第一篇：重慶市控制性詳細規(guī)劃一般技術(shù)性內(nèi)容修改暫行辦法——解讀

《重慶市控制性詳細規(guī)劃一般技術(shù)性內(nèi)容修改暫行辦法》解讀為進一步完善控制性詳細性規(guī)劃修改的相關(guān)規(guī)定，規(guī)范控制性詳細規(guī)劃一般技術(shù)性內(nèi)容修改工作，加強城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，市規(guī)劃局根據(jù)?重慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例?及有關(guān)法律、法規(guī)，制定了?重慶市控制性詳細規(guī)劃一般技術(shù)性內(nèi)容修改暫行辦法?（以下簡稱?辦法?）。該?辦法?已于2012年9月10日公布，將自公布之日起三十日后施行。

一、適用范圍 該?辦法?適用于市規(guī)劃局對修改控制性詳細規(guī)劃一般技術(shù)性內(nèi)容的管理。其他區(qū)縣（自治縣）的城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門可參照執(zhí)行。

二、階段劃分 為提高行政審批效率，避免行政程序的反復(fù)，?辦法?將控制性詳細規(guī)劃一般技術(shù)性內(nèi)容的修改分為規(guī)劃行政許可前的修改和規(guī)劃行政許可中的修改。

規(guī)劃許可前的修改指未受理建設(shè)用地規(guī)劃條件或建設(shè)用地規(guī)劃許可申請前對控制性詳細規(guī)劃一般技術(shù)性內(nèi)容的修改，規(guī)劃許可中的修改指受理建設(shè)用地規(guī)劃條件或建設(shè)用地規(guī)劃許可申請后對控制性詳細規(guī)劃一般技術(shù)性內(nèi)容的修改。

三、對一般技術(shù)性內(nèi)容修改的界定

?辦法?對一般技術(shù)性內(nèi)容修改的情形進行了嚴格的界定：

（一）進入規(guī)劃行政許可程序前，因有下列情形之一引起相關(guān)地塊規(guī)劃指標、控制要求和邊界修改的，方可認定為一般技術(shù)性內(nèi)容修改：

1、在不增加容積率的前提下，根據(jù)專項論證或已批準規(guī)劃，修改道路、軌道、管線的相關(guān)設(shè)計參數(shù)和其它規(guī)劃指標或根據(jù)土地權(quán)屬修改用地邊界的；

2、經(jīng)專項論證，增加公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施和綠地的；

3、結(jié)合具體情況對交通及公用設(shè)施的用地范圍或其他規(guī)劃內(nèi)容進行修改的；

4、經(jīng)市規(guī)劃局認定屬規(guī)劃編制失誤需對相關(guān)控制性詳細規(guī)劃內(nèi)容進行修改的；

5、在不增加容積率的前提下，減少居住建筑面積；

6、其他可以作為一般技術(shù)性內(nèi)容修改的情形。

（二）對已進入規(guī)劃行政許可程序的建設(shè)項目，在不涉及重大利害關(guān)系、不改變土地出讓合同內(nèi)容、不增加計容建筑面積、不改變土地使用權(quán)出讓的土地用途、公共綠地面積和公共設(shè)施配套條件的前提下（市政基礎(chǔ)設(shè)施除外），需有下列情形之一的，方可認定為一般技術(shù)性內(nèi)容修改：

1、對用地范圍內(nèi)各類用地邊界進行修正的；

2、在控制性詳細規(guī)劃確定的同一地塊范圍內(nèi)，對交通出入口位置進行調(diào)整的；

3、在不影響航空、軍事、國安、文物、重要黨政機關(guān)、重要視線通廊等對周邊建筑控制高度的要求，以及不涉及控制性詳細規(guī)劃對建筑限高提出的強制性控制要求，對規(guī)劃建筑控制高度調(diào)整、優(yōu)化的；

4、對控制性詳細規(guī)劃中未作強制性規(guī)定的建筑形式、風(fēng)格、色彩、建筑密度和地塊內(nèi)不涉及公共綠地的綠地率等內(nèi)容進行修改的；

5、對同一宗土地出讓合同或同一個建設(shè)用地規(guī)劃許可證范圍內(nèi)的容積率和建筑密度進行統(tǒng)籌平衡的；

6、結(jié)合具體情況對城市道路、軌道、市政管線規(guī)劃的線型、標高、用地位置及范圍或?qū)煌肮迷O(shè)施進行修改的；

7、其他可以作為一般技術(shù)性內(nèi)容修改的情形。

四、申請主體 規(guī)劃行政許可前的控制性詳細規(guī)劃一般技術(shù)性內(nèi)容的修改可由相關(guān)區(qū)政府、市級土地儲備機構(gòu)向市規(guī)劃局提出申請，也可由市規(guī)劃局主動進行修改。規(guī)劃行政許可中的控制性詳細規(guī)劃一般技術(shù)性內(nèi)容的修改由規(guī)劃分局提出。

五、公示程序

為保障利害關(guān)系人的合法權(quán)益，增加規(guī)劃修改工作的透明度和公眾參與度，?辦法?規(guī)定，市規(guī)劃局在批準修改前，應(yīng)當將修改方案公示，征求利害關(guān)系人意見。公示時間不得少于七日。

六、其他

（一）本辦法附件中規(guī)定的在七個工作日擬定?規(guī)劃行政許可信息入庫說明表?報送審簽，不包含公示的時間。

（二）自本辦法施行之日起，?重慶市規(guī)劃局關(guān)于印發(fā)〖主城區(qū)控制性詳細規(guī)劃維護管理暫行辦法〗的通知?（渝規(guī)發(fā)〔2010〕38號）和?重慶市規(guī)劃局關(guān)于印發(fā)〖規(guī)劃許可與控規(guī)內(nèi)容不一致時規(guī)劃許可信息入庫管理流程（暫行）〗的通知?（渝規(guī)發(fā)〔2010〕95號）同時廢止。

七、相關(guān)政策查閱途徑

社會公眾可通過重慶市規(guī)劃局公眾信息網(wǎng)（）查閱。

第二篇：合肥市控制性詳細規(guī)劃管理暫行辦法

合肥市控制性詳細規(guī)劃管理暫行辦法

第一條為落實城市總體規(guī)劃，規(guī)范控制性詳細規(guī)劃的編制與實施，依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)控制性詳細規(guī)劃的編制、審批、實施工作。

第三條本辦法所稱控制性詳細規(guī)劃是指城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃，以審定的單元規(guī)劃為指導(dǎo)，結(jié)合區(qū)域發(fā)展和建設(shè)需要，對單元內(nèi)各地塊的土地使用性質(zhì)和土地使用強度、空間環(huán)境、城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、城鄉(xiāng)安全設(shè)施以及歷史文化遺產(chǎn)保護等作出具體規(guī)定的規(guī)劃。

本辦法所稱單元規(guī)劃是指城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門根據(jù)總體規(guī)劃、專項規(guī)劃以及地區(qū)經(jīng)濟、社會發(fā)展和環(huán)境建設(shè)的要求，按各種公共服務(wù)設(shè)施資源的服務(wù)范圍和規(guī)模，以城市（鎮(zhèn)）主要道路、河流等為明確界線，并結(jié)合行政區(qū)劃和市政設(shè)施管理，將城市（鎮(zhèn)）劃分為若干基本單元，對基本單元的主導(dǎo)功能和土地使用強度、城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、城鄉(xiāng)安全設(shè)施、空間環(huán)境以及歷史文化遺產(chǎn)保護等作出技術(shù)性規(guī)定的規(guī)劃。

第四條編制和實施控制性詳細規(guī)劃應(yīng)當遵循下列原則：

（一）堅持規(guī)劃的科學(xué)性和可操作性，維護規(guī)劃的嚴肅性和權(quán)威性，正確處理計劃與市場、近期與遠期、規(guī)劃與實施、建設(shè)與管理的關(guān)系；

（二）堅持政府組織、專家領(lǐng)銜、部門合作、公眾參與、科學(xué)決策；

（三）突出重點地區(qū)、重要節(jié)點和公共空間的城市設(shè)計，提高城鄉(xiāng)的環(huán)境質(zhì)量、建設(shè)品質(zhì)和城市景觀的藝術(shù)水平，促進城市精細化管理。

市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)該依據(jù)本辦法制定本市控制性詳細規(guī)劃的編制規(guī)則。

第五條市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當擬訂單元規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃的編制計劃，經(jīng)市、縣規(guī)委會審定后，報市、縣人民政府批準。

編制計劃應(yīng)當優(yōu)先安排以下內(nèi)容：

（一）城鄉(xiāng)近期重點發(fā)展建設(shè)地區(qū)；

（二）城鄉(xiāng)重要地區(qū)；

（三）舊城改造（包括城中村、危舊房、經(jīng)濟適用房、廉租住房）地區(qū)。

第六條市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門負責(zé)單元規(guī)劃的組織編制工作，編制經(jīng)費由市、縣財政承擔(dān)。其中，濱湖新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、新站綜合開發(fā)試驗區(qū)以及四個城區(qū)工業(yè)園區(qū)的單元規(guī)劃，由市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門會同上述各區(qū)組織編制，編制經(jīng)費由上述各區(qū)承擔(dān)。

市區(qū)范圍內(nèi)的控制性詳細規(guī)劃，由市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門負責(zé)組織編制，編制經(jīng)費由市財政承擔(dān)。其中，濱湖新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、新站綜合開發(fā)試驗區(qū)以及四個城區(qū)工業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)的控制性詳細規(guī)劃，由市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門會同上述各區(qū)組織編制，編制經(jīng)費由上述各區(qū)承擔(dān)。

三縣范圍內(nèi)，縣人民政府所在地鎮(zhèn)的控制性詳細規(guī)劃，由縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門負責(zé)組織編制；其它鎮(zhèn)的控制性詳細規(guī)劃，由鎮(zhèn)人民政府負責(zé)組織編制。編制經(jīng)費來源由縣人民政府確定。

第七條單元規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃的主要內(nèi)容。單元規(guī)劃應(yīng)當包括：

（一）單元的主導(dǎo)功能；

（二）建設(shè)總量控制；

（三）城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、城鄉(xiāng)公共設(shè)施、城鄉(xiāng)安全設(shè)施的安排；

（四）重大功能性項目布局；

（五）城市次干道及以上道路的具體控制條件及控制點標高；

（六）城市設(shè)計整體意向。

控制性詳細規(guī)劃應(yīng)當包括：

（一）地塊的邊界和用途；

（二）地塊的規(guī)劃控制指標；

（三）城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、城鄉(xiāng)公共設(shè)施、城鄉(xiāng)安全設(shè)施的具體安排；

（四）“綠、藍、黃、紫線”的保護范圍；

（五）地下空間開發(fā)利用范圍；

（六）城市支路和巷路的具體控制條件及控制點標高；

（七）城市設(shè)計控制性指標或者指導(dǎo)性要求。

第八條編制機關(guān)應(yīng)當委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計單位從事單元規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃的編制工作。

城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計單位接受委托后，應(yīng)當按照規(guī)定辦理備案手續(xù)。

第九條單元規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃的審定程序。單元規(guī)劃按照下列程序?qū)彾ǎ?/p>

（一）城市“141”范圍內(nèi)的單元規(guī)劃，經(jīng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審核后，由市規(guī)委會審定。

（二）城市“141”范圍以外的單元規(guī)劃，經(jīng)縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審核后，由縣規(guī)委會審定。

控制性詳細規(guī)劃按照下列程序?qū)彾ǎ?/p>

（一）城市“141”范圍內(nèi)的控制性詳細規(guī)劃，經(jīng)市規(guī)委會審定后，市區(qū)范圍的，由市人民政府批準，并報市人民代表大會常務(wù)委員會和省人民政府備案；縣人民政府所在地鎮(zhèn)的，由縣人民政府批準，并報縣人民代表大會常務(wù)委員會和市人民政府備案；三縣范圍內(nèi)其它鎮(zhèn)的，由縣人民政府批準。

（二）城市“141”范圍以外鎮(zhèn)的控制性詳細規(guī)劃，經(jīng)縣規(guī)委會審定后，由縣人民政府批準。

第十條市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門、鎮(zhèn)政府在組織編制控制性詳細規(guī)劃時，應(yīng)當將規(guī)劃草案予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求專家和公眾的意見。公告時間不少于30日。

第十一條經(jīng)批準的控制性詳細規(guī)劃的修改按照法定程序進行。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當根據(jù)城市經(jīng)濟、社會發(fā)展的實際，依據(jù)法律、法規(guī)以及上位規(guī)劃，對控制性詳細規(guī)劃進行適時維護。

第十二條市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃提供出讓地塊的規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。

在市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)實施建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可，應(yīng)當符合依法批準的控制性詳細規(guī)劃。

第十三條依法應(yīng)當編制而未組織編制，或者委托不具有相應(yīng)資質(zhì)等級的單位編制單元規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃的，對責(zé)任人依法給予處分。

未依據(jù)控制性詳細規(guī)劃提供規(guī)劃條件，或者實施建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可不符合控制性詳細規(guī)劃的，對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分。

第十四條本辦法具體應(yīng)用中的問題，由市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門負責(zé)解釋。

第十五條本辦法有效期1年，自發(fā)布之日起施行。

第三篇：控制性詳細規(guī)劃必須包含哪些內(nèi)容呢

控制性詳細規(guī)劃必須包含哪些內(nèi)容呢？

1、用地性質(zhì)

2、用地地塊劃分

3、適建性、兼容性確定

4、各級道路紅線位臵、控制點、標高

5、市政設(shè)施配套情況，定位

6、與圖則配套的地方規(guī)定。

7、每個地塊內(nèi)的建筑控制，包含一般經(jīng)濟指標、出入口位臵、建筑限高（城市天際線）、建筑色彩規(guī)定等。

估計還有更多，隨著逐步深入學(xué)習(xí)，將持續(xù)更新。

總之，我們應(yīng)該明確根據(jù)城市總體規(guī)劃的強制內(nèi)容、分區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容、以及各個專項規(guī)劃的編制情況，針對各自所在地的實際情況來分析控制性詳細規(guī)劃必須包含的內(nèi)容，確保編制的控規(guī)能適用于規(guī)劃局日常的規(guī)劃管理工作。

另外，我們必須研究的就是控規(guī)的編制單元確定，如何能在能在管理中進行彈性調(diào)整。因為我國沒有類似美國的開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓制度，而國土管理部門片面強調(diào)土地節(jié)約原則及鼓勵向空中要地的做法加劇了對控規(guī)的侵害，因此如何科學(xué)地公平公正的做好彈性管理變得尤為重要，如何才能對編制單元內(nèi)的建筑容量、環(huán)境容量、人口容量、公建設(shè)施配套等做好平衡，是我們必須認真對待的問題。

控制性詳細規(guī)劃（以下簡稱“控規(guī)”）是以總體規(guī)劃（或分區(qū)規(guī)劃）為依據(jù)，以規(guī)劃的綜合性研究為基礎(chǔ)，以數(shù)據(jù)控制和圖紙控制為手段，以規(guī)劃設(shè)計與管理相結(jié)合的法規(guī)為形式，對城市用地建設(shè)和設(shè)施建設(shè)實施控制性的管理，把規(guī)劃研究、規(guī)劃設(shè)計與規(guī)劃管理結(jié)合在一起的規(guī)劃方法?？匾?guī)成果包括規(guī)劃文本、圖件和附件。圖件由圖紙和圖則兩部分組成，規(guī)劃說明、基礎(chǔ)資料和研究報告收入附件。

2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施，將控規(guī)納入法定規(guī)劃，城市和鎮(zhèn)都必須編制控規(guī)，經(jīng)依法批準的控規(guī)具有法定效力，國有土地使用權(quán)的劃撥和出讓均應(yīng)該符合控規(guī)要求；未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。依法批準的控規(guī)既是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出規(guī)劃許可、實施規(guī)劃管理的依據(jù)，也是修建性詳細規(guī)劃編制的依據(jù)?？匾?guī)既能控制市場開發(fā)行為，避免市場失效，也能控制行政行為，規(guī)范自由裁量權(quán)的行使。但是，控規(guī)理論自身還不夠完善，編制水平各地差距較大，編制方式也不盡相同?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》要求控規(guī)全覆蓋，實際操作中有一次全覆蓋、分區(qū)分期編制、根據(jù)出讓情況臨時編制小地塊控規(guī)等多種。一次性全覆蓋統(tǒng)觀全局、整體性好，各項配套設(shè)施能夠全盤考慮，但也有研究不足、針對性不強、編制粗疏、科學(xué)性和可操作性不強等缺點。根據(jù)項目情況編制小地塊控規(guī)優(yōu)缺點正好相反，針對性強但缺乏全局觀念，三大設(shè)施難以配套到位。以上兩種方法對大城市弊端尤為突出。分區(qū)分期編制控規(guī)綜合了上述方法的優(yōu)點，既能縱觀全局，也加強了各區(qū)域的針對性研究，采取自上而下和自下而上相結(jié)合的方法，理論聯(lián)系實際，既考慮控規(guī)的普適性，也考慮針對性，強調(diào)科學(xué)性和可操作性。全國編制控規(guī)較好的城市均采用分區(qū)分期編制方法，如北京市中心城共1088平方公里，劃分成33個片區(qū)（平均約30平方公里）、300個街區(qū)（平均約3平方公里）、3萬多個地塊（3公頃左右）。各分區(qū)一次編制，逐步深化，分期審批，定期評估并進行動態(tài)維護，不斷將新技術(shù)、新成果應(yīng)用到城市規(guī)劃及建設(shè)上來。就合肥市而言，控規(guī)編制大概經(jīng)歷了三個階段：

第一階段（1990-2004年）以《城市規(guī)劃法》實施為標志。《城市規(guī)劃法》自1990年實施后，合肥市即啟動了控規(guī)的編制工作。初期，主要結(jié)合道路改造和建設(shè)，編制道路兩側(cè)地區(qū)的控規(guī)，如馬鞍山路地區(qū)控規(guī)等。中期，結(jié)合城市改造成片地區(qū)編制控規(guī)，如南七地區(qū)控規(guī)等。后期，即2000年以后，主要針對新區(qū)建設(shè)編制控規(guī)，如政務(wù)文化新區(qū)控規(guī)、望湖城地區(qū)控規(guī)等。第二階段（2005-2007年）以安徽省頒布的《城市控制性詳細規(guī)劃編制規(guī)范》為標志。2004年底，安徽省頒布了《城市控制性詳細規(guī)劃編制規(guī)范》，更加規(guī)范了控規(guī)的組織編制、審批和實施。這個階段合肥市控規(guī)編制的主要特點是：對編制區(qū)域進行層次劃分和分層控制；根據(jù)編制區(qū)域特征及分區(qū)特征確定控制要素和分區(qū)施控；進一步強調(diào)了強制性內(nèi)容的剛性，加強了城市規(guī)劃的引導(dǎo)性，實施強制和引導(dǎo)兩性并舉。

第三階段（2008年至今）以《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施為標志?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》實施后，合肥市的控規(guī)編制又出臺了新規(guī)定：依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，2009年5月12日經(jīng)市政府常務(wù)會審議通過了《合肥市控制性詳細規(guī)劃管理暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）?！稌盒修k法》結(jié)合合肥建設(shè)發(fā)展的實際情況，并借鑒了當時北京、上海等城市的經(jīng)驗，成為合肥市階段性規(guī)劃管理的依據(jù)。其主要內(nèi)容包括：一是從完善規(guī)劃管理體系出發(fā)，提出了單元規(guī)劃概念，明確了單元規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃的編制、審批要求；二是明確了單元規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃的編制組織、編制經(jīng)費；三是提出了規(guī)劃的公眾參與和規(guī)劃的修改、維護；四是規(guī)定了相關(guān)法律責(zé)任。2009年以來，合肥市編制完成的控規(guī)成果規(guī)模共計230多平方公里，有效地指導(dǎo)了城市建設(shè)與管理。

自《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施后，對控規(guī)賦予了更嚴格的法律意義；尤其是自 2011年1月1日實施的《城市、鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃編制審批辦法》，對控規(guī)的地位、作用、編制、審批以及批后的維護、管理和修改等，從控規(guī)的基本技術(shù)理論出發(fā)，提出了具有普遍適用性的規(guī)定。反觀我市過去的控規(guī)編制，雖然在城市的建設(shè)管理中發(fā)生過重要作用，但仍存在一定的局限性。

首先是缺乏系統(tǒng)性?？匾?guī)成果的系統(tǒng)性研究不足。合肥市為確保上市土地規(guī)劃的合法性，編制了大量小地塊控規(guī)，確實解決了現(xiàn)階段的規(guī)劃管理問題。但由于規(guī)劃不是成系統(tǒng)的編制，規(guī)劃的范圍有大有小，控制的要素有多有少，控制的區(qū)域與城市的行政管理區(qū)域相差較大，缺乏系統(tǒng)性，造成規(guī)劃實施難度較大；規(guī)劃在區(qū)域范圍內(nèi)的系統(tǒng)性研究不能及時跟進，而是就事論事，哪里要改造開發(fā)了，急急忙忙的編制控規(guī)，缺乏區(qū)域統(tǒng)籌，從城市的長遠發(fā)展考慮，不利于今后城市的管理和可持續(xù)發(fā)展。

其次是沒有分區(qū)規(guī)劃。合肥作為特大城市，由于沒有分區(qū)規(guī)劃，總規(guī)直接指導(dǎo)控規(guī)編制造成控規(guī)的編制難度大，不可避免存在配套設(shè)施漏項問題。因此，從健全城鄉(xiāng)規(guī)劃管理體系的角度出發(fā)，分區(qū)控規(guī)的編制就顯得非常重要和急迫。

第三是缺乏動態(tài)性?？匾?guī)的調(diào)整必須經(jīng)過合法的程序重新審批，這往往影響規(guī)劃的實施進度?？匾?guī)編制沒有期限，一旦審批，長期有效，而城市的快速發(fā)展，往往引起其它相關(guān)方面的變化。隨著城市的擴張，土地使用指標越來越緊張，節(jié)約集約用地已是規(guī)劃編制的重要內(nèi)容，這顯然就要提高容積率，提高土地使用強度。過去拆遷安臵一般都是多層建筑，容積率控制在1.5以下，而合肥市大建設(shè)拉開序幕后，拆遷安臵量大，如按原先編制控規(guī)的容積率建設(shè)，用地將大大增加。為了節(jié)約用地必須提高容積率。如原先的控規(guī)對居住用地的容積率控制在2.0以下，建成的小區(qū)都是多層建筑。而現(xiàn)在的小區(qū)開發(fā)，要求以高層建筑為主，容積率達到3.5。顯然原規(guī)劃控制指標缺乏彈性，體現(xiàn)不了規(guī)劃的動態(tài)性。

第四是趨向功利性。如控制指標一再突破、公共利益難以得到有效保障、利益的天平總是向市場傾斜等；可以說，控制性詳細規(guī)劃面臨應(yīng)對市場方面的迷失，在一定程度上受市場所牽制。

第五是控規(guī)編制經(jīng)費不足，編制周期較長。目前合肥市沒有控制編制的專項資金，一個普通小控規(guī)項目的編制工作從規(guī)劃部門申請→政府立項→財政經(jīng)費審核→招投標→開始編制成果，時間較長，不能適應(yīng)高速發(fā)展的城市建設(shè)。

綜上所述，特提出如下建議：

一、盡快開展分區(qū)控規(guī)的研究編制工作。合肥未來作為千萬人口的區(qū)域性特大城市，編制控規(guī)必須統(tǒng)觀全局，系統(tǒng)研究，分區(qū)編制，分期審批。建議按三年全覆蓋的原則，由市政府考慮按安排專項資金，作為指令性任務(wù)，委托市規(guī)劃設(shè)計研究院系統(tǒng)性的完成全市四個行政區(qū)的分區(qū)控規(guī)的研究和編制工作。

二、修訂出臺《合肥市控制性詳細規(guī)劃編制審批實施細則》。依據(jù)國家《城市、鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃編制審批辦法》，結(jié)合我市實際，在原《暫行辦法》的基礎(chǔ)上，修訂出臺《合肥市控制性詳細規(guī)劃編制審批實施細則》。其重點內(nèi)容包括：

1、控規(guī)的編制主體和經(jīng)費要求。

2、控規(guī)的審批和審定要求。

3、控規(guī)的編制內(nèi)容。

三、科學(xué)規(guī)范控規(guī)的動態(tài)維護、審批及修改的程序要求。依據(jù)國家相關(guān)法規(guī)、規(guī)定要求，科學(xué)規(guī)范我市控規(guī)的動態(tài)維護、審批及修改的程序要求；提高控規(guī)的科學(xué)性，維護控規(guī)的權(quán)威性，確?？匾?guī)的可實施性，讓控規(guī)為今后的城市建設(shè)和可持續(xù)發(fā)展起到真正的指導(dǎo)作用。

南京市控制性詳細規(guī)劃的實踐與探索

近年來南京城市發(fā)展的內(nèi)外部條件都發(fā)生了巨大變遷，為了更好地應(yīng)對城市發(fā)展條件的一系列變遷，引導(dǎo)城市有序建設(shè)發(fā)展，自 2004年開始，在國家有關(guān)規(guī)定和規(guī)范基礎(chǔ)上，南京進行了大膽的改革和創(chuàng)新，探索建立了具有地方特色的控制性詳細規(guī)劃(以下簡稱“控規(guī)”)組織、編制、執(zhí)行的制度框架，有效指導(dǎo)了隨后的控規(guī)編制和審批管理。在不到五年的時間內(nèi)，南京完成了

“總體規(guī)劃的戰(zhàn)略——次區(qū)域規(guī)劃的分解和專項規(guī)劃的深化——控制性詳細規(guī)劃的全覆蓋”的一輪循環(huán)，為城市建設(shè)提供了強有力的技術(shù)支撐。

2008年開始實施的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法)對控規(guī)工作提出了新的工作要求，在新的發(fā)展條件下，南京控規(guī)工作仍然存在著一些有待解決的問題，也面臨著新的挑戰(zhàn)。為此，南京對既有的控規(guī)工作進行了系統(tǒng)的回顧和檢討，在對宏觀政策形勢及行業(yè)發(fā)展動態(tài)進行全面分析的基礎(chǔ)上，明確了“在既有控規(guī)制度框架下推進控規(guī)法定化、建立動態(tài)維護機制”的新一輪控規(guī)工作思路。

2004年以來南京控規(guī)工作的改革與創(chuàng)新 自2004年以來南京探索建立的控規(guī)工作方法，較好地適應(yīng)了城市“快+變”的發(fā)展特征，較好地引導(dǎo)了南京城市經(jīng)濟社會的快速發(fā)展。概括而言，南京控規(guī)改革的創(chuàng)新舉措主要體現(xiàn)于工作組織、工作制度和技術(shù)方法三個方面(周嵐等，2007)。

1.1工作組織的創(chuàng)新

1.1.1將控規(guī)編制組織的責(zé)任部門由劃處”調(diào)整為“分局”。改變以往由規(guī)劃處組織編制控規(guī)的做法，明確以分局為主來組織編制控規(guī)。這一轉(zhuǎn)變，從責(zé)任、人員、工作制度上保證規(guī)劃管理人員能夠較為深入地參與規(guī)劃編制，不僅加快了規(guī)劃編制進度，提高了規(guī)劃的可操作性，而且也提升了規(guī)劃管理人員的規(guī)劃意識、理解水平和執(zhí)行力度。

1.1.2充分利用規(guī)劃設(shè)計力量

采取市場化的辦法組織編制規(guī)劃項目，全面開放規(guī)劃設(shè)計市場，在全國范圍內(nèi)引入十余家編制單位參與南京控規(guī)編制工作。這一做法解決了時間緊張、南京地方規(guī)劃設(shè)計力量不足的限制，有效推動了控規(guī)編制工作，同時促進了控規(guī)編制質(zhì)量的提高。

1.1.3采取開門規(guī)劃的工作方法

在南京控規(guī)制定過程中，貫徹落實“開門規(guī)劃”的工作方法，一方面向?qū)＜页ㄩ_規(guī)劃大門，另一方面向社會敞開規(guī)劃大門，建立了”專業(yè)單位編制、部門參與、專家評審、市民公示、集體決策”的控規(guī)制定程序，在很大程度上增強了規(guī)劃的科學(xué)性和實用性。

1.2工作制度的創(chuàng)新 自2004年以來，南京從工作規(guī)定、技術(shù)規(guī)定、技術(shù)標準三個方面先后出臺了一系列工作守則，建立了指導(dǎo)控規(guī)從“編制組織”到”執(zhí)行維護”的一整套工作制度框架。

1.2.1規(guī)范了控規(guī)工作流程

為了規(guī)范控規(guī)工作層面的相關(guān)事項，南京先后出臺了《規(guī)劃編制項目設(shè)計單位征集操作規(guī)程》、〈控制性詳細規(guī)劃編制工作規(guī)定》、《規(guī)劃編制成果驗收歸檔操作規(guī)程)、《控制性詳細規(guī)劃執(zhí)行和調(diào)整規(guī)定》，明確了控規(guī)編制組織的責(zé)任部門、編制組織的方式與方法、控規(guī)編制各階段的工作要求及相應(yīng)的職責(zé)分工、控規(guī)成果驗收入庫的工作流程、控規(guī)修改的類別及相應(yīng)的審批主體與審批程序。

1.2.2明確了編制技術(shù)要求

在《江蘇省控制性詳細規(guī)劃編制導(dǎo)則》的框架下，南京制定了<南京市控制性詳細規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定)，對現(xiàn)狀調(diào)查、編制內(nèi)容、編制方法、技術(shù)深度、成果表達，以及公示材料制作等多方面都提出了較為明確的要求。從總體上來看，較好地規(guī)范了南京控規(guī)編制的技術(shù)工作。

1.2.3優(yōu)化了相關(guān)技術(shù)標準

在國家相關(guān)技術(shù)標準的基礎(chǔ)上，根據(jù)實際需要，南京就相關(guān)內(nèi)容進行優(yōu)化調(diào)整，形成了一套指導(dǎo)控規(guī)編制的地方技術(shù)標準。

《南京市城市規(guī)劃地域劃分及編碼規(guī)則》確立了

“綜合分區(qū)——分區(qū)——規(guī)劃編制單元——圖則單元——地塊”的五級地域劃分體系，為控規(guī)全覆蓋、控規(guī)成果的智能化、信息化管理和使用奠定了基礎(chǔ)?！赌暇┦谐鞘杏玫胤诸惡痛a標準》在國標基礎(chǔ)上對用地分類進行了優(yōu)化和完善，一是增加和細化了部分類別，二是對需要在規(guī)劃中詳細落實邊界的用地進行了明確界定。

《南京新建地區(qū)公共設(shè)施配套標準規(guī)劃指引》對公共設(shè)施的分級，各級公共設(shè)施的設(shè)臵標準、空間布局、建設(shè)方式等方面都進行了明確規(guī)定，要求社區(qū)層面的公共設(shè)施，除個別需要獨立布臵的設(shè)施外，采取集中布臵的方式，綜合布臵文體、商業(yè)、公共綠地等設(shè)施，保證了公共設(shè)施的空間預(yù)留和用地控制。

1．3技術(shù)方法的創(chuàng)新

1．3．1確立了以“6211”為核心的強制性內(nèi)容

城市規(guī)劃是城市政府的重要職能。在市場經(jīng)濟條件下，控規(guī)強制性內(nèi)容的確定應(yīng)從政府職能定位的角度來考慮，要有利于加強政府對城市空間的有效調(diào)控，著重控制能夠保障城市健康發(fā)展的核心空間要素和必需的公共設(shè)施，從而規(guī)范市場、健全市場，引導(dǎo)城市建設(shè)的有序進行。基于此，南京在借鑒各地控規(guī)實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，提煉確立了以“6211”為核心的控規(guī)強制性內(nèi)容。

”6”是指道路紅線、綠地綠線、文物保護紫線和城市紫線、河道保護藍線、高壓走廊黑線和軌道交通橙線。

“2”是指公益性公共設(shè)施用地和市政設(shè)施用地兩種用地的控制。

“11”分別指高度分區(qū)及控制、特色意圖區(qū)劃定和主要控制要素確定。

1．3．2分類表達規(guī)劃成果 在合理界定規(guī)劃內(nèi)容剛性和彈性的基礎(chǔ)上，將控規(guī)成果分為總則、執(zhí)行細則和附件三部分?？倓t從總體調(diào)控的角度主要對保證城市基本功能、健康持續(xù)發(fā)展的相關(guān)內(nèi)容(主要是“6211”)進行規(guī)定，是南京市城市規(guī)劃實施管理的法定性文件；執(zhí)行細則從具體管理需求的角度制定詳細技術(shù)圖則，是規(guī)劃行政主管部門指導(dǎo)經(jīng)辦人員具體項目審批管理的技術(shù)依據(jù)；附件包括現(xiàn)狀基礎(chǔ)資料匯編，規(guī)劃說明及交通影響評價技術(shù)資料，是對總則和執(zhí)行細則的技術(shù)支撐。

1．3．3建立分類分級的控規(guī)調(diào)整制度

控制性詳細規(guī)劃報南京市政府審批。其中，總則對社會公布，并嚴格執(zhí)行，不得隨意調(diào)整。確需調(diào)整的，需在研究論證的基礎(chǔ)上，報原審批部門批準后方可實施。執(zhí)行細則作為規(guī)劃行政主管部門的內(nèi)部管理圖則，同樣嚴格執(zhí)行，不得隨意調(diào)整。確需調(diào)整的，一般調(diào)整在專業(yè)規(guī)劃編制單位研究論證后，由規(guī)劃行政主管部門通過集體討論審批；重要調(diào)整在專業(yè)規(guī)劃編制單位研究論證、規(guī)劃行政主管部門集體討論后，報市政府審批。新的工作背景

2．1《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》對控規(guī)工作提出了新的要求

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》明確了控規(guī)的核心作用和重要地位，賦予控規(guī)前所未有的法定權(quán)威(張泉，2008)，規(guī)定控規(guī)是規(guī)劃管理不可動搖的最直接許可依據(jù)，將控規(guī)從政府內(nèi)部的”技術(shù)參考文件”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺ǘb束依據(jù)”(趙民等，2009)，這必將從根本上改變控規(guī)運行的制度基礎(chǔ)。綜合而言，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》對控規(guī)工作提出的新要求主要體現(xiàn)于以下三個方面：(1)要求市縣規(guī)劃部門和鎮(zhèn)人民政府依法組織編制控規(guī)，對未依法編制的，要給予處分(第十九、二十、五十八條)。

(2)要求規(guī)劃許可要以控規(guī)為直接依據(jù)(第三十七、三十八條)。(3)對控規(guī)的制定與修改進行了嚴格規(guī)定。

①控規(guī)報批前：需要公告規(guī)劃草案，征求專家、公眾意見，并將意見采納情況及理由附具在報批材料中(第二十六條)。

②控規(guī)的審批：

由市、縣人民政府批準，縣人民政府所在地鎮(zhèn)以外的鎮(zhèn)的控規(guī)報上一級人民政府批準(第十九、二十條)。

③控規(guī)批；隹后：城市控規(guī)和縣人民政府所在地鎮(zhèn)的控規(guī)報本級人大常委會和上一級人民政府備案(第十九、二十條)，且應(yīng)及時對外公布(第八條)。

④控規(guī)的修改：在修改前要進行論證，征求相關(guān)利害人的意見，并向原審批機關(guān)提出專題報告，經(jīng)原審批機關(guān)同意后，方可編制修改方案；修改后的控規(guī)按原程序報批；修改涉及總體規(guī)劃強制性內(nèi)容的，先行修改總體規(guī)劃：第四十八條)。

2.2．建設(shè)部正著手研究制定《控制性詳細規(guī)劃編制審批辦法》，為了更好地落實《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，較好地指

導(dǎo)各地控制性詳細規(guī)劃的編制與審批工作，建設(shè)部于2009年開始著手研究制定《控制性詳細規(guī)劃編制審批辦法》，對<城鄉(xiāng)規(guī)劃法》關(guān)于控規(guī)的相關(guān)要求進行細化和具體化，對2005年頒布的《城市規(guī)劃編制辦法》中的相關(guān)內(nèi)容加以調(diào)整優(yōu)化，目前已形成《控制性詳細規(guī)劃編制審批辦法(征求意見稿)》。相對于《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《城市規(guī)劃編制辦法》，“征求意見稿”關(guān)于控規(guī)工作的完善，主要有如下幾個方面：

(1)界定了控規(guī)的涵義，闡述了

“控規(guī)是什么”的問題。明確控規(guī)是指“以經(jīng)批準的城市、鎮(zhèn)總體規(guī)劃為依據(jù)，對建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)、使用強度、道路、工程管線和配套設(shè)施以及空間環(huán)境等控制要求作出的規(guī)劃”。(第二條)(2)在編制要求中，明確控規(guī)的編制依據(jù)不僅只有總體規(guī)劃，而且還有近期建設(shè)規(guī)劃。這在一定程度上緩解了因城市總體規(guī)劃編制周期過長而可能導(dǎo)致控規(guī)缺乏有效的上位規(guī)劃依據(jù)的尷尬(尤其是大城市和特大城市)。(第九條)(3)明確大城市和特大城市，可以組織編制“單元規(guī)劃”，具體指導(dǎo)控規(guī)的編制工作。這在某種程度上解決了大城市或特大城市的總體規(guī)劃難以直接指導(dǎo)控規(guī)編制的問題。(第十一條)(4)明確控規(guī)組織編制機關(guān)應(yīng)當建立嚴格的控規(guī)檔案管理制度，而且公民、法人和其他組織可以查閱檔案。檔案制度將大大增強規(guī)劃部門應(yīng)對相關(guān)民事糾紛案件的能力，做到“有章可查”，同時對規(guī)劃部門的行政行為也將起到較強的羈束作用。(第十九條)(5)明確控規(guī)組織編制機關(guān)應(yīng)當建立控規(guī)評估與維護制度。這將有力地推動“藍圖式規(guī)劃”向“動態(tài)規(guī)劃”、“過程規(guī)劃”轉(zhuǎn)變。(第二十條)(6)為各地控規(guī)實踐預(yù)留了一定的創(chuàng)新空間，明確各地可據(jù)此制定實施細則；對于控規(guī)編制內(nèi)容，各地可根據(jù)實際需要加以補充完善。(第十、二十二條)“征求意見稿”在完善控規(guī)工作的同時，也還存在著一些需要進一步明確或需要在地方層面加以細化的內(nèi)容：(1)控規(guī)的強制性內(nèi)容；(2)單元規(guī)劃的編制方法、技術(shù)深度以及審批制度；(3)控規(guī)報批材料及最終審批的內(nèi)容；(4)控規(guī)成果需要公示與公告的范圍及內(nèi)容；(5)控規(guī)評估的涵義、范圍、內(nèi)容、操作方式及目的；(6)控規(guī)動態(tài)維護的涵義、原則、程序及相關(guān)要求。

2．3《南京市城市總體規(guī)劃2010—2020)已完成

按照各地的經(jīng)驗，在總體規(guī)劃完成后會進行一輪控制性詳細規(guī)劃的修編工作，以期更好的落實分解總體規(guī)劃的要求。目前《南京市城市總體規(guī)劃2010—2020》已完成，需在此基礎(chǔ)上按照新的功能定位、發(fā)展要求對既有控詳進行修編，以更好的指導(dǎo)地區(qū)的發(fā)展。南京控規(guī)工作面臨的挑戰(zhàn) 3．1關(guān)于控規(guī)編制在(南京市控制性詳細規(guī)劃編制工作規(guī)定》等制度文件的引導(dǎo)下，南京控規(guī)編制工作得到了較好的規(guī)范，編制質(zhì)量有所提升，但仍然存在著以下問題：

在控規(guī)編制組織方面：組織主體較多，除市規(guī)劃局外，還有區(qū)級政府、開發(fā)區(qū)管委會等單位和部門，導(dǎo)致控規(guī)編制的任務(wù)書要求不一，規(guī)劃扎口部門管理難度較大。

在編制單位方面：不同的規(guī)劃編制單位對南京控規(guī)相關(guān)工作制度的認識存在一定差距，導(dǎo)致控規(guī)成果質(zhì)量和水平參差不齊，而且在控規(guī)編制過程中，前期調(diào)研不深入，指標確定缺乏充分的分析，導(dǎo)致規(guī)劃成果不夠科學(xué)。

3．2關(guān)于技術(shù)審查

目前南京控規(guī)成果在報批前，共設(shè)臵了專家評審會審查、市規(guī)劃局局內(nèi)規(guī)劃例會初審、市規(guī)劃局項目審批會審查三個環(huán)節(jié)。就目前的審查效果而言，還沒有達到真正的技術(shù)審查深度。受限于對當?shù)匕l(fā)展情況的認識程度，專家只能根據(jù)自身經(jīng)驗對規(guī)劃的功能定位、空間結(jié)構(gòu)、交通組織等宏觀層面的內(nèi)容作評判，而難以對地塊層面的相關(guān)規(guī)劃內(nèi)容進行合理性審查。限于時間和精力，局內(nèi)規(guī)劃例會、項目審批會只能對相關(guān)規(guī)劃銜接以及與在手項目的關(guān)系等方面進行審查，也難以對規(guī)劃成果作較為全面的評析。

3．3關(guān)于成果報批

截至目前，南京市區(qū)共編制控規(guī)100余項，經(jīng)市政府批復(fù)的僅有9項，占編制總數(shù)的比例不到10％，這不利于增強控規(guī)的法定性和嚴肅性，在某種程度上導(dǎo)致規(guī)劃管理工作較為被動。

3．4關(guān)于控規(guī)執(zhí)行

2007年市政府頒布的<南京市控制性詳細規(guī)劃執(zhí)行與調(diào)整暫行規(guī)定)，將控規(guī)修改分為“控規(guī)修編”與“控規(guī)局部修改”兩類，將“控規(guī)局部修改”進一步細分為“控規(guī)修訂”與“控規(guī)調(diào)整”兩類，并對相應(yīng)的審批程序進行了明確規(guī)定。但由于對”控規(guī)修訂”與”控規(guī)調(diào)整”的界定不是十分清晰，導(dǎo)致在實際工作中難以把握，而且(規(guī)定》在<城鄉(xiāng)規(guī)劃法)之前頒布，客觀上造成執(zhí)行<規(guī)定》存在一定難度。

3．5關(guān)于控規(guī)數(shù)據(jù)庫

目前南京已基本建立起控規(guī)成果數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)庫包括總圖和分圖則，均有CAD、GIS兩種格式。但由于控規(guī)成果數(shù)據(jù)庫的更新與維護，缺乏統(tǒng)一的扎口管理，沒有進行及時的動態(tài)更新，導(dǎo)致數(shù)據(jù)庫在實際工作中的使用效果不好，控規(guī)成果的數(shù)據(jù)難以保證統(tǒng)一版本。南京新一輪控規(guī)工作思路

綜合考慮<城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的要求、建設(shè)部和有關(guān)城市在控規(guī)方面的探索和研究，以及南京既有工作基礎(chǔ)等因素，初步判斷，南京自 2004年以來建立的一套控規(guī)工作制度仍然行之有效。為此，針對當前控規(guī)工作面臨的問題，南京明確了原則上在既有控規(guī)制度框架下，以“優(yōu)化與提升”為總體思路，開展新一輪控規(guī)編制、報批與執(zhí)行工作，工作重點從“編制全覆蓋”轉(zhuǎn)向”執(zhí)行法定化”。

近期以”推進控規(guī)法定化及動態(tài)維護”為核心，進一步完善制度建設(shè)，加強執(zhí)行力度。具體工作分以下五個方面展開。

4．1加強管理和培訓(xùn)學(xué)習(xí)，提高控規(guī)編制質(zhì)量

4．1．1進一步加強規(guī)劃編制管理

為進一步規(guī)范控規(guī)編制工作，提高控規(guī)編制質(zhì)量，2009年初南京召開全市第一次規(guī)劃編制管理工作會議，出臺《關(guān)于全面加強我市城鄉(xiāng)規(guī)劃編制管理工作的若干意見》，對控規(guī)編制要求、編制方法，以及編制單位的職責(zé)等方面作了進一步明確。

4．1．2開展培訓(xùn)學(xué)習(xí)活動，重新明確相關(guān)要求

為了更好地了解和認識南京控規(guī)工作的相關(guān)規(guī)定和規(guī)范要求，推進南京控規(guī)工作的法定化，南京市規(guī)劃局于2009年10月組織在寧主要規(guī)劃編制單位，以及局內(nèi)各處室、分局、編研中心，就2004年以來南京出臺的控規(guī)相關(guān)規(guī)定，進行了一次全面的培訓(xùn)學(xué)習(xí)活動。對相關(guān)規(guī)定的主要內(nèi)容，以及工作中可能遇到的問題和難題，以及新的工作要求，進行了介紹和重申。

4．2完善審查與報批制度，規(guī)范控規(guī)審查審批

4．2．1完善規(guī)劃成果初審制度

為了加強對規(guī)劃方案的把關(guān)，以及與規(guī)劃管理的銜接，南京新出臺了《關(guān)于規(guī)范規(guī)劃編制成果初審程序的暫行規(guī)定》。明確：控規(guī)成果的初審形式為市規(guī)劃局規(guī)劃例會，規(guī)劃例會由分管局長主持，規(guī)劃編制處牽頭，相關(guān)處室和分局參加。

4．2．2完善專家審查制度

針對目前專家審查多流于形式、作用不明顯的現(xiàn)實問題，南京正著手進一步完善控規(guī)編制過程中的專家審查制度，切實促進規(guī)劃質(zhì)量的提升。首先，明確專家審查組的職責(zé)側(cè)重于技術(shù)審查，即承擔(dān)規(guī)劃審批前的“審議”。其次，合理選定專家組的成員，以設(shè)計院、科研院校中資歷深、專業(yè)精、責(zé)任心強的規(guī)劃專家為主體，同時強調(diào)經(jīng)濟、地理、交通、規(guī)劃、環(huán)保等多專業(yè)人員的融合。4．2．3規(guī)范成果報批管理

2009年南京出臺的<關(guān)于規(guī)范我市城鄉(xiāng)規(guī)劃成果報批管理的規(guī)定》對控規(guī)報批的相關(guān)工作予以了進一步明確：控規(guī)及控規(guī)的修訂報市政府審批，控規(guī)調(diào)整報市規(guī)劃局審批；控規(guī)報審材料包括規(guī)劃成果、規(guī)劃編制技術(shù)要點，以及相關(guān)意見落實情況的說明、初審意見；經(jīng)批復(fù)的控制性詳細規(guī)劃應(yīng)按《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》要求報同級人大常委會和上級政府備案。此外，對控規(guī)報批成果的署名也進行了較為詳細的規(guī)定。

4．3加快推進控規(guī)法定化，提供法定許可依據(jù)

4．3．?擬定控規(guī)法定化目標

在城市快速發(fā)展階段，面對市場經(jīng)濟條件下不確定因素的；中擊，規(guī)劃確定的公益性設(shè)施存在著經(jīng)常被侵蝕的現(xiàn)象。為了增強規(guī)劃的嚴肅性與權(quán)威性，對保障城市健康運行的六線規(guī)劃、公共設(shè)施用地等內(nèi)容加以更為嚴格的控

制，南京計劃用3年時間，即在2072年前完成“既有控規(guī)”的批復(fù)工作，實現(xiàn)控規(guī)成果的法定化目標。

4．3．2完善控規(guī)成果，為法定化奠定工作基礎(chǔ)

目前已明確以分局為主，推進已有控規(guī)成果的深化完善工作和新編控規(guī)成果的優(yōu)化提升工作。要求新一輪控規(guī)成果的完善或編制，重點關(guān)注：城市總體規(guī)劃修編有關(guān)要求的落實；新編制專項規(guī)劃的落實；地鐵、中小學(xué)用地的落實；

已深化六線的落實；

已調(diào)整內(nèi)容的落實。

4．4完善相關(guān)規(guī)范和標準，增強規(guī)則的可行性 政策制度必須根據(jù)時代發(fā)展的步伐和新的發(fā)展形勢不斷加以調(diào)整和優(yōu)化，才能較好地適應(yīng)外部環(huán)境，才能真正發(fā)揮作用。對于與城市發(fā)展條件息息相關(guān)的城市規(guī)劃行業(yè)而言，則更是如此。為此，南京正著手對既有的部分地方規(guī)劃規(guī)范或標；隹進行一輪優(yōu)化和完善，包括：對《南京市控制性詳細規(guī)劃執(zhí)行與調(diào)整暫行規(guī)定》進行深化，形成簡便可行的工作規(guī)則；完善《南京市控制性詳細規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定》，進一步增強控規(guī)成果的適應(yīng)性；完善<南京新建地區(qū)公共設(shè)施配套標準規(guī)劃指引》，進一步增強標準的實用性。

4．5動態(tài)維護控規(guī)數(shù)據(jù)庫，建構(gòu)日常管理“一張圖”

4．5．1建立控規(guī)動態(tài)維護的協(xié)作機制

為進一步規(guī)范南京控規(guī)數(shù)據(jù)庫的動態(tài)維護工作，實現(xiàn)控規(guī)成果的標準化、程序化、常態(tài)化更新，基于局各處室職責(zé)分工，建立分局、規(guī)劃處、編研中心相互協(xié)作的控規(guī)動態(tài)維護機制。

4．5．2建構(gòu)面向日常管理的控規(guī)“一張圖”

為了確?？匾?guī)版本的唯一性和控規(guī)數(shù)據(jù)庫的現(xiàn)勢性，使控規(guī)數(shù)據(jù)庫更好地服務(wù)于規(guī)劃管理，南京計劃在已有控規(guī)數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上加以完善，建構(gòu)真正面向日常管理的控規(guī)“一張圖”。為了保障控規(guī)成果的一致性，執(zhí)行細則與編制單元土地利用規(guī)劃圖原則上同步更新。結(jié)語

相對于總體規(guī)劃而言，控制性詳細規(guī)劃是更加偏屬于地方規(guī)劃事務(wù)的法定規(guī)劃，在城市快速變化的發(fā)展時期，需要地方層面積極、大膽的控規(guī)實踐創(chuàng)新。南京2004年以來的控規(guī)改革取得了顯著成效，為其他城市提供了一定的參考。順應(yīng)國家宏觀政策形勢與各地規(guī)劃實踐趨向，南京基于既有工作制度，開始了新一輪的控規(guī)實踐探索，并希望能與全國同行一道，共同探討《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》背景下更適合地方發(fā)展實際的控規(guī)工作制度和技術(shù)方法。

第四篇：控制性詳細規(guī)劃修改論證報告

Compilation of reports 20XX 報 告 匯 編

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控制性詳細規(guī)劃

098--C C--3 3--11、098--C C--3 3--4 14 地塊修改論證報告

筑家設(shè)計有限責(zé)任公司

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目錄

一、項目基本情況…………………………………………………1 1

1、項目位置及規(guī)劃用地范圍 2、用地權(quán)屬情況 3、用地及周邊現(xiàn)狀、二、原控規(guī)及上層次規(guī)劃和相關(guān)規(guī)劃要求 ………………………7 7

1、原控規(guī)要求

2、上層次規(guī)劃及相關(guān)規(guī)劃要求 三、修改要求、理由及依據(jù) ………………………………………8 8

1、修改要求與修改后的技術(shù)指標 2、概念性規(guī)劃方案印證 3、修改理由及依據(jù) 四、修改論證……………………………………………………… 14

1、常住人口計算 2、公共服務(wù)設(shè)施影響論證 3、道路交通影響論證 4、修改前后對綠地的影響論證 5、歷史文化保護影響及空間景觀影響論證 6、對周邊建設(shè)影響論證 7、市政設(shè)施影響論證 8、“四增兩減”政策的落實 五、結(jié)論…………………………………………………………… 23

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六、附件、附圖…………………………………………………… 24

附件: :

1、長沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局 2015.6.17 下達的控規(guī)修改論證通知單

2、長沙市人民政府辦公廳關(guān)于愛爾總部大廈項目的公文處理單

3、長沙市領(lǐng)導(dǎo)對（關(guān)于《支持愛爾眼科醫(yī)院集團總部大廈項目建設(shè)有關(guān)問題的請示》的反饋意見）的批示 4、長沙市天心區(qū)人民政府《關(guān)于支持解決愛爾眼科醫(yī)院集團總部大廈項目建設(shè)有關(guān)問題的請示》

5、長沙市發(fā)展和改革委員會《關(guān)于愛爾眼科醫(yī)院集團總部大廈項目建設(shè)有關(guān)問題的意見》 6、長沙市衛(wèi)生局《關(guān)于愛爾眼科醫(yī)院集團總部大廈建設(shè)相關(guān)工作情況的匯報》 7、長沙市商務(wù)局《關(guān)于解決愛爾眼科醫(yī)院集團總部大廈項目建設(shè)有關(guān)問題的請示》的反饋意見

8、長沙市國土資源局承辦《長沙市人民政府辦公廳公文轉(zhuǎn)辦單》反饋意見 9、省市兩級政府關(guān)于支持總部大廈建設(shè)的政策和文件

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附圖: :

1、位置圖 2、原控制指標規(guī)劃圖 3、規(guī)劃控制指標修改圖 4、項目詳細規(guī)劃方案圖 5、項目詳細規(guī)劃方案日照圖 6、地鐵鐵道學(xué)院站位置示意圖 7、項目詳細規(guī)劃方案效果圖 8、項目詳細規(guī)劃方案鳥瞰圖

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報告文檔·借鑒學(xué)習(xí)1

長沙大道一段兩廂控制性詳細規(guī)劃

098--C C--3 3--11、098--C C--3 3--4 14 地塊修改論證報告

一、項目基本情況1、項目位置及規(guī)劃用地范圍

項目位于長沙大道一段兩廂控制性詳細規(guī)劃范圍內(nèi)，修改地塊為控規(guī)中的 098-C-3-11、098-C-3-14 地塊，地處芙蓉南路以西、紫薇路以東、白蘭路兩廂地段。規(guī)劃用地紅線面積 31498.57平方米。2、用地權(quán)屬情況

土地權(quán)屬單位和項目建設(shè)單位為湖南佳興投資置業(yè)有限公司(愛爾醫(yī)療投資有限公司的全資子公司)。

報告文檔·借鑒學(xué)習(xí)23、用地及周邊現(xiàn)狀

規(guī)劃紅線范圍內(nèi)用地現(xiàn)狀為待建區(qū)，基本為未經(jīng)整理的淺坡地，周邊有部分建筑分布。

修改地塊北側(cè)為已建的湘中?！ば侵甲≌^(qū) 13 層住宅樓，西側(cè)為規(guī)劃的紫薇路用地、已建成的新開村安置住宅小區(qū) 4-6 層住宅樓、新悅家園小區(qū)和天心區(qū)疾病預(yù)防控制中心，東側(cè)為芙蓉南路；南側(cè)為已建成的中石化長大加油站，地塊被一條東西向的規(guī)劃白蘭路分為南北兩部分。場地沒有進行土地平整。

詳見現(xiàn)狀實景照片與地形圖如下：

（1）場地實景

報告文檔·借鑒學(xué)習(xí)3

（2）項目毗鄰的芙蓉南路

報告文檔·借鑒學(xué)習(xí)4

（3）項目周邊建設(shè)實景與場地 項目北部 項目南部

報告文檔·借鑒學(xué)習(xí)5

項目西部

報告文檔·借鑒學(xué)習(xí)6

項目東部

項目內(nèi)部

報告文檔·借鑒學(xué)習(xí)7

二、

原控規(guī)及上層次規(guī)劃和相關(guān)規(guī)劃要求1、原控規(guī)要求

長沙大道一段兩廂控制性詳細規(guī)劃由長沙市華銀建筑設(shè)計有限責(zé)任公司編制，于 2005 年 6 月完成正式成果。

項目地塊分為南（098-C-3-14）、北（098-C-3-11）兩個地塊。

原控規(guī)南地塊（098-C-3-14）用地性質(zhì)為商業(yè)用地（C2），規(guī)劃控制指標為容積率≤2.5，建筑密度≤35%，建筑限高≤24 米，綠地率≥30%，機動車出入口方位 N。

原控規(guī)北地塊（098-C-3-11）用地性質(zhì)為商住用地（C2R2），商住比為 2:8，規(guī)劃控制指標為容積率≤4.5，建筑密度≤32%，建筑限高≤100 米，綠地率≥38%，機動車出入口方位 W。2、上層次規(guī)劃及相關(guān)規(guī)劃要求

（1 1）《長 沙市城市總體規(guī)劃》4(2014 修改))

依據(jù) 2014 修改版的《長沙市城市總體規(guī)劃》，本次擬修改范圍內(nèi)規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)用地。此次修改符合長沙市城市總體規(guī)劃的用地性質(zhì)的定位。

（2 2）長沙大道一段兩廂控制性詳細規(guī)劃優(yōu)化提升

A．該規(guī)劃區(qū)的功能定位 保護利用優(yōu)秀的歷史文化資源，建設(shè)城市 CBD，使之成為集信息、商業(yè)、商務(wù)和行政辦公于一體的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施一流、高效集約的副中心級的商業(yè)中心。此次修改符合此功能定位。

B．軌道交通規(guī)劃 規(guī)劃范圍內(nèi)規(guī)劃地鐵一號線，線路沿芙蓉南路，本片范圍內(nèi)設(shè) 2站,分別是鐵道學(xué)院站和友誼路站。此次修改強化了 TOD 的開發(fā)模式。

C．公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 規(guī)劃范圍內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施基礎(chǔ)較好，控規(guī)優(yōu)化提升對規(guī)劃范圍內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施包括中小學(xué)、體育設(shè)施用地、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、體育

報告文檔·借鑒學(xué)習(xí)8

設(shè)施規(guī)劃等公共服務(wù)設(shè)施進行了較好的配置。此次修改是對商業(yè)用地功能的補充，有利于商業(yè)用地功能互補。

三、

修改要求、理由及依據(jù)1、修改要求與修改后的技術(shù)指標

本次修改將按照市政府對該地段愛爾總部大廈建設(shè)的批示，結(jié)合模擬的詳細規(guī)劃方案與技術(shù)指標，進行相對應(yīng)的控規(guī)地塊修改。

（1）控規(guī)地塊分為南（098-C-3-14）、北（098-C-3-11）兩個地塊。

（2）098-C-3-14 地塊按用地紅線界線分為 098-C-3-14A（西部分）與 098-C-3-14B（東部分）兩個地塊。098-C-3-14A 規(guī)劃控制指標不變，仍為：容積率≤2.5，建筑密度≤35%，建筑限高≤24 米，綠地率≥30%。用地面積依用地紅線相應(yīng)劃分。098-C-3-14B 用地性

報告文檔·借鑒學(xué)習(xí)9

質(zhì)由商業(yè)用地（C21）修改為商業(yè)、商務(wù)用地（B1B2），商業(yè)商務(wù)比為18.9:81.1，規(guī)劃控制指標為容積率≤6.0，建筑密度≤35%，建筑限高≤100 米，綠地率≥30%，機動車出入口方位 N。用地面積為紅線內(nèi)用地。

（3）098-C-3-11 地塊的用地性質(zhì)由商住用地（C2R2）修改為商業(yè)、商務(wù)用地（B1B2），商業(yè)商務(wù)比為 11.5:88.5，規(guī)劃控制指標修改為容積率≤6.0，建筑密度≤40%，建筑限高≤100 米，綠地率≥30%，機動車出入口方位 E、W、S。

（4）上述地塊控規(guī)修改后計容面積為 99163平米，平均容積率≤6.0。

（5）修改后的控規(guī)地塊，依據(jù)長沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局建設(shè)項目規(guī)劃審查規(guī)定匯編（修訂）（二 0 一三）的技術(shù)規(guī)定，高層商業(yè)建筑（二類地區(qū)），2000-5000平米用地規(guī)劃指標為容積率≤7.0，建筑密度≤45%，綠地率≥25%；10000-20000平方米用地規(guī)劃指標為容積率≤6.5，建筑密度≤42%，綠地率≥28%。

（6）項目地段屬高強度開發(fā)地區(qū)（鐵道學(xué)院地鐵站場區(qū)域）。按照長沙市容積率管理技術(shù)規(guī)定的要求：“地鐵站點周邊控制范圍以站點幾何中心作為計算基點，規(guī)定半徑為 300 米”，“高強度開發(fā)地區(qū)根據(jù)所處城市區(qū)位和功能定位不同，分為城市主中心地區(qū)、城市次中心地區(qū)、樞紐及片區(qū)中心地區(qū)和一般中心地區(qū)共四類地區(qū)。針對不同的開發(fā)地區(qū)確定容積率控制上限”具體見表 1：

表 1 高強度開發(fā)地區(qū)用地容積率控制上限 高強度開發(fā)地區(qū)類型 上限容積率 備注 城市主中心地區(qū) 12 各類型高強度開發(fā)地區(qū)的控制范圍結(jié)合區(qū)域內(nèi)軌道交通站點確定，具體控制范圍面積和站名詳見附表 1 城市次中心地區(qū) 10 樞紐及片區(qū)中心地區(qū) 8 一般中心地區(qū) 6 項目地塊緊鄰鐵道學(xué)院地鐵站，距離在 300 米范圍內(nèi)。參照一般中心地區(qū)的標準，容量不超過 6.0（具體模擬總平見附圖）。

報告文檔·借鑒學(xué)習(xí)10

報告文檔·借鑒學(xué)習(xí)112、概念性規(guī)劃方案印證

控規(guī)地塊對照該項目規(guī)劃方案，項目地塊技術(shù)指標與修改的控制指標符合（具體見附圖：模擬總平面圖）。

（1）方案構(gòu)思與建筑布局 基于上述地塊規(guī)劃指標的調(diào)整，對其總體布局規(guī)劃如下：

A.因需無償整體返還新開村 10000平米的商業(yè)用房，在此次模擬方案中擬考慮在南（098-C-3-14B）地塊解決上述問題； B．北（098-C-3-11）地塊為獨立的愛爾總部大廈； C．南北兩地塊的建筑既可各自單獨運營，保持總部大廈和新開村物業(yè)的獨立性，也可相互補充，互為一體； D．建筑布局上，建筑順應(yīng)地形, 盡力提高商業(yè)價值,平面布置成“一”型,以提高土地利用率及商鋪的臨街面，給城市讓出更多的城市空間,創(chuàng)造人性化的城市空間； E．平面功能上，本方案設(shè)計結(jié)合功能需要合理布局，利用橫向、豎向結(jié)合的方法協(xié)調(diào)各部分功能； F．立面設(shè)計：建筑的外部造型及立面設(shè)計考慮到不同視距及角度的觀賞效果。運用大面塊的變化 及細小的變動，使立面造型豐富，遠看有著強烈的節(jié)奏感及雕塑感。近觀可看到現(xiàn)代建筑細膩的細部。

該模擬方案的總體規(guī)劃布局緊湊，功能明確，既滿足了整體返還村里物業(yè)的要求，也符合愛爾總部大廈獨立運營需求。

（2）日照 方案滿足地塊內(nèi)及周邊建筑日照要求，詳見日照分析圖。

（3）間距 方案滿足《長沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中關(guān)于商業(yè)建筑的間距要求。

（4）退讓

報告文檔·借鑒學(xué)習(xí)12

方案南、北地塊高層建筑離界、建筑退讓，滿足規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定要求。

（5）消防 北地塊方案滿足建筑防火規(guī)范要求、南地塊建筑北向消防登高撲救面要局部占用白蘭路道路路幅用地。南地塊方案高層商業(yè)、商務(wù)樓建筑局部進入了地鐵控制保護區(qū)范圍，需得到長沙市軌道辦認可。

（6）交通組織 內(nèi)部支路環(huán)繞建筑，道路使用效率高，滿足通行以及消防通道的要求，北地塊需占用芙蓉南路西廂綠化帶部分用地作為進出通道。地下車庫設(shè)置了雙向 7.0 米寬通道，南向車行出入口距離交叉口長度不足。3、修改理由及依據(jù)

（1）修改理由 A.根據(jù)愛爾眼科規(guī)劃，到 2020 年將辦成 200 家連鎖醫(yī)療機構(gòu)，擁有 2 萬員工、實現(xiàn) 1000 萬門診、100 億收入、1000 億市值、并創(chuàng)辦一所愛爾大學(xué)，該規(guī)劃的實現(xiàn)迫切需要新建強大的總部大廈來支撐。集團計劃把總部辦公、研發(fā)、學(xué)術(shù)研討、國際交流、教育培訓(xùn)、采購、信息、行政管理和眼科醫(yī)學(xué)各中心及實驗室等多功能集成在新的總部大廈項目內(nèi)。原控規(guī)地塊指標無法滿足總部大廈功能定位及面積要求，加之地塊周邊規(guī)劃道路尚未列入近期的修建計劃，原機動車出入口方位 W，難以支撐數(shù)千名員工、客戶及相應(yīng)機動車輛的出入需求,需增加地塊臨近芙蓉路、白蘭路各一個機動車出入口（其中白蘭路為消防車輛出入口）。

B.上述地塊緊鄰芙蓉路、地鐵 1 號線鐵道學(xué)院站口（300 米范圍內(nèi)），按照《長沙市容積率管理技術(shù)規(guī)定》，高強度開發(fā)區(qū)域內(nèi)的容

報告文檔·借鑒學(xué)習(xí)13

積率范圍為 6-12，而本次規(guī)劃修改申請修改的平均容積率≤6.0，符合相關(guān)技術(shù)規(guī)定要求和領(lǐng)導(dǎo)批復(fù)。

C.依據(jù)《長沙市人民政府辦公廳關(guān)于鼓勵企業(yè)總部大樓建設(shè)有關(guān)事項的通知》（長政辦發(fā)[2013]42 號），愛爾總部大廈的興建符合該文件精神鼓勵和支持的范疇，加之該總部大廈將是長沙市近年來最大的社會資本辦醫(yī)產(chǎn)業(yè)項目，市發(fā)改委已將該項目已列為 2015 年長沙市重大項目并上報湖南省列入“511”重點投資計劃。

（2）修改依據(jù) A.長沙市規(guī)劃信息中心提供的長沙大道一段兩廂控制性詳細規(guī)劃的控規(guī)拼接單元； B.《長沙大道一段兩廂控制性詳細規(guī)劃優(yōu)化提升》成果； C.長沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局規(guī)劃修改論證通知單； D.《長沙市容積率管理技術(shù)規(guī)定》及補充規(guī)定； E.長沙市控制性詳細規(guī)劃局部修改論證報告成果規(guī)定； F.國家及地方相關(guān)法律、規(guī)范、規(guī)程。

（3）建設(shè)方承諾 A.該項目物業(yè)全部自持，不對外出售。

B.按規(guī)劃、國土等部門的相關(guān)規(guī)定，按時、足額補繳因指標調(diào)整產(chǎn)生的地價差額。

C.已邀請美國 AECOM、NBBJ、帕金斯威爾和法國 AIA 四家全球頂級設(shè)計公司主持項目設(shè)計，將愛爾總部大廈打造成簡約大氣、歷久彌新的地標式建筑，為城市添色增彩。

D.項目建成后，愛爾總部大廈將在營業(yè)辦公面積、綠色環(huán)保、人文環(huán)境、設(shè)施設(shè)備、智能信息化管理、流程設(shè)計等方面體現(xiàn)國際標準、世界一流；中南大學(xué)愛爾眼科學(xué)院及愛爾眼科研究所將匯聚以院士、報告文檔·借鑒學(xué)習(xí)14

專家為首的國內(nèi)外精英人才，動態(tài)配置頂尖儀器設(shè)備，創(chuàng)建國家重點實驗室，最終成為全球行業(yè)頂級的教學(xué)、科研、學(xué)術(shù)平臺及基地。同時，該項目將進一步提升長沙市屬企業(yè)的品牌形象及社會辦醫(yī)在全國的影響力，為全市、全省乃至全國培養(yǎng)更多的優(yōu)秀專業(yè)人才，造福人民群眾。

附：愛爾總部大廈用房功能分配 序號

功能辦公用房 2 愛爾眼庫及角膜中心、眼膜捐獻志愿者活動基地 3 中南大學(xué)愛爾眼科學(xué)院研究生、博士實習(xí)基地 4 科技部亞非拉各國眼科醫(yī)生培訓(xùn)中心 5 國際學(xué)術(shù)交流中心 6 多功能會議學(xué)術(shù)報告廳 7 學(xué)科實驗室及模擬研究室 8 眼科精密采購測試應(yīng)用中心及新材料研究中心及實驗室 9 多媒體學(xué)習(xí)和圖書文獻室 10 信息中心、服務(wù)器、計算機房和數(shù)據(jù)庫中心 11 財務(wù)管理專用集成辦公室 12 小型多功能教研、會議室（5 個）專家工作室 14 與我公司合作的國際機構(gòu)駐華辦事處或分公司 15 非政府項目、公益項目辦公和活動基地 16 愛爾集團展廳及眼科醫(yī)學(xué)科普博物館

據(jù)此，土地權(quán)屬和建設(shè)方湖南佳興投資置業(yè)有限公司特提出申請，對 098-C-3-11、098-C-3-14 地塊進行規(guī)劃用地性質(zhì)與規(guī)劃控制指標的修改論證，在通過此項目的前置審查后，向長沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局申請開展項目的規(guī)劃修改。

四、修改論證1、常住人口計算

（1）長沙大道一段兩廂控制性詳細規(guī)劃正式成果中，本片區(qū)規(guī)

報告文檔·借鑒學(xué)習(xí)15

劃人口為 6.6 萬人。根據(jù) 2015.3.3 提供的控規(guī)拼接單元資料匯總，該片區(qū)總戶數(shù)為 94042 戶，經(jīng)整合成果計算，規(guī)劃片區(qū)總?cè)丝?94466戶*3.2 人= 302291 人。

（2）修改前后項目地塊內(nèi)人口容量計算 修改前的原規(guī)劃地塊為商住用地與商業(yè)用地，修改后為商業(yè)、商務(wù)用地地塊，修改后項目減少了居住用地，即修改后人口容量減少了63531*80%/120*3.5=1482 人。

附表 1 長沙大道一段兩廂控制性詳細規(guī)劃常住居住人口一覽表 序號 人口容量 修改前(人)修改后(人)減少值(人)1 項目地塊內(nèi)人口容量 1482 0 1482 2 控規(guī)編制單元人口容量 302291 300809 1482 2 2、公共服務(wù)設(shè)施影響論證

（1 1）中、小學(xué)規(guī)模核算

本次項目修改后地塊人口減少 1482 人，由此減少本地區(qū)相關(guān)配套設(shè)施的容量。中、小學(xué)規(guī)模因人口減少無擴容要求，不改變原控規(guī)的中、小學(xué)布局與規(guī)模設(shè)置。

（2 2）醫(yī)院規(guī)模核算

本次項目修改后地塊人口減少 1482 人，由此減少本地區(qū)相關(guān)配套設(shè)施的容量。醫(yī)院規(guī)模因人口減少無擴容要求，不改變原控規(guī)的醫(yī)院布局與規(guī)模設(shè)置。3、道路交通影 響論證（1）本項目會進行交通影響評價工作，項目的道路交通影響論證以此評估報告為準。

（2）本次修改地塊東、南、西三個方向均有城市道路：西鄰規(guī)劃紫薇路(16.0 米)、東鄰芙蓉南路(60.0 米路幅以及兩廂各 20.0 米

報告文檔·借鑒學(xué)習(xí)16

綠化帶)、南鄰規(guī)劃白蘭路(20.0 米)。芙蓉南路有地鐵 1 號線大運量交通配置。項目所處的交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，在模擬規(guī)劃中，規(guī)劃增加了相應(yīng)的支路系統(tǒng)與地面、地下停車位，結(jié)合建筑的進退形成城市廣場作為聚散廣場使用。

（3）項目道路 A.保持項目周邊城市主、次、支路道路不變。

B.項目外部道路 北地塊用地周邊均有城市道路通過: 西鄰規(guī)劃紫薇路(16.0米)、東鄰芙蓉南路(60.0 米路幅以及兩廂各 20.0 米綠化帶)、南鄰規(guī)劃白蘭路(20.0 米)。芙蓉南路有地鐵 1 號線大運量交通配置。項目所處的交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，項目為城市主、次、支路所環(huán)繞，具有良好的通行能力。因此，項目的人流與車流均能通過周邊城市道路便捷的進出。

C.項目內(nèi)部道路規(guī)劃 北地塊道路以 7.0 米雙車道、南地塊以 4.0 米內(nèi)部道路為項目車行進出環(huán)行道路與消防通道，并組織地塊內(nèi)部步行通道。以此滿足人的通行與建筑消防要求。在模擬規(guī)劃中，規(guī)劃增加了相應(yīng)的支路系統(tǒng)與地面、地下停車位。

D.靜態(tài)交通規(guī)劃 停車位按《長沙市建設(shè)工程機動車停車場（庫）配建標準》進行設(shè)置。

宗地計容面積共計 99163平米，車位數(shù) 1017 個。其中商業(yè)面積12452平米，按照 1.2 個車位/100平方米建筑面積，商業(yè)面積對應(yīng)的車位數(shù)為 150 個；商務(wù)辦公面積 86711平米，按照 1 個車位/100平方米建筑面積，商務(wù)辦公面積對應(yīng)的車位數(shù) 867 個。

南地塊總面積為 14400平米，其中商業(yè)面積 2720平米，按照 1.2

報告文檔·借鑒學(xué)習(xí)17

個車位/100平方米建筑面積，商業(yè)面積對應(yīng)的車位數(shù) 33 個；商務(wù)辦公面積 11680平米，1 個車位/100平方米建筑面積，商務(wù)辦公面積對應(yīng)的車位數(shù) 117 個。南地塊車位數(shù)總計應(yīng)為 150 個。

北地塊總面積為 84762平米，其中商業(yè)面積 9732平米，按照 1.2個車位/100平方米建筑面積，商業(yè)面積對應(yīng)的車位數(shù) 117 個；商務(wù)辦公面積 75030平米，1 個車位/100平方米建筑面積，商務(wù)辦公面積對應(yīng)的車位數(shù) 750 個。北地塊車位數(shù)總計應(yīng)為 867 個。

在附后的模擬總平面圖中，因南地塊面積的限制，在滿足自身地塊停車數(shù) 80%的前提下，將部分停車位調(diào)整至北地塊，但總的停車位數(shù)保持 1017 個不變。同時，根據(jù)《長沙市建設(shè)工程機動車停車場（庫）配建標準》，“非居住建筑地上停車場的停車位應(yīng)不少于建筑物應(yīng)配停車位總數(shù)的 10%且不大于 20%”，模擬方案符合上述規(guī)定。

附表 2 長沙大道一段兩廂控規(guī)本項目地塊停車位計算表 地塊 編號 用地性 質(zhì)代碼 用地 性質(zhì) 名稱 總用地 面積(M2)凈用地 面積(M2)容積 率 建筑密 度(%)綠地率(%)建筑限 高(M)居住戶 數(shù)(戶)居住人 數(shù)(人)配建車位(個)主出入 口方位 098-C-3-11 B1B2 商業(yè)、商務(wù)用地 16391 14128 6.0 40 30 100 0 0 867 ESW 098-C-3-14B B1B2 商業(yè)、商務(wù)用地 3011 2345 6.0 35 30 100 0 0 150 N 此次修改未對城市道路做任何改動，增加了內(nèi)部支路，并在詳細規(guī)劃中結(jié)合需求增加地塊內(nèi)車行道路、步行通道與停車位。項目控規(guī)機動車停車需求為 1017 個，模擬詳規(guī)中設(shè)置停車位為 1017 個，符合要求。

附表 3

長沙大道一段兩廂控規(guī)修改前后廣場規(guī)劃情況一覽表 序號 類

別 規(guī)劃前(公頃)修改后(公頃)國家和地方規(guī)范標準 1 道路廣場用地面積（公頃）

118.84 118.84 《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準（GB50137-2011）》中規(guī)

報告文檔·借鑒學(xué)習(xí)18

定：人均道路與交通設(shè)施用地指標不應(yīng)小于 12.0 m2/人，2 人均道路廣場面積（m2/人）

3.93 3.95

原控規(guī)項目編制成果未充分考慮道路廣場的設(shè)置，人均道路廣場面積遠低于國家和地方標準，該項目控規(guī)修改緩解了上述壓力。該項目依據(jù)現(xiàn)行規(guī)范考慮增加了項目支路、城市廣場、停車場（庫）。4、修改前后對綠地的影響論證

附表 4 長沙大道一段兩廂控規(guī)修改前后綠地一覽表 序號 綠地類別 修改前(公頃)修改后(公頃)國標 1 公共綠地面積（公頃）

10.24 10.24人均公共綠地面積（m2/人）

0.338 0.3404 ≥7 原建設(shè)控規(guī)片區(qū)大部分為已建成區(qū)，片區(qū)人均公共綠地指標遠低于國標。由于本次修改項目局部減少了人口規(guī)模，使片區(qū)總?cè)丝趯嶋H下降。因此對規(guī)劃區(qū)內(nèi)的公共綠地指標不會造成結(jié)構(gòu)性的影響，且相對緩解了公共綠地的缺失。5、歷史文化保護影響及空間景觀影響論證

（1）歷史文化保護影響影響論證 項目用地未涉及歷史文化風(fēng)貌區(qū)、歷史街區(qū)、文物保護單位的問題。不影響該規(guī)劃區(qū)的歷史文化保護；將規(guī)劃區(qū)采取居民外遷等措施，降低人口密度。符合城市更新的要求。

（2）空間景觀影響論證

A.“五線”控制要求 藍線 經(jīng)查閱核實，本地塊內(nèi)沒有《長沙市市區(qū)地表水體保護（藍線）規(guī)劃》需保護的水體。

綠線

報告文檔·借鑒學(xué)習(xí)19

經(jīng)查閱核實，修改范圍內(nèi)地塊與《長沙市城市綠線保護規(guī)劃》無矛盾。

灰線 經(jīng)查閱核實，長沙市所確定的灰線—微波通道在修改地塊西部外緣通過，所以不影響項目控規(guī)高度修改。

另外，地塊處于機場凈空區(qū)控制線（188 米）范圍外，控規(guī)地塊場地標高最高點為 79.77 米，188 米-79.77 米=108.23，因此建筑限高 100 米對機場凈空不會造成影響。

橙線 經(jīng)查閱核實，長沙軌道交通 1 號線途經(jīng)規(guī)劃區(qū)一側(cè)的芙蓉南路，項目在橙線控制保護區(qū)范圍，建設(shè)用房嚴格后退軌道特別保護區(qū)，控制保護區(qū)內(nèi)的建設(shè)需得到長沙市軌道辦的確認后方能建設(shè)。

紫線 經(jīng)查閱核實，《長沙市歷史文化名城保護規(guī)劃》對本地塊沒有紫線控制的保護要求。

黃線 南地塊（098-C-3-14B）設(shè)計建筑按加油站外建筑物分類為一類保護物。地塊南側(cè)長大加油站為一級加油站，其埋地油罐距離南地塊紅線 40.8m，距離設(shè)計建筑 50.8m，加油區(qū)（以加油站大棚投影范圍計）距離南地塊設(shè)計建筑大于 20m。南地塊設(shè)計建筑與南側(cè)長大加油站埋地油罐距離及加油機距離大于汽車加油加氣站設(shè)計與施工規(guī)范（GB50156-2012）中規(guī)定的 25m 及 16m 安全間距要求，具體詳見總平面圖。

B.空間景觀影響

報告文檔·借鑒學(xué)習(xí)20

景觀分區(qū) 以芙蓉南路為界，路東廂大部分為教育科研院校的校園景觀區(qū)及居住景觀區(qū)，路西廂為住宅、文化體育、商業(yè)為主的綜合景觀區(qū)。

建設(shè)軸線 北部以南二環(huán)為主要的帶狀生態(tài)軸線，和芙蓉南路的建設(shè)發(fā)展軸，已經(jīng)以木蓮沖路為主的文、體、商功能區(qū)集合的建設(shè)發(fā)展軸。

景觀節(jié)點 以中南大學(xué)鐵道學(xué)院、省經(jīng)濟管理干部學(xué)院、湖南林業(yè)科技大學(xué)為代表的校園景觀及開放空間。6、對周邊建設(shè)影響論證

項目地塊與周邊建設(shè)隔道路相對獨立，因有城市道路相隔，加上建筑后退要求，地塊對周邊的用地建設(shè)基本無不良影響，但因為現(xiàn)狀場地為待建區(qū)，地塊內(nèi)環(huán)境要素混雜，景觀不佳。建設(shè)現(xiàn)代的總部大廈可以帶動周邊地區(qū)的發(fā)展，解決農(nóng)民安置問題。

規(guī)劃修改不影響西部已建且要保留的多、高層住宅建筑的日照條件，在建設(shè)時需要相互協(xié)調(diào)，項目在修建性詳規(guī)設(shè)計時應(yīng)保證建筑間距、建筑退讓等滿足相關(guān)規(guī)范要求。根據(jù)項目的概念規(guī)劃方案，均可滿足以上要求（具體見附圖）。

因此項目建設(shè)對周邊建設(shè)影響甚微。7、市政設(shè) 施影響論證

（1）給排水設(shè)施核算 A.給水系統(tǒng) 依據(jù)《長沙市給水工程專業(yè)規(guī)劃》以及該控規(guī)給水規(guī)劃，該片區(qū)年規(guī)劃人均綜合用水指標為 800 升/人·日。調(diào)整后會減少高峰日用水量為 Q=0.8×1482=1185.6m3/d。因修改后片區(qū)總?cè)丝跍p少，修改后會減少高峰日用水量 1185.6m3。

報告文檔·借鑒學(xué)習(xí)21

B.排水系統(tǒng) 污水量按規(guī)劃人口平均日綜合水量的 100%標準計。在進行管道污水流量計算時，考慮 20%的管網(wǎng)地下水滲入量，則每天減少污水量Q=0.8×0.1482×1.2=0.1423 萬 m3/d。

（2）電力系統(tǒng) 本區(qū)負荷預(yù)測根據(jù)規(guī)劃區(qū)內(nèi)不同的用地性質(zhì)，采用分類用電綜合指標法和參考相關(guān)區(qū)域的用電負荷密度預(yù)測本規(guī)劃區(qū)用電負荷，其中：商業(yè)、商務(wù)用地單位建筑面積負荷（kw/萬 m2）取值為 500kw/萬 m2，二類居住用地單位建筑面積負荷（kw/萬 m2）取值為 250 kw/萬 m2。項目的用電負荷：該區(qū)住宅建筑減量 5.08 萬 m2 ×250kw =1270kw，該區(qū)商業(yè)、商務(wù)建筑增量 8.06 萬 m2 ×500kw =4030kw，項目修改后的用電負荷增量為 2760kw。

（3）信息規(guī)劃 電話數(shù)量預(yù)測：根據(jù)規(guī)劃區(qū)用地性質(zhì)綜合考慮預(yù)測電話數(shù)量，其中：商業(yè)、商務(wù)用地單位建筑面積安裝數(shù)量（門/萬 m2）取值為 100門/萬 m2，二類居住用地單位建筑面積安裝數(shù)量（門/萬 m2）取值為125 門/萬 m2 計。此次修改電話數(shù)量：該區(qū)住宅建筑減量 5.08 萬 m2×125=635 門，該區(qū)商業(yè)、商務(wù)建筑增量 8.06 萬 m2×100=806 門，項目的電話數(shù)量減量為 171 門。

（4）燃氣規(guī)劃 居民用氣量預(yù)測按 70 萬千卡/人·年，綜合用氣量按 300m3/人·年計，則減少年用氣量為 44.46 萬 m3/人·年。修改減少了人口容量，用氣量發(fā)生變化。原控規(guī)在本地塊已設(shè)置燃氣管道，可在下一步規(guī)劃中，根據(jù)用氣量核實管徑，以保證用氣要求。8、“四增兩減”政策的落實

宗地的控規(guī)修改已按“四增兩減”要求落實，主要體現(xiàn)在以下幾

報告文檔·借鑒學(xué)習(xí)22

個方面：

（1）減人口密度：宗地北地塊的用地性質(zhì)由商住用地修改為商業(yè)商務(wù)用地，取消了地塊的居住功能，減少了人口 1482 人，減少了片區(qū)的人口密度。

（2）增廣場、增綠化：根據(jù)項目的模擬修建性詳細規(guī)劃方案總平面圖，愛爾集團總部大樓項目建成后，將在大樓東側(cè)前坪形成一個不低于 1600平方米公共廣場，并于市政綠地形成一個 6000平米的綠化開敞空間；同時，由于地塊人口減少，人口密度的降低，人均廣場和綠化面積也相應(yīng)增加。

（3）增設(shè)施：根據(jù)項目的模擬修建性詳細規(guī)劃方案，將設(shè)置兩處對外開放的停車場，地下地上停車位將比原來增加 1017 個。

（4）增支路：由于項目的開發(fā)建設(shè)，將拉通規(guī)劃中的白蘭、紫薇路，極大的緩解項目周邊的道路通行壓力。

報告文檔·借鑒學(xué)習(xí)23

五、結(jié)論

本次修改按照市政府對總部大廈建設(shè)的要求，結(jié)合模擬的詳細規(guī)劃方案與技術(shù)指標，進行相對應(yīng)的控規(guī)地塊修改，規(guī)劃控制指標在《長沙市容積率管理技術(shù)規(guī)定》要求的范圍內(nèi)進行修改。

對整個片區(qū)內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施配套（中小學(xué)、醫(yī)院等）、道路交通、公共綠地、市政設(shè)施以及對周邊建設(shè)等影響較小，符合舊城人口疏解的規(guī)劃對策，進一步落實了增加公共綠地、公共空間、基礎(chǔ)設(shè)施、道路密度，減少中心城區(qū)的人口密度的要求，改進空間環(huán)境質(zhì)量，完善城市功能，順暢交通，提高城市品質(zhì)，塑造優(yōu)美的城市空間和城市環(huán)境，可滿足相關(guān)的要求。

附表 5 修改前規(guī)劃控制指標表 地塊 編號 用地性 質(zhì)代碼 用地性質(zhì)名稱 凈用地面積(M2)容積率 建筑密度(%)綠地率(%)建筑限高(M)居住戶數(shù)(戶)居住人數(shù)(人)配建車位(個)主出入口方位 098-C-3-11 C2R2 商住用地 14128 4.5 32 38 100 424 1482 0 W 098-C-3-14 C21 商業(yè)用地 4284 2.5 35 30 24 0 0 0 N 總計

424 1482 0

附表 6 修改后規(guī)劃控制指標表 地塊編號 用地代號 凈用地面積(m2)容積率 建筑密度(%)綠地率(%)建筑限高(m)居住戶數(shù)(戶)居住人數(shù)(人)配建車位(個)主出入口方位 098-C-3-11 B1B2 14128 6.0 40 30 100 0 0 867 ESW 098-C-3-14A B1 1938 2.5 35 30 24 0 0 0

098-C-3-14B B1B2 2345 6.0 35 30 100 0 0 150 N 總計

0 0 1017

除以上修改外，無其它修改。

以上修改符合長沙市技術(shù)管理規(guī)定要求，修改方案可行。

報告文檔·借鑒學(xué)習(xí)24

六、附件、附圖

1、長沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局 2015.6.17 下達的控規(guī)修改論證通知單

報告文檔·借鑒學(xué)習(xí)25

2、長沙市人民政府辦公廳關(guān)于愛爾總部大廈項目的公文處理單

第五篇：控制性詳細規(guī)劃心得整理

控制性詳細總結(jié)報告

問題一：什么是控制性詳細規(guī)？

按照《城市規(guī)劃基本術(shù)語標準》（GB/T50280-1998）的定義，控制性詳細規(guī)劃是以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強度的控制指標、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。簡言之，就是以總規(guī)為依據(jù)，以土地使用控制為重點，詳細規(guī)定建設(shè)用地性質(zhì)、使用強度、空間環(huán)境、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等等控制性指標。

一、控規(guī)的任務(wù)：

在城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，制定所涉及的城市局部地區(qū)、地塊的具體目標，并提出各項規(guī)劃管理控制指標，直接指導(dǎo)各項建設(shè)活動。

二、控制性詳細規(guī)劃應(yīng)當包括下列內(nèi)容：

1、詳細規(guī)定所規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同使用性質(zhì)用地的界線，規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型；

2、規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標；規(guī)定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求；

3、提出各地塊的建筑位置、體型、色彩等城市設(shè)計指導(dǎo)原則；

4、根據(jù)交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場站用地范圍和站點位置、步行系統(tǒng)以及其他交通設(shè)施、規(guī)定各級道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施?？刂泣c坐標和標高。

5、根據(jù)規(guī)劃容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設(shè)施的用地界線、進行管線綜合、確定地下空間開發(fā)利用的具體要求。

6、制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。

問題二：控規(guī)做什么？（對總規(guī)的確認和修正）

控制性詳細規(guī)劃上有總規(guī)和分區(qū)規(guī)劃制約，下要引導(dǎo)控制修建性詳細規(guī)劃，這也突出了控制性詳細規(guī)劃的最大作用——承上啟下。除此之外，控制性詳細規(guī)劃還有以下幾個重要作用：與管理、開發(fā)的結(jié)合，作為管理的依據(jù)（三分規(guī)劃，七分管理），體現(xiàn)城市設(shè)計構(gòu)想（給城市設(shè)計制定大致風(fēng)格），城市政策的載體（體現(xiàn)政府領(lǐng)導(dǎo)的各種政策）。其內(nèi)在構(gòu)成包括六個方面：土地使用、環(huán)境容量、建筑建造、城市設(shè)計引導(dǎo)、配套設(shè)施和行為活動

一、土地使用控制

土地使用控制即對建設(shè)用地上的建設(shè)內(nèi)容、位置、面積和邊界范圍等方面做出規(guī)定，具體控制內(nèi)容包括用地性質(zhì)、用地使用相容性、用地邊界和用地面積等。用地性質(zhì)按《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》（GB50137-2011）規(guī)定建設(shè)用地上的建設(shè)內(nèi)容，用地使用相容性（土地使用兼容）通過土地使用性質(zhì)兼容范圍的規(guī)定或適建要求，給規(guī)劃管理提供一定程度的靈活性。地塊劃分：

1、地塊是控制性詳細規(guī)劃為更好地控制土地使用所規(guī)定的最基本用地。

2、地塊的特性：制定文本圖則時編碼與指標的載體；使用性質(zhì)相對單一，但不排除混合使用；與開發(fā)的規(guī)模、時序相一致；地塊面積根據(jù)開發(fā)方式、管理方式?jīng)Q定，小至建筑基地，大至一個單位、一個廠礦企業(yè)不等；根據(jù)開發(fā)、管理方式的變化，地塊可以重組。

3、地塊劃分的目的：為便于規(guī)劃管理分塊批租、分塊開發(fā)和分期建設(shè)，統(tǒng)一制定控制指標而將規(guī)劃用地分成許多地塊。

地塊劃分的依據(jù)劃分地塊要考慮用地現(xiàn)狀和土地使用調(diào)整意向，考慮建設(shè)的控制引導(dǎo)原則，以規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)為依據(jù)，同時確定用地面積與邊界不應(yīng)停留于簡單的表面形式上，而應(yīng)以用地性質(zhì)規(guī)劃為基礎(chǔ)，綜合考慮街坊開發(fā)建設(shè)管理的靈活性以及小規(guī)模成片更新的可操作性等因素，對地塊進行合理劃分，其劃分有如下一般原則：

1、嚴格根據(jù)總體規(guī)劃和其他專業(yè)規(guī)劃，根據(jù)用地部門、單位劃分地塊。

2、盡量保持以單一性質(zhì)劃分地塊，即一般一個地塊只有一種使用性質(zhì)。

3、建議每一個地塊至少和城市道路相鄰。

4、結(jié)合自然界、行政界線劃分地塊。

5、考慮地價的區(qū)位極差

6、地塊大小應(yīng)和土地開發(fā)的性質(zhì)規(guī)模相協(xié)調(diào)，以利于統(tǒng)一開發(fā)。

7、有利于保護文物古跡和歷史街區(qū)，對文物古跡風(fēng)貌保護建筑及現(xiàn)狀質(zhì)量較好、規(guī)劃給予保留的地段，可單獨畫塊，不再給定指標。

8、規(guī)劃地塊劃分必須滿足“專業(yè)規(guī)劃線”的要求，專業(yè)規(guī)劃線用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的控制要求，主要有道路紅線、河湖藍線、城市綠線、基礎(chǔ)設(shè)施用地黃線、文物古跡保護紫線等。

9、規(guī)劃地塊劃分應(yīng)尊重地塊現(xiàn)有土地使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)邊界。

10、滿足標注廠房、倉庫、綜合市場等特殊功能要求，適應(yīng)建筑群體組合及城市設(shè)計需要。

11、地塊劃分可根據(jù)開發(fā)模式和管理要求，在規(guī)劃實施中進一步重組

12、地塊劃分規(guī)模可按新區(qū)和舊城改建區(qū)兩類區(qū)別對待，新區(qū)的地塊規(guī)?？蓜澐值么笮娣e控制在0.5-3公頃左右，舊城改建區(qū)地塊可在0.05-1公頃左右。

二、環(huán)境容量控制

即為了保證良好的城市環(huán)境質(zhì)量，對建設(shè)用地能夠容納的建設(shè)量和人口聚集量作出合理規(guī)定，其控制指標一般包括：容積率、建筑密度、人口密度、人口容量、綠地率和空地率等。容積率和建筑密度分別從空間和平面上規(guī)定了建設(shè)用地的建設(shè)量，人口密度規(guī)定了建設(shè)用地上的人口聚集程度，綠地率和空地率規(guī)定了公共綠地和開放空間在建設(shè)用地里所占的比例。這幾項控制指標分別從建筑、環(huán)境、人口三個方面綜合、全面地控制了環(huán)境容量

三：城市設(shè)計引導(dǎo)

控規(guī)階段的城市設(shè)計主要是彌補控規(guī)在城市區(qū)段空間環(huán)境設(shè)計方面的缺陷，并在操作層面實現(xiàn)城市設(shè)計的可操作性，其內(nèi)容包括：空間布局、道路與交通系統(tǒng)、景觀設(shè)計、綠化設(shè)計、建筑形態(tài)、環(huán)境設(shè)施與小品，其中成果一部分轉(zhuǎn)化為各項控制指標、納入到控規(guī)成果中，另一部分表現(xiàn)為設(shè)計引導(dǎo)，以圖則的形式補充到控規(guī)成果中。

問題三：我們怎么做？為什么？

控制性詳細規(guī)劃是以總體規(guī)劃為依據(jù)的，因此，收集總體規(guī)劃的資料也是必不可少?？傮w規(guī)劃涉及的內(nèi)容有很多，而我們控制性詳細規(guī)劃僅僅需要收集其中的幾項就夠了。

1、總體規(guī)劃的路網(wǎng)。

總體規(guī)劃的路網(wǎng)是我們今后確定控制性詳細規(guī)劃路網(wǎng)的基本依據(jù)?？刂菩栽敿氁?guī)劃的路網(wǎng)骨架大體上應(yīng)該同總體規(guī)劃的路網(wǎng)骨架相一致。局部地方路網(wǎng)與總體規(guī)劃路網(wǎng)不符的，可以一定程度上的調(diào)整，但應(yīng)在規(guī)劃中清楚地說明它對總體規(guī)劃路網(wǎng)的改動。

2、總體規(guī)劃所確定的功能結(jié)構(gòu)與規(guī)劃人口分布圖。盡管控制性詳細規(guī)劃不用確定整個城市的功能結(jié)構(gòu)，但是對自己規(guī)劃范圍的地塊還是應(yīng)該有一個清晰而準確的科學(xué)定位，這個定位必須結(jié)合總體規(guī)劃來確定，不能與總體規(guī)劃相違背。

3、總體規(guī)劃的土地利用圖。

這個是以后對用地進行規(guī)劃布局的一個依據(jù)。綜合屏南縣城總體規(guī)劃的現(xiàn)狀道路交通系統(tǒng)，我們經(jīng)過討論，找出了幾處不合理之處，并對其進行優(yōu)化調(diào)整：主要是主干路的Y字形交叉口和縣鎮(zhèn)府周圍的支路升級。而中心城區(qū)對于縣城的重要性不言而喻，所以對于規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的功能結(jié)構(gòu)我們并沒有大的調(diào)整，在總規(guī)的功能結(jié)構(gòu)上進行細化，主要的城市發(fā)展軸沒有變化。

我們要為一個城市做規(guī)劃，不能拍腦袋想，是要基于實際情況，因此現(xiàn)狀資料是非常非常的重要。結(jié)合屏南縣城的現(xiàn)狀情況，地形條件復(fù)雜，這也要求我們對屏南縣城的地形進行分析研究。現(xiàn)狀資料包括內(nèi)容特別多，對于控制性詳細規(guī)劃來說，最重要的現(xiàn)狀資料莫過于現(xiàn)狀地形圖了。有了現(xiàn)狀地形圖，我們才能做出現(xiàn)狀地形分析圖、用地布局圖，現(xiàn)狀建筑質(zhì)量分析圖等，然后才能對現(xiàn)狀用地進行分析，結(jié)合現(xiàn)場實際，提出現(xiàn)狀存在的問題等。另外，由于地形圖是過去一段時間測繪的，即使是最新的地形圖也不可能包含最新最準確的信息，我們還需要收集到從地形圖測好開始到規(guī)劃時止的新建用地與建筑的資料，以及已報批但還沒修建的用地與建筑的資料。我們所使用的地形圖是屏南縣06年繪制的，許多地方存在變化和更改，這也要求我們根據(jù)實際去調(diào)整。

結(jié)合屏南縣總體規(guī)劃，分析中心城區(qū)現(xiàn)狀資料，找出現(xiàn)狀城市建設(shè)存在的問題，將這些問題提出來，作為我們今后規(guī)劃中重點要解決的對象。結(jié)合屏南縣中心城區(qū)規(guī)劃，根據(jù)資料與現(xiàn)狀，我們提出下列幾個存在的主要問題：

1、用地布局上：用地功能混雜，土地利用率低，教育用地容量不足，商業(yè)用地分化嚴重，中心區(qū)中心集聚性弱。

2、道路系統(tǒng)不夠完善，存在幾處明顯問題，并且存在較多的T、Y型字口，銳角交叉口太多，缺乏公共停車場，汽車沿街停放，影響交通和環(huán)境。

3、城市景觀風(fēng)貌較為平淡，缺乏亮點，尤其反映城市個性的干道景觀和濱河景觀特色不鮮明；城市水系沒有得到很好利用，沒有和城市綠地系統(tǒng)有效結(jié)合。

根據(jù)總結(jié)出來的問題，經(jīng)過小組討論，我們提出了我們這次規(guī)劃的重點：

1、我們這次規(guī)劃的思路就是“以路網(wǎng)依托，確定功能結(jié)構(gòu)”，調(diào)整城市用地功能和結(jié)構(gòu)。

優(yōu)化城市道路交通系統(tǒng)。處理T、Y型字口、銳角交叉口等，長遠控制，合理改造，以較少的代價達到優(yōu)化城市道路網(wǎng)系統(tǒng)的目的。

2、整治城市水系，規(guī)劃中心城區(qū)有機合理的生態(tài)景觀風(fēng)貌。

3、加強城市綠地系統(tǒng)建設(shè)。

4、確定合理的城市建設(shè)控制指標。

最后，資料收集分析，存在主要問題找出，規(guī)劃的重點討論得出，現(xiàn)在來開始我們的規(guī)劃就可以做到從容，有理有據(jù)。

此次規(guī)劃的思路就是“以路網(wǎng)依托，確定功能結(jié)構(gòu)”。因為總體規(guī)劃的路網(wǎng)已定，控制性詳細規(guī)劃是以總體規(guī)劃為依據(jù)的，我們就可以參照總體規(guī)劃的路網(wǎng)，然后再結(jié)合屏南縣城中心區(qū)現(xiàn)狀控制路網(wǎng)，可以初步定下最主要的主干路網(wǎng)，調(diào)整城市用地功能和結(jié)構(gòu)。首先把中心城區(qū)分成兩個功能組團，一北一南，分別設(shè)置主次中心，結(jié)合城市發(fā)展軸，再把中心城區(qū)分成四個功能片區(qū)。解決了規(guī)劃的第一個重點——調(diào)整城市用地功能和結(jié)構(gòu)。

功能結(jié)構(gòu)確定下來以后，再按照各自的功能定位與要求，往下深化路網(wǎng)，形成完善的道路系統(tǒng)，明確各個道路的等級與功能，最終形成規(guī)劃路網(wǎng)。優(yōu)化城市道路交通系統(tǒng)。對城市主干道上T字形路口進行微調(diào)，城市次干路形成環(huán)形交通，減輕中心城區(qū)中心交通壓力，處理T字口、銳角交叉口等，長遠控制，合理改造，以較少的代價達到優(yōu)化城市道路網(wǎng)系統(tǒng)的目的。這個過程不是一個簡單的單向流動過程，它需要在這期間不斷地進行反復(fù)的對比與調(diào)整。至此解決了我們規(guī)劃的第二個重點——優(yōu)化城市道路交通系統(tǒng)。

這次規(guī)劃，我們在確定路網(wǎng)的同時，結(jié)合屏南縣中心城區(qū)的實際與特點，按照充分利用當?shù)刭Y源特色的原則，把城市水系整治作為規(guī)劃的重點，重新規(guī)劃優(yōu)化了城市水系喝道，適度加寬和調(diào)整走向，沿河兩岸設(shè)置濱河綠地，作為城市的公共休閑開敞空間，結(jié)合城市綠地系統(tǒng)，設(shè)置步行系統(tǒng)，結(jié)合城市文化景觀軸和自然景觀軸，規(guī)劃中心城區(qū)有機合理的生態(tài)景觀風(fēng)貌，以此解決了第三個重點——整治護城河沿岸環(huán)境。

接下來，路網(wǎng)確定了以后，就可以進行地塊的用地布局填充。進行用地填充，要依據(jù)總體規(guī)劃，但總體規(guī)劃過于籠統(tǒng)，與現(xiàn)實情況出入較大，因此還需要充分結(jié)合現(xiàn)狀以及收集來的用地調(diào)整的資料，進行合理的用地布局。此外，結(jié)合現(xiàn)狀地形與綠化景觀設(shè)置的要求，盡量將山頭或陡坡的用地規(guī)劃為大面積的公園或綠地，在快速路旁布置30米的綠地，再在適當?shù)牡胤讲贾媒诸^和居住小區(qū)綠地，以此形成點、線、面一體的綠地景觀系統(tǒng)，解決了第四個規(guī)劃重點——加強城市綠地系統(tǒng)建設(shè)。

進行用地布局的同時，按照公共服務(wù)設(shè)施配置的服務(wù)半徑與規(guī)模大小要求，再結(jié)合收集來的學(xué)校、醫(yī)院等部門的規(guī)劃要求進行公共服務(wù)設(shè)施的布點。最后完成整個地塊的用地填充。用地布局完成以后并不是馬上就進行各個地塊的控制指標的規(guī)劃，因為這個方案并不是最終成果，可能還要修改，這時僅僅需要大范圍地分區(qū)地設(shè)定一個控制指標。再按照城市設(shè)計引導(dǎo)確定各個地塊與分地塊的控制指標，控制指標之間很多都是有關(guān)系的（比如通過幾項指標可推算出另一指標）。最后完成指標控制。解決了第五個規(guī)劃重點——確定合理的城市建設(shè)控制指標。

問題四：成果有哪些？（內(nèi)容、特色、不足）

一、成果分為

文本、圖紙、說明書、總結(jié)匯報PPT、成果展板。

其中圖紙包括：區(qū)位圖，現(xiàn)狀分析圖，地形分析圖，土地利用規(guī)劃圖，塊劃分編號圖與指標控制圖，道路豎向規(guī)劃圖，場地豎向規(guī)劃圖，道路系統(tǒng)規(guī)劃圖，公共管理與公共服務(wù)設(shè)施布局圖，綠地系統(tǒng)規(guī)劃圖，功能分區(qū)規(guī)劃圖，規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析圖，景觀結(jié)構(gòu)分析圖，六線控制圖，城市設(shè)計引導(dǎo)圖（含總平面布局及鳥瞰），分圖則共51張圖紙?？刂菩栽敿氁?guī)劃圖集最主要的中心任務(wù)就是編制一張土地利用控制圖和各個分圖則，圍繞這個中心任務(wù)產(chǎn)生更多的圖紙。

二、特色

整個控制性詳細規(guī)劃強調(diào)“以人文本”的規(guī)劃理念。編制規(guī)劃中，首先保證的是做到承上，主干路路網(wǎng)基于總體規(guī)劃中的不合理進行微調(diào)，次干路進行環(huán)形道路設(shè)計，滿足交通功能。分析土地利用現(xiàn)狀，對于不同性質(zhì)的用地在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上進行置換、合并，融入“因地制宜、體現(xiàn)公平、綠色和諧”的規(guī)劃理念。地形條件復(fù)雜，合理利用山地城市的地形特點，規(guī)劃與山體結(jié)合的城市公園，搭配合理的公共服務(wù)設(shè)施布置，利用天然城市水系，打造特色的生態(tài)自然景觀，并且注重山水的保護與開發(fā)。

三、存在的不足

（1）圖紙表達不夠成熟和規(guī)范，文本中出現(xiàn)解釋說明類的語言，沒有達到精煉嚴謹?shù)谋磉_，說明書沒有很好的達到說明圖紙內(nèi)容的效果。

（2）前期資料收集不夠細致，大多停留在總規(guī)層面，分析不夠透徹。（3）強制性指標控制中可能存在不合理，缺乏彈性控制。

（4）區(qū)位分析圖，停留在總規(guī)的層面上，控規(guī)的所做應(yīng)該是地塊與周邊的關(guān)系分析圖，應(yīng)該從更小范圍分析其與周邊的關(guān)系，而不是把它置于整個福建省或者寧德市來分析。

（5）分圖則編制不夠細致，地塊劃分存在不足。

問題五：學(xué)控規(guī)有何感受？

剛開始做控規(guī)，抓不到主體，按照成總體規(guī)劃的思路來做，導(dǎo)致前面花了較多時間走回頭路?？匾?guī)做完后，最大的感受就是——規(guī)范，不僅是圖紙要求表達更加規(guī)范，指標的控制也要求規(guī)范，這也是和總規(guī)的最大區(qū)別，總規(guī)更側(cè)重于宏觀上的結(jié)構(gòu)規(guī)劃。

在學(xué)習(xí)過程做，對于強制性指標的控制，這是控規(guī)的重點，也是控規(guī)的難點，在我看來，強制性指標應(yīng)該通過應(yīng)變措施方式，進行彈性控制，例如相關(guān)規(guī)定中的容積率獎勵政策，這樣才能讓控規(guī)更具有操作性?？墒乾F(xiàn)實中，容積率到底能不能做到彈性控制，目前國家調(diào)控房價的大背景，房開商對于土地的利用率更加看重。在編制過程中，對于用地分類，即使是分到小類，也不能完全表達很多用地，例如城市中心的寫字樓等，這類復(fù)雜的用地以后再編制規(guī)劃中怎么很好的表達，這些問題都給了我很多思考。

這次控制性詳細規(guī)劃課程選取的規(guī)劃地塊是屏南縣中心城區(qū)，結(jié)合做總體規(guī)劃也是選擇屏南縣城，可以說這次控制性詳細規(guī)劃的編制可以說是對總體規(guī)劃課程的一次重溫，而對于控制性詳細規(guī)劃的圖紙要求，也可以說是對前面三年的設(shè)計做了一個綜合的重溫和練習(xí)。比如在控制性詳細規(guī)劃中運用到的城市設(shè)計，這也給予了我們很多好處，為馬上出去實習(xí)做功課。

此次控規(guī)的學(xué)習(xí)，使我更加認識到團隊合作精神的重要性，其可激發(fā)成員學(xué)習(xí)的主動性，而形成集體意識，也使自己得到全面的發(fā)展。在接觸控規(guī)時，前期思想一直都停留在總規(guī)層面上，導(dǎo)致方案的構(gòu)思不夠大膽，路網(wǎng)規(guī)劃不盡合理等，后來通過案例分析及解讀，對控規(guī)慢慢有了系統(tǒng)性的認識，規(guī)范是任何一個設(shè)計都不可避免的，其在控規(guī)中體現(xiàn)得更透徹，因為圖則中所畫的任何一筆都具有法律效應(yīng)，強制性指標的控制，是控規(guī)的重點，同時也是難點，通過指標調(diào)整，可以增加城市土地有償使用的收益，有利于實現(xiàn)國有土地資產(chǎn)的保值增值，控規(guī)指標調(diào)整是局部的，但其影響卻可能是深遠的。

控規(guī)讓我再次系統(tǒng)的復(fù)習(xí)了四年以來所學(xué)的專業(yè)知識，這也體現(xiàn)控規(guī)承上啟下的作用，特別是城市設(shè)計引導(dǎo)，應(yīng)用了前期所學(xué)的各種設(shè)計如：小區(qū)規(guī)劃設(shè)計、單體建筑等，這是一個反復(fù)的過程，學(xué)完控規(guī)，我還是有以下困惑：

1、在案例的解讀及分析過程中，發(fā)現(xiàn)強制性指標進行的都是彈性控制，但是具體落實到我們的設(shè)計中，并沒有進行這一步，指標的控制還只是停留在城市設(shè)計引導(dǎo)及相應(yīng)規(guī)范要求中。

2、由于控規(guī)需要細分至小類，設(shè)計過程中碰到商住這種混合性的用地，在其指標及人口控制中還是很難把握，同時也由于時間的關(guān)系，并不能很好的思考這個問題。

3、整理完圖集，發(fā)現(xiàn)建筑質(zhì)量分析這張圖紙，對我們后續(xù)工作并沒有什么作用，現(xiàn)在還是搞不清這張圖紙的意義在哪里？

4，人口的控制也是通過了反復(fù)的推敲，應(yīng)用各種方法進行驗證，雖然最后能得到一個比較合理的數(shù)據(jù)，但是發(fā)現(xiàn)計算的過程中，缺少考慮商業(yè)辦公等用地中的居住。

同時，我也明白，其實做任何設(shè)計，前期工作非常重要，只有想清楚了、弄明白了才能少走彎路，少浪費時間。

最開始在學(xué)習(xí)控規(guī)控規(guī)的理論知識時，覺得有點困惑和不解，可能是理論知識比較枯燥的緣故，但學(xué)到后來覺得控規(guī)跟我們的生活聯(lián)系非常密切，要做好規(guī)劃就必須去獲取現(xiàn)場資料，了解整個環(huán)境，然后進行大量的分析，為后面的規(guī)劃打下一個良好的基礎(chǔ)。到我們作圖的時候就發(fā)現(xiàn)理論知識很有用，它會指導(dǎo)你的整個規(guī)劃過程。

在作圖的過程中，圖紙表達方面還有點不熟悉，開始的時候效率比較差，但通過一段時間的作圖、改圖，效果就明顯的提高。還有就是要時常帶上一些必備的書籍和規(guī)范，在作圖的時候會時常用到，規(guī)范其實在平時抽時間看是很枯燥的，但在作圖的時候去運用它，記憶起來就非?？?。

控規(guī)更加貼近人民群眾的生活，更加關(guān)系到到其的切身利益，控規(guī)的實施需要平衡各利益悠關(guān)方的利益，而不是簡單的依靠圖紙圖則來確定。控規(guī)的規(guī)劃更需要對規(guī)劃地區(qū)內(nèi)部與外部的了解和分析，考慮近期和遠期的經(jīng)濟性來進行規(guī)劃建設(shè)?？匾?guī)對地塊的建設(shè)控制和建設(shè)的時序必然會引起社會經(jīng)濟等的走向，所以首要目標是確定規(guī)劃所能帶動經(jīng)濟效應(yīng)。因此規(guī)劃必須結(jié)合城市經(jīng)營運作來規(guī)劃建設(shè)，如此才能帶動城市與經(jīng)濟的良好的互促發(fā)展，而不致使城市規(guī)劃與城市經(jīng)營相互沖突而帶來一大堆問題。

城市的建設(shè)也不是把促進經(jīng)濟發(fā)展作為唯一目標，而且也要考慮人的發(fā)展、人的使用等問題，在建設(shè)的開始就要預(yù)防城市病，拒絕城市變成一個冷漠的場所。牧歌時代的靈魂沒有消失，而是要通過正確規(guī)劃引導(dǎo)來展現(xiàn)，既城市建設(shè)的生態(tài)性、和諧觀。如城市內(nèi)河的利用，內(nèi)河可以作為良好的生態(tài)孕育場所也可以作為良好的濱水公園也可以是人們傾倒垃圾的場所。因此應(yīng)以經(jīng)濟發(fā)展和人本規(guī)劃思想為基點作出正確的規(guī)劃走向。

問題六：指標與城市設(shè)計的關(guān)系？

建筑高度的控制在城市設(shè)計空間構(gòu)圖中的作用十分重要，因為它所能達到的視覺高度極易被人感知，是城市建筑形態(tài)的主要構(gòu)成因素之一。

控規(guī)對建筑體量的控制和引導(dǎo)可用的控制手段還很少，主要通過文本中城市設(shè)計導(dǎo)則內(nèi)容進行描述性界定，如“體量不宜過大，要突出時代感等內(nèi)容”，從實際控制效果來說，幾乎沒有任何作用。

以建筑密度、容積率和綠地率為例來說明，公共管理與公共服務(wù)用地對以上四個指標會有一定的限制，比如行政辦公用地就要有適當?shù)谋壤?，建筑密度和建筑高度會有所控制，綠地率要求要高一些。商業(yè)設(shè)施用地的話，就對容積率的要求會有所不同，在城市中心它的容積率可以很高，作為標志性建筑。而工業(yè)用地則是要求低容積率，比較高的建筑密度。

問題七：經(jīng)濟技術(shù)指標？

一、規(guī)定性指標（強制性指標）

用地性質(zhì)；用地面積；建筑密度；建筑后退紅線；容積率；綠地率；交通出入口方位；停車泊位及其他公共服務(wù)設(shè)施。

二、指導(dǎo)性指標（引導(dǎo)性指標）

人口容量、建筑形式、風(fēng)格、體量、色彩要求；其他環(huán)境要求

建筑密度和容積率都要規(guī)定它們的上限，綠地率有個下限，還要根據(jù)用地性質(zhì)來確定各個指標，建筑密度、建筑高度和容積率這三者之間的關(guān)系比較密切。容積率大，建筑高度一般來說比較高，而建筑密度和綠地率就不一定；而建筑密度大，它的綠地率、容積率相對來說會偏小，建筑高度也會有所控制。

三、指標間的關(guān)系

容積率與建筑密度、建筑平均層數(shù)的關(guān)系

容積率=用地內(nèi)所有建筑的總建筑面積/用地面積

建筑密度=(用地內(nèi)所有建筑的基底面積總和/用地面積）*100% 建筑平均層數(shù)=用地內(nèi)所有建筑的總建筑面積/用地內(nèi)所有建筑的基底面積 因此，容積率=建筑密度*建筑平均層數(shù)

綠地率=（地塊內(nèi)綠化用地總面積/地塊面積）*100%