第一篇：中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題淺析

中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題淺析中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng),其實(shí)嚴(yán)格的說(shuō),并不是真正意義上的市場(chǎng)，首先，土地和房屋的流轉(zhuǎn)模式是由政府行為決定的。我國(guó)憲法明確規(guī)定,城市土地屬于國(guó)家,郊區(qū)及農(nóng)村土地屬于集體所有,法律不允許居民自建房居住,也不允許集體土地上建造的房子合法流通,只有地方政府征用土地后,以國(guó)家名義高價(jià)拍賣(mài)給開(kāi)發(fā)商,由開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)成商品房后方可自由流通。土地征用后再拍賣(mài)而且只能拍賣(mài)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，從表面上開(kāi)，征用后將土地變?yōu)閲?guó)家土地，并且給予被征地者合理補(bǔ)償，拍賣(mài)也是根據(jù)“價(jià)高者得之”的市場(chǎng)原則，政府好像是嚴(yán)格的依法辦事,好像遵循市場(chǎng)規(guī)律,但實(shí)際上這完全是一個(gè)政府行為，因?yàn)檎饔煤团馁u(mài)僅僅憑政府的一紙紅頭文件，便可使原來(lái)的土地一下子會(huì)升值數(shù)十倍，甚至上百倍，通過(guò)這一行為獲利的只有地方政府和開(kāi)發(fā)商,除了GDP和房?jī)r(jià)虛高外，并未創(chuàng)造任何社會(huì)財(cái)富。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商這一特殊行業(yè)也是由政府刻意制造出來(lái)的。中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，既不規(guī)劃設(shè)計(jì)、也不監(jiān)理建筑，既無(wú)自有資金，又不創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富，既不斷的給中國(guó)經(jīng)濟(jì)制造風(fēng)險(xiǎn)，又將自身的風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)轉(zhuǎn)嫁給銀行和消費(fèi)者，用曹建海的話(huà)說(shuō)，這是一個(gè)不創(chuàng)造任何財(cái)富，靠倒賣(mài)土地和哄抬房?jī)r(jià)牟取暴利的皮包公司而已。但就是這樣一個(gè)怪胎，卻能在中國(guó)呼風(fēng)喚雨。最后，在資本流轉(zhuǎn)上，國(guó)有商業(yè)銀行唯地方政府馬首是瞻，既不愿失去房產(chǎn)這一所謂的“優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目”，更不愿擔(dān)上影響地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的罪名，于是銀行置資金安全于不顧，天量信貸資產(chǎn)涌向房地產(chǎn)市場(chǎng).我們不能說(shuō)銀行的領(lǐng)導(dǎo)都是沒(méi)有看到風(fēng)險(xiǎn)和泡沫的傻子，怪只怪銀行也可以轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)殂y行是國(guó)有的，國(guó)家不會(huì)看著自己的銀行因呆賬壞賬太多或資產(chǎn)縮水而破產(chǎn)的，這就是銀行的底線(xiàn)。所以，中國(guó)的房地產(chǎn)，看起來(lái)是開(kāi)放商投資在搞，其實(shí)是銀行在搞，但說(shuō)到底還是冤大頭的國(guó)家和人民在搞。從這個(gè)意義上說(shuō)，房?jī)r(jià)，漲，百姓苦，跌，百姓苦。中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題已經(jīng)成為一個(gè)牽一發(fā)而動(dòng)全身的難題。雖然，如曹建海、時(shí)寒冰、牛刀“房地產(chǎn)三劍客”及無(wú)數(shù)關(guān)注民生，關(guān)注中國(guó)經(jīng)濟(jì)的人已經(jīng)認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)泡沫化嚴(yán)重的問(wèn)題，認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)，綁架人們幸福的事實(shí)，也提出了許多合理化的建議，特別是曹建海通過(guò)系統(tǒng)研究，做出了高房?jī)r(jià)必將回落的大膽預(yù)測(cè)。近期，國(guó)務(wù)院調(diào)控房?jī)r(jià)的宏觀政策也相繼出臺(tái)，北京等一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)回落，這似乎朝著曹先生《向高房?jī)r(jià)宣戰(zhàn)》中預(yù)言的方向發(fā)展，但是，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，本人對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)能否回歸到解決民生居住的起點(diǎn)，能否徹底給民生，給中國(guó)經(jīng)濟(jì)松綁持悲觀態(tài)度。因?yàn)?，房?jī)r(jià)問(wèn)題本身不是單純的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，其運(yùn)作也不是正常化的市場(chǎng)方式，目前的房?jī)r(jià)問(wèn)題已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題乃至社會(huì)問(wèn)題的圓心所在，它關(guān)系到中央與地方關(guān)系，關(guān)系到國(guó)家發(fā)展經(jīng)濟(jì)的思路和戰(zhàn)略，關(guān)系到銀行資金安全，關(guān)系到反腐倡廉，關(guān)系到內(nèi)需與民生，關(guān)系到就業(yè)與社會(huì)穩(wěn)定等等。因此，所謂的需求無(wú)限必將決定房?jī)r(jià)上漲論，所謂的宏觀調(diào)控將抑制房?jī)r(jià)回落論都是非常片面的，或者說(shuō)即使理論很完美，在現(xiàn)實(shí)中也是行不通的，任志強(qiáng)說(shuō)錯(cuò)了嗎，理性的思考一下，任大炮的言論好像很有道理，牛刀說(shuō)錯(cuò)了嗎，好像也沒(méi)有。但為什么只要任志強(qiáng)的言論一出，必遭圍攻？為什么很多人在09年初聽(tīng)了牛刀房?jī)r(jià)要跌的預(yù)測(cè)后沒(méi)有買(mǎi)房子而后悔不已？可見(jiàn)，任何出于良好出發(fā)點(diǎn)的調(diào)控政策或者即使非常科學(xué)的預(yù)測(cè)都是不能左右其趨勢(shì)的。所以，我們批評(píng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貪婪也好，批評(píng)政府致民生于不顧的不作為也好，批評(píng)投機(jī)客的血腥也好，都是不能解決實(shí)際問(wèn)題的，因?yàn)?，除了只知道批評(píng)的人以外，其他置身于這一鏈條中的主體，無(wú)論中央及地方政府，還是開(kāi)發(fā)商、銀行、投機(jī)客等，我想他們對(duì)整個(gè)問(wèn)題的認(rèn)識(shí)都是比較清楚的，因?yàn)橹挥袑?duì)全局有了宏觀地認(rèn)識(shí)后,地產(chǎn)商才敢肆無(wú)忌憚的圈地,銀行才敢無(wú)所顧忌的放貸款,炒房客才敢倒買(mǎi)倒賣(mài)。所以問(wèn)題的根源是整個(gè)體制和模式存在問(wèn)題，而且，利益和矛盾的錯(cuò)綜復(fù)雜程度現(xiàn)在已到了積重難返的地步，因此，誰(shuí)要改變這個(gè)雖然大家都知道有問(wèn)題的體制和模式，那么馬上受損失甚至完蛋的就是誰(shuí)。所以，解決房地產(chǎn)問(wèn)題，不是簡(jiǎn)單的調(diào)控和利益大小博弈那么簡(jiǎn)單，必須作為一個(gè)系統(tǒng)的大工程來(lái)多管齊下。為此，至少應(yīng)從以下

幾點(diǎn)著手：

1、改變經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路，中國(guó)經(jīng)濟(jì)應(yīng)“去GDP”，代之以藏富于民，擴(kuò)大內(nèi)部需求的可持續(xù)發(fā)展模式；在對(duì)產(chǎn)業(yè)的定位與扶持力度上，要將能夠給國(guó)家創(chuàng)造財(cái)富的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，和能提升各尖端行業(yè)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的技術(shù)研發(fā)作為支柱予以大力支持，而不是將一個(gè)本身就不健康并且制造了諸多社會(huì)問(wèn)題的房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)并大力扶植。近十年來(lái)，我們已經(jīng)潛意識(shí)的把保證GDP不低于7％作為目標(biāo)，也作為衡量政府工作標(biāo)準(zhǔn)的主要尺度，但是我們的GDP構(gòu)成中，“由鋼筋水泥所搭建的GDP”，也就是常說(shuō)的投資占了70%左右的比重，而鋼筋水泥的投資并不具有可持續(xù)性，除非今年建成明年拆除，或者建了六環(huán)建七環(huán)，直至N環(huán),或者建了高速公路，再建高速鐵路，但問(wèn)題是土地終究是有限的，建這么多的路和橋梁使用率和投資回報(bào)率究竟有多高？是否能收回成本？現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是實(shí)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)被依靠鋼筋水泥的GDP壓得奄奄一息，當(dāng)國(guó)人沉浸在“炒”的熱潮中時(shí)候，糧油米棉等真正關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的領(lǐng)域已經(jīng)被新帝國(guó)主義壟斷資本大量吞噬，請(qǐng)不要再飲鳩止渴，不要過(guò)度透支子孫后代的生存環(huán)境。我們的GDP可以不保八，甚至短時(shí)間內(nèi)可以為0，只要我們的實(shí)體經(jīng)濟(jì)堅(jiān)挺不倒，只要我們的CPI不像房?jī)r(jià)一樣迅猛增長(zhǎng)，只要我們的子孫后代不要再過(guò)100多年前中國(guó)人過(guò)的那種日子，GDP究竟有什么大不了的？唯一的問(wèn)題只能是部分依靠GDP獲益的群體的垂死掙扎。

2、改變對(duì)地方官員的考核及問(wèn)責(zé)模式。在改變經(jīng)濟(jì)科學(xué)發(fā)展觀提出來(lái)已經(jīng)很多年了，可是依靠GDP的高低來(lái)決定官員升遷的官場(chǎng)潛規(guī)則卻絲毫沒(méi)有改變。可能有無(wú)數(shù)的地方官員認(rèn)識(shí)到單純GDP經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致資源賤賣(mài)，導(dǎo)致重復(fù)建設(shè)的諸多弊端，可能有無(wú)數(shù)的銀行領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識(shí)到開(kāi)發(fā)商拿著銀行的錢(qián)蓋房子，投機(jī)客拿著銀行的錢(qián)鈔房子，銀行的錢(qián)很不安全，但是不會(huì)有一個(gè)官員會(huì)拿著自己的政治前途去和GDP叫板，沒(méi)有一個(gè)銀行的領(lǐng)導(dǎo)會(huì)錯(cuò)失房地產(chǎn)這一國(guó)家大力扶持項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)貸款。為官一方，只管一時(shí)，不管一世，“今日官不管昨日事，昨日官更不管昨日事的”的問(wèn)責(zé)模式不改變，國(guó)有資產(chǎn)流失，百姓生活疾苦這些問(wèn)題即使是一杯毒酒，對(duì)所有官員來(lái)說(shuō)卻是甘甜無(wú)比的佳飲。我們現(xiàn)在大力提倡和諧社會(huì)，這從一側(cè)面說(shuō)明現(xiàn)實(shí)中有很多不和諧的因素，我想對(duì)官員的政績(jī)考核能不能用一個(gè)包括經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與速度、安全事故發(fā)生數(shù)量、貪污腐敗的發(fā)現(xiàn)與懲治率、民生與群眾滿(mǎn)意度、環(huán)境與資源的改善與保有量等內(nèi)容的“和諧指數(shù)”來(lái)取代GDP的單一考核？能不能創(chuàng)造出一個(gè)對(duì)前任官員在離任后一定年限內(nèi)（3-5年）進(jìn)行一個(gè)在任期貢獻(xiàn)與損失比，或者創(chuàng)造的財(cái)富與制造的麻煩比來(lái)制約目前這種為官一任內(nèi)短視的發(fā)展行為？

3、在宏觀調(diào)控上要推行圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)所開(kāi)展的“大調(diào)控”。首先，政府要將解決低收入群體的居住問(wèn)題作為首先目標(biāo)，要著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)，重新調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房，廉租房、商品房所占的比例，解決小產(chǎn)權(quán)房等歷史遺留問(wèn)題，根據(jù)城鎮(zhèn)人口的實(shí)際收入、流動(dòng)定居情況，實(shí)現(xiàn)“居者有所住”。重點(diǎn)是抑制商品房在整個(gè)房地產(chǎn)投入中所占的比例。因?yàn)?，現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是，有錢(qián)的，有權(quán)的早已經(jīng)解決了住房問(wèn)題，房?jī)r(jià)的漲與跌對(duì)他們而言，基本上都是旱澇保收；而低收入群體，我說(shuō)的是一線(xiàn)城市中月收入在6000-10000元左右，二線(xiàn)城市中月收入在5000-6000元左右的白領(lǐng)階層，不包括農(nóng)民工和畢業(yè)后參加工作不久者，別說(shuō)房?jī)r(jià)繼續(xù)漲，即使在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上再降30%,我想10年內(nèi)對(duì)他們來(lái)說(shuō)，買(mǎi)商品房仍只是個(gè)夢(mèng)想。另外，先不說(shuō)商品房?jī)r(jià)格能否降下來(lái)，即使房?jī)r(jià)大跌，窮人仍然買(mǎi)是不起房的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)在開(kāi)發(fā)時(shí)，是被開(kāi)發(fā)商壟斷的，但在銷(xiāo)售領(lǐng)域卻是市場(chǎng)化運(yùn)作的，這就給人一種供不應(yīng)求的感覺(jué)，如果房間降了，即使政府再調(diào)控，仍然很難禁止有錢(qián)人囤積房產(chǎn)后再待價(jià)而沽；另外，如果房?jī)r(jià)降了，從房地產(chǎn)市場(chǎng)退出來(lái)的錢(qián)，必將沖向消費(fèi)品領(lǐng)域，這勢(shì)必會(huì)推高通貨膨脹，窮人還是騰不出錢(qián)買(mǎi)商品房。所以，政府在通過(guò)貨幣政策調(diào)控的同時(shí)，重點(diǎn)是做好城鄉(xiāng)建設(shè)的規(guī)劃與布局，允許一定范圍內(nèi)（如城鄉(xiāng)結(jié)合部，鄉(xiāng)鎮(zhèn)等地）自建房，同時(shí)，在城市大力發(fā)

展限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房，抑制商品房，同時(shí)，通過(guò)象征性收取一定費(fèi)用，將一定面積和戶(hù)型范圍內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房合法化，才是解決房地產(chǎn)問(wèn)題的釜底抽薪之計(jì)。在房地產(chǎn)貨幣政策上堅(jiān)持全面宏觀調(diào)控，通過(guò)加息、從緊貨幣政策緊縮銀根，從而切斷炒作房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金鏈；在中央與地方財(cái)稅關(guān)系上，如果大幅度降低開(kāi)發(fā)商品房的比例能夠?qū)崿F(xiàn)的話(huà)，完全可以將土地拍賣(mài)所得轉(zhuǎn)為國(guó)家財(cái)政收入，地方財(cái)政代之以來(lái)源穩(wěn)定，且增長(zhǎng)平緩的物業(yè)稅上，這樣對(duì)地方熱衷于征地賣(mài)地也是一個(gè)釜底抽薪之策。當(dāng)然，一旦這樣做的話(huà)，GDP很可能馬上縮水，但GDP本來(lái)就是吹出來(lái)的，如今為了持續(xù)發(fā)展，將它請(qǐng)下神壇有何不可？

4、重拳懲治房地產(chǎn)市場(chǎng)的腐敗和黑惡勢(shì)力，不鐵拳治吏，不掃黑除惡，一切舉措的執(zhí)行力勢(shì)必大打折扣。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不健康，但卻能越來(lái)越火爆，究其根源，應(yīng)該在于從征地拆遷，到拍賣(mài)建筑，整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中有一根巨大的利益鏈條。這幾個(gè)主要環(huán)節(jié)滋生出了官、商、暴力集團(tuán)幾何式增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)利益。前面說(shuō)了，國(guó)家在是否通過(guò)強(qiáng)勢(shì)的調(diào)控政策把房?jī)r(jià)降下來(lái)的問(wèn)題上，一直面臨著兩難選擇。中國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的晴雨表，一旦房?jī)r(jià)降了，經(jīng)濟(jì)勢(shì)必受影響，而且，國(guó)有商業(yè)銀行必將產(chǎn)生大批呆壞賬，從而導(dǎo)致資產(chǎn)縮水，維持房?jī)r(jià)吧，美國(guó)、日本的昨天很可能就是中國(guó)的明天。如果通過(guò)懲治腐敗，將國(guó)有商業(yè)銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)損失的錢(qián)從腐敗官員和房地產(chǎn)商那里拿回來(lái)，這既是一種彌補(bǔ)，也是國(guó)家下定決心調(diào)控的動(dòng)力所在。另外，腐敗與打黑給人們對(duì)于房產(chǎn)未來(lái)的預(yù)期不亞于宏觀調(diào)控。或許，有人會(huì)說(shuō)，我這是癡人說(shuō)夢(mèng)，發(fā)腐打黑談何容易，況且這些錢(qián)簡(jiǎn)直就是杯水車(chē)薪。首先，什么事情都容易的話(huà)那世界上就沒(méi)有事情可做了，其次，看看現(xiàn)在已經(jīng)被法律制裁的官員的貪污受賄金額，就知道這些錢(qián)究竟有多少了。當(dāng)然，這樣做在技術(shù)上還存在一個(gè)問(wèn)題，就是一旦治吏，必定會(huì)引發(fā)財(cái)產(chǎn)向國(guó)外的大量轉(zhuǎn)移，反而幫了外國(guó)人忙的難題。但是，技術(shù)上的問(wèn)題總是有解決辦法的，比如，法律的手段而且是慣用的手段，以追繳贓款數(shù)額決定刑罰，行政的手段是限制公務(wù)員親屬在外置業(yè)等，總之不能因?yàn)榧夹g(shù)上的問(wèn)題而放任貪腐的蔓延。

5、重建社會(huì)秩序。做好以上幾點(diǎn)的同時(shí)，必須從思想文化，運(yùn)行秩序上進(jìn)行配套治理，讓積極健康的思想文化而非既得利益集團(tuán)的歪理邪說(shuō)來(lái)引領(lǐng)社會(huì)潮流，讓社會(huì)各階層的人們能夠通過(guò)自身的勤奮努力而不是通過(guò)世襲官僚資本來(lái)獲得社會(huì)地位和財(cái)富。孫立平曾說(shuō)過(guò)：“制度的失敗，往往不是制度本身的原因，如果制度賴(lài)以運(yùn)行的基本秩序遭到破壞，制度的失敗是注定的?！苯冢瑖?guó)家和地方政府明文鼓勵(lì)通過(guò)發(fā)展限價(jià)房解決低收入群體住房問(wèn)題，但是，山西、深圳等地馬上爆出“限價(jià)房成為公務(wù)員福利房”、“家住高檔住宅甚至別墅的海關(guān)人員申領(lǐng)限價(jià)房”的丑聞，這是我們的公務(wù)員隊(duì)伍的丑聞；而普通民眾為了多分一套房子，政策一出，突擊性的假結(jié)婚、假離婚，類(lèi)似新聞俯拾皆是。誠(chéng)然，房子是壓在人們頭上的一座大山，但為什么有房子甚至有豪宅的人，仍然還要擠占本該屬于弱勢(shì)群體的，狹小的居息之所？為什么弱勢(shì)群體為了多獲一套房子，全然置自己的信譽(yù)于不顧？這就是我們一部分學(xué)者一直以來(lái)以“西方月亮比中國(guó)圓”的思維模式所鼓吹的自由主義，個(gè)人主義釀成的禍根。從公務(wù)員到老百姓，從有錢(qián)人到窮人，人的信用和尊嚴(yán)已經(jīng)被利益吞噬殆盡，這比沒(méi)有房子住更可怕。

就個(gè)人而言，關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題和難題，能寫(xiě)得也就這么多。我想，能認(rèn)識(shí)到這些問(wèn)題的，甚至認(rèn)識(shí)更加深刻的人因該是不計(jì)其數(shù)，認(rèn)識(shí)問(wèn)題雖然重要，但僅僅是個(gè)開(kāi)始，或者只能是紙上談兵，問(wèn)題能不能解決，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟會(huì)何去何從，所有的預(yù)言只能是預(yù)言者的大膽猜測(cè)。如果有人問(wèn)我，房?jī)r(jià)究竟能不能降下來(lái)，何時(shí)買(mǎi)房為最佳時(shí)機(jī)，我只能說(shuō)，如果你現(xiàn)在還沒(méi)有房子住或者想更好改善居住條件，那么只要你手里的錢(qián)能夠買(mǎi)得起房子，那你直接買(mǎi)房就行了，不要聽(tīng)信任何人的預(yù)測(cè)，因?yàn)橘I(mǎi)貴了，是自己住，買(mǎi)便宜了，還是自己住，房子的價(jià)值正是滿(mǎn)足你居住的需求，與其買(mǎi)前猶豫不決，買(mǎi)后患得患失，還不如買(mǎi)時(shí)果斷出手，買(mǎi)完后把時(shí)間和精力省下來(lái)好好賺錢(qián)；如果你想買(mǎi)套房子用于投資或

用來(lái)保值，你可以按照現(xiàn)在的行情計(jì)算一下房屋的租售比，如果覺(jué)得回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于儲(chǔ)蓄（至少是儲(chǔ)蓄回報(bào)的2倍左右吧，因?yàn)槟壳皝?lái)看房子的壽命一般是50年左右，我不敢保證50年內(nèi)中國(guó)經(jīng)濟(jì)沒(méi)有蕭條的時(shí)候，所以不敢保證利率永遠(yuǎn)不會(huì)上調(diào)或者你的房子能不間斷的租出去），那就大膽的買(mǎi)吧；如果你手里有很多閑錢(qián)，就是想投機(jī)一把，請(qǐng)?jiān)徫也荒芨嬖V你答案，還是看你自己的悟性和運(yùn)氣吧。

第二篇：房地產(chǎn)問(wèn)題最困擾中國(guó)

中國(guó)經(jīng)濟(jì)再次走向過(guò)熱，投資銀行紛紛調(diào)高2010年第一季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率至12％左右，這是兩會(huì)之后中國(guó)經(jīng)濟(jì)提出的第一份問(wèn)卷。

兩會(huì)期間，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式是兩會(huì)傳遞出的最強(qiáng)音。從兩會(huì)到現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)去一個(gè)月，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍沿著既有規(guī)律往前——投資驅(qū)動(dòng)、低附加值的出口、潛在通脹隱憂(yōu)、長(zhǎng)期需轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在發(fā)生什么？目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)還有什么風(fēng)險(xiǎn)？我們需要對(duì)全年經(jīng)濟(jì)作什么樣評(píng)估，并提出合適的建議？我們邀請(qǐng)了參加兩會(huì)或關(guān)注兩會(huì)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家一起討論，他們有國(guó)務(wù)院參事任玉嶺、燕京華僑大學(xué)校長(zhǎng)華生、人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春和光大證券（601788）研究所副所長(zhǎng)潘向東。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)有隱憂(yōu)

劉元春：未來(lái)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)是什么？從2008年到2009年來(lái)看，是外需出現(xiàn)大幅波動(dòng)。但未來(lái)這種風(fēng)險(xiǎn)可能性較小，因?yàn)橥庑璞旧硎且环N周期性的變化過(guò)程。

未來(lái)最大的風(fēng)險(xiǎn)是什么？從短期來(lái)看，是流動(dòng)性泛濫所帶來(lái)的資產(chǎn)泡沫；從中期看，則是中國(guó)在過(guò)度刺激經(jīng)濟(jì)之后所帶來(lái)的一系列中長(zhǎng)期問(wèn)題。這是因?yàn)橥顿Y有兩面性，在當(dāng)下即是需求，在未來(lái)是供給，投資驅(qū)動(dòng)型模式在短期會(huì)表現(xiàn)出推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但在中期和長(zhǎng)期則表現(xiàn)為一種蕭條。

現(xiàn)在很多人談?wù)撐磥?lái)投資會(huì)出現(xiàn)大幅下滑,經(jīng)濟(jì)可能會(huì)二次探底，這肯定是錯(cuò)誤的，去年基礎(chǔ)建設(shè)大規(guī)模投資，在中國(guó)這樣的一種體系下，政府特別是地方政府企業(yè)化行為，將導(dǎo)致政府內(nèi)在機(jī)制自我膨脹，即中國(guó)一旦啟動(dòng)投資之后，就很難依靠宏觀調(diào)控去剎住車(chē)。

如果這種模式延續(xù)下去，我們結(jié)構(gòu)調(diào)整是沒(méi)辦法進(jìn)行，現(xiàn)在我們只是簡(jiǎn)單地用環(huán)保門(mén)檻、低能耗門(mén)檻對(duì)兩高（高污染、高能耗）企業(yè)限制，但沒(méi)有起到釜底抽薪的作用，就是改變中國(guó)政府制度性的內(nèi)在膨脹機(jī)制。

潘向東：目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨幾個(gè)困境。第一個(gè)困境是人民幣升值和貿(mào)易戰(zhàn)會(huì)成為常態(tài)，上周美國(guó)非農(nóng)就業(yè)率超出預(yù)期，美國(guó)經(jīng)濟(jì)回升得到了基本確認(rèn)，但美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也面臨著轉(zhuǎn)型，奧巴馬政府提出依靠低碳經(jīng)濟(jì)和出口來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的模式。

如果美國(guó)依靠出口，也就是傳統(tǒng)的制造業(yè)必須要起來(lái)，其通過(guò)的辦法無(wú)非是三方面:第一是美元的貶值，提高國(guó)內(nèi)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。第二是通過(guò)貿(mào)易戰(zhàn)來(lái)增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。第三是通過(guò)戰(zhàn)爭(zhēng)來(lái)擴(kuò)大軍工產(chǎn)品的出口和生產(chǎn)。從目前來(lái)看，貿(mào)易戰(zhàn)的概率最大。

第二個(gè)困境是復(fù)蘇帶來(lái)的通貨膨脹的問(wèn)題。這一輪復(fù)蘇主要是通過(guò)擴(kuò)張性貨幣政策和財(cái)政政策拉動(dòng)。一般來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)滯后貨幣發(fā)行大概是6到9個(gè)多月，通貨膨脹會(huì)在貨幣發(fā)行之后大概是12到16個(gè)月開(kāi)始顯現(xiàn)。

最后一個(gè)困境是未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的長(zhǎng)期動(dòng)力在哪里？我們現(xiàn)在面臨勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)變，但技術(shù)從何而來(lái)？?jī)蓵?huì)期間政府反復(fù)強(qiáng)調(diào)結(jié)構(gòu)調(diào)整，但目前只能拭目以待。

華生：中國(guó)經(jīng)過(guò)三十年的改革開(kāi)放，原來(lái)的經(jīng)濟(jì)改革的動(dòng)力已經(jīng)衰竭，所以我們要改變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。其實(shí)改變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式不是今天提出來(lái)的，已經(jīng)提了五年、十年、甚至更長(zhǎng)時(shí)間。

但我們的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式?jīng)]有調(diào)整過(guò)來(lái)，為什么？因?yàn)橐淖円粋€(gè)方式，你就必須知道現(xiàn)在方式是什么，然后你才知道往什么地方改。我們現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式是什么？一句話(huà)來(lái)概括是強(qiáng)勢(shì)政府主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的一個(gè)顯著特征。

這種模式帶來(lái)了巨大的問(wèn)題,所以改變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式勢(shì)在必行。但轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式首先要改變政府的職能，但我們看到兩會(huì)以后舊有方式還在加強(qiáng)，政府越學(xué)越聰明，他們對(duì)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)的能力更強(qiáng)了。

最大問(wèn)題是房地產(chǎn)泡沫

華生：從兩會(huì)看中國(guó)，樓市問(wèn)題是中國(guó)的最大問(wèn)題，兩會(huì)上代表委員們談?wù)撟疃嗟氖欠績(jī)r(jià)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)之所以居高不下，越調(diào)控越上漲，最主要在供給和需求都出現(xiàn)了很大問(wèn)題。

從供給方面來(lái)說(shuō)，首先是中央政府的問(wèn)題，因?yàn)槲覀兊耐恋毓?yīng)是嚴(yán)格按照計(jì)劃供給的，要保住18億畝土地紅線(xiàn)，國(guó)家有計(jì)劃將土地指標(biāo)分配給各個(gè)省市和地方。

同時(shí)，中國(guó)出現(xiàn)了畸形的城市化，目前有將近1.6億農(nóng)民工進(jìn)城，加上他們的家屬，共有兩三億，這些人離開(kāi)農(nóng)村，但沒(méi)有離開(kāi)土地，他們同時(shí)還占住了農(nóng)村的宅基地和承包地，導(dǎo)致農(nóng)民工在農(nóng)村土地不能夠釋放。這兩個(gè)原因?qū)е挛覀冋麄€(gè)土地供給處于一個(gè)非常緊張的狀態(tài)。

其次是地方政府，因?yàn)槲覀冏≌恋囟急仨毥?jīng)過(guò)地方政府收購(gòu)后進(jìn)行拍賣(mài)，地方政府又在土地上切了一大刀，使得住宅用地供給嚴(yán)重受限。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)也在普遍囤地，因?yàn)橥恋貎r(jià)格在上漲，我們并沒(méi)有強(qiáng)有力的控制措施。

所以，住宅問(wèn)題實(shí)際是土地供給的問(wèn)題，是在現(xiàn)有體制下的一種扭曲和變形。

從需求上看，目前國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)的需求是被過(guò)度地刺激和夸大了，對(duì)于中國(guó)這樣一個(gè)人均可耕地面積比較少的國(guó)家，我們?nèi)司筛孛娣e跟韓國(guó)差不多，比日本好不到哪兒，但我們住房的條件像北京、上海這些地方房?jī)r(jià)都是世界上最高的地方，是世界高地。房地產(chǎn)如果再不下決心進(jìn)行調(diào)控，不但老百姓不滿(mǎn)意，而且孕育著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

潘向東：房地產(chǎn)現(xiàn)在面臨的困境是體制上的困境。主要由供給和需求引起的。目前市場(chǎng)供給普遍不足,原因是土地的招拍掛制度。同時(shí)，我們的需求又在增加，原因之一是消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，居民對(duì)房地產(chǎn)或汽車(chē)剛性需求加大。原因之二是老百姓缺乏投資的渠道，他們?cè)趯で笸ㄟ^(guò)投資房地產(chǎn)進(jìn)行保值增值。房地產(chǎn)的問(wèn)題如果再不解決，就會(huì)發(fā)生與2007年下半年和2008年上半年一樣的問(wèn)題。

實(shí)現(xiàn)居者有其屋

任玉嶺：今天房?jī)r(jià)高企和廣大工薪階層買(mǎi)不起房，解決好“住有所居”要從四方面入手。

第一就是要從中國(guó)實(shí)際出發(fā)。目前我們有些地方領(lǐng)導(dǎo)在報(bào)紙上高喊中國(guó)人不一定要有自己的住房，如果這些地方領(lǐng)導(dǎo)能把自己視為百姓的一分子的話(huà)，他們就不會(huì)講這樣的話(huà)。要使大家居有其屋，并不是說(shuō)一定要擁有房產(chǎn)權(quán)。我一直主張?jiān)诒M可能修建保障性住房的同時(shí)，也要大量興建廉租房。

第二，現(xiàn)在房地產(chǎn)遇到的問(wèn)題，并不是建安費(fèi)成本過(guò)高問(wèn)題。2006年我曾經(jīng)到溫州蒼南縣調(diào)查，有一個(gè)面積為28萬(wàn)平方米的小區(qū)，土地是政府提供的，住房售價(jià)才610到630元/平方米。所以中國(guó)住房的建安成本是很低的。因此，要建房就應(yīng)該請(qǐng)老百姓、請(qǐng)人大代表、政協(xié)委員來(lái)核定建筑成本，然后按這個(gè)成本和應(yīng)該給開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)進(jìn)行招標(biāo)。

第三，解決“住有所居”一定要有銀行工作相配合。長(zhǎng)期以來(lái)，銀行只要看到房地產(chǎn)商有土地，就會(huì)大方地向地產(chǎn)商進(jìn)行貸款，而較少問(wèn)這個(gè)土地是怎么得到的？很多地產(chǎn)商是靠先賣(mài)房，后買(mǎi)地再建住房的，這必然造成大家爭(zhēng)搶土地。所以，要控制房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)住有所居，必須有銀行工作的相配合。同時(shí)，銀行應(yīng)該大力支持棚戶(hù)區(qū)改造，支持廉租房和保障性住房建設(shè)。

最后，解決“住有所居”一定要堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的商業(yè)賄賂。今年1月10日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的通知，內(nèi)容都切中要害，但這次國(guó)務(wù)院的通知能否很好發(fā)揮作用，關(guān)鍵在于政策的執(zhí)行力能否確保。

第三篇：房地產(chǎn)問(wèn)題

以下，本章把房地產(chǎn)最常見(jiàn)的問(wèn)題編成300個(gè)問(wèn)題進(jìn)行解答。讀者必須留意：一是隨著房地產(chǎn)形勢(shì)的發(fā)展，國(guó)家有關(guān)政策、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn) >標(biāo)準(zhǔn)等情況是會(huì)變化的；二是各地、各市對(duì)房地產(chǎn)所訂立的規(guī)章制度也有所不同。來(lái)源于 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載

一、土地用地問(wèn)題

1．什么是房屋用地?答：是指房屋以及按照規(guī)劃要求的配套設(shè)施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照規(guī)劃要求的配套設(shè)施占用的土地。

2．什么是工業(yè)用地?答：是指獨(dú)立設(shè)置的工廠(chǎng)、車(chē)間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的場(chǎng)地、排渣(灰)場(chǎng)地等用地。

3．什么是倉(cāng)儲(chǔ)用地?答：是指國(guó)家、省(自治區(qū)、直轄市)及地方的儲(chǔ)備、中轉(zhuǎn)、外貿(mào) >外貿(mào)、供應(yīng)等各種倉(cāng)庫(kù)、油庫(kù)、材料堆場(chǎng)及其附屬設(shè)備等用地。

4．什么是商業(yè)服務(wù)業(yè) >服務(wù)業(yè)用地?答：是指各種商店、公司、修理服務(wù)部、生產(chǎn)資料供應(yīng)站、飯店、旅社、對(duì)外經(jīng)營(yíng)的食堂、文印譽(yù)寫(xiě)社、報(bào)刊門(mén)市部、蔬菜購(gòu)銷(xiāo)轉(zhuǎn)運(yùn)站等用地。

5．什么是旅游業(yè)用地?答：是指主要為旅游業(yè)服務(wù)的賓館、飯店、大廈、樂(lè)園、俱樂(lè)部、旅行社、旅游商店、友誼商店等用地。

6．什么是金融保險(xiǎn)業(yè)用地答：是指銀行、儲(chǔ)蓄所、信用社、信托公司、證券交易所、保險(xiǎn)公司等用地。

7．什么是市政公用設(shè)施用地?答：是指自來(lái)水廠(chǎng)、泵站、污水處理廠(chǎng)、變電(所)站、煤氣站、供熱中心、環(huán)衛(wèi)所、公共廁所、火葬場(chǎng)、消防隊(duì)、郵電局(所)及各種管線(xiàn)工程專(zhuān)用地段等用地。

8．什么是綠化用地?答：是指公園、動(dòng)植物園、陵園、風(fēng)景名勝、防護(hù)林、水源保護(hù)林以及其他公共綠地等用地。

9．什么是公共建筑用地?答：是指文化、體育、娛樂(lè)、機(jī)關(guān)、科研、設(shè)計(jì)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等用地。lO．什么是文、體、娛用地?答：是指文化館、博物館、圖書(shū)館、展覽館、紀(jì)念館、體育場(chǎng)館、俱樂(lè)部、影劇院、游樂(lè)場(chǎng)、文藝體育團(tuán)體等用地。．什么是機(jī)關(guān)、宣傳用地?答：是指行政及事業(yè)機(jī)關(guān)、黨、政、工、青、婦、群眾組織駐地、廣播電臺(tái)、電視臺(tái)、出版社、報(bào)社、雜志社等用地。

12．什么是科研設(shè)計(jì)用地?答：是指如研究院(所)、設(shè)計(jì)院及其試驗(yàn)室、試驗(yàn)場(chǎng)等科研、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)用地。

13．什么是教育用地?答：是指大專(zhuān)院校、中等專(zhuān)業(yè)學(xué)校、職業(yè)學(xué)校、干校、黨校，中小學(xué)校、幼兒園、托兒所、業(yè)余進(jìn)修院(校)、工讀學(xué)校等用地。

14．什么是醫(yī)衛(wèi)用地?答：是指醫(yī)院、門(mén)診部、保健院(站、所)療養(yǎng)院(所)、救護(hù)站、血站、衛(wèi)生院、防治所、檢疫站、防疫站、醫(yī)學(xué)化驗(yàn)、藥品檢驗(yàn)等用地。

15．什么是交通用地?答：是指鐵路、民用機(jī)場(chǎng)、港口碼頭及其他交通用地。

16．什么是鐵路用地?答：是指鐵路及場(chǎng)站、地鐵出入口等用地。

17．什么是民用機(jī)場(chǎng)用地?答：是指民用機(jī)場(chǎng)及其附屬設(shè)施用地。

18．什么是港口碼頭用地?答：是指專(zhuān)供客、貨運(yùn)船?？康膱?chǎng)所用地。

19．什么是其他交通用地?答：是指車(chē)場(chǎng)(站)、廣場(chǎng)、公路、街、巷、小區(qū)內(nèi)的道路等用地。

20．什么是居住小區(qū)總用地?答：是包括住宅總用地，公共建筑設(shè)施總用地，道路、廣場(chǎng)用地、庭院、綠化用地的總和。21．什么是住宅總用地?答：指低層、多層、中高層、高層以及住宅用地面積的總和

22．什么是毛地?答：毛地主要指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地

23．什么是生地?答：生地是指可能為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)?；顒?dòng)所利用，但尚未開(kāi)發(fā)的農(nóng)地和荒地。

24．什么是飛地?答：又稱(chēng)插花地，指土地所有權(quán)人或使用權(quán)人的土地部分或全部處于他人土地范圍內(nèi)。

25．什么是土地開(kāi)發(fā)?答：是將“生地”開(kāi)發(fā)成可供使用的土地。

26．什么是集體土地?答：是指農(nóng)村集體所有的土地。

27．什么是征用土地?答：指國(guó)家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。

28．什么是土地所有制?’答：現(xiàn)行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制(即國(guó)家所有)

和勞動(dòng)群眾集體制(即集體所有)兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，即集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國(guó)家所有，但由法律規(guī)定屬于集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。地上建筑物既可以為國(guó)家所有，也可以為集體、單位和個(gè)人所有。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑物的所有權(quán)往往是不一致的。29．什么是地籍、產(chǎn)籍?答：我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查與登記，包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類(lèi)面積等內(nèi)容。具體來(lái)講，是對(duì)在房地產(chǎn)調(diào)查登記過(guò)程產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過(guò)整理、加工、分類(lèi)而形成的圖、檔、卡、冊(cè)等資料的總稱(chēng)。

30．什么是土地使用權(quán)劃撥?答：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。

31．什么是土地使用權(quán)出讓?答：是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

32．什么是房地產(chǎn)業(yè)?答：是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)為對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。

33．什么是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)?答：是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。

二、開(kāi)發(fā)建設(shè)問(wèn)題

1．開(kāi)發(fā)建設(shè)有哪些程序?答：開(kāi)發(fā)建設(shè)有不同程序，具體為：①提出項(xiàng)目建議書(shū)(經(jīng)批準(zhǔn)為立項(xiàng))；②選定建設(shè)地點(diǎn)；③進(jìn)行可行性研究(經(jīng)批準(zhǔn)為決策)；④設(shè)計(jì)階段；⑤組織施工；⑥竣工驗(yàn)收；⑦交付使用。項(xiàng)目辦理建設(shè)用地的流程為：①申請(qǐng)定點(diǎn)，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；②申請(qǐng)用地，評(píng)估地價(jià)，簽《國(guó)有土地出讓合同》，辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》；③辦理征地、補(bǔ)償、拆遷手續(xù)，交付有關(guān)費(fèi)用；④交清地價(jià)，辦理地籍登記，核發(fā)《國(guó)有土地使用證》。項(xiàng)目設(shè)計(jì)及報(bào)建的程序?yàn)椋孩倏傄?guī)設(shè)計(jì)——總平面報(bào)審；②詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)——詳規(guī)報(bào)審(包括五圖一書(shū)：即總規(guī)圖、綠化圖、道路圖、豎向圖、管線(xiàn)平衡圖和設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū))；③建筑單體方案設(shè)計(jì)——建筑方案審查；④擴(kuò)初設(shè)計(jì)——初步設(shè)計(jì)審查；⑤報(bào)建施工圖設(shè)計(jì)——施工圖報(bào)建(通過(guò)專(zhuān)業(yè)報(bào)建意見(jiàn)——教育意見(jiàn)、市政意見(jiàn)、綠委意見(jiàn)后取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；⑥施工圖設(shè)計(jì)——施工圖審查，取得《建設(shè)工程施工許可證》。項(xiàng)目取得商品房預(yù)售證的流程及要求為：①項(xiàng)目所需的工程形象為：七層以下(含七層)的項(xiàng)目，已經(jīng)完成結(jié)構(gòu)工程并封頂；七層以上(不含七層)的項(xiàng)目，已經(jīng)完成2／3的結(jié)構(gòu)工程；②所需的證照：《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》、《國(guó)有土地使用證》、《建筑工程報(bào)建審核書(shū)》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》。項(xiàng)目工程竣工的驗(yàn)收流程及要求為：①工程竣工驗(yàn)收備案：工程竣工驗(yàn)收備案必須要完成的驗(yàn)收項(xiàng)目有質(zhì)監(jiān)驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、環(huán)保驗(yàn)收、電梯驗(yàn)收、市政驗(yàn)收、燃?xì)怛?yàn)收；②綜合竣工驗(yàn)收備案：綜合竣工驗(yàn)收必須要完成的驗(yàn)收項(xiàng)目有竣工驗(yàn)收備案表、規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、人防驗(yàn)收、永久供水證明、燃?xì)怛?yàn)收、電信驗(yàn)收、通郵申請(qǐng)表、公建配套項(xiàng)目竣工移交、化糞池驗(yàn)收、市政驗(yàn)收、環(huán)保檢測(cè)。項(xiàng)目交付使用的流程、標(biāo)準(zhǔn)及要求為：①商品房交付使用時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須向購(gòu)房業(yè)主出示一證三書(shū)——即綜合驗(yàn)收合格證，提供商品住宅交樓書(shū)(由建委監(jiān)制的)、商品住宅質(zhì)量保證書(shū)和商品住宅使用說(shuō)明書(shū)；②根據(jù)2000年1月30日施行的《建設(shè)工程管理?xiàng)l例》，商品住宅質(zhì)量保證書(shū)的最低保修期如下：地基和主體結(jié)構(gòu)——設(shè)計(jì)文件規(guī)定的合理使用年限；房屋防水——5年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏—5年；地面空鼓開(kāi)裂、天面飾面開(kāi)裂-2年；管道堵塞．2年；衛(wèi)生潔具——1年；燈具、電器開(kāi)關(guān)一個(gè)月；③《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)、使用說(shuō)明書(shū)》的組成包括如下幾個(gè)部分：封面；交樓書(shū)驗(yàn)收單位、建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位和建設(shè)單位質(zhì)量受理部門(mén)；住宅基本設(shè)置和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)(按戶(hù)型填寫(xiě)，每個(gè)戶(hù)型單獨(dú)填寫(xiě)一張表)；住宅質(zhì)量保證書(shū)；住宅使用說(shuō)明書(shū)。

2．什么是房屋拆遷?答：房屋拆遷是拆遷人在建設(shè)活動(dòng)中，因建設(shè)項(xiàng)目用地需要，對(duì)在建設(shè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，依照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，依法轉(zhuǎn)移屬他人所有或使用的房地產(chǎn)權(quán)益的行為，它是房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移的一種特殊方式。

3．什么是“五證”和“兩書(shū)”?答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷(xiāo)售商品房，必須具備一定的條件，并且按照

有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理商品房銷(xiāo)售的各種手續(xù)。其中“五證”、“兩書(shū)”是最為重要的條件。①《國(guó)有土地使用證》，是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。②《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地。前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。③《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。④《建設(shè)工程施工許可證》。⑤《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》。⑥《住宅質(zhì)量保證書(shū)》。⑦《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。5．什么是建筑施工場(chǎng)地必備的開(kāi)工條件?答：三通一平(通水、通電、通路、場(chǎng)地平整)或加上通氣、通汽構(gòu)成五通一平。6．什么是七通一平?答：是指土地(生地)在通過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)后，使其達(dá)到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場(chǎng)地平整的條件，使二級(jí)開(kāi)發(fā)商可以進(jìn)場(chǎng)后迅速開(kāi)發(fā)建設(shè)。7．什么是工程進(jìn)度管理?答：工程進(jìn)度可分為主要形象進(jìn)度和銷(xiāo)售區(qū)域形象進(jìn)度。對(duì)進(jìn)度的劃分有利于建設(shè)工程及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的有效管理。①工程主要形象進(jìn)度為：基礎(chǔ)完成、預(yù)售形象進(jìn)度、封頂、外立面完成、工程竣工；②銷(xiāo)售區(qū)域形象進(jìn)度為：售樓部、樣板房、銷(xiāo)售通道。8．常見(jiàn)的質(zhì)量問(wèn)題有哪些?答：屋面漏水、廚房及衛(wèi)生間漏水、地下室漏水、窗框滲水；天花開(kāi)裂，墻體開(kāi)裂等。

三、房屋建筑問(wèn)題

1．什么是建筑?答：有三個(gè)含義：一是指建筑物或構(gòu)筑物；二是指建造活動(dòng)；三是指工程技術(shù)和建筑藝術(shù)的綜合創(chuàng)作。構(gòu)成建筑的基本要素是建筑功能、建筑技術(shù)、建筑形象，通稱(chēng)為建筑三要素。

2．什么是低層住宅?答：指一層至三星的住宅。一其特點(diǎn)是：層數(shù)少、上下聯(lián)系方便，平面布置緊湊，結(jié)構(gòu)單一，平面組合靈活，既能適應(yīng)較大、標(biāo)準(zhǔn)較高的要求，又能適應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)較低的居住情況。

3．什么是多層住宅?答：指四層至六層的住宅。多層住宅在我國(guó)目前新建或正在建造的城鎮(zhèn)住宅中占90％以上。它的優(yōu)點(diǎn)在于：它比低層住宅在占地上要節(jié)省，同時(shí)又比高層住宅建設(shè)工期短，一般開(kāi)工一年內(nèi)即可竣工；無(wú)需像高層住宅需要增加電梯、高壓水泵、公共走道等方面的投資；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成熟，通常采用磚混結(jié)構(gòu)，建材可就地生產(chǎn)，可大量工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)。因此，多層住宅造價(jià)較低，價(jià)格適中，易于被普通消費(fèi)者接受。

4．什么是中高層住宅?答：指七層至九層的住宅。其特點(diǎn)界乎于多層住宅和高層住宅之間，請(qǐng)參看上下兩個(gè)問(wèn)答。5．什么是高層住宅?答：指七屋叢士層叢土的住室。高層住宅是城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的產(chǎn)物，按它的外部體形可分為塔式、板式和墻式；按它的內(nèi)部空間組合可分為單元式和走廊式。高層住宅一般設(shè)有電梯作為垂直交通工具，為此國(guó)家還明確規(guī)定：12層及12層以上的高層住宅，每幢樓設(shè)置電梯不少于兩部。高層住宅的優(yōu)點(diǎn)是可以節(jié)約土地，增加住房和居住人口。建造和使用高層住宅也有不足之處，如：投資大，高層建筑的鋼材和混凝土消耗量都高于多層建筑，加上要配置電梯、高壓水泵，增加公共走道和門(mén)窗，一次性投入很大。另外，投入使用后還要為電梯、泵站修繕養(yǎng)護(hù)付出一筆經(jīng)常性費(fèi)用等等。

6．什么是塔式高層住宅?答：以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。

7．什么是單元式高層住宅?答：由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。

8．什么是通廊式高層住宅?答：由共用樓梯、電梯通過(guò)內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住宅的高層住宅。

9．什么是超高層住宅?答：一般指100米以上高度的住宅。

10．什么是建筑密度?答：建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類(lèi)建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(％)，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。

11．什么是容積率?答：在數(shù)值上等于所購(gòu)物業(yè)建筑面積。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時(shí)也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降?！追e率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在l萬(wàn)平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0．4。

12．什么是綠化率?答：綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之

第四篇：中國(guó)房地產(chǎn)交易費(fèi)用的問(wèn)題及解決辦法

中國(guó)房地產(chǎn)交易費(fèi)用的問(wèn)題及解決辦法

摘要：從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的交易費(fèi)用，到中國(guó)房地產(chǎn)紛繁復(fù)雜的交易費(fèi)用，其中還隱藏著一部分灰色的費(fèi)用：貪污。從這些問(wèn)題的分析中，再提出幾點(diǎn)必須要解決的辦法。

關(guān)鍵字：中國(guó)房地產(chǎn) 交易費(fèi)用

正文：

在現(xiàn)實(shí)生活中，具體的交易是通過(guò)契約進(jìn)行的，因而從契約的角度可以分析具體的交易的費(fèi)用支出，但從社會(huì)的角度來(lái)看，正如康芒斯所認(rèn)為的，交易是人與人之間的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基本單位，無(wú)數(shù)次交易構(gòu)成經(jīng)濟(jì)制度的實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)，并受到制度框架的約束。循著這一思路，阿羅講交易費(fèi)用簡(jiǎn)明定義為：交易費(fèi)用是經(jīng)濟(jì)制度的運(yùn)行費(fèi)用。具體地，從這一角度理解交易費(fèi)用，交易費(fèi)用應(yīng)包括制度的確立或制定成本，制度的運(yùn)轉(zhuǎn)或?qū)嵤┏杀?，制度的監(jiān)督或維護(hù)成本?！?】

而在從社會(huì)中人們所關(guān)注的問(wèn)題說(shuō)起，就是房地產(chǎn)的交易。為何房地產(chǎn)商可以暴利，為何在房地產(chǎn)交易中的房子價(jià)格到如此高的地步，以下是從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看這一問(wèn)題，而主要應(yīng)該把握的就是在社會(huì)中極少提及的房地產(chǎn)交易費(fèi)用。

房地產(chǎn)交易費(fèi)用包括納稅保證金，房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)，房屋權(quán)屬登記費(fèi)，房地產(chǎn)契稅，營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人所得稅等等，稅目之細(xì)，科目之多，讓人嘆為觀止，但這還是屬于正常范圍的。前段時(shí)間，鬧的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的政府宏觀調(diào)控，限制房?jī)r(jià)，削減房地產(chǎn)商的暴利，但收效甚微，大量的群眾反映房?jī)r(jià)仍如以前一樣高，有些地方甚至高于從前。房?jī)r(jià)到底高在哪里？按照業(yè)內(nèi)人士的話(huà)說(shuō)：“房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)結(jié)構(gòu)大致是這樣的：開(kāi)發(fā)成本占房?jī)r(jià)的20%，開(kāi)發(fā)商基本能獲得房?jī)r(jià)的40%作為利潤(rùn)。”原全國(guó)人大代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)副會(huì)長(zhǎng)成思危在接受中央電視臺(tái)的采訪(fǎng)中說(shuō)：剩下的30%的利潤(rùn)是開(kāi)發(fā)商最不想公布的，說(shuō)白了就是行賄的費(fèi)用?！币簿褪钦f(shuō)現(xiàn)下的房地產(chǎn)交易費(fèi)用中不止原來(lái)那一部分紛繁復(fù)雜的費(fèi)用，還包括行賄的費(fèi)用。這也就解釋了在“只漲不跌”神話(huà)支持下，房地產(chǎn)成為極其暴利的行業(yè)。

那么，在當(dāng)下的中國(guó)，應(yīng)當(dāng)采取何種辦法降低房地產(chǎn)的交易費(fèi)用呢？特別是包括其中的灰色部分。

如現(xiàn)在中國(guó)政府已經(jīng)實(shí)施的降低房地產(chǎn)中介的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)減輕房?jī)r(jià)，減輕其中所包含的房地產(chǎn)交易費(fèi)用。而且由于現(xiàn)在房地產(chǎn)的交易費(fèi)用科目如此的多，為什么就不能同意稅費(fèi)的種類(lèi)，少叫其中的一些交易費(fèi)用呢？也許國(guó)家一開(kāi)始征收那么多的稅費(fèi)只是想降低房地產(chǎn)商的暴利，但是現(xiàn)在的社會(huì)現(xiàn)實(shí)證明，房地產(chǎn)商永遠(yuǎn)不會(huì)滿(mǎn)足，因此政府征收的一系列稅費(fèi)就由普通的老百姓來(lái)承擔(dān)。所以降低減少其中的交易費(fèi)用的種類(lèi)，減少其中的費(fèi)用，就會(huì)使得全中國(guó)的大部分的老百姓收益。

在解決其中普通的交易費(fèi)用之后，政府也應(yīng)該加大防腐思想建設(shè)，使得房地產(chǎn)交易中的多出來(lái)30%的費(fèi)用大量漸少，這不是簡(jiǎn)單的問(wèn)題，反腐的問(wèn)題已經(jīng)接近于不能控制，就如有位官員被查只貪污了十幾萬(wàn)后，網(wǎng)民驚呼此為清官，可見(jiàn)在中國(guó)腐敗問(wèn)題正日益加重，日益影響到我們生活的方方面面，他們貪污的是什么，還不是老百姓辛辛苦苦交上去的稅費(fèi)嗎？其中，房地產(chǎn)的交易費(fèi)用卻讓我們感慨萬(wàn)分，所以現(xiàn)在又多少貪官是因?yàn)榉课莸钠毓舛徊叮@值得我們的反思。

附注：【1】新制度經(jīng)濟(jì)學(xué) 盧現(xiàn)祥 朱巧玲

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)管理問(wèn)題淺析

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)竟?fàn)幍募觿。康禺a(chǎn)企業(yè)越來(lái)越關(guān)注自身的管理問(wèn)題。但是，由于中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)化運(yùn)作還不足二十年，在很多方面還存在著不足。根據(jù)我們的研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理方面主要存在著九大缺陷。

房地產(chǎn)企業(yè)管理缺陷

一、缺乏中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃

根據(jù)我們對(duì)300家房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查，有成文的、被員工所知曉的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的只有14家，不足5％。有企業(yè)發(fā)展規(guī)劃的，一般是上市公司、國(guó)有房企改制后的股份制企業(yè)、發(fā)展快速穩(wěn)健的知名民營(yíng)企業(yè)。

缺乏發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，會(huì)對(duì)企業(yè)造成不良的影響：

1、會(huì)使員工因沒(méi)有“共同的目標(biāo)”（不知道明年干什么，項(xiàng)目做完了干什么）而導(dǎo)致凝聚力下降，缺乏團(tuán)隊(duì)精神，“不可思議”地跳槽。

2、金融機(jī)構(gòu)的“客戶(hù)評(píng)價(jià)”低，更難引入機(jī)構(gòu)投資者。

3、最主要的，總經(jīng)理都不清楚企業(yè)的SWOT，不知道企業(yè)明年干什么，后年干什么，銷(xiāo)售額多少，市場(chǎng)份額達(dá)到多少，是否異地開(kāi)發(fā)，計(jì)劃進(jìn)入哪些城市？如何進(jìn)入？除非是江湖式、賺一把就撤的企業(yè)和自己說(shuō)了不算、沒(méi)法進(jìn)行發(fā)展規(guī)劃的國(guó)有房企，沒(méi)有中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃“有情可原”。真正想做事業(yè)的，怎能沒(méi)有中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃？而事實(shí)上，絕大多數(shù)房地產(chǎn)缺乏中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃！

房地產(chǎn)企業(yè)管理缺陷

二、法人治理結(jié)構(gòu)不完善

絕大多數(shù)企業(yè)僅有的法人治理結(jié)構(gòu)文件只有《公司章程》，而且?guī)缀醵际翘子玫?。《公司章程》只是工商注?cè)和變更登記的擺設(shè)。一些國(guó)有改制后的股份制房地產(chǎn)企業(yè)在改制后一兩年后之所以“舊問(wèn)題沒(méi)解決，新問(wèn)題紛紛出現(xiàn)”，不僅僅是員工的思想觀念和行為方式跟不上機(jī)制的發(fā)展，更主要的是企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)不完善，主要表現(xiàn)在：

1、《公司章程》不規(guī)范，與實(shí)際不符合，沒(méi)有進(jìn)行及時(shí)地、適宜地修訂；

2、缺乏與《公司章程》相配套的“細(xì)則”或“規(guī)則”，如《股東大會(huì)議事規(guī)則》、《董事會(huì)議事規(guī)則》、《監(jiān)事會(huì)議事規(guī)則》、《董事會(huì)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)組織規(guī)則》等。

3、沒(méi)有“預(yù)防性”的配套制度，如《關(guān)聯(lián)交易細(xì)則》、《信息披露管理辦法》、《增資擴(kuò)股方案》、《股權(quán)交易與股權(quán)證管理辦法》等，一旦出現(xiàn)了關(guān)聯(lián)交易、辭職退股、私下交易等行為，再采取措施，不可避免的有“對(duì)人”的嫌疑，會(huì)造成管理工作的被動(dòng)。同樣，民營(yíng)企業(yè)也存在法人治理結(jié)構(gòu)不完善的情況，比如“一股獨(dú)大”，期權(quán)設(shè)計(jì)不合理等。法人治理結(jié)構(gòu)是企業(yè)管理最基礎(chǔ)、最核心、最敏感的問(wèn)題。法人治理結(jié)構(gòu)不完善，就意味著企業(yè)存在先天不足，就像“畸形兒”。

房地產(chǎn)企業(yè)管理缺陷

三、組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理

組織有兩個(gè)基本含義，其一是有一定目的、結(jié)構(gòu)，互相協(xié)作并與外界相聯(lián)系的人群集體。第二個(gè)含義是組織工作。組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理主要表現(xiàn)在：

1、過(guò)于簡(jiǎn)單化。許多房地產(chǎn)企業(yè)以為組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)就是“畫(huà)一個(gè)組織機(jī)構(gòu)圖”。實(shí)際上，組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)還包括明確企業(yè)的基本戰(zhàn)略和核心能力，明確部門(mén)使命與職責(zé)、崗位設(shè)置和職責(zé)及人員編制，建立清晰的權(quán)力體系，明確組織決策和沖突解決的規(guī)劃或制度，建立各部門(mén)、各關(guān)鍵責(zé)任人的考核與激勵(lì)機(jī)制，梳理公司基本業(yè)務(wù)流程和管理流程，并建立公司的內(nèi)部協(xié)調(diào)和控制體系。

2、過(guò)于理想化。部門(mén)設(shè)置或者過(guò)多，人為地增加了工作關(guān)系的復(fù)雜性；或者過(guò)于“模塊化”，與業(yè)務(wù)流程不符，缺乏監(jiān)督和約束機(jī)制。其實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)有很大的不同性，很多情形下是一人多崗、一崗多人、因人設(shè)崗，甚至因?yàn)槟橙说奶亻L(zhǎng)、社會(huì)關(guān)系和能力大小而調(diào)整部門(mén)職責(zé)。因此，理論化的、理想化的、套用的并不適用于房地產(chǎn)企業(yè)，甚至起到阻滯作用。只有個(gè)性化的、度身定做的、權(quán)變的才是最適宜、最有效的。

3、職權(quán)規(guī)定不充分，甚至是只有職責(zé)沒(méi)有權(quán)限。在起草職權(quán)時(shí)，往往是“自己寫(xiě)自己的”。沒(méi)有會(huì)商、沒(méi)有統(tǒng)籌的職權(quán)設(shè)計(jì)，重復(fù)、漏項(xiàng)是在所難免的。沒(méi)有職權(quán)規(guī)定時(shí)還有自覺(jué)，有了職權(quán)規(guī)定后，反而有了推諉或爭(zhēng)權(quán)的依據(jù)。于是，扯皮、推諉不斷，總經(jīng)理成了“滅火隊(duì)員”和“不斷開(kāi)會(huì)和協(xié)調(diào)的機(jī)器”。

4、職權(quán)規(guī)定不合理。如許多企業(yè)將招投標(biāo)、預(yù)決算職能放在了工程部，工程部既負(fù)責(zé)選擇施工隊(duì)伍，又負(fù)責(zé)施工管理，包括變更簽證，還負(fù)責(zé)造價(jià)審核，明顯地缺乏內(nèi)部監(jiān)督與約束機(jī)制。公司上下都懷疑有“回扣”問(wèn)題，但又沒(méi)有證據(jù)。這就影響了其他部門(mén)的工作情緒，這就是房地產(chǎn)企業(yè)管理的問(wèn)題。

5、職責(zé)接口不明確。開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程比較復(fù)雜，需要40多個(gè)崗位、90多項(xiàng)工作，彼此交叉聯(lián)系。明確職責(zé)接口非常重要。否則工作飽和度不均，就會(huì)導(dǎo)致忙的忙死、閑的閑死，好事?lián)屩?、許多事又沒(méi)人干！

6、沒(méi)有支持性的配套規(guī)定和協(xié)調(diào)控制體系，如《組織規(guī)程》、《會(huì)議制度》、《請(qǐng)示規(guī)程》等。于是，組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成了“光桿司令”；于是，違反組織原則、缺乏基本常識(shí)的做法就會(huì)司空見(jiàn)慣。

房地產(chǎn)企業(yè)管理缺陷

四、管理制度不健全

管理制度是企業(yè)管理“法治”的具體表現(xiàn)形式，是組織工作的依據(jù)。在多年的咨詢(xún)工作中，房地產(chǎn)企業(yè)管理制度不健全是最普遍、最突出的問(wèn)題。具體體現(xiàn)在：

1、制度的全面性差，覆蓋率低

根據(jù)企業(yè)規(guī)模的大小和項(xiàng)目的多少，房地產(chǎn)企業(yè)中，相對(duì)獨(dú)立的工作流程有80～150個(gè)。大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)管理制度的數(shù)量不過(guò)二、三十個(gè)，覆蓋率不到25％。這就意味著存在75％的管理漏洞，75％的工作“無(wú)法可依”。而已有的管理制度也幾乎都是行政類(lèi)的管理制度，涉及到業(yè)務(wù)流程的管理制度幾乎沒(méi)有。

2、制度的適宜性差

一些企業(yè)的制度是主控部門(mén)或主控人起草的。在起草的過(guò)程中，主控部門(mén)或主控人與其他部門(mén)沒(méi)有協(xié)商，怎么有利于自己怎么寫(xiě)。在頒布前，審批人也沒(méi)有組織有接口關(guān)系的其他部門(mén)和人員進(jìn)行會(huì)審，就頒布施行了。這就導(dǎo)致其他部門(mén)難以執(zhí)行。另外，許多制度本身與實(shí)際不符，也會(huì)導(dǎo)致無(wú)法執(zhí)行。

3、制度的完整性差

與法律類(lèi)似，制度一般包括目的、適用范圍、職責(zé)分配、流程、獎(jiǎng)懲措施、相關(guān)文件、記錄等。因?yàn)槠髽I(yè)中管理制度的起草人幾乎對(duì)制度學(xué)沒(méi)有研究，不知道制度的基本構(gòu)成，最關(guān)鍵的“流程描述”和“獎(jiǎng)懲措施”沒(méi)有。沒(méi)有“獎(jiǎng)懲措施”，就可以執(zhí)行，也可以不執(zhí)行。這樣的制度，即使有又有何用？

4、制度繁簡(jiǎn)無(wú)度

因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)部缺乏《制度學(xué)》專(zhuān)業(yè)人員，絕大多數(shù)企業(yè)在制度的繁簡(jiǎn)度上把握不好。有的制度過(guò)于復(fù)雜，有的制度又過(guò)于簡(jiǎn)單。總的來(lái)說(shuō)，制度繁總比簡(jiǎn)好，而恰恰許多企業(yè)的制度簡(jiǎn)多繁少。

5、制度的時(shí)效性差

翻閱一些房地產(chǎn)企業(yè)管理制度，許多都是一兩年前、甚至是三、四年前的，時(shí)效性極差，可以說(shuō)早就失效了，但既不宣布作廢，又沒(méi)有修改。其實(shí)，制度和法律一樣，均具有較強(qiáng)的時(shí)效性。因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)外部環(huán)境是不斷變化的，制度必須隨著環(huán)境的變化而變化。也就是說(shuō)，制度應(yīng)該是動(dòng)態(tài)的。但是，制度又不能經(jīng)常變，否則就缺乏嚴(yán)肅性和延續(xù)性，還要保持一定的靜態(tài)性。最佳的狀態(tài)是：靜態(tài)中保持動(dòng)態(tài)，動(dòng)態(tài)中保持靜態(tài)，動(dòng)靜結(jié)合。

6、制度的預(yù)見(jiàn)性差

管理制度不僅僅是對(duì)現(xiàn)存問(wèn)題的規(guī)范和糾正，更應(yīng)是對(duì)將來(lái)可能發(fā)生的問(wèn)題的規(guī)避和預(yù)防，通過(guò)制度創(chuàng)新使企業(yè)規(guī)避和預(yù)防將來(lái)可能發(fā)生的、可能給企業(yè)造成損失的問(wèn)題，防止企業(yè)犯其他企業(yè)已經(jīng)犯過(guò)的“同樣的錯(cuò)誤”。

房地產(chǎn)企業(yè)管理缺陷

五、制度執(zhí)行不到位

對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，比制度本身問(wèn)題還要大的問(wèn)題是執(zhí)行問(wèn)題?！安皇菦](méi)有制度，而是不執(zhí)行；現(xiàn)有的制度就不執(zhí)行，再建立更多的制度又有什么用！”幾乎所有房地產(chǎn)企業(yè)管理者都有同樣的困惑和無(wú)奈。房地產(chǎn)企業(yè)在制度執(zhí)行方面存在的主要問(wèn)題有：

1、執(zhí)行松緊無(wú)度

一些房地產(chǎn)企業(yè)管理者在推行制度時(shí)往往前松后緊，或者時(shí)松時(shí)緊。事實(shí)上，管理是一種過(guò)程，需要持續(xù)不斷、堅(jiān)持不懈地推進(jìn)才能見(jiàn)效。

2、執(zhí)行力差

制度執(zhí)行力差的原因較多，主要有：

（1）制度本身無(wú)法執(zhí)行：制度的規(guī)定與實(shí)際不符，或者脫離實(shí)際情況，與其他制度之間存在矛盾，沒(méi)有對(duì)預(yù)見(jiàn)情形的規(guī)定或預(yù)見(jiàn)情形與實(shí)際情形不符等，即制度本身存在全面性、體系化、適宜性的問(wèn)題，會(huì)導(dǎo)致不執(zhí)行。

（2）領(lǐng)導(dǎo)帶頭不執(zhí)行：制度頒布后，領(lǐng)導(dǎo)要求其他人執(zhí)行，自己不執(zhí)行，久而久之，上行下效，大家都不執(zhí)行了，又回到了“人治”。

（3）忽略過(guò)程、只重結(jié)果而導(dǎo)致的不執(zhí)行：因?yàn)橹贫缺旧碛袉?wèn)題，如果執(zhí)行的話(huà)，要這個(gè)審核、那個(gè)簽字，很麻煩；不執(zhí)行，只要是結(jié)果一樣，領(lǐng)導(dǎo)會(huì)同樣高興，甚至?xí)頁(yè)P(yáng)“干得好”。久而久之，大家都忽略了過(guò)程，只追求結(jié)果。事實(shí)上，過(guò)程是結(jié)果的必需，結(jié)果是過(guò)程的必然。沒(méi)有事前和事中控制的過(guò)程，不會(huì)導(dǎo)致有好的結(jié)果。即使是有好的結(jié)果，可能也是偶然的、個(gè)別的。而一旦沒(méi)有好的結(jié)果，再追溯原因，就已經(jīng)晚了――因?yàn)閺念I(lǐng)導(dǎo)到員工已經(jīng)養(yǎng)成了不要過(guò)程、只要結(jié)果的執(zhí)行習(xí)慣。

（4）執(zhí)行成本高于不執(zhí)行成本：許多制度沒(méi)有獎(jiǎng)懲措施――執(zhí)行的好，沒(méi)什么獎(jiǎng)勵(lì)；執(zhí)行的不好，也沒(méi)什么懲罰――執(zhí)行和不執(zhí)行的成本都是零。即使是有獎(jiǎng)懲措施，執(zhí)行成本高于不執(zhí)行成本，也會(huì)導(dǎo)致不執(zhí)行。這在國(guó)有企業(yè)比較普遍。

（5）制度面前不平等所導(dǎo)致的不執(zhí)行：在絕大多數(shù)企業(yè)，在制度面前，除了領(lǐng)導(dǎo)可以“理所當(dāng)然”地不執(zhí)行外，許多高層副職在違反了制度后，領(lǐng)導(dǎo)往往對(duì)他們“網(wǎng)開(kāi)一面”；中層人員在違反了制度后，領(lǐng)導(dǎo)和分管副總往往以“有情可原”而不追究責(zé)任；對(duì)有的員工，因?yàn)槿饲殛P(guān)系等原因，可以“下不為例”……久而久之，口子越開(kāi)越大，進(jìn)而導(dǎo)致制度的“大面積塌方”。

（6）缺乏監(jiān)督而導(dǎo)致的不執(zhí)行：任何制度都需要監(jiān)督，而且是全面的監(jiān)督，包括指導(dǎo)本身的監(jiān)督（制度管理）、企業(yè)內(nèi)部制度管理部門(mén)的內(nèi)部監(jiān)督、作為“第三方”的管理咨詢(xún)公司的外部監(jiān)督，以及法律法規(guī)監(jiān)督。任何一方面的監(jiān)督缺失，都會(huì)導(dǎo)致不執(zhí)行。

（7）信息衰減的必然性而導(dǎo)致的執(zhí)行衰減：企業(yè)規(guī)模越大，管理層級(jí)就越多；管理層級(jí)越多，信息鏈就越長(zhǎng)；信息鏈越長(zhǎng)，信息衰減量就越大，甚至就會(huì)發(fā)生信息變異。

3、忽略制度推行的反作用力

對(duì)于企業(yè)的絕大多數(shù)人員而言，他們都是現(xiàn)有制度和既得利益的享受者，不希望管理太規(guī)范。因此在推行制度初期，他們對(duì)管理制度有著本能的抵觸和恐慌，會(huì)表現(xiàn)出一定的反作用力。有時(shí)，這種反作用力會(huì)驚人地大，甚至能將制度推行者“扳倒”。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理者在推行制度前，一定要考慮周全；在決定推行后，推行力一定要大于反作用力。

房地產(chǎn)企業(yè)管理缺陷

六、企業(yè)管理方法不當(dāng)

“我看了不少管理方面的書(shū)，我也學(xué)了MBA，為什么管理還是沒(méi)有起色呢？”一些企業(yè)的管理者往往有這樣的疑問(wèn)。那么我們問(wèn)：您看的什么書(shū)，MBA學(xué)的什么課程？是不是學(xué)的是與房地產(chǎn)不沾邊的管理理論，看的是研究HP、GE、IBM的書(shū)？而管理理論與管理實(shí)踐有多大距離，自己的企業(yè)規(guī)模與HP、GE、IBM們又有多大差距？HP、GE、IBM是世界上最優(yōu)秀的企業(yè)。這些企業(yè)很大，我們企業(yè)很小，和他們相比，他們是駱駝，我們充其量是兔子，甚至是一只小鳥(niǎo)。他們所談的是管理駱駝的方法，這和我們養(yǎng)活兔子的方法沒(méi)有多少共同點(diǎn)。用管理駱駝的方法來(lái)管理兔子，恐怕有很多問(wèn)題。

駱駝前進(jìn)需要穩(wěn)健，因?yàn)樗墓羌艽?，不能跑得太快，太快就散架了，所以跨?guó)企業(yè)談戰(zhàn)略管理、談市場(chǎng)份額，談溝通。牽兔子，要求快速奔跑，速度是關(guān)鍵，因?yàn)橹厮俣?、求利?rùn)，才是小企業(yè)的生存方法。牽兔子的方法是讓兔子撒腿快跑。這就是絕大多數(shù)管理書(shū)籍總給人遠(yuǎn)水難解近渴的原因。更多的中小型企業(yè)需要的是從生存到發(fā)展的問(wèn)題。

房地產(chǎn)企業(yè)管理缺陷

七、缺乏企業(yè)文化

企業(yè)文化競(jìng)爭(zhēng)是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的最高階段，企業(yè)文化是企業(yè)成功發(fā)展的促進(jìn)劑，能提高制度的“執(zhí)行力”。同時(shí)，企業(yè)文化又能起到制度所無(wú)法起到的“軟作用”。因?yàn)槠髽I(yè)文化能極大地提升全體員工的企業(yè)認(rèn)同感和責(zé)任心，增強(qiáng)凝聚力和團(tuán)隊(duì)合作精神。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)一般成立時(shí)間較短，規(guī)模較小，還沒(méi)有形成多少企業(yè)文化。另外，因?yàn)樵S多企業(yè)“家族式”、“江湖式”管理的色彩太濃，有“不陽(yáng)光”的開(kāi)發(fā)行為；許多企業(yè)的管理者“不良嗜好”較多，因此沒(méi)有多少企業(yè)文化可以認(rèn)同。因此，除了部分上市公司和明星企業(yè)外，缺乏企業(yè)文化成了當(dāng)今業(yè)界絕大多數(shù)企業(yè)的通病。

房地產(chǎn)企業(yè)管理缺陷

八、沒(méi)有管理費(fèi)用預(yù)算

幾乎所有的房地產(chǎn)上市公司和明星企業(yè)在編制預(yù)算時(shí)，都有管理費(fèi)用專(zhuān)項(xiàng)預(yù)算，少者一、二百萬(wàn)，多者上千萬(wàn)。而絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)，幾乎沒(méi)有管理改進(jìn)計(jì)劃，更沒(méi)有管理費(fèi)用預(yù)算――每年做哪些方面的管理改進(jìn)，花多少錢(qián)，找什么管理咨詢(xún)公司等都是空白。這不能不說(shuō)是企業(yè)管理者的悲哀，更是行業(yè)的悲哀。

房地產(chǎn)企業(yè)管理缺陷

九、無(wú)視企業(yè)管理問(wèn)題

無(wú)視問(wèn)題可以說(shuō)是業(yè)界企業(yè)的普遍現(xiàn)象。許多董事長(zhǎng)們?cè)诮?jīng)過(guò)艱苦創(chuàng)業(yè)、取得了一定成績(jī)后，往往喜歡聽(tīng)奉承話(huà)，盲目自信而無(wú)視管理問(wèn)題的存在。許多職業(yè)總經(jīng)理們認(rèn)為“我承認(rèn)管理有問(wèn)題，不就等于承認(rèn)自己管理能力低嗎”，于是就有意無(wú)意地掩蓋問(wèn)題，短期的打工思想使其只報(bào)喜不報(bào)憂(yōu)。對(duì)于一般管理者來(lái)說(shuō)，因?yàn)樗麄兗仁枪芾韱?wèn)題的“受害者”，又是管理問(wèn)題的“受益者”，雖然知道問(wèn)題所在，而且有切膚之痛，但擔(dān)心“得罪人，領(lǐng)導(dǎo)聽(tīng)不進(jìn)去”，因此往往奉行“好好主義”也無(wú)視問(wèn)題的存在。

其實(shí)，所有企業(yè)都存在管理問(wèn)題，有的企業(yè)甚至是比較嚴(yán)重，只不過(guò)多年的“好日子”掩蓋了房地產(chǎn)企業(yè)管理的問(wèn)題，使我們“無(wú)視問(wèn)題”。而無(wú)視問(wèn)題其實(shí)是最大的管理問(wèn)題。