第一篇：對(duì)物業(yè)管理企業(yè)做強(qiáng)作大的思考

對(duì)物業(yè)管理企業(yè)做強(qiáng)作大的思考

我國(guó)的物業(yè)管理作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，它的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、人民生活水平和質(zhì)量的提高有著密切的聯(lián)系，這一特點(diǎn)決定了物業(yè)管理行業(yè)在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)仍屬于微利行業(yè)。如何使這一行業(yè)盡快成長(zhǎng)起來(lái)，從物業(yè)管理企業(yè)的個(gè)體發(fā)展來(lái)講，到底是從大到強(qiáng)，還是先強(qiáng)后大?；蛘哒f(shuō)是先做大還是先做強(qiáng)，是業(yè)內(nèi)外人士關(guān)注的重要問(wèn)題。我認(rèn)為，在企業(yè)缺乏強(qiáng)有力財(cái)力支撐的情況下，企業(yè)先做大再做強(qiáng)，是一條有效的發(fā)展之路。

一、做大與做強(qiáng)的辯證關(guān)系

企業(yè)做大和做強(qiáng)其實(shí)并不矛盾。“大”與“強(qiáng)”都是為了獲取效益。所以“大”和“強(qiáng)”是不可分割的整體?！按蟆笔且环N量，“強(qiáng)”則是一種質(zhì)，從國(guó)外先進(jìn)的物業(yè)管理企業(yè)的一般發(fā)展來(lái)看，只有經(jīng)歷了量的變化，才能達(dá)到質(zhì)的飛躍。所以，做強(qiáng)應(yīng)該考慮先做大，做大是只是一種結(jié)果，做強(qiáng)才是企業(yè)的根本目的。從兩者的關(guān)系上看，做大是做強(qiáng)的基礎(chǔ)，做強(qiáng)又反作用于做大，最后使企業(yè)既“大”又“強(qiáng)”。

1、做大是做強(qiáng)的基礎(chǔ)

企業(yè)最理想的發(fā)展?fàn)顩r是既大又強(qiáng)，那是最好的。但是做強(qiáng)是有前提條件的，做強(qiáng)的條件至少有兩個(gè)方面，第一必須要有做強(qiáng)的人力資源；第二必須要有做強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，缺少這兩樣是做不強(qiáng)的。因此企業(yè)必須取得一定規(guī)模和市場(chǎng)份額，有了效益就有條件做強(qiáng)。從這一意義上說(shuō)，做大就是做強(qiáng)的基本前提和基礎(chǔ)。

2、做強(qiáng)是做大的最終目的企業(yè)實(shí)行規(guī)?；?jīng)營(yíng)后，才有條件進(jìn)行整合；才有條件加大技術(shù)創(chuàng)新項(xiàng)目、硬件設(shè)施的投入；才有條件引進(jìn)掌握先進(jìn)技術(shù)、管理以及具有創(chuàng)新能力的人才，進(jìn)而構(gòu)筑具有先進(jìn)的管理理念、創(chuàng)新機(jī)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而進(jìn)一步做深、做寬、做強(qiáng)。

物業(yè)管理企業(yè)與制造企業(yè)不同，它提供的是一種“活化”的勞動(dòng)產(chǎn)品，只有具備一定的規(guī)模、一定的資金積累和一定的品牌效應(yīng)，才會(huì)得到市場(chǎng)的認(rèn)可。這樣，人才就比較容易集中，就會(huì)有發(fā)展專業(yè)化、市場(chǎng)化的基礎(chǔ)。從行業(yè)來(lái)看，只有相當(dāng)部分大企業(yè)的實(shí)踐和效應(yīng)，才能促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的做大做強(qiáng)。所以在行業(yè)內(nèi)應(yīng)該鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)，使一部分具備條件的企業(yè)從“大”到“強(qiáng)”。

二、從陸家嘴物業(yè)公司的發(fā)展看做大做強(qiáng)的意義

1、企業(yè)管理規(guī)模發(fā)展過(guò)程

上海陸家嘴物業(yè)公司成立于1992年，是上海最早成立的專業(yè)物業(yè)管理公司之一。

1992年至1999年，主要以管理動(dòng)遷小區(qū)和集團(tuán)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目為主，管理面積只有230萬(wàn)平方米，這7年可以說(shuō)是企業(yè)的初創(chuàng)階段，或者說(shuō)是對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的探索階段。

2000年至2003年，公司市場(chǎng)開(kāi)發(fā)突飛猛進(jìn)，企業(yè)進(jìn)入規(guī)模擴(kuò)張階段。2003年底，管理面積達(dá)到2000萬(wàn)平方米。先后進(jìn)入無(wú)錫、常州、鎮(zhèn)江、江陰、溫州、杭州、紹興、余杭、桐鄉(xiāng)、景德鎮(zhèn)、太原、濟(jì)南、安陽(yáng)等城市。管理項(xiàng)目類型覆蓋寫(xiě)字樓、商業(yè)物業(yè)、會(huì)展物業(yè)、公眾物業(yè)、教衛(wèi)物業(yè)、廠房倉(cāng)庫(kù)、酒店、公寓、別墅等。企業(yè)的社會(huì)品牌效應(yīng)急速凸顯。

2004年起，公司對(duì)各種資源進(jìn)行了有效整合。加快管理物業(yè)性質(zhì)和區(qū)域結(jié)構(gòu)、贏利結(jié)構(gòu)、人力資源結(jié)構(gòu)的調(diào)整，優(yōu)化整合管理項(xiàng)目，在提高市場(chǎng)覆蓋率的同時(shí)，調(diào)整和摒棄不良、虧損項(xiàng)目，承接高盈利、非居住、規(guī)?；闹懈邫n物業(yè)，為實(shí)施企業(yè)品牌戰(zhàn)略奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)。

2、市場(chǎng)發(fā)展策略

從做大到做強(qiáng)，從量變到質(zhì)變；

先易后難，漸進(jìn)提升；

形成公司品牌營(yíng)銷(xiāo)、理念營(yíng)銷(xiāo)、管理營(yíng)銷(xiāo)和技術(shù)營(yíng)銷(xiāo)的多元化市場(chǎng)戰(zhàn)術(shù)；建立以上海為中心，以江、浙兩省為重點(diǎn)，從周邊到外延逐步輻射的市場(chǎng)定位戰(zhàn)略。

3、打造企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

由于堅(jiān)持做大和擴(kuò)大市場(chǎng)份額的戰(zhàn)略，為公司的發(fā)展積累了基礎(chǔ)。公司先后獲得上海市文明單位、上海市用戶滿意企業(yè)、上海市物業(yè)管理“百?gòu)?qiáng)”企業(yè)第一、上海市“質(zhì)量管理獎(jiǎng)”、全國(guó)用戶滿意企業(yè)、中國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理公司、中國(guó)物業(yè)管理公司100強(qiáng)第一，并被IBAC國(guó)際品牌委員會(huì)認(rèn)定為國(guó)際知名品牌企業(yè)。公司完善了五大保證體系（教育培訓(xùn)體系、標(biāo)準(zhǔn)化管理體系、質(zhì)量保證體系、信息反饋體系、人力資源體系），并集中資源構(gòu)建企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，從而為企業(yè)的自身發(fā)展積蓄能量。

提高企業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的科技含量。2002年5月開(kāi)通了以物業(yè)管理服務(wù)為主要內(nèi)容的專業(yè)服務(wù)平臺(tái)“96916”服務(wù)信息平臺(tái)，為廣大居民提供了更多的服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容，受到社會(huì)各界的贊譽(yù)。目前平臺(tái)的服務(wù)范圍已經(jīng)覆蓋整個(gè)浦東新區(qū)，3年來(lái)，已為市民解決了40多萬(wàn)個(gè)服務(wù)需求。

強(qiáng)化對(duì)員工的技能培訓(xùn)。公司投入近200萬(wàn)元建立了培訓(xùn)中心，并配備了具有多功能、綜合型的計(jì)算機(jī)教學(xué)、電化教育系統(tǒng)。同時(shí)每年用于職工培訓(xùn)的費(fèi)用達(dá)到200多萬(wàn)元。舉辦了12期為期半年的全脫產(chǎn)的物業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)班，有88.88％的學(xué)員走上了管理處經(jīng)理或公司管理部門(mén)崗位。每年選派職工赴美國(guó)、日本、香港、澳大利亞考察學(xué)習(xí)物業(yè)管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)闊視野，提升對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知水平。

加強(qiáng)理論研究。公司創(chuàng)建了理論研究室，將管理中所取得的經(jīng)驗(yàn)上升到理論，反過(guò)來(lái)指導(dǎo)實(shí)踐，提升實(shí)踐。一些理論研究方面的論文連續(xù)在行業(yè)的研討活動(dòng)中獲得獎(jiǎng)項(xiàng)。近幾年公司編撰了《物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)務(wù)》、《陸家嘴物業(yè)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》、《陸家嘴服務(wù)案例》等書(shū)籍，得到各界好評(píng)。

回報(bào)社會(huì)。企業(yè)的做大離不開(kāi)政府、社會(huì)的支持，因此一個(gè)負(fù)責(zé)任的企業(yè)取得成就后應(yīng)該考慮對(duì)社會(huì)的回報(bào)和反饋。公司在追求自身經(jīng)營(yíng)績(jī)效的同時(shí)，自覺(jué)履行社會(huì)責(zé)任，努力構(gòu)筑符合社會(huì)發(fā)展需要的企業(yè)價(jià)值觀，“發(fā)展企業(yè)、造福業(yè)主、回報(bào)社會(huì)”。近年來(lái)公司積極支持公益性事業(yè)，承擔(dān)起企業(yè)應(yīng)盡的社會(huì)責(zé)任。如出資資助兒童福利、扶貧幫困，建立抗癌患者專項(xiàng)基金等。同時(shí)積極參與行業(yè)的各項(xiàng)活動(dòng)，為推進(jìn)行業(yè)進(jìn)步做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

三、對(duì)物業(yè)企業(yè)做大做強(qiáng)發(fā)展的思考

1、物業(yè)管理的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)

產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)→服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)→品牌營(yíng)銷(xiāo)

物業(yè)管理市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)是一種特殊的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)域。隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，傳統(tǒng)的服務(wù)和管理方式得到了很大的創(chuàng)新。在這種情況下，各企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)就不僅僅是提供服務(wù)本身的競(jìng)爭(zhēng)，而是物業(yè)服務(wù)和管理所能提供的附加利益之間的競(jìng)爭(zhēng)。于是，作為附加利益重要的和主要構(gòu)成要素，服務(wù)的范圍、程度、質(zhì)量便成為企業(yè)之間進(jìn)行激烈競(jìng)爭(zhēng)的重要武器。物業(yè)管理企業(yè)之間的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)已由服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)取代了服務(wù)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也必將帶來(lái)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)的升級(jí)，企業(yè)更加關(guān)注與顧客或業(yè)主之間的服務(wù)關(guān)系。因此，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，掌握服務(wù)的精髓，理解服務(wù)在市場(chǎng)中能夠?yàn)樗麄兊漠a(chǎn)品創(chuàng)造和確立持久的競(jìng)爭(zhēng)地位所做的貢獻(xiàn)，都是極為重要的。要想做強(qiáng)企業(yè)，就需要企業(yè)迅速更新理念，把企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的手段由服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)向更高層次即品牌營(yíng)銷(xiāo)轉(zhuǎn)換。努力培育顧客對(duì)企業(yè)品牌的滿意度和忠誠(chéng)度，這將是物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝的主要手段。

2、物業(yè)管理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)→質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)→服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)→品牌競(jìng)爭(zhēng)

服務(wù)品牌是企業(yè)形象戰(zhàn)略的重要組成部分。社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)步表明，品牌戰(zhàn)略已經(jīng)逐漸成為現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)普遍采用的經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)思想。通過(guò)推出能讓消費(fèi)者識(shí)別的服務(wù)品牌，表達(dá)企業(yè)對(duì)消費(fèi)者的各種承諾，提高消費(fèi)者對(duì)企業(yè)和服務(wù)產(chǎn)品的認(rèn)同和信任，這種品牌中包含的特殊價(jià)值，是企業(yè)的有效資源和無(wú)形財(cái)富。

物業(yè)管理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始，經(jīng)歷了質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)，越來(lái)越多的企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，構(gòu)筑企業(yè)品牌的極端重要性。因?yàn)槠放剖鞘袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一定階段的必然產(chǎn)物，它可以使顧客產(chǎn)生一種信賴、追求、迷戀的心理傾向。一般來(lái)說(shuō)，只有顧客對(duì)企業(yè)品牌的滿意程度達(dá)到一定水平時(shí)，才會(huì)有忠誠(chéng)于企業(yè)的意愿。與產(chǎn)品品牌一樣，優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)也可以通過(guò)提升服務(wù)質(zhì)量，提供差異性的服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)品牌的創(chuàng)建，達(dá)到顧客忠誠(chéng)的目的。因此物業(yè)管理企業(yè)做強(qiáng)的最終標(biāo)志是打造和形成顧客對(duì)企業(yè)品牌的忠誠(chéng)。

3、物業(yè)管理品牌競(jìng)爭(zhēng)的核心

企業(yè)理念→企業(yè)形象→企業(yè)行為

在當(dāng)今物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，產(chǎn)品價(jià)格與質(zhì)量已不完全是競(jìng)爭(zhēng)的主渠道了，服務(wù)理念才是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)所在。因此，對(duì)服務(wù)的認(rèn)識(shí)及服務(wù)的理念應(yīng)貫徹到物業(yè)管理企業(yè)所有的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中。

在企業(yè)由大到強(qiáng)的發(fā)展過(guò)程中，用什么樣的服務(wù)理念指導(dǎo)服務(wù)活動(dòng)，對(duì)于企業(yè)能否贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，把握經(jīng)營(yíng)制勝的主動(dòng)權(quán)十分關(guān)鍵。而服務(wù)理念不是天生就有的，而是在一定的經(jīng)濟(jì)、文化環(huán)境的影響下，在企業(yè)長(zhǎng)期的營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)實(shí)踐中逐漸形成的，它集中體現(xiàn)在企業(yè)的形象和行為當(dāng)中。

在企業(yè)的形象和行為系統(tǒng)中，員工對(duì)企業(yè)的滿意、顧客對(duì)企業(yè)服務(wù)的滿意是物業(yè)管理企業(yè)理念得以貫徹實(shí)現(xiàn)的重要因素。因此企業(yè)要做強(qiáng)，除了在服務(wù)上不斷追求高目標(biāo)，提升服務(wù)品位，創(chuàng)造服務(wù)特色，達(dá)到顧客滿意外，應(yīng)該十分關(guān)注員工對(duì)企業(yè)的態(tài)度。物業(yè)管理企業(yè)要讓顧客對(duì)自己的服務(wù)滿意，首先必須從滿足實(shí)現(xiàn)員工的需要開(kāi)始。創(chuàng)造條件滿足員工求知的需要、發(fā)揮才能的需要，享有權(quán)利的需要和實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值的需要，激發(fā)員工的奉獻(xiàn)精神，才能使他們真正成為推進(jìn)企業(yè)做強(qiáng)戰(zhàn)略的主要力量。

第二篇：對(duì)煤炭企業(yè)物業(yè)管理的幾點(diǎn)思考

近幾年來(lái)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理成為煤炭企業(yè)改變企業(yè)辦社會(huì)職能、增加企業(yè)效益的一個(gè)重要途徑，因此，我們必須進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理工作，推進(jìn)煤炭企業(yè)整體發(fā)展。就此，本人談幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)。

一、煤炭企業(yè)物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題

1、沒(méi)有真正脫離“母體”，依賴性較強(qiáng)。由于許多煤炭企業(yè)改革力度不大，考慮職工群眾承受能力較多，一直對(duì)物業(yè)管理實(shí)行內(nèi)部補(bǔ)貼，造成物業(yè)管理部門(mén)“斷奶絕糧”的危機(jī)感和壓力感不強(qiáng)，工作缺乏主動(dòng)性和創(chuàng)造性，等、靠、要的思想嚴(yán)重，影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

2、職工群眾思想觀念陳舊，對(duì)物業(yè)管理在認(rèn)識(shí)上有差距。有些職工群眾仍然沉醉于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，仍然存在“我是企業(yè)的人，為企業(yè)做了貢獻(xiàn)，住房應(yīng)該、收費(fèi)不行”的落后思想，排斥物業(yè)管理，不能配合企業(yè)的改革舉措。

3、物業(yè)管理的市場(chǎng)化程度低。市場(chǎng)化是物業(yè)管理的核心，是物業(yè)管理企業(yè)賴以生存和發(fā)展的基本條件，但由于物業(yè)管理范圍受限、市場(chǎng)發(fā)育不夠、消費(fèi)觀念落后等原因，一方面物業(yè)管理部門(mén)的收入有限，管理成本大，經(jīng)營(yíng)積極性不高，缺乏擴(kuò)張市場(chǎng)占有份額的積極性和競(jìng)爭(zhēng)力；另一方面職工群眾不愿多交物業(yè)管理費(fèi)用，也對(duì)物業(yè)管理部門(mén)的服務(wù)需求僅僅建立在“滿足基本需要”的基礎(chǔ)之上，使物業(yè)管理部門(mén)的經(jīng)營(yíng)范圍受到很大限制，經(jīng)濟(jì)效益難以提高。

4、從業(yè)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，服務(wù)水平亟待提高。由于煤炭企業(yè)的物業(yè)管理部門(mén)絕大多數(shù)是由原來(lái)企業(yè)的后勤部門(mén)改制后成立的，人員組成復(fù)雜，文化程度不高，業(yè)務(wù)不熟練，工作中缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、服務(wù)意識(shí)和責(zé)任感，造成了用戶對(duì)物業(yè)管理部門(mén)服務(wù)意見(jiàn)比較大，甚至經(jīng)常發(fā)生一些服務(wù)糾紛，影響了物業(yè)管理部門(mén)的自身形象。

5、物業(yè)管理仍然存在不規(guī)范行為。受多方面因素影響，這些不規(guī)范行為主要表現(xiàn)在：有的沒(méi)有統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；有的物業(yè)管理主體不合，未經(jīng)批準(zhǔn)亂收費(fèi)；有的物業(yè)管理人員不按規(guī)定持證上崗等等。

二、今后煤炭企業(yè)物業(yè)管理應(yīng)采取的對(duì)策和措施

隨著煤炭企業(yè)改革發(fā)展的深入，煤炭企業(yè)物業(yè)管理也面臨著新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，必須針對(duì)物業(yè)管理中表現(xiàn)出來(lái)的種種矛盾和問(wèn)題，深入分析并認(rèn)識(shí)加以解決，徹底擺脫企業(yè)辦社會(huì)的狀況，為煤炭企業(yè)輕裝上陣、加速發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。

1、大力實(shí)施主輔分離改革，建立良好的運(yùn)行機(jī)制

煤炭企業(yè)的物業(yè)管理，目的就是為了改變企業(yè)辦社會(huì)的狀況，使煤炭主業(yè)輕裝上陣、健康發(fā)展，所以必須將物業(yè)管理企業(yè)從主業(yè)中剝離出去。國(guó)家經(jīng)貿(mào)委等八部門(mén)聯(lián)合下發(fā)了國(guó)經(jīng)貿(mào)企改[2002]859號(hào)文件《關(guān)于國(guó)有大中型企業(yè)主輔分離輔業(yè)改制分流安置富余人員實(shí)施辦法》，對(duì)國(guó)有大中型企業(yè)在進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整、重組改制和主輔分離中，利用非業(yè)主資產(chǎn)、閑置資產(chǎn)和關(guān)閉破產(chǎn)企業(yè)的有效資產(chǎn)，改制創(chuàng)辦面向市場(chǎng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的法人經(jīng)濟(jì)實(shí)體，分流安置企業(yè)富余人員和關(guān)閉破產(chǎn)企業(yè)職工的，按規(guī)定享受免征企業(yè)所得稅等優(yōu)惠政策。這些優(yōu)惠政策，可以說(shuō)是國(guó)有企業(yè)近年來(lái)沒(méi)有遇過(guò)的。因此，作為符合條件的煤炭企業(yè)，必須牢牢抓住這一機(jī)遇，大力實(shí)施主輔分離改革，理順和規(guī)范主業(yè)與分離輔業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系、隸屬關(guān)系，成立獨(dú)立的物業(yè)管理法人實(shí)體，從而達(dá)到爭(zhēng)取國(guó)家優(yōu)惠政策、安置富余人員的目的。剝離后的物業(yè)管理單位，要按照現(xiàn)代企業(yè)制度進(jìn)行運(yùn)作，或?qū)嵭泄煞葜聘脑欤蜻M(jìn)行民營(yíng)化改制，以新的機(jī)制增強(qiáng)企業(yè)活力，最終使物業(yè)管理單位成為自我經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展的現(xiàn)代企業(yè)。

2、正確引導(dǎo)，增強(qiáng)職工群眾的物業(yè)管理意識(shí)

人們對(duì)任何一件新生事物的認(rèn)識(shí)，都需要有一個(gè)過(guò)程，物業(yè)管理作為新生事物，也要給職工群眾一個(gè)接受的過(guò)程。但在這個(gè)過(guò)程中，管理者必須積極主動(dòng)地做大量細(xì)致的工作，使職工群眾在最短的時(shí)間內(nèi)接受它。一方面，采取廣播、電視、宣傳欄等多種形式大造輿論，廣泛深入地宣傳物業(yè)管理的意義、政策和要求，對(duì)物業(yè)所有人和使用人進(jìn)行正面引導(dǎo)、幫助，使其逐步樹(shù)立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和現(xiàn)代文明程度相適應(yīng)的科學(xué)消費(fèi)觀念。另一方面，物業(yè)管理部門(mén)要嚴(yán)格依法規(guī)范自身的經(jīng)營(yíng)管理行為，并以高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的熱情、周到服務(wù)，使職工群眾真正感受到物業(yè)管理為其帶來(lái)的諸多方便和實(shí)惠，自覺(jué)地參與和支持物業(yè)管理，以求達(dá)到物業(yè)管理部門(mén)與職工群眾“雙羸”的目的，進(jìn)而促進(jìn)物業(yè)管理不斷走向成功。

3、建章立制，為物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展提供良好的運(yùn)行秩序。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》將于2003年9月1日開(kāi)始實(shí)施，標(biāo)志著我國(guó)已經(jīng)初步形成了有利于物業(yè)管理市場(chǎng)快速、健康發(fā)展的政策和法律、法規(guī)體系，建立起了更加完善的物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)秩序。而煤炭企業(yè)要以《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施為契機(jī)，深入研究培育和發(fā)展煤炭企業(yè)物業(yè)管理市場(chǎng)的環(huán)境、條件、措施及辦法，盡快出臺(tái)適合煤炭企業(yè)大集團(tuán)公司物業(yè)管理的運(yùn)行制度，以便形成早日與全國(guó)的物業(yè)管理接規(guī)，實(shí)現(xiàn)煤炭企業(yè)物業(yè)管理的健康快速發(fā)展。一是要按照專業(yè)化的要求成立業(yè)主委員會(huì)，并加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的培訓(xùn)和指導(dǎo)，進(jìn)一步提高業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理的系統(tǒng)認(rèn)識(shí)，使其自覺(jué)地履行好相應(yīng)的義務(wù)，正確地行使好自己的權(quán)利。二是要深入研究物業(yè)管理企業(yè)目前的經(jīng)營(yíng)條件和面臨的各種困難，切實(shí)幫助企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高服務(wù)質(zhì)量、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，增加經(jīng)濟(jì)效益。三是煤炭企業(yè)的物業(yè)公司要加強(qiáng)自身隊(duì)伍建設(shè)，狠練“內(nèi)功”，不斷提高其各級(jí)管理人員的素質(zhì)和執(zhí)業(yè)水平、牢固樹(shù)立“以人為本”、“客戶至上”的經(jīng)營(yíng)思想，嚴(yán)格依法經(jīng)營(yíng)，誠(chéng)實(shí)守信，用一流的管理、

第三篇：對(duì)六盤(pán)水物業(yè)管理的調(diào)查和思考

對(duì)六盤(pán)水物業(yè)管理的調(diào)查和思考

陳雁樺

〔內(nèi)容摘要〕 隨著我市住房制度改革的深化，物業(yè)管理應(yīng)運(yùn)而生，迅速發(fā)展，同時(shí)一些問(wèn)題和難點(diǎn)也在所難免。在實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化的進(jìn)程中，應(yīng)加強(qiáng)物業(yè)管理宣傳，理順物業(yè)管理體制，提高物業(yè)管理水平。〔關(guān) 鍵 詞〕 物業(yè)發(fā)展 情況問(wèn)題 建議

〔作者介紹〕 市政府研究室

最近，筆者對(duì)我市物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行了調(diào)查，旨在結(jié)合六盤(pán)水的實(shí)際，探索一條行之有效的物業(yè)管理之路。

一、發(fā)展歷程及現(xiàn)狀

物業(yè)管理作為房產(chǎn)投入使用的后續(xù)服務(wù)，在我國(guó)還是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，從1981年第一家物業(yè)管理企業(yè)在深圳誕生，到現(xiàn)在只有二十多年的歷史，并且由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)的差異，發(fā)展很不均衡，沿海發(fā)達(dá)城市起步較早，物業(yè)管理相較內(nèi)地較為完善規(guī)范。我市首家物業(yè)管理公司于2001年成立，到目前已發(fā)展到23家。盡管我市物業(yè)管理起步較晚，但借鑒發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)管理行業(yè)較為迅速地發(fā)展起來(lái)。

(一)服務(wù)內(nèi)容逐步豐富，規(guī)模不斷擴(kuò)大。隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育完善，物業(yè)管理由最初保安、環(huán)境保潔的單一模式發(fā)展到房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、居民生活服務(wù)等眾多服務(wù)領(lǐng)域，成為社區(qū)綜合管理的重要內(nèi)容之一。

(二)行業(yè)逐步規(guī)范，管理水平逐步提高。在短短的6年中，我市物管企業(yè)從無(wú)到有，從小到大，在發(fā)展中不斷規(guī)范管理、提高水平、改善服務(wù)，一批優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)脫穎而出。如服務(wù)于荷城花園·時(shí)代佳園住宅小區(qū)的小白熊物業(yè)管理公司、服務(wù)于荷城花園·豐荷廣場(chǎng)·河濱宛住宅小區(qū)的潤(rùn)豐物管企業(yè)、服務(wù)于雙水新區(qū)“水之宛”小區(qū)的四聯(lián)物業(yè)管理公司、服務(wù)于六盤(pán)水供電局黃土坡住宅小區(qū)的康興物業(yè)管理公司，都為廣大居民所認(rèn)可接受，對(duì)帶動(dòng)物管企業(yè)發(fā)展起到了示范帶頭作用。

二、存在問(wèn)題及難點(diǎn)

物業(yè)管理作為城市發(fā)展的一項(xiàng)重要配套“軟件”，隨著我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展而迅速增加，政府給予了高度關(guān)心和重視，物管企業(yè)也在發(fā)展中不斷規(guī)范自身行為，提高服務(wù)質(zhì)量。但由于引入時(shí)間短，業(yè)主對(duì)物管行業(yè)認(rèn)識(shí)的不到位，以及物管企業(yè)的服務(wù)水平能力與需求存在較大差距，業(yè)主與物管企業(yè)之間仍不能達(dá)成共識(shí)，尤其是近兩年，由物業(yè)管理造成的投訴不斷增加。具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

(一)物管企業(yè)服務(wù)水平還有待提高。多數(shù)物管行為不專業(yè)，員工隊(duì)伍素質(zhì)普遍不高，服務(wù)水平低，這些問(wèn)題最終引發(fā)了企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾，影響了物管行業(yè)的整體形象，未能適應(yīng)現(xiàn)代城市發(fā)展對(duì)專業(yè)物業(yè)管理的需求。同時(shí)，我市物管企業(yè)目前還處于求生存的狀態(tài)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，遇到意外問(wèn)題，容易受挫。

(二)業(yè)主委員會(huì)的組織建設(shè)不規(guī)范。業(yè)主委員作為居民代表，集中了小區(qū)居民意見(jiàn)和需求，代表業(yè)主行使職權(quán)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。但是，目前各小區(qū)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)不盡規(guī)范，或者沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，或者成立業(yè)主委員會(huì)時(shí)隨意性大，居民不服從其約束。水城水泥公司“水泥新苑”由馨園物管公司進(jìn)行管理，收取0.3元/平方米的管理費(fèi)用，但后來(lái)業(yè)主嫌價(jià)格高而提出按0.25元/平方米收取管理費(fèi)用，協(xié)商物管公司未果，導(dǎo)致該小區(qū)脫管，一度變得混亂，綠化、設(shè)施受損，業(yè)主意見(jiàn)很大。后又將物管費(fèi)又漲至0.3元/平方米，由社區(qū)提供物管服務(wù)，但要完整修復(fù)補(bǔ)換受損的設(shè)施、綠化，由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)沒(méi)有定論，所以，加強(qiáng)

業(yè)主委員會(huì)組織建設(shè)，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)行為，對(duì)于維持小區(qū)有序管理、穩(wěn)定物管市場(chǎng)非常重要。長(zhǎng)期以來(lái)，我市沒(méi)有相應(yīng)的系統(tǒng)管理辦法，使得物業(yè)管理工作缺乏依據(jù)，業(yè)主的合法權(quán)益也得不到很好的維護(hù)。

(三)物管企業(yè)的服務(wù)與業(yè)主需求不對(duì)等。一是對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)觀念不對(duì)等。一方面，物管企業(yè)強(qiáng)調(diào)管理，服務(wù)意識(shí)淡薄。另一方面，業(yè)主強(qiáng)調(diào)服務(wù)，對(duì)物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)不了解或一知半解，特別是不少業(yè)主存在著“買(mǎi)火車(chē)票想乘飛機(jī)”的消費(fèi)心理；還有一部分業(yè)主習(xí)慣了過(guò)去由單位包干、傳統(tǒng)福利性管理的“大鍋飯”體制，對(duì)有償服務(wù)的物業(yè)管理不能接受，致使物管費(fèi)的收取成為一大難題；此外，對(duì)物管區(qū)域內(nèi)的空置房是否收費(fèi)、收費(fèi)比例與空置時(shí)間怎么結(jié)合等問(wèn)題，業(yè)主與物管企業(yè)之間存在爭(zhēng)議，也無(wú)法可依。二是法律地位不對(duì)等，《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定了許多企業(yè)的禁止行為和相應(yīng)罰則，而對(duì)業(yè)主的違規(guī)違約行為，卻沒(méi)有有效的約束機(jī)制，對(duì)于拒交物管費(fèi)的行為，物管企業(yè)一般是通過(guò)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行協(xié)調(diào)，如果業(yè)主委員會(huì)不能承擔(dān)其責(zé)任，物管部門(mén)則只能上門(mén)勸導(dǎo)。

(四)物業(yè)管理基礎(chǔ)薄弱，住宅小區(qū)規(guī)模小、品味低。從地域看，我市地處高寒地區(qū)，屬發(fā)展中城市，大量舊宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用支出有限；從需求上講，我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)達(dá)城市相比有很大差距，人均收入低，規(guī)范的物業(yè)管理還沒(méi)有達(dá)到生活必需，廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)需求的認(rèn)識(shí)有待提高；從體制上講，由于物業(yè)維修資金制度不完善，沒(méi)有形成物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的有效保障機(jī)制。

(五)物業(yè)管理與相關(guān)行業(yè)之間的矛盾沒(méi)有得到很好解決。物業(yè)管理行業(yè)由于起步晚，相關(guān)政策法規(guī)嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，造成物管行業(yè)與其他相關(guān)行業(yè)之間存在許多矛盾。一是建管交接沒(méi)有有效的制約機(jī)制，建管也沒(méi)有從根本上分開(kāi)，大量開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的責(zé)任與物業(yè)管理服務(wù)交織在一起，甚至房開(kāi)商占用公共設(shè)施、將一些責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給物管的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮；二是物業(yè)管理、業(yè)主與水、電、熱、有線電視等公共事業(yè)單位責(zé)任區(qū)分不明確,物管公司承擔(dān)了很多份外責(zé)任。

三、未來(lái)發(fā)展前景分析

物業(yè)管理行業(yè)是改革傳統(tǒng)房產(chǎn)管理方式的必然產(chǎn)物，與人們生活息息相關(guān)，與房產(chǎn)市場(chǎng)緊密相連，是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，具有很強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿Γ磥?lái)發(fā)展趨勢(shì)總體看好。

(一)行業(yè)發(fā)展空間上看：物業(yè)管理作為新興產(chǎn)業(yè)，與城市發(fā)展速度和水平息息相關(guān)。當(dāng)前各大城市對(duì)發(fā)展物業(yè)管理不斷重視，紛紛出臺(tái)相應(yīng)政策措施加以扶持，鼓勵(lì)其發(fā)展壯大。并且目前各個(gè)城市倡導(dǎo)建設(shè)居民小區(qū)，物業(yè)管理已逐步為廣大居民所接受，其發(fā)展前景和發(fā)展空間都是良好和巨大的。

(二)從發(fā)展?jié)摿ι峡矗航陙?lái)，我市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)迅速，以每年遞增近百萬(wàn)平方米的速度發(fā)展，而與此形成鮮明對(duì)比的是，我市目前只有物業(yè)管理企業(yè)23家，接管物業(yè)面積僅130.62萬(wàn)平方米，全市目前實(shí)施物業(yè)管理的房屋（含企業(yè)自治、業(yè)主自治）僅達(dá)近千萬(wàn)平方米，尚有80%的房屋特別是工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、車(chē)站、機(jī)場(chǎng)、商場(chǎng)、辦公樓宇還沒(méi)有納入物業(yè)管理。隨著文明衛(wèi)生城市的創(chuàng)建,城市建設(shè)步代的加大,市民生活水平的提高,人們對(duì)物業(yè)管理的需求將逐漸加大,標(biāo)準(zhǔn)化高水平的物業(yè)管理消費(fèi)群體將越來(lái)越多。

盡管我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展空間和潛力大，但是由于多方面的問(wèn)題，物管企業(yè)還處于求生存的狀態(tài)，物管水平普遍不高，這與物業(yè)管理走市場(chǎng)化的發(fā)展道路不相適應(yīng)。物業(yè)管理公司就其性質(zhì)而言，應(yīng)該是一個(gè)獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，其經(jīng)營(yíng)方式是自負(fù)盈虧。同時(shí)它也是一種社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，它的管理職能應(yīng)該社會(huì)化，將來(lái)勢(shì)必走向市場(chǎng)參與競(jìng)爭(zhēng)，從而代替僅管收費(fèi)而不管服務(wù)的“房管所”管理模式，所以市場(chǎng)化、專業(yè)化物業(yè)管理將是我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。同時(shí)，結(jié)合我市實(shí)際，物管工作應(yīng)做到與社區(qū)管理相結(jié)合，與城市創(chuàng)衛(wèi)相結(jié)合、與平安創(chuàng)建活動(dòng)相結(jié)合、與精神文明建設(shè)相結(jié)合、與城市就業(yè)和失地農(nóng)民安置相結(jié)合。

四、建議和對(duì)策

針對(duì)我市物管行業(yè)存在的問(wèn)題，結(jié)合物管業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，提出以下建議。

(一)理順物業(yè)管理與相關(guān)行業(yè)之間的關(guān)系。一是建立有效的建管交接制約機(jī)制，明確開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的責(zé)任和物管企業(yè)的服務(wù)，從根本上實(shí)現(xiàn)建管分開(kāi)；二是明確區(qū)分物業(yè)管理與水、電、熱、有線電視、垃圾清運(yùn)等公共事業(yè)單位的責(zé)任，這些單位應(yīng)當(dāng)直接向最終用戶收取相關(guān)費(fèi)用。物管企業(yè)接受委托代收費(fèi)用的，可以向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

(二)加強(qiáng)對(duì)物管行業(yè)的宣傳和指導(dǎo)。在物業(yè)管理還沒(méi)有普及的情況下，市民、單位對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知度不高，目前只能達(dá)到貴陽(yáng)市三四年前的認(rèn)知程度，不少業(yè)主對(duì)物管企業(yè)的服務(wù)權(quán)限不了解，對(duì)物管工作不理解，導(dǎo)致業(yè)主與物管企業(yè)間糾紛頻發(fā)。為此，政府部門(mén)要加強(qiáng)引導(dǎo)，加大對(duì)物管行業(yè)和有關(guān)法律法規(guī)的宣傳力度，充分發(fā)揮物管示范小區(qū)的作用，提高市民、單位對(duì)物管的認(rèn)知度、接受度、配合度。

(三)依法規(guī)范物管工作。一是盡早出臺(tái)《六盤(pán)水市物業(yè)管理暫行規(guī)范》，尤其是在明確物管企業(yè)承擔(dān)范圍、規(guī)定物管企業(yè)的禁止行為和相應(yīng)罰則的同時(shí)，應(yīng)對(duì)如何制約業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的違規(guī)違約行為作出規(guī)定，并明確物管區(qū)域內(nèi)空置房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使得物業(yè)管理工作有法可依，有章可循。二是有關(guān)部門(mén)要規(guī)范前期物業(yè)管理，重視和做好業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的組織建設(shè)工作，倡導(dǎo)公平竟?fàn)?、合理定價(jià)，建立健全質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)管理價(jià)格機(jī)制，引導(dǎo)和監(jiān)督各方履行物業(yè)服務(wù)合同。三是成立物管行業(yè)協(xié)會(huì)，協(xié)調(diào)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物管企業(yè)之間的分歧和矛盾，組織開(kāi)展有關(guān)活動(dòng)，指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)自覺(jué)增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、不斷提高服務(wù)質(zhì)量，引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)規(guī)范建設(shè)。

(四)本著合情、合理、合法的原則，在政策、收費(fèi)等方面扶持物管企業(yè)走市場(chǎng)化道路，逐步培育健康狀有序的物管市場(chǎng)。由于我市物業(yè)管理基礎(chǔ)薄弱，特別是廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)需求和物管收費(fèi)的認(rèn)識(shí)不到位，與物業(yè)管理成本高、支出大形成明顯反差。就是小白熊、潤(rùn)豐等優(yōu)秀物管企業(yè)都只處于求生存的狀態(tài)，只要有5%至10%的業(yè)主拒交物管費(fèi)，就要虧本。目前，收支不平衡成為物管業(yè)走向市場(chǎng)化的最大畔腳石。建議本著合情、合理、合法的原則，在政策、收費(fèi)等方面給予一定扶持，促進(jìn)物管企業(yè)走向市場(chǎng)化道路；嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入與清出制度，加強(qiáng)企業(yè)資質(zhì)管理，加大對(duì)違規(guī)經(jīng)營(yíng)、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)的清理整頓工作力度，培育健康狀有序的物管市場(chǎng)；建立物業(yè)維修資金制，推進(jìn)舊住宅區(qū)的房改房物業(yè)管理。

(五)物業(yè)公司應(yīng)將其管理權(quán)限、服務(wù)范圍及收費(fèi)等情況向廣大業(yè)主公開(kāi)，得到業(yè)主委員會(huì)的一致通過(guò)再接管住宅小區(qū)，提高公司的服務(wù)意識(shí)，要充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)公司的服務(wù)性質(zhì)，對(duì)業(yè)主反映的問(wèn)題要及時(shí)解決，對(duì)業(yè)主與其他單位發(fā)生的有關(guān)矛盾要積極參與協(xié)調(diào)。

（六）物業(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)自身建設(shè)，提高服務(wù)水平。目前我市物管企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊。物管企業(yè)應(yīng)從內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)入手，配備專業(yè)物管人員、維修人員、園林綠化人員等，積極引進(jìn)外地的先進(jìn)做法和先進(jìn)技術(shù)，提高服務(wù)水平，改善服務(wù)質(zhì)量，用優(yōu)質(zhì)服務(wù)來(lái)贏得廣大業(yè)主的認(rèn)可。

第四篇：對(duì)六盤(pán)水市物業(yè)管理的調(diào)查和思考

社會(huì)實(shí)踐調(diào)查報(bào)告

題目：對(duì)六盤(pán)水市物業(yè)管理的調(diào)查和思考.姓名：王佳偉.學(xué)號(hào)：1052001454452.學(xué)校：貴州廣播電視大學(xué)六盤(pán)水分校.專業(yè)：行政管理專科.2010 年 12 月

社會(huì)調(diào)查報(bào)告正文內(nèi)容

第五篇：物業(yè)管理企業(yè)之階段經(jīng)營(yíng)思考.

物業(yè)管理企業(yè)之階段經(jīng)營(yíng)思考

眾所周知，物業(yè)管理企業(yè)是一種微利型企業(yè)，物業(yè)管理費(fèi)在用于管理項(xiàng)目的日常支出后，通常所剩無(wú)幾，這是這個(gè)行業(yè)及其客戶所決定的，上漲物管費(fèi)-難！

由于本人長(zhǎng)期從事物業(yè)管理服務(wù)，所在城市為重慶的區(qū)縣城市，所接觸到的業(yè)主（客戶）、業(yè)委會(huì)成員、政府機(jī)關(guān)事業(yè)單位的負(fù)責(zé)人等對(duì)上漲物管費(fèi)多數(shù)都是三咸其口，很少有業(yè)委會(huì)輕易同意上調(diào)物管費(fèi)的，而物業(yè)企業(yè)的成本確是越來(lái)越高，物業(yè)企業(yè)要生存，要持續(xù)健康發(fā)展，要盈利就不能足限于收取有限的物業(yè)費(fèi)中，而應(yīng)該廣開(kāi)思路，適應(yīng)市場(chǎng)的需要，由管理物業(yè)到經(jīng)營(yíng)物業(yè)兼容并行，大力發(fā)展物業(yè)的綜合經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利。

我們很多的企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始走這一條路，而有很多企業(yè)已經(jīng)形成產(chǎn)業(yè)，有許多可以借鑒的地方，下面就我所了解到的與大家進(jìn)行分享。

物業(yè)分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)兩類，今天就以收益性物業(yè)之住宅小區(qū)為列進(jìn)行探討。住宅小區(qū)管理服務(wù)中可以直接面對(duì)業(yè)主一般分為三個(gè)階段：一是業(yè)主購(gòu)房期間，二是業(yè)主接房裝修期間，三是業(yè)主入住后。這三個(gè)階段，第一階段可以提供服務(wù)但收費(fèi)需要慎之又慎，需要謹(jǐn)慎選擇經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目；第二階段和第三階段的經(jīng)營(yíng)就要大膽的多了，只要我們的營(yíng)業(yè)執(zhí)照包含了的都可以合法的經(jīng)營(yíng)，營(yíng)業(yè)執(zhí)照里沒(méi)有包含的，如有經(jīng)營(yíng)需要，也要提前到工商部門(mén)增加經(jīng)營(yíng)范圍，合法經(jīng)營(yíng)。合法才能長(zhǎng)久，合法才有效益，合法才能成功。

第一階段，業(yè)主選購(gòu)房屋期間，我們能夠做些什么經(jīng)營(yíng)呢？仔細(xì)想想，還是大有可為的。

1、提供鮮花植物的租售服務(wù)創(chuàng)造利潤(rùn)

（1）鮮花植物的解決之道，一是物業(yè)公司根據(jù)技術(shù)條件和地理環(huán)境自己培育鮮花植物，二是聯(lián)系鮮花苗圃進(jìn)行合作收取一定的費(fèi)用。

（2）客戶包括開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房客戶、其它人員。

（3）具體實(shí)施辦法就是與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，一是售房處的鮮花植物由物業(yè)提供，包括售后服務(wù)，向開(kāi)發(fā)商說(shuō)明可以增加售房買(mǎi)點(diǎn)；二是在售房區(qū)設(shè)立鮮花植物展示區(qū)，對(duì)前來(lái)購(gòu)房的業(yè)主/客戶，實(shí)行鮮花植物送和售結(jié)合，提高客戶滿意加驚喜，送的部分與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，從開(kāi)發(fā)商處收取費(fèi)用，售是直接售賣(mài)給客戶，從而創(chuàng)造利潤(rùn)。

（4）備注：可以持續(xù)到業(yè)主接房裝修提供吸甲醛的植物以及后期業(yè)主入住的室內(nèi)植物的銷(xiāo)售和租賃，創(chuàng)造持續(xù)利潤(rùn)。

2、提供車(chē)輛快速清潔服務(wù)創(chuàng)造利潤(rùn)

（1）清潔車(chē)輛的設(shè)備人員可以自持也可以找專業(yè)的清洗公司合作，收取中介管理費(fèi)。

（2）實(shí)施辦法，可以是對(duì)前來(lái)購(gòu)房的業(yè)主免費(fèi)，由開(kāi)發(fā)商支付洗車(chē)費(fèi)用或合作單位免費(fèi)宣傳，增加客戶對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意和增加購(gòu)房的意愿。

（3）可以現(xiàn)場(chǎng)為購(gòu)房者辦理洗車(chē)免費(fèi)卡或年卡，這筆費(fèi)用可由開(kāi)發(fā)商出，需要與開(kāi)發(fā)商商議好，這個(gè)業(yè)務(wù)也可以持續(xù)開(kāi)展至業(yè)主接房裝修和后期入住服務(wù)。

3、開(kāi)盤(pán)集中銷(xiāo)售日也可創(chuàng)造物業(yè)利潤(rùn)

（1）在開(kāi)盤(pán)客戶集中日舉行書(shū)畫(huà)現(xiàn)場(chǎng)書(shū)寫(xiě)作畫(huà)含送帶售業(yè)務(wù)，一樣可以增加利潤(rùn)及收益；邀請(qǐng)知名書(shū)畫(huà)家可以根據(jù)業(yè)主喜好或作畫(huà)或?qū)懽譂M足不同喜好的業(yè)主需求。辦法參考鮮花植物租售的第（3）條執(zhí)行。

（2）搽皮鞋服務(wù)：客戶免費(fèi)，開(kāi)發(fā)商付錢(qián)，收取搽皮鞋者管理費(fèi)或給付工資而賺取開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。

（3）提供兒童教育咨詢培訓(xùn)服務(wù)：一事可以聯(lián)系商家和就讀區(qū)域的學(xué)校針對(duì)家長(zhǎng)關(guān)心的兒童入學(xué)、教育等進(jìn)行宣傳，解除購(gòu)房者擔(dān)心兒童的教育問(wèn)題，還可以免費(fèi)送兒童教育培訓(xùn)產(chǎn)品和售兒童教育產(chǎn)品，這部分可以由開(kāi)發(fā)商或者商家支付費(fèi)用，物業(yè)從中賺取利潤(rùn)。

（4）提供風(fēng)水服務(wù)，邀請(qǐng)知名風(fēng)水師現(xiàn)場(chǎng)陪同看房、選房，增加購(gòu)買(mǎi)說(shuō)服力等其它一些可以提供服務(wù)又可賺錢(qián)的項(xiàng)目。

4、承接一手房銷(xiāo)售賺取傭金及利潤(rùn)

與開(kāi)發(fā)商溝通協(xié)調(diào)，物業(yè)協(xié)助銷(xiāo)售房屋，提取傭金及利潤(rùn)，成立物業(yè)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，兼專職銷(xiāo)售房屋。

第二階段，業(yè)主接房裝修期間，我們能夠做些什么經(jīng)營(yíng)呢？接房期間業(yè)主往往比較關(guān)注房屋質(zhì)量和接房后裝修事項(xiàng)以及房屋租賃的問(wèn)題，我們可以從這些方面開(kāi)展思路，找到賺取利潤(rùn)的項(xiàng)目和點(diǎn)子。

1、裝飾裝修賺取業(yè)主利潤(rùn)

（1）成立物業(yè)自己的裝飾裝修隊(duì)伍，自接業(yè)主裝修工程，這需要公司具備這樣的實(shí)力與技術(shù)條件作為后盾，這樣業(yè)主比較放心和信任。

（2）成立接房裝修咨詢服務(wù)區(qū)，業(yè)務(wù)洽談區(qū)，合同簽訂區(qū)，主要負(fù)責(zé)人或者業(yè)務(wù)技術(shù)骨干現(xiàn)場(chǎng)與業(yè)主仔細(xì)溝通盡快把業(yè)務(wù)合同簽下來(lái)。有意向現(xiàn)場(chǎng)未簽訂合同的及時(shí)跟進(jìn)，現(xiàn)場(chǎng)未咨詢不感興趣的也要回訪再次努力，爭(zhēng)取簽訂裝修合同，從工程中賺取利潤(rùn)。

（3）物業(yè)公司不具備裝飾裝修能力，也可以在業(yè)主的裝飾裝修過(guò)程中賺取少量利潤(rùn)。具體可以是在接房前提前與有資質(zhì)、技術(shù)和實(shí)力雄厚的裝飾公司合作，物業(yè)幫他們推薦或廣告宣傳拉業(yè)務(wù)，收取業(yè)務(wù)提成，或者只提供場(chǎng)地賺取廣告收益等。

2、售賣(mài)裝修材料（含建材）賺取利潤(rùn)

（1）物業(yè)公司直接在小區(qū)內(nèi)售賣(mài)河沙、水泥、碎石以及裝修建材等賺取利潤(rùn)，拒絕其它相關(guān)建材商、供應(yīng)商在小區(qū)內(nèi)售賣(mài)，小區(qū)外商鋪也要控制，避免搞亂市場(chǎng)價(jià)格。加強(qiáng)小區(qū)進(jìn)出管理，控制其它非合作的公司在服務(wù)的小區(qū)隨意接業(yè)務(wù)或售賣(mài)建材等。

（2）物業(yè)公司不具備經(jīng)營(yíng)條件可以尋找合適的供應(yīng)合作商，共同經(jīng)營(yíng)小區(qū)的裝修建材業(yè)務(wù)，賺取利潤(rùn)。

3、滅火器租賃賺取租賃費(fèi)

可以充分利用裝修來(lái)推動(dòng)滅火器的租賃,根據(jù)消防要求,室內(nèi)裝修必須采取防火安全措施,這就要求在裝修巡查過(guò)程中嚴(yán)格把關(guān)，必須配備滅火器等消防安全措施。出租滅火器可以按照1元/天.個(gè)收取,每戶最低兩個(gè)滅火器，一戶裝修完成可以收取近200元戶的滅火器租金利潤(rùn)?；厥栈貋?lái)的滅火器還可以循環(huán)使用裝放在各個(gè)樓層上,既達(dá)到了經(jīng)濟(jì)效益和采取必要的安全措施,同時(shí)也完善了小區(qū)的配套設(shè)施。

4、代送桶裝飲用水賺取利潤(rùn)

裝修期間也需要大量的桶裝飲用水，物業(yè)公司可以開(kāi)展該項(xiàng)工作，可以由保安隊(duì)員送水，該項(xiàng)工作可以延后之后期服務(wù)中去，是一向長(zhǎng)期穩(wěn)定的利潤(rùn)收入。直飲水可以延后至業(yè)主入住需求量大的時(shí)候再考慮合作的直飲水單位合作。

5、房屋中介賺取利潤(rùn)

不排除有業(yè)主購(gòu)房是屬于投資性質(zhì)，物業(yè)在小區(qū)資源上有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，可以集中優(yōu)勢(shì)信息，為投資客戶提供房屋中介服務(wù)賺取手續(xù)費(fèi)等利潤(rùn)。按出租或出售房屋分門(mén)別類將登記，取得業(yè)主認(rèn)可后再信息在小區(qū)物管中心、小區(qū)主要通道等醒目位置和相關(guān)房產(chǎn)信息網(wǎng)等進(jìn)行發(fā)布,每天進(jìn)行更新,制定成交方案。

6、利用電梯賺取廣告費(fèi)用

（1）目前小區(qū)基本上都有電梯，電梯內(nèi)廳可以做廣告，每臺(tái)電梯每年可以收取一定的廣告費(fèi)。

（2）進(jìn)出電梯口處,可以聯(lián)系相關(guān)傳媒公司(如分眾傳媒)來(lái)安裝小型液晶電視,由對(duì)方按月支付相關(guān)費(fèi)用(電費(fèi))，賺取利潤(rùn)。

7、小區(qū)高架燈桿可以做燈箱廣告賺取利潤(rùn)

利用小區(qū)內(nèi)高架燈桿,可以聯(lián)系相關(guān)的廣告公司來(lái)制作燈箱,費(fèi)用由對(duì)方承擔(dān),燈箱具體內(nèi)容可以與廣告公司進(jìn)行協(xié)商,我們可以向其收取電費(fèi)和廣告費(fèi),一來(lái)可以美化小區(qū)的環(huán)境,另一方面節(jié)省了一部分自身的公共照明電費(fèi)開(kāi)支，從中賺取利潤(rùn)。

8、其它一些可以提供服務(wù)又可賺錢(qián)的項(xiàng)目

（1）提供知名風(fēng)水師咨詢裝修施工建議，（原則是與物業(yè)合作良好可控的風(fēng)水師），即可以收取中介費(fèi)又可以避免業(yè)主胡亂裝修給物業(yè)管理帶來(lái)難度。

（2）車(chē)輛快速清洗和皮鞋清潔等服務(wù)，很多業(yè)主到施工現(xiàn)場(chǎng)后皮鞋都非常臟，需要清潔或換鞋才能離開(kāi)去工作、應(yīng)酬等，所以清潔車(chē)輛和搽皮鞋有一定的市場(chǎng)，也可以賺取少量的利潤(rùn)。

第二階段，業(yè)主入住開(kāi)展日常經(jīng)營(yíng)管理，可以根據(jù)實(shí)際情況開(kāi)展如長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目也可以開(kāi)展適時(shí)的單項(xiàng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，具體入下：

1、開(kāi)展有償服務(wù)項(xiàng)目賺取利潤(rùn)

有償服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)收益一部分,有償服務(wù)要在前期物業(yè)服務(wù)中就予以收取,這樣更利于業(yè)主的理解和認(rèn)可,先制定物業(yè)有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),報(bào)相關(guān)單位進(jìn)行審批,然后在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公示的同時(shí),向業(yè)主提供有償服務(wù)。目前各公司都有有償收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為規(guī)范管理，應(yīng)根據(jù)各項(xiàng)目實(shí)際制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并報(bào)公司統(tǒng)一審批，每次服務(wù)后應(yīng)回訪或告知業(yè)戶。

2、充分利用地下車(chē)庫(kù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)收益

地下車(chē)庫(kù)可拓展的項(xiàng)目有鎖具、標(biāo)識(shí)標(biāo)牌、燈箱廣告、反光廣告、保險(xiǎn)公司等。此項(xiàng)在前期可作為重點(diǎn)挖掘?qū)ο?。具體有待進(jìn)一步市場(chǎng)調(diào)查。

3、開(kāi)展社區(qū)便利超市賺取利潤(rùn) 這個(gè)可以在接房入住期間都可以慢慢發(fā)展起來(lái)，最好壟斷小區(qū)居民再開(kāi)類似的社區(qū)超市，賣(mài)日常及辦公用品、藥品甚至對(duì)外餐飲等抓住商機(jī)盈利。

4、開(kāi)展生活服務(wù)類經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收益

小區(qū)就是一個(gè)社區(qū)，可以經(jīng)營(yíng)干洗服務(wù)、洗車(chē)服務(wù)、食品配送服務(wù)、訂送報(bào)紙、上門(mén)清潔、保潔服務(wù)、洗滌服務(wù)、項(xiàng)目開(kāi)荒等。

5、開(kāi)展商務(wù)服務(wù)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收益

物業(yè)服務(wù)中心可以根據(jù)條件開(kāi)展商務(wù)會(huì)議服務(wù)、代購(gòu)車(chē)、船、機(jī)票、打字復(fù)印、傳真、車(chē)輛租用清潔等業(yè)務(wù)，利用物業(yè)服務(wù)中心的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行宣傳介紹、引導(dǎo)消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)。

建立信息化的社區(qū)服務(wù)中心：圍繞項(xiàng)目服務(wù)這個(gè)中心進(jìn)入信息服務(wù)領(lǐng)域，組建區(qū)域性服務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，利用信息技術(shù)為項(xiàng)目商家及游客提供全方位、全天候的服務(wù)。

提供會(huì)議場(chǎng)地及會(huì)議服務(wù)支持商家交流合作等。

6、開(kāi)展工程維修實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收益

工程維修部可以根據(jù)實(shí)際工作需要開(kāi)展一般工程承接、家電檢查維護(hù)維修、以及各類生活用品的維護(hù)維修，可以專門(mén)涉足維修點(diǎn)，也可以客戶預(yù)約上門(mén)維修維護(hù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收益。

7、車(chē)輛年檢等代辦服務(wù)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收益

目前小區(qū)業(yè)戶擁有私家車(chē)已成普遍,可以跟汽車(chē)俱樂(lè)部聯(lián)系,為業(yè)主代辦車(chē)輛年審年檢、上牌考證等代辦服務(wù),按代辦業(yè)務(wù)的類型從中收取不等的服務(wù)費(fèi)，也可以與駕校合作招收培訓(xùn)學(xué)員收取不等的服務(wù)費(fèi)用。此項(xiàng)可作為一個(gè)長(zhǎng)期業(yè)務(wù)來(lái)進(jìn)行推廣。

8、開(kāi)展裝修后室內(nèi)空氣檢測(cè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收益

現(xiàn)在業(yè)戶越來(lái)越重視裝修環(huán)保問(wèn)題，業(yè)戶對(duì)室內(nèi)環(huán)境保護(hù)意識(shí)在不斷加強(qiáng),業(yè)戶迫切希望有一個(gè)安全、舒適、健康的生活空間。在經(jīng)過(guò)裝修后,室內(nèi)空氣質(zhì)量急劇下降,嚴(yán)重危及到人體健康。為完善服務(wù)內(nèi)容,提高服務(wù)質(zhì)量,可以聯(lián)系市內(nèi)各室內(nèi)空氣檢測(cè)單位進(jìn)行合作,按檢測(cè)和治理不同標(biāo)準(zhǔn)收取管理費(fèi)。

9、開(kāi)展各類主題購(gòu)物活動(dòng)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收益

物業(yè)公司可以根據(jù)各個(gè)時(shí)節(jié)或者特定時(shí)候開(kāi)展如裝修建材團(tuán)購(gòu)、家居團(tuán)購(gòu)、水果團(tuán)購(gòu)、旅游團(tuán)購(gòu)、鄰里節(jié)等類似活動(dòng)，向商家收取一定費(fèi)用，這樣業(yè)主得利，業(yè)主高興，商家得利商家高興，可以形成長(zhǎng)期合作關(guān)系。

10、其它一些可以提供服務(wù)又可賺錢(qián)的項(xiàng)目

（1）代業(yè)主使用人養(yǎng)護(hù)家用觀賞植物或盆景等園林綠化服務(wù)。

（2）根據(jù)條件在小區(qū)合適位置設(shè)置固定繩索，利用高溫天氣集中晾曬被褥等大件居家用品，避免業(yè)主在小區(qū)隨意晾曬影響景觀，實(shí)行集中統(tǒng)一管理。

（3）有條件的可以進(jìn)行一些特殊特色服務(wù)如設(shè)置兒童老人看護(hù)護(hù)理中心，在業(yè)主上班無(wú)人看護(hù)期間進(jìn)行看護(hù)，業(yè)主下班接回家。

結(jié)論

物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)提倡的是管理與服務(wù)，客觀上講，管理和服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，也是物業(yè)管理公司存在的市場(chǎng)基礎(chǔ)。作為企業(yè)，經(jīng)營(yíng)應(yīng)是最基本的行為，提供優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù)應(yīng)是物業(yè)管理企業(yè)展開(kāi)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收的一條途徑。物業(yè)管理企業(yè)要搞好經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收，了解市場(chǎng)、把握市場(chǎng)是前題，找到經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收的切入點(diǎn)是關(guān)鍵。充分挖掘企業(yè)在人力、物力、財(cái)力、信息資源上的潛力，運(yùn)用先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理方法，充分發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)在管理、信息、物業(yè)條件以及最貼近業(yè)主使用人的行業(yè)優(yōu)勢(shì)，牢固樹(shù)立雙贏的經(jīng)營(yíng)理念，依法經(jīng)營(yíng)，廣開(kāi)經(jīng)營(yíng)渠道，獲取合法的利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益并重的良性發(fā)展才是最終目的。

建議

在條件允許的情況下，可以嘗試打造物業(yè)公司自己的020智慧社區(qū)平臺(tái)，物業(yè)公司充分利用自身優(yōu)勢(shì)資源與周邊商家結(jié)合，把物業(yè)企業(yè)打造成囊括物業(yè)增值服務(wù)、社區(qū)電商、社區(qū)周邊服務(wù)的智慧社區(qū)營(yíng)運(yùn)商，打造物業(yè)自己的APP。

此乃我本人根據(jù)行業(yè)的特點(diǎn)的一些思考，僅供參考，不對(duì)的地方，敬請(qǐng)批評(píng)指正。

龍建 2015年8月22日