第一篇：房地產(chǎn)估價理論與方法

第一章 房地產(chǎn)估價概論

考試目的：測試應考人員對房地產(chǎn)估價的含義、本質(zhì)和必要性，房地產(chǎn)顧家的要素，房地產(chǎn)估價的各種現(xiàn)實需要，房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德，中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展狀況等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容：

第一節(jié)，對房地產(chǎn)估價的基本認識

一、房地產(chǎn)估價的含義

指專業(yè)房地產(chǎn)估價。

（一）專業(yè)估價與非專業(yè)估價的本質(zhì)區(qū)別

1）專業(yè)估價是由專業(yè)人員和專業(yè)機構完成的。

2）專提供的是專業(yè)意見。

3）專具有公信力。

4）專實行有償服務。

5）專要承擔法律責任。

（二）專業(yè)房地產(chǎn)估價的概念

核心內(nèi)容：為了特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進行分析，測算和判斷。定義：房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構接受他人委托，為了特定目的，遵循公認的原則，按照嚴謹?shù)某绦?，依?jù)有關法律法規(guī)和標準，在合理的假設下，運用科學的方法，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷，并提供相關專業(yè)意見的活動。要素：估價當事人、估價目的、估價對象、估價時點、價值類型、估價依據(jù)、估價假設、估價原則、估價程序、估價方法和估價結果。

（三）估價與評估的異同

估價的含義更精準、明確、具體，就是指對價值進行評估。

房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構從事的房地產(chǎn)估價衍生業(yè)務和咨詢顧問業(yè)務：

1）價值分配業(yè)務

2）價值減損評估業(yè)務

3）相關經(jīng)濟損失評估業(yè)務

4）房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務

（四）國外和港臺地區(qū)對房地產(chǎn)估價的稱謂及定義

二、房地產(chǎn)估價的本質(zhì)

（一）房地產(chǎn)估價師評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

價值與價格：價值是物的真實所值，是價格的波動“中心”；價格是價值的外在表現(xiàn)，圍繞價值上下波動。

（二）房地產(chǎn)估價師模擬市場定價而不是替代市場定價

估價與定價：估價師提供關于價值的專業(yè)意見，為相關當事人的決策提供參考依據(jù)。定價往往是相關當事人自己的行為。

(三)房地產(chǎn)估價師提供價值意見而不是做價格保證

根據(jù)提供的專業(yè)意見的用途和作用，可分為兩種不同性質(zhì)的估價：鑒證性估價（或稱證據(jù)性估價、公正性估價）、咨詢性估價（或稱參考性估價）

刑法一百九十八條、公司法二百零八條規(guī)定了估價的法律責任。

鑒證性估價應“獨立、客觀、公正”，咨詢性估價應“為委托人爭取最大的合法權益”。本書講的主要是鑒證性估價。

（四）

第二篇：房地產(chǎn)估價理論與方法_參考答案

一、單項選擇題

ABDABCBAABDBBBDDABCDBCBBCBCCCDBBAAB

二、多項選擇題

ABC

BDE

ACE

AD

ACE

ACDE

ADE

CDE

BCD

ABDE

ACD

AC

ACD

ACE

ABC

三、判斷題

XVVXXVVVXX

VXVXX

第三篇：房地產(chǎn)估價理論與方法讀書筆記

《房地產(chǎn)估價理論與方法》讀書筆記

本書是高等職業(yè)教育房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)系列教材之一。全書共12章，主要介紹房地產(chǎn)、房地產(chǎn)價格以及房地產(chǎn)估價的基礎知識；房地產(chǎn)估價的市場法、成本法、收益法、假設開發(fā)法、長期趨勢法及地價評估方法的相關理論基礎與應用技巧；房地產(chǎn)估價作業(yè)準備與實施，房地產(chǎn)估價報告撰寫與交付，從實際應用的角度闡述了房地產(chǎn)估價作業(yè)的具體操作。本書內(nèi)容豐富、重點突出、操作性強，本書可作為高等職業(yè)教育房地產(chǎn)經(jīng)營與估價、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理、建筑經(jīng)濟與管理、資產(chǎn)評估等專業(yè)的教材或參考書，也適合房地產(chǎn)估價從業(yè)人士作為自學的參考教材。本書按照《全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試大綱》的要求，在總結原版《全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試經(jīng)典》的基礎上修訂完成。全書共分為三個部分：第一部分為各章的復習要點，并通過復習題來詳細解讀；第二部分為全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試名師預測試卷；第三部分為今年來全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試真題及參考答案。本書是參加房地產(chǎn)估價師考試的考生的必備用書，也可供房地產(chǎn)從業(yè)人員參考。本書是參加房地產(chǎn)估價師考試的考生的必備用書，也可供從事房地產(chǎn)估價行業(yè)的工程人員參考閱讀。

本書和一般學校作為普遍教材的《房地產(chǎn)估價》在大體內(nèi)容相似的同時，有著自己顯著地特點，綜合來說，內(nèi)容側(cè)重上有不同，本書有明顯針對考試的特點。接下來我仔細根據(jù)本書的章節(jié)來分析一下這一點。

在第一章的房地產(chǎn)估價概念中，在本書中論述的是房地產(chǎn)估價的基本認識、要素、現(xiàn)實需要、職業(yè)道德、中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況，這些是一般教材中沒有的，本書體現(xiàn)了它作為房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試教材的價值，有著針對對現(xiàn)實社會和考試的論述；

在第二章房地產(chǎn)及其描述中，本書跟一般教材一樣都論述了對于概念、特性、類型、必要性，但是比一般教材少了對房地產(chǎn)估價必要性這部分；

第三章房地產(chǎn)價格和價值跟一般教材差別比較小，都是從房地產(chǎn)價格的含義和形成條件、特征、房地產(chǎn)供求與價格論述以及種類，大體上一樣，所以不加以論述；

本書比起一般教材來增加了對房地產(chǎn)價格影響因素的分析，而且分析的非常細致，房地產(chǎn)價格影響因素、房地產(chǎn)自身因素、人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟因素、社會因素、國際因素、心理因素及其他因素。分析價格影響因素是非常必要的，估價本身就是對房地產(chǎn)價格的估計，如果不知道房地產(chǎn)價格影響因素，是無法得出準確的結論。

在第五章對房地產(chǎn)估價原則的論述上，本書說的比較簡單，比起一般教材，章節(jié)也沒有分的那么清晰。

接下來分別是市場法及其運用、收益法及其運用、成本法及其運用、假設開發(fā)法及其運用、長期趨勢法及其運用、地價評估和地價分攤、房地產(chǎn)估價程序，在本書和一般教材中都是這么設置，但是內(nèi)容詳細程度不一樣，一般教材中比較詳細具體，本書由于是針對考試的專門教材，所以只是選取一些對考試特別有用的案例，讓學生更快掌握度過考試的訣竅。

到這里一般教材就結束了，但是本書還增加了全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試名師預測試卷和預測卷和全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試真題及參考答案，這樣更有利于學生針對性地學習，順利通過考試。

第四篇：2009年房地產(chǎn)估價理論與方法真題

2009年房地產(chǎn)估價理論與方法真題

一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號）

1．一個估價項目中的估價目的，本質(zhì)上是由（）決定的。A．估價機構 B．估價師

C．估價報告使用者

D．估價委托人的估價需要

2．一個估價項目中的價值類型，本質(zhì)上是由（）決定的。A．估價委托人 B．估價師 C．估價目的 D．估價對象

3．下列關于價值類型的表述中，錯誤的是（）。A．在用價值為市場價值 B．投資價值屬于非市場價值

C．市場價值的前提之一是繼續(xù)使用 D．同一估價對象可能有不同類型的價值

4．李某購買的商品房交付后，經(jīng)檢測室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標準。預計李某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運營費用占有效毛租金的15%。若月報酬率為0．5%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標準給李某造成的損失為（）元。A．5000 B．12574 C．12650 D．13911 5．下列經(jīng)濟活動中，不需要進行房地產(chǎn)估價的是（）。A．了解某宗房地產(chǎn)的出租人權益價值

B．了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權等在內(nèi)的企業(yè)價值 C．了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價值的變化

D．了解某宗房地產(chǎn)的應納城鎮(zhèn)土地使用稅額

6．任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的（）特性決定的。A．易受限制 B．相互影響 C．獨一無二 D．不可移動

7．下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對較強的是（）。A．用途專業(yè)的房地產(chǎn) B．價值較大的房地產(chǎn) C．獨立使用的房地產(chǎn) D．不可分割的房地產(chǎn) 8．下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實物因素的是（）。A．戶型 B．樓層 C．層高 D．裝修

9．對于同一估價對象和同一估價時點，下列價值類型中評估價值最大的一般是（）。A．謹慎價值 B．市場價值 C．殘余價值 D．快速變現(xiàn)價值

10．某套200㎡、單價4000元/㎡的住宅，要求成交時首付20萬元，余款在3年內(nèi)分3期支付，每期末支付20萬元。如果折現(xiàn)率為5%，則該套住宅的實際價格為（）萬元。A．71．84 B．74．47 C．75．23 D．80．00 11．下列房地產(chǎn)價格中，相對能更好反映地價水平高低的是（）。A．土地總價 B．土地單價 C．樓面地價 D．商品房價格

12．設立地役權通常會使（）。A．供役地的價值下降 B．需役地的價值下降

C．供役地與需役地的價值都下降 D．供役地與需役地的價值都上升

13．下列關于房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的是（）。A．在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導致房地產(chǎn)價格上漲 B．增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會導致房地產(chǎn)價格上漲 C．在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產(chǎn)價格下降 D．嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會使房地產(chǎn)價格下降 14．在建工程抵押價值評估中扣除拖欠的建設工程款，符合房地產(chǎn)估價普適技術性原則中的（）。A．謹慎原則 B．替代原則 C．合法原則

D．最高最佳利用原則 15．近日出具的一份估價報告中的估價時點，估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況所對應的時間均為一年前的某個日期，其估價類型可能是（）。A．在建工程抵押估價 B．房地產(chǎn)損害賠償估價 C．期房市場價值評估 D．房地產(chǎn)估價的復核估價

16．在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準時應特別注意的環(huán)節(jié)是（）。A．統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 B．統(tǒng)一付款方式 C．統(tǒng)一價格單位 D．統(tǒng)一市場狀況

17．估價對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成交價格為86萬元，含有一個現(xiàn)價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價格為（）萬元。A．75．00 B．75．60 C．83．60 D．86．00 18．某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費30萬元，每年增加電電費等運營費用5萬元。該寫字樓的預期剩余經(jīng)濟壽命為30年，報酬率為8%，該寫字樓因采光受影響造成的損失為（）萬元。A．35．00 B．56．29 C．86．29 D．180．00 19．某房地產(chǎn)2009年4月的價格為6500元/㎡，已知該類房地產(chǎn)2009年3～10月的價格指數(shù)分別為105．

53、103．85、100．04、99．86、98．

28、96．

45、92．

17、90．08（均以上個月為基數(shù)100），該房地產(chǎn)2009年10月的價格為（）元/㎡。A．5110．51 B．5307．26 C．5549．95 D．5638．13 20．報酬率是一種與利率，內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對其內(nèi)涵的理解應是（）。A．投資率是投資回收與投入資本的比率

B．風險大的投資，不確定因素多，故報酬率應低。反之，報酬率應高 C．當投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報酬率

D．當把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率

21．對于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟壽命是（）。A．建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間 B．在正常市場和運營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時間 C．由建筑結構、工程質(zhì)量、用途與維護狀況等決定的時間 D．剩余經(jīng)濟壽命與實際年齡之和的時間

22．某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、，保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產(chǎn)的凈收益為（）萬元。A．245 B．275 C．315 D．345 23．某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%，該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A．489．99 B．495．53 C．695．53 D．800．00 24．某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000㎡的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/㎡，已知取得土地時樓面地價為1000元/㎡，開發(fā)成本和管理費用為1200元/㎡，開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5．5%，開發(fā)期為1．5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）。A．7．90% B．11．08% C．11．83% D．13．73% 25．某成片荒地面積1k㎡，進行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7．2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年。上述費用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應計成本是（）元/㎡ A．310．61 B．321．60 C．477．87 D．494．77 26．某寫字樓的建筑面積為4000㎡，剩余經(jīng)濟壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/㎡。當?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%，月租金為40元/㎡，報酬率為6%，如果修復沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為（）萬元。A．67．60 B．811．24 C．1622．48 D．2433．72 27．在假設開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價對象開發(fā)完成后的價值對應的時間一般是（）。A．取得待開發(fā)房地產(chǎn)的時間 B．開發(fā)期間的某個時間 C．開發(fā)完成后的時間

D．開發(fā)完成之后的某個時間

28．現(xiàn)評估一個半年前停工的在建工程價值，經(jīng)測算，完成全部工程的建造費用為1500元/㎡，其中主體工程900元/㎡，安裝及裝飾裝修工程費為600元/㎡。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設計要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%，則在估價時點的續(xù)建費用為（）元/㎡。A．486．52 B．521．74 C．559．50 D．1398．76 29．直線趨勢法y=a+bX中的常數(shù)a、b，是由（）決定的。A．房地產(chǎn)的歷史價格資料 B．房地產(chǎn)的未來價格資料 C．房地產(chǎn)的現(xiàn)實價格資料

D．估價師選取的現(xiàn)時和未來的價格資料

30．某類商品房2004～2008年的售價分別為6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增減量法，該類商品房2009年的價格為（）元/㎡。A．7974．00 B．8023．00 C．8056．25 D．8078．00 31．威廉?阿郎索的在任意區(qū)位處的地租計算公式Pc（t）=N[Pc-C-kc（t）]中，Ⅳ表示（）。A．單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量 B．市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價格 C．生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

D．向市場運輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

32．某工業(yè)用地總面積為3000㎡，容積率為0．5，樓面地價為1000元/㎡?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4．0，相應的樓面地價為1500元/㎡。該改變用途理論上應補地價為（）萬元。A．500 B．525 C．600 D．1650 33．某估價報告中采用收益法評估估價對象價值，估價結果偏高，其原因可能是（）。A．空置率偏小 B．運營費用偏大 C．收益期限偏短 D．報酬率偏高

34．某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程，采用假設開發(fā)法求取其價值時，開發(fā)完成后的價值同時采用了市場法和收益法求??；采用成本法求取其價值時，土地采用了基準地價修正法求取。該估價報告求取寫字樓在建工程的價值，實質(zhì)上采用了（）。A．假設開發(fā)法和基準地價修正法兩種方法 B．假設開發(fā)法和成本法兩種方法

C．假設開發(fā)法、市場法、收益法和成本法四種方法

D．假設開發(fā)法、市場法、收益法、成本法和基準地價修正法五種方法 35．在估價假設和限制條件說明中，當無理由懷疑建筑物的結構存在安全隱患時，應（）。A．假定建筑結構是安全的 B．肯定建筑物是安全的

C．強調(diào)建筑結構安全須進行相關專業(yè)鑒定 D．說明建筑結構安全難以確定

二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，請在答題卡上涂黑其相應的編號。錯選或多選均不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0．5分）1．下列經(jīng)濟活動中，需要評估房地產(chǎn)抵押價值的是（）。A．增加抵押貸款

B．抵押期間對抵押房地產(chǎn)進行動態(tài)監(jiān)測

C．抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款 D．處置抵押房地產(chǎn) E．租賃抵押房地產(chǎn)

2．下列法律法規(guī)和標準中，應作為城市房屋拆遷估價依據(jù)的有（）。A．中華人民共和國物權法

B．中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 C．城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 D．房地產(chǎn)估價規(guī)范

E．城市房屋拆遷估價指導意見

3．下列引起房地產(chǎn)價格上漲的因素中，屬于房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。A．對房地產(chǎn)本身進行投資改良 B．需求增加導致稀缺性增加 C．通貨膨脹 D．外部經(jīng)濟 E．提高建造成本

4．在實際的房地產(chǎn)估價中，房地產(chǎn)抵押價值通常是抵押房地產(chǎn)未設立法定優(yōu)先受償款下的價值扣除估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括（）。A．拖欠建設工程價款 B．已抵押擔保的債券數(shù)額 C．房地產(chǎn)變賣處置費用 D．訴訟費用

E．其他法定優(yōu)先受償款

5．下列房地產(chǎn)價值類型中，屬于非市場價值的有（）。A．完全產(chǎn)權價值 B．出租人權益價值 C．快速變現(xiàn)值 D．承租人權益價值 E．殘余價值

6．下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。A．建筑平面布置 B．朝向、樓層 C．環(huán)境景觀

D．土地開發(fā)程度 E．房屋完損等級

7．下列關于居民收入水平對房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的有（）。A．居民收入的真正增加，通常會導致房地產(chǎn)價格上升

B．如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產(chǎn)價格影響不大 C．如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產(chǎn)上升

D．如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機行為，則對房地產(chǎn)價格影響不大

E．居民收入水平的變化對房地產(chǎn)價格影響不大 8．根據(jù)現(xiàn)行法律，下列房地產(chǎn)中不應作為以抵押為目的的估價對象的有（）。A．土地所有權

B．依法承包的荒山的土地使用權 C．宅基地使用權 D．固有汽車加油站 E．鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

9．下列房地產(chǎn)中，一般情況下適用市場法估價的有（）。A．標準廠房B．房地產(chǎn)開發(fā)用地 C．行政辦公樓 D．寫字樓 E．在建工程

10．就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。A．較樂觀的估計值 B．較保守的估計值 C．過高的估計值 D．過低的估計值 E．可能的估計值

11．成本法中，在計算投資利息時，應計息項目包括（）。A．土地取得成本 B．開發(fā)成本 C．管理費用 D．銷售費用 E．銷售稅費

12．某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，預計該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設計約需6個月；建成前半年開始銷售，銷售期為1年，下列選項中，正確的有（）。

A．利用假設開發(fā)法測算土地總價，估價時點為2009年10月18日 B．利用假設開發(fā)法測算土地總價，估價時點為2010年4月18日 C．開發(fā)經(jīng)營期為2009年10月18日至2011年10月18日 D．建設期為2009年10月18日至2011年10月18日 E．銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日

13．針對某個估價對象，下列關于估價方法選用的說法中，正確的有（）。A．理論上適用的估價方法，都必須選用 B．在適用的估價方法中，選用兩種即可

C．理論上適用的估價方法因客觀原因不能用的，可以不用 D．必須選用兩種以上的估價方法，不能只選用一種估價方法 E．僅有一種估價方法適用的，可只選用一種估價方法

14．甲地塊臨街深度為100ft，臨街寬度為15ft，形狀為矩形，總價為100萬元，相鄰的乙地塊也為臨街寬度15ft的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”，下列關于乙地塊價格的表述中，正確的有（）。

A．若乙地塊臨街深度為25ft，則其總價為25萬元 B．若乙地塊臨街深度為50ft，則其總價為50萬元 C．若乙地塊臨街深度為75ft，則其總價為90萬元 D．若乙地塊臨街深度為100ft，則其總價為1 10萬元 E．若乙地塊臨街深度為150ft，則其總價為117萬元

15．在房地產(chǎn)買賣中對估價有多種需要，包括評估（）。A．擬買賣的房地產(chǎn)市場價值 B．買方愿意支付的最低價 C．買方可承受的最高價 D．賣方可接受的最低價 E．賣方愿意接受的最高價

三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分）

1．在城市房屋拆遷中，如果被拆遷房屋的合同租金與市場租金差異較大，則在估價時應考慮此因素。（）

2．在城市房屋拆遷估價中，當拆遷補償實行房屋產(chǎn)權調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房的，因所調(diào)換的房屋狀況為未來某個時點的狀況，所以估價時點應為未來。（）

3．對于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個特定投資角度評估出的投資價值，一般大于市場價值。（）

4．在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價值大大高于市場法或收益法求得的價值，則說明房地產(chǎn)市場不景氣。（）5．周圍環(huán)境狀況是否良好、交通是否有利于商品運輸是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素。（）

6．不論是何種估價目的，估價對象狀況不一定是估價時點時的狀況，評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況。（）

7．當估價對象為“干凈”的房地產(chǎn)、可比實例是帶有債權債務的房地產(chǎn)時，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價格換算公式是：房地產(chǎn)價格=帶債權債務的房地產(chǎn)價格+債務一債權。（）8．房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無形收益，無形收益通常難以貨幣化，難以在計算凈收益時予以考慮，但可通過選取較高的報酬率或資本化率予以考慮。（）

9．某房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤為360萬元，土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用合計為2000萬元，投資利息為200萬元，企業(yè)應繳納土地增值稅200萬元，該房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資利潤率為18%。（）10．成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新構建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估計對象價值的方法。（）11．在假設開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費、后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等，主要是根據(jù)估價對象的相應生產(chǎn)水平估計出的。（）

12．一般來說，運用假設開發(fā)法估價時，同一估價對象在自己開發(fā)前提下評估出的價格大于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值，在被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值小于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值。（）

13．運用平均增減量法進行預測的條件是，房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否則就不宜采用這種方法。（）

14．某城市路線標準深度為24m，劃分為三個等份，從街道方向算起，各等份單獨深度價格修正率分別為50%、30%、20%，則臨街16m的矩形土地的平均深度價格修正率為120%。（）

15．一份完整的估價報告通常由封面、目錄、估價師聲明、估價結果報告、估價技術報告和附件六部分組成。（）

四、計算題（共2題，每題10分。要求列出算式，計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數(shù)點后兩位）

1．王某于2006年6月18日將其擁有的某個商鋪抵押貸款，貸款成數(shù)為6成，貸款金額為200萬元，貸款年利率為8%，貸款期限為5年，按月等額還。2009年10月18 13，王某欲將該商鋪再次抵押貸款。預測該商鋪未來第一年的有效毛收入為50萬元，運營費用為26萬元，此后每年的有效毛收入和運營費用分別在上一年的基礎上增長5%和3%，未來收益期限為36年。當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為7%，抵押貸款成數(shù)一般為6成。請計算該商鋪2009年10月18日的再次抵押價值。

2．某建成的賓館有400間客房及會議室、餐廳等，土地面積10000㎡，建筑容積率為2．0。土地于2年前以出讓方式取得，使用期限40年，約定不可續(xù)期，當時的樓面地價為1400元/㎡，現(xiàn)時重新取得該類土地的樓面地價為1750元/㎡，土地交易契稅為4%。該賓館正常建設期為2年；建筑安裝工程費為3000元/㎡，專業(yè)費及管理費為建筑安裝工程費的10%；建筑安裝工程費等費用第一年投入60%，第2年投入40%，在各年內(nèi)均勻投入。該賓館建成前半年內(nèi)需均勻投入廣告宣傳費400萬元，建成時配置市場價值為500萬元的家具等用品即可投入使用。賓館開發(fā)的投資利潤率為40%。預計該賓館投入使用后客房的平均價格為180元/（天?間），第1～4年的入住率分別為50%、60%、70%和80%，從此入住率穩(wěn)定在80%；其他收入第1年為500萬元，以后每年遞增5%，從第4年起達到穩(wěn)定。該賓館運營費用第1年為當年收入的35%，此后各年的運營費用在第1年的基礎上增加，增加額為當年收入超過第1年收入部分的25%。

請根據(jù)上述資料分別運用收益法和成本法測算該賓館在建成可投入使用時的市場價值。（報酬率為10%，年利率為8%）

第五篇：常用房地產(chǎn)估價方法的研究與應用

常用房地產(chǎn)估價方法的研究與應用

摘要：自我國經(jīng)濟改革開放以來，土地使用權制度和城鎮(zhèn)住房制度的改革催生了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，隨后土地使用權抵押制度的頒布和實施推動了房地產(chǎn)行業(yè)向縱深發(fā)展，加之近年來房地產(chǎn)行業(yè)方興未艾，房地產(chǎn)行業(yè)各領域都得到了迅猛的發(fā)展，房地產(chǎn)估價行業(yè)應運而生。在現(xiàn)實與房地產(chǎn)相關的經(jīng)濟活動中，諸如房地產(chǎn)交易、抵押、典當、擔保，房地產(chǎn)相關課稅征收、房地產(chǎn)征用拆補償?shù)榷夹枰獙Ψ康禺a(chǎn)價值進行合理的估算和判定。因此，房地產(chǎn)價值評估便成為房地產(chǎn)經(jīng)濟活動領域不可或缺的一項重要組成部分。估價方法是實現(xiàn)房地產(chǎn)價值評估的重要手段。目前，在國內(nèi)房地產(chǎn)評估活動中，較為普遍選用的估價方法有：收益法、比較法、成本法等。本文首先是闡述房地產(chǎn)估價的概念及其特點，其次是對房地產(chǎn)估價方法研究的重要性進行闡述，重點論述比較法、收益法和成本法三種估計方法，最后是結合實例對收益法在房地產(chǎn)估價中的應用進行研究，以利于房地產(chǎn)估價方法的在實際房地產(chǎn)估價工作中得以正確運用。

關鍵詞：房地產(chǎn)估價方法應用

我國房地產(chǎn)市場的日益擴張發(fā)展使房地產(chǎn)交易的規(guī)模和數(shù)量都呈現(xiàn)不斷上升的態(tài)勢。由于房地產(chǎn)價格的影響因素繁多，影響程度不完全相同，相關度也不完全一致，這些因素就導致了對房地產(chǎn)價值評估的需求。房地產(chǎn)估價市場因此應運而生，房地產(chǎn)估價在與房地產(chǎn)相關的一系列經(jīng)濟活動中，如：房地產(chǎn)買賣、抵押貸款、轉(zhuǎn)讓、擔保、作價入股、保險與房地產(chǎn)司法糾紛……等方面都發(fā)揮著重要的作用。因此選擇合適、合理地房地產(chǎn)估價方法為交易各方提供客觀、公正、合理的房地產(chǎn)價值就顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)估價方法研究的必要性

（一）可以促進房地產(chǎn)估價行業(yè)健康發(fā)展

客觀、公平、公正是房地產(chǎn)評估的基本原則，房地產(chǎn)估價方法的正確運用能夠有效保證房地產(chǎn)估價結果的客觀、公正、公平，并有助于保障房地產(chǎn)市場秩序的穩(wěn)定，實現(xiàn)這一切的基礎是房地產(chǎn)估價形成專業(yè)化、制度化、程序化的標準體系。建立科學準確的估價方法體系將對房地產(chǎn)估價市場以及房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟活動良性運行提供可靠保障。

（二）可以使房地產(chǎn)估價機構和房地產(chǎn)估價師在從業(yè)中規(guī)避風險

房地產(chǎn)價值評估的專業(yè)性、科學性、特殊性要求房地產(chǎn)估價師具備較高的綜合素質(zhì)，一方面是要研究掌握科學的估價方法理論體系，另一方面要將研究成果運用到房地產(chǎn)評估的實踐工作之中，從而有效地指導實踐活動。房地產(chǎn)估價師通過估價方法理論的研究，可以積累豐富估價理論知識，提高估價理論水平，使估價實踐工作得心應手。房地產(chǎn)估價方法的合理應用是房地產(chǎn)估價的前提條件，建立科學規(guī)范的估價方法體系，能提高估價結果的客觀公正性，在很大程度上降低房地產(chǎn)估價師的從業(yè)風險。

（三）可為促進國民經(jīng)濟整體健康運行和可持續(xù)發(fā)展提供的重要經(jīng)濟信息

房地產(chǎn)估價與每個人的生活息息相關。它既是每個家庭的固定資產(chǎn)，也是我們物質(zhì)生活和精神生活的基本保障。在一國總財富中，房地產(chǎn)往往占60%-70%，同樣房地產(chǎn)也是家庭財產(chǎn)的主要部分。在我國現(xiàn)階段市場經(jīng)濟中，最大限度的財產(chǎn)整合以及資產(chǎn)的合理優(yōu)化都是各行各業(yè)和每個家庭面臨的切身利益與長遠發(fā)展需要解決的客觀問題。最大限度地對我國房地產(chǎn)進行綜合全面的評估，優(yōu)化資源，整合投資環(huán)境，對于政府部門的宏觀經(jīng)濟調(diào)控和微觀經(jīng)濟調(diào)整都具有十分重要的意義。房地產(chǎn)估價方法的研究，可以為國民經(jīng)濟整體健康運行和可持續(xù)發(fā)展提供的重要經(jīng)濟信息和科學合理的依據(jù)，為國民經(jīng)濟的良性循環(huán)發(fā)展奠定堅實的基礎。

二、常用房地產(chǎn)估價方法的理論基礎及其適用性分析

（一）比較法

1、比較法的概念及應用公式

比較法的內(nèi)容比較簡單，顧名思義，比較法就是指在進行新的房地產(chǎn)估價時，并不是直接進行，而是利用相似房地產(chǎn)的已知價格進行比較，之后對其進行修正，從而得出待估房地產(chǎn)合理的價格。這種方法比較簡單的地方就是利用了市場價格進行估值。而其中的關鍵點就是利用類似房地產(chǎn)的已知價格中的選擇類似房地產(chǎn)的過程，選擇類似房地產(chǎn)的注意事項主要是選擇房地產(chǎn)的用途、規(guī)模、檔次等方面，如果兩項房地產(chǎn)的用途不同，一方是商業(yè)用房，一方是民用房，那么如果估價時這樣選擇顯然是錯誤的，對商業(yè)用房進行估價時就必須要選擇商業(yè)用房。除此之外，房地產(chǎn)的規(guī)劃條件、建筑結構等也是考慮的重點。

比較法的計算公式為V=v'×a×b×c×d

其中，V：待估房地產(chǎn)的價值；

V’：可比案例的交易價格

2、比較法的適用性

比較法適用的對象是在房地產(chǎn)交易發(fā)達地區(qū)具有交易性的房地產(chǎn)。因為交易性房地產(chǎn)在房地產(chǎn)交易市場中具有大量類似估價對象的房地產(chǎn)，便于在估價中選取類似比較對象。比較法適用的條件是在同一供求圈內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。比較法不適用于房地產(chǎn)市場不健全、不發(fā)達的區(qū)域。

（二）收益法

1、收益法的概念及應用公式

效用價值原理是收益法的理論依據(jù)，所謂效用價值原理，就是指房地產(chǎn)的價值的決定因素不是該房地產(chǎn)的投入成本以及同類房地產(chǎn)在過去的價格，事實上，效用價值理論講的是房地產(chǎn)的價值決定因素是對該房地產(chǎn)未來獲利的預期，簡單來講，房地產(chǎn)的參與者的預期價值決定了房地產(chǎn)的價格，預期高，則價格也高。眾所周知，房地產(chǎn)的價值會持續(xù)一段很長的時間，且在持續(xù)過程中收益會與年限成正比，即年限越長收益就會越高。收益法的基本方法就是先進行預測房地產(chǎn)在之后幾年內(nèi)的收益，再利用收益率來進行收益的折現(xiàn)，最后相加得到最終的價值。

假定房地產(chǎn)收益期限為無限期，每年純收益固定不變，則收益法的基礎公式為：（其中，a為房地產(chǎn)年純收益，r為還原利率）

分析上述公式可以看出，房地產(chǎn)估價結果的高低主要取決于以下三個因素：還原利率的高低。估價時點之后，年純收益的高低，以及純收益取得的可靠性。估價時點之后，土地以及建筑物的剩余使用年限。

2、適用性

根據(jù)上文收益法的概念而言，在房地產(chǎn)估價過程中如果要用到收益法，則必須保證該房地產(chǎn)有直接的經(jīng)濟效益或者是有潛在的經(jīng)濟收益，在未來幾年內(nèi)能夠?qū)撛谑找骘@現(xiàn)出來。即是收益法的運用不局限于房地產(chǎn)目前的收益，也就是說，房地產(chǎn)目前即便沒有收益也可以使用收益法，但也必須保證有隱性價值。這樣的例子很多，舉例說明，某房地產(chǎn)已經(jīng)閑置，那么該產(chǎn)業(yè)目前便是沒有價值的，但也并不是說它以后就沒有價值，在未來一段時間內(nèi)，該產(chǎn)業(yè)不會一直閑置，所以它也就是具有潛在收益，所以就可以運用收益法進行估價。但收益法也并不是每一類的房產(chǎn)都可以使用，舉個例子，學校、行政樓的房地產(chǎn)是有一定的潛在價值的，但一般不會適用收益法。

（三）成本法

1、成本法的概念及應用公式

成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和建筑物折舊，然后將重新購建價格減去建筑物折舊來求取估價對象合理價格或價值的方法。成本法是依據(jù)生產(chǎn)價值論，從建筑物的建造成本出發(fā)，扣除相應的折舊和稅費后，估算中估價對象的客觀市場價值。

成本法最基本的公式：積算價格=重新購建價格一折舊。

2、適用性

成本法適用對象很廣，包含了正在開發(fā)、已經(jīng)開發(fā)、計劃開發(fā)的房地產(chǎn)，同時也包括可以假設重新開發(fā)的房地產(chǎn)，基本上，大多數(shù)的房地產(chǎn)也都包含在這幾類中。但成本法也有其獨特性，所以成本法對于部分房地產(chǎn)就更加的契合，其中包括交易幾率低、不是依靠房地產(chǎn)本身獲取收益或者是根據(jù)極少數(shù)或各別的用戶的單獨的要求建設的房地產(chǎn)。

成本法的選擇除了上文探討的其適用性之外，還要注意幾個問題。一是實際成本和客觀成本的區(qū)別。實際成本個別開發(fā)商在開發(fā)房地產(chǎn)過程中的花費，客觀成本是極多數(shù)的開發(fā)商在假設開發(fā)建設時的花費。在估價中采用客觀成本。二是要確定評估價值時要考慮到市場供求關系。正如普通的商品，供大于需求時，價值要調(diào)低，反之則調(diào)高價值。三是應在客觀成本的基礎上結合選址、規(guī)劃設計等分析進行調(diào)整。

三、房地產(chǎn)估價方法的應用分析――以收益法為例

（一）項目概況

A大廈屬于某置業(yè)有限公司的投資性房地產(chǎn)，賬面原值8344.06萬元，賬面凈值8189.93萬元。于2009年建成。A大廈占用的土地使用權面積為6412.78平方米，建筑總面積為26268.41平方米，包括地上四層、地下一層。樓層具體情況如下：負一層為停車場，面積6361.20平方米，入口位于商場北側(cè)，層高約4.2米，水泥地面，內(nèi)部墻面及柱子面為白色乳膠漆，裝有車庫通風系統(tǒng)，水泥樓板上刷白漆，水電安裝齊全；一層為餐飲及商鋪，面積6498.24平方米，層高約5.2米，拋光磚地面、內(nèi)部墻刷淡黃色乳膠漆、白色木板墻裙、錫合金地腳線、石膏吊頂、自動扶梯、消防設施及水暖電安裝齊全；二層為超市賣場，面積6498.24平方米，層高約5.2米。拋光磚地面、內(nèi)部墻刷白色、黃色乳膠漆、淡藍色木板墻裙、銀合金地腳線、頂刷白色乳膠漆，空調(diào)及通風管道裸露，局部石膏吊頂；自動扶梯、消防設施及水暖電安裝齊全；三層為超市賣場，面積6498.24，層高約為5.2米。刷白色、淡藍色乳膠漆，空調(diào)及通風管道裸露，局部石膏吊頂；自動扶梯、消防設施及水暖電安裝齊全；四層面積413.49平方米，層高為4.2米。該置業(yè)公司擬委托房地產(chǎn)評估機構評估該大廈的抵押價值。

（二）A大廈房地產(chǎn)應用收益法估價的參數(shù)確定

1、年租金凈收益的預測

潛在毛收入是一個假設的概念，即假設該房地產(chǎn)沒有被閑置，所有空間都被合理、充分利用下獲取的收入，也即是潛在毛租金，潛在毛租金收入的計算方法很簡單，是所有空間之和與大眾租金水平的乘積，所謂大眾租金水平，也就是市場上被公認的最可能出現(xiàn)的租金水平。采用市場比較法求取估價對象的市場平均租金，然后求得年收益。即選取三個與估價對象用途相同、地段相似、交易時間相似的實例進行修正。對象1租賃價格為80元/月/平方米，對象2租賃價格為100元/月/平方米，對象3租賃價格為70元/月/平方米。因三個可比實例交易時間與估價對象比較相似，因此不進行交易時間修正，且三個可比實例的交易均數(shù)正常交易，無特殊情況，所以不作交易情況修正，而只對房地產(chǎn)狀況進行修正。

修正價格：

案例1：80×100/104×100/100=76.92元/月/平方米

案例2：100×100/104×100/102=94.27元/月/平方米

案例3：70×100/104×100/99=69.99元/月/平方米

取簡單算術平均值作為估價對象房地產(chǎn)的租賃單價：（76.92+94.27+69.99）/3=80元/月/平方米（取整），則計算出A大廈的年潛在毛收入：80×12×26268.41=25217674元（取整）

其次，計算有效毛收入。有效毛收入是指在潛在毛收入綜合考慮空置率、租金減免期、折扣及租金拖欠等情況后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。

年有效毛收入=年潛在毛收×（1-空置率）+月租金×無風險利率

=25217674×（1-10%）+80×26268.41×3%

=22758951（元）（取整）

為了維護房地產(chǎn)正常的經(jīng)營和使用，就必須要計算其運營成本，即運營費用。維修費指出租建筑物的設備、設施以及裝修的維護、修理費用等，一般按年房屋重置價的1%-2%，建筑物重置成本計算為13178.86萬元，根據(jù)估價人員現(xiàn)場調(diào)查取1%計。則維修費=13178.86×1%×10000=1317886.00（元）；管理費用按年房地產(chǎn)總收益的3%計，所以管理費按年潛在毛收入的3%計算。即管理費=25217674×3%=756530.22（元）；房產(chǎn)稅的征收標準按房地產(chǎn)租金收入的12%計，所以房產(chǎn)稅為按年潛在毛收入的12%計算。房產(chǎn)稅=25217674X12%=3026120.88（元）；房地產(chǎn)稅費標準可得租賃稅費應按年潛在毛收入的5.5%計算。營業(yè)稅金及附加=25217674×5.5%=1386972.07（元）；保險費是指根據(jù)訂立的經(jīng)濟合同，對特定的災害事故造成的經(jīng)濟損失提供資金保障的一種經(jīng)濟形勢。按估價對象建筑物年現(xiàn)值的1.5%。計。按建筑物重置成新價值計算為11412.89萬元。則保險費=11412.89×1.5%×10000=171193.35（元）；租賃中介費是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構向出租人收取的費用。根據(jù)規(guī)定一般按年房地產(chǎn)總收益的1.2%計。則A大廈房地產(chǎn)的租賃中介費按年有效毛收入的1.2%計算。租賃中介費=25217674×1.2%=302612.09（元）。

年運營總費用

=1317886.00+756530.22+3026120.88+1386972.07+171193.35+302612.09=6961315（元）（取整）

確定年凈收益=年有效毛收入-年運營總費用

=25217674-69613***（元）。

2、折現(xiàn)率預測

本案例估價采用的是安全利率加風險調(diào)整值法求取折現(xiàn)率，無風險利潤率也稱安全利率，通常采用國債的到期收益率作為無風險收益率。在實際估價工作中，一般應當選取至少五年或五年以上的國債到期投資收益率作為求取無風險收益率的樣本；風險報酬率是指承擔額外的風險所要求的補償，即超過無風險報酬以上部分的報酬率，具體是對估價對象自身及其所在區(qū)域、行業(yè)、市場等方面的風險補償。無風險報酬率的確定是以基準日時點剩余期限為10年的國債到期收益率為4.07%，一般認為房地產(chǎn)行業(yè)的投資風險補償率在2%？4%左右，本次估價取3%。即折現(xiàn)率=無風險報酬率+經(jīng)營風險=7%（取整）。

3、收益年限的確定

房地產(chǎn)收益年限確定的主要依據(jù)是建筑、土地的年限，舉個例子，A大廈所在的物業(yè)于2009年6月建成。根據(jù)國家規(guī)定，該建筑物的年限為60年，所以，A大廈建筑物剩余使用年限為55.5年。但A大廈的土地使用權終止日期為2051年9月24日，剩余使用年限為37.75年，故A大廈的收益期限n=37.75年。

（三）A大廈房地產(chǎn)抵押價值計算過程

1、選用公式，求取收益價值

租金水平的變化和房地產(chǎn)市場的供給關系、通貨膨脹等因素有關，一般通貨膨脹越大，房地產(chǎn)需求量越大則租金就越高，反之亦然。由之前的分析可知，該市屬于正在興起中的二線城市，未來幾年該市的房地產(chǎn)市場將處于快速發(fā)展期，通過調(diào)查該市近幾年的商業(yè)店鋪的租金每年增長約5%。預計從第6年起，隨著該地區(qū)房地產(chǎn).市場的成熟和日趨飽和，A大廈房地產(chǎn)的房價將趨于平穩(wěn)。

根據(jù)公式P計算A大廈估計價值

收益價值單價=247849940.7÷26268.41=9435.29元/平方米

2、采用樓層價差法測算委估建筑的市場總價值

估價人員經(jīng)過市場調(diào)查及結合估價經(jīng)驗，確定地下一層、地上二、三、四層的價格系數(shù)分別為一層的0.5、0.8、0.8、0.8，依據(jù)上述方法測算出的委估建筑的市場總價值，具體明細見表1。

我國規(guī)定抵押房地產(chǎn)的價值等于假定未設定法定優(yōu)先受償權下的市場價值減去法定優(yōu)先受償款。據(jù)調(diào)查，A大廈房地產(chǎn)在估價時點的法定優(yōu)先受償款為0萬元。因此，最終確定A大廈估價=179362442-0=179362442元。

五、結束語

房地產(chǎn)市場需求的多樣化帶動了房地產(chǎn)估價市場的發(fā)展，評估目的的不同，評估對象的不同，就導致了評估方法的不同。評估方法的選擇不是隨心所欲的，每一種評估方法都有其特定的適用條件和適用范圍。在評估方法的選擇與運用上，需要的是房地產(chǎn)估價師的個人能力及個人道德素養(yǎng)，除了他們的估價能力之外，估價師需要秉承公正的原則、嚴謹?shù)牟襟E來進行估價，同時，估價師要研究與運用科學的估價理論，選取適用的估價方法，對估價對象房地產(chǎn)某估價時點、特定價值含義的價值做出客觀、合理、公正的估算，切實維護估價對象房地產(chǎn)相關各方當事人的合法權益。

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