第一篇：商品房房屋保修期限培訓(xùn)資料

商品房房屋保修期限培訓(xùn)資料

綜合管理部

首先讓我們了解一下什么是房屋保修期的定義：

房屋保修期是指物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)交付使用后，對業(yè)主承擔(dān)保修責(zé)任的期限。

國家建設(shè)部對房屋保修期限有以下規(guī)定：

（1）建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》第三十三條有明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算?！?/p>

（2）關(guān)于保修期的長短，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向房地產(chǎn)商出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。”因此房地產(chǎn)商對購房人負(fù)有保修責(zé)任，但實(shí)際真正承擔(dān)保修工作的是建設(shè)工程承包單位，保修期是以建設(shè)工程承包單位對房地產(chǎn)商承諾的時間為基礎(chǔ)的。該條里說的《規(guī)定》，是《商品房銷售管理辦法》第三十二條注明的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，而該《規(guī)定》第六條講明：“國家對住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國家規(guī)定執(zhí)行。”

（3）依據(jù)國務(wù)院的《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

A 基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限（注：該年限可能會達(dá)到樓宇的使用年限）；

B 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

C 供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

D 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年； E 其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定；

F 建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

因此，“建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算”的說法更為準(zhǔn)確。即使房地產(chǎn)商和購房人約定保修期從交付使用日起算，他們很可能會減去房屋竣工驗(yàn)收合格到交付之間的時間，買尾房或現(xiàn)房的購房人，收房時一定要注意保修期的時限，避免錯過保修時間。[1]

案例分析

想咨詢一下業(yè)內(nèi)大俠：我于是2006年9月入住所購商品房，2008年11月我樓下的四樓業(yè)主反應(yīng)我家漏水到他們家的客廳和廚房，由于我所購的商品房為精裝修房，而且裝修承包方是開發(fā)商指定的，入住前已經(jīng)全部裝修好?，F(xiàn)在我家客廳和廚房地面下的管道可能出現(xiàn)漏水，現(xiàn)找到開發(fā)商要求解決

問題，開發(fā)商說不關(guān)他們的事，一方面以過了房屋保修期為由予以拒絕維修，另一方面要求我們?nèi)フ已b修承包方去解決。但現(xiàn)在裝修承包房早不知所蹤，請哪位大俠我能采取什么方法維護(hù)自己的權(quán)益。

1、你的房子是在06年9月購買的，在廚房下面的管道會漏水，根據(jù) <建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例> 第40條，廚房漏水仍然在5年的保修期內(nèi)，應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé)維修。

開發(fā)商說不關(guān)他們的事是錯誤的，因?yàn)楫?dāng)時的裝修承包方是由開發(fā)商指定的。

2、如果開發(fā)商沒有盡到保修義務(wù)，可以向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局或者房產(chǎn)管理局投訴。

法律依據(jù)

<建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例>

第四十條 在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

第四十一條 建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問

題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十六條 違反本條例規(guī)定，施工單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，責(zé)令改正，處10萬元以上20萬元以下的罰款，并對在保修期內(nèi)因質(zhì)量缺陷造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二篇：房屋保修期限的相關(guān)規(guī)定

房屋保修期限的相關(guān)規(guī)定

房屋的保修期不像一般商品，可以簡單地定為購買后的1年、3年或5年。我們?nèi)绻粢庖幌隆渡唐贩夸N售管理辦法》第三十三條后面一句話：“商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保證書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限”就會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)商雖然對房屋負(fù)有保修責(zé)任，但實(shí)際真正承擔(dān)保修工作的是建設(shè)工程承包單位，保修期是以建設(shè)工程承包單位對房地產(chǎn)商承諾的時間為基礎(chǔ)的。該條里說的《規(guī)定》，是《商品房銷售管理辦法》第三十二條注明的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，而該《規(guī)定》第六條講明：“國家對住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國家規(guī)定執(zhí)行?！彼晕覀円灞Ｐ奁?，還要了解國務(wù)院的《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》。

該條例第四十條規(guī)定：“在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：(一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限(注：該年限可能會達(dá)到樓宇的使用年限)；(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算?！?/p>

因此，購房合同上：“出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任”，寫的是房地產(chǎn)商開始承擔(dān)保修責(zé)任的時間，而法定的保修時間的長度是“自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算”。

第三篇：商品房房屋保修期與保修責(zé)任問題釋疑

商品房房屋保修期與保修責(zé)任問題釋疑

來源:湖南長沙律師網(wǎng)

近段時間以來，本站律師接到的關(guān)于房屋質(zhì)量的投訴越來越多，其中很多是關(guān)于保修期的爭議。那么，房屋保修期到底有多長？期限如何計(jì)算 ？一旦出

了問題該如何處理？律師為你釋疑如下：

保修期的計(jì)算

一、建設(shè)部發(fā)布的于1998年9月1日起實(shí)施的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）中明確，住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算，保修期限不低于下列期

限：

（1）、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用年限內(nèi)承擔(dān)保修；

（2）、屋面防水3年；

（3）、墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；

（4）、墻面、頂棚抹灰層脫落1年；

（5）、地面空鼓開裂、大面積起砂1年；

（6）、門窗翹裂、五金件損壞1年；

（7）、管道堵塞2個月；

（8）、供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期；

（9）、衛(wèi)生潔具1年；

（10）、燈具、電器開關(guān)6個月；

（11）、其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

二、根據(jù)國務(wù)院第279號令《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（2000年1月10日發(fā)布執(zhí)行）以及建設(shè)部第80號令《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》（2000年6月26日發(fā)布執(zhí)行），國家對房屋建筑的保修期有了新的規(guī)定，具體規(guī)定如下：

在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文

件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5

年；

（三）供熱與供冷系統(tǒng)為兩個采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管

道、設(shè)備安裝和裝修工程為兩年。

其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)

收合格之日起計(jì)算。

三、建設(shè)部發(fā)布的于2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期，存續(xù)期少于《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和

住宅使用說明書制度的規(guī)定》中規(guī)定的最低保修期限。

國務(wù)院頒布的《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定了“在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限”。建設(shè)部在《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，還詳細(xì)規(guī)定了一些房屋各個部位、部件的保修期，主要包括：墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個月；其他部位、部件的保修期限，由開發(fā)

商與用戶自行約定。

這里規(guī)定的保修期限為最低保修期限，具體保修時間以建設(shè)單位和施工單位合同為依據(jù)。需要注意的是，這一期限是建筑商對房地產(chǎn)開發(fā)商 的保修期限，從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

但是，等房子銷售到了消費(fèi)者手中，上述規(guī)定的保修期限很可能已經(jīng)過了大半。發(fā)展商對住戶承諾的房屋住宅保修期限，大多是以自己同建筑商所定期限為基礎(chǔ)，扣除房子驗(yàn)收合格到銷售給住戶的這段時間確定。因此，這一期限要比上面規(guī)定的房屋保修期限要短許多，有時可能住戶拿到房子，一些保修期已經(jīng)過

了。

根據(jù)國家規(guī)定，開發(fā)商在銷售房屋時，要向用戶提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》，其中要明確保修項(xiàng)目和期限，并且不能低于上述規(guī)定的最低保修期限。一般來講，開發(fā)商為了少承擔(dān)責(zé)任，僅會比建筑商承諾給自己的期限稍稍延長一點(diǎn)。其實(shí)，房屋的保修期限是可以同開發(fā)商商定的，這就要求我們訂立購房合同時，一定要注意作為合同附件的《住宅質(zhì)量保證書》，看清楚上面所承諾的保修時間長短和起算時間；如果覺得保修時間太短，可進(jìn)行補(bǔ)充約定。

提醒 過了保修期限也可要求處理

需要注意的是，很多購房合同都會有一個免責(zé)條款，規(guī)定因不可抗力、因使用不當(dāng)或者第三方原因造成的質(zhì)量缺陷，不在保修范圍之內(nèi)。這一條需要注意，因?yàn)楹芸赡苁且粋€陷阱。對于“不可抗力”法律有明確規(guī)定，但因使用不當(dāng)或者第三方原因卻可有各種不同的解釋。因此，訂立詳細(xì)的合同很關(guān)鍵，而房屋一旦出現(xiàn)問題后，正確處理更為關(guān)鍵，其中抓緊時間、盯緊開發(fā)商是首要兩條。一旦房屋出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，首先應(yīng)該確定屬于何種問題，是否在保修期限之內(nèi)。若在保修期限之內(nèi)，應(yīng)馬上找開發(fā)商要求處理。同時，應(yīng)記明因?yàn)榉课葙|(zhì)量缺陷造成的損失，比如地板翹起、瓷磚開裂，維修前向開發(fā)商講明，便于之后要

求賠償。保修完后，一定要認(rèn)真驗(yàn)收，如果有可能請專家驗(yàn)看，確保質(zhì)量過關(guān)。涉及結(jié)構(gòu)安全的大問題，應(yīng)當(dāng)報(bào)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案，便于日后查詢。對超過保修期的房屋質(zhì)量問題，購房者也不要六神無主，要區(qū)分清楚情況以便進(jìn)行處理。據(jù)某物業(yè)公司經(jīng)理提醒，如果是因?yàn)榘l(fā)展商故意拖延而超過期限，或者因?yàn)閷倚迣覊?、屢壞屢修而超過期限，由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，購房者有權(quán)追溯。只是購房者要注意保存相關(guān)證據(jù)，便于日后證明用。對于確實(shí)超過期限的房屋質(zhì)量問題，購房者也可以找發(fā)展商，要求其本著為客戶負(fù)責(zé)的態(tài)度，提供維修服務(wù)。只是此時可能態(tài)度需要好一點(diǎn)，同時講一點(diǎn)策略，需要支付一定費(fèi)用。住宅是使用年限很長的耐用消費(fèi)品，住宅的質(zhì)量問題具有復(fù)雜性和后驗(yàn)性，有的質(zhì)量問題只有在使用中才能逐漸發(fā)現(xiàn)?，F(xiàn)在，國家考慮建立住宅質(zhì)量保證保險機(jī)制。住宅質(zhì)量保證保險是國際上通行的一種成熟制度，叫做“潛在缺陷保險（簡稱IDI）”，又稱“建筑物十年期責(zé)任保險（LiabilityForTen-years）”，主要承?？⒐を?yàn)收之日起10年之內(nèi)，住宅因質(zhì)量事故而給消費(fèi)者造成的損失。

第四篇：如何確定商品房保修責(zé)任

如何確定商品房保修責(zé)任

根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條、第十四條的有關(guān)規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限如下：

（1）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。

（2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為５年。

（3）供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個采暖期、供冷期。

（4）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為２年。

其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自 竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)

算。

在保修期限內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追賠。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房 交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

另外，根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第二十九條的規(guī)定，新建 房屋買賣、交換或者抵債的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起，對新建房屋承擔(dān)保修責(zé)任。承擔(dān)保修責(zé)任的期限，由轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓合同中約定，但不得少于兩年。

新建房屋在保修期內(nèi)發(fā)生再轉(zhuǎn)讓的，原房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)按照原轉(zhuǎn)讓合同，繼續(xù)承擔(dān)保修責(zé)任。

第五篇：關(guān)于商品房保修的有關(guān)規(guī)定

關(guān)于商品房保修的有關(guān)規(guī)定

房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)對所出售的商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。商品房為住宅的，應(yīng)在商品房交付業(yè)主時，應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定向業(yè)主提供兩書（《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》），住宅質(zhì)量保證書應(yīng)對保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行說明，保修期從交付之日起計(jì)算。

商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位與建設(shè)單位簽訂的質(zhì)量保修協(xié)議約定的保修期的存續(xù)期。存續(xù)期少于《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中規(guī)定的最低保修期限的，保修期不得低于規(guī)定中確定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定的保修期的存續(xù)期。

在保修期內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)履行保修責(zé)任。下列情況不屬于保修范圍：

1、對因自然災(zāi)害，不可抗拒力造成的質(zhì)量損害；

2、因使用不當(dāng)或者第三方造成的質(zhì)量損害；

3、購房者拆、改、裝修不當(dāng)造成的質(zhì)量損害；

商品住宅的一般項(xiàng)目的保修期限規(guī)定，如下表：

保修項(xiàng)目保修期限

1、屋面防水5年

2、衛(wèi)生間防水、外墻滲漏5年

3、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝2年

4、供暖系統(tǒng)和設(shè)備2個供暖期

5、地基基礎(chǔ)和承重主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)

6、裝修工程2年

7、門窗及五金件1年

8、燈具、電器開關(guān)；6個月

9、國家對住宅工程另有規(guī)定按國家規(guī)定