第一篇：城市綜合體物業(yè)服務(wù)模式的初步探索

城市綜合體物業(yè)服務(wù)模式的初步探索

2011年，物業(yè)管理在中國(guó)誕生30周年。30多年來，物業(yè)管理在國(guó)內(nèi)經(jīng)歷了從無到有，從無序到規(guī)范，從綜合到專業(yè)的發(fā)展歷程。濟(jì)南市的物業(yè)發(fā)展相對(duì)緩慢，但也大致經(jīng)歷了類似的過程。隨著城市化的不斷發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)也逐步被認(rèn)可，其發(fā)展?jié)摿εc后勁也日漸受到重視。城市的不斷發(fā)展，人民群眾對(duì)于居住的需求不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)近十年的快速發(fā)展，極大的推動(dòng)了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，從單純的住宅，逐步到商鋪、公寓、寫字樓，QHWY也逐步實(shí)現(xiàn)了多業(yè)態(tài)的物業(yè)管理。WL城項(xiàng)目作為ZQ地產(chǎn)、QHWY發(fā)展過程中的重要項(xiàng)目，承擔(dān)著探索城市綜合體物業(yè)發(fā)展模式的責(zé)任，2011年，WL城項(xiàng)目成功實(shí)現(xiàn)了全部業(yè)態(tài)的房屋交接，QHWY也開始了對(duì)城市綜合題模式的初步探索。

住宅：

住宅區(qū)域占據(jù)WL城項(xiàng)目的較大比例，住宅區(qū)域服務(wù)品質(zhì)的優(yōu)劣直接影響著對(duì)QHWY的評(píng)價(jià)。在入駐之初，即堅(jiān)持推行管家式服務(wù)模式。每棟樓配置專屬管家，業(yè)主有什么問題，直接與管家聯(lián)系，由管家協(xié)調(diào)處理。經(jīng)過1年多的磨合，WL城住宅區(qū)域的管家已經(jīng)被業(yè)主所認(rèn)可，部分樓棟更是實(shí)現(xiàn)了收費(fèi)率100%的成績(jī)。這也驗(yàn)證了廣大業(yè)主對(duì)于管家式服務(wù)模式的認(rèn)可。2011年，WL城在征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上開展了一系列體育賽事，實(shí)現(xiàn)了煤氣開通、煤氣改天然氣、暖氣開通等一系列工作，辛勤的付出換來的是業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)工作的支持，許多業(yè)主送來錦旗，表揚(yáng)信。成績(jī)只屬于過去，WL城將針對(duì)住宅區(qū)域提供更富有針對(duì)性的超值物業(yè)服務(wù)。

公寓：近年來，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，房?jī)r(jià)的一路攀升，工薪階層購房的壓力日益加大。在這種背景下，小戶型、低總價(jià)的公寓項(xiàng)目日益受到民眾的追捧。眾多房地產(chǎn)開發(fā)商推出了各具特色的公寓項(xiàng)目。一時(shí)間，純住宅公寓、商住公寓等公寓類型遍地開花。ZQ地產(chǎn)在前期充分論證的基礎(chǔ)上，在WL城成功推出2棟公寓，QHWY繼他山之后開始了針對(duì)公寓的物業(yè)管理服務(wù)歷程。與他山項(xiàng)目的LOFT公寓不同，WL城的公寓多為40-50平米的小型公寓，后期推出了一些拼接的90平米左右的公寓，但從總體來講，WL城的公寓類型以小型公寓為主。鮮明的市場(chǎng)定位，使得WL城公寓在上市之初受到了市場(chǎng)的追捧，贏得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。從公寓的入住群體來看，三口之家、年輕夫妻、單身白領(lǐng)、小型辦公室占據(jù)絕大多數(shù)，這也對(duì)物業(yè)服務(wù)提出了新的要求。借鑒住宅物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，在WL公寓的物業(yè)管理服務(wù)實(shí)踐中，依然采用管家式的物業(yè)服務(wù)模式，環(huán)境、秩序維護(hù)、工程以管家為中心，管家負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)相關(guān)資源，為業(yè)主提供盡善盡美的跟蹤服務(wù)。公寓小型化的特點(diǎn)，導(dǎo)致居住在公寓的業(yè)主，公共的活動(dòng)區(qū)域相對(duì)狹小，因此對(duì)社區(qū)文化活動(dòng)有較為強(qiáng)

烈的需求，針對(duì)于此，WL城在2011年成功舉辦了WL杯乒乓球賽、羽毛球賽、臺(tái)球比賽等社區(qū)體育賽事，受到了廣大業(yè)主的一致認(rèn)可，并為業(yè)主滿意度的提升起到了積極的推動(dòng)作用。鑒于良好的業(yè)主反饋，WL城擬將體育活動(dòng)打造成傳統(tǒng)賽事，并作為自己的特色一直延續(xù)下去。麻雀雖小五臟俱全，公寓的面積雖然相對(duì)較小，但實(shí)現(xiàn)舒適的生活體驗(yàn)，必要的配套設(shè)施必不可缺。針對(duì)公寓的居住特點(diǎn)，結(jié)合臨近商鋪的資源優(yōu)勢(shì)，WL城內(nèi)街商鋪在2011年陸續(xù)引進(jìn)了便利超市、社區(qū)水站、營(yíng)養(yǎng)早餐、朵拉洗衣、好鞋屋等店鋪，為方便公寓業(yè)主的日常生活起到了積極的作用。針對(duì)公寓業(yè)主的生活習(xí)慣，在初期，WL公寓的客服團(tuán)隊(duì)對(duì)班次進(jìn)行調(diào)整，由長(zhǎng)白班調(diào)整為早、中班，實(shí)現(xiàn)了早上看的見，晚上見得著，面對(duì)面的服務(wù)受到了業(yè)主的一致認(rèn)可。后期，因人員配置等多方面原因，公寓服務(wù)回歸到長(zhǎng)白班，從長(zhǎng)期發(fā)展來看，面對(duì)面看的著的服務(wù)依然是公寓服務(wù)的發(fā)展方向。除此之外，解決公寓業(yè)主衣物晾曬、零碎物品放置、無干擾維修等方面依然是需要解決的課題。

寫字樓：

向WL廣場(chǎng)的廣大客戶提供物業(yè)服務(wù)，是QHWY深入探索商業(yè)物業(yè)服務(wù)的關(guān)鍵一步。WL廣場(chǎng)客服團(tuán)隊(duì)在進(jìn)駐之初，就決心向客戶提供高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)。在前期充分借鑒廣深等物業(yè)發(fā)展先進(jìn)城市經(jīng)驗(yàn)，并實(shí)地考察濟(jì)南東環(huán)國(guó)際、金龍大廈等項(xiàng)目后，WL廣場(chǎng)在進(jìn)駐之初即為廣大客戶提供了水牌服務(wù)，收到了眾多企業(yè)客戶的一致認(rèn)可。伴隨著客戶的陸續(xù)交房、裝修、進(jìn)場(chǎng)，客服管家協(xié)調(diào)項(xiàng)目資源，在與環(huán)境部及項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)溝通后，向整層大客戶提供開張之前的保潔服務(wù)，讓客戶以愉悅的心情進(jìn)駐WL廣場(chǎng)。至此，WL廣場(chǎng)將向重點(diǎn)客戶提供入駐保潔服務(wù)一直延續(xù)至今。

在日常服務(wù)過程中，客服團(tuán)隊(duì)既充分借鑒住宅管家式服務(wù)的精髓，又針對(duì)商業(yè)客戶的特點(diǎn)有區(qū)別的開展服務(wù)。相對(duì)于住宅區(qū)的廣大業(yè)主，寫字樓的客戶更關(guān)注服務(wù)細(xì)節(jié)，更關(guān)注服務(wù)體驗(yàn)，有更多的工作需要客服管家主動(dòng)去發(fā)現(xiàn)，主動(dòng)解決，盡可能提供無干擾服務(wù)，保障商務(wù)客戶的日常辦公需求。針對(duì)予以，客服團(tuán)隊(duì)狠抓服務(wù)細(xì)節(jié)，對(duì)客戶的服務(wù)需求，及時(shí)記錄，跟進(jìn)處理，并在服務(wù)過程中注重服務(wù)進(jìn)程的及時(shí)反饋，避免客戶交代的工作沒有反饋的情況出現(xiàn)。

“真情服務(wù)，感動(dòng)常在”是WL廣場(chǎng)客服團(tuán)隊(duì)始終遵循的服務(wù)理念，2011年8月份，WL廣場(chǎng)推出早間迎賓服務(wù)，每天早上8點(diǎn)-8點(diǎn)30分，都有我們的客服團(tuán)隊(duì)迎接上班的客戶，親切的微笑，真誠的問候，用我們的細(xì)微關(guān)懷為客戶帶來一天的好心情。迎賓服務(wù)自8月份推出以來，得到了廣場(chǎng)客戶的一直贊譽(yù)，也成為WL廣場(chǎng)客服工作的一道亮麗風(fēng)景線。

商鋪：

內(nèi)街商鋪是ZQ地產(chǎn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的又一探索，2011年，針對(duì)內(nèi)街商鋪的特點(diǎn)，在服務(wù)過程中重點(diǎn)關(guān)注開業(yè)支持與后期的廣告支持。針對(duì)進(jìn)場(chǎng)業(yè)戶，在協(xié)助其辦理工商登記等基礎(chǔ)上，在其開業(yè)期間免費(fèi)提供彩虹門，以營(yíng)造喜慶的商業(yè)氛圍。開業(yè)之后，在項(xiàng)目適當(dāng)位置為業(yè)戶提供廣告發(fā)布區(qū)域，實(shí)現(xiàn)對(duì)內(nèi)街商鋪的有效宣傳與推廣。WL城周邊激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，使得WL城內(nèi)街商鋪的客流量在低位徘徊，2012年，將在堅(jiān)持前期服務(wù)特色的基礎(chǔ)上，繼續(xù)狠抓細(xì)節(jié)，為商鋪客戶提供更多更好的服務(wù)。推進(jìn)WL城內(nèi)街商鋪的紅火發(fā)展。

2011年度，我們開始了城市綜合體物業(yè)服務(wù)模式的探索，2012年，我們必將繼續(xù)努力，持續(xù)關(guān)注廣大業(yè)主的物業(yè)服務(wù)需求，提供滿意加驚喜的超值服務(wù)，打造QHWY高品質(zhì)服務(wù)品牌。

第二篇：城市綜合體專題

城市綜合體：地方政府“賣地?fù)棋X”有新招9月5日，作為上海城市中心最后一塊城市綜合體用地，上海徐家匯地塊以高達(dá)175.26億元起拍價(jià)，由香港新鴻基旗下一公司以217.71億元成功拍出，溢價(jià)率為24.4%，不僅是上?？們r(jià)地王，該地塊也成為今年全國(guó)總價(jià)地王。

城市綜合體具有帶動(dòng)投資、刺激消費(fèi)、地標(biāo)形象等屬性，被認(rèn)為是提升城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量的“金鑰匙”，受到國(guó)內(nèi)各大城市政府和投資者的青睞。

值得注意的是，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場(chǎng)更嚴(yán)重，會(huì)帶來更多的土地資源浪費(fèi)和社會(huì)資金浪費(fèi)。因此，專家建議，一方面，應(yīng)合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，從抓運(yùn)營(yíng)管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。城市綜合體遍地開花

據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的四倍，也就是說，可見的一段時(shí)期，各個(gè)城市的綜合體規(guī)模，將達(dá)目前已建成綜合體的16倍。僅未來三年，城市綜合體的新增數(shù)量就將以50%到100%的增速上升。其中，重慶的增長(zhǎng)率為129%，成都為135%。

由于城市綜合體包括商業(yè)、辦公、居住、展覽、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間，帶動(dòng)周邊半徑消費(fèi)，因此，一二線城市或經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的城市將城市綜合體看做是發(fā)展商業(yè)的重要著力點(diǎn)。

日前，云南省提出，未來五年內(nèi)，云南將規(guī)劃建設(shè)100個(gè)城市綜合體。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)階段，僅昆明在建或正在報(bào)規(guī)的城市綜合體項(xiàng)目就多達(dá)41個(gè)。

南京目前規(guī)劃建設(shè)的城市綜合體超過50家，總體量達(dá)到100萬平方米以上的就有七家，各個(gè)板塊均有綜合體項(xiàng)目在建或醞釀建設(shè)，以板塊來劃分，河西板塊以17個(gè)排在首位，緊隨其后的是江寧的11座和江北的九座。

云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總規(guī)劃師劉學(xué)指出，城市綜合體一方面可以促進(jìn)土地集約節(jié)約使用，增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面，則是在較集中的區(qū)域內(nèi)，滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)精神生活的需要。

但值得注意的是，近年來，城市綜合體在一二線迅速擴(kuò)張的同時(shí)，悄然向三四線城市、甚至是縣城、中心鎮(zhèn)蔓延。

《溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2010-2020）》規(guī)劃指出，溫州將建楊府山港區(qū)城市綜合體等20個(gè)城市綜合體。這意味著，如果20個(gè)綜合體全部建成，個(gè)別區(qū)域不到兩公里就將有兩個(gè)城市綜合體。

事實(shí)上，城市綜合體建設(shè)熱潮不僅在溫州一地。記者在紹興、金華、嘉興等地采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)厥袇^(qū)都有城市綜合體在施工建設(shè)，而其下屬的縣市也紛紛在城區(qū)規(guī)劃建設(shè)綜合體，當(dāng)?shù)厝藢⑵淇闯墒浅鞘邪l(fā)展、生活便利的象征，其周邊的住宅價(jià)格也水漲船高。特別是這些城市都有一些經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，在新一輪城鎮(zhèn)化的利好下，這些中心鎮(zhèn)也大力發(fā)展綜合體，帶動(dòng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)繁榮。

城市綜合體成地方“賣地?fù)平稹敝氐?/p>

城市綜合體不僅拉動(dòng)地方消費(fèi)，成為城市品位的象征，更為重要的是，綜合體往往成為房地產(chǎn)的先導(dǎo)，也成了撬動(dòng)區(qū)域樓市的“賣點(diǎn)”，成為地方政府“賣地?fù)平稹钡男路较颉?/p>

數(shù)據(jù)顯示，2012年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，比上年名義增長(zhǎng)16.2%，其中，商品住宅同比增長(zhǎng)11.4%，辦公樓開發(fā)同比增長(zhǎng)31.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資同比增長(zhǎng)25.4%，辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增速明顯高于全國(guó)平均水平。

以杭州市為例，數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，浙江全省房地產(chǎn)開發(fā)投資960億元，同比增長(zhǎng)24.5%，其中住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等三類物業(yè)投資分別增長(zhǎng)18.5%、12.4%和33.9%，這已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)投資增速連續(xù)三個(gè)季度高于整個(gè)房地產(chǎn)投資開發(fā)增速。

此外，從2011年開始，杭州主城區(qū)土地市場(chǎng)上，商業(yè)、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。2011年1-12月杭州主城區(qū)成交63宗土地，其中商業(yè)用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各類土地24宗，其中12宗是商業(yè)、綜合用地。這些土地中不乏市場(chǎng)關(guān)注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。

廣州宗美房地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理張健在接受記者采訪時(shí)表示，收益方面的一舉多得成為政府助推城市綜合體的主要原因。城市綜合體的開發(fā)建設(shè)，可以帶動(dòng)項(xiàng)目地塊的價(jià)值提升，以及同區(qū)域的土地價(jià)值、建筑價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值的提升，并拉動(dòng)就業(yè)、提高稅收、提升城市形象。

值得注意的是，正是由于城市綜合體會(huì)帶來很多附加值，政府甚至?xí)龀鲆徊糠肿尷?。無錫市建設(shè)局副局長(zhǎng)周瑞良說，城市綜合體的出現(xiàn)是與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)的，是城市功能完善、環(huán)境美化的客觀需要。為此，無錫市專門為城市綜合體發(fā)展制定政策，對(duì)于建筑規(guī)模、功能形態(tài)上達(dá)到綜合標(biāo)準(zhǔn)要求的，政府給予規(guī)費(fèi)減免等優(yōu)惠。

在住房市場(chǎng)嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，地方支持、附加值高、優(yōu)惠多，使在地方對(duì)城市綜合體重視的同時(shí)，更多的開發(fā)商也對(duì)此產(chǎn)生了濃厚的興趣。《2011中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，排名前20名的開發(fā)商均已進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，整個(gè)板塊處于“大發(fā)展和大躍進(jìn)”的時(shí)代。金地、保利、招商、萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)也相繼分立出專門的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)公司，搶灘商業(yè)地產(chǎn)，2011年保利新增的20個(gè)土地項(xiàng)目中，有多達(dá)10個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

克爾瑞信息集團(tuán)研究中心報(bào)告顯示，在2005年至2010年期間，全國(guó)18個(gè)重點(diǎn)城市的城市綜合體面積增加了5355萬平方米，較前一個(gè)五

年，城市綜合體的增量翻了6.4倍。預(yù)計(jì)到2015年，即將入市的綜合體體量將達(dá)到16437萬平方米。增量非常大的城市以中西部為主，其中成都的增量將達(dá)到2757萬平方米，而昆明、西安、沈陽、合肥、重慶幾個(gè)中西部重點(diǎn)城市，增量均在1500萬平方米以上。

“未來二至三年內(nèi)，中國(guó)城市綜合體供應(yīng)將進(jìn)入井噴狀態(tài)?！笨藸柸鹦畔⒓瘓F(tuán)研究中心副總經(jīng)理林波指出，在住宅調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為新的投資熱點(diǎn)。以萬達(dá)、綠地為代表的開發(fā)企業(yè)迅速進(jìn)行戰(zhàn)略布局，著眼二三線城市，向全國(guó)擴(kuò)張。另外，除了國(guó)內(nèi)的專注商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商以外，保利、龍湖、萬科等一線地產(chǎn)商先后公布了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃和目標(biāo)，而且，娃哈哈、海底撈等主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)也開始涉足商業(yè)地產(chǎn)。

警惕形成“城市黑洞”

值得注意的是，就在多地政府強(qiáng)力推動(dòng)城市綜合體發(fā)展的同時(shí)，一些地方開始出現(xiàn)空置引發(fā)的過剩風(fēng)險(xiǎn)“城市綜合體一擁而上，盲目追求大體量，高估輻射能力，造成了‘庫存高需求低、招商難空置高、經(jīng)營(yíng)難回報(bào)低’等諸多風(fēng)險(xiǎn)?！敝袊?guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說，有些城市綜合體，主導(dǎo)功能建筑主體都已完工，運(yùn)營(yíng)商卻還沒招到位，這可能建好就成“空城”。

東莞華南Mall就是城市綜合體運(yùn)作失敗的典型例子。資料顯示，華南Mall建筑面積89萬平方米，總投資額為25億元，開發(fā)商宣稱建成后將成為亞洲最大規(guī)模的Mall，但是實(shí)際上建成后卻遭遇了人事動(dòng)蕩、人氣難聚、商家撤鋪、資金鏈緊張等問題，甚至由于經(jīng)營(yíng)情況一直不甚理想，華南Mall的開發(fā)商于2007年上半年將20億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了北京北大資源集團(tuán)。

對(duì)此，中原地產(chǎn)廣東項(xiàng)目經(jīng)理黃韜介紹，在東莞，城市綜合體的項(xiàng)目有20個(gè)之多，華南Mall只是其中之一，2003年開盤，但十年過去，現(xiàn)在的空置率仍接近一半，長(zhǎng)期頂著“最大鬼城”的頭銜，該企業(yè)表示，現(xiàn)在空置的商業(yè)面積接近17萬平方米。而廣州目前最大的單體購物中心之一，天河城的總營(yíng)業(yè)面積才11萬平方米。

對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)何琦表示，城市綜合體的意義在于，其地處區(qū)域中心，服務(wù)半徑較大。但是，現(xiàn)階段我國(guó)地方城市綜合體密集，甚至一個(gè)區(qū)域中會(huì)有多個(gè)城市綜合體，而消費(fèi)人口卻是固定的“一個(gè)消費(fèi)者只會(huì)選擇去一個(gè)地方，這就意味著，同質(zhì)性的綜合體或會(huì)引起惡性競(jìng)爭(zhēng)，甚至最終兩敗俱傷?！?/p>

據(jù)咨詢公司紐約高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示，青島、杭州、成都等地或?qū)⒃?014年陷入購物中心空置率最高的地步。另外，對(duì)于明年在某些相對(duì)不太富裕的城市，購物中心空置率將從今年第一季度6.8激增至30%以上。

貴州省社科院城市經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)胡曉登也認(rèn)為，當(dāng)前一些地區(qū)在城市綜合體項(xiàng)目招商和上馬等環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán)，沒有科學(xué)分析新城和綜合體輻射的人群數(shù)量和結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致同一功能的項(xiàng)目輻射區(qū)域重疊。

這也進(jìn)一步造成海量的城市綜合體庫存難以被市場(chǎng)消化?！耙再F陽為例，2012年寫字樓成交量不足45萬平方米，而2013年貴陽將有300萬平方米的寫字樓供應(yīng)。今年新上馬的城市綜合體項(xiàng)目類似物業(yè)也將增加150萬平方米，供需環(huán)節(jié)脫節(jié)風(fēng)險(xiǎn)較大?！?/p>

“因此，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市‘空殼’和‘黑洞’，其后果將比住宅市場(chǎng)更嚴(yán)重，將會(huì)帶來更多的土地資源浪費(fèi)和社會(huì)資金浪費(fèi)?！?，胡曉登建議，應(yīng)給地方政府和開發(fā)商“降溫”，合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險(xiǎn)，從抓運(yùn)營(yíng)管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。（

第三篇：城市商業(yè)建筑綜合體發(fā)展的模式

城市/商業(yè)/建筑綜合體發(fā)展的模式

綜合體發(fā)展的四種模式模式1 均衡發(fā)展的模式Complex =hotel + office + shopping + apartment + ……模式2 以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式HotelComplex =office(主)+apartment(次)+ ……Shopping模式3 以酒店為核心功能的發(fā)展模式OfficeComplex = hotel(主)+apartment(次)+ Shopping……模式4 以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式Complex =shopping(主)+OfficeHotel ……Shopping

案例（香港太古廣場(chǎng)）位于香港及九龍(荃灣)兩條地鐵線的交匯點(diǎn)?太古廣場(chǎng)總占地三十二萬平方呎，包括四座大樓及一個(gè)購物中心，共提供近五百萬平方呎的樓面，包括有甲級(jí)寫字樓、酒店式公寓、三間五星級(jí)酒店、購物商場(chǎng)和會(huì)議中心等。?模式1：各項(xiàng)功能均衡發(fā)展太古廣場(chǎng) 案例（香港太古廣場(chǎng)）頂級(jí)購物中心：?國(guó)際品牌專賣店為主、主力核心店為國(guó)際品牌百貨店；除百貨店外，全部采用室內(nèi)街；優(yōu)越的共享空間。?香港太古廣場(chǎng)太古廣場(chǎng)定位為：香港最頂級(jí)的綜合體物業(yè)甲級(jí)寫字樓+頂級(jí)購物中心+五星級(jí)酒店+頂級(jí)公寓五星級(jí)酒店部分?港麗酒店、港島香格里拉酒店、萬豪酒店?頂級(jí)公寓部分?2棟共約400套單位?

案例（香港太古廣場(chǎng)）關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素——香港太古廣場(chǎng)商業(yè)—太古廣場(chǎng)為中環(huán)地區(qū)的時(shí)尚品牌與活力中心?太古購物廣場(chǎng)匯集國(guó)際名流?會(huì)議展覽中心使Tri—Me成為香港時(shí)尚發(fā)布場(chǎng)?金鐘電影院引領(lǐng)港島娛樂文化?高檔餐飲品牌店以及融入商場(chǎng)各角落的咖啡休閑吧。酒店—通過國(guó)際五星級(jí)酒店及國(guó)際品牌商場(chǎng)建構(gòu)綜合體價(jià)值標(biāo)桿?多家五星級(jí)商務(wù)酒店+高級(jí)酒店式公寓使Tri—Me成為夜間中環(huán)的活力中心?各功能空間相互連通/延展了共享空間?統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達(dá)成了最大化的資源共享酒店式公寓—星級(jí)物管+多產(chǎn)品組合?提供24小時(shí)房間餐飲服務(wù)/洗衣服/中央冷氣調(diào)節(jié)?可使用港麗酒店的游泳池/健體中心及商務(wù)中心海景?套房面積定位56平米/110平米/245平米?高層單位面海景的酒店式公寓適當(dāng)加大公寓面積（315平米）

案例（廣州中信廣場(chǎng)）模式2：以寫字樓為核心功能位于廣州南北向的城市新中軸線上/南向天河體育中心及珠江新城區(qū)/北靠廣州火車東站、港穗直通火車站及地鐵2號(hào)線總站?——廣州最頂級(jí)的超高層寫字樓超高層寫字樓+公寓+小型購物商場(chǎng)

案例（廣州中信廣場(chǎng)）關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素——廣州中信廣場(chǎng)寫字樓?利用超高層寫字樓樹立頂級(jí)形象，迅速成為區(qū)域的標(biāo)志和領(lǐng)袖?寫字樓所需大堂的昭示性/各部分功能獨(dú)立，各有出入口，互不干擾?利用超高層寫字樓的頂級(jí)形象，擴(kuò)大第一高樓知名度?IT業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)的興起，在區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)族群公寓?實(shí)用率約80%?6部進(jìn)口“三菱”客用升降機(jī)?公寓的單元面積由113—237平米不等/適合不同人士的需求?單元內(nèi)提供全套名優(yōu)家私和家電，廚房?jī)?nèi)的用品一應(yīng)俱全

案例（上海商城）模式3：以酒店為核心功能上海商城位于南京西路，是成熟的商務(wù)、酒店區(qū)域。總建筑面積18.5萬平方米。由一個(gè)五星級(jí)酒店、擁有472間豪華公寓、國(guó)際水準(zhǔn)的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購物商場(chǎng)、以及其它各種設(shè)施組成。?+豪華公寓+寫字樓+商場(chǎng)定位為——上海頂級(jí)國(guó)際化綜合體“ city within a city ”

案例（上海商城）關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素——上海商城五星級(jí)酒店?Portman Ritz-Carlton?酒店擁有564間客房，位于主樓14到45層?酒店內(nèi)有上海最大的、最高檔國(guó)際化健康中心，并與公寓共享豪華公寓?共472間豪華服務(wù)式公寓?公寓只租不賣，租金較辦公樓略高?面積從47到267平方米，以中大面積為主寫字樓+商場(chǎng)?酒店：公寓：寫字樓：商業(yè)約為45%：30%：15%：10%?國(guó)際水準(zhǔn)的辦公大樓?25000平方米世界知名品牌的購物商場(chǎng)

案例（上海商城）關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素——上海商城關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因：?處在CBD區(qū)邊緣，以五星級(jí)酒店、頂級(jí)商場(chǎng)及高檔娛樂中心使綜合體在南京西路上形成地標(biāo)和中心化區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿?區(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟(jì)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)的氛圍內(nèi)因：?定位準(zhǔn)確，五星級(jí)酒店帶動(dòng)其它功能?酒店及公寓入住客，為國(guó)際一線品牌專賣店帶來持續(xù)的生意?娛樂時(shí)尚、高檔餐飲及會(huì)展功能使其成為活力中心?波特曼酒店及國(guó)際一線品牌專賣店匯聚

案例（深圳華潤(rùn)中心）深圳羅湖金融商業(yè)中心區(qū)/深南大道沿線/緊鄰深圳地鐵一號(hào)線深圳大劇院站（地下商業(yè)與地鐵相通）。?4：以商業(yè)為核心功能華潤(rùn)中心——超大規(guī)模以商業(yè)為核心功能的綜合體物業(yè)

案例（深圳華潤(rùn)中心）華潤(rùn)中心規(guī)劃與功能比例首期規(guī)劃北區(qū)寫字樓+中區(qū)購物及娛樂中心總建筑面積達(dá)23萬平方米1000個(gè)車位華潤(rùn)大廈：4.2萬平方米的甲級(jí)寫字樓高度為139米1-3層為高檔國(guó)際時(shí)裝旗艦店4層為開放式屋頂花園5-28層為寫字樓頂層為多功能廳萬象城：18.8萬平方米的購物及娛樂中心零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體超級(jí)市場(chǎng)、大型百貨商店、時(shí)尚零售商店、電影院、真冰溜冰場(chǎng)各類餐飲二期規(guī)劃占地4.1萬平方米，總建筑面積達(dá)25萬平方米，提供約2000個(gè)車位一座超五星級(jí)商務(wù)大酒店一座5A智能化甲級(jí)寫字樓三座酒店式服務(wù)公寓一個(gè)由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂休閑廣場(chǎng)

案例（深圳華潤(rùn)中心）關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素——深圳華潤(rùn)中心關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因：?優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達(dá)性；?區(qū)域成熟后發(fā)展受限/需要新的亮點(diǎn)激發(fā)活力?區(qū)域內(nèi)缺乏一個(gè)大型商業(yè)來統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象內(nèi)因：?超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號(hào)召力?集購物、娛樂等為一體的體驗(yàn)式?項(xiàng)目立意高，與深圳人內(nèi)心的價(jià)值觀相符?一流的精英團(tuán)隊(duì)

四種模式的內(nèi)外因驅(qū)動(dòng)模式一：酒店、寫字樓、模式二：以寫字商場(chǎng)、公寓等各種功能樓為核心功能的均衡發(fā)展的模式發(fā)展模式優(yōu)越的地理位置――CBD/城市中心便利的交通條件——主干道沿線/地鐵口較大的規(guī)模――建筑面積20萬㎡以上強(qiáng)制性的視覺沖擊――超高層/建筑群高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)――各功能共融不互擾功能化體系――五星級(jí)酒店/甲級(jí)寫字樓/高檔/中高檔購物中心/頂級(jí)酒店式/服務(wù)式公寓開發(fā)商強(qiáng)勁的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn)專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)――物業(yè)管理/經(jīng)營(yíng)管理客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐――已形成產(chǎn)業(yè)簇群/引入核心客戶帶來相關(guān)簇群/未來商務(wù)核心區(qū)模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式地理位置――不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)交通可達(dá)性——主干道沿線客戶支持――商務(wù)客戶定位差異化――通過提供頂級(jí)差異化服務(wù)而非直面競(jìng)爭(zhēng)建立其核心地位功能化體系――五星級(jí)酒店帶動(dòng)公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力配套設(shè)施――頂級(jí)商場(chǎng)模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式地理位置――城市核心區(qū)交通可達(dá)性地鐵口/主干道沿線區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛人流及商業(yè)氣氛明確定位――大規(guī)模綜合/娛樂性/觀光性/頂級(jí)/…獨(dú)具特色――建筑形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)內(nèi)容/…功能化體系――商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔一流的合作團(tuán)隊(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)/經(jīng)營(yíng)管理外因內(nèi)因強(qiáng)制性的視覺沖擊――超高層/建筑群寫字樓大堂昭示性功能化體系——寫字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善――商場(chǎng)、公寓

綜合體發(fā)展模式小結(jié)模式一：酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式COMPLEX=HOTEL+OFFICE+SHOPPING+APARTMENT+……案例：香港太古廣場(chǎng)、北京華貿(mào)中心、北京東方廣場(chǎng)模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式COMPLEX=OFFICE（主）+APARTMENT（次）+HOTEL & SHOPPING+……案例：廣州中信廣場(chǎng)、深圳信興廣場(chǎng)北京華貿(mào)中心各功能規(guī)模配比：2：1：2：2（O：H：S：A）模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式COMPLEX= HOTEL（主）+APARTMENT（次）+ OFFICE& SHOPPING+……案例：上海商城廣州中信廣場(chǎng)各功能規(guī)模配比：5：2：1：2（O：H：S：A）模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式COMPLEX= SHOPPING（主）+HOTEL & OFFICE & APARTMENT +……案例：深圳華潤(rùn)中心、日本福岡博多運(yùn)河城綜合體發(fā)展模式以綜合體內(nèi)各功能的比例來確定，功能比例大的部分成為主要發(fā)展模式。?1：5：1：3（O：H：S：A）深圳華潤(rùn)中心各功能規(guī)模配比：2：1：4：3（O：H：S：A）

第四篇：臺(tái)州中心城市發(fā)展城市綜合體發(fā)展模式選擇

臺(tái)州中心城市發(fā)展城市綜合體發(fā)展模式選擇

相對(duì)于一、二線城市而言，臺(tái)州作為三線城市，經(jīng)濟(jì)總量和消費(fèi)人口相對(duì)有限，對(duì)于“城市綜合體”的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)非常缺乏,并且占地面積相對(duì)較大，所涉及物業(yè)類型多、開發(fā)周期長(zhǎng)、投入巨大、開發(fā)及商業(yè)運(yùn)作難度高，同時(shí)又關(guān)系到臺(tái)州中心城市區(qū)域的地標(biāo)形象和區(qū)域發(fā)展，所以必須要用新的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)思維進(jìn)行精心策劃，以期實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益的最大化和商業(yè)開發(fā)效益的最大化。

臺(tái)州中心城市的城市綜合體功能空間組合選擇及規(guī)模，應(yīng)與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及規(guī)模相適應(yīng)。大型城市綜合體適合經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的區(qū)域中心城市和省會(huì)(即一、二線城市),這些大型的城市綜合體一般由高星級(jí)酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓、大型綜合購物中心、獨(dú)立商鋪及街區(qū)、市民廣場(chǎng)及大型高尚居住社區(qū)等組成，而與地級(jí)市等三線城市相適應(yīng)的城市綜合體，其功能空間組合相對(duì)少一些，規(guī)模也會(huì)小一些。一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是城市綜合體最基本的組合,但考慮到臺(tái)州這個(gè)城市綜合體是在一個(gè)相對(duì)人口集中度不高，且位于三個(gè)城市中間的位置，因此如何匯聚人氣應(yīng)該成為最關(guān)鍵點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)的金科玉律：“人氣定生死?！苯Y(jié)合城市綜合體位于臺(tái)州綠心核心地帶，配合東山湖——飛龍湖區(qū)塊整體的建設(shè)規(guī)劃和臺(tái)州市重點(diǎn)打造旅游城市的規(guī)劃，可以重點(diǎn)發(fā)展以自然景色和購物公園結(jié)合，集休閑、居住區(qū)為主要載體的城市綜合體，而不去建設(shè)一般一、二線城市重點(diǎn)打造的，以高星級(jí)酒店和高檔寫字樓為主的大型城市綜合體。一般而言，休閑為主的購物公園的建成，可以吸引更多的臺(tái)州中心城市各區(qū)域市民來此購物、休閑和居住，這樣不僅實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的最大化，也可以滿足融合臺(tái)州中心城市發(fā)展的社會(huì)價(jià)值，真正發(fā)揮這個(gè)城市綜合體在中心城市相向建設(shè)，融合發(fā)展中的作用。

第五篇：城市社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展模式研究

? 城市社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展模式研究

?

? 浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì) 浙江東冠置業(yè)投資有限公司 浙江大學(xué)房地產(chǎn)

研究中心聯(lián)合課題組

一、社區(qū)商業(yè)綜合體的功能和特征

（一）商業(yè)地產(chǎn)的含義及其層級(jí)

商業(yè)地產(chǎn)的概念有廣義、狹義之分。廣義的商業(yè)地產(chǎn)是指各種生產(chǎn)性物業(yè)（如廠房）、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、出租性公寓、會(huì)議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等。而狹義的商業(yè)地產(chǎn)是專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)，包括零售、餐飲、休閑娛樂、住宿、辦公等設(shè)施，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式、融資模式和經(jīng)營(yíng)模式都有別于商品住宅。本文以下指的商業(yè)地產(chǎn)是指狹

義上商業(yè)地產(chǎn)，即指用于商業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)。

1、商業(yè)地產(chǎn)的層級(jí)

根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)地產(chǎn)有不同的分類方法。本文按照商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模和輻射范圍，將商業(yè)地產(chǎn)分為市中心級(jí)商業(yè)、區(qū)域級(jí)商業(yè)、社區(qū)

商業(yè)和街坊商業(yè)等四個(gè)層級(jí)。

市中心級(jí)商業(yè)地產(chǎn)一般建設(shè)規(guī)模都比較大，建筑面積達(dá)到50萬平方米以上，日均客流量達(dá)到50萬人次以上，一般處于一個(gè)城市的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心；區(qū)域級(jí)商業(yè)地產(chǎn)是次于市中心級(jí)的商業(yè)地產(chǎn)，一般建筑面積達(dá)到10萬平方米以上，日均客流量達(dá)到25萬人次以上，一個(gè)城市一般具有好幾個(gè)區(qū)域級(jí)商業(yè)區(qū)；社區(qū)級(jí)商業(yè)地產(chǎn)具有一定程度的商業(yè)集聚，主要商業(yè)業(yè)態(tài)以滿足本地居民日常生活消費(fèi)必需和日常生活服務(wù)為主，服務(wù)對(duì)象主要為本社區(qū)居民以及在本地區(qū)的商務(wù)人士，建筑規(guī)模一般在2.5萬平方米以上，日均服務(wù)人口在5萬人次以上，該級(jí)別商業(yè)是一個(gè)城市的主要商業(yè)形式；街坊商業(yè)地產(chǎn)主要是方便本地居民就近購買生活必需品，為本地居民提供必要的生活服務(wù)，這種商業(yè)地產(chǎn)一般以底商形式出現(xiàn)，建筑面積較小，一般只有幾

百平方米，大的可以到幾千平方米。

2、社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?/p>

社區(qū)商業(yè)以方便居民生活，滿足居民日常生活需求為主要目的。伴隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快、城市社區(qū)建設(shè)的飛速發(fā)展以及消費(fèi)需求和消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生的顯著變化，居民生活要求快捷、便利的服務(wù)，居民對(duì)社區(qū)商業(yè)的需求日益增加。大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)，提高社區(qū)商業(yè)的商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，不僅可以提高居民的生活品質(zhì)，而且可以提升居民的居住品質(zhì)，在我國(guó)大力

發(fā)展社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)具有很大的潛力。

首先，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)日益受到政府和開發(fā)商的重視。以商業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)是城市地區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要支柱，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)作為城市商業(yè)體系的重要組成部分，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供動(dòng)力，增加政府稅收，使地區(qū)經(jīng)濟(jì)日益活躍、結(jié)構(gòu)趨向合理。而且，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)有良好的帶動(dòng)作用，很多開發(fā)商利用社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)“打頭陣”，帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其次，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入日益提高，城市中心商業(yè)區(qū)的建設(shè)已經(jīng)達(dá)到較高水平，但目前我國(guó)城市社區(qū)

商業(yè)仍顯設(shè)施不足、網(wǎng)點(diǎn)布局不合理、服務(wù)功能單一，不能滿足居民基本生活和提高生活質(zhì)量的需求。在我國(guó)快速城市化過程中，出現(xiàn)一大批新建的居住小區(qū)，這些新建小區(qū)由于遠(yuǎn)離城市商業(yè)中心，生活配套設(shè)施嚴(yán)重不足，社區(qū)商業(yè)作為一種屬地型商業(yè)，恰巧能夠提供小區(qū)居民日常必需品和便利服

務(wù)，市場(chǎng)潛力巨大。

（二）社區(qū)商業(yè)的功能和模式

1、社區(qū)商業(yè)的基本功能和特征

“社區(qū)商業(yè)”是以社區(qū)為載體，以一定地域內(nèi)居民和商務(wù)工作人員為主要服務(wù)對(duì)象，以便民利民為宗旨，以不斷提升社區(qū)內(nèi)居民綜合生活質(zhì)量和提高社區(qū)歸屬感為目標(biāo)，通過各種商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)業(yè)種和商業(yè)功能的集聚，提供社區(qū)居民日常物質(zhì)生活、精神生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。“社區(qū)商業(yè)”是一種“因住而商”的商業(yè)，是城市商業(yè)體系的重要組成部分，與城市其他商業(yè)形式相比，與城市居民生活聯(lián)系更加緊密，更加貼近和反映居民日常生活需求?？傮w來看，社區(qū)商業(yè)在滿足社區(qū)居民基本生活消費(fèi)和服務(wù)

方面，主要包含購物、餐飲、休閑娛以及服務(wù)這幾項(xiàng)基本功能。

2、我國(guó)社區(qū)商業(yè)的主要特點(diǎn)

從社區(qū)商業(yè)的建筑形態(tài)上來看，我國(guó)社區(qū)商業(yè)主要有社區(qū)底商、社區(qū)商業(yè)街和社區(qū)購物中心等三種形式，這三種形式與我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水

平有一定聯(lián)系。

社區(qū)底商主要是指利用建筑底層作為商業(yè)用房，以滿足自身社區(qū)消費(fèi)者各種需求的社區(qū)商業(yè)。在我國(guó)，社區(qū)底商是從20世紀(jì)90年代開始的，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)剛剛開始，底商被納入住宅項(xiàng)目規(guī)劃，開發(fā)商一般把居住區(qū)外圍、沿著道路的建筑底層作為商鋪，出售給商業(yè)經(jīng)營(yíng)者，以滿足社區(qū)居民的日常

生活需要。

社區(qū)商業(yè)街是指位于居住區(qū)內(nèi)的、以平面形式按照“街道”形態(tài)布置的單層或多層社區(qū)商業(yè)，其沿街兩側(cè)的鋪面以及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪，社區(qū)商業(yè)街內(nèi)的商鋪多為獨(dú)立鋪位。我國(guó)社區(qū)商業(yè)街主要位于城郊的大型居住區(qū)，由于市級(jí)商業(yè)中心或區(qū)域商業(yè)中心無法完全覆蓋新興社區(qū)，城郊土地比較便宜，因而開發(fā)商便建造一些特色社區(qū)商業(yè)街，不僅能夠滿足

當(dāng)?shù)鼐用竦娜粘Ｉ钚枰?，還能作為項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的賣點(diǎn)。

社區(qū)購物中心是一種各種商業(yè)業(yè)態(tài)相對(duì)集中的社區(qū)商業(yè)，是房地產(chǎn)大盤時(shí)代的產(chǎn)物，其規(guī)劃建設(shè)的根本出發(fā)點(diǎn)是節(jié)省社區(qū)居民生活購物的時(shí)間成本，以高度集中的商業(yè)運(yùn)作模式服務(wù)社區(qū)中各個(gè)組團(tuán)區(qū)域及輻射區(qū)域。社區(qū)購物中心是集購物、休閑、娛樂、餐飲和服務(wù)于一體，滿足社區(qū)居民多樣化消費(fèi)需求的商業(yè)模式，它是“家的延伸”，是未來社區(qū)商業(yè)發(fā)展的方向。社區(qū)底商、社區(qū)商業(yè)街和社區(qū)購物中心是三種不同的社區(qū)商業(yè)，每種形式由其自身特點(diǎn)，因根據(jù)社區(qū)的不同情況而進(jìn)行設(shè)置，也可以將各種形式進(jìn)

行組合。

（三）城市社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展特點(diǎn)和基本特征

“城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，城市本身就是一個(gè)聚集體，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域的核心部分就會(huì)出現(xiàn)城市綜合體。根據(jù)城市綜合體所在城市區(qū)域的位置，一般可以分為城市中心綜合體、城市區(qū)域中心綜合體和社區(qū)商業(yè)綜合體三種。城市社區(qū)商業(yè)綜合體是社區(qū)商業(yè)的一種重要形式，它一般位于一個(gè)社區(qū)中心位置或幾個(gè)社區(qū)交接處，由一個(gè)建筑或幾幢建筑組成，具有購物、餐飲、休閑娛樂和服務(wù)功能。從商業(yè)業(yè)態(tài)來看，一般有一個(gè)主力店、2-3個(gè)次主力店，并有眾多品牌店、連鎖店和小商店構(gòu)成，城市社區(qū)商業(yè)綜合體一般設(shè)有停車場(chǎng)，方便社區(qū)居民或附近居民來購物。這種集中的“一站式”的消費(fèi)特點(diǎn)，改變了我國(guó)傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)“小而散”的形態(tài)，解決了沿街底商與社區(qū)居民的矛盾，創(chuàng)造了一流的購物環(huán)境，為社區(qū)居民提供了很大便利，豐富了社

區(qū)居民的生活，是未來城市社區(qū)商業(yè)發(fā)展的主流形式。

由于社區(qū)商業(yè)綜合體是一種屬地型商業(yè)，從而決定了社區(qū)商業(yè)綜合體在服務(wù)對(duì)象、服務(wù)目標(biāo)等方面有以下特點(diǎn)：

首先是屬地型服務(wù)對(duì)象。社區(qū)商業(yè)綜合體是以社區(qū)為依托，以社區(qū)居民和商務(wù)人士為服務(wù)對(duì)象，其目的是滿足社區(qū)居民的日常生活需要，方便居民生活。它不僅滿足居民的購物、餐飲、娛樂休閑的需要，而且還要為它們提供多種多樣的社區(qū)服務(wù)，以滿足居民日常生活的服務(wù)需求，社區(qū)商業(yè)中心的客戶85%以上是本地客戶。

其次是生活性服務(wù)內(nèi)容。社區(qū)商業(yè)綜合體由于要滿足居民日常生活需要，經(jīng)營(yíng)商品種類主要是消耗快，購買頻率高且數(shù)量少的生活必需品，通常以經(jīng)銷日常生活用品為主，這些商品品種簡(jiǎn)單、挑選性不大，價(jià)格也沒有太大的差別，如：生鮮食品、日雜用品、小家電、餐飲、洗染、照相等。從商業(yè)業(yè)態(tài)上看，社區(qū)商業(yè)綜合體多以連鎖店、超市、便利店、餐飲店和美容店

等業(yè)態(tài)為主，集購物、餐飲、休閑娛樂、服務(wù)等多功能于一體。再次是一站式綜合服務(wù)。社區(qū)商業(yè)綜合體一般處于一個(gè)社區(qū)中心或幾個(gè)社區(qū)的交接處，為廣大社區(qū)居民提供悠閑的購物環(huán)境。其功能較全面，一般具有購物、餐飲、休閑娛樂和服務(wù)等基本功能，以滿足社區(qū)的多樣化功能需要；其外部環(huán)境以提供多樣化的社區(qū)活動(dòng)為宗旨，常常形成社區(qū)廣場(chǎng)、社區(qū)步行

街和綠化塊；其建筑規(guī)模不大，一般只有幾萬平方米。

二、社區(qū)商業(yè)綜合體的規(guī)劃和培育

我國(guó)社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)的時(shí)間不長(zhǎng)，目前正處在摸索之中，隨著我國(guó)城市化的快速發(fā)展、城市居民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變以及房地產(chǎn)開發(fā)模式的變化，我國(guó)社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展還有很大的發(fā)展空間。但是，城市社區(qū)商業(yè)綜合體的發(fā)展離不開各級(jí)政府部門的關(guān)注和指導(dǎo)。目前，特別需要在以下幾個(gè)方面

加大規(guī)劃管理和政策培育。

一是加強(qiáng)社區(qū)商業(yè)專項(xiàng)規(guī)劃工作。根據(jù)國(guó)外社區(qū)商業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，社區(qū)商業(yè)綜合體將是未來商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，政府部門必須要有先期的合理規(guī)劃，這樣才能使社區(qū)商業(yè)健康繁榮地發(fā)展。目前在我國(guó)城市建設(shè)規(guī)劃體系中，主要有城市發(fā)展總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，專項(xiàng)規(guī)劃有交通、綠地和管線規(guī)劃，而沒有針對(duì)商業(yè)專項(xiàng)規(guī)劃，從而造成我國(guó)目前商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布置缺乏規(guī)劃性，一些地方商業(yè)不能滿足社區(qū)居民的消費(fèi)需求，而另外一些地方商業(yè)卻盲目開

發(fā)，從而導(dǎo)致過度競(jìng)爭(zhēng)的局面。因此，課題組建議政府應(yīng)加快制定商業(yè)專題

規(guī)劃。

二是加快社區(qū)商業(yè)綜合體規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的制定。政府要對(duì)社區(qū)商業(yè)綜合體的研究給予重視，加強(qiáng)社區(qū)商業(yè)綜合體的研究，參考國(guó)外社區(qū)商業(yè)發(fā)展的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)社區(qū)商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，及時(shí)制定社區(qū)綜合體建設(shè)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)我國(guó)社區(qū)商業(yè)綜合體的建設(shè)?？梢越梃b新加坡社區(qū)商業(yè)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各種類型的社區(qū)商業(yè)進(jìn)行分類，提出各類社區(qū)商業(yè)綜合體建設(shè)的規(guī)模和業(yè)態(tài)配置標(biāo)準(zhǔn)。可以規(guī)定社區(qū)商業(yè)綜合體必備的業(yè)態(tài)和業(yè)種，以便從制度

上完善我國(guó)社區(qū)商業(yè)綜合體建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

三是給予社區(qū)商業(yè)建設(shè)主體政策支持。鼓勵(lì)有實(shí)力的連鎖企業(yè)參與社區(qū)商業(yè)綜合體的開發(fā)建設(shè)，凡是到城市社區(qū)設(shè)立超市、便利店、標(biāo)準(zhǔn)化菜店、餐飲店、洗衣店等各類便民、利民網(wǎng)點(diǎn)的連鎖企業(yè)，政府可以出臺(tái)相關(guān)政策給予扶持，有條件的地方還可以安排一定的專項(xiàng)資金支持。鼓勵(lì)各類組織、企業(yè)和個(gè)人進(jìn)行社區(qū)商業(yè)綜合體的開發(fā)建設(shè)，對(duì)發(fā)展與居民生活密切相關(guān)社

區(qū)商業(yè)的開發(fā)企業(yè)給予租金或稅收等方面的扶持。

四是推行優(yōu)秀社區(qū)商業(yè)綜合體的示范工作。目前，商務(wù)部正在制定我國(guó)社區(qū)商業(yè)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)各地商務(wù)主管部門因地制宜，確定工作重點(diǎn)。如老城區(qū)要發(fā)揮和利用現(xiàn)有商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的輻射作用，以健全網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施為主；已預(yù)留服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的新建社區(qū)，以完善網(wǎng)點(diǎn)和提升服務(wù)水平為主；尚未開發(fā)的社區(qū)，要以加強(qiáng)總體規(guī)劃為主?？梢栽谟袟l件的城市先建立一些社區(qū)商業(yè)綜合體示范區(qū)，并對(duì)成功社區(qū)商業(yè)綜合體的成功經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)研究，通過推廣示范經(jīng)驗(yàn)，逐步擴(kuò)大示范范圍，從而推動(dòng)我國(guó)社區(qū)商業(yè)綜合體的全面發(fā)展。五是著重對(duì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)主體的進(jìn)行培育。社區(qū)商業(yè)是通過以租賃運(yùn)營(yíng)而獲得長(zhǎng)期回報(bào)為目的的，其價(jià)值充分體現(xiàn)在后續(xù)的經(jīng)營(yíng)收益價(jià)值上。從我國(guó)目前的情況看來，社區(qū)商業(yè)的開發(fā)主要是房地產(chǎn)商，而社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)則是一些管理能力非常弱的家庭團(tuán)隊(duì)。因此，建議政府職能部門除了在規(guī)劃階段介入之外，還要在社區(qū)商業(yè)形成和經(jīng)營(yíng)的過程中給予一定的指導(dǎo)，同時(shí)要培育

一批專門從事社區(qū)商業(yè)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)開發(fā)商。

三、社區(qū)商業(yè)綜合體的定位與經(jīng)營(yíng)

開發(fā)商是社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)建設(shè)的主要力量，如前所述，社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)過程是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，不僅僅是開發(fā)建設(shè)，更重要的是還必須長(zhǎng)時(shí)間來培育整個(gè)項(xiàng)目，才能維持整個(gè)項(xiàng)目的長(zhǎng)期持續(xù)經(jīng)營(yíng)，課題組

主要在以下幾個(gè)方面對(duì)開發(fā)商提出建議。

一是合理區(qū)位選擇。一個(gè)社區(qū)商業(yè)綜合體的成功與否，最重要的在于項(xiàng)目區(qū)位選擇是否合理，如果區(qū)位選擇正確，即現(xiàn)在或未來有足夠的消費(fèi)力支撐，且周邊配套設(shè)施完善，那么，項(xiàng)目也就成功了一半。合理的區(qū)位主要考慮區(qū)域未來規(guī)劃，區(qū)域交通設(shè)施等方面因素。區(qū)域未來規(guī)劃決定了其該區(qū)域未來的發(fā)展方向，決定了區(qū)域的經(jīng)濟(jì)狀況，從而決定了該區(qū)域人口檔次，進(jìn)一步?jīng)Q定了該區(qū)域人口的消費(fèi)水平，人口消費(fèi)水平將最終影響整個(gè)社區(qū)商業(yè)

項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)狀況。

二是精準(zhǔn)項(xiàng)目定位。社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)之前要進(jìn)行準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位，要仔細(xì)研究項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐目傮w規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口數(shù)量、收入水平、消費(fèi)層

次、商業(yè)分布等，要根據(jù)社區(qū)居民的消費(fèi)水平和未來的發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合市場(chǎng)走向和功能定位，來確定社區(qū)商業(yè)的層次和結(jié)構(gòu)，為項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)提供依據(jù)。社區(qū)商業(yè)綜合體的定位主要分為項(xiàng)目總體定位和功能定位兩部分。項(xiàng)目總體定位就是要對(duì)社區(qū)的人口規(guī)模、客戶特征以及周邊的商業(yè)進(jìn)行了細(xì)致的分析和評(píng)估，確定項(xiàng)目的建筑規(guī)模和開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式；社區(qū)商業(yè)綜合體的功能定位要注意項(xiàng)目的功能結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)以及品牌結(jié)構(gòu)等應(yīng)與社區(qū)規(guī)模、消費(fèi)層次相適應(yīng)，對(duì)社區(qū)居民的收入水平、客戶職業(yè)特征以及周邊的商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)

行細(xì)致的分析和評(píng)估，從而確定項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)和功能布局。

三是主力店招商先行。社區(qū)商業(yè)綜合體的開發(fā)運(yùn)營(yíng)商必須對(duì)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)布局、策劃營(yíng)銷、廣告推廣、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理等一系列問題了如指掌，才能保證項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)取得成功。國(guó)內(nèi)成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)表明，前期主力店招商對(duì)項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)顯得尤其重要。主力店對(duì)引導(dǎo)人流起著主要作用，大型主力店的入住，不僅可以避免廣場(chǎng)建成后對(duì)商戶盲目招商，還能借助大型超市所

帶來的巨大客流，吸引其他商戶入住，從而盤活整個(gè)項(xiàng)目。

四是豐富業(yè)態(tài)組合。成功的社區(qū)商業(yè)綜合體并不在于項(xiàng)目建筑規(guī)模的宏大，而在于項(xiàng)目的功能齊全和合理的業(yè)態(tài)組合。社區(qū)商業(yè)綜合體都應(yīng)具有購物、餐飲、休閑娛樂和服務(wù)等四種功能，各種功能的分配比例最好為：購物40%-50%，餐飲20%-30%，娛樂10%-15%，服務(wù)5%-10%，這樣的功能布局才能滿足社區(qū)居民的需要。同時(shí)，需要注意的是，社區(qū)商業(yè)有別于其他商業(yè)，是其為社區(qū)服務(wù)的功能。在商業(yè)業(yè)態(tài)的布局上，要考慮服務(wù)性功能業(yè)態(tài)的比重，如干洗店，維修店，銀行，藥店，社區(qū)衛(wèi)生所，美容美發(fā)店，社區(qū)活動(dòng)

中心等，從而為社區(qū)居民提供生活上的便利。

五是多樣化經(jīng)營(yíng)模式。從國(guó)內(nèi)外社區(qū)商業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)模式來看，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式最常見的有“完全出售、租售結(jié)合、售后返租、只租不售”等四種模式，這四種模式各有特點(diǎn)，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)自身企業(yè)的情況和項(xiàng)目特點(diǎn)，尋找適合自己項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式。完全出售運(yùn)營(yíng)模式能使開發(fā)商快速回籠資金，但對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)是否能符合社區(qū)居民的生活需求以及業(yè)態(tài)組合等方面無法進(jìn)行控制，導(dǎo)致項(xiàng)目的業(yè)種雜亂分布，從而降低了項(xiàng)目的檔次；租售結(jié)合模式對(duì)于開發(fā)商而言具有更多的靈活性和可控性，可以平衡資金壓力和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的矛盾，在合適的租售比例下，既可保證開發(fā)商獲得短期資金回籠，又能通過出租獲得長(zhǎng)期租金；售后返租模式能夠使開發(fā)商規(guī)避市場(chǎng)初期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，但開發(fā)商不能得到項(xiàng)目的增值效益，同時(shí)對(duì)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)能力是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)；只租不售模式最大的優(yōu)點(diǎn)是能使開發(fā)商能夠持續(xù)有效地項(xiàng)目管理，從而提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，通過租賃持續(xù)性獲利，得到項(xiàng)目的增值收益，但這種模式需要開發(fā)商自己進(jìn)行市場(chǎng)培育，營(yíng)造商業(yè)氛圍，且承擔(dān)很到的經(jīng)營(yíng)風(fēng)

險(xiǎn)。

六是統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。社區(qū)商業(yè)綜合體的管理目標(biāo)是盡可能長(zhǎng)期地維持和加強(qiáng)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益，維護(hù)項(xiàng)目的建筑物和設(shè)備，同時(shí)與有關(guān)各方保持良好的關(guān)系，保證項(xiàng)目在社區(qū)中有良好的商譽(yù)。社區(qū)商業(yè)綜合體的管理工作主要有物業(yè)管理、租戶管理、營(yíng)銷管理和財(cái)務(wù)管理等，是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。國(guó)內(nèi)外運(yùn)作社區(qū)商業(yè)綜合體的經(jīng)驗(yàn)表明，一個(gè)項(xiàng)目必須至少經(jīng)過3年，商業(yè)業(yè)態(tài)才會(huì)逐漸

穩(wěn)定下來。因?yàn)榧词归_始審慎地選擇進(jìn)駐的商家，開業(yè)后還是會(huì)有因不同商家業(yè)績(jī)好壞而進(jìn)行調(diào)整，產(chǎn)權(quán)集中式的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理可以使項(xiàng)目可以放心地在開業(yè)后進(jìn)行績(jī)效評(píng)估和商家、業(yè)態(tài)的調(diào)整，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的管理目標(biāo)。