第一篇：我國房地產(chǎn)營銷存在的主要問題及對策

我國房地產(chǎn)營銷存在的主要問題及對策

摘要：房地產(chǎn)營銷是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的重要關(guān)鍵環(huán)節(jié)。本文運(yùn)用現(xiàn)代營銷理論，通過對我國房地產(chǎn)營銷存在的主要問題的分析，試圖找到一條解決目前房地產(chǎn)營銷問題的途徑。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)全過程營銷 促銷組合隨著國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)由賣方市場過渡到買方市場。早些年許多房地產(chǎn)商一夜暴富的現(xiàn)象已成為過眼煙云?，F(xiàn)實(shí)的市場環(huán)境迫使房地產(chǎn)開發(fā)商研究市場、重視營銷問題，把營銷管理上升到企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，從研究消費(fèi)者的需求出發(fā)實(shí)行全過程的營銷。房地產(chǎn)開發(fā)商的一些錯誤觀念，致使?fàn)I銷出現(xiàn)誤區(qū)，使房地產(chǎn)開發(fā)步入歧途。

一、我國房地產(chǎn)營銷主要存在的問題

市場調(diào)查缺乏真實(shí)性。一些企業(yè)在市場營銷方案制訂時(shí)，往往以見報(bào)的信息為依據(jù)，其收集的信息偏差較大。需求調(diào)查方面既缺少專業(yè)咨詢，也很少進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，從目前可見的營銷報(bào)告中，對房地產(chǎn)消費(fèi)者的調(diào)查，包括購買類型調(diào)查及購買者心理，對競爭者的調(diào)查，包括銷售動態(tài)、優(yōu)勢、借鑒經(jīng)驗(yàn)等分析不足，這在一定程度上制約了房地產(chǎn)營銷水平的提高，直接影響了到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

價(jià)格策略單一陳舊。從定價(jià)角度看，大多是以低價(jià)開盤，逐步提高，缺少有機(jī)的調(diào)節(jié)和合理的升降。從價(jià)格策略看，如折扣價(jià)格策略、變動價(jià)格策略等都基本類同，雖然普遍懂得時(shí)間變動的價(jià)格策略，有些樓盤也推出個案變動策略，但大多停留在實(shí)際操作過程，缺少先期的理論定位。

促銷策略單一。從表面上看，房地產(chǎn)營銷氣氛比較濃烈，但深入分析便不難發(fā)現(xiàn)問題不少。從廣告策略方面看，僅僅局限于一般的信息發(fā)布廣告，最多在編排

形式上作些處理，至于廣告目標(biāo)、針對性、物業(yè)命名及形象、媒體運(yùn)作、文案處理等方面都遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于行業(yè)對房地產(chǎn)營銷的要求。

營銷近視癥。急于求成的“營銷近視癥”，左右了房地產(chǎn)營銷的發(fā)展。營銷的過程是一個產(chǎn)品推銷、引導(dǎo)過程，是一種提煉。急于求成的心理追求，使發(fā)展商常常把營銷和熱銷等同。這是一種十分明顯的誤區(qū)，或者說是“營銷近視癥”！跟蹤一些項(xiàng)目的銷售過程，不難發(fā)現(xiàn)大多數(shù)企業(yè)都存在著深淺不一的營銷近視癥：價(jià)格近視癥，為了得到利潤最大化，忽略了房地產(chǎn)的增值空間；節(jié)奏近視癥，整個樓盤同時(shí)上市，結(jié)果剩下的“死角房”無人問津；效應(yīng)近視癥，片面地運(yùn)用營銷技巧來產(chǎn)生效應(yīng)，項(xiàng)目面市無計(jì)劃，前后矛盾。

二、解決問題的對策

1、注重市場調(diào)研，實(shí)施全過程營銷。房地產(chǎn)全過程營銷就是市場營銷貫徹房地產(chǎn)從選址、設(shè)計(jì)、施工到竣工銷售及物業(yè)管理的全過程。可以說房地產(chǎn)營銷的目的主要在于深度的前期市場調(diào)研和策劃，實(shí)行全過程營銷。轟動上海樓市的“沙田花園”，曾以兩個月完成了整個小區(qū)4萬多平方米商品住宅的主體銷售，原因是其在上海市中心率先建造了多層電梯房。這種物業(yè)的出現(xiàn)是在選址、開發(fā)前期營銷介入，在建房前就明確了如何賣，賣給誰的營銷思路，所以成為上海比較成功地完成全過程營銷的第一個案例。

2、實(shí)行動態(tài)價(jià)格策略。在營銷組合中，價(jià)格調(diào)整是最為便捷，最為有效的手段。房地產(chǎn)同樣也不例外，特別是在尚未成熟的市場上，各種營銷手段的80%--90%是在價(jià)格上做文章。因此，房地產(chǎn)銷售要根據(jù)市場的現(xiàn)實(shí)情況，擇機(jī)調(diào)整房價(jià)，以提高樓盤的銷售速度，實(shí)現(xiàn)效益的最大化。

調(diào)價(jià)的時(shí)機(jī)：在市場上，最有競爭力的手段是降價(jià)。對于競爭者的降價(jià)，有兩個標(biāo)準(zhǔn)，一是銷售期，二是銷售率，二者必須同時(shí)考慮。一般來說，一般樓盤的銷售期通常為4-8個月，銷售期兩個月左右有調(diào)價(jià)的必要。同時(shí)調(diào)價(jià)的時(shí)機(jī)還要結(jié)合銷售率來確定，當(dāng)銷售率達(dá)到三成時(shí)即可調(diào)價(jià)。比如當(dāng)銷售期僅三四周即達(dá)到30%的銷售率時(shí)，就有了調(diào)價(jià)的必要。若三成的銷售率經(jīng)過了很長的時(shí)間才達(dá)到，此時(shí)調(diào)價(jià)危險(xiǎn)性較高。應(yīng)分析消費(fèi)者的接受程度，如果銷售緩慢的原因在于價(jià)格，則維持價(jià)格是較優(yōu)選擇。除非希望制造熱銷的假象，引發(fā)消費(fèi)者的逆反心理。

例如：1998年深圳好景豪園即成功地運(yùn)行了此策略。當(dāng)時(shí)是在1997年深圳房地產(chǎn)熱過后的調(diào)整期，市場價(jià)格齊跌，多數(shù)開發(fā)商都在尋思如何體面地降價(jià)或多送幾份大禮以吸引人氣。好景豪園在充足的市場調(diào)查后，確認(rèn)聘請國外著名景觀設(shè)計(jì)專家精心營造的小區(qū)環(huán)境和其永無遮擋的海景對目標(biāo)客戶有著極大的吸引力，于是決定逆市而動，調(diào)高價(jià)格3%并調(diào)動所有媒體強(qiáng)勢傳播“逆市飄紅”這一驚人的“好景豪園現(xiàn)象”，結(jié)果一舉創(chuàng)出了屢高屢旺、價(jià)格愈高銷售愈旺的奇跡！當(dāng)然，這種方法開發(fā)商要承擔(dān)相對較大的營銷風(fēng)險(xiǎn)。

調(diào)價(jià)的模式：目前，市場上有兩種控制“低開高走”的基本模式：工程進(jìn)度模式和銷售推動模式。工程進(jìn)度模式指項(xiàng)目價(jià)格調(diào)整主要依據(jù)工程進(jìn)展。按工程進(jìn)度進(jìn)行價(jià)格調(diào)整要把握以下幾點(diǎn)：項(xiàng)目開工未久。項(xiàng)目形象尚無法展示，價(jià)格也最低。此時(shí)，采取內(nèi)部認(rèn)購方式，其主要目的是試探市場、檢驗(yàn)項(xiàng)目定位是否正確。項(xiàng)目開始公開發(fā)售。項(xiàng)目形象包裝、賣場包裝準(zhǔn)備就緒，主力客戶即將到來，為確保利潤，價(jià)格自然要比內(nèi)部認(rèn)購期高出一籌；至實(shí)景樣板間開放（或其他工程進(jìn)展中標(biāo)志性時(shí)間），工程形象日臻完善，銷售高潮已經(jīng)形成，略調(diào)整價(jià)格，客戶抗拒心理一般不大。項(xiàng)目封頂。標(biāo)志著項(xiàng)目主體完工，購買風(fēng)險(xiǎn)大大降低，項(xiàng)目的大部分優(yōu)勢、賣點(diǎn)大多都能成分展示，至項(xiàng)目完全竣工，項(xiàng)目好壞優(yōu)劣一覽無遺，客戶資金墊付時(shí)間短，適當(dāng)調(diào)高價(jià)格，消費(fèi)者也能理解，對于分多期開發(fā)的大盤或超大盤來說，隨著工程不斷展開，生活氣氛、居家配套設(shè)施的日益完善，一期比一期價(jià)高更是常見策略。銷售推動模式指主要依據(jù)銷售進(jìn)展機(jī)動靈活地調(diào)整價(jià)格。一般來說是在項(xiàng)目聚集了十足人氣后，為進(jìn)一步制造銷售熱潮，以調(diào)高價(jià)格的方式來對猶豫中客戶形成壓迫性氛圍：項(xiàng)目極為暢銷，如不盡快行動，將不得不高價(jià)購買甚至錯失良機(jī)！

不同銷售狀況下的價(jià)格調(diào)整策略：旺銷狀況下的價(jià)格調(diào)整。旺銷是指商品房推出后，客戶踴躍購買，市場反映很好，在很短的時(shí)間內(nèi)首出推出單位的大部分，且潛在購買的客戶很多。在旺銷狀況下，開發(fā)商可以適當(dāng)提高售價(jià)，但幅度不宜太高，一般為5%左右，太高則減少客戶群，具體比例多少，主要根據(jù)初始定價(jià)和潛在客戶群而定。如北京國際友誼花園剛推出時(shí)，一周即售出50多套，且客

戶購買勢頭不減，于是該項(xiàng)目的開發(fā)商隨即全面提升6%，取得銷售業(yè)績與收入同步增長的良好局面。

滯銷狀況下的價(jià)格調(diào)整。滯銷主要指商品房推出銷售以后，市場反映一般，顧客購買并不積極，沒有達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo)。這時(shí)，開發(fā)商不能簡單地降低售價(jià)，在分析滯銷的原因后，可保持售價(jià)不變或價(jià)格略微上調(diào)，但同時(shí)采取一些促銷手段，如在保持售價(jià)的基礎(chǔ)上，適當(dāng)給予客戶一些折扣，或贈送車位（包括優(yōu)惠車位），或其他方式?？傊o予客戶其他方面的補(bǔ)償，增加“人氣”以擴(kuò)大自己的客戶群。

3、有機(jī)的促銷組合策略。房地產(chǎn)促銷組合是指企業(yè)將人員推銷、廣告、公共關(guān)系、銷售促進(jìn)四種方式有效地組合在一起，以求達(dá)到最佳的促銷效果。房地產(chǎn)促銷組合的特點(diǎn)。促銷組合是一個動態(tài)組合。有的時(shí)候，一種效果好的促銷手段在環(huán)境發(fā)生變化后，可能會成為一種效果差的促銷手段。由于房地產(chǎn)建設(shè)周期較長，企業(yè)所面臨的內(nèi)外環(huán)境可能發(fā)生變化，那么企業(yè)所選取的促銷組合策略也應(yīng)隨著調(diào)整。促銷組合的不同促銷方式具有相互推動作用。不同的促銷方式互相配合，能相互彌補(bǔ)彼此的缺點(diǎn)，正向疊加其優(yōu)點(diǎn)，互相推動，產(chǎn)生良好的促銷效果。促銷組合是一種多層次組合。每種促銷方式都有許多種促銷手段可供選用，進(jìn)行促銷組合就是適當(dāng)?shù)剡x擇各種促銷方式。因此，房地產(chǎn)促銷組合是一種多層次的策略。

選擇促銷組合應(yīng)考慮的因素。房地產(chǎn)產(chǎn)品特性。不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品特性，其面對的目標(biāo)顧客不同，所采用的促銷組合不同。如別墅就要針對高收入講究舒適、享受的目標(biāo)顧客，主要采用人員推銷策略；而普通住宅就要采取廣告、公關(guān)、銷售促進(jìn)等為主要促銷手段。

市場競爭狀況。開發(fā)商在制定營銷方案時(shí)，不僅要考慮市場狀況，而且要考慮競爭者的促銷策略，這樣才能出奇制勝，達(dá)到良好的促銷效果。

房地產(chǎn)建設(shè)的不同周期。房地產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)從選址直到完工，一般需要2-3年的時(shí)間，在次期間宏觀環(huán)境與微觀環(huán)境都會有較大變化。在建設(shè)不同時(shí)期，所采取的促銷手段也就不同，如建設(shè)初期，主要采用廣告形式，樹立樓盤形象；而在樓盤開盤前，取得了銷售許可證后，這是產(chǎn)品的強(qiáng)銷期，就要強(qiáng)化促銷效果，各種促銷手段齊用，形成一種立體性的攻占市場的霸勢，以取得較好的銷售業(yè)績。

企業(yè)的促銷費(fèi)用。促銷費(fèi)用制約著促銷方式的選擇，企業(yè)應(yīng)根據(jù)促銷預(yù)算，合理地選擇促銷方式，達(dá)到投入少收入大的效果。

4、處理好營銷導(dǎo)入?yún)^(qū)域、發(fā)育區(qū)域和運(yùn)作區(qū)域的關(guān)系。導(dǎo)入?yún)^(qū)域包括了廣告、包裝等對外宣傳手段，積聚人氣的導(dǎo)入是重要的第一步；較好的包裝、廣告等吸引了眾多的購房者，如何培育有效購房隊(duì)伍以及拿出怎樣的售房方案，這應(yīng)該是營銷方案的核心；運(yùn)作區(qū)域人員素質(zhì)是關(guān)鍵，營銷操作人員的水準(zhǔn)直接影響到成交量，因此，要強(qiáng)化營銷人員的培訓(xùn)，確保營銷方案的執(zhí)行。

作者單位：石家莊信息工程職業(yè)學(xué)院

（編輯 雨露）

第二篇：我國房地產(chǎn)金融存在的問題及對策

我國房地產(chǎn)金融存在的問題與對策

摘要

隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，綜合國力的不斷提高。房地產(chǎn)業(yè)得到了快速地發(fā)展，對調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了重要作用，成為我國經(jīng)濟(jì)騰飛的引擎之一，而房地產(chǎn)金融成長對房地產(chǎn)業(yè)的起著重要推動作用。然而，在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的過程中，同時(shí)也暴露出不少問題。中國房地產(chǎn)行業(yè)的問題一定程度上是房地產(chǎn)金融市場的問題和房地產(chǎn)金融體系的不健全。因此,剖析中國房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀和存在的問題并提出解決對策,是深刻認(rèn)識房地產(chǎn)市場癥結(jié),拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道,化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)金融;發(fā)展?fàn)顩r;存在問題;對策建議

ABSTRACT

With the rapid development of our economy, comprehensive national power rises ceaselessly.Real estate industry obtained the rapid development, the adjustment of the economic structure, promoting economic growth played an important role, has become our country economy to fly one engine, financial and real estate development of real estate industry plays an important role in promoting.However, in the real estate industry in the process of rapid development, but also exposed many problems.China real estate industry's problems to some extent, is the real estate financial market and financial system of real estate is not perfect.Therefore, analysis of China's real estate finance present situation and the existence question and proposes the solution countermeasure, is a profound understanding of the real estate market problem, expand the financing channels of real estate enterprises, dissolve the financial risks of real estate, promote the key to healthy development of real estate.Keyword: Real estate finance;Development;Problems;Suggestions

1.房地產(chǎn)金融的概念

房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，對金融有很強(qiáng)的依賴性。與房地產(chǎn)相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱。房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)活動有關(guān)的一切金融活動。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對房地產(chǎn)銀行發(fā)行債券，成立住房儲蓄機(jī)構(gòu)，安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。一種看法認(rèn)為，房地產(chǎn)金融最簡單的含義就是房地產(chǎn)資金的融通，其實(shí)，房地產(chǎn)資金的融通不等于房地產(chǎn)金融，融資是房地產(chǎn)金融的一個主要方面，它包括房地產(chǎn)信貸融資、房地產(chǎn)股本融資、房地產(chǎn)融資融券和運(yùn)用信托方式融資等。房地產(chǎn)金融除了融資功能還有許多其他的金融功能，如房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)取?/p>

房地產(chǎn)金融包括政策性的房地產(chǎn)金融和商業(yè)性的房地產(chǎn)金融。政策性房地產(chǎn)

金融主要是房改金融，它是與住房制度改革有關(guān)的一系列金融活動。廣義的房地產(chǎn)是土地與房屋的合稱，因而房地產(chǎn)金融也可以進(jìn)一步分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。

2.房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀

房地產(chǎn)市場的發(fā)展壯大離不開房地產(chǎn)金融的大力支持，目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展除了銀行信貸資金支持外幾乎還沒有其他的融資方式。房地產(chǎn)業(yè)本身也沒有成立屬于本行業(yè)的專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，行業(yè)內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的長期資金嚴(yán)重不足，開發(fā)商過于依賴商業(yè)銀行的貸款支持。另一方面，在中國的房地產(chǎn)市場上還存在嚴(yán)重的信息不充分的問題，這樣就容易形成金融風(fēng)險(xiǎn)。

2011年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年名義增長了27.9%，增速比前三季度回落4.1個百分點(diǎn)，比上年回落5.3個百分點(diǎn)；其中住宅投資增長30.2%，分別回落5.0和2.6個百分點(diǎn)。房屋新開工面積190083萬平方米，比上年增長16.2%，增速比前三季度回落7.5個百分點(diǎn)，比上年回落24.4個百分點(diǎn)。全國商品房銷售面積109946萬平方米，增長4.9%，增速比前三季度回落 8.0個百分點(diǎn)，比上年回落5.7個百分點(diǎn)。全國商品房銷售額59119億元，增長12.1%，增速比前三季度回落11.1個百分點(diǎn)，比上年回落6.8個百分點(diǎn)。全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積40973萬平方米，比上年增長2.6%，增速比上年回落22.6個百分點(diǎn)。全國商品房待售面積27194萬平方米，增長26.1%，增速比上年加快18.0個百分點(diǎn)。全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源83246億元，比上年增長14.1%，增速比前三季度回落8.6個百分點(diǎn)，比上年回落12.1個百分點(diǎn)。

2012年第一季度，全國房產(chǎn)開發(fā)投資10927億元，名義增長23.5%，扣除價(jià)格因素后實(shí)際增長20.7%，比上年全年回落4.4個百分點(diǎn)，比去年同期回落10.6個百分點(diǎn)。2012年國家對房地產(chǎn)政策一是完善，二是調(diào)整，三是繼續(xù)整頓，國家將進(jìn)一步理順房地產(chǎn)政策，糾偏改錯，使其房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。國家進(jìn)一步完善保障性住房基建政策與使用管理政策；進(jìn)一步完善房地產(chǎn)土地分類供應(yīng)政策；一線城市征收房產(chǎn)稅將陸續(xù)出臺；開征房產(chǎn)稅之時(shí)，就是限購房政策自動取消之日；國家按區(qū)域性調(diào)整政策性商品房政策；下半年對商品房的金融政策將適度調(diào)整；下半年對商品房的管理政策會也會適度調(diào)整，調(diào)整幅度不會太大。

3.存在的主要問題

3.1房地產(chǎn)市場調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響

3.1.1政策的持續(xù)效應(yīng)

2011年前后調(diào)控政策的出臺，對樓市的影響還是顯見的。從成交量來看，4.15調(diào)控造成的市場波動大于9.29調(diào)控，全國市場成交量低迷期持續(xù)約3個月，而9.29調(diào)控后各城市基本僅低迷 1 個月左右。就成交均價(jià)而言，2010年各個城市房價(jià)上漲的趨勢基本得到控制。2011年春節(jié)前“國八條”的出臺已經(jīng)為樓市定調(diào)，調(diào)控仍是主旋律，且力度更大、要 求更嚴(yán)、決心更強(qiáng)。受國八條和密集地方限購細(xì)則出臺特別是

二、線城市限購政策的出臺，以及銀根緊縮的影響，可以預(yù)見，2012年上半年依然會出現(xiàn)幾個月的觀望期。

3.1.2限購的影響

通過觀測各類城市限購后的市場表現(xiàn)發(fā)現(xiàn)：限購會導(dǎo)致限購的影響：一線城市成交有明顯的回落，但影響時(shí)間僅兩至三個月，部分一線城市在限購之前伴隨有成交量的大幅上漲，如廣州成交量先大幅上漲然后再大幅回落。

限購令導(dǎo)致部分二、三線城市成交下降，但影響時(shí)間均在兩個月以內(nèi)。此外，限購或即將限購的二、三線城市成交量并不一定回落，相反限購前后或者會成交量放大。

3.1.3限貸政策對房地產(chǎn)市場的影響

在密集的限貸政策之下，首套房首付比例提高，二手房貸款幾乎停放。從理論上講，因?yàn)槭赘短岣弑貙⑹挂徊糠中枨罅鞒鍪袌?。但?shí)際上，限貸政策對需求的實(shí)際影響并沒有想象的大，因?yàn)樾刨J首付政策松緊程度與一次性付清比例高度相關(guān)。歷次首付比例提升后，相當(dāng)一部分城市的一次性付清比例均有提升，一旦首付政策放松，按揭付款比例會大幅提升，而一次性付款比例將下降。這說明，首付比例提高后，仍然有相當(dāng)部分的有實(shí)力的客戶選擇全款支付，進(jìn)而削弱限貸政策的影響。

在全國范圍內(nèi)來看，投資需求比例較高的城市如上海、北京、深圳等發(fā)達(dá)城 市受限貸影響較大，而武漢、鄭州等中部城市，受限貸影響小。

3.1.4保障房政策對房地產(chǎn)市場的影響

保障房的缺失是導(dǎo)致房價(jià)快速上漲的一個重要因素。近兩年，保障房建設(shè)力度被提升到了政治高度，2010年全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590萬套，基本建成370萬套；2011年更是提出全國要建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造1000萬套。而保障房建設(shè)將持續(xù)數(shù)年。

保障房建設(shè)力度的加強(qiáng)將減少中低收入人群對商品房市場的需求。假定2010年370萬套保障房全部推入市場，根據(jù)初步測算，2011年的保障房供應(yīng)將分流商品房8%的有效需求，其中經(jīng)濟(jì)適用房分流4.8%的有效需求，公租房和廉租房分流3.2%的有效需求。由于國家統(tǒng)計(jì)局現(xiàn)行的統(tǒng)計(jì)方式將經(jīng)濟(jì)適用房劃入商品住宅范疇，因而我們預(yù)計(jì)2012年，保障房將造成商品住房市場被動萎縮3%。

3.2貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響

2011年上半年貨幣政策將繼續(xù)保持穩(wěn)健，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈?zhǔn)站o。由于銀行在房貸規(guī)模受限的情況下，大多偏向優(yōu)質(zhì)客戶，在此情況下，中小房地產(chǎn)企業(yè)將會比大型房地產(chǎn)企業(yè)融資更加艱難。加息之初并不影響成交量的放大，但當(dāng)進(jìn)入加息通道后，或會削弱購買力，影響成交量的走低，進(jìn)而導(dǎo)致開發(fā)商銷售回款速度放緩。

開發(fā)商應(yīng)當(dāng)順應(yīng)形勢，根據(jù)各自資金狀況，做好降價(jià)促銷、加速出貨的準(zhǔn)備。通過對比狹義貨幣供應(yīng)量（M1）和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）同比增速，我們發(fā)M1同比領(lǐng)先CPI六個月左右。也就是說，狹義貨幣供應(yīng)增速下降的話，物價(jià)將會止?jié)q而跌，但至少要滯后六個月的時(shí)間。2011年M1同比增速逐月已經(jīng)明顯回 落，加上翹尾因素的影響，推測2012年CPI將是前高后低。與此對應(yīng)，貨幣政策可能是前緊后松，下半年貨幣政策可能有所改觀，但房地產(chǎn)行業(yè)政策全年不會放松。

3.3供求關(guān)系對房地產(chǎn)價(jià)格的影響

由于開發(fā)進(jìn)度的滯后性，2010年下半年和2011年上半年開工建設(shè)的項(xiàng)目，將逐漸在2012年供應(yīng)上市，由此來看2012 年樓市供應(yīng)充足，政策力度和供求關(guān)系將決定未來價(jià)格走勢。

如果排除政策因素，影響市場成交價(jià)格的一個重要因素將是供求關(guān)系，其中決定未來供應(yīng)的一個重要因素將是商品房新開工面積。

通過數(shù)據(jù)分析，我們發(fā)現(xiàn)新開工面積將在一年半左右的時(shí)間形成實(shí)際供應(yīng)，滯后1.5年的新開工面積與當(dāng)期銷售面積非常吻合，因而我們將滯后1.5年的新開工面積稱為“潛在供應(yīng)”，而將當(dāng)期的銷售面積稱為“實(shí)際需求”。由于2009年下半年至2010年上半年的大牛市，造成了新開工面積急劇放大，這將造成2011年4份至11月份期間，市場上可能有大量的新增潛在供應(yīng)。同樣，在2012年上半年，市場供應(yīng)量也存在潛在放大的態(tài)勢，但將在2012年下半年逐漸回落。

3.4房地產(chǎn)企業(yè)自身存在問題

盲目開發(fā)高檔樓宇，日益造成供求失衡，房地產(chǎn)開發(fā)商面對銷售風(fēng)險(xiǎn)，直接關(guān)系到房產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)狀況。房地產(chǎn)商之所以熱衷于開發(fā)高檔房，道理很簡單，按照目前土地的拿地模式，開發(fā)商勢必會尋求利潤空間更大的產(chǎn)品。同一塊土地，高價(jià)房與低價(jià)房的成本相差不多，但利潤卻是幾十倍的差異，從目前我國居民收入水平來看，大概有5%的居民可以消費(fèi)得起高檔住宅，但實(shí)際上許多地方的高檔樓房比例卻高達(dá)30%以上，高檔房的比例明顯偏大，拉升了房價(jià)。無視日益飽和的高檔房市場，無視資源閑置和低端市場供給嚴(yán)重不足的矛盾而盲目開發(fā)，房產(chǎn)商們將面臨嚴(yán)重的銷售問題，這也直接危及我國金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量。

由于房價(jià)不穩(wěn)，加劇了市場風(fēng)險(xiǎn)。貨幣傳導(dǎo)的信貸機(jī)制理論認(rèn)為，由于金融市場存在著信息不對稱問題，銀行克服信息不對稱的重要方法是要求抵押。抵押物的價(jià)值成為約束貸款者最大借款額的一個重要方面。個別房地產(chǎn)開發(fā)商也利用市場信息的不對稱，虛張聲勢，制作假象，誤導(dǎo)消費(fèi)者，造成房地產(chǎn)價(jià)格不合理上漲。

4.我國房地產(chǎn)金融問題的對策建議

4.1完善房地產(chǎn)市場監(jiān)管和調(diào)控體系，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力

建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場監(jiān)管和調(diào)控體系是房地產(chǎn)市場和國民經(jīng)濟(jì)健康、平穩(wěn)發(fā)展的重要保證。由于我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、房地產(chǎn)市場的區(qū)域性以及消費(fèi)差異等特點(diǎn)，可以根據(jù)需要建立多層次的房地產(chǎn)市場監(jiān)管和調(diào)控指標(biāo)體系。豐富調(diào)控的手段和方式，完善和拓寬房地產(chǎn)融資渠道，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管；改進(jìn)金融監(jiān)管方式，提高金融監(jiān)管效能，維護(hù)房地產(chǎn)金融市場秩序，；完善住房保障制度，確保居民的住房權(quán)利。要進(jìn)一步完善城鎮(zhèn)住房保障制度，加大經(jīng)濟(jì)適用住房銷售管理，加強(qiáng)集資合作建房管理，穩(wěn)定廉租住房資金來源渠道，研究進(jìn)城務(wù)工人員住房政策。還要加大對境外機(jī)構(gòu)和個人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控力度，進(jìn)一步加強(qiáng)對跨境外匯資金流動的管理，完善境內(nèi)外資開發(fā)、購房的統(tǒng)計(jì)、登記制度。加大房地產(chǎn)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管力度，監(jiān)督銀行、開發(fā)商和信貸個人的行為，及時(shí)治理不正確的和違反政策規(guī)定的不良行為，抑制投機(jī)行為。

4.2實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策

近些年來我國M2增速一直保持在高位水平，貨幣的超額發(fā)行不但給我國的經(jīng)濟(jì)帶來很大的隱患，也不利于社會穩(wěn)定。所以，從經(jīng)濟(jì)和社會多個方面考慮，貨幣政策應(yīng)該逐步回歸穩(wěn)健。

今年央行已經(jīng)數(shù)次上調(diào)準(zhǔn)備金率，顯示了遏制通脹的決心。從央行貨幣政策調(diào)整的預(yù)期來看，貨幣政策正在逐步回歸穩(wěn)健。貨幣政策回歸穩(wěn)健一方面可以表明控制貨幣供應(yīng)的決心，抑制通脹預(yù)期；另一方面合理引導(dǎo)信貸投向，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的合理引導(dǎo)。

4.3大力發(fā)展多層次、全方位的房地產(chǎn)金融體系

應(yīng)力求形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場，在確保房地產(chǎn)資金來源充足的同時(shí)分散房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。要解決目前房地產(chǎn)金融市場資金來源結(jié)構(gòu)單一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和個人住房消費(fèi)貸款過度依賴銀行信貸的局面，建立多元化的房地產(chǎn)融資體系，通過多渠道融資方式來滿足房地產(chǎn)開發(fā)對資金的需求，分散和降低銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。例如，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，開辟新的融資渠道；培育和完善房地產(chǎn)債券市場，作為解決當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的重要途徑之一，鼓勵房地產(chǎn)公司發(fā)行融資期限較長、低于銀行貸款利率的公司債券，吸收社會分散的剩余資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，在資本市場上直接融資；積極引導(dǎo)國外資金進(jìn)入房地產(chǎn)融資市場，拓寬我國房地產(chǎn)融資渠道等。大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務(wù)。要細(xì)分市場，開發(fā)服務(wù)于不同目的和人群的產(chǎn)品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產(chǎn)品等。推動房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化，形成包括房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。

通過貸款證券化增加信貸資產(chǎn)的流動性，同時(shí)有利于銀行進(jìn)一步擴(kuò)大信貸規(guī)模，從而形成良性擴(kuò)張，還可以改善銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低資本金要求。通過證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場化，加速間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，使房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源，還分散了投資資金的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場健康地發(fā)展。房地產(chǎn)投資基金作為一種專業(yè)從事房地產(chǎn)投資的基金，在國外已經(jīng)得到迅速的發(fā)展，然而在我國的發(fā)展還處于初級階段。一方面，盡快制定和實(shí)施投資基金方面的專門法律使國內(nèi)和國際產(chǎn)業(yè)基金可以在房地產(chǎn)投資中有法可依，健康、持續(xù)地運(yùn)作。另一方面，建立健全房地產(chǎn)投資基金推出機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制，降低其所承受的風(fēng)險(xiǎn)程度，鼓勵房地產(chǎn)投資基金迅速發(fā)展起來。

4.4房地產(chǎn)企業(yè)自身要能夠正確的認(rèn)識和看待市場

我國的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目很多，在這種條件下，如果我們無視消費(fèi)者應(yīng)有的權(quán)益，不尊重市場，惡意欺騙購房人，例如在面積上作假，質(zhì)量上不能保證，交房時(shí)間不能遵守等等，那么，最終會限制消費(fèi)者的需求，其結(jié)果必然是大量的房子賣不出去，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫及金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

房地產(chǎn)商必須考慮自身的規(guī)模效益問題，也就是說要加大競爭力度，要提升房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模，使一些信用度不高和不具備資格的企業(yè)退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，目前有人反對央行關(guān)于信貸政策調(diào)整的一個理由，就是央行調(diào)整信貸的政策可能會使一些信用差，資產(chǎn)小的企業(yè) 退出房地產(chǎn)行業(yè)，認(rèn)為這樣的結(jié)果可能會使一半的房地產(chǎn)企業(yè)倒閉破產(chǎn)，退出房地產(chǎn)領(lǐng)域。我認(rèn)為這個觀點(diǎn)有些不妥，那些資金量不夠，信用度不高的企業(yè)就是應(yīng)該退出去，這正是央行規(guī)范房地產(chǎn)信貸政策的效

果之一，其對房地產(chǎn)市場的規(guī)范可以讓那些守規(guī)的企業(yè)有更多的市場份額和市場收益。房地產(chǎn)商能夠進(jìn)行自律是保持房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展和防范金融風(fēng)險(xiǎn)的一種重要的社會基礎(chǔ)，也就是說房地產(chǎn)商自律問題不是企業(yè)自身問題，不是這個企業(yè)自身好壞的問題，而是直接涉及到能不能防范金融風(fēng)險(xiǎn)，能不能防范房地產(chǎn)泡沫的社會基礎(chǔ)的問題。

結(jié)論

2012年國家對房地產(chǎn)政策是堅(jiān)持宏觀調(diào)控的取向不變的政策，以確保公民福利政治，以保證改革脆弱期平穩(wěn)過渡。我國公民對房地產(chǎn)的剛性需求不會變，保障性住房回暖，政策性商品房成為市場新的壟斷，商品房在困難中向前。房地產(chǎn)金融并不復(fù)雜實(shí)際就是不同時(shí)間、空間，不同持有者之間的價(jià)值交換，在這個價(jià)值交換當(dāng)中爭取實(shí)行價(jià)值的最佳交換產(chǎn)生增值。雖然我國房地產(chǎn)金融存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，存在經(jīng)營行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題，需要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融市場，但是，由于國家政策的調(diào)控和制定相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，我國房地產(chǎn)金融還是以良性發(fā)展為主。

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第三篇：淺談我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在問題及對策

淺談我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在問題及對策【摘 要】 本文通過對我國房地產(chǎn)市場過快發(fā)展中存在的主要問題進(jìn)行分析，提出了相關(guān)的解決對策：政府完善土地供應(yīng)制度；建立房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)對住房價(jià)格的檢測與調(diào)控；完善住房供應(yīng)體系和住房保障體系；規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)的行為。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)市場；存在問題；對策

房地產(chǎn)業(yè)在我國起步晚，歷史短，發(fā)展過于迅速，近年來房價(jià)不斷攀升，國家不斷出臺政策仍然無法阻止房價(jià)的上漲。在房地產(chǎn)行業(yè)表面繁榮，房價(jià)持續(xù)攀升的今天，我們有必要窺視一下這些表面繁榮背后隱藏的一些問題，并且找到有效的解決問題的對策和途徑，以保證房地產(chǎn)市場持續(xù)健康的發(fā)展［1］。

一、存在的主要問題

1、地區(qū)發(fā)展不平衡

首先，房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長速度存在地區(qū)差異。主要表現(xiàn)在：無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場起步較早所致；中部的增長速度基本處于領(lǐng)先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區(qū)土地資源偏緊，房地產(chǎn)價(jià)格的上升和競爭激烈，一些房地產(chǎn)開發(fā)商開始向中、西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)的地區(qū)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，尤其是隨著中部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中部的各項(xiàng)指標(biāo)的增長速度均高于其他兩部。

其次，城鎮(zhèn)居民居住水平存在地區(qū)差異。在中國人口增長的情況下，人均建筑面積仍在增長，反映了城鎮(zhèn)居民的居住水平得到了提高，但因各地區(qū)的不同而略有差異。從城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的絕對數(shù)量上來看，東部地區(qū) 西部地區(qū)中部地區(qū)。這是因?yàn)闁|部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區(qū)雖然房地產(chǎn)發(fā)展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區(qū)人口密度大，經(jīng)濟(jì)又不很發(fā)達(dá)，所以人均住宅建筑面積最?。粡钠湓鲩L速度來看，西部地區(qū)中部地區(qū)東部地區(qū)。

2、房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)供給之間矛盾重重

目前，我國正處于城市化快速發(fā)展期。1996年全國城市化水平為28.7%，2006年增長為44.9%，城市化水平始終在提高，年均增加1.5個百分點(diǎn)之多［2］?？焖俪鞘谢癁槌鞘袔泶罅康男略鋈丝冢菂^(qū)面積迅速擴(kuò)大。這個階段還伴隨著以城市舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施重建為主的城市更新過程，因而，城市在規(guī)模和品質(zhì)方面都有了巨大的提升，而這種復(fù)合型的提升所釋放出的對于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求應(yīng)該由房地產(chǎn)市場中的供給予以適當(dāng)滿足。

面對如此龐大的社會需求，城市用地和房地產(chǎn)商品供給層面的調(diào)整卻是相對謹(jǐn)慎而滯后的，這一方面是由于長期以來實(shí)行的嚴(yán)格的土地管理政策和穩(wěn)健從緊的金融政策，另一方面也是由房地產(chǎn)供給自身彈性較小和存在滯后性所決定的。2003-2008年間，全國商品房平均銷售價(jià)格持續(xù)上漲，如果排除了非市場因素如房屋質(zhì)量提高、成本增加、周圍設(shè)施環(huán)境改善等方面外，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的差距。

3、中低收入居民的住房問題亟待解決

在1998年住房市場化改革之后，政府為了解決低收入人口的住房問題，也采取了廉租房制度和經(jīng)濟(jì)適用住房等公共住房保障政策。10多年來，我國住房制度改革和住房建設(shè)已取得很大的成績，在改善中低收入居民的住房問題上，一些住房政策也發(fā)揮了積極的作用，但仍存在一些問題。

其中經(jīng)濟(jì)適用房政策和實(shí)踐是當(dāng)前問題的焦點(diǎn)，其主要體現(xiàn)以下四個方面，一是經(jīng)濟(jì)適用住房的公平性問題；二是對由經(jīng)濟(jì)適用住房制度引出的房地產(chǎn)市場價(jià)格雙軌制產(chǎn)生異議；三是認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量過大對商品房產(chǎn)生擠出效應(yīng)的問題；四是在經(jīng)濟(jì)適用住房運(yùn)行與管理中出現(xiàn)的問題。我國現(xiàn)階段中低收入居民購房能力處于較低水平，因此，完全通過市場化解決這部分居民住房問題是行不通的。實(shí)踐證明，解決住房問題的政策不是面向全體國民的福利政策，大多數(shù)國家住房政策的主要針對對象是中低收入和無力自己解決住房問題的特殊困難階層，住房保障只是住房市場機(jī)制的補(bǔ)充。

4、房地產(chǎn)投資行為急需調(diào)控

房地產(chǎn)投資行為已成為形成現(xiàn)在高房價(jià)的主要因素之一，在當(dāng)前市場條件下，投資和投機(jī)只是一線之隔，不合理的投資很容易就轉(zhuǎn)化為投機(jī)行為。理性的房地產(chǎn)投資有以下幾方面的優(yōu)勢：一是活躍房地產(chǎn)交易，增加

市場需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展；二是提供房地產(chǎn)租賃市場上的房源，滿足市場上的租房需求；三是提供風(fēng)險(xiǎn)較小且回報(bào)較高的投資渠道，能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)的保值、增值。

然而在當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)投資的弊端要大于其優(yōu)勢：第一，在房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，房價(jià)上漲的情況下，房地產(chǎn)投資可能會導(dǎo)致市場需求過度活躍，刺激房價(jià)非理性上漲，從而不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展；第二，房地產(chǎn)投資與股票等投資有著本質(zhì)的不同，股票等投資品是在具備富余資金下的自由選擇，而住房具有很強(qiáng)的民生性，突出表現(xiàn)為住房是保障居民生活的基本條件，是普通公眾生活的基本需要，因此非理性的投資甚至投機(jī)行為會直接影響居民的基本生活保障；第三，非理性投資使得我國房地產(chǎn)市場中的閑置房數(shù)居高不下，并且北京、上海等城市房地產(chǎn)的租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界平均水平，這說明我國房地產(chǎn)泡沫已非常嚴(yán)重。

5、國家調(diào)控政策實(shí)施受阻

針對近年來房價(jià)不斷上漲的情況，國家也在不斷地出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，但始終監(jiān)管機(jī)制不夠完善，導(dǎo)致政策在具體實(shí)施的過程中，各地方政府不嚴(yán)格執(zhí)行，并且各金融機(jī)構(gòu)為了自身利益也有自己的應(yīng)對方法，使得國家政策不能有效實(shí)施，進(jìn)而不能有效阻礙房地產(chǎn)市場不健康的發(fā)展。

二、促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對策

我國政府針房地產(chǎn)市場中存在的問題不斷地出臺了若干政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，從“國十一條”到“新國八條”，再到房產(chǎn)稅及物業(yè)稅的試點(diǎn)及逐步實(shí)施，但其出臺后所起到的效果卻不理想。筆者認(rèn)為，要想真正控制房地產(chǎn)市場的過熱發(fā)展以及解決房地產(chǎn)供給過程中的種種矛盾和問題，還是要找到有效的途徑以及保證國家政策順利實(shí)施的措施：

1、政府完善土地供應(yīng)制度

（1）加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度［3］。土地供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)均衡是土地市場供求平衡的更高層次的要求。在目前我國一些城市已出現(xiàn)地價(jià)、房價(jià)大幅上漲的情況下，土地儲備機(jī)構(gòu)不僅要根據(jù)市場的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際及時(shí)地掌握土地投放總量，更要從市場細(xì)分的角度，適時(shí)調(diào)整各類不同用途的土地儲備量和供給量，化解土地市場供需結(jié)構(gòu)失衡的矛盾［4］。一方面，緊縮城市中心區(qū)住宅用地和城市高檔房地產(chǎn)用地，對開發(fā)高檔商品房從供給源頭上進(jìn)行限制；另一方面，落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房政策，對面向百姓的商品房所用土地要適當(dāng)放寬，滿足居民日益增長的住房需求。

（2）建立地價(jià)調(diào)控體系。鑒于我國地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，政府對地價(jià)進(jìn)行調(diào)控，應(yīng)著力建設(shè)地價(jià)的調(diào)控體系，增加土地市場的透明度和公平性。對于地價(jià)可通過國家定價(jià)和國家指導(dǎo)價(jià)來調(diào)控，如建立基準(zhǔn)價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地出讓價(jià)等。對此，可參照國外的成功經(jīng)驗(yàn)。如日本政府每年都在固定的時(shí)間公布由官方調(diào)查和評價(jià)的公示地價(jià)?！肮镜貎r(jià)”是一種旨在調(diào)控土地價(jià)格的官方公開價(jià)格，它的作用是加強(qiáng)政府對土地價(jià)格調(diào)控與管理的能力，為合理制定土地價(jià)格政策，公平進(jìn)行土地交易提供依據(jù)。

（3）規(guī)范政府行為，強(qiáng)化土地管理的監(jiān)控職能。嚴(yán)厲遏制土地市場中的政府違法違規(guī)行為，加強(qiáng)政府行為的自我約束，土地政策才能達(dá)到預(yù)期的宏觀調(diào)控效果。另外，土地管理監(jiān)控職能的弱化也會阻礙城市土地市場和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，只有加強(qiáng)土地管理的監(jiān)控工作，才能防止區(qū)域性的房地產(chǎn)投機(jī)，抑制房地產(chǎn)價(jià)格的非正常上漲，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

2、建立房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)對住房價(jià)格的檢測與調(diào)控

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱的主要原因如下:一是成本推動，尤其是土地成本的提高，二是開發(fā)商利用政府政策弊端控制供給量改變供求關(guān)系制造價(jià)格快速上漲趨勢，三是社會經(jīng)濟(jì)預(yù)期導(dǎo)致的投機(jī)炒房行為。因此，在監(jiān)測和控制房地產(chǎn)價(jià)格方面，提出以下建議:

（1）建立完整基準(zhǔn)地價(jià)體系，適度控制土地價(jià)格及拆遷費(fèi)用，尤其是高檔房的建設(shè)規(guī)模［5］。

（2）針對市場中的認(rèn)為調(diào)控市場和哄抬價(jià)格現(xiàn)象，要進(jìn)一步加強(qiáng)管理。嚴(yán)格審核價(jià)格申報(bào)，物價(jià)部門對商品房的銷售價(jià)格要認(rèn)真核定，嚴(yán)格按核定價(jià)格銷售。工商部門對房地產(chǎn)的營銷手段、營銷方式以及稅務(wù)部門對房地產(chǎn)的稅費(fèi)收繳等嚴(yán)格控制和監(jiān)督，從而進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的市場行為，同時(shí)要盡快將其銷售價(jià)格公開

化、透明化，避免信息不對稱帶來的消費(fèi)者價(jià)格盲區(qū)。

（3）在面對社會經(jīng)濟(jì)頂期問題，需要全社會形成合理引導(dǎo)市場的氛圍。引導(dǎo)老百姓確立正確的住房觀念、風(fēng)險(xiǎn)意識和投資理念。正確的輿論導(dǎo)向人們形成正確的房地產(chǎn)投資理念、住房觀念以及風(fēng)險(xiǎn)意識。因此，對于房地產(chǎn)市場中的所有主體，政府要承擔(dān)起責(zé)任，引導(dǎo)老百姓樹立正確的住房觀念和消費(fèi)，而不是為某經(jīng)濟(jì)利益主體不顧百姓的需求。

3、完善住房供應(yīng)體系和住房保障體系

近年來，特別是2008年以后，政府進(jìn)一步加大了住房保障工作力度，大力推進(jìn)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，但是仍然存在保障性住房供不應(yīng)求的局面，并且在供應(yīng)過程中出現(xiàn)不公平現(xiàn)象，比如真正需要的人沒有得到保障，而被一些“關(guān)系戶”得到，因此應(yīng)該在將來加強(qiáng)監(jiān)管制度的建設(shè)。除此之外，對于現(xiàn)在社會上一些收入不高也不低的“夾心層”，他們負(fù)擔(dān)不起價(jià)格昂貴的商品房，又不具備享受保障性住房的條件，因此不得不背上過重的房貸，對于這部分群體也應(yīng)該有相應(yīng)的住房供應(yīng)保障，政府雖已下令供應(yīng)限房價(jià)、限戶型的部分商品房，即“限價(jià)商品房”，但還沒有在各個城市全面供應(yīng)，因此要在完善住房保障體系建設(shè)的過程中，加大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度的同時(shí)，一定要重視推進(jìn)“限價(jià)商品房”的供應(yīng)工作。

4、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)的行為

當(dāng)前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始出現(xiàn)不規(guī)范的開發(fā)與銷售行為，囤積好房源、隱藏房屋信息，欺詐消費(fèi)者以及中介機(jī)構(gòu)操作不規(guī)范等問題頻頻出現(xiàn)，因此筆者提出以下幾點(diǎn)建議：

（1）建立企業(yè)的信譽(yù)檔案。要加大力度推行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信等級評定制度，在此基礎(chǔ)上，要建立企業(yè)信譽(yù)檔案，將企業(yè)的身份登記、良好行為記錄、不良的行為警示、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品介紹內(nèi)容，在網(wǎng)上公布，建立企業(yè)信用管理信息系統(tǒng)，進(jìn)入系統(tǒng)的信息，不僅作為主管部門評定企業(yè)好壞的依據(jù)，還要向社會公開，從而扶持一大批信譽(yù)良好的企業(yè)，治理整頓那些信譽(yù)差、經(jīng)營管理不善的小企業(yè)。

（2）對預(yù)售合同進(jìn)行網(wǎng)上備案登記。商品房銷售過程中常存在買賣雙方信息不對稱、開發(fā)商隱瞞預(yù)銷售情況等一系列行為，因此應(yīng)該實(shí)施新建的商品房的預(yù)售都必須進(jìn)行預(yù)銷售合同的網(wǎng)上備案登記制度。開發(fā)商申請辦理預(yù)售許可證。同時(shí)，必須上報(bào)所有樓盤信息，在地區(qū)的房地產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)上公開手續(xù)，所有消費(fèi)者都能在網(wǎng)絡(luò)上查詢相對應(yīng)的在售樓盤的銷售情況。網(wǎng)上備案登記制度在使市場更加公開透明，對規(guī)范銷售行為，正確引導(dǎo)投資和消費(fèi)起到了積極作用。

（3）規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)營方式。中介機(jī)構(gòu)雖然在國內(nèi)起步較晚，但發(fā)展勢頭較快。中介機(jī)構(gòu)的活躍性是一個國家房地產(chǎn)業(yè)走向成熟的重要標(biāo)志。最近幾年，國內(nèi)大部分地區(qū)，新房、二手房以及房屋租賃的發(fā)展勢頭較好，房地產(chǎn)中介市場出現(xiàn)了較大的機(jī)會。但目前中介機(jī)構(gòu)的員工素質(zhì)普遍偏低，使得工作中出現(xiàn)很多以不正當(dāng)手段謀取私利的行為，因此中介機(jī)構(gòu)要建立健全公司的人員選擇、職前培訓(xùn)和在職績效考核制度，完善對房地產(chǎn)中介相關(guān)專業(yè)知識的培訓(xùn)，全面提高中介機(jī)構(gòu)員工的綜合素質(zhì)。

【】

［1］ 陳渝文.房地產(chǎn)過快上漲的原因與房產(chǎn)政策之芻議［J］.財(cái)經(jīng)論壇，2010.（10）.［2］ 王斯琛.我國房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的成因與對策［J］.江西金融職工大學(xué)學(xué)報(bào)，2010.（12）.［3］ 何元斌.關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的政策與措施建議［J］.經(jīng)濟(jì)研究參考，2006.(55).［4］ 吳淑蓮.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中應(yīng)注意的若干問題［J］.商業(yè)時(shí)代，2006.(15).［5］ 魏博揚(yáng).我國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢及對策研究［D］.吉林大學(xué)，2009.

第四篇：我國農(nóng)產(chǎn)品營銷渠道存在問題及對策研究

1引言：4月2日，新浪財(cái)經(jīng)刊出題為“湖南漢壽農(nóng)民自毀萬畝蔬菜 因賣得越多賠得越多，”的文章。圖片里大批大批的蔬菜被鏟掉的景象，誰看了都覺得心痛。為什么會產(chǎn)生這種現(xiàn)象？為什么生產(chǎn)出來卻賣不出去？我們應(yīng)該怎么看待和解決這個問題？近些年來不斷有農(nóng)民自毀農(nóng)產(chǎn)品的報(bào)道，農(nóng)民人口占中國人口的？，農(nóng)業(yè)是中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐，所以對于這個現(xiàn)象的研究就顯得非常必要。本文就試圖剖析一下這種現(xiàn)象產(chǎn)生的原因，以及怎么樣能避免這種局面的產(chǎn)生，更好的發(fā)展我們的農(nóng)業(yè)。這就是本文的寫作目的和意義。

2、我國農(nóng)產(chǎn)品營銷渠道的現(xiàn)狀

2.1我國農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場數(shù)量多，在農(nóng)產(chǎn)品銷售中起重要作用。

20世紀(jì)80年代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場在我出現(xiàn)，經(jīng)歷了從小到大，從弱到強(qiáng)的發(fā)展歷程。從產(chǎn)地市場興起到后來的產(chǎn)地市場與銷地市場并行發(fā)展，從民間自發(fā)形成到政府推動建設(shè)再到后來政府推動整合重組的過程。據(jù)農(nóng)業(yè)部資料統(tǒng)計(jì)，我國農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場成立之后就迅速發(fā)展,市場數(shù)量由1986 年的892 個發(fā)展到2007 年的4 150 個,農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場年成交額由1986 年的29.35億元增加至2007 年的9 300億元。2009年，全國交易額過億元的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場有1884家，占總數(shù)量的比例達(dá)到70%，交易總額近1．5萬億元。平均每市成交額則由317.8萬元上升為22 409萬元。

2.2 農(nóng)產(chǎn)品流通的主體是個體私營企業(yè)和個體農(nóng)戶，規(guī)模小，組織程度低。

農(nóng)產(chǎn)品的這種流通方式主要是由中國的地域和人口地理分布方式造成的。以家庭為單位進(jìn)行的小規(guī)模分散的生產(chǎn)是我國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的主要模式。大多數(shù)農(nóng)民在本地區(qū)內(nèi)種植農(nóng)作物，很少與買方建立穩(wěn)定的供銷關(guān)系，簽訂供銷協(xié)議。通常來說農(nóng)戶就是提供農(nóng)產(chǎn)品的源頭，很少考慮市場上對哪種農(nóng)產(chǎn)品需求更為旺盛。不會根據(jù)市場上的供求關(guān)系來確定種植農(nóng)產(chǎn)品的數(shù)量及品種。我國農(nóng)村多而小且分散，缺乏代表農(nóng)民利益的具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)組織。由于農(nóng)民的受教育程度低，對信息的獲取較為閉塞，因此無法形成有效的市場信號，在市場上缺乏競爭力和自我保護(hù)能力。

2.3 農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入超市，農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易市場依舊是主導(dǎo)

今年來，隨著人們對食品安全問題的重視程度越來越高，大型連鎖超市越來越受到人們的歡迎。像現(xiàn)在的沃爾瑪連鎖超市，家樂福超市，這些都是國際型連鎖超市。還有省內(nèi)的連鎖超市也越來越多，比如吉林省長春市的連鎖超市有歐亞超市，新天地超市，每日多超市，瑞達(dá)生鮮超市等等。盡管連鎖超市猶如雨后春筍般發(fā)展起來，但是其銷售份額依舊有限。多數(shù)農(nóng)產(chǎn)品例如蔬菜、果品、肉類、水產(chǎn)品等更多的還是通過農(nóng)貿(mào)市場進(jìn)行銷售。

2.4 傳統(tǒng)交易方式占主導(dǎo)地位

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)代交易方式在農(nóng)產(chǎn)品市場中發(fā)揮著越來越重要的作用。但是傳統(tǒng)的農(nóng)產(chǎn)品交易依舊是我國農(nóng)產(chǎn)品銷售的主要方式。我國農(nóng)產(chǎn)品銷售多數(shù)還是一手交錢，一手交貨的模式。大部分農(nóng)民還是采用吆喝買賣的方式，擺地?cái)偸圪u，買賣雙方討價(jià)還價(jià)，一旦達(dá)成買賣意愿，當(dāng)即現(xiàn)金交付。現(xiàn)代這種電話交易，委托交易，信用交易等模式在農(nóng)產(chǎn)品市場上還不占據(jù)一定地位。

第五篇：房地產(chǎn)營銷存在的問題

房地產(chǎn)營銷存在的問題

1，房地產(chǎn)廣告脫離市場，單純強(qiáng)調(diào)賣點(diǎn)，夸大其詞。投資大，追求奢華，追求大版面，沒有扎實(shí)的內(nèi)容，沒有創(chuàng)意和內(nèi)涵。

2，把銷售等同于營銷，很多房地產(chǎn)公司的營銷部門從房子預(yù)售時(shí)才開始加入工作。但實(shí)際上，營銷應(yīng)該從選地時(shí)就介入，設(shè)計(jì)什么樣的樓盤應(yīng)該也是營銷部門分析市場后的結(jié)果，而不是設(shè)計(jì)部門單獨(dú)的事情。銷售完成后維護(hù)客戶滿意度、為后續(xù)開發(fā)做準(zhǔn)備等等，都應(yīng)與營銷部門相關(guān)。

3，過分依賴廣告，廣告費(fèi)投入過多導(dǎo)致成本增加。

4，廣告誠信度不高，信息提供嚴(yán)重失真，和消費(fèi)者玩文字游戲，欺瞞消費(fèi)者或者誤導(dǎo)消費(fèi)者。

5，目標(biāo)市場不明，缺乏市場定位，開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理。

6，品牌意識不夠，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高，魚龍混雜。7，無序化競爭。房地產(chǎn)的高利潤吸引了各種資質(zhì)的商人。

8，銷售團(tuán)隊(duì)不穩(wěn)定，營銷人員的能力良莠不齊，從事營銷的人員專業(yè)知識不夠，沒有把房地產(chǎn)營銷同其他商品的營銷區(qū)分開來。

9，市場調(diào)研不足。房地產(chǎn)營銷研究基礎(chǔ)差，研究人員少，研究風(fēng)氣低。10，本末倒置，注重營銷，忽略了房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量。

11，營銷策略單一，眼光不夠長遠(yuǎn)。

12，抵御政策等外界沖擊的能力小。

13，房地產(chǎn)營銷的不規(guī)范，政府沒有專門的部門對房地產(chǎn)營銷進(jìn)行管理。14，非法營銷。不擁有土地使用權(quán)而進(jìn)行投資建房銷售、無房售房賣空現(xiàn)象、非法集資、買賣合同中權(quán)利與義務(wù)的傾斜不對等等現(xiàn)象。

15，營銷方式陳舊。鋪天蓋地的傳單、海報(bào)和人海戰(zhàn)術(shù)，使成本增加，使虛假信息傳遞，誘騙欺詐的現(xiàn)象的產(chǎn)生。

16，明顯的功利性。哄抬價(jià)格，把房地產(chǎn)當(dāng)做單純的投資。

17，售后缺陷。

一、管理主體缺位

二、管理主體的職責(zé)界定不明確

三、物業(yè)管理不到位, 形同虛設(shè)的現(xiàn)象比較嚴(yán)重

四、物業(yè)管理職能比較單一, 往往局限在費(fèi)用收支及簡單清潔維護(hù)等方面