第一篇：碧桂園參考資料(總結(jié))

進(jìn)度、成本控制是項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容，很感謝集團(tuán)給這個(gè)機(jī)會(huì)給我總結(jié)和發(fā)表意見,這段時(shí)間在集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心支持和大力指導(dǎo)下，將個(gè)人的一點(diǎn)工作體會(huì)與韶關(guān)項(xiàng)目過去兩年工作的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)進(jìn)行結(jié)合，談?wù)剬?duì)進(jìn)度質(zhì)量控制的一點(diǎn)認(rèn)識(shí)和體會(huì)，供其它項(xiàng)目的同事批評(píng)、指正與參考，并提出更好的意見和建議，以達(dá)到拋磚引玉的效果。

一、進(jìn)度控制

進(jìn)度控制是項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容之一，能否成功地控制進(jìn)度直接影響了項(xiàng)目的資金運(yùn)作和成本，決定了能否實(shí)現(xiàn)對(duì)客戶的交樓承諾，關(guān)系到公司的成本和聲譽(yù)，是一項(xiàng)不容忽視的重要工作。進(jìn)度控制的內(nèi)容很多，這里僅站在項(xiàng)目部的角度，從事前、事中和事后三個(gè)過程談?wù)剬?duì)進(jìn)度控制的認(rèn)識(shí)和體會(huì)：

（一）事前控制

碧桂園項(xiàng)目的特點(diǎn)是占地面積大，往往位于郊區(qū)或二、三線城市。因此，作為項(xiàng)目部，在項(xiàng)目啟動(dòng)前，必須站在項(xiàng)目整體開發(fā)的角度上，和集團(tuán)其它部門一起，全面、細(xì)致和周密地做好整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)策劃、規(guī)劃、方案和計(jì)劃工作，這是整個(gè)進(jìn)度控制的關(guān)鍵。

1、做好整體小區(qū)的規(guī)劃工作

2、合理確定項(xiàng)目的標(biāo)高

3、做好土方平衡計(jì)劃工作

4、做好市政管線規(guī)劃設(shè)計(jì)和綜合管線平衡工作，并根據(jù)項(xiàng)目總體計(jì)劃制定好市政報(bào)建，施工計(jì)劃。

5、對(duì)地質(zhì)進(jìn)行詳細(xì)的勘察。選擇合理的基礎(chǔ)類型和樁型。

6、制訂項(xiàng)目開發(fā)，施工計(jì)劃，做好各項(xiàng)工作的穿插，盡可能縮短時(shí)間。

7、做好內(nèi)外的溝通協(xié)調(diào)工作

8、做好設(shè)計(jì)變更圖紙會(huì)審和技術(shù)交底工作

9、督促施工單位及時(shí)進(jìn)場(chǎng)，做好“三通一平”和場(chǎng)地交接。

10、督促施工單位按合同約定的時(shí)間，編制詳細(xì)的施工計(jì)劃，作為進(jìn)度控制的依據(jù)。

1、做好整體小區(qū)的規(guī)劃工作

首先應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目各方面實(shí)際情況，與公司的有關(guān)部門一起制訂整個(gè)項(xiàng)目的分段開發(fā)計(jì)劃和順序，統(tǒng)一意見后據(jù)此制定項(xiàng)目外部交通和內(nèi)部臨水、臨電、市政和施工道路、臨設(shè)、材實(shí)堆放、攪拌站、辦公室等布置和計(jì)劃，做到統(tǒng)一規(guī)劃、有條不絮、避免重復(fù)投資，以利于加快進(jìn)度，節(jié)省投資。其中，臨水盡可能就地取材，利用合格的河水、水庫(kù)水和地下水，這樣有利于節(jié)省投資；臨電根據(jù)開發(fā)計(jì)劃合理布置；場(chǎng)內(nèi)盡量提前施工小區(qū)市政道路作為施工道路，這樣一方面能保證場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸，另一方面也有利于文明施工，對(duì)土質(zhì)較好的地段，可采用先利用底層砼路面作為施工道路，施工完成后再澆筑面層砼。土質(zhì)較差地段的市政道路，可采用先倒底層砼路面作為施工道路，施工完成后再鋪上瀝青；臨設(shè)材料堆放現(xiàn)場(chǎng)，辦公室等場(chǎng)地應(yīng)盡可能放在不影響施工，距離比較近的位置，避免多次搬遷，減少搬遷費(fèi)用。攪拌站應(yīng)考慮交通運(yùn)輸問題，放在較晚開發(fā)，且便于交通運(yùn)輸和取水的位置。另外，碧桂園的項(xiàng)目多數(shù)處于山區(qū)，還必須考慮防洪措施，做好邊坡防護(hù)、截洪溝和場(chǎng)地排水工作。

2、合理確定項(xiàng)目的標(biāo)高

對(duì)一個(gè)大型小區(qū)來說，土方工作量是非常大的，因此合理確定項(xiàng)目的標(biāo)高是一項(xiàng)非常重要的工作。合理確定項(xiàng)目的標(biāo)高可以大大地減少土方的開挖和外運(yùn)，同時(shí)也減少了市政管線的埋設(shè)深度。從而達(dá)到加快進(jìn)度，節(jié)省造價(jià)的目的，標(biāo)高的確定必須綜合考慮與外部市政道路、市政管線連接問題、外部地勢(shì)的標(biāo)高問題以及土方平衡問題，必須與設(shè)計(jì)院共同進(jìn)行。

3、做好土方平衡計(jì)劃工作

接收?qǐng)龅睾蟊仨殞?duì)場(chǎng)地標(biāo)高進(jìn)行的精確測(cè)量，按初步確定的標(biāo)高準(zhǔn)確計(jì)算挖方量的填方量。如果不能滿足平衡要求，可在不影響與外部市政道路、管線連接，不影響場(chǎng)地排水等問題前提下適當(dāng)調(diào)整標(biāo)高。

土方平衡運(yùn)轉(zhuǎn)中，應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：

⑴、對(duì)開挖出來的石方應(yīng)充分利用，可用于場(chǎng)地的道路回填、換土和擋土墻的原材料，以達(dá)到節(jié)省造價(jià)的目的。

⑵、對(duì)于含水量很大的土，如淤泥等，必須堅(jiān)決運(yùn)走，不能用于建筑物的回填，否則不但不能節(jié)省造價(jià)，還會(huì)大大提高基礎(chǔ)處理的成本和時(shí)間。

⑶、含有大石塊的土或者石塊不能回填在準(zhǔn)備進(jìn)行樁基礎(chǔ)施工的場(chǎng)地上，否則會(huì)大大增加樁基礎(chǔ)施工的難度，增加成本和延緩施工的進(jìn)度。⑷、魚塘、水池應(yīng)該抽干水，適當(dāng)處理后再回填。

4、做好市政管線規(guī)劃設(shè)計(jì)和綜合管線平衡工作，并根據(jù)項(xiàng)目總體計(jì)劃制定好市政報(bào)建，施工計(jì)劃

小區(qū)內(nèi)的涉及的市政管線比較多，主要有市政排水、排污、強(qiáng)電、弱電、自來水、煤氣等。這些管線又分屬于不同施工單位進(jìn)行施工，為了避免管線漏設(shè)、位置沖突、埋深過深或過淺等問題，保證與外部市政管線的順暢連接，并及時(shí)做好報(bào)建和施工工作，確保順利驗(yàn)收。必須在開工前做好小區(qū)市政管線的規(guī)劃設(shè)計(jì)和綜合平衡工作。并根據(jù)小區(qū)的開發(fā)計(jì)劃合理設(shè)計(jì)方案。制定報(bào)建計(jì)劃和施工計(jì)劃，配合施工和驗(yàn)收交樓工作的進(jìn)行。

5、對(duì)地質(zhì)進(jìn)行詳細(xì)的勘察。選擇合理的基礎(chǔ)類型和樁型 碧桂園的產(chǎn)品類型按系列定型的，因此對(duì)±0.00以上部分的成本和工期可以說是基本固定的，影響產(chǎn)品的成本和工期的主要是基礎(chǔ)部分。根據(jù)不同的地質(zhì)情況，設(shè)計(jì)不同的基礎(chǔ)，例如天然基礎(chǔ)、夯擴(kuò)樁基礎(chǔ)，預(yù)應(yīng)力管樁基礎(chǔ)，人工控孔樁基礎(chǔ)，鉆（沖）孔樁基礎(chǔ)等，上述基礎(chǔ)的成本和工期的差別是非常大的。

地質(zhì)鉆探工作，其成本占建筑施工總成本的比例是非常小的，但它是基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的依據(jù)。因此對(duì)成本和工期的影響又是非常大的。

因此，必須認(rèn)真、細(xì)致做好地質(zhì)鉆探工作，選擇合理的基礎(chǔ)類型和樁型。這是需要注意的是，一般房地產(chǎn)大公司經(jīng)過簽訂的都是框架協(xié)議，價(jià)格比較低。因此有時(shí)難以避免會(huì)出現(xiàn)偷工減料和做假資料的情況，導(dǎo)致地質(zhì)報(bào)告與實(shí)際地質(zhì)情況不符，以致設(shè)計(jì)錯(cuò)誤，造成難以挽回的損失。以前富力等房地產(chǎn)公司都曾出現(xiàn)過這種情況。因此，要求項(xiàng)目部必須派有能力，責(zé)任心強(qiáng)專業(yè)工程師全程跟進(jìn)，確保鉆探工作的準(zhǔn)確性和可靠性。

6、制訂項(xiàng)目開發(fā)，施工計(jì)劃，做好各項(xiàng)工作的穿插，盡可能縮短時(shí)間。

項(xiàng)目的進(jìn)度，并不是單指施工進(jìn)度。它包括方案、開發(fā)報(bào)建、專業(yè)審查、招投標(biāo)和各種證件（規(guī)劃、施工許可證和預(yù)售證等）的取得、各種驗(yàn)收（規(guī)劃和各專業(yè)驗(yàn)收等）和備案等工作，而這些工作反過來又不同程度地影響施工進(jìn)度。再加上碧桂園工程是各工程公司負(fù)責(zé)進(jìn)行的：土建是由騰越負(fù)責(zé)施工的，機(jī)電是由機(jī)電公司負(fù)責(zé)施工的，精裝修是由雅俊公司施工的，園藝、綠化也有專業(yè)公司，土方是土方隊(duì)施工的，而自來水是由自來水公司施工的，煤氣是煤氣公司施工的。再加上白蟻、防雷等隊(duì)伍。參建單位很多，協(xié)調(diào)管理的工作量很大，項(xiàng)目部在某種意義上起到了總包的作用。因此必須以片為單位，制訂整個(gè)片區(qū)的整體開發(fā)建設(shè)計(jì)劃，并做各項(xiàng)工作的穿插和組織。

7、做好內(nèi)外的溝通協(xié)調(diào)工作 包括：對(duì)外做好與政府有關(guān)和周邊村民等利益相關(guān)者的溝通協(xié)調(diào)，保證施工的順利進(jìn)行。對(duì)內(nèi)做好與集團(tuán)各有關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)工作，保證圖紙、施工單位和資金等各種資源的及時(shí)到位

8、做好設(shè)計(jì)變更圖紙會(huì)審和技術(shù)交底工作

施工前應(yīng)組織項(xiàng)目部、監(jiān)理和施工單位對(duì)施工圖紙進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的審查，發(fā)現(xiàn)其中存在問題并由設(shè)計(jì)進(jìn)行修改，保證施工的順利進(jìn)行，避免因圖紙錯(cuò)誤或?qū)D紙理解錯(cuò)誤造成返工，影響施工進(jìn)度。

同時(shí)，還應(yīng)由項(xiàng)目監(jiān)理公司對(duì)施工進(jìn)行技術(shù)交底，針對(duì)產(chǎn)品特點(diǎn)，明確有關(guān)要求，對(duì)可能出現(xiàn)的通病及預(yù)防措施對(duì)施工單位進(jìn)行技術(shù)交底，盡可能避免因質(zhì)量問題造成返工，延誤工期。

9、督促施工單位及時(shí)進(jìn)場(chǎng)，做好“三通一平”和場(chǎng)地交接。

10、督促施工單位按合同約定的時(shí)間，編制詳細(xì)的施工計(jì)劃，作為進(jìn)度控制的依據(jù)。

（二）事中控制

施工過程中的進(jìn)度是進(jìn)度控制的一項(xiàng)重要工作，室外重要在于及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的問題，找到根本原因或主要矛盾，要及時(shí)進(jìn)行處理和化解。

1、加強(qiáng)檢查和督促

主要是檢查施工單位的計(jì)劃落實(shí)情況和人、材、機(jī)情況，發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時(shí)查找主要原因，采取相應(yīng)措施進(jìn)行處理。

2、加強(qiáng)組織、管理

碧桂園的施工隊(duì)伍很多，有土方、土建、機(jī)電、鋁窗、園藝、裝修、綠化等。其中土建下面還有很多隊(duì)，水平參差不齊。各施工單位只對(duì)自己施工單位范圍負(fù)責(zé)，因此作為項(xiàng)目部的管理責(zé)任和協(xié)調(diào)工作量很大，必須全面、細(xì)致地做好整個(gè)項(xiàng)目的施工組織，保證各專業(yè)施工及時(shí)進(jìn)場(chǎng)和穿插。同時(shí)還必須加強(qiáng)管理，抓好施工的質(zhì)量和安全，確保施工順利進(jìn)行，才能保證施工進(jìn)度。

3、加強(qiáng)協(xié)調(diào)和溝通

主要包括：

加強(qiáng)與當(dāng)?shù)卣爸鞴懿块T的溝通，爭(zhēng)取他們的最大支持和幫助

加強(qiáng)與工地周邊村民及有關(guān)利益團(tuán)隊(duì)，個(gè)人的溝通、協(xié)調(diào)，為施工創(chuàng)造一個(gè)良好的外部環(huán)境，保證施工的順利進(jìn)行。

做好與集團(tuán)各有關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)工作，在工作上得到他們的理解和幫助，保證圖紙各項(xiàng)安排和各種資源的及時(shí)到位。

做好與項(xiàng)目?jī)?nèi)部各參建單位，如監(jiān)理、施工單位的溝通，了解他們存在的問題和困難，盡力協(xié)助、支持他們進(jìn)行解決。同時(shí)針對(duì)碧桂園參建單位多、各單位僅對(duì)自己的自己施工范圍負(fù)責(zé)的特點(diǎn)。全力做好協(xié)調(diào)工作，可采用現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，定期（如期）召開各參建參加協(xié)調(diào)會(huì)議等方式，及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工中出現(xiàn)的各種問題并加以協(xié)調(diào)處理，保證施工的順利進(jìn)行。

4、及時(shí)、果斷地處理各類突發(fā)事件，保護(hù)公司的利益和聲譽(yù)，確保項(xiàng)目的進(jìn)度。碧桂園的項(xiàng)目具有處于市郊，或二、三線城市，與村莊交接，且具有開工面積大、參建單位多、工人素質(zhì)參差不齊等特點(diǎn)，因此難以避免會(huì)出現(xiàn)各種突發(fā)事件。作為項(xiàng)目部，應(yīng)盡早發(fā)現(xiàn)事件的苗頭，及時(shí)、果斷地進(jìn)行處理，對(duì)通過努力處理不了的問題，需迅速向集團(tuán)上報(bào)，爭(zhēng)取集團(tuán)的支持。

（三）、事后控制

主要是事后需組織項(xiàng)目部、監(jiān)理和參建單位進(jìn)行認(rèn)真總結(jié)，找出不足的，需要提高的地方，加以完善，避免類似的情況再次發(fā)生，不斷提高項(xiàng)目部的進(jìn)度控制能力。從韶關(guān)碧桂園的情況來看，影響項(xiàng)目進(jìn)度主要原因事前主要是：（1）、沒有提前施工小區(qū)的市政道路作為施工通道，影響了整個(gè)小區(qū)的交通運(yùn)輸。（2）、沒有做好小區(qū)的土方平衡，導(dǎo)致土方反復(fù)運(yùn)進(jìn)和運(yùn)出，對(duì)西片的進(jìn)度造成了嚴(yán)重影響。

韶關(guān)項(xiàng)目北片吸取了西片的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提前施工市政道路、認(rèn)真做好土方平衡，取得了比較理想的效果。

事中影響項(xiàng)目進(jìn)度的主要有以下幾個(gè)因素：（1）、施工單位的資金實(shí)力和自身管理水平

以東片的幾家外判單位為例，目前造成進(jìn)度滯后的最主要原因是這幾家單位存在資金實(shí)力不足，無力購(gòu)買裝修鋪貼材料，水電等材料。再加上存在不同程度的分包情況，導(dǎo)致管理水平難以達(dá)到要求，解決問題不及時(shí)造成的。（2）、其他單位的影響

如西片，由于前序施工單位的進(jìn)度達(dá)不到要求，使后續(xù)施工單位不能及時(shí)進(jìn)場(chǎng)。（3）、材料價(jià)格上漲的影響

如東片幾家外判單位因材料價(jià)格上漲而停工。

從事中控制情況看，影響項(xiàng)目進(jìn)度的主要因素還是施工單位的資金實(shí)力和管理能力。因此，建議集團(tuán)重視招標(biāo)工作，選擇真正有實(shí)力的施工單位，以保證項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

二、質(zhì)量控制

質(zhì)量控制是項(xiàng)目管理的重點(diǎn)，作為項(xiàng)目部，必須認(rèn)真做好質(zhì)量控制、確保產(chǎn)品的質(zhì)量，維護(hù)公司的聲譽(yù)和利益。這里主要站在項(xiàng)目部的角度，從施工前、施工中、施工后三個(gè)過程談?wù)剬?duì)質(zhì)量控制的認(rèn)識(shí)和體會(huì)。

（一）、施工前控制 施工前控制是質(zhì)量控制的重點(diǎn)，應(yīng)事先對(duì)影響質(zhì)量的各種因素加以控制。而不能消極被動(dòng)地等待出現(xiàn)質(zhì)量問題再進(jìn)行處理，造成不必要的損失。作為項(xiàng)目部，事前建議抓好以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：

? ? ? 確立質(zhì)量管理目標(biāo)，并加以貫徹落實(shí)，并建立有效的整體質(zhì)量管理體系。選擇水平高、責(zé)任心強(qiáng)的項(xiàng)目部工程管理人員，建立質(zhì)量制度，責(zé)任到人 選擇好的監(jiān)理單位，并檢查督促他們根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和可能出現(xiàn)的問題制訂符合實(shí)際情況、切實(shí)可行的監(jiān)理細(xì)則，落實(shí)安排質(zhì)量和數(shù)量滿足要求的監(jiān)理人員進(jìn)行監(jiān)理工作。

? 選擇資金好，管理能力強(qiáng)的施工隊(duì)伍，并督促他們建立和落實(shí)有針對(duì)性的、有效的，可實(shí)施的施工方案和質(zhì)量控制措施。

? 施工單位是施工實(shí)施者，也是質(zhì)量控制的關(guān)鍵。選擇好的施工隊(duì)伍，根據(jù)項(xiàng)目部各方面的實(shí)際情況，制定有針對(duì)性的施工方案和質(zhì)量控制措施是做好質(zhì)量控制的一項(xiàng)很重要的工作。

? 做好圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)交底工作，使施工單位能理解設(shè)計(jì)圖，避免因設(shè)計(jì)錯(cuò)誤或?qū)D紙理解錯(cuò)誤造成質(zhì)量問題。

? ? 做對(duì)施工技術(shù)交底工作，并參與監(jiān)督、施工單位做好對(duì)施工組技術(shù)交底。做好對(duì)施工方案的審核

（二）、施工中質(zhì)量控制

施工中質(zhì)量控制主要是要加強(qiáng)檢查和管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理存在的問題。

1、采用樣板引路，對(duì)于各項(xiàng)工程，盡可能先做一個(gè)樣板。

2、認(rèn)真、監(jiān)督各級(jí)質(zhì)量管理人員的工作到位，包括施工員、質(zhì)委員、監(jiān)理工程師，工程部人員等。加強(qiáng)檢查和抽查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)存的質(zhì)量問題，嚴(yán)格執(zhí)行驗(yàn)收程序，保證質(zhì)量控制體系的效運(yùn)行。對(duì)于有代表性或者比較重林的質(zhì)量問題，一定要做到以下幾點(diǎn)：（1）必須查明質(zhì)量問題的根本原因。

（2）必須明確責(zé)任，對(duì)引起較大損失的單位和個(gè)人必須給予相應(yīng)處罰和處理，以示警戒。

（3）必須落實(shí)對(duì)各參建單位的教育工作，避免類似問題的再次發(fā)生。（4）認(rèn)真落實(shí)做好各專業(yè)工程驗(yàn)收和交接工作（5）認(rèn)真落實(shí)好產(chǎn)品保護(hù)工作

（6）對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料必須嚴(yán)格把關(guān)，保證施工單位按合同保證材料的質(zhì)量

個(gè)人認(rèn)為，施工過程的質(zhì)量控制要注意以下三個(gè)問題：

1、堅(jiān)持按質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、施工規(guī)范和施工圖紙進(jìn)行施工和驗(yàn)收質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是質(zhì)量管理控制和驗(yàn)收的依據(jù)，碧桂園集團(tuán)目前已經(jīng)是國(guó)內(nèi)名列前茅的房地產(chǎn)集團(tuán)，質(zhì)量是企業(yè)的生命。因此，完全有必要執(zhí)行國(guó)家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，施工規(guī)范，嚴(yán)格按施工圖紙進(jìn)行施工，這樣才有可能真正地保證質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2、管理要堅(jiān)持以人為核心的原則

人是工程實(shí)施的管理者和實(shí)施者，各級(jí)施工和管理人員是否稱職，直接決定了質(zhì)量控制的效果。因此，施工過程管理必須嚴(yán)抓人的因素，堅(jiān)持以人為核心，加強(qiáng)對(duì)各級(jí)人員的管理，保證他們能稱職和到位。

首先，施工班組是施工的實(shí)際操作者，其能力素質(zhì)、責(zé)任和配合程度直接決定了施工質(zhì)量水平。因此，對(duì)施工班組，一方面要加強(qiáng)教育和技術(shù)交底，嚴(yán)格要求，另一方面對(duì)水平、素質(zhì)不符合要求的班組要堅(jiān)決撤換，才能保證施工質(zhì)量控制的實(shí)施。另外對(duì)施工員、質(zhì)安員、監(jiān)理工程師、總監(jiān)工程部人員也需嚴(yán)格要求，督促他們工作到位，對(duì)不稱職人沒要予以更換。

3、堅(jiān)持公平、公正和科學(xué)的處理原則

對(duì)施工過程中出現(xiàn)的問題，要尊重事實(shí)，尊重合同，以數(shù)據(jù)為依據(jù)，客觀公道處理，以保證施工的質(zhì)量。

（三）施工后質(zhì)量控制

主要是組織施工，監(jiān)理和工程部進(jìn)行認(rèn)真總結(jié)，避免類似問題再次發(fā)生，并研究如何進(jìn)一步提高施工質(zhì)量水平。

韶關(guān)項(xiàng)目西片目前在住宅，市政存在的問題較多。這主要是施工前、施工中和施工后的控制工作沒有完全到位造成的，同時(shí)特別在市政施工上，施工單位沒有嚴(yán)格按照施工規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，也是造成市政質(zhì)量不理想的重要原因。綜上所述，個(gè)人對(duì)質(zhì)量、項(xiàng)目進(jìn)度管理有以下認(rèn)識(shí)和體會(huì)：

一、項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度和成本控制不是絕對(duì)矛盾和相互制約的。質(zhì)量是企業(yè)的生命，犧牲質(zhì)量是追求進(jìn)度和成本的產(chǎn)品是難以被客戶認(rèn)可和接受的。因此，只有認(rèn)真做好質(zhì)量管理，把質(zhì)量控制在一個(gè)合理的水平（并非完美）避免返工造成工期延誤和成本增加，才能保證項(xiàng)目的進(jìn)度和成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，從這個(gè)意義上來說，質(zhì)量、進(jìn)度和成本控制的利益目標(biāo)是一致的，只有做好項(xiàng)目的質(zhì)量管理工作，才能保證進(jìn)度、成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

二、無論是質(zhì)量、進(jìn)度和成本控制，事前控制是關(guān)鍵。因此在項(xiàng)目啟動(dòng)前、動(dòng)工前必須從全局出發(fā)認(rèn)真、周密、細(xì)致地做好規(guī)劃、統(tǒng)籌和各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，才能達(dá)到理想的效果。

三、項(xiàng)目管理就象一臺(tái)大機(jī)器一樣，是由無數(shù)的零件（細(xì)節(jié)）組成的，一個(gè)零件出了問題，就會(huì)減慢甚至終止機(jī)器的運(yùn)作。因此，在做好全盤計(jì)劃、統(tǒng)籌的基礎(chǔ)上，還必須加強(qiáng)管理，確保各人員工作到位，處理好每一個(gè)細(xì)節(jié)，才能保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

四、目前項(xiàng)目部的工作主要存在以下困難：在對(duì)外方面由項(xiàng)目多處在市郊和二、三線城市，政策法規(guī)相對(duì)不太完善，政府各部門和周邊村民在征地、項(xiàng)目施工等問題上給項(xiàng)目的進(jìn)度造成了很大的影響。從集團(tuán)內(nèi)部來說，集團(tuán)內(nèi)部部門較多，流程較長(zhǎng)，而且項(xiàng)目多、分布廣，也使各部門人員對(duì)項(xiàng)目的具體情況難以有充分的了解，致使內(nèi)部處理問題的時(shí)間偏長(zhǎng)。在項(xiàng)目管理上，由于參建單位很多，分工過細(xì)（分土方、土建、機(jī)電、裝修、園建、綠化、鋁合金等）且各參建單位是對(duì)其施工范圍負(fù)責(zé)，造成項(xiàng)目總體管理統(tǒng)籌責(zé)任很重，協(xié)調(diào)工作量非常大。因此，要求項(xiàng)目部對(duì)外必須認(rèn)真做好與各級(jí)政府，主管部門及周邊村民、企業(yè)等利益相關(guān)者的溝通、協(xié)調(diào)工作，保證項(xiàng)目的一個(gè)良好的外部環(huán)境；對(duì)上必須加強(qiáng)與集團(tuán)各主管部門的溝通和交流，使他們能及時(shí)掌握項(xiàng)目的實(shí)際情況和需求，才能保證各項(xiàng)資源的及時(shí)到位；在項(xiàng)目?jī)?nèi)部必須做好對(duì)各參建單位管理、溝通和協(xié)調(diào)，做好整個(gè)項(xiàng)目的計(jì)劃和統(tǒng)籌，才能保證質(zhì)量、進(jìn)度和成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

五、從施工角度來說，施工單位是施工工作實(shí)施到立體，施工的進(jìn)度和質(zhì)量很大程度取決于施工單位的素質(zhì)和能力，以韶關(guān)項(xiàng)目為例，東片外判的住友、機(jī)施等單位由于資金、管理等問題，目前已基本處于半停工狀態(tài)，質(zhì)量、進(jìn)度控制難以進(jìn)行。西片騰越不同的施工隊(duì)伍，其進(jìn)度、質(zhì)量差別也很大。因此，需要集團(tuán)大力重視施工單位的選擇問題，選擇符合要求的施工單位，才能保證施工質(zhì)量進(jìn)度和成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

第二篇：碧桂園讀后感

讀后感

1、一個(gè)企業(yè)有獨(dú)特的商業(yè)模式、適合企業(yè)的商業(yè)模式至關(guān)重要。首先要學(xué)習(xí)不同行業(yè)中其他企業(yè)的長(zhǎng)處、閃光點(diǎn)，結(jié)合自身需求把別人的東西轉(zhuǎn)化為能為自己所用的東西，開創(chuàng)一個(gè)新的企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念和價(jià)值觀。其次要抓住機(jī)會(huì)、把握機(jī)會(huì)，將效率發(fā)揮到極致，將潛力無限開發(fā)，要想著“別人做不到的事情，我能做到！”將一個(gè)企業(yè)的整體優(yōu)勢(shì)展現(xiàn)出來。

2、做事情要分輕重緩急，能在最短時(shí)間內(nèi)解決的事情，絕不拖延，為重要的事情節(jié)約出更多的時(shí)間。

3、凡事都要注重細(xì)節(jié)。有句話叫做“細(xì)節(jié)決定成敗”，無論事情的大小，想法要全面，照顧得到事情的方方面面才是真，楊國(guó)強(qiáng)能注意的到廣告牌上的字太小了！堅(jiān)定地說，需要再大一點(diǎn)才能吸引來往車輛的目光。對(duì)于小區(qū)業(yè)主和員工吵架的事也非常關(guān)心，可以說是把細(xì)心發(fā)揮到了極致。

4、在企業(yè)人才上做投入，對(duì)于能給企業(yè)帶來更大效益的人才，公司加大開支培養(yǎng)，企業(yè)最后收到的匯報(bào)會(huì)更多。

5、6、日常就要養(yǎng)成看書，閱讀的好習(xí)慣。

針對(duì)自己的行業(yè)，要有膽量、有膽識(shí)去運(yùn)作，碧桂園開發(fā)房產(chǎn)，就不能沒有地，在資金能保障安全的情況下，把多余的錢用于買地，房地產(chǎn)公司沒地是不行的，地是企業(yè)走向成功的核心競(jìng)爭(zhēng)力。敢于投資能使企業(yè)產(chǎn)生更大核心競(jìng)爭(zhēng)力的東西。

7、人性是自私的，只穿人性的弱點(diǎn)，鼓勵(lì)企業(yè)員工“多勞多得”，努力工作，為公司企業(yè)創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益。

8、當(dāng)企業(yè)遇到資金困難的時(shí)候，立刻采取措施，減少現(xiàn)有的成本開支，盡最大能力資產(chǎn)變現(xiàn)，保證經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流。

第三篇：碧桂園專題研究報(bào)告

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碧桂園

——專題研究報(bào)告

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第一部分 碧桂園企業(yè)概況

一、碧桂園簡(jiǎn)介

碧桂園誕生于1992年，從奠基的那天起，碧桂園便以“用心建設(shè)，關(guān)懷住戶，回報(bào)社會(huì)”的企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)理念，在房地產(chǎn)領(lǐng)域矢志耕耘到今天。目前已經(jīng)為成功人士營(yíng)造了十多個(gè)“環(huán)境優(yōu)美，配套齊備，星級(jí)服務(wù)，嚴(yán)密保安”的五星級(jí)生活社區(qū)：超大型別墅城市鳳凰城、清遠(yuǎn)假日半島、華南板塊大型成熟社區(qū)華南碧桂園、廣州碧桂園、廣佛都市圈超級(jí)經(jīng)典別墅社區(qū)順德碧桂園、碧桂花城、半島碧桂園、均安碧桂園、荔城碧桂園、鳳南花園、五邑碧桂園、鶴山碧桂園、高明碧桂園等。按城市模式規(guī)劃的碧桂園各樓盤，已將社區(qū)的概念提升至城市層面，所開發(fā)的樓盤呈現(xiàn)出大配套、大環(huán)境的社區(qū)格局，幾乎每個(gè)樓盤都擁有星級(jí)俱樂部或酒店體系、康體設(shè)施、醫(yī)療系統(tǒng)、教育連鎖、商業(yè)體系等，可謂領(lǐng)各地行業(yè)之先。經(jīng)過十多年的努力，如今，碧桂園已發(fā)展成為擁有10多萬業(yè)主住戶、4萬多員工，屬下機(jī)構(gòu)涉及房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的大型綜合房地產(chǎn)企業(yè)，項(xiàng)目遍布于珠三角及國(guó)內(nèi)其它省市，真正實(shí)現(xiàn)了區(qū)域拓展和規(guī)?；钠放七B鎖經(jīng)營(yíng)，不僅成功構(gòu)建了“碧桂園家園模式”和“五星級(jí)的家”的生活方式，更開創(chuàng)性的建立了碧桂園“星級(jí)酒店連鎖體系”、“全國(guó)領(lǐng)先的教育連鎖體系”和以大型主題公園和高爾夫球會(huì)為內(nèi)容的“休閑娛樂配套體系”。成為各個(gè)區(qū)域的誠(chéng)信品牌代表。碧桂園的每一次推出，總能贏得市場(chǎng)的青睞和追捧，集團(tuán)旗下樓盤個(gè)個(gè)聲名顯赫，創(chuàng)造了房地產(chǎn)界引為傳奇的經(jīng)典，被譽(yù)為 “南中國(guó)居住領(lǐng)域的一面旗幟”。碧桂園大事記

1992–1998年 開卷力作—順德碧桂園 首創(chuàng)五星級(jí)會(huì)所配套

建立全國(guó)著名學(xué)區(qū)廣東碧桂園學(xué)校 成為南中國(guó)最大、最豪華的生活社區(qū)之一

前瞻性地開拓香港市場(chǎng)，成為3萬港人的共同選擇 1999年 品牌旋風(fēng)—廣州碧桂園 秉承先進(jìn)的規(guī)模開發(fā)和配套模式 首創(chuàng)免費(fèi)看樓車服務(wù)

全現(xiàn)樓帶裝修發(fā)售,社區(qū)配套、園林綠化同期交付 顛覆地產(chǎn)界春節(jié)不賣樓傳統(tǒng)

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f 創(chuàng)下開盤單月銷售洋房3000套的輝煌 2000年 開創(chuàng)新時(shí)代—華南碧桂園 首家進(jìn)駐華南板塊，引領(lǐng)地產(chǎn)大盤時(shí)代 開盤即在珠三角及港澳地區(qū)掀起搶購(gòu)的狂潮 締造5年持續(xù)熱銷的輝煌

2000—2001年

戰(zhàn)略布局—均安碧桂園、碧桂花城、荔城碧桂園 將運(yùn)動(dòng)休閑與房地產(chǎn)結(jié)合，均安碧桂園率先成為優(yōu)雅的高爾夫生活社區(qū)

轉(zhuǎn)戰(zhàn)佛山，碧桂花城推出后，連續(xù)8期在短時(shí)間之內(nèi)售罄，銷售率達(dá)100%，更榮獲―佛山樓市奧斯卡‖之美稱。

荔城碧桂園首期單位開售3天即告售磬，其后一直供不應(yīng)求。2002—2005年

鳳凰傳奇—碧桂園鳳凰城 ―五一‖開盤逾千套別墅洋房3天內(nèi)搶購(gòu)一空

開售8個(gè)月即勇奪2002年廣州地區(qū)銷售冠軍，全國(guó)地區(qū)銷售第二。以城市運(yùn)營(yíng)理念，開創(chuàng)南中國(guó)別墅城市生活新時(shí)代 中國(guó)首個(gè)配套白金五星級(jí)酒店的大型社區(qū)

創(chuàng)新引入主題公園概念，讓休閑旅游與地產(chǎn)完美結(jié)合

2003—2005年

快速拓展—半島碧桂園、鶴山碧桂園、高明碧桂園、五邑碧桂園 位于順德的半島碧桂園三面環(huán)水，是風(fēng)景優(yōu)美的成功人士聚居地鶴山碧桂園開盤一個(gè)月的銷售額就超過了鶴山2003整年的房地產(chǎn)成交總額高明碧桂園、五邑碧桂園隆重發(fā)售，全面提升當(dāng)?shù)鼐幼∑焚|(zhì)。

2005年

經(jīng)典再創(chuàng)—華南碧桂園―山語‖

月以震撼價(jià)、超高性價(jià)比入市徹底打破了廣州樓市冰點(diǎn)再掀樓市搶購(gòu)狂潮，600套單位1周售磬，二期尚未推出，客戶就已排長(zhǎng)龍翹首以待，供不應(yīng)求。2005年 假日半島—繼鳳凰城之后又一超級(jí)巨作

甫一爆光,便被媒體譽(yù)為―廣州地區(qū)最值得關(guān)注的樓盤‖、―廣州樓市的巨無霸‖

夢(mèng)想島國(guó) 山水之城----假日半島位于廣州市花都區(qū)花兜水庫(kù)旁，坐擁8000畝天然湖泊及綿延的王子山脈,自然山水景觀一流。

假日半島―平過你自己起屋‖的價(jià)格定位,將令更多都市人有能力在這個(gè)世外桃源,和家人一起享受自己工作的成果和付出．

作為碧桂園的重點(diǎn)項(xiàng)目，假日半島以其優(yōu)越的地理位置、秀美怡人的自然風(fēng)光、齊全的產(chǎn)品

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f 種類和豐厚的貨量，創(chuàng)新的規(guī)劃理念，必將成為新機(jī)場(chǎng)板塊的最大熱點(diǎn)！碧桂園繼續(xù)將城市規(guī)劃運(yùn)營(yíng)升級(jí)，假日半島建有:五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)(18洞湖景全燈光)、‖故鄉(xiāng)里‖大型主題公園、商業(yè)廣場(chǎng)、大型濱水公園、超市等多項(xiàng)城市超級(jí)配套。2005年底，南沙碧桂園、南海碧桂園、陽東碧桂園三盤齊發(fā)

碧桂園全新項(xiàng)目蓄勢(shì)齊發(fā)，在南沙、南海、陽江分別掀起五星級(jí)居住熱潮； 南沙碧桂園以優(yōu)越地段、優(yōu)美環(huán)境、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，帶旺了南沙房地產(chǎn)市場(chǎng)；

南海碧桂園依山傍水，社區(qū)配套齊全，五星級(jí)社區(qū)管理系統(tǒng)，為佛山人居注入高品質(zhì)內(nèi)涵；陽東碧桂園秉承―給您一個(gè)五星級(jí)的家‖理念，為陽東市民量身打造高品質(zhì)生活新標(biāo)準(zhǔn)。

二、碧桂園的企業(yè)文化

十余年來，碧桂園人始終把“碧桂園，給您一個(gè)五星級(jí)的家”作為企業(yè)文化的核心思想，不斷豐富“大規(guī)模社區(qū)+優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品+超級(jí)配套體系+五星級(jí)服務(wù)+合理定價(jià)”為內(nèi)涵的“碧桂園家園模式”，繼續(xù)引領(lǐng)居住潮流。堅(jiān)守誠(chéng)信 回報(bào)社會(huì)

“誠(chéng)信”是碧桂園立身之本，是碧桂園發(fā)展的基石，是碧桂園最寶貴的精神財(cái)富與核心價(jià)值。碧桂園始終以“誠(chéng)”取“信”于客戶，取“信”于伙伴，取“信”于社會(huì)，不斷發(fā)展，追求完美。

碧桂園對(duì)業(yè)主、對(duì)客戶高度負(fù)責(zé)，根據(jù)社會(huì)發(fā)展和客戶對(duì)生活居住品質(zhì)提升的需求，提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)，“為社會(huì)建造物超所值的房子”，是碧桂園努力實(shí)踐的核心競(jìng)爭(zhēng)力，也是碧桂園追求的最高誠(chéng)信，碧桂園已售出的物業(yè)中大部分是通過業(yè)主口碑創(chuàng)下驕人的業(yè)績(jī)，這正是碧桂園在消費(fèi)者心目中的公信力。

碧桂園對(duì)合作伙伴高度負(fù)責(zé)，以誠(chéng)實(shí)守信為交往原則，碧桂園連年被各級(jí)政府部門評(píng)選為誠(chéng)信企業(yè)代表，就是最好的證明。

碧桂園對(duì)社會(huì)高度負(fù)責(zé)，不僅積極納稅，更熱心參與社會(huì)公益，帶領(lǐng)推動(dòng)行業(yè)良性發(fā)展?！盀樯鐣?huì)服務(wù)”，這是碧桂園追求集團(tuán)利益，提高集團(tuán)發(fā)展速度和效率的前提條件。碧桂園認(rèn)為，對(duì)社會(huì)的回報(bào)，才是最大的成功。推動(dòng)發(fā)展 攜手共贏

碧桂園所到之處必會(huì)給當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)注入無限生機(jī)；其強(qiáng)烈的社會(huì)責(zé)任意識(shí)，巨大的人文張力，更不斷推動(dòng)了區(qū)域環(huán)境的提升和經(jīng)濟(jì)的飛躍。全面提升人居品質(zhì)

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f 先進(jìn)的“碧桂園家園模式”每到一處，總會(huì)成為人居新標(biāo)桿，給項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)行業(yè)，帶來全新人居理念的革命，促使行業(yè)整體水平的提高，產(chǎn)品與物業(yè)管理服務(wù)的升級(jí)換代，全面提升當(dāng)?shù)氐木幼∑焚|(zhì)，讓當(dāng)?shù)鼐用窬o隨社會(huì)發(fā)展的步伐，享受更舒適、更優(yōu)越的生活方式。創(chuàng)造更佳人文環(huán)境

碧桂園以建造綠色人居為己任，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行科學(xué)的前期規(guī)劃，結(jié)合項(xiàng)目的地形地貌和自然環(huán)境，合理進(jìn)行不同產(chǎn)品和配套的布局，讓項(xiàng)目所在區(qū)域的人文環(huán)境成為真正可持續(xù)發(fā)展的有效資源。帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展

碧桂園的跨地域發(fā)展，推行本土化戰(zhàn)略，迅速融入當(dāng)?shù)兀瑸轫?xiàng)目所在區(qū)域，提供大量的工作崗位，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)；作為地方納稅大戶，碧桂園憑借卓越的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)積極納稅，直接支援地方財(cái)政收入；其巨大的品牌優(yōu)勢(shì)，凝聚、培養(yǎng)了大量高素質(zhì)人材，全方位地拉動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。塑造城市綜合形象

碧桂園每到一處都將其規(guī)模社區(qū)、優(yōu)美環(huán)境、五星級(jí)酒店、主題公園、商業(yè)廣場(chǎng)等城市級(jí)配套和領(lǐng)先的生活方式帶到當(dāng)?shù)?，填補(bǔ)區(qū)域高端市場(chǎng)的空白，有效增強(qiáng)城市功能，整體提升了區(qū)域的綜合形象。超凡實(shí)力 締造傳奇

任何一個(gè)到過碧桂園所屬項(xiàng)目的人，都會(huì)被其龐大的規(guī)模、恢弘的氣勢(shì)、優(yōu)美的環(huán)境和驚人的建設(shè)速度所震撼，“震撼”背后是碧桂園強(qiáng)大的綜合開發(fā)實(shí)力、資源整合及調(diào)配能力。

碧桂園每個(gè)項(xiàng)目都在短時(shí)間內(nèi)一次成型。驚人的速度和規(guī)模，與碧桂園長(zhǎng)期堅(jiān)持規(guī)模開發(fā)戰(zhàn)略，“一條龍式”的建設(shè)模式密不可分，從前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林綠化、戶型配置到售前、售中、售后服務(wù)，碧桂園都以專業(yè)的精神和嚴(yán)格的質(zhì)量監(jiān)控，執(zhí)著追求卓越的品質(zhì)，成功地獲得了“高品質(zhì)”與“高速度”的雙贏。

目前，碧桂園在珠三角及國(guó)內(nèi)其他省市共有20多個(gè)項(xiàng)目：順德碧桂園(含西苑)、碧桂園東苑、沙灣碧桂園、碧桂園鳳凰城、華南碧桂園(一至五期和七期)、華南碧桂園六期、半島碧桂園、均安碧桂園、荔城碧桂園、五邑碧桂園、鶴山碧桂園、高明碧桂園、假日半島(花都)、南沙碧桂園、南海碧桂園、陽東碧桂園、新會(huì)碧桂園、長(zhǎng)沙碧桂園、肇慶碧桂園、臺(tái)山碧桂園等。超級(jí)配套 更趨完美

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f 碧桂園經(jīng)過不斷探索與實(shí)踐，形成了碧桂園獨(dú)特的規(guī)?；拔逍羌?jí)配套連鎖體系”。酒店業(yè)、休閑業(yè)，并不是碧桂園項(xiàng)目的附屬品，他們是獨(dú)立運(yùn)作，在各自專業(yè)領(lǐng)域享有盛譽(yù)的優(yōu)質(zhì)品牌。星級(jí)酒店連鎖體系

碧桂園星級(jí)酒店連鎖體系創(chuàng)造性地將五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店引入社區(qū)，提升項(xiàng)目所在區(qū)域服務(wù)行業(yè)的整體水平，促進(jìn)高素質(zhì)人群的凝聚和流動(dòng)，推動(dòng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)、旅游業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。社區(qū)商業(yè)及休閑娛樂配套體系

碧桂園通過深刻審視消費(fèi)者的需求與自身產(chǎn)品的特征,將極具趣味性、挑戰(zhàn)性的高尚休閑運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目,以及匯集傳統(tǒng)文化、自然田園野趣、精彩繽紛游樂于一體的大型主題公園和休閑商業(yè)街融入現(xiàn)代社區(qū)生活,創(chuàng)造全方位的高品質(zhì)生活享受方式,它不僅提升了社區(qū)的居住價(jià)值,更極大地改善了局域的居住、投資環(huán)境。

長(zhǎng)久以來，碧桂園以“誠(chéng)信“樹立起良好的企業(yè)聲譽(yù)與品牌形象，并憑借優(yōu)異的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，以及對(duì)行業(yè)進(jìn)步和社會(huì)發(fā)展所做出的突出貢獻(xiàn)，獲得全國(guó)各級(jí)各類獎(jiǎng)項(xiàng)逾百項(xiàng)：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)僅有的兩個(gè)“中國(guó)馳名商標(biāo)”之

一、06年中國(guó)私營(yíng)企業(yè)納稅第一名、全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)、廣東省內(nèi)各個(gè)區(qū)域納稅大戶和誠(chéng)信品牌的代表等。

三、碧桂園成功的開發(fā)模式——規(guī)?；放茢U(kuò)張

碧桂園的最大成功之處在于，它把品牌做起來了，并在強(qiáng)勢(shì)品牌帶動(dòng)下，實(shí)行規(guī)模化生產(chǎn)、規(guī)?；癄I(yíng)銷，開辟了大盤開發(fā)時(shí)代；為業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中塑造品牌，并為品牌延伸提供了成功經(jīng)驗(yàn)。

其對(duì)廣州房地產(chǎn)產(chǎn)生革命性影響之處在于成功準(zhǔn)確地把握并引導(dǎo)了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)：郊區(qū)化、大盤化（規(guī)?；?、復(fù)合（整化）化。與此相對(duì)應(yīng)，其操作模式為：

A、產(chǎn)品路線：工業(yè)化建造、規(guī)?；?；

B、企業(yè)運(yùn)作：縱向一體化、建筑、裝修、物業(yè)管理一條龍服務(wù)； C、營(yíng)銷策略：連鎖化經(jīng)營(yíng)，在珠江三角洲大板塊內(nèi)擴(kuò)張。

1、復(fù)合地產(chǎn)整合出“碧桂園”強(qiáng)大品牌。

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f “跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”是碧桂園的聰明絕招，且在七年以后就已進(jìn)行，不可不謂先知先覺。（1）1994年初，其與名人輩出的北京石景山中學(xué)合辦碧桂園學(xué)校，竟出人意料招到1300多名學(xué)生；（2）樓未建成，配套先行，五星級(jí)會(huì)所同時(shí)建成。這兩點(diǎn)成了廣州，乃至全國(guó)不少樓盤爭(zhēng)相仿效的致勝招術(shù)（當(dāng)初是絕招，后來用的開發(fā)商多了，便成了必備招術(shù)）。建校達(dá)到了聚人氣、積資金、增加知名度、美譽(yù)度的效果?！敖o成功人士一個(gè)五星級(jí)的家”的經(jīng)營(yíng)理念，精彩演繹出“碧桂園”神話。

2、大盤化（規(guī)模化）。

不少專家特別提及碧桂園象工廠化那樣大規(guī)模造房子，迅速滿足了人們“安得廣廈千萬間”的住房需。，人們驚奇地發(fā)現(xiàn)，從涉足房地產(chǎn)開始以來的10年時(shí)間里，順德碧桂園先以一片荒野之地變成一座現(xiàn)代衛(wèi)星城，隨后一年一個(gè)碧桂園誕生在廣東省內(nèi)其它城市。

廣州碧桂園打破廣州樓市春節(jié)不開盤的歷史，且一口氣銷了4000多套房，創(chuàng)造了大盤神話，規(guī)模神話、品牌神話。這兩年碧桂園以不可思議的速度在擴(kuò)張，由區(qū)域發(fā)展到全國(guó)，華南碧桂園（占地面積超過1000畝），順德碧桂園東園、順德碧桂園西苑（占地178萬多平方米）均安碧桂園（僅高爾球場(chǎng)占地就達(dá)1700多畝），佛山碧桂園，其已在珠江三角洲“遍地開花”。

3、郊區(qū)化居住模式。

碧桂園較早超越洋人所崇高的“5+2”生活模式，即在市區(qū)工作5天，在郊區(qū)休息生活2天。后來，大凡在廣州市區(qū)以樓盤（超過半小時(shí)車程）均非常推崇“5+2”生活模式。而隨著大交通格局的奠定，社會(huì)上流行時(shí)尚和全新的“5+2”生活模式:5天給工作,2天給自己。用5天勤奮工作,花2天放松身心,或購(gòu)物,或小敘,或健身,或充電,或泡氧吧,帶上家人去郊外“深呼吸”!，已成為郊區(qū)大盤等類型項(xiàng)目的著眼點(diǎn)。

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f 這一模式，除了深圳萬科外，廣州還沒有第二個(gè)發(fā)展商敢這樣大規(guī)模操作。值得提醒的是：品牌在較小的范圍內(nèi)隨大規(guī)模開發(fā)擴(kuò)張市場(chǎng)的有效需求的容量。

第二部分 碧桂園品牌發(fā)展歷程

“一年一個(gè)碧桂園”不僅反映出碧桂園強(qiáng)勁的生產(chǎn)制造能力，更是碧桂園營(yíng)銷、策劃、品牌塑造的創(chuàng)新突破。碧桂園10多年的發(fā)展史，讓人們看到了一個(gè)房地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)品牌的成長(zhǎng)歷程，看到了一個(gè)房地產(chǎn)航母神話般的崛起。在努力為社會(huì)提供高品質(zhì)產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)，碧桂園永遠(yuǎn)以一顆感恩的心對(duì)待社會(huì)，并盡可能的回報(bào)社會(huì)。在碧桂園看來，盡自己最大的努力回報(bào)社會(huì)才是碧桂園真正的成功。

在激烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中，碧桂園人始終把“碧桂園，給您一個(gè)五星級(jí)的家”作為企業(yè)文化的核心思想，根據(jù)社會(huì)和人居發(fā)展的需求，不斷豐富“大規(guī)模社區(qū)+優(yōu)美環(huán)境+優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品+優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)+超級(jí)配套體系+合理定價(jià)” 為內(nèi)涵的碧桂園家園模式，繼續(xù)引領(lǐng)居住新潮流，讓愈來愈多的人享受到五星級(jí)的生活,為追求幸福生活的人實(shí)現(xiàn)五星級(jí)的生活夢(mèng)想。

創(chuàng)新是碧桂園品牌的靈魂，創(chuàng)新精神是碧桂園贏得市場(chǎng)青睞、贏得長(zhǎng)久發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力！在碧桂園十多年的品牌發(fā)展歷程中，創(chuàng)新存在于房地產(chǎn)開發(fā)的每一環(huán)節(jié)，從定位到產(chǎn)品，從配套到服務(wù)，從營(yíng)銷到管理，創(chuàng)新無處不在，既成功為品牌增值，又深遠(yuǎn)地影響著中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

一、碧桂園品牌發(fā)展的歷程

創(chuàng)新是碧桂園品牌的靈魂，創(chuàng)新精神是碧桂園贏得市場(chǎng)青睞、贏得長(zhǎng)久發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力！在碧桂園十多年的品牌發(fā)展歷程中，創(chuàng)新存在于房地產(chǎn)開發(fā)的每一環(huán)節(jié)，從定位到產(chǎn)品，從配套到服務(wù)，從營(yíng)銷到管理，創(chuàng)新無處不在，既成功為品牌增值，又深遠(yuǎn)地影響著中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（一）創(chuàng)新超越永不停步—碧桂園品牌發(fā)展的歷程 產(chǎn)品創(chuàng)新

1999年，當(dāng)市場(chǎng)上大部分還是毛坯房產(chǎn)品發(fā)售的時(shí)候，廣州碧桂園首推全現(xiàn)樓帶豪華裝修的花園洋房，社區(qū)配套、園林綠化同期交付，3000套洋房別墅在一個(gè)月內(nèi)被搶購(gòu)一空??

2000年，華南碧桂園開始嘗試別墅帶裝修發(fā)售，并獲得成功。短短2年內(nèi)，華南碧桂

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f 園社區(qū)入住戶數(shù)近3000戶，入住人口逾萬，成為華南板塊的超大型樓盤。

2002年的鳳凰城更對(duì)洋房和別墅產(chǎn)品進(jìn)行了細(xì)致分類，制定不同的豪華裝修標(biāo)準(zhǔn)。裝修設(shè)計(jì)除了考慮實(shí)用性及性價(jià)比，也更加突出個(gè)性。到了2005年，鳳凰城更將私家花園的園林園藝也制定出交樓標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)產(chǎn)品和地形地貌的變化規(guī)律，設(shè)計(jì)出近千款產(chǎn)品。這種產(chǎn)品創(chuàng)新舉措受到了客戶的廣泛認(rèn)同，鳳凰城開盤當(dāng)年，僅用8個(gè)月的時(shí)間就勇奪廣州地區(qū)銷售冠軍，全國(guó)地區(qū)銷售第二，至今仍然持續(xù)熱銷。

不僅如此，2004年5月1日，鳳凰城大膽嘗試，推出300套單位只針對(duì)外籍人士的租賃小區(qū)鳳凰島。鳳凰島的建筑、裝修、園林等全部根據(jù)外籍人士的居住和生活習(xí)慣設(shè)計(jì)，一經(jīng)推出就受到外籍人士的青睞。這是鳳凰城開拓租賃市場(chǎng)、走向國(guó)際化的新突破。

今年10月開盤的碧桂園假日半島，是首個(gè)進(jìn)行大規(guī)模 “全現(xiàn)樓”銷售的樓盤。不僅免除了消費(fèi)者漫長(zhǎng)的收樓等待時(shí)期，更制定出不同系列的家私電器套餐，實(shí)現(xiàn)廣大消費(fèi)者夢(mèng)寐以求的“收樓即入住”的愿望，被消費(fèi)者譽(yù)為“完美交樓”的標(biāo)準(zhǔn)。

從洋房帶裝修交樓，到別墅帶豪華裝修交樓，再到私家花園的精美園林園藝也是交樓標(biāo)準(zhǔn)，到提供不同的家私電器套餐，碧桂園的居住價(jià)值在創(chuàng)新中不斷提升。運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新

從最初配套先行的(五星級(jí)學(xué)校+會(huì)所)模式領(lǐng)跑中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，到今天（五星級(jí)酒店+高爾夫+主題公園）等城市化運(yùn)作的跨越性探索，碧桂園建造了一座又一座人居新城市。

1992年，作為碧桂園開卷力作的順德碧桂園，率先進(jìn)行了配套先行，教育先行的大膽嘗試。導(dǎo)入“教育”產(chǎn)業(yè)，與北京景山學(xué)校成功合辦廣東碧桂園學(xué)校，以教育啟動(dòng)房地產(chǎn)，以學(xué)校為依托，并組建五星級(jí)會(huì)所、俱樂部等社區(qū)配套場(chǎng)所，引發(fā)了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的第一次“革命”，開創(chuàng)了教育地產(chǎn)的先河。

1994年，碧桂園創(chuàng)造性地把五星級(jí)服務(wù)引入社區(qū)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理，并加以實(shí)踐。在此后十余年的發(fā)展中經(jīng)過不斷的豐富和提升，最終沉淀為碧桂園品牌的基本元素。

2002年鳳凰城的“別墅城市”概念，使中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)從單體樓到綜合小區(qū)提升至城市層面，它突破了傳統(tǒng)上小區(qū)的概念，超前規(guī)劃、建設(shè)和配套。鳳凰城更大膽地對(duì)碧桂園原有配套模式作出“跨越性新探索”，將社區(qū)文化向外輻射，小區(qū)商業(yè)向外拓展。廣州首家以白金五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的鳳凰城酒店，以及陸續(xù)投入運(yùn)作的鳳凰城學(xué)校、荔枝文化村等，是對(duì)碧桂園五星級(jí)模式最好的創(chuàng)新與提升。

2005年，碧桂園假日半島開創(chuàng)性地將五星級(jí)酒店、故鄉(xiāng)里主題公園、36洞國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)、商業(yè)廣場(chǎng)、大型濱水公園、8000畝天然湖泊及綿延的王子山脈有機(jī)結(jié)合，集休

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f 閑、旅游、度假、居住多種功能于一體，以全新的“4+3”度假式居住模式，再次掀起搶購(gòu)的熱潮。營(yíng)銷創(chuàng)新

1999年春節(jié)，當(dāng)許多開發(fā)商還在歡度新春佳節(jié)之際，廣州碧桂園卻審時(shí)度勢(shì)，打破常規(guī)，大年初一就開始推盤，并首家開通擁有50臺(tái)大巴的“免費(fèi)睇樓車”隊(duì)。至此，碧桂園成為房地產(chǎn)假日經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊。

2002年，鳳凰城憑借“白領(lǐng)也可以住別墅”這一全新的營(yíng)銷理念，掀起了別墅搶購(gòu)的風(fēng)潮。在短短8個(gè)月的時(shí)間里，鳳凰城締造了中國(guó)地產(chǎn)史上的銷售奇跡。

2005年國(guó)慶，“夢(mèng)想島國(guó)，山水之城”假日半島，憑借創(chuàng)新的配套模式、創(chuàng)新的交樓標(biāo)準(zhǔn)、創(chuàng)新的生活模式，以及“平過自己起屋”的營(yíng)銷理念，吸引了來自廣州、深圳、東莞、清遠(yuǎn)、香港等地客戶從四面八方蜂擁而來，僅僅7天時(shí)間，睇樓人數(shù)逾10萬人，首期800套別墅、洋房基本售罄，再創(chuàng)地產(chǎn)界新的銷售神話。假日半島扛出“平過自己起屋”的旗號(hào)，再次將“物美價(jià)廉”進(jìn)行到底，首期全現(xiàn)樓超低價(jià)發(fā)售，徹底打破了消費(fèi)者的心理底線，贏得滿堂紅。

從首次開通免費(fèi)看樓車服務(wù)，到顛覆春節(jié)不賣樓傳統(tǒng)，到“白領(lǐng)也可以住別墅”，乃至今天“平過自己起屋”，碧桂園的創(chuàng)新營(yíng)銷理念成就一個(gè)又一個(gè)傳奇。

碧桂園的每一次創(chuàng)新都能創(chuàng)造轟動(dòng)性效應(yīng)，不管是第一次實(shí)現(xiàn)全現(xiàn)樓銷售，還是首創(chuàng)帶全屋豪華裝修、珍貴園林園藝交樓標(biāo)準(zhǔn)，甚至將綜合社區(qū)的思路提升至城市的高度，等等??碧桂園認(rèn)為，創(chuàng)新就是要在滿足客戶需求的前提下，預(yù)見到產(chǎn)品升級(jí)換代的可能，預(yù)見到市場(chǎng)發(fā)展的方向，進(jìn)而不斷的改變和超越自我。

（二）堅(jiān)守誠(chéng)信，追求完美—碧桂園品牌的核心

碧桂園從創(chuàng)業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在規(guī)模龐大的企業(yè)集團(tuán)，靠的就是腳踏實(shí)地，講求誠(chéng)信，在追求利潤(rùn)的同時(shí)，不忘回報(bào)社會(huì)，這是碧桂園堅(jiān)持物美價(jià)廉的初衷。也是碧桂園人追求的最高境界的誠(chéng)信。“用心建設(shè)、關(guān)懷住戶、回報(bào)社會(huì)”，碧桂園已經(jīng)把誠(chéng)信作為品牌發(fā)展的基石、作為企業(yè)文化的核心價(jià)值！

（三）物美價(jià)廉是競(jìng)爭(zhēng)法寶

碧桂園的成功，合理的價(jià)格定位功不可沒。價(jià)廉物美，是碧桂人追求的最高境界的誠(chéng)信。為社會(huì)建造物美價(jià)廉的房子，成為碧桂園人努力實(shí)踐的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

碧桂園合理定價(jià)的價(jià)格策略不是簡(jiǎn)單的減法，一方面通過不斷豐富附加值來提升產(chǎn)品的居住價(jià)值，另一方面通過在建設(shè)過程中規(guī)?；⑾到y(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化的探索與實(shí)踐，最大程度的f

f 讓利于消費(fèi)者，回報(bào)于社會(huì)，讓更多人實(shí)現(xiàn)五星級(jí)的居住夢(mèng)想。

鳳凰城“白領(lǐng)也可以住別墅”、假日半島“平過自己起屋”??這些樸實(shí)的廣告語，是碧桂園人腳踏實(shí)地、兢兢業(yè)業(yè)，大規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)、高效快速銷售形成的良性資金循環(huán)鏈的產(chǎn)物。同時(shí)也讓廣大消費(fèi)者在支付同等價(jià)值的情況下，得到了更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、更完善的配套、更美好的生活。

今年7月份，華南碧桂園再次以震撼價(jià)、超高性價(jià)比入市，徹底打破了廣州樓市冰點(diǎn)，再掀樓市搶購(gòu)狂潮，600套單位1周售磬，二期尚未推出，客戶就已排長(zhǎng)龍 翹首以待，供不應(yīng)求。

碧桂園的物美價(jià)廉贏得了廣大消費(fèi)者的認(rèn)同，成為碧桂園品牌的核心競(jìng)爭(zhēng)力，更是碧桂園“用心建設(shè)，關(guān)懷住戶，回報(bào)社會(huì)”這種超越利潤(rùn)的企業(yè)誠(chéng)信的最高象征。

（四）規(guī)模速度彰顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

任何一個(gè)到過碧桂園樓盤的人，都會(huì)被其龐大的規(guī)模、恢弘的氣勢(shì)以及優(yōu)美的環(huán)境所震撼，并深深地感受到它那種奇特的影響力。震撼背后是碧桂園強(qiáng)大的綜合開發(fā)實(shí)力、資源整合及調(diào)配能力，也是碧桂園長(zhǎng)期以來堅(jiān)持規(guī)模開發(fā)模式創(chuàng)造的奇跡。這種“一條龍式”的房地產(chǎn)開發(fā)模式，從前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林綠化、戶型配置到售前售后服務(wù)，每一環(huán)節(jié)都配備快速反應(yīng)的精英團(tuán)隊(duì)，以專業(yè)精神和嚴(yán)格的質(zhì)量監(jiān)控，執(zhí)著追求卓越的品質(zhì)，成功地獲得了“高品質(zhì)”與“高速度”的雙贏。

（五）五星級(jí)服務(wù)是品牌的DNA

人性化的星級(jí)“服務(wù)”也是碧桂園品牌最為獨(dú)特的基因，是碧桂園品牌最大的魅力所在。對(duì)于消費(fèi)者來講，一個(gè)五星級(jí)的家，不僅應(yīng)包括五星級(jí)的硬件設(shè)施，還應(yīng)包括五星級(jí)的服務(wù)。而五星級(jí)的服務(wù)就是不管在何時(shí)何地，不管客人是哪種類型，只要是合理的需求，就應(yīng)盡可能的滿足。

碧桂園的五星級(jí)服務(wù)首先體現(xiàn)在根據(jù)社會(huì)和人居發(fā)展的趨勢(shì)，前瞻性的滿足客戶需求。從配套先行，入住即能享受會(huì)所、學(xué)校、醫(yī)院等高尚社區(qū)服務(wù)；到免費(fèi)看樓車、節(jié)假日開售等營(yíng)銷舉措，無一不是從客戶角度出發(fā)，在客戶還沒有想到的時(shí)候，就已經(jīng)解決了客戶的深層次需求。

其次是不管何種類型的客戶，均能在碧桂園找到適合自己的生活天空。碧桂園的產(chǎn)品從洋房到聯(lián)體別墅、獨(dú)立別墅乃至超豪別墅，配套設(shè)施從免費(fèi)閱覽室、免費(fèi)釣魚場(chǎng)到36洞高爾夫球場(chǎng)，從兒童游樂場(chǎng)到夕陽紅老年人活動(dòng)中心??多元化的產(chǎn)品、個(gè)性化的裝修、豐富多樣的娛樂設(shè)施，照顧到了不同年齡、不同消費(fèi)層次、不同興趣愛好的客戶。

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f 五星級(jí)服務(wù)，還包括將生活中的小事也做到極致，做到完美。服務(wù)不能僅僅停留在保安的敬禮致意、服務(wù)人員的微笑上，更主要的是體現(xiàn)在急客人所急、想客人所想，認(rèn)真對(duì)待客人的合理要求，將每一個(gè)客人的要求或抱怨轉(zhuǎn)換為滿意的微笑和贊賞。近年來碧桂園營(yíng)銷系統(tǒng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都在執(zhí)行 “ＡＡ”標(biāo)準(zhǔn)，ＡＡ即“Any time to anyone”，是公司要求不管何時(shí)何地對(duì)任何人都要提供高水平的五星級(jí)服務(wù)。ＡＡ標(biāo)準(zhǔn)細(xì)致嚴(yán)格的規(guī)定了售前、售中、售后每一個(gè)環(huán)節(jié)，向客人提供服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。公司還采用“神秘顧客”“檢查團(tuán)”等多種方式來檢查ＡＡ標(biāo)準(zhǔn)的貫徹執(zhí)行情況，并制定了嚴(yán)格的獎(jiǎng)懲制度。

在碧桂園，五星級(jí)服務(wù)，不是一句簡(jiǎn)單的口號(hào)，是碧桂園的決心、信心、耐心與誠(chéng)心，是讓物業(yè)持續(xù)保值、增值的能量，是一種讓業(yè)主幸福一生的感覺！

隨著時(shí)代發(fā)展與業(yè)主需求的提升，碧桂園的服務(wù)不停地創(chuàng)新改進(jìn)，不斷增值，不斷豐富，最終沉淀為碧桂園品牌的基本元素，成為碧桂園人的一種自覺一種習(xí)慣。

（六）堅(jiān)守誠(chéng)信與超越利潤(rùn)的核心價(jià)值觀

據(jù)統(tǒng)計(jì)，碧桂園已售出的物業(yè)中有相當(dāng)大部分是通過業(yè)主的口碑創(chuàng)下驕人的業(yè)績(jī)。這恰恰說明了碧桂園在消費(fèi)者心中的公信力。

碧桂園公司負(fù)責(zé)人曾提到：“我們要切記，我們的公司要為社會(huì)負(fù)責(zé)，要做一家有良心的公司，我們的公司有自己獨(dú)特的企業(yè)文化，這一點(diǎn)尤為重要。我們一定要堅(jiān)持這樣的理念：誠(chéng)信，為社會(huì)服務(wù)。只有在這個(gè)大前提之下，才去追求集團(tuán)的利益，提高集團(tuán)的發(fā)展速度和效率，并保證產(chǎn)品的質(zhì)量和安全?！北坦饒@認(rèn)為，對(duì)社會(huì)的回報(bào)，才是碧桂園最大的成功，正是這種超越利潤(rùn)的核心價(jià)值觀，使碧桂園在不斷變化和激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中始終保持持續(xù)穩(wěn)定的成長(zhǎng)。

（七）專業(yè)發(fā)展，連鎖經(jīng)營(yíng)—碧桂園品牌延展

經(jīng)過不斷探索與實(shí)踐，碧桂園率先成功構(gòu)建了便捷的、多功能的“碧桂園家園模式”，并形成了碧桂園獨(dú)特的規(guī)?；拔逍羌?jí)配套連鎖體系”：

星級(jí)酒店連鎖體系創(chuàng)造性地將五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店引入社區(qū)，為五星級(jí)的家園注入“五星級(jí)”含金量，讓每一位成功人士更從容地從事商務(wù)活動(dòng)和享受生活。

當(dāng)大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目還在跟風(fēng)引進(jìn)名校的復(fù)合地產(chǎn)模式，碧桂園已前瞻性地開創(chuàng)了全國(guó)領(lǐng)先的教育品牌連鎖體系——從廣東碧桂園學(xué)校、華南碧桂園學(xué)校、到鳳凰城學(xué)校、碧桂花城學(xué)校，不僅成就了一個(gè)優(yōu)質(zhì)教育品牌王國(guó)，更是對(duì)社會(huì)的巨大回饋。

碧桂園高爾夫連鎖體系將極具趣味性、挑戰(zhàn)性的高尚休閑運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目“高爾夫”融入現(xiàn)代社區(qū)生活，它不僅提升了社區(qū)的居住價(jià)值，更極大地改善了區(qū)域的居住、投資環(huán)境。

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f 碧桂園集團(tuán)深刻審視消費(fèi)者的需求與自身產(chǎn)品的特征，開創(chuàng)性地創(chuàng)建了大型品牌主題公園體系：匯集傳統(tǒng)文化、自然田園野趣、精彩繽紛游樂項(xiàng)目的增城荔枝文化村、碧桂園農(nóng)莊，再現(xiàn)祖輩生活情景的主題公園“故鄉(xiāng)里”，使碧桂園成為國(guó)內(nèi)最具特色的高尚山水休閑社區(qū)。

碧桂園的超級(jí)配套體系并不是樓盤的附屬品，而是獨(dú)立運(yùn)作、在各自專業(yè)領(lǐng)域享有盛譽(yù)的優(yōu)質(zhì)品牌?？梢哉f，碧桂園集團(tuán)在坐擁品牌與產(chǎn)品兩大優(yōu)勢(shì)之余，配套體系的整合無疑是錦上添花，而其愈發(fā)完善的功能，以及廣大業(yè)主的良好口碑，都進(jìn)一步將碧桂園的優(yōu)勢(shì)明朗化，同時(shí)也有力地提高了碧桂園自身的市場(chǎng)影響力，并形成強(qiáng)大的市場(chǎng)吸引力。

二、碧桂園品牌的成功之路

碧桂園品牌的成功歸納總結(jié)為四個(gè)方面： 第一，碧桂園品牌的一個(gè)遠(yuǎn)景：追逐百年的夢(mèng)想； 第二，碧桂園品牌發(fā)展的一個(gè)目標(biāo)：給你一個(gè)五星級(jí)的家； 第三，碧桂園的核心理念：堅(jiān)守誠(chéng)心追求完美； 第四，碧桂園經(jīng)營(yíng)模式：專業(yè)發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)。第一、追逐百年名企

真正的實(shí)現(xiàn)了規(guī)?；钠放七B鎖經(jīng)營(yíng)，成功的構(gòu)建了碧桂園家園模式，以及碧桂園五星級(jí)的生活方式，誕生了碧桂園五星級(jí)酒店連鎖體系以及全國(guó)領(lǐng)先的教育體系，和休閑娛樂配套體系。在現(xiàn)今激烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中，碧桂園人始終把“碧桂園給你一個(gè)五星級(jí)的家”這樣一個(gè)莊嚴(yán)的承諾作為目標(biāo)，碧桂園以打造百年名企為遠(yuǎn)景目標(biāo)，并從以下幾個(gè)方面維護(hù)和提升品牌形象。

（一）在標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化、規(guī)范化等方面改良和完善企業(yè)的管理和運(yùn)營(yíng)，不斷的完善規(guī)范化的管理體制使企業(yè)朝著社會(huì)化、職業(yè)化的方向發(fā)展。

碧桂園現(xiàn)在已經(jīng)是涉及房地產(chǎn)等的綜合性開發(fā)企業(yè)，在產(chǎn)品建造方面碧桂園通過標(biāo)準(zhǔn)化的研究使成本得到了有效的控制，因此，這也是碧桂園提高競(jìng)爭(zhēng)力的有利的競(jìng)爭(zhēng)，支撐點(diǎn)。

（二）堅(jiān)持創(chuàng)新和學(xué)習(xí)，保持發(fā)展的態(tài)勢(shì)，學(xué)習(xí)和創(chuàng)新在碧桂園里邊已經(jīng)成為了一種主動(dòng)性的超越，這種根據(jù)人均需求的變化，使碧桂園創(chuàng)造了一次又一次的銷售神話。

（三）建立適合公司發(fā)展需要的人才引進(jìn)和工作機(jī)制，碧桂園對(duì)人才的培養(yǎng)選拔任用以內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)為主，充分的給予公司員工一個(gè)進(jìn)步的機(jī)會(huì)和平臺(tái)，公司也非常的注重人才的引進(jìn)，逐步完善企業(yè)文化制度，在實(shí)現(xiàn)百年企業(yè)這樣一個(gè)夢(mèng)想打造一個(gè)統(tǒng)一思想、文化有共同價(jià)值觀的優(yōu)秀團(tuán)體。

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（四）不斷的深入對(duì)人均需求的探索和研究，提升產(chǎn)品的綜合居住價(jià)值，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品除了自身的建筑配套之外還必須注重環(huán)保、景觀、綠化等因素，并且將更趨于符合人性的要求。中國(guó)在未來若干年的發(fā)展中，房地產(chǎn)都是一個(gè)相當(dāng)好的行業(yè)，成就百年企業(yè)是我們的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)很遙遠(yuǎn)、很艱難，但是我們可以規(guī)劃好每一年，每五年、每十年的發(fā)展目標(biāo)，腳踏實(shí)地的做好每一個(gè)項(xiàng)目，一年一個(gè)臺(tái)階，百年企業(yè)就不再是一個(gè)夢(mèng)想。第二，創(chuàng)新超越永不停步。

碧桂園品牌發(fā)展歷程中創(chuàng)新是碧桂園品牌的靈魂，創(chuàng)新精神是碧桂園贏得市場(chǎng)青睞的動(dòng)力，從定位到產(chǎn)品，從配套到服務(wù)，從營(yíng)銷到管理，創(chuàng)新無處不在。創(chuàng)新從以下幾個(gè)方面在體現(xiàn)：

首先就是產(chǎn)品的創(chuàng)新，在1999年市場(chǎng)上大部分還都是毛坯房的時(shí)候，廣州碧桂園首先推出了洋房，3千多套洋房別墅在一個(gè)多月內(nèi)被搶空。在2000年華南碧桂園開始嘗試別墅園的，全部帶裝修。到了2005年，“鳳凰城”更將私家花園也制定進(jìn)了這個(gè)項(xiàng)目，這種產(chǎn)品的創(chuàng)新舉措一下子受到了消費(fèi)者的青睞，當(dāng)時(shí)僅用了一個(gè)月的時(shí)間就成了廣州地區(qū)的銷售冠軍。不僅如此，在2005年5月，碧桂園推出來的面對(duì)外籍人士的別墅，推出后受到了外籍人士的青睞，這是鳳凰城走向國(guó)際化的一個(gè)新的突破點(diǎn)。在2005年10月份開始的首個(gè)進(jìn)行大規(guī)模銷售的一個(gè)樓盤，全部帶裝修、家私、電器，不僅免除了消費(fèi)者漫長(zhǎng)的收樓等待時(shí)期，實(shí)現(xiàn)了廣大消費(fèi)者夢(mèng)寐以求的收樓就可以入住的一個(gè)愿望，被消費(fèi)者譽(yù)為完美角樓的標(biāo)準(zhǔn)。從洋房到裝修交樓，然后再到私家花園的精美園林也是交樓標(biāo)準(zhǔn)，碧桂園的居住價(jià)值在創(chuàng)新中不斷的提升。

其次是公司在運(yùn)營(yíng)方面的創(chuàng)新，從最初配套的五星級(jí)學(xué)校加會(huì)所，帶動(dòng)了全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，到今天的星級(jí)酒店加高爾夫加公園，在1992年導(dǎo)入了教育產(chǎn)業(yè)，以教育起動(dòng)房地產(chǎn)，以學(xué)校為依托，并組建了五星級(jí)的配套，引發(fā)了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的第一次革命。在1994年，碧桂園創(chuàng)造性的把五星級(jí)的服務(wù)引入了社區(qū)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理，在此后十余年的經(jīng)驗(yàn)積累，得到了很大的提升。它突破了傳統(tǒng)上小區(qū)的概念，超前規(guī)劃建設(shè)和配套，鳳凰城更大膽的對(duì)原有的模式作出了新探索。05年碧桂園假日半島開創(chuàng)性的將五星級(jí)酒店36棟的國(guó)際高爾夫球場(chǎng)，以及8千畝天然湖泊，集休閑、旅游等模式經(jīng)營(yíng)，在此掀起搶購(gòu)的熱潮。

再次是在營(yíng)銷方面也有了一系列的創(chuàng)新舉動(dòng)，在99年的春節(jié)，當(dāng)許多開發(fā)商還在歡度春天的時(shí)候，廣州碧桂園就已打破常規(guī)，開始開盤。至此，碧桂園成為假日經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊，05年推出“白領(lǐng)也能住別墅”，在短短八個(gè)月的時(shí)間里鳳凰城締造了中國(guó)地產(chǎn)史上的銷售奇跡。05年國(guó)慶推出了“夢(mèng)想島國(guó)”，口號(hào)是“便過自己起屋”，僅僅七天的時(shí)間看樓人數(shù)超

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f 過7萬人，再次創(chuàng)造了新地產(chǎn)的神話。公司提出的將物美價(jià)廉進(jìn)行到底，贏得了一個(gè)滿堂紅。

碧桂園的每一次創(chuàng)新都能夠創(chuàng)造一個(gè)令人驚嘆的神話，碧桂園認(rèn)為創(chuàng)新就是要在滿足消費(fèi)者需求的前提下，預(yù)見到市場(chǎng)發(fā)展的方向，進(jìn)而不斷的改革和超越自我。第三，堅(jiān)守誠(chéng)心、追求完美，守時(shí)是誠(chéng)信的一個(gè)基本點(diǎn)。

碧桂園從創(chuàng)業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在規(guī)模龐大的一個(gè)企業(yè)集團(tuán)，靠的就是一個(gè)腳踏實(shí)地講求誠(chéng)信，當(dāng)然作為一個(gè)企業(yè)，它肯定會(huì)追求利潤(rùn)，但是在追求利潤(rùn)的同時(shí)公司絕對(duì)不會(huì)忘記回報(bào)社會(huì)，這就是碧桂園堅(jiān)持物美價(jià)廉的一個(gè)初衷，碧桂園已經(jīng)把誠(chéng)信作為品牌發(fā)展的基石。為社會(huì)建造物美價(jià)廉的房子成為碧桂園人努力的方向，另一方面通過建設(shè)最大程度的讓利與消費(fèi)者，“給你一個(gè)五星級(jí)的家”、“白領(lǐng)也能住別墅”、“便過自己起屋”、“讓更多人實(shí)現(xiàn)五星級(jí)的別墅夢(mèng)想”，這些樸實(shí)的廣告語就是碧桂園人在長(zhǎng)期的服務(wù)過程中總結(jié)出來的。今年7月份“華南碧桂園”在此以震撼價(jià)、高性價(jià)比徹底打破了廣州樓市的冰點(diǎn)，600套單位一周售空，碧桂園的物美價(jià)廉贏得了廣大消費(fèi)者的青睞，成為碧桂園品牌的核心競(jìng)爭(zhēng)力。更重要的是碧桂園用心建設(shè)、關(guān)懷住戶的企業(yè)象征，規(guī)模速度顯示競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，任何一個(gè)到過碧桂園的人都會(huì)被它優(yōu)美的環(huán)境、宏大的氣魄所震撼，這種一條龍式的開發(fā)模式從前期策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)園林綠化到售前售后的服務(wù)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都配備了快速反映的精英團(tuán)隊(duì)，以專業(yè)精神和嚴(yán)格的質(zhì)量監(jiān)控來締造自己的品牌。五星級(jí)服務(wù)是品牌的DNA，對(duì)消費(fèi)者來講一個(gè)五星級(jí)的家不僅是包括五星級(jí)的硬件設(shè)施，還應(yīng)包括五星級(jí)服務(wù)，碧桂園的五星級(jí)的服務(wù)，從免費(fèi)看樓車到收樓就可以入住，這些營(yíng)銷舉措無一不是從客戶的角度出發(fā)，在客戶還沒有想到的時(shí)候就已經(jīng)解決了客戶深層次的需求。其實(shí)不管是何種類型的客戶，都能夠在碧桂園找到想要的房子，五星級(jí)的服務(wù)還包括了將生活中的小事做到及至，做到了完美，更重要的是體現(xiàn)在了急客人所急，想客人所想，將每一個(gè)客人的要求，或者是將抱怨轉(zhuǎn)化為每一個(gè)客戶的贊賞，近年來碧桂園的每一個(gè)員工都在執(zhí)行AA標(biāo)準(zhǔn)，是公司要求不管何時(shí)何地對(duì)任何人都要提供高水平的五星級(jí)之的服務(wù)，AA標(biāo)準(zhǔn)細(xì)致嚴(yán)格的規(guī)定了售前售中售后的環(huán)節(jié)，公司還設(shè)立神秘顧客檢查團(tuán)的方式，在碧桂園五星級(jí)服務(wù)不是一句簡(jiǎn)單的口號(hào)，堅(jiān)守誠(chéng)信與超越利潤(rùn)的核心價(jià)值觀。據(jù)統(tǒng)計(jì)碧桂園已經(jīng)售出的一部分是通過先買者的口碑創(chuàng)造出來的價(jià)值。

第四，碧桂園要求每一個(gè)員工必須要學(xué)一句話，也是創(chuàng)始人說的：我們要切記，我們的公司有自己獨(dú)特的企業(yè)文化，我們要堅(jiān)持為社會(huì)服務(wù)。

碧桂園認(rèn)為對(duì)社會(huì)的回報(bào)才是碧桂園最大的成功，正是這種超越利潤(rùn)的核心價(jià)值觀，使碧桂園在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中始終保持穩(wěn)定的成長(zhǎng)，專業(yè)發(fā)展這是我所講的最后一個(gè)方面，連鎖經(jīng)營(yíng)，碧桂園品牌的一種厭戰(zhàn)，經(jīng)過不斷的探索和實(shí)踐，碧桂園首先成功的構(gòu)建了多功能

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f 的碧桂園家園模式，星級(jí)酒店連鎖體系，創(chuàng)造性的講為五星級(jí)的家園注入了五星級(jí)的含金量。從廣東碧桂園學(xué)校、華南碧桂園學(xué)校到鳳凰城學(xué)校不僅成就了一個(gè)優(yōu)質(zhì)教育品牌的王國(guó)更是對(duì)社會(huì)的一個(gè)巨大回饋。碧桂園高爾夫連鎖體系將極具區(qū)委性的高爾夫融入到了社會(huì)現(xiàn)代生活中，它不僅提升了生活價(jià)值，碧桂園集團(tuán)深刻的審視消費(fèi)者的需求與自身產(chǎn)品的特征，開創(chuàng)性的創(chuàng)建了大型公園體系，自然田園以及精彩的并分娛樂游樂項(xiàng)目。碧桂園的超級(jí)配套體系并不是樓盤的附屬品而是獨(dú)立運(yùn)作在個(gè)作專業(yè)領(lǐng)域享有優(yōu)質(zhì)的品牌，可以說集團(tuán)在做品牌和產(chǎn)品兩大優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，進(jìn)一步的將碧桂園的優(yōu)勢(shì)提高了，并形成了強(qiáng)大的市場(chǎng)吸引力，隨著房地產(chǎn)開發(fā)能力的不斷提高，政府政策與銀行政策將更傾向于有勢(shì)力的房地產(chǎn)品牌企業(yè)，消費(fèi)者在考慮基本的居住需求的同時(shí)，也越來越注重產(chǎn)品的品牌，成功的品牌對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說意味著更大的市場(chǎng)，但成功品牌的建設(shè)不是盲目的，應(yīng)該建立在符合社會(huì)進(jìn)步滿足消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)之上，能夠?qū)崿F(xiàn)社會(huì)、消費(fèi)者和企業(yè)的三贏。

第三部分 碧桂園產(chǎn)品研究

碧桂園解密

碧桂園奇跡的創(chuàng)造有廣告集中投放的作用，但其真正的成功依靠的是其價(jià)廉物美的品質(zhì)及準(zhǔn)確的目標(biāo)市場(chǎng)策略，將對(duì)別墅的夢(mèng)想和超低價(jià)格有機(jī)結(jié)合，開創(chuàng)了“給白領(lǐng)的別墅”的空白市場(chǎng)。但碧桂園這種模式也值得我們探討和反思。

脫穎而出 并非“從天而降”

碧桂園是一個(gè)善于制造神話的企業(yè)。10年前，著名策劃人王志綱參與策劃了順德碧桂園，學(xué)校先行的運(yùn)作成功使碧桂園從原來的寂寂無名到一飛沖天。碧桂圓從此一發(fā)不可收拾：華南碧桂園、廣州碧桂園、均安碧桂園、花城碧桂園、順德碧桂園、荔城碧桂園，幾乎一年一個(gè)，讓同行看得目瞪口呆，讓消費(fèi)者大開眼界。碧桂園從一種現(xiàn)象提升為一種模式，1999年，廣州碧桂園的運(yùn)作堪稱碧桂園模式的經(jīng)典之作。

1999年碧桂園開始進(jìn)入廣州，開始階段不做宣傳，不做廣告，七十棟樓同時(shí)起建，幾百臺(tái)吊車同時(shí)操作，造成“黑云壓城”的大盤圍城之勢(shì)，許多消費(fèi)者持幣等待碧桂園開盤。2000年春節(jié)，廣州碧桂園以每平方米3000多元的均價(jià)推出自帶花園的洋房，這個(gè)價(jià)格甚至

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f 比同一地段的毛坯房還便宜，超低價(jià)格令業(yè)界感受到了巨大的沖擊和震撼，創(chuàng)造了兩個(gè)多月銷售一空的奇跡。王志綱對(duì)此有一句很形象的比喻：“就像是一頭大象闖進(jìn)了瓷器店。”

這次在5.1黃金周推出的碧桂園鳳凰城是碧桂園模式的又一再現(xiàn)。鳳凰城圈地10000畝，是目前廣州最大的樓盤。首期2500畝在去年10月開始打第一根樁，建筑工地24小時(shí)燈火通明，1萬多名建筑工人日夜奮戰(zhàn)。5月1日，當(dāng)人們從四面八方蜂擁到鳳凰城時(shí)，呈現(xiàn)在他們眼前的是一座仿佛是一夜之間冒出來的新城市。雖然首期只開發(fā)了2500畝，但大規(guī)模的現(xiàn)樓和看得見的環(huán)境與配套，足以沖擊消費(fèi)者的視覺直至心靈，并直觀地攥住消費(fèi)者的心。

王志綱談到碧桂圓的成功經(jīng)驗(yàn)時(shí)指出，碧桂圓的特點(diǎn)在于低價(jià)、快速。應(yīng)該說，王指出了碧桂園模式的最顯著的特征或者說策略，但我們認(rèn)為在背后，還有更深層次的本質(zhì)或者說戰(zhàn)略。

在碧桂園自己看來，真正的法寶就是兩個(gè)：一個(gè)是給市場(chǎng)提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品，一個(gè)便是提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。其價(jià)格打破了消費(fèi)者的心理底線，而其“給您一個(gè)五星級(jí)的家”的廣告語人人皆知。碧桂園“物美價(jià)廉”的策略贏得了消費(fèi)者的青睞。

碧桂園10年，攻城掠地?zé)o數(shù)，到底它為何能夠在競(jìng)爭(zhēng)激烈的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)聲名鵲起，在“眾目睽睽”之下脫穎而出呢？

其實(shí)，無論是王的觀點(diǎn)還是碧桂園的自述，都不夠全面。我們認(rèn)為碧桂園的戰(zhàn)略可以概括為“準(zhǔn)確定位，規(guī)模制造”八個(gè)字，這是碧桂園10年戰(zhàn)無不勝的真正原因。

主體市場(chǎng)還是主流市場(chǎng)？

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曾長(zhǎng)期負(fù)責(zé)碧桂園品牌規(guī)劃的原碧桂園董事長(zhǎng)助理劉文偉說：“碧桂園針對(duì)的是主體市場(chǎng)，指的是買得起房但又不是很有錢、對(duì)價(jià)格比較敏感的一批人，而一些發(fā)展商針對(duì)的是主流市場(chǎng)，針對(duì)的是較高端的消費(fèi)者，他們講究品味、檔次，其欲望拉動(dòng)著房地產(chǎn)未來的發(fā)展方向。從根本上來說，主流市場(chǎng)對(duì)生活方式的追求和主體市場(chǎng)不一樣。碧桂園抓的是主體市場(chǎng)，對(duì)格調(diào)、品味不會(huì)考慮太多，而講究實(shí)在、性價(jià)比。因此，碧桂園的產(chǎn)品滿足了主體市場(chǎng)消費(fèi)者的需求，其旺銷是必然的。”

碧桂園擅長(zhǎng)的是大規(guī)模屋村式的生產(chǎn)，這種大規(guī)模的供應(yīng)量正好適合了主體市場(chǎng)的定位策略。同樣是面對(duì)主體市場(chǎng)，但每一個(gè)碧桂園的樓盤又有一定的區(qū)別。在鳳凰城的操作中，對(duì)于目標(biāo)消費(fèi)群的劃分與以前有很大不同。

鳳凰城銷售總監(jiān)龍爾綱指出，在目標(biāo)消費(fèi)群的劃分上鳳凰城有重大轉(zhuǎn)變，就是由以階層來劃分目標(biāo)消費(fèi)群轉(zhuǎn)變?yōu)橐噪A段為標(biāo)準(zhǔn)。鳳凰城的目標(biāo)群是“大學(xué)畢業(yè)后五年、成長(zhǎng)中、發(fā)展型”的人群，他們具有獨(dú)特的特征，他們向往一種更優(yōu)雅的生活環(huán)境，一種更好的生活方式，但同時(shí)對(duì)價(jià)格又具有很高的敏感性。

對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的透徹分析，為鳳凰城的品牌定位和宣傳主題確定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)定位思想成功運(yùn)用的例子有史可鑒。在北京，有潘石屹的“SOHO現(xiàn)代城”；在深圳，有萬科的城市花園；在廣州，有以文化為定位的“麗江花園”，有以“運(yùn)動(dòng)”為主題的“奧林匹克花園”。

在對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的深入研究后，鳳凰城進(jìn)行了創(chuàng)造性的定位，“為每個(gè)成功的廣州人建造滿意的房子”是抽象的說法，而通俗的表述是“給白領(lǐng)的別墅”。住上別墅可以說是每個(gè)人的夢(mèng)想，特別是先富起來的廣州人，更想擁有自己的別墅，無奈別墅又太貴，不是人人都能擁有的。鳳凰城憑借其低成本優(yōu)勢(shì)，可以為消費(fèi)者提供心動(dòng)價(jià)格的別墅。這正迎合了消費(fèi)者心理，正如我國(guó)著名營(yíng)銷學(xué)者盧泰宏教授所說，“房子不僅僅是房子，它是人生孜孜追尋的夢(mèng)?！?/p>

鳳凰城以別墅為主打產(chǎn)品，以“森林 湖泊 新城市”為宣傳主線，營(yíng)造的是全程自然的生態(tài)環(huán)境。它的定位既不是那種郊外荒野的度假型別墅，也不是市區(qū)中心那種“只顯身份

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f 卻無法得享優(yōu)美環(huán)境”的住家別墅，而是“度假環(huán)境里的常駐別墅”，揉合了現(xiàn)代都市生活的時(shí)尚便利與郊區(qū)生活的恬然寫意，生活、休閑、享受得以和諧的統(tǒng)一。

價(jià)格是永遠(yuǎn)的主題，也是定位的主要要素。鳳凰城的成功定位就在于將對(duì)別墅的夢(mèng)想和超低價(jià)格有機(jī)結(jié)合，開創(chuàng)了“給白領(lǐng)的別墅”的空白市場(chǎng)。

鳳凰城這次推出的別墅主要是TOWNHOUSE式的浪漫陽光別墅，分為北美古典與現(xiàn)代兩種風(fēng)格，面積160～180平方米，戶型多達(dá)9種，價(jià)格僅從50萬元起。至于獨(dú)立式的豪華別墅，建筑風(fēng)格則以維多利亞式為主，立面效果豐富，營(yíng)造出極富想象力的建筑造型，面積220～600平方米，共22種戶型，價(jià)格僅由100萬元起。我們可以比較一下，在廣州市區(qū)的樓盤50萬只能買一個(gè)80－90平米的房子，而且房子所處的環(huán)境絕沒有像鳳凰城那邊好。這樣的品牌定位和產(chǎn)品價(jià)格，你不心動(dòng)嗎？

規(guī)模制造，價(jià)格為王

碧桂園老板對(duì)碧桂園的定義是：“大規(guī)模、快速生產(chǎn)、價(jià)廉物美的房屋工廠。”在這個(gè)信念支持下，針對(duì)不同消費(fèi)對(duì)象的碧桂園相繼問世了，雖然每一個(gè)碧桂園的選址不一樣，但其建設(shè)開發(fā)理念是不變的。

1999年，廣州洛溪橋雙雄為麗江花園和祈福新村，它們從1991年底開發(fā)，已經(jīng)有200多萬平方米的供 應(yīng)量。港資背景的祈福新村一向致力于營(yíng)造鳥語花香的居家度假環(huán)境，已取得開發(fā)2000畝、售出16000多戶的好成績(jī)。麗江花園（占地1200畝、已開發(fā)600畝）經(jīng)過八年的苦心經(jīng)營(yíng)，吸引了很多中國(guó)的白領(lǐng)階層，包括藝術(shù)家、離退休干部，確立了獨(dú)特的麗江生活方式，發(fā)展商自豪地稱之為“麗江文化”。廣州碧桂園以過江龍的姿態(tài)初進(jìn)洛溪，以不到3000元／平方米的低價(jià)，重拳直擊麗江花園6000元／平方米房?jī)r(jià)的“軟肋”，很快把“雙雄并峙”的局面改寫成了“三足鼎立”。

鳳凰城把規(guī)模制造、成本領(lǐng)先的戰(zhàn)略闡述得非常清晰：88萬元買382平米的別墅，50萬元的聯(lián)排別墅，均價(jià)2800元的優(yōu)雅洋房。低價(jià)是吸引購(gòu)買者最主要的因素之一。許多人談到碧桂園，最直接的反應(yīng)就是“50萬元一棟別墅”。

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在過去的10年中，碧桂園不斷擴(kuò)展，而“物美價(jià)廉”卻是其始終堅(jiān)持的法則。碧桂園老板說，一個(gè)企業(yè)最重要的是能給人家什么東西，碧桂圓的理念就是建最好的房子，定不高的價(jià)位，即“價(jià)廉物美”，這是碧桂園保持長(zhǎng)久生命力的原因。

碧桂園有員工近3萬人，從設(shè)計(jì)、規(guī)劃、建筑施工到裝飾、物業(yè)管理都是自己的，甚至還有一個(gè)全國(guó)排名前三位的管樁廠，就連碧桂園會(huì)所里面所說的家禽和青菜都是自己農(nóng)場(chǎng)出產(chǎn)的，可謂將縱向一體化發(fā)揮到了極致。“一條龍”開發(fā)使其成本控制得非常好。因此，碧桂園能以極具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格把房子賣給消費(fèi)者。

按照科斯的交易成本理論，碧桂園的這種內(nèi)部化交易方法減少了與外部交易的成本，同時(shí)它還使得公司能很好地控制成本。當(dāng)然，這種減少交易成本的前提是企業(yè)內(nèi)部提供的產(chǎn)品要能內(nèi)部消化且能有效管理。這也是碧桂園在這10年里不斷擴(kuò)展，而且樓盤規(guī)劃一個(gè)比一個(gè)大的原因，通過規(guī)模經(jīng)營(yíng)來吸收內(nèi)部產(chǎn)品，達(dá)到降低成本的目的。

另外，一體化使得碧桂園成為一個(gè)快速反應(yīng)的企業(yè)。如果采用像南國(guó)奧林匹克花園那種從設(shè)計(jì)到施工都外購(gòu)的形式，碧桂圓就很難保證每天24小時(shí)施工。如果企業(yè)不能快速反應(yīng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速回收，銀行利息成本就會(huì)加大。眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回收期一般較長(zhǎng)，對(duì)銀行的依賴性較強(qiáng)。目前廣州房地產(chǎn)前30強(qiáng)的平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了70%，個(gè)別企業(yè)可能更高。一位銀行行長(zhǎng)戲稱，“廣州哪有什么房地產(chǎn)30強(qiáng)，只有中行、建行、工商、農(nóng)行四強(qiáng)?！北坦饒@操作如此大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，來自銀行的資金也不少，其中廣東農(nóng)業(yè)銀行一年的授信額度就達(dá)到10億。一個(gè)民營(yíng)企業(yè)能得到銀行如此的信任，主要?dú)w功于其能將項(xiàng)目資金快速收回，與銀行建立了長(zhǎng)期的信任關(guān)系。

當(dāng)然，規(guī)模經(jīng)營(yíng)讓碧桂園的房子本身很難算得上是精品，因?yàn)橐?guī)?；旧硎蔷芙^個(gè)性的。從順德碧桂園到華南碧桂園，房子風(fēng)格基本上沒有多大的變化，風(fēng)格的穩(wěn)定有助于工廠化的快速生產(chǎn)。因此，碧桂園的房子一直為那些專家、其他房地產(chǎn)發(fā)展商和高端消費(fèi)者所詬病。此次鳳凰城的聯(lián)排別墅也引來了大量的議論。一些看樓者認(rèn)為這些聯(lián)排別墅與農(nóng)民房無異，僅有180平方米卻要建成三層，樓梯狹窄，顯得比較老土。但是從售樓中心反饋的消息來看，正是這種聯(lián)排別墅賣得最為火爆。實(shí)際上這種情形在碧桂園其他樓盤也存在。這種現(xiàn)象的存在一點(diǎn)也不奇怪，主要是專業(yè)人士與消費(fèi)者的眼光的差異造成的。

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“準(zhǔn)確定位”為碧桂園找到了一個(gè)對(duì)價(jià)格敏感的消費(fèi)者市場(chǎng)，“規(guī)模制造”為滿足目標(biāo)市場(chǎng)提供了可能。有的企業(yè)選擇的是做大池塘中的小魚，有的企業(yè)選擇的是小池塘中的大魚，而碧桂園是把大池塘先分成幾個(gè)小池塘，再成為小池塘中的大魚。

碧桂園模式值得我們探討，可能更值得我們反思。

企業(yè)層面反思：有多少輝煌可以重來

·市場(chǎng)份額≠利潤(rùn)

1997年，維杰伊·韋斯瓦納斯和喬納森·馬克在《哈佛商業(yè)評(píng)論》發(fā)表的《品牌經(jīng)營(yíng)的最佳戰(zhàn)略》一文中，提出了以盈利能力為導(dǎo)向的品牌戰(zhàn)略構(gòu)架。

傳統(tǒng)的觀點(diǎn)認(rèn)為，市場(chǎng)份額決定盈利能力。但是，當(dāng)他們研究了40個(gè)大類消費(fèi)品中高檔品牌的盈利能力后發(fā)現(xiàn)，單單是市場(chǎng)份額一個(gè)因素并不能決定盈利能力。

他們認(rèn)為，品牌的盈利能力是由兩個(gè)因素決定的，即市場(chǎng)份額和這類產(chǎn)品的性質(zhì)（或者說是品牌參與競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)品市場(chǎng)的性質(zhì)）。一個(gè)品牌的相對(duì)市場(chǎng)份額對(duì)其盈利能力的影響，要根據(jù)整個(gè)商品大類是以高檔品牌產(chǎn)品為主還是以低價(jià)品牌產(chǎn)品為主的情況而有所差異。他們運(yùn)用這兩個(gè)因素畫出一個(gè)矩陣圖。

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處于不同象限對(duì)一個(gè)品牌的潛在盈利能力有著不同的影響，一般來說，如果商品基本上由高檔品牌構(gòu)成，這類商品中的大多數(shù)品牌是有利可圖的，而相反的話，所有產(chǎn)品的回報(bào)會(huì)低一些。如果你選擇了不同的象限，相應(yīng)的你也要采用不同的戰(zhàn)略。

低路品牌，即產(chǎn)品在一個(gè)相對(duì)低價(jià)類商品中競(jìng)爭(zhēng)，并且擁有一個(gè)較高的相對(duì)市場(chǎng)份額。大多數(shù)的低路品牌的利潤(rùn)并不是通過它們的價(jià)格實(shí)現(xiàn)的，更多的是通過成本領(lǐng)先來實(shí)現(xiàn)的。因此，在這個(gè)象限內(nèi)的品牌，其首要目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是削減成本，并把節(jié)約的資金再投入到進(jìn)一步的降價(jià)中去。

碧桂園的模式完全是一種低路品牌的定位，鳳凰城在銷售上是空前成功的，在盈利能力上未必有好的回報(bào)。碧桂園鳳凰城市場(chǎng)總監(jiān)龍爾綱早于2002年５月８日就跟《南方都市報(bào)》記者表示，他對(duì)“五一”有總結(jié)，首先就是“多賣沒多賺”。

正如模型所顯示的，低路品牌的核心關(guān)鍵在于成本，鳳凰城的成功無疑是成本領(lǐng)先的成功，但碧桂園的這種模式還有多大的空間？

·碧桂園剩余空間分析

碧桂園“低地價(jià)”的牌已經(jīng)快打完了

除了花都買下的土地沒有開發(fā)外，碧桂園在廣州的東西南北都已經(jīng)建起了一座座衛(wèi)星城，在廣州發(fā)展這種大盤的余地已經(jīng)不大了。

碧桂園異地?cái)U(kuò)張面臨挑戰(zhàn)

從碧桂園將自己的廣告語改為“南中國(guó)居住領(lǐng)域的旗幟”可以看出，碧桂園已經(jīng)不甘于在廣州周邊的密集耕作了，其在異地進(jìn)行品牌擴(kuò)張已是勢(shì)所必然。但是，異地的品牌擴(kuò)張對(duì)于碧桂園的戰(zhàn)略與品牌都提出了新的挑戰(zhàn)。特別是一體化的經(jīng)營(yíng)模式，在異地根本就行不通，因?yàn)楸坦饒@的一體化是靠規(guī)模來支撐的。在異地不可能有這么大塊大塊的地給你經(jīng)營(yíng)。

消費(fèi)者方面會(huì)慢慢成熟

消費(fèi)者也會(huì)慢慢地成熟，當(dāng)碧桂園所針對(duì)的主體市場(chǎng)一點(diǎn)點(diǎn)地縮小和逃離，當(dāng)消費(fèi)者對(duì)于價(jià)格的敏感不再如此顯著而更關(guān)注產(chǎn)品的價(jià)值時(shí)，碧桂園的“房屋大工廠”模式就會(huì)有很

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f 大的問題。你的目標(biāo)消費(fèi)者群針對(duì)的是主體消費(fèi)者，是那些可能“為了兩分錢就改變品牌忠誠(chéng)”的消費(fèi)者，但是，我們?cè)谶@里忽略了更多的主流消費(fèi)者。最先開發(fā)的順德碧桂園，針對(duì)的是珠三角先富的階層。這樣可能導(dǎo)致很多“先富起來的人”不會(huì)在鳳凰城買房，因?yàn)榉孔右巡粌H僅是房子，特別是這種別墅更是一種身份的顯示，他們不希望和“畢業(yè)5年，成長(zhǎng)中、發(fā)展型”的消費(fèi)者混合在一起。

讓消費(fèi)者像買白菜一樣買房的后果

鳳凰城的營(yíng)銷者認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)的銷售很大程度上是一種“人氣”之戰(zhàn)，目標(biāo)消費(fèi)群固然重要，其它的大眾也不可忽視，一旦人氣旺極，銷售則是水到渠成的事。所有到了鳳凰城的看房者，由不得你不購(gòu)買。為什么呢？本來買房是一件很重大的事，可消費(fèi)者在現(xiàn)場(chǎng)就像買白菜一樣，根本來不及考慮那么多?？磥砣苏媸怯醒蛉盒?yīng)的，大家都買的東西肯定不會(huì)是差東西，將一件本來應(yīng)該是理智性購(gòu)買行為轉(zhuǎn)化為沖動(dòng)性購(gòu)買行為，這是鳳凰城的營(yíng)銷成功之處。

但我們也應(yīng)看到，這樣的做法會(huì)給以后的工作留下很多后遺癥。如將來稍有不符消費(fèi)者期望的地方，消費(fèi)者可能就會(huì)投訴等。其實(shí)，所謂的不符期望，可能只是購(gòu)房時(shí)消費(fèi)者沒有了解清楚地問題而已。

碧桂園有多少輝煌可以重來，又有多少“物美價(jià)廉”的碧桂園樓盤值得消費(fèi)者等待？

行業(yè)層面反思：四對(duì)矛盾

鳳凰城營(yíng)銷沖擊波帶來的震蕩效果波及到整個(gè)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)，甚至整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，鳳凰城給整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)提出了四對(duì)矛盾，這四對(duì)矛盾的探討、爭(zhēng)論、解決或許將決定房地產(chǎn)行業(yè)的走向！

·價(jià)格戰(zhàn)還是價(jià)值戰(zhàn)

盡管碧桂園不認(rèn)為鳳凰城掀起了廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格戰(zhàn)，但是業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從某種意義上說，鳳凰城前所未有的低價(jià)已經(jīng)引領(lǐng)廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。鳳凰城的價(jià)格也可能成為一種新的標(biāo)桿，它將影響到其他房地產(chǎn)企業(yè)的生存。在這個(gè)新的標(biāo)桿下，除

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f 了少數(shù)幾家靠差異化的品牌策略生存的房地產(chǎn)企業(yè)之外，其他的企業(yè)不可避免地要重新審視自己的生存機(jī)會(huì)。

事實(shí)上，5.1鳳凰城獲得巨大成功后，廣州眾多房地產(chǎn)商的別墅價(jià)格有意無意的在調(diào)低。鳳凰城是否會(huì)讓剛開始進(jìn)入價(jià)值創(chuàng)新的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)又回到價(jià)格的老路上？

·“竭澤而漁”還是“放水養(yǎng)魚”

鳳凰城為廣州房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)設(shè)置了更高的平臺(tái)，廣州房地產(chǎn)業(yè)要保持長(zhǎng)久的生命力，保障穩(wěn)健有序的發(fā)展，就必需不斷制造新的特點(diǎn)，取得新的突破。然而，鳳凰城的成功，業(yè)已拉開了與同行的距離，后來者要想在鳳凰城的基礎(chǔ)上取得新的突破，其難度之大可想而知。通俗一點(diǎn)說，鳳凰城是否提前“透支”了廣州房地產(chǎn)業(yè)未來一段時(shí)期的“創(chuàng)新與突破”呢？鳳凰城于2002年10.1再度開盤，但是我們沒有見到5.1那樣的火爆場(chǎng)面。

當(dāng)青島有100多棟別墅由于價(jià)格太貴而全部推翻，重建成一般樓房的時(shí)候，碧桂園由于低價(jià)而創(chuàng)造了銷售神話。鳳凰城的巨大成功到底是對(duì)市場(chǎng)的“竭澤而漁”還是“放水養(yǎng)魚”？是否因?yàn)榈蛢r(jià)的沖擊，就能夠帶來廣州別墅市場(chǎng)的繁榮呢？

·規(guī)模經(jīng)營(yíng)與個(gè)性化矛盾

規(guī)模經(jīng)營(yíng)可以降低成本，但規(guī)模經(jīng)營(yíng)往往是以犧牲個(gè)性為代價(jià)的。因此規(guī)模化經(jīng)營(yíng)也使得碧桂園的房子本身很難算得上是精品。從順德碧桂園到華南碧桂園，房子風(fēng)格基本上沒有多大的變化，因?yàn)轱L(fēng)格的穩(wěn)定有助于工廠化的快速生產(chǎn)。因此，碧桂園的房子一直為那些專家、其他房地產(chǎn)發(fā)展商和高端消費(fèi)者所詬病，甚至有人把鳳凰城50萬的白領(lǐng)別墅稱為新時(shí)代的“筒子樓”。

·長(zhǎng)期與短期的矛盾

在地產(chǎn)“服務(wù)品牌”上，碧桂園可謂華南地產(chǎn)界的成功典范，10年來高擎“服務(wù)品牌”大旗不松手，并且不斷進(jìn)行深化、細(xì)化、日?；?，把服務(wù)變成整個(gè)公司無處不在的企業(yè)文化。

但在5.1鳳凰城的廣告?zhèn)鞑ブ?，碧桂園的核心價(jià)值被扔到一邊，“給你一個(gè)五星級(jí)的家”沒有在廣告中出現(xiàn)，用的最多的是“給每一個(gè)成功的廣州人士建造滿意的房子”，“50

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f 萬可以買別墅”。當(dāng)鳳凰城以價(jià)格作為主流定位時(shí)，也就是對(duì)于以往碧桂園品牌資產(chǎn)的釋稀。廣告沒有品牌價(jià)值的傳承，很大程度上從短期的銷售而言，容易誤導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)于價(jià)格的過度關(guān)注而忽略其品牌的內(nèi)涵，對(duì)碧桂園長(zhǎng)期積累下來的品牌資產(chǎn)是嚴(yán)重的損害。

點(diǎn)評(píng)：

鳳凰城一天狂銷7.5億的案例可以說是空前的，但也可能是絕后的！

我們認(rèn)為，這種模式的運(yùn)作也存在不少的問題。事實(shí)上，如果碧桂園按自己的模式一直走下去，其他的企業(yè)又盲目跟進(jìn)，整個(gè)產(chǎn)品大類，整個(gè)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入一種負(fù)循環(huán)。我們的彩電業(yè)、DVD行業(yè)的慘劇就在眼前，雖然發(fā)展了這么多年，仍然可能要向別人交專利費(fèi)。

有市場(chǎng)份額有用嗎？有銷售額又有用嗎？

通過創(chuàng)新，產(chǎn)生差異化，為不同的消費(fèi)者提供個(gè)性化的產(chǎn)品，不要把關(guān)注點(diǎn)總放在價(jià)格上，更應(yīng)該體現(xiàn)價(jià)值。為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打算，不要為了一城一地的得失而追求暫時(shí)的銷售額、追求暫時(shí)的輝煌。通過低路品牌獲得的優(yōu)勢(shì)是暫時(shí)的、脆弱的，因?yàn)闆]有利潤(rùn)支持的市場(chǎng)份額是一種負(fù)擔(dān)，而非優(yōu)勢(shì)；相反，通過創(chuàng)新、差異化獲取的優(yōu)勢(shì)才是持久的、堅(jiān)實(shí)的。

為消費(fèi)者提供價(jià)值而非價(jià)格，進(jìn)行創(chuàng)新、價(jià)值之爭(zhēng)而非價(jià)格之戰(zhàn)，是房地產(chǎn)企業(yè)乃至其他所有企業(yè)獲取最后勝利的重要因素。

碧桂園的企業(yè)標(biāo)志是一只抽象的鳳凰，而鳳凰城則完全用鳳凰作為樓盤名，鳳凰似乎已成為碧桂園的圖騰。碧桂園讓鳳凰從高貴的神壇走下來，讓普通人可以觸摸到高貴的百鳥之王。碧桂園展開的是鳳凰平民化運(yùn)動(dòng)，但也可能會(huì)讓鳳凰庸俗化，這是我們所不愿看到的。

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第四篇：案例——碧桂園[模版]

碧桂園項(xiàng)目管理案例介紹

一、應(yīng)用背景

上市后規(guī)模化擴(kuò)張

在業(yè)界，碧桂園一直以快速和規(guī)模性開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目而著稱。開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，從拿地到銷售，碧桂園僅僅只需短短6個(gè)月的時(shí)間。而隨著其2007年4月在香港上市后，規(guī)模也隨即從廣東省內(nèi)拓展到江蘇、湖南、安徽、重慶、遼寧、內(nèi)蒙等省外地區(qū)，項(xiàng)目開發(fā)量及交樓量與上市前相比實(shí)現(xiàn)了成倍增長(zhǎng)：從數(shù)量上來看，2008年碧桂園的在開發(fā)項(xiàng)目達(dá)51個(gè)，開發(fā)量比上市前增長(zhǎng)了一倍；從規(guī)模上看，碧桂園08年的交樓面積超過了06、07兩年之和。另據(jù)碧桂園相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至2008年10月30日,碧桂園已取國(guó)土證的開發(fā)項(xiàng)目的總建筑面積高達(dá)4618萬平方米，其中，在建總可售建筑面積高達(dá)1606萬平方米。

擴(kuò)張下的管理壓力

隨著碧桂園擴(kuò)張力度的進(jìn)一步加大，集團(tuán)面臨的管理壓力也越來越大。比如，集團(tuán)的管控模式為快速?zèng)Q策和調(diào)動(dòng)資源帶來一定困難；人才供應(yīng)和人才培養(yǎng)成為企業(yè)一大難題；資金計(jì)劃的準(zhǔn)確率讓人擔(dān)憂；合作伙伴資源和知識(shí)管理沒有專門和系統(tǒng)的維護(hù)，給企業(yè)的信息流失埋下隱患；合同簽訂、合同變更以及項(xiàng)目報(bào)告體系的粗放式管理導(dǎo)致“大企業(yè)病”，嚴(yán)重影響集團(tuán)整體的辦事效率等問題接踵而來。

ERP信息化建設(shè)成必然趨勢(shì)

面對(duì)公司的規(guī)?；瘮U(kuò)張，碧桂園高層意識(shí)到了信息化管理的急迫性和重要性。從07年4月份上市之后，碧桂園集團(tuán)便立即啟動(dòng)了“碧桂園ERP計(jì)劃”，先后上馬了ERP系統(tǒng)中的財(cái)務(wù)管理、采購(gòu)管理、資金管理以及HR管理等系統(tǒng)。2008年7月，碧桂園再次攜手房地產(chǎn)管理軟件專家明源軟件，重點(diǎn)引入“碧桂園ERP計(jì)劃”的核心系統(tǒng)——項(xiàng)目管理ERP系統(tǒng)。

二、項(xiàng)目管理ERP應(yīng)用方案

碧桂園集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目管理ERP系統(tǒng)的實(shí)施投入了前所未有的龐大資源，項(xiàng)目實(shí)施領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)直接由集團(tuán)執(zhí)行總裁崔健波及執(zhí)行董事楊惠妍擔(dān)任。同時(shí)，為了確保ERP項(xiàng)目的順利實(shí)施，碧桂園還抽調(diào)專人，成立了“碧桂園項(xiàng)目管理ERP辦公室”，專項(xiàng)開展ERP項(xiàng)目實(shí)施的管理與推進(jìn)工作。

項(xiàng)目管理ERP系統(tǒng)是碧桂園整個(gè)集團(tuán)的核心系統(tǒng)工程，觸及集團(tuán)上下，甚至涉及到碧桂園整個(gè)管理流程和標(biāo)準(zhǔn)的梳理與再造。該系統(tǒng)重點(diǎn)圍繞碧桂園地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全生命周期，從“進(jìn)度、質(zhì)量、成本和現(xiàn)金流”四條主線實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的全面管理。分別覆蓋“項(xiàng)目發(fā)展（包括項(xiàng)目論證、項(xiàng)目可行性分析）、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建設(shè)（包括采購(gòu)招投標(biāo)、施工等）和銷售與服務(wù)”等項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的重要階段，以實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目規(guī)范化、流程化和精細(xì)化的全方位管理。

2008年5月至8月，明源實(shí)施專家對(duì)碧桂園集團(tuán)20多個(gè)一級(jí)部門以及若干個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了深度調(diào)研，全面了解碧桂園項(xiàng)目管理的業(yè)務(wù)狀況，并最終確定“試點(diǎn)先行→建立內(nèi)部標(biāo)桿→分階段目標(biāo)，全面推廣”的實(shí)施方案。2008年10月1日，項(xiàng)目管理ERP在第一個(gè)試點(diǎn)區(qū)域正式上線，上線的系統(tǒng)包括進(jìn)度的計(jì)劃系統(tǒng)、合同付款系統(tǒng)、成本系統(tǒng)以及工作審批流等四大系統(tǒng)。

三、項(xiàng)目管理ERP的應(yīng)用模式

進(jìn)度系統(tǒng)

碧桂園在項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的管理上，采用了分級(jí)計(jì)劃管理體系，即“區(qū)域公司級(jí)、項(xiàng)目總經(jīng)理級(jí)、項(xiàng)目職能部門”三級(jí)管控模式。根據(jù)集團(tuán)總體要求，由區(qū)域公司、項(xiàng)目部、集團(tuán)派駐部門討論確定主項(xiàng)計(jì)劃、專項(xiàng)計(jì)劃初稿，經(jīng)審批后由項(xiàng)目部執(zhí)行。編制主項(xiàng)計(jì)劃時(shí)，區(qū)分一般工作項(xiàng)與集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，讓最稀缺的高層時(shí)間鎖定在最關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)上。

合同系統(tǒng)

合同的規(guī)范管理是實(shí)施成本控制、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的前提。目前，試點(diǎn)區(qū)域公司的合同已錄入系統(tǒng)上千份。在合同錄入系統(tǒng)的情況下，系統(tǒng)還支持合同分析，比如按照合同簽訂的類別分類顯示各類合同簽訂的金額，并對(duì)合同變更、付款等情況進(jìn)行分析，使合同簽訂狀況、應(yīng)付款、已付款等情況都在系統(tǒng)里一目了然。審批流

發(fā)起人上傳合同或付款相關(guān)文件，終審領(lǐng)導(dǎo)上傳手工簽字掃描件，每一步驟責(zé)任人均可給出意見，不同意的情況下可以打回。目前，試點(diǎn)區(qū)域公司已通過的各類審批流近千條，實(shí)現(xiàn)了合同審批、付款審批、項(xiàng)目部周計(jì)劃審批、行政審批等在ERP系統(tǒng)中的順利運(yùn)行，提高了審批效率并使區(qū)域在一定程度上實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)代化的無紙化辦公。

知識(shí)管理（1）會(huì)議制度

試點(diǎn)區(qū)域公司基于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，細(xì)化會(huì)議體系，即在原體系（項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)、區(qū)域周例會(huì)）基礎(chǔ)之上，將區(qū)域周例會(huì)分解為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)半月會(huì)議以及專題研討會(huì)，并另外增加了階段性成果審查會(huì)。同時(shí)，利用系統(tǒng)規(guī)范會(huì)前的輸入產(chǎn)物和會(huì)后的輸出產(chǎn)物，將項(xiàng)目月度的例行執(zhí)行報(bào)告進(jìn)行自動(dòng)匯總，統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成率生成執(zhí)行結(jié)果，使開會(huì)時(shí)完全聚焦在討論與決策上，根據(jù)決策結(jié)果立刻調(diào)整項(xiàng)目計(jì)劃，并直接落實(shí)責(zé)任部門、責(zé)任人，這樣既保障了項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行的真正落地，又有效提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)決策的效率和決策的質(zhì)量，規(guī)避決策的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）“標(biāo)準(zhǔn)工作指引庫(kù)”及“項(xiàng)目管理知識(shí)庫(kù)”

試點(diǎn)區(qū)域公司利用系統(tǒng)建立 “標(biāo)準(zhǔn)工作指引庫(kù)”及“項(xiàng)目管理知識(shí)庫(kù)”，并對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中的具體工作項(xiàng)操作及實(shí)施進(jìn)行說明，以供經(jīng)驗(yàn)不足的員工進(jìn)行查詢和操作。并通過對(duì)經(jīng)驗(yàn)的不斷總結(jié)和更新使操作流程更加合理，為新項(xiàng)目的開發(fā)提供重要參考。

四、應(yīng)用效果

進(jìn)度計(jì)劃系統(tǒng)——項(xiàng)目管理的核心

1、形成計(jì)劃編制、執(zhí)行、匯報(bào)、調(diào)整（PDCA）的一個(gè)閉環(huán)管理模式；

2、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)可以通過系統(tǒng)快速查詢項(xiàng)目部主項(xiàng)計(jì)劃、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成情況及達(dá)成率，通過項(xiàng)目形象進(jìn)度了解項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況，從而及時(shí)掌控項(xiàng)目的整體開發(fā)情況；

3、區(qū)域公司及所屬部門依照各自職能，可以監(jiān)督項(xiàng)目部主項(xiàng)計(jì)劃、專項(xiàng)計(jì)劃的執(zhí)行情況，并根據(jù)項(xiàng)目部的計(jì)劃達(dá)成率進(jìn)行評(píng)價(jià)，引導(dǎo)項(xiàng)目合理快速的開發(fā)；

4、項(xiàng)目總經(jīng)理和項(xiàng)目部門經(jīng)理權(quán)責(zé)分明，分別關(guān)注各自對(duì)應(yīng)的主項(xiàng)計(jì)劃、專項(xiàng)計(jì)劃執(zhí)行情況并進(jìn)行及時(shí)匯報(bào)，以保證項(xiàng)目部在最大程度上按照預(yù)期開發(fā)及交樓；

5、規(guī)范管理，實(shí)現(xiàn)“集團(tuán)級(jí)-區(qū)域公司級(jí)-項(xiàng)目部級(jí)”三級(jí)管控；

6、規(guī)范項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，明確開發(fā)步驟及開發(fā)周期；

7、通過系統(tǒng)分析了解項(xiàng)目開發(fā)情況，可作為項(xiàng)目部考核指標(biāo)；

8、領(lǐng)導(dǎo)層可以通過形象進(jìn)度的形式更直觀、更及時(shí)的了解項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況。知識(shí)庫(kù)——項(xiàng)目管理的精華和沉淀

1、對(duì)具體工作項(xiàng)操作及實(shí)施進(jìn)行說明，方便經(jīng)驗(yàn)不足的員工進(jìn)行查詢和操作；

2、通過經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和更新使操作流程更加合理；

3、對(duì)于新項(xiàng)目的開發(fā)有重要的參考價(jià)值。合同系統(tǒng)——項(xiàng)目管理的基礎(chǔ)

1、改變傳統(tǒng)合同管理方式，實(shí)現(xiàn)電子化管理；

2、便于對(duì)合同執(zhí)行情況進(jìn)行分析，全面掌握項(xiàng)目開發(fā)情況；

3、在合同管理基礎(chǔ)上進(jìn)行成本控制、合約規(guī)劃，使項(xiàng)目管理規(guī)范化；

4、與審批流緊密聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)電子化的合同、付款審批。審批流——聯(lián)系項(xiàng)目、區(qū)域公司和集團(tuán)公司的紐帶

1、實(shí)現(xiàn)了合同審批、付款審批、項(xiàng)目部周計(jì)劃審批、行政審批等在ERP系統(tǒng)中的順利運(yùn)行；

2、根據(jù)定義好的步驟自動(dòng)流轉(zhuǎn)，每一步驟處理完成第一時(shí)間傳遞至下一步驟，大大提高了審批效率，規(guī)范了審批流程；

3、代替?zhèn)鹘y(tǒng)的傳真形式，實(shí)現(xiàn)無紙化辦公；

4、規(guī)范審批過程，明確審批步驟；

5、體現(xiàn)每一個(gè)步驟的審批意見，供領(lǐng)導(dǎo)參考；

6、系統(tǒng)中的審批表單及附件使領(lǐng)導(dǎo)審批時(shí)能夠更全面的掌握審批需要的信息。

五、小結(jié)

項(xiàng)目管理ERP系統(tǒng)在試點(diǎn)區(qū)域公司的實(shí)施改變了傳統(tǒng)管理項(xiàng)目的方式，更直觀、快速和準(zhǔn)確的反映項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)開發(fā)的情況，對(duì)集團(tuán)公司實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的企業(yè)管理、規(guī)范項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理等方面產(chǎn)生了積極的推動(dòng)作用。

點(diǎn)評(píng)1：阮家聲

碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目管理ERP辦公室主任

去年7月份的啟動(dòng)會(huì)是碧桂園與明源在項(xiàng)目管理ERP合作的一個(gè)開始，也標(biāo)志著一個(gè)“偉大”的信息化工程的開始。這次的合作我個(gè)人覺得有幾個(gè)特點(diǎn)是希望和大家分享的：

從項(xiàng)目的維度分享：第一，此次的合作所涵蓋的項(xiàng)目規(guī)模應(yīng)該是明源公司有史以來最大的。由于開發(fā)模式的特殊性，我們碧桂園一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模有可能等同于同行開發(fā)的項(xiàng)目規(guī)模的好幾倍，甚至是好幾十倍。因此，導(dǎo)致在業(yè)務(wù)解決方案、培訓(xùn)實(shí)施等的一般工作項(xiàng)都出現(xiàn)了很多意想以外的困難；第二，變化速度快。從正式啟動(dòng)開始，雙方團(tuán)隊(duì)合作的實(shí)施計(jì)劃已經(jīng)由最初的1.0方案到3.0方案，而且按集團(tuán)高層的指示，我們的項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入全面實(shí)施的計(jì)劃階段。這對(duì)此次的合作增加了相當(dāng)大的難度；第三，要求高。這體現(xiàn)在我司對(duì)實(shí)施效率和效果的要求上。第一個(gè)試點(diǎn)，沈陽區(qū)域，從7月份到10月份就完成了計(jì)劃、合同、付款、行政審批的實(shí)施上線工作，并且在12月份進(jìn)行了成本系統(tǒng)上線和知識(shí)庫(kù)工作的開展。目前，沈陽區(qū)域的項(xiàng)目管理ERP已經(jīng)成為了碧桂園全國(guó)范圍內(nèi)推廣項(xiàng)目管理工作的第一個(gè)標(biāo)桿。

從合作的維度分享，我想這樣來形容：溝通密切、分工清晰、服務(wù)意識(shí)強(qiáng)、知識(shí)傳遞效果好、愉快、享受！

我們預(yù)見到的挑戰(zhàn)是巨大的，但我相信，只要堅(jiān)持著這份態(tài)度、這份執(zhí)著、這份責(zé)任、這份激情，成功將和我們?cè)絹碓浇?/p>

點(diǎn)評(píng)2：楊維國(guó)

明源軟件高級(jí)實(shí)施顧問 碧桂園集團(tuán)07年上市后在全國(guó)高速擴(kuò)張，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理面臨很大的挑戰(zhàn)和壓力：項(xiàng)目公司有五十多個(gè)、缺乏統(tǒng)一管理標(biāo)準(zhǔn)、缺乏有經(jīng)驗(yàn)的管理人員、管理半徑大、地域遍及全國(guó)、各地差異很大??如何保證軟件系統(tǒng)成功落地、兌現(xiàn)客戶價(jià)值？這是擺在實(shí)施團(tuán)隊(duì)面前的一個(gè)復(fù)雜的問題。

經(jīng)過雙方團(tuán)隊(duì)詳細(xì)深入的業(yè)務(wù)調(diào)研和分析，具體實(shí)施策略經(jīng)過不斷調(diào)整，最終確定為“試點(diǎn)先行→建立內(nèi)部標(biāo)桿→分階段目標(biāo)，全面推廣”的實(shí)施方案，具體做法為：

【試點(diǎn)先行】選擇管理基礎(chǔ)較好、資源較充足、管理層意識(shí)較好的區(qū)域試點(diǎn)，可以降低實(shí)際落地風(fēng)險(xiǎn)。

【建立內(nèi)部標(biāo)桿】在試點(diǎn)項(xiàng)目建立配套管理措施、標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整管理流程、崗位，完善優(yōu)化軟件系統(tǒng)。在取得較好的應(yīng)用效果后，作為集團(tuán)內(nèi)部應(yīng)用標(biāo)桿，為在其他項(xiàng)目中進(jìn)行管理復(fù)制、系統(tǒng)應(yīng)用模式復(fù)制打好基礎(chǔ)。

【分階段目標(biāo)，全面推廣】試點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)施上線，取得成果和各方面認(rèn)可后，就可以在集團(tuán)全面推廣，進(jìn)行復(fù)制。在全面推廣時(shí)，需要把實(shí)施目標(biāo)分解成若干個(gè)階段性目標(biāo)，控制實(shí)施步驟，保證每個(gè)目標(biāo)可以順利實(shí)現(xiàn)。

目前碧桂園集團(tuán)的實(shí)施已經(jīng)推進(jìn)到了【分階段目標(biāo)，全面推廣】中第二個(gè)實(shí)施目標(biāo)，預(yù)期將在09年5月前后，完成進(jìn)度、合同系統(tǒng)的全面實(shí)施，并開始成本管理的全面推廣工作。

第五篇：碧桂園企業(yè)文化

碧桂園企業(yè)文化

一、企業(yè)文化核心：

希望社會(huì)因我們的存在而變得更美好！

1.價(jià)值觀：做有良心、有社會(huì)責(zé)任感的陽光企業(yè)

2.理想：衷心希望國(guó)家富強(qiáng)、民族復(fù)興、人民過上美好生活

二、企業(yè)定位：

快速、大量提供社會(huì)需要的物美價(jià)廉住宅的工廠

三、企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力：

“快速開發(fā)、快速銷售”的運(yùn)營(yíng)開發(fā)模式

1.合法開發(fā)建設(shè)用地，項(xiàng)目選址城郊，不擠占核心資源

﹡碧桂園在國(guó)家法規(guī)允許的范圍內(nèi)開發(fā)建設(shè)，既考慮適應(yīng)城市化進(jìn)程，滿足廣大普通居民對(duì)提升住房品質(zhì)的需求；也契合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和政府對(duì)城市區(qū)域規(guī)劃的需要。

﹡碧桂園屬下部分項(xiàng)目選址于距大城市中心地帶約10—30分鐘車程，能迅速接駁道路交通網(wǎng)絡(luò)的城郊區(qū)域。

﹡碧桂園屬下項(xiàng)目亦大多選擇在國(guó)內(nèi)三線及四線城市發(fā)展。

2.快速開發(fā)，每年將保持1000萬平方米以上的開發(fā)速度

碧桂園項(xiàng)目獲取土地使用權(quán)證后，全部項(xiàng)目馬上由集團(tuán)自主開發(fā)建設(shè)，原則上于3年內(nèi)完成全部開發(fā)。

﹡碧桂園每年將保持1000萬平方米以上的開發(fā)速度。

﹡碧桂園產(chǎn)品平均于開工后一至兩年內(nèi)即可達(dá)到交付條件。

3.社區(qū)配套快速成熟，主動(dòng)配合市政建設(shè)，推動(dòng)城市化進(jìn)程

﹡碧桂園一直響應(yīng)中央構(gòu)建和諧社會(huì)的號(hào)召，在黨的十七大關(guān)于積極建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的精神指引下，力所能及地推動(dòng)三、四線城市的城市化進(jìn)程。

﹡碧桂園一直用超前規(guī)劃的理念建設(shè)和運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目，大部分新項(xiàng)目都首期即建造五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店、大型商業(yè)中心、學(xué)校等綜合社區(qū)配套。

﹡積極主動(dòng)地配合市政建設(shè)，碧桂園部分項(xiàng)目還建造水廠、公眾性大型城市廣場(chǎng)(論壇)、市政道路等城市級(jí)配套設(shè)施。

﹡碧桂園的配套旨在最短時(shí)間內(nèi)給業(yè)主提供完整的居住生活解決方案，配套本身已不再局限于“社區(qū)”，而成為服務(wù)整個(gè)區(qū)域的生活、商務(wù)、休閑之所需。

例如：碧桂園的廣州(論壇像冊(cè)戶型樣板間視頻1視頻2視頻3)項(xiàng)目，位于廣州東部發(fā)展區(qū)，2002年5月開盤，在開盤不到一年的時(shí)間內(nèi)，五星級(jí)廣州鳳凰城酒店(600間客房)、大型商業(yè)廣場(chǎng)、主題公園、大型交通中心、中英文學(xué)校、大型水廠(日供水量達(dá)8萬立方米)等配套設(shè)施已陸續(xù)啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)，至今已有逾三萬人入住其中。

4.快速銷售，過往三年交付的公寓帶全屋裝修均價(jià)不超過3500元/m2

﹡碧桂園產(chǎn)品以物美價(jià)廉著稱，由于規(guī)模開發(fā)和高效運(yùn)作，過往三年交付的公寓帶全屋裝修均價(jià)不超過人民幣3500元/平方米。

﹡碧桂園產(chǎn)品在取得預(yù)售許可證后，會(huì)全數(shù)投放市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)快速銷售，由于定價(jià)合理，批次日均銷售率高達(dá)78%，平均積存率僅為2.5%。

﹡碧桂園已滿足了近20萬業(yè)主的居住需求，同時(shí)也力所能及地調(diào)節(jié)了區(qū)域市場(chǎng)供需和價(jià)格的平衡。