第一篇：舊廠改造方案土地專章參考格式(集體土地)大全
舊廠改造方案土地專章參考格式(集體土地)
一、標(biāo)圖建庫情況
××地塊位于××（地址或方位），已納入“三舊”改造范圍，標(biāo)圖建庫圖斑號(hào)為××，面積××公頃,擬改造面積××公頃,與標(biāo)圖建庫圖斑范圍一致（與標(biāo)圖建庫范圍不吻合的,具體說明不符情況及原因）。
二、土地利用現(xiàn)狀情況
1．××地塊改造范圍總用地面積為××公頃，屬集體土地。
2．根據(jù)2006年土地利用現(xiàn)狀圖，改造范圍內(nèi)建設(shè)用地××公頃，農(nóng)用地××公頃，未利用地××公頃（如圖所示）。
3．根據(jù)第二次土地調(diào)查土地利用現(xiàn)狀圖,改造范圍內(nèi)建設(shè)用地××公頃，農(nóng)用地××公頃，未利用地××公頃（如圖所示）。
三、土地利用總體規(guī)劃情況
根據(jù)××區(qū)土地利用總體規(guī)劃的最新成果，改造范圍內(nèi)土規(guī)確定為建設(shè)用地的面積為××公頃，農(nóng)用地面積為××公頃，未利用地面積為××公頃（如圖所示）。
四、辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)
本次改造范圍內(nèi),共有××公頃的土地需要辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)（如圖所示）。(需明確是否納入土地利用年度計(jì)劃指標(biāo))
五、邊角地、插花地、夾心地情況
改造范圍內(nèi)如有邊角邊角地、插花地、夾心地，需說明 “三地”的具體情況及處置方式,并附圖標(biāo)名位置及面積。
六、土地權(quán)屬及使用情況
改造范圍內(nèi)土地已由××村(未)辦理集體土地所有權(quán)登記，其中(但已由××)辦理集體土地房地產(chǎn)登記××宗（土地使用權(quán)總面積××平方米，總建筑面積××平方米)。土地自××年起已由××（使用單位名稱）使用。
七、用地手續(xù)辦理情況
改造范圍內(nèi)的土地于××年由××村（或農(nóng)戶）與××（使用單位名稱）簽訂征用補(bǔ)償協(xié)議，已按協(xié)議補(bǔ)償完畢（未補(bǔ)償完畢的說明情況），按粵府[2009]78號(hào)文的規(guī)定需完善歷史用地手續(xù)。（如有其他用地文件，應(yīng)列出文件的名稱、時(shí)間及文號(hào)等相關(guān)內(nèi)容；如屬村自用的土地，作相關(guān)說明）
八、留用地情況
根據(jù)市國土房管局核定的數(shù)據(jù)，××村歷史留用地指標(biāo)欠帳為××公頃（或無留用地指標(biāo)欠帳）。本次改造擬抵扣留用地指標(biāo)××公頃（附國土部門出具的留用地指標(biāo)核定書）。
九、土地處置方式
（一）改造范圍內(nèi)的××公頃土地?cái)M完善征收手續(xù)后,轉(zhuǎn)為國有,由××(用地單位)使用。
（二）改造范圍內(nèi)的××公頃擬完善歷史用地手續(xù)，轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地，保留集體土地性質(zhì),由××(用地單位)使用。
十、其他需說明的事項(xiàng)
第二篇：舊廠改造方案土地專章參考格式(國有土地)
舊廠改造方案土地專章參考格式(國有土地)
一、標(biāo)圖建庫情況
××(地塊名稱)地塊位于××（地址或方位），已納入“三舊”改造范圍，標(biāo)圖建庫圖斑號(hào)為××，面積××公頃,擬改造面積××公頃,與標(biāo)圖建庫圖斑范圍一致（與標(biāo)圖建庫范圍不吻合的,具體說明不符情況及原因）。
二、土地利用現(xiàn)狀情況
1．××地塊改造范圍總用地面積為××公頃，屬國有土地。
2．根據(jù)2006年土地利用現(xiàn)狀圖，改造范圍內(nèi)建設(shè)用地××公頃，農(nóng)用地××公頃，未利用地××公頃（如圖所示）。
3．根據(jù)第二次土地調(diào)查土地利用現(xiàn)狀圖,改造范圍內(nèi)建設(shè)用地××公頃，農(nóng)用地××公頃，未利用地××公頃（如圖所示）。
三、土地利用總體規(guī)劃情況
根據(jù)××區(qū)土地利用總體規(guī)劃的最新成果，改造范圍內(nèi)土規(guī)確定為建設(shè)用地的面積為××公頃，農(nóng)用地面積為××公頃，未利用地面積為××公頃（如圖所示）。
（上述兩條如地塊內(nèi)全部為建設(shè)用地，相應(yīng)內(nèi)容可表述為“無農(nóng)用地和未利用地”）
四、土地權(quán)屬及使用情況
（一）有辦理權(quán)屬登記的改造范圍內(nèi)用地××(產(chǎn)權(quán)單位)于××年已以××（登記字號(hào)）辦理國有土地使用權(quán)登記（或國有土地房地產(chǎn)登記，附權(quán)證號(hào)），登記土地面積××平方米（已辦理房地產(chǎn)登記的，增加“總建筑面積××平方米”)，土地使用權(quán)類型為××(劃撥、出讓、國家作價(jià)出資入股)。土地現(xiàn)由××（使用單位）作××使用(非產(chǎn)權(quán)人使用時(shí)才需寫)。
（如土地使用權(quán)類型屬出讓的,說明出讓金繳交情況;如通過房地產(chǎn)交易取得用地的,提供上手產(chǎn)權(quán)人及交易時(shí)間等相關(guān)情況）
（二）未辦理權(quán)屬登記的改造范圍內(nèi)用地××年經(jīng)××（批準(zhǔn)機(jī)關(guān)）批準(zhǔn)使用（詳細(xì)表述用地批文的名稱、文號(hào)、用地面積、使用性質(zhì)）。土地現(xiàn)由××（使用單位）作××使用。
（如批準(zhǔn)用地面積與現(xiàn)用面積不一致，需作相關(guān)說明）
五、其他需說明的事項(xiàng)
第三篇：廣州市人民政府關(guān)于廣州市舊廠房改造土地處置實(shí)施意見
廣州市人民政府關(guān)于廣州市舊廠房改造土地處置實(shí)施意見
為進(jìn)一步加大市區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，更好調(diào)動(dòng)原土地使用人實(shí)施舊廠房改造的積極性和主動(dòng)性，根據(jù)《若干意見》和市政府《關(guān)于推進(jìn)市區(qū)產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)三”工作的意見》（穗府[2008]8號(hào)）精神，按照尊重歷史、統(tǒng)籌兼顧、利益共享、公平公正、促進(jìn)改造的原則，對(duì)市轄區(qū)內(nèi)“退二”企業(yè)用地及國有和集體低效利用的舊廠房、舊倉儲(chǔ)、舊站場(chǎng)、舊市場(chǎng)等（以下統(tǒng)稱舊廠房）產(chǎn)業(yè)用地，提出如下處置意見。
一、國有用地的處置
（一）處置方式。
經(jīng)劃撥、出讓等方式合法取得使用權(quán)的國有土地、符合登記確權(quán)條件（含1987年1月1日前已使用）的歷史國有土地，可按以下方式進(jìn)行處置：
1．自行改造，補(bǔ)交地價(jià)。
依照本市修訂的城鄉(xiāng)規(guī)劃，申請(qǐng)改造地塊可單獨(dú)開發(fā)、無需納入政府統(tǒng)一儲(chǔ)備開發(fā)整理的，可由企業(yè)自行開發(fā)改造（商品住宅除外），并按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金。原址建筑經(jīng)文化部門認(rèn)定屬工業(yè)遺產(chǎn)的，應(yīng)按規(guī)劃要求成片保留使用。
改作教育、科研、設(shè)計(jì)、文化、衛(wèi)生、體育等非經(jīng)營性用途和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等，不符合劃撥用地目錄的，按綜合辦公用途基準(zhǔn)地價(jià)30%計(jì)收土地出讓金，改作保險(xiǎn)金融、商貿(mào)會(huì)展、旅游娛樂、商務(wù)辦公等經(jīng)營性用途的，按新舊用途基準(zhǔn)地價(jià)的差價(jià)補(bǔ)交土地出讓金。
2．公開出讓，收益支持。
具備開發(fā)經(jīng)營條件的原址用地，可由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購，也可由企業(yè)自行搬遷整理土地后，政府組織公開出讓。原土地使用權(quán)人可選擇以下一種收益支持方式計(jì)算補(bǔ)償款：
方式一：規(guī)劃（毛）容積率在3．5以內(nèi)（包括3．5，下同）的，按土地出讓成交價(jià)的60%計(jì)算補(bǔ)償款，超出規(guī)劃（毛）容積率3．5的，按（毛）容積率3．5以內(nèi)部分用地產(chǎn)生的土地出讓成交價(jià)的60%計(jì)算補(bǔ)償款，超出部分產(chǎn)生的土地出讓成交價(jià)不再計(jì)算補(bǔ)償款。
方式二：規(guī)劃（毛）容積率在3．5以內(nèi)的，按原址用地、房屋及設(shè)備收購評(píng)估價(jià)格、加上土地出讓成交價(jià)扣除收購價(jià)款后的土地純收益的40%計(jì)算補(bǔ)償款，超出規(guī)劃（毛）容積率3．5的，按原址用地、房屋及設(shè)備收購評(píng)估價(jià)格、加上（毛）容積率3．5以內(nèi)部分用地產(chǎn)生的土地出讓成交價(jià)扣除收購價(jià)款后的土地純收益的40%計(jì)算補(bǔ)償款，超出部分產(chǎn)生的土地純收益不再計(jì)算補(bǔ)償款。
補(bǔ)償給原土地使用權(quán)人的土地收益包含土地整理、修復(fù)費(fèi)用，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋拆卸等工作的，相關(guān)費(fèi)用應(yīng)從補(bǔ)償給原土地使用權(quán)人的土地收益中扣除。
納入政府收購儲(chǔ)備，選擇方式一的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)先按新規(guī)劃用途基準(zhǔn)地價(jià)60%預(yù)支補(bǔ)償款，并在補(bǔ)償土地收益時(shí)抵扣，選擇方式二的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按原用途土地、房屋和設(shè)備的評(píng)估價(jià)格預(yù)支補(bǔ)償款。
舊廠房在2010年底前完成搬遷、拆除的，按成交價(jià)10%追加補(bǔ)償比例，在2012年底前完成搬遷、拆除的，按成交價(jià)5%追加補(bǔ)償比例。
土地出讓成交后因規(guī)劃調(diào)整使地價(jià)款發(fā)生增減的，收益補(bǔ)償不再調(diào)整。
3．公益征收，合理補(bǔ)償。
原址用地中規(guī)劃控制為道路、綠地及其他非營利性公共服務(wù)設(shè)施的用地占總用地面積50%以上且不具備經(jīng)營開發(fā)條件的，由政府依法收回并給予合理補(bǔ)償。原土地使用權(quán)人可選擇以下一種方式計(jì)算補(bǔ)償款：
方式一：按同地段1．8（毛）容積率商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)的60%計(jì)算補(bǔ)償款。另外，舊廠房在2010年前完成搬遷的，按上述基準(zhǔn)地價(jià)的10%追加補(bǔ)償，在2012年前完成搬遷的，按上述基準(zhǔn)地價(jià)的5%追加補(bǔ)償。
方式二：按原用途評(píng)估價(jià)加工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)算補(bǔ)償款。土地及地上建（構(gòu)）筑物收購價(jià)格按照工業(yè)用途進(jìn)行評(píng)估，不可搬遷的機(jī)器設(shè)備按資產(chǎn)折舊評(píng)估價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。對(duì)于異地搬遷重建企業(yè)，機(jī)器設(shè)備拆卸、運(yùn)輸、安裝、管理費(fèi)用等納入補(bǔ)償范圍，并給予同地段工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)100%的獎(jiǎng)勵(lì)。另外，舊廠房在2010年前完成搬遷的，按上述工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)60%追加補(bǔ)償，在2012年前完成搬遷的，按上述工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)30%追加補(bǔ)償。
（二）原址用地性質(zhì)不符合規(guī)劃控制要求，但近期內(nèi)未納入儲(chǔ)備計(jì)劃或?qū)嵤┮?guī)劃建設(shè)的，經(jīng)批準(zhǔn)可臨時(shí)用作除商品房開發(fā)建設(shè)以外的第三產(chǎn)業(yè)，并按規(guī)定補(bǔ)交臨時(shí)使用年期的土地出讓金。將來仍符合自行改造或公開出讓條件的，仍可按自行改造、補(bǔ)交地價(jià)和公開出讓、收益支持的方式進(jìn)行處置。因規(guī)劃控制為道路、綠地及其他非營利性公共服務(wù)設(shè)施等原因需征收企業(yè)土地時(shí)，可按公益征收、合理補(bǔ)償方式進(jìn)行處置，企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合政府開展征收工作。
（三）納入舊城區(qū)成片改造范圍、且不具備獨(dú)立開發(fā)的舊廠房用地，由政府依法收回，并按照處置方式中的公益用地標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。
（四）無合法用地手續(xù)，用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前（不符合歷史用地登記確權(quán)），且土地實(shí)際使用人已與村集體或農(nóng)戶簽訂了征地補(bǔ)償協(xié)議并進(jìn)行補(bǔ)償，符合土地利用總體規(guī)劃和改造規(guī)劃的，按照用地發(fā)生時(shí)的土地管理法律法規(guī)落實(shí)處理（處罰）后，由土地實(shí)際使用人按照《若干意見》第十七條的有關(guān)規(guī)定先行完善用地手續(xù)后，按上述
（一）的3種方式進(jìn)行處置。
二、村集體用地的處置
（一）處置方式。
用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前，或已取得《同意使用土地通知書》或《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》的集體建設(shè)用地，可按以下方式處置：
1．自行改造。
（1）村集體經(jīng)濟(jì)組織可依規(guī)劃自行改造用作除商品住宅開發(fā)以外的經(jīng)營性開發(fā)項(xiàng)目。村集體經(jīng)濟(jì)組織自愿申請(qǐng)轉(zhuǎn)為國有土地的，暫緩收取土地出讓金。發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓前須按規(guī)定計(jì)收土地出讓金。
（2）集體舊廠房用地用于商品住宅開發(fā)的，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)為國有土地。其中連同舊村一并改造的，可補(bǔ)辦協(xié)議出讓手續(xù)，并按規(guī)定計(jì)收土地出讓金。
2．公開出讓，收益支持。
集體舊廠房用地轉(zhuǎn)為國有用地后，商品住宅以外的經(jīng)營性項(xiàng)目用地，村集體經(jīng)濟(jì)組織可申請(qǐng)交由政府組織公開出讓。用于商品住宅開發(fā)且不與舊村一并改造的，必須由政府統(tǒng)一組織公開出讓。
土地公開出讓后按照出讓成交價(jià)格的60%補(bǔ)償給村集體經(jīng)濟(jì)組織，用于“城中村”改造、村莊整治、村內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)項(xiàng)目建設(shè)。
土地出讓成交后因規(guī)劃調(diào)整使地價(jià)款發(fā)生增減的，已確定的土地收益補(bǔ)償款不再調(diào)整。
3．依法流轉(zhuǎn)改造。
集體舊廠房用地可依法流轉(zhuǎn)后由其他主體進(jìn)行改造。保留集體土地性質(zhì)的，按照集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定辦理，轉(zhuǎn)為國有土地后轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓前須按規(guī)定計(jì)收土地出讓金。
4．依法征收。
集體舊廠房用地規(guī)劃控制為道路、綠地及其他非營利性公共服務(wù)設(shè)施用地的，由政府依法征收，并按現(xiàn)行征地補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。
（二）結(jié)合村留地管理和“城中村”改造。
無合法用地手續(xù)，用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前，符合土地利用總體規(guī)劃和改造規(guī)劃，按照用地發(fā)生時(shí)的土地管理法律法規(guī)落實(shí)處理（處罰）后，符合以下條件之一的，可在完善集體建設(shè)用地審批手續(xù)后，按上述
（一）的3種方式進(jìn)行處置。
1．補(bǔ)辦手續(xù)的用地用于兌現(xiàn)留用地指標(biāo)，2．留用地指標(biāo)額少于（含無留用地指標(biāo)）改造項(xiàng)目用地面積，但改造項(xiàng)目符合現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求，且仍有未征用的農(nóng)用地可預(yù)支留用地，3．納入“城中村”改造范圍與舊村改造一并規(guī)劃、平衡成本、統(tǒng)籌實(shí)施的村集體舊廠房用地。
不符合上述3個(gè)條件的集體舊廠房用地，由區(qū)政府征收為國有建設(shè)用地后統(tǒng)籌使用，優(yōu)先用于其轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村留用地落地、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)用地和拆遷安置房建設(shè)。區(qū)政府統(tǒng)籌后仍安排給本村集體經(jīng)濟(jì)組織作產(chǎn)業(yè)用地使用的，辦理協(xié)議出讓手續(xù)，并按規(guī)定計(jì)收土地出讓金。
三、其他規(guī)定
（一）按城鄉(xiāng)規(guī)劃需要整合舊廠房用地以外的邊角地、夾心地、插花地的，應(yīng)一并列入改造范圍，由改造主體承擔(dān)相應(yīng)的改造費(fèi)用。
（二）經(jīng)原土地使用權(quán)人同意，政府可先行組織地塊出讓后再實(shí)施搬遷。
（三）原土地使用權(quán)人與實(shí)際使用人不一致時(shí)，由原土地使用權(quán)人與實(shí)際使用人達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議后，再向有關(guān)部門提出土地處置申請(qǐng)。實(shí)際使用人的搬遷補(bǔ)償由原土地使用權(quán)人與其協(xié)商解決。
（四）原址用地已補(bǔ)辦出讓手續(xù)并已繳交土地出讓金的，補(bǔ)交土地出讓金時(shí)剩余年期的土地出讓金可作抵扣，采用公開出讓、收益支持方式處置的，剩余年期的土地出讓金另行返還。
（五）2007年6月30日以后的違法用地，應(yīng)嚴(yán)格按《中華人民共和國土地管理法》和我市留用地管理的相關(guān)規(guī)定辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用和土地征收手續(xù)。
（六）在本意見出臺(tái)前已列入我市“退二進(jìn)三”目錄并已實(shí)施搬遷補(bǔ)償?shù)呐f廠房用地，可在不變更既定搬遷補(bǔ)償方式的前提下，適用本意見的有關(guān)規(guī)定。
四、按工業(yè)、倉儲(chǔ)、市政設(shè)施或基礎(chǔ)設(shè)施等用途申請(qǐng)用地后未實(shí)施建設(shè)或項(xiàng)目在2007年6月30日后才建成，現(xiàn)改為商業(yè)金融、辦公、文化娛樂、居住等用途的，相關(guān)處置意見另行制訂，不適用本意見。
五、本意見自印發(fā)之日起施行。本市以往發(fā)布的有關(guān)舊廠房用地處置意見與本意見不一致的，以本意見為準(zhǔn)。
第四篇：舊廠房改造調(diào)研報(bào)告
舊廠房改造調(diào)研報(bào)告2
實(shí)習(xí)周調(diào)研報(bào)告
課題名稱：
姓 名：
班 級(jí)：
學(xué) 號(hào)：
指導(dǎo)老師：
調(diào)研周調(diào)研報(bào)告月 目錄
一、概述
二．南京晨光1865創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園
2.1 園區(qū)物質(zhì)環(huán)境2.2外界面改造模式2.3內(nèi)部空間改造方法三、南京創(chuàng)意東八區(qū) 3.1成功轉(zhuǎn)型的有理因素
3.2轉(zhuǎn)型面臨的問題
3.3考察后的思考四、南京國創(chuàng)園 4.1內(nèi)部空間利用分析
4.2立面改造分析
五、創(chuàng)意中央科技文化園
5.1園區(qū)簡(jiǎn)介
5.2空間特征與功能劃分
5.3建筑樣式
5.4設(shè)計(jì)亮點(diǎn)
5.5室內(nèi)設(shè)計(jì)風(fēng)格
5.6空間色調(diào)
5.7燈光布置
六、結(jié)語調(diào)研周調(diào)研報(bào)告 一、概述
21世紀(jì)以來，工業(yè)建筑遺產(chǎn)的改造與再利用在我國日益興旺，成為建筑設(shè)計(jì)界對(duì)的一大熱點(diǎn)，南京改造再利用的工業(yè)建筑主要集中在幾個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。受城市規(guī)模與投資環(huán)境影響，工業(yè)建筑的再利用模式，主要以投資少、多樣化、環(huán)境好為特點(diǎn)。
下面，針對(duì)對(duì)本周對(duì)南京舊廠房的實(shí)地調(diào)研，將著重對(duì)南京晨光1865創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、南京創(chuàng)意東八區(qū)、南京國創(chuàng)園、創(chuàng)意中央科技文化園這四個(gè)近現(xiàn)代廠房室內(nèi)、環(huán)境以及建筑立面改造進(jìn)行分別分析和闡述。
二．南京晨光1865創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園
2.1 園區(qū)物質(zhì)環(huán)境
1865 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是南京規(guī)
模較大、較為成功的工業(yè)建筑改造群。該園區(qū)最早曾經(jīng)是清朝晚期洋務(wù)運(yùn)動(dòng)時(shí)兩江總督李鴻章所創(chuàng)建的金陵制造局。該地區(qū)自創(chuàng)建以來至今，已經(jīng)連續(xù)運(yùn)作了近150 年，留下了各個(gè)時(shí)期發(fā)展的痕跡，是中國近代機(jī)器制造業(yè)發(fā)展歷程的一個(gè)濃縮（圖2-1）。園內(nèi)清代所建的廠房雖然遺 存下來較少，但已基本確定了現(xiàn)在廠區(qū)的南北界限與西部的范
圍，并對(duì)后來建筑的肌理產(chǎn)生了重 圖2-1 1865產(chǎn)業(yè)園舊工廠大門
要影響。清代留存建筑的重大歷史意義與建筑價(jià)值為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的策劃與成立起到了重要作用。
民國時(shí)期典型廠房為包豪斯
風(fēng)格建筑（圖2-2），形體簡(jiǎn)潔、平面高效，墻體為青磚砌筑，窗戶高大規(guī)則。該時(shí)期的廠房在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園中所占比例最大，決定了群體建筑的文脈與肌理，為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園建筑的風(fēng)格材料定下基調(diào)。目前廠區(qū)的改造多以民國時(shí)期的廠房作為主要參考對(duì)象。
建國后典型建筑造型簡(jiǎn)樸實(shí)
用，分別為紅磚高大廠房或水泥
砂漿抹面的多層廠房。該時(shí)期對(duì)廠 圖2-2包豪斯風(fēng)格的建筑
區(qū)核心區(qū)域并未過多拆改，廠區(qū)范圍也分別向東、西、南3個(gè)方向延伸，其中只有向東延伸的部分納入了現(xiàn)在1865創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的范圍。
2.2外界面改造模式
我們以此分類為基礎(chǔ)進(jìn)行建筑外界面改造調(diào)查，發(fā)現(xiàn)在已完成改造的21幢建筑中，各類建筑在改造中有各自的側(cè)重點(diǎn)(表1)。
調(diào)研周調(diào)研報(bào)告
表1 各類建筑外界面改造方法統(tǒng)計(jì)
改造必須全方位進(jìn)行，包括了嫁接青磚、鋼等建筑群中普遍存在的材質(zhì)，更加明確地向公眾傳遞建筑群的特 征；打破內(nèi)外區(qū)分明顯的廠房界面，創(chuàng)造出過渡空間，吸引外部人流進(jìn) 入；將建筑表面新舊痕跡加以并置展現(xiàn)，以歷史縱深作為資本，提升建筑的底蘊(yùn)與品質(zhì)，增加其文化內(nèi)涵。通過綜合改造，重新塑造焦點(diǎn)建筑外界面形象，成為園區(qū)對(duì)外交流的示范與 窗口。
圖2-3 對(duì)廠房入口立面的改造
立面更新的做法通常比較經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，能通過較少的投入，讓建筑煥然一新，有些雖然在細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)上尚缺乏推敲，但對(duì)于原本設(shè)計(jì)完成度較低的普通工業(yè)建筑也有很大的實(shí)用價(jià)值。由于典型建筑本身已不乏自身特點(diǎn)和細(xì)節(jié)。它們需要的只是在整齊統(tǒng)一的特色下發(fā)揮各自的一點(diǎn)特性，把改動(dòng)僅僅限制在入口范圍之內(nèi)的點(diǎn)睛一筆已經(jīng)足夠（圖2-
3）。界面擴(kuò)展在局部改造中所需成本較大，改動(dòng)也較大，故在改造中所占比例較小，某些置換后的公共建筑對(duì)此存在一定的需求。
通過對(duì)南京晨光1865創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的調(diào)研，不難發(fā)現(xiàn)其廠房結(jié)構(gòu)主要以邊長和高大為主，我們將通過對(duì)其建筑體量的不同從而研究其空間改造上的手法和特點(diǎn)。
2.3內(nèi)部空間改造方法
根據(jù)1865產(chǎn)業(yè)園各建筑空間及體量特征，將園區(qū)建筑分類為扁長空間與高大空間。并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行建筑內(nèi)部空間改造方法的研究。通過準(zhǔn)確地對(duì)既有建筑進(jìn)行定位，尋找出適合每一幢建筑的改造方法。扁長空間在1865創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園中是比例最多的一種改造空間。通常為單向通長的空間，由2至4層疊合而成。對(duì)于扁長空間的改造是在原建筑的條件限制下進(jìn)行，改造模式也基于對(duì)原空間特色的發(fā)揮。高大型廠房空間，通常指空間高度超過10m，無柱空間面積超過100m2 的空間。這些空間的頂部都有大跨結(jié)構(gòu)支撐，在平面上可以任意劃分，在垂直高度上，也可根據(jù)不同的空間需求而確立不同的空間凈高。
（1）扁長型空間改造模式
在南京晨光1865創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)建筑改造中，根據(jù)扁長空間不同的再利用需求，對(duì)于空間方向性、高度感與適用性的強(qiáng)調(diào)，大致有以下幾種改造模式。
1)重點(diǎn)空間的空間合并
扁長空間的特點(diǎn)正是其乏味之處，在重點(diǎn)部位貫通數(shù)層，創(chuàng)造較高的空間不僅能夠突出空間特色和重要性，同時(shí)還可以反襯出扁長空間的縱向深度。
調(diào)研周調(diào)研報(bào)告
2)主體空間保留下的局部加層改造 該模式能夠盡量保留原有的工
業(yè)空間并合理地投入再利用，是工業(yè)建筑最理想化的出路。由于工業(yè)
空間與民用空間在本質(zhì)上的差別，這種情況在具體的改造中較為理想化，但對(duì)于展示與辦公相結(jié)合的功能卻能夠在此找到完美的契合點(diǎn)（圖2-4）。
3)單元空間的營造
單元化分割是解決過長空間的 圖2-4 辦公空間的局部加層有效方法，規(guī)避了空間的固有缺陷。
過于狹長的空間經(jīng)單元化處理，每個(gè)使用單元空間比例舒適完整（圖2-5）。工業(yè)建筑的層高相對(duì)較高，在單元空間設(shè)計(jì)中可以靈活運(yùn)用層 高優(yōu)勢(shì)，設(shè)計(jì)高低有別的主次空間。在這樣的單元中再進(jìn)一步細(xì)化空間 設(shè)計(jì)，根據(jù)具體需求進(jìn)行空間組織，相對(duì)獨(dú)立、互不干擾。在商業(yè)租用 或投入時(shí)，單元化亦能使建筑整體 運(yùn)作可分可合，無論從空間秩序性 還是實(shí)用性上來看，單元空間的營造 圖2-5 單元分割空間均有其特殊優(yōu)勢(shì)。
4)強(qiáng)調(diào)空間特質(zhì)
如果說單元空間的營造是在彌補(bǔ)空間缺陷的話，在改造中對(duì)空間特質(zhì)的強(qiáng)調(diào)旨在讓人們更容易感覺到工業(yè)空間的特點(diǎn)。由于扁長空間的方向引導(dǎo)性非常明顯，在該模式的運(yùn)用中將線性的走道空間平行空間長邊方向布置，小空間盡量形成序列感，大空間通常置于建筑端部，與空間屬性不相沖突，還能起到引導(dǎo)人流的作用。
（2）高大型空間改造模式高大型空間的改造受建筑圍 護(hù)的限制已經(jīng)相對(duì)較少，內(nèi)部空間再創(chuàng)造的自由度也相對(duì)較高。針對(duì)該類空間的大容積、大尺度個(gè)優(yōu)勢(shì)分別存在2種改造模式。
1)新空間填充
為了最大限度地利用現(xiàn)有的內(nèi)部空間，在原建筑內(nèi)部填充一個(gè)新的建筑體系，獲得經(jīng)濟(jì)而合適的空間（圖2-6）。新老建筑共用維護(hù)體系，能夠盡量少的浪費(fèi)使用空 間。這樣塑造全新小尺度空間的做 圖2-6 建筑內(nèi)部的空間填充
調(diào)研周調(diào)研報(bào)告
法雖然不是所有設(shè)計(jì)師及使用者一致認(rèn)同的模式，但也能反映部分業(yè)主的想法。他們只需要保留工業(yè)建筑外部的特征與語言，對(duì)于內(nèi)部卻需要更加現(xiàn)代與舒適，或者與功能更加匹配。這樣的改造建筑體現(xiàn)了新舊的對(duì)比、沖突與和諧。
2)房中房
在高大空間中新建一個(gè)結(jié)構(gòu)部分完全脫離的小尺度建筑，盡量少地對(duì)舊空間進(jìn)行直接干擾，既能滿足民用建筑的尺度需求，又能保持原工業(yè)建筑空間與結(jié)構(gòu)依舊清晰。
三、南京創(chuàng)意東八區(qū)
南京東八區(qū)內(nèi)留有數(shù)十棟
保存完好、內(nèi)部空間寬敞、形
態(tài)豐富的老廠房，并且留存了 工業(yè)歷史的特色痕跡，通過優(yōu) 化設(shè)計(jì)與建筑改造，形成了感 懷往日工業(yè)之美的獨(dú)特藝術(shù)魅 力。通過實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，園區(qū) 內(nèi)的辦公性質(zhì)多為國內(nèi)外的設(shè) 計(jì)公司（工作室）、咨詢策劃服務(wù)、原創(chuàng)商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、個(gè)性 品牌專營以及其他創(chuàng)意機(jī)構(gòu)，這樣的辦公性質(zhì)聚集于此，形 成了十分具有個(gè)性和創(chuàng)意的產(chǎn) 業(yè)聚集區(qū)（圖3-1）。
圖3-1 經(jīng)改造后的特色辦公建筑
3.1成功轉(zhuǎn)型的有理因素
之所以東八區(qū)能夠獲得如此好的轉(zhuǎn)型效益，通過老廠區(qū)的改造成個(gè)性十足的辦公空間，這與一下幾方面其特有的有利因素是分不開的。
（1）經(jīng)濟(jì)的運(yùn)營從成本南京東 八區(qū)舊廠區(qū) 在改造后，既有豐富的 創(chuàng)意得到展 現(xiàn)在空間層 面上，同時(shí)，又有很好的 辦公空間使 用面積，并沒有因?yàn)槠渌?因素而降低，圖3-2 圖3-3
其得房率仍能達(dá)到90%，從而降低了所在企業(yè)的運(yùn)營成本。
（2）個(gè)性的辦公空間
老廠區(qū)內(nèi)獨(dú)具特色的大尺度、挑高空間廠房建筑從而使其內(nèi)部空間充裕，其層高基本上都在3.5— 5米之間，作為辦公空間，尺度比較適宜人們?cè)趦?nèi)部辦公，另外，整個(gè)東八區(qū)建筑之間，都在三樓的位置用廊道連接起來，將建筑貫穿起來，方便辦公的同時(shí)也顯得個(gè)性十足，充滿設(shè)計(jì)與創(chuàng)意（圖3-2、3-3）。
調(diào)研周調(diào)研報(bào)告
（3）怡人的辦公空間
東八區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園背靠歷史悠
久的明城墻，臨近優(yōu)美恬靜的月牙 湖，具有獨(dú)一無二的綠色生態(tài)環(huán)境，其園內(nèi)馥郁芳香、綠蔭滿園，與湖畔和城墻交相輝映，圍合成一方都市辦公綠洲，大量的企業(yè)匯集于此也與其外部環(huán)境的舒適和地理優(yōu)勢(shì)分不開 的（圖3-4）。
另外，東八區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園改造的成功也與其完善的辦公配套，成熟的運(yùn)營管理，強(qiáng)勢(shì)的政策支持以及全面 的運(yùn)營服務(wù)有一定的關(guān)系的。產(chǎn)業(yè)園 圖3-4 園區(qū)內(nèi)的綠植
區(qū)內(nèi)部有相應(yīng)的配套設(shè)施如悠閑的下午茶空間、充滿創(chuàng)作氛圍的藝術(shù)長廊、展覽展示空間、主題活動(dòng)場(chǎng)地等可供辦公人員得到很好的放松和休閑。
3.2轉(zhuǎn)型面臨的問題
（1）文化產(chǎn)業(yè)園規(guī)模偏小，規(guī)格不高，客戶流動(dòng)性大；
（2）文化產(chǎn)業(yè)園功能定位不準(zhǔn)，近年政府提倡都市型產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，而相關(guān)政策產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向以及服務(wù)沒有跟上；
（3）動(dòng)漫企業(yè)規(guī)模較小，資金缺口較大，政府鼓勵(lì)入駐園區(qū)缺少相應(yīng)的政策支持，企業(yè)自生自滅的現(xiàn)象較為普遍；
（4）樓宇型文化產(chǎn)業(yè)園的服務(wù)管理能力和服務(wù)意識(shí)比較薄弱；
（5）推進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展措施不多，尤其是二次發(fā)展預(yù)留空間不足，從而導(dǎo)致發(fā)展空間不足。
3.3考察后的思考
（1）通過實(shí)地考察，可以發(fā)現(xiàn)，東八區(qū)創(chuàng)意園交通并不是很便利，道路也略顯狹窄和破舊，停車位較少，沒有規(guī)范的停車場(chǎng)；（2）東八區(qū)創(chuàng)意園區(qū)的建設(shè)目的是建立園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈，充分發(fā)揮園區(qū)內(nèi)的行業(yè)集聚效應(yīng)。但目前園區(qū)內(nèi)的商
務(wù)聯(lián)系依然較少，沒有達(dá)到應(yīng)有的效 圖3-5 園區(qū)內(nèi)混亂的停車空間 果。四、南京國創(chuàng)園 南京國創(chuàng)園，地處新秦淮西南部、菱角市66號(hào)原南京 筑立面及內(nèi)部空間進(jìn)行改造利用。并對(duì)外部景觀進(jìn)行整合。
4.1內(nèi)部空間利用分析
在對(duì)其內(nèi)部空間的利用上，國創(chuàng)園在其既有空間的基礎(chǔ)上，將內(nèi)部空間依據(jù)適用功能重新劃分，根據(jù)功能定位，合理改造內(nèi)部空間，本來的舊廠房的內(nèi)部空間基本為大體量的開場(chǎng)空間，現(xiàn)在在對(duì)功能定位的基礎(chǔ)上，可以對(duì)內(nèi)部空間進(jìn)行加蓋，加層等手法使得空間能夠更好的利用，能夠更好的發(fā)揮使用效益（圖4-1）。
圖4-1正在改造的內(nèi)部空間
圖4-2 通過加減法進(jìn)行立面改造 4.2立面改造分析如圖4-2，在立面改造上，主要是在原有立面的基礎(chǔ)上通過附加立面等手法結(jié)合內(nèi)部空間和功能更定位對(duì)立面進(jìn)行重新改造，還有就是通過對(duì)原有立面本身的加減法進(jìn)行改造利用，以達(dá)到適宜合理的效果，另外，在園區(qū)入口還保留以前的大型工業(yè)設(shè)備，巨大的設(shè)備矗立于入
口處增強(qiáng)了整體的視覺沖擊力，并且在整個(gè)立面上達(dá)到和諧統(tǒng)一的效果，廠房固有的紅墻配合著大尺度的工廠原設(shè)備，讓整個(gè)園區(qū)在視覺上很是震撼。
五、創(chuàng)意中央科技文化園
5.1園區(qū)簡(jiǎn)介
創(chuàng)意中央文化園前身是南京油
嘴油泵廠，在老廠房的改造過程中，最大限度保留了“工業(yè)文明”的標(biāo) 志性符號(hào)。銹跡斑斑的大油罐成了 標(biāo)新立異的雕塑（圖5-1）。
園區(qū)由科技創(chuàng)意區(qū)、文化互動(dòng)
區(qū)與時(shí)尚休閑區(qū)三部分組成，但是在園 圖5-1產(chǎn)內(nèi)標(biāo)志性設(shè)備 區(qū)內(nèi)卻無法準(zhǔn)確區(qū)分各個(gè)具體的板塊，總體來說，整個(gè)園區(qū)既時(shí)尚又休閑，業(yè)主可以在一個(gè)個(gè)獨(dú)立的空間里辦公與會(huì)客，也可以在園區(qū)的會(huì)所里舉行小型的招待會(huì)，還可以在與神策門相連的古城墻上散步與思考。
進(jìn)入創(chuàng)意中央科技文化園區(qū)的大門，引入眼簾的是各種具有70-90年代特色的老廠房（圖5-2），紅磚綠葉，雖然是老舊的工業(yè)遺存，卻處處可見構(gòu)思巧妙的翻新改造：獨(dú)棟的廠房被裝修成挑高的文化工作室，整個(gè)園區(qū)視野開闊，精致而不失大氣。經(jīng)過改造，南京油嘴油泵廠已經(jīng)蛻變成由“科技創(chuàng)意區(qū)”“文化互動(dòng)調(diào)研周調(diào)研報(bào)告 區(qū)”與“時(shí)尚休閑區(qū)“三大部分組成的大型都市產(chǎn)業(yè)園。
5.2空間特征與功能劃分
創(chuàng)意中央科技產(chǎn)業(yè)園，坐落于
南京中央門商業(yè)圈核心地段，鬧中取靜，產(chǎn)業(yè)園一括創(chuàng)意工作、休閑娛樂、培訓(xùn)展示、商業(yè)服務(wù)、信息交流、生活居住功能。其中含有各類商業(yè)公司，500強(qiáng)公司以及一些高檔會(huì)所，畫廊等，同時(shí)配有食堂，咖啡廳，KTV等休閑娛樂設(shè)施。
如圖5-3、5-4所示，創(chuàng)意中央 采用封閉空間以及半封閉空間結(jié)圖5-2 有70-90年代特色的廠房圖5-3 半開敞式空間 圖5-4 封閉式空間圖5-5 方形空間格局
調(diào)研周調(diào)研報(bào)告
圖5-6 富有創(chuàng)意的路標(biāo)
合，將每個(gè)廠房改造成一個(gè)一個(gè)的封閉空間，同時(shí)在共用空間中采用半封閉空間，保證了產(chǎn)業(yè)園里的人群的私密性以及半公共性。
在空間形態(tài)上，創(chuàng)意中央使用大量方形空間格局（圖5-
5），因?yàn)樵瓉韽S房的原因，將所有廠房內(nèi)改造為方形空間，最大化的面積的讓使用者使用，同時(shí)方形空間容易形成一定的幾何關(guān)系，和諧而有變化，具有很強(qiáng)的平面生成能力，適合不同形式和功能的需要。
5.3建筑樣式
創(chuàng)意中央文化園前身是南京油嘴油泵廠，所有的建筑設(shè)計(jì)都是在原有的老 廠房上進(jìn)行改建，進(jìn)行重新鋪裝等，老廠房的改造過程中，最大限度保留了“工業(yè)文明” 的標(biāo)志性符號(hào)。紅磚與鋼
結(jié)構(gòu)相穿插的外墻結(jié)構(gòu)既簡(jiǎn)潔又
充滿張力，連路標(biāo)都被裝飾成了一組閥門的造型（圖5-6），懷舊情調(diào)的設(shè)計(jì)成為另類的時(shí)尚，彰顯園區(qū)作為工業(yè)遺產(chǎn)的特色。
5.4設(shè)計(jì)亮點(diǎn)
（1）創(chuàng)意辦公
1）通常由3層以上的廠房改建 而 成 2）內(nèi)部空間比較靈活，可根 據(jù)企業(yè)需要進(jìn)行劃分 圖5-7 墻體保留的特色管道
（2）廠房改造
通過對(duì)原廠房的改造，同時(shí)保留廠房原有的一些鋼筋，雕塑，紅磚與鋼結(jié)構(gòu)，最初的蜿蜒盤踞的管道等等，使得園區(qū)顯得更有質(zhì)(圖5-7)。
（3）設(shè)計(jì)采用廢舊的枕木來鋪設(shè)庭院地面或做地腳線
班駁潮濕的外墻被剝?nèi)ズ髶Q成水泥、紅磚；用舊房拆下來的紅磚以及枕木鋪設(shè)地面與部分路面，與建筑外墻相呼應(yīng)。種植高大樹讓改造后的廠區(qū)擁有庭院氣息，人在廠區(qū)的任何角落都能體會(huì)到不一樣的藝術(shù)感受。
六、結(jié)語
目前，我國城市中仍有許多舊建筑，尤其是在我國城市工業(yè)發(fā)展中遺留下來的大量的舊工業(yè)建筑，成為了城市的不得不面對(duì)的問題。因此，將舊工業(yè)建筑經(jīng)過修整、翻新、改造直至改變功能后，不但能重新煥發(fā)活力，在一方面還具有新建筑不可比擬的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)。所以提高在建筑物有效生命期內(nèi)的合理使用性，將有利于城市生態(tài)環(huán)境，益于保持城市的固有文脈，并創(chuàng)造與時(shí)代感相符的城市新空間。改造設(shè)計(jì)所體現(xiàn)的積極理念和社會(huì)意義是毋庸置疑的，其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益也是人們有目共睹的。在某種意義上說，改造成果可以看作是“建筑的第二春”。我們要積極利用好這些舊工業(yè)建筑，將他們進(jìn)行有目的、有意義的改造，使舊工業(yè)建筑的經(jīng)濟(jì)、文化、社會(huì)和環(huán)境價(jià)值更清晰的展示在人們面前，并真正的為人們的日常生活需求服務(wù)，使我們的城市更美麗。
第五篇：舊廠房改造調(diào)研報(bào)告
舊廠房改造調(diào)研報(bào)告 2
實(shí)習(xí)周調(diào)研報(bào)告
課題名稱： 姓 名： 班 級(jí)： 學(xué) 號(hào)： 指導(dǎo)老師：
調(diào)研周調(diào)研報(bào)告月
目錄
一、概述
二．南京晨光1865創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園
2.1 園區(qū)物質(zhì)環(huán)境
2.2外界面改造模式
2.3內(nèi)部空間改造方法
三、南京創(chuàng)意東八區(qū)
3.1成功轉(zhuǎn)型的有理因素
3.2轉(zhuǎn)型面臨的問題
3.3考察后的思考
四、南京國創(chuàng)園
4.1內(nèi)部空間利用分析
4.2立面改造分析
五、創(chuàng)意中央科技文化園
5.1園區(qū)簡(jiǎn)介
5.2空間特征與功能劃分
5.3建筑樣式
5.4設(shè)計(jì)亮點(diǎn)
5.5室內(nèi)設(shè)計(jì)風(fēng)格
5.6空間色調(diào)
5.7燈光布置
六、結(jié)語調(diào)研周調(diào)研報(bào)告
表1 各類建筑外界面改造方法統(tǒng)計(jì)
改造必須全方位進(jìn)行，包括了嫁接青
磚、鋼等建筑群中普遍存在的材質(zhì)，更加明確地向公眾傳遞建筑群的特
征；打破內(nèi)外區(qū)分明顯的廠房界面，創(chuàng)造出過渡空間，吸引外部人流進(jìn)
入；將建筑表面新舊痕跡加以并置展
現(xiàn)，以歷史縱深作為資本，提升建筑
的底蘊(yùn)與品質(zhì)，增加其文化內(nèi)涵。通
過綜合改造，重新塑造焦點(diǎn)建筑外界
面形象，成為園區(qū)對(duì)外交流的示范與
窗口。圖2-3 對(duì)廠房入口立面的改造
立面更新的做法通常比較經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，能通過較少的投入，讓建筑煥然一新，有些雖然在細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)上尚缺乏推敲，但對(duì)于原本設(shè)計(jì)完成度較低的普通工業(yè)建筑也有很大的實(shí)用價(jià)值。由于典型建筑本身已不乏自身特點(diǎn)和細(xì)節(jié)。它們需要的只是在整齊統(tǒng)一的特色下發(fā)揮各自的一點(diǎn)特性，把改動(dòng)僅僅限制在入口范圍之內(nèi)的點(diǎn)睛一筆已經(jīng)足夠（圖2-3）。界面擴(kuò)展在局部改造中所需成本較大，改動(dòng)也較大，故在改造中所占比例較小，某些置換后的公共建筑對(duì)此存在一定的需求。
通過對(duì)南京晨光1865創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的調(diào)研，不難發(fā)現(xiàn)其廠房結(jié)構(gòu)主要以邊長和高大為主，我們將通過對(duì)其建筑體量的不同從而研究其空間改造上的手法和特點(diǎn)。
2.3內(nèi)部空間改造方法
根據(jù)1865產(chǎn)業(yè)園各建筑空間及體量特征，將園區(qū)建筑分類為扁長空間與高大空間。并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行建筑內(nèi)部空間改造方法的研究。通過準(zhǔn)確地對(duì)既有建筑進(jìn)行定位，尋找出適合每一幢建筑的改造方法。扁長空間在1865創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園中是比例最多的一種改造空間。通常為單向通長的空間，由2至4層疊合而成。對(duì)于扁長空間的改造是在原建筑的條件限制下進(jìn)行，改造模式也基于對(duì)原空間特色的發(fā)揮。高大型廠房空間，通常指空間高度超過10m，無柱空間面積超過100m2 的空間。這些空間的頂部都有大跨結(jié)構(gòu)支撐，在平面上可以任意劃分，在垂直高度上，也可根據(jù)不同的空間需求而確立不同的空間凈高。
（1）扁長型空間改造模式
在南京晨光1865創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)建筑改造中，根據(jù)扁長空間不同的再利用需求，對(duì)于空間方向性、高度感與適用性的強(qiáng)調(diào)，大致有以下幾種改造模式。
1)重點(diǎn)空間的空間合并
扁長空間的特點(diǎn)正是其乏味之處，在重點(diǎn)部位貫通數(shù)層，創(chuàng)造較高的空間不僅能夠突出空間特色和重要性，同時(shí)還可以反襯出扁長空間的縱向深度。
調(diào)研周調(diào)研報(bào)告
2)主體空間保留下的局部加層改
造
該模式能夠盡量保留原有的工
業(yè)空間并合理地投入再利用，是工
業(yè)建筑最理想化的出路。由于工業(yè)
空間與民用空間在本質(zhì)上的差別，這種情況在具體的改造中較為理想
化，但對(duì)于展示與辦公相結(jié)合的功
能卻能夠在此找到完美的契合點(diǎn)
（圖2-4）。
3)單元空間的營造
單元化分割是解決過長空間的 圖2-4 辦公空間的局部加層 有效方法，規(guī)避了空間的固有缺陷。
過于狹長的空間經(jīng)單元化處理，每 個(gè)使用單元空間比例舒適完整（圖
2-5）。工業(yè)建筑的層高相對(duì)較高，在單元空間設(shè)計(jì)中可以靈活運(yùn)用層
高優(yōu)勢(shì)，設(shè)計(jì)高低有別的主次空間。
在這樣的單元中再進(jìn)一步細(xì)化空間
設(shè)計(jì)，根據(jù)具體需求進(jìn)行空間組織，相對(duì)獨(dú)立、互不干擾。在商業(yè)租用
或投入時(shí)，單元化亦能使建筑整體
運(yùn)作可分可合，無論從空間秩序性
還是實(shí)用性上來看，單元空間的營造 圖2-5 單元分割空間
均有其特殊優(yōu)勢(shì)。
4)強(qiáng)調(diào)空間特質(zhì)
如果說單元空間的營造是在彌補(bǔ)空間缺陷的話，在改造中對(duì)空間特質(zhì)的強(qiáng)調(diào)旨在讓人們更容易感覺到工業(yè)空間的特點(diǎn)。由于扁長空間的方向引導(dǎo)性非常明顯，在該模式的運(yùn)用中將線性的走道空間平行空間長邊方向布置，小空間盡量形成序列感，大空間通常置于建筑端部，與空間屬性不相沖突，還能起到引導(dǎo)人流的作用。
（2）高大型空間改造模式
高大型空間的改造受建筑圍
護(hù)的限制已經(jīng)相對(duì)較少，內(nèi)部空間
再創(chuàng)造的自由度也相對(duì)較高。針對(duì)
該類空間的大容積、大尺度個(gè)優(yōu)勢(shì)
分別存在2種改造模式。
1)新空間填充
為了最大限度地利用現(xiàn)有的 內(nèi)部空間，在原建筑內(nèi)部填充一個(gè)
新的建筑體系，獲得經(jīng)濟(jì)而合適的 空間（圖2-6）。新老建筑共用維護(hù)
體系，能夠盡量少的浪費(fèi)使用空
間。這樣塑造全新小尺度空間的做 圖2-6 建筑內(nèi)部的空間填充
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法雖然不是所有設(shè)計(jì)師及使用者一致認(rèn)同的模式，但也能反映部分業(yè)主的想法。他們只需要保留工業(yè)建筑外部的特征與語言，對(duì)于內(nèi)部卻需要更加現(xiàn)代與舒適，或者與功能更加匹配。這樣的改造建筑體現(xiàn)了新舊的對(duì)比、沖突與和諧。
2)房中房
在高大空間中新建一個(gè)結(jié)構(gòu)部分完全脫離的小尺度建筑，盡量少地對(duì)舊空間進(jìn)行直接干擾，既能滿足民用建筑的尺度需求，又能保持原工業(yè)建筑空間與結(jié)構(gòu)依舊清晰。
三、南京創(chuàng)意東八區(qū)
南京東八區(qū)內(nèi)留有數(shù)十棟
保存完好、內(nèi)部空間寬敞、形
態(tài)豐富的老廠房，并且留存了
工業(yè)歷史的特色痕跡，通過優(yōu)
化設(shè)計(jì)與建筑改造，形成了感
懷往日工業(yè)之美的獨(dú)特藝術(shù)魅
力。通過實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，園區(qū)
內(nèi)的辦公性質(zhì)多為國內(nèi)外的設(shè)
計(jì)公司（工作室）、咨詢策劃服
務(wù)、原創(chuàng)商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、個(gè)性
品牌專營以及其他創(chuàng)意機(jī)構(gòu)，這樣的辦公性質(zhì)聚集于此，形
成了十分具有個(gè)性和創(chuàng)意的產(chǎn)
業(yè)聚集區(qū)（圖3-1）。圖3-1 經(jīng)改造后的特色辦公建筑
3.1成功轉(zhuǎn)型的有理因素
之所以東八區(qū)能夠獲得如此好的轉(zhuǎn)型效益，通過老廠區(qū)的改造成個(gè)性十足的辦公空間，這與一下幾方面其特有的有利因素是分不開的。
（1）經(jīng)濟(jì)的運(yùn)營從成本
南京東
八區(qū)舊廠區(qū)
在改造后，既有豐富的 創(chuàng)意得到展
現(xiàn)在空間層
面上，同時(shí)，又有很好的 辦公空間使
用面積，并沒
有因?yàn)槠渌?/p>
因素而降低，圖3-2 圖3-3
其得房率仍能達(dá)到90%，從而降低了所在企業(yè)的運(yùn)營成本。
（2）個(gè)性的辦公空間
老廠區(qū)內(nèi)獨(dú)具特色的大尺度、挑高空間廠房建筑從而使其內(nèi)部空間充裕，其層高基本上都在3.5—5米之間，作為辦公空間，尺度比較適宜人們?cè)趦?nèi)部辦公，另外，整個(gè)東八區(qū)建筑之間，都在三樓的位置用廊道連接起來，將建筑貫穿起來，方便辦公的同時(shí)也顯得個(gè)性十足，充滿設(shè)計(jì)與創(chuàng)意（圖3-
2、3-3）。
調(diào)研周調(diào)研報(bào)告
筑立面及內(nèi)部空間進(jìn)行改造利用。并對(duì)外部景觀進(jìn)行整合。
4.1內(nèi)部空間利用分析
在對(duì)其內(nèi)部空間的利用上，國創(chuàng)園在其既有空間的基礎(chǔ)上，將內(nèi)部空間依據(jù)適用功能重新劃分，根據(jù)功能定位，合理改造內(nèi)部空間，本來的舊廠房的內(nèi)部空間基本為大體量的開場(chǎng)空間，現(xiàn)在在對(duì)功能定位的基礎(chǔ)上，可以對(duì)內(nèi)部空間進(jìn)行加蓋，加層等手法使得空間能夠更好的利用，能夠更好的發(fā)揮使用效益（圖4-1）。圖4-1正在改造的內(nèi)部空間
圖4-2 通過加減法進(jìn)行立面改造
4.2立面改造分析
如圖4-2，在立面改造上，主要是在原有立面的基礎(chǔ)上通過附加立面等手法結(jié)合內(nèi)部空間和功能更定位對(duì)立面進(jìn)行重新改造，還有就是通過對(duì)原有立面本身的加減法進(jìn)行改造利用，以達(dá)到適宜合理的效果，另外，在園區(qū)入口還保留以前的大型工業(yè)設(shè)備，巨大的設(shè)
備矗立于入口處增強(qiáng)了整體的視覺沖擊力，并且在整個(gè)立面上達(dá)到和諧統(tǒng)一的效果，廠房固有的紅墻配合著大尺度的工廠原設(shè)備，讓整個(gè)園區(qū)在視覺上很是震撼。
五、創(chuàng)意中央科技文化園
5.1園區(qū)簡(jiǎn)介
創(chuàng)意中央文化園前身是南京油
嘴油泵廠，在老廠房的改造過程中，最大限度保留了“工業(yè)文明”的標(biāo)
志性符號(hào)。銹跡斑斑的大油罐成了
標(biāo)新立異的雕塑（圖5-1）。
園區(qū)由科技創(chuàng)意區(qū)、文化互動(dòng)
區(qū)與時(shí)尚休閑區(qū)三部分組成，但是
在園 圖5-1產(chǎn)內(nèi)標(biāo)志性設(shè)備
區(qū)內(nèi)卻無法準(zhǔn)確區(qū)分各個(gè)具體的板塊，總體來說，整個(gè)園區(qū)既時(shí)尚又休閑，業(yè)主可以在一個(gè)個(gè)獨(dú)立的空間里辦公與會(huì)客，也可以在園區(qū)的會(huì)所里舉行小型的招待會(huì)，還可以在與神策門相連的古城墻上散步與思考。
進(jìn)入創(chuàng)意中央科技文化園區(qū)的大門，引入眼簾的是各種具有70-90年代特色的老廠房（圖5-2），紅磚綠葉，雖然是老舊的工業(yè)遺存，卻處處可見構(gòu)思巧妙的翻新改造：獨(dú)棟的廠房被裝修成挑高的文化工作室，整個(gè)園區(qū)視野開闊，精致而不失大氣。經(jīng)過改造，南京油嘴油泵廠已經(jīng)蛻變成由“科技創(chuàng)意區(qū)”“文化互動(dòng)調(diào)研周調(diào)研報(bào)告
區(qū)”與“時(shí)尚休閑區(qū)“三大部分組成的大型都市產(chǎn)業(yè)園。
5.2空間特征與功能劃分
創(chuàng)意中央科技產(chǎn)業(yè)園，坐落于
南京中央門商業(yè)圈核心地段，鬧中
取靜，產(chǎn)業(yè)園一括創(chuàng)意工作、休閑
娛樂、培訓(xùn)展示、商業(yè)服務(wù)、信息
交流、生活居住功能。其中含有各
類商業(yè)公司，500強(qiáng)公司以及一些高
檔會(huì)所，畫廊等，同時(shí)配有食堂，咖啡廳，KTV等休閑娛樂設(shè)施。
如圖5-
3、5-4所示，創(chuàng)意中央
采用封閉空間以及半封閉空間結(jié)
圖5-2 有70-90年代特色的廠房
圖5-3 半開敞式空間
圖5-4 封閉式空間
圖5-5 方形空間格局
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圖5-6 富有創(chuàng)意的路標(biāo)
合，將每個(gè)廠房改造成一個(gè)一個(gè)的封閉空間，同時(shí)在共用空間中采用半封閉空間，保證了產(chǎn)業(yè)園里的人群的私密性以及半公共性。
在空間形態(tài)上，創(chuàng)意中央使用大量方形空間格局（圖5-5），因?yàn)樵瓉韽S房的原因，將所有廠房內(nèi)改造為方形空間，最大化的面積的讓使用者使用，同時(shí)方形空間容易形成一定的幾何關(guān)系，和諧而有變化，具有很強(qiáng)的平面生成能力，適合不同形式和功能的需要。
5.3建筑樣式
創(chuàng)意中央文化園前身是南京油嘴油泵廠，所有的建筑設(shè)計(jì)都是在原有的老 廠房上進(jìn)行改建，進(jìn)行重新鋪裝等，老廠房的改造過程中，最大限度保留了“工業(yè)文明”的標(biāo)志性符號(hào)。紅磚與鋼
結(jié)構(gòu)相穿插的外墻結(jié)構(gòu)既簡(jiǎn)潔又
充滿張力，連路標(biāo)都被裝飾成了一
組閥門的造型（圖5-6），懷舊情調(diào)
的設(shè)計(jì)成為另類的時(shí)尚，彰顯園區(qū)
作為工業(yè)遺產(chǎn)的特色。
5.4設(shè)計(jì)亮點(diǎn)
（1）創(chuàng)意辦公
1）通常由3層以上的廠房改
建而成
2）內(nèi)部空間比較靈活，可根
據(jù)企業(yè)需要進(jìn)行劃分 圖5-7 墻體保留的特色管道
（2）廠房改造
通過對(duì)原廠房的改造，同時(shí)保留廠房原有的一些鋼筋，雕塑，紅磚與鋼結(jié)構(gòu)，最初的蜿蜒盤踞的管道等等，使得園區(qū)顯得更有質(zhì)(圖5-7)。
（3）設(shè)計(jì)采用廢舊的枕木來鋪設(shè)庭院地面或做地腳線
班駁潮濕的外墻被剝?nèi)ズ髶Q成水泥、紅磚；用舊房拆下來的紅磚以及枕木鋪設(shè)地面與部分路面，與建筑外墻相呼應(yīng)。種植高大樹讓改造后的廠區(qū)擁有庭院氣息，人在廠區(qū)的任何角落都能體會(huì)到不一樣的藝術(shù)感受。
六、結(jié)語
目前，我國城市中仍有許多舊建筑，尤其是在我國城市工業(yè)發(fā)展中遺留下來的大量的舊工業(yè)建筑，成為了城市的不得不面對(duì)的問題。因此，將舊工業(yè)建筑經(jīng)過修整、翻新、改造直至改變功能后，不但能重新煥發(fā)活力，在一方面還具有新建筑不可比擬的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)。所以提高在建筑物有效生命期內(nèi)的合理使用性，將有利于城市生態(tài)環(huán)境，益于保持城市的固有文脈，并創(chuàng)造與時(shí)代感相符的城市新空間。改造設(shè)計(jì)所體現(xiàn)的積極理念和社會(huì)意義是毋庸置疑的，其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益也是人們有目共睹的。在某種意義上說，改造成果可以看作是“建筑的第二春”。我們要積極利用好這些舊工業(yè)建筑，將他們進(jìn)行有目的、有意義的改造，使舊工業(yè)建筑的經(jīng)濟(jì)、文化、社會(huì)和環(huán)境價(jià)值更清晰的展示在人們面前，并真正的為人們的日常生活需求服務(wù)，使我們的城市更美麗。
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