第一篇：商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查策劃要點分析

商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查策劃要點分析

房地產(chǎn)項目在開發(fā)的前期應(yīng)對地塊的價值、投資開發(fā)環(huán)境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量進行分析和研究，以期對項目進行整體的可行性分析并對市場定位提供依據(jù)回避風(fēng)險。商業(yè)房地產(chǎn)因為其客戶需求的特殊性、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性，所以更需要在開發(fā)前期進行市場調(diào)查和研究。但是，從市場調(diào)查和研究本身并不能得出市場定位的結(jié)論，他們的作用僅限于驗證或者為市場定位尋找依據(jù)。

從我們做客戶的顧問的過程中，我們總結(jié)出了包括經(jīng)濟環(huán)境的分析和研究、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究、區(qū)域零售市場調(diào)查與分析、典型性調(diào)查與研究、未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析、消費者消費行為的調(diào)查與研究、立地條件研究、商圈的確定和研究等以下幾方面內(nèi)容，希望和大家一起探討。

一、經(jīng)濟環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究

開發(fā)任何一個項目都涉及到經(jīng)濟環(huán)境的分析和研究，尤其是商業(yè)房地產(chǎn)項目，由于其開發(fā)周期長、投資大，受經(jīng)濟發(fā)展和政策的影響大，其開發(fā)的最終目的是通過出租經(jīng)營或者銷售來實現(xiàn)開發(fā)利潤，因此其風(fēng)險很大。所以，在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項目時，對經(jīng)濟環(huán)境進行研究就顯得十分重要。在調(diào)查和研究時應(yīng)重點對以下指標進行調(diào)查和分析。

◆ 總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費水平等

◆ GDP發(fā)展狀況及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況

◆ 全社會消費品零售總額

◆ 全市商業(yè)增加值

◆ 城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入

◆ 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額

通過對統(tǒng)計局和城調(diào)隊定期公布的數(shù)據(jù)進行連續(xù)3-5年的分析，基本可以反映出一個城市經(jīng)濟發(fā)展的總水平。有些資料通過統(tǒng)計年鑒和政府工作報告獲得。

二、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查

所在區(qū)域城市的結(jié)構(gòu)對商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)有重要的意義，在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)不論是同業(yè)態(tài)的聚集經(jīng)營還是不同業(yè)態(tài)的錯位互補都可能存在市場商機；在城市中該區(qū)域的位置若在行政、經(jīng)濟、文化等人口活動密集的地方，則城市的機能易于發(fā)揮出來，由于人流集中自然能形成商業(yè)的經(jīng)營氛圍。以上只是其中的一方面，還包括：

◆ 公共設(shè)施狀況

◆ 交通體系狀況

◆ 道路狀況、通行量

◆ 城市性質(zhì)與功能特點

◆ 各項城市的機能

◆ 城市規(guī)劃

通過對區(qū)域內(nèi)實際生活的空間，包括中心地帶及周圍區(qū)域城市結(jié)構(gòu)機能的調(diào)查，了解該區(qū)域內(nèi)設(shè)施、交通、地勢條件、活動空間等環(huán)境的現(xiàn)狀以及將來的發(fā)展規(guī)劃。例如，交通網(wǎng)的開發(fā)計劃，交通網(wǎng)密布的地方往往是人口容易集中或流量特別大的地方，所以在調(diào)查時對于交通路線及來往的車輛、班次、載客量等均作為調(diào)查的要素；城市發(fā)展規(guī)劃對商業(yè)將來的發(fā)展非常關(guān)鍵，諸如大型社區(qū)的發(fā)展計劃以及商業(yè)區(qū)建設(shè)計劃將直接對項目的規(guī)劃以及未來的經(jīng)營產(chǎn)生重要影響。

以上調(diào)查必須通過專業(yè)的市場調(diào)查公司實地調(diào)查了解，由于反映問題的角度不同，一般的調(diào)查人員很難完成以上工作，調(diào)查必須有目的性，如果不知道目的是為什么，這樣得到的調(diào)查數(shù)據(jù)和資料的參考價值將大打折扣。

三、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究

每一個城市發(fā)展都有發(fā)展的規(guī)劃，商業(yè)布局和規(guī)劃也是城市機能完善的標志，十多年以來，我國的第三產(chǎn)業(yè)特別是零售服務(wù)業(yè)的發(fā)展有目共睹，尤其是上世紀末百貨商場大量倒閉、超市業(yè)態(tài)的迅猛發(fā)展和外資零售商業(yè)的“入侵”，既加快了零售業(yè)的整體發(fā)展，也出現(xiàn)大型商業(yè)設(shè)施重復(fù)建設(shè)、資源浪費和過度競爭等現(xiàn)象，對國內(nèi)零售商業(yè)的發(fā)展提出了新的挑戰(zhàn)，一些大中城市行業(yè)管理部門開始加強商業(yè)網(wǎng)點整體規(guī)劃和布局工作。

為增強城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃管理的科學(xué)性、權(quán)威性，擴大規(guī)劃工作覆蓋面，國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會國內(nèi)貿(mào)易局于今年一月二十四日，在《關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的指導(dǎo)意見》（國經(jīng)貿(mào)貿(mào)易[2001]789號）和《關(guān)于進一步做好大中城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的通知》（國經(jīng)貿(mào)廳貿(mào)易[2002]44號）的基礎(chǔ)上，又下發(fā)了《關(guān)于加強城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的通知》，要求直轄市、計劃單列市、省會（首府）城市盡快制定商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，要求未制定城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的直轄市、計劃單列市、省會（首府）城市要加大工作力度，盡快制定城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃并報貿(mào)易局備案。凡未制定商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（包括含有網(wǎng)點規(guī)劃內(nèi)容的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃）的城市，不得上報外商投資商業(yè)企業(yè)項目。通知要求在2004年12月底前完成規(guī)劃的制定及城市商業(yè)網(wǎng)點依法管理體系的建立工作。

目前包括北京等省會城市和計劃單列市已經(jīng)完成了該項工作，在對大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā) 過程中，開發(fā)商及時了解商業(yè)網(wǎng)點的布局規(guī)劃非常關(guān)鍵，避免政策性的風(fēng)險和重復(fù)建設(shè)。例如，北京市商業(yè)委員會關(guān)于商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃不僅考慮目前商業(yè)布局特點，而且結(jié)合城市發(fā)展對限制地區(qū)的限制項目都有明確的規(guī)定：特別鼓勵在四環(huán)路周邊發(fā)展大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈；新發(fā)展的居住區(qū)，10-15萬人要規(guī)劃建設(shè)一個地區(qū)級商業(yè)中心；地區(qū)級商業(yè)中心1公里以外的居民區(qū)，原則上居住人口1-3萬應(yīng)有一個綜合性的社區(qū)商業(yè)中心。這些都是結(jié)合城市發(fā)展實際情況提出具體的建設(shè)性要求。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃

分析房地產(chǎn)項目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發(fā)土地的位置、欲開發(fā)土地的土地權(quán)屬、欲開發(fā)土地的土地權(quán)性質(zhì)、欲開發(fā)土地的權(quán)證面積、政府主管部門的規(guī)劃要點、自籌資金規(guī)模等。背景情況材料和基本情況是進行分析研究、提出咨詢報告的基礎(chǔ)和依據(jù)，委托人提供的報告材料、數(shù)據(jù)、資料越全面，越有利于咨詢報告的科學(xué)性、合理化。一是完成房地產(chǎn)項目的市場調(diào)查工作，二是依據(jù)調(diào)查情況進行有科學(xué)依據(jù)的市場分析，三是進行有獨創(chuàng)性的策劃。

策劃方案應(yīng)包含的基本項目包括：

（1）市場調(diào)研 A區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研 B類比競爭樓盤調(diào)研 C各類物業(yè)市場調(diào)研 D項目功能與主題定位分析 E目標客戶定性調(diào)查 F目標客戶定量調(diào)查 G市場定位分析和項目價格定位分析 F項目可行性總評估分析報告

(2)項目投資策劃 A宏觀經(jīng)濟和本區(qū)域城市市場調(diào)研 B項目所在地環(huán)境、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢判斷 C項目開發(fā)方式和開發(fā)節(jié)奏建議 D項目土地SWTO調(diào)查和項目規(guī)模定位、價值分析 E項目投入產(chǎn)出分析及資金運作建議

(3)項目規(guī)劃策劃 A項目背景分析 B項目名稱和標志 C項目整體平面規(guī)劃、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)布局概念提示 D單體主力戶型組合概念方案 E整體建筑風(fēng)格定位、色彩計劃 F室內(nèi)布局、裝修概念提示 G環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示 H公共家具設(shè)計概念提示 I公共裝飾材料選擇指導(dǎo) J燈光設(shè)計及背景音樂指導(dǎo) K項目建成后未來生活方式指引 依據(jù)以上義務(wù)，要盡可能收集與所策劃項目有關(guān)的經(jīng)濟技術(shù)信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術(shù)知識和經(jīng)驗，綜合分析項目的技術(shù)內(nèi)容，預(yù)測房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟前景，為委托人的房地產(chǎn)項目提供科學(xué)依據(jù)和參考方案，提出具有較高科學(xué)水平和參考價值的咨詢報告和意見。房地產(chǎn)項目策劃方案不僅僅是一個結(jié)論性的方案，它還應(yīng)包括基本信息數(shù)據(jù)、分析論證過程和各種可行性方案以及最佳方案等內(nèi)容。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)前期發(fā)展策劃報告

***項目前期發(fā)展策劃報告（范本）目錄（最好帶照片）

第一部分：項目區(qū)域分析

1、項目區(qū)位

2、項目現(xiàn)狀

3、項目周邊企事業(yè)單位分布

4、項目周邊教育配套分布

5、項目周邊商業(yè)配套分布

6、項目周邊餐飲娛樂設(shè)施分布

7、項目周邊醫(yī)療配套設(shè)施分布

8、項目周邊賓館酒店分布

9、區(qū)域環(huán)境小結(jié)

第二部分：項目規(guī)劃分析

1、區(qū)域規(guī)劃-城市規(guī)劃

2、項目交通環(huán)境分析（交通動線分析、公交線路分析、地鐵線路分析）

3、區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃（大型超市、購物中心、倉儲商場、大型百貨店、專業(yè)店、大型批發(fā)市場、城大型零售網(wǎng)點規(guī)劃布局····）

4、區(qū)域規(guī)劃小結(jié)

第三部分：區(qū)域市場分析

1、區(qū)域市場分析（經(jīng)濟指標、地圖、競爭樓盤照片、競爭樓盤簡介）

2、區(qū)域內(nèi)樓盤銷售狀況分析

3、區(qū)域市場中小戶型樓盤現(xiàn)狀分析

4、區(qū)域市場中小戶型樓盤分布特點

5、區(qū)域市場中小戶型平面布局特點

6、區(qū)域市場戶型設(shè)計特點

7、區(qū)域市場戶型設(shè)計特點總結(jié)（1、面積小、功能全、空間設(shè)計自由靈活；

2、中小戶型、大市場）

8、影響中小戶型物業(yè)的關(guān)鍵因素（地段、交通、各項生活配套設(shè)施、工作性質(zhì)）第四部分：需求市場分析

1、需求市場分析（住宅市場：

1、周邊居民訪問：拆遷還建客戶；

2、周邊企事業(yè)單位住房情況；

3、城市各大專業(yè)市場及綜合市場的生意人；4投資客戶）

2、周邊居民訪談

3、需求市場分析（周邊企事業(yè)單位總體住房情況、城市各大專業(yè)市場及綜合市場的生意人）

4、需求市場分析（商業(yè)市場：

1、片區(qū)商業(yè)規(guī)劃；

2、主打市場目前規(guī)劃；

3、酒店分布及規(guī)劃）

5、區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃

6、本地區(qū)主打產(chǎn)業(yè)/市場現(xiàn)狀分析

7、本地區(qū)主打產(chǎn)業(yè)/市場目前規(guī)劃

8、項目周邊賓館酒店分布（商務(wù)酒店前景看好，片區(qū)做生意流動人口多，商務(wù)酒店需求量大······）第五部分：項目定位分析

1、項目SWOT分析：

優(yōu)勢：發(fā)揮優(yōu)勢、搶占機會

威脅：發(fā)揮優(yōu)勢、轉(zhuǎn)化威脅

機會：利用機會，克服劣勢

劣勢：減小劣勢、避免威脅

2、產(chǎn)品定位：

a、住宅市場：**戶型為主、中高檔、精裝修電梯公寓幾室?guī)讖d幾衛(wèi)：***平方米 **%

幾室?guī)讖d幾衛(wèi)：***平方米 **%

幾室?guī)讖d幾衛(wèi)：***平方米 **%

b、商業(yè)定位：大地盤商業(yè)裙樓*層

第六部分：物業(yè)發(fā)展建議

第四篇：商業(yè)物業(yè)前期介入要點

商業(yè)物業(yè)前期介入的要點

購物中心物業(yè)前期介入及其基礎(chǔ)內(nèi)容

物業(yè)前期介入是指購物中心尚未建成和實施前期物業(yè)服務(wù)之前，購物中心商業(yè)管理企業(yè)從規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、設(shè)備安裝調(diào)試以及前期籌備等方面，以物業(yè)管理的角度提出各種合理化的意見與建議，組織實施相關(guān)工作。

1、前期準備及市場調(diào)研

在規(guī)劃建設(shè)期內(nèi)就應(yīng)參與項目規(guī)劃方案解讀與論證，同時根據(jù)管理工作計劃進行市場調(diào)研，調(diào)研的內(nèi)容包括：了解物業(yè)管理市場狀況、項目所在地物業(yè)管理費標準及收繳率、當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)的政策要求和行業(yè)管理的標準等，同時對相關(guān)物料進行市場調(diào)查，以掌握基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，為后續(xù)的管理費測算提供依據(jù)。

2、優(yōu)化項目設(shè)計

項目論證及規(guī)劃圖紙出爐后，應(yīng)參與研究項目規(guī)劃圖紙，了解物業(yè)功能設(shè)計，根據(jù)商業(yè)、公寓、寫字樓等不同物業(yè)形態(tài)的使用需求提出建議，優(yōu)化項目設(shè)計，從商業(yè)物業(yè)經(jīng)營和管理方面提出意見，使項目設(shè)計趨于合理化，減少后期管理成本。

3、費用測算

在對項目優(yōu)化建議進行跟蹤的同時，應(yīng)根據(jù)項目實體進行商業(yè)物業(yè)管理費標準測算，為落實前期啟動資金進行準備。費用測算應(yīng)盡可能根據(jù)市場和項目定位進行，且務(wù)必翔實。

4、前期綜合工作

應(yīng)提前進行商業(yè)管理機構(gòu)（分公司或者管理處）的籌建，獲得管理權(quán)，建立組織架構(gòu)，招聘人員并進行培訓(xùn)，配合產(chǎn)權(quán)方編寫商鋪經(jīng)營租賃合同，或者就租賃合同結(jié)合物業(yè)管理提出意見，編制《購物中心項目物業(yè)管理方案》，編寫相關(guān)的物業(yè)管理服務(wù)合同，編制《商戶須知》或者《商戶手冊》、《管理服務(wù)公約》等，建立相關(guān)的經(jīng)營管理制度。在人員到位后，應(yīng)進行制度、經(jīng)營管理、合同管理服務(wù)界面、項目工程建設(shè)概況、施工現(xiàn)場安全規(guī)定等培訓(xùn)。除此之外，應(yīng)與公安、消防、城管、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)等部門進行溝通對接，與項目開發(fā)者進行溝通，落實物業(yè)用房，參與物業(yè)用房的設(shè)計、裝修，保障物業(yè)用房的通訊、網(wǎng)絡(luò)、通風(fēng)、空調(diào)、供電、上下水，確保在開業(yè)前投入使用。

5、保潔綠化

在物業(yè)前期介入過程中，由于購物中心施工進度的影響，應(yīng)提前考慮項目保潔開荒工作及綠化種植、小品景觀接管，適時組織招投標。制定垃圾清運及管理方案，進行相關(guān)設(shè)施如垃圾桶、休閑椅等物料采購。

6、安全及車場管理

辦理停車場手續(xù)經(jīng)營許可證、稅務(wù)登記證、收費許可證，制定停車場管理方案，對相應(yīng)安/ 3

防物資如對講機、雪糕桶、鐵馬、警示牌、警戒線、消防器材等物料進行采購，交接鑰匙并規(guī)范鑰匙管理，建立管理臺賬。確定消防安全管理委員會及義務(wù)消防隊名單，組織義務(wù)消防隊伍并進行消防演練，確保在進場、開業(yè)期間的消防安全。

7、建筑本體及配套設(shè)備設(shè)施的工程管理

除了在規(guī)劃設(shè)計階段參與規(guī)劃設(shè)計、施工設(shè)計的優(yōu)化工作外，還應(yīng)積極參與設(shè)備選型，從管理角度對設(shè)備系統(tǒng)提供專業(yè)建議，輔助監(jiān)督工程施工進度及質(zhì)量，參與設(shè)備安裝、調(diào)試，接收設(shè)備相關(guān)資料。

8、物業(yè)驗收

參與項目竣工驗收，重點跟進消防驗收、規(guī)劃驗收、房屋質(zhì)量備案驗收，跟進綜合驗收并根據(jù)驗收結(jié)果辦理水、電、氣等過戶工作，組織移交物業(yè)前期資料，包括相關(guān)的政府批文、項目圖紙、驗收批文等。

9、商鋪進場裝修

成立裝修管理小組，提供業(yè)戶裝修工程技術(shù)要求并與裝修業(yè)戶對接，審批業(yè)戶裝修設(shè)計，提供審核意見，監(jiān)控裝修施工過程，及時按規(guī)定提出整改要求，協(xié)助解決業(yè)戶合理需求，組織驗收小組，對隱蔽工程和完工業(yè)戶進行驗收。

10、開業(yè)準備

設(shè)備運行、安防、保潔、車場等物業(yè)管理全面展開，協(xié)助開業(yè)方案制定和實施，制定開業(yè)慶典安全保衛(wèi)方案和開業(yè)慶典突發(fā)事件預(yù)案，并針對突發(fā)事件處置預(yù)案進行演練，確保開業(yè)慶典的順利、安全舉行。

階段前期介入工作重點

在規(guī)劃設(shè)計、施工等不同階段，物業(yè)前期介入關(guān)注和工作的展開是有區(qū)別和側(cè)重點的。

1、規(guī)劃設(shè)計階段前期介入

在此期間，商業(yè)管理組織主要應(yīng)關(guān)注如下方面：在市場調(diào)研過程中關(guān)注項目所在城市主要經(jīng)濟指標、商圈狀況、同類個案及本項目分析。主要業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和規(guī)模、空間布局。交通組織、人車動線、出入口（包括各業(yè)態(tài)客用、貨用及車場等）。停車場（規(guī)模、車位數(shù)等）。購物中心內(nèi)部交通組織的建議。不同業(yè)態(tài)房產(chǎn)技術(shù)條件、商鋪面積、商鋪開門、商鋪層高、商鋪業(yè)態(tài)調(diào)整。扶梯、垂直梯、地下電梯廳、觀光梯、中庭、公共衛(wèi)生間、顧客通道、夜間通道的設(shè)置要求及位置。關(guān)于主要工程系統(tǒng)及配套設(shè)施，如垃圾房、空調(diào)系統(tǒng)、用電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、設(shè)備房的設(shè)置與安排。廣告位的設(shè)置、制造及廣告位的安排。商業(yè)管理組織的設(shè)立，前期人員的到崗，相關(guān)資質(zhì)證書的辦理。

2、項目施工階段前期介入

在這個過程中，主要的工作重點包括：提出設(shè)備的設(shè)置、服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計遺漏工程項目的建議。分析物業(yè)建造選料及安裝情況，提高設(shè)備使用效率，減輕后期管理的壓力。

審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見。提供機電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見。提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見。幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護，以避免施工對材質(zhì)造成損傷。提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能。檢查工程施工進度（定期巡查施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護開發(fā)商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收，對各種設(shè)備、管線都逐一檢查）。檢查前期工程的施工質(zhì)量，對與原設(shè)計不合且可以更改的部分提出建議。配合設(shè)備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量。找出遺漏工程項目。參與開發(fā)商的建筑、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗收，并建立驗收檔案；發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患；參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收。制訂物業(yè)驗收流程，指出工程缺陷，對改良方案的可行性及費用提出建議。

3、開業(yè)籌備階段前期介入

在開業(yè)籌備階段，要針對專業(yè)內(nèi)容進行市場調(diào)研、組織成立管理架構(gòu)、編制相關(guān)管理制度，進行人員培訓(xùn)，提供《經(jīng)營管理公約》、《商戶手冊》樣本并協(xié)助商戶相關(guān)文件的審批，提供開業(yè)和促銷時期的安全防衛(wèi)服務(wù)，制訂物業(yè)管理收費標準予以明示，配合項目公司營銷宣傳、推廣，準備物業(yè)管理企業(yè)簡介、主要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級證書等資料。

通過前期介入，可以大量收集和掌握第一手資料，根據(jù)第一手材料提前策劃項目前期物業(yè)管理的方案，進行機構(gòu)設(shè)置、人員配備、費用測算、員工培訓(xùn)、開業(yè)準備等工作，使物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理有條不紊地銜接與過渡。與此同時，與社會有關(guān)部門密切聯(lián)系，從而確保開業(yè)進度并圓滿完成預(yù)期指標。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)前期流程

《房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)報建流程》

《房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)報建流程》一書的寫作完成,是作者多年從事房地產(chǎn)開發(fā)報建工作的知識、經(jīng)驗和感悟的總結(jié)，它的完成為我們提供了可以參考、學(xué)習(xí)、實際應(yīng)用的工作指南，不可多得的“范本”工具書。

作者通過言簡意賅，通俗易懂的文字描述，把看似一頭霧水、雜亂無章的報建流程，敘述得層次分明，條理清晰，有章可循。該書在體例編排上，主要是根據(jù)作者多年的從業(yè)經(jīng)驗，依據(jù)國家和地方現(xiàn)行的政策、法規(guī)和相關(guān)規(guī)定，將報建流程中，所涉及到的政府相關(guān)職能部門、報建的先后次序，進行了系統(tǒng)的排列組合，做到按圖索驥，事半功倍。該書從報建專業(yè)知識上看，準確翔實；從實用性上看，簡明實用；從時效性上看，做到了符合實際；對房地產(chǎn)開發(fā)報建工作，提供了程序上的工作指導(dǎo)。

作者勇于創(chuàng)新，敢為人先的寫作，填補了目前房地產(chǎn)開發(fā)報建領(lǐng)域無參考借鑒，說明文字的空白。

衷心希望，《房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)報建流程》一書能夠成為有志從事房地產(chǎn)開發(fā)報建工作人士的良師益友。

中冶新奧（長春）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總經(jīng)理： 二00八年八月

房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)報建流程圖

第一章 土地審批事項------------------1 1.1通過拍賣方式取得國有土地使用權(quán)1 1.2建設(shè)用地批準書----------------4 1.3國有土地使用權(quán)證--------------6 1.4土地利用驗收審批--------------8 第二章 規(guī)劃審批事項-----------------10 2.1建設(shè)用地規(guī)劃許可證-----------10 2.2建設(shè)工程規(guī)劃許可證-----------12 2.3建設(shè)工程定位、驗線合格通知書-15 2.4建設(shè)工程規(guī)劃管理移交單-------17 2.5建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實通知書---19 第三章 建委審批事項----------------21 3.1工程報建-----------------——21 3.2招投標管理、入場交易審批-----23 3.3造價管理審批-----------------25 3.4節(jié)能設(shè)計審批-----------------26 3.5質(zhì)監(jiān)管理審批-----------------27 3.6“雙拖欠”審查---------------29 3.7安監(jiān)管理審批-----------------30 3.8監(jiān)理備案管理審批-------------32 3.9 勘查設(shè)計審批----------------33 3.10執(zhí)法監(jiān)察審批----------------35 3.11城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費繳納證明--36 3.12一次性繳費審批--------------37 3.13 建筑工程施工許可證---------39 3.14“住宅質(zhì)量保證書”及“住宅使用說明書”---------------------41 3.15房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書----------42 3.16商品房預(yù)、銷售審查意見書----45 第四章 房地審批事項-----------------47 4.1建設(shè)工程產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理意見書---47 4.2商品房預(yù)測繪面積審查---------48 4.3商品房銷（預(yù)）售許可證-------51 4.4商品房銷（預(yù)）售許可證延期---54 4.5商品房實測面積審查-----------56 4.6房屋初始登記備案證明---------58 第五章 計劃審批事項-----------------60 5.1項目確認函-------------------60 5.2項目申請報告-----------------61 5.3發(fā)改委立項批文---------------63 第六章 人防審批事項-----------------65 6.1人防設(shè)計審批------------------65 第七章 消防審批事項-----------------67 7.1建設(shè)工程位置防火審批意見書----67 7.2建設(shè)工程消防設(shè)計審核意見書----68 第八章 環(huán)保審批事項-----------------71 8.1環(huán)評批復(fù)----------------------71 第九章 防雷審批事項-----------------73 9.1防雷裝置設(shè)計核準書------------73

第十章 園林審批事項-----------------74 10.1建設(shè)工程綠化規(guī)劃審批書-------75 附 件76 附件1 [競買]申請書---------------76 附件2 授權(quán)委托書-----------------77 附件3《建 設(shè) 用 地 申 請 書》----78 附件4《國有土地使用權(quán)變更登記申請》79 附件5《建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請表》80 附件6《建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表》81 附件7 申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》綜合報告------------------------82 附件8 建筑設(shè)計方案報審說明-------83 附件9《商品住宅戶數(shù)、面積比例統(tǒng)計表》---------------------------84 附件10《建設(shè)工程定位、驗線合格通知書申請表》--------------------85 附件11《建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實通知書申請表》----------------------88 附件12《竣工單體工程建筑面積呈報表》----------------------------89 附件13《工程建設(shè)項目備案表》-----90

附件14《勞務(wù)分包工程合同價款費用組成表》------------------------91 附件15《房屋建筑工程質(zhì)量監(jiān)督登記表》----------------------------92 附件16 填表說明------------------93 附件17《吉林省建筑勞務(wù)分包合同備案書》--------------------------94 附件18《監(jiān)理合同備案登記表》-----95 附件19《建筑工程施工許可證申請表》------------------------------96 附件20 申辦《預(yù)銷售審查書》申請書99 附件21《商品房銷（預(yù)）售許可證申請表》-------------------------100 附件22 商品房預(yù)測繪面積與規(guī)劃面積對比表------------------------102 附件23《 商品房銷（預(yù)）售許可證有效期續(xù)延申請表》--------------103 附件24《房屋初始登記申請書》----104 附件25 “項目確認函”請示文件------105 附件26 “發(fā)改委立項批文”請示文件--106 附件27《建設(shè)工程防雷設(shè)計備案申請表》----------------------------107 03 現(xiàn)場踏勘

與營銷策劃部聯(lián)合勘查意向地塊，勘察內(nèi)容：

1、項目周邊生活配套情況

2、人文環(huán)境

3、交通情況

4、周邊樓盤銷售情況（包括產(chǎn)品定位、定價、成交量等）

5、項目目標人群

6、市政設(shè)施配套情況

7、地上物拆遷情況、場地平整程度

如對土地現(xiàn)狀有異議，可到市國土資源局土地利用處提出。04 編制可研

編制可研，內(nèi)容應(yīng)包括：

1、工程位置

2、市政、生活設(shè)施配套現(xiàn)狀

3、區(qū)域市場調(diào)查

4、可建設(shè)住宅、商業(yè)用房及應(yīng)建人防工程的規(guī)模 可研經(jīng)審定后，進行下一步

5、產(chǎn)品定位、匹配的工程設(shè)計

6、工程建設(shè)周期

7、地塊開發(fā)成本分析

8、項目利潤預(yù)期

9、房屋銷售預(yù)測

10、確定可接受的最高競拍價。05 競買資料準備 需提交要件：

1、經(jīng)公證的企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照

2、經(jīng)公證的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書

3、競買申請書（詳見附件1）

4、經(jīng)公證的法定代表人身份證明

5、經(jīng)公證的代理人身份證明及授權(quán)委托書（詳見附件2）

6、競買保證金收據(jù)

7、銀行資信證明

1、競買履約保證金應(yīng)匯入市國土資源局指定賬戶。競買成功，履約保證金可抵作土地出讓金，競買失敗，履約保證金可在拍賣結(jié)束5日內(nèi)獲退回。

2、銀行資信證明應(yīng)滿足拍賣須知的規(guī)定金額。

3、如非拍賣所在地區(qū)法人，公證應(yīng)由法人所在地公證處出具。

持完備資料到市國土資源局報建窗口申報，資料齊全，正式受理，給予開具投標[競買]資格確認書；如具有以下情形之一的，作為無效申請退回，市國土資源局不作解釋。應(yīng)通過了解其他競買申請

1、申請文件在申請截至?xí)r間后 人的情況，初步制定競買策

2、申請文件不齊備或不符合規(guī)定的

3、申請文件字跡不清，無法辨認的

4、申請人不具備資格的

5、未繳納履約保證金的 拍賣程序如下：

1、宣布拍賣開始

2、宣布拍賣規(guī)則

3、公布拍賣起拍價、每次加價幅度

4、叫 價

5、競買成功

6、與市國土資源局簽訂《國有土地使用權(quán)成交確認書》

1、競買成功后，即時簽訂《國有土地使用權(quán)成交確認書》，成交確認書中約定簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的時間、地點，通常在十日內(nèi)簽訂。

2、成交價即為該幅土地的出讓總價款，包含出讓金、征地補償費用。06 資料申報 07 競 拍 08 合同簽訂

簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》

合同注明出讓事項（地塊編號、用地面積、出讓總價款、交付時間等），約定雙方權(quán)利、義務(wù)（包括土地交接標準）。如在規(guī)定期限內(nèi)不能支付成交價款，市國土資源局將取消競得資格，沒收保證金，開具違約金（相當(dāng)于成交價款總額的20%）繳納通知單。按交接標準，核驗地上物拆遷情況、土地平整程度、地塊范圍內(nèi)原有市政設(shè)施、樹木、人防工程有無損毀。09 繳 款

在合同簽訂15日內(nèi)，足額繳納成交價款 10 土地交接

在土地成交價款繳納后，雙方進行土地交接。

《房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)報建流程》一書的寫作完成,是作者多年從事房地產(chǎn)開發(fā)報建工作的知識、經(jīng)驗和感悟的總結(jié)，它的完成為我們提供了可以參考、學(xué)習(xí)、實際應(yīng)用的工作指南，不可多得的“范本”工具書。

作者通過言簡意賅，通俗易懂的文字描述，把看似一頭霧水、雜亂無章的報建流程，敘述得層次分明，條理清晰，有章可循。該書在體例編排上，主要是根據(jù)作者多年的從業(yè)經(jīng)驗，依據(jù)國家和地方現(xiàn)行的政策、法規(guī)和相關(guān)規(guī)定，將報建流程中，所涉及到的政府相關(guān)職能部門、報建的先后次序，進行了系統(tǒng)的排列組合，做到按圖索驥，事半功倍。該書從報建專業(yè)知識上看，準確翔實；從實用性上看，簡明實用；從時效性上看，做到了符合實際；對房地產(chǎn)開發(fā)報建工作，提供了程序上的工作指導(dǎo)。

作者勇于創(chuàng)新，敢為人先的寫作，填補了目前房地產(chǎn)開發(fā)報建領(lǐng)域無參考借鑒，說明文字的空白。

衷心希望，《房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)報建流程》一書能夠成為有志從事房地產(chǎn)開發(fā)報建工作人士的良師益友。

中冶新奧（長春）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總經(jīng)理： 二00八年八月

房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)報建流程圖

第一章 土地審批事項------------------1 1.1通過拍賣方式取得國有土地使用權(quán)1 1.2建設(shè)用地批準書----------------4 1.3國有土地使用權(quán)證--------------6 1.4土地利用驗收審批--------------8 第二章 規(guī)劃審批事項-----------------10 2.1建設(shè)用地規(guī)劃許可證-----------10 2.2建設(shè)工程規(guī)劃許可證-----------12 2.3建設(shè)工程定位、驗線合格通知書-15 2.4建設(shè)工程規(guī)劃管理移交單-------17 2.5建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實通知書---19 第三章 建委審批事項----------------21 3.1工程報建-----------------——21 3.2招投標管理、入場交易審批-----23 3.3造價管理審批-----------------25 3.4節(jié)能設(shè)計審批-----------------26 3.5質(zhì)監(jiān)管理審批-----------------27 3.6“雙拖欠”審查---------------29 3.7安監(jiān)管理審批-----------------30 3.8監(jiān)理備案管理審批-------------32 3.9 勘查設(shè)計審批----------------33 3.10執(zhí)法監(jiān)察審批----------------35 3.11城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費繳納證明--36 3.12一次性繳費審批--------------37 3.13 建筑工程施工許可證---------39 3.14“住宅質(zhì)量保證書”及“住宅使用說明書”---------------------41 3.15房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書----------42 3.16商品房預(yù)、銷售審查意見書----45 第四章 房地審批事項-----------------47 4.1建設(shè)工程產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理意見書---47 4.2商品房預(yù)測繪面積審查---------48 4.3商品房銷（預(yù)）售許可證-------51 4.4商品房銷（預(yù)）售許可證延期---54 4.5商品房實測面積審查-----------56 4.6房屋初始登記備案證明---------58 第五章 計劃審批事項-----------------60 5.1項目確認函-------------------60 5.2項目申請報告-----------------61 5.3發(fā)改委立項批文---------------63 第六章 人防審批事項-----------------65 6.1人防設(shè)計審批------------------65 第七章 消防審批事項-----------------67 7.1建設(shè)工程位置防火審批意見書----67 7.2建設(shè)工程消防設(shè)計審核意見書----68 第八章 環(huán)保審批事項-----------------71 8.1環(huán)評批復(fù)----------------------71 第九章 防雷審批事項-----------------73 9.1防雷裝置設(shè)計核準書------------73

第十章 園林審批事項-----------------74 10.1建設(shè)工程綠化規(guī)劃審批書-------75 附 件76 附件1 [競買]申請書---------------76 附件2 授權(quán)委托書-----------------77 附件3《建 設(shè) 用 地 申 請 書》----78 附件4《國有土地使用權(quán)變更登記申請》79 附件5《建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請表》80 附件6《建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表》81 附件7 申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》綜合報告------------------------82 附件8 建筑設(shè)計方案報審說明-------83 附件9《商品住宅戶數(shù)、面積比例統(tǒng)計表》---------------------------84 附件10《建設(shè)工程定位、驗線合格通知書申請表》--------------------85 附件11《建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實通知書申請表》----------------------88 附件12《竣工單體工程建筑面積呈報表》----------------------------89 附件13《工程建設(shè)項目備案表》-----90

附件14《勞務(wù)分包工程合同價款費用組成表》------------------------91 附件15《房屋建筑工程質(zhì)量監(jiān)督登記表》----------------------------92 附件16 填表說明------------------93 附件17《吉林省建筑勞務(wù)分包合同備案書》--------------------------94 附件18《監(jiān)理合同備案登記表》-----95 附件19《建筑工程施工許可證申請表》------------------------------96 附件20 申辦《預(yù)銷售審查書》申請書99 附件21《商品房銷（預(yù)）售許可證申請表》-------------------------100 附件22 商品房預(yù)測繪面積與規(guī)劃面積對比表------------------------102 附件23《 商品房銷（預(yù)）售許可證有效期續(xù)延申請表》--------------103 附件24《房屋初始登記申請書》----104 附件25 “項目確認函”請示文件------105 附件26 “發(fā)改委立項批文”請示文件--106 附件27《建設(shè)工程防雷設(shè)計備案申請表》----------------------------107