第一篇：2011中國房地產(chǎn)策劃代理行業(yè)區(qū)域發(fā)展特點(diǎn)及特色服務(wù)企業(yè)分析（共）

2011中國房地產(chǎn)策劃代理行業(yè)區(qū)域發(fā)展特點(diǎn)及特色服務(wù)企業(yè)分析

縱觀全國策劃代理市場，華南、華東和華北區(qū)域發(fā)展比較成熟，策劃代理TOP10企業(yè)全部位于上述區(qū)域，百強(qiáng)企業(yè)中也有90%以上分布于三大區(qū)范圍內(nèi)。三大區(qū)域策劃代理行業(yè)既具有各自鮮明的特征，又呈現(xiàn)出趨同的傾向。在2010年政府頻頻祭出房地產(chǎn)調(diào)控大旗、房地產(chǎn)市場風(fēng)云變幻的形勢下，發(fā)掘企業(yè)自身優(yōu)勢形成獨(dú)特的服務(wù)項(xiàng)目和特色，成為策劃代理行業(yè)發(fā)展和成長的重要手段。中國房地產(chǎn)TOP10研究組對策劃代理行業(yè)區(qū)域發(fā)展特點(diǎn)以及一些具有特色服務(wù)的企業(yè)進(jìn)行了分析研究，希望能為更多的策劃代理企業(yè)找準(zhǔn)自身定位，提供業(yè)務(wù)發(fā)展可以借鑒的參考。

特色服務(wù)企業(yè)

上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司

北京偉業(yè)聯(lián)合房地產(chǎn)顧問有限公司

中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司

新景祥投資控股有限公司

上海華燕置業(yè)發(fā)展有限公司

北京遠(yuǎn)洋嘉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司

北京協(xié)成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司

珠三角地區(qū)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改革開放的先行者，因此華南區(qū)域的策劃代理企業(yè)起步最早；他們善于借鑒香港市場成熟的策劃代理模式和經(jīng)驗(yàn)，專業(yè)能力突出，發(fā)展戰(zhàn)略嚴(yán)謹(jǐn)，經(jīng)營最為成熟完善，進(jìn)入百強(qiáng)的企業(yè)數(shù)量也最多。其百強(qiáng)企業(yè)特別是TOP10企業(yè)如世聯(lián)、合富輝煌在本地根深葉茂，市場集中度很高，其他區(qū)域的策劃代理企業(yè)很難進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌觥＝陙?，華南地區(qū)的策劃代理百強(qiáng)企業(yè)在一些發(fā)展?jié)摿?yōu)厚的二三線城市代理額也位居前列，如2010年世聯(lián)在武漢、天津，合富輝煌在貴陽無論是代理銷售額和代理銷售面積都名列前茅，這些TOP10企業(yè)一手業(yè)務(wù)外地營業(yè)額逐漸趕超本地，成功布局全國。華南區(qū)域策劃代理百強(qiáng)企業(yè)普遍重視對房地產(chǎn)市場的研究和顧問咨詢業(yè)務(wù)的發(fā)展，策劃能

力強(qiáng)，參與前期策劃顧問的服務(wù)項(xiàng)目不斷增加，策劃收入占企業(yè)總收入的比重大。中原地產(chǎn)全面提供住宅、商業(yè)、寫字樓等各類物業(yè)形態(tài)的租售代理、項(xiàng)目策劃及按揭轉(zhuǎn)介服務(wù)，并實(shí)現(xiàn)不同業(yè)務(wù)類型間資源互動(dòng)，形成房地產(chǎn)代理服務(wù)一體化；已在近三十個(gè)主要城市完成網(wǎng)點(diǎn)布局，并迅速實(shí)現(xiàn)本土化融合，在各地市場占據(jù)重要位置；率先創(chuàng)建專業(yè)房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)主頁，資訊豐富及時(shí)，具有很強(qiáng)的投資銷售指導(dǎo)和企業(yè)宣傳作用，其網(wǎng)站訪問量在同類企業(yè)網(wǎng)站中長期保持首位。

前幾年以上海為代表的的長三角地區(qū)房地產(chǎn)市場高速發(fā)展為華東地區(qū)房地產(chǎn)策劃代理行業(yè)提供了較大的發(fā)展空間，策劃代理企業(yè)無論在數(shù)量上還是在實(shí)力上都在百強(qiáng)中排名靠前。華東地區(qū)的策劃代理企業(yè)以區(qū)域性企業(yè)為主，非常注重立足本地，在業(yè)務(wù)上求深入求細(xì)致，建立了非常規(guī)范、專業(yè)的策劃代理市場。憑借全國金融中心上海的優(yōu)勢地位，當(dāng)?shù)匕購?qiáng)企業(yè)普遍重視策劃代理服務(wù)中的金融服務(wù)，這一點(diǎn)可以華燕為代表。華燕是以金融服務(wù)為核心的地產(chǎn)金融綜合服務(wù)商，申報(bào)了多項(xiàng)房地產(chǎn)金融服務(wù)的發(fā)明專利，金融業(yè)務(wù)涵蓋全程策劃營銷代理與流通領(lǐng)域；兩個(gè)特色業(yè)務(wù)——經(jīng)紀(jì)金融和“房盟中國”的確立，將經(jīng)紀(jì)、金融兩大領(lǐng)域的服務(wù)完美結(jié)合，并將房地產(chǎn)流通領(lǐng)域的各業(yè)務(wù)有效整合起來，構(gòu)建了房地產(chǎn)流通領(lǐng)域一站式服務(wù)；其“線上線下服務(wù)相結(jié)合綜合服務(wù)商”的核心服務(wù)理念，對整個(gè)行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展起到積極作用。上海同策連續(xù)幾年穩(wěn)居策劃代理企業(yè)TOP10中的第一梯隊(duì)，業(yè)務(wù)包含了營銷咨詢與銷售代理、金融投資管理、商用物業(yè)運(yùn)營等綜合服務(wù)，在項(xiàng)目投資建議、規(guī)劃設(shè)計(jì)、企劃、營銷等領(lǐng)域形成特有風(fēng)格，特別為持有商業(yè)物業(yè)的大業(yè)主提供包括商業(yè)物業(yè)的持續(xù)運(yùn)營、招租等一系列物業(yè)運(yùn)營增值服務(wù)，在商業(yè)物業(yè)運(yùn)營方面具有豐富經(jīng)驗(yàn)和領(lǐng)先優(yōu)勢。近年，隨著易居相對優(yōu)勢的提升和政府調(diào)控政策影響，華東區(qū)域的其他策劃代理企業(yè)在本地的市場空間被擠壓，于是把目光投向了更廣闊的全國市場；越來越多排名靠前的百強(qiáng)企業(yè)謀求上市融資，全面開拓業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

華北地區(qū)的策劃代理企業(yè)起步較晚，成熟度最低，不過面對華東、華南地區(qū)百強(qiáng)企業(yè)特別是TOP10企業(yè)的大舉進(jìn)攻，還是牢牢守住了本地市場。2010年，北京策劃代理市場商品房銷售額和銷售面積排在前五位的全部是本地企

業(yè)。這些企業(yè)在京津冀都市圈中銷售額排名也都靠前，并把業(yè)務(wù)逐漸輻射到環(huán)渤海地區(qū)。華北地區(qū)的策劃代理企業(yè)成長速度和幅度也很快，最近幾年進(jìn)入策劃代理百強(qiáng)企業(yè)榜單的華北企業(yè)數(shù)量逐年上升，TOP10企業(yè)數(shù)量已經(jīng)能與華東和華南區(qū)域的企業(yè)數(shù)量分庭抗禮。偉業(yè)顧問定位于房地產(chǎn)綜合服務(wù)商，通過不同專業(yè)資源的整合互動(dòng)，為開發(fā)商提供投資顧問、營銷代理、資產(chǎn)管理等一系列專業(yè)、系統(tǒng)的多元化服務(wù)，成為華北地區(qū)最為知名的大型房地產(chǎn)咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)；在業(yè)務(wù)模式上勇于創(chuàng)新，開辟了異地項(xiàng)目地產(chǎn)代理銷售的新模式；2010年底與我愛我家的全面整合，打通一、二手房經(jīng)紀(jì)與房地產(chǎn)綜合服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，進(jìn)軍房地產(chǎn)電子商務(wù)領(lǐng)域，形成了既面向開發(fā)商、投資機(jī)構(gòu)和企業(yè)，又面向個(gè)人客戶和投資者的全產(chǎn)業(yè)鏈模式。新景祥以策劃代理為主營業(yè)務(wù)，以咨詢顧問為發(fā)展型業(yè)務(wù)，并將業(yè)務(wù)鏈延伸到一級土地開發(fā)和二手市場流通、商業(yè)運(yùn)營以及房地產(chǎn)金融等子業(yè)務(wù)，打造全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)格局，成為跨區(qū)域、集團(tuán)化的大型房地產(chǎn)綜合服務(wù)商；2010年成功將總部從廈門遷至北京，在全國市場的影響力增強(qiáng)。作為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)全資子公司，遠(yuǎn)洋嘉業(yè)的發(fā)展是從全面代理遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下精品項(xiàng)目開始的，重點(diǎn)鎖定北京市場，特別是城市大盤和綜合體，積累了從投資顧問、項(xiàng)目全案營銷策劃到銷售代理，特別是超大規(guī)模滾動(dòng)開發(fā)樓盤代理的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)；在鞏固北京領(lǐng)先地位的同時(shí)，又強(qiáng)化以“環(huán)渤海”為核心的發(fā)展戰(zhàn)略，將業(yè)務(wù)觸角伸向其他優(yōu)質(zhì)開發(fā)商打造的品質(zhì)樓盤；以客戶為中心，建立CRM客戶關(guān)系管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)的網(wǎng)上數(shù)據(jù)交換，加快客戶服務(wù)與支持響應(yīng)速度，增強(qiáng)企業(yè)在電子商務(wù)時(shí)代的競爭優(yōu)勢。北京協(xié)成業(yè)務(wù)領(lǐng)域貫穿房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈全過程，明確策劃定位與銷售服務(wù)方面的專業(yè)特長，著力開拓綜合類物業(yè)、高端物業(yè)與大型社區(qū)市場，加深了對這些業(yè)態(tài)組合的服務(wù)深度與廣度，尤其對代理高端物業(yè)市場經(jīng)驗(yàn)豐富，成為京城操盤高端項(xiàng)目最多、最專業(yè)的代理公司。

雖然三大區(qū)域的百強(qiáng)企業(yè)個(gè)體或多或少都打著自身區(qū)域特點(diǎn)的烙印，業(yè)務(wù)發(fā)展模式和提供的服務(wù)也有所差異，但從總體上看，全程服務(wù)、綜合發(fā)展、全國擴(kuò)張已經(jīng)成為他們的共同特點(diǎn)和發(fā)展目標(biāo)。一些走在前面的百強(qiáng)企業(yè)紛紛通過并購重組聯(lián)合等方式達(dá)到業(yè)務(wù)覆蓋區(qū)域的增加或服務(wù)鏈的延伸。進(jìn)入2011年，國家對房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步加強(qiáng)，各地調(diào)控細(xì)則紛紛出臺，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動(dòng)，這意味著與房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)密切相關(guān)的房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)將面臨更大的挑戰(zhàn)和

更為激烈的競爭。從近幾年TOP10榜單可以發(fā)現(xiàn)，上榜企業(yè)都很穩(wěn)定，與其他策劃代理百強(qiáng)的差距也逐漸拉大，可以預(yù)見未來策劃代理行業(yè)的集中化程度將不斷加強(qiáng)。在這樣的形勢下，對于大多數(shù)策劃代理企業(yè)來說，想要贏得生存和發(fā)展，必須要積極思考應(yīng)對策略，吸收先進(jìn)企業(yè)在發(fā)展中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，發(fā)揮行業(yè)細(xì)分優(yōu)勢，通過不斷地積累和創(chuàng)新，提升專業(yè)能力，尋找出一條與自身?xiàng)l件相適應(yīng)的業(yè)務(wù)模式發(fā)展之路。

謀求與大品牌開發(fā)企業(yè)的緊密合作。策劃咨詢服務(wù)地位將逐步上升，一些具有具有前瞻性的企業(yè)還非常注重信息化建設(shè)和網(wǎng)絡(luò)平臺的發(fā)展，加強(qiáng)對信息的搜集和處理，加快了決策的速度，有利于與客戶及時(shí)有效的溝通。

2010華南地區(qū)城市房地產(chǎn)市場代理率很高，深圳、廣州都達(dá)到一半以上，深圳達(dá)到了76%以上，遠(yuǎn)高于全國平均水平。

策劃代理行業(yè)的業(yè)務(wù)構(gòu)成的高度集中和房地產(chǎn)發(fā)展的變化注定了企業(yè)向行業(yè)的集中化和多元化發(fā)展，集中是往企業(yè)集中，多元是我們的業(yè)務(wù)更加的多樣化，從物業(yè)買賣、租賃、管理，從酒店、寫字樓等等專業(yè)的各方面都超越了國內(nèi)的代理公司。將目光瞄準(zhǔn)了國際五大地產(chǎn)顧問行，隨著城市化率由低到高，我們的服務(wù)將有質(zhì)的轉(zhuǎn)變。

并購和設(shè)立子公司，決戰(zhàn)二三線城市

第二篇：2016中國房地產(chǎn)、房地產(chǎn)策劃代理百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

2016中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究 1.銷售額增長19.4%，市場份額達(dá)36.7%，再創(chuàng)新高

百強(qiáng)企業(yè)2015年銷售額增速達(dá)19.4%，市場份額上升至36.7%

在房地產(chǎn)市場兩極分化趨重、市場運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)加大的背景下，百強(qiáng)企業(yè)憑借準(zhǔn)確的市場研判取得優(yōu)異的銷售表現(xiàn)：全年業(yè)績規(guī)模再創(chuàng)新高，銷售總額、銷售面積分別為32032.1億元、29583.6萬平方米；業(yè)績增速繼續(xù)跑贏大市，銷售額、銷售面積同比增速分別為19.4%和15.6%，高于同期全國漲幅5個(gè)和9.1個(gè)百分點(diǎn)，市場領(lǐng)先優(yōu)勢進(jìn)一步擴(kuò)大，引領(lǐng)行業(yè)在新常態(tài)時(shí)期健康、理性發(fā)展。

圖1 百強(qiáng)及綜合實(shí)力TOP10企業(yè)2011-2015年市場份額及變化

依托穩(wěn)步增長的銷售業(yè)績，百強(qiáng)企業(yè)市場份額持續(xù)擴(kuò)大，推動(dòng)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。2015年百強(qiáng)企業(yè)銷售額市場份額上升至36.7%，較上年提高1.5個(gè)百分點(diǎn)，銷售面積市場份額提高1.8個(gè)百分點(diǎn)至23%，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。其中，綜合實(shí)力TOP10企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售總額14241.3億元，占百強(qiáng)企業(yè)銷售總額的44.5%，占全國商品房銷售額的16.3%，較上年提高0.4個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)地位不斷鞏固和提升。有效把握市場結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，11-30企業(yè)陣營業(yè)績增速最高

圖2 百強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部不同層級2015年銷售額、銷售面積增長率均值

2.順勢而為調(diào)結(jié)構(gòu)、快推盤，精準(zhǔn)營銷促去化

聚焦一二線主流市場，順勢而為靈活調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

2015年，在中央降準(zhǔn)降息、降首付、減免稅費(fèi)等一系列政策刺激下，改善型需求持續(xù)釋放。百強(qiáng)企業(yè)加大改善型產(chǎn)品的推出比例以搶占市場份額，有力推動(dòng)了業(yè)績增長。從前50百強(qiáng)企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目各面積段產(chǎn)品的銷售額占比來看，90-140平米產(chǎn)品2015年銷售額占比為41.4%，較上年提升2.7個(gè)百分點(diǎn)。

圖3 前50企業(yè)2014-2015年重點(diǎn)項(xiàng)目分城市等級各面積段銷售額占比

具體來看，百強(qiáng)企業(yè)敏銳捕捉不同城市的需求結(jié)構(gòu)變化，提升產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的匹配度，一線發(fā)力高端，二線、三四線聚焦首改，助力企業(yè)抓住細(xì)分市場的發(fā)展機(jī)遇，贏得優(yōu)異業(yè)績。前50企業(yè)在一線城市140-200平米及200平米以上的中高端改善型產(chǎn)品銷售額占比顯著上升，分別達(dá)15.9%和28.8%，較上年分別上升1.3個(gè)和0.7個(gè)百分點(diǎn)；二線城市90-140平米產(chǎn)品銷售額占比上升4.8個(gè)百分點(diǎn)至46.9%，三四線城市則上升1.9個(gè)百分點(diǎn)至49.3%。

創(chuàng)新全渠道精準(zhǔn)營銷，挖掘潛在客群加速項(xiàng)目去化

圖4 百強(qiáng)企業(yè)創(chuàng)新營銷渠道及服務(wù)示意圖 2015年百強(qiáng)企業(yè)注重由內(nèi)而外強(qiáng)化渠道建設(shè)，全面鋪開拓客網(wǎng)絡(luò)，并發(fā)揮了巨大實(shí)效。1）百強(qiáng)企業(yè)線上通過全民營銷、微信平臺等形式快速拓寬客戶資源；線下，百強(qiáng)企業(yè)強(qiáng)化地推部隊(duì)建設(shè)，以廣泛、精準(zhǔn)的客戶地圖鎖定潛在客戶，提升拓客效率。2）百強(qiáng)企業(yè)充分借助外部數(shù)據(jù)平臺的客戶資源，實(shí)現(xiàn)對潛在客戶的強(qiáng)勢滲透。

此外，百強(qiáng)企業(yè)調(diào)動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈資源、從細(xì)處著手開展各項(xiàng)服務(wù)創(chuàng)新，切實(shí)解決客戶購房“痛點(diǎn)”，確保了有效客源的順利轉(zhuǎn)化。在銷售前端，從客戶接觸項(xiàng)目時(shí)即注重通過創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容及形式提升客戶滿意度；在交易環(huán)節(jié)，針對客戶首付不足的最大痛點(diǎn)，通過眾籌或理財(cái)產(chǎn)品強(qiáng)化金融服務(wù)，提升了潛在客戶的有效轉(zhuǎn)化率。

3.提質(zhì)增效強(qiáng)化盈利能力，多策并舉挖潛利潤空間

凈利潤同比增長11.3%，增收不增利現(xiàn)象延續(xù)

圖5 百強(qiáng)企業(yè)2011-2015年?duì)I業(yè)收入與凈利潤均值變化情況

伴隨銷售業(yè)績的穩(wěn)定增長，百強(qiáng)企業(yè)2015年盈利規(guī)模不斷提升，全年?duì)I業(yè)收入、凈利潤均值分別為286.5億元、36.3億元，分別同比增長18.7%、11.3%，增速分別較上年提升1.7、0.8個(gè)百分點(diǎn)。盡管如此，百強(qiáng)企業(yè)2015年?duì)I業(yè)收入增速高于同期凈利潤增速7.4個(gè)百分點(diǎn)，在行業(yè)利潤率下行的態(tài)勢下，部分房企“增收不增利”的現(xiàn)象依然延續(xù)。

土地及經(jīng)營成本高企，致凈利潤率下降0.4個(gè)百分點(diǎn)

圖6 百強(qiáng)企業(yè)2013-2015年盈利及費(fèi)用指標(biāo)均值圖

百強(qiáng)企業(yè)2015年總資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率均值為5.2%、17.7%，分別較上年下降0.1、0.6個(gè)百分點(diǎn)，盈利質(zhì)量有所下降；全年凈利潤率均值為11.6%，較上年下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，逐漸逼近10%紅線，企業(yè)盈利空間持續(xù)收窄。2015年受困于市場調(diào)整，百強(qiáng)房企經(jīng)營成本、土地成本大幅攀升，企業(yè)的盈利下行壓力更加凸顯：一方面，供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)導(dǎo)致去庫存風(fēng)險(xiǎn)加大，行業(yè)買方市場格局亦逐步形成，企業(yè)盈利能力在降價(jià)換量、營銷難度加大的雙向擠壓下有所降低；另一方面，部分一二線城市市場過熱、競爭激烈導(dǎo)致土地成本高企，進(jìn)一步擠壓企業(yè)的利潤空間。

4.量入為出保障財(cái)務(wù)安全，多元融資奠定發(fā)展優(yōu)勢

資產(chǎn)負(fù)債率繼續(xù)上行，短期償債壓力有所緩解

圖7 百強(qiáng)企業(yè)2011-2015年負(fù)債情況

2015年百強(qiáng)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率繼續(xù)上行，均值達(dá)到75.4%，較2014年上升1.5個(gè)百分點(diǎn)，帶息負(fù)債均值為38.5%，較2014年上升了1.1個(gè)百分點(diǎn)，整體負(fù)債水平有所上升。受益于2015年房地產(chǎn)銷售的回升，企業(yè)資金回籠加速，百強(qiáng)企業(yè)預(yù)收賬款均值同比增加13.7%，剔除預(yù)收賬款之后的有效負(fù)債率均值為50.2%，較去年微增0.4個(gè)百分點(diǎn)。

6.提高貨值變現(xiàn)能力保增長，縱橫轉(zhuǎn)型激活新動(dòng)能

貨值結(jié)構(gòu)合理強(qiáng)化業(yè)績變現(xiàn)能力，二線城市儲備充足蘊(yùn)藏發(fā)展?jié)摿?/p>

圖8 全國性百強(qiáng)代表企業(yè)2015年末按照不同城市土地去化周期劃分的可售貨值結(jié)構(gòu)情況

在城市結(jié)構(gòu)性去化風(fēng)險(xiǎn)加劇的背景下，全國性百強(qiáng)企業(yè)立足于全國化均衡布局，約3/4分布于土地消化時(shí)間少于3年的城市，貨值結(jié)構(gòu)均衡合理、業(yè)績變現(xiàn)能力強(qiáng)，保障了來年的穩(wěn)健增長；區(qū)域性百強(qiáng)代表企業(yè)大多處于區(qū)域深耕向全國化拓展的發(fā)展階段，可售貨值集中分布于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，與板塊發(fā)展的依存度高，或可實(shí)現(xiàn)業(yè)績突破，但不可忽視結(jié)構(gòu)單一為其帶來的一定隱患。

基于主業(yè)優(yōu)勢開展橫縱向轉(zhuǎn)型，釋放成長活力

圖9 百強(qiáng)企業(yè)2015年專注主業(yè)與轉(zhuǎn)型情況

2015年在經(jīng)濟(jì)基本面長期向好和新型城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)仍有較大發(fā)展空間，因此專注主業(yè)仍是百強(qiáng)企業(yè)的主要選擇。51%的百強(qiáng)企業(yè)繼續(xù)專注房地產(chǎn)主業(yè)，49%的百強(qiáng)企業(yè)在專注主業(yè)的基礎(chǔ)上開始尋求轉(zhuǎn)型。在尋求轉(zhuǎn)型的49家企業(yè)中，42家企業(yè)在專注主業(yè)的同時(shí)圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈拓展新業(yè)務(wù)，另有7%的企業(yè)向房地產(chǎn)行業(yè)外拓展新業(yè)務(wù)。

圖10 百強(qiáng)企業(yè)2015年主要轉(zhuǎn)型方向及企業(yè)占比

百強(qiáng)企業(yè)為了保持長期驅(qū)動(dòng)力，百強(qiáng)企業(yè)主要基于主業(yè)的資源溢出優(yōu)勢，縱向挖掘產(chǎn)業(yè)鏈上下游的發(fā)展?jié)摿?，橫向進(jìn)行細(xì)分行業(yè)延伸，充分發(fā)揮資源協(xié)同效應(yīng)，挖掘業(yè)績增長空間。目前分別有28%、23%、14%和14%的百強(qiáng)企業(yè)在金融、社區(qū)服務(wù)、輕資產(chǎn)運(yùn)營和家居智能化等縱向領(lǐng)域延伸發(fā)展，“地產(chǎn)+金融”、“地產(chǎn)+服務(wù)”的轉(zhuǎn)型模式備受百強(qiáng)房企青睞；分別有92%、31%、17%和41%的百強(qiáng)企業(yè)進(jìn)入商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老、文旅特色等橫向轉(zhuǎn)型領(lǐng)域，而養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)和眾創(chuàng)空間則為轉(zhuǎn)型熱點(diǎn)。

2016中國房地產(chǎn)策劃代理百強(qiáng)企業(yè)研究 1.房地產(chǎn)銷售市場空間廣闊，競爭加劇策劃代理企業(yè)優(yōu)勝劣汰

房地產(chǎn)市場將逐步進(jìn)入到存量房交易階段，中國部分一線城市已經(jīng)進(jìn)入存量房時(shí)代，2015年，北京、上海和深圳二手房成交面積均超過新房成交面積。未來，全國房地產(chǎn)行業(yè)也將逐步轉(zhuǎn)向存量房市場，巨大的存量房市場將成為房地產(chǎn)市場交易主戰(zhàn)場，也為策劃代理企業(yè)提供了銷售服務(wù)和多元化業(yè)務(wù)拓展的基礎(chǔ)。

圖11 策劃代理行業(yè)競爭態(tài)勢

中國房地產(chǎn)銷售市場為策劃代理企業(yè)提供廣闊的市場空間，但同時(shí)也吸引著其他市場力量的進(jìn)入，市場競爭加劇。首先，開發(fā)企業(yè)加大自銷比例和轉(zhuǎn)變營銷方式，直接降低與策劃代理企業(yè)的合作力度。其次，以搜房網(wǎng)房天下為代表的專業(yè)房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)以及二手房經(jīng)紀(jì)公司逐步進(jìn)入新房代理行業(yè)，進(jìn)一步搶占策劃代理企業(yè)的市場空間。

2.TOP10企業(yè)代理銷售額大幅增長近30%，延伸服務(wù)鏈條凸顯企業(yè)價(jià)值

營收規(guī)模大幅增長，市場份額提升至17.13%，企業(yè)分化明顯

圖12 2012-2015年綜合實(shí)力TOP10企業(yè)銷售額及市場份額

2015年，綜合實(shí)力TOP10企業(yè)的營業(yè)收入均值為20.17億元，同比增長25.47%，增速較2014年提升8.10個(gè)百分點(diǎn)，主要是龐大的商品房成交體量為其提供了充足的市場基礎(chǔ)。策劃代理行業(yè)市場份額進(jìn)一步向綜合實(shí)力TOP10企業(yè)聚集，2015年綜合實(shí)力TOP10企業(yè)一手物業(yè)代理銷售額均值為1495.44億元，同比大幅增長29.90%，市場份額提升至17.13%，占據(jù)TOP30企業(yè)市場份額的70%。

3.借鑒國際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，協(xié)同創(chuàng)新打造房地產(chǎn)綜合服務(wù)商

對標(biāo)五大行，培育多元業(yè)務(wù)模式

隨著歐美房地產(chǎn)市場的發(fā)展，涌現(xiàn)出了世邦魏理仕、仲量聯(lián)行、戴德梁行、第一太平戴維斯和高力國際五大領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商。從業(yè)務(wù)類型來看，五大行業(yè)務(wù)涵蓋物業(yè)交易、物業(yè)管理、資產(chǎn)服務(wù)與研究咨詢等多種類型，服務(wù)內(nèi)容較為綜合；從發(fā)展歷程來看，五大行均經(jīng)歷了業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張、兼并收購等階段，均已實(shí)現(xiàn)全球布局。

圖13 國內(nèi)策劃代理企業(yè)與五大行主要業(yè)務(wù)比較

從業(yè)務(wù)布局來看，五大行優(yōu)勢業(yè)務(wù)集中在資產(chǎn)管理、戰(zhàn)略規(guī)劃、高端物業(yè)管理、評估和金融服務(wù)等方面，而國內(nèi)策劃代理企業(yè)在資產(chǎn)管理、高端物業(yè)管理等方面經(jīng)驗(yàn)較少，與世邦魏理仕、戴德梁行等存在較大差距，但在銷售代理業(yè)務(wù)方面具有絕對優(yōu)勢。從發(fā)展階段來看，五大行已經(jīng)進(jìn)入全球化業(yè)務(wù)并購、強(qiáng)化區(qū)域和業(yè)務(wù)線能力階段，國內(nèi)的策劃代理企業(yè)雖仍處于多元業(yè)務(wù)拓展階段，但也表現(xiàn)出較強(qiáng)的特色優(yōu)勢。

國內(nèi)策劃代理企業(yè)應(yīng)正確認(rèn)識與五大行存在的差距，取長補(bǔ)短，注重主業(yè)的同時(shí)加大資產(chǎn)管理、物業(yè)管理和經(jīng)紀(jì)等業(yè)務(wù)的布局，積極利用互聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)新工具創(chuàng)新服務(wù)模式，提升服務(wù)質(zhì)量和效率，以協(xié)同創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)超越。

借助移動(dòng)互聯(lián)工具，專注細(xì)分領(lǐng)域提升服務(wù)水平

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，聚焦房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域，提升主業(yè)服務(wù)質(zhì)量、打造差異化服務(wù)或?qū)⒊蔀椴邉澊砥髽I(yè)彎道超車的重要途徑。

圖14策劃代理行業(yè)新技術(shù)應(yīng)用

首先，新技術(shù)、新工具的應(yīng)用極大地改變了行業(yè)的服務(wù)模式，綜合化與精細(xì)化融合于服務(wù)大平臺中，形成了全新的服務(wù)生態(tài)，為策劃代理企業(yè)彎道超車提供了時(shí)代機(jī)遇。策劃代理行業(yè)傳統(tǒng)的條塊式多元服務(wù)在移動(dòng)互聯(lián)、大數(shù)據(jù)、智能硬件等新技術(shù)、新工具的融合下展現(xiàn)出新的生態(tài)場景，可感知、可即得、可預(yù)見的重場景體驗(yàn)的全新服務(wù)生態(tài)模式正在形成，細(xì)分服務(wù)領(lǐng)域?qū)I(yè)化水平不斷提升。

其次，策劃代理企業(yè)緊密貼合代理業(yè)務(wù)，延伸服務(wù)鏈條，創(chuàng)新金融服務(wù)模式，深化金融服務(wù)能力。策劃代理企業(yè)利用自有資金、機(jī)構(gòu)合作、P2P、上市融資和定向增發(fā)等多種融資渠道降低融資成本，強(qiáng)化金融服務(wù)對代理樓盤業(yè)務(wù)增長的協(xié)同能力，拓寬盈利渠道，增強(qiáng)房地產(chǎn)服務(wù)市場的競爭力。

強(qiáng)化協(xié)同創(chuàng)新，追趕中完成超越

中國房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入變革創(chuàng)新時(shí)代，策劃代理企業(yè)需要進(jìn)一步拓展思路，打通業(yè)態(tài)之間隔閡，實(shí)行泛產(chǎn)業(yè)鏈強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，協(xié)同企業(yè)內(nèi)部資源的同時(shí)，加大與其他類型企業(yè)的合作，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新超越。

圖15 策劃代理企業(yè)的業(yè)務(wù)協(xié)同特征

目前，隨著大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)的發(fā)展，策劃代理企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)之間、與其他機(jī)構(gòu)之間的信息共享和業(yè)務(wù)協(xié)同成為可能，利益邊界也更為清晰。內(nèi)部協(xié)同方面，針對房地產(chǎn)開發(fā)、銷售以及售后等階段，策劃代理企業(yè)注重各業(yè)務(wù)間的互相促進(jìn)提升，共享客戶資源提供全產(chǎn)業(yè)鏈的綜合服務(wù)。外部協(xié)同方面，策劃代理企業(yè)采用戰(zhàn)略合作、股權(quán)合作、跨業(yè)聯(lián)盟等方式與開發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等外部機(jī)構(gòu)協(xié)同合作，拓展業(yè)務(wù)范疇、加強(qiáng)服務(wù)深度。

第三篇：房地產(chǎn)策劃行業(yè)資料-中國房地產(chǎn)策劃代理公司TOP8

中國房地產(chǎn)策劃代理公信力top8

新年伊始，由專業(yè)機(jī)構(gòu)評選出的地產(chǎn)策劃/房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌榜中榜之中國房地產(chǎn)策劃代理公信力top8(2013)新鮮出爐，如下所示：

1.易居中國—中國房地產(chǎn)現(xiàn)代服務(wù)領(lǐng)域中同時(shí)擁有兩家美國上市企業(yè)的公司,行業(yè)著名品牌,易居(中國)控股有限公司)

2.上海美地行—中國十強(qiáng)知名房地產(chǎn)策劃代理公司，國內(nèi)精英型專業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，上海美地行營銷策劃有限公司，成立于2002年，服務(wù)超過200多知名房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要有湯臣一品、星河灣、九間堂、綠城玫瑰園等等。

3.世聯(lián)地產(chǎn)—中國住宅策劃代理機(jī)構(gòu)百強(qiáng),中國房地產(chǎn)策劃代理品牌價(jià)值TOP10,深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司

4.思源經(jīng)紀(jì)—蘇州房產(chǎn)最具競爭力代理之一,中國房地產(chǎn)策劃代理品牌價(jià)值TOP10,北京思源興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司

5.合富輝煌—最早從事房地產(chǎn)顧問服務(wù)的企業(yè)之一,上市企業(yè),地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)著名品牌,合富輝煌(中國)房地產(chǎn)顧問有限公司

6.同策—領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)之一,上海市著名商標(biāo),中國地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)影響力企業(yè),同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司

7.華燕—于1995年,以線上線下服務(wù)相結(jié)合的房地產(chǎn)領(lǐng)域綜合服務(wù)商,上海地產(chǎn)代理十強(qiáng),上海華燕置業(yè)發(fā)展有限公司

8.偉業(yè)顧問—中國房地產(chǎn)策劃代理品牌價(jià)值TOP10,中國地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)著名企業(yè),北京偉業(yè)策略房地產(chǎn)投資顧問公司

第四篇：中國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化建設(shè)重點(diǎn)分析

房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化建設(shè)重點(diǎn)分析

中國房地產(chǎn)業(yè)從上世紀(jì)80年代初起步，期間幾經(jīng)波折已經(jīng)從最初的無競爭，價(jià)格競爭，發(fā)展到今天的品牌競爭，競爭層面提高必然導(dǎo)致行業(yè)重新整合，所謂市場經(jīng)濟(jì)適者生存。僅靠企業(yè)文化完成不了企業(yè)生存發(fā)展需要，但是通過優(yōu)秀企業(yè)文化打造強(qiáng)勢品牌必將是今后房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的重要手段。

一 企業(yè)文化塑造品牌提升核心競爭力

房地產(chǎn)市場由于同質(zhì)化嚴(yán)重，差異化競爭主要表現(xiàn)在品牌優(yōu)勢和附加值上，因此，優(yōu)秀的地產(chǎn)品牌文化已成為房地產(chǎn)項(xiàng)目持久核心競爭力的關(guān)鍵因素，并貫穿房地產(chǎn)實(shí)踐的全過程。房地產(chǎn)企業(yè)的競爭最終就是企業(yè)文化的競爭。全國的居住狀況正在從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變，從過去的數(shù)量規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。所以發(fā)展住宅文化，提高住宅文化的內(nèi)涵，是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展、住宅建設(shè)發(fā)展到一個(gè)歷史階段的必然要求。而提高住宅文化的內(nèi)涵，首先企業(yè)需要有特有的文化培育企業(yè)的核心競爭力，并依靠高性能管理打造產(chǎn)品的高質(zhì)量，用產(chǎn)品的高質(zhì)量提升企業(yè)的高信譽(yù)，創(chuàng)造企業(yè)的品牌，提升企業(yè)的形象。房地產(chǎn)文化絕不只是一個(gè)概念，其更重要的內(nèi)在含義涉及到企業(yè)內(nèi)在管理、外部形象、消費(fèi)者的認(rèn)可度等一系列問題。另外，房地產(chǎn)文化還牽扯到國家可持續(xù)發(fā)展的問題，房地產(chǎn)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展是在建設(shè)中節(jié)省資源，建成以后使用中更要節(jié)省資源。我國是一個(gè)嚴(yán)重缺水、缺 地的國家，開發(fā)企業(yè)具備了持續(xù)發(fā)展的文化的素質(zhì)、企業(yè)的素質(zhì)，才能做出好的產(chǎn)品來。

許多專家及房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，房地產(chǎn)產(chǎn)品的性價(jià)比可以提高產(chǎn)品的市場占有率，而企業(yè)的品牌形象在市場日漸成熟的今天，對產(chǎn)品的銷售速度已起到了越來越大的影響。對使用期很長的房地產(chǎn)產(chǎn)品來說，該行業(yè)的企業(yè)文化絕不是概念性的，也不僅僅是品牌形象型的，而應(yīng)該是客戶管理型的企業(yè)文化。它貫穿于產(chǎn)品的開發(fā)及使用的全過程，體現(xiàn)于企業(yè)產(chǎn)品的早期市場研發(fā)、企業(yè)的經(jīng)營管理、企業(yè)的品牌力和其獨(dú)特的優(yōu)勢，以及企業(yè)的信譽(yù)。

企業(yè)文化是企業(yè)的靈魂，是企業(yè)在長期發(fā)展過程中逐步積累、形成的，品牌形象是企業(yè)文化的外在體現(xiàn)，要使品牌成為企業(yè)的核心競爭力，有賴于于企業(yè)文化而存在。如果我們把優(yōu)質(zhì)品牌形象比作“常青樹”，企業(yè)文化則恰似種植“常青樹”的土壤，核心競爭力則是土壤中的特殊養(yǎng)分。企業(yè)文化與核心競爭力相互依存，相得益彰，正所謂“皮之不存，毛之焉附？”。而恰當(dāng)?shù)母鲗⑹雇寥乐厥怵B(yǎng)分更加豐富滋潤，為品牌形象源源地不斷提供特殊養(yǎng)分。即企業(yè)文化對于豐富和培育企業(yè)核心競爭力將具有不可替代的作用，核心競爭力是塑造品牌形象不可或缺的要素，是品牌競爭力的核心內(nèi)涵，反過來，品牌形象又可演繹成品牌文化，進(jìn)而豐富、更新企業(yè)文化，使之形成企業(yè)文化——核心競爭力——品牌形象——企業(yè)文化螺旋式上升的良性循環(huán)。當(dāng)今世界企業(yè)間的競爭不再局限于單純的技術(shù)層面，也不僅僅是核心競爭力本身的競爭，而是企業(yè)文化、核心競爭力、品牌形象 多維復(fù)合態(tài)勢的競爭。而這種多維復(fù)合態(tài)勢的競爭在表現(xiàn)形式上則更多地成為品牌之爭，因?yàn)?，品牌形象是企業(yè)文化的外在表現(xiàn)，具有張揚(yáng)性，而企業(yè)文化則是根植牌形象的土壤，具有內(nèi)涵性。

然而，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)形象與品牌創(chuàng)建上還不成熟，主要存在以下幾方面的問題。

第一，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)僅僅注重品牌的建設(shè)，而忽視了品牌的維護(hù)。不少地產(chǎn)企業(yè)非常重視品牌營銷，但卻不能提供令消費(fèi)者滿意的售后服務(wù)，導(dǎo)致不必要的品牌資產(chǎn)損耗。不管消費(fèi)者對錯(cuò)與否，處理對消費(fèi)者售后服務(wù)的鏈條越長、時(shí)間越長，對房地產(chǎn)企業(yè)品牌的維護(hù)都是不利的。

第二，品牌擴(kuò)張缺乏長遠(yuǎn)戰(zhàn)略。品牌價(jià)值評估的一個(gè)非常重要的因素是品牌的市場占有能力。地方性房地產(chǎn)公司在向異地?cái)U(kuò)張時(shí)，忽視本地房產(chǎn)的開發(fā)，致使競爭對手占據(jù)本地市場，從而喪失本地品牌優(yōu)勢。

第三，只有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)品牌有一定的知名度，但總體而言知名度比較低。華潤置業(yè)、萬科、中遠(yuǎn)等屬于這類品牌。這些開發(fā)商品牌企業(yè)在打造企業(yè)品牌時(shí)，不斷開發(fā)“項(xiàng)目品牌”，但是，項(xiàng)目品牌的知名度較低。

第四，項(xiàng)目品牌知名度相對于開發(fā)商品牌而言，知名度更低。小型房地產(chǎn)開發(fā)商，由于其企業(yè)品牌不具有震撼力，故只好先打出項(xiàng)目品牌，待項(xiàng)目品牌成熟后，在打出企業(yè)品牌，但是，如此而成功發(fā)展起來的品牌寥寥無幾。

有效加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的品牌建設(shè)，充分利用自身的品牌優(yōu)勢，歸根到底要通過房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化建設(shè)來推動(dòng)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的內(nèi)涵

房地產(chǎn)企業(yè)文化是一種管理文化，它是企業(yè)的價(jià)值觀念和制度模式，以及品牌理念、營銷方式的文化提升和凝練。

房地產(chǎn)企業(yè)文化必須符合科學(xué)性，符合經(jīng)濟(jì)管理的規(guī)律；必須符合開放性，要面向世界，面向未來，面向全社會的大好市場；必須符合大眾性，要為企業(yè)的全體員工，對企業(yè)經(jīng)營管理全過程、全方位服務(wù)。誰擁有企業(yè)的文化優(yōu)勢，誰就擁有競爭的優(yōu)勢、效益的優(yōu)勢和發(fā)展的優(yōu)勢。

企業(yè)文化奠基人勞倫斯8226;米勒說過：“今后的世界500強(qiáng)企業(yè)將是采用新的企業(yè)文化和新的文化營銷策略的公司。企業(yè)家不可沉湎于過去和現(xiàn)有的成功，必須不斷揚(yáng)棄過去、超越自我、展望未來，建立新的價(jià)值觀和企業(yè)文化——堅(jiān)持創(chuàng)新、改造自己、追求卓越，才是企業(yè)文化創(chuàng)新和企業(yè)文化的力量源泉??最終的競爭優(yōu)勢在于一個(gè)企業(yè)的學(xué)習(xí)能力及將其迅速轉(zhuǎn)化為行為的能力。”房地產(chǎn)企業(yè)文化也要講學(xué)習(xí)，成長為學(xué)習(xí)型的組織。

下面，從微觀和宏觀兩個(gè)角度分析房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)的熱點(diǎn)要求。

1.房地產(chǎn)企業(yè)文化與現(xiàn)代人

企業(yè)的靈魂在于人，人的靈魂在文化；企業(yè)的進(jìn)步與人的進(jìn)步某種意義上說是同時(shí)的。而如何為人與企業(yè)的結(jié)合提供有效的載體和 渠道，則是一個(gè)企業(yè)獲得持久發(fā)展所必須面臨的重要問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)文化就應(yīng)運(yùn)而生。

馬克思說過，蜜蜂建造的蜂窩房，使許多建筑大師都感到慚愧，但最蹩腳的建筑師從一開始就比最靈巧的蜜蜂高明，而人的全面發(fā)展才是目的。

企業(yè)人和企業(yè)的結(jié)合靠的是企業(yè)文化。市場經(jīng)濟(jì)確定了人的主體地位，形成了人的全面關(guān)系，促進(jìn)了人的各種文化能力的發(fā)展。企業(yè)文化為現(xiàn)代企業(yè)人全面發(fā)展提供了機(jī)遇和條件。

房地產(chǎn)企業(yè)文化通常代表一系列依存關(guān)系的價(jià)值觀念和行為方式的總和，這些價(jià)值觀念、行為方式往往是為企業(yè)內(nèi)的員工所共有，往往是一個(gè)企業(yè)通過較長時(shí)間的沉淀所留存下來；企業(yè)文化這一延續(xù)特性也是各種微妙、難以覺察的社會力量共同作用的產(chǎn)物。企業(yè)員工通過對企業(yè)文化這種延續(xù)性知識的學(xué)習(xí)，把企業(yè)的價(jià)值觀念和自己的行為方式融合在一起。他們接受這些觀念和行為方式的行為，將在企業(yè)受到褒獎(jiǎng)；反之將受到企業(yè)無形力量的打擊——這就是企業(yè)文化的威力。

在當(dāng)今時(shí)代，人的全面發(fā)展的實(shí)現(xiàn)形式和具體內(nèi)容主要表現(xiàn)為促進(jìn)人的整體素質(zhì)提高和全面實(shí)現(xiàn)人的現(xiàn)代化。對企業(yè)來說，職工是企業(yè)效益的創(chuàng)造者，企業(yè)是職工獲取生活財(cái)富、實(shí)現(xiàn)人生價(jià)值的場所。只有先進(jìn)的企業(yè)文化，才能塑造出現(xiàn)代企業(yè)人。

2.房地產(chǎn)文化與消費(fèi)市場

全力打造房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化戰(zhàn)略的pioneer，提煉適應(yīng)行業(yè)特 征并與企業(yè)相適應(yīng)的理念體系，通過企業(yè)價(jià)值觀來促進(jìn)企業(yè)的凝聚力，以此提高工作效益；房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化戰(zhàn)略的propellant，建立配套的企業(yè)文化制度體系，規(guī)范企業(yè)管理及流程，以此保障質(zhì)量并提升效率；房地產(chǎn)企業(yè)文化戰(zhàn)略的terminator，設(shè)計(jì)符合市場品位的企業(yè)文化形象體系，使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部優(yōu)秀的企業(yè)文化理念通過CIS系統(tǒng)傳播到市場，令越來越多的消費(fèi)者了解本企業(yè)的文化，以此吸引消費(fèi)者。

針對房地產(chǎn)行業(yè)具體特征要求，房地產(chǎn)企業(yè)最終必須與消費(fèi)市場緊密結(jié)合起來，而優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)正是有效連接二者的橋梁。優(yōu)秀的房地產(chǎn)文化必須完全與消費(fèi)市場的品位定位同軌，只有房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)在的企業(yè)文化與消費(fèi)者市場的需求定位二者有機(jī)的結(jié)合，才能打造一套吸引目標(biāo)群體的，反映本行業(yè)、企業(yè)特征的文化體系。尤其需要注意的是，這里所說的消費(fèi)者市場不但包括針對消費(fèi)者群體的文化的定位，還包括房地產(chǎn)公司開發(fā)的樓盤所處的當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)大環(huán)境的文化定位。例如天津目前在全國基本處于二線城市的水平，隨著政府推動(dòng)天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐的加快，天津XX房地產(chǎn)公司很多樓盤開始打出了國際大都會、國際中心等文化招牌，緊密與經(jīng)濟(jì)政策發(fā)展形勢接軌，而且在企業(yè)內(nèi)部文化的建設(shè)上，天津XX集團(tuán)也充分利用目前最先進(jìn)的管理方法（4年前已經(jīng)開始使用了基于BSC的績效管理體系），并斥資100萬美元從哈佛引進(jìn)了一整套企業(yè)文化體系，有效提升了企業(yè)的運(yùn)作效率，提高了市場知名度。

3.房地產(chǎn)企業(yè)文化需要法制環(huán)境

如同建設(shè)行業(yè)的工作內(nèi)容一樣，房地產(chǎn)行業(yè)的文化建設(shè)涉及面廣，不僅具有顯著的產(chǎn)業(yè)特色，而且又與社會文化處處相融。比如建筑文化，其固有的豐富內(nèi)涵不僅業(yè)內(nèi)人需要研究，而且所有觀賞體驗(yàn)和享用建筑文化的社會人都有必要掌握若干。有學(xué)者提出的城建文化、居住文化、環(huán)衛(wèi)文化、園林文化、環(huán)境文化、社區(qū)文化、生態(tài)文化同樣如此。過去產(chǎn)業(yè)文化不發(fā)達(dá)的根本原因在于，沒有適應(yīng)產(chǎn)業(yè)文化生存與發(fā)展的法制環(huán)境。改革開放以后，國家法律法規(guī)體系的不斷完善，使產(chǎn)業(yè)文化的發(fā)展迎來了明媚的春光，特別是建設(shè)行業(yè)專業(yè)法律法規(guī)的配套產(chǎn)生，為房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)開拓出更加有利的發(fā)展空間。

但是，房地產(chǎn)企業(yè)文化的法制環(huán)境還有待進(jìn)一步改善，主要表現(xiàn)是產(chǎn)業(yè)法規(guī)的體系不完善，已有法規(guī)調(diào)整的范圍和對象也需與時(shí)俱進(jìn)做出相應(yīng)的修改。這些問題不從法制角度著手就不可能有效地加以解決，法制環(huán)境問題不能很好地解決就難以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)文化的更新與發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)是產(chǎn)業(yè)精神文明建設(shè)的核心內(nèi)容，而精神文明建設(shè)的方向由政治文明的發(fā)達(dá)程度所決定；又因?yàn)榉ㄒ?guī)建設(shè)屬政治文明的范疇，所以發(fā)展產(chǎn)業(yè)文化需要產(chǎn)業(yè)法制來保障；只有高度的政治文明才能促進(jìn)精神文明建設(shè)邁上新臺階。

4.加快產(chǎn)業(yè)立法，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)

從某種程度上說，房地產(chǎn)企業(yè)文化是房地產(chǎn)行業(yè)群體與個(gè)體形象、意識形態(tài)與行為準(zhǔn)則、信念追求目標(biāo)與實(shí)現(xiàn)手段的綜合體現(xiàn)，但 客觀上也存在著地域和個(gè)性的差異。比如經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)或經(jīng)濟(jì)效益好的部門，其房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的品位與質(zhì)量明顯高于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)或經(jīng)濟(jì)效益差的部門；同一群體中不同品質(zhì)修養(yǎng)的人，對房地產(chǎn)企業(yè)文化的認(rèn)知度和參與度則不一樣，導(dǎo)致的行為結(jié)果也不會一樣。由此可見，要使房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)步入健康的發(fā)展軌道，就必須建立比較統(tǒng)一的環(huán)境模式，這一環(huán)境模式的形成，惟一的支撐條件是產(chǎn)業(yè)法制化。根據(jù)十六大精神，在當(dāng)前新的政治經(jīng)濟(jì)形勢下，加快產(chǎn)業(yè)立法是推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的第一要?jiǎng)?wù)。

文化是企業(yè)文明進(jìn)步的標(biāo)志，文化是一種傳統(tǒng)，是一種機(jī)制，也是一種使企業(yè)向前發(fā)展的力量，是一種塑造人健康發(fā)展的力量。因此，我國多級人大和行政機(jī)關(guān)應(yīng)把建設(shè)產(chǎn)業(yè)法工作列入房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的重要議事日程，通過完善法規(guī)體系，努力保障房地產(chǎn)企業(yè)文化跟上市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要，與時(shí)代同步，營造房地產(chǎn)行業(yè)文化建設(shè)的新亮點(diǎn)。

綜述：

我國房地產(chǎn)企業(yè)若要保持長期穩(wěn)定的競爭優(yōu)勢、獲得穩(wěn)定超額利潤的競爭力，即核心競爭力，需要具備充分的顧客價(jià)值以及獨(dú)特的不斷發(fā)展著的企業(yè)文化。這就要求我國房地產(chǎn)企業(yè)從其自身發(fā)展歷史中提煉文化的積淀，研究中國居民住房與城市建筑的現(xiàn)實(shí)需求，預(yù)測中國房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展方向，打造卓越的地產(chǎn)企業(yè)文化與品牌文化。

第五篇：2011中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析與對策

主持人：

歡迎大家參加下午房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析與對策這樣一個(gè)論壇，我是這個(gè)論壇的主持人陳國強(qiáng)，今天下午有幸請到了幾位重要的嘉賓。

首先是建設(shè)部原副部長楊慎；中房集團(tuán)的董事長，現(xiàn)在是中房集團(tuán)的理事長，同時(shí)也是幸福人壽的董事長孟曉蘇；北京首創(chuàng)的總經(jīng)理劉曉光；北京光亞集團(tuán)的總經(jīng)理李貴斌；北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事、總裁鮑筱斌。

下面我們首先以熱烈的掌聲請建設(shè)部原副部長楊慎給我們致辭。

楊慎：

開會總有致辭，致辭是主辦單位給我起草的，我不按致辭講了。

這次我們論壇主題是什么？今天這個(gè)地方開了兩場會，一場是財(cái)富論壇，下午是房地產(chǎn)業(yè)的聚會，上午的論壇各行各業(yè)、直接人士參加了，將近400人，規(guī)模非常大。我們這個(gè)會的人數(shù)比較少，人數(shù)少質(zhì)量高。為什么？到會的人都是代表企業(yè)的人才，劉曉光是首創(chuàng)董事長每年開發(fā)規(guī)模5000平方米，孟曉蘇現(xiàn)在是幸福人壽保險(xiǎn)的董事長。這個(gè)會總有一個(gè)主題，討論什么呢？房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的形勢分析。大家都非常關(guān)注，房地產(chǎn)目前究竟是什么狀態(tài)？下一步怎么走？大家都很關(guān)注。所以，我說今天下午來的人數(shù)少，但是質(zhì)量高，大家都關(guān)注這個(gè)行業(yè)發(fā)展的命運(yùn)和前途。大家知道，去年全國宏觀調(diào)控，最嚴(yán)格的宏觀調(diào)控，但是收效甚微，沒有達(dá)到原來預(yù)期的目的?？傮w來講，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，對國家貢獻(xiàn)很大，大家都公認(rèn)，但是存在著三大危險(xiǎn)。第一，規(guī)模失控；第二，房價(jià)過高；第三，質(zhì)量失控。

今天這個(gè)論壇我們就是根據(jù)中央的決策和“十二五”規(guī)劃討論如何應(yīng)對，所以今天的主題就是討論形勢應(yīng)對，什么形勢，怎么應(yīng)對？今天上午厲以寧教授參加了，他講當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)問題，物價(jià)上漲他提出了七條對策。我們今天下午的會議大家都講有用的話，我個(gè)人意見房價(jià)問題怎么對策，要說短話、開短話、講有用的話。我主持論壇三原則，我搞了20年協(xié)會的會長，組織過多少次論壇，就是三大原則。第一，鼓勵(lì)說真話；第二，反對說假話；第三，允許說錯(cuò)話。特別是現(xiàn)在政策多變的情況下，三句話是我20年來主持論壇的一貫原則，所以今天下午咱們本著論壇的三原則大家熱烈討論，有什么說什么，大家可以有不同的爭論，共同把會議開好，共同迎接新的機(jī)遇期的大好形勢。

這是我致辭的主要目的。謝謝大家！

陳國強(qiáng)：

非常感謝楊會長給我們熱情洋溢的致辭，他給我們出了題目，針對目前的形勢我們來研討對策，今天的論壇就按照楊會長提出的“三不”原則來展開。下面就請對話嘉賓。

剛才楊部長在致辭當(dāng)中提出去年應(yīng)該是房改以來調(diào)控最嚴(yán)厲的一年，但是同時(shí)我們也看到去年一年無論是房地產(chǎn)的開發(fā)投資，我們知道創(chuàng)下了“十一五”期間，無論是投資總規(guī)模還是增長規(guī)模創(chuàng)下了房改以來的之最，去年我們看到住宅市場的成交金額和最輝煌的09年相比有過之而無不及，我們看到了住宅市場千億級銷售規(guī)模的萬科誕生了，所以2010年應(yīng)該說是一個(gè)非常不尋常的一年，也有很多非常耐人尋味的情況。

第一個(gè)問題，請臺上各位嘉賓用幾個(gè)關(guān)健詞，或者用簡單的話對去年一年做一些盤點(diǎn)，或者說從你們的角度對210年是如何看待的？

孟曉蘇：

剛才我們房地產(chǎn)業(yè)界的老領(lǐng)導(dǎo)、老前輩楊慎部長一口氣說了三個(gè)失控，我看確實(shí)是失控，而且去年正是因?yàn)檫@些失控就造成了老百姓的情緒失控，媒體的語言失控，媒體人能利用中央電視臺這樣一個(gè)國家電視臺向總理發(fā)問，說房價(jià)是總理說了算還是總經(jīng)理說了算？這一問弄的全國人民都糊涂了，一想是總理說的算還是總經(jīng)理說的算？第二天我就在一個(gè)大會上講，不是這兩個(gè)選項(xiàng)吧，是市場說了算，但是聽這個(gè)會的人畢竟是少數(shù)，多數(shù)人還是沒明白，一直磨叨到了一年。盼到年底總理到電視臺作客了，一個(gè)傻主持人大姐就問溫總理這個(gè)問題了，總理回答了，說這個(gè)問題也正確也不正確，就是批評這個(gè)主持人了。說房價(jià)應(yīng)該有政府管的部分，也有應(yīng)該由市場管的部分，商品房是市場管的部分，總理說，總理的職責(zé)主要是管保障住房，保證低收入家庭住房問題，講的這么清楚了，我看網(wǎng)站還在出怪題目，說房價(jià)不歸總理管你怎么看？你說這是真傻呀還是什么？所以，我看去年一年是情緒失控。

劉曉光：

去年一年我概括就是調(diào)控的力度比較大，還有就是大量的行政的手段開始應(yīng)用；供需結(jié)構(gòu)發(fā)生變化社；地產(chǎn)商也在轉(zhuǎn)型。

李貴斌:

去年應(yīng)該說是供銷兩旺，價(jià)格還是沒有達(dá)到政府希望達(dá)到的目標(biāo)，房價(jià)確實(shí)是高了一些，這些問題還是供需的問題，因?yàn)檫@一個(gè)時(shí)期供應(yīng)量沒有很有效的跟上，市場比較強(qiáng)勁。

張民耕：

太陽底下沒有新東西，我還是學(xué)習(xí)住建部一個(gè)副部長，用幾個(gè)前所未有。一個(gè)是調(diào)控的力度前所未有；另外調(diào)控的難度前所未有；第三需求前所未有；第四而實(shí)際市場達(dá)成的承銷價(jià)格和承銷總額土地交易量是前所未有，一個(gè)是9.5億平方米，一個(gè)是2.7萬億土地交易量，說明市場在調(diào)控中應(yīng)該說平穩(wěn)的向前發(fā)展了。

鮑筱斌：

我講兩點(diǎn)。

第一，2010年政策很多，但是還留下很多不到位的空間，政策不到位，就是對政府的公信力從市場、從企業(yè)對政府提出了挑戰(zhàn)。

第二，2010年需求和供給不是很好，但是應(yīng)該來講我看到的材料，總體來講就是庫存增加了，如果說對2011年房地產(chǎn)投資進(jìn)行分析，我覺得這兩點(diǎn)是應(yīng)該注意的。

陳國強(qiáng)：

2011年如何看待當(dāng)前的政策環(huán)境，當(dāng)前的市場狀況呢？我們從最近總理接受媒體采訪的談話當(dāng)中我們知道，2011年政府政策兩條主線，一是保障房去年580萬套，今年是1000萬套，保障房應(yīng)該是2011年政府調(diào)控樓市的要點(diǎn)；二是繼續(xù)抑制投資性需求。去年政策沒有很好的落地，效應(yīng)沒有充分的顯現(xiàn)出來，我們先從兩個(gè)主題之一，保障性住房的角度說起。從住房發(fā)展思路，剛才幾位嘉賓也都提到，應(yīng)該說過去十年市場在推動(dòng)商品房建設(shè)方面成績非常顯著，但是在保障性住房建設(shè)，政策落實(shí)方面應(yīng)該說缺乏很多，需要補(bǔ)課。未來政府在構(gòu)建符合國情的商品房體系和保障房體系方面我們想請教臺上的幾位嘉賓，在這方面我們有一些什么樣的思考，有什么的建議？

孟曉蘇：

談到保障房，今天大家算來對了，因?yàn)樽钤缦驀鴦?wù)院建議，由政府建保障房是楊部長和我，應(yīng)當(dāng)說最早中國在沒有商品房的時(shí)候是全民保障，那時(shí)候的結(jié)果是全民蝸居，我記得在80年代組織調(diào)研的結(jié)果，城鎮(zhèn)人均住房面積3.7平方米，說明全民福利并不能滿足老百姓的住房條件。98年推動(dòng)房改的時(shí)候我們這些人在一線參與設(shè)計(jì)，楊部長主持的課題組專門研究保障房的問題，認(rèn)為要同時(shí)建立起完善的住房保障體系，由政府出資建立廉租房，當(dāng)時(shí)設(shè)立商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房三個(gè)體現(xiàn)，后兩個(gè)都屬于住房保障體系。在1998年提出以后，到現(xiàn)在12年了，應(yīng)當(dāng)說有9年時(shí)間是沒有被認(rèn)識到的，雖然我們建了一些經(jīng)濟(jì)適用房，但是廉租房多少年都沒有建設(shè)，這樣積存的問題就慢慢積累起來，就使得中低收入家庭他們收入水平和高漲的商品房房價(jià)越來越遠(yuǎn)，積存到了9年、10年的時(shí)候問題爆發(fā)了，意見很大。現(xiàn)在好了，從07年國務(wù)院開會提出了政府要承擔(dān)保障住房責(zé)任，到現(xiàn)在已經(jīng)三年，這三年里從開始國務(wù)院提出，最終形成全黨的共識，到這次“十二五”規(guī)劃和中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出來要建立符合國情的住房保障體系和商品房體系，這樣兩個(gè)體系總算是把12年前提出的問題認(rèn)識到了。但是缺錢，怎么辦？從去年開始發(fā)國債搞投資，發(fā)2000億國債，今年還得靠發(fā)國債，怎么還再說吧，先把眼前的問題解決再說，誰讓我們曠課10多年呢？去年是前所未有的保障房規(guī)模力度，今年更是前所未有的。有人說用不用拿這么多土地搞保障房呢？我認(rèn)為曠課總要補(bǔ)，所以這時(shí)候力度大一些是可以理解的。所以我相信隨著保障性住房的建設(shè)，結(jié)構(gòu)性問題將得到緩解。商品房是兩一個(gè)體系，現(xiàn)在一味的打壓商品房價(jià)格，試圖不用政府投資就實(shí)現(xiàn)保障，這種想法已經(jīng)過去了，很幼稚的想法，不是這屆政府的想法，是原來的某些人的想法，這已經(jīng)過去了。所以，這兩個(gè)體系將應(yīng)該成為一個(gè)主線，我認(rèn)為這是全黨和主管部門認(rèn)識上重要的突破，相信在新的一年會有好的成果。

劉曉光：

首先，我們要明確下一步房地產(chǎn)開發(fā)的雙軌制的模式，保障房是保障房，商品房也非常清晰，現(xiàn)在攪合在一塊兒打壓商品房，如果把模式定下來，保障房的發(fā)展速度快和慢當(dāng)然對整個(gè)中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展很有關(guān)系。我想這有幾個(gè)問題。

一是保障房的地在哪里？這個(gè)政府要想辦法，收到土地出讓金之后，用這部分資金還有其他一部分資金來源來解決保障房地的問題，沒有地建不了。

二是保障房要有政策體系，財(cái)政、稅收、信貸的體系。這個(gè)體系現(xiàn)在也沒有很深入的琢磨。

三是保障房是去建？投資主體是誰？我們作為大地產(chǎn)商也想建保障房。

陳國強(qiáng)：

北京很多開發(fā)商已經(jīng)承擔(dān)了保障房的建設(shè)。

劉曉光：

這個(gè)很難拿，這個(gè)要建立公正、透明的通道，誰都可以建。

四是保障房這個(gè)問題要有很好的市場化的融資體系要出現(xiàn)，比如說建保障房回報(bào)率8%可不可以，如果8%可以發(fā)一些投資債券，如果達(dá)不到8%怎么辦？政府應(yīng)該拿出一部分資金來保證利潤。

楊慎：

經(jīng)濟(jì)適用房是3%。

劉曉光：

3%是有問題，我的觀點(diǎn)是略高于銀行利息是可以的。以投資者為基數(shù)，投資回報(bào)率嘛。這樣的話，土地成本是低的，時(shí)開發(fā)商的利潤水平是低的，各種稅費(fèi)和各種政策配起來成本也會低下來。這樣老百姓也愿意投資這種投資品，比如說保障房的什么樣的長期債券，實(shí)際上這是有意義的。

李貴斌：

關(guān)于保障房的問題，現(xiàn)在呼聲很高，雷聲很大?，F(xiàn)在中國區(qū)域之間發(fā)展很不平衡，再一個(gè)城市之間也是如此，往往政策如果總想一刀切，恰恰事與愿違，有好東西不見得有好效果，出于這種情況，除了宏觀政策以外，各地都要制定相應(yīng)的配套政策，這個(gè)配套政策的落地得是全面的、系統(tǒng)的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)它是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，是不可分割的整體，而恰恰在這方面有些東西屬于缺位，沒能把這個(gè)事兒很好的解決好。再一個(gè)就是保障房本身和商品房應(yīng)該是兩個(gè)共同發(fā)展的體系，第一個(gè)體系里面就是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展城市化進(jìn)程，房子的需求量是有限的不是無限的，與其說加大土地供應(yīng)量，加大開發(fā)量，這個(gè)事情在未來很快也能過去，而恰恰這個(gè)時(shí)期是不可逾越的。再一個(gè)就是保障性住房，像北京就有它的特殊性，最近北京出臺了一個(gè)政策，說你拿地的時(shí)候如果超過房頂價(jià)再溢價(jià)出來的部分蓋保障性住房，我覺得這個(gè)政策比較好。關(guān)于保障性住房一系列的配套政策出了臺，才能更有效地解決這個(gè)問題。

張民耕：

我看有一篇記者的長篇報(bào)道，說保障房體系有了很大的推進(jìn)。特別是這次總理在中央廣播電臺的講話為標(biāo)志，前所未有的把界限說清楚了，政府就管保障房這一塊兒，市場就管商品房，說的非常清楚，連問責(zé)制都出來了。在中國這樣的政策體系下，保障性住房再有困難，今年的1000萬套是能夠完成的。但是那個(gè)記者也算了一筆帳，他那個(gè)帳不是很內(nèi)行的，不是房地產(chǎn)出身的記者，他算了一下1.4萬億就夠了，我倒推了一下，就是每套70平方米，1000萬套，連土地加上建筑的成本2000塊錢，這樣算出來1.4萬億。咱們都搞房地產(chǎn)，如果算上土地、建筑成本不夠，翻一番都不夠，怎么也得3000塊錢，算一算就是3萬億。3萬億相當(dāng)于一個(gè)什么數(shù)字呢？咱們形象的來說，就是扛這次國際上的金融危機(jī)就是4萬億，實(shí)際上政府還沒出那么多，不管是中央政府出還是地方政府出，總之那么大一筆錢讓政府來負(fù)擔(dān)是不太現(xiàn)實(shí)的。所以，我特別贊成劉總的意見，就是保障性住房蓋了以后產(chǎn)權(quán)要賣掉不是一個(gè)路子，其實(shí)蓋的越多賣的越多缺口越大，如果都做成廉租房和公租房，對平抑房價(jià)還是比較有效的，否則就變成投資了。

劉曉光：

老百姓有的租廉租房了，但是他還是要退了買經(jīng)濟(jì)適用房，他還是要產(chǎn)權(quán)。

張民耕：

如果能把這一塊兒做成在政府補(bǔ)貼下的有市場機(jī)制的衍生產(chǎn)品，比如說發(fā)債券，我在做基金就盯著這一塊兒，我就在跟一些大學(xué)在討論，大學(xué)問題嚴(yán)重到什么程度呢？北大、清華的校長都說，現(xiàn)在搞千人計(jì)劃什么，我連吸收一個(gè)人都吸收不起，從美國回來一個(gè)大學(xué)教授，我至少保證他住房得有150平米，北大、清華周邊你買買看，500萬未必能拿得下來，過去引進(jìn)一個(gè)教授給100萬的住房津貼就夠了，所以現(xiàn)在能不能跟大學(xué)聯(lián)手，我出地，你出成本，我收20年的租金，每年8%的收益，作為基金發(fā)得出去。比如說和大學(xué)國家級的研究院所，他們每年要進(jìn)人，而且他們進(jìn)人好處公租房的房租不會賴，還有政府稅收上的出讓，總比政府自己出2萬億要建這些房要好得多。你想想，如果出8%的利息，如果是3萬億就是2400億，這2400億要比3萬億好得多，如果再通過稅收的補(bǔ)貼，能夠轉(zhuǎn)化成一個(gè)商業(yè)行為，而這個(gè)商業(yè)行為又有一因的市場，那么這件事情就能做得成。所以，我相信如果政府真心誠意想用這個(gè)辦法來解決住房問題，這個(gè)事情是做得下去，而且是能夠做得成的，孟總說的10幾年的愿望是能夠?qū)崿F(xiàn)的。從我們開發(fā)商來說，就是剛才劉總說的那個(gè)話，大家聽了一帶而過，我心里特別重視這個(gè)，一定要認(rèn)清現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場是雙軌制，是有一部分保障房，有一部分商品房。

劉曉光：

死一塊兒、活一塊兒。

張民耕：

這塊兒影響是極其巨大的，如果沒忘記的話董建華是因此什么下臺的，就是8萬套嗎？什么概念呢？當(dāng)時(shí)香港人口六、七百萬。實(shí)際上供求是一方面，人的預(yù)期是另外一方面，所以我們作為開發(fā)商來說面臨雙軌制的情況下要謹(jǐn)慎，當(dāng)然首先我是樂觀的，必要的謹(jǐn)慎還是需要的。

鮑筱斌：

保障房應(yīng)該是好事兒，從我本人十幾年的房地產(chǎn)從業(yè)生涯，我沒做過保障房，但是我談幾點(diǎn)看法。

第一，要解決房地產(chǎn)的模式問題。就是說財(cái)經(jīng)雜志上有一篇仇部長寫的文章，由美國模式、日本模式、歐洲模式等等，但是現(xiàn)在目前房地產(chǎn)行當(dāng)里面到底是什么模式，實(shí)際上我自己感覺不是太清楚。商品房跟保障房到底是什么關(guān)系？從政策層面，公共媒體的引導(dǎo)上界限不太清楚，我們必須針對我們的國情找出保障房發(fā)展是和房地產(chǎn)發(fā)展模式怎么形成互動(dòng)，到現(xiàn)在也有一些探討，但是我感覺不系統(tǒng)。

第二，保障性住房如果說作為政府職能的話，就要解決公共財(cái)政第二次分配的問題。去年有一些新的情況，第一個(gè)報(bào)道了中信產(chǎn)業(yè)基金，在江蘇試點(diǎn)做保障性住房，前幾聽我看到一個(gè)文件，就是講國開航準(zhǔn)備投資1000億做保障住房，我覺得做保障住房要解決土地出讓一系列的問題，如果這些問題沒有解決保障住房的錢哪兒來呢？以前我也是做基金的，基金不是對保障住房沒興趣，8%左右是有興趣的，但是現(xiàn)在這塊兒怎么樣形成一套金融系統(tǒng)，一方面需要財(cái)政支持，另外一方面需要金融系統(tǒng)的支持，當(dāng)然現(xiàn)在有很多創(chuàng)新的東西，但是目前這塊兒有很多地方需要?jiǎng)?chuàng)新。如果保障性住房把土地問題都解決到郊區(qū)去了，沒有配套設(shè)施一系列的社會問題就會出來了。比如說學(xué)校老師肯定希望住在學(xué)校旁邊，但是你要保障住房，如果在二環(huán)里面沒有哪個(gè)政府能背得起這樣的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。所以私募包括國家的融資等應(yīng)該有一套系統(tǒng)來試試保障性住房。

第三，政府保障性住房的步子邁的過快，去年是580萬套，今年提出1000萬套，北京是100萬套，“十二五”期間就是7000多萬平方米，我感覺這段時(shí)間邁的有點(diǎn)兒急躁，所以對保障性住房的選址和沖擊都會很大，但是作為房地產(chǎn)商還不能輕視這個(gè)問題。保障性住房的啟動(dòng)對上下游端的帶動(dòng)很大。

所以，我最后想提示大家不能小視保障性住房對房地產(chǎn)的影響。謝謝！

孟曉蘇：

從要不要建保障房到怎么樣找錢建保障房了，保障房為什么這么年沒建起來呢？就是差錢。新財(cái)富論壇得找錢呀，剛才專家都說要找基金，叫房地產(chǎn)信托投資基金，在國外有這個(gè)產(chǎn)品。在座的幾位里面就是我從房地產(chǎn)公司董事長轉(zhuǎn)化成了保險(xiǎn)公司董事長，過去我干房地產(chǎn)公司董事長的時(shí)候項(xiàng)目多，總為沒錢著急，現(xiàn)在干了保險(xiǎn)公司董事長又為錢多花不出去著急，世界上不是光有缺錢的，還有不少拿著錢花不出去的。比如說新的一年股市能不能投，有人說是快牛，有人說是慢牛，我們當(dāng)時(shí)的判斷是熊市的延續(xù)，果不其然下跌了15%，就在下跌的過程中我們還能掙出7.6%，你說得多不容易，我們是全保險(xiǎn)行業(yè)收益第二位。但是新的一年，股市還敢投嗎？什么叫做穩(wěn)健的貨幣政策？就是緊縮，在緊縮狀態(tài)下股市不可能好。這不是我說的，我們研究過，覺得新的一年做股市很難，這筆錢是干什么用的？是老百姓養(yǎng)老保命的錢，給人家弄丟了不行。怎么辦，怎么保值增值，我們也著急。有了新36條，要引導(dǎo)社會資金、民間資金投資保障性住房，那就你拿出產(chǎn)品來吧，其實(shí)這種產(chǎn)品在07年6月份我們就跟國家建議出來了，就是把國外成熟的房地產(chǎn)信托投資基金引到中國來，專項(xiàng)做保障性住房，美國允許有25%的資金進(jìn)入到政府推動(dòng)的保障性住房里面去，我們?nèi)珖?.1萬億，如果按照保監(jiān)會的規(guī)定拿出10%就是5000億，如果再變成基金就是不按投資房地產(chǎn)來算，是按照投資股市，最多可以投到35%，這就是1.5萬億，光一個(gè)保障房基金就可以撐起來了，也把房地產(chǎn)搞起來了，如果將來租屋轉(zhuǎn)售還可以賺一把。所以今天我們要呼吁，正在進(jìn)行的保障房的（房地產(chǎn)信托基金REITs）試點(diǎn)，把這個(gè)盡快試點(diǎn)，保障性住房的資金有穩(wěn)定的來源，也早點(diǎn)兒把國債還上。希望把這種思路進(jìn)一步的推進(jìn)，我們新財(cái)富論壇又為國家出了一個(gè)好主意。

陳國強(qiáng)：

對近年來說，我們面臨的政策環(huán)境沒有變化，應(yīng)該說調(diào)控的基調(diào)未變，我們觀察最近的政策信息，高層表態(tài)應(yīng)該說在融資方面、在土地市場整治方面，包括最近我們看到的重慶也開始房產(chǎn)稅的開征試點(diǎn)，所以政策環(huán)境沒有變化，應(yīng)該說2011年房地產(chǎn)市場仍然面臨很多不確定性，我想接下來請各位嘉賓從你們的角度對2011年是什么樣的期待？或者說您最關(guān)心的關(guān)健詞是什么？我們從鮑總開始。

鮑筱斌：

2011年房地產(chǎn)也沒什么新東西了，我有自己的看法。

第一，我覺得2011年在今年二季度左右，房地產(chǎn)企業(yè)銀根會比較緊，因?yàn)閺娜ツ?月份開始調(diào)控。

第二，2011年的房子不同的產(chǎn)品價(jià)格的走勢可能會不一樣，有些處在高端真正很好的價(jià)格可能還會提升，但是中低端可能價(jià)格就會振蕩。

第三，政策肯定還延續(xù)，但是房地產(chǎn)這個(gè)行當(dāng)跟股市不太一樣，房地產(chǎn)是資產(chǎn)它對價(jià)格的變動(dòng)是需要有周期的，所以我認(rèn)為市場不會有太大變化，但是中國的房地產(chǎn)市場某種程度講比股市更重要，按照貨幣的價(jià)值來算，房地產(chǎn)價(jià)值在90萬億的價(jià)值。股市大概是20萬億左右上下，所以我個(gè)人感覺房地產(chǎn)在2011應(yīng)該還是振蕩前行。謝謝！

張民耕：

你說是振蕩前行，我說的是謹(jǐn)慎樂觀。我們看到有四方面的政策還是會沖擊。

第一，宏觀調(diào)控力度不會撤，限購令還會繼續(xù)。

第二，銀根收緊，我和若干銀行都碰過，實(shí)際上各個(gè)方面銀行可以放開其他，對于信貸尤其是房地產(chǎn)信貸是要繼續(xù)收緊的。

第三，保障房的批量出現(xiàn)，雙軌制正式確立。

第四，房地產(chǎn)稅上路了。

這些方面對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，尤其對于價(jià)格來說是看跌的因素，但是這些政策真正發(fā)揮作用是要有相當(dāng)長時(shí)間的，比方出1000萬套房，這對于每一年兩、三千萬人進(jìn)城，歷史有巨大的欠帳，一年不能解決，但是如果“十二五”期間年年1000萬套你看一下這個(gè)作用是什么樣子。當(dāng)然，政府如果不把資金來源問題解決，年年1000萬套是無以為繼的。另外，剛性需求還是很強(qiáng)，老百姓的投資渠道還是很少，股票還是不能做，黃金可以炒一炒，不管怎么調(diào)控房產(chǎn)還會成為一部分人的投資品。剛才說了地方政府賣地，中央政府印票子，印票子還會繼續(xù)，不是為了應(yīng)對國內(nèi)，其實(shí)是為了應(yīng)對國外，美國量化寬松還會繼續(xù)，我們也繼續(xù)往人民幣里面兌水。從去年的趨勢看，房價(jià)基本上沒怎么降，明年可能會出現(xiàn)一些波動(dòng)，但是我感覺不會太大的波動(dòng)，只不過作為開發(fā)商來說以前只要看前邊就行了，現(xiàn)在是要看前面也要看后面，因?yàn)檫@四項(xiàng)對于整個(gè)房地產(chǎn)形勢會造成重大影響，有的上路了，有的箭在弦上，有的已經(jīng)發(fā)揮作用了，所以我的判斷是謹(jǐn)慎樂觀的。

李貴斌：

以上兩個(gè)老總對2011年房地產(chǎn)的走勢說的很全面，其實(shí)我有幾點(diǎn)看法。

第一，從供銷來說就是需求量和供應(yīng)量還仍然在加大，應(yīng)該是供銷兩旺的一年，這是我的判斷。它的根據(jù)是印的票子多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，城市化進(jìn)程快就需要這些房子。所以，應(yīng)該是供銷兩旺的局面。

第二，國家對于房地產(chǎn)價(jià)格的問題還是持續(xù)的用比較嚴(yán)厲的手段來抑制房價(jià)，因?yàn)橛行┏鞘蟹績r(jià)確實(shí)是過高了，只能一部分人買到房子，一部分人買不起，政策應(yīng)該是疊加式的，不可能再放松，包括房產(chǎn)稅。其實(shí)房產(chǎn)稅對房價(jià)有沒有影響？肯定有，只是大小的問題，這些政策一出來對房價(jià)的抑制肯定能起到作用。

第三，信貸從緊，這種從緊很大程度上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會有一些分化，越強(qiáng)的越強(qiáng)，越弱的會越弱，在拿地的過程中，在項(xiàng)目的推進(jìn)過程中，市場在逐漸的走向成熟，競爭的市場越來越激烈，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來分化會越來越嚴(yán)重。

第四，現(xiàn)在的開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型，有些企業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)向做商業(yè)地產(chǎn)，原來是做住宅的，就是由原來的單一性向混合型、綜合型方面轉(zhuǎn)，這個(gè)趨勢在加強(qiáng)。

陳國強(qiáng)：

說到轉(zhuǎn)型劉總是代表性企業(yè)，請劉總說說企業(yè)轉(zhuǎn)型方面的一些做法和經(jīng)驗(yàn)。

劉曉光：

第一，雙軌制明年基本上定型。

第二，剛性需求仍然非常旺。

第三，政策調(diào)控進(jìn)一步驅(qū)緊。

第四，需求多樣化會出現(xiàn)。

第五，商人的轉(zhuǎn)型。

結(jié)論：今年從4月份以后可能價(jià)格還會穩(wěn)步上升。

轉(zhuǎn)型角度不多說了，我們從去年就開始轉(zhuǎn)型了，從單一的開發(fā)普通房地產(chǎn)向打造新的城市中心過渡，把產(chǎn)業(yè)跟地產(chǎn)融合在一起，把城市的功能跟產(chǎn)業(yè)的功能，把商業(yè)功能跟低密度住宅融合在一起，適應(yīng)城市未來的城市化需求，緩解交通壓力、提供就業(yè)、提高稅收等等。我們一方面是在大的城市建設(shè)新的城區(qū)；另一方面就是建設(shè)新的城市中心。這樣的轉(zhuǎn)型我相信在今年是波瀾壯闊的趨勢。

孟曉蘇：

我想盡管已經(jīng)明確了建立符合我國國情的保障性住房體系和商品房體系。盡管去年保障房和今年保障房的力度加大在未來改善貧困家庭的居住狀況和緩解社會情緒，但是它的產(chǎn)出還需要實(shí)踐。所以，我認(rèn)為面臨2011年我感覺盡管我們對未來形勢充滿樂觀，但是它是充滿矛盾的一年。充滿了樂觀和不樂觀的各種因素，而在政策上將是理性和非理性交匯的一年，所以說這一年一句話說清楚不容易，因?yàn)槿藗冋诿悦Ｖ凶叱鋈?。如果說到4月份，我再加重一點(diǎn)兒語氣，我認(rèn)為新的一年將是迷茫的上半年和清醒地下半年。

我們現(xiàn)在正處在商品房和保障房都供不應(yīng)求的時(shí)期，在這個(gè)時(shí)期是應(yīng)當(dāng)減少供應(yīng)量還是應(yīng)當(dāng)增加供應(yīng)量，我們在05、06年就是錯(cuò)誤的在這個(gè)時(shí)候緊縮銀根結(jié)果造成了越調(diào)控房價(jià)越上漲，面對新的一年又聽說有人要打壓限制投資，進(jìn)一步推升房價(jià)，各方效果如此，所以這可能就是一個(gè)迷茫。那么，再一個(gè)迷茫來自社會，人們誤以為只有打壓商品房價(jià)格就能保證房地產(chǎn)價(jià)格。

去年國務(wù)院文件明確說在一定時(shí)期內(nèi)采取行政手段確實(shí)過去沒有，但是到了年底打順手了，又繼續(xù)要實(shí)行這種行政調(diào)控，我想起當(dāng)年我看那個(gè)小品，黃宏演的農(nóng)民工砸墻，最后業(yè)主說你別砸了都砸坍了，他說我砸順手了。什么時(shí)候能住手呢？限購令應(yīng)該逐漸的退出市場，實(shí)現(xiàn)把短期的調(diào)控正常和長期的發(fā)展政策有機(jī)的結(jié)合起來，而在年初我們看到的反而是調(diào)控限購令的加碼和延長，這就反映了一種迷茫，這種迷茫會不會導(dǎo)致房屋供應(yīng)量的減少，從而抵消國務(wù)院為了抑制過熱的需求而抑制購買力呢？這兩個(gè)就抵消了，白調(diào)控了，所以未來的房價(jià)還會上漲。但是，到下半年就會明白了，原來這么調(diào)控不行，還得增加商品房的供應(yīng)量，增加保障房的供應(yīng)量，真正做到在03年提出來了的供求基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定，這個(gè)時(shí)候人們就明白了，下半年會是一個(gè)好的年景、好的時(shí)間。

所以，為了能夠爭取下半年的清醒，希望業(yè)內(nèi)人士還要多把這個(gè)問題提出來，提的明確一點(diǎn)兒，興許就能明白的早一點(diǎn)兒，就能實(shí)現(xiàn)中央“十二五”規(guī)劃提出的使中國經(jīng)濟(jì)保持長期持續(xù)較快的發(fā)展。

楊慎：

剛才我講過這次會議雖然比上午范圍小，但是質(zhì)量高。今天下午不到兩個(gè)小時(shí)的發(fā)言應(yīng)該證明我說的是正確的，這些人發(fā)言都是有理論有實(shí)踐，都是自己深刻教訓(xùn)的發(fā)言。在這里借這個(gè)機(jī)會，我想提一個(gè)問題大家思考，現(xiàn)在都說房地產(chǎn)價(jià)格上漲不能控制，需求不能控制，土地的供應(yīng)是有限的，資金的供給是過量的，因此這個(gè)大的怪圈出現(xiàn)了，在這個(gè)怪圈中大家不能自拔。

因此，我提出一個(gè)問題，究竟中國房地產(chǎn)發(fā)展到多大規(guī)模，多少量才能滿足？因?yàn)楝F(xiàn)在大家把房地產(chǎn)不是做成一種居住的需要、生存的需要，而是投資的需要，投資的需要不斷地賺錢，在這種情況下永遠(yuǎn)是無止境的，絕對沒有止境，在這種情況下我們應(yīng)該用什么樣的思路，通過什么樣的體制，或者什么樣的政策來研究這個(gè)問題怎么解決。我講幾個(gè)基本數(shù)字，這個(gè)數(shù)字不是國家統(tǒng)計(jì)局的有關(guān)數(shù)據(jù)，是我自己整理的。全國目前各類住房加在一塊兒，住宅商業(yè)用房、營業(yè)用房、公共用房加在一塊兒總量580億平方米，現(xiàn)在的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)相當(dāng)不準(zhǔn)確，我敢說我統(tǒng)計(jì)的準(zhǔn)確。這個(gè)數(shù)字包括城鄉(xiāng)，一共是580億平方米。從什么時(shí)候算起呢？

中國現(xiàn)存的土地總量，其中1949年中華人民共和國成立以前總量是52億平方米（占9%），全國建國以前統(tǒng)計(jì)出來的房子只要是在建的一戶一戶登記調(diào)查52億平方米，占全國總量的9%。第二，改革開放以后，前30年從1950年開始到改革開放1980年49億平方米，占全國總量的8.4%，兩個(gè)加在一塊兒17.4%，其它的都是改革開放以后建設(shè)的，480億平方米，就是改革開放以后建成的。

現(xiàn)在目前全國每年建房總量13億平方米，折合一下200萬套，這樣的速度規(guī)模還再不準(zhǔn)建，現(xiàn)在沒有敢說出這樣一個(gè)權(quán)威數(shù)字的，所以中國的住房就成了無底洞。在這種情況下，永遠(yuǎn)無止境。我認(rèn)為中國這樣的政策下去必須改變，因?yàn)槟壳暗臄?shù)量人均城市已經(jīng)達(dá)到31平方米，農(nóng)村達(dá)到30平方米，全世界發(fā)展中國家是第一位的。在這種情況下，一個(gè)國家的資金有限、土地有限、城市容量有限、基礎(chǔ)設(shè)施有限，我們無止境的開發(fā)，中國的住房制度改革要做1000萬套的保障性住房，資金從哪兒來，還是賣土地，賣多少？全國賣地7萬億收入，平均每年1400億，房地產(chǎn)、稅收、土地總和加在一塊兒6萬億。“十一五”期間3萬億，每年6000億。現(xiàn)在我們靠賣地這種辦法去填這個(gè)大窟窿，永遠(yuǎn)是需求不足，需求不平衡，因此促進(jìn)價(jià)格上漲。

在這種情況下，建議在不準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)下總量的估算，必須要改變政策?，F(xiàn)在正在換屆，下一屆政府誰當(dāng)皇帝誰好，體會一下吧，怎么來應(yīng)對這樣一個(gè)局面。住宅人均30平方米，每個(gè)人的占有量是不一樣的，都要求要提高，在這種情況下總量上用什么辦法解決，過去就是總量不清楚，底數(shù)不清，這種情況下做的決策，不斷地修訂決策、不斷地完善決策、不斷地錯(cuò)誤，最后就是錯(cuò)誤不斷地增長，我們的錯(cuò)誤到了不能自拔的地步。所以，作為研究問題來講，這樣的政策需要我們很好的思考。我把這些基本的數(shù)據(jù)告訴大家，提出了這樣一個(gè)問題供大家思考，大的體制政策背景需要大家考慮。

陳國強(qiáng)：

楊部長提供的數(shù)據(jù)希望在這個(gè)會議室里面分享，請媒體記者不要報(bào)道相關(guān)的數(shù)據(jù)。我們再一次用掌聲楊部長給我們提出了他的一些思考，給我們提出了非常基本的命題，或者說是根本的命題，就是如何來看待這些年房地產(chǎn)發(fā)展過程當(dāng)中的政策體系，房地產(chǎn)發(fā)展模式的問題，房地產(chǎn)發(fā)展的目的問題等等。這些問題實(shí)際上是值得業(yè)內(nèi)所有人思考的問題。

今天由于時(shí)間關(guān)系，另外一場馬上就要開始了，非常感謝臺上各位嘉賓，也謝謝大家！

主持人：

各位來賓，咱們下午的會議后半段按照大會的安排主題是“保障和改善民生”。

今天下午會議非常榮幸請到了很知名的專家，坐在我旁邊這位是蔡昉研究員，是咱們中國社會科學(xué)院人口與勞動(dòng)經(jīng)濟(jì)研究所的所長，蔡所長是奪得十七次代表大會代表，也是本屆常委會的委員，在這方面有很深的研究，咱們中央政治局搞集體學(xué)習(xí)就有關(guān)的專題蔡所長都去講過。旁邊是社科院社會學(xué)所的景所長，是上一屆全國政協(xié)委員，是這個(gè)領(lǐng)域資深的研究專家。還有就是環(huán)保部環(huán)境規(guī)劃研究院的副院長；財(cái)政部財(cái)經(jīng)研究所的所長賈康研究員，賈康研究員是全國政協(xié)委員，也曾多次出席中央領(lǐng)導(dǎo)問徹中央經(jīng)濟(jì)工作的座談會，也在中央集體學(xué)習(xí)有關(guān)問題上進(jìn)行過專門的講解。所以，今天能夠有幸請到他們四位和大家一起進(jìn)行交流，應(yīng)該說是一個(gè)非常榮幸的事情。今天下午時(shí)間很寶貴，時(shí)間是一個(gè)小時(shí)，剛才我們幾位商量了一下，開始的時(shí)候請?jiān)蹅兯奈粚＜揖捅Ｕ虾透纳泼裆@樣一個(gè)主題把他們最主要的想法給大家簡要的談一下。之后咱們大家有什么問題，利用這個(gè)機(jī)會互相交流一下。

蔡昉：

實(shí)際上我們現(xiàn)在講民生的時(shí)候，解決民生基本的著眼點(diǎn)實(shí)際上是兩頭，一頭是在初次分配的領(lǐng)域，除了初次分配的領(lǐng)域最重要的就是老百姓關(guān)心的話題，就是漲工資，到底能漲多久，能夠持續(xù)多久，漲多高，能不能趕上勞動(dòng)生產(chǎn)力的提高速度，能不能趕上企業(yè)拿到的份額的增長速度，能不能趕上政府拿到的份額的增長速度，這是初次分配領(lǐng)域。初次分配領(lǐng)域里面我想有很多抓手，其中一條我個(gè)人比較關(guān)心的就是要用勞動(dòng)力市場制度或者說具體的一種做法工資的集體協(xié)商制度來解決如何在企業(yè)和職工之間進(jìn)行合理的分配，也就是說勞動(dòng)力市場看上去是市場供求關(guān)系決定，但是我們要知道勞動(dòng)力市場跟一般商品市場部一樣，勞動(dòng)力市場實(shí)際上參與的人和勞動(dòng)力的載體都是人，因此就決定了人在這其中的作用尤其的重要，因此在這種情況下不僅僅是用勞動(dòng)力供求關(guān)系來調(diào)節(jié)，而應(yīng)該各個(gè)方面的協(xié)商也要參與其中。

我們從國際經(jīng)驗(yàn)來看，大部分比較發(fā)達(dá)的國家，他們基本上都有工資的集體協(xié)商制度，反而在那些工資很低，工資不上漲那些地方?jīng)]有這種制度，那么我們也有很多人擔(dān)心，特別是經(jīng)濟(jì)學(xué)家容易擔(dān)心，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)學(xué)家關(guān)心效率，比較注重效率，擔(dān)心是不是有了勞動(dòng)力市場制度會增加交易費(fèi)用，會增加談判成本，如果談不攏還會出現(xiàn)社會的不安定，但是我覺得這些疑問其實(shí)都是現(xiàn)實(shí)存在的，但是我反問一個(gè)問題，關(guān)鍵是說從國際經(jīng)驗(yàn)看，你有沒有這種勞動(dòng)力市場制度勞資糾紛總是存在，工人的訴求總是存在的，因此沒有這個(gè)制度工人的訴求就用各種方式表達(dá)，企業(yè)內(nèi)部表達(dá)，企業(yè)內(nèi)部不能表達(dá)就到街上去表達(dá)，到街上就會串聯(lián)起來，社會動(dòng)蕩就會更嚴(yán)重。如果政府參與其中，有領(lǐng)導(dǎo)的工會參與其中，與企業(yè)和工人對話的三方制度的話，就有好的平臺規(guī)范工資集體協(xié)商，來綜合和妥協(xié)各個(gè)方面的訴求，所以我覺得在“十二五”改善民生建立勞動(dòng)力市場制度特別是工資集體協(xié)商制度是初次分配中最重要的制度建設(shè)之一。

那么，接下來我們還知道再分配領(lǐng)域也是改善民生的重要領(lǐng)域，其中中央在“十二五”規(guī)劃建議中提出建立健全基本公共服務(wù)體系，體系這兩個(gè)字加在基本公共服務(wù)后面是第一次，就是在“十二五”時(shí)期我們給自己設(shè)了硬的時(shí)間表，在社會保障方面比如說新農(nóng)保的全面覆蓋，現(xiàn)在基本上已經(jīng)定了要在三年之內(nèi)全面的覆蓋?；A(chǔ)養(yǎng)老金的全面統(tǒng)籌在“十二五”時(shí)期要完成，過去是城市的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度是職工養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，現(xiàn)在要把沒有就業(yè)和靈活就業(yè)的人員也充分的覆蓋，因此建立城市居民養(yǎng)老保障制度，那么除此之外我們還要完善基本養(yǎng)老關(guān)系的跨省接續(xù)，以便把更多的農(nóng)民工納入其中。這是再分配領(lǐng)域。

我再簡單說兩句話，在初次分配領(lǐng)域之外我覺得應(yīng)該還有一個(gè)抓手，能夠把改善民生，就是說利用已經(jīng)有的財(cái)富存量把它進(jìn)行新的組合，新的調(diào)整改善，它的分配關(guān)系之外還應(yīng)該有一個(gè)東西是既改善民生做重新的調(diào)整，同時(shí)又做大餡餅，我覺得這就是中央提出來的所謂的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式中的三個(gè)轉(zhuǎn)變。一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式從依靠投入轉(zhuǎn)向依靠技術(shù)進(jìn)步生產(chǎn)力提高；二是把過去過度的依靠外需出口和投資轉(zhuǎn)向更加依靠消費(fèi)需求；三是把過分以來二產(chǎn)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)，以及更高的經(jīng)濟(jì)增長方式。

我們知道，曾經(jīng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展更多的是給外國人做世界制造中心的工作，我們的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)需求來自于國外的消費(fèi)者，那么到了我們這個(gè)發(fā)展階段以后只有擴(kuò)大自己的消費(fèi)需求才能保持經(jīng)濟(jì)增長的可持續(xù)性，因?yàn)槲覀円仓澜鹑谖C(jī)以后很多經(jīng)驗(yàn)都表明這么大的金融危機(jī)要完全恢復(fù)到原來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平趨勢上需要7年的時(shí)間，在這7年里面整個(gè)世界的經(jīng)濟(jì)增長速度可能會低10%左右，因此沒有原來那么大的外需了。第二，我們也知道現(xiàn)在外國人在講再平衡，什么意思呢？中國人多消費(fèi)點(diǎn)兒，少儲蓄點(diǎn)兒，美國人少消費(fèi)點(diǎn)兒，多儲蓄點(diǎn)兒，就意味著美國也要調(diào)整，調(diào)整后需求也不會像原來那么大。因?yàn)槊绹木徛龔?fù)蘇，我們叫無就業(yè)復(fù)蘇，在這種情況下美國的老百姓就業(yè)不充分，收入增長不會，消費(fèi)業(yè)不能提高，因此我們必須轉(zhuǎn)向自己的國內(nèi)消費(fèi)需求，才有可能保持過去這樣的10%左右的經(jīng)濟(jì)增長速度。

那么，與此同時(shí)我們知道消費(fèi)的擴(kuò)大其實(shí)更主要的是收入分配的結(jié)果；二是城鎮(zhèn)化的結(jié)果，因此擴(kuò)大消費(fèi)需求就成了邏輯鏈條中一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，就是說它既是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長保持可持續(xù)發(fā)展勢頭關(guān)鍵的引擎，與此同時(shí)它又是收入增長以后改善收入分配，反過來又會刺激消費(fèi)，因此它處在良性的經(jīng)濟(jì)循環(huán)，也就是我們想要達(dá)到的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。

景天魁：

“十二五”期間從民生這塊兒來說應(yīng)該特別重視，就是在原來資金保障上改善民生的同時(shí)要加強(qiáng)服務(wù)保障的建設(shè)，我把它叫做社會服務(wù)體系的建設(shè)。這一點(diǎn)恐怕是“十二五”不同于“十一五”最主要的特點(diǎn)，當(dāng)然目前的社會保障和民生問題總的來說資金保障應(yīng)該大幅度的繼續(xù)提高，但是下一個(gè)提高應(yīng)該和“十一五”期間的提高不同，“十一五”期間基本上是提供資金，少提供或者沒有怎么提供服務(wù)，“十二五”期間我覺得應(yīng)該是資金和服務(wù)協(xié)調(diào)、硬性的提高，大量的工作應(yīng)該開拓社會服務(wù)。開拓社會服務(wù)的主要方向就是民生的若干緊迫的需求，比如說養(yǎng)老服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、就業(yè)服務(wù)、就學(xué)服務(wù)等等各方面與老百姓生活相關(guān)的建設(shè)服務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)，這將是很大的財(cái)富增長的源泉，或者說領(lǐng)域。

比方說養(yǎng)老服務(wù)，現(xiàn)在城市也好、農(nóng)村也好經(jīng)常會出現(xiàn)這樣一些情況，特別是現(xiàn)在空巢老人家庭大量的增加，北京市有些區(qū)域會達(dá)到80%左右都是空巢老人家庭，養(yǎng)老需求缺在什么地方呢？我們發(fā)現(xiàn)很多老人迫切需要的是服務(wù)，有的老人甚至因?yàn)闆]有服務(wù)在家里去世很多天了也沒人知道，現(xiàn)在包括農(nóng)村都會先這種情況了，這些人不見得沒有養(yǎng)老金，也不見得沒有基本的生活來源，是沒有人管。所以，社會這方面的照顧包括短期的、臨時(shí)的照護(hù)，或者長期的照護(hù)制度應(yīng)該迫切的建立起來。醫(yī)療的問題也是這樣，現(xiàn)在除了醫(yī)療資源分配極其不合理以外，缺少醫(yī)療服務(wù)體系，這是很重要的方面。

大家看到北京就醫(yī)的外地人，特別是外地的農(nóng)民到北京來以后，找醫(yī)院要跑18個(gè)醫(yī)院以后才能真正找到看自己病的醫(yī)院的醫(yī)生，因?yàn)槿狈@類相應(yīng)的服務(wù)造成多大的資源上的浪費(fèi)，時(shí)間上的浪費(fèi)，貽誤醫(yī)療的機(jī)會等等。所以，我覺得“十二五”期間的規(guī)劃，目前的提法是基本公共服務(wù)，我覺得這個(gè)概念需要擴(kuò)展，基本公共服務(wù)的概念主要還是政府提供的面向所有人的一般性的服務(wù)，不包括由社會自主提供的面向個(gè)人的更個(gè)性化的更貼心的服務(wù)，基本公共服務(wù)一般是指基本的平臺，當(dāng)然很需要，但是有這樣一個(gè)概念還是不夠的，所以我覺得還是應(yīng)該像國外那樣就是講社會服務(wù)，這里面既包括政府提供的，以財(cái)政支持為主的基本公共服務(wù)，同時(shí)也包括以社會組織提供的，社會自主組織的面向所有社會成員的個(gè)性化的服務(wù)。后一個(gè)領(lǐng)域要求全體社會學(xué)家大量發(fā)揚(yáng)社會組織的建設(shè)，這是我們欠缺的方面，所以我希望在“十二五”期間公益性的社會服務(wù)組織應(yīng)該大量的發(fā)展，讓它自主面向社會方方面面的需要。

我看到北京市還有其他省市都在向這方面發(fā)展，包括政府也大量的購買服務(wù)，也鼓勵(lì)公益性社會服務(wù)組織的建立，支持他們的活動(dòng)，同時(shí)我希望企業(yè)也要積極參與到這里面來，現(xiàn)在全國各地也有大量的企業(yè)參與到社會服務(wù)里面來的成功案例，同時(shí)也要大力支持社會企業(yè)的發(fā)展，所謂社會企業(yè)最主要是面向社會服務(wù)的，但是基本上是以公益性為主的，這樣企業(yè)的組織形式在發(fā)達(dá)國家占企業(yè)數(shù)量里面很大的比例，但是在我們國家欠缺的多，我希望在“十二五”期間能夠在這個(gè)領(lǐng)域有所開拓。同時(shí)，就像蔡所長講的，社會服務(wù)領(lǐng)域可能是未來中國新的財(cái)富源泉，有遠(yuǎn)見的企業(yè)要提早的開發(fā)服務(wù)。有的研究已經(jīng)做過測算，我記得南開大學(xué)做過測算，比如說估計(jì)養(yǎng)老服務(wù)會創(chuàng)造多少的財(cái)富，醫(yī)療服務(wù)會創(chuàng)造多少的財(cái)富，這恐怕很難講，比方說有一位教授測算光社會服務(wù)將來每年會創(chuàng)造8000億的新財(cái)富，這個(gè)東西都是很難講的，我相信隨著中國人收入水平的提高，大量的財(cái)富來源應(yīng)該從提高人民的生活品質(zhì)過程中獲得。

王金南：

在這里我想跟大家共享一個(gè)觀點(diǎn)，因?yàn)榻裉斓念}目是怎么來保障和改善“十二五”的民生，我個(gè)人來看保護(hù)環(huán)境應(yīng)該是實(shí)實(shí)在在的改善民生的基礎(chǔ)工程。怎么說呢？

第一，保護(hù)環(huán)境本身它跟一般的民生是密切相關(guān)的。在座的可以想像，假如說我們現(xiàn)在把環(huán)境污染的一塌糊涂，水不能喝，空氣不能呼吸，土壤污染以后種出的莊稼不能吃，其他的財(cái)富都?xì)w零。環(huán)境污染的問題在30年前沒有感覺到那么緊迫，當(dāng)時(shí)享受的是碧水藍(lán)天、綠地凈土不是夢想，但是現(xiàn)在來看對中國來說是比較遙遠(yuǎn)的夢想，至少三、四十年以后才能得到目標(biāo)以上。西部很多地方生態(tài)環(huán)境質(zhì)量很差，河水的問題、住房的問題等等的問題都很差。像這些地方生態(tài)環(huán)境就直接影響到生存的問題，像西部地區(qū)有一些像生態(tài)難民一樣，在全世界也不少。富裕地區(qū)也是這樣，東部很多地方已經(jīng)污染的不能再污染了，現(xiàn)在綠色GDP的核算，總體來看整個(gè)環(huán)境污染的損失總量每年都在上升，特別是東部地區(qū)，雖然說經(jīng)濟(jì)發(fā)展，所謂的經(jīng)濟(jì)財(cái)富增長量很大，但是在環(huán)境方面綠色財(cái)富越來越少。舉個(gè)例子，現(xiàn)在GDP總量全世界來看我們從近三年看從第四名到第二名，但是從做全世界環(huán)境績效評估，把全世界160個(gè)國家和地區(qū)環(huán)境績效進(jìn)行排隊(duì)以后，中國從原來的94名下降到現(xiàn)在的120多名，經(jīng)濟(jì)總量往上升，但是整個(gè)環(huán)境的績效是往下走的，這種趨勢表現(xiàn)的很明顯。所以，保護(hù)環(huán)境、改善環(huán)境應(yīng)該是很實(shí)實(shí)在在的基礎(chǔ)工程。

第二，我們在“十二五”期間怎么做這個(gè)事情？我是來自于環(huán)境保護(hù)工作部門，直接協(xié)助政府制定環(huán)境保護(hù)政策，在這個(gè)層面上我們看到了依據(jù)這樣基本的理論，把“十二五”環(huán)境保護(hù)怎么向更多的民生改善方面去做。首先，我們要具備相應(yīng)的目標(biāo)和保護(hù)環(huán)境改善的指標(biāo)，這里面有一些分歧，比如說“十一五”大家看到了，環(huán)境保護(hù)做的最多的，在社會層面上影響最大的就是污染減排，二氧化碳、二氧化硫指標(biāo)的減排，這兩項(xiàng)跟當(dāng)?shù)卣墓賳T的政績是掛鉤的，這是從另外一個(gè)層面看出來這兩項(xiàng)指標(biāo)跟地方烏紗帽掛鉤必然會出現(xiàn)結(jié)果，某種程度說也是好事兒。從指標(biāo)方面我覺得應(yīng)該更多的向民生方面改變，老百姓不知道二氧化硫是什么，他能感受到北京的空氣質(zhì)量怎么樣，我出去郊游看到水的情況怎么樣，這些他是能感受到的。現(xiàn)在吃的東西安不安全、放不放心是能感受到的，我們應(yīng)該把環(huán)境保護(hù)的指標(biāo)應(yīng)該往這些方向去靠?；蛘哒f報(bào)二級空氣以上的人口怎么減少，清潔飲用水的供給有多少，城市百分比多少，農(nóng)村百分比多少，應(yīng)該明確的提出來，這樣的話環(huán)境保護(hù)跟民生更掛鉤一些。

第三，“十二五”環(huán)境保護(hù)從改善民生的角度來說需要做什么事情？環(huán)境保護(hù)面臨的任務(wù)很多很多，我想從改善民生角度來看，主要是抓三個(gè)方面。

一是全面推進(jìn)水污染防治，讓老百姓能夠盡早的喝上干凈的水，我只能說盡早，這個(gè)任務(wù)很重，現(xiàn)在涉及到農(nóng)村的飲用水安全問題，城市的飲用水安全問題。農(nóng)村的飲用水安全問題跟城市里完全不是一回事兒，08年跟全國政協(xié)副主席、人大委員長專門調(diào)研全國農(nóng)村飲用水安全問題，這個(gè)結(jié)果讓我大吃一驚。大家知道，那時(shí)候全國還有2.5億左右的農(nóng)村人口喝不上干凈的水，有的是喝不上，有的根本就沒水喝。像貴州1噸水的水價(jià)成本很高，另外水質(zhì)很差，西部地區(qū)的水一聞都是有味道的。

二是防治大氣污染，讓老百姓呼吸到新鮮的空氣。

三是抓土壤污染防治問題，讓老百吃上無污染的蔬菜。

第四，怎么來改進(jìn)環(huán)保、民生的問題，我想最主要的是結(jié)合“十二五”，把環(huán)境保護(hù)納入到基本的公共服務(wù)范疇。說到基本公共服務(wù)都不包括這個(gè)，或者說民生工程也很少觸及環(huán)保這個(gè)領(lǐng)域，我建議把這個(gè)領(lǐng)域?qū)崒?shí)在在放在基本政策框架里面去。我們現(xiàn)在比較高興的看到，在“十二五”國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃中已經(jīng)把環(huán)境保護(hù)作為最后一項(xiàng)基本公共服務(wù)的內(nèi)容放進(jìn)去了，放進(jìn)去究竟能起多大作用，公共財(cái)政會有多大支持還是一個(gè)未知數(shù)。希望能夠真正實(shí)實(shí)在在的包括環(huán)保民生工程上一個(gè)新臺階。謝謝！

賈康：

我作為一個(gè)研究者也感覺方方面面都比較關(guān)注民生這個(gè)問題，大家關(guān)注這個(gè)問題就有特別不滿意的地方。針對的問題我想有幾點(diǎn)：

第一，在整個(gè)分配格局里面，中央說的兩個(gè)比重下降這個(gè)格局要改變。

第二，收入差距過大，宏觀指標(biāo)上兩個(gè)比重，一般老百姓不一定能夠說得很清楚，說收入差距過大很多人都感覺是這樣，越來越的人認(rèn)為自己是弱勢群體，跟發(fā)展更好的社會成員比自己的水平在落后，差距擴(kuò)大，有人甚至強(qiáng)調(diào)出現(xiàn)了兩極分化。宏觀指標(biāo)也有這方面的佐證，就是經(jīng)濟(jì)系數(shù)官方承認(rèn)0.47，這是發(fā)出預(yù)警以后的區(qū)間。

第三，環(huán)境問題、食品安全問題，生活質(zhì)量問題這些年在中國越來越突出。

第四，大家特別看中分配格局里面還有一個(gè)隱含的空白，政府看起來財(cái)政收了不少錢，但是政府透明度低、行政成本高、職能轉(zhuǎn)變不到位。

第五，存在所謂中等收入階段上民眾預(yù)期的福利和收入的提升是快于實(shí)際的福利增長的，這是發(fā)展中間有共性的印象，到了這個(gè)階段，民眾不是先表態(tài)感謝黨感謝政府，而是更多的強(qiáng)調(diào)政府什么什么事情沒做到位，很多情況表現(xiàn)為端起飯碗吃肉，放下筷子罵娘，就是他預(yù)期的本來更好，你總是不能滿足我的預(yù)期。

在“十二五”這樣一個(gè)很重要的戰(zhàn)略機(jī)遇期關(guān)鍵階段，我們實(shí)現(xiàn)全面小康抓什么？從大的思路還要強(qiáng)調(diào)中央科學(xué)發(fā)展觀所占的人民主義立場，可持續(xù)發(fā)展實(shí)際上還是要惠民、富民，在具體的取向上，前所未有的特別強(qiáng)調(diào)，在階段性的轉(zhuǎn)換的另一階段強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大內(nèi)需而是把整個(gè)中國發(fā)展的基點(diǎn)強(qiáng)調(diào)在發(fā)展民生問題上。這是帶有統(tǒng)領(lǐng)全局的方針了，擴(kuò)大內(nèi)需就要鼓勵(lì)和引導(dǎo)消費(fèi)，鼓勵(lì)和引導(dǎo)消費(fèi)是擴(kuò)大內(nèi)需的要領(lǐng)，同時(shí)要民眾得實(shí)惠，貢獻(xiàn)改革開放成果的要領(lǐng)。

再往下至少要提出五方面具體的政策要點(diǎn)：

第一，在社會保障體系方面要努力的更加健全，并且努力提升它的水平，這樣就是解除社會成員后顧之憂，可以有益于減少預(yù)防性儲蓄，這樣得到的收入大家可以以更大的比重敢于用于積極消費(fèi)，這樣是得實(shí)惠的第一個(gè)事情，這是安全網(wǎng)建設(shè)。

第二，怎么樣調(diào)整收入分配結(jié)構(gòu)，要做很多的工作。初次分配要做，再分配也要做。初次分配我感覺現(xiàn)在可操作的手段上大家注意到提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)已經(jīng)研究論證過，可做的空間其實(shí)并不大。最低工資標(biāo)準(zhǔn)定的很低不起作用，企業(yè)要用工自然就把工資提上去了，提的過高適得其反。所以合理的界限就是要琢磨的八九不離十。北京宣布提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)以后收益面是10萬人，北京現(xiàn)在勞動(dòng)人口至少幾百萬，也就是說這10萬就是整個(gè)勞動(dòng)人口的1%多一點(diǎn)兒，在這種情況下政府提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)擴(kuò)大覆蓋面就可能越過零界點(diǎn)，反而造成最需要得到就業(yè)機(jī)會，增加勞動(dòng)機(jī)會的低收入階層喪失了機(jī)會，所以經(jīng)濟(jì)方面的規(guī)律我們還要進(jìn)一步研究。

第三，組織工會和自發(fā)的集體談判。這個(gè)原則我也是同意的，我個(gè)人觀察在“十二五”操作空間可能相對有限，因?yàn)橹袊F(xiàn)在矛盾凸顯，很多關(guān)系繃的很緊，現(xiàn)在這么強(qiáng)調(diào)三農(nóng)，但是管理部門死守一個(gè)底線就是對成立農(nóng)會不松口，對城鎮(zhèn)企業(yè)這方面敢不敢放手讓工會發(fā)揮作用，這個(gè)政治敏感性也比較高。我個(gè)人感覺敏感度會上升到政治層面，在這方面“十二五”期望的操作空間可能是有限的。還有一件事可做，政府更多的容忍農(nóng)副產(chǎn)品價(jià)格上升，這樣中國人民中一半的人最多實(shí)惠，恰恰現(xiàn)在是物價(jià)高度敏感的問題，一系列的措施包括行政手段死壓的措施都出來了，這方面的空間也不大。初次分配沒有更多的做法，就要依靠再分配。就是依靠各種各樣的保障、救濟(jì)、福利。另外，就是要有調(diào)節(jié)手段，抽肥補(bǔ)瘦，現(xiàn)在直接稅一定要發(fā)揮更多的作用，直接稅已經(jīng)有框架就是所得稅，企業(yè)所得稅以后會往下調(diào)，就是個(gè)人所得稅。還有就是財(cái)產(chǎn)稅，最近的消息是說成都在試點(diǎn)，上還有可能跟進(jìn)，財(cái)產(chǎn)稅首先在房產(chǎn)稅方面先搭框架，這些只能是漸進(jìn)的往前推。在再分配和優(yōu)化方面還要貫徹中央的一個(gè)方針，就是創(chuàng)造條件，壯大中等收入階層，這里面又涉及到比較敏感的財(cái)產(chǎn)收入問題，中等收入階層除了靠勞動(dòng)，靠其他技能之外其實(shí)很多的實(shí)際支撐是靠財(cái)產(chǎn)收入，但是財(cái)產(chǎn)收入如果處理不好就出現(xiàn)房地產(chǎn)市場這樣嚴(yán)重的矛盾糾結(jié)，這些事情就不展開說了?？傮w來說，收入分配格局的調(diào)整是非常復(fù)雜的綜合性的問題，但是我們一定努力在“十二五”有所優(yōu)化和推進(jìn)。

第四，一定要強(qiáng)化深化改革，反過度壟斷是不可能繞過去的坎，現(xiàn)在看起來是難啃的硬骨頭。在行業(yè)看來說我不是壟斷，其實(shí)大家一直在強(qiáng)調(diào)推進(jìn)反過度壟斷的改革，但是很難推動(dòng)，即得利益的阻礙，這是很現(xiàn)實(shí)的問題，所以就要尋求切入點(diǎn)。提高財(cái)政的公共透明度，提高績效。比如說在公共預(yù)算之外，在08年確立了國有資本經(jīng)營預(yù)算，這幾年提高透明度，要求大型、特大型國有企業(yè)對國庫做出貢獻(xiàn)。還有其他更大復(fù)雜的配套改革問題，降低行政成本建立服務(wù)型政府等等方面，以及發(fā)展各種要素市場配合方面，應(yīng)該是一個(gè)良性互動(dòng)的。

第五，還應(yīng)該強(qiáng)調(diào)我們要把短期利益和中長期的轉(zhuǎn)軌，長期利益相結(jié)合。要把物質(zhì)文明、社會文明、生態(tài)分明相結(jié)合，追求民富。這里面強(qiáng)調(diào)一下，中國其實(shí)要借鑒拉美的陳彤教訓(xùn)，拉美進(jìn)入中等收入階層以后，曾經(jīng)有一段心氣很高，在上世紀(jì)60、70年代以后，這幾十年一蹶不振，是陷入民粹主義的福利趕超，民眾特別看中眼前實(shí)實(shí)在在的利益，誰都希望福利增加的越快越好，政治家仿效美國的選舉制度，千方百計(jì)回應(yīng)選民的要求，爭取自己能選上，盡量按照自己的承諾把福利提升起來，這兩邊的互動(dòng)超過了經(jīng)濟(jì)活力的支撐度，活力跟不上，福利趕超到一定階段，整個(gè)經(jīng)濟(jì)的活力沒有了，這個(gè)時(shí)候社會矛盾更加尖銳，就出現(xiàn)拉美很多國度里面軍人通過政變的方式一下子翻盤，這方面經(jīng)濟(jì)效果起到很多作用，但是很多社會矛盾又激化起來，這就帶來很多的負(fù)面效應(yīng)。

中國在這方面是不是也值得警惕這樣的教訓(xùn)？所以，一定要強(qiáng)調(diào)惠民生、追求民富應(yīng)該是理性的把短期利益和中長期的經(jīng)濟(jì)社會轉(zhuǎn)軌以及可持續(xù)發(fā)展的長遠(yuǎn)利益相結(jié)合的問題。調(diào)高胃口不可持續(xù)我們也會落入中國式的滯脹，一方面物價(jià)推的很高，另一方面經(jīng)濟(jì)活力沒有了。從物質(zhì)文明角度看，除了收入這些指標(biāo)外，還應(yīng)該有更綜合性的指標(biāo)，生活質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、政治文明推進(jìn)的指標(biāo)也應(yīng)該追求，我總感覺在中國走向現(xiàn)代化的過程中，惠民生需要和強(qiáng)民權(quán)相呼應(yīng)，但是必須理性的把握，不能走極端，要可控有序追求綜合的現(xiàn)代化。這樣一種綜合的里面也是矛盾重重，提高收入增加生活質(zhì)量怎么結(jié)合，這種物質(zhì)文明和政治文明怎么結(jié)合，這個(gè)結(jié)構(gòu)互動(dòng)的問題也是非常復(fù)雜的，我們有很多的挑戰(zhàn)，但是我們要應(yīng)對挑戰(zhàn)爭取把它處理好。

第六，還應(yīng)該特別強(qiáng)調(diào)鼓勵(lì)自下而上的創(chuàng)業(yè)，包括草根自救式的創(chuàng)業(yè)，中國現(xiàn)在收入差距很大，在城市區(qū)域我們可以看到很多像非洲的農(nóng)村區(qū)域流入城鎮(zhèn)的這些人，不斷地出現(xiàn)被城管驅(qū)趕，他們自命式的小攤小販都不能得到社會的寬容待遇，我們草根金融、創(chuàng)業(yè)金融是遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上社會需要的，實(shí)體經(jīng)濟(jì)層面往往關(guān)注不足，更多是金融方面看起來很有勢頭但是很容易泡沫化的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)層面的支撐性的，從草根開始的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新我覺得更多的需要給予關(guān)注，它也是直接關(guān)系到市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下怎么樣有效地上下互動(dòng)促進(jìn)民富。

這些事情可能概括的很不全面，但是我覺得直說我說的這五方面都應(yīng)該正面討論的問題，總體一條我認(rèn)同就是中央總結(jié)起來的加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變?yōu)橹骶€，一方面要調(diào)結(jié)構(gòu)節(jié)能降耗；另外一方面必須結(jié)合深化改革，破除過度壟斷，促進(jìn)政府轉(zhuǎn)型等等，這些才能夠?qū)崿F(xiàn)民富國強(qiáng)，而不是偏激的把民富和國強(qiáng)對立起來，在整個(gè)良性互動(dòng)中間保證短期利益和長期利益相結(jié)合的現(xiàn)代化趕超。

主持人：

剛才聽了幾位專家從不同的角度講了保障和改善民生的問題。我剛才介紹了，這都是國內(nèi)著名的專家，咱們也不用做過多的評價(jià)，今天這個(gè)時(shí)間很寶貴，時(shí)間很有限，咱們在座的各位嘉賓你們有什么問題借這個(gè)機(jī)會可以提一下。

我先提一個(gè)好奇的事兒，咱們賈所長和蔡所長都參加過中央集體學(xué)習(xí)的活動(dòng)，他們在集體學(xué)習(xí)的過程當(dāng)中，你們講完有沒有提問題的環(huán)節(jié)？

賈康：

有。

提問：

我想問一下賈所長，提高財(cái)產(chǎn)稅重慶和上海房產(chǎn)稅的事情，現(xiàn)在爭議也非常大，我不知道您對房產(chǎn)稅的試點(diǎn)還有推出的看法？

賈康：

我的基本態(tài)度我認(rèn)為這是我們不可回避的制度建設(shè)，這個(gè)制度建設(shè)的事情現(xiàn)在看來這么明顯的爭議，就要按照小平理論里面的一個(gè)亮點(diǎn)，淡化爭議而要在改革的方向上大膽的試，我認(rèn)為現(xiàn)在重慶、上海這樣的動(dòng)向是非常值得肯定的，是要通過有些地區(qū)的施甸縣建一個(gè)初步框架，然后讓全社會方方面面一起推動(dòng)對它的動(dòng)態(tài)優(yōu)化。不同意見的爭論實(shí)際上就是因?yàn)闋縿?dòng)利益、牽動(dòng)感情，網(wǎng)一說這個(gè)事兒就是開罵的態(tài)勢，我是不贊成。

今年是辛亥革命100周年，現(xiàn)在是什么概念？就是走向共和，共和是和民主有聯(lián)系有區(qū)別的概念，到了財(cái)產(chǎn)權(quán)、消費(fèi)者主權(quán)，并是少數(shù)服從多數(shù)的問題。假設(shè)說你要做一個(gè)全民公決，中國的個(gè)人所得稅何去何從？在現(xiàn)在的情況下公決的結(jié)果就是應(yīng)該取消，但是稍微有一些基本的制度安排知識，財(cái)稅知識和國家治理這方面考量的人，都得承認(rèn)不能按照少數(shù)服從多數(shù)去解決問題，更多的應(yīng)該用聽證會這種方式，讓各種利益集團(tuán)理性、嚴(yán)肅、透明的表達(dá)出來。上次調(diào)個(gè)人所得稅起征點(diǎn)就是電視直播的聽證會，這個(gè)形式很好，為什么在房產(chǎn)稅這方面大家都縮頭縮尾，任憑大家在網(wǎng)上罵，我覺得這種形式不好。這種制度長信我認(rèn)為無可回避，任志強(qiáng)先生有人跟他談的很好，但是稅上就談不通，他就認(rèn)為是稅就不是好東西，他馬上寫博客說重慶改革曇花一現(xiàn)，我說你說這個(gè)太絕對了，你要充分考慮對整個(gè)中國完成轉(zhuǎn)軌的制度建設(shè)意義。

提問：

從技術(shù)上現(xiàn)在征收房地產(chǎn)稅是不是成熟的？

賈康：

技術(shù)上現(xiàn)在我覺得官方應(yīng)該適當(dāng)透露一下，前面已經(jīng)有很多年在十個(gè)城市，東部、中部、西部都有，開始六個(gè)后來是十個(gè)，所謂的物業(yè)稅空轉(zhuǎn)的試點(diǎn)，要解決就是信息基礎(chǔ)的測算，模擬測算以后實(shí)施改革以后，怎么樣使改革和操作的技術(shù)性問題，我了解的情況是實(shí)際上技術(shù)上沒有硬障礙，在最低評估方面模擬的時(shí)候都是軟件化，干部的培訓(xùn)要趕緊做，絕對不是說這個(gè)多么復(fù)雜，中國人做不了，外國人才能做，這個(gè)理由是完全不成立的。

提問：

賈所長您好，改善民生的話，有一個(gè)方法是提高才商，我想問一下您對中小學(xué)生學(xué)習(xí)才商有什么看法？對我們研究這個(gè)課題和探索有什么好的建議呢？

賈康：

您說的才商是不是從智商、情商來發(fā)展，怎么讓我們的后一代如何知道理財(cái)？

提問：

是。

賈康：

從孩子的教育里面應(yīng)該引入理性的才商的信息，不要覺得金錢就是銅臭味，但是又不能讓他們是拜金主義，怎么把握好確實(shí)有很多東西要探索，需要大家共同努力。美國在前不久在一個(gè)社區(qū)集會上，有一個(gè)美國女孩子很小，賣礦泉水，有城管說你這個(gè)沒有衛(wèi)生許可不準(zhǔn)賣，后來這個(gè)女孩兒含著眼淚不賣了。最后美國公眾都指責(zé)城管，最后這個(gè)城管上門道歉，說我們壓制了這個(gè)孩子的創(chuàng)業(yè)沖動(dòng)，而這個(gè)沖動(dòng)對美國的孩子來講是最可貴的。而中國就是振振有辭，我就不讓你在這兒做。從另外一方面，孩子、成人、社會管理部門更應(yīng)該注意才商怎么掌握，這是官家的，因?yàn)楫吘购⒆拥目伤苄詮?qiáng)。你要給他跟寬容的引導(dǎo)，可能會影響他一生的健康成長。

提問：

各位專家、各位在座的朋友大家下午好！很高興認(rèn)識各位專家，想請教一下賈所長，剛才您談到重慶和上?，F(xiàn)在要實(shí)施房產(chǎn)稅，這個(gè)房產(chǎn)稅的實(shí)施現(xiàn)在是不是意味著今后解決貧富差距的一個(gè)政策？

賈康：

它會在這方面發(fā)揮正面效應(yīng)的作用，但是你不能全指望它，它的效應(yīng)在哪兒？社會上先富起來住好房子的人他們有承受能力，他們應(yīng)該給國庫多做一些貢獻(xiàn)，而國家增加這部分收入會去更好的改善低收入家庭的境遇，這是優(yōu)化再分配。

提問：

在上海、重慶試點(diǎn)成功以后什么時(shí)候在全國各地實(shí)施？

賈康：

如果試點(diǎn)成功后應(yīng)該很快的擴(kuò)大覆蓋面。

提問：

這是解決貧富差距的利好嗎？

賈康：

這是一部分，我們認(rèn)為在中國市場經(jīng)濟(jì)框架里面不能少這部分。

提問：

我前一段時(shí)間知道有這樣一個(gè)觀點(diǎn)，叫能玩兒虛的不要玩兒實(shí)，第二個(gè)是錢要玩兒得轉(zhuǎn)，不要埋頭干。過去有一段時(shí)間我們國家政策支持玩兒虛的東西，而剛才你一個(gè)觀點(diǎn)讓我感覺到很高興就是支持中小型實(shí)業(yè)創(chuàng)業(yè)者，我關(guān)心的是你參加中央的相關(guān)會議的時(shí)候有沒有成型的方案和建議？

蔡昉：

我們歸根到底是說，實(shí)體經(jīng)濟(jì)能夠獲得同等的競爭環(huán)境，就是說實(shí)際上我個(gè)人認(rèn)為制度設(shè)計(jì)本身已經(jīng)基本上具備了他所需要的要素，這是第一，它的進(jìn)入是自由的，我們沒有任何政策說小型的企業(yè)創(chuàng)業(yè)是不能夠進(jìn)入這些領(lǐng)域，當(dāng)然有一些關(guān)系國計(jì)民生也不是我們想要進(jìn)的。再一個(gè)，實(shí)際上稅收對創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)的相關(guān)的小企業(yè)的創(chuàng)建是有各方面的優(yōu)惠的，在金融危機(jī)時(shí)期我們出臺，隨后會大幅度的正?；?，還包括那些社會保障等等，它們本身也能夠得到一些特殊的優(yōu)惠。

除此之外，雖然我們看到了城管現(xiàn)象、警察現(xiàn)象會打擊小型的創(chuàng)業(yè)活動(dòng)，實(shí)際上在某種程度上中國的創(chuàng)業(yè)環(huán)境其實(shí)好于其他國家，城管跑到街上抓人，大家嚇的像小偷一樣跑掉了，在任何國家我都看到過，在歐洲、美國、紐約非常普遍，比如說中國的很多畫家跑到紐約街頭畫肖像，只要警察一露面，他馬上就拿起自己的花具什么都不管了就跑了，跟中國是一樣的。相比來說，實(shí)際上我們也知道很多場地或者說在一定程度上城(論壇 新聞)管的視而不見等等的現(xiàn)象，我們的環(huán)境還是比較好的。因?yàn)楸容^正式的企業(yè)的創(chuàng)建其實(shí)我們是同等待遇，現(xiàn)在把外國人的優(yōu)惠也取消了，從比較微小的創(chuàng)業(yè)活動(dòng)來說還有很多的優(yōu)惠待遇，包括小額信貸等等。那么，制度上其實(shí)沒有什么缺陷，但是制度的執(zhí)行中的確有缺陷，那么實(shí)際上這個(gè)是我們工作所要進(jìn)一步加強(qiáng)的部分。

主持人：

剛才工作人員提示我，因?yàn)樵蹅冞@個(gè)活動(dòng)完了之后下面還有活動(dòng)，所以咱們的時(shí)間就不好再演唱了。今天時(shí)間并不長，但是我覺得質(zhì)量還是比較高的，首先咱們幾位專家從不同的角度講保障和改善民生的問題，我覺得確實(shí)講的水平很高。其次，我們互動(dòng)的時(shí)間并不長，但是互動(dòng)的氣氛效果還是挺不錯(cuò)的。所以，大家對專家的講解表示感謝，對互動(dòng)的成功表示祝賀。

這次中央在指定“十二五”規(guī)劃的時(shí)候強(qiáng)調(diào)要更加注重保障和改善民生，我覺得這個(gè)說到了我們老百姓的心里，看了“十二五”規(guī)劃的建議，我過去沒看到過在指導(dǎo)思想里面加上這樣的話語，順應(yīng)各族人民過上更好生活新期待，在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的目標(biāo)里面明確提出要使城鄉(xiāng)居民的收入普遍較快增長。實(shí)事求是，看了這個(gè)東西心里頭高興，那么我最大的期盼就是希望寫在文件上的這些話到2015年年末的時(shí)候我們能夠看到一個(gè)很好的成果，這樣的話我覺得就需要把中央制定的這樣的目標(biāo)有好的辦法，解決好橋的問題、船的問題，確實(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，拜托我們這些高層的專家給中央多出好主意。剛才這位年輕的女士他們正在研究小孩子的才商，我也是第一次聽到，你這個(gè)工作很有創(chuàng)意，很有建設(shè)性，我希望你們這個(gè)課題能夠搞成功。

總之，我希望通過政府的努力、企業(yè)的努力、大家的努力、專家的努力，共同一起把中央制定的“十二五”這樣一個(gè)目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)，到“十二五”結(jié)束的時(shí)候我們確實(shí)真正的看到了城鄉(xiāng)居民收入普遍較快增長，我們的民生有了很大的改善，生活有了更大的保障，如果這樣燒高香，今天這個(gè)論壇到此結(jié)束。謝謝大家！