第一篇：一級商業(yè)問題

同事們：企業(yè)是我們幸福生存的家,我們每個人在為企業(yè)奉獻(xiàn)著青春和智慧的同時,企業(yè)也為我們提供自我發(fā)展的空間和實現(xiàn)自我價值的平臺回顧后礦走過的40年，曾經(jīng)是多么困難、多么艱辛坎坷、是我們的前輩用他們用辛勤的勞動和智慧為我們積累起今天的財富，同時企業(yè)也成就了他們輝煌的人生比如我們尊敬的王顯政前輩、鄒立生前輩、李政國前輩等等；還有一批又一批的全國、省、部級勞模、標(biāo)兵、先進(jìn)工作者(難道我們不該感激他們，向他們學(xué)習(xí)嗎?看一看我們現(xiàn)在的企業(yè)不斷提高職工收入、改善職工生活及工作環(huán)境、還為無住房的職工準(zhǔn)備了廉租房企業(yè)為我們創(chuàng)造了如此優(yōu)越的物質(zhì)條件，我們能熟視無睹嗎?讀一讀企業(yè)的三為文化、職工文明手冊，我們能不為我們擁有40年獨特的企業(yè)文化而驕傲嗎?想一想領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷、同事之間的和睦我們能不為身在這樣的和諧環(huán)境中而自豪嗎?是企業(yè)的兩個文明建設(shè)和創(chuàng)建和諧礦區(qū)的偉大構(gòu)想在催我們奮進(jìn)、趕我們超越，我們能不感激我們的企業(yè)?能不珍惜我們的工作?能不在乎我們的崗位嗎? 同事們，朋友們，企業(yè)給了我們太多的恩惠，我們該如何感恩企業(yè)呢?感恩意味著責(zé)任與奉獻(xiàn)奉獻(xiàn)不一定要轟轟烈烈、但一定要實事求是；不一定要面面具到、但一定要忠于職守、盡職盡責(zé)、干一行、愛一行積極動起來，從自己做起、從現(xiàn)在做起，用我們的行動來宣傳企業(yè)文化精神，影響帶動身邊的人一起感恩、奉獻(xiàn)企業(yè)，與企業(yè)榮辱與共，風(fēng)雨同舟

現(xiàn)在，我們的企業(yè)正處于困難當(dāng)中，我們的生活已經(jīng)受到影響在這個非常時期，企業(yè)文化是我們強大的精神后盾作為后礦人，應(yīng)該擁有煤炭燃燒自我、奉獻(xiàn)社會的胸懷明白大我與小我的取舍積極面對困難，一如既往的做好自己該做的事我堅信，企業(yè)在黨政的帶領(lǐng)下運籌帷幄，有全體職工的無私奉獻(xiàn)，有廣大家屬的全力支持我們的企業(yè)一定能夠戰(zhàn)勝困難，走出困境，一定能夠更上一層樓，迎來更加輝煌燦爛的明天！(后所煤礦選煤廠陳新華)

第二篇：淺析商業(yè)銀行信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整問題

淺析商業(yè)銀行信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整問題

近幾年，商業(yè)銀行在國家加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的政策要求下調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)重點區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，實行“綠色信貸”，開展信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，堅持有進(jìn)有退，有保有壓，有控有調(diào)，有所為有所不為的信貸政策，將貸款投向國家引導(dǎo)的重點產(chǎn)業(yè)、重點行業(yè)、優(yōu)質(zhì)項目、優(yōu)質(zhì)企業(yè)，化信貸業(yè)務(wù)的行業(yè)結(jié)構(gòu)，積極支持符合重點產(chǎn)業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃及國家產(chǎn)業(yè)政策要求的業(yè)務(wù)，嚴(yán)控“兩高一剩”和落后產(chǎn)能行業(yè)項目的授信，真正落實“區(qū)別對待，有保有壓”的原則，成功推動了信貸結(jié)構(gòu)向良性轉(zhuǎn)化，資產(chǎn)業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展。本文闡述了我國商業(yè)銀行信貸結(jié)構(gòu)目前存在的問題，并提出相應(yīng)的解決措施。

一、我國銀行業(yè)信貸結(jié)構(gòu)存在的問題

（一）優(yōu)質(zhì)信貸板塊萎縮，新領(lǐng)域拓展乏力。目前，我國商業(yè)銀行信貸資源多集中于資源行業(yè)、化工行業(yè)、鐵路公路基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)業(yè)。公路、電力、化工、金屬制品、紙制品、教育等貸款絕對額占比較大。對“重點產(chǎn)業(yè)倍增計劃”的行業(yè)拓展不力。對電子信息產(chǎn)業(yè)、汽車零配件產(chǎn)業(yè)、糧油機械、化工新材料等一些重點產(chǎn)業(yè)集群，信貸業(yè)務(wù)拓展力度不夠，未將其發(fā)展成為信貸結(jié)構(gòu)中的中堅力量。對中小企業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)、低碳產(chǎn)業(yè)進(jìn)入不夠?！叭r(nóng)”、節(jié)能減排、科技創(chuàng)新領(lǐng)域的貸款占比不大，對文化旅游、現(xiàn)代物流、醫(yī)院、教育、住宿餐飲等服務(wù)與消費領(lǐng)域，客戶市場進(jìn)入不夠。

（二）優(yōu)質(zhì)大項目資源儲備不足，持續(xù)發(fā)展能力有待提高。大項目儲備不足，持續(xù)發(fā)展速

度放緩。已審批待提款、已上報待審批和可供營銷的儲備項目資源不多，優(yōu)質(zhì)項目同業(yè)市場競爭激烈，市場份額有限，多數(shù)項目貸款進(jìn)入還款高峰期，對信貸業(yè)務(wù)的穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展不利。信貸資源配置導(dǎo)向性不強，對國家宏觀調(diào)控支持的行業(yè)項目進(jìn)入不夠。商業(yè)銀行實際支持力度不夠，信貸資產(chǎn)占比不高。項目營銷中服務(wù)創(chuàng)新不多，低碳金融的服務(wù)范圍不廣。

（三）小企業(yè)客戶營銷拓展不力，跨越式發(fā)展有待增強。

小企業(yè)貸款余額占公司貸款比例很低，離國家政策要求有很大距離。其次，授信和審批權(quán)限不足。大多數(shù)商業(yè)銀行都屬于“小企業(yè)信貸業(yè)務(wù)謹(jǐn)慎投放行”。一般僅能辦理A級以上小企業(yè)信貸業(yè)務(wù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能滿足多數(shù)小企業(yè)信貸業(yè)務(wù)開展，從而無法解決小企業(yè)資金缺乏的困境。再次，小企業(yè)信貸產(chǎn)品創(chuàng)新不夠?；揪窒抻趥鹘y(tǒng)流動資金貸款，小企業(yè)貿(mào)易融資、小企業(yè)專業(yè)市場融資、小企業(yè)經(jīng)營型物業(yè)貸款等創(chuàng)新產(chǎn)品沒有用足用活。

（四）個人貸款結(jié)構(gòu)失衡，貸后管理存在隱憂。個人貸款占全部貸款總額比例不足，穩(wěn)定性有待進(jìn)一步提高。我國商業(yè)銀行個人住房貸款占比過高，經(jīng)營性貸款及其他消費貸款發(fā)展不足，導(dǎo)致個貸結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，而受住房政策調(diào)控影響，個人貸款發(fā)展后勁放緩。另外，貸后管理滯后，存在隱患。部門之間職能重疊，信貸管理、個人金融業(yè)務(wù)、風(fēng)險內(nèi)控等部門均承擔(dān)不良貸款清收處置職責(zé)，但職責(zé)范圍難界定，責(zé)任不清導(dǎo)致部門信息不暢，最終造成個人不良貸款風(fēng)險控制效果不佳。

（五）潛在風(fēng)險貸款化解任務(wù)艱巨，信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整敏感性差潛在風(fēng)險貸款化解面臨壓力。體現(xiàn)在一方面余額較大，潛在風(fēng)險貸款占比不高但金額較大；另一方面政策壓力較大，城投公司和二級公路貸款屬政府平臺融資，受國家政策波動影響。信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的敏感性較差。信貸資源向國家確定的重點戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和領(lǐng)域傾斜不夠，對拓展新行業(yè)和新領(lǐng)域效果不明顯。房地產(chǎn)貸款新政調(diào)控后存在隱憂。一方面隨著新政策出臺后，選擇客戶需具有一、二級高資質(zhì)，造成二、三線城市房地產(chǎn)市場客戶流失；另一方面存量房地產(chǎn)貸款在房貸新政重拳調(diào)控之后導(dǎo)致質(zhì)量波動風(fēng)險，需要加強監(jiān)控。

二、銀行信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的意義 在當(dāng)前嚴(yán)峻的金融經(jīng)濟環(huán)境下，商業(yè)銀行進(jìn)行信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整具有重要的意義：

（一）宏觀經(jīng)濟因素決定必須進(jìn)行信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整。

首先，商業(yè)銀行是信貸資源配置的中樞，對社會資源配置起著不可替代的作用。而信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整則在市場資源配置中起到基礎(chǔ)性作用，通過信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，退出潛在信貸市場和進(jìn)入優(yōu)質(zhì)信貸市場，可以促進(jìn)資源從風(fēng)險高、盈利少、社會貢獻(xiàn)度低的行業(yè)和企業(yè)向社會貢獻(xiàn)度較高的行業(yè)和企業(yè)集中，優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，提高宏觀經(jīng)濟運行的質(zhì)量和效率。其次，宏觀經(jīng)濟的不確定性導(dǎo)致我國GDP增速下降。雖然不良貸款率與GDP增速變化不是線性關(guān)系，但銀行自身的壓力測試表明，當(dāng)GDP增速下降到9%時，不良貸款率仍能保持平穩(wěn)；而當(dāng)GDP增速下降到8%以下，不良貸款率變化對GDP增速變化將很敏感，因此積極主動進(jìn)行信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整是適應(yīng)宏觀經(jīng)濟形勢，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量的要求。最后，我國現(xiàn)正處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級新時期，在現(xiàn)階段復(fù)雜困難的經(jīng)濟形勢下，企業(yè)融資渠道相對收窄，信貸市場呈現(xiàn)由買方市場逐步向賣方市場轉(zhuǎn)變的有利趨勢，有利于信貸市場結(jié)構(gòu)調(diào)整。同時當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟金融形勢存在各種不確定因素和潛在風(fēng)險的增加，也給銀行風(fēng)險防控帶來嚴(yán)峻考驗，決定必須通過加快調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，退出信貸潛在風(fēng)險市場，進(jìn)入優(yōu)質(zhì)信貸市場，優(yōu)化資產(chǎn)配置，防范信貸風(fēng)險。

（二）信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整是商業(yè)銀行自身經(jīng)營的客觀需要。信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整是當(dāng)前改善商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量，防范信貸風(fēng)險的迫切要求。一個前瞻性強又有可操作性的信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)本身，就是商業(yè)銀行決策層決策水平、決策能力的一種體現(xiàn)。目前商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量的黃金期已過，有效的信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整不僅能夠幫助商業(yè)銀行實現(xiàn)信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)最優(yōu)化，同時也是商業(yè)銀行穩(wěn)健經(jīng)營的前提，防范金融風(fēng)險的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整工作不僅是商業(yè)銀行信貸動態(tài)管理的客觀要求，也是商業(yè)銀行提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量，防范金融風(fēng)險的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。結(jié)合宏觀經(jīng)濟形勢順應(yīng)企業(yè)、行業(yè)生命周期，通過主動退出潛在風(fēng)險的信貸市場，進(jìn)入優(yōu)質(zhì)信貸市場可促進(jìn)推動信貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量，是商業(yè)銀行經(jīng)營管理從外延式增長到內(nèi)涵式增長的內(nèi)在需要。從貸款質(zhì)量結(jié)構(gòu)上分析，必須進(jìn)行信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整。雖然部分商業(yè)銀行完成了不良資產(chǎn)的剝離，但不良貸款占比仍居高不下，信貸資金的流動性和支付能力仍然隱含著潛在的問題。有效的信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整是解決商業(yè)銀行流動性問題的有效問題，可提高銀行的風(fēng)險控制能力，并有效降低信貸風(fēng)險，拓寬信貸資金使用渠道，提高資產(chǎn)使用效率。加大信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整使信貸資源更加合理配置，能夠提高商業(yè)銀行的盈利能力，促進(jìn)銀行實現(xiàn)價值最大化，真正體現(xiàn)信貸資金安全性、流動性、盈利性原則。

由于商業(yè)銀行的信貸經(jīng)營環(huán)境已發(fā)生深刻的變化，迫切要求轉(zhuǎn)變信貸經(jīng)營模式，因此，主動對潛在風(fēng)險信貸市場實行有策略地退出，達(dá)到事前控制信貸風(fēng)險的目的，并積極進(jìn)入優(yōu)質(zhì)信貸市場，以充分發(fā)揮資金的流動性，進(jìn)行信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，是積極應(yīng)對新經(jīng)濟形勢的抵押挑戰(zhàn)，確保銀行可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵所在。

三、信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整措施

信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整是建立在對現(xiàn)狀的分析和未來的預(yù)測基礎(chǔ)上的一種超前性調(diào)整，面對當(dāng)前復(fù)雜多變的經(jīng)濟形勢，商業(yè)銀行提升培養(yǎng)應(yīng)對危機的能力，通過進(jìn)一步檢視和優(yōu)化原先的信貸結(jié)構(gòu)政策，平衡好支持經(jīng)濟發(fā)展與自身業(yè)務(wù)健康發(fā)展，減少政策調(diào)整可能造成的沖擊。具體措施包括以下幾個方面：

（一）加強分析研究，準(zhǔn)確掌控政策，做好應(yīng)對宏觀調(diào)控進(jìn)行信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的長期準(zhǔn)備信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整工作是國家宏觀調(diào)控政策發(fā)揮作用的必然結(jié)果。當(dāng)前的宏觀調(diào)控不僅會在較長時期內(nèi)存在，而且，還有進(jìn)一步收緊的可能。因此要積極應(yīng)對復(fù)雜多變的外部環(huán)境。做好宏觀經(jīng)濟政策研究，增強對外部經(jīng)濟金融形勢變化的敏感性，對照宏觀調(diào)控政策，對各類風(fēng)險進(jìn)行研究和分析，抓住重要風(fēng)險點和趨勢動向，對信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整政策進(jìn)行重新評估，包括行業(yè)政策、客戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)等，積極配合國家產(chǎn)業(yè)政策和金融調(diào)控要求，體現(xiàn)“區(qū)別對待，有保有壓”的原則，從行業(yè)入手，立足于客戶，落實到產(chǎn)品，體現(xiàn)區(qū)域特色，細(xì)化工作信貸政策，著力調(diào)整和優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。

（二）從行業(yè)入手，積極貫徹國家提出的轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的政策要求 對國家產(chǎn)業(yè)政策鼓勵發(fā)展的新能源、節(jié)能環(huán)保、新材料、新醫(yī)藥、生物育種、信息網(wǎng)絡(luò)、新能源汽車等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，要積極研發(fā)適銷對路的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，加大配套金融服務(wù)和支持，促進(jìn)和推動戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的技術(shù)集成、產(chǎn)業(yè)集群、要素集約，支持培育新的經(jīng)濟增長點。同時加大對交通運輸、基礎(chǔ)設(shè)施、教育、衛(wèi)生、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代裝備制造業(yè)、低碳經(jīng)濟相關(guān)行業(yè)的信貸支持力度，嚴(yán)格對房地產(chǎn)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、低端制造業(yè)及“兩高一?！毙袠I(yè)的控制，對不符合國家產(chǎn)業(yè)政策，“兩高一?！毙袠I(yè)中的劣質(zhì)客戶，不具備安全生產(chǎn)條件、達(dá)不到環(huán)保要求的客戶或項目，列入國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目錄限制和淘汰類的項目，列入落后產(chǎn)能淘汰范圍的客戶，堅決予以退出，禁止對國家已明確為嚴(yán)重產(chǎn)能過剩的產(chǎn)業(yè)中的企業(yè)和項目盲目發(fā)放貸款。

（三）產(chǎn)品方面，以新業(yè)務(wù)新產(chǎn)品為切入點，調(diào)整信貸產(chǎn)品結(jié)構(gòu)創(chuàng)新信貸營銷理念，實現(xiàn)信貸均衡、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。本著做大規(guī)模與調(diào)整結(jié)構(gòu)并行、既做大又做強的原則，深入貫徹落實“三大一小”(大行業(yè)、大客戶、大項目、小企業(yè))客戶發(fā)展戰(zhàn)略，推進(jìn)公司業(yè)務(wù)、貿(mào)易融資、小企業(yè)信貸、個人貸款、國際業(yè)務(wù)均衡發(fā)展，協(xié)調(diào)匹配，確保信貸結(jié)構(gòu)有效調(diào)整。創(chuàng)新綠色信貸產(chǎn)品，積極拓展綠色信貸領(lǐng)域。營銷節(jié) 能減排、循環(huán)經(jīng)濟、低碳經(jīng)濟的優(yōu)質(zhì)客戶，跟蹤國家政策、標(biāo)準(zhǔn)制定與實施情況（如建筑節(jié)能認(rèn)證、能耗審計、排污權(quán)交易試點、水資源價格改革、碳核證減排量價格變動等）。創(chuàng)新產(chǎn)品組合模式，滿足企業(yè)融資需求。堅持公司貸款與個人貸款聯(lián)動，根據(jù)產(chǎn)業(yè)化、市場化、集群化、園區(qū)化的特點，通過商戶互保、聯(lián)保，提供個人經(jīng)營性貸款，支持其向微型小企業(yè)發(fā)展；結(jié)合地域經(jīng)濟特點，開辦農(nóng)機貸款、林權(quán)質(zhì)押貸款、小企業(yè)廠房按揭業(yè)務(wù)。創(chuàng)新個貸產(chǎn)品營銷，提高優(yōu)質(zhì)個貸資產(chǎn)比重。加強汽車消費貸款拓展，通過與經(jīng)銷商和擔(dān)保機構(gòu)合作，積極推進(jìn)汽車消費貸款業(yè)務(wù)；穩(wěn)妥推進(jìn)個人自用車及個人商用車貸款業(yè)務(wù)。創(chuàng)新產(chǎn)品置換模式，降低資產(chǎn)風(fēng)險集中度。深化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，發(fā)現(xiàn)、引導(dǎo)信貸客戶的潛在需求，為客戶提供融資與融智綜合性服務(wù)，既考慮固定資產(chǎn)貸款等傳統(tǒng)性融資，更加大產(chǎn)品創(chuàng)新力度，利用信托理財、中期票據(jù)、短期融資券、融資租賃等融資替代工具。

（四）客戶方面，突出客戶選擇在結(jié)構(gòu)調(diào)整中的核心地位按照客戶核心競爭力與行業(yè)地位，積極支持企業(yè)技術(shù)改造，進(jìn)一步加大對節(jié)能減排和生態(tài)環(huán)保項目的金融支持。對符合國家節(jié)能減排和環(huán)保要求的企業(yè)和項目，按照“綠色信貸”原則加大支持力度。從嚴(yán)限制對高耗能、高污染和資源消耗型的企業(yè)和項目的融資支持。支持的重點（項目）客戶包括：一是鐵路、高等級公路、機場和大中城市自身能產(chǎn)生分現(xiàn)金流城市基礎(chǔ)設(shè)施等優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目；二是符合低碳經(jīng)濟導(dǎo)向的環(huán)保能源客戶（項目），包括核電、水電、煤炭基地、石油開采和加工，重點水利項目等；三是貫徹產(chǎn)業(yè)升級戰(zhàn)略的客戶和項目，特別是列入輕工、紡織、裝備制造等十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的重點企業(yè)；四是文化信息傳媒客戶（項目）。包括三大電信運營商、新一代互聯(lián)網(wǎng)項目、物聯(lián)網(wǎng)。文化創(chuàng)意、傳媒、教育培訓(xùn)業(yè)優(yōu)質(zhì)客戶（項目）；五是關(guān)系民生領(lǐng)域、具市場潛力的醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育、社會保障；六是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。重點投向跨區(qū)域跨國境的大型商務(wù)和物流客戶（項目）；七是符合政策要求的大型成套出口企業(yè)客戶和大型境外工程承保企業(yè)客戶（項目）。

（五）審慎發(fā)展房地產(chǎn)和土地儲備貸款 隨著土地和房地產(chǎn)調(diào)控政策的升級，行業(yè)信貸風(fēng)險急劇增加，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展面臨新的考驗，房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)質(zhì)量的變化也處于不確定的狀態(tài)下，對此，應(yīng)主動研究行業(yè)政策，把握信貸經(jīng)營風(fēng)險，進(jìn)一步加大房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整力度。嚴(yán)格按照貸款條件發(fā)放住房開發(fā)。切實加強對各類房地產(chǎn)貸款資金的監(jiān)管，不斷提高風(fēng)險意識；積極考慮資產(chǎn)證券化，分散房地產(chǎn)信貸的信用風(fēng)險。重點投向具有區(qū)位優(yōu)勢、價格定位合理、有成本優(yōu)勢的普通住宅項目，審慎投放非住宅類房地產(chǎn)開發(fā)貸款；嚴(yán)格控制土地儲備貸款。信貸資源重點配置到潛在需求較大的區(qū)域、中心城市行；逐步壓縮退出經(jīng)濟發(fā)展水平較低、存量不良率較高的縣級存量房地產(chǎn)開發(fā)貸款；積極退出縣級（縣級市）土地儲備機構(gòu)貸款。

（六）穩(wěn)健發(fā)展個人貸款

個人住房類貸款重點支持收入穩(wěn)定、信用記錄良好、購買普通自住房和改善型自住房的個人客戶，嚴(yán)格執(zhí)行國家出臺的二套房政策，對以投資和投機為目的的一人多貸和大額貸款禁止投放。特別是防止假按揭、虛假按揭、變相按揭、高價按揭。要嚴(yán)格控制住房按揭的比例，認(rèn)真判斷和認(rèn)定交易價格，防止房地產(chǎn)開發(fā)商利用虛假高價交易套取銀行信貸資金。個人消費貸款支持有實際消費用途和償還能力的客戶，當(dāng)前為適應(yīng)國家鼓勵內(nèi)需的政策要求，應(yīng)加大對個人汽車貸款的支持力度，完善汽車消費信貸制度和業(yè)務(wù)流程，實現(xiàn)資信調(diào)查、信貸辦理、車輛抵押、貸款擔(dān)保、違約處置的汽車消費信貸全過程規(guī)范化，（七）強化貸后管理，切實防范存量

貸款風(fēng)險雖然國內(nèi)商業(yè)銀行風(fēng)險控制能力不斷提升，但去年的大規(guī)模信貸投放難免存在一定的盲目性，業(yè)務(wù)量也明顯超出了我們正常的經(jīng)營能力和風(fēng)險管控能力，加之宏觀經(jīng)濟本身存在著大量的不確定性，風(fēng)險控制的壓力在增加，特別是地方政府融資平臺、房地產(chǎn)和“兩高一?！钡让舾行袠I(yè)蘊含的風(fēng)險不容忽視。當(dāng)前經(jīng)濟處于調(diào)整階段，市場供應(yīng)關(guān)系和資產(chǎn)價格急劇波動形勢，更有必要對客戶全面“體檢”。通過對客戶財務(wù)情況、在建擬建投資、銀行融資、大額設(shè)備訂單、存貨等情況進(jìn)行持續(xù)跟蹤分析，評價國家調(diào)控政策對客戶以及上下游企業(yè)的影響，對企業(yè)盈利能力和抗風(fēng)險能力進(jìn)行檢測分析，關(guān)注公司持續(xù)經(jīng)營能力，防止銀行收縮信貸引發(fā)整個資金鏈風(fēng)險。當(dāng)前要特別加強對地方政府融資平臺信貸資金運作的風(fēng)險監(jiān)測、風(fēng)險提示和風(fēng)險防范，對于出資不實、治理架構(gòu)、內(nèi)部控制、風(fēng)險管理、資金管理運用制度不健全的融資平臺，要采取妥善有效措施保護(hù)銀行信貸資產(chǎn)安全。

第三篇：深圳地鐵商業(yè) 存在問題[定稿]

深圳地鐵商業(yè)存五大弊端成熟還需要時間南方都市報 樓主

深圳鋪王發(fā)表于搜房網(wǎng)樓市話題·業(yè)內(nèi)論壇 深圳地鐵商業(yè)存五大弊端 成熟還需要時間 南方都市報

開業(yè)項目慘淡經(jīng)營，未開業(yè)項目前途未知；專家提醒市民，投資地鐵商業(yè)需經(jīng)得住時間考驗

2004年12月28日，隨著深圳地鐵的開通，地鐵商業(yè)開始真正來到深圳人的面前。而早在地鐵開通之前，關(guān)于地鐵商業(yè)未來的種種美好想象，已在業(yè)內(nèi)廣為流傳。但直到現(xiàn)在，“早上在地鐵便利店買份早點，在地鐵報刊亭買份報紙，下班等地鐵時帶個唱碟、買張彩票”的地鐵生活圖景，仍只是金地為深圳市民勾畫的想象。

原計劃去年國慶開始試營業(yè)的深圳金地地鐵商鋪，至今沒有啟動，目前已經(jīng)開始營業(yè)的金泰地鐵商城、華聯(lián)街和華強地鐵電子中心生意清淡。金泰地鐵商城已有多家商鋪開始轉(zhuǎn)讓，華聯(lián)街開業(yè)近一年仍是門庭冷落，華強地鐵電子中心開月2月還有不少空位。深圳地鐵離成熟，看來還需要很長一段時間。

地鐵商業(yè)生意依然冷清

地鐵商業(yè)在深圳露臉的時候，贏得了業(yè)內(nèi)廣泛的認(rèn)同，似乎人人都看好這一新興的商業(yè)模式。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這個新興模式所具有的交通便利的獨有優(yōu)勢，是傳統(tǒng)商業(yè)無法比擬的。在深圳這樣繁華的大都市，地鐵無疑是最便利的交通工具。從理論上講，地鐵運行后，就會吸引大批乘客，許多乘客也會變成地鐵商鋪的顧客。而對于傳統(tǒng)商圈來說，交通不便現(xiàn)在已成為許多商業(yè)設(shè)施無法吸引客源的最主要原因之一。地鐵商圈還能夠擴大輻射范圍，如果地鐵站周圍有好的商鋪，即使幾站地以外的顧客也有可能到此來消費。而傳統(tǒng)商鋪只能吸引一個區(qū)域的顧客。

時間過去快2年，上文描述的情況似乎并沒有出現(xiàn)。目前已經(jīng)開始營業(yè)的金泰地鐵商城、華聯(lián)街和華強地鐵電子中心生意清淡。金泰地鐵商城已有多家商鋪開始轉(zhuǎn)讓，華聯(lián)街開業(yè)近一年仍是門庭冷落，華強地鐵電子中心開月2月還有不少空位。

“現(xiàn)在最大的問題就是沒有人，”在華聯(lián)街經(jīng)營化妝品的一女士稱，她認(rèn)為她所在的這一地鐵商業(yè)項目，設(shè)計不是問題，位置也不存在問題，定位問題也不是特別大，“問題就是出在人流上，沒有人怎么做生意？”她的擔(dān)憂也困擾著深圳地鐵商業(yè)的每一個商鋪的經(jīng)營者，不管是金泰地鐵商城還是華聯(lián)街，甚至是剛剛開業(yè)的專業(yè)電子市場——華強地鐵電子中心，人流都成了這些項目發(fā)展的瓶頸。

業(yè)態(tài)成熟還需時間“地鐵商業(yè)的不景氣，首先與整個地鐵商業(yè)的規(guī)劃有很大關(guān)系?！鄙仄瘴飿I(yè)顧問(深圳)有限公司策劃中心總監(jiān)譚偉光表示。他認(rèn)為，當(dāng)初在地鐵建設(shè)規(guī)劃時，并沒有對地鐵商業(yè)考慮得很充分?！霸趺醋?、出入口如何設(shè)計等都沒有充分考慮進(jìn)去，深圳地鐵商業(yè)可謂有些先天不足?！薄皹I(yè)態(tài)組合也存在一定問題?！钡滤记谥脴I(yè)商業(yè)地產(chǎn)項目中心總經(jīng)理周欣表示，“地鐵商業(yè)的定位一定要與地面已有商業(yè)相結(jié)合，形成互補、融合和借勢的關(guān)系。比如世界之窗站，觀光客、旅游者很多，可以根據(jù)這一特點設(shè)計相應(yīng)的業(yè)態(tài)，而別的站點可能就不具備同樣的人流，也就不能照搬?！贝送?，深圳地鐵還不具備不可獲缺性和首選性，開發(fā)商缺乏“放水養(yǎng)魚”心態(tài)，消費者沒養(yǎng)成地鐵消費習(xí)慣，也是導(dǎo)致深圳地鐵一直冷清的一大原因。“地鐵其他線路的開通需要時間，消費者習(xí)慣的改變也需要時間?！弊T偉光說，開發(fā)商、運營商、商戶都需要努力，付出投入和犧牲。需要進(jìn)行規(guī)劃的改善，業(yè)態(tài)的調(diào)整，共同引導(dǎo)消費者習(xí)慣在地下消費?！暗罔F4號、3號和1號延長線順利開通后，地鐵商業(yè)將迎來高峰期。”譚偉光預(yù)測說。深圳地鐵商業(yè)調(diào)查

[ 已開業(yè)項目 ]

華強地鐵電子中心

開業(yè)2月仍有空柜

9月19日下午，記者來到華強地鐵電子中心。從A區(qū)大門進(jìn)入，首先感覺比較空曠、安靜，遠(yuǎn)沒有賽格電子廣場內(nèi)的強烈喧囂感。門口處有一排柜臺不見鋪主，記者在里面逛了幾圈，發(fā)現(xiàn)人流量很少，即使有一些人也大多是徑直穿過大廳。不少柜臺都空置著，既無鋪主也沒有擺任何產(chǎn)品，尤其在C區(qū)為多。還有些柜臺內(nèi)雖然有產(chǎn)品，但不見鋪主，只是在柜臺內(nèi)擺了幾張名片，有些還留下了“招租”的字條和電話。幾個鋪主離開了自己的鋪位，聚在一起聊天、喝茶、打牌，更多的是在玩電腦游戲、上網(wǎng)和看報紙，有人走過也并不留意。

記者隨意走進(jìn)一間房間，“人流量你也看到了，很少，現(xiàn)在是靠熟客撐著，免租期過后，每個月都要虧?！绷中盏曛髡f，他進(jìn)駐這里快2個月了，決定進(jìn)來是因為去華強電子世界、賽格等地方租鋪的轉(zhuǎn)手費太高，“要二三十萬”，而這里免一年水電，送2個月月租。“但沒想到這里開業(yè)2個多月來，還有這么多柜臺沒租出去，人氣根本起不來?！彼麘岩善渲杏胁簧俪翠伒?，根本就沒準(zhǔn)備經(jīng)營，“不然免租期怎么不進(jìn)場？”在另一家店面，張姓營業(yè)員表示：“平均每天只有5個人進(jìn)來問價?！倍伦饨鹨?萬多，“營業(yè)額連租金的1半不到?！彼J(rèn)為，目前管理方對電子中心的廣告和營銷推廣太少，“大家都不知道有這么個地方?！?/p>

華聯(lián)街生意清淡

9月19日下午6點左右，記者來到位于地鐵大劇院站的華聯(lián)街。華聯(lián)街感覺人流量較華強地鐵電子中心稍多，業(yè)態(tài)以時尚服飾、小飾品、食品、禮品為主，記者一路走過，在不少店面內(nèi)都能看到選購的顧客，以女性為多，其中有不少學(xué)生。不過，下到地下的人流絕大部分都是匆匆去搭乘地鐵，轉(zhuǎn)入華聯(lián)街的很少。

“從今年5月開始才賺得比較多點，之前都沒錢賺?！币晃获T姓店主說，她自2005年4月就在這里經(jīng)營，最開始和朋友開了6家店，免租期過來后維持不下去，朋友退出，她繼續(xù)經(jīng)營3家店鋪?！昂髞硪驗樘潛p，陸續(xù)關(guān)了，壓縮到現(xiàn)在這一家。”她說，這一年多來，附近的店鋪開了又關(guān)，關(guān)了又開，換了好幾撥，從開業(yè)堅持到現(xiàn)在的估計就10多家。

“人流量很少，昨天才一個客人?！彼硎荆荒甓鄟?，人流量并沒有很顯著的提升，她的主要顧客是附近上班的白領(lǐng)和居民，“都是熟客，地鐵帶來的顧客很少?！薄霸谶@里，要很有特色才能生存，”她說，在東門也開了一家店，那里顧客要多很多，租金也比這里便宜?！奥牴芾矸秸f要和中信那邊打通，希望以后會好點。”記者隨后來到一家冷飲店，“今天營業(yè)額還不到100元。”營業(yè)員表示，今天肯定是虧的，平時人會多點，但是生意也不好。

金泰地鐵商城

很多商鋪關(guān)門

記者來到金泰地鐵商城時，已經(jīng)是晚上8點，門口處，幾個學(xué)生模樣的人坐一排在吸煙聊天，進(jìn)入商城，正面的一排店鋪都已關(guān)門，令記者誤以為已到歇業(yè)時間?！斑€沒有關(guān)門，這些是沒人經(jīng)營的?！币粋€保安解釋說。繼續(xù)往里走，發(fā)現(xiàn)很多店鋪都關(guān)著門，上面連店名都沒有。商城里面有一個電子游戲廳，較為嘈雜。商城里的業(yè)態(tài)以照大頭貼的照相館、理發(fā)店和文身店等時尚、前衛(wèi)的為主，間雜有一些賣食品、包袋、游戲機的店面，人流量很少，環(huán)境較為凌亂，相館的宣傳牌擠占了不少通道。

“今天做了35元，剛巧夠一平方米的管理費?！币患掖箢^貼照相館的店主有些自嘲地向記者表示，她是今年5月進(jìn)場的，當(dāng)時認(rèn)為上家在這里做了一段時間，積累了一批客戶可以利用，但是沒想到進(jìn)來后發(fā)現(xiàn)經(jīng)營如此困難?！斑@里很多挺不住都關(guān)門了，”她說，她現(xiàn)在有兩家店，另一家之前是賣水晶、公仔等小飾品的，后來沒生意，轉(zhuǎn)賣飲食、水，“還是虧，正準(zhǔn)備關(guān)門呢。”而這家照相館準(zhǔn)備過了國慶再看看?！霸俨恍校腿トA強北?！币患椅纳淼陜?nèi)，店主正在翻看圖片，他對記者表示，商城的人流量太低，因為生意差，很多店都關(guān)門了，還有一些干脆把這里的店面作倉庫?！昂芏嗳讼聛聿皇莵硐M，而是來問地鐵在哪里，”他說，地鐵東門站沒有開通，這里并不是真正意義上的地鐵商城。[ 未開業(yè)項目 ]

金地地鐵商業(yè)

開業(yè)時間依舊未知

“老板，那張Rain的呢？”18日下午6點30分，崗廈地鐵站C出口附近，某數(shù)碼沖印店門口，三個小學(xué)生翻著門上掛的明星貼紙問。

這是目前崗廈地鐵站，站內(nèi)開業(yè)的三家商鋪之一，主要經(jīng)營明星貼紙、鑰匙扣、項鏈、戒指之類的小商品。據(jù)老板介紹，這一店鋪面積6平方米，每個月的租金加管理費大概在1500元左右。“租金比較便宜，就是人氣不行，生意不大好，”他說，“另外一側(cè)開業(yè)了估計生意會好點?！彼傅牧硪贿?，就是連通崗廈、會展中心以及購物公園三個站點的地下商業(yè)街。和他的商鋪一樣，這里也由深圳市金地置業(yè)顧問有限公司(金地集團的全資子公司)負(fù)責(zé)招商經(jīng)營。根據(jù)此前媒體報道，地下商業(yè)街面積近4萬平方米，是深圳地鐵一期地下商業(yè)中最主要部分，占總面積的90%。除此之外，金地負(fù)責(zé)的地鐵商業(yè)還包括約5000平方米的零星商業(yè)以及站廳商業(yè)。其中，零星商鋪以3-15平方米的小商鋪為主。

目前，除崗廈的三家零星商鋪之外，商業(yè)街所連接的三個地鐵站點的出入口均處于封閉狀態(tài)?，F(xiàn)在距金地之前表示的“2005年國慶開始試營業(yè)”的時間已遲了將近一年。盡管外界對此猜測不斷，金地仍以“事情仍在梳理當(dāng)中”為由拒絕了記者采訪。不過金地置業(yè)地鐵商鋪整體租賃負(fù)責(zé)人曾秀梅表示，地鐵招商已于近日全面結(jié)束，預(yù)計將會在近期開業(yè)。

中信地鐵商場、流行18?28

招商打出優(yōu)惠牌

同樣尚未開業(yè)的，還有中信地鐵商場和流行18?28，前者位于地鐵科技館站出口處，總建筑面積近2萬平方米，后者位于華強路站出口處，總面積9000平方米。

或許是考慮到出租的壓力，這兩家都選擇了出售的方式。為了增強投資者的信心，除免租6個月之外，中信地鐵商場還作出了“前三年返租年回報率8%”的承諾。記者18日從中信地鐵商場銷售中心了解到，商鋪最小面積約40平方米，售價約6-7萬元/平方米，現(xiàn)在僅余50多個。而11月1日入伙的說法，也從開發(fā)商方面得到證實。

更接近華強北商圈，商鋪面積10-30平方米，目標(biāo)定位在18-28歲的年輕消費族，包括服飾、電玩、餐飲等業(yè)態(tài)分布的流行18?28，招商進(jìn)展似乎更為順利。記者從開發(fā)商處得知，均價4萬元/平方米的700多套商鋪早已全部售完，開發(fā)商正準(zhǔn)備全面整體招商。

值得一提的是，在中信地鐵商場與流行18.28之間，是去年開業(yè)的華聯(lián)街和今年剛開業(yè)的華強地鐵商城。這也意味著，隨著中信地鐵商城、流行18?28以及金地地鐵商業(yè)開業(yè)，地鐵商業(yè)將隨地鐵一號線覆蓋東門、萬象城、中信城市廣場、華強北、崗廈、購物公園、會展中心沿線，并與地面商業(yè)銜接。“消費者出行大多依賴公交，沒有形成在地鐵購物的習(xí)慣。”世華地產(chǎn)商業(yè)部副總經(jīng)理林文敏認(rèn)為，“隨著地鐵自身線路的完善，地鐵商業(yè)會真正發(fā)揮出聚集效應(yīng)?！?/p>

連通崗廈、會展中心以及購物公園的地下商業(yè)街面積近4萬平方米，是深圳目前最大的地鐵商業(yè)項目，其開業(yè)與否將給深圳地鐵商業(yè)帶來很大影響。

□ 地鐵商業(yè)五大弊病 規(guī)劃先天不足

“地鐵商業(yè)的不景氣，首先與整個地鐵商業(yè)的規(guī)劃有很大關(guān)系?！鄙仄瘴飿I(yè)顧問(深圳)有限公司策劃中心總監(jiān)譚偉光指出，他認(rèn)為，當(dāng)初在地鐵建設(shè)規(guī)劃時，并沒有對地鐵商業(yè)考慮得很充分。

“怎么做，出入口如何設(shè)計，包括買票進(jìn)出口和地面出入口的設(shè)計，引入什么規(guī)劃，如何設(shè)計通道，如何引導(dǎo)人流等等問題，當(dāng)初可能沒有把未來的地鐵商業(yè)充分考慮進(jìn)去，”譚偉光說，“所以深圳地鐵商業(yè)可謂有些先天不足?！?/p>

在調(diào)查中，商戶們也反映了類似意見。有商戶認(rèn)為，地鐵通道設(shè)計對人流的引導(dǎo)存在一些問題，搭乘地鐵的人流，完全可以不經(jīng)過地鐵商業(yè)就直接進(jìn)出地鐵站。地鐵不是交通首選

“最根本原因在于，深圳地鐵還不具備不可或缺性和首選性?！钡滤记谥脴I(yè)商業(yè)地產(chǎn)項目中心總經(jīng)理周欣表示，地鐵在城市交通網(wǎng)絡(luò)中的地位決定了地鐵商業(yè)目前的現(xiàn)狀。目前單線運行的地鐵，乘坐人群較為單一，以白領(lǐng)和福田、羅湖區(qū)的居民為主，涵蓋面還不充分。同時，人流量也不大，“只有后續(xù)幾條線開通后，整個網(wǎng)狀的地鐵系統(tǒng)才能真正帶來大量人流，那時才是地鐵商業(yè)興旺的契機。”

“地鐵幾條線開通的時間配合不太好，還沒有形成網(wǎng)絡(luò)?！弊T偉光也認(rèn)為，與上海、廣州等城市相比，深圳私家車保有量高，增長速度快，同時，公交系統(tǒng)很發(fā)達(dá)，地面道路交通相對比較通暢，市民并沒有養(yǎng)成乘坐地鐵的習(xí)慣。

“坐地鐵的習(xí)慣都沒有，怎么會養(yǎng)成地鐵商業(yè)消費的習(xí)慣？”周欣反問道。3 興旺還需要時間

“不管怎樣，任何一種商業(yè)興旺有個過程，都需要時間?！鄙钲诨弁ㄐ蟹康禺a(chǎn)顧問有限公司董事總經(jīng)理母舟表示，地鐵商業(yè)雖然目前不景氣，但是前景還是很光明的，只是在興旺之前，需要很多商家摸索，堅持、付出犧牲。

“地鐵其他線路的開通需要時間，消費者習(xí)慣的改變也需要時間?！弊T偉光說，開發(fā)商、運營商、商戶都需要努力，付出投入和犧牲。需要進(jìn)行規(guī)劃的改善，業(yè)態(tài)的調(diào)整，共同引導(dǎo)消費者習(xí)慣在地下消費?！暗罔F4號、3號和1號延長線順利開通后，地鐵商業(yè)將迎來高峰期?！弊T偉光預(yù)測說。

“核心問題是時間問題。”周欣說，地鐵商業(yè)有其先天優(yōu)勢，雖然目前優(yōu)勢沒有完全發(fā)揮，但是有人流的支撐，前景還是很看好，即使目前地鐵商業(yè)出現(xiàn)定位不好、業(yè)態(tài)不對等等問題，都可以逐漸調(diào)整，“地鐵全線貫通后半年到一年，地鐵商業(yè)將旺盛起來。” 定位還在調(diào)整階段

“目前地鐵商業(yè)成功的不多，定位是一個問題?！敝苄辣硎荆壳暗罔F商業(yè)的定位在調(diào)整階段，定位比較復(fù)雜，因為現(xiàn)在處于培育期，有些商業(yè)的業(yè)態(tài)設(shè)計從長遠(yuǎn)來看也許是對的，但是短期內(nèi)還得熬。有些現(xiàn)在短期內(nèi)做能夠旺場的，長期看未必是好業(yè)態(tài)。

“地鐵商業(yè)的定位一定要與地面已有商業(yè)相結(jié)合，形成互補、融合和借勢的關(guān)系。”周欣舉例說，比如世界之窗站，觀光客、旅游者很多，可以根據(jù)這一特點設(shè)計相應(yīng)的業(yè)態(tài)，而別的站點可能就不具備同樣的人流，也就不能照搬。他認(rèn)為，目前華強地鐵電子中心打造電子元器件專業(yè)市場，是希望借勢整個區(qū)域旺盛的電子市場，但是還需要考慮產(chǎn)品的差異性與互補性。無“放水養(yǎng)魚”心態(tài)

在華強地鐵電子中心，好幾名商戶均表示，開發(fā)商在前期銷售中沒有進(jìn)行控制，結(jié)果有不少炒鋪的進(jìn)入，“買了柜臺不經(jīng)營，空在那里，商城內(nèi)稀稀落落的，人氣怎么起得來？”

“開發(fā)商和運營商可能出于快速回籠資金、促進(jìn)銷售考慮，對買家和租客沒有嚴(yán)格要求?！蹦钢壅f，國際商業(yè)發(fā)展的趨勢是定單商業(yè)地產(chǎn)，根據(jù)已確定的主力店的要求，進(jìn)行規(guī)劃開發(fā)，前期投入大量精力做調(diào)研，定位。“香港又一城，前期工作做了3年，地鐵商業(yè)旺得很，而深圳很多幾下子就賣出去了，自然會出現(xiàn)一些問題?！?/p>

譚偉光也建議說，運營商不能將目標(biāo)盲目指向租金，而是應(yīng)該在前期“放水養(yǎng)魚”。

>> 深圳到底需要什么樣的地鐵商業(yè)

[ 專家說法 ]

地鐵商業(yè)主題應(yīng)鮮明

譚偉光認(rèn)為，地鐵的最大價值在于龐大的人流，所以，以后的地鐵商業(yè)從業(yè)態(tài)設(shè)計上可以考慮三點，一是設(shè)計吸引人流的快速消費品的業(yè)態(tài)。二是提供人們?nèi)粘１匦杵返臉I(yè)態(tài)。三是在規(guī)劃和裝修定位上，要更加休閑，有明確的主題，這樣才能吸引人流駐足。

“未來趨勢是以大商家為主導(dǎo)的定單地產(chǎn)商業(yè)。”母舟說，以后的商業(yè)發(fā)展趨勢，包括地鐵商業(yè)在內(nèi)，都是要圍繞主力店做文章?！皬牧闶酃芾韺W(xué)角度說，靠一個小商鋪是很難將人氣帶起來的?！蹦钢郾硎荆壳?，在廣州地鐵商業(yè)最旺的天河城，就是由吉之島、百佳等大的主力店帶動。深圳地鐵商業(yè)引入大的主力店，未來經(jīng)營將有保障。

“未來深圳地鐵商業(yè)沒有定勢，商業(yè)本身就不該有定勢。”周欣說，不過一個原則是，主題必須鮮明，各個地鐵站點的地下商業(yè)要與地面商業(yè)的特征相互融合、互補?！耙欢ㄒ芙鑴荨?，同時又要突出地鐵商業(yè)的優(yōu)勢。

[ 市民觀點 ]

業(yè)態(tài)及商品要求有特色

“路面上有大把的商場，我為什么要去地下的商場逛呢？”肖小姐反問道。周末逛街，肖小姐常常從東門轉(zhuǎn)戰(zhàn)華強北再到萬象城，從來沒有在地鐵商鋪里停留過。“沒有多少開業(yè)的，開業(yè)了的也和外面沒有區(qū)別?！?/p>

按照一些市民的說法，地鐵商業(yè)最大的優(yōu)勢是其便捷的交通，缺陷則是毫無特色，以及無法與shopping mall相比擬的購物環(huán)境。“不要同質(zhì)化競爭，”在華強北某電子市場工作的陳先生也指出，地鐵商業(yè)可以有所復(fù)制，但是絕不要跟近距離的地面商業(yè)重復(fù)。“如果不能進(jìn)行業(yè)態(tài)細(xì)分，地上與地下不僅形成不了規(guī)模效應(yīng)，反倒可能分流一部分原有消費群?！?/p>

“此外，除了引進(jìn)知名的商家，完善配套，還應(yīng)推出一些特色的商品，做到除此之外絕無僅有。比如，某一件商品，某一個款式，只有一個碼，一種顏色，那樣也會吸引固定的人氣?！毙ば〗阋舱J(rèn)為。

周邊白領(lǐng)期待“速食店”

在很多市民看來，隨著深圳地鐵線路網(wǎng)絡(luò)鋪展開，今后很多市民出行都將依賴地鐵交通工具，像逛商場一樣逛地鐵商鋪，將成為很多人習(xí)慣的消費模式。但是這樣的方式，對目前而言還為時過早。

“現(xiàn)在的地鐵商業(yè)太不成熟了，賣的東西都不適合地鐵商鋪?！痹谏钲跁歉浇习嗟膭⑿〗銓τ浾哒f，“你看華聯(lián)的地下街，開業(yè)一年多了，生意還不是很理想?！焙蛣⑿〗阋粯?，幾位在中心區(qū)上班的白領(lǐng)也表示，對目前深圳地鐵商業(yè)沒有興趣。他們說，如果地鐵商鋪形不成規(guī)模效應(yīng)，不能滿足一般乘客便捷快速的需求，很可能會出現(xiàn)開張不久就不得不關(guān)門的局面。劉小姐建議說，深圳地鐵可以借鑒香港的地鐵經(jīng)營模式，“一般地鐵站賣的都是報刊、小件零食、飲料或者高級快餐，甚至是一些價值比較高的小玩意兒，不用怎么試，買了便可以隨身帶走的。一般人乘地鐵時不可能有很多時間去逛，所以根本不適合賣衣服。”

地鐵商鋪投資要訣

第一，各地鐵站點由于地段不同，客流量存在明顯的差異。因而，投資時應(yīng)瞄準(zhǔn)目標(biāo)顧客，尋求合適站點進(jìn)行商鋪投資。第二，即使同處一個站點，站廳、過道的租金也不同，地鐵過道商鋪相對比較便宜。

第三，投資地鐵商鋪能否取得理想的回報，首先要注重大環(huán)境，即選址應(yīng)挑選市口、地段好和人流量集中的地方，這是使鋪面價格能夠上升的首要保證。其次也要注重選擇好小環(huán)境，即在一個商場內(nèi)，挑選一個道路通暢，相對能留住人流的好鋪位也至關(guān)重要。

最后，地鐵商鋪主要依靠的還是地鐵人流。地鐵過道商鋪依靠的客流完全來自換乘地鐵的人流，適合經(jīng)營飾品、報刊雜志、飲料等一些小件商品，經(jīng)營者比較容易估算客流，經(jīng)營的風(fēng)險比較小，同時由于沒有太多的不確定因素，商鋪的增值空間比較小。

第四篇：商業(yè)策劃書的問題

可行性計劃

一、營銷環(huán)境分析

（一）市場營銷環(huán)境中的宏觀因素

1、總體經(jīng)濟形勢：涇縣經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，不斷承接長三角的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，三條

高鐵預(yù)計于2013年底貫穿，并設(shè)立2級站，城市化加速；

縣城常住人口為10萬多，占縣人口的26.3%，縣城商品房供

不應(yīng)求，住房內(nèi)墻裝修涂料需求量不斷增加。

2、消費態(tài)勢：當(dāng)?shù)叵M水平較高，受當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)民風(fēng)影響，趨向于收入---消費型，住房消費高。

3、產(chǎn)業(yè)政策：政府鼓勵招商引資，鼓勵自主創(chuàng)業(yè)，稅收有優(yōu)惠，支持大學(xué)生自

主創(chuàng)業(yè)。

（二）市場營銷環(huán)境中的微觀因素

企業(yè)與供貨商：涂料供貨商為上海佳品涂料有限公司，是一家知名的專業(yè)生產(chǎn)

涂料公司，涂料價格合理，批發(fā)價格滿意，供貨方便快捷可靠。

設(shè)備供貨商：上海泰鉅噴涂機電設(shè)備有限公司，專業(yè)生產(chǎn)油漆噴涂機。

（三）市場概況

1、市場規(guī)模：由于經(jīng)濟與房地產(chǎn)發(fā)展快、態(tài)勢好、后勁足，在房價由1200+￥持續(xù)上漲到3500+￥的情況下，商品房市場仍然呈現(xiàn)出供不應(yīng)求現(xiàn)狀，每年縣城城區(qū)的商品房供應(yīng)量為2000+套，經(jīng)適房和廉租房2010年為1000套左右，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商品房供應(yīng)量為1400+套左右，所以住房內(nèi)墻裝修涂料的需求量猛增，并且同步呈現(xiàn)出持續(xù)增長趨勢。

2、市場構(gòu)成:（1）縣城城區(qū)商品房

（2）縣政府民生工程中的商品房和經(jīng)適房

（3）各鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房

（4）縣各大工程，如縣中醫(yī)院的拆遷等

（5）鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的自建房

3、市場特點：（1）商品房呈供不應(yīng)求狀，并長期持續(xù)，涂料市場供求與其呈

正比關(guān)系，（2）房地產(chǎn)商并沒有涉及精裝房的推廣，都是毛坯房，整個商

品房購買者的內(nèi)墻涂料購買和內(nèi)裝修都是分散的獨立的，（3）購房者購房迫切需要裝修，需要大量涂料，但自己購買涂

料后仍需花錢請工人粉刷，勞動力價格為100￥天/人，成本高且效力低。

4、整個行業(yè)市場運作模式：購房者買毛坯房———購房者自己購買涂料———

—以高昂成本聘請工人粉刷即房地產(chǎn)商只賣毛坯房，涂

料商只賣涂料，購房者從買涂料和請人刷墻，成本高，效

力低，幾個市場主體間沒形成產(chǎn)業(yè)鏈，沒充分考慮到消費

者的切身需求。

5、SWOT分析：（1）優(yōu)勢：運用噴涂機后為顧客降低至少200元以上成本；節(jié)省大量內(nèi)墻裝修時間，方便簡單快捷，效力高本地市場目前沒有噴涂機的服務(wù)，屬于“人無

我有’新行業(yè)，是傳統(tǒng)行業(yè)的新的消費熱點。

投資成本較低，風(fēng)險小

（2）劣勢：潛在目標(biāo)市場對噴涂機的認(rèn)同感未知本項目缺乏實際的操作經(jīng)驗

經(jīng)營者缺乏本行業(yè)的社會人事基礎(chǔ)

（3）機會：目前市場沒有運用此技術(shù)，是創(chuàng)新，是機遇充分考慮消費者低成本高質(zhì)量快速入住新房的切實需求，對顧客的誘惑大

潛在市場巨大，有利于推廣

有力的政策支持

（4）威脅：抗風(fēng)險能力低

同行業(yè)者的爭相效仿，對企業(yè)可構(gòu)成致命打擊

6、重點問題總結(jié)：（1）同行業(yè)者的爭相效仿會導(dǎo)致競爭激烈，加之缺乏同行

業(yè)者的社會人事基礎(chǔ)，市場占有力降低，甚至

直接導(dǎo)致倒閉的危險。

（2）消費者對噴涂機缺乏了解和信任，擔(dān)心科技噴涂的效果沒有人工粉刷。

（3）運用科技噴涂在本縣尚屬涂料裝修行業(yè)的創(chuàng)新，屬

于人無我有的消費新熱點，市場前景廣闊。

二、消費者分析

（一）消費者的總體消費趨勢：商品房的剛性需求不斷增大，消費者購房 能力尚可，多為按揭貸款購房，從房地產(chǎn)目前發(fā)展趨勢看，涂料的總體消費量不 斷增加。

（二）目標(biāo)市場描述

涇縣的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快，城市化進(jìn)程加速，先總?cè)丝?8萬中，縣城常住人口為10萬多，占縣人口的26.3%，住房需求大；受傳統(tǒng)和教育需要影響，多數(shù)新婚家庭、鄉(xiāng)鎮(zhèn)有正當(dāng)工作者、外地務(wù)工人員都爭相在縣城購房，不斷刺激住房需求，全縣每年實際銷售商品房為3500套左右，由于裝修涂料屬于市場導(dǎo)向型，市場需求大，銷售量則增大。

（三）現(xiàn)有消費者分析

消費群體構(gòu)成：（1）多數(shù)新婚家庭、（2）鄉(xiāng)鎮(zhèn)有正當(dāng)工作者（如鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員、教師等）

（3）外地務(wù)工人員

消費態(tài)度：多為按揭貸款購房，期望以低成本高質(zhì)量簡單快捷健康的裝修和入住

新房。

（四）潛在消費者分析

潛在消費者特征：能夠盡可能降低內(nèi)墻裝修成本，或是能通過降低裝修成本來增購家具；能保證內(nèi)墻裝修質(zhì)量好，短時間不需要重新裝修；能盡快完成內(nèi)墻的粉刷，越快越好，越有利于節(jié)省時間去裝修其他。

（五）消費者分析總結(jié)

消費者購買新房，最重要的需求就是盡快的舒適入住，所以我們能在短時間內(nèi)快速完成內(nèi)墻的裝修能夠大大的減少裝修的時間，滿足了購房者的迫切需求；同時，購房者在裝修時往往希望花最少的錢獲得最好的裝修，而只要顧客購買我們的涂料，我們便可以迅速的完成顧客新房的內(nèi)墻裝修，并且全免費的，因為我們的噴涂機可以在一小時內(nèi)完成500平方米的內(nèi)墻裝修。綜上所述，我們企業(yè)可以滿足消費者低成本高質(zhì)量快速健康安全的裝修和入住新房的需求。

（六）對企業(yè)的定位

本企業(yè)以更好的滿足消費者的切實需求為出發(fā)點，努力滿足消費者低成本高質(zhì)量快速健康安全的裝修和入住新房的需求。

三、產(chǎn)品分析

（一）產(chǎn)品特征分析

產(chǎn)品的性能：品牌：泰坦Titan 型號：440I

外形尺寸：35*30 cm

美國泰坦440i型噴涂機

產(chǎn)品規(guī)格： 440i

最大流量: 1.8 L/M

最大噴嘴尺寸: 0.019英寸

最大操作壓力: 3300 PSI(228 bar)

整機重量: 14.5 kg

引擎功率: 1.1 hp DC Motor

最長可接涂料管長度: 300ft(91.4m)

最長電源延長線: 300ft(91.4m)

適用涂料: 著色器、臘克漆、瓷漆、多色漆、油性漆和乳膠漆.采用高壓無氣噴涂不僅每小時可噴涂500平米，漆膜厚度均勻細(xì)膩，光滑，附著強度高尤其是電動無氣噴涂機技術(shù)領(lǐng)先，性能卓越，經(jīng)久耐用，操作攜帶方便

四、企業(yè)戰(zhàn)略

1.、努力爭取政府廉租房和經(jīng)適房的裝修內(nèi)墻的資格，爭取盈利，樹立信譽；

2、通過廣告宣傳等形式引起目標(biāo)消費者的注意，吸引大量散戶的光顧，打出品牌

3、大力開拓縣城外的農(nóng)村市場，提高整個涂料市場的市場占有率。

4、做好周圍地區(qū)縣市的房地產(chǎn)和涂料市場的市場調(diào)查，在企業(yè)成熟后快速進(jìn)入周圍地區(qū)市場，擴大規(guī)模，進(jìn)一步提高市場占有率，并實現(xiàn)企業(yè)的長足發(fā)展。

五、成本預(yù)算

設(shè)備購置（噴涂機）：8600￥/臺2臺17200￥

門面租金：1200￥左右

工人工資：1200￥/人2人2400￥

涂料價格：待定

廣告投入：待定（廣告宣傳方案制定中）

特別備注：

1、企業(yè)介紹

上海泰鉅噴涂機電設(shè)備有限公司

龔明 業(yè)務(wù)發(fā)展部 經(jīng)理

電話： 021 37831461/37831511

傳真：86 021 37831461

手機：***

地址：上海市松江區(qū) 松江區(qū)北松公路6700號21幢38號2層

郵編：201600

上海佳品涂料有限公司

市場部經(jīng)理章磊

電話：021—57583493

手機：***

免費熱線：8008200170

地址：上海市奉泰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)泰青公路梁典南路258號

第五篇：商業(yè)計劃書**需要注意哪些問題

商業(yè)計劃書**需要注意哪些問題

商業(yè)計劃書要怎么寫才好呢，寫作時需要注意哪些問題呢?下面商業(yè)計劃書**58jihua.com小編就為大家講講怎么去寫好商業(yè)計劃書和在寫作時需要注意到的哪些問題。

一、執(zhí)行總結(jié)

是商業(yè)計劃的一到兩頁的概括。包括：

1、本商業(yè)(business)的簡單描述(亦即“電梯間陳詞”)

2、機會概述

3、目標(biāo)市場的描述和預(yù)測

4、競爭優(yōu)勢

5、經(jīng)濟狀況和盈利能力預(yù)測

6、團隊概述

7、提供的利益

二、產(chǎn)業(yè)背景和公司概述

1、詳細(xì)的市場描述，主要的競爭對手，市場驅(qū)動力

2、公司概述應(yīng)包括詳細(xì)的產(chǎn)品/服務(wù)描述以及它如何滿足一個關(guān)鍵的顧客需求。

3、一定要描述你的進(jìn)入策略和市場開發(fā)策略

三、市場調(diào)查和分析

這是表明你對市場了解程度的窗口。一定要闡釋以下問題：

1、顧客

2、市場容量和趨勢

3、競爭和各自的競爭優(yōu)勢

4、估計的市場份額和銷售額

5、市場發(fā)展的走勢(對于新市場而言，這一點相當(dāng)困難，但一定要力爭貼近真實)

四、公司戰(zhàn)略

闡釋公司如何進(jìn)行競爭，它包括三個問題

1、營銷計劃(定價和分銷;廣告和提升)

2、規(guī)劃和開發(fā)計劃(開發(fā)狀態(tài)和目標(biāo);困難和風(fēng)險)

3、制造和操作計劃(操作周期;設(shè)備和改進(jìn))

五、總體進(jìn)度安排

公司的進(jìn)度安排，包括以下領(lǐng)域的重要事件

1、收入

2、收支平衡點和正現(xiàn)金流

3、市場份額

4、產(chǎn)品開發(fā)介紹

5、主要合作伙伴

6、融資

六、關(guān)鍵的風(fēng)險、問題和假定

1、創(chuàng)業(yè)者常常對于公司的假定和將面臨的風(fēng)險不夠現(xiàn)實

2、說明你將如何應(yīng)付風(fēng)險和問題(緊急計劃)

3、在眼光的務(wù)實性和對公司的潛力的樂觀之間達(dá)成仔細(xì)的平衡

七、管理團隊

商業(yè)計劃書**

1、介紹公司的管理團隊。一定要介紹各成員與管理公司有關(guān)的教育和工作背景

2、注意管理分工和互補

3、最后，要介紹領(lǐng)導(dǎo)層成員，商業(yè)顧問以及主要的投資人和持股情況

八、企業(yè)經(jīng)濟狀況

介紹公司的財務(wù)計劃，討論關(guān)鍵的財務(wù)表現(xiàn)驅(qū)動因素。一定要討論如下幾個杠桿：

1、毛利和凈利

2、盈利能力和持久性

3、固定的、可變的和半可變的成本

4、達(dá)到收支平衡所需的月數(shù)

5、達(dá)到正現(xiàn)金流所需的月數(shù)

九、財務(wù)預(yù)測

1、包括收入報告，平衡報表，前兩年為季度報表，前五年為報表

2、同一時期的估價現(xiàn)金流分析

3、突出成本控制系統(tǒng)

十、假定公司能夠提供的利益

這是你的“賣點”，包括

1、總體的資金需求

2、在這一輪融資中你需要的是哪一級

3、你如何使用這些資金

4、投資人可以得到的回報

5、你還可以討論可能的投資人退出策略

商業(yè)計劃書**