第一篇：中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)員工管理問題及對策[范文模版]

中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)員工管理問題及對策 中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)在面試過程中過于注重考察候選人的適應(yīng)能力、壓力管理能力及快速學(xué)習(xí)能力，而忽視了行業(yè)經(jīng)驗及專業(yè)知識的考核。大部分企業(yè)甚至認(rèn)為招聘沒有經(jīng)驗的員工會比有經(jīng)驗的更便于管理，減少薪資支出和跳槽的風(fēng)險。

隨著改革開放的逐漸深入，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了從無到有，從小到大，從贏弱到強勢的發(fā)展過程。從1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)綜合開發(fā)序幕的拉開，到如今中國房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占GDP的比重超過10%，房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率保持在2個百分點以上。我們不難看出，房地產(chǎn)企業(yè)正在我國的國民經(jīng)濟(jì)中扮演著不可或缺的角色。伴隨著行業(yè)的飛速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)人數(shù)也成倍增長：從1996年到2005年的十年間，中國房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人數(shù)增長了115％，從7萬人猛增至151萬人；在此十年間，個別區(qū)域如天津，江西，湖南，云南和西藏等地的從業(yè)人數(shù)更是猛增了260％-477％。

很顯然，飛速的行業(yè)增長帶來的是大量的從業(yè)人數(shù)的增長。尤其在過去的5年中，房地產(chǎn)行業(yè)的薪酬優(yōu)勢吸引著社會各界不同階層、不同年齡、不同學(xué)歷背景人才的涌入，而在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)中這種現(xiàn)象更為突出。在龐大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人隊伍中，我們可以看到中專生、?？粕?、本科生、研究生、海歸派，有時甚至是已過不惑之年的長者。而伴隨從業(yè)人數(shù)的增長，從業(yè)人員的管理問題也逐漸凸顯，很多企業(yè)都受困于如何組建、培育、管理如此龐大的人員隊伍。

目前中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的員工管理主要存在如下問題：

1.招聘門檻低，直接導(dǎo)致從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊。

首先，學(xué)歷要求不高。這里我們做一個很簡單的試驗：打開百度或Google輸入“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)學(xué)歷”關(guān)鍵字，我們不難發(fā)現(xiàn)在所有搜索結(jié)果中內(nèi)容為招聘廣告的，其中90％以上均可以找到“學(xué)歷不限”的字眼?？梢娔壳按蠖鄶?shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)在招聘過程中并沒有設(shè)定明確的學(xué)歷要求，對員工的知識水平及專業(yè)能力把關(guān)不嚴(yán)。而這會直接導(dǎo)致員工素質(zhì)不一，學(xué)歷狀況好的員工不易保留的問題。其次，面試中并不注重行業(yè)經(jīng)驗及專業(yè)知識。很多中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)在面試過程中過于注重考察候選人的適應(yīng)能力、壓力管理能力及快速學(xué)習(xí)能力，而忽視了行業(yè)經(jīng)驗及專業(yè)知識的考核。大部分企業(yè)甚至認(rèn)為招聘沒有經(jīng)驗的員工會比有經(jīng)驗的更便于管理，減少薪資支出和跳槽的風(fēng)險。而這種短視的做法既在短期內(nèi)增加了企業(yè)的培訓(xùn)成本，從長遠(yuǎn)來講又不利于吸收有著不同理念的行業(yè)優(yōu)秀人才，給企業(yè)朝多元化發(fā)展帶來障礙。

2.培訓(xùn)機(jī)制問題多多。

很多企業(yè)并沒有開發(fā)設(shè)計完善的新員工入職培訓(xùn)計劃

取而代之的是有著1-2年從業(yè)經(jīng)驗的“老員工”言傳身教，以自己的經(jīng)驗給新員工做“榜樣”，好一些的企業(yè)會用1周左右的時間傳授一些簡單的行業(yè)形勢和銷售技巧。加之前述招聘門檻低，更加重了員工素質(zhì)不一的問題。而正規(guī)的新員工培訓(xùn)計劃至少應(yīng)該包含企業(yè)文化培訓(xùn)、技術(shù)類培訓(xùn)、行業(yè)培訓(xùn)、職業(yè)道德培訓(xùn)及各種管理技巧培訓(xùn)。有了這些系統(tǒng)化的培訓(xùn)

機(jī)制，才能更大限度地降低招聘門檻低帶來的問題。

幾乎沒有企業(yè)為員工打造個人職業(yè)生涯發(fā)展計劃（IDP）。

也就是說，培訓(xùn)對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)來講基本上是一次性的，在員工入職后培訓(xùn)根本就和他們無關(guān)了。這樣導(dǎo)致很多從業(yè)人員（尤其是優(yōu)秀從業(yè)者）單純靠自己的打拼和努力，在無數(shù)次失敗和挫折中總結(jié)出自己認(rèn)為可以通向成功的經(jīng)驗，并一直沿用下去，更可能傳授給他將要培訓(xùn)的新員工。而不成功的從業(yè)人員還會繼續(xù)沿用并傳授他們認(rèn)為正確的方法，從而形成了一個惡性循環(huán)，不利于行業(yè)整體的發(fā)展。

由于企業(yè)不愿為員工在從業(yè)資格上投入培訓(xùn)資金，導(dǎo)致具有執(zhí)業(yè)資格的從業(yè)人員少。

到年底為止，通過全部中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試的人數(shù)共有27，305人，注冊從業(yè)的只有16，466人。但根據(jù)10月31日召開的全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)峰會公布的數(shù)字，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員超過百萬。也就是說，目前的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊從業(yè)人員占全部從業(yè)人員的比例還不到2%，這其中的主要原因就在于全國的注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人數(shù)量實在太少。而國家規(guī)定經(jīng)紀(jì)企業(yè)的從業(yè)人員應(yīng)有一定比例的人員取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員證書，部分省市還規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)應(yīng)有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師專業(yè)人員一至二名。第四，沒有職業(yè)道德培訓(xùn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的不規(guī)范性使得目前國內(nèi)沒有企業(yè)為員工進(jìn)行職業(yè)道德的培訓(xùn)，這直接導(dǎo)致從業(yè)人員頻頻出現(xiàn)誠信和違法問題。誠信問題主要表現(xiàn)為吃差價、私單、跑單等現(xiàn)象；而違法問題更為復(fù)雜，主要有向客戶提供虛假或不實介紹以期達(dá)成交易、越權(quán)簽訂合同、收取超過國家標(biāo)準(zhǔn)的傭金、泄露客戶隱私或公司機(jī)密、超范圍經(jīng)營吞吐業(yè)務(wù)、收受賄賂等等。

3.在對待員工和使用員工問題上過于急功近利。

在這里，我們可以先從中美兩國的經(jīng)紀(jì)人與經(jīng)紀(jì)企業(yè)間的關(guān)系作對比而入手分析。美國的經(jīng)紀(jì)企業(yè)是為經(jīng)紀(jì)人服務(wù)的，經(jīng)紀(jì)企業(yè)的利潤率低，而經(jīng)紀(jì)人的利潤率較高；中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與經(jīng)紀(jì)企業(yè)的關(guān)系式獨立合同制關(guān)系，經(jīng)紀(jì)人不是公司的雇員，而是掌握房源信息的獨立主體，經(jīng)紀(jì)企業(yè)對信息資源無法有效控制。這促使經(jīng)紀(jì)企業(yè)必須用最優(yōu)惠的待遇和最貼心的員工服務(wù)方設(shè)法方法來留住經(jīng)紀(jì)人。而這在中國恰恰相反，在工作時間上，國內(nèi)企業(yè)幾乎100％超出了國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)工時，節(jié)假日無補償加班更是家常便飯，這無形中削減了經(jīng)紀(jì)人的人均單位產(chǎn)能，而卻并不會過多增加經(jīng)紀(jì)企業(yè)的經(jīng)營成本，最終損害的還是經(jīng)紀(jì)人的利益。另外，很多企業(yè)也不與經(jīng)紀(jì)人簽署勞動合同，對于員工的勞動利益沒有保障。

4.企業(yè)文化缺失。

出于前述功利目的，國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)并不注重發(fā)展企業(yè)文化，而更多地將注意力集中在如何獲取更多客戶及如何拓展更多潛在市場進(jìn)而獲得更大利潤上。但企業(yè)文化的缺失就好像釜底抽薪，當(dāng)企業(yè)經(jīng)歷過最初的資本積累準(zhǔn)備進(jìn)入到平穩(wěn)發(fā)展期時，沒有企業(yè)文化的保障就往往會使企業(yè)陷入進(jìn)退兩難的困境。而對于員工而言沒有企業(yè)文化就很少有歸屬感，自然成就感也會很低，很多人只是把中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這一職業(yè)作為職業(yè)生涯的一種過渡和經(jīng)驗積累，很少有人將其視作終身職業(yè)。

由此可見，中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)在這個特殊的發(fā)展時期還是有著很明顯的特征的，而人員管理問題的凸顯也是這一特殊時期的必然。事實上，如果行業(yè)內(nèi)企業(yè)在經(jīng)歷了瘋狂擴(kuò)張之

后能真正冷靜思考企業(yè)的用人問題，把企業(yè)的人員管理真正上升到人力資源管理的高度，將會使整個行業(yè)爆發(fā)出更大的內(nèi)驅(qū)力。因此國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)可在選、育、用、留、裁——企業(yè)人力資源管理實踐五要素方面嘗試改進(jìn)：

優(yōu)選。根據(jù)企業(yè)自身需求，詳盡分析每個崗位職責(zé)內(nèi)容和相應(yīng)知識技能及經(jīng)驗要求，制定出適合本企業(yè)本崗位的職位描述，以此為招聘依據(jù)展開招聘。避免門檻過低導(dǎo)致的人員綜合素質(zhì)差，及新員工從業(yè)經(jīng)驗少等問題。

廣育。即投入充足的資金下大力度廣泛開展企業(yè)內(nèi)訓(xùn)。將新員工入職培訓(xùn)作為一個持久的（通常為2－3年），層層遞進(jìn)的項目展開，為新員工在入司的前2年內(nèi)提供多種多樣的培訓(xùn)機(jī)會，搭好成長的平臺；同時針對每個員工的自身特點為其設(shè)計個人職業(yè)生涯發(fā)展計劃，并逐步跟蹤實施；推行持證上崗制，鼓勵員工在獲得從事中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)許可證的前提下盡可能多的學(xué)習(xí)和獲得各類資格認(rèn)證，豐富其知識面；加強職業(yè)道德培訓(xùn)，使每個員工明確職業(yè)操守，恪守行業(yè)規(guī)范。

善用。妥善處理員工與企業(yè)之間的關(guān)系，給員工更多關(guān)心，增強其歸屬感；保證勞動合同的簽署；實施彈性工作制，減少加班給員工帶來的損失；設(shè)計合理薪酬及獎勵機(jī)制，提高人員穩(wěn)定性。

自留。即通過制定、完善、發(fā)展自身特有企業(yè)文化，并使之根植于每位員工的心，從而實現(xiàn)員工自我管理，自我激勵，最終能在眾多外部機(jī)遇誘惑下自己主動留在公司發(fā)展，希望和公司共同成長。

慎裁。一旦出現(xiàn)因為員工個人原因或其他因素而必須與員工終止勞動關(guān)系，中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)應(yīng)本著慎裁的思路，在國家法律范疇內(nèi)尋求更合理的，更能保護(hù)員工和企業(yè)利益的解決辦法。

第二篇：中國IT企業(yè)員工薪酬管理完善對策

關(guān)鍵詞： MBA碩士論文開題報告 中國IT企業(yè) 員工薪酬管理 完善對策 中國論文開題報告

目錄

引言 2

一、本文寫作背景 3

二、本文研究的目的 4

三、本文文獻(xiàn)綜述 5

四、本文研究思路與方法 10

五、本文寫作提綱 12

六、本文研究進(jìn)展 1

4引言

作為高科技企業(yè)的代表，IT企業(yè)從成立初始就展現(xiàn)了其強大的發(fā)展?jié)摿?企業(yè)產(chǎn)品含金量高、雇員素質(zhì)高、企業(yè)更新快、收益高，這也使得IT企業(yè)一開始即成為中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的助燃劑和強大推動力，由于工T行業(yè)員工整體薪水較高，IT職業(yè)也成為當(dāng)今社會高薪職業(yè)的代名詞，但同時，伴隨著IT企業(yè)的快速發(fā)展，從手工作坊和家族式企業(yè)發(fā)展起來的IT企業(yè)己明顯感覺到人力資源管理的壓力，特別是IT業(yè)員工薪酬管理問題已成為目前眾多IT企業(yè)發(fā)展的“瓶頸”。

對快速發(fā)展的中國IT企業(yè)來說，使用現(xiàn)代薪酬管理的理念、方法和手段來管理公司己經(jīng)迫在眉睫，國內(nèi)外眾多IT企業(yè)薪酬管理的成功經(jīng)驗表明，好的薪酬管理的使用對推動我國IT企業(yè)繼續(xù)高速發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。

但是，中國很多IT企業(yè)員工的薪酬管理還存在不少問題，這也導(dǎo)致一些IT企業(yè)的員工對薪酬管理不滿意，而導(dǎo)致IT企業(yè)人才流失現(xiàn)象，這說明加強中國IT企業(yè)員工薪酬管理具有重要意義。為此，本文就中國IT企業(yè)員工薪酬管理存在的問題及其完善做出探討。

一、本文寫作背景

（一）IT企業(yè)人才競爭激勵

21世紀(jì)是一個充滿機(jī)遇與挑戰(zhàn)的時代，是一個優(yōu)勝劣汰、適者生存的時代，是一個人力資源激烈競爭的時代。就IT企業(yè)來說，個個IT企業(yè)對人力資源加以高度的重視，注意到人是保持IT企業(yè)競爭優(yōu)勢的最大的和最關(guān)鍵的資源。而如何獲得IT企業(yè)人才、留住人才、用好人才，是IT企業(yè)公認(rèn)的難題，其中最為復(fù)雜和困難的就是怎樣做好人的激勵，怎樣用好薪酬這把雙刃劍。在傳統(tǒng)的觀念看來，薪酬是一種人力成本的支出，但在今天，薪酬已成為企業(yè)的人力資本投資。對員工而言，通過工作獲得薪酬就是其獲得相對滿足的過程，他們渴望得到的不僅僅是一種數(shù)量、質(zhì)量和結(jié)構(gòu)的薪酬，而且是一種包括物質(zhì)利益的滿足、人格尊嚴(yán)的滿足、自我價值的滿足和人的情感的滿足等全面需要，而這些往往受到來自企業(yè)外部環(huán)境、內(nèi)部條件以及員工個人具體情況等多方面因素的制約。

（二）相當(dāng)多的IT薪酬管理存在問題

目前中國IT企業(yè)的薪酬管理還存在很多問題。

主要是：很多IT企業(yè)員工認(rèn)為在本企業(yè)內(nèi)只是“混口飯吃”，并不為企業(yè)的發(fā)展榮譽而感到自豪，對企業(yè)感到“毫無歸宿感”；目前眾多IT企業(yè)的薪酬政策的制定缺乏長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光，企業(yè)制定的薪酬政策從來沒有考慮企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的需要，缺少短期和長期相結(jié)合的激勵機(jī)制，只是從眼前利益出發(fā)，致使許多戰(zhàn)略員工不得不辭職而去；目前的IT企業(yè)許多只是關(guān)注員工貨幣薪酬的發(fā)放，而忽視了非貨幣薪酬和內(nèi)在薪酬的管理，對員工的情感生活關(guān)心不夠致使很多員工對工作感到枯燥、覺得沒有興趣，工作中沒有成就感，對未來感到渺茫；作為對

人力資源依賴最大的1T企業(yè)并沒有真正的認(rèn)識到人力資源中最重要的部分一一人才資本對企業(yè)的重要性。

問題的存在，說明研究的重要性，為此，進(jìn)行中國IT企業(yè)員工薪酬管理存在的問題及其完善具有重要的現(xiàn)實意義。

二、本文研究的目的本文研究主要是基于兩個目的：

（一）論文試圖在調(diào)查研究中國IT企業(yè)員工薪酬管理存在問題的基礎(chǔ)上，借鑒國內(nèi)外薪酬管理成功經(jīng)驗，提出完善中國IT企業(yè)員工薪酬管理措施，以期能為中國IT企業(yè)制定科學(xué)的員工薪酬管理制度提供決策依據(jù)。

（二）通過分析中國IT企業(yè)員工薪酬管理存在問題、提出完善措施，以期使中國IT企業(yè)員工的思想觀念更進(jìn)一步解放，對中國IT企業(yè)發(fā)展機(jī)制及創(chuàng)新有所啟發(fā)。

三、本文文獻(xiàn)綜述

（一）本文主要涉及的理論

本文主要涉及的理論有：

1、需求層次理論

美國心理學(xué)家亞伯拉罕·馬斯洛將人類的需求從下到上分為生理需要、安全需要、社會需要、尊重需要和自我實現(xiàn)需要五個層次。馬斯洛認(rèn)為人們的需求是多樣的和逐層上升的，而且需求的結(jié)構(gòu)很復(fù)雜，多種需要會同時影響行為，但是在某個時段，總有一種需求占主導(dǎo)地位，而人的行為是由其當(dāng)時的主導(dǎo)需要決定的。當(dāng)較低層次的主導(dǎo)需要得到滿足后，高層次的需要才會有足夠的活力驅(qū)動行為，人的需求才會向更高層次發(fā)展。人的需求一旦被滿足，就不再是激勵因素，曾經(jīng)為滿足這些需求所提出的措施，就不再具有激勵作用。人們未滿足的主導(dǎo)需要的滿足程度，將決定人們的動機(jī)、行為和情緒。馬斯洛需求層次理論揭示了人們需要的多樣性和層次性。

2、激勵理論

對激勵問題研究較為深入的要屬管理學(xué)激勵理論，它是在經(jīng)驗總結(jié)和科學(xué)歸納的基礎(chǔ)上形成的。另外，經(jīng)濟(jì)學(xué)激勵理論是在人的理性假設(shè)基礎(chǔ)上，通過嚴(yán)密的邏輯推理和數(shù)學(xué)模型獲得的，它主要是從委托代理、產(chǎn)權(quán)、交易費用等角度出發(fā)，研究對高管人員實施的激勵措施。激勵過程包含三個基本方面:人類行為的動力是什么;行為是如何被導(dǎo)向目標(biāo)的;怎樣維持行為。激勵理論認(rèn)為，員工的績效水平與激勵相關(guān)聯(lián)，具體表現(xiàn)在:員工績效= 員工能力 X 激勵程度。這一公式指出:在員工能力一定的情況下，所受到的激勵水平越高，其績效表現(xiàn)水平也越高?？偟膩碚f，管理學(xué)激勵理論認(rèn)為，企業(yè)薪酬管理的關(guān)鍵，是努力發(fā)揮其激勵的功能。激勵與人的需求相關(guān)，并在激勵過程中注意引導(dǎo)員工的行為，提高激勵的效果。

（3）薪酬功能理論

關(guān)于薪酬功能理論，主要認(rèn)為薪酬具有以下功能：（1）補償功能。員工在工作中付出的體力與腦力勞動必須得到補償才能保證再生產(chǎn)的進(jìn)行，同時員工個人為提高勞動力素質(zhì)進(jìn)行的教育投資也需要得到補償，這樣企業(yè)才能不斷發(fā)展。（2）激勵功能。薪酬作為企業(yè)人力資源管理的重要工具，合理的運用可以用來評價員工的工作績效，激發(fā)員工的工作熱情，促進(jìn)員工工作數(shù)量和質(zhì)量的提高；（3）協(xié)調(diào)和配置功能。薪酬的協(xié)調(diào)和配置作用表現(xiàn)在通過薪酬的合理使用體現(xiàn)管理導(dǎo)向，可以有效促進(jìn)員工在企業(yè)內(nèi)部不同崗位間的合理流動，從而可以進(jìn)一步優(yōu)化人力資源管理結(jié)構(gòu)；（4）增值功能。這種作用一方面體現(xiàn)在企業(yè)通過有效的薪酬管理將薪酬交換員工勞動，而員工的勞動一旦物化為企業(yè)產(chǎn)品或者表現(xiàn)為企業(yè)產(chǎn)品，就會創(chuàng)造企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，實現(xiàn)企業(yè)的增值。

（4）期望理論

由美國心理學(xué)家弗隆姆率先提出的期望理論比較全面地解釋了激勵的作用過程。該理論充分

研究了激勵過程中的各種變量因素，并具體分析了激勵力量大小與各種變量因素之間的函數(shù)關(guān)系。期望理論認(rèn)為，一個人從事某項活動所愿意付出的努力程度，主要取決于這種導(dǎo)致結(jié)果的可能性大小和結(jié)果對行為者的吸引力大小，前者稱為“期望值”，后者稱為“效價”。用公式表示為:激勵強度=期望值*效價。具體來說，如果員工認(rèn)為努力會帶來良好的績效評價，他就會受到激勵進(jìn)而付出更大的努力。期望理論包括了3種關(guān)系:A.努力與績效的關(guān)系；B.績效與獎勵的關(guān)系；C.獎勵與個人.（二）國內(nèi)外薪酬理論研究概述

一個多世紀(jì)以來，企業(yè)的薪酬問題一直受到經(jīng)濟(jì)學(xué)界和管理學(xué)界的關(guān)注?；诠芾韺崉?wù)的要求，企業(yè)薪酬理論也隨著管理實踐的發(fā)展而不斷豐富。這些理論雖然散見于各種管理學(xué)理論之中，但卻影響著企業(yè)薪酬管理基本理念和基本風(fēng)格的變遷。國外薪酬歷歷的形成又一個長期漸進(jìn)的過程，而且也是一個動態(tài)發(fā)展過程。

薪酬理論的早期發(fā)展，則與經(jīng)濟(jì)理論有著更緊密的聯(lián)系。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度探討薪酬問題的著作，一般稱之為工資理論，在早期經(jīng)濟(jì)學(xué)家的著作中，都或多或少地談到有關(guān)薪酬的一些問題，例如薪酬的概念、薪酬增長的決定因素和造成薪酬差別的原因等等。他們的論述雖未形成一個完整的理論體系，但是卻為以后的研究奠定了基礎(chǔ)。

薪酬理論最重要的先驅(qū)當(dāng)屬經(jīng)濟(jì)學(xué)家亞當(dāng)·斯密。他認(rèn)為，薪酬是在財產(chǎn)所有者與勞動相分離的情況下，作為非財產(chǎn)所有者的勞動者的報酬而出現(xiàn)的。因此，薪酬水平的高低取決于財產(chǎn)所有者即雇主與勞動者的力量對比。

對于影響薪酬增長的因素，斯密認(rèn)為主要由于每年提供的就業(yè)機(jī)會都比前一年多，勞動者不夠，從而導(dǎo)致雇主們競相出高價雇用勞動者。斯密進(jìn)一步分析了決定勞動需求的因素。他認(rèn)為勞動力需求決定于一國的剩余資財或國民財富。國民財富增加是決定薪酬水平的最重要的因素。

隨著人們對企業(yè)管理的注重和深入研究，人們發(fā)現(xiàn)薪酬具有重要的激勵功能，能夠調(diào)動勞動者的工作積極性，提高工作效率和工作質(zhì)量，滿足人們對生存、安全、尊重和自我發(fā)展等方面的要求。這一時期的薪酬研究大多從企業(yè)員工的需要和狀況出發(fā)，而且和企業(yè)的管理的關(guān)系十分緊密。為此提出了很多新的薪酬理論，主要由：（1）人力資本理論。人力資本理論是對工資差別內(nèi)在原因的一種經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋，其代表人物是諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者舒爾茨。舒爾茨認(rèn)為，人力資本是由人力投資形成的，是存在于人體中的知識和技能等價值的總和。一個人的人力資本含量越高，其勞動生產(chǎn)率也越高，在勞動力市場中可以得到越高的薪酬。（2）利潤分享理論利潤分享理論是馬丁·魏茨曼在1984年提出的，對西方國家失業(yè)現(xiàn)象的一種理論解釋。魏茨曼把雇員的報酬制度分為傳統(tǒng)薪酬制和分享利潤制。分享利潤制是把工人的薪酬與某種能夠恰當(dāng)反映廠商經(jīng)營的指數(shù)相聯(lián)系，這樣，工人與廠商在勞動市場上達(dá)成的不再是具體規(guī)定每一工作小時的固定薪酬合同，而是確定工人與資本家在廠商收入中各占多少分享率的協(xié)議。（3）代理理論認(rèn)為。該理論認(rèn)為，企業(yè)經(jīng)理人員是企業(yè)股東的代理人和受托者，受委托者(企業(yè)股東)的委托來經(jīng)營管理企業(yè)，委托者與受托者之間存在給定契約不完備、信息不對稱等問題。為了企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展和維護(hù)股東的利益，企業(yè)必須調(diào)整激勵制度的安排。委托者和受托者之間經(jīng)過多次博弈，最終趨于簽訂一種激勵性契約，使經(jīng)理的目標(biāo)函數(shù)與股東的目標(biāo)函數(shù)盡可能地達(dá)到內(nèi)在的一致，減輕經(jīng)理的機(jī)會主義行為和所有者對其進(jìn)行監(jiān)督的負(fù)擔(dān)，以保護(hù)委托者的利益。

薪酬理論對我國來說是一個舶來品，我國對該理論也又一個引進(jìn)和吸收過程。近些年，我國隨著對該理論的引進(jìn)和吸收，已經(jīng)取得了一定的成果。主要表現(xiàn)是：提出非物質(zhì)薪酬。朱克江教授在《經(jīng)營者薪酬激勵制度研究》一書認(rèn)為，傳統(tǒng)企業(yè)人力資源管理將薪酬僅僅理解為物質(zhì)報酬，或者以物質(zhì)報酬為主，精神激勵居于次要地位，而隨著薪酬管理體系的發(fā)展，薪酬的范圍得以逐步拓展。薪酬既不是單一的工資，也不是純粹的貨幣形式的報酬，它還包

括精神方面的激勵，比如優(yōu)越的工作條件、良好的工作氛圍、培訓(xùn)機(jī)會、晉升機(jī)會、表彰、嘉獎等。這些方面也應(yīng)該很好的融入到人力資源管理薪酬體系中去。為此，在人力資源管理上，要引入“全面薪酬”的理念，把物質(zhì)報酬概念擴(kuò)展到物質(zhì)報酬和精神報酬兩個方面。（2）提出薪酬要注意薪酬與績效掛鉤。王清在《薪酬方案設(shè)計與操作》認(rèn)為，在薪酬上搞“平均主義”導(dǎo)致員工干好干壞一個樣，其對企業(yè)管理所造成的危害有目共睹。因此，要將薪酬與績效緊密結(jié)合，唯有如此，才能夠充分調(diào)動員工的積極性。過去的那種單一的僵死的薪酬制度已經(jīng)越來越少，取而代之應(yīng)當(dāng)是與個人績效和團(tuán)隊績效緊密掛鉤的靈活的薪酬體系。（3）重視薪酬的“長期激勵”效應(yīng)。奚玉琴在《企業(yè)薪酬與績效管理體系設(shè)計》認(rèn)為，在企業(yè)人力資源管理中，短期性質(zhì)的報酬容易導(dǎo)致員工工作行為的短期化，而員工尤其是高層管理人員和骨干員工工作行為的短期化必然導(dǎo)致企業(yè)目標(biāo)的短期化從而無法有效保證企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略和遠(yuǎn)景目標(biāo)的實現(xiàn)。為留住關(guān)鍵的人才和技術(shù)、穩(wěn)定員工隊伍，人力資源管理要注意引導(dǎo)員工將關(guān)注重點放在企業(yè)發(fā)展的長遠(yuǎn)目標(biāo)上面，要重視長期激勵效應(yīng)。長期激勵方式主要包括業(yè)績獎金延期支付計劃、業(yè)績股票、員工持股計劃、股票增值權(quán)、虛擬股票計劃、股票期權(quán)等。

四、本文研究思路與方法

（一）本文研究思路

論文的第一章從薪酬管理基本理論的入手，對薪酬概念及有關(guān)理論進(jìn)行了認(rèn)識，并探討了薪酬對于現(xiàn)代企業(yè)（包括IT企業(yè)）的重要作用；第二章對IT企業(yè)員工薪酬管理進(jìn)行了分析，分析了IT企業(yè)員工特點及薪酬特點，并提出對員工薪酬管理的要求；第三章分析了中國IT企業(yè)員工薪酬存在的問題，認(rèn)為這些問題主要有：薪酬僅局限于經(jīng)濟(jì)的方面、以重金挽留員工、高工資是最佳的激勵、薪酬戰(zhàn)略與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略不匹配、企業(yè)薪酬發(fā)展通道單

一、只注重結(jié)果公平而忽視程序公平等等，在此基礎(chǔ)上，分析了中國IT企業(yè)員工薪酬管理存在問題的原因。在本文的最后一章，作者根據(jù)薪酬管理理論，結(jié)合中國IT企業(yè)員工薪酬管理存在的問題，提出了完善中國IT企業(yè)員工薪酬管理措施。為此，文章首先提出完善中國IT企業(yè)員工薪酬管理指導(dǎo)原則，這些原則有公平性原則、激勵性原則、戰(zhàn)略性原則、合法性原則等，然后提出了完善中國IT企業(yè)員工薪酬管理的具體措施，這些措施有：合理考慮企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、轉(zhuǎn)變薪酬管理觀念、注意薪酬與績效掛鉤、重視薪酬的“長期激勵”效應(yīng)等。

（二）文章研究方法

文中主要運用了以下幾種方法:

（1）規(guī)范性理論分析方法

文中首先對薪酬相關(guān)理論規(guī)范的論述，如工資理論，激勵理論，強化理論等。在對其詳細(xì)論述的基礎(chǔ)上對其在實踐中的應(yīng)用進(jìn)行討論。

（2）實證調(diào)查與分析方法

通過對中國一些具體的IT企業(yè)進(jìn)行的調(diào)查了解，找出了中國IT企業(yè)薪酬方面存在的問題，從而使后面的完善薪酬管理措施有了堅實的現(xiàn)實基礎(chǔ)。

（3）經(jīng)濟(jì)理論的邊際分析法

在對薪酬部分內(nèi)容進(jìn)行量化分析時，通過邊際分析和邊際替代使本來無法計量的部分轉(zhuǎn)化為方便計量的貨幣形式。

（4）定量分析與定性分析相結(jié)合的方法

本文并不局限于對薪酬作定性的分析，通過大量采用公式、圖表和模型，使分析更為透徹、更易于理解。

五、本文寫作提綱

本文寫作提綱是：

題目：試論中國IT企業(yè)員工薪酬管理存在的問題及其完善對策

前言

第一章 現(xiàn)代企業(yè)薪酬管理理論概述

一、薪酬概念及其組成二、薪酬的功能分析

（一）維持功能

（二）激勵功能

（三）調(diào)節(jié)功能

（四）增值功能

三、薪酬設(shè)計理論

（一）需求層次理論

（二）激勵理論

三、薪酬管理理論的發(fā)展

第二章 IT企業(yè)員工薪酬管理特點分析

一、IT企業(yè)員工特點分析

二、IT企業(yè)員工薪酬特點

（一）IT企業(yè)員工薪酬一般特點分析

（二）IT企業(yè)員工薪酬發(fā)展趨勢

三、IT企業(yè)員工薪酬特點對員工管理的客觀要求

第三章 中國IT企業(yè)員工薪酬管理存在的問題及其原因分析

一、中國IT企業(yè)員工薪酬管理存在的問題

（一）薪酬僅局限于經(jīng)濟(jì)的方面

（二）以重金挽留員工

（三）高工資是最佳的激勵

（四）薪酬戰(zhàn)略與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略不匹配

（五）企業(yè)薪酬發(fā)展通道單一

（六）只注重結(jié)果公平而忽視程序公平

二、中國IT企業(yè)員工薪酬管理存在的問題原因分析

第四章 完善中國IT企業(yè)員工薪酬管理存在措施

一、完善中國IT企業(yè)員工薪酬管理指導(dǎo)原則

（一）公平性原則

（二）激勵性原則

（三）戰(zhàn)略性原則

（四）合法性原則

二、完善中國IT企業(yè)員工薪酬管理的具體措施

（一）合理考慮企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

（二）轉(zhuǎn)變薪酬管理觀念

（三）注意薪酬與績效掛鉤

（四）重視薪酬的“長期激勵”效應(yīng)

（六）規(guī)范薪酬管理程序

（七）加強溝通和宣傳

結(jié)束語

參考文獻(xiàn)

六、本文研究進(jìn)展

本文研究的實施過程及進(jìn)程表如下:

2005年11月——2006年4月，閱讀中國I薪酬管理有關(guān)教程，重點閱讀有關(guān)IT企業(yè)薪酬的文章及書籍，找出具有研究意義的內(nèi)容，經(jīng)過篩選，確定研究方向，與導(dǎo)師商議，擬定論文題目，并開始針對所研究的問題搜集資料。

2006年4月——2006年7月，繼續(xù)資料的搜集工作，同時認(rèn)真研讀有關(guān)資料，并到有關(guān)企業(yè)進(jìn)行調(diào)查，獲取第一手資料。開始開題報告的寫作，列出論文寫作大綱，并在此基礎(chǔ)上完成論文初稿。

2006年7月——2006年8月，完成開題報告，在導(dǎo)師的指導(dǎo)下，修改論文初稿，并最終定稿，完成論文。

2005年9月——，最終定稿，校正論文格式，完成論文，裝訂，提交并準(zhǔn)備論文答辯。

第三篇：美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理經(jīng)驗總結(jié)

美國：

經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理主體：

1、政府管理機(jī)構(gòu)

州政府房地產(chǎn)局或房地產(chǎn)委員會。

州房地產(chǎn)委員會是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)經(jīng)紀(jì)人與銷售員的執(zhí)照頒發(fā)與管理，房地產(chǎn)交易客戶的投訴，以及對執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及房地產(chǎn)銷售員有關(guān)經(jīng)紀(jì)活動的行政管理等等。在經(jīng)紀(jì)人和銷售員執(zhí)業(yè)資格考試中，它負(fù)責(zé)審批培訓(xùn)的學(xué)校和相關(guān)的課程，并審查執(zhí)業(yè)資格考試的內(nèi)容等等。

美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會都是以私人發(fā)起的獨立機(jī)構(gòu)組織，可分為三級協(xié)會，既有全國性組織，又有地區(qū)性組織，即全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會、州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會和市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會。三級協(xié)會之間是貫通上下的網(wǎng)絡(luò)性關(guān)系，不是領(lǐng)導(dǎo)和被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系。三級協(xié)會之間因各自發(fā)揮的作用不同，而相互關(guān)聯(lián)、相互依存。協(xié)會內(nèi)實行董事制，董事分兩種，一種是出資人董事，一種會員董事。一般來講，出資人董事在董事會中占的比重不高，會員董事所占的數(shù)量較多。不論是全國性協(xié)會還是州市協(xié)會，會員董事的人數(shù)都是根據(jù)地方會員所占的數(shù)量多少來確定的。

美國有兩個著名的全國性行業(yè)組織，一個是全國房地產(chǎn)師協(xié)會(National Association of Realtors，NAR)，成立于1908年，其會員為有執(zhí)照的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人—房地產(chǎn)師。只有會員才能用“房地產(chǎn)師”的頭銜作為從業(yè)的“注冊商標(biāo)”。同時房地產(chǎn)師也必須遵守協(xié)會的守則，參加該會的附屬機(jī)構(gòu)舉辦的各種學(xué)習(xí)培訓(xùn);另一個協(xié)會是全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(Nationa lAssociation of Real Estate Brokers，NAREB)，成立于1947年，最初主要從事黑人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，其會員是有執(zhí)照的銷售員—房地產(chǎn)士(相當(dāng)于我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員制度中的“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理”)。

各州協(xié)會54個(其中包括本土50個州，4個特區(qū)或自治區(qū))。地區(qū)(地、市)協(xié)會1600個，僅參加NAR的會員人數(shù)就達(dá)250萬人。每個個人會員或企業(yè)均可成為這三級協(xié)會的會員。美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會純粹是為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)的機(jī)構(gòu)，既不依附于政府，也不享有任何政府管理職能。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)也的政府管理機(jī)構(gòu)是州政府房地產(chǎn)局或房地產(chǎn)委員會，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會分為三級，全國、州和市，三級協(xié)會之間是貫通上下的網(wǎng)絡(luò)性關(guān)系，不是領(lǐng)導(dǎo)和被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系。

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會

管理職責(zé)：

州房地產(chǎn)委員會是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)經(jīng)紀(jì)人與銷售員的執(zhí)照頒發(fā)與管理，房地產(chǎn)交易客戶的投訴，以及對執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及房地產(chǎn)銷售員有關(guān)經(jīng)紀(jì)活動的行政管理等等。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會分為三級，全國、州和市，三級協(xié)會之間是貫通上下的網(wǎng)絡(luò)性關(guān)系，不是領(lǐng)導(dǎo)和被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系。美國有兩個著名的全國性行業(yè)組織，個是全國房地產(chǎn)師協(xié)會(National Association of Realtors，NAR)，另一個協(xié)會是全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(Nationa lAssociation of Real Estate Brokers，NAREB)，會員分別為有執(zhí)照的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人—房地產(chǎn)師和有執(zhí)照的銷售員—房地產(chǎn)士(相當(dāng)于我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員制度中的“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理”)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會純粹是為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)的機(jī)構(gòu)，既不依附于政府，也不享有任何政府管理職能。

美國有兩個著名的全國性行業(yè)組織，一個是全國房地產(chǎn)師協(xié)會(National Association of

Realtors，NAR)，其會員為有執(zhí)照的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人—房地產(chǎn)師。只有會員才能用“房地產(chǎn)師”的頭銜作為從業(yè)的“注冊商標(biāo)”。同時房地產(chǎn)師也必須遵守協(xié)會的守則，參加該會的附屬機(jī)構(gòu)舉辦的各種學(xué)習(xí)培訓(xùn)，另一個協(xié)會是全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(Nationa lAssociation of Real Estate Brokers，NAREB)，成立于1947年，最初主要從事黑人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，其會員是有執(zhí)照的銷售員—房地產(chǎn)士(相當(dāng)于我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員制度中的“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理”)。

管理內(nèi)容：

政府主管部門

1、對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的考試管理。由州政府主管部門直接管理，具體事務(wù)由主管部門以訂立

合同方式委托給專業(yè)公司或?qū)W校去實施。有的州是委托給考試公司，有的州是向州政府申請聘請學(xué)校來培訓(xùn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。后這需經(jīng)州政府主管部門審查，如果具備所有要求條件，就會批準(zhǔn)其招生培訓(xùn)資格，并訂立合同，作為政府指定的定點培訓(xùn)學(xué)校，教材和試題由州政府的主管部門定奪。這種方式政府主管部門既能依法行政，又不會事務(wù)纏身。

2、對經(jīng)紀(jì)人的日常管理

（1）調(diào)查經(jīng)紀(jì)人的誠信行為：:①執(zhí)業(yè)前。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過考試后，在發(fā)證書前，為了判斷其是否符合執(zhí)業(yè)資格，由州政府主管部門負(fù)責(zé)調(diào)查其誠實行為的記錄。

這種調(diào)查一般是委托專業(yè)公司對申請人進(jìn)行調(diào)查，如發(fā)現(xiàn)申請人有不誠實行為，即取消發(fā)證資格。②執(zhí)業(yè)后。在經(jīng)紀(jì)人從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動過程中，若發(fā)現(xiàn)其

有欺詐當(dāng)事人或其他不誠實行為時，主管部門也委托專業(yè)公司進(jìn)行調(diào)查，查實

有不誠實行為，便取消被投訴的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人證書，并報州政府取消其執(zhí)照。

（2）對申請從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人活動，以及已經(jīng)參與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中的當(dāng)事人，在其面對申請培訓(xùn)、考試以及日常的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中遇到的各類問題，給予指

導(dǎo)和咨詢。

此外各州房地產(chǎn)委員會一般都有一個調(diào)查機(jī)構(gòu)，可以在任何時候到經(jīng)紀(jì)人辦公室檢查他的業(yè)務(wù)記錄，發(fā)現(xiàn)問題向房地產(chǎn)委員會報告，由該委員會討論決定是否向法院控告。同時，美國各地都有專門的檢查部門負(fù)責(zé)處理此類案件。他們接到買主或賣主的控告后，立即去調(diào)查，問題嚴(yán)重的將暫?；虻蹁N執(zhí)照。

誠信管理

在給經(jīng)紀(jì)人發(fā)證書前，由州政府主管部門委托專業(yè)公司負(fù)責(zé)調(diào)查其誠實行為的記錄。如發(fā)現(xiàn)申請人有不誠實行為，即取消發(fā)證資格。當(dāng)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)后，若發(fā)現(xiàn)其有欺詐當(dāng)事人或其他不誠實行為時，主管部門也委托專業(yè)公司進(jìn)行調(diào)查，查實有不誠實行為，便取消被投訴的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人證書，并報州政府取消其執(zhí)照。

行業(yè)準(zhǔn)入：

政府規(guī)定了資質(zhì)準(zhǔn)入制度。即對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實行資質(zhì)審查制度，政府有關(guān)部門對申請從事房地產(chǎn)代理和銷售的企業(yè)和個人實行資質(zhì)認(rèn)證制度。盡管各州的規(guī)定有所不同，但對于達(dá)到法定年齡、學(xué)歷、無不良記錄、通過經(jīng)紀(jì)人專業(yè)考試都有所規(guī)定。

美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度規(guī)定了兩類資歷不同的專業(yè)人員:一類是銷售員(Salesperson)，另一類是經(jīng)紀(jì)人(Broker)，他們必須通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照考試，方可取得執(zhí)照開業(yè)。

在美國，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照要通過考試獲取，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試制度是執(zhí)業(yè)執(zhí)照管理的核心所在。

在美國，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是同一個單詞“broker”，這主要是由于在美國一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的擁有者(owner)必須是一個持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人牌照的人，但不一定

每個持房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人牌照的人都會發(fā)起設(shè)立自己的機(jī)構(gòu)，他可以受雇于別的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人申辦的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。從這個意義上講，持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)牌照是發(fā)起房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的一種先決條件。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)時只要能提供一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人牌照，即可向政府企業(yè)登記部門申請，一般來說，美國各州房地產(chǎn)委員會或者其它類似的政府職能機(jī)構(gòu)是執(zhí)行受理這類申請的權(quán)利主體。登記部門通過政府之間的計算機(jī)管理系統(tǒng)，對其牌照的真實性進(jìn)行確認(rèn)后，便可獲準(zhǔn)登記，不需要任何注冊資本，企業(yè)存續(xù)期間發(fā)生的一切責(zé)任都由發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(Broker)承擔(dān)。因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人以機(jī)構(gòu)名義簽訂的任何一份合同都須經(jīng)過機(jī)構(gòu)的所有者或其授權(quán)的人進(jìn)行確認(rèn)。當(dāng)機(jī)構(gòu)所有者在牌照存續(xù)期間注冊或重新考試未通過時，該機(jī)構(gòu)不是選擇倒閉就是更換所有者。美國法律規(guī)定一個經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可允許有幾個投資者即執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人，但目前基本上都是一個經(jīng)紀(jì)人擁有一家或多家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。

州房地產(chǎn)委員會有權(quán)發(fā)給執(zhí)照，執(zhí)行房地產(chǎn)業(yè)執(zhí)照法及提供領(lǐng)有執(zhí)照業(yè)者有關(guān)不動產(chǎn)方面的資料。該委員會通常通過以下三種方式來執(zhí)法:拒發(fā)牌照、扣留牌照、吊銷牌照。同時也可視案情的嚴(yán)重程度，向法院提起訴訟。

在美國一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的擁有者(owner)必須是一個持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人牌照的人，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)時只要能提供一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人牌照，即可向政府企業(yè)登記部門申請，登記部門通過政府之間的計算機(jī)管理系統(tǒng)，對其牌照的真實性進(jìn)行確認(rèn)后，便可獲準(zhǔn)登記，不需要任何注冊資本，企業(yè)存續(xù)期間發(fā)生的一切責(zé)任都由發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(Broker)承擔(dān)。

服務(wù)收費管理：

經(jīng)紀(jì)人在日常業(yè)務(wù)中必須詳細(xì)記錄所有來往賬目，一定時期要妥善保存所有登記的委托業(yè)務(wù)、成交記錄的文件資料，以備有關(guān)管理部門檢查。為了防止公私款不分，每位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須開立特別信用賬戶，用來專門存放委托人的款項，禁止將委托人的錢款混入私人賬戶中。

根據(jù)美國反托拉斯法，任何房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)交易機(jī)構(gòu)都不可強迫訂立最小傭金比率，若房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為其提供的服務(wù)不是通過公開市場部分，而是擅自訂立銷售傭金，則違反了反托拉斯法的規(guī)定，將受到嚴(yán)厲的處罰。

美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金一般為房屋成交價的6%，不過其標(biāo)準(zhǔn)隨所銷售的房地產(chǎn)種類而有所不同，各個州也不太一樣，由市場調(diào)節(jié)決定。單棟獨立住宅的傭金率通常為3%-8%，大型商業(yè)用房地產(chǎn)收取的傭金費率則較低，為3%-6%，但未開發(fā)的土地，傭金則高達(dá)6%-10%。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人完成經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)后，由房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)收取傭金，經(jīng)紀(jì)人可以得到傭金的50%-90%，具體比例由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的擁有者或其授權(quán)者確定。如果是兩個經(jīng)紀(jì)人通過經(jīng)紀(jì)人協(xié)會聯(lián)手做，即經(jīng)紀(jì)人A開發(fā)房源，由經(jīng)紀(jì)人B銷售掉，A大約分配到40%-50%的傭金，B大約分配到50%-60%的傭金，另外5%-10%的傭金由中介機(jī)構(gòu)獲取。

糾紛投訴受理：

在美國，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只要犯了錯，無論大小都要被記錄在案，次數(shù)多了牌照會被吊銷。美國還確立了回顧檢討制度，每隔一定時期由所有同行對一些業(yè)務(wù)行為進(jìn)行回顧和評判，如果大家都認(rèn)為有異議的，可以對其進(jìn)行處罰。

州的政府主管部門一般還設(shè)有調(diào)查機(jī)構(gòu)，可以在任何時候到經(jīng)紀(jì)人辦公室檢查業(yè)務(wù)記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時向該主管部門報告，由主管部門討論決定是否做出處罰，嚴(yán)重的要向法院控告，美國各地都有專門的檢察機(jī)構(gòu)處理此類案件。消費者還可以通過兩個渠道對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行投訴:一是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會，二是房地產(chǎn)仲裁會。房地產(chǎn)仲裁會經(jīng)政府授權(quán)，可以作出吊銷牌照的處罰決定，經(jīng)紀(jì)人或銷售員只要有一次違反職業(yè)道德的行為發(fā)生并被暫停或吊銷牌照，就會被刊登在經(jīng)紀(jì)人的廣告刊物上，從此很難再從事這一職業(yè)。經(jīng)紀(jì)人協(xié)會雖無權(quán)吊銷牌照，但可對會員進(jìn)行罰款或勸其退會，由于協(xié)會在行業(yè)中的影響作用，受其處罰的人也很難再在經(jīng)紀(jì)行業(yè)中從業(yè)。

法規(guī)

美國有關(guān)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的法規(guī)大致有如下幾種:①一般代理法規(guī)(Conunon-law Agency);②契約法規(guī)(Contract PrincipleS);③各州的執(zhí)照法(State Licensing Laws);④各州相關(guān)法律(Qther state Laws);⑤聯(lián)邦法(Federal Laws);⑥專業(yè)倫理法則(Professional Codes of Ethies)。以房地產(chǎn)執(zhí)照法為規(guī)范中介業(yè)者最嚴(yán)密的法令。立該法主要目的是為了規(guī)定發(fā)給經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)照所需符合的標(biāo)準(zhǔn)和具備的資格，并以此來保證房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的一定專業(yè)水平，進(jìn)而保證消費者免受不稱職經(jīng)紀(jì)人員的損害，同時也保證領(lǐng)有執(zhí)照的經(jīng)紀(jì)人員免受不公平對待或不公平競爭。

信息系統(tǒng)：

美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員的協(xié)作關(guān)系主要體現(xiàn)在對房屋買賣信息的共享上面，這就不能不提到美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)內(nèi)已形成的成熟和穩(wěn)定的信息共享機(jī)制——MLS(Multiple Listing Service)房源共享系統(tǒng)。MLS是20世紀(jì)二、三十年代生于美國的一種房地產(chǎn)交易方式。它是由許多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)合起來，共同建立信息系統(tǒng)，共享系統(tǒng)的信息資源，使客戶委托的房地產(chǎn)出售、出租業(yè)務(wù)能在較短的時間完成。參加系統(tǒng)的每位成員均采用獨家銷售方式和客戶簽訂委托合同，然后將此信息輸入系統(tǒng)。該系統(tǒng)建立初期采用了信息匯編形式，定期將這些匯編發(fā)給系統(tǒng)成員。到了20世紀(jì)八十年代，由于計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，系統(tǒng)成員開始按規(guī)定將自己獨家銷售的委托信息交由網(wǎng)絡(luò)中心輸入，所有的成員在家或辦公室隨時都可以查看到發(fā)生在全市乃至全國的房地產(chǎn)交易的委托情況。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會負(fù)責(zé)傳送所有的賣房信息。經(jīng)紀(jì)人得知開發(fā)商或業(yè)主賣房的信息后便匯集到經(jīng)紀(jì)人協(xié)會，通過這個渠道各種信息源源不斷地傳送給經(jīng)紀(jì)人協(xié)會，由協(xié)會匯總，實行信息共享。在美國，幾乎90%的NAR會員加入了MLS，系統(tǒng)存儲了約130條房源信息，囊括了全美國81%的住宅業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的主要經(jīng)營資源是市場房屋的供求信息，如果每一個經(jīng)紀(jì)人對自己所得到的信息進(jìn)行壟斷，那么整個行業(yè)的經(jīng)營效率就不可能提高。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的信息管理是非常重要的一項管理內(nèi)容。

在美國，一般由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)信息進(jìn)行管理。當(dāng)人們有出售房屋的意念時，一般都會先找經(jīng)紀(jì)人。這樣，信息通過經(jīng)紀(jì)人源源不斷地傳送給經(jīng)紀(jì)人協(xié)會，協(xié)會匯總后進(jìn)行公布，詳細(xì)介紹所有房屋出售的信息，并定期更新。

為了防止經(jīng)紀(jì)人壟斷信息，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會規(guī)定，凡是加入?yún)f(xié)會的經(jīng)紀(jì)人，不得將信息私有，必須報給協(xié)會;如果將信息壟斷，一旦查出，協(xié)會就會將該經(jīng)紀(jì)人開除。同樣經(jīng)紀(jì)人也總是先從協(xié)會的信息匯編或該網(wǎng)站上獲得賣房信息。協(xié)會規(guī)定，凡采用協(xié)會信息，不論以何種方式成交，均要向協(xié)會交納信息費，從傭金中扣除。經(jīng)紀(jì)人不斷地輸送或從協(xié)會那里獲取房屋信息，從而不間斷地開展中介業(yè)務(wù)，市場效率大大提高。

房屋屋出售人將房源信息告知經(jīng)紀(jì)人，信息通過經(jīng)紀(jì)人源源不斷地輸送到該系統(tǒng)看，在美國，一般由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)信息進(jìn)行管理。房傳送給經(jīng)紀(jì)人協(xié)會，協(xié)會匯總后進(jìn)行公布，詳細(xì)介紹所有房屋出售的信息，并定期更新。凡是加入?yún)f(xié)會的經(jīng)紀(jì)人，不得將信息私有，必須報給協(xié)會;如果將信息壟斷，一旦查出，協(xié)會就會將該經(jīng)紀(jì)人開除。

同樣經(jīng)紀(jì)人也總是先從協(xié)會的信息匯編或該網(wǎng)站上獲得賣房信息。成交后協(xié)會交納信息費，從傭金中扣除。經(jīng)紀(jì)人不斷地輸送或從協(xié)會那里獲取房屋信息，從而不間斷地開展中介業(yè)務(wù)，市場效率大大提高。

第四篇：淺談房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題及對策

在我國社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭不斷加強。

隨著房屋商品化和城鎮(zhèn)化改造工程的推行，房地產(chǎn)行業(yè)市場化、客戶化的導(dǎo)向不斷增強，企業(yè)內(nèi)部管理方式由粗放式向規(guī)模、集約化管理過渡，企業(yè)的全面預(yù)算管理也因此受到了房地產(chǎn)企業(yè)管理者的重視。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的特點1．全過程性。預(yù)算管理是對企業(yè)各項經(jīng)營活動的事前、事中和事后的全過程管理。

2．全方位性。預(yù)算管理的內(nèi)容包括財務(wù)預(yù)算、經(jīng)營預(yù)算和投資預(yù)算。預(yù)算編制涉及企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的方方面面，將產(chǎn)供銷、人財物全部納入預(yù)算范圍。

3．全員性。公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門負(fù)責(zé)人、下屬公司負(fù)責(zé)人、各崗位員工必須全員參與預(yù)算管理。

4．以現(xiàn)金流預(yù)算為基礎(chǔ)。由于房地產(chǎn)企業(yè)的高利潤、高負(fù)債、高風(fēng)險，現(xiàn)金流的健康順暢顯得尤為重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對編制現(xiàn)金流預(yù)算的重視程度大于基于權(quán)責(zé)發(fā)生制基礎(chǔ)的利潤表預(yù)算、資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)算。

5．以工程項目預(yù)算為核心。工程項目成本的業(yè)務(wù)量大、成本內(nèi)容復(fù)雜、成本開支難控制的特點決定了工程項目預(yù)算的核心地位。

6．以工程形象進(jìn)度為節(jié)點。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，與總包方的結(jié)款一般參照形象進(jìn)度來進(jìn)行。因此，預(yù)算以年底工程形象進(jìn)度為節(jié)點是會計確認(rèn)開發(fā)成本的依據(jù)，對企業(yè)的會計利潤影響很大，其重要性不言而喻。

二、目前我國房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題1．缺乏完整的全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的多樣性給預(yù)算的制定造成難度，尚未形成各種產(chǎn)品類型的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和國家預(yù)算定額，預(yù)算的準(zhǔn)確性受到挑戰(zhàn)，預(yù)算編制帶有一定的隨意性，與實際情況偏離較大。

2．缺乏完整的全面預(yù)算體系和管理制度目前，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其項目實施單位的各種預(yù)算管理還屬于松散型，尚未建立系統(tǒng)、完善的預(yù)算管理組織體系和預(yù)算管理制度，以至于企業(yè)無法落實預(yù)算編制的目標(biāo)和對預(yù)算的考核與監(jiān)督，預(yù)算管理的作用得不到充分發(fā)揮。

3．缺乏合理預(yù)算數(shù)據(jù)，預(yù)算實施效果不佳為了搶占市場，房地產(chǎn)開發(fā)商趕工程、搶進(jìn)度，經(jīng)常是邊改圖紙邊施工，致使設(shè)計概算突破估算指標(biāo)、施工圖預(yù)算突破設(shè)計概算、竣工結(jié)算遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破施工圖預(yù)算。還有的企業(yè)測算的依據(jù)不足，論證的資料太少，使得預(yù)算指標(biāo)與實際執(zhí)行情況差異較大，導(dǎo)致預(yù)算失去了應(yīng)有的指導(dǎo)意義。

4．缺乏有效的控制與分析機(jī)制房地產(chǎn)預(yù)算數(shù)據(jù)來源廣泛、數(shù)據(jù)量大，企業(yè)缺乏必要的控制措施，無法及時獲取各個預(yù)算中心的執(zhí)行情況，對預(yù)算執(zhí)行難以進(jìn)行有效地控制，無法做到及時、全面和深入的預(yù)算分析。

5．缺乏全員意識許多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，預(yù)算只是一種財務(wù)行為，由財務(wù)部門負(fù)責(zé)預(yù)算的制定和控制，甚至把預(yù)算理解成財務(wù)部門控制資金支出的計劃和措施。其實，全面預(yù)算是企業(yè)全員的行為，與全體員工、項目的工期管理、預(yù)決算管理等息息相關(guān)，是所有相關(guān)管理的集中體現(xiàn)。

6．缺乏考核力度在已實行預(yù)算管理的房地產(chǎn)企業(yè)中，普遍存在著考核部門職責(zé)不明確、考核內(nèi)容不具體、考核工作未能形成制度化、考核標(biāo)準(zhǔn)缺乏規(guī)范化等考核不力的現(xiàn)象，致使預(yù)算考核不能保證預(yù)算管理的全面實施。

7．缺乏與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的聯(lián)系由于缺乏行業(yè)預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，許多房地產(chǎn)企業(yè)套用傳統(tǒng)預(yù)算方式，在經(jīng)營計劃指導(dǎo)下編制房地產(chǎn)項目的預(yù)算，重預(yù)算、輕項目開發(fā)預(yù)算，使企業(yè)的戰(zhàn)略實施沒有具體合理的數(shù)據(jù)支持，企業(yè)的預(yù)算與戰(zhàn)略目標(biāo)缺乏聯(lián)系。

三、解決房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問題的對策1．樹立正確的全面預(yù)算管理觀念 首先，要強化預(yù)算的“ 法律效力”。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理要求一切經(jīng)濟(jì)活動都圍繞企業(yè)目標(biāo)的實現(xiàn)而開展，預(yù)算一經(jīng)確定，企業(yè)各部門在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)期至銷售期的各項活動中都要嚴(yán)格執(zhí)行，提高預(yù)算的控制力和約束力。

其次，要增強全體員工的參與和配合意識。應(yīng)動員企業(yè)全體員工主動參與預(yù)算的策劃、編制和控制，統(tǒng)一觀念和標(biāo)準(zhǔn)，增強全面預(yù)算管理的合力。

最后，需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的支持和重視。實施全面預(yù)算管理需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)強有力地推動和反復(fù)地宣傳，要全程參與和支持。領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)同和支持是實施全面預(yù)算管理的重要保證。

2．完善全面預(yù)算管理的制度建設(shè)（1）完善制度。針對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理中的難題，完善明確責(zé)任中心的權(quán)責(zé)，界定預(yù)算目標(biāo)，編制預(yù)算、匯總、復(fù)核與審批、預(yù)算執(zhí)行與控制管理、業(yè)績報告及差異分析、預(yù)算指標(biāo)考核等一系列全面預(yù)算管理制度。

（2）制定標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)企業(yè)管理模式和房地產(chǎn)行業(yè)特點以及經(jīng)驗數(shù)據(jù)分析，建立一套房地產(chǎn)項目開發(fā)成本、費用科目體系，做好成本數(shù)據(jù)積累。同時，在標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行過程中，不斷改進(jìn)、完善，逐步形成企業(yè)自身的成本、費用定額標(biāo)準(zhǔn)。

3．加強全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)工作基礎(chǔ)工作主要包括原始記錄、定額工作、計劃價格、計量工作、標(biāo)準(zhǔn)化工作、信息工作、規(guī)章制度和員工培訓(xùn)等，是專業(yè)管理工作中最基礎(chǔ)的部分。

基礎(chǔ)工作的加強，可以有效地提高企業(yè)各項經(jīng)營活動的績效和整個企業(yè)管理水平，為企業(yè)全面預(yù)算管理提供鋪墊。

4．改進(jìn)全面預(yù)算管理工作的方法（1）由“自上而下”的方式變更為“上下結(jié)合”。筆者建議，從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部采用自上而下、自下而上、上下結(jié)合的編制方法。先由企業(yè)高管層提出總目標(biāo)和部門分目標(biāo)；各部門再根據(jù)目標(biāo)制定預(yù)算計劃，呈報預(yù)算委員會；預(yù)算委員會審查各分部預(yù)算計劃，進(jìn)行溝通和綜合平衡，擬訂整個組織的預(yù)算方案；預(yù)算方案再反饋回各部門征求意見。經(jīng)過自下而上、自上而下的多次反復(fù)，形成最終預(yù)算，經(jīng)企業(yè)最高決策層審批后，成為正式預(yù)算，逐級下達(dá)各部門執(zhí)行。

（2）改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制方法。對房地產(chǎn)項目來說，其開發(fā)周期長達(dá)2-3年或更長的時間，不確定性因素多，編制預(yù)算不僅反映財務(wù)狀況，而且反映項目綜合情況。因此，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算應(yīng)做好以下幾項工作：

匯總分解工作。首先，對總體構(gòu)成進(jìn)行分解，將收入總體與開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品類型、面積、擬銷售均價掛鉤，預(yù)測出各房型的銷售總價；將土地、前期、基礎(chǔ)、建安、配套等成本項目根據(jù)工程逐步分解，并對應(yīng)到相關(guān)成本項目中，預(yù)測出開發(fā)總成本；對新增工程項目，應(yīng)及時補充、修訂成本預(yù)算依據(jù)。其次，對構(gòu)成項目按時間進(jìn)行分解，將各項科目按照工程進(jìn)度和預(yù)計付款方式以及工程總額控制點的要求等，結(jié)合項目開發(fā)周期進(jìn)行各個、月份的分解，將預(yù)算責(zé)任落實到各個單位直至各個項目。

加強部門合作。房地產(chǎn)預(yù)算講究的是部門合作、共同努力。在預(yù)算管理委員會的組織下，房地產(chǎn)項目預(yù)算涉及項目開發(fā)前期研發(fā)、營銷策劃、工程管理等，各個部門共同研究項目目前的狀態(tài)和可能發(fā)生的情況，分工編制預(yù)算。

如營銷部負(fù)責(zé)收入預(yù)算和營銷策劃廣告等費用預(yù)算；前期研發(fā)、工程、設(shè)計、成控等部門負(fù)責(zé)開發(fā)成本項目預(yù)算；行政人事部負(fù)責(zé)人工成本等管理費用的預(yù)算；財務(wù)部負(fù)責(zé)財務(wù)費用、稅費及其他費用的預(yù)算，并擔(dān)負(fù)最后的匯總；審計部門負(fù)責(zé)對預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果做出分析。

側(cè)重現(xiàn)金流量的預(yù)算管理。房地產(chǎn)行業(yè)由于其資金密集程度高，預(yù)算控制聚焦在目標(biāo)成本和現(xiàn)金流量的預(yù)算與管理上。因此，在方法上要求從粗到細(xì)，先從宏觀上做好項目投資進(jìn)度計劃、項目進(jìn)度計劃，再細(xì)化分解，針對每一份合同單獨制定付款計劃，并匯總制定企業(yè)周、月、計劃，最后實行跟蹤管理，當(dāng)有其他原因?qū)е赂犊钣媱澴兏鼤r，及時調(diào)整預(yù)算并妥善處理有關(guān)事宜。

合理安排好編制周期。由于房地產(chǎn)行業(yè)項目開發(fā)周期至少2-3年，政策變化大，不確定因素多，要想緩解資金壓力、保證各項目正常開展及后續(xù)項目開發(fā)的資金儲備，預(yù)算編制工作就一定要考慮周全。在編制周期上，應(yīng)按年、季、月，甚至按周安排資金預(yù)算的編制、調(diào)整、分析和監(jiān)控，保持資金鏈的正常運行。

5．加強企業(yè)預(yù)算的預(yù)警管理（1）設(shè)置預(yù)警控制指標(biāo)和預(yù)警級別。針對實際運行結(jié)果與預(yù)算目標(biāo)之間的偏差，設(shè)置、調(diào)整預(yù)警控制線，進(jìn)行實時監(jiān)控，將監(jiān)控結(jié)果與各部門績效掛鉤。

（2）采取例外管理。對于超預(yù)算和預(yù)算外的支出項目，不能隨意增減。要先分析其產(chǎn)生原因，然后將其變化細(xì)化分解，組織成控部門、預(yù)決算部門、財務(wù)部門等進(jìn)行成本費用測算，分析其對總目標(biāo)的利弊影響，提出多個認(rèn)證方案，最后按一定的審批流程選擇確定最優(yōu)方案。

（3）調(diào)整預(yù)算。預(yù)算方案一經(jīng)批準(zhǔn)，一般情況下不得隨意調(diào)整預(yù)算。當(dāng)不利于預(yù)算執(zhí)行的重大因素出現(xiàn)后，通過內(nèi)部挖潛或采取其他措施彌補，在無法彌補的情況下，才能提出預(yù)算調(diào)整申請。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理是一個系統(tǒng)工程，是企業(yè)治理的重要組成內(nèi)容，是與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相配合的戰(zhàn)略保障體系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的特點，形成適合本企業(yè)的全面預(yù)算管理制度，真正達(dá)到實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)、整合企業(yè)資源、提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在推行全面預(yù)算管理的時候，要做到權(quán)責(zé)利的統(tǒng)一、約束機(jī)制和激勵機(jī)制的統(tǒng)一，必須切實實行現(xiàn)金收支兩條線管理，深化目標(biāo)成本管理，把企業(yè)管理的方法策略全部融匯貫通于執(zhí)行預(yù)算的過程中，最終形成全員和全方位的預(yù)算管理體系。

第五篇：淺議房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理中的問題與對策

淺議房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理中的問題與對策

【摘要】：近年來，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅增長從歷史縱向來說，增長的絕對額和相對比例都明顯提高，形式可喜，但事實上當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的管理現(xiàn)狀卻不容樂觀。筆者試圖從房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征管現(xiàn)狀入手，查找問題，總結(jié)經(jīng)驗，針對性地提出一些建議與對策，以期對房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅管理作一些有益的工作。

【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理對策

隨著時間的推移，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅源呈現(xiàn)多元化、復(fù)雜化的特征，稅源的流動性和隱蔽性越來越強，納稅人和稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的博弈給稅收征管工作帶來新的挑戰(zhàn)。新的企業(yè)所得稅法已經(jīng)實施三年多，但很多現(xiàn)實問題仍困擾著企業(yè)，同時由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不均衡，大部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識淡薄，偷漏稅問題比較嚴(yán)重。稅務(wù)機(jī)關(guān)如何抓住房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的薄弱環(huán)節(jié)，不斷提高管理效能，建立相應(yīng)的稅收管理長效機(jī)制，顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)。近幾年,房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動是根據(jù)城市建設(shè)的總體規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展計劃的要求,以土地開發(fā)和房屋建設(shè)為對象,選擇一定區(qū)域內(nèi)的建設(shè)用地,按照使用性質(zhì),有計劃、有步驟地進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè),屬于第三產(chǎn)業(yè)。具有開發(fā)產(chǎn)品單件性,開發(fā)建設(shè)長期性,建設(shè)項目固定性,開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險性,保值、增值的特點。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點。房地產(chǎn)行業(yè)需要資金量大，經(jīng)營周期長，預(yù)收預(yù)付賬款多，經(jīng)營方式多樣。其主要特點有：

1.預(yù)收賬款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的重要方式。沒有預(yù)收賬款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就無法進(jìn)行再投入，也談不上快速發(fā)展。預(yù)收房款、售樓花等是主要方式；

2.銷售經(jīng)營方式多樣。表現(xiàn)為分期收款銷售、委托代理銷售、會員制銷售等等。如部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使

用權(quán)，形成所謂的合作建房或名義上的代建房；

3.多種經(jīng)營與混合經(jīng)營并存。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多是多種經(jīng)營，既有建筑業(yè)，又有加工業(yè)；既有房屋銷售，又有物業(yè)管理服務(wù)；

4.房地產(chǎn)開發(fā)工期長、投資大。很多工程要跨完成；

5.財務(wù)管理水平低，資金收支渠道多樣。一些房地產(chǎn)企業(yè)由于資金調(diào)配的需要，經(jīng)常在不同的金融機(jī)構(gòu)多頭開戶；

6.經(jīng)營規(guī)模大，跨區(qū)域經(jīng)營。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理存在的問題

（一）當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅申報方面普遍存在故意少申報收入多申報成本、費用，少計當(dāng)期應(yīng)納稅所得的現(xiàn)象。主要有以下幾方面：

1.應(yīng)稅收入的隱匿。一是預(yù)收款項不按規(guī)定申報納稅。稅法規(guī)定，“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！?“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，采用預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入，先按規(guī)定的利潤率預(yù)計營業(yè)利潤，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待完工時再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整?！钡珜嶋H征管過程中，大部分企業(yè)沒有按照上述規(guī)定及時申報納稅；二是銷售款長期不結(jié)轉(zhuǎn)或少結(jié)轉(zhuǎn)收入。房地產(chǎn)開發(fā)商長期將銷售款、預(yù)收定金、房屋配套費等掛在“其他應(yīng)收款”、“其他應(yīng)付款”等往來帳上，不與帳面的成本、費用配比結(jié)算，造成帳面無應(yīng)稅所得或虧損，或者以實際收到款項確定收入實現(xiàn)，偷逃企業(yè)所得稅。分期收款銷售，不按照合同約定的時間確認(rèn)收入，以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅；三是代收款項不計收入偷逃企業(yè)所得稅。有的房地產(chǎn)企業(yè)將在銷售房產(chǎn)時一起收取的管道燃?xì)獬跹b費、水電安裝費等不按價外費用申報繳納營業(yè)稅，所得稅。將收取的拆遷安置補償費列“其他應(yīng)付款”，年末不結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入，偷逃企業(yè)所得稅；四是以開發(fā)房屋抵頂所欠建筑商款項，不入帳，不做收入。有些企業(yè)房地產(chǎn)只在內(nèi)部財務(wù)報表中體現(xiàn)，致使企業(yè)少計了應(yīng)稅收入，少繳納了企業(yè)所得稅。以房屋抵頂拆遷戶補償費、銀行借款本息、支付工程款、獲取土地使用權(quán)等不計銷售收入，偷逃企業(yè)所得稅；五是整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不做收入，偷逃稅款。一些房地產(chǎn)企業(yè)將土地手續(xù)辦理完畢后，把一部分樓的開發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來賬，甚至私設(shè)賬

外賬，以達(dá)到逃稅的目的。

2.成本費用支出不實。房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用項目多，構(gòu)成復(fù)雜，專業(yè)性強。因此雖然大多數(shù)企業(yè)成本費用的列支取得的票據(jù)是合法的，但稅務(wù)部門審核時對其支出的真實性和合理性難以準(zhǔn)確界定。主要有四種情形：一是開發(fā)項目分期進(jìn)行，對先期開發(fā)部分的成本確認(rèn)困難；二是實際開發(fā)成本超出預(yù)算的企業(yè)不能提供確鑿的證據(jù)；三是人員變動頻繁，公司前后的管理模式和資料的保管出現(xiàn)脫節(jié)，造成稅務(wù)部門審核難；四是部分期間費用的支出數(shù)額過大，與實際經(jīng)營需要不相符，明顯存在以虛開、代開的發(fā)票或在工資支出單上列支各種隱性支出等手段使不合法變?yōu)楹戏ǖ默F(xiàn)象。

3.混淆期間費用和開發(fā)成本的界限。主要表現(xiàn)在：一是混淆開辦費和開發(fā)成本、期間費用的界限。有些開發(fā)企業(yè)將正常開工建設(shè)后發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費、業(yè)務(wù)宣傳費、添置的固定資產(chǎn)等均作為開辦費，待工程開工后作為期間費用一次性稅前扣除；二是混淆當(dāng)期費用和開發(fā)成本的界限。最常見的是將成本對象完工前發(fā)生的各種性質(zhì)的借款費用直接在當(dāng)期費用中列支，售樓部、樣板房的裝修費用未單獨核算時企業(yè)未記入開發(fā)成本直接作期間費用稅前扣除。

4.與關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間互轉(zhuǎn)收入和費用。與關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間，特別是同一地址辦公的關(guān)聯(lián)企業(yè)之間，由于業(yè)務(wù)往來頻繁，利益關(guān)系密切，互轉(zhuǎn)收人和費用存在著很強的可操作性和隱蔽性，導(dǎo)致企業(yè)最終多計費用或少計收入，偷逃稅款。

（二）稅務(wù)部門在具體管理上也存在一些困難，主要表現(xiàn)在：

1.稅源管理手段不高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動性大，資金體外循環(huán)現(xiàn)象嚴(yán)重，客觀上難以掌握，稅務(wù)管理部門局限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報送的納稅申報表和財務(wù)報表上反映的情況，沒有更多地摸清企業(yè)實際經(jīng)營狀況，稅務(wù)部門掌握的房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅源信息嚴(yán)重不足；

2.現(xiàn)行征管力量不足。房地產(chǎn)行業(yè)是一個業(yè)務(wù)涉及面較廣、綜合性較強的行業(yè)，稅務(wù)人員不僅要精通稅收業(yè)務(wù)，還要掌握相關(guān)的法律知識和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)知識，而當(dāng)前稅務(wù)部門具有豐富房地產(chǎn)管理經(jīng)驗的人員較少，管理人員的業(yè)務(wù)水平和工作能力制約了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的質(zhì)量。

3.部分政策不夠明朗。如國稅發(fā)【2009】31號文件第12 條規(guī)定，允許扣除未完工收入繳納的營業(yè)稅金及附加。但實際操作中各地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)行不

一。文件規(guī)定“企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加”，但對“已銷開發(fā)產(chǎn)品”是指完工產(chǎn)品，還是包括未完工產(chǎn)品，各地理解不同。執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一，影響到了房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行的嚴(yán)肅性和公平性。

4.國地稅的交叉管理使房地產(chǎn)企業(yè)有了偷漏稅的空間尤其是新辦房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理政策規(guī)定空間較大?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于所得稅收入分享體制改革后稅收征管范圍的通知》(國稅發(fā)[2002]8號)規(guī)定：老內(nèi)資企業(yè)所得稅由地稅征收，新辦內(nèi)資企業(yè)的企業(yè)所得稅由國稅部門征收；《國家稅務(wù)總局關(guān)于所得稅收入分享體制改革后稅收征管范圍的補充通知》國稅發(fā)[2003]76號又作了一些補充要求，對企業(yè)改組改制以及經(jīng)營形式發(fā)生變化后的企業(yè)所得稅征管范圍作了進(jìn)一步明確說明，并且明確自 2003年7月1日，為了保持征管秩序穩(wěn)定，7月1日之前已由國家稅務(wù)局或地方稅務(wù)局實際征管的內(nèi)資企業(yè)，征管范圍不再調(diào)整。上述文件造成在實際工作中國地稅之間協(xié)調(diào)工作量大，造成征管中可能出現(xiàn)漏征漏管或管理不到位的問題。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的對策和建議

（一）加強稅源監(jiān)控，通過對涉稅經(jīng)濟(jì)活動行為中有關(guān)信息和數(shù)據(jù)的掌握，全面了解經(jīng)濟(jì)活動的發(fā)展變化，為房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理提供有力決策支持。首先與相關(guān)部門建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機(jī)制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎(chǔ)信息資料，并通過信息的交換和比對，進(jìn)一步了解掌握房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)營規(guī)律，進(jìn)而準(zhǔn)確審核納稅申報資料，及時發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問題，強化控管；其次，要建立動態(tài)監(jiān)控管理臺賬，逐戶登記開發(fā)項目、分季度反映與有關(guān)部門的信息交換情況、預(yù)售收入、納稅情況、企業(yè)賬面收入、成本、利潤情況及稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整情況。確保通過對稅源的有效控管防止稅收流失。再次，加強對虧損、微利和低價出售等疑點納稅戶的重點檢查。用房地產(chǎn)抵付各種應(yīng)付款項（包括以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產(chǎn)、抵付各種應(yīng)付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎勵支出等等）、低價銷售給內(nèi)部職工等應(yīng)作為重點檢查對象，對查實偷稅的，嚴(yán)格按規(guī)定補稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機(jī)關(guān)處理。

（二）抓住企業(yè)經(jīng)營關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項目決算是對房地產(chǎn)企業(yè)前期預(yù)交所得稅進(jìn)行清算并補繳稅款的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，有些納稅人為了延緩納稅，占用稅收的時

間成本，往往人為拖延結(jié)算。要把好企業(yè)竣工決算關(guān)，對企業(yè)的決算結(jié)果進(jìn)行嚴(yán)格審核，重點核實其成本、費用等項目，查找存在的多列成本、費用等，并督促企業(yè)及時繳納稅款。

（三）強化日常評估和稅務(wù)稽查。積極開展房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評估，加強對房地產(chǎn)企業(yè)建安成本、財務(wù)費用、成本利潤率等主要指標(biāo)的監(jiān)控，及時捕捉疑點、發(fā)現(xiàn)問題、消除隱患、堵塞稅收漏洞。評估中發(fā)現(xiàn)有異常情況的，及時加大稽查力度，明顯存在偷稅情節(jié)的，依法嚴(yán)肅處理，問題特別重大的案件移送司法部門追究相關(guān)法律責(zé)任。

（四）強化征管力量，提高業(yè)務(wù)技能。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收管理工作量大，業(yè)務(wù)要求高，需要既精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，又熟悉相關(guān)稅收政策的高素質(zhì)的專職稅務(wù)人員來管理，應(yīng)加強一線管理人員和稽查人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，盡快提高其業(yè)務(wù)水平。

（五）加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的社會綜合治稅。一是爭取地方政府支持，二是加強與房管、城建、金融、工商、國稅和司法等部門的配合，三是建立社會性的協(xié)稅護(hù)稅組織，四是加強對納稅人的宣傳輔導(dǎo)，提高其納稅意識。以期在政府領(lǐng)導(dǎo)、部門配合、社會參與、司法保障的前提下，凝聚社會力量，合力構(gòu)建既符合法治要求、又適應(yīng)現(xiàn)實需要的一種有效管理方式。

（六）完善與優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅制。首先是提高房地產(chǎn)稅收政策立法級次，目前對房地產(chǎn)內(nèi)外資的管理大多數(shù)屬于稅務(wù)系統(tǒng)的稅務(wù)規(guī)定，而法院審判依據(jù)的是法律、法規(guī)、規(guī)章，如果能把房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的稅收規(guī)定上升為規(guī)定以上的法律，就可以大大減少房地產(chǎn)所得稅管理的執(zhí)法風(fēng)險；其次是盡快完善房地產(chǎn)所得稅管理的相關(guān)稅收規(guī)定。目前對房地產(chǎn)所得稅的管理，主要是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而對建筑公司、租賃公司等與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)連的企業(yè)規(guī)定的比較少，這就造成了房地產(chǎn)所得稅管理鏈條的中斷，給房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稽查和管理帶來了諸多不變。建議盡快在房地產(chǎn)稽查中明確規(guī)定對與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)的檢查，在房地產(chǎn)所得稅的管理中明確規(guī)定管理房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè)的相關(guān)措施和操作細(xì)則；最后是嚴(yán)格政策界定，精細(xì)化政策條款，針對目前稅收管理中遇到的諸多實際操作問題給予明確規(guī)定，統(tǒng)一口徑，提高稅收政策執(zhí)行的嚴(yán)肅性和公平性。

【參考文獻(xiàn)】：

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［2］《企業(yè)所得稅法實施條例》

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［5］國稅發(fā)【2003】76號《國家稅務(wù)總局關(guān)于所得稅收入分享體制改革后稅收征管范圍的補充通知》