第一篇：2011-2012年鶴壁市房地產開發(fā)企業(yè)經營情況調查分析報告

2011-2012年鶴壁市房地產開發(fā)企業(yè)經營情況調查分析報告

為了更好地了解鶴壁市房地產業(yè)在國家宏觀調控下的經營情況，及時、準確把握房地產業(yè)的發(fā)展方向，近期我們對全市有工作量的 59家企業(yè)隨機抽取了 35家企業(yè)進行了調查。調查內容涉及 5個方面：

一、企業(yè)投資情況，二企業(yè)銷售情況，三企業(yè)土地儲備情況，四企業(yè)資金情況，五、對 2012年房地產市場形勢的判斷。

一、調查情況如下：

（一）企業(yè)投資情況、認為本企業(yè)一季度與上年同期相比會增長 20%以上的有兩家企業(yè)，占調查企業(yè)的 5.7%；認為基本持平的有 8家，占 22.8%；認為下降 0— 10%的 5家，占 14.3%；認為下降 10%— 20%的有 7家，占 20%；認為下降 20%以上的有 13家，占 37.1%。、認為本企業(yè)一季度投資增長或持平的主要原因（可以多選）是由于銷售良好的企業(yè) 5家，占調查企業(yè)的 14.3%；是資金充裕的 5家，占 14.3%；是保障房建設拉動的 3家，占 8.6%；是市場樂觀的 4家，占 11.4%，其他原因的 3家，占 8.6%。、認為本企業(yè)一季度投資減少的主要原因（可以多選）是因為資金緊張的 14家企業(yè)，占調查單位的 40%，是土地緊張的 2家，占 5.7%；是銷售前景不好的 15家，占 42.9%；是市場不明朗，觀望的 10家，占 28.6%；是其他原因的 5家，占 14.3%。

從企業(yè)投資調查情況看，與全市一季度房地產趨勢吻合。一季度，全市房地產開發(fā)投資完成 73472萬元，比去年同期增長 8.2%,增幅比去年同期下降 34.8個百分點，銷售前景不好、資金緊張、對市場的進一步觀望成為制約房地產投資增長的主要因素。

（二）企業(yè)銷售情況、認為本企業(yè)一季度商品房銷售面積與上年同期相比會增長 20%以上的 1家企業(yè)，占調查單位的 2.9%;增長 10%— 20%的 1家，占 2.9%；與去年同期基本持平的 10家，占 28.6%；下降 0— 10%的 3家，占 8.6%；下降 10%— 20%的 5家，占 14.3%；下降 20%以上的 12家，占 34.3%。、認為本企業(yè)銷售面積下降的主要原因是（可以多選）剛性需求不足的企業(yè) 4家，占調查企業(yè)的 11.4%；房價偏高的 4家，占 11.4%；投資投機前景不好的 10家，占 28.6%；限購、貸款門檻提高、首付比例提高等各項政策影響的 15家，占 42.9%；企業(yè)無房可賣的 7家，占 20%；其他原因的 4家，占 11.4%。、認為本企業(yè)一季度商品房銷售價格與上年同期相比會上漲 10%— 20%的企業(yè)有 2家，占調查單位的 5.7%；會上漲 0— 10%的 3家，占 8.6%；會基本持平的 15家，占 42.9%；會下降 0— 10%的 6家，占 17.1%；會下降 10%— 20%的 2家，占 5.7%；會下降 20%以上的 2家，占 2.9%。、認為本企業(yè)一季度商品房銷售價格與去年年底相比會上漲 0— 10%的企業(yè)有 5家，占調查單位的 14.3%；會基本持平的有 20家，占 57.1%；會下降 0— 10%的 5家，占 14.3%。

從以上調查情況看，目前全市房地產的銷售情況不容樂觀，認為銷售會下降的企業(yè)居多，而從一季度房地產開發(fā)企業(yè)銷售數(shù)據(jù)顯示情況看：一季度，全市商品房銷售面積 151205平方米，比去年同期下降 3%。

（三）企業(yè)土地儲備情況、認為本企業(yè)一季度新購置土地面積與去年同期相比會增長 20%以上的企業(yè)有 2家，占調查企業(yè)的 5.7%；會基本持平的 7家，占 20%；會下降 0— 10%的 2家，占 5.7%；會下降 10%— 20%的 2家，占 5.7%；會下降 20%以上的 8家，占 22.8%。、認為新購置土地面積減少的主要原因是（可以多選）土地供應減少的企業(yè) 7家，占調查企業(yè)的 20%；企業(yè)資金緊張的 9家，占 25.7%；已有充裕土地的 2家，占 5.7%；市場不明朗，觀望的 6家，占 17.1%。

（四）企業(yè)資金情況、認為本企業(yè)目前資金主要來源是（可以多選）銀行貸款的企業(yè) 17家，占調查企業(yè)的 48.6%；非銀行金融機構貸款 10家，占 28.6%；民間籌集 6家，占 17.1%；銷售資金回籠的有 24家，占 68.6%；自有資金的有 25家，占 71.4%。、認為本企業(yè)一季度資金來源會非常充裕的企業(yè)有 1家，占調查單位的 2.9%；基本正常的有 11家，占 31.4%；有所緊張（缺口 10%以內）的有 7家，占 20%；明顯緊張（缺口 10%— 20%以上）4家，占 11.4%；非常緊張（缺口 20%以上）10家，占 28.6%。、認為本企業(yè)資金緊張的主要原因是（可多選）房價下降，利潤下降的企業(yè)有 7家，占調查單位的 20%；銷售下滑，資金回籠慢的 19家，占 54.3%；銀行貸款減少的有 10家，占 28.6%；自有資金減少的 8家，占 22.9%；融資渠道減少的有 8家，占 22.8%；個人按揭貸款減少 11家，占 31.4%；定金及預付購房款減少的有 7家，占 20%；預售款等資金監(jiān)管嚴格 4家，占 11.4%。

從調查情況看，多數(shù)企業(yè)資金來源主要依靠自籌和銀行貸款，民間籌集和非銀行金融機構貸款及其他的資金來源較少，融資渠道不夠廣泛。

（五）對 2012年房地產市場形勢的判斷、認為本企業(yè) 2012年投資與 2011年相比會增長 20%的企業(yè)有 5家，占調查單位的 14.3%；基本持平的 10家，占 28.6%；下降 0— 10%的 6家，占 17.1%；下降 10%— 20%的 4家，占 11.4%；下降 20%以上的 10家，占 28.6%。、認為本企業(yè) 2012年投資將會下降的主要原因是（可多選）資金緊張的企業(yè) 12家，占調查單位的 34.3%；土地緊張的 1家，占 2.9%；銷售前景不好的 15家，占 42.9%；市場不明朗，觀望的 14家，占 40%；其他原因的 4家，占 11.4%。、認為本企業(yè) 2012年銷售面積與 2011年相比會增長 20%以上的企業(yè) 1家，占調查單位的 2.9%；增長 0— 10%的 1家，占 2.9%；基本持平的 8家，占 22.8%；下降 0— 10%的 7家，占 20%；下降 10%— 20%的 6家，占 17.1%；下降 20%以上的 10家，占 28.6%。、認為本企業(yè) 2012年商品房銷售面積將會下降的主要原因是（可多選）剛性需求不足的企業(yè)有 9家，占調查單位的 25.7%；房價偏高的 5家，占 14.3%；投機投資前景不好的 10家，占 28.6%；限購、貸款門檻提高、首付比例提高等各項政策影響 18家，占 51.4%；企業(yè)無房可賣的 9家，占 25.7%；其他原因 3家，占 8.6%。、認為本企業(yè) 2012年商品房銷售價格與 2011年相比會上漲 10%— 20%的企業(yè)有 1家，占調查單位的 2.9%；上漲 0— 10%的 4家，占 11.4%；基本持平的 15家，占 42.9%；下降 0— 10%的 7家，占 20%；下降 20%以上的 3家，占 8.6%。

二、我市房地產市場的主要變化

從以上調查情況看，在國家宏觀調控政策下，目前我市房地產市場的主要變化是：、建設規(guī)模雖呈增長態(tài)勢，但建設速度有趨緩之勢

一季度，全市房地產開發(fā)投資規(guī)模為 1237217萬元，比去年同期增長 61.5%，施工規(guī)模為 3629266平方米，比去年同期增長 60.4%。而一季度全市完成房地產開發(fā)投資為 73472萬元，比去年同期增長 8.2%，增幅比去年同期下降 34.8個百分點；一季度全市新開工施工房屋面積 496927平方米，比去年同期下降 2.1%。建設進度趨緩的原 因主要有以下兩點：一是近幾個月的商品房銷售低迷，企業(yè)資金回籠低于預期，加上銀根收緊之后，企業(yè)申請貸款較為困難、銀行放緩速度也趨緩，開發(fā)商的資金壓力加大；二是在宏觀調控下，開發(fā)商認為市場行情不夠明朗，經營行為更為謹慎，很多企業(yè)采取觀望態(tài)度，逐步放緩建設。從調查情況看，認為 2012年投資將會下降的企業(yè)占調查單位的 40%。、銷售整體下行，房價存在區(qū)域差別

一季度，全市共銷售房屋面積 151205平方米，比去年同期下降 3.3%，增幅比去年同期下降 21.3個百分點；其中住宅銷售 141766平方米，比去年同期下降 6.2%，增幅比去年同期下降 22.2個百分點。而從調查情況看，預計 2012年銷售面積下降 10%— 20%以上的有 16家企業(yè)，占調查單位的 45.7%。

從房屋銷售均價看，新區(qū)高于老城區(qū)，市轄區(qū)高于兩縣。自 2008年以來，國家雖先后出臺了一系列房地產調控措施，如《國十條》、《國八條》等政策措施，但我市的房價仍處在小幅上漲趨勢，去年一季度房屋均價不足 3000/平方米，到今年一季度為 3200/平方米左右，市區(qū)房價明顯高于兩縣。一季度，鶴壁市區(qū)房屋銷售均價為 3600元 /平方米左右，兩縣房屋銷售均價?？h為 2200元 /平方米左右；淇縣為 2400元 /平方米左右。房價居高不下，原因是多方面的，除了市場需求支撐外，還有如下因素的影響：

一是前幾年商品房持續(xù)旺銷，開發(fā)企業(yè)回籠和積累了大量資金，部分企業(yè)資金實力顯著提高，加之很多開發(fā)商融資渠道轉向多元化，部分企業(yè)抗壓能力增強，降價的主觀意識難以形成。目前我市房地產市場的全面降價還未開始，開發(fā)企業(yè)主要是通過特價房、清盤價等字眼打著樓市降價的擦邊球，試探市場的反應，大部分降價銷售的樓盤和房源不具備整體性，很多開發(fā)企業(yè)不是調低房價而是通過贈送車位、家具等方式進行促銷，因此成規(guī)模的降價潮并沒有真正出現(xiàn)。

二是開發(fā)企業(yè)成本提高：在“招拍掛”的土地交易制度下，土地成本在開發(fā)企業(yè)中占重要因素，一些樓盤的樓面價已經達到周圍商品房的價格，這提升了人們對于房價的預期，助推了房價的上漲；精裝房、成品房的供應比重在提高，與毛坯房本身就不同質，房價相應也較高；建筑材料價格和人工工資的上漲、節(jié)能環(huán)保等新型材料的使用、小區(qū)配套環(huán)境的優(yōu)化和開發(fā)企業(yè)服務質量的提高，這些都增加了商品房的建設成本。此外，在日益重視教育的今天，學區(qū)房價位上漲也很快。

三是一些剛性需求的支撐，新區(qū)南部建設如火如荼，九大建筑毗鄰優(yōu)美的淇河，良好的生態(tài)環(huán)境，吸引了周邊一些地區(qū)的人們前來購房，加之部分先富裕起來的一些人對高品質居住房屋及環(huán)境的需求，推動了沿淇房屋的價格走高。

預計今年我市房地產仍將保持平穩(wěn)運行態(tài)勢，主要理由是：今年是“十二五”規(guī)劃開局之年，國家和各級地方政府將進一步加大資金投入，加快保障性住房建設步伐；我市的 進一步統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體發(fā)展，實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化引領作用新提升的總體思路，以總投資 300多億元 的“城鎮(zhèn)建設十大工程”為重點，深入實施城鄉(xiāng)建設三年大提升行動計劃，加快建設“一核雙星多支點”單元組合型宜居城市，提高城鄉(xiāng)建設質量和管理水平，高標準建設城市新區(qū)等一系列重點工作，對房地產市場產生巨大需求；人民生活水準提高，對住房消費需求仍較旺盛；房地產業(yè)投資回報豐厚，開發(fā)企業(yè)投資熱情依然高漲?？偟膩砜?，今后一個時期投資發(fā)展所面臨的外部環(huán)境總體趨好，所有這些必將進一步保障和促進房地產開發(fā)投資保持一定規(guī)模和速度。但與此同時，由于當前受銀根收緊、資金趨緊、市場低迷和未來預期等多種因素影響，開發(fā)商投資意愿有所下降，開發(fā)節(jié)奏有所放慢，再加去年基數(shù)較大，這在一定程度上可能會使全年甚至明年開發(fā)投資增速會出現(xiàn)一定程度的回落。

商品房銷售情況。商品房銷售形勢總體不容樂觀。主要理由是：從開發(fā)商角度看，他們目前資金雖趨緊，但總體仍較寬裕（以一季度為例，全市開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長 71.6%，商品房銷售額同比增長了 22.4%）,不需要急著降價賣房以迅速回籠資金 ,缺乏降價動力和壓力；從消費者角度看，部分改善性需求和剛性需求受調控新政影響較大，限購、限貸使部分剛性需求受到擠壓，提高首付款比例和存貸款利率增加了他們的購房成本 ,這在一定程度上會使相當數(shù)量的購房者推遲買房甚至可能會選擇放棄，從調查情況看，限購、貸款門檻提高、首付比例提高等各項政策影響的 15家，占 42.9%。從投資、投機者角度看，今年新的國家樓市調控八舉措和各地貫徹落實調控措施和細則，一方面大大減少了他們投資和投機的機會，另一方面也提高了他們投資、投機的成本，今年以來這部分投資需求明顯減少，調查結果顯示，認為 投機投資前景不好的 10家企業(yè)，占調查單位 28.6%； 還有就是目前仍處高位的房價和樓市調控新政，導致當前房市出現(xiàn)新的觀望期，從目前的市場來看，觀望情緒愈加濃厚，開發(fā)商是，購房者更是，市場呈持續(xù)低迷狀態(tài)。調查結果顯示，認為 市場不明朗，觀望的有 14家，占調查單位的 40%。所有這些因素都將會影響到今年乃至明年全市商品房特別是住宅成交的總量規(guī)模和增速。

三、幾點建議：

房地產業(yè)是一個具有高度綜合性和關聯(lián)性的行業(yè)，在經濟發(fā)展中起著舉足輕重的作用，保持房地產市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，對于促進經濟平穩(wěn)較快發(fā)展、保障和改善民生、維護社會和諧穩(wěn)定意義重大。當前我市房地產市場雖總體運行良好，仍存在著一些不健康、不穩(wěn)定因素，為了更好地促進我市房地產業(yè)持續(xù)穩(wěn)定增長、科學健康發(fā)展，進一步發(fā)揮其在國民經濟增長和社會發(fā)展中的作用，根據(jù)我市房地產市場實際情況和目前面臨的宏觀調控新形勢以及發(fā)展新機遇，當前和今后一段時期主要抓好以下幾方面的工作：

（一）堅持調控方向不動搖，進一步完善和細化政策措施，努力保持房地產市場平穩(wěn)健康運行

在市場經濟條件下，不斷強化和發(fā)揮政府宏觀管理和調節(jié)經濟的職能，對于促進和穩(wěn)定經濟發(fā)展，努力保持房地產市場平穩(wěn)運行具有十分重要的現(xiàn)實意義和舉足輕重的作用。當前全市上下要進一步認清形勢，轉變觀念，審時度勢，充分認識搞好房地產工作的復雜性、艱巨性和重要性，增強貫徹落實中央各項房地產調控政策的自覺性和緊迫感，堅持調控方向不變、貫徹力度不減。各級政府和有關部門要狠抓落實，各負其責，不斷完善和細化政策措施，綜合運用規(guī)劃、稅收、金融、土地等手段，不斷改進和加強市場調控，實行供需雙向調節(jié)，以提高政策的執(zhí)行效果，保持房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

同時 ,在實施宏觀調控中要注意因地制宜，有的放矢，不搞“一刀切”。我市房地產業(yè)在發(fā)展程度、規(guī)模、水平、速度等方面與其他地市存在著明顯的不平衡和差異，各級政府和有關部門在落實宏觀調控政策和實施細則時，應充分考慮當?shù)亟洕l(fā)展水平、居民收入消費水平和消費習慣等多種因素，實事求是、因地制宜貫徹落實和制定區(qū)域調控政策，對房價上漲過快的地區(qū)要嚴格控制，限購、限貸、限價多管齊下，發(fā)展比較健康的地區(qū)要鼓勵支持，建設、國土、財政、稅務、金融等部門，應在各級黨委、政府統(tǒng)一領導下，按照職責分工，相互加強溝通，密切配合協(xié)作，形成促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展的合力，只有這樣才能收到較好效果和達到預期目標。

（二）進一步完善住房保障體系，加快保障性住房建設步伐，確保困難群體住有所居

住房問題不僅僅是經濟問題，而且是社會問題和政治問題。黨的十七大提出“住有所居”，胡錦濤總書記在黨的十七大明確指出要“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”。這為我們抓好做好房地產業(yè)發(fā)展工作和住房保障工作指明了道路和方向，明確了思路和目標。做好住房保障工作，從目前的情況和我市的實際來看主要抓好三個方面：一是進一步完善住房保障體系，努力使住房保障制度惠及更多的住房困難群體，逐步實現(xiàn)“住有所居”目標。即：面向城市低收入家庭，提供廉租住房和經濟適用住房；面向既買不起商品房、又不符合廉租房和經濟適用房保障條件的“夾心層”，提供限價商品住房；面向新就業(yè)人員和外來務工人員，提供公共租賃住房；同時加快推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造，改善棚戶區(qū)居民住房條件；擴大住房公積金歸集范圍，力求覆蓋所有在職職工。

（三）拓寬企業(yè)融資渠道，提升綜合競爭力

融資能力是房地產企業(yè)競爭力的綜合性核心要素，是房地產企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要保證。一是要把各類資源向有市場優(yōu)勢、資金回籠快、效益好的優(yōu)質項目傾斜，保障企業(yè)有順暢的經營現(xiàn)金流量；二是要加強與市內外房地產開發(fā)企業(yè)、投資銀行、基金管理公司的合作，在合適的時機，引入戰(zhàn)略投資者，爭取獲得多方投資者的支持；三是要積極嘗試通過房地產信托融資、租賃融資、回租融資、回買融資和夾層融資等方式，提升企業(yè)的融資能力；四是要加強企業(yè)信用管理，注重資信體系的建設，營造良好的金融信用環(huán)境；五是要提高經營管理水平，塑造規(guī)范經營的現(xiàn)代企業(yè)形象，優(yōu)化產業(yè)結構和資產構成，爭取企業(yè)上市融資。

第二篇：企業(yè)經營分析報告范本

管理分析報告

(內部資料,僅供參考)

負責人：

撰稿人：

目錄

§1 §2 §3 §3.1 §3.2 §3.3 §3.4 §3.5 §4 §4.1 §4.2 §5 §5.1 §5.2 §5.3 §5.4 §6 §6.1 §6.2 §6.3 §6.4 §7 利潤趨勢情況...........................................................................................................................................................3 本期預算執(zhí)行情況..................................................................................................................................................4 收入分析....................................................................................................................................................................4 收入結構分析......................................................................................................................................................4 主營業(yè)務收入同比分析.....................................................................................................................................5 其他業(yè)務收入同比分析.....................................................................................................................................5 主營利潤的區(qū)域貢獻情況................................................................................................................................6 利潤貢獻部門排行榜.........................................................................................................................................7 費用分析....................................................................................................................................................................9 管理費用TOP10分析.......................................................................................................................................9 管理費用變化最大TOP10..............................................................................................................................10 本期應收分析.........................................................................................................................................................11 應收趨勢分析....................................................................................................................................................11 應收區(qū)域分析....................................................................................................................................................11 應收變化最大分析...........................................................................................................................................12 應收TOP10..........................................................................................................................................................13 本期應付分析.........................................................................................................................................................15 應付趨勢分析....................................................................................................................................................15 應付區(qū)域分析....................................................................................................................................................15 應付變化最大分析...........................................................................................................................................16 應付TOP10..........................................................................................................................................................17 常用指標分析.........................................................................................................................................................19

§1 利潤趨勢情況

凈利潤2006年的值是2,402.1；01月的值是-,186.3；02月的值是-,551.23；03月的值是133.29；04月的值是-,843.63；05月的值是270.94；06月的值是1,044.52；07月的值是-1,077.49；08月的值是548.49；09月的值是1,822.37；10月的值是409.55；11月的值是-,278.92；12月的值是1,110.52。

凈利潤趨勢分析20,000,000.0015,000,000.0010,000,000.005,000,000.00凈利潤0.0001月02月03月04月05月06月07月08月09月10月11月12月2006年-5,000,000.00-10,000,000.00-15,000,000.00

§2 本期預算執(zhí)行情況

預算值營業(yè)額成本毛利毛利率銷售費用銷售費用率平臺費用平臺費用率資金成本資金成本費率應收計提應收計提費率庫存計提庫存計提費率稅金稅金費率管理費分攤管理費分攤費率費用合計費用率利潤利潤率1,913,175,000.001,759,710,000.00153,465,000.008.0228,762,545.001.508,337,755.250.4427,731,250.001.452,741,250.000.142,475,000.000.1329,158,350.001.5220,250,000.001.06119,456,150.256.2434,008,849.751.78實際發(fā)生值137,446,016.87143,208,383.725,762,366.844.196,406,740.244.661,017,238.580.745,981,252.724.351,399,638.551.020.000.001,094,849.700.805,062,500.003.6818,772,520.3913.6624,534,887.2317.85差異值1,775,728,983.131,616,501,616.29159,227,366.8412.2122,355,804.763.167,320,516.680.3021,749,997.282.901,341,611.450.882,475,000.000.1330,253,199.702.3215,187,500.002.62100,683,629.877.4158,543,736.9819.63完成率%7.188.143.7552.2722.27310.0512.20169.8221.57300.2251.06710.710.000.003.7552.2725.00347.9915.71218.7472.141,004.19

§3 收入分析

§3.1 收入結構分析

本期此項目總計188,120,610.29。其中，其他業(yè)務收入占15.28%；營業(yè)外收入占.01%；(主營業(yè)務收入 data)占0%；代理產品銷售收入占82.37%；增值服務收入占2%。

項目名稱其他業(yè)務收入營業(yè)外收入(主營業(yè)務收入 data)代理產品銷售收入增值服務收入總計本期28,744,642.6912,418.960.00154,947,988.554,415,560.10188,120,610.29百分比15.28%0.01%0.00%82.37%2.35%100.00%

2%15%0%其他業(yè)務收入營業(yè)外收入(主營業(yè)務收入 data)代理產品銷售收入增值服務收入83%

§3.2 主營業(yè)務收入同比分析

本期(主營業(yè)務收入 data)值為：0，與上期的0相比，基本不變。代理產品銷售收入值為：154,947,988.54，與上期的333,625,704.5相比，下降了-53.56%。增值服務收入值為：4,415,560.1，與上期的4,423,943.72相比，下降了-.19%。

在所有因素中，雖然(主營業(yè)務收入 data)上升了0，但是因為代理產品銷售收入下降了-,178,677,715.95，所以總的來說，結果下降了-,178,686,099.57。

項目名稱(主營業(yè)務收入 data)代理產品銷售收入增值服務收入總計本期0.00154,947,988.554,415,560.10159,363,548.65上期0.00333,625,704.504,423,943.72338,049,648.22 差額0.00178,677,715.958,383.62178,686,099.57百分比0.00%53.56%0.19%52.86% 350,000,000.00300,000,000.00250,000,000.00200,000,000.00150,000,000.00100,000,000.0050,000,000.000.00本期上期(業(yè)主營 入 收務data)售品銷產代理收入增務值服收入

§3.3 其他業(yè)務收入同比分析

本期其他業(yè)務收入值為：28,744,642.69，與上期的71,790.98相比，上升了39,939.35%。

在所有因素中，主要是因為其他業(yè)務收入上升了28,672,851.71，致使結果上升了28,672,851.71

項目名稱其他業(yè)務收入總計本期28,744,642.6928,744,642.69上期71,790.9871,790.98差額28,672,851.7128,672,851.71百分比39939.35%39939.35%

30,000,000.0025,000,000.0020,000,000.0015,000,000.0010,000,000.005,000,000.000.00本期上期其入務收業(yè)他

§3.4 主營利潤的區(qū)域貢獻情況

本期主營業(yè)務利潤北區(qū)值為：5,761,926.7，與上期的-1,565,489.38相比，上升了468.06%。主營業(yè)務利潤東區(qū)NJ值為：5,914,162.01，與上期的8,574,488.18相比，下降了-31.03%。主營業(yè)務利潤東區(qū)SH值為：6,829,482.1，與上期的-1,009,075.15相比，上升了776.81%。主營業(yè)務利潤東區(qū)WH值為：2,102,292.34，與上期的8,309,802.91相比，下降了-74.7%。主營業(yè)務利潤空白值為：0，與上期的0相比，基本不變。主營業(yè)務利潤南區(qū)值為：4,633,495.34，與上期的712,550.84相比，上升了550.27%。主營業(yè)務利潤西區(qū)值為：4,967,338.12，與上期的-,915,131.98相比，上升了642.8%。主營業(yè)務利潤總部值為：0，與上期的0相比，上升了100%。

在所有因素中，雖然主營業(yè)務利潤東區(qū)WH下降了-6,207,510.57，但是因為主營業(yè)務利潤東區(qū)SH上升了7,838,557.25，所以總的來說，結果仍然上升了16,101,551.18。

項目名稱一項目名稱二北區(qū)東區(qū)NJ東區(qū)SH主營業(yè)務利潤東區(qū)WH空白南區(qū)西區(qū)總部總計

本期5,761,926.705,914,162.016,829,482.112,102,292.340.004,633,495.344,967,338.130.0030,208,696.61上期1,565,489.388,574,488.181,009,075.158,309,802.910.00712,550.84915,131.980.0014,107,145.43差額7,327,416.082,660,326.177,838,557.256,207,510.570.003,920,944.495,882,470.100.0016,101,551.18百分比468.06%31.03%776.81%74.70%0.00%550.27%642.80%0.00%114.14%

10,000,000.008,000,000.006,000,000.004,000,000.00本期上期2,000,000.000.00-2,000,000.00北區(qū)東區(qū)NJ東區(qū)SH東區(qū)WH空白南區(qū)西區(qū)總部主營業(yè)務利潤主營業(yè)務利潤主營業(yè)務利潤主營業(yè)務利潤

§3.5 利潤貢獻部門排行榜

本期此項目總計365,135,985.7。其中，排行前10位的分別是：北京大客戶部占15.37%；北京abc分銷部占14.42%；北京hij分銷部占11.83%；上海abc分銷部占7.74%；南京abc分銷部占6.1%；杭州abc分銷部占3.23%；武漢hij分銷部占3.06%；廣州abc分銷部占2.77%；深圳abc分銷部占2.18%；總公司財務部占2%。

項目名稱北京大客戶部北京abc分銷部北京hij分銷部上海abc分銷部南京abc分銷部杭州abc分銷部武漢hij分銷部廣州abc分銷部深圳abc分銷部總公司財務部總計本期56,136,730.6552,667,675.4643,178,140.0028,244,165.4222,255,038.5011,810,584.3311,181,180.9610,127,165.077,967,429.127,298,751.86365,135,985.70百分比15.37%14.42%11.83%7.74%6.10%3.23%3.06%2.77%2.18%2.00%100.00%

4%5%9%4%3%3%23%北京大客戶部北京abc分銷部北京hij分銷部上海abc分銷部南京abc分銷部杭州abc分銷部武漢hij分銷部廣州abc分銷部深圳abc分銷部總公司財務部11%17%21%

項目名稱北京大客戶部北京abc分銷部北京hij分銷部上海abc分銷部南京abc分銷部杭州abc分銷部武漢hij分銷部廣州abc分銷部深圳abc分銷部總公司財務部本期56,136,730.6552,667,675.4643,178,140.0028,244,165.4222,255,038.5011,810,584.3311,181,180.9610,127,165.077,967,429.127,298,751.86上期197,545,706.52138,464,880.5174,455,840.5273,454,963.2529,837,707.2521,308,140.6918,274,287.3611,527,551.2710,148,548.909,358,730.08差額141,408,975.8785,797,205.0531,277,700.5345,210,797.847,582,668.769,497,556.367,093,106.401,400,386.202,181,119.782,059,978.22百分比71.58%61.96%42.01%61.55%25.41%44.57%38.81%12.15%21.49%22.01%

200,000,000.00180,000,000.00160,000,000.00140,000,000.00120,000,000.00100,000,000.0080,000,000.0060,000,000.0040,000,000.0020,000,000.000.00本期上期北客京大戶部北bc京a分銷部ij京h分銷部bc海a分銷部bc京a分銷部bc州a分銷部ij漢h分銷部北上南杭武廣bc分州a銷部深bc圳a分銷部總財公司務部

§4 費用分析

§4.1 管理費用TOP10分析

本期此項目總計12,989,379.54。其中，排行前10位的分別是：獎金占31.74%；工資占18.82%；修繕維護費占12.59%；其他費用占11.84%；差旅費占6.23%；交際費占4.97%；折舊費占2.6%；房屋租賃占2.59%；社會保險占1.43%；董事會費用占1%。

項目名稱獎金工資其他費用差旅費交際費折舊費房屋租賃社會保險董事會費用總計本期4,123,363.352,444,365.041,538,227.40809,498.90645,917.17338,102.05336,728.94185,895.05151,828.8212,989,379.54百分比31.74%18.82%12.59%11.84%6.23%4.97%2.60%2.59%1.43%1.17%100.00% 修繕維護費1,635,068.05

獎金工資5%7%3%3%2%1%修繕維護費33%其他費用差旅費交際費13%折舊費房屋租賃13%20%社會保險董事會費用

項目名稱獎金工資其他費用差旅費交際費折舊費房屋租賃社會保險董事會費用

本期4,123,363.352,444,365.041,538,227.40809,498.90645,917.17338,102.05336,728.94185,895.05151,828.82上期4,296,193.781,443,795.391,086,132.47796,540.78596,816.12483,840.85337,160.87237,533.74211,188.13167,490.59差額172,830.431,000,569.65548,935.58741,686.62212,682.79162,076.32941.1899,195.2025,293.0815,661.77百分比4.02%69.30%50.54%93.11%35.64%33.50%0.28%41.76%11.98%9.35%修繕維護費1,635,068.05

4,500,000.004,000,000.003,500,000.003,000,000.002,500,000.002,000,000.001,500,000.001,000,000.00500,000.000.00本期上期獎金工資維修繕護費其他費用差旅費交際費費折舊房屋租賃社會保險會董事費用

§4.2 管理費用變化最大TOP10 本期排行前10位的分別是：項目交際費值為112.37；修繕維護費值為25.72；其他費用值為11.54；獎金值為1.86；董事會費用值為1.53；存檔費值為1.3；差旅費值為.67；(營業(yè)費用 data)值為0；設備租賃值為0；項目工程費值為0；

上期實際發(fā)生額同比項目交際費修繕維護費其他費用獎金董事會費用存檔費差旅費(營業(yè)費用 data)設備租賃項目工程費總計112.3725.7211.541.861.531.300.670.000.000.00154.99 實際本幣發(fā)生額34,522.201,635,068.051,538,227.404,123,363.35151,828.826,720.00809,498.900.000.000.008,299,228.71上期本幣增減額34,217.701,573,882.521,415,534.372,679,567.9691,828.823,795.00325,658.060.000.000.006,124,484.42 項目交際費修繕維護費7%17%0%0%1%1%1%0%其他費用獎金董事會費用存檔費差旅費73%(營業(yè)費用 data)設備租賃項目工程費

120.00100.0080.0060.00上期實際發(fā)生額同比40.0020.000.00項際目交費修護繕維費費其他用獎金會費用董事存檔費)費ata租賃程費差旅 d 設備項目工用業(yè)費(營

§5 本期應收分析

§5.1 應收趨勢分析

應收帳款

2006年的值是31,793.33；01月的值是24,187.11；02月的值是25,601.34；03月的值是25,419.6；04月的值是29,502.6；05月的值是28,754.52；06月的值是26,278.61；07月的值是32,508.89；08月的值是35,049.96；09月的值是28,340.02；10月的值是30,108.22；11月的值是28,209.63；12月的值是31,793.33。

應收帳款趨勢分析400,000,000.00350,000,000.00300,000,000.00250,000,000.00200,000,000.00150,000,000.00100,000,000.0050,000,000.000.0001月02月03月04月05月06月07月08月09月10月11月12月2006年應收帳款

§5.2 應收區(qū)域分析

本期應收帳款北區(qū)值為：99,683,845.27，與上期的90,859,740.05相比，上升了9.71%。應收帳款 東醫(yī)(MJ)值為：37,271,067.72，與上期的19,442,445.47相比，上升了91.7%。應收帳款東醫(yī)(RH)

值為：61,902,502.3，與上期的43,350,355.06相比，上升了42.8%。應收帳款東醫(yī)(VH)值為：34,702,040.87，與上期的32,121,528.18相比，上升了8.03%。應收帳款空白值為：0，與上期的0相比，基本不變。應收帳款南區(qū)值為：51,966,339.82，與上期的61,841,418.84相比，下降了-15.97%。應收帳款西區(qū)值為：32,407,522.52，與上期的34,480,780.55相比，下降了-6.01%。應收帳款總部值為：0，與上期的0相比，上升了100%。

在所有因素中，雖然應收帳款南區(qū)下降了-9,875,079.02，但是因為應收帳款東醫(yī)(RH)上升了18,552,147.24，所以總的來說，結果仍然上升了35,837,050.35。

項目名稱一項目名稱二北區(qū)東醫(yī)(MJ)東醫(yī)(RH)應收帳款東醫(yī)(VH)空白南區(qū)西區(qū)總部總計本期99,683,845.2737,271,067.7261,902,502.3034,702,040.870.0051,966,339.8232,407,522.520.00317,933,318.50 上期90,859,740.0519,442,445.4743,350,355.0632,121,528.180.0061,841,418.8434,480,780.550.00282,096,268.15差額8,824,105.2217,828,622.2518,552,147.242,580,512.690.009,875,079.022,073,258.030.0035,837,050.35百分比9.71%91.70%42.80%8.03%0.00%15.97%6.01%0.00%12.70%100,000,000.0090,000,000.0080,000,000.0070,000,000.0060,000,000.0050,000,000.0040,000,000.0030,000,000.0020,000,000.0010,000,000.000.00本期上期北區(qū)(東醫(yī)MJ)(東醫(yī)RH)(東醫(yī)VH)空白南區(qū)西區(qū)總部應收帳款應收帳款應收帳款應收帳款

§5.3 應收變化最大分析

本期排行前10位的分別是：北亪力衍智叢科抁有陏公司值為113,387.2；廣巜市奒瀛訂算朻科抁有陏公司值為20,666.33；SRR-國陸(馚港*有陏公司值為1,178.86；福州俛稅匸康聕信恰技朰有陏公司值為900；北亪中兲遠絲科抁發(fā)屖有陏公司值為670.28；武漢嘇士込電孑系綆工稌有陏公司值為336.79；u uyuudmu值為116.32；蘇州嘇華讟算朻系綆工稌有陏公司值為92.72；上浵潤単電孑系綆設夈有陏公司值為71.55；陜襽志戎大叢網絕技朰有陏公司值為51.63；

上期期末借方本幣余額同比北亪力衍智叢科抁有陏公司廣巜市奒瀛訂算朻科抁有陏公司SRR國陸(馚港*有陏公司福州俛稅匸康聕信恰技朰有陏公司北亪中兲遠絲科抁發(fā)屖有陏公司武漢嘇士込電孑系綆工稌有陏公司u uyuudmu蘇州嘇華讟算朻系綆工稌有陏公司上浵潤単電孑系綆設夈有陏公司陜襽志戎大叢網絕技朰有陏公司總計113,387.2020,666.331,178.86900.00670.28336.79116.3292.7271.5551.63137,471.69期末借方本幣余額1,133,882.0062,002.003,089,551.7636,040.00107,405.00111,471.0083,417.84224,831.0023,940.0081,846.004,758,302.60上期期末借方本幣余額10.003.002,618.5840.00160.00330.00711.002,399.00330.001,555.008,070.58

15%0%0%0%0%1%1%83%北亪力衍智叢科抁有陏公司廣巜市奒瀛訂算朻科抁有陏公司SRR國陸(馚港*有陏公司福州俛稅匸康聕信恰技朰有陏公司北亪中兲遠絲科抁發(fā)屖有陏公司武漢嘇士込電孑系綆工稌有陏公司u uyuudmu蘇州嘇華讟算朻系綆工稌有陏公司上浵潤単電孑系綆設夈有陏公司陜襽志戎大叢網絕技朰有陏公司 120,000.00100,000.0080,000.0060,000.0040,000.00上期期末借方本幣余額同比20,000.00司司司司司司司司司dmu陏公有陏公有陏公有陏公有陏公有陏公 uyuu有陏公有陏公有陏公有u*抁抁朰屖稌稌夈朰科科(馚港恰技抁發(fā)綆工工設技陸聕信絲科孑系智叢訂算朻系綆孑系綆叢網絕國衍朻力瀛算電大SRR匸康兲遠込電北亪巜市奒稅亪中嘇士華讟浵潤単襽志戎俛嘇廣北武漢上陜福州蘇州0.00

§5.4 應收top10 本期此項目總計997,648,611.07。其中，排行前10位的分別是：空白占67.97%；富士庸企丙集團

占1.07%；山業(yè)綠邤網絕技朰集我有陏公司占.91%；沈阱浪潬系綆集我工稌有陏公司占.75%；上浸神巟數(shù)砂有陏公司占.57%；北京帀天歡利辿科抁發(fā)屖有陏公司占.53%；西門孑（丮國＊有陏公司占.44%；北亪通大至辿科抁發(fā)屖有陏公司占.44%；中聒云込系絕集我（下海＊有陏公司占.44%；上浵眾翕科抁發(fā)屖有陏公司占0%。

項目名稱空白富士庸企丙集團山業(yè)綠邤網絕技朰集我有陏公司沈阱浪潬系綆集我工稌有陏公司上浸神巟數(shù)砂有陏公司北京帀天歡利辿科抁發(fā)屖有陏公司西門孑（丮國＊有陏公司北亪通大至辿科抁發(fā)屖有陏公司中聒云込系絕集我（下海＊有陏公司上浵眾翕科抁發(fā)屖有陏公司總計 本期678,121,423.2710,682,921.009,093,900.007,506,770.005,686,504.105,239,213.004,421,040.994,383,075.004,347,377.004,250,000.00997,648,611.07百分比67.97%1.07%0.91%0.75%0.57%0.53%0.44%0.44%0.44%0.43%100.00% 1%1%1%1%1%1%1%1%1%91%空白富士庸企丙集團山業(yè)綠邤網絕技朰集我有陏公司沈阱浪潬系綆集我工稌有陏公司上浸神巟數(shù)砂有陏公司北京帀天歡利辿科抁發(fā)屖有陏公司西門孑（丮國＊有陏公司北亪通大至辿科抁發(fā)屖有陏公司中聒云込系絕集我（下海＊有陏公司上浵眾翕科抁發(fā)屖有陏公司

項目名稱空白富士庸企丙集團山業(yè)綠邤網絕技朰集我有陏公司沈阱浪潬系綆集我工稌有陏公司上浸神巟數(shù)砂有陏公司北京帀天歡利辿科抁發(fā)屖有陏公司西門孑（丮國＊有陏公司北亪通大至辿科抁發(fā)屖有陏公司中聒云込系絕集我（下海＊有陏公司上浵眾翕科抁發(fā)屖有陏公司本期678,121,423.2710,682,921.009,093,900.007,506,770.005,686,504.105,239,213.004,421,040.994,383,075.004,347,377.004,250,000.00上期797,895,858.2012,241,628.009,093,900.005,284,413.004,761,055.004,347,377.004,250,000.004,131,620.004,036,292.104,018,356.00差額119,774,434.931,558,707.000.002,222,357.00925,449.10891,836.00171,040.99251,455.00311,084.90231,644.00百分比15.01%12.73%0.00%42.05%19.44%20.51%4.02%6.09%7.71%5.76%

800,000,000.00700,000,000.00600,000,000.00500,000,000.00400,000,000.00300,000,000.00200,000,000.00100,000,000.000.00本期上期空白丙集團陏公司陏公司陏公司陏公司陏公司陏公司陏公司陏公司庸企我有稌有砂有屖有＊有屖有屖有＊有富士技朰集集我工神巟數(shù)科抁發(fā)（丮國科抁發(fā)（下?？茠Z發(fā)絕綆上浸歡利辿西門孑大至辿絕集我浵眾翕邤網浪潬系綠通上系帀天山業(yè)沈阱北亪聒云込北京中

§6 本期應付分析

§6.1 應付趨勢分析

應付貨款2006年的值是27,977.57；01月的值是13,297.93；02月的值是18,428.14；03月的值是16,659.83；04月的值是27,597.04；05月的值是24,752.93；06月的值是20,084.08；07月的值是29,906.89；08月的值是28,805.78；09月的值是33,452.36；10月的值是37,909.33；11月的值是46,741.22；12月的值是27,977.57。

應付貨款趨勢分析500,000,000.00450,000,000.00400,000,000.00350,000,000.00300,000,000.00250,000,000.00200,000,000.00150,000,000.00100,000,000.0050,000,000.000.0001月02月03月04月05月06月07月08月09月10月11月12月2006年應付貨款

§6.2 應付區(qū)域分析

本期應付貨款

北區(qū)值為：-,230,000，與上期的-,230,000相比，基本不變。應付貨款東匹NJ值為：3,546,826.82，

與上期的2,544,790.82相比，上升了39.38%。應付貨款東匹SH值為：2,042,426.56，與上期的1,628,476.06相比，上升了25.42%。應付貨款東匹WH值為：12,177.83，與上期的-9,824.69相比，上升了223.95%。應付貨款空白值為：0，與上期的0相比，基本不變。應付貨款南區(qū)值為：874,575.8，與上期的594,502.4相比，上升了47.11%。應付貨款西區(qū)值為：1,387,971.13，與上期的1,044,983.13相比，上升了32.82%。應付貨款總部值為：272,141,731.36，與上期的461,839,276.76相比，下降了-41.07%。

在所有因素中，雖然應付貨款東匹NJ上升了1,002,036，但是因為應付貨款總部下降了-,189,697,545.4，所以總的來說，結果下降了-,187,636,494.98。

項目名稱一項目名稱二北區(qū)東匹NJ東匹SH應付貨款東匹WH空白南區(qū)西區(qū)總部總計本期230,000.003,546,826.822,042,426.5612,177.830.00874,575.801,387,971.13272,141,731.36279,775,709.50上期230,000.002,544,790.821,628,476.069,824.690.00594,502.401,044,983.13461,839,276.76467,412,204.48差額0.001,002,036.00413,950.5022,002.520.00280,073.40342,988.00189,697,545.40187,636,494.98百分比0.00%39.38%25.42%223.95%0.00%47.11%32.82%41.07%40.14%

500,000,000.00450,000,000.00400,000,000.00350,000,000.00300,000,000.00250,000,000.00200,000,000.00150,000,000.00100,000,000.0050,000,000.000.00-50,000,000.00本期上期北區(qū)東匹NJ東匹SH東匹WH空白南區(qū)西區(qū)總部應付貨款應付貨款應付貨款應付貨款

§6.3 應付變化最大分析

本期排行前10位的分別是：神巜數(shù)砂(丮國*有陏公司值為384.22；天地達值為196.88；同斺股仾有陏公司值為56.47；北亪祥龔基叢科抁有陏公司值為24.56；北亪威賂安景科抁發(fā)屖有陏公司值為23.61；杭巜益記網絕科抁有陏公司值為6.25；廣業(yè)顯澗資記科抁有陏公司值為4.86；南亪安瑜諾斈信恰技朰有陏公司值為4.7；東斸天旭值為3.76；廣州布琪曽貿昔有陏公司值為3.55；

上期期末貸方本幣余額同比神巜數(shù)砂(丮國*有陏公司天地達同斺股仾有陏公司北亪祥龔基叢科抁有陏公司北亪威賂安景科抁發(fā)屖有陏公司杭巜益記網絕科抁有陏公司廣業(yè)顯澗資記科抁有陏公司南亪安瑜諾斈信恰技朰有陏公司東斸天旭廣州布琪曽貿昔有陏公司總計384.22196.8856.4724.5623.616.254.864.703.763.55708.84期末貸方本幣余額2,407,060.54198,703.592,263,346.0035,905.0035,440.00127,600.0097,496.00114,310.00643,080.9521,300.005,944,242.08上期期末貸方本幣余額6,248.541,004.1639,386.001,405.001,440.0017,600.0016,646.0020,070.00135,180.124,680.00243,659.82

3%8%3%1%1%1%1%1%53%28%神巜數(shù)砂(丮國*有陏公司天地達同斺股仾有陏公司北亪祥龔基叢科抁有陏公司北亪威賂安景科抁發(fā)屖有陏公司杭巜益記網絕科抁有陏公司廣業(yè)顯澗資記科抁有陏公司南亪安瑜諾斈信恰技朰有陏公司東斸天旭廣州布琪曽貿昔有陏公司

400.00350.00300.00250.00200.00150.00上期期末貸方本幣余額同比100.0050.000.00數(shù)神巜砂(丮有國*陏公達旭司司司司司司司天地有陏公有陏公有陏公有陏公有陏公有陏公東斸天有陏公股仾科抁發(fā)屖科抁科抁技朰貿昔同斺龔基叢景科抁記網絕澗資記斈信恰琪曽布祥安益顯諾廣州北亪亪威賂杭巜廣業(yè)亪安瑜北南司

§6.4 應付top10 本期此項目總計997,648,611.07。其中，排行前10位的分別是：空白占72.23%；CIRCO占20.14%；HX3BOM占5.82%；CNNNTCNPE占1.45%；九立占.86%；怡亞通占.41%；中電占.39%；神巜數(shù)砂(丮

國*有陏公司占.24%；同斺股仾有陏公司占.23%；江蒼金晻科抁股仾有陏公司占0%。

項目名稱空白CIRCOHX3BOMCNNNTCNPE九立怡亞通中電神巜數(shù)砂(丮國*有陏公司同斺股仾有陏公司江蒼金晻科抁股仾有陏公司總計 本期720,619,626.60200,889,930.6758,043,236.9514,487,733.568,559,622.604,136,888.733,926,502.042,407,060.542,263,346.001,804,666.00997,648,611.07百分比72.23%20.14%5.82%1.45%0.86%0.41%0.39%0.24%0.23%0.18%100.00% 6%20%0%0%0%0%1%1%72%空白CIRCOHX3BOMCNNNTCNPE九立怡亞通中電神巜數(shù)砂(丮國*有陏公司同斺股仾有陏公司江蒼金晻科抁股仾有陏公司

項目名稱空白CIRCOHX3BOMCNNNTCNPE九立怡亞通中電神巜數(shù)砂(丮國*有陏公司同斺股仾有陏公司江蒼金晻科抁股仾有陏公司本期720,619,626.60200,889,930.6758,043,236.9514,487,733.568,559,622.604,136,888.733,926,502.042,407,060.542,263,346.001,804,666.00上期632,638,191.83347,328,033.8080,170,109.1338,544,225.826,881,527.351,327,826.001,296,511.341,242,858.171,040,015.11895,901.63差額87,981,434.77146,438,103.1322,126,872.1824,056,492.261,678,095.252,809,062.732,629,990.701,164,202.371,223,330.89908,764.37百分比13.91%42.16%27.60%62.41%24.39%211.55%202.85%93.67%117.63%101.44%

800,000,000.00700,000,000.00600,000,000.00500,000,000.00400,000,000.00300,000,000.00200,000,000.00100,000,000.000.00本期上期空白CIRCOHX3BOMNCNNTCNPE九立怡亞司司司陏公陏公陏公有有有仾仾國*(丮斺股抁股砂同科數(shù)金晻神巜江蒼通中電

§7 常用指標分析

本期流動比率值為：1.39，與上期的1.29相比，上升了7.75%。速動比率值為：.15，與上期的.35相比，下降了-57.14%。存貨周轉率值為：.71，與上期的2.29相比，下降了-69%。銷售利潤率值為：6.97，與上期的-.83相比，上升了939.76%。應收賬款周轉率值為：.71，與上期的1.55相比，下降了-54.19%。資產負債率值為：70.8，與上期的76.57相比，下降了-7.54%。

項目名稱流動比率速動比率存貨周轉率銷售利潤率應收賬款周轉率資產負債率總計本期1.390.150.716.970.7170.8080.73上期1.290.352.290.831.5576.5781.22差額0.100.201.587.800.845.770.49百分比7.75%57.14%69.00%939.76%54.19%7.54%0.60%

第三篇：關于加強企業(yè)經營管理人才隊伍建設的調查分析

關于加強企業(yè)經營管理人才隊伍建

設的調查分析

關于加強企業(yè)經營管理人才隊伍建設的調查分析 隨著經濟全球化進程的加快，人才競爭越來越激烈，企業(yè)的發(fā)展離不開人才，企業(yè)的競爭依賴于人才，人才作為企業(yè)的領頭軍，將成為企業(yè)經濟發(fā)展的決定性因素。為深入了解我區(qū)企業(yè)經營管理人才隊伍建設基本情況，近期，我們通過與部分重點企業(yè)的交流溝通、查閱相關統(tǒng)計資料等多種方式，對我區(qū)企業(yè)人才隊伍情況進行了調查分析。結果表明，我區(qū)企業(yè)經營管理人才隊伍基本狀況是好的，但是人才隊伍的數(shù)量和質量也成為制約企業(yè)發(fā)展的一個重要因素，為此，應把企業(yè)經營管理人才隊伍建設擺在突出位置來抓實抓好。

一、我區(qū)企業(yè)經營管理人才隊伍建設基本現(xiàn)狀

1、人才總量有所增加，但仍存在整體素質不高與秦淮跨越式發(fā)展的要求不相適應的問題。根據(jù)全區(qū)第一次經濟普查資料顯示:全區(qū)共有各類企業(yè)2368家，從業(yè)人員73254人，企業(yè)專業(yè)技術類人才14760人，其中：具有高級技術職稱人員2021人，中級技術職稱人員5577人，初級技術職稱人員7162人。企業(yè)專業(yè)技術類人才占從業(yè)人數(shù)的20%，高級、中級、初級職稱分別占3%、8%、10%。從獲得技術等級情況看,全區(qū)現(xiàn)有高級技師222人，技師592人，高級工程師3256人，中級工程師3424人。由此可見，中高層經營管理人才數(shù)量較少，尤其是既懂專業(yè)技術、企業(yè)管理、財務營銷，又熟悉科技法律等知識的復合型企業(yè)管理人才嚴重不足。

2、人才結構有所改善，但仍存在學歷

結構不盡合理與秦淮經濟結構調整的需要不相適應的的問題。從學歷方面分析，共有研究生以上875人，大學本科7884人，大學?？?4516人，高中學歷29153人，初中以下學歷20826人，分別占總數(shù)的1%、11%、20%、40%、28%，本科以上學歷人數(shù)占到總量的12％，比重雖有所提高，但在企業(yè)人才中仍存在學歷層次和知識水平不同步，個人能力和學歷層次不同步的“高學歷低水平”現(xiàn)象。

3、企業(yè)家群體初步形成，但仍存在高級經營管理人才匱乏與知識經濟高競爭性的要求不相適應的問題。隨著全區(qū)企業(yè)經營環(huán)境的不斷改善，涌現(xiàn)出了一批具有豐富實踐經驗、敢于開拓創(chuàng)新的企業(yè)家群體，如南京奧特佳冷機有限公司總經理錢永貴、南方鋼板有限公司總經理楊軍等，對推進全區(qū)經濟發(fā)展起到了一定的積極作用。但是由于我區(qū)企業(yè)“勞動密集型多、科技研發(fā)型少，傳統(tǒng)型多、現(xiàn)代型少，小企業(yè)多、大中型少”，本身

對人才的需求與吸引力有限。

二、存在問題的主要原因

1、人才觀念相對落后。企業(yè)對經營管理人才的重要作用認識不足，重視不夠，看不到市場經濟所賦予人才標準的新內涵，對培養(yǎng)選拔經營管理人才缺乏戰(zhàn)略眼光，從當前工作需要考慮多，從長遠發(fā)展考慮少，從維持現(xiàn)狀考慮多，從開拓進取上考慮少。在人才問題上有重使用輕培養(yǎng)的傾向，在人才的培訓、深造上處于被動狀態(tài)，對省市區(qū)組織的各類培訓不感興趣，不愿參加，對培養(yǎng)人才的投入仍然有限，舍不得花大錢引進人才，舍不得花本錢留住人才，致使企業(yè)經營管理人才難以壯大成長。

2、用才機制尚未健全。在人才的引進和管理上，民營和私有企業(yè)大多是家族式管理，經營管理者大多是家族成員，從外面

引進的人才數(shù)量相對很少，其優(yōu)點是適應本土人文環(huán)境和自然環(huán)境能力強，但視野往往不夠開闊，缺乏活力和創(chuàng)新精

神，存在小富即安思想，企業(yè)難以做大。企業(yè)與人才交流的的平臺較少，信息資源不豐富，在管理體制上，存在著部門所有、難以流動的問題，以致造成能上不能下，條塊分割，橫向流動難的局面。

3、外部環(huán)境不夠寬松。高層企業(yè)經營管理人才需要有一定的工作氛圍，除了政策法規(guī)、激勵機制、福利待遇等保障以外，還要有良好信息環(huán)境、人文環(huán)境。目前我區(qū)發(fā)展面臨的問題和困難仍然不少，經濟總體規(guī)模偏小，財政收入排在城區(qū)靠后，科研院所分支機構不多，企業(yè)研發(fā)中心規(guī)模不大，雖然制定了一些激勵企業(yè)經營管理者干事創(chuàng)業(yè)的有關政策，但是重精神鼓勵，輕物質獎勵。此外，城市布局調整和城市建設需要，紅花-機場地區(qū)整體開發(fā)加速推進，成熟企業(yè)沒有擴大再生產的空間資源，也在一定程序上影響了企業(yè)家投資的積極性。

三、加強企業(yè)經營管理人才隊伍建設的主要對策

現(xiàn)階段的企業(yè)競爭，很大程度上是人才 的競爭。因此，牢固樹立人才資源是第一資源的觀念，培養(yǎng)一支具有創(chuàng)新能力，與發(fā)展市場經濟要求相適應的企業(yè)經營管理人才隊伍，是一項重要的戰(zhàn)略任務。

1、打造創(chuàng)業(yè)亮點，形成引才引智并舉的集聚效應。

加快企業(yè)經營管理人才匯聚最好的方法，就是要做到事業(yè)吸引人才，事業(yè)留住人才，事業(yè)造就人才，讓人才有施展才華的舞臺。一是鼓勵企業(yè)做大做強。企業(yè)是吸納人才的主體，大企業(yè)造就優(yōu)秀經營管理人才，因此要培育壯大骨干企業(yè)、集團公司，鼓勵企業(yè)把人才資源開發(fā)作為提高企業(yè)核心競爭力的重要舉措，支持企業(yè)從發(fā)展的需求，積極引進經營管理人才。二是培育特色產業(yè)基地。把高新技術產業(yè)、支柱產業(yè)、新興產業(yè)等作為人才引進的重點領域，充分利用經貿洽談、招商引資、項目信息發(fā)動等活動，在引進項目、技術、資金的同時，千方百計吸引人才來投資興業(yè)。三是推進產學研合作步伐。以技術中心為載體，采取咨詢、項目聘用、技術合作等方式引進國內外智力，對引進的高素質企業(yè)經營管理人才，在政治上愛護、在事業(yè)上支持、在生活上關心他們，確保人才引得進、留得住、用得好。

2、營造良好環(huán)境，構筑人才施展才華的創(chuàng)業(yè)平臺。

應該建立以精神激勵為主導，與物質激勵和自我激勵相結合的機制，激發(fā)企業(yè)經營管理人才自覺追求更高的奮斗目標，實現(xiàn)自身智慧和創(chuàng)造力。一是提高政治待遇。將企業(yè)經營管理人才隊伍建設納入國民經濟和社會發(fā)展整體規(guī)劃中，從宏觀上加以規(guī)范引導。逐步增加人大代表、政協(xié)委員中優(yōu)秀經營管理人才的數(shù)量，可以聘請有突出貢獻的經營管理人才為政府部門經濟顧問，參與相關經濟政策制定，出席重大經濟活動，提高經營管理人才的政治地位和社會責任感。二是完善激勵機制。大力開展企業(yè)經營業(yè)績評選活動，對優(yōu)秀經營管理人才由政府給予表彰獎勵。對經營管理

人才取得全國通用的資產管理、風險投資、財務審計等職業(yè)資格證書，給予一定的獎勵，企業(yè)自身應構建起以經營業(yè)績?yōu)楹诵?，與企業(yè)資產規(guī)模效益相聯(lián)的年薪制，逐步建立起政府獎勵為平臺，用人單位獎勵為主體，社會力量為補充的人才獎勵體系，發(fā)揮經濟效益和社會價值雙重激勵作用。三是擴大保障機制。要切實解決引進人才的后顧之憂，對從外地因流動而辭職的人才，積極做好配偶的安置工作，及時安排引進人才的子女到教學較好的學校就讀，做好引進人才及其家庭成員的戶口遷移工作，從境外引進的高級人才，還可與用人單位協(xié)商其他方面的優(yōu)惠政策。

3、突出能力建設，造就高素質經營管理人才隊伍。

加大企業(yè)經營管理人才的培養(yǎng)力度，全面提高企業(yè)經營者隊伍的素質，增強其駕馭市場經濟的能力。一是重視現(xiàn)有人才的作用?？梢愿鶕?jù)各類人才的崗位職責明確具體的任務和目標，從薪酬、情

感、自我價值、社會地位等方面加以激勵，例如實行加薪升職、旅游、參與決策等，鼓勵人才把個人的成長與企業(yè)的發(fā)展結合起來，為現(xiàn)有人才提供更多的知識更新、能力提升、事業(yè)發(fā)展的機會，增加人才對企業(yè)的歸屬感，付出的成就感，使現(xiàn)有人才大膽創(chuàng)新，勇于創(chuàng)業(yè)，大有作為。二是注重后備人才的培養(yǎng)。建立企業(yè)后備人才庫，鼓勵掛職鍛煉、采用助理制等形式重點培養(yǎng)。支持企業(yè)通過社會公開招聘、推薦，內部員工舉薦、競聘等方式，培養(yǎng)優(yōu)秀企業(yè)經營管理人才。選拔35歲以下，本科以上學歷，思想素質好的優(yōu)秀人才進行跟蹤管理，選派到發(fā)達地區(qū)或優(yōu)秀企業(yè)考察學習，拓寬視野，啟迪思維。三是加強人才隊伍的培訓。以建設學習型企業(yè)為契機，建立以需求為導向、項目為抓手、市場化培訓為重點的人才培養(yǎng)機制。利用網上教育、專題講座，舉辦企業(yè)家論談、交流經驗，采取在職培訓與脫產培訓、理論培訓與實踐鍛煉相結合等方法，分

期對中小企業(yè)經營管理人員進行現(xiàn)代企業(yè)制度、生產現(xiàn)場管理、電子商務、創(chuàng)新能力等內容的培訓，組織中高層管理者參加mba總裁研修班培訓，選送管理人才到國內外著名高校、科研機構培訓。重視在重大工程項目、科技攻關項目中培養(yǎng)人才，提倡在工作中學習、在學習中工作。

第四篇：2014年一季度河南省鶴壁市房地產開發(fā)投資情況

2014年一季度河南省鶴壁市房地產開發(fā)投資情況

2014年鶴壁市市房地產開發(fā)投資保持平穩(wěn)快速增長，迎來了商品房房屋竣工高峰期，31.5萬平方米的商品房在市場釋放，使商品房銷售形勢看好，為繁榮鶴壁經濟社會的發(fā)展奠定了堅實的基礎。

一、房地產開發(fā)投資平穩(wěn)快速增長，住宅投資占比最高

一季度，全市累計完成房地產開發(fā)投資104440萬元，比上年同期增長34.2%，增速比上月回落11.5個百分點，高出全省平均增幅10.1個百分點，增幅排全省第七位。房地產開發(fā)投資占固定資產投資比重為10.1%，增速比上年同期提高0.9個百分點。

分類型看，商品住宅投資增速高于房地產開發(fā)投資增速，商品住宅投資所占房地產開發(fā)投資比重最高。一季度，商品住宅投資87106萬元，比上年同期增長66.6%，高于房地產開發(fā)投資增速32.4個百分點，所占比重為83.4%，比上年同期提高16.2個百分點；辦公樓投資4448萬元、商業(yè)營業(yè)用房投資10107萬元，分別比上年同期下降43.9%、36.3%；其他投資2779萬元，比上年同期增長60%，高于房地產開發(fā)投資增速25.8個百分點。

二、商品房屋新開工面積、竣工房屋面積增速加快

一季度，全市房屋施工面積506.8萬平方米，比上年同期增長8%，增速比上年同期回落28.5個百分點。其中，住宅施工面積418.1萬平方米，增長8.9%，增速比上年同期回落25個百分點。

一季度，全市房屋新開工面積64.1萬平方米，比上年同期增長116.4%，增速比上年同期增加156.8個百分點。其中，住宅新開工面積51.3萬平方米，比上年同期增長103.4%，增速比上年同期增加138.7個百分點，在住宅新開工面積中，90平方米以下住房5.1萬平方米，比上年同期增長265.6%，高出住宅新開工面積增幅162.2個百分點；商業(yè)營業(yè)用房新開工面積4.5萬平方米，比上年同期增長17.2%。

一季度，全市房地產企業(yè)春節(jié)期間放假較晚，項目施工期長，一批高樓大廈完工交付使用，促使了商品房屋竣工面積的較快增長。一季度，全市商品房屋竣工面積31.5萬平方米，比上年同期增長42%，其中住宅竣工面積31.1萬平方米，比上年同期增長49.3%，占竣工房屋面積的98.9%。

三、各類商品房屋銷售火熱

今年以來，天氣較暖，各類商品房屋的大量竣工，為全市房地產商品房銷售提供了豐富的房源，各房地產公司也迎來了商品房屋銷售的春天，利用各種節(jié)假日，抓住有利時機，采取各種措施進行促銷，使商品房銷售情況看好。全市商品房銷售面積為31.3萬平方米，比

上年同期增長38.8%，其中住宅銷售面積為30.7萬平方米，比上年同期增長94%，占商品房銷售面積的98.2%。各類房屋銷售火熱，不同程度的改善了城鎮(zhèn)居民生活居住條件。

四、本年到位資金增幅大幅回落，定金及預收款、個人按揭貸款增速加快

一季度，全市房地產開發(fā)到位資金113653萬元，比上年同期增長4.1%，比上月回落26.7個百分點，房地產開發(fā)到位資金增速低于房地產開發(fā)完成投資增速30.1個百分點。隨著施工項目的增加，房地產開發(fā)企業(yè)資金緊張狀況壓力加大。

在房地產開發(fā)到位資金中，國內貸款3980萬元，比上年同期下降35.8%；自籌資金76144萬元，比上年同期下降11.6%，其中企業(yè)自有資金31218萬元，比上年同期下降1.2%；其他資金33529萬元，比上年同期增長99.9%，其中，定金及預收款12953萬元，比上年增長61.3%，個人按揭貸款8534萬元，比上年同期增長76%。

從各類資金占到位資金比重情況來看，國內貸款占比3.5%，比上年同期下降2.2個百分點；自籌資金的占比67%，比上年同期下降11.9個百分，其中自有資金占自籌資金的比重為41%，比上年同期提高4.3個百分點；其他資金來源比重由上年同期的15.4%提高到29.5%，比上年同期提高14.1個百分點，其中，定金及預收款占比

38.6%，比上年同期下降9.3個百分點，個人按揭貸款占比25.5%，比上年同期下降3.4個百分點。

總體上看，今年一季度全市房地產開發(fā)市場運行良好，市場運行走勢正朝著宏觀調控預期方向發(fā)展。展望全年，我市房地產開發(fā)市場仍然具備快速發(fā)展的需求和支撐條件，同時也面臨著諸多不確定因素，如房地產開發(fā)企業(yè)資金鏈日漸趨緊等問題，建議：

一、繼續(xù)加強和改善宏觀調控，積極引導房地產業(yè)實現(xiàn)轉型發(fā)展

一是要嚴格貫徹落實促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的宏觀調控政策措施，進一步完善鶴壁配套政策，高度關注房地產開發(fā)市場出現(xiàn)的新情況、新變化，積極引導和調控房地產市場走勢，確保調控政策措施落實到位；二是要積極引導房地產業(yè)實現(xiàn)轉型發(fā)展以適應經濟社會發(fā)展的需要。積極引導房地產業(yè)由國民經濟的支柱性產業(yè)向民生保障性產業(yè)轉型，運行模式由粗放型向集約型轉變，運作形態(tài)由資源消耗型向節(jié)能省地型轉變；三是要調整優(yōu)化企業(yè)結構，引導有資信和品牌優(yōu)勢的開發(fā)企業(yè)通過兼并、收購、重組等形式成為競爭力強的大型企業(yè)和企業(yè)集團。重點支持大中城市做大做強中心城市房地產業(yè)，大力支持其他省轄市發(fā)揮自身優(yōu)勢，培育發(fā)展房地產業(yè)，積極拓展縣域房地產市場。

二、拓展房地產開發(fā)企業(yè)融資渠道

房地產業(yè)是一個資金密集型產業(yè)，高投資、長期資金占用是其顯著特點，房地產業(yè)的持續(xù)發(fā)展主要取決于資金的有效供給。因此，一是拓展房地產企業(yè)融資渠道，構建多元化融資體系，支持開發(fā)企業(yè)通過多種渠道籌集開發(fā)資金的合理融資需求；二是大力發(fā)展住房產業(yè)投資基金、住房債券、房地產信托等融資工具；三是吸引社會資金進入住房開發(fā)和住房保障領域，積極探索商業(yè)性與政策性相結合的住房融資模式和運作機制，為鶴壁市房地產開發(fā)投資的健康發(fā)展奠定堅實的基礎。

第五篇：房地產開發(fā)投資分析報告

摘要

隨著國民經濟的持續(xù)增長，房地產投資也呈現(xiàn)增長的勢頭。在本文中，作者綜述了房地產投資開發(fā)研究的意義及相關研究的幾大步驟。作者以深圳商業(yè)地產為例，從內部環(huán)境，外部環(huán)境，價值分析及對比分析，多方面綜述了投資商業(yè)地產的可行性。

關鍵詞：房地產投資 優(yōu)化 價值分析 商業(yè)地產

房地產開發(fā)投資分析報告

一、房地產投資可行性研究的必要性

1．保證投資決策的科學性和合理性

房地產開發(fā)是一項綜合性經濟活動，其投資最大、建設周期強、涉及面很廣、所含工程項目多，靠盲目投資，“投機”行為是不可能達到預期經濟效益的，只能給投資者帶來無法挽回的經濟損失，它是任何投資者都不希望發(fā)生的，特別是目前的房產行業(yè)處于強烈的市場競爭中，要在況爭中求生存，求發(fā)展，只有對投資項目進行詳細，可靠的市場預測、成本分析和效益計算，才能對項目所面臨的主要技術問題進行全面評價和分析，才能使投資決策建立在科學合理的基礎上，使項目具有一定的可行性?？梢赃@么說，房地主開發(fā)項目成功與否，在相當大的程度上取決于可行性研究的成功與否。

2．保證投資方案的優(yōu)化

任何一個項目投資，都會存在從多可供選擇的方案，不同方案的實施，將會帶來不同的經濟效益，只有通過可行性研究，進行方案的具體情況分析、效益的比較和選擇，才能盡可能優(yōu)化最佳方案，使投資獲取最大經濟效益。開發(fā)方案選擇的正確與否，幾乎完全有賴于可行性研究成果的正確程度。

3．保證項目投資的有序性

房地產項目投資可性性研究過程，實質上就是對項目的實施進行周密安排的過程，尤其是圍繞項目開發(fā)進度所進行的資源配置、資金籌措、現(xiàn)金流量、還貸能力等一系列分析研究，可初步確定項目開發(fā)建設過程中各階段的資金供給與資金使用、原材料和設備的供應，配套工程設施步驟等。使整個項目有條不紊的進行，以達到預期目的。

二、房地產投資項目可行性研究的主要步驟

房地產投資項目可行性研究活動是一項系統(tǒng)工程，要按照一定程序進行。

1．籌劃

籌劃是可行性研究開始前的準備工作，也是關鍵環(huán)節(jié)。包括：提出項目開發(fā)設想；委托研究單位，或組建研究機構；籌集研究經費；承擔研究課題的部門則要摸清項目研究的意圖，項目提出的背景；研究項目的界限、范圍、內容和要求；收集該研究課題的主要依據(jù)材料；制定研究計劃?；I劃階段最重要的工作是組建隊伍。

組建一支精明強干、工作責任心強、業(yè)務能力強、專業(yè)知識搭配合理的研究隊伍是決定研究成果水平高低的關鍵。一般來講，房地產投資項目可行性研究的研究班子應由熟悉房地產經濟的經濟師主持，包括了解房地產市場狀況的專家、熟悉房地產開發(fā)與建設的工程技術人員、熟悉房地產經濟運行機制的財務分析專家、以及熟悉城市規(guī)劃及規(guī)劃管理的專家。有條件的投資商，也可委托房地產咨詢公司、房地產投資項目研究機構等來承擔。

2．調研

調查研究是房地產項目可行性研究開始后第一步要做的工作，也是基礎工作。只有調查研究所收集的資料全面、及時、準確，才能使所做出的可行性研究報告翔實可信。調查研究主要從兩方面進行：

（1）內業(yè)資料的調查研究，即收集各類有關資料，包括：有關房地產投資的方針政策、委托單位設想說明；各種有關資源報告；有關城市規(guī)劃；有關地理、氣象、交通、經濟發(fā)展、售價及房地產市場需求等技術經濟資料。

（2）現(xiàn)場實地的調查研究，即開發(fā)區(qū)域的實地自然、經濟、技術方面的調查和市場研究。

3．優(yōu)化及選擇開發(fā)方案

優(yōu)化及選擇開發(fā)方案是可行性研究的主要步驟。房地產開發(fā)項目的開發(fā)方案主要是項目的規(guī)劃及開發(fā)進度安排。為了便于進行優(yōu)化及選擇，一般都應同時提出多種方案，再進行方案評選，僅由承擔可行性研究的部門或規(guī)劃部門獨家提出規(guī)劃方案的做法，談不上方案的選擇及優(yōu)化，是不可取的做法。許多地區(qū)，這一步驟是采取方案征集或方案投標的方式進行，同時有多個專業(yè)單位或專業(yè)人員進行規(guī)劃設計。評選小組再進行組織方案的評選，通過對方案技術、經濟方面的比較，從而選出最優(yōu)方案。

4．詳細研究

由于房地產投資項目的盈虧關系到企業(yè)的成敗，因而對優(yōu)選方案的決策必須慎重對待，進行詳細研究。詳細研究階段是對方案優(yōu)選階段的驗證和繼續(xù)。在這一階段，要再用多種技術經濟方法，對優(yōu)選出的方案進行財務分析、經濟效益分析、社會效益分析和環(huán)境效益分析。還要進行敏感性分析，表明在成本、價格、工期等不確定因素發(fā)生變化時，對項目經濟效益產生的影響。

5．編寫報告書

在對項目進行了全面、詳細分析研究之后，便可編制可行性研究報告?？尚行匝芯繄蟾媸峭顿Y項目可行性研究成果的最終體現(xiàn)，對該項目投資決策成功與否關系極大。房地產綜合開發(fā)項目可行性研究報告書必須附有一些主要的原始資料，如開發(fā)規(guī)劃平面圖、經濟效益計算書、開發(fā)成本計算表等。在報告書中還要提出項目開發(fā)的資金籌措方案。即對開發(fā)資金來源、籌措方式及償還方式、資金籌措成本及風

險進行分析；對項目投資的經濟效益、社會效益及環(huán)境效益做出全面評價。經有關主管部門審批的可行性研究報告，可作為房地產開發(fā)項目編制設計任務書和投資決策的依據(jù)、作為籌集開發(fā)建設資金的依據(jù)、作為與有關部門簽訂合同的依據(jù)、作為編制初步設計和項目建設準備工作的依據(jù)。

隨著改革開放的不斷深入、經濟的不斷發(fā)展，房地產投資逐漸成為社會經濟生活的重要組成部分，而對房地產投資項目成敗起關鍵作用的房地產投資項目可行性研究越來越被業(yè)內人士所重視，它將成為房地產項目投資的一個組件，與房地產其它投資環(huán)節(jié)一起構成房地產項目投資的全部內容。

三．深圳商業(yè)物業(yè)投資分析

1．經濟發(fā)展為商業(yè)地產發(fā)展帶來巨大需求。

商業(yè)地產的功能決定了其發(fā)展軌跡必將與一個國家或者一個城市的發(fā)展息息相關，城市經濟發(fā)展和城市化進程是商業(yè)地產得以發(fā)展的重要基礎保證。2009年深圳經濟快速復蘇走在了全國的前列,深圳大城市進程將促使產業(yè)結構不斷向高端制造業(yè)和服務業(yè)轉移，業(yè)地產向多元化、高端化發(fā)展。

深圳市作為我國改革開放的前沿城市和全國金融中心之一，城市綜合實力位居全國大中城市的前三甲，具有較強的區(qū)域輻射能力，吸引了大批企業(yè)的入駐。2009年以來深圳總部經濟不斷發(fā)展，引來如中信證券企業(yè)總部、阿里巴巴南方總部等知名企業(yè)的總部相繼落戶深圳，而中國平安、中國人壽、民生銀行等也紛紛在深圳CBD購買土地自建寫字樓，包頭銀行、寧波銀行、湛江商業(yè)銀行、浙商銀行等區(qū)域性銀行紛紛在深圳開設分行，而資本市場創(chuàng)業(yè)板的推出也吸引了更多企業(yè)進駐深圳。同時，深圳本土中小企業(yè)的商業(yè)需求也在不斷擴大。一方面表現(xiàn)為深圳中小企業(yè)規(guī)模不斷擴大而產生商業(yè)規(guī)模需求，另一方面表現(xiàn)為眾多新生中小企業(yè)的商業(yè)需求。2009年10月深圳市政府起草了《深圳經濟特區(qū)促進中小企業(yè)發(fā)展條例公告》把中面支持和促進深圳中小企業(yè)的發(fā)展，而中小企業(yè)的不斷發(fā)展也將為商業(yè)地產帶來巨大的辦公和經營需求。

2．行業(yè)變化帶來商業(yè)地產的價值重估 從國際上的成熟房地產市場來看之上。但是近年來住宅市場成交火爆帶動了住宅價格的不斷攀升，上漲速度和幅度遠高于商業(yè)地產以致于目前深圳部分商業(yè)物業(yè)在價格上低于住宅1物業(yè)的價格，投資回報率卻接近住宅的兩倍，目前深圳商業(yè)地產處于明顯的價值洼地。另外深圳毗鄰香港，隨著深港一體化的不斷推進，未來深港在金融、商業(yè)、文化等各個領域上的大融合已經是大勢所趨，但是目前深圳商業(yè)地產價值與香港的商業(yè)地產差距仍然很

大表現(xiàn)為具有可比性的商業(yè)物業(yè)深圳的售價/租價遠低香港。雖然目前深圳的經濟發(fā)展無法與香港相比。但是香港已經處于相對成熟期，而深圳仍處于快速發(fā)展階段，其經濟規(guī)模和發(fā)展趨勢將逐漸追趕香港，深港一體化的不斷推進將刺激深圳的商業(yè)地產逐漸向香港靠攏。2009年末開始的房地產調控政策的變化，將給房地產行業(yè)帶來巨大影響。由于調控政策直指住宅地產而商業(yè)地產較少涉及民生問題，投機氣氛較弱，所以不在政府的調控范圍之內，其政策環(huán)境的寬松必將吸引更多的投資資金。

基于對商業(yè)地產前景看好。我們認為投資商業(yè)地產的機會已經來臨。而面對深圳眾多商圈和類型豐富的商業(yè)物業(yè)如何評估深圳商業(yè)物業(yè)的投資價值就擺在了我們面前。我們認為商業(yè)地產的投資價值直接體現(xiàn)在兩個方面，其一是商業(yè)物業(yè)的保值增值功能即買賣價格的穩(wěn)步提升。其二是商業(yè)物業(yè)的租金回報率即商業(yè)物業(yè)能夠帶來的穩(wěn)定收益能力。而如何判斷商業(yè)物業(yè)能否具有這兩個價值潛力則與物業(yè)外部條件和內部條件密不可分。商業(yè)地產的宏觀環(huán)境分析、經濟、政策、信貸及行業(yè)發(fā)展，商業(yè)物業(yè)的外部環(huán)境包含地理位置、城市規(guī)劃、政策支持、片區(qū)環(huán)境、交通設施、商圈規(guī)劃、商業(yè)氣氛、人流及客流等。商業(yè)物業(yè)的內部條件包含開發(fā)商及管理商綜合能力、項目規(guī)模、項目定位、形象設計、建筑風格、建筑格局、建筑質量、經營模式、客戶群體。

以上的內、外部條件決定了商業(yè)物業(yè)的投資價值最終會體現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)價格的升值能力和租金回報能力上來。所以對商業(yè)物業(yè)投資價值的分析也基本將基于以下分析方法。

以下將以實際案例展現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的投資價值，案例中數(shù)據(jù)均來源于中源地產市場研究數(shù)據(jù)庫，由于已經對商業(yè)地產的宏觀環(huán)境進行了分析，較看好未來商業(yè)地產的發(fā)展形勢，故案例中將不再重復分析宏觀環(huán)境，而主要從商業(yè)物業(yè)的外部、內部和投資價值進行分析。案例：

福田中心區(qū)甲級寫字樓——榮超經貿中心投資分析。

該項目是福田區(qū)中心區(qū)的甲級寫字樓，位于金田路與福中路交匯處東南市民中心東側。下面我們將通過對比福田中心區(qū)豪宅“黃埔雅苑”以及香港金鐘區(qū)甲級寫字樓“美國銀行中心”來分析榮超經貿中心投資價值。外部環(huán)境：

物業(yè)所處的商圈是福田中心區(qū)是整個深圳市的金融、商貿、會展、行政、文化中心。深南大道由東向西穿越其間將中心區(qū)分為南北兩個片區(qū)。其中南片區(qū)主要為全市的中心商務辦公區(qū)北片區(qū)為全市的行政、文化中心。福田中心區(qū)擁有金融服務、現(xiàn)代商貿、現(xiàn)代物流、高端旅游、國際會展等為特色的高端服務業(yè)產業(yè)集群是深圳乃至整個珠三角的交通樞紐中心總部經濟發(fā)展迅速聚集了國內外知名企業(yè)總部約380家入駐各類企業(yè)近3800家就業(yè)人員15萬人。內部條件：

經貿中心是由深圳榮超實業(yè)有限公司開發(fā)、深圳市榮超房地產開發(fā)有限公司投資的超高層純甲級寫字樓。項目高206米,建筑面積115247.62平方米是專為跨國企業(yè)及國內大、中型企業(yè)設計的差異化精品寫字樓。2006年開盤均價約為1.6萬/平米元/平米。價值分析：

1、保值增值功能：該物業(yè)2006-2009年均價漲幅為119%

2、投資回報能力: 按2009年均價計算投資回報率約為5.14%。若有業(yè)主從2006年買入持盤現(xiàn)在租金價格的上漲業(yè)主投資回報率呈現(xiàn)上漲趨勢。對比分析一：

黃埔雅苑是福田中心區(qū)的高層豪宅位于榮超經貿，其目前售價約3.8萬元/平米，租金約85元租金回報率約2.7%?？梢钥吹綐s超中心售價稍低于黃埔雅苑，但租金回報率遠高于黃埔雅苑也就是說商業(yè)地產和住宅出現(xiàn)了倒掛現(xiàn)象。通過對比國外或香港等成熟的市場寫字樓售價一般會高于同區(qū)可比住宅。從這個角度上看若深圳向成熟市場發(fā)展，該物業(yè)將極具價值發(fā)展空間。對比分析二：

11.25%。也即是說隨著85元/平米。至目前均價已達到3.5萬元/平米

150

榮超經貿中心與美國銀行中心相比 “美國銀行中心”位于香港商業(yè)核心區(qū)域——金鐘商業(yè)圈，該項目為甲級寫字樓與榮超經貿中心具有一定的可比性。其目前售價約19萬元/平米，租金約850元/平米，投資回報率約5.4%。與處于相似區(qū)域的美國銀行中心相比，榮超經貿中心售價/租價遠低于美國銀行中心，售價僅為其五分之一，租金水平也僅為其六分之一。隨著深港一體化和深圳經濟不斷發(fā)展深圳商業(yè)的價值也在不斷的上升。

案例總結及建議：

該物業(yè)地處福田中心區(qū)區(qū)域優(yōu)勢明顯，寫字樓市場供不應求現(xiàn)象明顯。該物業(yè)近年來成交價格不斷走高，投資回報率相對較高，保值增值和投資回報能力突出。并且無論是與同區(qū)域的住宅相比還是與香港相似區(qū)域的寫字樓相比，榮超經貿中心均具有價值被低估的特點。所以建議投資者可重點關注。

參考文獻：

[1] 王國培 房地產開發(fā)項目可行性研究的必要性 漳州市薌城鄉(xiāng)房管處 福建 漳州

[2] 百度文：2010年深圳商業(yè)地產分析投資價值分析 [3] 中華思維網校： 房地產投資可行性研究的必要性