第一篇：個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策新變化

個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策新變化

1月27日，經(jīng)國務(wù)院批準，財政部 國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》財稅[2011]12號，對個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策進行調(diào)整。記者了解到，通知規(guī)定，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

2009年12月22日，《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅[2009]157號）規(guī)定，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

前后兩個政策比較可知，個人將購買不足5年的住房對外銷售，無論是普通住房還是非普通住房均全額征收營業(yè)稅；實行差額征稅的，現(xiàn)在只適用于購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅的規(guī)定沒有變化。

銷售住房購買時間確定：以“房屋產(chǎn)權(quán)證”或“契稅完稅證明”注明的時間確定購買時間。對“房屋產(chǎn)權(quán)證”和“契稅完稅證明”二者注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定，即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。

據(jù)了解，普通住房的劃分標準：根據(jù)《河北省人民政府辦公廳關(guān)于切實做好穩(wěn)定住房價格有關(guān)工作的通知》（冀政辦〔2005〕14號）公布的標準，凡享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時符合以下三個條件：

（一）住宅小區(qū)建筑面積容積率在1.0以上；

（二）單套建筑面積在140平方米（含140平方米）以下；

（三）實際成交價格在同級別土地上住房平均價格的1.2倍以下。

營業(yè)稅免稅核準手續(xù)：銷售普通住房的個人申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)時，應(yīng)向住房所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報窗口報送如下資料：

1、《納稅人減免稅（費）申請表》；

2、銷售方身份證及復(fù)印件；

3、房屋產(chǎn)權(quán)證及復(fù)印件（有契稅完稅憑證或購房發(fā)票的應(yīng)一并提供）；

4、房屋銷售合同及復(fù)印件；

5、稅務(wù)機關(guān)要求的其他資料。

相關(guān)鏈接：

容積率：又稱建筑面積毛密度，項目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積與項目總用地面積的比值。計算公式：容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積。容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。

一般而言，容積率分為獨立別墅為0.2~0.5； 聯(lián)排別墅為0.4~0.7；6層以下多層住宅為0.8~1.2；11層小高層住宅為1.5~2.0； 18層高層住宅為1.8~2.5； 19層以上住宅為2.4~4.5；

住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅，并根據(jù)不同城市的特點有所差別。

第二篇：財稅(2008)174 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知

財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知

財稅〔2008〕174號

全文有效

成文日期：2008-12-29

字體： 【大】 【中】 【小】

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務(wù)局：

為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)〔2008〕131 號）關(guān)于進一步鼓勵普通商品住房消費的精神，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，現(xiàn)將個人住房轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅政策通知如下：

一、自2009年1 月1 日至12月31日，個人將購買不足2 年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過2 年（含2 年）的非普通住房或者不足2 年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過2 年（含2 年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

二、上述普通住房和非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）、《國家稅務(wù)總局財政部建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕172 號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

三、自2009年1 月1 日起，《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營業(yè)稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕75號）廢止。

財政部 國家稅務(wù)總局 二〇〇八年十二月二十九日

第三篇：個人住房轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅優(yōu)惠政策講解

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個人住房轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅優(yōu)惠政策講解

財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅〔2008〕174號，以下簡稱新政策），公布了個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策的執(zhí)行細則。現(xiàn)筆者結(jié)合相關(guān)政策就新政策實際操作中應(yīng)該注意的問題提示如下。

營業(yè)稅征免年限有變化

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營業(yè)稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕75號）規(guī)定，2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。新政策將營業(yè)稅征免年限從原政策中的“5年”重改為“2年”。具體調(diào)整為：自2009年1月1日至12月31日，個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 稅；個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。自2009年1月1日起，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營業(yè)稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕75號）廢止。

對上述新政策，具體可以從以下三點加以理解：一是注意區(qū)分住房是普通住房還是非普通住房，因為兩者的政策待遇明顯不同；二是普通住房不足2年可以享受差額征稅待遇；三是政策執(zhí)行期僅2009年1月1日~12月31日一年時間。

準確把握政策規(guī)定

新政策明確，普通住房和非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）、《國家稅務(wù)總局財政部建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕172號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。筆者進行了整理，歸納如下。

（一）普通住房及非普通住房的有關(guān)標準。根據(jù)國辦發(fā)〔2005〕26號文件規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件：

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。

（二）符合條件辦理免稅的具體程序規(guī)定。根據(jù)國稅發(fā)〔2005〕89號規(guī)定，納稅人“應(yīng)持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務(wù)部門要求的其他材料，向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。地方稅務(wù)部門應(yīng)根據(jù)當?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕藴?，利用房地產(chǎn)管理部門和規(guī)劃管理部門提供的相關(guān)信息，對納稅人申請免稅的有關(guān)材料進行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營業(yè)稅”；“住房對外銷售不能提供屬于普通住房的證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律按非普通住房的有關(guān)營業(yè)稅政策征收營業(yè)稅”。此外，根據(jù)國稅發(fā)〔2005〕172號規(guī)定，“成交價格”是指住房持有人對外銷售房屋的成交價格。

（三）購買房屋的時間認定和發(fā)票的開具。根據(jù)國稅發(fā)〔2005〕89號規(guī)定：“個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間”；“個人對外銷售住房，應(yīng)持依法取得的房屋權(quán)屬證書，并到地方稅務(wù)部門申請開具發(fā)票”。同時，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》

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贏了網(wǎng)s.yingle.com（國稅發(fā)〔2005〕172號）對購買房屋的時間認定問題進行了進一步明確：“契稅完稅證明上注明的時間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。納稅人申報時，同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間，以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。

（四）對非普通住房差額征稅的扣除憑證。對個人購買的非普通住房超過規(guī)定年限對外銷售的，根據(jù)國稅發(fā)〔2005〕89號規(guī)定，“在向地方稅務(wù)部門申請按其售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業(yè)稅時，需提供購買房屋時取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證”。新政策在此未作特別規(guī)定，但根據(jù)文件表述及稅收政策延續(xù)性的特點，具體工作中應(yīng)延用國稅發(fā)〔2005〕89號相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。而且新修訂《營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則對于差額扣除憑證問題進行了詳細規(guī)定。

（五）非購買形式取得住房行為相關(guān)規(guī)定。根據(jù)國稅發(fā)〔2005〕172號規(guī)定，個人將通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《通知》的有關(guān)規(guī)定。其購買時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購買時間確定。個人需持

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 其通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務(wù)部門辦理相關(guān)手續(xù)。根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購買合同的生效時間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。對此，新政策要求類似問題比照上述規(guī)定執(zhí)行。

如何辦理免繳營業(yè)稅手續(xù)

新政策沒有對“個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅”。如何申請辦理免繳營業(yè)稅手續(xù)進行詳細明確，但比照《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕74號）規(guī)定，可以理解為“個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。地方稅務(wù)部門對納稅人申請免稅的有關(guān)材料進行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營業(yè)稅；個人將購買超過2年（含2年）的住房對外銷售不能提供屬于普通住房證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律執(zhí)行銷售非普通住房政策，按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅；個人將購買不足2年住房不能提供屬于普通住房證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律執(zhí)行銷售非普通住房政策，不能按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅，應(yīng)全額征收營業(yè)稅”。為方便理解，現(xiàn)按政策情形分別舉例說明。

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情形一：不足2年。新政策規(guī)定，個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額繳納營業(yè)稅；不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額繳納營業(yè)稅。

例一：張三2007年3月1日購買一套住房，原價130萬元，2009年1月5日在二手房市場銷售，售得150萬元。根據(jù)規(guī)定，不足2年，如該住房經(jīng)認定是非普通住房，則全額繳稅，應(yīng)繳納營業(yè)稅75000〔1500000×5%〕元；如該住房是普通住房，則按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額繳納營業(yè)稅，應(yīng)繳納營業(yè)稅10000元〔（1500000－1300000）×5%〕。

情形二：超過2年（含2年）。新政策規(guī)定，個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；個人將購買超過2年（含2年）的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額繳納營業(yè)稅。

例二：同例一，張三上述房產(chǎn)如果于2009年5月1日在二手房市場銷售，仍售得150萬元。假設(shè)上述房產(chǎn)經(jīng)認定是普通住房，且經(jīng)地方稅務(wù)部門審核符合規(guī)定條件，因為超過2年，此150萬元不繳納營業(yè)稅。假定上述房產(chǎn)經(jīng)認定是非普通住房，則應(yīng)按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額繳納營業(yè)稅10000元〔（1500000－1300000）

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第四篇：財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知

財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營

業(yè)稅政策的通知

財稅[2011]12號

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務(wù)局,西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務(wù)局：

為了促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院批準，現(xiàn)將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策通知如下：

一、個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

二、上述普通住房和非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）、《國家稅務(wù)總局 財政部 建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)[2005]172號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

三、本通知自發(fā)文次日起執(zhí)行，《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅[2009]157號）同時廢止。

二〇一一年一月二十七日

第五篇：財稅[2008]174號——財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知

財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)

讓營業(yè)稅政策的通知［失效］

財稅[2008]174號

頒布時間：2008-12-29發(fā)文單位：財政部 國家稅務(wù)總局

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務(wù)局：中華會計網(wǎng)校編輯注：根據(jù)財稅[2009]157號文件規(guī)定，本文失效。為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)[2008]131號）關(guān)于進一步鼓勵普通商品住房消費的精神，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，現(xiàn)將個人住房轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅政策通知如下：

一、自2009年1月1日至12月31日，個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

二、上述普通住房和非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）、《國家稅務(wù)總局 財政部 建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)[2005]172號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

三、自2009年1月1日起，《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營業(yè)稅有關(guān)政策的通知》（財稅

[2006]75號）廢止。

財政部 國家稅務(wù)總局

二〇〇八年十二月二十九日