第一篇：某市某高檔小區(qū)園林施工質(zhì)量施工及對策

摘要：近年來，隨著人們對保護(hù)環(huán)境、改善環(huán)境覺悟的提高，園林綠化行業(yè)出現(xiàn)了前所未有的蓬勃之勢。但園林綠化工程在實(shí)際操作過程中也暴露出諸多的問題。如在招標(biāo)過程中進(jìn)行的低價(jià)中標(biāo)、施工隊(duì)伍的專業(yè)素質(zhì)偏低、施工管理不規(guī)范，各單項(xiàng)工程之間缺少必要的溝通環(huán)節(jié)、園林綠化后期養(yǎng)護(hù)工作相對滯后等，這些問題都或多或少的影響著施工的質(zhì)量。本文將對此類問題進(jìn)行分析，并提出自己的一些看法。關(guān)鍵詞：施工質(zhì)量；園林綠化；低價(jià)中標(biāo)；后期養(yǎng)護(hù)Abstract: In recent years, to protected the enhancement along with the people which the environment, the improvement environment came to understand, the botanical garden forestation profession appeared the unprecedented vigorous potential.But the botanical garden forestation project also exposes many questions in the actual operation process.Like the low price which carries on in the tender process is selected, the construction troop's specialized quality is somewhat low, the construct control is not standard, between various single items project lacks the essential communication link, the botanical garden forestation later period maintains the work relative lag and so on, these question all more or less influence constructions quality.This article regarding this a kind of question will carry on the analysis, and will propose own some views.Key word: Construction quality;Botanical garden forestation;The low price is selected;Later period maintains前言

在社會 經(jīng)濟(jì) 的日益 發(fā)展、物質(zhì)生活和文化水平的不斷提高的今天，人們對日常生活、生產(chǎn)等活動場所和室內(nèi)外環(huán)境的要求也越來越高。為了能創(chuàng)造出高質(zhì)量、高水平的園林工程精品，首先就必須解決好園林綠化工程施工過程中出現(xiàn)的一些問題。園林綠化工程實(shí)踐中存在的問題

1.1 低價(jià)中標(biāo)，工程質(zhì)量難以保證

園林建設(shè)工程的招標(biāo)過程有無底價(jià)競標(biāo)法（最低價(jià)競標(biāo)），有標(biāo)底競標(biāo)法等形式，幾年前大量采用有標(biāo)底競標(biāo)或邀請招標(biāo)法，都因招標(biāo)執(zhí)行過程中存在人為操作過程而告終。目前的招標(biāo)方法普遍采用最低價(jià)競標(biāo)法。所謂低價(jià)中標(biāo), 其最根本目的是追求價(jià)廉物美,是公平競爭優(yōu)勝劣汰的重要手段，是參照世行貸款項(xiàng)目及國際上通行的低價(jià)中標(biāo)原則的結(jié)果，是市場經(jīng)濟(jì)的必然選擇。目前我國工程建設(shè)領(lǐng)域許多項(xiàng)目均采用“經(jīng)過評審，選擇投標(biāo)價(jià)最低的投標(biāo)人中標(biāo)”的方式。這種方法理論上是對建設(shè)工程的成本控制，對招標(biāo)過程中人為操作起到很好的作用，但隨之帶來的后遺癥也很多。

1.1.1 價(jià)格超低，導(dǎo)致工程施工過程中偷工減料，降低苗木規(guī)格，甚至有些掛靠 企業(yè) 的施工個(gè)體，因無法承擔(dān)工程風(fēng)險(xiǎn)而中途退場，導(dǎo)致一些工程無法保質(zhì)按時(shí)完工，給建設(shè)單位增加了管理難度。

1.1.2 因?yàn)槭堑蛢r(jià)競標(biāo)，有些企業(yè)惡性殺價(jià)一棵10CM的小葉白蠟居然報(bào)價(jià)10元，而招標(biāo)方卻只注重投標(biāo)報(bào)價(jià)，無視其合理性，這種忽視施工企業(yè)的信譽(yù)、品牌等優(yōu)勢的做法，不僅擾亂了正常的競標(biāo)次序,造成一些優(yōu)秀的施工企業(yè)無法在價(jià)格上與超低價(jià)抗衡而放棄投標(biāo)，還給工程的順利進(jìn)行埋下了極大隱患。

1.1.3 低價(jià)中標(biāo)后施工企業(yè)無疑會將工作的重點(diǎn)放在對工程量的調(diào)整, 工程的設(shè)計(jì)和施工的變更以及工程的索賠等方面, 以便將投標(biāo)時(shí)過低的標(biāo)價(jià)造成的損失補(bǔ)回來。這樣一來, 業(yè)主方的正常管理工作將受到影響, 過多的、頻繁的變更大大地增加了工作量, 同時(shí)也會造成各種管理漏洞, 其在招標(biāo)時(shí)節(jié)約的開支還是要以另一種方式支出。而且低價(jià)中標(biāo)的施工企業(yè)，在施工過程中，主要關(guān)注的是如何控制成本，而忽略或無心用在園林景觀造景上，導(dǎo)致許多景觀工程“淡而無味”。

1.2 綠化隊(duì)伍缺乏專業(yè)知識，管理相對落后

由于這兩年國家大搞園林綠化建設(shè)，綠化施工隊(duì)如雨后春筍相繼涌現(xiàn)，但正規(guī)專業(yè)素質(zhì)人才齊全的隊(duì)伍少，施工隊(duì)伍中專業(yè)技術(shù)人才十分匱乏，施工隊(duì)伍素質(zhì)低，不能正確領(lǐng)會和理解設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)意圖，甚至根本看不懂圖紙，不認(rèn)識植物，也不懂栽培技術(shù)。對于一個(gè)普通的 自然 式植物種植設(shè)計(jì)，都難以按要求完成，常出現(xiàn)植物配置錯(cuò)位、搭配不合理等現(xiàn)象。從施工現(xiàn)場來看，管理較為落后，主要反映在施工組織計(jì)劃性不強(qiáng)；操作不嚴(yán)格執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范；規(guī)章制度形同虛設(shè)；工程項(xiàng)目的消耗高、浪費(fèi)大、質(zhì)量差、技術(shù)不求進(jìn)步等問題上?

1.3 施工前的準(zhǔn)備工作不充分、工序安排缺乏 科學(xué) 性

首先，施工單位對景觀綠化工程的設(shè)計(jì)思想缺乏深入了解，缺乏和設(shè)計(jì)師進(jìn)行必要的溝通。因此不能很好的表達(dá)設(shè)計(jì)者的創(chuàng)作意圖。其次，施工單位未根據(jù)施工情況編制詳實(shí)的栽植計(jì)劃，并未對人員、材料進(jìn)行合理組織調(diào)配，沒有制定相關(guān)的技術(shù)措施和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。另外，綠化工程是一項(xiàng)集綠化、土方、建筑小品、管網(wǎng)等于一體的綜合性工程，如果各分類工程安排不周會導(dǎo)致整個(gè)工程運(yùn)作困難。然而現(xiàn)在較多的建設(shè)單位急功近利，為了使景觀工程在較短時(shí)間內(nèi)突顯成效，采取綠化植物先行種植，土建、管線等施工續(xù)后的模式，僅澆水一項(xiàng)就為施工管理增加了難度，加大成本不說，就管線埋設(shè)、土建施工開挖使種植的綠化苗木不斷被移植所遭受破壞，就足以影響 綠化施工的效果。還有一些則是各單項(xiàng)工程之間的在施工中互不往來缺少必要的溝通和相互交流與協(xié)調(diào)，致使園林建設(shè)工程中的土建，水電工程和綠化工程常發(fā)生沖突，如：道路已施工完畢而管線還沒有鋪設(shè)；電力管線與給水管線的鋪設(shè)不能按規(guī)范規(guī)定要求保持一定距離；剛栽好的路巖石被運(yùn)送種植土的車輛給壓倒??這不僅給各施工方帶來諸多不必要的麻煩、拖延了交工的時(shí)間還嚴(yán)重?fù)p害了施工單位的信譽(yù)。

1.4 對園林綠化苗木的質(zhì)量的監(jiān)督?jīng)]有引起足夠的重視

目前，在園林綠化施工過程中，很多施工管理人員沒有認(rèn)識到苗木質(zhì)量的好壞將直接影響綠化工程的質(zhì)量，對苗木的生長勢、有無病蟲害、土球大小等問題，也沒有做嚴(yán)格的控制，導(dǎo)致苗木成活率不高，影響了整體的綠化效果。尤其是對針葉樹種的監(jiān)督：眾所周知，針葉樹種的生長周期較長，將其從高緯度山林地帶移栽到污染嚴(yán)重，氣候相對炎熱的城市里時(shí)，必定會不適應(yīng)，因此在移栽針葉樹種之前，常常要定植一段時(shí)間，以適應(yīng)城市氣候、提高其成活率；但有些苗圃為追求利潤，將定植時(shí)間不夠的針葉苗木進(jìn)行出售，由于此類苗木的成活率不高，不僅造成資源嚴(yán)重浪費(fèi)，還使建設(shè)單位也蒙受了經(jīng)濟(jì)損失????

1.5 人的主觀性是影響工程質(zhì)量的又一因素

園林綠化施工是由人來完成的，由于工程的設(shè)計(jì)人員、業(yè)主及現(xiàn)場施工人員的專業(yè)知識、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，審美觀等方面的差異。首先，對同一問題的認(rèn)識往往也會產(chǎn)生較大的差異，對現(xiàn)場施工人員來說，有時(shí)發(fā)現(xiàn)明顯的設(shè)計(jì)與現(xiàn)場不符，也不及時(shí)向有關(guān)人員提出，寧可承擔(dān)返工的風(fēng)險(xiǎn)，也繼續(xù)按圖施工。其次，園林的隨意性是體現(xiàn)在設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)手法上而不是象有一些施工人員憑借自己僅有的經(jīng)驗(yàn)，按照自己的主觀想法，脫離施工圖，隨意配置；本人今年春季在參加一個(gè)花園小區(qū)的建設(shè)過程中，曾遇見施工技術(shù)員在進(jìn)行植物配置之時(shí)，完全憑借個(gè)人喜好，全然不顧設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)意圖，隨意配置。二者的主觀行為，往往使施工圖的設(shè)計(jì)意圖不能真正落實(shí)，嚴(yán)重影響了景觀效果。1.6 園林綠化工程的后期養(yǎng)護(hù)工作相對滯后

俗語說：“三分建七分養(yǎng)”，園林綠化養(yǎng)護(hù)的好壞，直接影響工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量。通過養(yǎng)護(hù)使植物健康生長，才能真正體現(xiàn)出設(shè)計(jì)者的創(chuàng)作意圖，起到錦上添花的作用。另外，現(xiàn)今的園林綠化工程注重栽培而忽視養(yǎng)護(hù)的現(xiàn)象突出，為鞏固和發(fā)展綠化成果，必須加強(qiáng)對樹木、花草的養(yǎng)護(hù)管理。大多數(shù)綠地剛完工時(shí)效果好，由于缺乏后期管理，草坪逐漸雜草叢生，樹木雜亂無章，病蟲侵蝕現(xiàn)象嚴(yán)重，觀賞效果大大降低。目前我國大部分地區(qū)的有關(guān)綠化的養(yǎng)護(hù)專業(yè)人員較少，養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍中大多是農(nóng)民工。專業(yè)知識少，素質(zhì)低，技術(shù)差，我在實(shí)習(xí)監(jiān)理的時(shí)候，曾有幸參加了北京路的綠化工程竣工驗(yàn)收，在驗(yàn)收過程中我就發(fā)現(xiàn)很多植物，如爬地柏，紅葉小檗等，在澆水的情況下還旱死，類似的情況在八一閘口的綠化工程中也出現(xiàn)，草坪斑禿不堪，旱柳、石竹成片死亡，主要原因是植物移栽后的澆水工作沒有及時(shí)做到，發(fā)現(xiàn)問題后又過量澆水，導(dǎo)致植物死亡。這不僅給施工單位帶來了經(jīng)濟(jì)損失，浪費(fèi)了人力、財(cái)力。還影響了景觀效果，本來是很好的民心工程，結(jié)果適得其反。2 方法及對策

2.1 關(guān)于低價(jià)中標(biāo)

目前園林市場的競爭非常激烈 ,一些投標(biāo)單位為了在競爭中生存,不惜余力壓低報(bào)價(jià)甚至將報(bào)價(jià)降到與 企業(yè) 自身實(shí)力不相符的水平,以便取得低價(jià)中標(biāo),這種不合理的低價(jià)中標(biāo),給建筑市場帶來很大沖擊。《招標(biāo)投標(biāo)法》明確提出“能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求,并且經(jīng)評審的投標(biāo)價(jià)格最低,但是投標(biāo)價(jià)格低于成本的除外?！?即合理低價(jià))這一評標(biāo)原則以來,我國各省市不同程度的作了合理低價(jià)競標(biāo)的一些探索和嘗試工作,但缺乏可操作細(xì)則,使得合理低價(jià)中標(biāo)在實(shí)際投標(biāo)過程中無法真正實(shí)施。合理低價(jià)中標(biāo)法是國際上普遍認(rèn)可和通行的工程招標(biāo)方法,但其要在我國真正實(shí)行起來還應(yīng)具備相應(yīng)的配套政策,才能使我國的工程招標(biāo)工作規(guī)范化,從而杜絕承包商之間的惡性競爭,保障工程的質(zhì)量。

2.1.1 應(yīng)嚴(yán)格規(guī)范招標(biāo)方式。招標(biāo)投標(biāo)法已經(jīng)明確規(guī)定了工程招標(biāo)范圍。招標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格控制招標(biāo)行為,避免“內(nèi)部人操縱”的現(xiàn)象發(fā)生,解決投標(biāo)企業(yè)的后顧之憂。所以,在招標(biāo)方式的選擇上,應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)的法規(guī),對業(yè)主進(jìn)行嚴(yán)厲監(jiān)督。

2.1.2 完善招標(biāo)投標(biāo)制度,規(guī)范業(yè)主在招標(biāo)活動中不合理的行為。在這上面政府要起主導(dǎo)作用。現(xiàn)在,我國的政府采購中心、建設(shè)工程招標(biāo)辦、重點(diǎn)建設(shè)工程招標(biāo)辦分別隸屬于不同的管理機(jī)關(guān),形成多頭管理、各自為政的局面。政府和招投標(biāo)管理部門理應(yīng)深思,從自身做起,為招標(biāo)投標(biāo)制的健康 發(fā)展 把好關(guān),掌好舵。

2.1.3 在評標(biāo)過程中,應(yīng)完善評標(biāo)專家管理制度。首先,招投標(biāo)主管部門要重視評標(biāo)專家名冊的建立和管理,限制業(yè)主代表進(jìn)入評標(biāo)專家組,提高評標(biāo)活動的公正性。其次,要加強(qiáng)對評委的 教育 和培訓(xùn),提高評委工作責(zé)任心和使命感,提高專家評委的檔次和質(zhì)量。再次,要廣泛聽取群眾的意見,對評標(biāo)專家在評標(biāo)過程中的打分情況進(jìn)行跟蹤。

2.1.4 建立工程擔(dān)保和工程保險(xiǎn)制度,完善風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移制度建立中標(biāo)人低價(jià)風(fēng)險(xiǎn)保證擔(dān)保制度和工程保險(xiǎn)制度。為阻止非理性投標(biāo)人采用不計(jì)成本的低價(jià)惡性競爭策略,應(yīng)強(qiáng)制實(shí)行投標(biāo)履約擔(dān)保、低價(jià)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保金制度,以資金制約手段控制施工企業(yè)盲目低價(jià)投標(biāo)的沖動,使得投標(biāo)人的非理性行為降低到最小程度。此外,要大力推行工程質(zhì)量保險(xiǎn)制度,制訂保險(xiǎn)費(fèi)用來源和分?jǐn)偟拇胧?從根本上扭轉(zhuǎn)缺乏保險(xiǎn)意識的現(xiàn)狀,使保險(xiǎn)對工程風(fēng)險(xiǎn)起到事前控制作用。制定工程擔(dān)保法和工程留置法,為建立工程風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移體系提供 法律 依據(jù),工程投標(biāo)人應(yīng)提供投標(biāo)保金,履約保金和雙向付款保金,并申請商業(yè)銀行保險(xiǎn)公司或?qū)I(yè)擔(dān)保公司進(jìn)行擔(dān)保,形成風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移制度。建筑市場環(huán)境的改善需要建設(shè)主體各方規(guī)范的行為,而工程風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制是以市場手段規(guī)范各方行為,加強(qiáng)責(zé)任制約的有效措施。要借鑒國外成功的管理經(jīng)驗(yàn)盡快建立我國的工程擔(dān)保和責(zé)任保險(xiǎn)制度,如:投標(biāo)擔(dān)保、工程履約擔(dān)保、業(yè)主支付擔(dān)保、承包商支付擔(dān)保、保修擔(dān)保等擔(dān)保制度。

2.4.1 建立業(yè)務(wù)強(qiáng)、技術(shù)好的養(yǎng)護(hù)專職隊(duì)伍，簽訂養(yǎng)護(hù)責(zé)任書，責(zé)任到人、標(biāo)準(zhǔn)明確、獎罰分明，通過競爭創(chuàng)優(yōu)的手段促進(jìn)養(yǎng)護(hù)工作。

2.4.2 養(yǎng)護(hù)工作需要有完備的技術(shù)規(guī)范、管理標(biāo)準(zhǔn)、抓好養(yǎng)護(hù)工作的各個(gè)環(huán)節(jié)；還要制定必要的養(yǎng)護(hù)檢查措施，對養(yǎng)護(hù)措施好、管理突出的綠地要總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、發(fā)揚(yáng)成績。對管理不到位、養(yǎng)護(hù)水平差的綠地要加大懲戒力度。逐步提高園林綠化養(yǎng)護(hù)工作的技術(shù)能力和質(zhì)量。2.4.3 落實(shí)綠化養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)，根據(jù)養(yǎng)護(hù)任務(wù)的實(shí)際工作量測算養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)，要制定嚴(yán)格的養(yǎng)護(hù)管理等級標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)評定后的養(yǎng)護(hù)等級來核算、撥付養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)，真正實(shí)行獎優(yōu)罰劣的原則，來調(diào)動養(yǎng)護(hù)人員的積極性，加大養(yǎng)護(hù)管理部門之間的競爭力度，從根本上提高養(yǎng)護(hù)管理的水平。

2.4.4 在養(yǎng)護(hù)管理上增加科學(xué)的投入，并加強(qiáng)培訓(xùn)學(xué)習(xí)，增加新的知識，不斷更新技術(shù)，使養(yǎng)護(hù)管理工作向更高的水平邁進(jìn)。

2.4.5 加強(qiáng)綠化宣傳教育，把綠化保護(hù)與環(huán)境保護(hù)、遵紀(jì)守法聯(lián)系起來，集思廣益、群策群力、開展對綠地的認(rèn)建、認(rèn)管、認(rèn)養(yǎng)等活動，加大社會輿論的監(jiān)督，逐步做到人人都自覺的愛綠護(hù)綠，共同創(chuàng)建優(yōu)美的環(huán)境，形成綠化家園，人人有責(zé)的社會風(fēng)氣。

結(jié)論：人類在改造世界的任何實(shí)踐活動中都不可避免的會遇到這樣那樣的問題，園林綠化工程也不例外。在人們對物質(zhì)生活追求越來越高的今天，對綠地的質(zhì)量也提出了更高要求，如不能及時(shí)糾正施工中的不良傾向，使園林施工走向規(guī)范化、科學(xué)化、技術(shù)化。那么園林施工必將成為園林綠化事業(yè)蓬勃發(fā)展的“絆腳石”。

參考 文獻(xiàn) ：

[1] 王能斌.當(dāng)前園林綠化存在的幾個(gè)問題.咸寧學(xué)院學(xué)報(bào),2004年,10

[2] 張英.自治區(qū)園林綠化建設(shè)中存在的幾個(gè)問題.新疆林業(yè),2004年,4

[3] 趙大為.城市綠化中的幾種誤區(qū).上海城市管理職業(yè)技術(shù)學(xué)院院報(bào),2004年,增刊

[4] 曾端香,趙世躍.我國城市綠化建設(shè)中存在的問題及對策.北京林業(yè)管理干部學(xué)院院報(bào),2004年,第四期

[5] 甘永洪.城市綠地建設(shè)存在的我問題及對策.漳州師范學(xué)院學(xué)報(bào),2005年,第四期

[6] 謝菊芬.園林綠化工程質(zhì)量談.城鄉(xiāng)建設(shè), 2003年,第九期

[7] 陳春梅.走出園林建設(shè)的誤區(qū).中國 園林,2004年,6

[8] 賈秀麗,孔慧.城市綠化施工管理.中國科技信息,2005年,第13期

[9] 陳勁元,黃彩云.談?wù)剤@林綠化工程的施工與管理.中山大學(xué)學(xué)報(bào)論叢，2002年，3期

[10] 陳潔.提高園林綠化工程質(zhì)量的思考.中國林業(yè),2005年, 07B期

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[12] Gordon B.Bonan.The microclimates of a suburban Colorado(USA)Landscape and implications for planning and design[J].Landscape and Urban Planning,2000,(49):97-114

第二篇：高檔小區(qū)物業(yè)管理方案

高檔小區(qū)物業(yè)管理方案【參考】

一、管理服務(wù)思路

現(xiàn)代人經(jīng)過努力，在住居條件上已從生存需求、倫理需求提升到向發(fā)展和享受需求層面，有了更高的要求。

我們考慮到在“XXXX”小區(qū)的業(yè)主使用者都是經(jīng)濟(jì)富裕的企業(yè)家、企業(yè)高級管理人士和行政公務(wù)人士。業(yè)主組成整體素質(zhì)高，對物業(yè)管理服務(wù)工作的要求也高，一般層次上的物業(yè)管理服務(wù)工作很難讓業(yè)主滿意。

“XXXX”小區(qū)圍合式建筑，營造了公共空間生活氣氛和私人隱密相兼顧之居住環(huán)境；加之人車分流的整體規(guī)劃，營造出家居生活氛圍與私人空間相得益彰的高品質(zhì)生活小區(qū)氛圍。

為了在不同程度上滿足業(yè)主和使用者的需求，我們將在為“XXXX”小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)過程中體現(xiàn)“業(yè)主利益第一位，服務(wù)內(nèi)容全面化，保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量”。以達(dá)到我們物業(yè)管理的目標(biāo)：“通過自己的有效服務(wù)，提高物業(yè)的使用效率和經(jīng)濟(jì)效益，促使物業(yè)的保值和增值，構(gòu)筑起一個(gè)有利于人與人之間溝通、人與自然和諧、人與文化融通、健康開放的工作和生活環(huán)境”。

二、物業(yè)管理改進(jìn)工作

為顯現(xiàn)出物業(yè)管理的四大功能：“管理功能、維護(hù)功能、服務(wù)功能、經(jīng)紀(jì)功能”。我們將對（吉瑞）物業(yè)管理公司在“XXXX”小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)過程中突出體現(xiàn)：

1、管理酬金定額收取，徹底照顧業(yè)主利益。

物業(yè)管理公司將采用管理酬金標(biāo)準(zhǔn)與小區(qū)物業(yè)管理支出脫鉤，以定額形式收取，以國家統(tǒng)計(jì)部門物價(jià)指數(shù)調(diào)整的原則。從根本上為業(yè)主利益考慮，以增強(qiáng)業(yè)主與物業(yè)管理公司的相互信任，全力為小區(qū)業(yè)主、使用者服務(wù)。

2、制定業(yè)主、使用者個(gè)性化酒店家居服務(wù)套餐式物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主的需求乃依據(jù)業(yè)主個(gè)人的消費(fèi)能力、消費(fèi)層次等因子的區(qū)別而產(chǎn)生差異，我們將應(yīng)不同的業(yè)主、使用者的需求，根據(jù)調(diào)研及專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，為“XXXX”小區(qū)的業(yè)主、使用者提供個(gè)性化的物業(yè)管理服務(wù)，滿足各種層面的需求，同時(shí)也是提升物業(yè)價(jià)值之亮點(diǎn)。

3、引入住區(qū)形象設(shè)計(jì)與建設(shè)概念，提升物業(yè)公司的形象。社區(qū)形象設(shè)計(jì)與建設(shè)（DIS）既是社區(qū)的“美容術(shù)”，更是社區(qū)的“健身法”，已經(jīng)同資源、人才、科教、環(huán)境、信息等一樣，成為構(gòu)成社區(qū)發(fā)展的要素之一，同時(shí)，具有對社區(qū)形象的塑造功能和對物業(yè)的增值功能。

4、提供物業(yè)租賃服務(wù)，滿足業(yè)主需求經(jīng)過我們的調(diào)研，“GM花園”的使用者多為租戶，租金是業(yè)主利益的體現(xiàn)，為滿足業(yè)主的利益，小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)將應(yīng)用S物業(yè)管理公司的專業(yè)技術(shù)和社會影響，開展物業(yè)租賃推廣服務(wù)項(xiàng)目。

5、創(chuàng)造靜態(tài)管理服務(wù)，提升管理層次。

為適應(yīng)“GM花園”國際化人士居住的要求，對小區(qū)內(nèi)全面建立標(biāo)識導(dǎo)視系統(tǒng)（VI），所有文字性標(biāo)識統(tǒng)一制作中英文對照雙語牌，以靜態(tài)形式表達(dá)管理服務(wù)，有效解決管理溝通，減少管理人力成本，體現(xiàn)“GM花園”做為國際化人居環(huán)境，提升小區(qū)層次。

6、開通渠道，保障有效溝通。

“GM花園”物業(yè)管理處及S物業(yè)管理公司將運(yùn)用業(yè)戶信箱、熱線電話、E-MIAL、英特網(wǎng)等多種渠道，開展座談、家訪等多種形式，與業(yè)主、使用者保持溝通，以有效的保障物業(yè)管理服務(wù)滿足需求和達(dá)到質(zhì)量。

7、實(shí)行物業(yè)管理報(bào)告制度，提倡工作透明化

“GM花園”小區(qū)物業(yè)管理處將實(shí)行“管理報(bào)告”制度，每季度將財(cái)政收支、公共水、電使用、工程維護(hù)、投訴處理、重大活動、工作改進(jìn)項(xiàng)目等全方位進(jìn)行公開，供全體業(yè)主、使用者監(jiān)督，征求各方意見和建議，加強(qiáng)相互溝通。

8、實(shí)施“溫馨家園計(jì)劃”，增加居民歸屬感。

充分利用“GM花園”的高級會所，將部分內(nèi)容以成本價(jià)向居民開放，吸引居民更多的參加會所活動，讓小區(qū)居民在節(jié)假日工余時(shí)間休閑娛樂、放松身心。并舉辦網(wǎng)球寒、書畫展、音樂會等各種各樣的社區(qū)活動，加強(qiáng)業(yè)主相互之間、業(yè)主與物業(yè)管理者之間的溝通。增加居民歸屬感，提升小區(qū)物業(yè)價(jià)值。

9、倡導(dǎo)“鄰居守望”，加強(qiáng)居民自治意識。

在發(fā)達(dá)國家住宅區(qū)，為了提高安全度，特別倡導(dǎo)住戶不但要注意自家的防火、防盜，而且要注意鄰居住戶的安全，特別是在鄰居出門在外的時(shí)候，要主動幫助“守望”，并在小區(qū)內(nèi)設(shè)有若干“鄰居守望”廣告牌。這種作法體現(xiàn)了居民安全管理的自治意識。我們將在“GM花園”借鑒這種富有實(shí)效的措施。

10、加強(qiáng)各方溝通，保障專業(yè)服務(wù)。

S物業(yè)管理公司就“GM花園”物業(yè)管理服務(wù)聘請了深圳某物業(yè)管理公司做專業(yè)顧問，以保障我們對“GM花園”物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量。同時(shí)，我們也將與各相關(guān)部門保持信息溝通，以掌握最新的管理服務(wù)技術(shù)和政策，以便服務(wù)工作到位；特別承諾：

S物業(yè)管理公司承諾一年內(nèi)將GM花園創(chuàng)建成J市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)、兩年內(nèi)達(dá)到省和全國物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，以國家權(quán)威機(jī)構(gòu)的認(rèn)可來檢驗(yàn)本公司的服務(wù)水準(zhǔn)，同時(shí)提升GM花園的社會知名度。如未達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，S物業(yè)管理公司將GM花園小區(qū)的管理酬金的30%作為罰金與每年管理人酬金中扣除。

1公共場所設(shè)施保潔率98％安排、實(shí)踐保潔的公共場所、設(shè)施／公共場所、設(shè)施總計(jì)×100%1.保潔員崗位明確，責(zé)任質(zhì)量要求細(xì)致嚴(yán)格；

2.每日保潔、休息日、休息時(shí)間為保潔重點(diǎn)區(qū)間;3.管理人員隨時(shí)引導(dǎo)使用人注意愛護(hù)環(huán)境衛(wèi)生，逐漸培養(yǎng)良好情操，形成GM花園重要特色之一。

2清潔保潔率99％100%以工作計(jì)算，記錄及監(jiān)督抽查合格率及糾正合格記錄為依據(jù)1．保潔員責(zé)任區(qū)明確，工作質(zhì)量要求具體、嚴(yán)格，有考核、有獎罰；2．保潔員上門收集垃圾，以主動服務(wù)提示住戶熱愛環(huán)境衛(wèi)生；3．保潔監(jiān)督機(jī)制健全。3綠化完好率95％98％完好綠地／總綠化面積×100％1．綠化制度、工作計(jì)劃行之有效且有執(zhí)行力度；2．治安管理員負(fù)責(zé)環(huán)境保護(hù)、日常監(jiān)督工作，靜態(tài)措施提示住戶愛護(hù)環(huán)境；3．主管人員及時(shí)發(fā)現(xiàn)綠化問題；4．發(fā)動住戶熱愛綠地，主動保護(hù)綠地，提合理建議，并參與管理。

4火災(zāi)發(fā)生率1‰(年)0.5‰(年)發(fā)生火災(zāi)戶數(shù)／住宅區(qū)總戶數(shù)×100%1．多種途徑宣傳消防安全；2．培訓(xùn)一批有較好素質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的巡查人員，及時(shí)發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患；3．管理到位，合理使用設(shè)施、設(shè)備等；

4． 分區(qū)分責(zé)任經(jīng)常性檢查消防安全，提示注意防火。

5小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率1‰以下0以轄區(qū)公安部門記錄為依據(jù)（除住戶家庭內(nèi)部原因造成外）實(shí)行二十四小時(shí)保安巡查制度，分快速、中速及慢速巡查，設(shè)立二十四小時(shí)報(bào)警中心，落實(shí)保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任區(qū)域，并在小區(qū)重點(diǎn)部位，調(diào)整閉路監(jiān)控系統(tǒng)及紅處線報(bào)警裝置，以確保小區(qū)居民人身財(cái)產(chǎn)安全。

6管理人員專業(yè)崗位合格率90％100%培訓(xùn)格人員／培訓(xùn)員總計(jì)×100%1．管理（值班服務(wù)）人員英語對話水平。2．人員培訓(xùn)自學(xué)與培訓(xùn)相結(jié)合，制度、計(jì)劃落實(shí)； 3．培訓(xùn)考核制度與獎罰相結(jié)合，強(qiáng)化培訓(xùn)結(jié)果。

7房屋完好率98%100%(完好房建筑面積+基本完好房建筑面積)／總建筑面積×100％1.建立經(jīng)常性檢查制度；2.每半年進(jìn)行一次全面分項(xiàng)檢修；3.嚴(yán)格裝修管理和日常管理，無人為損壞事件。8房屋零修急修及時(shí)率98％100%及時(shí)維修次數(shù)／應(yīng)計(jì)報(bào)維修次數(shù)×100％1．人力配備充足；2．崗位培訓(xùn)、服務(wù)意識培訓(xùn)到位；3．技術(shù)人員有過硬的技術(shù)水平；4．強(qiáng)化回訪制度、考核制度和獎罰制度。9道路完好率及使用率95％100%完好道路總面積／規(guī)劃道路總面積×100％1．嚴(yán)格公共設(shè)施管理養(yǎng)護(hù)制度,治安管理員加強(qiáng)巡查和疏導(dǎo)；2．向住戶宣傳有關(guān)法規(guī),培養(yǎng)熱愛家園意識,合理使用道路；3．及時(shí)整改修補(bǔ)損壞路面；

10化糞池、雨、污水井、完好率95％100%完好化糞池、雨、污水井?dāng)?shù)量／化糞池、雨、污水井總數(shù)量×100％1．每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問題，立即疏通處理；2．化糞池每半年清理一次；3．雨水井、污水井每一年全面檢修一次。

11排 水管、明暗溝完好率95％100%完好排水管、明暗溝長度／排水管、明暗溝總長度×100％1．每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問題立即設(shè)計(jì)施工方案，疏通處理；2．每半年進(jìn)行一次全面檢修。

12照明燈及疏散燈完好率95％99％完好照明燈疏散燈數(shù)量／照明燈、疏散燈總數(shù)量×100％1．每日記錄檢查情況及時(shí)更換檢修；2．每月全面檢查檢修一次；3．保潔員保持照明潔凈。

13停車場、單車棚完好率95％99%完好的設(shè)備設(shè)施／停車場設(shè)施設(shè)備總計(jì)×100%1.依規(guī)劃使用停車場地;2.停車場設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行,技術(shù)人員檢修,確保安全有效;3.停車場疏導(dǎo)有序，無占用消防信道,無阻礙交通。14公共文體休息設(shè)施、園林小品雕塑完好率95％99％完好公共文體、休息設(shè)施／公共文體、休息設(shè)施總計(jì)×100%1．有詳細(xì)管理養(yǎng)護(hù)計(jì)劃；2．保潔員每日保潔3．社區(qū)內(nèi)逐漸培育一種高水平的文化氛圍，住戶自覺愛護(hù)；4．開放期間均有管理人員提示住戶愛惜設(shè)施，合理使用；5．部分設(shè)施實(shí)行有償服務(wù)，以彌補(bǔ)管養(yǎng)經(jīng)費(fèi)不足，及時(shí)修繕。15消防設(shè)施設(shè)備完好率100%100%完好的消防設(shè)備／小區(qū)管理處負(fù)責(zé)的消防設(shè)備總數(shù)×100%指定機(jī)電設(shè)備及公用設(shè)施管理員維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建文件記錄，并由維修主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保消防設(shè)施、設(shè)備完好無損、正常使用。

16大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率99％完好的大型及重要機(jī)電設(shè)備／大型及重要機(jī)電設(shè)備總計(jì)×100%1．建立嚴(yán)格的設(shè)備管理及日常運(yùn)行操作規(guī)程；2．重要設(shè)備責(zé)任到人；3．認(rèn)真進(jìn)行日運(yùn)行記錄和檢查；4．每月進(jìn)行一次二保；5．每半年進(jìn)行一次大保；6．加強(qiáng)技術(shù)人員專業(yè)技能培訓(xùn)，減少安全隱患。

17維修工程質(zhì)量合格率100%100%維修合格工程項(xiàng)次／維修工程項(xiàng)次×100％1．建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制和回訪制度；2．擁有一批有較高技術(shù)水準(zhǔn)的維修隊(duì)伍。

18住戶有效投訴率2‰(年)1‰年以下有效投訴／投訴總計(jì)×100%1．做好各項(xiàng)管理工作，創(chuàng)建優(yōu)美、完善的社區(qū)；2．提高員工素質(zhì)，強(qiáng)化服務(wù)意識；3．發(fā)生問題，及時(shí)處理，為住戶排憂解難；4．做好解釋工作，與回訪制度落實(shí)。處理率95%100%處理的有效投訴／有效投訴×100% 19維修服務(wù)回訪率95％98％維修回訪次數(shù)／維修服務(wù)次數(shù)×100%1．建立健全回訪制度；2．做好維修、回訪記錄；3．加強(qiáng)維修隊(duì)伍服務(wù)意識。

20房屋外觀統(tǒng)一整潔率100%統(tǒng)一整潔房屋外觀面積／房屋外觀總面積×100%1．嚴(yán)格住戶裝修審批手續(xù)，杜絕違章裝修于事前；2．加強(qiáng)裝修巡查制度，每天巡查一次，詢問工程進(jìn)度有否增加施工項(xiàng)目，及時(shí)整改；3．竣工驗(yàn)收細(xì)致有重點(diǎn)，確保外觀統(tǒng)一整潔，不損害房屋安全；4．屋村事務(wù)助理加強(qiáng)巡視，發(fā)現(xiàn)房屋損壞、不潔，立即處理； 21違章發(fā)生率1‰0.5‰違章項(xiàng)目／發(fā)生項(xiàng)目總計(jì)×100%1．建立巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并加大處理力度；2．強(qiáng)化宣傳教育意識，把有關(guān)管理制度貫徹到每個(gè)人的行動中，依法管理。違章處理率95%100%處理違章項(xiàng)目／違章目總計(jì)×100% 22管理費(fèi)收繳率98％以上99％以上管理費(fèi)實(shí)際收繳額／管理費(fèi)應(yīng)計(jì)收繳額×100％1．100％辦理各種費(fèi)用銀行托收；2．及時(shí)提示住戶欠款；3．屋村事務(wù)助理及時(shí)上門提示按時(shí)交納管理費(fèi)

23居民對物業(yè)管理滿意率95％99％(對管理滿意戶數(shù)＋基本滿意戶數(shù))／參加業(yè)主評議戶數(shù)×100%1．科學(xué)的住宅管理手段與溫馨服務(wù)相結(jié)合，編識無漏洞的管理網(wǎng)絡(luò)；2．加強(qiáng)重點(diǎn)業(yè)主的走訪，重點(diǎn)解決問題；3．以優(yōu)良的敬業(yè)精神不斷改善工作，贏得業(yè)主的支持。隨著管理方式、管理手段的現(xiàn)代化，物業(yè)管理隊(duì)伍的結(jié)構(gòu)也發(fā)生革命性變化。物業(yè)管理人員的配備已從勞動密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化，管理層和操作層人員比例縮小(比例為1∶1)，管理人員；人才來源上我們以內(nèi)部選送為主，并高標(biāo)準(zhǔn)外聘專業(yè)人。

第三篇：高檔小區(qū)物業(yè)管理方案

馬少野項(xiàng)目物業(yè)管理方案

一、管理服務(wù)的整體設(shè)想與策劃

針對馬少野項(xiàng)目物業(yè)管理可以概括為：“一種模式、三大重點(diǎn)、一個(gè)整體、三個(gè)措施”。1.一種模式：

1）根據(jù)本項(xiàng)目房屋建筑特與購買人群特性（綜合素質(zhì)較高、生活私密性強(qiáng)，個(gè)性服務(wù)需求突出等）全方面綜合考慮，最終將項(xiàng)目管理模式定位為：貼心管家式服務(wù)

２）貼心管家式服務(wù)管理模式的5大重點(diǎn)： a)一對一專人服務(wù)

b)家居生活的全方位“助理” c)深入到微小細(xì)節(jié)的服務(wù)方式 d)高素質(zhì)+職能多面手

e)打造便捷、舒適的貴族生活 2.三大重點(diǎn)：

重點(diǎn)一：管家式服務(wù)項(xiàng)目的多樣化

馬少野項(xiàng)目所承諾提供的物業(yè)服務(wù)（管家式服務(wù)）不能與單純一對一的管家服務(wù)相提并論。從成本、人力資源、業(yè)主認(rèn)可程度，給物業(yè)公司承諾的管家式服務(wù)定位于和限制在具有管家特色、融入管家服務(wù)方式內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)。重點(diǎn)二：酒店式禮儀帶來尊貴的享受

從物業(yè)服務(wù)管理角度看，要把管家特征容入到管家式服務(wù)中去，其首要的是在基本服務(wù)（如保安、前臺接待、“管家”、保潔、維修）中體現(xiàn)管家服務(wù)的特點(diǎn)，應(yīng)達(dá)到管家應(yīng)具備的基本素質(zhì)――禮儀。

重點(diǎn)三：營造一種“便捷、和諧、優(yōu)越”的社區(qū)人文環(huán)境。

作為物業(yè)管理的管家“式”服務(wù)，要把貼心容入到公眾服務(wù)當(dāng)中去，就能得到很大程度上業(yè)主的認(rèn)可。從最小的細(xì)節(jié)做起，使業(yè)主在小區(qū)還是戶內(nèi)都能感受到生活是如此的簡單。3.一個(gè)整體：

一個(gè)整體，多個(gè)獨(dú)體，宏觀把控管理：個(gè)體互相協(xié)作，優(yōu)勢互補(bǔ)，形成小規(guī)模管理優(yōu)勢。宏觀管理把控，各小規(guī)模管理優(yōu)勢完成整體管理完善。4.三個(gè)措施：

措施一：24小時(shí)不間斷全方位、一站式“管家”服務(wù)。

與一般項(xiàng)目不同，從物業(yè)接管期起，既要求專屬“管家”與業(yè)主建立良好的溝通，介紹物業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目，使業(yè)主在入住前既感到“管家”的作用，體會到和揚(yáng)獨(dú)特超前的“管家”服務(wù)。

利用辦理入住的良好時(shí)機(jī)，充分體現(xiàn)和揚(yáng)物業(yè)特有的便捷、細(xì)致，通過準(zhǔn)時(shí)、高效的辦理入住流程；“管家”詳盡、專業(yè)的介紹；簡潔、精致的入住材料（含《“管家”服務(wù)卡》，對管家情況、范圍進(jìn)行介紹）；及為辦理入住業(yè)主各項(xiàng)細(xì)致工作，將為居住馬少野項(xiàng)目業(yè)主留下完美的第一印象。

設(shè)立臨時(shí)“管家”，24小時(shí)不間斷電話，所有服務(wù)人員隨叫隨到。

所有“管家”必須能準(zhǔn)確、清晰回答業(yè)主的各類問題，所有工作都講求時(shí)效性（各類投訴回復(fù)不超過24小時(shí)，生活咨詢回復(fù)不超過12小時(shí)），在業(yè)主心中樹立重承諾、講信譽(yù)的規(guī)范形象，使業(yè)主產(chǎn)生信賴感。措施二：高素質(zhì)+職能多面手=強(qiáng)有力的業(yè)仆隊(duì)伍。a)利用高素質(zhì)的個(gè)體，展現(xiàn)高標(biāo)準(zhǔn)的人文環(huán)境。b)職能多面手，形成優(yōu)勢互補(bǔ)，利用有限的人力資源，100%完成管家下派的任務(wù)。

措施三：完善服務(wù)信息協(xié)調(diào)網(wǎng)，提供全方位服務(wù)項(xiàng)目支撐。a)通過各種途徑，聯(lián)絡(luò)各服務(wù)公司提供有效的服務(wù)項(xiàng)目支撐。

b)協(xié)調(diào)各服務(wù)公司，提供快速高效便捷的服務(wù)質(zhì)量，滿足業(yè)主的需求。c)尋求廣泛有效便捷的信息來源，為業(yè)主提供全方位信息服務(wù)。d)全方位儲備人力服務(wù)資源，第一時(shí)間滿足業(yè)主人力需求。

二、管家式服務(wù)內(nèi)部管理模式設(shè)想

把馬少野項(xiàng)目分為兩種管理形式，由物業(yè)經(jīng)理宏觀把控。兩種管理形式，把整個(gè)小區(qū)的管理分為兩個(gè)區(qū)域，第一區(qū)域?yàn)閯e墅、花園洋房的管家式服務(wù)管理，第二區(qū)域?yàn)樾^(qū)的高層住宅的普通管家式服務(wù)管理。第三區(qū)域?yàn)樾^(qū)的整體公共服務(wù)。第一、二區(qū)域：

由管家進(jìn)行服務(wù)管理，并配有一定數(shù)量的業(yè)仆（保安、保潔、維修、個(gè)性化服務(wù)人員、外務(wù)總管、司機(jī)等），由管家負(fù)責(zé)管理調(diào)度。由于管家在管理協(xié)調(diào)所居的特殊職位和其身肩各種職能的重要性，對管家要求的素質(zhì)和生活常識，知識的廣泛性和對物業(yè)服務(wù)觀念的深刻認(rèn)知度要相對管理員甚至項(xiàng)目經(jīng)理有質(zhì)的飛躍。同時(shí)管家在為業(yè)主服務(wù)能做到想業(yè)主所想，先業(yè)主所想，急劇貼心的服務(wù)觀念。

業(yè)仆由管家直接管理調(diào)度，鑒于每個(gè)服務(wù)區(qū)域基礎(chǔ)服務(wù)工作量具有伸縮性，和成本的考慮，為了使人力資源職能互補(bǔ)，便于管家調(diào)度，和及時(shí)滿足業(yè)主的需

求，我們將把專職的服務(wù)人員變更為可承擔(dān)多種服務(wù)項(xiàng)目的“高素質(zhì)＋職能多面手”人才。例如一人身肩維修保安、保潔家政等這樣可以避免人力的浪費(fèi)和人力不足等狀況的發(fā)生。第三區(qū)域：

馬少野項(xiàng)目雖分為三個(gè)區(qū)域，但物業(yè)工作的開展需以一個(gè)整體規(guī)劃為導(dǎo)向。小區(qū)整體的安全防范，消防，工程維修和辦公性的工作，由物業(yè)中心統(tǒng)一安排管理，為各個(gè)區(qū)的管家式服務(wù)打下一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，為管家式服務(wù)提供一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境和支撐。

物業(yè)中心直接負(fù)責(zé)小區(qū)保安保潔綠化，檔案管理，前臺接待，信息協(xié)調(diào)的管理。

三、物業(yè)管理方案的實(shí)施 馬少野物業(yè)處籌備

（一）、馬少野人員素質(zhì)及要求：

物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理：1人，?？埔陨蠈W(xué)歷，年齡40歲以下，有3-5年以上高檔別墅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，有親和力及應(yīng)變能力，有良好的組織、協(xié)調(diào)、溝通能力，有敬業(yè)和創(chuàng)新精神。

管家：人數(shù)待定，?？埔陨蠈W(xué)歷，年齡24――30歲熟知物業(yè)管理并有酒店管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，具有一定生活經(jīng)驗(yàn)，善于溝通，協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。具有強(qiáng)烈的服務(wù)意識，和吃苦耐勞甘做業(yè)仆的思想。

財(cái)務(wù)人員：人數(shù)待定，?？埔陨蠈W(xué)歷，年齡35歲以下，有物業(yè)或房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)操作經(jīng)驗(yàn)，有會計(jì)師職稱。

保安主管：1人，中專以上學(xué)歷，年齡35歲以下，二年以上高端物業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，退伍軍人優(yōu)先，能吃苦耐勞，善于溝通，具有良好的團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神。

公共保安員： 人數(shù)待定，男性，年齡30歲以下，退伍軍人優(yōu)先，具備游泳技能，身體健康，有較強(qiáng)的工作責(zé)任心，能吃苦耐勞，善于溝通，具有良好的團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神。

維修員（水、電、智能化）：人數(shù)待定，具有強(qiáng)弱電、水暖、土建、園林綠化、電梯、智能化等方面的專業(yè)技能，有上崗證書，專業(yè)技術(shù)掌握握熟練，有豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，溝通能力強(qiáng)，工作認(rèn)真、踏實(shí)。

公共保潔員：人數(shù)待定，男女不限，年齡50歲以下，身體健康，工作責(zé)任心強(qiáng)，能吃苦耐撈，有敬業(yè)精神。

保潔員：人數(shù)待定，女，年齡45歲以下，有一年以上家政服務(wù)，保姆工作經(jīng)驗(yàn)，身體健康，工作責(zé)任心強(qiáng)，能吃苦耐撈，有敬業(yè)精神。

公眾服務(wù)員：2人，中專以上學(xué)歷，30歲以下，一年以上物業(yè)管理員工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉各種家電使用，電腦軟硬件操作熟練，熟悉花卉、觀賞魚、康樂活動等方面的知識。

前臺接待：2人，大專以上學(xué)歷，30歲以下，一年以上物業(yè)管理、星級酒店或高端會所前臺接待經(jīng)驗(yàn)，熟悉物業(yè)管理，熟練使用電腦及上網(wǎng)查詢能力，溝通能力強(qiáng)，工作細(xì)致?？诔霰?，有良好的形象和氣質(zhì)。

司機(jī)： 1人，中專以上學(xué)歷，5年以上駕齡，熟悉本市各區(qū)及周邊地圖道路，具備規(guī)范的行車意識，善于溝通，有承擔(dān)其他工作的能力。

（二）上崗人員技能培訓(xùn)：

1.管家：酒店管理服務(wù)培訓(xùn)； 禮儀培訓(xùn)； 管家服務(wù)思想教育；維修培訓(xùn)； 電器使用培訓(xùn)； 電腦軟硬件維護(hù)培訓(xùn)物業(yè)管理知識培訓(xùn)； 醫(yī)療知識培訓(xùn)； 消防知識培訓(xùn)；康樂活動培訓(xùn)； 寵物知識培訓(xùn)

2.公眾服務(wù)員：酒店管理服務(wù)培訓(xùn)； 禮儀培訓(xùn)； 管家服務(wù)思想教育； 維修培訓(xùn)；電器使用維護(hù)培訓(xùn)； 電腦軟硬件維護(hù)培訓(xùn)；醫(yī)療知識培訓(xùn)； 消防知識培訓(xùn)；康樂活動培訓(xùn)； 寵物知識培訓(xùn)

3.維修員：水暖操作培訓(xùn)； 消防知識培訓(xùn)； 智能化設(shè)備培訓(xùn)； 電器使用維護(hù)培訓(xùn)；禮儀培訓(xùn)； 物業(yè)管理知識培訓(xùn)；

4.保安員：水暖操作培訓(xùn)； 消防知識培訓(xùn)；禮儀培訓(xùn)； 物業(yè)管理知識培訓(xùn)；小區(qū)整體環(huán)境、業(yè)主資料、物業(yè)部工作流程培訓(xùn)；智能化設(shè)備培訓(xùn)； 電器使用維護(hù)培訓(xùn)；

5.保潔員：禮儀培訓(xùn)； 物業(yè)管理知識培訓(xùn)；智能化設(shè)備培訓(xùn)； 電器使用維護(hù)培訓(xùn)；消防知識培訓(xùn)； 寵物知識培訓(xùn)

6.前臺接待：小區(qū)整體環(huán)境、業(yè)主資料、物業(yè)部工作流程培訓(xùn)；消防培訓(xùn)； 禮儀培訓(xùn)； 物業(yè)管理知識培訓(xùn)；計(jì)算機(jī)使用維護(hù)培訓(xùn)；

7.司機(jī)： 小區(qū)整體環(huán)境、業(yè)主資料、物業(yè)部工作流程培訓(xùn)；消防培訓(xùn)； 禮儀培訓(xùn)； 物業(yè)管理知識培訓(xùn)；電器使用維護(hù)培訓(xùn)； 醫(yī)療知識培訓(xùn)；康樂活動培訓(xùn)； 寵物知識培訓(xùn)

（三）物資整備 a)管理用房

物業(yè)管理用房（服務(wù)中心）應(yīng)計(jì)提200平方米以上；員工用房（員工宿舍、休息室）。

b）工具、設(shè)施的配備（存車庫、備品庫）

四、馬少野項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目分類 1.常規(guī)性公共服務(wù)

為全體業(yè)主提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有轄區(qū)內(nèi)業(yè)主都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè)、細(xì)微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主。2.委托性特約服務(wù)

我們將以物業(yè)專業(yè)的服務(wù)為業(yè)主提供舒適便利的生活環(huán)境。3.經(jīng)營性多種服務(wù)

通過向業(yè)主提供高效、多樣的“貼心”服務(wù)，形成和諧的社區(qū)環(huán)境，營造一種悠閑、便捷的生活。真正從業(yè)主的日常生活細(xì)節(jié)考慮，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)管家式服務(wù)的全面性和專業(yè)性。4.常規(guī)性公共服務(wù)管理

治安、消防、車輛管理工作是馬少野項(xiàng)目重點(diǎn)管理工作之一。我們采取內(nèi)外互防的管理方式對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防、車輛工作進(jìn)行全面的管理。5.安全管理服務(wù)

安全管理是為了保障所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人員、財(cái)物不受損失，為業(yè)主營造一種安全、無干擾的生活環(huán)境。1）.安全管理內(nèi)容

a)負(fù)責(zé)維護(hù)轄區(qū)內(nèi)部治安秩序，預(yù)防和查處治安事故。b)維護(hù)區(qū)域內(nèi)車輛及來往人員的管理。

c)實(shí)行封閉式24小時(shí)保安制度，突發(fā)事件第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場。2）.治安管理實(shí)施措施

a)實(shí)施“半軍事化”管理，實(shí)施住宿和24小時(shí)備班制，建立業(yè)務(wù)、績效考核與工資晉升掛鉤，實(shí)現(xiàn)10%的淘汰率，保證保安人員的高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。b)落實(shí)保安各崗崗位職責(zé)、管理制度。

c)明確責(zé)任區(qū)域及重點(diǎn)部位，實(shí)行分島管理同時(shí)定崗與巡查相結(jié)合的轄區(qū)式管理。

d)實(shí)行24小時(shí)保安巡邏制度，各項(xiàng)記錄完整。

e)利用智能化技術(shù)安全防范的方法與人防有機(jī)結(jié)合。

f)根據(jù)各管理階段的情況，制定相應(yīng)的管理方法及工作重點(diǎn)。g)制定突發(fā)時(shí)間處理程序，具備處理能力。

第四篇：施工項(xiàng)目質(zhì)量控制對策

施工項(xiàng)目質(zhì)量控制對策

1、以人的工作質(zhì)量確保工程質(zhì)量：工程質(zhì)量是人所創(chuàng)造的。人的政治思想素質(zhì)、責(zé)任感、事業(yè)心、業(yè)務(wù)能力、技術(shù)水平等均直接影響工程質(zhì)量。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料證明，88%的質(zhì)量安全事故都是人的失誤所造成的。為此，我們對工程質(zhì)量的控制始終應(yīng)“以人為本”。狠抓人的工作質(zhì)量，避免人的失誤；充分調(diào)動人的積極性，發(fā)揮人的主導(dǎo)作用，增強(qiáng)人的質(zhì)量觀和責(zé)任感，使每個(gè)人牢牢樹立“百年大計(jì)，質(zhì)量第一”的思想，認(rèn)真負(fù)責(zé)地搞好本職工作，以優(yōu)秀的工作質(zhì)量來創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的工程。

2、嚴(yán)格控制投入品的質(zhì)量：任何一項(xiàng)工程施工，均需投入大量的各種原材料、成品、半成品、構(gòu)配件和機(jī)械設(shè)備，要采用不同的施工工藝和施工方法，這是構(gòu)成工程質(zhì)量的基礎(chǔ)。投入品質(zhì)量不符合要求，工程質(zhì)量也就不可能符合標(biāo)準(zhǔn)，所以，嚴(yán)格控制投入品的質(zhì)量是確保工程質(zhì)量的前提。為此，對投入品的訂貨、采購、檢查、驗(yàn)收、取樣、試驗(yàn)均應(yīng)進(jìn)行全面控制，從組織貨源，優(yōu)選供貨廠家，直到使用認(rèn)證，做到層層把關(guān)；對施工過程中所采用的施工方案要進(jìn)行充分論證，要做到工藝先進(jìn)、技術(shù)合理、環(huán)境協(xié)調(diào)，這樣才有利于安全文明施工，有利于提高工程質(zhì)量。

3、全面控制施工過程，重點(diǎn)控制工序質(zhì)量：任何一個(gè)工程項(xiàng)目都是由若干分項(xiàng)、分部工程所組成，要確保整個(gè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量，達(dá)到整體優(yōu)化的目的，就必須全面控制施工過程，使每一個(gè)分項(xiàng)、分部工程都符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。而每一個(gè)分項(xiàng)、分部工程，又是通過一道道工序來完成，由此可見，工程質(zhì)量是在工序中所創(chuàng)造的，為此，要確保工程質(zhì)量就必須重點(diǎn)控制工序質(zhì)量。對每一道工序質(zhì)量都必須進(jìn)行嚴(yán)格檢查，當(dāng)上一道工序質(zhì)量不符合要求時(shí)，決不允許進(jìn)入下一道工序施工。這樣，只要每一道工序質(zhì)量都符合要求，整個(gè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量就能得到保證。

4、嚴(yán)把分項(xiàng)工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定關(guān)：分項(xiàng)工程質(zhì)量等級是分部、單位工程質(zhì)量等級評定的基礎(chǔ)；分項(xiàng)工程質(zhì)量等級不符合標(biāo)準(zhǔn)，分部工程、單位工程的質(zhì)量也不可能評為合格；而分項(xiàng)工程質(zhì)量等級評定正確與否，又直接影響分部工程和單位工程質(zhì)量等級評定的真實(shí)性和可靠性。為此，在進(jìn)行分項(xiàng)工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定量，一定要堅(jiān)持質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格檢查，一切用數(shù)據(jù)說話，避免出現(xiàn)第一、第二判斷錯(cuò)誤。

5、貫徹“以預(yù)防為主”的方針：“以預(yù)防為主”，防患于未然，把質(zhì)量問題消滅在萌芽之中。預(yù)防為主就是要加強(qiáng)對影響質(zhì)量因素的控制，對投入品質(zhì)量的控制；就是要從對質(zhì)量的事后檢查把關(guān)，轉(zhuǎn)向?qū)|(zhì)量的事前控制、事中控制；從對產(chǎn)品質(zhì)量的檢查，轉(zhuǎn)向?qū)ぷ髻|(zhì)量的檢查、對工序質(zhì)量的檢查、對中間產(chǎn)品的質(zhì)量檢查。這些是確保施工項(xiàng)目質(zhì)量的有效措施。

6、嚴(yán)防系統(tǒng)性因素的質(zhì)量變異：系統(tǒng)性因素，如使用不合格的材料、違反操作規(guī)程、混凝土達(dá)不到設(shè)計(jì)強(qiáng)度等級、機(jī)械設(shè)備發(fā)生故障等，均必然會造成不合格產(chǎn)品或工程質(zhì)量事故。系統(tǒng)性因素的特點(diǎn)是易于識別、易于消除，是可以避免的；只要我們增強(qiáng)質(zhì)量觀念，提高工作質(zhì)量，精心施工，完成可以預(yù)防系統(tǒng)性因素引起的質(zhì)量變異。為此，工程質(zhì)量的控制，就是要把質(zhì)量變異控制在偶然性因素引起的范圍內(nèi)，要嚴(yán)防或杜絕由系統(tǒng)性因素引起的質(zhì)量變異，以免造成工程質(zhì)量事故。

第五篇：某高檔小區(qū)項(xiàng)目工程工作總結(jié)-1

隨著瑞景花都項(xiàng)目主體封頂，也就接近年終，在這一年里，在項(xiàng)目上對自己來說，各方面都有較大收獲，使自己對項(xiàng)目管理有了真正了解和認(rèn)識。增長了自己的組織管理協(xié)調(diào)能力。同時(shí)也發(fā)現(xiàn)自身存在不足和欠缺。

一、工程技術(shù)管理

按照自己的工作職責(zé)，根據(jù)工程項(xiàng)目技術(shù)管理的范圍，按照工程進(jìn)度計(jì)劃組織圖紙會審，做好施工圖的熟悉，對不合理和錯(cuò)漏部分給設(shè)計(jì)提出，首先和施工、監(jiān)理商量，取得一致意見，然后提出核定或要求設(shè)計(jì)出變更。如在A棟自動扶梯底坑預(yù)留洞尺寸錯(cuò)誤、C棟L列外地下車道入口調(diào)整、100空心磚墻改120實(shí)心墻體、空調(diào)板上豎向線條下挑梁取消、B棟大平臺入口處結(jié)構(gòu)調(diào)整、B棟車道入口及標(biāo)高及調(diào)整等設(shè)計(jì)變更、補(bǔ)充。

在施工中出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量缺陷或者施工錯(cuò)誤等時(shí)候，主動組織各相關(guān)單位和部門進(jìn)行商討，提出建議性處理措施，并要求施工單位報(bào)出處理措施、方案，在需技術(shù)核定時(shí)，及時(shí)聯(lián)系設(shè)計(jì)，通過網(wǎng)上或者電話進(jìn)行交流，達(dá)成一致后，完善相關(guān)手續(xù)，達(dá)到處理措施更經(jīng)濟(jì)合理。如基礎(chǔ)A棟1-6線基礎(chǔ)移位技術(shù)處理、D棟一層柱子偏位、轉(zhuǎn)換層鋼筋節(jié)點(diǎn)錨固、地下室樓梯方向反向等。轉(zhuǎn)換層施工時(shí)，由于原施工單位編制施工方案未考慮成本一項(xiàng)，在模板支撐上未進(jìn)行詳細(xì)計(jì)算，支撐層數(shù)過多，周轉(zhuǎn)材料造成積壓，而且材料租賃也比較困難，施工單位提出修改，在這中間協(xié)助施工單位咨詢設(shè)計(jì)，取得樓板承載力參數(shù)，提出建議性措施，最后經(jīng)過專家的重新評審和各方的反復(fù)討論后，決定混凝土一次性澆筑，下部留一層不拆除，再往下一層進(jìn)行反撐，經(jīng)過D棟轉(zhuǎn)換層混凝土澆筑，證明此種支撐方式完全能滿足支撐安全性。在外懸挑架施工方案未上報(bào)前也給施工單位提出建議措施，使其更經(jīng)濟(jì)合理，并得到采納。

在技術(shù)管理上，逐漸認(rèn)識到自己或多或少仍然停留在施工單位的技術(shù)管理的層面上，作為業(yè)主委托的項(xiàng)目管理，在技術(shù)上必須從整個(gè)項(xiàng)目全局考慮技術(shù)問題，應(yīng)更全面的了解設(shè)計(jì)意圖，熟悉各種從設(shè)計(jì)方案到施工圖的所有批復(fù)，熟悉新的規(guī)范和文件，從而才能給業(yè)主提供更及時(shí)合理的建議和意見。另外就是在土建和專業(yè)之間的技術(shù)配合上，顯得較為滯后，造成一些地方即成事實(shí)之后才要求設(shè)計(jì)進(jìn)行修改。

二、項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、安全等管理

本項(xiàng)目在進(jìn)度上，根據(jù)工程實(shí)際和業(yè)主銷售要求，編制了項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計(jì)劃，并按要求提出5個(gè)節(jié)點(diǎn)，制定了專門的獎懲措施，原計(jì)劃主體斷水是在2008年10月中旬，但是由于各方面原因，整整推遲兩個(gè)月完成。雖然這之中有資金、地震等因素影響，但其中感覺到我們在進(jìn)度控制上顯得極度的尷尬。

在工程的質(zhì)量、安全管理方面，由于監(jiān)理的薄弱，使我們就靠前了一步，在質(zhì)量上對主要工序采用了旁站、跟蹤平行檢查的方式，在安全上采用了天天巡查的方式，完全站在了監(jiān)理的角度進(jìn)行質(zhì)量、安全管理，使工程質(zhì)量得到了有效控制，安全無大的安全事故發(fā)生。但是這里值得我們思考的是施工單位因此而疏于管理，雖然這跟項(xiàng)目的實(shí)際情況有關(guān)，但更多的是應(yīng)改變一些方式，一開始就要求

施工單位不僅要有健全的管理班子，還必須有健全的管理制度和合理分工，按程序辦理，但這些也必須讓業(yè)主給予必要的授權(quán)，否則均會流于形式。

三、項(xiàng)目管理的組織協(xié)調(diào)工作

工程項(xiàng)目管理的組織協(xié)調(diào)工作作為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，這是非常重要的因素，該項(xiàng)目平時(shí)由我和劉勇負(fù)責(zé)，對內(nèi)對外的溝通協(xié)調(diào)必不可少，特別是工程進(jìn)度上不去時(shí)，協(xié)調(diào)溝通就非常多，有些事感覺我們自己可能也起不到什么作用，往往懈怠溝通協(xié)調(diào)，在與領(lǐng)導(dǎo)溝通后，逐漸認(rèn)識到問題的根本，慢慢增長了自己的溝通協(xié)調(diào)能力，學(xué)會處理一些工程糾紛，使事情得到解決。在必要的時(shí)候，組織召開工程例會或則督促監(jiān)理召開監(jiān)理例會，使各單位增加溝通協(xié)調(diào)機(jī)會。在處理施工單位與業(yè)主的經(jīng)濟(jì)簽證方面，根據(jù)合同協(xié)議相關(guān)原則，及時(shí)給業(yè)主提供相關(guān)意見和建議，同時(shí)也給施工單位把不合理的地方提出來，使其達(dá)成共識。做到每月向業(yè)主提供工程月報(bào)，在月報(bào)中提出相關(guān)建議。除月報(bào)外，還根據(jù)工程實(shí)際進(jìn)度，催促業(yè)主確定相關(guān)專業(yè)施工單位。在處理設(shè)計(jì)院進(jìn)行后期服務(wù)時(shí)，由于業(yè)主在資金支付不及時(shí)，造成設(shè)計(jì)有一定的意見，在給設(shè)計(jì)院做好必要的解釋工作，取得必要的理解外，就是平時(shí)在工作中加強(qiáng)聯(lián)系，主動和設(shè)計(jì)探討工程中的一些技術(shù)問題，尋求最合理的解決方式，逐漸建立一種情感溝通模式。

在內(nèi)部組織管理上，最大問題是在某一階段，或者某一技術(shù)、質(zhì)量缺陷發(fā)生后沒有及時(shí)組織內(nèi)部進(jìn)行必要的技術(shù)總結(jié)。加強(qiáng)公司內(nèi)部各相關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)。

四、自身的學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高，自身與項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的協(xié)作

經(jīng)過一年的項(xiàng)目技術(shù)管理工作，認(rèn)識到自身的不足和業(yè)務(wù)能力的欠缺，在今后應(yīng)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，是自己能夠逐漸成為一個(gè)沉著、自信、有控制局面能力的項(xiàng)目管理者。在自身方面一定克服個(gè)人英雄主義，堅(jiān)決要把自身融入團(tuán)體，加強(qiáng)協(xié)作、能力互補(bǔ)，特別是做好專業(yè)和土建之間的協(xié)調(diào)配合，建立相應(yīng)的工作程序。

五、09年的工作計(jì)劃

2009年瑞景花都項(xiàng)目計(jì)劃在8月底竣工驗(yàn)收，2-3月份進(jìn)行主體工程驗(yàn)收。督促施工單位提前做好相關(guān)驗(yàn)收準(zhǔn)備工作，協(xié)助業(yè)主完善外裝設(shè)計(jì)和方案報(bào)批，室外總平的優(yōu)化和施工協(xié)調(diào)，做好專業(yè)施工與土建施工單位的協(xié)調(diào)，繼續(xù)督促施工單位對分戶驗(yàn)收相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的學(xué)習(xí)和貫徹，加強(qiáng)技術(shù)總結(jié)。