第一篇：淺析城市房屋拆遷問(wèn)題中的法律適用問(wèn)題

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淺析城市房屋拆遷問(wèn)題中的法律適用問(wèn)題 作者：崔淑潔

來(lái)源：《法制博覽》2012年第06期

【摘要】隨著我國(guó)現(xiàn)代化進(jìn)程的加速，城市化的步伐越來(lái)越快。城市房屋拆遷成為現(xiàn)代化進(jìn)程中一個(gè)十分重要的問(wèn)題，本文就城市房屋拆遷的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行分析。以期正視房屋拆遷中的問(wèn)題，不斷改進(jìn)，促使其走一條程序化、法制化的道路，在保護(hù)人民合法權(quán)益的同時(shí)，促進(jìn)現(xiàn)代化建設(shè)的步伐。

第二篇：城市房屋拆遷問(wèn)題

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城市房屋拆遷問(wèn)題

土地使用權(quán)是憲法確定的私有產(chǎn)權(quán)，在涉及對(duì)這種私人產(chǎn)權(quán)的征收、征用、拆遷時(shí)，就應(yīng)當(dāng)考慮補(bǔ)償。然而近年來(lái)，在城市房屋拆遷過(guò)程中，拆遷往往只是對(duì)房屋進(jìn)行補(bǔ)償，不對(duì)土地進(jìn)行補(bǔ)償，有關(guān)土地使用權(quán)的補(bǔ)償糾紛時(shí)有發(fā)生，從而影響了社會(huì)的穩(wěn)定。此外，不合理的法定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)使得居民在缺乏合理依據(jù)的情況下根據(jù)自己喜好提出要求，一旦前人的要求得到滿足，后人會(huì)以此為依據(jù)提出更高的要求，這也致使拆遷方和地方政府承受了巨大的交易成本和財(cái)政負(fù)擔(dān)。

1、城市房屋拆遷的本質(zhì)及其所涉及的土地問(wèn)題

為了考察國(guó)有土地使用權(quán)的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，必須理解什么是產(chǎn)權(quán)。阿曼·阿爾奇安(1965)指出：“在任何社會(huì)里，資源的個(gè)人使用權(quán)(即產(chǎn)權(quán))都能得到解釋?zhuān)a(chǎn)權(quán)意味著對(duì)于其他人在資源使用方面做出的違背我意愿的選擇的一種保護(hù)”。E.G.弗魯博頓和S.配杰威齊(1972)認(rèn)為：“產(chǎn)權(quán)不是指人與物之間的關(guān)系，而是指由物的存在及關(guān)于它們的使用所引起的人們之間相互認(rèn)可的行為關(guān)系。產(chǎn)權(quán)安排確

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定了每個(gè)人相應(yīng)于物時(shí)的行為規(guī)范，每個(gè)人都必須遵守他與其他人之間的相互關(guān)系，或承擔(dān)不遵守這些關(guān)系的成本。”

土地使用權(quán)雖然是不完全物權(quán)，但仍然是獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，具有對(duì)世性的特征。土地使用權(quán)者直接和不特定多數(shù)人發(fā)生法律關(guān)系，也都可以獨(dú)立地行使物權(quán)請(qǐng)求以保護(hù)自己的合法權(quán)利，也可以自主決定將該權(quán)利轉(zhuǎn)讓、出租或抵押，或在其權(quán)利上設(shè)定其他性質(zhì)的物權(quán)。土地使用權(quán)人實(shí)施上述法律行為時(shí)，不受土地所有權(quán)人即國(guó)家及社會(huì)任何其它個(gè)體或組織的干涉。因此，土地使用權(quán)是其使用權(quán)人的一項(xiàng)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。

盡管城市的土地按照憲法規(guī)定屬于國(guó)家所有，但這些國(guó)有土地上建立了各種不同所有權(quán)的房屋，這些房屋是因?yàn)閾碛袊?guó)有土地使用權(quán)而存在的。城市房屋拆遷的直接目的在于國(guó)有土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，被拆遷人的財(cái)產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成不僅涵蓋房產(chǎn)，更應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出土地的價(jià)值。從表面上看，拆遷似乎指向的是房屋，但其本質(zhì)卻是在公權(quán)力干預(yù)下的平等主體之間土地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)交易?；谕恋厥褂脵?quán)的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，其流轉(zhuǎn)交易應(yīng)依法實(shí)行有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)及拆遷行為應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金、城鎮(zhèn)拆遷費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，以平等協(xié)商、等價(jià)有償?shù)脑瓌t上取得土地使用權(quán)。

然而無(wú)論是相關(guān)法律理論，還是拆遷補(bǔ)償實(shí)踐，大多有意無(wú)意地

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偏離了拆遷的本質(zhì)。長(zhǎng)期以來(lái)，一些部門(mén)和單位宣稱(chēng)拆遷方產(chǎn)權(quán)人購(gòu)買(mǎi)的只是地上建筑物的所有權(quán)，利用地方規(guī)章和政策無(wú)視、模糊以至于抹殺公民合法擁有的土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)，不能給予被拆遷方公正合理的拆遷補(bǔ)償。因此，國(guó)有土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)的不明晰界定導(dǎo)致了對(duì)于受損失方不合理的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而引發(fā)拆遷交易成本急劇上升、致使矛盾糾紛頻繁涌現(xiàn)，不利于社會(huì)的和諧發(fā)展。

2、土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)不明晰界定引發(fā)的拆遷交易成本上升

“交易成本包括事前發(fā)生的為達(dá)成一項(xiàng)合同而發(fā)生的成本和事后發(fā)生的監(jiān)督貫徹該合同而發(fā)生的成本”(R.Matthews，1986)。樊綱(1992)對(duì)交易成本的具體成本支出內(nèi)容進(jìn)行了劃分，本文所要分析的拆遷交易成本上升問(wèn)題則主要涉及其中的議價(jià)成本，即為確定買(mǎi)者和賣(mài)者的真實(shí)要價(jià)而進(jìn)行的討價(jià)還價(jià)過(guò)程，此外還應(yīng)包括因無(wú)法達(dá)成合同而產(chǎn)生的訴訟賠償?shù)确矫娴某杀局С觥?/p>

交易與交換，無(wú)論是物品的交換還是勞務(wù)的交換，說(shuō)到底都是一種權(quán)利即“產(chǎn)權(quán)”的交換，也就是放棄對(duì)某一物品的產(chǎn)權(quán)換得對(duì)另一物品的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)不明確，事實(shí)上從兩個(gè)方面使交易成本上升，一方面是造成交易對(duì)象之間發(fā)生議價(jià)博弈，雙方為追逐私利引起了“有形交易成本”的上升;另一方面，模糊的產(chǎn)權(quán)會(huì)阻礙交換行為的發(fā)生，導(dǎo)致交易規(guī)模的縮小，使人無(wú)法通過(guò)交易行為提高經(jīng)濟(jì)效率，這一由

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產(chǎn)權(quán)不確定造成的效率損失，也被稱(chēng)為“無(wú)形的交易成本”。下面就有形和無(wú)形交易成本兩個(gè)方面，對(duì)土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)不明晰界定引發(fā)的拆遷交易成本上升問(wèn)題進(jìn)行考察。

有形交易成本方面，假定拆遷方對(duì)其所致?lián)p失(包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán))負(fù)完全責(zé)任，被拆遷方就沒(méi)有任何理由修改他們的安排，因?yàn)閷?duì)被損害權(quán)益的賠償總是能夠替代他們損失的市場(chǎng)價(jià)值。但是，如果拆遷方抹殺公民的土地所有權(quán)即不用負(fù)完全賠償責(zé)任，他們就會(huì)堅(jiān)持這一安排，這樣輪到被拆遷方設(shè)法減少損失，采取與拆遷方進(jìn)行議價(jià)博弈的形式。進(jìn)而，在議價(jià)過(guò)程中，居民往往具有更高的博弈資本，由于一旦對(duì)某個(gè)地塊進(jìn)行拆遷，這個(gè)拆遷的程序是不可逆轉(zhuǎn)的，政府和開(kāi)發(fā)商無(wú)論投入多大成本都必須將這個(gè)工作完成，此時(shí)，居民就不會(huì)擔(dān)心因?yàn)樽约阂獌r(jià)過(guò)高而使得開(kāi)發(fā)商知難而退。因此，在后一種情形下即土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)不明晰的情形下，原先的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)名存實(shí)亡，被拆遷方不合理地提高補(bǔ)償要求，使拆遷方和政府承受了大大超出預(yù)算范圍的有形交易成本。

無(wú)形交易成本方面，當(dāng)拆遷雙方就補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行議價(jià)談判陷入僵局而無(wú)法達(dá)成拆遷協(xié)議契約，甚至引起雙方法律糾紛時(shí)，就產(chǎn)生了無(wú)窮大的無(wú)形交易成本。即當(dāng)我們以“機(jī)會(huì)成本”的觀點(diǎn)來(lái)看該問(wèn)題時(shí)，產(chǎn)權(quán)界定不清楚，事實(shí)上阻礙交易的實(shí)現(xiàn)，使任何交易成為不可能，事實(shí)上使?jié)撛跓o(wú)形的交易成本無(wú)限大。

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從這個(gè)意義上說(shuō)，明確界定產(chǎn)權(quán)，不僅是減少有形交易成本的前提，而且本身也減少了“無(wú)形的交易成本”。對(duì)于我們分析的城市房屋拆遷問(wèn)題帶來(lái)的借鑒意義便是：承認(rèn)并明晰界定被拆遷方應(yīng)有的土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)，并為此建立公平合理的產(chǎn)權(quán)制度以保護(hù)公民的私人獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，將會(huì)大大降低拆遷過(guò)程的交易成本，提高社會(huì)資源配置效率。

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? 什么是集體商標(biāo)_集體商標(biāo)與普通商標(biāo)的區(qū)別有哪些 http://s.yingle.com/qq/861740.html

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第三篇：城市拆遷問(wèn)題

城市拆遷問(wèn)題

20110314王繼房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理01班

摘要

城市發(fā)展需要不斷進(jìn)行再建設(shè)，有時(shí)為了國(guó)家建設(shè)和城市的總體規(guī)劃，或者其他工程建設(shè)項(xiàng)目，根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃和國(guó)家專(zhuān)項(xiàng)工程的遷建計(jì)劃及當(dāng)?shù)卣挠玫赜?jì)劃需要對(duì)一些房屋進(jìn)行拆除，需要對(duì)于房屋的所有者或者使用者進(jìn)行遷移安置，并對(duì)被拆除房屋的所有人給予安置或補(bǔ)償。第一部分分析了城市拆遷的現(xiàn)狀，第二部分分析了拆遷的主要問(wèn)題，第三部分針對(duì)問(wèn)題提出了對(duì)策。

關(guān)鍵詞：城市拆遷 現(xiàn)狀 問(wèn)題 對(duì)策

一、城市拆遷的現(xiàn)狀

近幾年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和現(xiàn)代生活的需要，城市拆遷的力度進(jìn)入快速發(fā)展階段。可以看出，城市拆遷經(jīng)過(guò)前期的鋪墊，其對(duì)實(shí)現(xiàn)城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，推進(jìn)城市環(huán)境面貌更新，改善城市居民居住條件所起到的積極影響是有目共睹的。但是，成績(jī)的面前我們?nèi)詰?yīng)看到不足的方面。拆遷工作本身民就是一項(xiàng)復(fù)雜，涉及面廣，工作量大的艱巨任務(wù)，在眾多因素的影響下仍然存在一些侵犯移民權(quán)益的問(wèn)題，導(dǎo)致移民工作難度增大，從而使城市拆遷成為影響社會(huì)安定，社會(huì)各界熱議的一個(gè)話題。當(dāng)前，城市拆遷的主要問(wèn)題是：一是府在城市拆遷中的職能“越位”“錯(cuò)位”“缺位”現(xiàn)象十分嚴(yán)重；二是法法規(guī)不完善；三是拆遷評(píng)估不合理；四是補(bǔ)償不明確；五是程序監(jiān)督不完善；六是歷史遺留問(wèn)題仍然存在；七是遷引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題突出。這些問(wèn)題的存在給拆遷工作帶來(lái)了巨大的阻礙，甚至是矛盾的尖銳化，使拆遷工作不能順利進(jìn)行。因此，在舊城改造和城市化進(jìn)程不斷發(fā)展的今天，城市化所帶來(lái)的問(wèn)題已經(jīng)不得小視，其不僅關(guān)系到城市的發(fā)展，更加關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定。

二、當(dāng)前城市拆遷的主要問(wèn)題

1、政府角色錯(cuò)位現(xiàn)象十分嚴(yán)重：、既是裁判員又是運(yùn)動(dòng)員，扮演“全能”政府，全程參與拆遷過(guò)程，混淆拆遷和裁決主體。政府忽視作為市場(chǎng)監(jiān)控者的本有地位，角色錯(cuò)位，而僅僅關(guān)心的是土地出讓金是否交全，項(xiàng)目建設(shè)是否按規(guī)劃要求如期開(kāi)展等與被拆遷人沒(méi)有直接利害關(guān)系的事項(xiàng)。隨著政府改革的深入和政府職能的轉(zhuǎn)變以及建設(shè)“服務(wù)型政府”理念的引入，政府逐步由“全能型”向“服務(wù)型”政府轉(zhuǎn)變。引入市場(chǎng)機(jī)制中的合理成份，意味著政府角色應(yīng)該是在大局中“掌舵”而不是“劃槳”。但是現(xiàn)實(shí)中，政府經(jīng)常是在收完土地出讓金后，拆遷的全部事宜交由開(kāi)發(fā)商處理。這種職能的錯(cuò)位，必然是被拆遷人失去政府的有力支持。

2、法律法規(guī)不完善：拆遷安置工作是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的工作,國(guó)家制定的法規(guī)、規(guī)章對(duì)拆遷工作的進(jìn)行起著指導(dǎo)作用，因此，如果相關(guān)的法律法規(guī)不健全，將直接導(dǎo)致拆遷工作無(wú)法順利進(jìn)行，也將使拆遷矛盾更加突出。對(duì)城市房屋拆遷項(xiàng)目性質(zhì)未作實(shí)質(zhì)區(qū)分；拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定不明：在實(shí)踐中往往由各級(jí)政府實(shí)行定價(jià)，舊房的評(píng)估通常不包括土地出讓金，裝修設(shè)施及材料的價(jià)值和原居民應(yīng)可獲得的適當(dāng)救濟(jì)補(bǔ)償?shù)?。而開(kāi)發(fā)商興建的商品房的銷(xiāo)售價(jià)格，除土建成本外，通常還包括土地出讓金，市政建設(shè)配套費(fèi)，支付居民的補(bǔ)償費(fèi)等。從兩種價(jià)格構(gòu)成元素來(lái)看，補(bǔ)償價(jià)格嚴(yán)重偏低，因而導(dǎo)致被拆遷人的基本利益受損。強(qiáng)制拆遷行為在立法上不規(guī)范，賦予了政府過(guò)大的自由裁量權(quán)：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》一方面賦予了行政機(jī)關(guān)強(qiáng)制拆除權(quán)，另一方面也規(guī)定了可以向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

3、拆遷評(píng)估不合理: 城市房屋拆遷的核心是拆遷補(bǔ)償金額的多少，而拆遷評(píng)估是確定拆遷補(bǔ)償金額的重要依據(jù)，因此城市房屋拆遷聘雇問(wèn)題的重要性可想而知。當(dāng)前拆遷評(píng)估制度的問(wèn)題有：城市房屋拆遷估價(jià)市場(chǎng)表現(xiàn)出明顯的壟斷特征；拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)受利益驅(qū)使惡性競(jìng)爭(zhēng)；房屋拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)忽視估價(jià)專(zhuān)業(yè)技術(shù)和服務(wù)的內(nèi)在價(jià)值；拆遷評(píng)估混亂無(wú)序房屋拆遷評(píng)估政策執(zhí)行不到位。

4、程序設(shè)置不完善：我國(guó)尚沒(méi)有制定專(zhuān)門(mén)的城市拆遷行政程序法律法規(guī)?，F(xiàn)有的有關(guān)程序分散在《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》、《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》等法律文件。雖然《行政處罰法》和《行政許可法》為行政機(jī)關(guān)設(shè)定了相對(duì)較為嚴(yán)格的程序，由于行政法規(guī)和規(guī)章比較多的考慮到行政效率對(duì)公民權(quán)利的保障和救濟(jì)缺乏程序性的規(guī)定，行政機(jī)關(guān)行使權(quán)利的程序較多地由行政法規(guī)和規(guī)章來(lái)確定，不僅雜亂而且公民很難知曉。對(duì)于現(xiàn)有的拆遷程序也存在缺陷：收回國(guó)有土地使用權(quán)和提供國(guó)有土地使用權(quán)程序倒置；拆遷移民缺乏對(duì)拆遷過(guò)程的參與權(quán)、知情權(quán)和聽(tīng)證權(quán)；缺乏公益拆遷和非公益拆遷的程序性規(guī)定；司法救濟(jì)程序滯后。

5、歷史遺留問(wèn)題仍然存在：由于房產(chǎn)資料的不健全、忽視保護(hù)個(gè)人財(cái)產(chǎn)、公私合營(yíng)、文化大革命等一系列歷史原因造成的手續(xù)不全、無(wú)權(quán)書(shū)證民的房屋大量存在，造成在拆遷時(shí)按照違章建筑予以拆除，進(jìn)而被拆遷人的合法權(quán)益得不到保障；對(duì)住宅改為營(yíng)業(yè)性用房多年未辦理變更手續(xù)的房屋，拆遷時(shí)按照住房予以補(bǔ)償，引發(fā)大量的拆遷糾紛。

6、拆遷引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題突出：農(nóng)民失地嚴(yán)重；、在被拆遷戶中，低收入、低補(bǔ)償?shù)牟疬w移民比例呈遞增趨勢(shì)：由于拆遷規(guī)模過(guò)大，被拆遷項(xiàng)目集中，部分城市和地區(qū)的房屋價(jià)格上漲過(guò)快，而被拆遷居民大多數(shù)為低收入家庭，導(dǎo)致中低

價(jià)位的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的需求量猛增，而低價(jià)位的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房明顯供應(yīng)不足，導(dǎo)致供需矛盾激化；暴力拆遷造成的惡性影響巨大；因城市拆遷上訪人數(shù)呈遞增趨勢(shì)。

三、城市拆遷問(wèn)題的對(duì)策

1、拆遷安置：是指拆遷人對(duì)被拆除房屋的所有人或使用人另外提供房屋以供居住使用，并給予一定的補(bǔ)助費(fèi)用。拆遷安置可以一次性安置，即用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式一次性解決被拆遷房屋使用人的住房問(wèn)題，也可以先由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房臨時(shí)過(guò)渡，或由被拆遷人自己尋找房屋過(guò)渡，待正式房屋建成后再行遷入。

拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于拆遷安置。拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。在過(guò)渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。拆遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。由拆遷人的責(zé)任延長(zhǎng)過(guò)渡期限的，對(duì)自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；對(duì)周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

2、被拆遷者的保護(hù)角色：拆遷雙方的合法權(quán)益都應(yīng)得到保護(hù)，合法權(quán)益的保護(hù)是拆遷中的核心問(wèn)題。但是拆遷者相對(duì)于被拆遷者具有信息、資金等各方當(dāng)面的優(yōu)勢(shì)，他們的合法權(quán)益一般不會(huì)受到侵犯，相反合法權(quán)益最容易受到侵犯的是作為弱勢(shì)群體的被拆遷者，憑借他們自身的力量，其合法權(quán)益難以得到保障。因此，他們迫切需要政府的大力支持。政府在保證他們合法權(quán)益的同時(shí)，還須采取積極的措施，增強(qiáng)這類(lèi)群體適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)激烈競(jìng)爭(zhēng)狀況的能力，進(jìn)而摘下“弱

勢(shì)群體”的帽子。

3、完善城市拆遷的法律法規(guī)：當(dāng)前關(guān)于城市房屋拆遷的法律法規(guī)應(yīng)該很多。在中央，主體性法律有《憲法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《民法通則》、《物權(quán)法》等；行政法規(guī)有《土地管理法實(shí)施條例》、《城市拆遷管理?xiàng)l例》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》等；在地方，省、市甚至（區(qū)）縣都出臺(tái)了相應(yīng)操作性政府性文件。但是，在實(shí)際操作中，法律法規(guī)之間，政府文件和政府文件之間，法律法規(guī)和政府文件之間沒(méi)有必要的呼應(yīng)，相互之間無(wú)法構(gòu)成一個(gè)整體，這迫切需要我們盡快整合其功能，彌補(bǔ)兩者之間的裂縫。

4、建立完善的拆遷監(jiān)督機(jī)制：由于房屋拆遷活動(dòng)本身就是一個(gè)非常復(fù)雜的過(guò)程，且涉及到多個(gè)部門(mén)的種種行為，因此，在現(xiàn)實(shí)操作中稍有不慎就極容易發(fā)生損害廣大移民權(quán)益的情況。作為拆遷管理著角色的政府，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房屋拆遷管理的監(jiān)督工作。

雖然城市拆遷及由他而引發(fā)的在當(dāng)前社會(huì)的實(shí)際操作中暴露出的種種問(wèn)題，侵犯了部分群眾的合法權(quán)益，但是相信是問(wèn)題就會(huì)解決，并且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，隨著物質(zhì)文明、精神文明和政治文明的不斷進(jìn)步，法律法規(guī)的不斷完善和健全，人類(lèi)的智慧與文明將會(huì)使城市拆遷真正變成造福群眾的幸福工程，在黨和國(guó)家的帶領(lǐng)下，在全國(guó)人民的共同努力下，和諧社會(huì)的實(shí)現(xiàn)就在不遠(yuǎn)的明天。

參考文獻(xiàn)：

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[2]王才亮.《房屋拆遷疑難問(wèn)題解答》[M]北京:法律出版社，2006.01

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[4]孫標(biāo).《淺析城市拆遷中的利益主體及相互信任關(guān)系》，[J]江蘇社會(huì)科學(xué)

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[5]吳慶鈴.《城市房屋拆遷估價(jià)問(wèn)題分析及對(duì)策建議》，[J]中國(guó)房地產(chǎn),2006年第8期

[6]賈靜、馬梅娜.《城市拆遷中政府角色錯(cuò)位與正確定位》，[J]實(shí)證分析,2006

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[9] 吳慶玲.《城市房屋拆遷估價(jià)問(wèn)題分析及對(duì)策建議》，[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2006年第8期

[10] 建設(shè)部.[M]北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2001《城市拆遷管理?xiàng)l例》

第四篇：城市房屋拆遷糾紛裁決問(wèn)題淺析

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城市房屋拆遷糾紛裁決問(wèn)題淺析

城市房屋拆遷糾紛行政裁決(以下簡(jiǎn)稱(chēng)拆遷糾紛裁決)是指房屋拆遷管理部門(mén)，根據(jù)拆遷當(dāng)事人的申請(qǐng)，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件、爭(zhēng)議事實(shí)和相關(guān)證據(jù)，針對(duì)平等民事主體之間因房屋拆遷發(fā)生的糾紛做出居中裁判的一種準(zhǔn)司法性質(zhì)的具體行政行為。拆遷糾紛裁決是一項(xiàng)集行政執(zhí)法、準(zhǔn)司法行為于一體的政策性、規(guī)范性、程序性、法制性都很強(qiáng)的特殊工作，其目的是及時(shí)、公正地解決、處理房屋拆遷糾紛，更好地維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障工程建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)第十六條規(guī)定，拆遷人與被拆遷入或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門(mén)裁決，裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)做出。

因此，拆遷糾紛裁決就成為城市房屋拆遷管理部門(mén)不能回避的法定職責(zé)。在現(xiàn)行拆遷管理體制下，為了進(jìn)一步提高裁決工作的質(zhì)量和效率，需要對(duì)拆遷糾紛裁決工作進(jìn)行實(shí)踐總結(jié)和理性探討。

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一、城市房屋拆遷管理部門(mén)要勇敢面對(duì)矛盾

根據(jù)《條例》的規(guī)定，拆遷當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門(mén)裁決。目前申請(qǐng)裁決的當(dāng)事人幾乎全是拆遷人，如果拆遷管理部門(mén)不依法受理，拆遷人可以起訴管理部門(mén)不履行法定職責(zé)、不作為;如果受理，就必須在30日內(nèi)做出裁決，并且要承受被拆遷人的“充當(dāng)拆遷人打手”的指責(zé)。如果被拆遷人對(duì)裁決這個(gè)具體行政行為不服，依照《行政復(fù)議法》、《行政訴訟法》、《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《裁決規(guī)程》)的規(guī)定，可以在裁決書(shū)送達(dá)之日起60日內(nèi)申請(qǐng)行政復(fù)議或者在三個(gè)月內(nèi)提起行政訴訟，拆遷管理部門(mén)將忙于應(yīng)訴。即使在行政復(fù)議和行政訴訟中勝訴，拆遷管理部門(mén)還要申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷或者申請(qǐng)人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷。這樣一來(lái)，一是拆遷管理部門(mén)在裁決、復(fù)議、訴訟、強(qiáng)制拆遷中沖在了第一線，陷入了矛盾的漩渦之中，耗費(fèi)了大量精力;二是激化了與拆遷當(dāng)事人的矛盾，成為信訪投訴的對(duì)象;三是忙于行政裁決，耗費(fèi)了大量的行政資源，卻出力不討好。拆遷人與被拆遷入本是平等的民事主體，在房屋拆遷法律關(guān)系中，雙方地位平等，凡雙方不能自行解決的問(wèn)題，應(yīng)通過(guò)民事訴訟程序最終由法院裁定：而通過(guò)行政裁決的方式干涉兩個(gè)平等的民事主體之間的合同訂立，會(huì)使拆遷管理部門(mén)陷入矛盾不能自拔、成為被告增大了行政風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)勇敢面對(duì)，充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，想

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方設(shè)法做好拆遷糾紛裁決工作。

二、合理的裁決受理?xiàng)l件和裁決量是保證裁決質(zhì)量的必要條件

當(dāng)前，各地拆遷糾紛裁決申請(qǐng)量一直居高不下，且呈上升趨勢(shì)。據(jù)分析，其主要原因表現(xiàn)在：

一是拆遷糾紛救濟(jì)途徑單一?！稐l例》規(guī)定，拆遷當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門(mén)裁決，當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以向人民法院起訴。這樣，對(duì)于達(dá)不成協(xié)議的拆遷糾紛，法院不再直接受理，先由房屋拆遷管理部門(mén)進(jìn)行裁決，法院只受理當(dāng)事人對(duì)裁決不服的行政訴訟案件，這就迫使拆遷管理部門(mén)沖在了解決大量拆遷糾紛的第一線并且隨時(shí)準(zhǔn)備當(dāng)被告應(yīng)訴。

二是拆遷管理部門(mén)提供免費(fèi)裁決服務(wù)?！恫脹Q規(guī)程》沒(méi)有明確拆遷管理部門(mén)可以收取裁決費(fèi)用，因此裁決申請(qǐng)人(幾乎全是拆遷人)就可以享受免費(fèi)裁決服務(wù)。這就客觀上鼓勵(lì)了拆遷人設(shè)法通過(guò)免費(fèi)的行政裁決來(lái)解決難以處理的拆遷糾紛，而不去積極地同被拆遷人進(jìn)行協(xié)商。

三是拆遷糾紛裁決申請(qǐng)條件過(guò)于寬松。餓決規(guī)程》第五條規(guī)定了拆遷入提出申請(qǐng)時(shí)應(yīng)當(dāng)提交的資料，如被拆遷房屋權(quán)屬證明、估價(jià)報(bào)

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告，補(bǔ)償安置方案、當(dāng)事人協(xié)商記錄等，以上資料拆遷人比較容易提供，從而使大量的裁決申請(qǐng)涌向拆遷管理部門(mén)。由于拆遷糾紛裁決案件較為復(fù)雜，一件拆遷糾紛裁決案件從受理、調(diào)查取證、調(diào)解、開(kāi)庭審理到下達(dá)裁決書(shū)、送達(dá)到應(yīng)對(duì)行政復(fù)議、應(yīng)對(duì)行政訴訟、申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行等起碼要經(jīng)過(guò)半年時(shí)間，裁決人員消耗了大量精力，難以保證在法定的時(shí)間內(nèi)完成受理案件的裁決工作，形成大量積壓案件，而新的裁決申請(qǐng)又不斷涌入，拆遷管理部門(mén)的裁決壓力可想而知;匆忙做出的裁決難免不出現(xiàn)瑕疵，裁決質(zhì)量無(wú)法保證。

為進(jìn)一步規(guī)范拆遷糾紛行政裁決行為，有效控制裁決量，提高裁決工作效率和成功率，切實(shí)維護(hù)拆遷雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益尤其是被拆遷人的合法權(quán)益，裁決受理?xiàng)l件在符合《裁決規(guī)程》要求的前提下，各地還要結(jié)合具體裁決實(shí)踐情況進(jìn)一步補(bǔ)充和完善，提高受理?xiàng)l件的針對(duì)性和可操作性。因此，拆遷入申請(qǐng)行政裁決時(shí)提交的資料除滿足《裁決規(guī)程》第五條規(guī)定的內(nèi)容外，還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)充以下內(nèi)容：

l、補(bǔ)償安置資金存儲(chǔ)證明。核實(shí)拆遷補(bǔ)償安置資金在許可前是否已足額到位，確保拆遷糾紛裁決后拆遷人能夠有足夠資金及時(shí)履行補(bǔ)償義務(wù)。

2、拆遷許可證及拆遷公告。審查拆遷許可證是否真實(shí)有效、是否辦理了必要的延期手續(xù)、是否進(jìn)行了廣泛告知。

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3、評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)及委托合同、動(dòng)遷單位資質(zhì)證書(shū)及委托合同。核實(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)和動(dòng)遷機(jī)構(gòu)的資質(zhì)情況，確保拆遷服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)包給有資質(zhì)的單位并在其業(yè)務(wù)承攬范圍內(nèi)。

4、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋估價(jià)報(bào)告。核實(shí)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋估價(jià)報(bào)告與被拆遷房屋估價(jià)報(bào)告是否由同一家評(píng)估機(jī)構(gòu)采用同一時(shí)點(diǎn)、同一參數(shù)、同一評(píng)估規(guī)則做出的，確保實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置時(shí)差價(jià)計(jì)算的公平性、合理性。

5、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋權(quán)屬證明或施工進(jìn)度證明。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，要提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用證、施工許可證、施工進(jìn)度證明等，確保裁決的安置房屋能夠按期建成、及時(shí)安置被拆遷人。

6、拆遷現(xiàn)場(chǎng)各種資料的公示證明。核實(shí)拆遷許可證、拆遷公告、各種資質(zhì)證書(shū)、委托合同、評(píng)估報(bào)告、安置房源、補(bǔ)償安置方案等是否全部公示，是否充分保障了被拆遷人的知情權(quán)。

7、受理裁決聽(tīng)證意見(jiàn)書(shū)。當(dāng)未達(dá)成協(xié)議戶數(shù)占總戶數(shù)一定比例如30%以上時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)受理裁決申請(qǐng)前的聽(tīng)證會(huì)，并出具聽(tīng)證意見(jiàn)書(shū)。

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8、不適宜出庭的高齡老人、高危病人等被申請(qǐng)人出具的授權(quán)委托書(shū)。

三、加強(qiáng)裁決隊(duì)伍建設(shè)

要做好裁決工作，拆遷管理部門(mén)必須健全裁決機(jī)構(gòu)、充實(shí)裁決人員、提高人員綜合素質(zhì)、完善裁決程序。

要根據(jù)工作需要充實(shí)培養(yǎng)裁決人員。按照審理規(guī)定的要求，開(kāi)庭審理必須有首席裁決員、裁決員、書(shū)記員，每個(gè)裁決室至少要配備三名工作人員，裁決量較大的城市要設(shè)置二個(gè)以上的裁決室。裁決人員應(yīng)當(dāng)由拆遷管理部門(mén)中的行政人員擔(dān)任，但由于管理部門(mén)在編人數(shù)有限，現(xiàn)有人員中通曉法律、拆遷業(yè)務(wù)和裁決業(yè)務(wù)的人員又少，目前各地普遍存在裁決力量薄弱的問(wèn)題。要根據(jù)工作需要及時(shí)充實(shí)裁決人員。要加強(qiáng)對(duì)在崗人員的培訓(xùn)，注重對(duì)政治理論、思想道德、拆遷管理、法律知識(shí)、裁決實(shí)務(wù)等方面的綜合培訓(xùn)。

拆遷糾紛裁決工作是由裁決工作人員完成的，工作人員的綜合素質(zhì)決定了裁決工作的質(zhì)量和效率。要做好拆遷糾紛裁決工作，裁決人員應(yīng)當(dāng)具備的綜合素質(zhì)包括：有較高的政治理論水平、有較高的思想道德水平和原則性、善于鉆研理論和業(yè)務(wù)知識(shí)、始終做到嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致。

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只有建設(shè)一支高水平、高素質(zhì)的裁決隊(duì)伍，才能做好拆遷糾紛裁決工作。

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劃

撥

土

地

能

否

抵

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第五篇：淺談農(nóng)村房屋拆遷問(wèn)題（精選）

中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育 課程論文（設(shè)計(jì)）課程名稱(chēng)：

論文題目：淺談農(nóng)村房屋拆遷問(wèn)題22鄉(xiāng)村傳播學(xué)

學(xué)生姓名張建

專(zhuān)業(yè)會(huì)計(jì)學(xué)

層次專(zhuān)升本

批次102

學(xué)號(hào)w320801102061

學(xué)習(xí)中心江蘇畜牧獸醫(yī)職業(yè)技術(shù)學(xué)院

2011年5月

中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院制

淺談農(nóng)村房屋拆遷問(wèn)題

摘要：近年來(lái)，隨著農(nóng)村工業(yè)化、城市化進(jìn)程不斷加快，大批的農(nóng)民私有房屋被夷為平地，拆遷量連年上升，農(nóng)村房屋拆遷引發(fā)的矛盾日趨尖銳，對(duì)抗性越來(lái)越強(qiáng)，農(nóng)民反拆遷的上訪有增無(wú)減，損害農(nóng)民利益的惡性事件也時(shí)有發(fā)生，農(nóng)村房屋拆遷問(wèn)題已嚴(yán)重危及農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定，成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)。這一問(wèn)題的解決應(yīng)當(dāng)從征地規(guī)范化、拆遷合理化、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)化、安置親情化，堅(jiān)決杜絕拆遷工作中的不規(guī)范、不文明行為。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村房屋拆遷規(guī)范化合理化標(biāo)準(zhǔn)化

房屋拆遷關(guān)系到群眾的切身利益，如何在城市化進(jìn)程中既維護(hù)公共利益的實(shí)現(xiàn)，又能讓個(gè)體利益主體得到最大限度的法律保護(hù)，這是一個(gè)涉及到城市的有序發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要問(wèn)題。現(xiàn)就如何做好拆遷工作，談?wù)劚救说拇譁\看法。

一 做好群眾思想工作是做好征地拆遷工作之關(guān)鍵

群眾利益無(wú)小事。征地拆遷是關(guān)系群眾切身利益的大事。征地拆遷過(guò)程說(shuō)到底是利益分配調(diào)整的過(guò)程。因此，在征地拆遷工作中，要得到群眾的理解支持，我們必須時(shí)刻站在群眾的立場(chǎng)上去想問(wèn)題、做工作，對(duì)被征地拆遷群眾的所想、所盼、所慮，要做到心中有數(shù)。在實(shí)施補(bǔ)償安置工作中，我們既要堅(jiān)持實(shí)事求是原則，又要有靈活性。要堅(jiān)持用足政策，凡是政策規(guī)定必須補(bǔ)償?shù)?，要不折不扣地?zhí)行；凡是可補(bǔ)可不補(bǔ)的，要堅(jiān)決補(bǔ)償；凡是被征地農(nóng)民提出的合理請(qǐng)求，都要最大限度地予以解決。在鐵山港工業(yè)區(qū)的征地搬遷工作中，我們不乏突破現(xiàn)有政策的創(chuàng)新舉措。如：異地搬遷戶人人享有的低保制度、異地搬遷戶漁業(yè)交通補(bǔ)貼制度、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)制度、房屋拆除補(bǔ)助辦法等。對(duì)被征地群眾提出的人畜飲水工程、農(nóng)村道路建設(shè)等的要求，只要政府有能力解決的都予以優(yōu)先安排。在征地拆遷工作中，工作組遇到的群眾生產(chǎn)生活困難問(wèn)題，都千方百計(jì)予以解決。如為患病群眾送醫(yī)送藥、組織醫(yī)療隊(duì)伍進(jìn)村為群眾檢查治療、籌資捐款資助困難家庭學(xué)生上學(xué)等等。既解決了被征地農(nóng)民的實(shí)際困難，也增進(jìn)了與群眾的感情，大大加快了征地拆遷工作的順利推進(jìn)。

二 完善和健全征地制度，實(shí)現(xiàn)征地規(guī)范化是當(dāng)務(wù)之急

嚴(yán)格征地程序，實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度。這是征地制度改革的重要內(nèi)容，也是保護(hù)農(nóng)民權(quán)益的重要措施。沒(méi)有程序保障，就不會(huì)有真正的權(quán)利保障。程序的混亂

勢(shì)必造成權(quán)力的濫用。因此，土地征用和流轉(zhuǎn)必須制定詳細(xì)具體的程序，明確征地方和被征方各自的權(quán)利和義務(wù)。在征地程序上，要嚴(yán)格堅(jiān)持以下原則：（1）公開(kāi)性原則。政府征地要頒布征地公告，告知運(yùn)作程序，保證農(nóng)民有充分的知情權(quán)；（2）參與原則。要規(guī)定農(nóng)民參與土地征用過(guò)程中的所有程序，確保他們享有參與權(quán)和異議權(quán)；（3）聽(tīng)證原則。補(bǔ)償過(guò)程中要讓農(nóng)民自由參加聽(tīng)證。并使農(nóng)民有充分的發(fā)言權(quán)；（4）公示原則。從規(guī)劃、征地、建設(shè)、補(bǔ)償?shù)绞褂?，采取一條龍公示制度，給農(nóng)民監(jiān)督權(quán)；（5）司法救助原則。允許農(nóng)民尋求司法保護(hù)，通過(guò)司法權(quán)制約政府和有關(guān)部門(mén)不合理的土地征用行為

三 完善拆遷程序，保證其合理化理順征收、補(bǔ)償、拆遷的關(guān)系,堅(jiān)持先補(bǔ)償,再征收,最后拆遷的程序 如前所述,房屋拆遷必須先依法對(duì)房屋進(jìn)行征收,而《拆遷條例》卻授權(quán)房屋拆遷管理部門(mén)在沒(méi)有依法征收的前提下就可給予拆遷許可,且拆遷補(bǔ)償順序顛倒,存在嚴(yán)重立法缺陷。立法應(yīng)明確規(guī)定:按照市場(chǎng)價(jià)值給予被拆遷人補(bǔ)償?shù)那疤嵯抡魇諉挝缓蛡€(gè)人的房產(chǎn),然后再進(jìn)入拆遷程，一般程序如下：

(1)申領(lǐng)規(guī)劃用地許可證

(2)編制拆遷計(jì)劃和方案

(3)申領(lǐng)拆遷許可證

(4)發(fā)布拆遷公告

(5)簽訂拆遷補(bǔ)償、安置協(xié)議

(6)實(shí)施拆遷

其中被拆除房屋的用途和建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準(zhǔn)文件的記載為準(zhǔn)。如記載與實(shí)際不符的，除已依法確認(rèn)的違章建筑外，應(yīng)以實(shí)際面積為準(zhǔn)。

特別情況的處理：

(1)征地公告時(shí)，被拆遷人已取得建房批準(zhǔn)文件且新房已建造完畢的，對(duì)新房予以補(bǔ)償，對(duì)應(yīng)當(dāng)拆除而未拆除的舊房不予補(bǔ)償。征地公告時(shí)，被拆遷人已取得建房批準(zhǔn)文件但新房尚未建造完畢的，被拆遷人應(yīng)當(dāng)立即停止建房，具體補(bǔ)償金額可以參照建房批準(zhǔn)文件內(nèi)容補(bǔ)償，也可由拆遷當(dāng)事人協(xié)商議定;

(2)拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，可以給予適當(dāng)補(bǔ)償。

(3)違法并應(yīng)無(wú)償拆除的建筑、超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，以及征地公告后擅自進(jìn)行房屋及其附屬物新建、改建、擴(kuò)建的部分，一般不予補(bǔ)償。

(4)一拆遷范圍內(nèi)，既有國(guó)有土地、又有集體土地的，國(guó)有土地范圍內(nèi)的拆遷房屋補(bǔ)償安置按城市房屋拆遷管理規(guī)定執(zhí)行;被征集體土地范圍內(nèi)的房屋拆遷補(bǔ)償安置按集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置的規(guī)定執(zhí)行，如當(dāng)?shù)匾?guī)定按城市房屋拆遷規(guī)定執(zhí)行的，從其規(guī)定。完善被拆遷人的程序權(quán)利,保護(hù)被拆遷人的合法利益

有專(zhuān)家指出:“一個(gè)人或一個(gè)社會(huì)集團(tuán)的貧困,大體是兩個(gè)類(lèi)型的原因引起的:一個(gè)是他們的資源(資本、土地以及教育水準(zhǔn))不足,再一個(gè)是他們沒(méi)有享有與其他人一樣的平等權(quán)利?！币淖儽徊疬w人弱勢(shì)的法律地位,應(yīng)增加被拆遷人作為行政相對(duì)人應(yīng)享有的權(quán)利,主要有:請(qǐng)求權(quán);參與權(quán);知情權(quán);正當(dāng)程序權(quán);對(duì)行政主管部門(mén)及其工作人員的批評(píng)、建議權(quán);對(duì)行政主管部門(mén)及其工作人員作出的對(duì)自己不公正的行政行為的申訴、控告、檢舉權(quán);抵制違法行為權(quán);獲得權(quán)利救濟(jì)的權(quán)利,包括:申請(qǐng)行政復(fù)議、提起行政訴訟、申請(qǐng)國(guó)家賠償和補(bǔ)償。

3完善拆遷中的正當(dāng)法律程序,提高聽(tīng)證制度效力

“不公正勝于無(wú)秩序”的法諺使得我們有理由推論,當(dāng)征收法律程序公開(kāi)、透明,當(dāng)利益各方能夠充分參與到征收的各個(gè)步驟之中,“釘子戶”出現(xiàn)的概率將減少,由之引發(fā)的社會(huì)緊張局面也將逐漸減少。拆遷程序中應(yīng)逐步完善聽(tīng)證制度:變事中聽(tīng)證為事前聽(tīng)證(前移聽(tīng)證時(shí)間);變?nèi)我饴?tīng)證為必要聽(tīng)證(提高聽(tīng)證地位);變形式聽(tīng)證為實(shí)質(zhì)聽(tīng)證(擴(kuò)大聽(tīng)證內(nèi)容)。

四 完善補(bǔ)償程序，以程序界定“合理補(bǔ)償”

首先征地拆遷實(shí)質(zhì)是一個(gè)利益調(diào)整過(guò)程，必須依法進(jìn)行。要把依法足額補(bǔ)償放在征地拆遷工作的首要位置，在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定和安置方案的確定上，往法律規(guī)定的最高限額上靠，確保征地拆遷后群眾生活水平不下降，切實(shí)維護(hù)群眾的合法權(quán)益。要按照實(shí)事求是、人性化拆遷的原則，依法解決分歧和矛盾，對(duì)群眾的利益訴求不堵不避，不拖不壓，對(duì)群眾反映的熱點(diǎn)問(wèn)題，安排專(zhuān)人跟蹤聯(lián)系和協(xié)調(diào)解決。要建立與村民代表座談協(xié)商制定、工作例會(huì)制度等快捷的利益表達(dá)通道和協(xié)調(diào)解決機(jī)

制，真正變“對(duì)抗”為“對(duì)話”，是拆遷戶所反映的問(wèn)題能夠在最短時(shí)間內(nèi)得到妥善處理。

其次，確定合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)遵循下列程序：（1）以公平、充分、合理和及時(shí)作為補(bǔ)償?shù)脑瓌t。（2）擴(kuò)大補(bǔ)償?shù)膶?duì)象：包括房屋所在地的國(guó)有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)本身，還包括房地產(chǎn)的附屬物，以及該房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失。（3）以市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)作為合理補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，等量的財(cái)產(chǎn)獲得等量的價(jià)格。首選貨幣補(bǔ)償，實(shí)物安置其次。（4）市場(chǎng)的價(jià)格確定首先是雙方當(dāng)事人在補(bǔ)償價(jià)格上能達(dá)成一致，在協(xié)議不能時(shí)選擇房屋價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。在房屋價(jià)格評(píng)估時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)保證評(píng)估主體的的獨(dú)立性和市場(chǎng)化。允許房屋價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)自主進(jìn)行評(píng)估。其次，采用市場(chǎng)化和科學(xué)化的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和方法。由房屋價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)綜合考慮各種影響房屋價(jià)格的因素并根據(jù)現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格確定。

參考文獻(xiàn)

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