第一篇：全訊網(wǎng)提示：有些理財?shù)摹皾撆_詞”你不可不知

全訊網(wǎng)提示：有些理財?shù)摹皾撆_詞”你不可不知

號稱分紅復(fù)利計息的產(chǎn)品，收益只比銀行活期高出一點點；宣稱零利率低手續(xù)費的信用卡分期，實際是高利率產(chǎn)品；理財產(chǎn)品到期不等于資金到賬。有時候，一些銀行理財?shù)拿~容易讓消費者產(chǎn)生誤解，因為我們不知道背后還有一些“潛臺詞”。

聽起來很美的分紅復(fù)利計息

案例： 2011年6月，杭州一位從事教育行業(yè)的江女士在銀行辦業(yè)務(wù)時，被保險(放心保)業(yè)務(wù)員營銷買了一份分紅保險。這款保險產(chǎn)品投資期限6年，交費期3年，每年交3萬元?！拔視I這個產(chǎn)品，是因為業(yè)務(wù)員說分紅比銀行存款利息高，而且分紅是復(fù)利計息?！彼耄驺y行利率也就3%，就算分紅也是3%，按照復(fù)利計息，收益肯定高于存銀行。

但是，在她支付了3萬元保費后，2012年6月，拿到的分紅保險紅利通知書顯示，紅利只有200.71元。支付了6萬元保費后，2013年6月拿到的紅利也只有300多元。這讓江女士十分失望：“我6萬塊錢在銀行存一年，至少也有1800元的利息?！?/p>

提醒：“保險的分紅是不確定的，營銷員在給客戶介紹產(chǎn)品收益時，有可能把假定紅利當(dāng)做固定收益進行介紹?！闭猩蹄y行杭州分行貴賓財富管理中心主任阮肖林告訴記者，保險的分紅收益只是一種預(yù)期收益，而且這種分紅是相當(dāng)不確定的，每年的分紅要看保險公司的經(jīng)營情況。保險宣傳中提到的只是演示分紅，并非實際的分紅。

其次，分紅不是說你交了3萬元保費，分紅率是3%，就能分到3萬元的3%的紅利。一般來說，分紅計算的基數(shù)不是你交的保費，而是保單的現(xiàn)金價值。保險業(yè)內(nèi)人士指出，保單的現(xiàn)金價值是保費扣除一部分管理費用，這是一個逐年遞增的資產(chǎn)，第一年要扣除的管理費用比較高，因此第一年的現(xiàn)金價值不會很高。正因為如此，不少投保人在投保了分紅險等長期保險后，發(fā)現(xiàn)自己頭幾年幾乎沒有紅利收入，或者很低。在每份保單合同上都會有一張表，列明了這張保單每一年的現(xiàn)金價值。保險分紅的依據(jù)是這個現(xiàn)金價值，同樣如果投保人想要退保，能夠拿回的錢也是當(dāng)年對應(yīng)的現(xiàn)金價值，而非所交的全部保費。

再次，“復(fù)利計息”確實是個誘人的詞眼，尤其對于長期保單而言。復(fù)利是指在每經(jīng)過一個計息期后，都要將所生利息加入本金，以計算下期的利息，也就是通常說的“利滾利”。但是保單復(fù)利計息中可能存在兩個沒有解釋清楚的問題，一是推算復(fù)利收益時的分紅是假定的，二是保險復(fù)利計息的計算的只是分紅和返還的生存金，并不包括投保人每年交的保費。一般來說，復(fù)利計息的初始本金只是首年的分紅，而首年的分紅往往不會很高。

貌似很劃算的信用卡分期

案例：剛剛裝修完房子的小趙手上資金緊張，去家電賣場物色家電時看到很多家電有零利率分期付款的宣傳。他咨詢了銷售人員，聽說用信用卡分期付款確實是零利率，只是每一期收取0.6%的手續(xù)費?！案杏X這個很劃算，如果選擇分期付款，我近期的壓力會熊多?！毙≮w花了18000元選購了電視機、冰箱和洗衣機，當(dāng)場選擇了信用卡分期付款，分12期還，每月還款1608元。

提醒：0.6%的手續(xù)費看起來確實很低，但事實上，小趙付出的成本遠高于想象。

分期付款不用利息，這只是偷換了概念而已。信用卡分期付款雖然免息，但不同于免費，消費者需要支付一定比例的手續(xù)費，而這筆手續(xù)費折算下來，可能遠超一年期貸款基準(zhǔn)利率。

如果我們轉(zhuǎn)換一下說法，每期0.6%的手續(xù)費實際就是月利率0.6%，那么實際一年的利率是0.6%*12=7.2%。而現(xiàn)行一年期貸款基準(zhǔn)利率為6%。

但小趙支付的實際利率其實還要高于7.2%。小趙把18000元的賬單進行了分期，每期手續(xù)費0.6%即108元。也就是說每月還的1608元中，1500元還是本金，108元是手續(xù)費。在還款過程中，小趙占用的銀行資金是逐期減少的，但手續(xù)費卻始終按照18000元的總額進行計算。

阮肖林告訴記者，在計算分期付款的實際利率時，要用到“平均貸款余額”這個概念。而銀行在設(shè)計信用卡分期產(chǎn)品時，使用的都是這個概念，而不是所謂的每期手續(xù)費。

以小趙的例子來計算，平均貸款余額=(18000+16500+15000+??+3000+1500)÷12=9750元，這個金額才是持卡人還款期間平均占用的銀行資金，相當(dāng)于其全年向銀行貸款9750元不變。而其實際支付的手續(xù)費總額為108×12=1296元，實際貸款的利率應(yīng)該是1296÷9750×100%=13.29%。

產(chǎn)品到期日不是資金到賬日

案例：張先生上個月看中一套二手房，首付45萬元，合同約定最遲6月底把首付打到中介賬上。當(dāng)時他能動用的資金不足40萬，但是手上有個10萬元的短期銀行理財產(chǎn)品6月28日到期。張先生想著28日到期肯定來得及去付首付，也沒去問朋友借錢周轉(zhuǎn)。誰知，6月28日，他登陸網(wǎng)銀查詢，資金并沒有到賬。6月29日，還是沒有錢入賬。他趕緊打電話去問，銀行工作人員的回復(fù)是，這款產(chǎn)品的清算期是3個工作日，最快也要下個月才能到賬。

提醒：理財產(chǎn)品都有一個清算期，而且在這個清算期是沒有利息的。清算期在銀行業(yè)內(nèi)的術(shù)語叫“T+N”(T指的是產(chǎn)品到期日，N指天數(shù)，N≥0)，即產(chǎn)品到期后并不意味著客戶的本金和收益能當(dāng)天到賬，而是進入還本清算期。清算期少則1天，長則3天，如果剛好遇到周末或節(jié)假日，甚至還會超過3天，而這個期限里，客戶的資金是沒有任何收益的。

除了清算期外，銀行理財產(chǎn)品還有好幾個“日子”需要關(guān)注：銷售起始日、銷售截止日、起息日、到期日、支付日。銷售起始日到銷售截止日之間為募集期，即投資者購買產(chǎn)品的時間段。從投資者提出申購申請到募集期結(jié)束，這段時間申購資金會被凍結(jié)，在此期間大部分銀行會把投資金額計算活期利息。而從起息日開始，才真正計算產(chǎn)品收益率，起息日一般為募集期結(jié)束的第二天。但產(chǎn)品到期日并不意味著投資者的本金和收益能當(dāng)天到賬，而是又進入還本清算期。在這個期限里，投資金額是“零收益”。如6月底發(fā)售的一些超短期高收益理財產(chǎn)品，其理財期限可能只有7天，而募集期也長達7天，清算可能還要一兩天，客戶資

金的實際收益其實比銀行宣傳的要差不多少一半。

當(dāng)然，關(guān)于清算期在產(chǎn)品合同上是有明確提示的，但是理財經(jīng)理一般不會提醒客戶，客戶大多也不會注意。

第二篇：你不可不知的工程造價審計

你不可不知的工程造價審計“課外知識”(2012-08-13 21:19)分享到：

工程造價審計的“課外知識”

工程審計人員的水平有高低之分。

我們常?？吹?，有的工程審計人員總是能很快發(fā)現(xiàn)問題，而有的工程審計人員忙了很久卻總是發(fā)現(xiàn)不了什么問題，尤其是在任務(wù)重時間緊的情況下;有的工程審計人員在和被審計單位的預(yù)算員核對時，總能“說得贏”，而有的工程審計人員在和被審計單位的預(yù)算員核對時，卻總是“說不贏”;有的工程審計人員能很好的解決幾方面的矛盾，而有的工程審計人員非但解決不了矛盾，還會制造出新的矛盾，會陷入各種矛盾中;有的工程審計人員能得到委托單位和被審單位的好評，而有的工程審計人員卻總是受人指責(zé)……

為什么會這樣呢?這里面的原因一定很多，有許多人會認(rèn)為這主要是專業(yè)水平的高低造成的。但我不能完全同意這種觀點，有很多預(yù)算員也不同意這種觀點，為此，他們很困惑，很不服氣，“預(yù)結(jié)算我全懂了呀，不比誰差啊?”

依我看，問題往往不在預(yù)算專業(yè)之內(nèi)，而很可能是在預(yù)算專業(yè)之外，這就是我所要說的“課外知識”，而這類知識是正統(tǒng)的主流的課堂與書本中不會講，也不方便講的，所以有許多年輕的工程審計人員不了解，不掌握。

下面就是我自己的一些體會，寫下來給大家分享，供大家參考。

1、處理好和同事的關(guān)系

我常對一些年輕的預(yù)算員說：編、審預(yù)(結(jié))算是一門知識，也是一項技術(shù)活，但知識不能說深，技術(shù)含量也不能說有多高。如果你已經(jīng)能熟練的進行編、審預(yù)(結(jié))算的工作，也千萬不可自以為是，不要在外行面前吹噓，更不要在新手面前自夸，因為這項工作確實不是很難，一個新手只要肯好好學(xué)習(xí)，很快就會趕上來的。

這樣說是有依據(jù)的：第一，會看工程圖紙，這不難吧，工程圖中絕大多數(shù)是直線，而且是橫平豎直的直線，曲線很少，遠沒有機械圖那樣難看懂;第二，熟悉施工過程，難嗎?挖土方、砌墻、立模板、綁鋼筋、澆混凝土、粉刷等等，即使不是土建專業(yè)的人，也知道個大概，如果能跟著施工單位或看著施工單位干一兩個工程，那就更清楚了。裝修工程、市政工程、一般的水電安裝工程，也都差不多，熟悉它們的施工過程，談不上有多難。(當(dāng)然，大型設(shè)備安裝和電氣及自動化安裝，難度還是比較大的，要想熟悉它們的施工過程，那得具備較深的專業(yè)知識，得跟著施工人員好好干幾個項目才行);第三，理解與掌握定額，也不難，定額的組成，萬變不離其宗，就是人、材、機的組合，套用定額其實是比較“死”的工作，定額的說明，定額的解釋，工程量計算規(guī)則，有初中的語文水平就都能看明白了，即使你死記硬背不了那么多，遇到具體問題多翻閱，也是一樣的;第四，計算工程量和工程造價，這是外行覺得最深奧的，但恰恰是最沒有知識含量的，小學(xué)算術(shù)里的四則運算，絕大多數(shù)時候只用到三則，即加法、減法和乘法，另一則除法很少用到，偶爾才會用到平方、立方，至于三角函數(shù)，更是鮮見，不信的話，你可以隨便找一份預(yù)算書的計算稿來看看，就知道其中的數(shù)學(xué)知識是深是淺了。

所以我們?？吹?，一些初中畢業(yè)，從事過三四年施工管理，邊干邊學(xué)了預(yù)(結(jié))算，就可以成為一個很好的預(yù)算員。

當(dāng)然，搞工程審計，不僅僅只是審核工程預(yù)(結(jié))算，很多項目，尤其是大型建設(shè)項目，還要對整個工程程序進行審查，這就涉及到招投標(biāo)、合同、財務(wù)等等，所以，一個工程審計人員，除了會看圖紙、了解施工過程、熟悉定額、會編審預(yù)(結(jié))算外，還必須懂一些法律和財務(wù)。這比單純會做預(yù)(結(jié))算要復(fù)雜些，困難些，但也不是很難，至少這里面沒有非常艱深難懂的理論。

這也從一個側(cè)面印證了我前面所說的，預(yù)算員水平的高低，往往不在預(yù)算專業(yè)之內(nèi)，而恰恰是在預(yù)算專業(yè)之外。

我說這些，目的是叫大家不要自以為是，要有自知之明。老手不要傲慢，新手不要畏難。更不要在外行面前“吹”。

2、處理好和乙方的關(guān)系

我們先說說和乙方的關(guān)系。搞過多年工程審計工作的人都有一整套對付乙方的經(jīng)驗和辦法，這無須我在此多說。盡管施工單位的預(yù)算員或項目經(jīng)理也是各種各樣，有的不太計較，有的特別較真，有的文質(zhì)彬彬，有的不怎么講理，什么樣的人都有，由于在審計工作中我們相對占居主動，所以和施工單位打交道總體講比較容易。

在此我想講的是：

a、要平等待人。很多人在和施工方的預(yù)算員或者施工方的頭頭打交道的過程中會產(chǎn)生一種錯覺，施工方的預(yù)算員和頭頭對我們很客氣，甚至有些點頭哈腰，我們便自覺“高大”起來，開始“俯視”他們了。其實，是利益決定了施工方總希望結(jié)算價能高些再高些，他們就會希望我們“手下留情”，能夠?qū)捤梢稽c，“糊涂”一點，而并不是他們就真的低誰一等，再說難聽一點，對方預(yù)算員的職稱和能力很可能還高于我們呢，尤其是對方的領(lǐng)導(dǎo)，都是老板級的人物，真要論身份，只會在你我之上。大家從人格上講都是平等的，這個道理不難明白，可是有些審計人員卻不由自主地“居高臨下”，還總喜歡用不禮貌的話語，例如“你這都不懂?”“你會不會做啊?”“你們就是死要錢”等等，有的審計人員甚至還有拍桌子、摔本子的“小動作”，更是不應(yīng)該的。

平等待人就要講道理，不要以為我說得難聽，我確實見過不少不講道理的預(yù)算員，但那主要不是在咨詢公司，而是在審計局這類權(quán)力部門工作的工程審計人員。政府部門進行的審計屬于強制性審計，時間久了，有些人就誤以為審計過程也是強制性的，可以不講道理了。

b、要一碗水端平。有許多大型工程，往往有多個施工單位在并行的承包一些項目，竣工結(jié)算時，由于各單位預(yù)算員的水平、風(fēng)格不一致，同樣的工作內(nèi)容也會出現(xiàn)不同的結(jié)果，例如，你審第二家的時候，發(fā)現(xiàn)某個材料高于第一家的，因為第一家的項目經(jīng)理當(dāng)初沒有讓甲方批價，而第二家的項目經(jīng)理讓甲方批了一個價;還有，你審核第二家的時候，發(fā)現(xiàn)有個別費用在第一家的結(jié)算里沒有列，而這項費用是有理由要的。遇到這種情況，我建議最好再回過頭去，給第一家也調(diào)整過來。同樣的道理，如果我們在審核中發(fā)現(xiàn)施工方有少計漏計的，最好是如實給人家。

這樣的好處是，第一避免后遺癥，施工單位和施工單位之間也會互相溝通交流的，偶爾糊涂犯的錯，事后也可能醒悟過來，到時候他們很有可能來找你理論，我們是靠真實的核減額吃飯，而不是靠施工方的少算漏算來增加核減額;第二可以顯示我們的層次，顯示我們的公平公正，當(dāng)然這種公平與公正原本就是我們應(yīng)該做到的。

c、不要自以為是，要虛心向施工單位的預(yù)算員學(xué)習(xí)，尤其是從學(xué)校畢業(yè)就直接從事工程審計的年輕人。就你現(xiàn)在正在審核的具體項目來說，施工單位的預(yù)算員一定比你更清楚，從施工過程到結(jié)算編制，他們都非常熟悉。有些審計人員喜歡“?！笔┕し降念A(yù)算員，見施工方的預(yù)算員有了退卻，便以為唬住了，很是自得，其實很多時候，施工方的預(yù)算員只是假裝被唬住，倒是我們真的被他們蒙過去了。(案例：材料價)所以，以為自己比別人聰明那都是可笑的，和施工方核對結(jié)算時如此，在平時的各種場合也是如此。

d、常有這樣的情況：一個項目審核基本結(jié)束，就快定案了，施工單位的預(yù)算員又來說，什么什么地方算少了，什么什么漏算了，這些少算漏算的金額都不大，要調(diào)整就要改動許多表格，確實也是比較麻煩的(但比起我們過去用手工操作就好多了)。這種時候，我建議盡可能耐心的給予改正，而不要輕易說“這點兒錢就算了”。這些金額雖小，也是施工單位應(yīng)得的，我們沒有權(quán)利叫他們“算了”。另外這也是乙方預(yù)算員常有的一種心態(tài)：讓你核減了那么多，最后能找補回來一些也是好的。對此我們應(yīng)該給予理解。

還有就是，在審核結(jié)算時，越是看上去荒唐的地方，越是要小心，不要輕易就認(rèn)為這兒可以核減一大塊。施工方的預(yù)算員一般是不會犯過于低級的錯誤的，看似不對的做法往往都會有你沒有想到的理由。

3、處理好和甲方的關(guān)系

現(xiàn)在我們說說和甲方的關(guān)系。

很多工程審計人員好像從來也沒感覺到和甲方有多大的關(guān)系，不就是受甲方委托來審核施工單位的結(jié)算嗎?是的，對多數(shù)工程審計人員來說，的確如此，但對一個項目負責(zé)人或者是項目經(jīng)理來說，一個很重要的工作就是和甲方打交道。如果說，搞不好和乙方的關(guān)系，會發(fā)生爭吵，會增加審計難度的話，那么，搞不好和甲方的關(guān)系，尤其是大型項目的工程審計，那就幾乎無法進行了。

a、要領(lǐng)會審計目的，或者叫審計意圖

工程審計的目的，要說起來也是五花八門的：

有的單位是因為自己缺乏專業(yè)人員，需要聘請造價咨詢事務(wù)所(或是會計師事務(wù)所)的造價師幫他們把把關(guān)，因此委托審計;有的單位是在完成了一個建設(shè)項目后，為了給上級、給群眾、給董事會、給股東有個交代，堵塞非議，給基建主管領(lǐng)導(dǎo)及基建部門一個解脫而委托審計;有的甲乙雙方都是所謂一個系統(tǒng)內(nèi)的，是平級關(guān)系或上下級關(guān)系，甲方不在乎工程結(jié)算價是否偏高，委托審計就是走一個過場;有的是甲方就想借審計的手，來打壓施工單位，把工程造價壓到符合他們理想但卻很不合理的一個價位;有的是上一級公司為了監(jiān)督檢查下一級公司(或部門)在工程建設(shè)項目上做得怎么樣而委托審計;有的單位是在完成了一個建設(shè)項目后，基建部門進行過內(nèi)部審核或者委托某咨詢公司進行過審核，等把審核結(jié)果交到財務(wù)部門或?qū)徲嫴块T后，財務(wù)部門或?qū)徲嫴块T又重新委托審計;有的是前任領(lǐng)導(dǎo)調(diào)走，后任領(lǐng)導(dǎo)對前任領(lǐng)導(dǎo)抓基建“不舒服”，有懷疑而委托審計;有的是對第一次工程審計結(jié)果不滿意不放心而再次委托審計;有的是甲乙雙方對結(jié)算價有很大爭議，不得不訴諸法院，由法院委托的審計;還有就是國家審計部門按規(guī)定對重大工程項目或老百姓質(zhì)疑強烈的工程項目進行強制性的審計。后面的幾種情況已經(jīng)屬于第二次審計了。

有人會說，審計目的和我們有什么關(guān)系嗎?難道審計目的不同就能不按規(guī)矩審計嗎?是的，審計有自己的規(guī)矩，像工程量的計算規(guī)則、定額套用、取費文件等等，都非常細致、嚴(yán)格，我們必須照章辦事，沒有別的選擇。如果我們在審計中遇到的都是這么一板一眼的問題的話，那就太好辦了，但現(xiàn)實往往不是這樣。例如最常見的招投標(biāo)，我們都知道，有許多項目都是所謂“圍標(biāo)”，中標(biāo)價里有許多的貓膩;還有的招投標(biāo)根本就不具備有關(guān)文件里規(guī)定的條件，完全是邊設(shè)計邊施工的項目;還有的招標(biāo)文件的文字表述模糊，招標(biāo)清單編制粗糙，與施工圖差距很大;等等，這些都給后期的結(jié)算帶來數(shù)不清的爭議，要想很好的解決這些爭議，不了解審計的意圖、目的是很不好辦的。再有，作為審計依據(jù)的合同、變更、簽證、洽商、批價等等，有的明顯不合理，你看到后該怎么辦?這也得結(jié)合審計意圖、目的來處理。

如果甲方是因為自己缺乏專業(yè)人員，需要聘請造價咨詢事務(wù)所(或是會計師事務(wù)所)的造價師幫他們把把關(guān)，這很好辦，我們無需干預(yù)他們的合同和批價，尤其是私營企業(yè)，老板愿意給施工單位多少，那是他的事，給的再多我們也沒意見。(當(dāng)然這種情況也不太可能發(fā)生，私企老板不會無故多付錢的。)但是，如果是國家審計部門按規(guī)定對重大工程項目或老百姓質(zhì)疑強烈的工程項目進行強制性的審計，如果是上一級公司為了監(jiān)督檢查下一級公司(或部門)在工程建設(shè)項目上做得怎么樣而委托審計，等等，就要另當(dāng)別論了。建設(shè)單位掌控的錢是國家的錢，是上一級公司的錢，難道也能想怎么花就怎么花，想怎么給就怎么給嗎?這里就牽涉到另一個和審計目的密切相關(guān)的問題，即審計的對象究竟是誰?

b、審計很多時候就是審甲方

很多搞工程審計的人幾乎沒有問過這個問題，不就是審核施工單位嗎?還會審誰?

什么叫審計?《中華人民共和國審計法實施條例》第2條對審計所下的定義是：“審計是審計機關(guān)依法獨立檢查被審計單位的會計憑證、會計賬簿、會計報表以及其他與財政收支、財務(wù)收支有關(guān)的資料和資產(chǎn)，監(jiān)督財政收支、財務(wù)收支真實、合法和效益的行為”。工程審計是財務(wù)審計的組成部分，因為基建項目費用大，專業(yè)性強，是財會人員不能完成的工作，所以需要預(yù)算員、造價師來參與審計。工程的結(jié)算價就是甲方的財務(wù)支出，這個結(jié)算價合規(guī)嗎?偏高嗎?如果偏高，那偏高在什么地方?

如果是施工單位高估冒算，那很好辦，認(rèn)認(rèn)真真的仔仔細細的審核就是了，但有時候你會發(fā)現(xiàn)，甲方的材料批價偏高了，甲方的簽證單里工程量簽多了，或者，甲方所定的所謂包死合同明顯不合規(guī)，等等。正因為基建工程中有可能存在著這類問題，國家審計部門才會派人對一些大型項目進行工程審計，一些大公司才會委托造價咨詢事務(wù)所對下一級公司的基建項目進行審計。所以在很多情況下，審計的對象包括甲方，或者說“暗含”甲方，這個甲方是指委托單位的下一級公司或下一級部門。

由于審計目的不同，那么，例如同樣是上面講過的甲方的材料批價明顯的過于高了，簽證單里工程量明顯計算多了，甚至是某些合同價位明顯不合理了，那我們就要理論理論了?？墒俏覀冇泻芏鄬徲嬋藛T不敢去理論，甚至覺得不該去理論。其實，很多時候抓住審核甲方這一點是很重要的，其中的道理與利弊大家自己可以慢慢去體會。(案例：

1、XX辦公樓裝修項目，2、某電廠的焊接探傷)

有些施工單位的預(yù)算員也會有這樣認(rèn)識上的偏差，他們總以為甲方領(lǐng)導(dǎo)同意了就萬事大吉了，當(dāng)他們發(fā)現(xiàn)審計人員介入以后，甲方的領(lǐng)導(dǎo)往往會改口，這時候他們才知道事情不是他們原先想的那樣。

c、學(xué)會必要的妥協(xié)

畢竟甲方是我們的客戶，我們的審計費是他們給的，這就是處理和甲方關(guān)系的微妙之處。這是個世界難題，2001年，美國安然公司(股票代碼：ENRNQ)，一家聲名赫赫的位于美國的得克薩斯州休斯敦市的能源類公司宣告破產(chǎn)，位列世界第五的會計師事務(wù)所安達信作為安然公司財務(wù)報告的審計者，既沒審計出安然虛報利潤，也沒發(fā)現(xiàn)其巨額債務(wù)。2001年6月，安達信曾因?qū)徲嫻ぷ髦谐霈F(xiàn)欺詐行為被美國證券交易委員會罰了700萬美元。這其中最核心的問題是審計人員必須獨立于被審計對象，兩者之間不能夠存在利益上的依賴或關(guān)聯(lián)關(guān)系，而實際上兩者存在著“利益關(guān)聯(lián)”。到目前為止，全世界都沒有找到一種由審計單位制約被審計單位的根本性辦法。

在中國，這個問題恐怕更難說明白。妥協(xié)總是難免的，究竟該怎么妥協(xié)呢?這不可能有具體的規(guī)章，需要具體問題具體分析解決。

我要對大家說的是，首先，妥協(xié)是在發(fā)現(xiàn)問題的基礎(chǔ)上講的，你如果沒有審核甲方的意識，在工作中也發(fā)現(xiàn)不了甲方的問題，那也就不存在妥協(xié)這一說了;第二，妥協(xié)是有分寸和底線的，你必須對妥協(xié)的風(fēng)險有比較準(zhǔn)確的評估。妥協(xié)是有度的，有的人什么小問題都不讓步，“就是不行”!結(jié)果搞得關(guān)系很僵，里外不是人，自己也是一肚子委屈。有的人膽子又太大，什么問題都敢放，一旦查出，傷了自己還傷了造價咨詢公司;第三，在是否需要妥協(xié)的時候，不可自作主張，要及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報，這既是對公司負責(zé)也是對自己負責(zé);第四，如果風(fēng)險大不能妥協(xié)，也不要做出一副正氣凜然決不妥協(xié)的樣子，而最好是要表示“膽小”，“你讓我這樣做，被查出以后，我們公司要砸牌子，我個人要砸飯碗，我可不敢。你總不至于非要砸我公司的牌子，砸我個人的飯碗吧?”

d、不要任憑甲方擺布，要有自己的立場

前面我們說過，有的甲方委托審計，就是想借審計的手，來打壓施工單位，把工程造價壓到符合他們理想但卻很不合理的一個價位。我覺得我們不能隨便讓人當(dāng)槍使，按國家的有關(guān)規(guī)定，一板一眼的計算、審核，就已經(jīng)算是“從緊”審核了，要想再“緊”，可就違規(guī)了，再說了，施工單位的預(yù)算員也不是吃素的，沒有理由的“緊”，他們也是絕不同意的。

有的單位是在完成了一個建設(shè)項目后，為了給上級、給群眾、給董事會、給股東有個交代，堵塞非議，給基建主管領(lǐng)導(dǎo)及基建部門一個解脫而委托審計;有的甲乙雙方都是所謂一個系統(tǒng)內(nèi)的，是平級關(guān)系或上下級關(guān)系，甲方不在乎工程結(jié)算價是否偏高。他們委托審計就是走一個過場，他們甚至還希望我們“松一點”。這類審計看似很好審，其實需要特別小心，不要把自己給套進去了。

再有就是，有的甲方內(nèi)部有矛盾，例如后任領(lǐng)導(dǎo)對前任領(lǐng)導(dǎo)不滿，或是審計部門對基建部門不滿，他們委托審計，巴不得能審出點什么問題，這種情況，我們也要小心，實事求是的審核，不要卷入甲方的內(nèi)部矛盾。

4、學(xué)會掌控審計的局面

審計工作一旦開展，就要盡可能掌握主動。我這兒講的主要是大型項目的審計。

a、如有可能，最好在審核開始不久，經(jīng)過協(xié)商，制訂一個審計原則(案例：AY某電廠項目)。

b、業(yè)務(wù)聯(lián)系單。大型項目一定要多與甲方溝通聯(lián)系，并且要白紙黑字的記錄下來，這就需要出具業(yè)務(wù)聯(lián)系單，這樣既顯得規(guī)范，也可以使我們的工作更主動。

c、抓大放小，一般來說，大型項目的時間都是很緊的，不可能讓你那么從容的、事無巨細的、仔仔細細的計算，抓住對造價影響大的工程量和單價仔細核對，對造價影響小的，快速評估一下，沒有明顯錯誤的就越過，和你的計算結(jié)果差別很小的就不要改動。常有工程審計人員回來說，某某施工方的預(yù)算員多么矯情，多么難纏，其實說白了，是你矯情難纏，人家算出來是567立方，你偏要566.5立方，人家能不和你計較嗎?

抓大放小肯定會有誤差，但這種誤差是在可控范圍內(nèi)的。我喜歡用洗衣機來打比方，一件衣服從洗衣桶里拎到脫水桶里，不管里面的水份有多少，脫水桶甩一分鐘，絕大部分的水就甩出去了，兩分鐘后，衣服里含的水就很少了，再繼續(xù)甩，就只能甩出很少的水，哪怕你再甩上一小時，衣服里的水也不會百分之百的甩光。顯然，前兩分鐘的脫水效率最高。

d、要學(xué)會快速發(fā)現(xiàn)問題，這是一個需要不斷積累經(jīng)驗總結(jié)經(jīng)驗的過程，當(dāng)然，再有經(jīng)驗的人也不敢保證自己一定能很快發(fā)現(xiàn)問題，只能說，經(jīng)驗豐富了，快速發(fā)現(xiàn)問題的可能性也會大些。發(fā)現(xiàn)問題還要有解決問題的辦法，或者說，有疑問就要有找到證據(jù)的辦法，否則，再大的疑問也僅僅是疑問而已。(案例：CQ某電廠項目鋼筋價格)

e、還有這樣的情況，在一些關(guān)鍵的時候，你怎么講話，怎么表態(tài)，會影響到審計工作的進程和方向。(案例：河北某電廠)

5、要學(xué)會“扯皮”，學(xué)會 “解釋”

不敢說每一個審計項目都要“扯皮”，但多數(shù)項目尤其是大型項目，都會有很多有爭議的地方。不要以為定額的說明、工程量計算規(guī)則都已經(jīng)很細致、很嚴(yán)格，沒什么可爭議的了，它們主要解決的是“算多還是算少”的問題，而不是解決“該算還是不該算”的問題。我們國家，工程招投標(biāo)往往只是一種形式，那里面的花樣多了去了。有的項目還沒有完成施工圖設(shè)計就招投標(biāo)了，有的甚至連擴大初步設(shè)計還沒完成也敢招投標(biāo)，說得還很漂亮：“搶時間爭速度”，實際上就是邊設(shè)計邊施工常修改的項目;還有的項目概算清單編制粗糙，文字表述有歧義，給投標(biāo)單位造成誤導(dǎo)。這就給工程結(jié)算帶來很多很多爭議。所謂的爭議是指雙方都有各自的理由，而不是某一方的胡攪蠻纏(案例：河北某電廠概算內(nèi)的鋼結(jié)構(gòu)量)。這就需要溝通、探討、辯論。

這是一個很能考驗人的能力，也是很能鍛煉人的能力的地方。要想在辯論中勝出，有賴于對定額說明、定額解釋、工程量計算規(guī)則的深入理解，更有賴于其它多種知識的掌握，尤其是對法律知識、法律邏輯的領(lǐng)會。

在這種時候，我們就相當(dāng)于這個專業(yè)范圍內(nèi)的律師，要用自己的理由說倒對方(可能是乙方，也可能是甲方)的理由，即使對方死不承認(rèn)，但第三者或上級領(lǐng)導(dǎo)能贊同你的道理，最后能依你的道理做結(jié)論，那這個爭議就算你贏了。

辯論和解釋常常是分不開的，但解釋更多的是面對外行或者半外行。要會用通俗易懂的語言把專業(yè)內(nèi)的主要意思講清楚，這也是一種本事。例如常常有甲方的領(lǐng)導(dǎo)不理解甲供材為什么還要取費，有一些預(yù)算員也認(rèn)為甲供材不該取費，還有很多的預(yù)算員知道甲供材應(yīng)該取費，但說不清為什么應(yīng)該取費。這就需要解釋。

6、學(xué)會“匯報”

為甲方服務(wù)好，這是我們的責(zé)任，經(jīng)常匯報工作就是其中之一。有些項目經(jīng)理帶著一班人馬做了大量的工作，可是匯報工作時卻經(jīng)常被甲方的領(lǐng)導(dǎo)問住，急急巴巴的回答不上來，給對方的印象好像是沒做什么工作或能力不行。這其實是沒有了解甲方的領(lǐng)導(dǎo)需要什么，可能會關(guān)心什么，會問什么問題，因此事先也沒有把做好的各種數(shù)字分類匯總。

例如一個大項目有幾棟大樓，由幾個單位施工，其中有些專業(yè)性強的工作還被甲方肢解分包。經(jīng)過大家辛勤的工作，最后的結(jié)果都出來了，每棟樓的造價清清楚楚，可是在匯報的時候，領(lǐng)導(dǎo)除了問每棟樓得造價外，還問這幾棟樓的外裝修總共是多少錢，問全部的鋁合金窗總共是多少錢，或者問某一棟樓的地下部分是多少錢，等等。這下你傻眼了，因為你沒有這樣按不同的需要來歸類匯總，或者沒有把地上地下的土建分開取費，臨時找數(shù)字匯總或拆分，手忙腳亂，顯得很不專業(yè)。

當(dāng)然誰都不是神仙，不可能完全猜到領(lǐng)導(dǎo)會問什么，這就需要對項目、對施工單位、對項目經(jīng)費來源等等作一定的分析，盡可能的把眾多的數(shù)字做多種歸類匯總，以備提問。

還有，在不同的時期，領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注點不一樣，例如，快過年了，領(lǐng)導(dǎo)會很關(guān)注該給施工單位多少錢，既要滿足施工方的需要，尤其是農(nóng)民工的工資，但千萬不能超付;再例如，一些邊設(shè)計邊施工的大型項目，領(lǐng)導(dǎo)最常關(guān)心的是概算夠用嗎，哪些項目有可能超概，是不是要及時降低設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或裝修標(biāo)準(zhǔn)。這些時候，領(lǐng)導(dǎo)都需要我們這些搞造價的給出數(shù)字，這個數(shù)字不需要非常精確，但也不能有過大的偏差，而且一定要快。可是有些項目經(jīng)理因為沒有提早準(zhǔn)備，或者缺乏分析、判斷和預(yù)見，不能給出既明確又有余地的數(shù)字，讓甲方領(lǐng)導(dǎo)很不高興。

7、要有風(fēng)險意識

這就無需我多說了，簡單點說就是，不要以為自己審核過了，三方都簽字定案了，就鐵板釘釘了。除了每個造價咨詢單位內(nèi)部的幾級復(fù)核以外，有時還會遇到重新審計的情況。內(nèi)部的復(fù)核一般不可能審核太細，主要還是防止低級錯誤，但重新審計幾乎就是重來一遍，屆時如果發(fā)現(xiàn)你的審定有較大錯誤，那肯定會給你自己，也給你所屬的部門及公司帶來麻煩的。至于為什么會重新審計，我前面所講的審計目的中已經(jīng)提到過。

8、審計的最高境界

工程審計有最高境界嗎?我下面的觀點大家權(quán)當(dāng)開玩笑吧：一個項目審計結(jié)束，委托方滿意，說我們水平不錯;被審方滿不滿意不好說，但至少不恨我們，覺得我們還是客觀公正的;我們自己的公司領(lǐng)導(dǎo)也滿意，因為收到了滿意的審計費;我們個人也很高興，因為得到獎金或提成。這就叫“皆大歡喜”!

看了我上面所寫的，你有什么感覺?也許覺得有點市儈氣?江湖味?我想還是說得好聽一點，叫有“中國特色”吧。生長在中國而不了解“中國特色”，恐怕是很難把事情辦好的。

歡迎大家談?wù)勛约簩徲嬤^程中的經(jīng)驗或者技巧

第三篇：你不可不知的人性讀后感

劉墉因其細膩的筆觸和發(fā)現(xiàn)生活的眼睛被不少年輕讀者“奉若神明”。我也其中的“膜拜者”之一。該書屬于勵志書，文筆辛辣諷刺，揭穿人的本性和社會的心理，作者接露的雖是社會很多陰暗面，但愿望卻是“愿戰(zhàn)爭帶來的是和平，疫苗帶來的是健康，詐帶來的是坦誠與善良”。

因為人性丑惡,所以你不能不認(rèn)識它；因為人性向善,所以你不能諒解它。這本書像一把手術(shù)刀，切到人心的深處。先讓你看清人性的毒瘤再把毒瘤切除。

希望給每一位即將踏上社會道路的同學(xué)們一些啟發(fā)。在人生的路上多一些豁達，少一些埋怨。

女兒的純真以及社會的復(fù)雜成為令他憂心的事，為了自己的女兒，為了天下的孩子不被社會的“病毒”所感染，于是他決定為孩子們制作“疫苗”，而這個“疫苗”則是以書本的形式出現(xiàn)，名為《你不可不知的人性》

作者的寫作目的不只是要讀者們知道人性的丑惡，的人才算成熟，因為你在更希望人們在“了解”之后，能有“諒解”。人性是丑惡的，它貪婪自私、急功近利、喜新厭舊、猜忌猶疑，而且隨著年齡和遭遇，一層層變化、一層層染色，染得連自己都不一定認(rèn)識。但是相對地，人性也有善良的一面。

這是一本兼具深度、廣度、力度與溫度的力作。劉墉以“身邊的小故事”和古今實例，一層層剖析真正的人生。它絕對是尖銳、露骨、血淋淋的，只是在血淋淋之后，希望帶給你一種豁達。

本書內(nèi)容，通俗易懂，少了好為人師的大話空話，多了對人性的洞察分析。因為它的通俗易懂會給人一種想要一氣呵成讀完的沖動，唯一的缺點就是會因為讀它而忘記睡覺導(dǎo)致第二天“誤事”。娓娓道來的故事，充滿了幽默機智，同時其文如刀，故事中不乏尖銳的諷刺，讓人內(nèi)心為之一震，不經(jīng)掩卷深思。

推薦大家，這絕對是一本值得一看，物超所值的書。

第四篇：你不可不知的物業(yè)管理十大現(xiàn)象

你不可不知的物業(yè)管理十大現(xiàn)象

和“個案”對應(yīng)的概念，是“現(xiàn)象”。個案濃縮成現(xiàn)象。和“現(xiàn)象”對應(yīng)的概念，是“本質(zhì)”。透過現(xiàn)象看本質(zhì)。

業(yè)主-維權(quán)和“鴕鳥戰(zhàn)術(shù)”

這一現(xiàn)象最鼎盛時期當(dāng)屬《物業(yè)管理條例》出臺之后的一段時間。廣州和深圳地區(qū)的業(yè)主最早開始群體行動。他們更多從法制精神及契約合理的角度分析物業(yè)管理給他們帶來的種種不公（嚴(yán)實，《中國物業(yè)管理三十年批注》，2012年12期）

恰好，業(yè)主們趕上了都市媒體大發(fā)展的時代，向媒體“反映”幾乎成了業(yè)主能想到的成本最低且效果最好的維權(quán)方式。在接下來的幾年里“自由律師和記者們很快摻和進來，香港式的街頭抗議被如法炮制，眾人的情緒彼此助燃，有些口號越來越刺激和尖銳?！?/p>

物管公司忽然間成了“過街老鼠”，說什么做什么都是錯，干脆就像鴕鳥一樣一頭扎進沙子里，自己過自己“歌舞升平”抑或“窮酸潦倒”的日子。有媒體找上門來的，一律“無可奉告”。周而復(fù)始，這種現(xiàn)象不斷摧毀著物業(yè)管理人的職業(yè)榮譽——他們甚至連理直氣壯地指責(zé)在小區(qū)里隨地吐痰者的勇氣也喪失殆盡。更由于行業(yè)高層人士面對媒體責(zé)難通常是保持緘默，基層從業(yè)者心中更加郁悶，他們嘆息：媒體的良心在哪里？（嚴(yán)實，《弱勢物業(yè)管理說：媒體的良心在哪里？》，2006年第5期）

而另一方面，業(yè)主們很快就掌握了話語權(quán)，并對立法過程產(chǎn)生了重要的影響。整個社會被動員起來，特別是業(yè)主階層的積極參與，使得《物業(yè)管理條例》經(jīng)過一年的反復(fù)修改才出臺。（陳幽泓，《從〈北京市物業(yè)管理辦法〉草案征求意見談立法的意義和作用》，2009年12期）

現(xiàn)在，情況已經(jīng)完全不同，物管公司的“聲浪”甚至超過了業(yè)主，在“罷收”、減稅、欠費、調(diào)價等諸多議題上，他們已經(jīng)敢于直面媒體，有理有據(jù)表明觀點。在媒介工具的博弈中，業(yè)主和物管公司也再次勢均力敵。這當(dāng)中，由《現(xiàn)代物業(yè)》領(lǐng)銜的行業(yè)媒體的持續(xù)發(fā)聲，成為物管人敢于開口的重要推動力量。

“低端勞動密集型”行業(yè)

不光是大陸，香港、臺灣亦如此。各地區(qū)最低工資標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)之后，物管業(yè)受到的影響最大，就是明證。（阮偉基，《香港實施最低工資法例對物業(yè)管理業(yè)的影響》，2011年第11期）

回溯物業(yè)管理在各地區(qū)的發(fā)展可知，無論各地的物業(yè)管理事務(wù)，都是從基本的“四保”開始的，而其中“保潔”、“保安”又是需要人員最多、但技術(shù)含量最低的兩項工作。盡管使用科技取代人力的嘗試一直都沒有停止過，但到目前為止，就行業(yè)總體而言，從業(yè)人員數(shù)量最多、占比最大的仍然是“保潔員”和“保安員”。

在中國內(nèi)地，這種情況不完全是市場需求的作用。政府利用了行業(yè)基層操作人員需求多的屬性，從政策方面引導(dǎo)（或指令）使其成為重要的“社會安置場所”，提供了大量基層勞動崗位，吸納在經(jīng)濟改革中產(chǎn)生的依然具備勞動能力的失業(yè)人群。這是“中國式物業(yè)管理”兩個層面“維穩(wěn)”作用的體現(xiàn)之一（另一個是“基層社區(qū)管理”的穩(wěn)定。）

但是，物業(yè)管理人試圖擺脫“低端勞動密集型”稱號的努力卻從未停止過。因為它不僅關(guān)系到行業(yè)的生存和發(fā)展，更關(guān)系到許多物管人從業(yè)的職業(yè)尊嚴(yán)。

政府指導(dǎo)價

追溯“物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價”的來源，可到國家發(fā)改委、建設(shè)部2003年11月印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，其中第六條規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價”。

在我國，實行政府指導(dǎo)價或政府限價的行業(yè)基本上都是國有壟斷行業(yè)或公用事業(yè)，用在物業(yè)管理這個“市場化”的行業(yè)身上本就十分奇怪；從上述規(guī)定中可看出“政府指導(dǎo)價”對物管企業(yè)本是道“選做題”，實際中也基本上變成了“必做題”，此二怪；三怪乃是，自各地區(qū)依照此原則規(guī)定制定標(biāo)準(zhǔn)之后，調(diào)整“指導(dǎo)價格”似乎就被忘記了，全國各地物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價格普遍維持在十幾年前的水平。有些地區(qū)近年來雖開始逐步調(diào)整，幅度也遠遠趕不上物價和最低工資標(biāo)準(zhǔn)的上升幅度。

上海科瑞物業(yè)管理發(fā)展有限公司總經(jīng)理張一民說，10年前科瑞物業(yè)的利潤率是10%，現(xiàn)在是5%，想回到10%，除了要看公司的項目好不好，還要看政府是否會出臺調(diào)整物業(yè)管理費收費機制。

“政府指導(dǎo)價”直接限制了物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務(wù)的收入，已經(jīng)成了物業(yè)管理行業(yè)的“利潤殺手”，企業(yè)不得不依靠“多種經(jīng)營”尋求“開源”，難免涉及到業(yè)主共有資產(chǎn)的經(jīng)營收益，處理不好，便成為加深企業(yè)與業(yè)主矛盾的重要因素。

喊虧還不撤

或許到今天，住宅小區(qū)的業(yè)主們也想不通這是為什么。物管公司每年都說虧損、入不敷出，但“賴”在小區(qū)里就是不走。更甚者，即便業(yè)委會簽下了新的物管，也還是不走。業(yè)主能夠想到的最合理解釋，就是“物管公司肯定還有油水撈”，否則還有什么理由呢？查他的賬！

對一家物管公司來說，每個項目的情況不同，有盈有虧實屬正常，一個項目虧了，用盈的來補一下，大不了全公司的利潤薄一點，也維持得下去。不能撤，最大的原因在于擔(dān)心失去管理面積，那就意味著明年企業(yè)資質(zhì)評審時，很可能降級；一旦降級，就更沒有什么項目好接了。

以管理面積而不是盈利水平來作為企業(yè)資質(zhì)的評定方式，從另一個方面也就解釋了為什么許多企業(yè)提出發(fā)展方針是“做大做強”、“先大后強”，等終于能進入一級資質(zhì)梯隊，顧忌也會越來越少；等公司大到有充分的選擇權(quán)時，不盈利的盤盡可以丟掉。2011年7月上海出現(xiàn)的一級資質(zhì)企業(yè)“退盤潮”，也許可以說明這一點。（方舟、王正，《上海物管企業(yè)的沉重負擔(dān)》，2011年第11期）

“喊虧還不撤”，反映的是一家企業(yè)在資質(zhì)晉級過程中的尷尬處境，那些“不上不下”的公司，處在各種夾縫之中，惟有挺住，才能活下來。也正是他們，在整個行業(yè)“上調(diào)物管費”的呼聲當(dāng)中，聲音最響亮。

借證書

2004年5月1日起施行的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定：一級、二級、三級資質(zhì)分別要求的物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員分別不少于30人、20人和10人；其中，具有中級以上職稱的人員分別不少于20人、10人和5人，且工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。

2009年的《北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)動態(tài)監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定，新設(shè)立、申請資質(zhì)升級的物業(yè)企業(yè)，需具有一定數(shù)量取得《中華人民共和國物業(yè)管理師注冊證書》的專業(yè)人員。其中，一級企業(yè)不少于5人；二級不少于3人；三級不少于1人。

“借證”和“掛靠”，也是物管人所熟悉的兩個詞匯。證書成為一種資源，成為個人和企業(yè)存活及發(fā)展的一種保障，成為一種事實上的行政許可，而不再是對職業(yè)能力的肯定。2012年福建泉州市采用了新的企業(yè)資質(zhì)審核辦法，使得物業(yè)管理企業(yè)無法向外行業(yè)借用證書，結(jié)果物管企業(yè)“抓瞎”了。（黃永發(fā)，《四處借證為哪般》，2012年第4期）

在這套體系當(dāng)中，“資質(zhì)”的認(rèn)定和“證書”的功能顯然都是錯位的。如何糾正？除了物業(yè)管理行業(yè)自身努力提高自身專業(yè)水平之外，是否需要結(jié)合實際情況對管理方式進行改進，也是行業(yè)行政管理部門應(yīng)該注重的問題。

ISO9000認(rèn)證

福建永安物業(yè)管理有限公司董事長林常青認(rèn)為，ISO9002是一個質(zhì)量體系，而不是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，它實際上是一個企業(yè)服務(wù)內(nèi)控的質(zhì)量管理體系，同時他也認(rèn)可，ISO9002國際質(zhì)量體系認(rèn)證對企業(yè)服務(wù)品質(zhì)的管控與持續(xù)作用非常大。

上世紀(jì)九十年代以萬科為代表的深圳的物業(yè)管理公司開始嘗試導(dǎo)入ISO9002國際質(zhì)量體系認(rèn)證作為公司質(zhì)量管理體系的主要標(biāo)準(zhǔn)，此后，在“全國學(xué)深圳”的浪潮中，ISO認(rèn)證被迅速地傳播到內(nèi)地，以至于產(chǎn)生了“ISO就是物業(yè)管理公司的管理標(biāo)準(zhǔn)”的錯覺。

蘇寶煒對這種現(xiàn)象進行了批判，他寫到：“ISO9000族一個重要原則就是‘寫你所說，做你所寫，記你所做’，為此企業(yè)要花費大量人力、物力去編制程序文件。不可否認(rèn)，ISO質(zhì)量管理體系對推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)快速發(fā)展、規(guī)范服務(wù)起到了一定促進作用。我們應(yīng)該對物業(yè)管理的‘服務(wù)’與‘質(zhì)量’的關(guān)系必須要有一個正確的認(rèn)識。不然的話，接下來的項目認(rèn)證工作又要回到‘為了認(rèn)證而認(rèn)證’的老路上去。認(rèn)證對于項目上的實際工作并沒有任何幫助?！保ā侗徽`讀的管理體系認(rèn)證》，2010年10期）

也有業(yè)界人士認(rèn)為，產(chǎn)生這種現(xiàn)象，是因為物業(yè)管理行業(yè)缺乏適合自身特點的管理規(guī)范，在人人追求“項目評優(yōu)”的那個年代，ISO9000族可以說是“手到擒來”的工具。往深一點說，物業(yè)管理在發(fā)展過程中對自身價值感到迷茫的表現(xiàn)之一，就是急于套用“跨界”的認(rèn)證體系。

業(yè)主滿意度指標(biāo)化

“業(yè)主滿意”，無數(shù)物管公司將此視為服務(wù)的“終極目標(biāo)”。“業(yè)主滿意才會買單”，是最基本的邏輯。一些走品牌路線的物管公司甚至將“第三方”的“業(yè)主滿意度調(diào)查報告”作為一年來的經(jīng)營業(yè)績進行指標(biāo)化評定，有些公司甚至承諾將“業(yè)主滿意率”寫進物業(yè)管理合同。

直到有一天，業(yè)主和物管對簿公堂，真要以“業(yè)主滿意度”作為服務(wù)打折依據(jù)時，爭議就不可避免地產(chǎn)生了。律師蓋曉峰認(rèn)為原因有三：

一、業(yè)主滿意率本身是一個相對主觀的概念，沒有一個各方共同認(rèn)同的客觀恒定的標(biāo)準(zhǔn)，同樣的事情交由不同的業(yè)主去評判，因為每個人的容忍度不同，得到的評判結(jié)果卻有可能完全相反；

二、統(tǒng)計結(jié)果與沖突各方利益息息相關(guān)，所以各方在沖突發(fā)生后很難達成一致意見，觀點不一致的現(xiàn)象會因為既定沖突而加??；

三、實踐中缺乏對業(yè)主滿意率調(diào)查進行規(guī)范的法律依據(jù)，所以各地操作起來均有不同做法，基本上是由誰組織調(diào)查，誰就會制定出一套對自己最有利的程序，而相對方的不滿也就隨之產(chǎn)生。（《眾口難調(diào)的業(yè)主滿意率》，2010年12期）

不客氣地講，把“業(yè)主滿意度”作為評定業(yè)績的指標(biāo)，或許只是物管公司的一廂情愿，即便統(tǒng)計結(jié)果是超過“雙2/3”業(yè)主選擇“滿意”，也不可能將此作為續(xù)聘的法定依據(jù)。更重要的是，一味追求“業(yè)主滿意度”，也就擺脫不了“撇開物業(yè)管理合同不談”的嫌疑——無論是主動提供超出合同范圍的超值服務(wù)，還是減少業(yè)主主觀感受之外的服務(wù)內(nèi)容。物業(yè)管理從本質(zhì)上講是一份商業(yè)合同，是義務(wù)和責(zé)任，而不是取悅某些人。

贈送物管費

贈送物管費在一些地方已經(jīng)是過去時了，比如廣東省。2009年3月1日實施的《廣東省物業(yè)管理條例》第四十一條規(guī)定，建設(shè)單位出售物業(yè)時，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費用。建設(shè)單位已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費用，由建設(shè)單位承擔(dān)。

但是，在一些地方依然還是進行時。尤其是在2011年底到2012年初的一段房地產(chǎn)“冰凍期”，開發(fā)商為了促銷，許久不見的“贈送物管費”又成了宣傳噱頭。

從法律的角度來看，“贈送物管費”純粹是合同條款的問題，業(yè)主盡了給付購房款的義務(wù)，開發(fā)商就有替他交物管費的責(zé)任。（程磊，《“買樓送物管費”如何兌現(xiàn)》，2009年第5期）然而，這一舉動的影響面積卻是巨大的：不用交物管費，讓本來就對物業(yè)管理非常陌生的普通業(yè)主愈發(fā)和物業(yè)管理疏遠，等到贈送期一過，多半是不想繼續(xù)交的；對物業(yè)管理企業(yè)來說，搞不清楚服務(wù)對象是誰，開發(fā)商給錢，自然“伺候”好開發(fā)商就算完事；至于開發(fā)商，最關(guān)心的自然是房子賣得好不好，物業(yè)管理基本等于售后服務(wù)，送一點物管費，說不定還會帶來業(yè)主的二次購買或推薦購買。（王洋，《誰在“贈送”物業(yè)管理》，2009年第11期）

以上這些都會造成“物業(yè)管理”依附于“開發(fā)商”的印象，多方認(rèn)識的錯位，終會導(dǎo)致行業(yè)價值的錯位，甚至社會意識的錯位，再想要厘清各自的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，還非得上法庭不可。

專項維修資金申請難

2009年6月，長春新月小區(qū)一號樓頂樓業(yè)主的房子出現(xiàn)嚴(yán)重漏水，業(yè)主將情況反映給物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主委員會。經(jīng)檢測，需要重新對此樓做防水處理，屬于大修范疇。由于已過保修期，必須經(jīng)過“雙2/3”業(yè)主的同意申請動用專項維修資金。（魯江，《長春市新月小區(qū)專項維修資金申請失敗始末》，2009年第12期）

“雙2/3”，成了許多小區(qū)業(yè)主的心病，準(zhǔn)確地說，是受害業(yè)主和業(yè)委會的心病，因為許多的“棄權(quán)票”來自維修區(qū)域以外的業(yè)主。新月小區(qū)的物管公司和業(yè)委會通過走訪獲悉，除受損業(yè)主外其他業(yè)主均表示不同意動用維修資金，有的業(yè)主認(rèn)為這次維修費用不夠的話，還得補交；有的認(rèn)為如果這次維修費用完了，還得續(xù)交；甚至有的認(rèn)為自家現(xiàn)在沒漏，啥時候漏再說；更有業(yè)主認(rèn)為頂樓的防水責(zé)任不應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主來擔(dān)當(dāng)，哪里的防水出現(xiàn)問題就應(yīng)由哪套房的業(yè)主負責(zé)。

法規(guī)規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能建立一個物業(yè)專項維修資金賬戶，戶頭上的資金屬于這個區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主共有，因此，不管維修任何一處共用部位，都必須在資金的全體共有人范圍內(nèi)進行表決。

現(xiàn)在，許多人已經(jīng)開始嘗試克服這道決策的技術(shù)“門檻”。天津業(yè)主崔麗娜，希望通過“區(qū)分窮盡”的方式，盡可能將每一處共用部位都分到具體的使用人身上，由以小組為單位的共同使用人來“湊錢”支付相應(yīng)的維修費用，從而避免局部維修時必須通過的高門檻，以及繁瑣的資金申請程序。（嚴(yán)實，《麗娜模式的深究》，2011年第11期）南京的慧韜物業(yè)公司，更提出可為業(yè)主先行墊付維修資金進行緊急維修，待程序走完再由業(yè)委會支付給物管公司。（吳濤，《積極面對壓力

主動尋求提價》，2012年第6期）一些地方立法也開始允許業(yè)主以樓棟為單位的表決申請維修資金。還有一些地方推出“快速啟動程序”，由業(yè)委會直接申請房管局批復(fù)。盡管這些做法在法律層面有待商榷，但為了小區(qū)共同的利益而努力改進制度，是一種值得提倡的精神。

物管“堵門”

一種堵門叫“沙霸”。在剛剛交樓的高層新盤，有物管公司“規(guī)定”，業(yè)主套內(nèi)裝修毛坯房或搬運家具需使用電梯的，必須額外繳納“電梯損耗費”；不想繳費也可以，必須使用物管公司指定提供商的山沙水泥（也包括各種裝修輔料）或家具吊裝服務(wù)。有業(yè)主講，物管會向這些“指定商”收取回扣；有“沙霸”說，“我們一半的利潤都給了開發(fā)商或者物管”；有物管說，“沙霸”這是威脅加利誘。

小區(qū)的那道門不一定只是堵住業(yè)主的水泥或家具，也會堵住安裝空調(diào)的打孔工人，甚至是桶裝水的送水工，理由也都千篇一律——“為了規(guī)范管理”。

“沙霸”這一個別現(xiàn)象，存在于長春、太原、西安、武漢、上海、南昌、福州、廈門等城市，是這個行業(yè)心照不宣的一種“潛規(guī)則”。甚至，還出現(xiàn)了冒充物管公司搞業(yè)主和“沙霸”兩頭通吃的情況。

還一種堵門叫“封殺”。2009年4月16日，新疆廣匯物業(yè)管理有限公司阻止新疆《都市消費晨報》進入其所管理服務(wù)的烏魯木齊市內(nèi)73個居民小區(qū)、辦公樓及工業(yè)園區(qū)進行正常發(fā)行，使得約1.4萬該報訂戶連續(xù)6天無法收閱報紙。當(dāng)年4月24日，在新疆自治區(qū)黨委宣傳部的干預(yù)下，報紙恢復(fù)正常發(fā)行。（《2009物業(yè)管理行業(yè)十大事件》，2010年第1期）

堵了小區(qū)的門就能生財、就能為公司的自身利益而損害第三者（通常是業(yè)主）利益，這一定不是《物業(yè)管理條例》規(guī)定“一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能由一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)”的初衷。而當(dāng)越來越多的業(yè)主發(fā)現(xiàn)“物業(yè)管理公司在小區(qū)中是事實上的天然壟斷”時，會再一次掀起“維權(quán)”熱潮。物管公司在聲稱自己是“業(yè)主-維權(quán)面前的弱勢群體”時，必須要意識到自己所擁有的這個“特權(quán)”。

第五篇：票據(jù)貼現(xiàn)你不可不知的知識

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票據(jù)貼現(xiàn)你不可不知的知識

一、票據(jù)貼現(xiàn)的一般知識

一般而言，票據(jù)貼現(xiàn)可以分為三種，分別是貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貼現(xiàn)和再貼現(xiàn)。

貼現(xiàn)是指銀行承兌匯票的持票人在匯票到期日前，為了取得資金，貼付一定利息將票據(jù)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給銀行的票據(jù)行為，是銀行向持票人融通資金的一種方式。

貼現(xiàn)的性質(zhì)：貼現(xiàn)是銀行的一項資產(chǎn)業(yè)務(wù)，匯票的支付人對銀行負債，銀行實際上是與付款人有一種間接貸款關(guān)系。

貼現(xiàn)的利率：在人民銀行現(xiàn)行的再貼現(xiàn)利率的基礎(chǔ)上進行上浮，貼現(xiàn)的利率是市場價格，由雙方協(xié)商確定，但最高不能超過現(xiàn)行的貸款利率。

貼現(xiàn)利息的計算：貼現(xiàn)利息是匯票的收款人在票據(jù)到期前為獲取

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票款向貼現(xiàn)銀行支付的利息，計算方式是：貼現(xiàn)利息=貼現(xiàn)金額x貼現(xiàn)率x貼現(xiàn)期限

二、票據(jù)體現(xiàn)的申請

1、貼現(xiàn)申請人必須具備的條件

（1）在貼現(xiàn)行開立存款帳戶的企業(yè)法人或其他經(jīng)濟組織；

（2）與出票人或直接前手之間有真實的商品交易關(guān)系；

（3）能夠提供與其直接前手之間的增值稅發(fā)票（按規(guī)定不能出具增值稅發(fā)票的除外）和商品發(fā)運單據(jù)復(fù)印件。

2、貼現(xiàn)申請人需提供的資料

持票人辦理匯票貼現(xiàn)業(yè)務(wù)時，需填寫《商業(yè)匯票貼現(xiàn)申請書》，加蓋公章和法人代表人章（或授權(quán)代理人章）后提交開戶行，并提供以下資料：

（1）未到期且要是完整的銀行承兌匯票；

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（2）貼現(xiàn)申請人的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》或《營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件；

（3）持票人與出票人或其直接前手之間的增值稅發(fā)票（對因《中華人民共和國增值稅暫行條例》所列不得出具增值稅發(fā)票的商品交易，無增值稅發(fā)票作附件的，可由申請人提交足以證明其具有真實商品交易關(guān)系的其他書面材料）和商品發(fā)運單據(jù)復(fù)印件；

（4）貼現(xiàn)銀行認(rèn)為需要提供的其他資料。

三、票據(jù)貼現(xiàn)期限

貼現(xiàn)的期限從其貼現(xiàn)之日起至匯票到期日止，期限最長不超過6個月。實付貼現(xiàn)金額按票面金額扣除貼現(xiàn)日至匯票到期前一日的利息計算。

四、票據(jù)貼現(xiàn)利率

貼現(xiàn)利率按人民銀行規(guī)定執(zhí)行。按商業(yè)銀行同檔次流動資金貸款利率下浮3個百分點執(zhí)行。

五、票據(jù)貼現(xiàn)回購

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1、貼現(xiàn)回購

票據(jù)貼現(xiàn)回購業(yè)務(wù)：是指當(dāng)賣方企業(yè)（持票人）臨時資金短缺時，持未到期票據(jù)來我行辦理貼現(xiàn)業(yè)務(wù)，票據(jù)貼現(xiàn)后至到期日前，當(dāng)客戶資金充足時可按與銀行約定歸還票面金額，贖回票據(jù)。企業(yè)貼現(xiàn)回購分為定期回購和不定期回購。

2、票據(jù)貼現(xiàn)回購適用對象

生產(chǎn)或經(jīng)營規(guī)模較大，產(chǎn)品或企業(yè)經(jīng)營服務(wù)有較大的市場需求，存在季節(jié)性供需不平衡或其他業(yè)務(wù)而產(chǎn)生的不定期票據(jù)或資金結(jié)算的各類企業(yè)。

3、業(yè)務(wù)申請條件

（1）據(jù)真實，記載符合支付結(jié)算辦法規(guī)定；

（2）持票企業(yè)與其前手企業(yè)間具有真實的商品交易關(guān)系；

（3）申請貼現(xiàn)商業(yè)承兌匯票的，出票企業(yè)應(yīng)滿足我行商票貼現(xiàn)授信條件；

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（4）持票企業(yè)與銀行簽定貼現(xiàn)回購業(yè)務(wù)（定期或不定期協(xié)議書

（5）持票企業(yè)在銀行開立存款賬戶。

4、辦理程序

（1）持票企業(yè)提供票據(jù)原件由銀行代為查詢，確定真實性；

（2）持票企業(yè)填寫貼現(xiàn)申請書、貼現(xiàn)憑證；

（3）持票企業(yè)提供與交易相關(guān)的合同、交易發(fā)票；

（4）商業(yè)承兌匯票貼現(xiàn)前由銀行對出票企業(yè)進行授信審查；

（5）銀行審核票據(jù)及資料；

（6）銀行計收利息，發(fā)放貼現(xiàn)款；

（7）按協(xié)議約定日，企業(yè)歸還票據(jù)款，銀行向企業(yè)歸還票據(jù)并退還未使用資金利息。

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