第一篇：投資分析報(bào)告

中國(guó)人壽投資價(jià)值分析報(bào)告

摘要

公司基本情況分析公司簡(jiǎn)述 中國(guó)人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司 中國(guó)人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司及其子公司構(gòu)成了我國(guó)最大的商業(yè)保險(xiǎn)集團(tuán)，是國(guó)內(nèi)唯一一家資產(chǎn)過(guò)萬(wàn)億的保險(xiǎn)集團(tuán)，是中國(guó)資本市場(chǎng)最大的機(jī)構(gòu)投資者之

一。2008年，中國(guó)人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司及其子公司總保費(fèi)收入達(dá)到3220.52億元，境內(nèi)壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)約占?jí)垭U(xiǎn)市場(chǎng)份額的42.7%；總資產(chǎn)達(dá)到12846.11億元，可運(yùn)用資金超過(guò)11000億元。2011年1月31日，國(guó)家審計(jì)署在對(duì)中國(guó)人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司2009年度資產(chǎn)負(fù)債損益情況審計(jì)中，查處保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)管理中存在違規(guī)問(wèn)題6.98億元。據(jù)此給予相關(guān)責(zé)任人處理和處分。2013年《財(cái)富》雜志世界500強(qiáng)排名第111位。企業(yè)文化

中國(guó)人壽堅(jiān)持用“文化”之魂凝聚人心、引領(lǐng)發(fā)展。以“壽險(xiǎn)是無(wú)悔的選擇”、“成己為人、成人達(dá)己”、“用心經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信服務(wù)”等推陳出新、一脈相承的核心理念為標(biāo)志，健康向上的企業(yè)文化激勵(lì)著一代代國(guó)壽人拼搏進(jìn)取、奮發(fā)有為。

3.客戶服務(wù)人壽保險(xiǎn)

人壽保險(xiǎn)服務(wù)作為中國(guó)人壽的主營(yíng)業(yè)務(wù)，由中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份有限公司承擔(dān)，經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋壽險(xiǎn)、人身意外險(xiǎn)、健康險(xiǎn)、年金等人身保險(xiǎn)的全部領(lǐng)域。中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份有限公司作為中國(guó)最大、也是全球市值最大的專業(yè)壽險(xiǎn)公司，秉承“用專業(yè)和真誠(chéng)贏得感動(dòng)”的信念，力求通過(guò)“熱誠(chéng)、規(guī)范、準(zhǔn)確、便捷”的服務(wù)，回報(bào)廣大客戶的支持與信賴。

中國(guó)人壽的壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)一直居領(lǐng)先地位，占有中國(guó)壽險(xiǎn)市場(chǎng)最大的市場(chǎng)份額。2010年，境內(nèi)壽險(xiǎn)市場(chǎng)份額為37.2%。中國(guó)人壽擁有壽險(xiǎn)行業(yè)覆蓋區(qū)域最廣的機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)和規(guī)模最大的分銷隊(duì)伍，共有遍布全國(guó)各省區(qū)市（臺(tái)灣除外）、延伸至縣鄉(xiāng)的4800多家分支機(jī)構(gòu)、1.5萬(wàn)多個(gè)營(yíng)銷網(wǎng)點(diǎn)、71.6萬(wàn)名個(gè)人代理人、1.26萬(wàn)名團(tuán)險(xiǎn)銷售人員及9.4萬(wàn)多家分布在商業(yè)銀行、郵局、信用社等的銷售網(wǎng)點(diǎn)，與多家專業(yè)保險(xiǎn)代理公司和保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行長(zhǎng)期合作。截至2008年底，中國(guó)人壽擁有超過(guò)1.2億份有效的個(gè)人和團(tuán)體壽險(xiǎn)保單、年金合同及長(zhǎng)期健康險(xiǎn)保單，已為超過(guò)6億人次的客戶提供過(guò)保險(xiǎn)服務(wù)。財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)

財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)服務(wù)是中國(guó)人壽的一項(xiàng)新主營(yíng)業(yè)務(wù)，由中國(guó)人壽財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司承擔(dān)，經(jīng)營(yíng)范圍主要包括：財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)、法定責(zé)任保險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)和保證保險(xiǎn)、農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)及其他財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)管理

資產(chǎn)管理服務(wù)是中國(guó)人壽的一項(xiàng)主營(yíng)業(yè)務(wù)，由中國(guó)人壽資產(chǎn)管理有限公司承擔(dān)，經(jīng)營(yíng)范圍包括管理運(yùn)用自有資金；受托或委托資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)；與以上業(yè)務(wù)相關(guān)的咨詢業(yè)務(wù)；國(guó)家法律法規(guī)允許的其他資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。中國(guó)人壽資產(chǎn)管理有限公司作為國(guó)內(nèi)最大的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司和國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)最大的機(jī)構(gòu)投資者，管理資產(chǎn)超過(guò)16000億元。

中國(guó)人壽在資產(chǎn)管理服務(wù)領(lǐng)域，擁有高水準(zhǔn)的專業(yè)投資研究、決策執(zhí)行和風(fēng)險(xiǎn)防范力量，在國(guó)內(nèi)多種固定收益產(chǎn)品及其衍生品種的研究和投資工作中處于領(lǐng)先地位；是中國(guó)債券市場(chǎng)最大的機(jī)構(gòu)投資者之一，在長(zhǎng)期債券市場(chǎng)具有重要影響；是國(guó)內(nèi)最大的基金投資機(jī)構(gòu)；一貫堅(jiān)持價(jià)值投資、長(zhǎng)期投資、戰(zhàn)略投資的股票投資理念，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)；緊跟保險(xiǎn)資金投資渠道不斷拓寬的政策進(jìn)展，關(guān)注各類投資領(lǐng)域。近年來(lái)，公司在投資咨詢、顧問(wèn)業(yè)務(wù)方面取得了積極進(jìn)展。

中國(guó)人壽資產(chǎn)管理有限公司的企業(yè)和銀行信用評(píng)價(jià)體系、信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型有效防范了投資風(fēng)險(xiǎn)；獨(dú)具特色的基金評(píng)估方法，具有領(lǐng)先水平的投資信息管理支持系統(tǒng)等為投資者獲取最大回報(bào)提供一流服務(wù)。海外保險(xiǎn)

面對(duì)經(jīng)濟(jì)全球化浪潮和中國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛的歷史機(jī)遇和挑戰(zhàn)，中國(guó)人壽以建設(shè)國(guó)際頂級(jí)金融保險(xiǎn)集團(tuán)為目標(biāo)，以國(guó)際化的視野、國(guó)際化的理念、國(guó)際化的思路、國(guó)際化的專業(yè)知識(shí)、國(guó)際化的技能為基礎(chǔ)，積極開(kāi)展境外保險(xiǎn)服務(wù)，努力推動(dòng)國(guó)際合作。

5教育科研

中國(guó)人壽的保險(xiǎn)教育服務(wù)包括博士后培養(yǎng)、保險(xiǎn)專業(yè)學(xué)歷教育、職業(yè)教育和保險(xiǎn)領(lǐng)域的專業(yè)培訓(xùn)。運(yùn)營(yíng)情況

中國(guó)人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司秉承“成己為人、成人達(dá)己”的企業(yè)文化核心理念，遵循“誠(chéng)信為本、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)”的企業(yè)宗旨，恪守“創(chuàng)新、拼搏、務(wù)實(shí)、奉獻(xiàn)”的企業(yè)精神，把“與客戶同憂樂(lè)”作為企業(yè)價(jià)值觀，以“與時(shí)俱進(jìn)、爭(zhēng)創(chuàng)一流”的精神，努力打造國(guó)內(nèi)領(lǐng)先、世界一流的大型現(xiàn)代保險(xiǎn)與金融控股集團(tuán)，致力于造福社會(huì)大眾，為建設(shè)和諧社會(huì)貢獻(xiàn)更大的力量。2009年，中國(guó)人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司及其子公司總保費(fèi)收入達(dá)到3029.92億元；總資產(chǎn)達(dá)到1.55萬(wàn)億元，占全行業(yè)境內(nèi)總資產(chǎn)的37.7%，是國(guó)內(nèi)唯一一家資產(chǎn)過(guò)萬(wàn)億的保險(xiǎn)集團(tuán)。集團(tuán)所屬壽險(xiǎn)公司總市值為9114.7億元，仍然居全球上市壽險(xiǎn)公司首位；資產(chǎn)公司是國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)上最大的機(jī)構(gòu)投資者之一；財(cái)險(xiǎn)公司在實(shí)施企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解釋第2號(hào)后，開(kāi)業(yè)三年即實(shí)現(xiàn)盈利，打破了行業(yè)發(fā)展的常規(guī)模式；養(yǎng)老險(xiǎn)公司及國(guó)壽投資公司也取得了不俗的業(yè)績(jī)。據(jù)美國(guó)《財(cái)富》雜志公布的2010年“全球500強(qiáng)”排行榜顯示，中國(guó)人壽已連續(xù)第8次榜上有名，排名由2002年的290位躍升為2009年的118位，在入選的所有54家中國(guó)企業(yè)中排名第8位，在入選的4家中國(guó)保險(xiǎn)企業(yè)中排名第一。

公司所處行業(yè)分析

1中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)進(jìn)入深化改革、全面開(kāi)放、加快發(fā)展的新階段，保險(xiǎn)業(yè)服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的領(lǐng)域越來(lái)越廣，承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任越來(lái)越重：從四川汶川大地震到百年盛事北京奧運(yùn)、從交強(qiáng)險(xiǎn)制度實(shí)施到房地產(chǎn)投資解禁、從應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)到參與醫(yī)療糾紛調(diào)解、從養(yǎng)老社區(qū)投資到新農(nóng)合建設(shè)、從農(nóng)險(xiǎn)覆蓋面擴(kuò)大到環(huán)境責(zé)任保險(xiǎn)試點(diǎn)啟動(dòng)……保險(xiǎn)業(yè)正在努力提高科學(xué)發(fā)展和服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全局的能力，在探索中國(guó)特色保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展道路和保障民生方面取得顯著成就。如今，保險(xiǎn)業(yè)站在新起點(diǎn)，進(jìn)入了新階段，我國(guó)正在成為新興的保險(xiǎn)大國(guó)。

我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)的保費(fèi)收入規(guī)模增長(zhǎng)迅速，2009年保費(fèi)收入已達(dá)到11137.3億元，提前一年實(shí)現(xiàn)了保險(xiǎn)業(yè)“十一五”規(guī)劃列出的保費(fèi)收入超萬(wàn)億的目標(biāo)。2011年保險(xiǎn)業(yè)基本保持了穩(wěn)定健康的發(fā)展勢(shì)頭，全國(guó)共實(shí)現(xiàn)保費(fèi)收入1.43萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.4%。2012年，中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)全年保費(fèi)收入1.55萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8%。

目前，中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)呈現(xiàn)出原保險(xiǎn)、再保險(xiǎn)、保險(xiǎn)中介、保險(xiǎn)資產(chǎn)管理相互協(xié)調(diào)，中外資保險(xiǎn)公司共同發(fā)展的市場(chǎng)格局。專業(yè)性的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司、健康險(xiǎn)公司、養(yǎng)老險(xiǎn)公司逐步成長(zhǎng)并成為市場(chǎng)的重要力量。

中國(guó)保險(xiǎn)市場(chǎng)具有廣闊的發(fā)展前景和潛力。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力依然較強(qiáng)，“十二五”時(shí)期是我國(guó)深化改革開(kāi)放，加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的攻堅(jiān)時(shí)期，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的大趨勢(shì)為保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展提供了難得的機(jī)遇，也提出了新的、更高的要求。未來(lái)我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)將由外延式發(fā)展向內(nèi)涵式發(fā)展轉(zhuǎn)型，完善主體多元、競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)體系，豐富保險(xiǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新、營(yíng)銷渠道，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，提升服務(wù)水平，促進(jìn)東中西部保險(xiǎn)市場(chǎng)的協(xié)同發(fā)展。

2保險(xiǎn)深度與保險(xiǎn)密度

首先，保險(xiǎn)密度是指按當(dāng)?shù)厝丝谟?jì)算的人均保險(xiǎn)費(fèi)額，反映該地國(guó)民參加保險(xiǎn)的程度。保險(xiǎn)深度則是指某地保費(fèi)收入占該地國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）之比，反映了該地保險(xiǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位。保險(xiǎn)深度和保險(xiǎn)密度則是除了保險(xiǎn)收入衡量一個(gè)地區(qū)保險(xiǎn)市場(chǎng)成熟程度的指標(biāo)。

2011年，保險(xiǎn)密度為1062元/人，較上年提高100元。保險(xiǎn)密度區(qū)域差異仍然明顯，總體呈由東部和東北地區(qū)向中、西部地區(qū)遞減態(tài)勢(shì)。北京、上海、天津仍然位居前三，西部地區(qū)保險(xiǎn)密度總體水平偏低，但提升速度較快。2011年保險(xiǎn)深度為3%，較上年下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，主要受保費(fèi)收入增速放緩影響。其中，北京和上海下降幅度最大。

2009年底，中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)以1630470億美元的總保費(fèi)收入位列全球第七位，較2008年排名下降一個(gè)名次。占世界市場(chǎng)的份額為4.01%。其中，排名全球第一的是美國(guó)，總保費(fèi)收入11397460億美元，占世界份額28.03%。其次是日本，總保費(fèi)收入5059560億美元，占世界份額12.44 %。第3是英國(guó)，總保費(fèi)收 入3092410億美元，占世界份額7.61%。與中國(guó)水平相當(dāng)?shù)氖且獯罄?，總保費(fèi)收入1693600億美元，占世界份額4.17 %，位列第6位，2008年，則位列中國(guó)之后。

公司財(cái)務(wù)狀況分析

公司內(nèi)在價(jià)值評(píng)估

投資建議與風(fēng)險(xiǎn)提示

結(jié)論

第二篇：如何**投資分析報(bào)告

一、投資分析報(bào)告

投資風(fēng)險(xiǎn)給一直是眾投資人最為擔(dān)憂的問(wèn)題，而投資分析報(bào)告對(duì)其行業(yè)投資環(huán)境、投資風(fēng)險(xiǎn)、投資策略、投資前景和項(xiàng)目投資價(jià)值、投資可行性進(jìn)行了科學(xué)公正的分析和論證，一份優(yōu)秀的投資報(bào)告可以讓投資人把風(fēng)險(xiǎn)降到最低，而收獲最大的利潤(rùn)。

投資分析報(bào)告的用途：

在各個(gè)投資領(lǐng)域中，為降低投資者的投資失誤和風(fēng)險(xiǎn)，每一項(xiàng)投資活動(dòng)都必須建立一套系統(tǒng)科學(xué)的，適合自己的投資活動(dòng)特點(diǎn)的理論和方法。

投資價(jià)值分析報(bào)告正是吸納了國(guó)際上投資項(xiàng)目分析評(píng)價(jià)的理論和方法，利用豐富的資料和數(shù)據(jù)，定性與定量相結(jié)合，對(duì)投資項(xiàng)目的價(jià)值進(jìn)行全方位的分析評(píng)價(jià)。投資價(jià)值分析報(bào)告在項(xiàng)目可行性研究的基礎(chǔ)上，吸收國(guó)內(nèi)外投資項(xiàng)目分析評(píng)價(jià)的理論和方法，利用豐富的資料和數(shù)據(jù)，定性和定量相結(jié)合，對(duì)投資項(xiàng)目的價(jià)值進(jìn)行全面的分析評(píng)估。。

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進(jìn)行投資價(jià)值分析評(píng)估的目的是通過(guò)對(duì)投資項(xiàng)目的技術(shù)、產(chǎn)品、市場(chǎng)、財(cái)務(wù)、管理團(tuán)隊(duì)和環(huán)境等方面的分析和評(píng)價(jià)，并通過(guò)分析計(jì)算投資項(xiàng)目在項(xiàng)目計(jì)算期產(chǎn)生的預(yù)期現(xiàn)金流確定其有無(wú)投資價(jià)值以及相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)有多大，并進(jìn)而做出投資決策，對(duì)投資者而言，項(xiàng)目投資價(jià)值分析報(bào)告是一個(gè)投資決策輔助工具，它為投資者提供了一個(gè)全面、系統(tǒng)、客觀的全要素評(píng)價(jià)體系和綜合分析平臺(tái)。

投資分析報(bào)告的重要性：

對(duì)企業(yè)或項(xiàng)目法人而言，利用項(xiàng)目投資價(jià)值分析報(bào)告可以對(duì)項(xiàng)目的投融資方案以及未來(lái)收益等進(jìn)行自我診斷和預(yù)知，以適應(yīng)資本市場(chǎng)的投資要求，進(jìn)而達(dá)到在資本市場(chǎng)上融資的目的。

一份好的項(xiàng)目投資價(jià)值分析報(bào)告將會(huì)使投資者更快、更好地了解投資項(xiàng)目，使投資者對(duì)項(xiàng)目有信心，有熱情，動(dòng)員促成投資者參與該項(xiàng)目，最終達(dá)到為項(xiàng)目籌集資金的目的。

第三篇：投資分析報(bào)告

投資分析報(bào)告范文

（一）一、背景介紹

一般以前言形式或首段內(nèi)容介紹市場(chǎng)環(huán)境和背景環(huán)境情況，包括定期報(bào)告中的行情走勢(shì)回顧或交易情況描述（合約或合約間的價(jià)格、成交量和持倉(cāng)量變化以及市場(chǎng)動(dòng)向的描述分析），不定期報(bào)告中經(jīng)濟(jì)背景和市場(chǎng)形勢(shì)小結(jié)、市場(chǎng)機(jī)會(huì)介紹、研究問(wèn)題的提出和研究方向的描述。

二、當(dāng)期要點(diǎn)關(guān)注專項(xiàng)分析

定期報(bào)告中的市場(chǎng)成因分析和當(dāng)期熱點(diǎn)因素的點(diǎn)評(píng)，不定期報(bào)告中的必要性分析和意義闡述、新公布數(shù)據(jù)和突發(fā)事件的分析。

三、市場(chǎng)潛在重要利多/利空信息匯總和影響分析

國(guó)際市場(chǎng)信息包括世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、主要生產(chǎn)國(guó)和消費(fèi)國(guó)的政治經(jīng)濟(jì)局勢(shì)、供需平衡表因素（產(chǎn)能、需求、庫(kù)存和進(jìn)出口變化），天氣和物流因素，以及國(guó)外相同品種期貨市場(chǎng)的變化等重要影響因素；國(guó)內(nèi)市場(chǎng)信息包括國(guó)內(nèi)財(cái)政金融政策、現(xiàn)貨市場(chǎng)產(chǎn)銷格局、供需平衡表因素、幣值、進(jìn)出口數(shù)量和成本、相關(guān)品種之間比價(jià)關(guān)系變化等國(guó)內(nèi)因素。

四、綜合分析

行業(yè)品種分析，上下流產(chǎn)業(yè)鏈分析，數(shù)據(jù)采集及核心數(shù)據(jù)庫(kù)的動(dòng)態(tài)更新，統(tǒng)計(jì)計(jì)量模型分析及其校驗(yàn)等。

五、技術(shù)分析

價(jià)格走勢(shì)圖及其連續(xù)圖，趨勢(shì)和形態(tài)，關(guān)健價(jià)位和反轉(zhuǎn)信號(hào)提示等。

六、結(jié)論及建議

落腳到期貨投資的實(shí)用上和研究問(wèn)題的解決上，包括后市展望、問(wèn)題解決方案、應(yīng)對(duì)的交易策略的投資建議以及可行性分析、投資機(jī)會(huì)分析和風(fēng)險(xiǎn)收益分析，投資計(jì)劃（入市依據(jù)和價(jià)位，建倉(cāng)比例和步驟，目標(biāo)價(jià)位，止盈止損價(jià)位）等。

七、風(fēng)險(xiǎn)條款

后備資金安排，應(yīng)急預(yù)案，止損條件，修正方案；報(bào)告適用范圍，傳播限定；分析師介紹和免責(zé)條款等。

投資分析報(bào)告范文

（二）一、項(xiàng)目概要：

（1）投資項(xiàng)目：上海商品期貨燃料油0902投資

（2）投資總額：10萬(wàn)元（RMB）

（3）項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間：2008年10月底至2009年1月底

（4）投資收益及風(fēng)險(xiǎn)：理論利潤(rùn)12萬(wàn)元；風(fēng)險(xiǎn)虧損1萬(wàn)元。

二、參與投資的基本理由：

1。從基本面情況來(lái)看，原油是現(xiàn)代文明無(wú)以替代的重要戰(zhàn)略和重要生活物資，原油價(jià)格自2008年8月突破148美元/噸的歷史高位，標(biāo)志著油價(jià)見(jiàn)頂整理。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在未來(lái)兩三年之內(nèi)替代能源還無(wú)法取代原油在世界經(jīng)濟(jì)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的重要地位。

2。根據(jù)美國(guó)原油長(zhǎng)期的走勢(shì)分析，在未來(lái)三到四個(gè)月之間，隨著冬季的來(lái)臨，()季節(jié)性的原油消費(fèi)旺季到來(lái)，將會(huì)更加刺激油價(jià)的上漲。我們分析在未來(lái)一段時(shí)間里，國(guó)際油價(jià)將會(huì)有一波投機(jī)性的上漲行情。價(jià)格目標(biāo)將會(huì)突破4709元。目前原油期貨價(jià)格為4226元。

3。雖然華爾街金融危機(jī)影響嚴(yán)重，但市場(chǎng)已經(jīng)把該消極因素消化殆盡，而且國(guó)內(nèi)燃油價(jià)格一直與國(guó)際脫軌，上漲幅度一直偏小，再加之通貨膨脹的因素，目前國(guó)內(nèi)上海期貨交易所燃料油價(jià)格正處于底部反彈行情，依據(jù)技術(shù)分析，其上漲近期11月中旬目標(biāo)價(jià)位4709元。

三、投資操作和收益：

在2008年9月底的這段時(shí)間里，我們選擇燃料油主力月合約進(jìn)行交易，中期目標(biāo)價(jià)位為上漲至4500元/噸，在3401-3511元附近的價(jià)位多頭開(kāi)倉(cāng)10手（約占資金量30%），一旦操作方向正確句持倉(cāng)不動(dòng)，做長(zhǎng)線交易。止損價(jià)位為元時(shí)，假如價(jià)格下破此價(jià)格，就平倉(cāng)出局觀望。

預(yù)計(jì)在2009年1月份將會(huì)上漲至4700元/噸的水平。此時(shí)可以全部平倉(cāng)了結(jié)合約交易。

理論上的投資收益為：（4700-3500）*10手*10噸=120000元

理論上的風(fēng)險(xiǎn)損失為：（3500-3400）*10手*10噸=10000元

四、投資方案的評(píng)估：

此次專項(xiàng)投資預(yù)計(jì)時(shí)間為4個(gè)月。

投資收益為12萬(wàn)元，收益率為120%；

投資風(fēng)險(xiǎn)為1萬(wàn)元，損失率為10%。

風(fēng)險(xiǎn)收益比為1：12，比例是符合投資控制的。并且，在有風(fēng)險(xiǎn)時(shí)仍有補(bǔ)救的方案。

投資分析報(bào)告范文

（三）一、服裝行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)：

2011年，我國(guó)服裝行業(yè)將面臨更為復(fù)雜多變的國(guó)內(nèi)、國(guó)際產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，產(chǎn)業(yè)資源供需矛盾更為突出，一定程度上加大了產(chǎn)業(yè)發(fā)展壓力。而市場(chǎng)的穩(wěn)定，特別是內(nèi)需的平穩(wěn)快速增長(zhǎng)將為服裝行業(yè)發(fā)展帶來(lái)新的契機(jī)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整全面鋪開(kāi)，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)型快速推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)升級(jí)將再上新臺(tái)階。

未來(lái)10年，是我國(guó)服裝產(chǎn)業(yè)朝著國(guó)際領(lǐng)軍地位邁進(jìn)的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，改革開(kāi)放30年已經(jīng)為行業(yè)加速發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，但是我們?nèi)匀灰逍岩庾R(shí)到經(jīng)歷了全球金融危機(jī)，國(guó)際發(fā)達(dá)國(guó)家服裝產(chǎn)業(yè)實(shí)力并未削弱，在品牌創(chuàng)新、價(jià)值創(chuàng)造、市場(chǎng)掌控等高端軟實(shí)力方面，我國(guó)服裝產(chǎn)業(yè)與國(guó)際發(fā)達(dá)國(guó)家之間仍存在巨大差距，行業(yè)必須樹(shù)立危機(jī)感、緊迫感，沿著正確的產(chǎn)業(yè)升級(jí)方向，牢牢把握正在到來(lái)的產(chǎn)業(yè)大發(fā)展機(jī)遇期，努力縮小國(guó)際差距，確立更高的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)地位。

二、服裝行業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力：

服裝企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，本來(lái)就是體現(xiàn)在特定的能力上。而這種能力本身又可以視為多種能力的聚合，因而是完全可以分解的。

(1)決策競(jìng)爭(zhēng)力(2)組織競(jìng)爭(zhēng)力(3)員工競(jìng)爭(zhēng)力(4)流程競(jìng)爭(zhēng)力(5)文化競(jìng)爭(zhēng)力

(6)品牌競(jìng)爭(zhēng)力(7)渠道競(jìng)爭(zhēng)力(8)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力(9)伙伴競(jìng)爭(zhēng)力(10)創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)力

三、服裝消費(fèi)趨勢(shì)分析：

1.服飾消費(fèi)連續(xù)5年居城市女性開(kāi)支之首

衣、食、住、行，“衣”排首位，原因何在?或許全國(guó)婦聯(lián)宣傳部、中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)、中國(guó)婦女雜志社等單位發(fā)布的“20**~2011中國(guó)城市女性消費(fèi)調(diào)查報(bào)告”能在數(shù)據(jù)上作出回答。

調(diào)查顯示，20**年城市女性消費(fèi)以“服裝服飾”為最大一筆開(kāi)支，穩(wěn)居消費(fèi)榜首(這一“榜首”地位已連續(xù)五年)，排在其后的分別是旅游、健康和與車相關(guān)的支出。

調(diào)查還顯示，中國(guó)女性更加青睞國(guó)內(nèi)服裝品牌，在城市女性購(gòu)買的最貴的一件(套)服裝中，選擇“國(guó)內(nèi)品牌”的居首位，達(dá)到49.3%;選擇購(gòu)買“國(guó)內(nèi)品牌”和“合資品牌”的超過(guò)六成;城市女性對(duì)國(guó)際品牌的認(rèn)知度與城市國(guó)際化程度相關(guān)，選擇國(guó)際品牌比例較高的城市依次是北京、大連、上海。在美麗消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)的數(shù)據(jù)中，女性消費(fèi)中購(gòu)置服裝、服飾是永恒的主題，今年前10個(gè)月，96.8%的被訪者有服裝、服飾消費(fèi)經(jīng)歷。為自己購(gòu)買服裝的平均開(kāi)支為4267元，為全家購(gòu)買服裝的平均開(kāi)支為8793元。被訪者為自己購(gòu)買最貴一件(套)服裝平均為1390元。

此外，網(wǎng)購(gòu)成為女性重要的購(gòu)物方式之一：20**年參與過(guò)網(wǎng)購(gòu)的被訪者達(dá)70.8%，上年網(wǎng)購(gòu)比例僅為42.3%。參與網(wǎng)購(gòu)的北京被訪者達(dá)90.7%，位居10城市之首。18～30歲被訪者網(wǎng)購(gòu)比例最高，51～60歲的被訪者中有39.8%的人參與網(wǎng)購(gòu)。

2.電子商務(wù)消費(fèi)爆炸式增長(zhǎng)

宣稱打造“平民時(shí)尚”的服裝電子商務(wù)領(lǐng)袖VANCL則抓住了大眾消費(fèi)這個(gè)主流，在短短幾年內(nèi)銷售突破20億，成就了一個(gè)服裝行業(yè)的神話。網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物之所以興起那么快，其中有三個(gè)原因：一是消費(fèi)者在“逛”網(wǎng)店的時(shí)候比逛實(shí)體店有更多的商品可供選擇，可以輕松地貨比“百”家，省時(shí);第二，網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物可以通過(guò)互動(dòng)和搜索，了解更多有關(guān)品牌和商品的口碑，以此做出更準(zhǔn)確的購(gòu)物決策，省心;三是網(wǎng)絡(luò)銷售的商品由于沒(méi)有了渠道、促銷等成本，所以會(huì)比實(shí)體店的商品更加優(yōu)惠，即所謂的省錢，截至20**年，中國(guó)已有4.2億互聯(lián)網(wǎng)用戶――是印度互聯(lián)網(wǎng)用戶的5倍多，比美國(guó)的互聯(lián)網(wǎng)用戶幾乎多一倍――新的用戶還在以每個(gè)月600萬(wàn)的速度不斷增加。大約一半的中國(guó)城市人口在使用互聯(lián)網(wǎng)，而農(nóng)村居民使用互聯(lián)網(wǎng)的比例也達(dá)到1/7。據(jù)估計(jì)，到2015年，中國(guó)城市用個(gè)人電腦上網(wǎng)的普及率將會(huì)達(dá)到66%，與如今西歐的水平相當(dāng)，而農(nóng)村的互聯(lián)網(wǎng)普及率則會(huì)翻一番，達(dá)到近30%。城鄉(xiāng)加起來(lái)，中國(guó)將會(huì)有超過(guò)7.5億互聯(lián)網(wǎng)用戶。如此龐大的消費(fèi)者基數(shù)是互聯(lián)網(wǎng)銷售飛速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)，電子商務(wù)一定是未來(lái)消費(fèi)發(fā)展最為迅速的一個(gè)銷售模式，而服裝電子商務(wù)的消費(fèi)者，必將呈現(xiàn)幾何級(jí)數(shù)的增長(zhǎng)。

五、服裝行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)：

作為急需擴(kuò)寬渠道的商家，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的強(qiáng)勢(shì)推廣性都讓他們欣喜不已?？v使在經(jīng)濟(jì)危機(jī)最嚴(yán)重的時(shí)候，某電子商務(wù)平臺(tái)的交易人數(shù)還能夠達(dá)到325萬(wàn)，交易額為20多億元額。網(wǎng)絡(luò)上直觀地服裝搭配展示和方便的海量貨品查找都吸引住了現(xiàn)代消費(fèi)者。而依靠網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)節(jié)省下的渠道成本這個(gè)優(yōu)勢(shì)，也讓越來(lái)越多的商家開(kāi)始后了網(wǎng)絡(luò)銷售之路，各種形式的網(wǎng)店如春筍般冒出。

不過(guò)當(dāng)各種網(wǎng)店形式紛紛出現(xiàn)的時(shí)候，網(wǎng)店自身也在經(jīng)歷嚴(yán)酷的考驗(yàn)。在諸多的選擇中，形同網(wǎng)絡(luò)集市的淘寶網(wǎng)、打價(jià)格牌的網(wǎng)上折扣店、消化庫(kù)存商品的網(wǎng)上批發(fā)店似乎是目前大眾更為認(rèn)可和接受的服裝消費(fèi)方式。然而這幾種電子商務(wù)形式之中能夠?qū)Ｗ⑵放茽I(yíng)銷，并向消費(fèi)者提供品牌服裝商場(chǎng)功能的電子商務(wù)業(yè)務(wù)還是鳳毛麟角。當(dāng)然更不用說(shuō)提供服裝商家在營(yíng)銷過(guò)程中的各種功能轉(zhuǎn)換了。

不進(jìn)步就要被淘汰，這是每個(gè)有頭腦的商家都明白的事情。在諸多商家紛紛展開(kāi)網(wǎng)店業(yè)務(wù)的同時(shí)，諸多先行者們也感受到了危機(jī)。選擇更好的，能在每個(gè)方面流程都進(jìn)行融合，提高自己的效率的電子商務(wù)形式成了他們的努力目標(biāo)。于是，許多知名的服飾品牌已經(jīng)開(kāi)展了新的電子商務(wù)計(jì)劃，并擁有了自己的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)：美國(guó)貝克曼、英國(guó)倫敦品牌JUSTYLE以及歐洲知名的時(shí)尚男裝瑪薩瑪索等等。這些服飾品牌背后的電子商務(wù)軟件供應(yīng)商，同時(shí)也是最大的服務(wù)商ShopEx通過(guò)自己向我們展示了他所提供的電子商務(wù)服務(wù)的各種優(yōu)點(diǎn)。

如今傳統(tǒng)服飾企業(yè)開(kāi)展電子商務(wù)業(yè)務(wù)是必然之勢(shì)，因?yàn)樗麄儞?dān)心自己落后。所以才會(huì)選擇適合自己企業(yè)的專業(yè)電子商務(wù)服務(wù)商，才能讓企業(yè)的將來(lái)在網(wǎng)絡(luò)市場(chǎng)中沒(méi)有盲點(diǎn)。

六、宏觀環(huán)境下對(duì)服裝市場(chǎng)的影響

宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)中國(guó)的服裝行業(yè)，總體感覺(jué)是不利因素居多。例如原輔料成本、勞動(dòng)力成本、制造成本甚至運(yùn)輸成本都在上漲，幾乎服裝產(chǎn)銷鏈條中每個(gè)環(huán)節(jié)的成本都在上漲，這些不利因素已給行業(yè)發(fā)展帶來(lái)巨大的影響?？梢哉f(shuō)，服裝行業(yè)正在進(jìn)行史無(wú)前例的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

勞動(dòng)力成本上升

隨著物價(jià)水平全面上漲，居民收入中用于食品等初級(jí)產(chǎn)品的比例將提高。居民生活水平下降，給企業(yè)帶來(lái)了勞動(dòng)力成本上升的壓力。

服裝消費(fèi)需求減少

服裝不是生活必須的初級(jí)商品（如食品），當(dāng)通貨膨脹時(shí)，對(duì)于中低收入的居民來(lái)說(shuō)，消費(fèi)必然會(huì)更多的集中于初級(jí)食品，而不是服裝。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，很多企業(yè)面臨倒閉、搬遷的困境。很多企業(yè)開(kāi)始大面積的裁員、減薪。消費(fèi)者收入的減少再加上對(duì)經(jīng)濟(jì)前景的不樂(lè)觀預(yù)期，消費(fèi)者無(wú)疑會(huì)減少對(duì)服裝消費(fèi)的支出。

國(guó)家政策對(duì)中國(guó)服裝業(yè)的影響

新勞動(dòng)法的實(shí)施，迅速提高了服裝行業(yè)勞動(dòng)力成本毫無(wú)疑問(wèn)，新的勞動(dòng)合同法的實(shí)施，規(guī)范了企業(yè)在雇擁、工資、保險(xiǎn)、補(bǔ)償?shù)雀鞣矫娴男袨?，更大程度地保護(hù)了勞動(dòng)者的利益，但也帶來(lái)勞動(dòng)力成本的上升。新勞動(dòng)法實(shí)施后，企業(yè)增加支出的工資、福利和相關(guān)費(fèi)用將使服裝企業(yè)的用工成本提高20?40%，企業(yè)認(rèn)為不堪重負(fù)。

七、宏觀環(huán)境下對(duì)服裝市場(chǎng)的影響

市場(chǎng)的微觀環(huán)境中的許多因素是可以被服裝零售商所控制的，包括供貨商、制造商、市場(chǎng)中間商和消費(fèi)者。這四個(gè)因素像一個(gè)環(huán)狀一樣相互作用，消費(fèi)者對(duì)商品的反饋對(duì)于企業(yè)是相當(dāng)重要的。企業(yè)要想徹底開(kāi)發(fā)中國(guó)服裝潛在的市場(chǎng)；必須實(shí)現(xiàn)有效的運(yùn)作，需要臺(tái)理分配自身內(nèi)部的資源。

營(yíng)銷渠道

服裝零售商們?nèi)缃癫捎昧瞬煌臓I(yíng)銷渠道，包括百貨商店、專賣店．購(gòu)物中心等等。營(yíng)銷模式也發(fā)生了三個(gè)步驟的演變第一步、從引廠進(jìn)店到“承包經(jīng)營(yíng)；第二步、從”商企聯(lián)銷”到“直營(yíng)專賣”；第三步、從特許加盟“到“直銷連鎖并且從注重外部營(yíng)銷轉(zhuǎn)一內(nèi)部營(yíng)銷進(jìn)而講求整體營(yíng)銷。

除了這些傳統(tǒng)的零售模式，中國(guó)的網(wǎng)上零售盡管在1998年以前還未出現(xiàn)，但是正在成為一股新的力量?？墒?，由干個(gè)人電腦價(jià)格的下降，互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展，在過(guò)去的幾年內(nèi)越來(lái)越多的人涉足網(wǎng)絡(luò)。根據(jù)中國(guó)網(wǎng)絡(luò)信息中心的數(shù)據(jù)顯示，1997年末網(wǎng)絡(luò)用戶數(shù)量為60多萬(wàn)，1999年中上升到400多萬(wàn)，2000年已有超過(guò)10000個(gè)網(wǎng)站和29000個(gè)以.cn結(jié)尾注冊(cè)的域名，其中77％為商業(yè)域名。

第四篇：投資分析報(bào)告

投資分析報(bào)告

（一）一、無(wú)錫市城市房地產(chǎn)投資環(huán)境

房地產(chǎn)投資環(huán)境是影響房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理的一切政治、自然、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)因素的總和。房地產(chǎn)投資環(huán)境不包括投資項(xiàng)目的具體內(nèi)部要素，而是作為外部因素制約和影響房地產(chǎn)投資行為。因此，房地產(chǎn)投資環(huán)境又可定義為房地產(chǎn)項(xiàng)目生存發(fā)展所必須依賴的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、科技等外部條件的總稱。

1.區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位

無(wú)錫市處于長(zhǎng)江三角洲都市圈，長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境存在一個(gè)超級(jí)巨星-上海。杭州和南京作為該區(qū)域省級(jí)城市其房地產(chǎn)投資環(huán)境遙遙領(lǐng)先于其它城市。一類城市上海、杭州、南京、寧波、蘇州、無(wú)錫。

1981年,無(wú)錫市列為全國(guó)15個(gè)經(jīng)濟(jì)中心城市之一。1983年,實(shí)行市管縣體制,無(wú)錫經(jīng)濟(jì)開(kāi)始向城鄉(xiāng)一體化方向發(fā)展。1984年列為全國(guó)13個(gè)較大的市和10個(gè)重點(diǎn)旅游城市之一。1985年，無(wú)錫市被國(guó)務(wù)院確定為長(zhǎng)江三角洲沿海經(jīng)濟(jì)開(kāi)放區(qū)開(kāi)放城市。改革開(kāi)放給無(wú)錫帶來(lái)新的生機(jī)和活力。無(wú)錫已建成以紡織、電子、機(jī)械、化工、醫(yī)藥為主，門類比較齊全，配套協(xié)作能力較強(qiáng)的工業(yè)體系，成為中國(guó)沿海地區(qū)具有較大規(guī)模、較高水平的現(xiàn)代工業(yè)城市，并跨入中國(guó)城市綜合實(shí)力50強(qiáng)、投資環(huán)境40優(yōu)的行列。

2.經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，投資吸引力強(qiáng)

3.地理環(huán)境

無(wú)錫市區(qū)總面積1622平方公里，地形以平原和水域居多。其中，山地面積66.6平方公里，占4.11%；水域面積為510.44平方公里，占31.47%；耕地面積575.6平方公里，占35.49%。建設(shè)用地中，居住用地占34.8%，工業(yè)用地占30.2%，公共設(shè)施用地占10.9%，道路廣場(chǎng)占10.1%，綠化用地6.6%。新區(qū)是2003三年開(kāi)始規(guī)劃建設(shè)的。

二、需求篇（本地居民，及外來(lái)群體置業(yè)投資）

1.無(wú)錫人口基數(shù)大，城市化水平高

2008年無(wú)錫市總?cè)丝?64萬(wàn)，其中市區(qū)人口達(dá)237萬(wàn)，江陰市與宜興市人口分別為120萬(wàn)、106萬(wàn)。從總量上看福州的634萬(wàn)人比無(wú)錫高，市區(qū)人口186萬(wàn)。這主要是由于福州八個(gè)縣級(jí)市，抬高人口總量，無(wú)錫市城市化水平比福州高，市區(qū)人口比福州高51萬(wàn)。這可能引起無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者來(lái)源結(jié)構(gòu)的不同，在市場(chǎng)開(kāi)發(fā)時(shí)以注意轉(zhuǎn)變公司的經(jīng)營(yíng)策略。

圖表 1市區(qū)人口變化情況表

2.居民人均收入高，儲(chǔ)蓄存款總量大（潛在消費(fèi)量，消費(fèi)能力）

2007年無(wú)錫市職工年平均工資收入在3.5萬(wàn)元左右，這在東部沿海城市中處于中上水平，比福州高。這與無(wú)錫市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)成有關(guān)，無(wú)錫目前主要以工業(yè)產(chǎn)業(yè)為主，服務(wù)業(yè)為輔，居民工資性收入占人均收入的較大比重。這將為無(wú)錫市住宅消費(fèi)產(chǎn)生基礎(chǔ)性的作用。在城市化得過(guò)程中，無(wú)錫市居民儲(chǔ)蓄總額積累驚人，高達(dá)1050億元。說(shuō)明無(wú)錫市城市居民的富裕程度，將衍生出更多的改善性居住需求，公司在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中應(yīng)充分迎合著部分人的需求

3.無(wú)錫市外來(lái)人口居住需求的增長(zhǎng)

無(wú)錫市常住人口中，很大部分有外來(lái)人員構(gòu)成，他們主要從事第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。特別是在發(fā)達(dá)的制造業(yè)與重工業(yè)的這部分人，收入較高，應(yīng)對(duì)其重點(diǎn)分析。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中外來(lái)需求增長(zhǎng)主要來(lái)源于周邊縣級(jí)市、大學(xué)畢業(yè)生、外來(lái)工作人員。這與福州市對(duì)比可知，福州市周邊和大學(xué)生需求量比無(wú)錫大（每年畢業(yè)生福州20萬(wàn)左右，無(wú)錫8萬(wàn)），無(wú)錫市的外來(lái)工作人員居住需求比福州強(qiáng)。無(wú)錫市人口有兩突出的特點(diǎn)。

一是，常住勞動(dòng)年齡人口將持續(xù)增長(zhǎng)。根據(jù)人口預(yù)測(cè),2030年無(wú)錫市常住勞動(dòng)年齡人口將增長(zhǎng)51%以上,戶籍勞動(dòng)年齡人口將增長(zhǎng)22%以上,外來(lái)勞動(dòng)年齡人口將增長(zhǎng)2倍以上。二是，人口老齡化進(jìn)程加速。1983年，無(wú)錫的老年人口占全市人口的10%，正式成為人口老齡化城市，整整比全國(guó)早了16年。2005年底，無(wú)錫老年人口數(shù)79.4萬(wàn)，占全市總?cè)丝诘?7.7%。據(jù)預(yù)測(cè)，到2010年無(wú)錫的老年人口將達(dá)到93萬(wàn)，約占全市人口總數(shù)的19.6%。

三、機(jī)會(huì)及收益篇

1.城市區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，城市投資環(huán)境良好

無(wú)錫市地處長(zhǎng)三角，瀕臨太湖，地理環(huán)境優(yōu)越。無(wú)錫是中國(guó)沿海地區(qū)具有較大規(guī)模、較高水平的現(xiàn)代工業(yè)城市和基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達(dá)，并跨入中國(guó)城市綜合實(shí)力50強(qiáng)、投資環(huán)境40優(yōu)的行列，城市經(jīng)濟(jì)輻射力不錯(cuò)；由于無(wú)錫的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與旅游資源發(fā)達(dá)，城市人口聚集力強(qiáng)。以下是來(lái)源于浙江大學(xué)關(guān)于長(zhǎng)三角城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)的研究。

2.無(wú)錫市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速，市場(chǎng)逐漸成熟

無(wú)錫市2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額達(dá)275億元左右，而且增長(zhǎng)速度迅猛，這與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r是息息相關(guān)的。無(wú)錫市的城市投資環(huán)境不斷成熟，吸引著許多外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，比如萬(wàn)科、金科等。萬(wàn)科之前評(píng)估無(wú)錫時(shí)，不合格是其住宅市場(chǎng)均價(jià)過(guò)低，而已推遲進(jìn)入無(wú)錫市場(chǎng)。經(jīng)過(guò)2008年的調(diào)整和2009年回升拉動(dòng)，該條件也已成熟，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的金域藍(lán)灣也早已開(kāi)盤售賣。

3.無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段契機(jī)

無(wú)錫市房地產(chǎn)房?jī)r(jià)所處的階段與福州2006年左右的情況相似，在今后幾年房?jī)r(jià)將大幅上調(diào)。以下是來(lái)自無(wú)錫市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的報(bào)告數(shù)據(jù)。市中心以外的房?jī)r(jià)在6-7千元左右，這符合房地產(chǎn)投資收益率的要求。

4.無(wú)錫市其他投資機(jī)會(huì)分析

第一，2008年無(wú)錫市與福州市同樣通過(guò)發(fā)改委關(guān)于了城市地鐵建設(shè)規(guī)劃的審批，直接拉動(dòng)周圍土地市場(chǎng)與房產(chǎn)市場(chǎng)；第二，由于無(wú)錫市原有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為工業(yè)為主，市區(qū)內(nèi)的工業(yè)企業(yè)的大量搬遷，可創(chuàng)造許多土地資源和開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，可適當(dāng)把握；第三，近期住建部出臺(tái)了關(guān)于城市棚戶區(qū)的改造，也將帶來(lái)部分機(jī)會(huì)；第四，政府開(kāi)始“十二五規(guī)劃”的研究制定，標(biāo)志著城市新的一輪的發(fā)展階段，目前是一個(gè)在進(jìn)入市場(chǎng)，配合政府開(kāi)發(fā)城市，公司進(jìn)行長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的好機(jī)會(huì)。

綜述以上分析，無(wú)錫市的城市投資環(huán)境優(yōu)越，存在較大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)遇。公司可進(jìn)入該市場(chǎng)，進(jìn)行房地產(chǎn)投資，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。但是應(yīng)該注意其存在擴(kuò)區(qū)域、跨省城市擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)，特別是公司經(jīng)營(yíng)本土化、人才本土化以及城市環(huán)境適應(yīng)性方面。

投資分析報(bào)告

（二）一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宏觀環(huán)境分析

天津市經(jīng)濟(jì)逐步呈現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。近年來(lái)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步向好，投資、消費(fèi)等內(nèi)部需求持續(xù)升溫，制約經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的有關(guān)因素明顯得到改善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)逐步得到加強(qiáng)，總體形勢(shì)持續(xù)向好。天津工業(yè)園區(qū)交通便利，水、陸、空、鐵立體交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。天津工業(yè)園區(qū)距離天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅兩公里距離。天津港是中國(guó)北方最大的人工港，園區(qū)距離港口三十公里。同時(shí)，津?yàn)I高速、京津塘高速等多條高速公路貫穿在天津工業(yè)園區(qū)內(nèi)。

二、可行性分析及必要性

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和中國(guó)科技興國(guó)戰(zhàn)略的進(jìn)一步實(shí)施，在政府的大力扶持下，我國(guó)各個(gè)行業(yè)發(fā)展迅猛尤其是房地產(chǎn)業(yè)與工業(yè)。經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，輕鋼結(jié)構(gòu)建筑行業(yè)已經(jīng)形成一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈，從開(kāi)采、提煉、加工、到應(yīng)用于所需行業(yè)中，已日趨成熟。輕鋼結(jié)構(gòu)具有輕巧、節(jié)材、節(jié)能、降低工程投資、使用壽命長(zhǎng)等優(yōu)勢(shì)，可以實(shí)現(xiàn)快速安裝與二次使用，并具有抗震、抗風(fēng)、隔音、隔熱等優(yōu)點(diǎn)，()因此，輕鋼結(jié)構(gòu)已經(jīng)在建筑領(lǐng)域迅速崛起，同時(shí)，我國(guó)將節(jié)約資源作為基本國(guó)策，提出發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，節(jié)約資源的發(fā)展理念。

為了加快鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，積極響應(yīng)國(guó)家政策，Nvidia經(jīng)過(guò)反復(fù)考察，擬在天津工業(yè)園區(qū)建立一家生產(chǎn)基地，項(xiàng)目總投資1.1億元，征地45950平方米（位于天津工業(yè)園區(qū)3區(qū)內(nèi)）。

三、可行性分析

有投資就有風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后，公司將更加完善現(xiàn)有企業(yè)制度和企業(yè)經(jīng)營(yíng)制度，保證各項(xiàng)目高效運(yùn)營(yíng)和管理，為促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的良性循環(huán)，公司制定了一系列措施。首先要加強(qiáng)企業(yè)宣傳力度，只有讓客戶了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，產(chǎn)品質(zhì)量，才能讓客戶信任本企業(yè)。其次，加大業(yè)務(wù)員招攬力度，加大業(yè)務(wù)員隊(duì)伍的建設(shè)。還要樹(shù)立質(zhì)量意識(shí)，要做到每個(gè)產(chǎn)品都是客戶放心的產(chǎn)品。最好，要加強(qiáng)企業(yè)管理，做到增收減支，抓質(zhì)量，抓安全，促工期，確保萬(wàn)無(wú)一失，贏得廣大客戶的好評(píng)。

通過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)查，證明該項(xiàng)目在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下是一個(gè)很好的投資項(xiàng)目。它具有前景好，市場(chǎng)好，用途廣，利潤(rùn)高等諸多的有點(diǎn)，因此，應(yīng)該抓住當(dāng)期有利時(shí)機(jī)，在國(guó)家相關(guān)政策的支持下，籌措資金，擬建該項(xiàng)目，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，打出品牌效應(yīng)。該項(xiàng)目是可行的，必要的。

四、融資概算

資金是企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的必要條件。企業(yè)必須以權(quán)益資本的形式向投資者籌集資金，并以此來(lái)吸引其他投資或稱為各類借款的基礎(chǔ)和保證。資金籌措在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中是不可替代的地位，為投資提供了基礎(chǔ)和前提。

投資分析報(bào)告

（三）一、總論

經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查和認(rèn)真研討，擬在阿成立公司，公司名稱A，法文名稱為B，公司性質(zhì)為有限責(zé)任公司，投資主體為C，注冊(cè)資本金為2000萬(wàn)第納爾（約30萬(wàn)美元）。公司主要經(jīng)營(yíng)建筑工程總包施工和建筑設(shè)備租賃。目前阿國(guó)力日漸強(qiáng)盛，外匯儲(chǔ)備較多，引資政策逐步靈活，外匯管制也有所松動(dòng)，而且全國(guó)大興土木，工程任務(wù)較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不充分，工程施工難度不大，利潤(rùn)空間較大；建筑設(shè)備租賃隨之也很有市場(chǎng)，前景看好。未來(lái)公司的管理團(tuán)隊(duì)在10人左右，全部為本科以上專業(yè)對(duì)口學(xué)歷。為了早日占領(lǐng)市場(chǎng)和發(fā)展開(kāi)拓，為了取得企業(yè)利益的最大化，我們建議盡快在阿投資成立公司。

二、投資成立公司背景分析

1、行業(yè)分析

阿系北非地區(qū)政治經(jīng)濟(jì)大國(guó)。以中建總公司為代表的中國(guó)承包工程企業(yè)于上世紀(jì)八十年代進(jìn)入阿市場(chǎng)，同時(shí)中國(guó)承包企業(yè)以自己的實(shí)際行動(dòng)贏得了當(dāng)?shù)氐娜藗兒驼淖鹬睾托湃危爸袊?guó)建設(shè)速度”在該國(guó)成為美談。阿國(guó)政府2001年推行“三年經(jīng)濟(jì)振興計(jì)劃”，投入70億美元用于基礎(chǔ)建設(shè)，為中國(guó)企業(yè)進(jìn)入阿市場(chǎng)提供了機(jī)遇。阿國(guó)政府于2005年后加大了對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的投入，05年至09年斥資550億美元執(zhí)行大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，從而產(chǎn)生了中信-中鐵建聯(lián)合體中標(biāo)迄今為止中國(guó)單項(xiàng)最大的海外工程承包合同---阿東西高速公路建設(shè)，合同總金額近70億美元。未來(lái)公司建筑設(shè)備可以全部租給執(zhí)行該工程項(xiàng)目的中資企業(yè)，只要設(shè)備保養(yǎng)及時(shí)并性能良好，可以實(shí)現(xiàn)設(shè)備滿租，盡快收回投資和獲得豐裕的正現(xiàn)金流量是可以實(shí)現(xiàn)的。結(jié)合我公司的實(shí)際情況及當(dāng)?shù)毓こ坛邪袌?chǎng)現(xiàn)狀，修路、修水廠、鋪設(shè)管道及房建應(yīng)是我們的重點(diǎn)項(xiàng)目，也可以逐步參與機(jī)場(chǎng)建設(shè)、海水淡化及苦咸水淡化等工程，這些工程目前競(jìng)爭(zhēng)還不激烈。

設(shè)備租賃是基礎(chǔ)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，工程項(xiàng)目才是我公司發(fā)展壯大的主營(yíng)業(yè)務(wù)，是決定公司在未來(lái)3年時(shí)間內(nèi)生存及繼續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。同時(shí)工程項(xiàng)目的取得及執(zhí)行受到很多客觀條件的限制，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避在項(xiàng)目的前期及執(zhí)行中更為重要?，F(xiàn)就阿工程項(xiàng)目的大體情況分析說(shuō)明如下：

10年反恐結(jié)束后（87年--97年），同時(shí)國(guó)際原油價(jià)格飛漲，阿國(guó)大力發(fā)展國(guó)民建設(shè)，大興土木。現(xiàn)該國(guó)相當(dāng)于中國(guó)90年代中期的發(fā)展階段，發(fā)展過(guò)程為：房建--市政--土建，其逐級(jí)并且交叉發(fā)展（提供招標(biāo)信息）。中資公司在阿國(guó)執(zhí)行的工程項(xiàng)目主要集中在土建方面，其專業(yè)基本覆蓋各個(gè)方面，尤其以勞動(dòng)密集型、技術(shù)含量相對(duì)較低的項(xiàng)目尤為突出。技術(shù)含量較高的項(xiàng)目必須有歐洲公司的參與設(shè)計(jì)及設(shè)備供貨才能得到當(dāng)?shù)貥I(yè)主的認(rèn)可。

具體專業(yè)的優(yōu)劣勢(shì)分析：

1）、房建項(xiàng)目

優(yōu)勢(shì)：技術(shù)含量較低，當(dāng)?shù)匦枨蠛艽?，?jìng)爭(zhēng)較少，進(jìn)入該市場(chǎng)比較容易，有利于短期內(nèi)公司的名字被當(dāng)?shù)貥I(yè)主熟悉及品牌的提升（當(dāng)?shù)貥I(yè)主非常重視擬執(zhí)行項(xiàng)目公司在阿的業(yè)績(jī)）。

劣勢(shì)及風(fēng)險(xiǎn)方面：施工周期長(zhǎng)，利潤(rùn)值較低，材料價(jià)格受市場(chǎng)波動(dòng)的影響較大，人工管理成本較高，受匯率等因素的影響罷工事件發(fā)生機(jī)率較大。

2）、市政項(xiàng)目（路、橋、管道方面）

優(yōu)勢(shì)：技術(shù)含量較低，利潤(rùn)值較高，施工周期較短，除管道項(xiàng)目中管道的供貨受市場(chǎng)原材料價(jià)格波動(dòng)影響較大外，其他方面影響較小。

劣勢(shì)：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，因受阿國(guó)扶持當(dāng)?shù)仄髽I(yè)優(yōu)惠政策的影響，在報(bào)價(jià)方面當(dāng)?shù)毓緝r(jià)格較低。同時(shí)部分省份的項(xiàng)目已基本被有實(shí)力及進(jìn)入阿國(guó)較早的中資公司壟斷，我公司很難與之抗衡。

3）、水利

優(yōu)勢(shì)：因技術(shù)含量較高，當(dāng)?shù)毓净緹o(wú)法進(jìn)入。利潤(rùn)空間有保證，與房建及管道項(xiàng)目相比，原材料價(jià)格受市場(chǎng)波動(dòng)的影響較小。

劣勢(shì)：因受法國(guó)殖民的影響，當(dāng)?shù)貥I(yè)主有些盲目推崇歐洲產(chǎn)品，中國(guó)的設(shè)計(jì)及機(jī)電產(chǎn)品很難得到業(yè)主的認(rèn)可。雖然利潤(rùn)空間尚可，但中資公司承攬?jiān)擁?xiàng)目的利潤(rùn)只能從土建方面獲得。其他水利項(xiàng)目，如海水淡化等，當(dāng)?shù)亟?jīng)常采用BOT的模式進(jìn)行。

4）、其他項(xiàng)目：如灌溉、打井、開(kāi)礦等，我公司暫不具備此方面的人力及能力。

2、在阿承包工程業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展特點(diǎn)

近年來(lái)，中國(guó)企業(yè)在阿建筑、水利、石油和電信等領(lǐng)域先后承建了一大批工程建設(shè)項(xiàng)目，使得我在阿承包工程業(yè)務(wù)得到強(qiáng)勁快速發(fā)展，2001年--2006年累計(jì)簽約額51億美元，阿已成為我國(guó)在海外的重點(diǎn)工程市場(chǎng)。

以下是發(fā)展特點(diǎn)：

1）業(yè)務(wù)發(fā)展強(qiáng)勁快速，合同規(guī)模大幅提升；

2）實(shí)施領(lǐng)域逐步拓寬、發(fā)展機(jī)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化；利潤(rùn)空間較高較為突出的電信、石油、交通和水利等領(lǐng)域簽約金額穩(wěn)步增加，管理成本較高的住房行業(yè)在簽約金額中所占比重逐步下滑。

3）單項(xiàng)金額逐步提高，項(xiàng)目技術(shù)含量不斷增升，中國(guó)企業(yè)先進(jìn)的施工工藝和豐富的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)得到進(jìn)一步發(fā)揮。

4）在阿企業(yè)不斷增多，大企業(yè)作用得到發(fā)揮。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始激烈，剛進(jìn)入的公司只能進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)適合自身特點(diǎn)和能力范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)和市場(chǎng)。

3、前景分析

2006年，中信-中鐵建聯(lián)合體中標(biāo)阿東西高速公路建設(shè)項(xiàng)目，合同總金額近70億美元。2007年初開(kāi)始，施工期40個(gè)月。執(zhí)行此項(xiàng)目的工程公司為：中標(biāo)段由中鐵建負(fù)責(zé)施工，施工分包公司有十多家。西標(biāo)段由中信負(fù)責(zé)完成，具體施工單位有新疆建設(shè)，山東路橋，中鐵十二局和中鐵十七局。該項(xiàng)目施工單位大多數(shù)屬于第一次走出國(guó)門境外的施工企業(yè)，由于對(duì)當(dāng)?shù)厍闆r不甚了解，設(shè)備的采購(gòu)數(shù)量以及型號(hào)都不是很合理。另外，近期中鐵建和中土聯(lián)合中標(biāo)了150多公里的鐵路項(xiàng)目，預(yù)計(jì)項(xiàng)目將于2008年啟動(dòng)。南部的東西高速項(xiàng)目也將開(kāi)啟。設(shè)備租賃前景看好。我們自己成立公司，可以以自己的名義進(jìn)口設(shè)備，并可以擁有自己的銀行賬戶，自己掌握經(jīng)營(yíng)主動(dòng)權(quán)。成立公司后，所有為出租而進(jìn)口的設(shè)備可以增加公司在承攬建筑工程投標(biāo)中的分值，大大增加中標(biāo)機(jī)會(huì)。利用擁有國(guó)際工程承包資質(zhì)和保函等資源的公司總部資源承攬當(dāng)?shù)毓こ?，穿插出租設(shè)備進(jìn)行施工，積極施工，控制成本，處理好與業(yè)主的關(guān)系，相信會(huì)取得很好的效益。

第五篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分析報(bào)告

摘要

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資也呈現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭。在本文中，作者綜述了房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)研究的意義及相關(guān)研究的幾大步驟。作者以深圳商業(yè)地產(chǎn)為例，從內(nèi)部環(huán)境，外部環(huán)境，價(jià)值分析及對(duì)比分析，多方面綜述了投資商業(yè)地產(chǎn)的可行性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 優(yōu)化 價(jià)值分析 商業(yè)地產(chǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分析報(bào)告

一、房地產(chǎn)投資可行性研究的必要性

1．保證投資決策的科學(xué)性和合理性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其投資最大、建設(shè)周期強(qiáng)、涉及面很廣、所含工程項(xiàng)目多，靠盲目投資，“投機(jī)”行為是不可能達(dá)到預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益的，只能給投資者帶來(lái)無(wú)法挽回的經(jīng)濟(jì)損失，它是任何投資者都不希望發(fā)生的，特別是目前的房產(chǎn)行業(yè)處于強(qiáng)烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，要在況爭(zhēng)中求生存，求發(fā)展，只有對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)，可靠的市場(chǎng)預(yù)測(cè)、成本分析和效益計(jì)算，才能對(duì)項(xiàng)目所面臨的主要技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行全面評(píng)價(jià)和分析，才能使投資決策建立在科學(xué)合理的基礎(chǔ)上，使項(xiàng)目具有一定的可行性?？梢赃@么說(shuō)，房地主開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功與否，在相當(dāng)大的程度上取決于可行性研究的成功與否。

2．保證投資方案的優(yōu)化

任何一個(gè)項(xiàng)目投資，都會(huì)存在從多可供選擇的方案，不同方案的實(shí)施，將會(huì)帶來(lái)不同的經(jīng)濟(jì)效益，只有通過(guò)可行性研究，進(jìn)行方案的具體情況分析、效益的比較和選擇，才能盡可能優(yōu)化最佳方案，使投資獲取最大經(jīng)濟(jì)效益。開(kāi)發(fā)方案選擇的正確與否，幾乎完全有賴于可行性研究成果的正確程度。

3．保證項(xiàng)目投資的有序性

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可性性研究過(guò)程，實(shí)質(zhì)上就是對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行周密安排的過(guò)程，尤其是圍繞項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度所進(jìn)行的資源配置、資金籌措、現(xiàn)金流量、還貸能力等一系列分析研究，可初步確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中各階段的資金供給與資金使用、原材料和設(shè)備的供應(yīng)，配套工程設(shè)施步驟等。使整個(gè)項(xiàng)目有條不紊的進(jìn)行，以達(dá)到預(yù)期目的。

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的主要步驟

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究活動(dòng)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要按照一定程序進(jìn)行。

1．籌劃

籌劃是可行性研究開(kāi)始前的準(zhǔn)備工作，也是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。包括：提出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)想；委托研究單位，或組建研究機(jī)構(gòu)；籌集研究經(jīng)費(fèi)；承擔(dān)研究課題的部門則要摸清項(xiàng)目研究的意圖，項(xiàng)目提出的背景；研究項(xiàng)目的界限、范圍、內(nèi)容和要求；收集該研究課題的主要依據(jù)材料；制定研究計(jì)劃?；I劃階段最重要的工作是組建隊(duì)伍。

組建一支精明強(qiáng)干、工作責(zé)任心強(qiáng)、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、專業(yè)知識(shí)搭配合理的研究隊(duì)伍是決定研究成果水平高低的關(guān)鍵。一般來(lái)講，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的研究班子應(yīng)由熟悉房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)師主持，包括了解房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的專家、熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)的工程技術(shù)人員、熟悉房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制的財(cái)務(wù)分析專家、以及熟悉城市規(guī)劃及規(guī)劃管理的專家。有條件的投資商，也可委托房地產(chǎn)咨詢公司、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目研究機(jī)構(gòu)等來(lái)承擔(dān)。

2．調(diào)研

調(diào)查研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究開(kāi)始后第一步要做的工作，也是基礎(chǔ)工作。只有調(diào)查研究所收集的資料全面、及時(shí)、準(zhǔn)確，才能使所做出的可行性研究報(bào)告翔實(shí)可信。調(diào)查研究主要從兩方面進(jìn)行：

（1）內(nèi)業(yè)資料的調(diào)查研究，即收集各類有關(guān)資料，包括：有關(guān)房地產(chǎn)投資的方針政策、委托單位設(shè)想說(shuō)明；各種有關(guān)資源報(bào)告；有關(guān)城市規(guī)劃；有關(guān)地理、氣象、交通、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、售價(jià)及房地產(chǎn)市場(chǎng)需求等技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料。

（2）現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地的調(diào)查研究，即開(kāi)發(fā)區(qū)域的實(shí)地自然、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)方面的調(diào)查和市場(chǎng)研究。

3．優(yōu)化及選擇開(kāi)發(fā)方案

優(yōu)化及選擇開(kāi)發(fā)方案是可行性研究的主要步驟。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方案主要是項(xiàng)目的規(guī)劃及開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排。為了便于進(jìn)行優(yōu)化及選擇，一般都應(yīng)同時(shí)提出多種方案，再進(jìn)行方案評(píng)選，僅由承擔(dān)可行性研究的部門或規(guī)劃部門獨(dú)家提出規(guī)劃方案的做法，談不上方案的選擇及優(yōu)化，是不可取的做法。許多地區(qū)，這一步驟是采取方案征集或方案投標(biāo)的方式進(jìn)行，同時(shí)有多個(gè)專業(yè)單位或?qū)I(yè)人員進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。評(píng)選小組再進(jìn)行組織方案的評(píng)選，通過(guò)對(duì)方案技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的比較，從而選出最優(yōu)方案。

4．詳細(xì)研究

由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈虧關(guān)系到企業(yè)的成敗，因而對(duì)優(yōu)選方案的決策必須慎重對(duì)待，進(jìn)行詳細(xì)研究。詳細(xì)研究階段是對(duì)方案優(yōu)選階段的驗(yàn)證和繼續(xù)。在這一階段，要再用多種技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法，對(duì)優(yōu)選出的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)效益分析、社會(huì)效益分析和環(huán)境效益分析。還要進(jìn)行敏感性分析，表明在成本、價(jià)格、工期等不確定因素發(fā)生變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影響。

5．編寫報(bào)告書(shū)

在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了全面、詳細(xì)分析研究之后，便可編制可行性研究報(bào)告?？尚行匝芯繄?bào)告是投資項(xiàng)目可行性研究成果的最終體現(xiàn)，對(duì)該項(xiàng)目投資決策成功與否關(guān)系極大。房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(shū)必須附有一些主要的原始資料，如開(kāi)發(fā)規(guī)劃平面圖、經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算書(shū)、開(kāi)發(fā)成本計(jì)算表等。在報(bào)告書(shū)中還要提出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金籌措方案。即對(duì)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源、籌措方式及償還方式、資金籌措成本及風(fēng)

險(xiǎn)進(jìn)行分析；對(duì)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及環(huán)境效益做出全面評(píng)價(jià)。經(jīng)有關(guān)主管部門審批的可行性研究報(bào)告，可作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和投資決策的依據(jù)、作為籌集開(kāi)發(fā)建設(shè)資金的依據(jù)、作為與有關(guān)部門簽訂合同的依據(jù)、作為編制初步設(shè)計(jì)和項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備工作的依據(jù)。

隨著改革開(kāi)放的不斷深入、經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)投資逐漸成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的重要組成部分，而對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目成敗起關(guān)鍵作用的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究越來(lái)越被業(yè)內(nèi)人士所重視，它將成為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的一個(gè)組件，與房地產(chǎn)其它投資環(huán)節(jié)一起構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的全部?jī)?nèi)容。

三．深圳商業(yè)物業(yè)投資分析

1．經(jīng)濟(jì)發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)巨大需求。

商業(yè)地產(chǎn)的功能決定了其發(fā)展軌跡必將與一個(gè)國(guó)家或者一個(gè)城市的發(fā)展息息相關(guān)，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程是商業(yè)地產(chǎn)得以發(fā)展的重要基礎(chǔ)保證。2009年深圳經(jīng)濟(jì)快速?gòu)?fù)蘇走在了全國(guó)的前列,深圳大城市進(jìn)程將促使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷向高端制造業(yè)和服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移，業(yè)地產(chǎn)向多元化、高端化發(fā)展。

深圳市作為我國(guó)改革開(kāi)放的前沿城市和全國(guó)金融中心之一，城市綜合實(shí)力位居全國(guó)大中城市的前三甲，具有較強(qiáng)的區(qū)域輻射能力，吸引了大批企業(yè)的入駐。2009年以來(lái)深圳總部經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，引來(lái)如中信證券企業(yè)總部、阿里巴巴南方總部等知名企業(yè)的總部相繼落戶深圳，而中國(guó)平安、中國(guó)人壽、民生銀行等也紛紛在深圳CBD購(gòu)買土地自建寫字樓，包頭銀行、寧波銀行、湛江商業(yè)銀行、浙商銀行等區(qū)域性銀行紛紛在深圳開(kāi)設(shè)分行，而資本市場(chǎng)創(chuàng)業(yè)板的推出也吸引了更多企業(yè)進(jìn)駐深圳。同時(shí)，深圳本土中小企業(yè)的商業(yè)需求也在不斷擴(kuò)大。一方面表現(xiàn)為深圳中小企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大而產(chǎn)生商業(yè)規(guī)模需求，另一方面表現(xiàn)為眾多新生中小企業(yè)的商業(yè)需求。2009年10月深圳市政府起草了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展條例公告》把中面支持和促進(jìn)深圳中小企業(yè)的發(fā)展，而中小企業(yè)的不斷發(fā)展也將為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)巨大的辦公和經(jīng)營(yíng)需求。

2．行業(yè)變化帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值重估 從國(guó)際上的成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看之上。但是近年來(lái)住宅市場(chǎng)成交火爆帶動(dòng)了住宅價(jià)格的不斷攀升，上漲速度和幅度遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)以致于目前深圳部分商業(yè)物業(yè)在價(jià)格上低于住宅1物業(yè)的價(jià)格，投資回報(bào)率卻接近住宅的兩倍，目前深圳商業(yè)地產(chǎn)處于明顯的價(jià)值洼地。另外深圳毗鄰香港，隨著深港一體化的不斷推進(jìn)，未來(lái)深港在金融、商業(yè)、文化等各個(gè)領(lǐng)域上的大融合已經(jīng)是大勢(shì)所趨，但是目前深圳商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值與香港的商業(yè)地產(chǎn)差距仍然很

大表現(xiàn)為具有可比性的商業(yè)物業(yè)深圳的售價(jià)/租價(jià)遠(yuǎn)低香港。雖然目前深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展無(wú)法與香港相比。但是香港已經(jīng)處于相對(duì)成熟期，而深圳仍處于快速發(fā)展階段，其經(jīng)濟(jì)規(guī)模和發(fā)展趨勢(shì)將逐漸追趕香港，深港一體化的不斷推進(jìn)將刺激深圳的商業(yè)地產(chǎn)逐漸向香港靠攏。2009年末開(kāi)始的房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化，將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)巨大影響。由于調(diào)控政策直指住宅地產(chǎn)而商業(yè)地產(chǎn)較少涉及民生問(wèn)題，投機(jī)氣氛較弱，所以不在政府的調(diào)控范圍之內(nèi)，其政策環(huán)境的寬松必將吸引更多的投資資金。

基于對(duì)商業(yè)地產(chǎn)前景看好。我們認(rèn)為投資商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)已經(jīng)來(lái)臨。而面對(duì)深圳眾多商圈和類型豐富的商業(yè)物業(yè)如何評(píng)估深圳商業(yè)物業(yè)的投資價(jià)值就擺在了我們面前。我們認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值直接體現(xiàn)在兩個(gè)方面，其一是商業(yè)物業(yè)的保值增值功能即買賣價(jià)格的穩(wěn)步提升。其二是商業(yè)物業(yè)的租金回報(bào)率即商業(yè)物業(yè)能夠帶來(lái)的穩(wěn)定收益能力。而如何判斷商業(yè)物業(yè)能否具有這兩個(gè)價(jià)值潛力則與物業(yè)外部條件和內(nèi)部條件密不可分。商業(yè)地產(chǎn)的宏觀環(huán)境分析、經(jīng)濟(jì)、政策、信貸及行業(yè)發(fā)展，商業(yè)物業(yè)的外部環(huán)境包含地理位置、城市規(guī)劃、政策支持、片區(qū)環(huán)境、交通設(shè)施、商圈規(guī)劃、商業(yè)氣氛、人流及客流等。商業(yè)物業(yè)的內(nèi)部條件包含開(kāi)發(fā)商及管理商綜合能力、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目定位、形象設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格、建筑格局、建筑質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)模式、客戶群體。

以上的內(nèi)、外部條件決定了商業(yè)物業(yè)的投資價(jià)值最終會(huì)體現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)價(jià)格的升值能力和租金回報(bào)能力上來(lái)。所以對(duì)商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值的分析也基本將基于以下分析方法。

以下將以實(shí)際案例展現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的投資價(jià)值，案例中數(shù)據(jù)均來(lái)源于中源地產(chǎn)市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)庫(kù)，由于已經(jīng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的宏觀環(huán)境進(jìn)行了分析，較看好未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展形勢(shì)，故案例中將不再重復(fù)分析宏觀環(huán)境，而主要從商業(yè)物業(yè)的外部、內(nèi)部和投資價(jià)值進(jìn)行分析。案例：

福田中心區(qū)甲級(jí)寫字樓——榮超經(jīng)貿(mào)中心投資分析。

該項(xiàng)目是福田區(qū)中心區(qū)的甲級(jí)寫字樓，位于金田路與福中路交匯處東南市民中心東側(cè)。下面我們將通過(guò)對(duì)比福田中心區(qū)豪宅“黃埔雅苑”以及香港金鐘區(qū)甲級(jí)寫字樓“美國(guó)銀行中心”來(lái)分析榮超經(jīng)貿(mào)中心投資價(jià)值。外部環(huán)境：

物業(yè)所處的商圈是福田中心區(qū)是整個(gè)深圳市的金融、商貿(mào)、會(huì)展、行政、文化中心。深南大道由東向西穿越其間將中心區(qū)分為南北兩個(gè)片區(qū)。其中南片區(qū)主要為全市的中心商務(wù)辦公區(qū)北片區(qū)為全市的行政、文化中心。福田中心區(qū)擁有金融服務(wù)、現(xiàn)代商貿(mào)、現(xiàn)代物流、高端旅游、國(guó)際會(huì)展等為特色的高端服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群是深圳乃至整個(gè)珠三角的交通樞紐中心總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速聚集了國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)總部約380家入駐各類企業(yè)近3800家就業(yè)人員15萬(wàn)人。內(nèi)部條件：

經(jīng)貿(mào)中心是由深圳榮超實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)、深圳市榮超房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資的超高層純甲級(jí)寫字樓。項(xiàng)目高206米,建筑面積115247.62平方米是專為跨國(guó)企業(yè)及國(guó)內(nèi)大、中型企業(yè)設(shè)計(jì)的差異化精品寫字樓。2006年開(kāi)盤均價(jià)約為1.6萬(wàn)/平米元/平米。價(jià)值分析：

1、保值增值功能：該物業(yè)2006-2009年均價(jià)漲幅為119%

2、投資回報(bào)能力: 按2009年均價(jià)計(jì)算投資回報(bào)率約為5.14%。若有業(yè)主從2006年買入持盤現(xiàn)在租金價(jià)格的上漲業(yè)主投資回報(bào)率呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。對(duì)比分析一：

黃埔雅苑是福田中心區(qū)的高層豪宅位于榮超經(jīng)貿(mào)，其目前售價(jià)約3.8萬(wàn)元/平米，租金約85元租金回報(bào)率約2.7%?？梢钥吹綐s超中心售價(jià)稍低于黃埔雅苑，但租金回報(bào)率遠(yuǎn)高于黃埔雅苑也就是說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)和住宅出現(xiàn)了倒掛現(xiàn)象。通過(guò)對(duì)比國(guó)外或香港等成熟的市場(chǎng)寫字樓售價(jià)一般會(huì)高于同區(qū)可比住宅。從這個(gè)角度上看若深圳向成熟市場(chǎng)發(fā)展，該物業(yè)將極具價(jià)值發(fā)展空間。對(duì)比分析二：

11.25%。也即是說(shuō)隨著85元/平米。至目前均價(jià)已達(dá)到3.5萬(wàn)元/平米

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榮超經(jīng)貿(mào)中心與美國(guó)銀行中心相比 “美國(guó)銀行中心”位于香港商業(yè)核心區(qū)域——金鐘商業(yè)圈，該項(xiàng)目為甲級(jí)寫字樓與榮超經(jīng)貿(mào)中心具有一定的可比性。其目前售價(jià)約19萬(wàn)元/平米，租金約850元/平米，投資回報(bào)率約5.4%。與處于相似區(qū)域的美國(guó)銀行中心相比，榮超經(jīng)貿(mào)中心售價(jià)/租價(jià)遠(yuǎn)低于美國(guó)銀行中心，售價(jià)僅為其五分之一，租金水平也僅為其六分之一。隨著深港一體化和深圳經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展深圳商業(yè)的價(jià)值也在不斷的上升。

案例總結(jié)及建議：

該物業(yè)地處福田中心區(qū)區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，寫字樓市場(chǎng)供不應(yīng)求現(xiàn)象明顯。該物業(yè)近年來(lái)成交價(jià)格不斷走高，投資回報(bào)率相對(duì)較高，保值增值和投資回報(bào)能力突出。并且無(wú)論是與同區(qū)域的住宅相比還是與香港相似區(qū)域的寫字樓相比，榮超經(jīng)貿(mào)中心均具有價(jià)值被低估的特點(diǎn)。所以建議投資者可重點(diǎn)關(guān)注。

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