第一篇：浙江省房地產市場宏觀環(huán)境及開發(fā)投資環(huán)境調研提綱

浙江省房地產市場宏觀環(huán)境及開發(fā)投資環(huán)境調研提綱

一、經濟環(huán)境分析

經濟環(huán)境是消費者信心和商業(yè)投資活動的基礎。

具體經濟指標包括主要經濟發(fā)展指標、國內生產總值、三大產業(yè)比重及發(fā)展情況、財政收支及各種社會經濟因素。

二、政策環(huán)境分析

這里的政策環(huán)境不一定局限于區(qū)域，全國性的重要政策同樣需要重點研究。政策環(huán)境主要包括金融政策（貨幣政策、利率、房地產按揭政策）、土地制度、住房制度、稅收政策、招商引資政策及其他特殊政策等各項內容。

三、市政環(huán)境分析

房地產的開發(fā)離不開城市總體發(fā)展規(guī)劃及相關的市政規(guī)劃。只有充分分析了市政規(guī)劃，才能明確是否開發(fā)、何時開發(fā)和開發(fā)何種類型項目等問題。

四、人文環(huán)境分析

城市人口規(guī)模及變遷、人口結構、居民就業(yè)（在大多數時候，低失業(yè)率對房地產行業(yè)而言是一個積極的指標）、居住文化等因素對房地產業(yè)也會造成一定的影響。

五、綜合評述

結合以上分析，綜合評述所在地區(qū)的房地產投資宏觀環(huán)境各項因素及趨向，分析地區(qū)宏觀市場環(huán)境將對區(qū)域房地產業(yè)帶來的影響。建議在地區(qū)概念下，對小區(qū)域做出對比分析。（如杭州可分為主城區(qū)、蕭山、余杭、富陽、臨安、建德、淳安、桐廬進行適當地比較分析）。

第二篇：駐馬店房地產市場宏觀環(huán)境分析

宏觀環(huán)境分析

第一節(jié) 政治影響因素分析

目前駐馬店房地產市場發(fā)展勢頭強勁，消費持續(xù)升溫，市場供求兩旺，交易額有較大增長，這與駐馬店市政府及各相關部門對房地產業(yè)的支持是分不開的。在城鎮(zhèn)化發(fā)展中，注重城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，統(tǒng)一規(guī)劃，協(xié)調發(fā)展；在城市發(fā)展中，注重土地資源和環(huán)境的承載力，實現(xiàn)集約式發(fā)展；在住宅建設中，注重整合資源，建管并重，實現(xiàn)內涵式發(fā)展；在產業(yè)發(fā)展中，注重科技創(chuàng)新、節(jié)能減耗、扶優(yōu)扶強，幾年內實現(xiàn)了駐馬店市房地產業(yè)的跨越式發(fā)展。

一、駐馬店市房地產市場管理工作成果

1、廉租住房保障全面建立

截止2010年全市實施廉租住房保障戶數17589戶，完成目標任務的102%，發(fā)放廉租住房補貼14082戶，完成目標的103%。新建廉租住房開工37.2萬平方米，完成目標的100%；竣工29.22萬平方米、5844套，完成目標的167%。其他方式落實房源999套，完成目標的100%。開工經濟適用住房8萬平方米，竣工5.5萬平方米、750套，開、竣工面積分別完成目標的100%和107%，為城鎮(zhèn)低收入家庭提供經濟適用住房房源750套。全市中心城區(qū)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造已簽訂拆遷安置補償協(xié)議797戶，實物安置355戶，貨幣安置442戶，已開工房屋面積5.63萬平方米，竣工房屋面積4.3萬平方米，完成計劃的101%。

2、房地產市場保持繁榮

2010年全市共完成房地產投資總額95.73億元,同比增長35.4%；施工面積達到1131.1萬平方米，增長64.7%；房屋新開工面積597.25萬平方米，增長57.3%；竣工房屋面積239.02萬平方米,增長38.7%;商品房銷售面積336.75萬平方米，增長20.2%；商品房銷售額達到59.58億元,增長36.8%。為進一步激活住房市場，成功舉辦了2010年房地產展示展銷會，合理引導居民住房消費，得到市委主要領導的關注與稱贊。消費內需和全市經濟增長。

3、行業(yè)管理進一步加強

2010全年新審核審批房地產開發(fā)企業(yè)資質34家、物業(yè)服務企業(yè)資質18家，完成全市220家房地產開發(fā)企業(yè)資質動態(tài)考核工作，全市房地產開發(fā)企業(yè)已達262家，審核頒發(fā)預售商品房面積92萬平方米，查處房產違法案件25起，結案率100%，保障了市場的健康規(guī)范。

4、住房制度改革持續(xù)深化

截至2010年年底，中心城區(qū)共頒發(fā)房屋權屬證書（證明）22943本，完成初始登記面積85.45萬平方米，測繪面積199.37萬平方米。辦理房屋交易登記7082件，交易面積74.88萬平方米，交易金額14.46億元；辦理房地產抵押登記7433件，抵押登記131.43萬平方米，抵押金額21.8億元；辦理房屋預告登記8692件，預告登記面積94.68萬平方米。評估面積49萬平方米，評估項目4466宗，評估標的物價值5億元。完成歸檔產籍檔案8931卷。切實做好房屋安全管理工作，全年鑒定評定房屋11宗16幢約計4000余平方。

5、物業(yè)管理工作不斷發(fā)展

截至2010年年底，全市已有20多家物業(yè)服務企業(yè)參與了住宅小區(qū)的管理，管理面積90多萬平方米，住房6000多戶，2個住宅小區(qū)順利成立了業(yè)主委員會，對8家不合格企業(yè)進行了處理。為加強住房專項維修資金歸集和管理，在商品房預售環(huán)節(jié)對房地產開發(fā)項目物業(yè)維修資金進行聯(lián)審聯(lián)驗，對歸集的維修資金分戶錄入電腦，逐步實現(xiàn)電腦查詢。目前，全市已歸集住宅專項維修資金6000多萬元。為加強對物業(yè)企業(yè)的管理，一方面采取宣傳版面、現(xiàn)場展示、散發(fā)資料等方式，加大宣傳力度，另一方面強化物業(yè)管理宣傳與培訓，全年共舉辦物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員崗位培訓班2期，培訓管理人員186人，組織50名物業(yè)企業(yè)管理人員參加全國物業(yè)管理師資格考試。年底，全市已有物業(yè)服務企業(yè)109家，從業(yè)人員2800多人，承接物業(yè)服務項目260多個，服務面積900多萬平方米。

6、依法行政能力不斷提高

2010年全市共完成房地產投資總額95.73億元,同比增長35.4%；施工面積達到1131.1萬平方米，增長64.7%；房屋新開工面積597.25萬平方米，增長57.3%；竣工房屋面積239.02萬平方米,增長38.7%;商品房銷售面積336.75萬平方米，增長20.2%；商品房銷售額達到59.58億元,增長36.8%。

二、政治因素對項目的支持與約束

駐馬店政府及房管系統(tǒng)推出的政策法規(guī)對本項目將會帶來一定的影響，在項目操作過程中，要時刻關注政府政策的新動向。從總體上來說，駐馬店市政府及相關部門對房地產業(yè)發(fā)展未來的工作重點將集中于以下幾個方面：

（一）健全和完善住房保障制度，讓低收入群眾住房困難得到改善，此項工作是市委、市政府承諾市民的十五件好事之一。

（二）重點發(fā)展經濟適用房和中低價位、中小套型普通商品住房，切實改善城市其他住房困難群眾的住房條件。

本項目需要時刻關注的是：駐馬店市將制定和落實未來住房建設計劃和住房建設規(guī)劃、設計、施工、商品房預售等環(huán)節(jié)嚴格把關，新審批、新開工的商品住房建設總面積中中低價位、中小套型普通商品住房不低于70％；積極開展“兩限”普通商品住房建設研究和試點。

（三）加大房地產市場建管力度，保持新鄉(xiāng)市房地產市場的規(guī)范、健康、持續(xù)發(fā)展。

嚴格房地產市場準入、清出制度，運用法律、經濟和必要的行政手段將資信不良、工程質量低劣、違規(guī)建設和交易及不承擔法律責任的企業(yè)清出房地產行業(yè)。完善房地產市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，做好房地產市場情況分析和檢測工作。加強房地產開發(fā)建設、交易、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)全過程監(jiān)管，嚴格執(zhí)行項目資本金制度和項目手冊制度，嚴肅查處無資質開發(fā)、違反規(guī)劃、虛假廣告、合同欺詐等行為。積極培育發(fā)展房地產中介服務，延伸產業(yè)鏈條，形成門類齊全、繁榮有序的市場發(fā)展環(huán)境。

（四）扶優(yōu)扶強房地產市場主體，實現(xiàn)房地產業(yè)規(guī)模化、集約化、現(xiàn)代化發(fā)展。

建立房地產企業(yè)品牌評估體系，推進住宅產業(yè)化，支持有資信和品牌優(yōu)勢的開發(fā)企業(yè)，通過兼并、收購、重組等形式組建大型開發(fā)企業(yè)和企業(yè)集團。進一步拓寬房地產開發(fā)投融資渠道，支持和吸引多種經濟成分參與新鄉(xiāng)市房地產開發(fā)，積極鼓勵支持優(yōu)勢開發(fā)企業(yè)向縣（市）房地產市場延伸。積極探索房地產市場集體土地的流轉管理，全面推動縣域房地產業(yè)發(fā)展。推行“智能化”、“生態(tài)化”和“綠色環(huán)保型”住宅建設，引進先進的建筑設計理念，完善住宅使用功能，節(jié)約利用土地，改善居住環(huán)境，帶動住宅建設整體水平的提高。

（五）大力推進物業(yè)管理，提高與改善城市現(xiàn)有住房功能和環(huán)境配套水平。

盡快出臺駐馬店市《公用部位、公用設施維修資金管理辦法》，采取共贏方式，多

方籌措資金，做好實施規(guī)劃，對駐馬店原有破舊住宅小區(qū)進行環(huán)境改造和配套設施建設，完善小區(qū)功能，提高社會化管理水平，改善人民群眾的居住條件。規(guī)范物業(yè)管理服務收費標準，提高從業(yè)人員素質，提高服務水平，積極開展創(chuàng)建國優(yōu)、省優(yōu)、市優(yōu)住宅小區(qū)活動，為居民創(chuàng)造安定、舒適、又沒的居住環(huán)境。

第二節(jié)經濟影響因素分析

一、總體經濟情況概述

初步測算，2010年全市生產總值突破1000億元，年均增長12％，地方財政總收入達到60億元；工業(yè)經濟不斷壯大，全部工業(yè)增加值達到450億元；農業(yè)基礎地位更加穩(wěn)固，糧食產量連年穩(wěn)定在130億斤以上；城鎮(zhèn)化快速推進，城鎮(zhèn)化率達到31%，是歷史上城鎮(zhèn)化進程較快的時期；固定資產投資大幅增加，全社會固定資產投資達到665億元；城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由6900元增加到13500元，農民人均純收入由2486元增加到4600元；改革開放成效顯著，各項社會事業(yè)蓬勃發(fā)展，文化建設、生態(tài)建設成效明顯，黨的建設、精神文明建設和民主法制建設全面推進，社會大局保持穩(wěn)定?？傮w上看，經過“十一五”時期的發(fā)展，我市生產力水平有了明顯提高，經濟社會進入了新的發(fā)展階段。

綜合分析，駐馬店整體GDP、人均消費能力、可支配收入中處于中上水平，對于項目投資房地產住宅和商業(yè)項目而言屬利好。

二、產業(yè)結構

2009年，駐馬店市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達到1261家，比上年增加250家；規(guī)模以上工業(yè)增加值完成225.7億元，增長17.6%；完成主營業(yè)務收入838.3億元，增長18.8％，實現(xiàn)稅金33億元，增長20.6％，實現(xiàn)利潤55.2億元，增長13.5％。規(guī)模以上工業(yè)占全部工業(yè)的比重達到65％。食品、煤化工、建材、紡織、能源、裝備制造等六大支柱行業(yè)經受住了金融危機的沖擊，全部實現(xiàn)了增長，生產規(guī)模繼續(xù)膨脹。四是強力推進節(jié)能減排，淘汰落后生產能力。組織實施了10個節(jié)能重點項目和3個工業(yè)點源治理項目。全面完成了12臺燃煤工業(yè)鍋爐和窯爐的節(jié)能改造任務，累計推廣節(jié)能燈9萬只，初步測算，可年節(jié)約標煤15萬噸。先后關閉了小火電機組21.3萬千

瓦、水泥立窯生產線16條，年減少能耗46.8萬噸標煤。五是開發(fā)應用高新技術。大力開展企業(yè)技術中心建設，市級以上企業(yè)研發(fā)中心達到29家，其中，國家級1家，省級16家，市級7家，初步形成了國家、省、省轄市三級企業(yè)研發(fā)中心隊伍。2009年完成高技術產業(yè)增加值13億元,增長18.5%，占全部工業(yè)增加值的6.8％。

第三節(jié)社會影響因素分析

一、人口結構

駐馬店市現(xiàn)有人口826萬，自70年代實行計劃生育以來，計劃生育取得顯著成績，人口過快增長的勢頭得到了有效遏制。1974年全市人口出生率為29.03‰，自然增長率為22.42‰，到1999年全市人口出生率達到13.12‰，自然增長率7.11‰，與1974年相比，自然增長率下降了15.7‰。

汝寧市以漢族為主，約占全市總人口的99.9%，還有回、蒙、維吾爾、滿、苗等51個少數民族人口、約占全市總人口的0.1%。

結合本項目而言，人口規(guī)劃對于本項目有一定的不利影響，但是從整體來看，人口規(guī)模完全可以滿足住宅市場的發(fā)展空間，商業(yè)市場需要提高項目影響力以吸附周邊人氣。

二、歷史文化

駐馬店有著悠久的歷史，是中華民族古代文明發(fā)祥地之一。早在距今18000多年以前這里就有人類繁衍生息。在距今約4500年的楊莊新石器文化遺址中發(fā)現(xiàn)有地面式房基、兒童甕棺、窖穴、精致的石器和各種各樣的陶器，說明這里已有房屋和村莊，產生了農業(yè)、畜牧業(yè)，制陶制石的手工業(yè)也比較發(fā)達。明清時期，今駐馬店市分屬汝寧府和南陽府，隸河南道。經過元末多年的戰(zhàn)爭，汝寧地區(qū)人口銳減，滿目荒涼。明太祖下令把太湖流域和山西無地農民遷至豫南。當時汝寧府各縣接收大批移民，大片荒地被開墾起來種上莊稼。清初政府采取獎勵墾荒措施，明令宣布明朝藩王的土地。誰耕種歸誰所有。汝寧知府金鎮(zhèn)把明崇王府霸占的6000多頃土地，登記造冊，承認歸原來的佃農所有。汝寧府的地方官吏重視興修水利，清雍正五年至七年，汝陽、上蔡、新蔡、確山、西平、遂平、平輿七縣疏浚治理河道，溝渠327條，改善了農業(yè)生產條件，減輕了洪澇災害，促進廠生產的發(fā)展。??悠久的歷史，燦爛的文化，優(yōu)美的環(huán)境，給駐馬店留下了豐富的旅游資源，全市擁有各類自然景觀和國家級文物保護單位眾多。

駐馬店市深厚的歷史文化對項目價值的提升有著重要的影響，在項目操作過程中要注意項目主題的提煉，項目的設計也要體現(xiàn)出其深厚的歷史文化特色。

第三篇：茶葉市場人口,環(huán)境宏觀分析

茶葉市場人口，環(huán)境宏觀分析

從國內來看，喝茶已成為多數中國人的一種生活習慣，茶已成為社會生活中不可缺少的健康飲品和精神飲品，而且，隨著人們健康消費觀念的普及，茶正在被越來越多的人接受、喜愛和追求。

從國際需求來看，中國茶出口也一直保持穩(wěn)定增長姿勢。另外中國茶產業(yè)已得到當地政府的大力支持與扶持，也得到投資者的關注，茶產業(yè)開始走向規(guī)模化、現(xiàn)代化、正規(guī)化，未來增長潛力很大。文化環(huán)境宏觀分析

中國的茶文化可謂源遠流長，其不僅帶動了人們對茶的消費，更成為我國文化的重要組成部分，因此，中國的茶文化已經成為我國茶貿易的重要載體。然而當前我們正面臨著傳統(tǒng)的茶文化和現(xiàn)代消費理念的沖突，如何繼承和發(fā)展傳統(tǒng)的茶文化，使其更好地融入現(xiàn)代的生活方式中，將是我國茶生產企業(yè)生存和發(fā)展面臨的重要問題。

（1）教育水平：隨著教育水平的提升，人們對生活的態(tài)度，對健康的態(tài)度等都有了不同的看法。中國茶作為一種健康飲品，一種精神飲品，一種情感飲品，一種文化飲品越來越被廣大消費者所認同。并且在相比之下，茶比水有味道，比酒，對人的身體百利而無一害，在人們的普遍認知上來講，品茶如品人，喝茶能顯出一個人，特別是領導人自身的修養(yǎng)，是對生活的熱愛與追求的一種美好體現(xiàn)。同時隨著教育水平的提高，人們越來越來了解茶，而對于選茶和品茶可謂是更加細致，抽煙的人可能對煙不講究，喝酒的人也可能對酒不講究，但一個喝茶的人對茶的品種，色澤，味道可會鉆研一些，這也更加推動茶文化的進展，對中國茶產業(yè)具有深遠影響，另外也是更加促進茶教育的水平。

（2）價值觀念：不同的文化背景下，人們的價值觀念差別是很大的，而消費者對茶葉的需求和購買行為深受其價值觀念的影響。文化程度高的人覺得品茶是一種享受，而文化程度低的有可能就不這么認為，覺得這一消費是一種浪費。而現(xiàn)在的人們對茶不會那樣想，隨著改革開放后國家富裕，人們的生活水平提高，對茶具有一種特殊的眼光，“善待茶文化”的理念漸出，人們把茶當作了一種業(yè)余的享受，一種體驗生活的方式，喝一口茶，不僅喝的是茶，更是對茶，對生活的一種思索。也許這樣說顯得不那么恰當，但是茶確確實實成為了從上曾領導到普通老百姓的一種生活用品，扎根進普通老百姓的心中。

（3）風俗習慣：不同國家對茶葉也有不同偏愛，要入鄉(xiāng)隨俗，根據不同國家對茶葉的偏好出口相應的茶葉。只有杭州能產出西湖龍井，只有普洱能產出普洱茶。不同的茶對應的不同地方的氣候，土壤，和風俗習性。更能滿足各地不同口味人的需求，上百種茶，總有一種會適合一類人。根據不同地區(qū)人對茶葉的偏好去銷售，物盡其所。

2、人口環(huán)境分析

（1）人口數量與增長速度對茶葉市場的影響。中國人口眾多，茶葉市場無疑是一個巨大的市場。人口的迅速增長促進了茶葉市場規(guī)模的過大。因人口增加，其消費需求也會迅速增加。（2）人口結構對茶葉市場的影響。居家是購買、消費的基本單位。居家的數量直接影響到某些商品的數量。目前，居家數量的劇增必然引起茶葉市場需求的增加。中國的人口絕大部分在農村，因此，農村是個廣闊的市場，有著巨大的潛力。但是農村的發(fā)展較城市的發(fā)展相對落后，所以可以將價格便宜的茶葉廣泛在農村銷售，將質量高價格的茶葉在城市銷售。

（3）人口的地理分布及區(qū)間流動對茶葉市場的影響。人口的集中程度不同，則市場大小不同；消費習慣不同，則市場需求特征不同。當地人口增加也會加大當地的茶葉需求量，帶來更多的市場份額。

第四篇：房地產項目開發(fā)前期市場調研提綱

房地產策劃 —— 市場調研

2005年10月

邯鄲某房地產項目開發(fā)前期調研提綱

一、邯鄲市宏觀環(huán)境調查

1、邯鄲市基本概況：行政區(qū)劃、人口規(guī)模、城區(qū)面積、交通位置等；

2、邯鄲市區(qū)的居民人均收入水平、物價水平、消費習慣等；

3、邯鄲市的城市發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展方向、相關投資環(huán)境和政策。

（這部分資料主要通過政府職能部門印制的宣傳冊、官方網站資料獲知，近幾年的居民收入狀況和相關消費指數可通過統(tǒng)計局獲知，邯鄲人的消費心理和消費習慣則主要通過與當地人交談分析）

二、邯鄲市房地產市場調查

1、宏觀：邯鄲市區(qū)房地產市場現(xiàn)狀及走勢調查，包括：

① 全市房地產市場的平均價格、高層住宅價格、多層住宅價格；

② 房地產項目主要開發(fā)區(qū)域在哪個區(qū)？銷售狀況及價格水平怎樣？

③近幾年邯鄲市商品房開發(fā)總量（面積）多大？銷售率是多少？ ④ 邯鄲房地產市場目前熱銷的小區(qū)有哪些，是哪些房型最受購房者青睞？

2、中觀：項目所在地——復興區(qū)的房地產市場調查，包括：

① 復興區(qū)房地產市場的平均價格、高層住宅價格、多層住宅價格；

② 復興區(qū)近三年建設的住宅項目有哪些？銷售價格和銷售情況怎樣？

③ 復興區(qū)目前在售的房地產項目有哪些？銷售價格和市場反映情況怎樣？

④ 復興區(qū)有哪些大的工礦企業(yè)和事業(yè)單位？目前區(qū)內的購房主體是哪些？

（以上資料一方面通過公開的媒體資料、房產廣告獲知，另一方面需要到市場去踩盤調查?？偟膩碚f，房地產項目前期調研中，宏觀方面的信息主要通過兩個手段獲?。阂皇桥c房管、土地、建設、規(guī)劃等相關部門人員訪談；二是收集報刊、文獻、網站的相關資料進行分析。）

房地產策劃 —— 市場調研

2005年10月

三、項目地塊環(huán)境調查

㈠、土地性質和規(guī)劃條件調查，包括：

1、此次轉讓方所報的35萬元/畝價格具體包含哪些內容？其所擁有土地證上登記的用地性質是什么？土地使用年限有多長？

2、如果接過來進行房地產開發(fā)，是否還需辦理土地變性手續(xù)？是否需要補交土地出讓金？以及土地增值稅、轉讓交易手續(xù)費等？

3、邯鄲市土地部門對項目地塊的開發(fā)是否還其它要求？

4、邯鄲市規(guī)劃部門對項目地塊的開發(fā)、建設規(guī)劃技術指標有什么限制？

5、項目地塊的建筑、地上附著物是否會涉及拆遷補償？如果需要補償，按邯鄲市拆遷辦規(guī)定的標準，需要補多少？

6、項目地塊內現(xiàn)租戶與原房主簽訂的租期有多長？能否順利提前解約？

7、項目地塊周邊臨近區(qū)域的規(guī)劃用地性質是什么？我方進行開發(fā)是否會受到影響（項目南側是否規(guī)劃有高層？我方建高層對北側的影響能否被認同？）

8、項目地塊東側所臨的前進大街，將來開通項目的出入口是否有限制？

㈡、周圍景觀和社會狀況調查，包括：

1、項目四周有什么景觀？是否存在污染源？

2、項目臨近郊區(qū)，周邊的環(huán)境衛(wèi)生狀況和社會治安狀況怎樣？

3、項目附近的農民與周圍住宅區(qū)居民的關系如何？以前有無大的沖突？

4、項目地塊周邊居民對邯鋼的污染問題是何評價？邯鄲市其它城區(qū)有購房需求的消費者對此區(qū)域的邯鋼污染問題能否接受？這對他們購房的影響有多大？

㈢、交通條件和配套環(huán)境調查，包括：

1、項目地塊的交通是否便利？有無連通市區(qū)的公交線路？

2、項目周邊的商業(yè)設施、生活配套和公建有哪些？分別有多遠？（需調查菜市場、商店、超市、幼兒園、小學、中學、醫(yī)院、體育娛樂設施、餐飲酒店、銀行、郵局等因素）。

房地產策劃 —— 市場調研

2005年10月

㈣、項目地段樓盤購買對象調查，包括：

1、項目地塊周邊已建成住宅區(qū)的主要購房者是哪些群體？他們的收入水平和消費習慣怎樣？能承受的平均購房價格如何？

2、項目地塊周邊已建成住宅區(qū)的性質（單位福利房？集資房？商品房？）主力戶型是什么（以什么房型為主？面積有多大？）

3、項目地塊周邊已建成住宅區(qū)的二手交易價格多高？房屋出租價格怎樣？

4、愿意在項目地段置業(yè)的潛在消費者喜歡多層還是小高層？

（關于這方面的信息調研，因目前主要是做土地開發(fā)決策，前期可只做一些粗略的調查，以后還需要設計詳細的調查問卷進行訪談、分析。）

㈤、項目地段周邊競爭樓盤調查，包括：

項目周邊地段的競爭樓盤，在這里是指以項目為中心，1000m范圍內在建（售）和已規(guī)劃征地、近兩年內待建的所有樓盤，其調研內容包括：

● 樓盤位置、占地面積、總建筑面積、容積率、綠化率 ● 開發(fā)商、總投資、開工竣工日期 ● 類別、檔次及整體規(guī)劃布局 ● 裝修材料、水平、硬件設備

● 配套服務功能及功能分區(qū)、停車場、車位配置情況

● 公開銷售日期、銷售價格、開發(fā)期價格的變化情況、銷售率 ● 付款方式、銀行按揭安排

● 物業(yè)管理方案、物管公司、物業(yè)收費項目及標準

第五篇：旅游市場開發(fā)調研報告

旅游市場開發(fā)調研報告

安豐塘因其為天下第一塘，從而 使其聞名暇身，婦孺皆知，圍繞安豐塘的產生，發(fā)展又有許多優(yōu)美、傳奇的故事在人間廣為流傳，更增添了這座千年古塘的神秘性。得天獨厚的自然條件，使得這里人杰地靈，物產豐饒，各種水產品養(yǎng)殖、水生作物的種植應運而生。為了紀念安豐塘的創(chuàng)始者楚國宰相孫叔敖，人們在塘北岸修建

了孫公祠(現(xiàn)已被申報為省aa級文物保護單位)，詳細記述了安豐塘的地理位置、水源灌區(qū)分布、用水規(guī)劃及歷代整修情況，是古今研究安豐塘的珍貴歷史資料，其中很多具有很高的書法藝術和鑒賞價值。圍繞安豐塘的傳說和自然資源，人們建造了“八大景點”，分別是“五里迷霧、洪井晚霞、沙澗荷露、老廟木塔、鳳凰觀日出、皂口看夕陽、利澤賞明月、石馬觀古塘”等。徜徉其間，你會覺得這里綠柳垂堤，花開四季，塘面微波蕩漾，清水漣漪，各種養(yǎng)殖水產品嬉戲其間，好不快樂。八大景點相映成趣，讓人流連忘返，仿佛置身于人間仙境，這一切構成了安豐塘獨特的自然景觀和人文景觀，是安豐塘旅游開發(fā)的天然優(yōu)勢。

2、縣委縣政府南工北旅的政策機遇

新橋國際機場的興建以及合淮阜、合六葉高速公路的建成通車，縣委、縣政府結合本縣實際，審時度勢，提出“南工北旅”發(fā)展戰(zhàn)略，首批成立八公山風景管委會和安豐塘旅游管委會，這為安豐塘的旅游開發(fā)提供了難得的政策機遇，掀開了安豐塘旅游開發(fā)新的一頁?！澳瞎け甭谩睉?zhàn)略的提出和安豐塘旅游管委會的成立，將為安豐塘的開發(fā)提供很好的政策支持、資金扶持及智力保障。

3、安豐塘護堤及相關工程的順利實施

投資1億多元的安豐塘除險加固及配套工程順利實施，提高了安豐塘的防洪防澇標準，新建了多處觀景點，滿足了游客觀景需要，環(huán)塘路硬化、綠化、美化工作正在籌建之中，工程完工可實現(xiàn)晴雨通車，大大改善了交通狀況。

4、安豐塘鎮(zhèn)土地平整工程的開展

繼07年國投5千余萬元的土地平整工程完成之后，09年又投資4千余萬元資金，用于新一輪的土地平整工作，兩項工程的完工，安豐塘鎮(zhèn)將有80%的耕地得到平整，初步實現(xiàn)“田成方、路成框、渠成網、樹成行”的現(xiàn)代農業(yè)景象。土地平整和“村村通”工程的先后完工，使得全鎮(zhèn)的交通狀況大大改善，現(xiàn)已基本實現(xiàn)村村通水泥路，下一步將實現(xiàn)組組通砂石路。這為建立現(xiàn)代觀光農業(yè)和農家樂休閑中心打下了堅實的基礎。

5、有一支敢打硬仗，善打硬仗的鎮(zhèn)村干部隊伍

機關效能建設的開展，使得鎮(zhèn)村干部的形象大大改善，工作效率大大提高，鎮(zhèn)黨委和村黨總支的凝聚力、號召力、戰(zhàn)斗力大大增強。07年的土地平整項目，難度之大，工作量之大，超乎人的想像，但敢打硬仗，善打硬仗的安豐塘鎮(zhèn)鎮(zhèn)村干部，硬是把它給完成了，而且無一例信訪案件發(fā)生。這樣的一群干部隊伍一定能協(xié)助投資者開發(fā)好安豐塘，管理好安豐塘。

6、有著一群熱情好客，勤勞樸實的人民群眾

這里的人民群眾勤勞樸實，熱情好客，聽黨話，跟黨走，盼安豐塘早日開發(fā)的愿望十分迫切，定會為安豐塘的旅游開發(fā)做出自己應有的貢獻。

7、小城鎮(zhèn)建設初具規(guī)模，服務功能日益完善

為滿足安豐塘旅游開發(fā)的需要，這些年鎮(zhèn)黨委政府加大了小集鎮(zhèn)建設規(guī)模和品位，使之于創(chuàng)建旅游鄉(xiāng)鎮(zhèn)相協(xié)調。今年投資10萬元的安豐塘街道亮化工程，已順利完工，方便了人們夜晚出行；小商品琳瑯滿目，充分滿足人們的購物需要；旅游接待舒適，價廉，給人以“家”的溫馨。小城鎮(zhèn)建設可為每位投資者、觀光者提供優(yōu)質、高效的服務，充分滿足人們食、住、行、娛、購的需要。隨著安豐塘旅游開發(fā)的不斷深入，新一輪小城鎮(zhèn)建設規(guī)劃正在制定之中。

8、便捷的交通條件

安豐塘鎮(zhèn)毗鄰新橋國際機場，十迎路(十字路至迎河)、雙安路(雙橋至安豐塘)、陶建路(陶店至建設)等省級公路縱貫全境，距合阜高速公路入口30公里，距合六葉高速公路六安北入口55公里，加上“村村通”土地平整工程的順利實施，使得該鎮(zhèn)的交通四通八達，極為快捷方便，實現(xiàn)晴雨天鎮(zhèn)內外交通無阻。

9、開發(fā)成本低廉

安豐塘旅游開發(fā)的基礎設施建設已基本完成，投資者只需在景點建設上再錦上添花，這里可為投資者提供一流的服務和低廉的土地和勞動力。

10、豐富的旅游資源

除環(huán)安豐塘景點外，這里還有馳名中外的席草、荷仁豆及各具特色的水產養(yǎng)殖，投資者可依托現(xiàn)有資源直接開發(fā)成旅游項目，如現(xiàn)代觀光農業(yè)、各種休閑垂釣中心、農家樂中心、各具特色的地方美食等。

(二)不利因素

1、安豐塘管理體制未理順

目前安豐塘水面由安豐塘分局管理，水面養(yǎng)殖由養(yǎng)殖場進行管理、承包，由于利益的關系，兩者之間常產生矛盾。安豐塘旅游開發(fā)需要優(yōu)質的水面，而為了養(yǎng)殖的需要，承包水面養(yǎng)殖的經營者又不斷地向塘內拋灑一些物質，嚴重污染本文

來源：好范文 http://004km.cn/了水面，這兩者矛盾常常 是不可調和，為了安豐塘旅游開發(fā)的需要，必須理順管理體制。

2、景點破壞嚴重

安豐塘環(huán)塘八大景點，均承受到不同程度的破壞，有的破壞嚴重，已找不到昔日的感覺，這需要我們一邊保護，一邊開發(fā)，兩者要并舉，開發(fā)工作未進行之時，對已有資源的保護顯得尤為重要，有關部門要出臺相關政策，制定保護的辦法。

3、投資不足，建設力度不夠，開發(fā)意識不強

也許是由于經濟的原因，安豐塘旅游開發(fā)這些年也只是美好的設想，一直未付諸行動，地方財政僅是吃飯型財政，安豐塘自主開發(fā)無能為力，因此等靠要思想嚴重，影響了安豐塘開發(fā)的進度。

4、規(guī)劃定位不夠

旅游開發(fā)是一項長線投資工作，要求我們必須要先制訂好規(guī)劃，然后分年分項實施。安豐塘開發(fā)的長遠規(guī)劃與近期目標未制定出來，未給安豐塘開發(fā)一個準確的定位。

5、人才短缺

鄉(xiāng)村旅游競爭的核心是人才的競爭。其中的關鍵，要處理好借助“外腦”與培養(yǎng)自身人才的關系。旅游事業(yè)在發(fā)展之初，特別是在進行旅游規(guī)劃的時候，非常需要旅游專業(yè)人才的“外腦”，以引導旅游業(yè)走上正軌，對于日常的經營管理人才，可以自己培養(yǎng)，也可以引進，但是一般的服務人員和導游人員最好是自己培養(yǎng)，這樣有助于增強服務特色，同時還能為當地提供更多的就業(yè)機會，而目前我鎮(zhèn)的旅游人才既無引進，也無自身培養(yǎng)，突顯人才的短缺，制約了旅游業(yè)的發(fā)展。

6、宣傳影響不夠。

目前，安豐塘的旅游宣傳還是“羞答答的玫瑰靜悄悄地開”，僅僅靠“回頭客”及口碑傳播，影響小，見效慢。

二、思路與對策

透過安豐塘旅游發(fā)展的現(xiàn)狀，不難看出，當前旅游要想實現(xiàn)跨越式發(fā)展，必須思維前瞻，著眼問題，尋找策略，這樣才能有效進行重組、變化和提升，才不會使安豐塘旅游“新瓶裝舊酒”。

1、完善旅游開發(fā)相關規(guī)劃，有序開發(fā)

要緊緊圍繞縣委縣政府形成的“南工北旅”這一共識，深化“一業(yè)帶百業(yè)”認識，按照“大旅游、大市場、大產業(yè)”發(fā)展思路，堅持以“總體規(guī)劃，分步開發(fā)，突出重點，體現(xiàn)特色，面向市場，合理利用”為原則，切實加強旅游規(guī)劃工作，并積極 創(chuàng)造條件，有序開發(fā)，要不僅建設觀光旅游，時機成熟還要發(fā)展成會議旅游、商務旅游、休閑度假旅游等為一體的綜合性旅游產業(yè)。

2、爭取政府資金投入，加快基礎設施建設步伐

目前，安豐塘除險加固工程已基本告一段落，但環(huán)塘路面的硬化、綠化、美化直至亮化工作還沒有啟動，希望政府繼續(xù)爭取項目資金，做好這一工作，為安豐塘旅游開發(fā)打下堅實的基礎。

3、加大小城鎮(zhèn)建設步伐，提升旅游接待品位

目前，我鎮(zhèn)的旅游接待小而全，不能上檔次、上品牌，且富有地方特色的旅游產品少，無法滿足游 客的多種需求，今后要在提高接待規(guī)模和提升檔次、品位上下功夫，做文章。

4、積極推進景區(qū)建設，開發(fā)旅游景點

目前安豐塘旅游老景點有不同程度破壞，且配套開發(fā)的力度不夠，景點不精，新景點開發(fā)滯后，推出去的景點特色不明顯，沒有形成自己的特色，可游性、可參與性、可感染性不強，農家樂資源豐富，但開發(fā)不夠，加快景點建設刻不容緩。建設需資金，光靠政府投入非常有限，需要多渠道融資，多途徑參與開發(fā)：(1)向上爭取項目資金；(2)招商引資。吸引客商前來投資參與安豐塘開發(fā)。(3)吸引捐助資金。(4)金融信貸資金。

5、加大旅游區(qū)域協(xié)作，制定精品旅游線路

我縣的旅游要形成一盤棋思想，淡化本位意識，形成資源共享，市場共有，優(yōu)勢互補的態(tài)勢，安豐塘的旅游開發(fā)要與瓦埠湖、八公山森林公園等景區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、管理，形成規(guī)模，打造壽州一日游，使分散的景點設施統(tǒng)一協(xié)調，有機組合，使資源優(yōu)勢得到集中體現(xiàn)，大小景區(qū)共享產業(yè)規(guī)模效益。

6、加大宣傳推銷力度

目前，很多人都只知道有天下第一塘------安豐塘，但安豐塘的具體位置、特產、人文歷史、自然景觀等都不清楚，這需要我們加大宣傳推銷力度，多與記者接觸，多渠道、多途徑宣傳安豐塘，既宣傳景觀，又宣傳政策，可統(tǒng)一編制宣傳材料，充分利用各種媒體、載體和多種形式，全方位、多角度、立體式地開展營銷宣傳，吸引更多游客了解安豐塘，走進安豐塘，感受安豐塘。

7、理順體制，建立天然無污染養(yǎng)殖

安豐塘的水面和養(yǎng)殖的管理體制必須理順，不能兩家單位各自從自身利益出發(fā)，各自為政，必須統(tǒng)一管理，服務于旅游開發(fā)的大局。我認為安豐塘的養(yǎng)殖要遵從自然生物鏈條，減少人為因素影響，保護好水質，涵養(yǎng)水質，把安豐塘變成一個天然養(yǎng)殖場。

8、加強旅游管理干部作風建設

“人是生產力中最活躍因素”，旅游管理干部隊伍作風的好壞，關系到一個地方的形象，反映了一個地方人的精神 面貌 和思想素質，必須加強旅游管理干部效能建設，提高工作效率，樹立形象，引導旅游業(yè)向健康方面蓬勃發(fā)展。

三、未來3--5年的思考與打算

1、申報創(chuàng)建旅游鄉(xiāng)鎮(zhèn)

我鎮(zhèn)要積極配合有關部門做好旅游鄉(xiāng)鎮(zhèn)的申報工作，爭取上級旅游項目專項資金支持。

2、建立 安豐塘旅游專抓隊伍，解決“有人管事、有人辦事”問題

3、因地制宜，做好農家樂項目建設

依托本地資源優(yōu)勢，因地制宜，因勢利導，做好農家樂有關項目建設，打造品牌，如利用席草、荷仁豆、甲魚、各種水產品等，加工成精美工藝品和美食。

4、繼續(xù)加強小城鎮(zhèn)建設，在“食、住、行、游、購、娛”上做文章

要繼續(xù)加強小城鎮(zhèn)規(guī)模建設和亮化、美化工作，提升接待檔次和水平，著力開發(fā)適應市場需求的系列旅游產品，特別是富有地方特色的旅游產品和紀念產品。

5、加強旅游從業(yè)人員的素質教育和旅游環(huán)境的治理

加強旅游從業(yè)人員的誠信教育、法治教育和安全教育，監(jiān)督其合法經營，避免欺、蒙、拐、騙現(xiàn)象的發(fā)生。加大旅游環(huán)境的治理，避免臟亂差現(xiàn)象出現(xiàn)。

我堅信，只 要我們堅定發(fā)展思路，堅持開發(fā)與保護并重，堅持促進人與自然、資源、環(huán)境的整體和諧，安豐塘一定會成為壽縣旅游產業(yè)中一顆璀璨明珠。

安豐塘鎮(zhèn)位于壽縣城南30公里，因位于天下第一塘-----安豐塘畔而得名。全鎮(zhèn)共有48195人，轄8個村、2個街道居委會，總面積 92平方公里，耕地面積6.8萬畝，因地理位置優(yōu)越，得天獨厚的水利條件，蘊藏了豐饒的農業(yè)資源，這里地勢平坦、氣候宜人、風景優(yōu)美、景點星羅棋布。特色農業(yè)有“荷仁豆”、“席草”、“中華甲魚”以及依托安豐塘水面而養(yǎng)殖的銀魚、河蟹、鯽魚、鯉魚、鱖魚、河蜆等名特優(yōu)水產品，綠色、環(huán)保、無污染，暢銷海內外。近年來，縣委縣政府提出“南工北旅”發(fā)展戰(zhàn)略，安豐塘旅游迎來發(fā)展的春天，掀開了新的一頁。如何搶抓機遇，乘勢而上，做大做強安豐塘旅游產業(yè)，提高旅游經濟對鎮(zhèn)域經濟發(fā)展的貢獻率。