第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理問題研究

【摘 要】企業(yè)的預算是一個綜合性的財務計劃，包括經(jīng)營預算、資本預算和財務預算。預算管理是利用預算對企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位的各種財務及非財務資源進行分配、考核、控制，以便有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，完成既定的經(jīng)營目標?？梢姡A算管理非常重要。在市場經(jīng)濟條件下,企業(yè)存在的目的是追求利潤,而財務管理的目標是資本利潤最大化。要實現(xiàn)此功能,就必須建立和完善財務預算管理機制,必須促使企業(yè)按照預算管理機制的內(nèi)在要求進行運作,廣泛有效地進行經(jīng)營。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的特點，即投入資金多,建設周期長,投資風，本文將以誠達集團為樣例，通過探討預算管理模式，運用預算管理理論結(jié)合實際的分析方法對房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理存在的問題及對策進行有效分析。

【關鍵詞】誠達房地產(chǎn)，預算管理，財務預算

【Abstract】Enterprise budget is a comprehensive financial plan, including the operating budget, capital budget and financial budget.Budget management is the use of the budget for the various departments within the enterprise, the units of the various financial and non-financial resources allocation, assessment, control, in order to effectively organize and coordinate the production and business activities, the completion of the established business objectives.Visible, budget management is very important.In a market economy conditions, the existence of the business purpose is the pursuit of profit, and financial management objective is capital to maximize profits.To implement this feature, you must establish and perfect the mechanism of the financial budget management, budget management must encourage enterprises in accordance with the requirements of the internal mechanisms operate widely and effectively carry out operations.According to the characteristics of the real estate industry companies that invest more, long construction period, investment in wind, Wanda Group is a sample article will, by exploring the budget management, budget management theory with the actual use of the analytical method for the presence of the real estate business financial budget management problems and Solutions for effective analysis.【Keywords】Wanda real estate，budget management，financial budget

目錄

一、緒論...................................................................4

（一）研究目的和意義.......................................................4

（二）研究內(nèi)容及方法......................................................4

二、財務預算管理概述.......................................................5

（一）財務預算含義和內(nèi)容..................................................5

（二）財務預算管理的含義和內(nèi)容............................................5

三、萬達房地產(chǎn)財務預算管理中存在的問題.....................................7

（一）萬達房地產(chǎn)公司簡介..................................................7

（二）萬達房地產(chǎn)預算管理中存在的問題分析..................................7

四、萬達房地產(chǎn)財務預算管理中存在的問題的解決對策............................7

（一）健全財務預算體質(zhì)和編制方法..........................................7

（二）加強財務預算執(zhí)行力度................................................7

（三）健全財務預算分析制度................................................7 結(jié)論.......................................................................7 致謝......................................................................13 參考文獻..................................................................14

一、緒論

（一）研究目的和意義

1.研究目的房地產(chǎn)企業(yè)的財務預算管理是一項重大的系統(tǒng)工程，是企業(yè)治理的重要組成內(nèi)容，是與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相配合的戰(zhàn)略保障體系。此次研究的目的是為了探討房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身的特點，形成適合本企業(yè)的財務預算管理制度，真正達到實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標，整合企業(yè)資源、提高經(jīng)濟效益的目的。在促進企業(yè)計劃工作的開展與完善的同時，尋求減少經(jīng)營風險和財務風險的方式；在促進企業(yè)內(nèi)部各部門間的合作與交流的過程中，強化內(nèi)部控制。最終實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標。

2.研究意義

房地產(chǎn)是資金密集型的高風險行業(yè)，面對激烈的競爭，房地產(chǎn)要實現(xiàn)長期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心的競爭力，必須提高財務管理水平。財務管理作為企業(yè)管理的核心部分之一，應成為房地產(chǎn)的有效管理工具。萬達集團在面臨房地產(chǎn)大洗牌的格局的同時還面臨著政策調(diào)控、信貸緊縮、市場萎靡和風險管理不到位的局面，運用財務管理的工具使企業(yè)資金良好地運作和健康地發(fā)展成為了重中之重。因而不管從理論或?qū)嵱玫慕嵌瘸霭l(fā)，對集團預算管理進行研究均有其必要性。

（二）研究內(nèi)容及方法

1.研究內(nèi)容

本文通過相關資料的搜集，結(jié)合理論知識和萬達集團的實際情況進行分析，通過分析房地產(chǎn)的基本情況和特點，從財務的角度研究萬達房地產(chǎn)企業(yè)的財務現(xiàn)狀；運用對比的方法研究萬達房地產(chǎn)內(nèi)部的優(yōu)勢和劣勢及外部的機會和威脅，從而得出萬達集團在財務預算管理中存在的問題；從萬達集團的整體戰(zhàn)略目標出發(fā)，研究其財務管理戰(zhàn)略，并對財務管理戰(zhàn)略的具體實施步驟進行設計，提出相應的實施策略；最終，通過對萬達房地產(chǎn)企業(yè)的研究，以此為起點展望整個房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理的發(fā)展前景。

2.研究方法

本文主要應用對比分析、調(diào)查研究等方法，將理論分析與案例分析相結(jié)合，將房地產(chǎn)行業(yè)財務預算管理進行了研究和分析。具體來講，主要的研究方法如下：（1）調(diào)查研究的方法。調(diào)查研究的方法是指通過對萬達集團預算管理的參與及與相關人員的溝通，掌握預算管理的實際狀況以及存在的問題。（2）理論分析與案例分析相結(jié)合的方法。理論分析與案例分析相結(jié)合的方法是指對預算管理方面的理論進行系統(tǒng)的總結(jié)和梳理，通過萬達集團預算管理模式的建立將理論與實際有機結(jié)合。

二、財務預算管理概述

（一）財務預算含義和內(nèi)容

1.財務預算的含義

財務預算是一系列專門反映企業(yè)未來一定預算期內(nèi)預計財務狀況和經(jīng)營成果，以及現(xiàn)金收入、支付等各種價值型指標預算的總稱，主要有現(xiàn)金的預算、利潤的預算、預計資產(chǎn)、負債及現(xiàn)金流量的預算等；

2.財務預算的主要內(nèi)容

財務預算包括兩個主要內(nèi)容包：

（1）上個財務預算周期的情況總結(jié)

對上個財務預算周期的工作情況進行總結(jié),回顧其中存在的問題,并對重要財務指標的實際完成數(shù)與調(diào)整后的預算數(shù)差異原因進行說明，總結(jié)工作經(jīng)驗及本次財務預算將采取的相關整改措施及辦法。

對上個財務預算周期內(nèi)部調(diào)整情況進行說明,其中至少應包括主要財務及生產(chǎn)經(jīng)營指標調(diào)整情況,預算調(diào)整的原因等.（2）本次財務預算周期的工作情況

預算工作組織情況主要包括企業(yè)預算管理機構(gòu)設置,管理機構(gòu)主要成員構(gòu)成。同時，根據(jù)期望的活動層級和資源水平進行資源分配，并整合不同部門的活動，以確保向著共同目標一起努力。通過比較現(xiàn)實結(jié)果和預算計劃來提供對于財務預算管理的控制。最終，提供了可以與實際結(jié)果比較的目標，以便評估員工的績效。

（二）財務預算管理的含義和內(nèi)容

1.財務預算管理的含義

所謂管理是指為實現(xiàn)目標所進行的最有效最經(jīng)濟的活動，是對財務預算的計劃、組織和控制。所以財務預算管理就是按照資金運動規(guī)律，利用資金、成本、收入等價值指標對資金的籌劃和回收進行科學有效的預測、組織和控制，并正確處理這種活動中所產(chǎn)生的經(jīng)濟關系的綜合性管理。

財務預算管理是一門專門財務管理，運用一般的理論和知識，結(jié)合行業(yè)的經(jīng)濟活動和資金運動的特點，來對經(jīng)濟活動進行組織、監(jiān)督和調(diào)節(jié)，正確處理由此產(chǎn)生的各種經(jīng)濟關系的管理活動。

2.財務預算管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)的財務預算管理的基本內(nèi)容包括：財務預算的編制和控制、財務預算分析和調(diào)整、財務預算的考核和執(zhí)行。

（1）財務預算的編制和控制

企業(yè)全面預算的編制過程，是企業(yè)所有人的事情，需要全員參與，上下協(xié)調(diào)和持續(xù)溝通。在具體的預算執(zhí)行編制過程中，其工作主要負責人和工作主體是每個具體部分的負責人，以事先指定好的的原則和制度為依據(jù)，他們必須嚴格執(zhí)行預算的相關業(yè)務，在預算編制完成后，企業(yè)在資金流動的具體操作時，應該嚴格以預算作為財務管理控制的依據(jù)，對企業(yè)資金的運用進行審核與監(jiān)督。

（2）財務預算的分析和調(diào)整

企業(yè)應當建立資金預算執(zhí)行情況的動態(tài)反映，通過動態(tài)反映，財務部門才能準備審核資金流動是否符合預算，為預算控制提供準確的信息，同時為預算分析提供基礎。在分析過程中，及時進行調(diào)整，以提高預算的準確度。

（3）財務預算的考核和執(zhí)行

企業(yè)的預算的考核一般是月度考核、季度考核、年度考核，這是指：根據(jù)設定的績效指標對其業(yè)績進行考核，結(jié)合實際情況修正目標，從而使預算管理執(zhí)行到位。

（4）對本次財務預算的總結(jié)和對未來財務預算的計劃

在財務預算執(zhí)行完畢之后，相關的責任部門和人員均要對各自預算的執(zhí)行情況進行匯總分析，并查找出現(xiàn)的問題及原因，并且從中總結(jié)出本次預算的長處和不足。在此基礎上，企業(yè)繼續(xù)揚長避短，結(jié)合市場環(huán)境、企業(yè)長期目標和未來市場的預期等影響因素，制定新一期的財務預算安排。

三、萬達房地產(chǎn)財務預算管理中存在的問題

（一）萬達房地產(chǎn)公司簡介

大連萬達房地產(chǎn)有限公司隸屬于萬達集團，是建設部審定的一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、具有獨立法人資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，曾獲得“全國質(zhì)量萬里行活動”唯一的質(zhì)量全優(yōu)住宅小區(qū)獎牌，1997年，公司率先在全國同行業(yè)提出“三項承諾”受到社會各界的好評?！白『梅?，找萬達”被消費者廣為傳頌。公司先后開發(fā)建設了信興花園、長春花園、香海花園、龍祥花園、明澤苑小區(qū)和星海人家小區(qū)，在建的雍景臺是超豪華酒店式公寓，位于大連市中心鉆石地段，擁有銀行、中西餐廳、咖啡廳、游泳館、高級會所等設施，代表中國高檔樓盤的最高水準。2001年開發(fā)的星海人家小區(qū)曾在中國建設技術委員會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、《中國建設報·房地產(chǎn)周刊》共同主辦的“創(chuàng)新風暴——全國住宅設計暨智能設計社區(qū)奪標”活動中，獲得“住宅設計綜合金獎及智能化社區(qū)綜合金獎”；榮獲《中國建設報?中國樓市》第二屆“東方園林杯”全國優(yōu)秀社區(qū)環(huán)境精品展示活動全國優(yōu)秀社區(qū)環(huán)境綜合獎，星海人家已成為大連市的標志性住宅小區(qū)之一。

（二）萬達房地產(chǎn)預算管理中存在的問題分析

1.財務預算編制不完善

（1）萬達的預算編制是固定預算，即根據(jù)正常的、客觀的某一業(yè)務量水平為唯一基礎來編制預算的方法。這種編制方法與實際不符的可能性極大，僅適用于業(yè)務量水平較為平穩(wěn)的企業(yè)或非營利組織。

（2）萬達采用增量預算，這種編制方法是在基期成本費用水平基礎上，根據(jù)預算實際情況，適當調(diào)整原費用項目。雖然簡單易行，但可能把不合理的開支項目保留在預算中。

（3）萬達采用定期預算的編制方法，這種編制方法是以不變的期間作為預算期來編制的方法，雖然便于實際與預算的比較，利于分析和評價，但預算一般在年度前二三個月編制，跨期長，對計劃期的情況不夠明確，且執(zhí)行中容易使管理人員只考慮本期計劃的完成，缺乏長遠打算。

2.財務預算執(zhí)行不到位

在執(zhí)行預算編制的時候，萬達各部門在進行具體的資金收付時，沒有以預算為依據(jù)，導致預算管理落實不到位。財務部門在審核資金支付時，審核憑據(jù)僅僅是否符合合同約定條件，而沒有設置預算審核環(huán)節(jié)，重點審核該筆支付是否符合預算。對符合預算的項目，沒有及時安排資金。對不符合預算的項目，沒有與承辦單位及部門進行溝通，甚至是執(zhí)行特殊的審核程序。

由此，可以認為萬達企業(yè)的財務部門對預算欠缺控制力度，沒有全過程參與預算管理中各項財務活動的事前、事中和事后的全過程管理。

（三）財務預算分析不合理

1.沒有明確目標

萬達集團在進行財務預算分析之前，沒有根據(jù)預算目標，導致預算管理在執(zhí)行過程中，不能做好適當?shù)陌才挪⑶矣胁襟E地開展分析工作。

2.沒有揭露矛盾

萬達集團在進行財務預算分析時，沒有通過收集足夠多的有關生產(chǎn)、加工等數(shù)據(jù)，導致集團不能很好地揭露矛盾、發(fā)現(xiàn)差距。

3.沒有抓住關鍵

萬達集團在進行預算分析時，沒有深入到相關的職能部門（車間）分析各個項目各個部門預算執(zhí)行程度的差異，只能發(fā)現(xiàn)數(shù)量上，現(xiàn)象上的差異，不能說明差異實質(zhì)。

可以發(fā)現(xiàn)，萬達房地產(chǎn)企業(yè)的預算分析更多的是財務部門在具體擔任，分析問題不合理，導致分析結(jié)果過于數(shù)字化，簡單化，不能很好地反映企業(yè)的總體情況。分析不合理導致萬達集團在預算執(zhí)行過程中不能及時分析臨時發(fā)生的、影響企業(yè)管理的重大事項并做出調(diào)整。

（四）財務預算考核力度不夠

萬達企業(yè)沒有將預算的執(zhí)行情況和績效考核掛鉤，沒有將“超資金預算率”指標作為考核指標，也就是說財務部門沒有對各部門的預算外超支做出統(tǒng)計，并計算出考核期內(nèi)的“超資金預算率”，并提交給人力資源部門作為考核依據(jù)。

由此可以得出結(jié)論，萬達企業(yè)預算的科學性不夠，測算依據(jù)不足，使得預算指標與實際的執(zhí)行情況差異較大，導致預算失去了應有的指導意義。具體表現(xiàn)在考核部門職責不明確，考核內(nèi)容不具體，考核工作未能形成制度化，考核標準缺乏規(guī)范化，致使預算考核不能保證企業(yè)預算管理體系的全面實施。

四、萬達房地產(chǎn)財務預算管理中存在問題的解決對策

（一）健全財務預算體制和編制方法

萬達的預算編制屬于固定預算,這種編制方式存在的問題是：對計劃期的情況不夠明確，且執(zhí)行中容易使管理人員只考慮本期計劃的完成，缺乏長遠打算。針對這種現(xiàn)象，本文提出提出以下兩種解決對策：

1.建立健全的財務預算管理體制

不斷完善萬達企業(yè)的財務預算管理控制，以科學的的理念為指導，包括財務預算理念、業(yè)務管理、資本管理和籌資管理等預算管理理念，以“全方位、全過程、全公司參與”為理論導向共同參與；同時，在傳統(tǒng)的財務預算管理的基礎上，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點及萬達企業(yè)的具體特點，制定出符合萬達的能夠為其節(jié)約成本創(chuàng)造效益的資金預算管理體系。切實不斷提高企業(yè)預算管理效率，實現(xiàn)企業(yè)全面預算管理。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個對于資源管理要求非常高的行業(yè)，資金密集度高、資金周轉(zhuǎn)頻率頻率、建設周期長，因此，資金緊張是行業(yè)性問題，普遍存在于整個房地產(chǎn)行業(yè)。因而，萬達企業(yè)的預算控制具有整體性、是全體經(jīng)營生活活動的系統(tǒng)性管理，而不僅僅是單個或個多成本的控制，其資金活動管理的焦點是目標成本與先進流量的預算、管理和控制?！澳サ恫徽`砍柴工”，科學合理的控制管理，才能促進現(xiàn)金流量的有效預算，從而促進企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展和經(jīng)濟利益的實現(xiàn)。在方法上要求從粗到細，步步為營。

2.改進企業(yè)的預算編制方法

（1）萬達企業(yè)應該編制彈性預算，以業(yè)務量、成本和利潤的依存關系為依據(jù)，按可預見的各種業(yè)務量水平，編制彈性預算。此種預算方法能適應多種情況。

（2）在不考慮基期的前提下，萬達企業(yè)應該對所有預算支出都以零為出發(fā)點，結(jié)合實際，逐項審議各費用的內(nèi)容及開支標準是否合理，權衡輕重緩急，保證不可避免和不可延緩項目，在綜合平衡基礎上編制預算。這種預算方法較為合理，能降低成本。

（3）編制滾動預算，通過分析當期預算的執(zhí)行情況與實際的差異，及時修訂，不斷延伸補充預算，這是一種連續(xù)、穩(wěn)定的“特殊定期”的預算方法。具體操作時，可按月、按季或混合滾動。這種預算方法可以根據(jù)萬達企業(yè)對未來的了解程度具有近期的預計把握較大，對遠期的預計把握較小的特征，可以做到長計劃短安排、遠略近詳，且可減少預算工作量。

（二）加強財務預算執(zhí)行力度

萬達的財務預算執(zhí)行有以下缺點：對預算欠缺控制力度，沒有全過程參與預算管理中各項財務活動的事前、事中和事后的全過程管理。

通過研究，我們建議萬達企業(yè)在執(zhí)行財務預算時，必須做到：從企業(yè)的全局出發(fā)，通過科學的預測對各部門經(jīng)濟活動進行全面調(diào)整，這樣才能有效加強財務預算的執(zhí)行力度。萬達企業(yè)在財務預算執(zhí)行管理時必須進行科學合理的規(guī)劃，這樣才能促進企業(yè)財務目標的實現(xiàn)。通過規(guī)劃，財務部門應該對企業(yè)各項資源進行合理有效地配置，不斷優(yōu)化資產(chǎn)，以此來促進企業(yè)經(jīng)濟效益的提高。同時，科學合理的規(guī)劃，應該和萬達企業(yè)長期的發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展方向進行有機的結(jié)合，所以財務部門應該圍繞企業(yè)的發(fā)展制定符合實際的全過程管理計劃，參與各項財務活動的事前、事中和事后的全過程管理。也就是說，在明確各部門的職責的前提下，通過對各部門職能的協(xié)調(diào)，按照預算的既定目標，對預算的收支進行全面的監(jiān)督，通過對比實際情況和預算的差異，以追加、調(diào)減、推遲和提前等方式進行調(diào)整，由相關權限部門和人員審核確定，通過正確發(fā)揮主觀能動性來加強預算執(zhí)行力度，保證財務預算執(zhí)行到位。

（三）健全財務預算分析制度

在上一章的分析中，我們得出結(jié)論：萬達企業(yè)的預算分析更多的是財務部門在具體擔任，分析不全面導致分析結(jié)果過于數(shù)字化，簡單化，不能很好地反映企業(yè)的總體情況。我們認為，要健全財務分析制度，必須滿足以下三個步驟：

1.提出課題明確目標

在進行預算分析之前，應根據(jù)萬達企業(yè)的預算目標，結(jié)合具體的行動方案，先確立分析的課題和要求，明確分析的目標，定制分析工作的綱要，做好適當?shù)娜耸掳才?，以便有計劃地開展分析工作。

2.對比差距收集資料

在進行財務分析時，建議萬達企業(yè)通過運用對比的方法，找出差距，分清先進和落后、績效和問題，節(jié)約和浪費的相應關系，并且通過收集活動情況和資料，來保證分析的數(shù)據(jù)真實可靠。這些都是成功進行財務預算分析的重要組成部分。

3.分析原因抓住關鍵

萬達企業(yè)應該從差距入手，追蹤其發(fā)生時間、項目和部門，研究這些結(jié)果形成的過程。如利潤與預算發(fā)生差異，看時間；各月各季度執(zhí)行程度，看項目；是銷售問題還是成本問題，看部門。其次，進行因果分析，衡量各因素對預算完成的影響程度，在其中找出起決定作用的主要因素并進行處理。

（四）加強財務預算考核力度

在分析萬達的財務預算管理時，我們發(fā)現(xiàn)：萬達企業(yè)預算的科學性不夠，測算依據(jù)不足，使得預算指標與實際的執(zhí)行情況差異較大，導致預算失去了應有的指導意義。萬達企業(yè)要改變這種問題，必須加強考核力度。

完善的績效考核機制與激勵機制為確保房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益價值最大化奠定了堅實的基礎保障?，F(xiàn)階段，萬達企業(yè)應采取有效措施不斷完善績效考核機制和激勵機制，首先是建立公平公正的績效考核機制，以科學合理的績效考核原則為基礎，針對于企業(yè)財務預算管理人員實施績效考核，不斷提高財務預算管理人員的能動性；其次是建立責權利與獎罰制相結(jié)合的激勵機制，確保促進企業(yè)財務預算管理效率的不斷提高。

同時,在管理過程中，對預算編制，萬達企業(yè)各責任部門應該都參與進來，這樣有利于在執(zhí)行過程中發(fā)揮主觀能動性，有利于責任部門在執(zhí)行過程中對偏離預算的不利活動進行自我糾正，調(diào)動責任部門實行自我控制的積極性。在預算執(zhí)行過程中，由于主、客觀條件的發(fā)展變化，要保證預算的科學性、嚴肅性和可操作性，對預算進行調(diào)整是必要的也是正常的，除了定期地總結(jié)本次預算情況時，可以對下一期預算做必要的調(diào)整以外，在一些特別重大的情況下也可以做出特殊調(diào)整。定期做好預算反饋報告，是預算執(zhí)行情況的總結(jié)和反映，同時也是預算考評和對經(jīng)營者獎懲的主要依據(jù)。

五、結(jié)論

預算與預測有密切的關系。預測是預算的實踐基礎，預算是預測的升級和補充，是針對預測結(jié)果制定的預防財務風險、經(jīng)營風險及帶有針對性補救措施的具體實施方案，隨著經(jīng)濟的發(fā)達、房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭越來越激烈，企業(yè)所面對的風險和阻力越來越大，資金管理和預算管理的重要性越來越突出。

作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)是站在風口浪尖的高精尖產(chǎn)業(yè)，其最大的風險就是資金管理的風險。房地產(chǎn)企業(yè)具有投資金額大、建設周期長、效益回收慢的的行業(yè)特點，鑒于此種情況，房地產(chǎn)行業(yè)在醒目規(guī)劃階段，就應當做好預算工作，對具體項目的投資資本及成本管理費用進行嚴密的計算和預估，并制定相應的管理辦法，進而進行有效的可行性分析和經(jīng)濟效益評估報告，最后做出有效的投資方案。

財務預算管理是房地產(chǎn)企業(yè)非常重要不可分割的一部分。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的財務預算管理體制在實施過程中還存在著諸多的問題，造成了嚴重的負面影響并阻礙了行業(yè)健康發(fā)展。因此，建議房地產(chǎn)企業(yè)在傳統(tǒng)財務預算管理體制上，根據(jù)行業(yè)發(fā)展需求與特點，制定以下幾個對策，即建立健全的財務預算管理體制、不斷完善績效考核與激勵機制以及不斷提高財務預算管理人員的從業(yè)素質(zhì)等，確保企業(yè)得以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)畏。

致謝

很感慨，我在長舒一口氣后開始寫我的畢業(yè)論文的致謝詞了。論文的完成標志著我的大學三年即將結(jié)束，也意味著，新的生活又將開始了。在本人的寫作過程中，李老師給予了我大力的幫助和指導，在此深表感謝！同時也感謝其他幫助和指導過我的老師和同學。

李老師從一開始的論文方向的選定，到最后的整篇文論的完成，都非常耐心的對我進行指導。在論文提綱制定時，我的思路不是很清晰，經(jīng)過老師的幫忙，讓我具體寫作時思路頓時清晰。在完成初稿后，老師認真查看了我的文章，指出了我存在的很多問題。在此十分感謝李老師的細心指導，才能讓我順利完成畢業(yè)論文。

李老師誨人不倦的工作作風，一絲不茍的工作態(tài)度，嚴肅認真的治學風格給我留下深刻的影響，值得我永遠學習。在此，謹向?qū)熇盍袞|老師致以崇高的敬意和衷心的感謝！

參考文獻

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第二篇：企業(yè)財務預算管理中存在的問題及解決對策研究

企業(yè)財務預算管理中存在的問題及解決對策研究

【摘要】在企業(yè)日常管理工作中，財務預算管理處于主導地位，對于企業(yè)的發(fā)展起著重要的作用。就企業(yè)目前情況而言，財務預算管理理論并不完善，相關概念含混不清，缺乏足夠的重視，未能建立有效的監(jiān)督機制，工作人員缺乏專業(yè)素養(yǎng)。針對財務預算的種種問題，企業(yè)應該充分意識到財務預算管理的重要性，在實踐中不斷完善財務預算管理理論，加強對財務預算工作人員的培訓，提高其專業(yè)素養(yǎng)和綜合能力，充分發(fā)揮企業(yè)財務預算管理的作用。

【關鍵詞】企業(yè)管理；財務預算管理；監(jiān)督機制

隨著社會的發(fā)展，企業(yè)管理制度日益完善，財務預算管理的作用也日益突出，越來越受到企業(yè)的高度重視。企業(yè)管理者開始著手提高財務預算管理的水平，財務預算管理發(fā)揮的作用也越來越大。然而，在實踐過程中，企業(yè)財務預算管理并沒有完全發(fā)揮出作用，存在很多弊端，還擁有很高的提升空間。因此，筆者針對這些弊端進行探討，并提出相應的改進措施，希望能為財務預算管理的實際應用提供幫助。

一、企業(yè)財務預算管理原則

（一）統(tǒng)一組織、分級管理

企業(yè)財務預算管理應當統(tǒng)一組織、分級管理，并進行詳細的規(guī)劃，而且還應當構(gòu)建健全的財務預算管理機制，并對具體責任進行明確劃分，使之完全落實到每一個工作人員。關于預算標準，需要進行細化，經(jīng)過細化之后，再通過各級領導層落實到實踐中。企業(yè)財務預算管理工作需要全員參與，共同努力，上至核心管理層，下至基層工作人員，都應該充分重視這項工作的落實情況，建立嚴格的監(jiān)督機制，確保各個環(huán)節(jié)的嚴格執(zhí)行，唯有如此才能完成預算指標。

（二）全面、系統(tǒng)原則

財務預算管理應當具有針對性，而非盲目地進行，應當以企業(yè)當前戰(zhàn)略目標為出發(fā)點，企業(yè)財務預算管理當遵循全面系統(tǒng)的原則，在企業(yè)的日常經(jīng)濟活動中，一切資金消耗的項目都當列入財務預算管理中，而且還應該預測即將進行的經(jīng)濟活動，并提前進行全方位的規(guī)劃，當活動進行時，做到完美的掌控，當活動結(jié)束時，針對活動的相關信息進行整理和統(tǒng)計，并結(jié)合活動進行的整個過程，對財政預算管理的實施效果，做出客觀科學的評價，確保財政預算管理涵蓋企業(yè)的所有環(huán)節(jié)，發(fā)揮出財務預算管理的最大功效。

（三）科學合理、穩(wěn)步前進

企業(yè)財務預算管理工作的實施必須要有財務預算編制，財務預算編制需要滿足兩大特性，即科學性、適用性。財務預算過高或過低，都會對企業(yè)造成不必要的損失，當財務預算過高時，造成的后果是：資金大量流失；當財務預算過低時，造成的后果是：因資金的缺乏，很多經(jīng)濟活動難以進行。若要確保企業(yè)財務預算的科學性和實用性，必須結(jié)合企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，并對企業(yè)的財務增長有充分的了解，以收入的多少合理確定支出，從而使支出保持在合適的范圍內(nèi)，避免企業(yè)出現(xiàn)入不敷出的情況。而且財務預算管理工作還能夠?qū)L險降到最低，確保企業(yè)的資金安全，從而實現(xiàn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

二、企業(yè)財務預算管理中存在的問題

（一）領導重視不足

隨著社會的發(fā)展，雖然越來越多的企業(yè)建立了財務預算管理機制，然而企業(yè)財預算管理仍然存在很多弊端，預算管理水平參差不齊。其中一個重要的原因就是：企業(yè)管理者重視不足，不能正確地理解財務預算管理的相關理念，比如：部分管理者認為，既然已經(jīng)確立了財務計劃，那么財務預算就是可有可無的；還有部分管理者認為，財務預算是企業(yè)高層下達的各項指示，這就完全曲解了財務預算管理的含義；有的領導者認為，財務預算管理工作只是屬于財務部門工作內(nèi)容，不應該牽涉其他部門；更離譜的是，有的領導認為，財務預算管理工作會增加企業(yè)的負擔，會對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生制約。由此可知，持此錯誤認識的企業(yè)領導并不少見，若不加以糾正，必然會制約我國企業(yè)財務預算管理水平的提高，最終影響到我國企業(yè)的發(fā)展。不僅如此，企業(yè)財務預算管理人員缺乏專業(yè)素養(yǎng)，不能正確理解相關理念，相關技術落后，也影響著企業(yè)財務預算管理的開展。

（二）預算管理目標欠缺戰(zhàn)略性

就目前而言，雖然大多數(shù)企業(yè)都具有財務預算編制，但是卻極其欠缺戰(zhàn)略眼光，無法真正發(fā)揮出財務預算管理的作用。具體表現(xiàn)在兩個方面：第一，大多數(shù)企業(yè)領導在財務預算編制方面欠缺長遠眼光，只注重短期預算管理目標的實現(xiàn)，忽視長遠目標的實現(xiàn)，這就導致企業(yè)急功近利，不利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，而企業(yè)各個財務周期之間無法完美的銜接，因此即便企業(yè)實現(xiàn)了短期的預算管理目標，也無益于長遠預算管理目標的實現(xiàn)，從而無法真正發(fā)揮出財務預算管理的作用；第二，關于財務預算目標的確立，大多數(shù)企業(yè)都存在一個詬病，那就是不夠重視對市場的調(diào)查，所以對于大多數(shù)企業(yè)財務預算編制來說，往往不能經(jīng)受市場的考驗，比較僵化，應變力較差。我國企業(yè)財務預算管理的研究和應用才剛剛起步，還并沒有完全適應市場經(jīng)濟的模式，對于市場環(huán)境并沒有達到充分的認識，所以在制定財務預算管理的戰(zhàn)略目標時，不能做到精準的定位。

（三）缺乏有效監(jiān)督

若要充分發(fā)揮財務預算管理的作用，財務預算管理目標必須要合理，而且還應建立有效的監(jiān)督機制，從而確保財務預算管理工作的執(zhí)行。隨著社會的發(fā)展，財務預算管理的作用越來越突出，已經(jīng)深受廣大企業(yè)領導的重視，財務預算管理制度也陸續(xù)建立起來，然而建立起來的制度卻并不完善，只是做好了表面工作，其作用僅僅停留在應付檢查的層面。大多數(shù)企業(yè)的財務預算工作，因為監(jiān)督力度的缺失，所以執(zhí)行的效果極差，而且未能建立考核機制，不能起到激勵的作用，無法激發(fā)預算管理工作人員的工作熱情，最終造成財務預算管理的作用不能充分地發(fā)揮出來。

（四）財務人員素質(zhì)較低

若要充分發(fā)揮財務預算管理的作用，就必須提高財務人員的素質(zhì)。財務人員的專業(yè)素質(zhì)以及綜合能力關系著財務預算管理的水平。一般情況下，企業(yè)財務預算管理工作是由財務部門來完成，包括預算的編制、核查、上報、監(jiān)督執(zhí)行效果等，當執(zhí)行效果與財務預算管理目標出現(xiàn)偏差時，進行科學的分析總結(jié)，找出出現(xiàn)偏差的原因，并提出有效的改進方法。財務預算管理工作涉及的內(nèi)容多、涵蓋面廣，財務人員必須具備扎實的理論基礎和相關技能，對財務和會計學科的相關知識要有深入的理解，還應該熟練掌握計算機知識和技能，因此，高素質(zhì)的財務人員是不可或缺的。然而，在企業(yè)的實踐過程中，大多數(shù)企業(yè)并不具備高素質(zhì)的財務人員，不但理論知識欠缺，計算機技能也不符合要求，預算編制的方法仍然采用傳統(tǒng)的手工編制，不但不利于企業(yè)的發(fā)展，反而增加了預算成本，長此以往，財務預算的作用就越來越淡化，最終使企業(yè)放棄財務預算管理工作。

三、解決對策

（一）提高領導重視程度

對于企業(yè)來說，領導人員是企業(yè)的靈魂，決定著企業(yè)的發(fā)展方向，對于企業(yè)的發(fā)展起著舉足輕重的作用。企業(yè)領導的觀念和思想直接關系著企業(yè)發(fā)展的成敗，因此，企業(yè)若要充分發(fā)揮出財務預算管理的作用，離不開企業(yè)領導的高度重視。有鑒于此，企業(yè)應該組織各級領導學習財務預算管理的相關知識，提高其對財務預算管理的認知水平，改變傳統(tǒng)的財務預算管理理念，使企業(yè)領導充分重視財務預算管理工作，從而使財務預算管理能夠發(fā)揮出其應有的效果。不僅如此，還應該充分發(fā)揮領導人員的協(xié)調(diào)作用，使得各個部門能夠相互協(xié)作、相互制約，共同努力確保財務預算管理的有效開展。唯有各個部門共同努力，企業(yè)才能夠?qū)嵤┤骖A算管理模式，全面預算管理模式要求全員參與，大大地提高了財務預算管理工作的效率，從而最大程度地發(fā)揮出財務預算管理的作用，最終使企業(yè)長遠戰(zhàn)略目標得以實現(xiàn)。

（二）實施全面預算管理

全面預算管理：采用預算的方法，對企業(yè)各部門的各種資源進行合理分配和控制，從而確保企業(yè)各種經(jīng)濟活動的順利進行，實現(xiàn)最終的戰(zhàn)略目標。全面預算管理需要企業(yè)全部成員的參與，而不僅僅是企業(yè)高層和財務人員，全面預算管理需要對企業(yè)即將進行的、正在進行的、已經(jīng)進行的所有經(jīng)濟活動進行預算，不僅重視對活動過程的控制，還應重視對活動結(jié)果的控制，實現(xiàn)二者之間的均衡性。全面預算管理還需要對所有生產(chǎn)活動進行預算，包括產(chǎn)品的研發(fā)、銷售、物流等，重視整體性預算。實施全面預算管理模式，企業(yè)全部成員都能參與到預算管理的工作中去，從而大大地提高了企業(yè)預算管理的水平。在企業(yè)管理工作中，財務管理處于主導地位，而在財務管理工作中，全面預算管理最為有效。

（三）詳細劃分職責、明確分工

財務預算管理的一項重要內(nèi)容是：明確劃分企業(yè)內(nèi)部利益相關者的職責權限。經(jīng)過一系列分權和授權之后，在企業(yè)內(nèi)形成了各個部門，發(fā)揮著不同的作用，使得企業(yè)進行的各項經(jīng)濟活動有條不紊地進行。所以企業(yè)應該建立健全的財務預算管理制度，詳細劃分職責和權限，使得各部門分工明確，包括預算編制部門、執(zhí)行部門以及監(jiān)督部門等，各個部門之間相互獨立、相互促進、相互制約，共同確保企業(yè)預算管理工作的順利開展。企業(yè)應該充分重視財務預算工作的執(zhí)行情況，加強監(jiān)督力度，對企業(yè)財務預算管理的效果，進行定期評估，找出其中存在的問題，分析其產(chǎn)生的原因，并采取有效的措施加以改進。企業(yè)還應該采取必要的措施，充分調(diào)動起財務預算管理工作的積極性。針對財務預算管理工作各環(huán)節(jié)的執(zhí)行情況，進行科學客觀的考核，量化執(zhí)行效果，對相應的工作人員進行一定的獎勵和懲罰，從而最大程度地發(fā)揮出財務預算管理的作用。

（四）以市場為導向、建立長遠戰(zhàn)略目標

企業(yè)若要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，那么就必須建立長遠戰(zhàn)略目標，并根據(jù)長遠戰(zhàn)略目標，建立各個短期目標，分階段完成。財務預算管理目標的制定，必須立足于長遠戰(zhàn)略目標，針對企業(yè)所有經(jīng)濟活動中資金的投入和支出情況，進行科學的預算和分配。所以企業(yè)財務預算管理應該根據(jù)市場具體情況，以長遠戰(zhàn)略目標為中心，以追求經(jīng)濟效益為宗旨，結(jié)合企業(yè)資金狀況進行編制。企業(yè)財務預算管理主要是針對即將進行的經(jīng)濟活動進行管理，屬于導向型管理。財務預算管理唯有立足于企業(yè)長遠戰(zhàn)略目標，企業(yè)財務預算管理才能真正發(fā)揮出應有的作用。

（五）加強財務人員的素質(zhì)的培訓

企業(yè)若要充分發(fā)揮出財務預算管理工作的作用，就必須培養(yǎng)一批綜合素質(zhì)高的財務人員。所以企業(yè)必須加強對財務人員素質(zhì)的培訓，包括專業(yè)素質(zhì)、綜合能力、職業(yè)道德。企業(yè)應該針對自身發(fā)展中存在的問題，組織有針對性的培訓內(nèi)容，采取有效的措施提高財務人員的積極性，建立有效的激勵機制，督促財務人員不斷提高自己的知識水平以及業(yè)務能力，學習先進的管理方法，從而使財務人員的綜合能力獲得顯著的提高，最終促使財務預算工作能夠有效開展。而且因為財務預算工作涵蓋的內(nèi)容比較繁雜，企業(yè)眾多部門都參與其中，工作量極大，所以若要確保財務預算管理的有效開展，就必須借助先進的科學技術，實現(xiàn)信息化管理，因此對財務人員進行先進科學技術的培訓至關重要。

（六）建立專門的財務預算管理機構(gòu)

企業(yè)財務預算管理工作是一項專業(yè)性很強的工作，必須建立專門的機構(gòu)，并配備專業(yè)人員，唯有如此，才能確保這項工作的順利實施。因此，企業(yè)應當根據(jù)國家出臺的相關政策和文件，結(jié)合企業(yè)長期以來的實踐經(jīng)驗，構(gòu)建專門的機構(gòu)，來負責財務預算相關工作的開展。比如：如果在企業(yè)內(nèi)部設有董事會，那么就應該從董事會中挑選一部分熟悉財務預算工作的董事，組成財務預算委員會。如果在企業(yè)之中沒有董事會，那么為了加強監(jiān)督，確保財務預算管理工作的堅決執(zhí)行，就必須構(gòu)建財務預算領導小組。企業(yè)設立財務預算委員會的工作內(nèi)容是：制定企業(yè)財務預算管理的目標，并進行審議，針對其中存在的問題進行相應的調(diào)整，下達具體的工作內(nèi)容，并負責監(jiān)督具體的落實情況。

四、結(jié)語

隨著社會的發(fā)展，企業(yè)財務預算管理工作的作用也越來越突出，越來越受到企業(yè)領導的重視。企業(yè)財務預算管理水平的高低直接關系著企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?。在實踐過程中，我國財務預算管理仍然存在很多問題，亟待改進和完善，我們唯有不斷提高自身的財務預算管理水平，充分發(fā)揮其應有的作用，才能夠在未來的市場競爭中立于不敗之地。

參考文獻

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第三篇：企業(yè)財務預算應用的研究

企業(yè)財務預算應用的研究

隨著我國企業(yè)改革的深入和我國經(jīng)濟逐漸融入國際競爭，企業(yè)的性質(zhì)和經(jīng)營管理方法都發(fā)生了很大的變化，預算管理越來越受到我國企業(yè)和學者的重視?！胺彩骂A則立，不預則廢”。這是中國古人對預算重要性的最好描述。管理者們面對千頭萬緒的管理實務，只有從企業(yè)的整體出發(fā)，通過科學預測，通過貨幣或數(shù)量的預算形式明確企業(yè)預期的生產(chǎn)經(jīng)營成果及財務狀況，并對企業(yè)及各業(yè)務部門的經(jīng)濟活動進行調(diào)整和控制，才能實現(xiàn)對企業(yè)的全面管理。本文對財務預算管理的概念和內(nèi)容進行了闡述，結(jié)合企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營特點及目前在企業(yè)實行財務預算管理工作方面存在的弱點和缺陷，提出了將全面預算控制應用于企業(yè)以實行財務預算管理、指標體系以及財務指標考核評價過程中的基本思路，并在引入現(xiàn)代先進技術運用于預算管理等方面進行了研究，最后就有效建立企業(yè)預算管理體系提出了一些有價值的建議。

【關鍵詞】財務預算 財務預算管理

一、引言

在我國市場經(jīng)濟條件下，質(zhì)量競爭和價格競爭愈演愈烈，能否控制成本、降低產(chǎn)品成本是企業(yè)在市場競爭中取勝的關鍵，而推行財務預算管理是降低產(chǎn)品成本行之有效的一種方法。

目前很多企業(yè)對預算的管理職能認識不足，單純?yōu)榱司幹祁A算而編制預算，沒有將預算與其企業(yè)管理很好的結(jié)合起來，使預算獨立于企業(yè)管理之外，成為一個封閉的系統(tǒng)，沒有充分發(fā)揮預算的管理職能。預算的重點往往只停留在具體的數(shù)字計劃上，起不到管理的作用，使預算的編制流于形式。認為預算編制主要是財務部門的工作，其他部門只需要了解情況，或給予財務部門一定的協(xié)助。因此，應對預算管理進行更深層次的理解。

二、財務預算管理對企業(yè)的重要性

財務預算和財務預算管理

財務預算是一系列專門反映企業(yè)未來一定預算期內(nèi)預計現(xiàn)金收支、經(jīng)營成果和財務狀況等經(jīng)濟指標的各種預算的總稱。具體成果以一套預計財務報告的形式體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)金預算、預計利潤表和預計資產(chǎn)負債表等內(nèi)容。

財務預算管理是企業(yè)預算管理的一個分支，也是預算管理的核心部分。企業(yè)的預算是一個綜合性的財務計劃，包括經(jīng)營預算、資本預算和財務預算。經(jīng)營預算是對企業(yè)收入、費用

和利潤作出的預計；資本預算是對企業(yè)的資本性投資方案所進行的計劃和評價；財務預算則是在經(jīng)營預算和資本預算的基礎上所作出的現(xiàn)金流量的安排，以及一定時期內(nèi)的損益表和一定時期末的資產(chǎn)負債表的預計。

財務預算管理在企業(yè)中的作用

1.有利于各職能部門的協(xié)調(diào)一致

企業(yè)內(nèi)部各職能部門必須協(xié)調(diào)一致，才能最大程度地實現(xiàn)企業(yè)預算。

2.有利于加強企業(yè)內(nèi)部控制

企業(yè)一旦制定了預算，就進入了實施階段，管理工作的重心就進入了控制過程，即設法使經(jīng)濟活動按計劃進行，企業(yè)外部的環(huán)境在不斷的改變，必然會出現(xiàn)執(zhí)行情況與預算有偏差，此時將預算與執(zhí)行情況進行對比和分析，為企業(yè)經(jīng)營者提供了有效的監(jiān)控手段。預算指標為企業(yè)控制提供了標準，哪些錢是可以花的，哪些錢是不可以花的。

3.有利于績效考核

績效考核是企業(yè)員工加薪晉升的重要指標，在績效考核指標的擬定過程中，首先應將企位的戰(zhàn)略目標層層傳遞和分解，使企業(yè)中每個職位被賦與戰(zhàn)略責任，每個員工承擔各自的崗位職責?？冃Ч芾硎菓?zhàn)略目標實施的有效工具，績效管理指標應圍繞戰(zhàn)略目標逐層分解而不應與戰(zhàn)略目標的實施脫節(jié)。而企業(yè)預算正是企業(yè)戰(zhàn)略目標的量化指標，以此做為企業(yè)績效考核的指標可以充分達到績效考核導向性的作用，而且預算以數(shù)量化的方式來表明管理工作的標準，其本身具有可考核性，因而可以根據(jù)預算執(zhí)行情況來評定工作成效，分析差異改進工作。而將績效指標作為績效考核的指標，此時企業(yè)的工作業(yè)績是與下達的預算指標進行比較，此時這個指標就變成了相對數(shù)的指標，顯然相對數(shù)的指數(shù)與絕對數(shù)指數(shù)更能客觀地反映員工對企業(yè)的貢獻大小。

4.有利于量化企業(yè)各職能部門的奮斗目標

企業(yè)預算的制定是企業(yè)各職能部門通力合作的結(jié)果，最后確定的企業(yè)預算是各個職能部門的綜合平衡的結(jié)果。各個職能部門的預算目標實際上是企業(yè)預算總目標的分解，即企業(yè)預算的達成是以企業(yè)各職能部門的預算達成為前提做支持的。預算可以量化各職能部門的努力方向和奮斗目標，他們可以根據(jù)預算安排各自的活動。全面預算管理正是以公司戰(zhàn)略為出發(fā)點，通過規(guī)劃未來的發(fā)展來指導現(xiàn)在的實踐，是對公司戰(zhàn)略目標的具體落實與進一步量化，從而更加具有可接受、可實現(xiàn)、可檢驗和挑戰(zhàn)性的特性。從而對企業(yè)戰(zhàn)略起著全方位的支持作用。

三、企業(yè)財務預算的編制

從預算的編制過程看，主要有兩種模式：自上而下的模式和自下而上的模式。一般企業(yè)都采用各責任中心自行提出各自的預算指標、層層匯總，最后由企業(yè)專門機構(gòu)或人員進行調(diào)整，確定企業(yè)全面預算這種自下而上、層層匯總協(xié)調(diào)的預算編制程序，其優(yōu)點在于有利于發(fā)揮各責任中心的積極性。但在編制時，要注意各預算執(zhí)行單位之間的權責關系，注意權責的劃分、分解。預算管理體系中權責的不明，會直接影響到預算的執(zhí)行和考核。

企業(yè)預算一般分為業(yè)務預算、資本支出預算、財務預算三種。業(yè)務預算指的是與企業(yè)基本生產(chǎn)經(jīng)營活動相關的預算，主要包括銷售預算、生產(chǎn)預算、材料預算、人工預算、費用預算（制造費用預算、期間費用預算）等。資本支出預算是企業(yè)長期投資項目（如固定資產(chǎn)購建、擴建等）的預算。財務預算指有關現(xiàn)金收支、經(jīng)營成果、財務狀況的預算，包括現(xiàn)金預算、預計利潤表、預計資產(chǎn)負債表。

銷售預算是整個預算編制工作的起點和主要依據(jù)。公司應根據(jù)當年的經(jīng)營目標，通過市場預測，結(jié)合各種產(chǎn)品的歷史銷售量、銷售價格等數(shù)據(jù)，確定預測的銷售數(shù)量、單價和銷售收入。在銷售預算的基礎上，編制生產(chǎn)預算，根據(jù)預測銷售量、預測期初和期末的存貨量，得出預測生產(chǎn)量。然后，根據(jù)生產(chǎn)預算，編制材料預算、人工預算，制造費用預算。制造費用預算的編制分變動制造費用和固定制造費用兩部分，變動制造費用預算的編制以生產(chǎn)預算為基礎，根據(jù)預計的各種產(chǎn)品產(chǎn)量以及單位產(chǎn)品所需工時和每小時的變動制造費用率計算編制。產(chǎn)品成本預算根據(jù)生產(chǎn)預算、材料預算、人工預算、制造費用預算編制。銷售費用預算根據(jù)銷售預算編制而成。管理費用預算一般根據(jù)歷史實際開支為基礎編制?，F(xiàn)金預算是財務預算的核心?，F(xiàn)金預算的內(nèi)容包括現(xiàn)金的收入、支出、盈赤（現(xiàn)金的多余或不足）、籌措與利用等?，F(xiàn)金預算的編制以各項業(yè)務預算、資本支出預算的數(shù)據(jù)為基礎。預計損益表是對企業(yè)經(jīng)營成果的預測，根據(jù)業(yè)務預算編制而成。預計資產(chǎn)負債表是對企業(yè)財務狀況的預測，根據(jù)期初資產(chǎn)負債表、業(yè)務預算編制而成。

四、企業(yè)預算管理的實施應用問題

1.責任會計

責任會計是以企業(yè)內(nèi)部互粉的責任中心為會計主體，確定其在經(jīng)濟活動中應負的經(jīng)濟責任，并同記錄、考核、評價其業(yè)績的會計工作相結(jié)合而形成的會計制度。企業(yè)推行責任會計

可以在明確各成員、各單位責任的情況下，實施有效的成本費用控制，績效考評和獎勵。其核心是合理劃分責任中心，即實現(xiàn)責任主體的唯一化，最終細化責任，便于預算控制，考評工作的有的放矢。

對責任中心的績效評價是責任會計的核心內(nèi)容，也是企業(yè)經(jīng)營管理中的一個極其重要的問題。責任會計正是通過對各責任單位進行評價，并給與獎懲，來激勵他們完成責任核算的。對責任中心績效進行客觀、公正評價的關鍵，在于績效評價指標的科學性、實用性和可操作性。企業(yè)管理人員必須從企業(yè)的具體情況出發(fā)，設計出科學、合理、實用的評價指標體系。

2.責任會計的核算程序

各核算單位應按計財中心原有的財務制度規(guī)定核算產(chǎn)生財務會計報表,在財務核算的基礎上,獨立建立責任會計賬戶和報表體系,依據(jù)責任會計核算原則和本制度規(guī)定對各項收益和費用(成本)進行分析調(diào)整,以調(diào)整說明和必要確認為依據(jù),制作責任會計憑證,在相對應的調(diào)整賬戶中進行記錄,并依據(jù)賬戶調(diào)整記錄制作責任會計報表.。

3.業(yè)績考核

業(yè)績考核通常也稱為業(yè)績考評或“考績”，是針對企業(yè)中每個職工所承擔的工作，應用各種科學的定性和定量的方法，對職工行為的實際效果及其對企業(yè)的貢獻或價值進行考核和評價。它是企業(yè)人事管理的重要內(nèi)容，更是企業(yè)管理強有力的手段之一。業(yè)績考評的目的是通過考核提高每個個體的效率，最終實現(xiàn)企業(yè)的目標。在企業(yè)中進行業(yè)績考評工作，需要做大量的相關工作。首先，必須對業(yè)績考評的涵義作出科學的解釋，使得整個組織有一個統(tǒng)一的認識。

業(yè)績考核是現(xiàn)代組織不可或缺的管理工具。它是一種周期性檢討與評估員工工作表現(xiàn)的管理系統(tǒng)，是指主管或相關人員對員工的工作做系統(tǒng)的評價。有效的業(yè)績考核，不僅能確定每位員工對組織的貢獻或不足，更可在整體上對人力資源的管理提供決定性的評估資料，從而可以改善組織的反饋機能，提高員工的工作業(yè)績，更可激勵士氣，也可作為公平合理地酬賞員工的依據(jù)。

4.責任報告

責任報告作為企業(yè)自愿披露的非財務報告，其目標是向企業(yè)意外利益相關方提供其履行社會責任的信息，以便于信息使用者進行決策。目標要求企業(yè)提供的社會責任信息應與報告使用者的決策需要相關，有助于報告使用者對企業(yè)過去、現(xiàn)在、未來的情況作出評價或預測。因此，企業(yè)一方面需要掌握自己已履行的社會責任，也要搞清

楚企業(yè)外部的利益相關方所期待的信息。

五、結(jié)論

企業(yè)只有對全面預算管理有了全面而深刻地認識，才能有效實施全面預算管理，最終使其成為實施企業(yè)戰(zhàn)略與提高經(jīng)營績效的工具，從而保證企業(yè)戰(zhàn)略的進一步落實，降低企業(yè)經(jīng)營風險，提高企業(yè)管理效率與經(jīng)營效益，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。

六、參考文獻

李娣 陳剛 企業(yè)預算管理手冊 立信會計出版社2009：P146

薛文艷 企業(yè)社會責任報告編制初探 太原大學學報 2008年3月

鐘亞蘭 淺談責任會計評價指標體系的構(gòu)建 商場現(xiàn)代化2008年 4月（上旬刊）朱清貞 嚴曉燕 肖小瑋 財務管理案例教程 清華大學出版社 2006年：P30

馬莉欣 淺談財務預算管理在企業(yè)中的作用，http://，2010年3月

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備問題研究

房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備問題研究

學院：建筑與城市規(guī)劃學院

專業(yè)：城市規(guī)劃

班級：0811城規(guī)一班

姓名：紫云筠

日期：2012-5-30

【摘要】土地是一項重要的生產(chǎn)要素，本文從我國房地產(chǎn)發(fā)展的角度，論述了房地產(chǎn)公司進行土地儲備的意義及策略的采取?！娟P鍵字】

摘 要:關鍵詞:房地產(chǎn)公司 土地儲備 策略

一、土地儲備量的概念

土地使用量則指的是存儲的用于建設用途的土地的數(shù)量,它是為了加強對土地市場的宏觀調(diào)控,提高土地資源的利用率,通過經(jīng)濟、法律等手段,經(jīng)過土地儲備機構(gòu)將土地從不同的使用者手中集中起來,以用于開發(fā)使用的土地數(shù)量。

二、土地儲備和房地產(chǎn)

土地是不可復制的有限資源，是一項重要的生產(chǎn)要素。對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)公司而言，土地是房地產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)品的基礎資源，土地是房地產(chǎn)公司一項重要、甚至是根本的生產(chǎn)要素。任何一家房地產(chǎn)公司若沒有土地這一項生產(chǎn)要素配置，商品房的生產(chǎn)就是一句空話。

(1)土地儲備是必須的。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說, 土地既是基礎的生產(chǎn)資料,又是必須的融資手段。在房地產(chǎn)行業(yè)綜合實力評價體系中,成長性是一項重要的標準。房地產(chǎn)屬于資金密集型企業(yè),企業(yè)的盈利能力直接影響其未來的發(fā)展?jié)摿ΑＭ恋貎淞坎粌H很大程度上影響企業(yè)的綜合實力和發(fā)展?jié)摿? 另一方面, 還決定了企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展性。如果沒有土地儲備, 企業(yè)的開發(fā)項目一旦結(jié)束, 其面臨的局面可想而知。而且,如果土地儲備的數(shù)量不充足的話, 還會導致企業(yè)內(nèi)部不穩(wěn)定, 影響企業(yè)內(nèi)部團結(jié)。

(2)土地儲備量的掌握。一方面, 一線企業(yè)不斷加大土地儲備量,房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)力量不斷增加, 另一方面, 由于資金緊張,大多數(shù)中小企業(yè)的開發(fā)用地缺乏, 發(fā)展?jié)摿Σ蛔?。在一線企業(yè)中,有的企業(yè)的土地儲備量足夠七八年使用, 而有的只夠兩三年使用。那么,土地儲備的數(shù)量多少才算合適呢? 土地儲備存續(xù)比指的是土地儲備面積和單個銷售季度銷售額之比,是衡量一個房地產(chǎn)企業(yè)在一個時間段內(nèi)根據(jù)土地的開發(fā)銷售速度,現(xiàn)有的土地儲備可供使用的時間。從蘭德咨詢長期以來對企業(yè)土地儲備的研究來看,土地儲備存續(xù)比值應保持在20到35之間比較合適, 即在現(xiàn)有銷售狀態(tài)不變的情況下,相對于5到9年的開發(fā)用地。(3)房地產(chǎn)企業(yè)儲備土地的原因。近一段時間以來, 房地產(chǎn)市場的最大新聞就是地價飛漲。上市公司收購土地后, 可以用它去發(fā)行公司債, 只要其大多數(shù)項目能夠賺錢, 該公司就能賺錢, 而且股價也會持續(xù)攀升。隨著股價的攀升,它繼續(xù)增加發(fā)行量,獲得利潤后, 繼續(xù)收購土地, 如此循環(huán),不斷獲得利潤。就像一位經(jīng)濟學家說的那樣:房價上漲能推高股價, 股價上漲后就去融資, 融資后就去拿地, 高價拿地后又推動了房價上漲,房價上漲又進一步推高股價。

三、土地儲備的意義

土地是不可復制的有限資源，是一項重要的生產(chǎn)要素。對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)公司而言，土地是房地產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)品的基礎資源，土地是房地產(chǎn)公司一項重要、甚至是根本的生產(chǎn)要素。任何一家房地產(chǎn)公司若沒有土地這一項生產(chǎn)要素配置，商品房的生產(chǎn)就是一句空話。為發(fā)展和壯大房地產(chǎn)公司，作為房地產(chǎn)公司儲備土地的意義就凸現(xiàn)了。

從我國當前房地產(chǎn)發(fā)展趨勢來看看房地產(chǎn)公司土地儲備有更重要的意義

有關資料表明：我國國內(nèi)生產(chǎn)總值每增加一個百分點, 房地產(chǎn)銷售額就會增加1.65個百分點,這顯示我國房地產(chǎn)業(yè)增長速度將快于GDP 的增長速度。從內(nèi)在因素看, 支撐房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的因素有以下幾點：

(1)城市化進程加快。按照城市化發(fā)展的一般規(guī)律，一國的城市化水平達到30% 以后，城市化進程便會加快。我國已進入城市化加速階段。城市化水平提高將帶動對房地產(chǎn)的需求，這是促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要動力。

(2)房地產(chǎn)金融的快速發(fā)展。金融支持是房地產(chǎn)快速發(fā)展的重要動力。從國外來看，房地產(chǎn)是金融的半壁河山，銀行貸款余額一半左右是用于房地產(chǎn)行業(yè)的，而我國房地產(chǎn)金融仍有巨大的發(fā)展空間。特別銀行對個人住房消費支持力度在日漸增大，以及房地產(chǎn)金融產(chǎn)品日漸多元化，產(chǎn)業(yè)投資基金、抵押貸款證券化在逐漸發(fā)展壯大，這些都會對房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展起重要支持作用。

(3)家庭住宅消費增長。我國城鎮(zhèn)家庭收入的快速增長，使住宅消費支出在家庭支出中所占比例快速提高，未來幾年、十幾年估計仍將保持較快速的提速走向。

這些都將成為影響未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要因素。我國住宅需求量增大，還將反映在以舊城改造為主的住宅更新需求、住房條件改善帶來的住宅需求、城市化水平提高帶來的住宅需求，該三需求對房地產(chǎn)公司來說，具有最一般的宏觀指導意義。

從上述我國當前房地產(chǎn)發(fā)展趨勢來看，一個房地產(chǎn)公司對土地直接、間接儲備的意義就凸現(xiàn)了。我國的房地產(chǎn)行業(yè)正處于階段性跳躍發(fā)展期，發(fā)展是長期的永恒主題，一個房地產(chǎn)公司要有長期發(fā)展戰(zhàn)略，就必須在國家土地政策和法律的框架內(nèi)、應在一定程度上，直接、間接地儲備一定數(shù)量的土地。

四、土地儲備量的影響因素

(1)地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況。我國的經(jīng)濟正處于高速增長時期,大量的建設用地是經(jīng)濟發(fā)展的需要。對某一地區(qū)來說, 在一定的經(jīng)濟發(fā)展水平和充足的資金的支持下, 土地供應量是多少, 就應該儲備多少土地。經(jīng)濟的發(fā)展水平和發(fā)展質(zhì)量直接影響土地需求量和土地市場的穩(wěn)定性, 這兩個方面對土地儲備量都存在約束作用。

(2)土地利用的總體規(guī)劃和城市規(guī)劃。土地利用總體規(guī)劃是根據(jù)國民經(jīng)濟的發(fā)展狀況和社會發(fā)展規(guī)劃、國土治理和資源保護的要求、土地資源現(xiàn)狀, 及考慮各項建設對土地的要求, 在一定區(qū)域內(nèi)對土地的使用、治理和保護等做出的總體規(guī)劃。土地儲備制度的本質(zhì)是國家通過土地處分權和土地供應權等職能,對城市土地資源進行調(diào)控的一項管理制度, 是滿足土地需求,調(diào)節(jié)土地市場, 提高土地利用率的一項重要手段。該制度在實行過程中,必須按照土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的土地用途,城市規(guī)劃確定的土地使用布局來對土地進行調(diào)整, 調(diào)整的范圍和速度都要由這兩項法規(guī)來決定。所以, 其直接決定了土地儲備量的大小。

(3)資金狀況。土地資源的有限和供給量少決定了土地價格居高不下, 收購土地,需要大量資金,制定合理的土地儲備戰(zhàn)略并與公司的市場、資金戰(zhàn)略保持良性互動尤為重要。

五、土地儲備策略的實施

(1)土地儲備策略的實施要踏準宏觀經(jīng)濟發(fā)展的節(jié)拍

同樣采取了迅速擴大土地儲備規(guī)模的激進策略，碧桂園和恒大地產(chǎn)的遭遇卻大相徑庭，其中的關鍵差別在于開發(fā)商土地儲備策略的實施是否踏準了宏觀經(jīng)濟發(fā)展的節(jié)拍。

眾所周知，土地、樓價以及整個房地產(chǎn)行業(yè)，都呈現(xiàn)出明顯的經(jīng)濟順周期運行規(guī)律。如恒大一般不關心宏觀經(jīng)濟運行的趨勢而急速擴張土地儲備，輕則導致土地購并的價格過高而影響利潤率，重則會導致公司的債務危機，從而引至破產(chǎn)風險。

(2)土地儲備策略的實施要考慮企業(yè)財務的承受能力 房地產(chǎn)業(yè)作為典型的資金密集型行業(yè)，其本身的特性決定了開發(fā)商資產(chǎn)的流動性相對較差，因而須特別注意中短期的資金壓力；開發(fā)商的財務杠桿也一般較高，這就要求開發(fā)商須根據(jù)自身的財務狀況，制定與之相適應的土地儲備策略。

企業(yè)生存的基本法則之一便是根據(jù)自身的財務狀況，合理制定發(fā)展戰(zhàn)略，這樣才能保證企業(yè)無論在怎樣惡劣的宏觀經(jīng)濟狀況和外部融資環(huán)境之中，都能立于不敗之地。

(3)只有特定企業(yè)、特殊時期才適宜采用激進策略

2009年的保利地產(chǎn)是激進的土地儲備策略的實踐者。雖然購地行為近似瘋狂，但激進的土地儲備策略對保利而言，并非失去理智之舉。一方面原因在于，保利地產(chǎn)的激進策略選對了時間，在這一時期大舉購地的成本較低，土地收儲行為與宏觀經(jīng)濟周期暗合，這也是市場較為看好保利地產(chǎn)后繼盈利能力的原因。另一方面，激進的購地行為也與保利地產(chǎn)強大的融資能力相匹配。較優(yōu)的融資渠道使得保利地產(chǎn)的財務成本相對較低，中短期的債務壓力也相對可控。

總的來說，保利地產(chǎn)有足夠的實力在特定時期實施激進的土地儲備策略，因而這種策略較能得到市場的認同。而且其他企業(yè)則應充分考慮時間、市場、政策和自身因素，采取適當?shù)牟呗?，“以退為進”有時候也不失為一種良方。

【參考文獻】

【1】 《簡論房地產(chǎn)公司土地儲備的意義》黃磊品

【2】 《土地儲備量對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響分析》 姬志杰

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)融資問題研究

房地產(chǎn)企業(yè)融資問題研究

發(fā)布日期:2013-09-0

2摘 要：房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，隨著房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展，融資難的問題也日益突出。目前房地產(chǎn)的主要融資來源是銀行貸款，渠道單一，資金量不大，因此，應積極拓寬融資渠道，發(fā)展信托資金，開發(fā)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，采取股票融資等一系列措施，滿足企業(yè)對資金的需求。本文研究了房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀及所處的困境，提出了應多渠道發(fā)展融資途徑，解決融資難的問題，以利于房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)地發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn)融資，房地產(chǎn)信托，銀行貸款

房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金周轉(zhuǎn)期長，前期需投入大量資金，因此融資問題關系到企業(yè)的生死存亡。多數(shù)開發(fā)商的資金是來自銀行貸款，來源單一。近幾年，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，銀行信貸緊縮，加劇了房地產(chǎn)業(yè)的資金供應緊張，房地產(chǎn)業(yè)融資體系的缺陷日益暴露出來。為了實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展，應建立多元化的融資體系，創(chuàng)造新的金融產(chǎn)品，采取多種融資方式。

一、房地產(chǎn)業(yè)的特點及其給融資帶來的困難

房地產(chǎn)業(yè)是典型的高投入、高回報、高風險的資本密集型行業(yè)，其在發(fā)展的過程中必須得到金融業(yè)大量的資金支持才能健康發(fā)展。但是自2006年來，隨著國家宏觀經(jīng)濟轉(zhuǎn)向穩(wěn)健發(fā)展的要求，為了防范房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)可能引發(fā)的金融危機，國家陸續(xù)出臺了一系列嚴厲的調(diào)控政策，提高了開發(fā)商資金門檻，收緊開發(fā)貸款，從“管嚴土地，看緊信貸”入手，壓縮了開發(fā)商的融資空間，加劇了融資難的問題，房地產(chǎn)業(yè)的資金供應面臨斷血的危險。

二、房地產(chǎn)業(yè)融資的現(xiàn)狀及存在的問題

（一）銀行貸款是主要的資金來源，融資風險巨大

銀行貸款是我國多數(shù)開發(fā)商采取的融資方式，開發(fā)商通過土地抵押取得第一筆信貸資金進行項目開發(fā)。隨著房地產(chǎn)調(diào)控力度的加大，銀行加強了對房地產(chǎn)貸款的風險審查，提高了貸款門檻，開發(fā)商越來越難以從銀行取得貸款，無法保證開發(fā)過程的順利進行。

（二）自籌資金，融資金額偏小

在房地產(chǎn)企業(yè)初始階段，自籌的資本金是主要的資金來源，主要用于購置開發(fā)的土地。在房地產(chǎn)價值較低時，自籌資金基本可以滿足投資需求。當市場銷售不景氣及土地價值持續(xù)升高的情況下，土地投資成本加大，投資規(guī)模增大，資金周轉(zhuǎn)期延長，自籌的資金就難以滿足企業(yè)投資的需求，開發(fā)目標難以實現(xiàn)。

（三）房地產(chǎn)金融工具稀缺，金融市場的功能沒有得到發(fā)揮

目前，我國金融市場的金融工具品種不多，融資能力不強，尤其針對房地產(chǎn)業(yè)的金融工具更是幾乎處于空白狀態(tài)。由于沒有專門設計的針對房地產(chǎn)業(yè)的金融工具，開發(fā)商就難以從資本市場融通資金，金融市場的融資能力沒有發(fā)揮作用，影響了我國金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的服務水平，限制了房地產(chǎn)業(yè)自身抵御風險的能力，也使房地產(chǎn)業(yè)與發(fā)達國家的差距進一步拉大。

（四）債券融資比例較低

債券融資是指上市公司發(fā)行可轉(zhuǎn)債和公司債，非上市公司通過發(fā)行企業(yè)債籌集資金。由于房地產(chǎn)債券比一般債券收益高，又可以按期收回本金和利息，同時具有一定的流動性，所以房地產(chǎn)債券融資有一定的優(yōu)勢。

但是國家對房地產(chǎn)發(fā)行債券控制得很嚴格，只有上市公司和國有獨資公司等設立的公司才能發(fā)行債券，多數(shù)非上市公司不具備發(fā)行條件，而且債券市場本身發(fā)育就不成熟，市場規(guī)模小，交易量不大，組織能力差，這些都制約了房地產(chǎn)債券的發(fā)行，導致債券融資在開發(fā)資金來源中所占的比例一直很低。

三、融資出現(xiàn)問題的原因

（一）經(jīng)濟原因

近年來，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速地發(fā)展，泡沫經(jīng)濟也逐漸顯現(xiàn)，美國的次貸危機也給中國的經(jīng)濟敲響了警鐘。為了避免房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟破裂帶來的金融危機，我國從2010年以來連續(xù)出臺了多項調(diào)控政策，諸如停止流動資金貸款，提高資本金比例，嚴格審批房地產(chǎn)項目貸款條件，限制了銀行對房地產(chǎn)的信貸支持。由于政策的持續(xù)打壓，導致房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈捉襟見肘。宏觀調(diào)控政策仍將持續(xù)，面對力度不斷加大的調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要尋求多元化的融資道路。

（二）行業(yè)原因

一直以來，房地產(chǎn)與銀行就像一對孿生兄弟，互相依賴，互相支持，銀行就是房地產(chǎn)最基本、最主要的資金來源。這些房地產(chǎn)特有的特點，促成了房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍不具備多渠道的融資能力。我國房地產(chǎn)市場長期處在賣方市場，開發(fā)商通過預售提前回籠大部分資金，同時通過工程墊款延遲支付資金，因此開發(fā)過程中需要投入的資金量并不是很大，所以只要銀行的信貸資金一到位，企業(yè)基本上就高枕無憂了，對后續(xù)的融資需求不強，對融資渠道的危機意識不強。因此銀行信貸政策一收緊，開發(fā)商的日子就很難過。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要有：自有資金，開發(fā)貸款及其他資金。自有資金是開發(fā)商的資本金，開發(fā)貸款一般是銀行的信貸資金，其他資金則是預售款及施工企業(yè)的工程墊款。從這些資金的來源分析，開發(fā)貸款無疑屬于銀行的貸款資金，預售款也有60%左右是銀行提供的按揭貸款，施工企業(yè)的工程墊款也大多是銀行提供的流動資金貸款，因此開發(fā)商的資金幾乎都來源于銀行。這種高度依賴銀行的融資結(jié)構(gòu)是非常不利的，較低的融資成本與貸款門檻使企業(yè)利用銀行信貸杠桿進行高負債經(jīng)營，這在增加企業(yè)財務風險的同時也加劇了企業(yè)的違約風險，同時市場過熱存在投資投機的風險，一旦泡沫破裂房地產(chǎn)價格下跌，作為抵押的房地產(chǎn)價值將大幅度貶值，開發(fā)商的違約成本將轉(zhuǎn)嫁給銀行承擔。

（3）市場發(fā)展現(xiàn)狀和房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則之間的差距，也是產(chǎn)生融資困境的原因之一。銀行業(yè)對房地產(chǎn)項目貸款的要求是企業(yè)自有資金達到總投資額的35%，同時還必須具備土地、規(guī)劃和施工等四證齊全。由于土地特有的稀缺性，開發(fā)商拿地的成本也在不斷攀升，土地的購置成本幾乎占了總投資的50%甚至更高。因此，開發(fā)商的實際門檻已經(jīng)提高，自有資金35%與50%之間的差額部分，是得不到銀行的信貸支持的，也就是說，開發(fā)商的自有資金必須要達到50%才能夠進入這個行業(yè)，行業(yè)政策與市場現(xiàn)狀的差距，直接增加了開發(fā)商的融資數(shù)額和融資難度。

四、解決融資問題的建議

（一）積極發(fā)展房地產(chǎn)信托基金

房地產(chǎn)信托基金是由特定發(fā)起人發(fā)起，通過發(fā)行受益憑證的方式匯集投資者的資金交專業(yè)的房地產(chǎn)投資機構(gòu)運作，基金主要投資房地產(chǎn)及相關產(chǎn)業(yè)，并將收益對投資者進行分配的一種信托基金。信托基金對于房地產(chǎn)業(yè)屬于股權投資，是對銀行資金不足部分的補充，不增加企業(yè)的財務風險，拓寬了企業(yè)的融資渠道，因此應大力推廣發(fā)展。

（二）加快開發(fā)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品

隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)對新的金融產(chǎn)品的需求也越來越渴望。因此，為了實現(xiàn)融資渠道的多元化，就必須抓緊開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)的金融產(chǎn)品，形成穩(wěn)定的金融產(chǎn)品供應體系，滿足企業(yè)日益增長的融資需求。

（三）推動企業(yè)進行股票融資

股票融資是國際通行的融資方式，具有融資規(guī)模大，時間短的特點。通過上市，企業(yè)可以獲得大量持續(xù)發(fā)展的資本，使企業(yè)規(guī)模迅速擴張。房地產(chǎn)業(yè)應采取一系列措施促成企業(yè)直接上市融資或者通過借殼上市，利用資本市場取得大量資金，從而達到企業(yè)快速發(fā)展的目標。

（四）完善債券市場，推動債券融資進入正常渠道

房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，投資金額大，發(fā)行債券是較好的融資選擇。針對我國目前債券市場企業(yè)債券發(fā)行規(guī)模很小的現(xiàn)狀，為了使債券融資成為房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資渠道之一，國家就應該出臺鼓勵企業(yè)發(fā)行債券的政策和相應的措施，吸收社會閑余資金投資房地產(chǎn)。具體可以采取擴大債券發(fā)行主體、推行房地產(chǎn)債券利率市場化、健全房地產(chǎn)企業(yè)債券信用評級體系，發(fā)展和培育房地產(chǎn)債券的市場體系，增加相應的避險工具等。

五、總結(jié)

總之，房地產(chǎn)業(yè)的競爭已經(jīng)進入資本競爭的時代，房地產(chǎn)融資已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生死存亡的關鍵。目前房地產(chǎn)面臨的大環(huán)境是銀行信貸緊縮，針對房地產(chǎn)業(yè)目前的融資現(xiàn)狀及所處的困境，房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要擺脫過度依賴銀行的單一融資局面，積極拓寬融資渠道，走多元化路線。同時，國家也應進一步完善相關的法律法規(guī)，努力創(chuàng)新金融工具，促進房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展。

參考文獻：

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