第一篇：鳳凰古城的經(jīng)營權(quán)與所有權(quán)案例分析

轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán) “鳳凰”重生

案例描述：

鳳凰是湖南省湘西土家族苗族自治州的一個以苗族為主的多民族縣，西鄰貴州省松桃縣和銅仁市，東與本省瀘溪縣相連，北與花垣縣和吉首市接壤，東南與麻陽縣為鄰，屬多山地區(qū)。鳳凰縣城沱江鎮(zhèn)古稱鎮(zhèn)竿，歷史悠久、山川秀麗，至今仍較完整地保留了明清時期的傳統(tǒng)格局和歷史風(fēng)貌，素有“中國最美的小城”之譽(yù)和“畫鄉(xiāng)”之稱。1986年11月被列為全國旅游外事開放甲類縣城，1991年、1999年分別被湖南省人民政府確定為省級風(fēng)景名勝區(qū)、省級歷史文化名城，2001年被批準(zhǔn)為國家歷史文化名城。規(guī)劃中的鳳凰歷史文化名城包含鳳凰縣域內(nèi)已開發(fā)的絕大部分景點(diǎn)，共劃分為五個歷史文化保護(hù)區(qū)和五個風(fēng)景保護(hù)區(qū)。歷史文化保護(hù)區(qū)包含古城、沙灣、杜母園、南方長城、黃絲橋；風(fēng)景保護(hù)區(qū)則包括沱江、南華山、東嶺、北園、喜鵲坡。區(qū)域內(nèi)名勝古跡星羅棋布，有省級風(fēng)景名勝區(qū)４處，即建于唐代垂拱（唐睿宗年號，公元685~688年）年間的黃絲橋古城、被譽(yù)為溶洞奇觀的奇梁洞、飛檐斗拱的古建筑朝陽宮、沈從文故居。2000年發(fā)現(xiàn)的“南方長城”被稱為“鳳凰縣最大、價值最高的古建筑遺址”。城郊南華山森林公園為國家級的自然保護(hù)區(qū)。

鳳凰自古就是遠(yuǎn)近聞名的經(jīng)濟(jì)文化中心和旅游勝地。但在2001年之前，鳳凰縣的各個景點(diǎn)分別由不同政府部門分散管理，基本上還屬于政府接待，接待規(guī)模一直不大，政府幾乎沒有收入。時任縣長滕萬翠認(rèn)為旅游業(yè)到了非轉(zhuǎn)制經(jīng)營不可的時候了。于是縣政府冒著政策風(fēng)險(xiǎn)，采用招標(biāo)的方式，從投標(biāo)者中選擇了黃龍洞投資股份有限公司（以下簡稱黃龍洞公司），將鳳凰的8個景區(qū)（點(diǎn)）50年的經(jīng)營權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。此后，鳳凰的旅游業(yè)開始步入發(fā)展的快車道，旅游人次連年增長，旅游收入節(jié)節(jié)攀升，而經(jīng)濟(jì)效益和政府收入也明顯增長。

一．案例反映出的問題：

鳳凰景區(qū)模式即整體租賃模式，就是將旅游景區(qū)的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分開，由政府統(tǒng)一規(guī)劃，授權(quán)一家企業(yè)較長時間地（最長為50年）控制和管理，組織一方或多方投資，成片租賃開發(fā)，壟斷性建設(shè)、經(jīng)營、管理該景區(qū)，并按約定比例由景區(qū)所有者和出資者共同分享經(jīng)濟(jì)收益。

結(jié)合鳳凰景區(qū)，其具有以下四個特點(diǎn):

特點(diǎn)之一：成功實(shí)現(xiàn)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離是鳳凰模式存在的關(guān)鍵核心。通過實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營化戰(zhàn)略，鳳凰縣人民政府享有景區(qū)景點(diǎn)的所有權(quán)與管理權(quán),黃龍洞公司享有景區(qū)景點(diǎn)的經(jīng)營權(quán)與收益權(quán)。從經(jīng)營數(shù)據(jù)上看，鳳凰景區(qū)在實(shí)現(xiàn)兩權(quán)分離后，旅游總收入有了大幅度的提高。

特點(diǎn)之二：獨(dú)家投資、獨(dú)家長期租賃經(jīng)營是鳳凰模式成功的必要保障。彭德成（2002）認(rèn)為，旅游景區(qū)的開發(fā)，是旅游資源與投資主體的結(jié)合。根據(jù)投資主體的多寡，旅游景區(qū)開發(fā)模式存在“1+多”和“1+1”兩種方式。前者是指一個景區(qū)與多家投資主體的同時結(jié)合，國家、集體、部門、個體等一起共同投入該景區(qū)的開發(fā)經(jīng)營；后者則是一個旅游景區(qū)僅有某一家投資主體相結(jié)合，由該投資主體獨(dú)家控制，壟斷性經(jīng)營。

鳳凰模式采取的就是“1+1”模式，由黃龍洞公司獨(dú)家投資、獨(dú)家長期經(jīng)營。一方面，由于受讓方具有旅游業(yè)經(jīng)營的豐富經(jīng)驗(yàn)和良好的業(yè)績，為鳳凰旅游業(yè)的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。另一方面，旅游經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓期限長達(dá)50年，這杜絕了經(jīng)營者的短期利潤最大化行為，而著眼于當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。政府賦予企業(yè)長期的經(jīng)營權(quán)，就是在引導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)營行為由短期利益向長期利益轉(zhuǎn)換，長期利益的實(shí)現(xiàn)就要求保護(hù)生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)雙贏。

特點(diǎn)之三：對旅游資源的有力保護(hù)是鳳凰模式存在的基本前提。鳳凰模式采取了資源保護(hù)性開發(fā)戰(zhàn)略，對資源的開發(fā)均是建立在保護(hù)的基礎(chǔ)之上。不管是脆弱的生態(tài)環(huán)境，還是古老的民間建筑，以及傳統(tǒng)的文化，黃龍洞公司都采取了合理的保護(hù)方式。其好處是一方面保護(hù)了資源的完整性，實(shí)現(xiàn)了資源的可持續(xù)發(fā)展，另一方面，對原有資源進(jìn)行深度開發(fā)，使資源以更好的方式呈現(xiàn)在游客面前，進(jìn)一步提高了鳳凰古城的知名度和美譽(yù)度。此外，雙方簽訂的合同條款明確規(guī)定了雙方的權(quán)利義務(wù)，特別是明確規(guī)定了黃龍洞公司在景區(qū)景點(diǎn)保護(hù)方面承擔(dān)的責(zé)任，約束了經(jīng)營者重經(jīng)濟(jì)效益輕資源保護(hù)的行為。

特點(diǎn)之四：品牌營銷戰(zhàn)略是鳳凰模式成功的外在關(guān)鍵因素。結(jié)合鳳凰古城的特色，黃龍洞公司開展的是品牌營銷戰(zhàn)略。通過多種文化宣傳，提高鳳凰古城的知名度，使其以不同的文化吸引著各地游客。

二．出現(xiàn)鳳凰古城經(jīng)營權(quán)變動的原因：

1、企業(yè)經(jīng)營化戰(zhàn)略

根據(jù)委托經(jīng)營轉(zhuǎn)讓合同條款，受讓方黃龍洞公司須在經(jīng)營期內(nèi)向鳳凰縣人民政府支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)8.33億元人民幣；同時還規(guī)定黃龍洞公司在前兩年須投入8500萬元人民幣用于鳳凰古城部分城樓、南方長城的修復(fù)及其他主要景點(diǎn)保護(hù)設(shè)施和游覽設(shè)施的修建和改造。鳳凰縣政府享有上述景區(qū)景點(diǎn)的所有權(quán)與管理權(quán)，黃龍洞公司享有上述景區(qū)景點(diǎn)的經(jīng)營權(quán)與收益權(quán)，對受讓景區(qū)景點(diǎn)實(shí)行企業(yè)化經(jīng)營。

實(shí)踐證明，經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生了良好的效應(yīng)，使鳳凰的旅游業(yè)得到了快速健康發(fā)展。經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓解決了長期困擾縣政府的景點(diǎn)維修保護(hù)資金短缺的問題，打破了長期以來各景區(qū)景點(diǎn)分散經(jīng)營、低水平開發(fā)的局面。黃龍洞公司在接過經(jīng)營的接力棒后，隨之成立了鳳凰古城旅游有限責(zé)任公司，先后投資近億元資金用于受讓景區(qū)景點(diǎn)的恢復(fù)、保護(hù)和維修、宣傳促銷，使鳳凰古城旅游業(yè)逐漸走上發(fā)展的正軌。黃龍洞公司利用自身的資金、人才、管理優(yōu)勢，把旅游資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)了國家增稅、企業(yè)增效、資源增值。景區(qū)經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓后的頭兩年中，鳳凰縣旅游總?cè)藬?shù)是轉(zhuǎn)讓前四年旅游總?cè)藬?shù)的1.57倍，旅游總收入是轉(zhuǎn)讓前四年的1.50倍，2004年，鳳凰旅游總?cè)藬?shù)達(dá)到了187萬人次，比上年增長113％，旅游總收入更是高達(dá)29800萬元，比上年增長198%。這反映了經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓對鳳凰縣旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大推動作用。鳳凰古城公司同時還注意帶動和扶持當(dāng)?shù)鼐用窠?jīng)營旅游服務(wù)業(yè)，不僅使居民收入增加，更重要的是提高了居民的參與意識，為提升鳳凰旅游業(yè)的發(fā)展?jié)摿Φ於藞?jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

2、資源保護(hù)性開發(fā)戰(zhàn)略

當(dāng)?shù)卣徒?jīng)營者認(rèn)識到旅游資源的不可再生性，在嚴(yán)格細(xì)致保護(hù)的基礎(chǔ)上，制定了一系列旅游發(fā)展方略，實(shí)施了保護(hù)性開發(fā)計(jì)劃。比如，為了全面推進(jìn)古城區(qū)的保護(hù)和整治，政府聯(lián)合有關(guān)單位制定了保護(hù)條例、總體規(guī)劃、保護(hù)規(guī)劃；多方籌集資金對古城進(jìn)行保護(hù)和維修；按照保持原有風(fēng)貌、整修如故的原則，對古城核心區(qū)不協(xié)調(diào)的建筑物進(jìn)行大力整治，使一批古建筑、古城墻、古街道、古民居、古吊腳樓、古村寨得到較好保護(hù)和修繕，使得富有

人文氣息與民族風(fēng)情的鳳凰古城風(fēng)貌日臻顯現(xiàn)。

當(dāng)?shù)卣徒?jīng)營者具有很強(qiáng)的產(chǎn)品開發(fā)意識。2000年4月，建設(shè)部、國家文物局考察組在考察鳳凰縣申報(bào)國家歷史文化名城的過程中，參加考察的中國長城學(xué)會副會長羅哲文先生對苗疆邊墻產(chǎn)生了極大的興趣。經(jīng)鑒定，苗疆邊墻實(shí)際上就是人們一直在尋找的明朝萬歷年間修建的中國南部長城。這一發(fā)現(xiàn)當(dāng)時在國內(nèi)引起了極大的反響，中央電視臺等國內(nèi)各大媒體都給與了廣泛的關(guān)注和深入的報(bào)道。當(dāng)?shù)卣徒?jīng)營者馬上意識到“南部長城”（慣稱“南方長城”）大有文章可作。一邊制訂相應(yīng)的保護(hù)條例與修復(fù)計(jì)劃，一邊積極組織力量設(shè)計(jì)相關(guān)旅游線路和產(chǎn)品，借助各媒體制造出來的廣告效應(yīng)，提高了鳳凰的知名度。

總體上來看，鳳凰的自然旅游資源相對薄弱，而文化旅游資源比較突出。歷史遺存、民族風(fēng)情、民間工藝、傳統(tǒng)民居等，都具有濃厚的地方特色及時代特點(diǎn)。目前開發(fā)的旅游景點(diǎn)景區(qū)大多為文化類，如古城景區(qū)、南方長城景區(qū)、黃絲橋景區(qū)。當(dāng)?shù)卣€積極組織了12個民間文化表演隊(duì)，以加快對傳統(tǒng)楚巫文化和鳳凰特色文化的挖掘和整理；開發(fā)了5個民族文化村落，設(shè)立了自然歷史博物館、歷史博物館、民族博物館、民俗文化博物館，使文化資源得到深度開發(fā)和保護(hù)。

3、品牌營銷戰(zhàn)略

結(jié)合鳳凰旅游資源的特色，鳳凰古城公司確立了打造文化旅游品牌的戰(zhàn)略。在全面接手經(jīng)營后，公司加強(qiáng)了鳳凰旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)對景區(qū)景點(diǎn)保護(hù)及開發(fā)，啟動了申報(bào)國家AAAA級景區(qū)和世界文化遺產(chǎn)的計(jì)劃，以提升旅游資源品位，樹立鳳凰的旅游品牌。除了利用旅游推介會、交易會等常規(guī)方式宣傳鳳凰外，鳳凰古城公司還成立“天下鳳凰文化傳播公司”對旅游資源進(jìn)行整體全程營銷策劃，實(shí)施“筆墨鳳凰、鏡屏鳳凰、音樂鳳凰、畫筆鳳凰”工程，加大宣傳力度，擴(kuò)大鳳凰在全國和世界的影響。特別是2003年9月在南方長城策劃的以“棋行大地，天下鳳凰———問天下誰是英雄”為主題的中韓圍棋邀請賽，經(jīng)國內(nèi)外多家電視臺向全球直播，觀眾多達(dá)10億人，收到了良好的廣告效應(yīng)。鳳凰古城公司還建立了旅游網(wǎng)站，再版了沈從文的作品，并相繼舉辦黃永玉畫展、譚盾音樂會、宋祖英MTV的拍攝，將鳳凰融進(jìn)沈從文的書里、黃永玉的畫里、宋祖英的歌里，從不同角度展示鳳凰文化，傳播鳳凰的文化形象，賦予了鳳凰更豐富的品牌內(nèi)涵。

三．如何解決鳳凰古城的經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)關(guān)系：

1、繼續(xù)發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用

在財(cái)政投入有限的情況下,讓有經(jīng)濟(jì)實(shí)力、有管理能力的企業(yè)來經(jīng)營一些風(fēng)景區(qū),不失為中西部邊遠(yuǎn)地區(qū)發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的有效路徑之一。但同時也應(yīng)該認(rèn)識到,對風(fēng)景名勝區(qū)的經(jīng)營管理,不能單純以產(chǎn)業(yè)效益為目的,保護(hù)資源應(yīng)是第一位的。鳳凰八大景區(qū)的經(jīng)營權(quán)出讓后,盡管企業(yè)也關(guān)心資源環(huán)境的保護(hù),但景區(qū)環(huán)境資源破壞、保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)“降格”等現(xiàn)象還是大量存在,這是因?yàn)橐岳麧欁畲蠡癁槟康牡钠髽I(yè)的資源保護(hù)概念與通常意義上的資源保護(hù)概念畢竟存在著較大的差異。為此,鳳凰縣各主管部門應(yīng)繼續(xù)嚴(yán)格依照相關(guān)政策法規(guī)及轉(zhuǎn)讓合同、協(xié)議,規(guī)范旅游投資商的開發(fā)經(jīng)營行為,確保景區(qū)資源的保護(hù)性投入,防止資源保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)“降格”和“以企代政”等現(xiàn)象的出現(xiàn),避免投資商在追求利益最大化的驅(qū)動下對風(fēng)景名勝區(qū)資源的過度開發(fā)及破壞性開發(fā),確保風(fēng)景名勝區(qū)國有資產(chǎn)的保值、增值。此外,政府還應(yīng)加大綜合整治力度,從鳳凰古城整治、生態(tài)環(huán)境保護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施的提供、社會治安的保障等方面為旅游業(yè)的發(fā)展提供良性運(yùn)行的大背景。

2、完善社區(qū)居民參與機(jī)制

社區(qū)居民參與旅游發(fā)展已受到越來越多的關(guān)注。旅游發(fā)展的實(shí)踐表明,居民的參與在景區(qū)文物保護(hù)、生態(tài)環(huán)境建設(shè)、異域氛圍營造和整合外來文化影響等方面起著重大的作用。然而,在對鳳凰八大景區(qū)(點(diǎn))經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓所帶來的資源價值和市場知名度、鳳凰古城的保護(hù)、自然環(huán)境等影響的評價中,當(dāng)?shù)鼐用袷锹糜蔚厝笾黧w中最不持積極態(tài)度者的;相反,相當(dāng)一部分當(dāng)?shù)鼐用駞s認(rèn)為“鳳凰模式”的運(yùn)作對景區(qū)資源價值和市場知名度提升不大、政府和企業(yè)還應(yīng)加大對古城文物的保護(hù)和投資力度、生態(tài)環(huán)境質(zhì)量較經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓前有所降低?？梢?在“鳳凰模式”的實(shí)際運(yùn)作中,政府和企業(yè)還應(yīng)進(jìn)一步完善社區(qū)居民參與機(jī)制,廣泛吸納當(dāng)?shù)鼐用竦囊庖?同時,政府和企業(yè)要提高其行為的公開度和透明度,對景區(qū)經(jīng)營中的重要項(xiàng)目的審批建設(shè)以及影響到居民利益的開發(fā)經(jīng)營行為實(shí)行社會公示制,以增強(qiáng)旅游項(xiàng)目建設(shè)和環(huán)保措施的合理性和社會可接受性,從而獲得當(dāng)?shù)鼐用竦睦斫馀c支持,將旅游開發(fā)的負(fù)面影響降到最低。

3、建立有效的約束監(jiān)督鏈

在轉(zhuǎn)讓景區(qū)經(jīng)營權(quán)時,建立一套健全的管理制度和強(qiáng)有力的監(jiān)督約束機(jī)制,不僅可以督促旅游企業(yè)完善經(jīng)營管理機(jī)制,防范景區(qū)經(jīng)營中的合作風(fēng)險(xiǎn),更有利于優(yōu)化景區(qū)開發(fā)經(jīng)營的社會環(huán)境效應(yīng)。但在“鳳凰模式”的實(shí)際運(yùn)作中,一方面,由于缺乏正式而順暢的利益表達(dá)的渠道,當(dāng)?shù)鼐用駥β糜雾?xiàng)目的建設(shè)、環(huán)保措施的實(shí)施難以起到有效的監(jiān)督和約束作用;另一方面,企業(yè)和政府雙重管理所導(dǎo)致的“外部人內(nèi)部化”、政府監(jiān)督弱化以及企業(yè)掌握景區(qū)經(jīng)營權(quán)后先斬后奏、部分法定項(xiàng)目審批權(quán)似有似無等問題仍屢見不鮮,這不但嚴(yán)重削弱了景區(qū)的保護(hù)力度,而且也給景區(qū)管理帶來了極大的負(fù)面影響。因此建議盡快組建由鳳凰縣人大、政協(xié)、旅游學(xué)術(shù)界與當(dāng)?shù)鼐用翊砉餐M成的社會監(jiān)督組織,以及企業(yè)經(jīng)營對自然、人文生態(tài)影響的評估機(jī)制,并進(jìn)一步形成一條完善的社會監(jiān)督組織———政府———旅游企業(yè)的約束監(jiān)督鏈,對合同執(zhí)行、生態(tài)環(huán)境保護(hù)和公益性狀況進(jìn)行監(jiān)督。

4、建立利益協(xié)調(diào)整合機(jī)制

在“鳳凰模式”的運(yùn)行過程中,黃絲橋居民搬遷時各利益主體所承受的巨大代價、沱江污水治理收效甚微等問題的根源在于利益沖突,因而有必要建立科學(xué)的利益協(xié)調(diào)整合機(jī)制,促使旅游地涉利者各方形成良好的利益互動。為此,政府要在地方性法規(guī)的建設(shè)上為轉(zhuǎn)讓景區(qū)經(jīng)營權(quán)提供強(qiáng)有力的政策法律依據(jù),以切實(shí)保護(hù)投資者的切身利益。同時,作為經(jīng)營方的黃龍洞公司要始終將企業(yè)的利益、國家(集體)的利益和社區(qū)居民的利益放在一個宏觀的層次上,充分挖掘三者利益的共同點(diǎn)和平衡點(diǎn)。只有最大化滿足和有效平衡各方利益,調(diào)動各方的積極性,才能獲得政府的支持和當(dāng)?shù)鼐用竦膿碜o(hù),經(jīng)營者所追求的目標(biāo)也才能真正實(shí)現(xiàn)。因此,政府與旅游企業(yè)在用人制度、人員培訓(xùn)、項(xiàng)目承租、經(jīng)營決策中,應(yīng)充分考慮到當(dāng)?shù)鼐用竦睦?而作為社區(qū)利益主體的居民也應(yīng)通過相應(yīng)途徑主動爭取平等的利益分配,并對景區(qū)經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓運(yùn)作過程中由于政府和旅游開發(fā)經(jīng)商行為失范所帶來的不良影響進(jìn)行有效的約束。

四．總結(jié)

鳳凰景區(qū)是景區(qū)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的一個成功實(shí)例，通過經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓，深受資金缺口和管理瓶頸等因素制約的古鎮(zhèn)迅速發(fā)展成為高品位的、具有國內(nèi)外影響的旅游目的地，在一定程度上減少了旅游資源閑置浪費(fèi)和低水平開發(fā)的狀況。筆者認(rèn)為，以合理的形式轉(zhuǎn)讓給合適的企業(yè)，將有利于促進(jìn)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。就鳳凰景區(qū)而言，鳳凰縣政府和當(dāng)?shù)亟?jīng)營者無論進(jìn)行旅游景點(diǎn)開發(fā)，還是旅游項(xiàng)目策劃、品牌營銷，都將“文化”作為主打牌，寓文化于產(chǎn)品，借文化以揚(yáng)名，吸引旅游者走進(jìn)鳳凰，帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。

當(dāng)然，我們也應(yīng)當(dāng)看到轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)可能帶來的一系列問題。要想合理的利用好經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓，必須依托政策為前提，繼續(xù)發(fā)揮政府主導(dǎo)作用，完善社區(qū)參與機(jī)制，建立有效的約束監(jiān)督鏈，建立利益協(xié)調(diào)整合機(jī)制，達(dá)到充分發(fā)揮經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的作用。

第二篇：區(qū)分所有權(quán)案例分析

案例一：某小區(qū)開發(fā)商在未征得小區(qū)業(yè)主同意的情形下，將位于該小區(qū)內(nèi)的1幢宣傳為小區(qū)會所的獨(dú)立房屋出售給了A公司進(jìn)行餐飲經(jīng)營。于是業(yè)主們分別找到開發(fā)商及A公司進(jìn)行交涉，要求將該幢房屋的所有權(quán)及使用權(quán)交還業(yè)主。然而，開發(fā)商卻表示，盡管該幢房屋曾經(jīng)確實(shí)打算用作小區(qū)會所，但其建筑面積并未計(jì)入業(yè)主公攤，在宣傳時銷售人員也從未承諾過該幢房屋將歸屬業(yè)主共同所有。因此，開發(fā)商有權(quán)對該幢房屋進(jìn)行出售。對此，業(yè)主想知道：能否通過訴訟的方式取得對該幢房屋的共有權(quán)利？

案例二：張大嬸住在某住宅大廈臨街房的二樓，隨著一樓羅某將自家住房租給外地人作餐飲經(jīng)營后，張大嬸的每天都要忍受難聞的油煙和嘈雜的喧嘩。為此，張大嬸還有其他幾位鄰居都多次找到羅某協(xié)商，希望他能收回房屋重新改作住宅后再進(jìn)行出租，但均遭拒絕。而最近一次交涉，羅某更是拿出了由多數(shù)鄰居簽名同意的文書來作為拒絕張大嬸的理由。因此，張大嬸頗感無奈，她不知道在多數(shù)鄰居都同意羅某將住宅改為經(jīng)營性用房的情況下，能否要求羅某將住宅恢復(fù)原狀？

案例三：某開發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)開發(fā)居民高層公寓樓，先后有四百多位客戶與該開發(fā)商簽訂購房合同，并在依約交納全部購房款、取得相關(guān)產(chǎn)權(quán)證的前提下入住該公寓樓。后開發(fā)商將該樓頂部出租給個體戶陳某，每年租金1萬元，陳某利用樓頂空間栽種花卉。由于花卉膠澆灌用水向樓層滲透，引起馬某等居民的不滿。因與開發(fā)商協(xié)商不成，馬某等聯(lián)名按購房合同的仲裁條款申請仲裁，要求開發(fā)商終止與陳某的合同，停止侵害，丙賠償損失。

問題：（1）本案中，樓頂部分所有權(quán)歸誰？為什么？

（2）馬某等是否有權(quán)要求開發(fā)商停止侵害，賠償損失？

案例四：某小區(qū)，由于沒有約定，開發(fā)商將59個規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫中的37個，以至少每個4萬元的價格出售，引發(fā)全體業(yè)主不滿，認(rèn)為車位、車庫應(yīng)該歸業(yè)主共同所有，從此雙方糾紛不斷。本案中應(yīng)當(dāng)如何確定車庫車位的所有權(quán)？

1、對于區(qū)分所有人的建筑物（）

A.區(qū)分所有人對整個建筑物享有共同所有權(quán)

B.區(qū)分所有人得就共有部分請求分割

C.區(qū)分所有人得就共有部分的權(quán)利可單獨(dú)轉(zhuǎn)讓

D.共有部分的修繕費(fèi)用及其他分擔(dān)，由各區(qū)分所有人按其所有部分價值的比例分擔(dān)

2、甲、乙合作建一樓房，前后樓上樓下各2間，中間隔一天井。建成后，雙方約定，甲擁有前截上下兩間房屋的所有權(quán)，乙擁有后截上下兩間房屋的所有權(quán)。雙方出入均由前截房屋右側(cè)通行。天井、走廊、樓梯為雙方共有。其后，甲將其所有的兩間房屋租給了丙?，F(xiàn)甲打算將其所有的兩間房賣出，則下列說法中正確的是（）

A.甲和乙之間就該樓房形成按份共有關(guān)系

B.甲和乙之間就該樓房形成共同共有關(guān)系

C.乙有優(yōu)先購買權(quán)

D.丙有優(yōu)先購買權(quán)

3、某小區(qū)擬解聘現(xiàn)有的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，則下列關(guān)于業(yè)主表決情況的說法正確的是（）

A.應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意

B.應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意

C.應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意

D.應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意

4、某小區(qū)業(yè)主擬使用部分維修費(fèi)用維修校區(qū)內(nèi)的電梯和水箱，則下列關(guān)于業(yè)主表決情況的說法正確的是（）

A.應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意

B.應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意

C.應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意

D.應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意

5、甲與乙系五、六樓鄰居關(guān)系。甲于1994年購買此房。進(jìn)住后，甲在五樓通往六樓的樓梯上安裝鐵柵欄門，鐵柵欄門外又安裝了鋁合金門，并用膠合板將樓梯扶手上的空間封堵。2001年5月，乙購買了進(jìn)住六樓。2004年5月，乙認(rèn)為甲嚴(yán)重造成了自己出入及搬運(yùn)東西的不便，于是向法院提起了訴訟，要求甲立即拆除。下列說法正確的是（）

A.不應(yīng)支持乙的訴訟請求，因?yàn)榧装查T在前，乙進(jìn)住在后，進(jìn)住時乙明知樓中的格局問題

B.不應(yīng)支持乙的請求，因?yàn)榧资墙ㄖ锟臻g共有人之一，可自由使用該空間

C.應(yīng)支持乙的訴訟請求，因甲侵犯了其共有權(quán)

D.不應(yīng)支持乙的訴訟請求，因其請求已過訴訟時效

6、甲與乙系五、六樓鄰居關(guān)系。甲于1994年購買此房。進(jìn)住后，甲在五樓通往六樓的樓梯上安裝鐵柵欄門，鐵柵欄門外又安裝了鋁合金門，并用膠合板將樓梯扶手上的空間封堵。2001年5月，乙購買了進(jìn)住六樓。2004年5月，乙認(rèn)為甲嚴(yán)重造成了自己出入及搬運(yùn)東西的不便，于是向法院提起了訴訟，要求甲立即拆除。下列說法正確的是：（）

A．不應(yīng)支持乙的訴訟請求，因?yàn)榧装查T在前，乙進(jìn)住在后，進(jìn)住時乙明知樓中的格局問題

B．不應(yīng)支持乙的請求，因?yàn)榧资墙ㄖ锟臻g共有人之一，可自由使用該空間

c．應(yīng)支持乙的訴訟請求，因甲侵犯了其共有權(quán)

D．不應(yīng)支持乙的訴訟請求，因其請求已過訴訟時效

三、判斷題

1、建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有。

2、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫屬全體業(yè)主共有。

3、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

4、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

第三篇：關(guān)于荒地所有權(quán)的案例案例分析

關(guān)于荒地所有權(quán)的案例案例分析一: 1983 年春,被告 A,B 隨其父在野外開墾了一塊荒地,種植土豆等蔬菜以解決家中吃菜問題.至 1992 年時,兩被告僅在此地邊緣種植,其余大部分地未予種植.1994 年秋季.原告 C 在聽他人說此地已幾乎無人種植的情況下,遂與家人對此地進(jìn)行了平整.1995 年春季,原告 C 準(zhǔn)備在平整后的土地上種植時,兩被告前來阻止,說此地是其早年開墾,這幾年雖然未種,但 并沒有放棄使用權(quán).雙方因此發(fā)生爭執(zhí),后經(jīng)鎮(zhèn)司法所主持調(diào)解未果.1996 年春,C 又準(zhǔn)備在此地進(jìn)行種植時,發(fā)現(xiàn)地已由兩被告種上,遂向區(qū)人民法院起訴,以此荒地是自己在 1994 年秋 開墾的,要求兩被告歸還此地的使用權(quán).兩被告答辯稱:此地是我們早年開墾的,大部分地雖已經(jīng)兩年未種,但我們并沒有放棄此地.原告去平整地時,我們已經(jīng)講明是我們的.我們考慮原 告出了一定的勞務(wù),所以才讓他種了一年.故不同意原告的訴訟請求.法院經(jīng)審理認(rèn)為:根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第 11 條,第 17 條之規(guī)定,非經(jīng)國家有關(guān)部門的批準(zhǔn),任何個人都無權(quán)對國家所有的荒地進(jìn)行開墾使用.因此,原,被告未經(jīng)國 家有關(guān)部門批準(zhǔn),擅自開墾荒地,是錯誤的,對雙方的訴訟請求不予支持.依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第 81 條第 1 款和《中華人民共和國土地管理法》第 13 條的規(guī)定,該院于 1996 年 6 月 5 日判決如下:將原告 C 與被告 A,B 爭執(zhí)的土地收歸國有.法律對荒地的所有權(quán)有無明確的規(guī)定?如果就荒地歸屬發(fā)生爭議應(yīng)當(dāng)如何解決? 案例分析提示: 該案例的核心問題是荒地的歸屬權(quán)問題,根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和法院對該案的判決,可以了解我國法律關(guān)于荒地所有權(quán)的歸屬問題的規(guī)定.該案所涉案例雖然發(fā)生時間較早,但是不影響大 家對相關(guān)法律法規(guī)的理解,因?yàn)殛P(guān)于荒地所有權(quán)的法律規(guī)定,從土地管理法到新的物權(quán)法并沒有實(shí)質(zhì)性的改變.附相關(guān)法條: 《物權(quán)法》第四十八條 森林,山嶺,草原,荒地,灘涂等自然資源,屬于國家所有,但法律規(guī)定屬于集體所有的除外.《土地管理法》第八條城市市區(qū)的土地屬于國家所有.農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地,自留山,屬于農(nóng) 民集體所有.第十六條土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議,由當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的,由人民政府處理.單位之間的爭議,由縣級以上人民政府處理;個人之間,個人與單位之間的爭議,由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理.當(dāng)事人對有關(guān)人民政府的處理決定不服的,可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi),向人民法院起訴.在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議解決前,任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀.關(guān)于土地使用權(quán)案例案例分析一: 2000 年 3 月,市國土局發(fā)布土地拍賣公告,對某市東進(jìn)中路北側(cè)國有土地進(jìn)行拍賣,甲公司得知后,籌款參與競拍,以 27.3 萬元的價格競購得 13 號地塊 53.82平方米的土地使用權(quán), 并與市國土局簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓合同》 ,合同約定:土地使用年限為 70 年,該宗地的總體規(guī)劃為建設(shè)商住用地.2000 年 8 月 19 日,甲公司領(lǐng)取了《國有土地使用權(quán)證書》 ,其中載 明:土地用途為商住用地,終止日期為 2070 年 8 月 18 日.2001 年,甲公司按照規(guī)劃,在該宗地上興建了四層樓房,其中一層用于商業(yè)經(jīng)營,二至四層用于居住.2003 年初,甲公司從他人 口中聽說商住用地屬“綜合用地” ,使用年限最長為 50 年,遂于同年 7 月以商住用地的使用年限最長為 50 年,而市國土局卻將使用年限錯誤地定為 70 年,并以按 70 年的標(biāo)準(zhǔn)收取了土地出 讓金為由,向法院提起訴訟,要求國土局退還“多收”的 20 年土地出讓金.法院審理后認(rèn)為,國土局與甲公司簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》和甲公司領(lǐng)取的《國有土地使用權(quán)證書》均載明土地用途為“商住用地”根據(jù)國土資源部《全國土地分類》的相 關(guān)規(guī)定,該宗地的性質(zhì)為“城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)生產(chǎn)或商業(yè)等混合用地” ,屬于“住宅用地”的范疇,依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定,其使用年限最 長為 70 年,國土局收取甲公司土地讓金的標(biāo)準(zhǔn)符合法律規(guī)定.應(yīng)當(dāng)看樣理解土地的用途,正確的區(qū)分綜合用地和商住用地? 案例分析提示: 依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定,土地使用權(quán)的出讓年限分別為:居住用地 70 年;工業(yè) 用地 50 年;教育,科技,文化,衛(wèi)生,體育用地 50 年;商業(yè)旅游,娛樂用地 40 年;綜合或者其他用地 50 年.綜合本案前后提到的條件和說明,該土地應(yīng)該屬于綜合用地的范疇,其使用期限應(yīng)該是 50 年,而不是 70 年.國土局“多收”的 20 年土地出讓金應(yīng)該退還,并調(diào)整原已經(jīng)簽定的出讓協(xié) 議書的相應(yīng)條款,包括用途條款,年限條款和價位條款,修改土地使用權(quán)證書載明的年限.附相關(guān)法條: 《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 第十二條 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定:(一)居住用地七十年;(二)工業(yè)用地五十年;(三)教育,科技,文化,衛(wèi)生,體育用地五十年;(四)商業(yè),旅游,娛樂用地四十年;(五)綜合或者其他用地五十年.案例分析二: 1993 年 11 月 23 日,原告(乙方)與被告土地局(甲方)經(jīng)協(xié)商一致簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓合同》.合同約定:甲方將面積為 8939.77平方米的國有土地使用權(quán),有償出讓給乙方用于 商業(yè)建設(shè)使用 40 年,土地出讓金為 8045793 元.合同簽訂后 30 日內(nèi),乙方先向甲方交付土地使用權(quán)出讓金總額的 15%作為合同定金,60 日內(nèi)付清全部土地使用權(quán)出讓金.乙方如逾期 30 日 仍未付清全部土地使用權(quán)出讓金,甲方有權(quán)解除合同,并可請求賠償.乙方付清全部土地使用權(quán)出讓金后的 5 日內(nèi),依照規(guī)定辦理土地使用權(quán)登記手續(xù),領(lǐng)取《中華人民共和國國有土地使用 證》 ,取得土地使用權(quán).合同簽訂后,原告于 1993 年 12 月 27 日給付被告土地局 400 萬元.其中,含合同定金 1206868 元,土地使用權(quán)出讓金 2793132 元.原告還向土地局提出書面申請稱,因資金周轉(zhuǎn)困難和 冬季無法施工,請求將未付的土地使用權(quán)出讓金延緩至 1994 年 4 月 1 日付清.土地局同意了原告申請,并于 1993 年 12 月 28 日給其核發(fā)了國有土地使用證.但是,原告并未于 1994 年 4 月 1 日付清尙欠的土地使用權(quán)出讓金.后經(jīng)土地局多次催促,仍未履行.土地局遂依照當(dāng)?shù)仃P(guān)于出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例實(shí)施辦法中關(guān)于“受讓方不履行合同的,出讓方可以依法解除合同,所支付的定 金及出讓金不予退還”的規(guī)定,于 1994 年 9 月 30 日決定;解除 1993 年 11 月 23 日與原告乙方簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》 ,收回該合同約定范圍內(nèi)的土地使用權(quán),所發(fā)土地使用證注 銷登記,原告已經(jīng)支付的定金 1206868 元和土地使用權(quán)出讓金 2793132 元不予退還.10 月 24 日,原告收到解除合同決定的通知書,與土地局多次協(xié)商,但均無結(jié)果,遂提起訴訟.法院應(yīng)當(dāng)如何處理原告支付 400 萬元的出讓金? 案例分析提示: 雖然當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)于出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例實(shí)施辦法中有關(guān)于“受讓方不履行合同的,出讓方可以依法解除合同,所支付 的定金及出讓金不予退還”的規(guī)定,但本案中原告交付的 400 萬元中有一部分屬于出讓金,因此應(yīng)當(dāng)看作部分履行了 合同,而非“不履行合同”.被告土地局不能以原告未履行合同為由,對其定金及出讓金一律不予退還.法院應(yīng)當(dāng)判決 土地管理局退還出讓金,但對于定金部分則不予返還.附相關(guān)法條: 《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 第十四條 第十五條 土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi),支付全部土地使用權(quán)出讓金.逾期未全部支付的,出讓方有權(quán)解除合同,并可請求違約賠償.出讓方應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定,提供出讓的土地使用權(quán).未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的,土地使用者有 案例分析三: 廈門市中級人民法院(1996)廈門初字第 2 號民事判決書認(rèn)定: 黃振煌與第三人陳和基原于 1985 年 1 月 1 日共承包縣后村委會 50 畝場地種植經(jīng)營, 雙方簽訂一份合同書, 每年承包款為 3000 元,承包期為 30 年,并且約定國家需要征地時,土地底款歸村委會所有,青苗賠償款,村委會分 4/9,承包人分 5/9.1986 年初,黃振煌,陳和基與新疆建設(shè)兵團(tuán)農(nóng)業(yè)建設(shè)第一師十團(tuán)建立聯(lián) 營關(guān)系,共同經(jīng)營種植廈門天山葡萄試驗(yàn)場.1987 年 1 月因陳和基遷居香港未參與投資,同年 7 月,十團(tuán)將其股權(quán)轉(zhuǎn)讓給黃振煌,陳和基獲悉后要求與黃振煌共同經(jīng)營該試驗(yàn)場,雙方便于 1989 年 6 月簽訂《共同承包天山葡萄試驗(yàn)場協(xié)議書》 ,雙方約定由陳和基分期補(bǔ)付給黃振煌投資款 102550 元.之后,陳和基先付給黃振煌 57300 元.同年 10 月 15 日,陳和基提出退伙,雙方 又簽訂一份《轉(zhuǎn)讓經(jīng)營協(xié)議書》 ,約定黃振煌退還陳和基的全部投資款,試驗(yàn)場的種植由黃振煌自主經(jīng)營,自負(fù)盈虧,黃振煌與十團(tuán)的關(guān)系與陳和基無關(guān).之后,黃振煌與陳和基就返還投資 款發(fā)生糾紛,經(jīng)廈門市湖里區(qū)人民法院調(diào)解,糾紛解決.嗣后,黃振煌承擔(dān)返還十團(tuán)的投資款的全部債務(wù),于 1994 年 11 月 30 日簽訂了《有關(guān)廈門天山葡萄試驗(yàn)場轉(zhuǎn)讓后的有關(guān)經(jīng)濟(jì)協(xié)議決 斷證明》 了結(jié)了雙方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系, , 該試驗(yàn)場由黃振煌一人經(jīng)營.1994 年 1 月因國家建設(shè)需要, 黃振煌所經(jīng)營的果園被征用, 國家付給征地補(bǔ)償款 3230090.28 元, 其中青苗補(bǔ)償款 39513.98 元,地上物補(bǔ)償款 3170090.30 元,水利設(shè)施補(bǔ)償費(fèi) 19338 元,誤工補(bǔ)貼費(fèi) 2000 元.全部款項(xiàng)縣后村委會交給黃振煌 9 萬元外,其余均占為己有.黃振煌多次找縣后村委會交涉付款,縣后村 委會均以黃振煌與陳和基有糾紛為由,予以拒絕.黃振煌訴至法院.權(quán)解除合同,并可請求違約賠償.1 廈門市中級人民法院認(rèn)為,黃振煌在其獨(dú)自承包縣后村委 50 余畝土地種植果樹過程中,因國家建設(shè)需要而被征用,現(xiàn)國家付給有關(guān)征地補(bǔ)償款,根據(jù)征地補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定,屬于原告應(yīng) 得部分應(yīng)歸其所有,現(xiàn)被告以原告合伙人提出異議而拒付補(bǔ)償款沒有道理,原告要求被告按照雙方的約定支付青苗補(bǔ)償款等項(xiàng)及追索延付的利息損失,理由充分,應(yīng)予支持.第三人原與原告 合伙承包種植果園,但已于 1989 年 10 月經(jīng)雙方協(xié)商退出合伙經(jīng)營,經(jīng)法院調(diào)解書確認(rèn),并已執(zhí)行完畢,現(xiàn)提出仍享有與原告同等的征地補(bǔ)償受益權(quán),理由不能成立.故判決:縣后村委會在 判決發(fā)生法律效力后 7 日內(nèi),支付原告 2221982.70 元及利息;駁回第三人陳和基的訴訟請求.福建省高級人民法院(1996)閔民終字第 38 號民事判決書認(rèn)定的事實(shí)與廈門市中級人民法院上述判決認(rèn)定的事實(shí)基本相同.終審判決認(rèn)為:國家因建設(shè)需要征用黃振煌獨(dú)自承包經(jīng)營的 果園,依照有關(guān)法律規(guī)定,應(yīng)對其種植的葡萄,果樹及其種植經(jīng)營所需的地上附著物等給予補(bǔ)償.縣后村委會則因該地塊的征用而獲得了國家給予的土地補(bǔ)償費(fèi),勞力安置補(bǔ)償費(fèi),水利設(shè)施 補(bǔ)償費(fèi),誤工補(bǔ)償費(fèi),此外在一審判決縣后村委會應(yīng)付還給黃振煌的補(bǔ)償款中,已扣去原雙方約定的 4/9 的青苗補(bǔ)償費(fèi),以及其應(yīng)得的部分場地平整換土補(bǔ)償費(fèi)等.因此縣后村委會上訴主張 再參與分享國家付給黃振煌個人的上述補(bǔ)償費(fèi),缺乏法律依據(jù),不能予以支持,縣后村委會應(yīng)將領(lǐng)取的補(bǔ)償費(fèi)中屬于黃振煌的部分返還黃振煌.陳和基于 1992 年已退出合伙承包經(jīng)營,其主 張共分國家付給黃振煌個人的上述補(bǔ)償費(fèi),亦不能予以支持.故原判決適用法律正確,除糾正部分判決表述不當(dāng)外,維持原判.法院的判決依據(jù)何在?應(yīng)當(dāng)怎樣公平,合理地分配國家征收集體土地的各項(xiàng)補(bǔ)償款? 案例分析提示: 法院判決依據(jù)在于土地承包經(jīng)營權(quán)的補(bǔ)償權(quán).根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》的相關(guān)規(guī)定,承包方享有補(bǔ)償權(quán).應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定和合同規(guī)定給予承包人公平合理的補(bǔ)償.附相關(guān)法條: 《農(nóng)村土地承包法》 第十六條:承包方享有下列權(quán)利:(一)依法享有承包地使用,收益和土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的權(quán)利,有權(quán)自主組織生產(chǎn)經(jīng)營和處置產(chǎn)品;(二)承包地被依法征用,占用的,有權(quán)依法獲 得相應(yīng)的補(bǔ)償;(三)法律,行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利.案例分析四: 原告北京某集體公司的工人李某,于 2002 年 4 月,與被告王某簽訂了買賣房屋契約,王某將其所有的坐落于通州區(qū)某村的北房 5 間,東廂房 3 間,棚子 2 間及院墻以 2 萬元的價格賣給 李某.契約簽訂后,李某給付了購房款,并于 5 月 16 日到通州區(qū)某鎮(zhèn)村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)辦公室變更了此房宅基地的使用權(quán)人.王某因新房尙未裝修,要求在此房內(nèi)居住半年,李某應(yīng)允.半年后, 王某未將此房屋鑰匙交給李某,李某一直未在這所房屋內(nèi)居住.法院認(rèn)為,農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售.李某是城市居民,其購買農(nóng)民王某位于農(nóng)村宅基地上的房屋的行為違反法律的規(guī)定,故依法宣告雙方簽訂的買賣房屋契約無效.類似本案中農(nóng)民的住宅向城市居民出售的狀況較為普遍,應(yīng)當(dāng)怎樣解決比較合適? 案例分析提示: 隨著農(nóng)村勞動力向城市的流動,農(nóng)民的宅基地的流轉(zhuǎn)問題也提到議事日程,即要初步健全和完善農(nóng)民集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓等法律制度.根據(jù)本案事實(shí),宣告房屋買賣合同無效合理合法.實(shí)際上,北京市二中院在 2007 年 12 月 27 日判決的“北京宋莊畫家村案例” ,與本案非常相似.這類案例說明在我國目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢 和法律規(guī)定現(xiàn)狀下,城市居民購買農(nóng)民宅基地上的房屋不會合法化.附相關(guān)法條: 《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定:宅基地使用權(quán)的取得,行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定.《土地管理法》第六十二條規(guī)定:農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省,自治區(qū),直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn).農(nóng)村村民出賣,出租住房后,再申請宅基地的,不予批準(zhǔn).關(guān)于房地產(chǎn)共有權(quán)案例案例分析一: 雙方系爭的被拆遷房屋原是李某外公外婆租賃.他們?nèi)ナ篮?李某的父母搬入并由李某父親承租.李某夫婦及其女兒三人戶口隨之遷入,女兒就讀于上海,一直住在該處.李某夫婦在南 京上海梅山冶金公司工作,在該地單位曾經(jīng)分配過住房,并已經(jīng)以其妻子為產(chǎn)權(quán)人按公有住房出售的規(guī)定購買.其妻子幾年前回滬.被拆遷的房屋為面積相當(dāng)?shù)目煞珠T進(jìn)出的兩間,分別由李 某父母與李某妻女居住.現(xiàn)在,該處的房屋動遷,其父親共得到 54 萬元的補(bǔ)償款.李某要求分得一半的補(bǔ)償款,但遭到拒絕.在無奈之下把老父親告到法院.法院認(rèn)為,李某及其妻子不是 同住人,認(rèn)定其女兒為同住人.現(xiàn)在李某父親愿意給孫女 10 萬元,給李某夫婦 6 萬元,與法無悖,判決予以準(zhǔn)許.法院的判決是否合法?為什么? 案例分析提示: 應(yīng)該說該案的判決符合法律規(guī)定.綜合本案的情況看,李某夫婦對被動遷房屋既沒有租賃權(quán),也沒有居住權(quán),所以在該房屋動遷時,李某無權(quán)取得動遷的補(bǔ)償.但李某之女為未成年人, 戶口在被動遷房屋內(nèi),而且事實(shí)上在該房屋居住多年,有一定的居住權(quán),所以其居住權(quán)應(yīng)該得到一定的補(bǔ)償.李某父親自愿給孫女 10 萬元,基本可以看作對李某之女的居住權(quán)的補(bǔ)償.但李 某之父對于李某的補(bǔ)償,法律不予保護(hù),也并不禁止李某父親自愿進(jìn)行補(bǔ)償.實(shí)際上該案涉及居住權(quán)的問題.該案判決依據(jù)為民法通則,合同法,未成年人保護(hù)法等法律的相關(guān)規(guī)定.另外結(jié)合本案大家需要了解物權(quán)法為何未對居住權(quán)進(jìn)行明確規(guī)定.物權(quán)法草案四次審議稿第十五章對“居住權(quán)”作了規(guī)定.這一權(quán)利被界定為,因各種原因?yàn)榧彝コ蓡T以外的人設(shè)立的長期居住的權(quán)利,并不適用婚姻家庭,租賃所產(chǎn)生的居住關(guān)系.而 在物權(quán)法草案五審審議稿中,鑒于居住權(quán)的適用面非常窄,刪除了有關(guān)“居住權(quán)”的規(guī)定.刪除“居住權(quán)”的相關(guān)規(guī)定,并不代表公民“居住權(quán)”不受法律保護(hù).規(guī)定公民的“居住權(quán)”,其實(shí)是對這種環(huán)境下其余家庭成員居住權(quán)利的一種保護(hù),屬于人權(quán)保障范疇.而從我國現(xiàn) 今的實(shí)際情況考慮,“居住權(quán)”的保障問題其實(shí)已經(jīng)得到解決.我國的《合同法》涉及租賃合同的法律規(guī)定以及最高人民法院就此作出的司法解釋明確提出了“買賣不破租賃”以及“承租人優(yōu)先購買權(quán)”的原則,已經(jīng)給進(jìn)城務(wù)工人員給予了足夠的居 住權(quán)法律保障.而《未成年人保護(hù)法》,《婦女權(quán)益保障法》等相關(guān)法律規(guī)定也給家庭成員的居住權(quán)提供了足夠的法律保障.并且,現(xiàn)今解決住房問題已經(jīng)是政府的公共職責(zé)之一,屬于社會 保障體系范圍,再要單獨(dú)在《物權(quán)法》中予以保障,可以看成是立法資源的一種浪費(fèi).案例分析二: 原告等訴稱:原告居住的樓房,底層為被告所有,二層以上的產(chǎn)權(quán)為原告等所有.被告擅自在其底層拆改裝潢,為架設(shè)夾層而深挖屋內(nèi)地面將基礎(chǔ)梁暴露在外,用膨脹螺栓把槽鋼固定在 樓房框架和四周墻體上,明顯加大了樓房主體的負(fù)荷.被告的行為致使原告等的住宅墻體開裂,層面滲水,水管漏水,嚴(yán)重影響了原告等的居住安全.被告的行為侵犯了原告等作為產(chǎn)權(quán)人的 合法權(quán)益.請求判令被告恢復(fù)房屋原狀,并對受損的樓房主體結(jié)構(gòu)和給排水系統(tǒng)采取補(bǔ)救加固措施.被告辯稱:被告是在自己的產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)對屬自己的房屋進(jìn)行裝潢改造,所有工程都是經(jīng)過有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì),報(bào)有關(guān)行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后進(jìn)行的,并且得到了房屋安全鑒定機(jī)關(guān)的鑒定認(rèn) 可,根本不侵犯原告?zhèn)兊臋?quán)利.原告?zhèn)兯Q的損害是樓房質(zhì)量問題,與被告的裝潢改造無關(guān).原告?zhèn)兯V無理,應(yīng)當(dāng)駁回.一審法院認(rèn)為:原告等戶與被告屬不動產(chǎn)的相鄰各方,應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定正確處理好相鄰關(guān)系,共同維護(hù)所在樓房的安全.被告在自己的產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)增建夾層,新的方案是由有資質(zhì) 的部門設(shè)計(jì),并得到建設(shè)工程規(guī)劃和抗震,消防等行政主管機(jī)關(guān)的審核同意.被告如能在嚴(yán)格監(jiān)督下按照批準(zhǔn)的施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)組織施工,樓房的安全是有保障的.原告等主張二至六層房屋的 損壞是因被告增建夾層所致,被告已經(jīng)提供了與己無關(guān)的證據(jù),原告等再沒有提出反證.對原告等基于這一理由提出的訴訟請求,法院不予支持.法院的判決是否符合法律規(guī)定?為什么? 案例分析提示: 法院的判決不符合法律規(guī)定.根據(jù), 《物權(quán)法》70 條,71 條,84 條,85 條,91 條,92 條相關(guān)規(guī)定,原告與被告既是相鄰權(quán)人,又是對樓體框架相連部分的共有權(quán)人.被告對樓體框架和墻體四周等共有部分進(jìn)行處分, 應(yīng)該取得全體共有權(quán)人的同意.對自己產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的處理,也應(yīng)該以不影響相鄰方的權(quán)益為限.本案中被告雖有批準(zhǔn)證明,但并沒有確切證據(jù)證明是在嚴(yán)格監(jiān)督下按照批準(zhǔn)的施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)組 織施工的.所以被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任,支持原告的部分訴訟請求,由被告對受損的樓房主體結(jié)構(gòu)和給排水系統(tǒng)采取補(bǔ)救加固措施.附《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定: 2 第七十條業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅,經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利.第七十一條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有,使用,收益和處分的權(quán)利.業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益.第八十四條不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn),方便生活,團(tuán)結(jié)互助,公平合理的原則,正確處理相鄰關(guān)系.第八十五條法律,法規(guī)對處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的,依照其規(guī)定;法律,法規(guī)沒有規(guī)定的,可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣.第九十一條不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地,建造建筑物,鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等,不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全.第九十二條不動產(chǎn)權(quán)利人因用水,排水,通行,鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的,應(yīng)當(dāng)給予賠償.案例分析三: 2003 年 6 月,王某與李某出于投資的目的,共同出資購買了一處房產(chǎn),并將該房出租給張某,租金收益雙方按投資比例分享.由于房價一路飆升,王某與李某就該房是出租還是出售產(chǎn)生 分岐.王某主張出售,李某希望繼續(xù)出租,以期獲得更多投資收益.李某表示,王某若執(zhí)意出售,自己愿意購買,但承租人也有意購買.按照《合同法》第 230 條規(guī)定,“出租人出賣租賃房 屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利,”承租人認(rèn)為其享有對該房的優(yōu)先購買權(quán).李某認(rèn)為自己是該房的共有權(quán)人,也享有優(yōu)先購買權(quán), 雙方為此各執(zhí)己見.你認(rèn)為應(yīng)當(dāng)如何處理本案的糾紛? 案例分析提示: 根據(jù)《民法通則》78 條和《物權(quán)法》101 條的規(guī)定和《合同法》230 條規(guī)定,共有權(quán)人和承租人都享有優(yōu)先購買權(quán).但共有權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)利是物權(quán)上的優(yōu)先權(quán),承租人的權(quán)利是債權(quán)上的 優(yōu)先權(quán),物權(quán)優(yōu)先于債權(quán),基于物權(quán)的優(yōu)先購買權(quán)就優(yōu)先于基于債權(quán)的優(yōu)先購買權(quán),所以同等條件下,共有權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)利優(yōu)先.附相關(guān)法條: 《民法通則》第七十八條財(cái)產(chǎn)可以由兩個以上的公民,法人共有.共有分為按份共有和共同共有.按份共有人按照各自的份額,對共有財(cái)產(chǎn)分享權(quán)利,分擔(dān)義務(wù).共同共有人對共有財(cái)產(chǎn) 享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù).按份共有財(cái)產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓.但在出售時,其他共有人在同等條件下,有優(yōu)先購買的權(quán)利.《物權(quán)法》第一零一條按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額.其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利.《合同法》第二百三十條出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利.案例分析四: A 與 B 是夫妻,有一子一女甲和乙.A 于 1992 年 12 月 30 日死亡.在 1991 年 5 月 30 日登記的房地產(chǎn)資料中有權(quán)利人為 A 的房產(chǎn),即陳家宅 10 號,建筑面積合計(jì) 127平方米,但其中沒 有記載土地使用的狀況.1994 年 12 月 25 日晚,陳家宅 10 號因?yàn)橐馔獾幕馂?zāi)而遭到嚴(yán)重的損壞,二樓全毀,一摟部分被毀.而后修復(fù)房屋的資金約 2 萬元都是由甲承擔(dān).1999 年 12 月 26 日,陳家宅 10 號被動遷.由 B,甲,乙拆遷單位簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議共同認(rèn)可了原房屋的面積為 127平方米,評估價格為 36847 元人民幣,并同意按照保留私房產(chǎn)權(quán)進(jìn) 行安置.同日簽署的“家庭配房協(xié)議”中約定:新房 4 號 203 室由甲作為權(quán)利人,4 號 602 室由乙為權(quán)利人,B 的戶口留在乙處.按照拆遷協(xié)議,新配的房屋總面積為 134.36平方米,新房與 陳家宅 10 號面積差額 6.36平方米;新房的價格為 53997 元人民幣,新舊房差價為 20004 元.另外新房的補(bǔ)差價的錢由甲和乙各半支付.現(xiàn)在,B 訴請法院要求分割動遷后的 4 號 203 室和 602 室的產(chǎn)權(quán)能否得到支持? 案例分析提示: B 的訴訟請求能得到支持.本案屬于共有權(quán)物的替代后的分割問題.A,B 共同共有房屋陳家宅 10 號,其中 A,B 各擁有二分之一的權(quán)利,屬于 A 的二分之一在 A 死亡后發(fā)生繼承,由 B,甲和乙按份共有.關(guān)于兩套 新安置房屋,應(yīng)看作原來陳家宅 10 號的替代物,B 首先享有二分之一的權(quán)利;其次,在沒有遺囑繼承的情況下,按照法定繼承順序,另外二分之一的權(quán)利由 B,甲和乙三位第一順序的繼承人 按份繼承,各享其中三分之一的權(quán)利.對于甲修復(fù)房屋所用的資金和取得新房的差價補(bǔ)貼同樣由 B,甲和乙按權(quán)利分額承擔(dān)義務(wù).附相關(guān)法條: 《物權(quán)法》96 條,97 條,98 條,102 條.第九十六條共有人按照約定管理共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn);沒有約定或者約定不明確的,各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù).第九十七條處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外.第九十八條對共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān),有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān),共同共有人共同負(fù)擔(dān).第一百零二條因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù),在對外關(guān)系上,共有人享有連帶債權(quán),承擔(dān)連帶債務(wù),但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外;在共有人內(nèi)部關(guān)系上,除共有人另有約定外,按份共有人按照份額享有債權(quán),承擔(dān)債務(wù),共同共有人共同享有債權(quán),承擔(dān)債務(wù).償還債務(wù)超過自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有人,有權(quán)向其他共 有人追償.關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)案例 案例分析一: 案例分析一: 2001 年 4 月 13 日,某號 601 室的朱某與物業(yè)公司辦妥入戶裝修手續(xù)后,開始對自己的房子進(jìn)行個性化裝修,在外陽臺內(nèi)貼了深紅色面磚.不久,物業(yè)公司告知朱某,整棟房子只有 601 室突出一塊深紅色,與房子的整體色調(diào)不合,要求朱某將墻壁恢復(fù)原狀.朱某認(rèn)為,陽臺是自用部位,自己在自用部位的墻面上貼紅色面磚,既沒有損壞建筑物,也沒有影響建筑物的外貌, 因此不同意物業(yè)公司的要求.法院認(rèn)為,自用部位是指一套住宅內(nèi)由業(yè)主自用的部位,包括臥室,客廳,廚房,衛(wèi)生間,陽臺,庭院以及室內(nèi)墻面等.因此,朱某在自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋陽臺內(nèi)貼上紅色面磚,是一種 個性化裝飾,而非對外墻的損壞,遂作出判決,對物業(yè)公司的訴訟請求不予支持.法院的判斷是否合法?為什么? 案例分析提示:法院判決合法.專有所有權(quán)人與一般所有權(quán)人所享有的權(quán)利應(yīng)該是相同的,即具有絕對性,永久性和排他性.專有所有權(quán)人對其專有部分具有占有,使用,收益和處分的權(quán)能.對于侵犯專有部分權(quán)利的,有 權(quán)提出停止侵害,排除防礙,賠償損失等民事請求.但是,專有所有權(quán)人在行使其權(quán)利的時候,為了全體建筑區(qū)分所有權(quán)人共同利益其也應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任.例如,對建筑物的不當(dāng)毀損, 未按照專有部分的本來用途和使用目的予以使用,隨意改變通過專有部分的電線,水管,煤氣管道等.本案朱某在自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋陽臺內(nèi)貼上紅色面磚,是一種個性化裝飾,是對專有部 分所有權(quán)的行使,而非對外墻的損壞,沒有侵害其他業(yè)主的合法權(quán)益.附相關(guān)法律規(guī)定: 《物權(quán)法》第七十一條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有,使用,收益和處分的權(quán)利.業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益.案例分析二: 星漢城市花園是南京一個高檔住宅小區(qū),開發(fā)商于 1998 年 9 月申報(bào)該項(xiàng)目時,南京市規(guī)劃局以《建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書》要求,其規(guī)劃建筑應(yīng)按機(jī)動車 0.2 車位/戶配建停車庫.小區(qū)建成后,3 幢樓下建有連片整體地下車庫,供有 59 個機(jī)動車泊位.2001 年 7 月南京市國土資源局在發(fā)給開發(fā)商的國有土地使用權(quán)證上明確記載: “使用權(quán)面積”和“其中分?jǐn)偯娣e”都是 7697.6平方米.開發(fā)商在銷售時曾承諾:小區(qū)配建地下車庫供業(yè)主停車.但業(yè)主們?nèi)胱『髤s發(fā)現(xiàn)只有購買車位才能取得停車權(quán).開發(fā)商以至少 8 萬元的單價賣掉了其中的 37 個,其余車位則 被小區(qū)物管公司以每月 250 元的租金租了出去.為此,業(yè)主將開發(fā)商訴之法院,要求開發(fā)商將地下車庫交還全體業(yè)主.開發(fā)商則堅(jiān)持認(rèn)為其對地下車庫擁有產(chǎn)權(quán).2003 年 11 月,法院開庭審理后,根據(jù)規(guī)范設(shè)計(jì)要求,車庫應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用.同時,根據(jù)土地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則,星漢城市花園土地面積已全部分 攤到全體業(yè)主身上,小區(qū)的土地使用權(quán)即為該小區(qū)業(yè)主享有,因此,開發(fā)商不再享有該土地上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán).其次,根據(jù)《江蘇省商品房價格管理規(guī)定》 ,附屬公共配套設(shè)施是商 3 品房成本的構(gòu)成部分,未經(jīng)物價部門批準(zhǔn),任何單位和個人不得擅自增加或變更.由于被告并無證據(jù)證明車庫的建筑成本未納入商品房的成本,因此,車庫作為公共配套設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用已 經(jīng)計(jì)入商品房成本的事實(shí)應(yīng)予認(rèn)定,被告再行銷售的行為有違誠實(shí)信用原則.再次,根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》 ,配套使用的附屬設(shè)施,附屬設(shè)備,公用部位屬全體業(yè)主所有,且被告也未按規(guī)定取得銷售車庫的許可證明.因此,被告以車庫的建筑面積未分?jǐn)?給業(yè)主而有權(quán)另行處分的理由也不能成立.據(jù)此,法院當(dāng)庭作出一審判決:被告江蘇星漢置業(yè)有限公司于判決生效之日起 10 日內(nèi)將星漢城市花園地下停車庫移交給原告星漢城市花園業(yè)主委 員會管理,并由星漢城市花園全體業(yè)主享有該地下停車庫的權(quán)益.應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定住宅小區(qū)地下車庫以及引申出的小區(qū)道路,或者小區(qū)的會所等權(quán)益的歸屬? 案例分析提示: 法院判決合法,合情,合理.對共有權(quán)部分的權(quán)利是依據(jù)法律規(guī)定產(chǎn)生的,無論當(dāng)事人之間是否有約定,不存在特別約定的情況下,應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律和法規(guī)規(guī)定為共有.在共用部分中,某些為全體區(qū)分所有人在生活中必須使用的共有財(cái)產(chǎn),如公共樓梯,公共走廊,大門,小區(qū)道路,會所等,由全體區(qū)分所有人共同使用,不得將其確定為哪一部分區(qū)分所有人 專門使用.但也有一些共有財(cái)產(chǎn),如地下停車場,專供某些區(qū)分所有人所使用的陽臺,與一樓連接的庭院,是可以依據(jù)法律規(guī)定和區(qū)分所有人之間的共同約定,由某一個或數(shù)個區(qū)分所有人享 有排他的,獨(dú)占性使用權(quán)的,這就屬于專有使用權(quán).該案發(fā)生在 2003 年.如果發(fā)生在 2007 年 10 月 1 日以后,那么可以直接根據(jù)<物權(quán)法>相關(guān)規(guī)定來解決該爭議.附物權(quán)法相關(guān)規(guī)定: 第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位,車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要.建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位,車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售,附贈或者出租等方式約定.占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有.案例分析三: 張女士,古先生及其女兒從美國回來后購置某號 201 室的一套房屋,一家三口是該房的房屋共有權(quán)人,某物業(yè)管理公司為該居住小區(qū)的前期物業(yè)管理單位.2002 年 9 月 18 日,張女士與 物業(yè)理公司辦理了房屋接收手續(xù),同時雙方簽訂了委托物業(yè)管理服務(wù)(居住)合同,住宅使用公約,小區(qū)裝修須知各一份.“公約”和“須知”中均約定:陽臺封閉須統(tǒng)一模式,統(tǒng)一規(guī)格, 統(tǒng)一材料,但對統(tǒng)一模式,統(tǒng)一規(guī)格,統(tǒng)一材料的具體內(nèi)容雙方并未明確.后張女士在裝修房屋時,將陽臺用塑鋼窗封閉.物業(yè)公司認(rèn)為張女士一家封閉陽臺所用材料,樣式與“公約”的約 定不符,影響了小區(qū)的美觀,故訴至法院請求判令張女士一家立即拆除南陽臺上未按統(tǒng)一規(guī)定的陽臺封閉搭建.住宅使用公約對裝修陽臺樣式,材料未作明確的統(tǒng)一規(guī)定,這對業(yè)主是否具有約束力? 案例分析提示: 在住宅使用公約未作明確規(guī)定的情況下,對業(yè)主不具有約束力.所謂的成員權(quán)是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物的構(gòu)造,權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的,作為建筑物的一個團(tuán)體組織的成員享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù).它不但是 財(cái)產(chǎn)關(guān)系,更主要的是管理關(guān)系,也是與專有所有權(quán),共有權(quán)所有權(quán)緊密結(jié)合而不可分割的一種永續(xù)權(quán).其表現(xiàn)為具有表決權(quán),參與制定規(guī)約,選舉及解任管理者等,同時承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù).隨著建筑物向高空和多層發(fā)展,建筑物內(nèi)部結(jié)構(gòu)愈來愈復(fù)雜,各區(qū)分所有人之間的關(guān)系也隨之而復(fù)雜化,因而完全由法律,法規(guī)來規(guī)定各建筑物區(qū)分所有人內(nèi)部管理關(guān)系,看來是十分 困難的.最好的辦法是借鑒國外的經(jīng)驗(yàn),要求在建筑物區(qū)分所有情況下,由各區(qū)分所有人成立一個自治性的管理團(tuán)體組織.通過這個組織,召開全體所有人大會,訂立規(guī)約,設(shè)置常設(shè)性的管 理委員會,管理日常事物,并解決因使用專有部分,共有權(quán)部分而產(chǎn)生的糾紛.一般來說,如果章程,協(xié)議無特別規(guī)定,那么每個成員所享有表決權(quán)利大小應(yīng)與專有部分在整個建筑物中占有的份額相聯(lián)系.本案張女士作為該小區(qū)的成員權(quán)人,在公約未明確統(tǒng)一規(guī)定陽臺封閉的模式,規(guī)格和材料的情況下,有權(quán)決定自己家陽臺的裝修風(fēng)格.附《物權(quán)法》相應(yīng)規(guī)定: 第七十八條業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力.業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷.關(guān)于房地產(chǎn)相鄰權(quán)案例 關(guān)于房地產(chǎn)相鄰權(quán)案例案例分析一: 原告開發(fā)建造的京銀大廈和被告開發(fā)的中商大廈相距 8 米.1995 年 10 月 26 日,京銀大廈開工打樁時,中商大廈做基坑圍護(hù).在雙方施工過程中,中商大廈的基坑支護(hù)體系出現(xiàn)險(xiǎn)情.同 年 11 月 21 日京銀大廈停止打樁.同時,區(qū)城市建設(shè)局施工協(xié)調(diào)小組組織專家對工地存在的問題進(jìn)行調(diào)查分析,提出意見: 1.鑒于京銀大廈打樁工期不能避開自身送樁深度 1.5 倍范圍內(nèi)相鄰的中商大廈地下工程的基坑土方開挖期, 根據(jù)城建管有關(guān)文件的規(guī)定, 京銀大廈打樁應(yīng)采取有效的防護(hù)措施與監(jiān)測手段, 并報(bào)城建局組織專家審查,經(jīng)城建局批準(zhǔn)才能開工打樁.2.據(jù)有關(guān)設(shè)計(jì)資料和現(xiàn)場踏勘,由于中商大廈支護(hù)體系設(shè)計(jì)不當(dāng)及相鄰的京銀大廈打樁的影響,中商大廈的基坑目前處于危險(xiǎn)狀態(tài),中商大廈應(yīng)做好基坑圍護(hù)的安全措施,原則同意京銀 大廈施工單位制定的打樁安全防護(hù)方案,12 月 25 日京銀大廈可恢復(fù)打樁.1995 年 12 月 25 日,被告致函原告,要求將京銀大廈恢復(fù)打樁時間延至 1996 年 1 月 10 日,原告當(dāng)即回函,稱京銀大廈自停工打樁已受到重大損失,在保留索賠的前提下,只同意于 1995 年 12 月 29 日恢復(fù)打樁.原告于 1996 年 2 月提起訴訟,稱被告由于基坑支護(hù)體系設(shè)計(jì)不當(dāng),造成原告停工 38 天,要求被告賠償因停工造成的經(jīng)濟(jì)損失 3945477 元.法院審理中,被告提出反訴,反訴原告認(rèn)為造 成基坑危險(xiǎn)是由于反訴被告違反有關(guān)規(guī)定打樁所致,要求反訴被告賠償因加固基坑造成的損失.法院經(jīng)審理認(rèn)為:原告因其打樁工期不能避開自身送樁深度 1.5 倍范圍內(nèi)相鄰的中商大廈地下工程的基坑土方開挖期,按規(guī)定應(yīng)對打樁采取有效的防護(hù)措施與監(jiān)測手段并報(bào)有關(guān)部門審查 批準(zhǔn)才能開工打樁.原告認(rèn)為造成其停工的原因是中商大廈基坑支護(hù)體系設(shè)計(jì)不當(dāng),應(yīng)由被告承擔(dān)民事賠償責(zé)任缺乏依據(jù),本院不予支持.另鑒于被告未及時做好基坑搶險(xiǎn)工作,而要求原告將恢復(fù)打樁日期延長,原告因此將恢復(fù)打樁期,從 1995 年 12 月 25 日延長至 12 月 29 日,由此給原告造成的損失,應(yīng)由被告予以補(bǔ)償, 具體數(shù)額由法院酌情判定.被告由于本身基坑支護(hù)體系設(shè)計(jì)不當(dāng),因此中商大廈基坑出現(xiàn)險(xiǎn)情與京銀大廈打樁沒有必然的因果關(guān)系,因此被告反訴要求原告賠償因采取基坑防護(hù)措施造成的損失缺乏依據(jù),法院不予 支持.據(jù)此,依照《中華人民共和國民法能則》第 6 條之規(guī)定,法院于 1996 年 8 月 14 日作出判決:(1)被告應(yīng)在本判決生效之日起 7 天內(nèi)一次性補(bǔ)償原告經(jīng)濟(jì)損失 25 萬元;(2)原告其余訴訟 請求不予支持;(3)反訴原告要求反訴被告賠償經(jīng)濟(jì)損失的訴訟請求不予支持.案例分析提示: 該判決主要依據(jù):我國的《民法通則》第 83 條對相鄰關(guān)系的基本內(nèi)容和責(zé)任形式以及處理相鄰關(guān)系的基本原則作了一定的規(guī)范,即“不動產(chǎn)的相鄰各方,應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn),方便生活, 團(tuán)結(jié)互助,公平合理的精神,正確處理截水,排水,通行,通風(fēng),采光等方面的相鄰關(guān)系.給相鄰方造成妨礙或者損失的,應(yīng)當(dāng)停止侵害,排除妨礙,賠償損失”.該案發(fā)生在 20 世紀(jì) 90 年代.當(dāng)時的判案依據(jù)是民法通則的相關(guān)規(guī)定.而從 2007 年 10 月 1 日起, 《物權(quán)法》的頒布實(shí)施為此類案件提供了較為詳細(xì)的相關(guān)規(guī)定.附相關(guān)的《物權(quán)法》法條: 第八十四條不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn),方便生活,團(tuán)結(jié)互助,公平合理的原則,正確處理相鄰關(guān)系.第八十八條不動產(chǎn)權(quán)利人因建造,修繕建筑物以及鋪設(shè)電線,電纜,水管,暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋?建筑物的,該土地,建筑物的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利.第九十一條不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地,建造建筑物,鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等,不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全.第九十二條不動產(chǎn)權(quán)利人因用水,排水,通行,鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的,應(yīng)當(dāng)給予賠償.關(guān)于房地產(chǎn)抵押權(quán)案例案例分析一: 1993 年 5 月 17 日,飛馳公司和萬錫公司與魯銀典當(dāng)行簽訂了《財(cái)產(chǎn)抵押合同》 ,約定兩公司以其內(nèi)江大廈第 3 層(買價 1207 萬元)為抵押,向魯銀典當(dāng)行貸款人民幣 1000 萬元,期限為 7 個月(19993 年 5 月 20 日至 12 月 20 日),月息 3%,抵押人于 7 月 20 日支付兩個月利息,9 月 20 日再支付兩個月利息,其余利息隨同本金依次結(jié)清.抵押期滿抵押人無力還款時,抵押物產(chǎn)權(quán) 歸抵押權(quán)人所有,抵押權(quán)人有權(quán)處理抵押物,拍賣或租賃其價值無論高低與抵押人無關(guān).貸款期滿后,兩公司未能償還貸款,典當(dāng)行于 1994 年 1 月 13 日訴至法院,要求按抵押合同履行.在 訴訟中,房價大幅度下跌,典當(dāng)行變更訴訟請求,要求以房屋折價償還貸款,而兩公司主張按抵押合同履行.4 原終審判決認(rèn)為,雙方簽訂的實(shí)際是抵押貸款合同.典當(dāng)行是經(jīng)工商部門批準(zhǔn)成立的非銀行金融機(jī)構(gòu),其抵押貸款活動并不違反當(dāng)時的禁止性規(guī)定,該合同為有效合同.合同中關(guān)于“抵 押期滿抵押人無力還款時,抵押物產(chǎn)權(quán)歸抵押權(quán)人所有”的約定,是表明債務(wù)人如不能清償債務(wù),則以抵押物折價抵償?shù)牡?因此,法院判決抵押的房屋歸典當(dāng)行所有.檢察院抗訴認(rèn)為,法院的判決適用法律錯誤,雙方當(dāng)事人在抵押貸款合同中的約定違反現(xiàn)行的法律規(guī)定.根據(jù)《民法通則》第 89 條第 2 項(xiàng)規(guī)定,抵押權(quán)是債權(quán)人就抵押物的折價款或變價 款的優(yōu)先受償權(quán),并不是取得抵押物所有權(quán)的權(quán)利.在司法實(shí)踐中,對當(dāng)事人的這種約定應(yīng)一律認(rèn)定無效.案例分析提示: 該案雖然發(fā)生時間較早,但對于今天仍然有借鑒意義.本案的實(shí)質(zhì)是說明流押條款的禁止.所謂流押條款就是在訂立抵押合同時,抵押權(quán)人和抵押人在合同中約定在債務(wù)履行期屆滿而抵押權(quán)人未受清償時,抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有.我國《擔(dān)保法》對此作了禁止性規(guī) 定.但是,當(dāng)事人約定債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時,抵押物的所有轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的內(nèi)容無效,不影響抵押合同其他部分的效力.2007 年 10 月 1 日開始實(shí)施的《物權(quán)法》作出了與《擔(dān)保法》相一致的規(guī)定,即流押的禁止.這種規(guī)定的原因在于,在借貸關(guān)系中,貸款人往往處于優(yōu)勢地位,這就可能要求債務(wù)人提供遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其債務(wù)數(shù)額的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押,一旦債務(wù)人無法償還債務(wù),債權(quán)人就能以流押條款的約 定而獲得額外的利益.這樣不僅不利于保護(hù)抵押人的合法權(quán)益,也與民法規(guī)定的平等,公平原則相悖.附《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定: 第一百八十六條抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前,不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有.案例分析二: 1993 年 12 月,中國銀行廣東某市分行(以下簡稱中行分行)與該市東大集團(tuán)股份有限公司(以下簡稱東大集團(tuán))簽署了一批授信協(xié)議,根據(jù)該批授信協(xié)議,中行分行分別為東大集團(tuán)項(xiàng)下的 12 份信用證發(fā)放貸款,共計(jì)美元 22309889.11 元.1994 年 1 月 20 日,東大集團(tuán)向中行分行出具《財(cái)產(chǎn)抵押書》 ,承諾將東大電子城房產(chǎn)作為向分行借款及授信開證的抵押物,同時表示因電 子城在建尙未完工,等電子城完工后,將房產(chǎn)證辦妥后補(bǔ)交分行.分行對此表示同意.1994 年 3 月 8 日,分行與東大集團(tuán)就此共同簽署《財(cái)產(chǎn)抵押書》 ,并上報(bào)市房產(chǎn)局.市房產(chǎn)局在《財(cái)產(chǎn) 抵押書》之上簽署“同意按東大,分行以上意見辦” ,并加蓋了公章.為了確保此項(xiàng)抵押有效,應(yīng)分行的要求,東大集團(tuán)向市人民政府提交了《財(cái)產(chǎn)抵押申請報(bào)告》 ,有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在審閱后批示,此種抵押可以在市房產(chǎn)局確認(rèn)后再辦理房產(chǎn)證.2000 年 4 月 28 日,分行將其對東大集團(tuán)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了東方資產(chǎn)管理公司.2000 年 8 月 16 日,該市中級人民法院受理東大集團(tuán)破產(chǎn)案,在債權(quán)人會議上,其他債權(quán)人對東方資產(chǎn)管理公司是否享有優(yōu)先受償權(quán)存有爭議,就中行和東大集團(tuán)之間就在建房屋上設(shè) 定的抵押是否成立和生效也有兩種相反的意見:一種意見認(rèn)為,東方管理公司不享有優(yōu)先受償權(quán),另一種意見認(rèn)為:東方資產(chǎn)管理公司享有優(yōu)先受償權(quán).案例分析提示: 第一種意見認(rèn)為,東方管理公司不享有優(yōu)先受償權(quán),理由是(1)本案中當(dāng)事人向市政府,房產(chǎn)局報(bào)批的行為不是抵押登記行為;(2)即使是抵押登記行為,也因違反當(dāng)時的法律,法規(guī)的規(guī) 定而應(yīng)認(rèn)定無效.依據(jù)廣東省人大常委會通過的《廣東省抵押借款條例》第 11 條,以建筑物設(shè)定抵押權(quán)時,須憑建筑物產(chǎn)權(quán)證,而當(dāng)時東大集團(tuán)公司并無房產(chǎn)證書,且至今也未取得房產(chǎn)權(quán) 證書.這種意見有著強(qiáng)烈的地方性,局限性強(qiáng),因此不具備一定的說服力.第二種意見較第一種意見更為合理合法.其理由是:(1)本案中當(dāng)事人的行為,是一種意思表示非常清楚,明確的抵押登記行為;(2)該抵押行為合法有效.東大集團(tuán)公司在設(shè)定抵押時, 雖然沒有房屋產(chǎn)權(quán)證書,但已非常清楚地向登記部門說明了是在建工程,且該工程至今也無任何權(quán)屬爭議.最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第 47 條明確規(guī) 定: “以依法獲準(zhǔn)尙未建造或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,當(dāng)事人辦理了抵押物登記,人民法院可以認(rèn)定有效.” 當(dāng)然,該案發(fā)生時間較早,如果發(fā)生在當(dāng)前,物權(quán)法已經(jīng)頒布實(shí)施,其中第 180 條和 187 條就相關(guān)問題已經(jīng)規(guī)定的比較清楚,即“正在建造的建筑物可以抵押,抵押權(quán)自登記時設(shè)立” , 該問題已經(jīng)不存在疑問.而且為了配合物權(quán)法的實(shí)施,北京市還就相關(guān)問題做了地方性的規(guī)定,即“市,區(qū)(縣)國土資源部門在辦理在建工程抵押登記時應(yīng)到現(xiàn)場核實(shí),其抵押部位必須是實(shí) 際完工部分”.附一《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定

第一百八十條債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押:(一)建筑物和其他土地附著物;(二)建設(shè)用地使用權(quán);(三)以招標(biāo),拍賣,公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán);(四)生產(chǎn)設(shè)備,原材料,半成品,產(chǎn)品;(五)正在建造的建筑物,船舶,航空器;(六)交通運(yùn)輸工具;(七)法律,行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn).抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押.第一百八十七條以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的,應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記.抵押權(quán)自登記時設(shè)立.附二 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建工程抵押登記有關(guān)問題的通知 各區(qū)(縣)國土資源分局,各區(qū)(縣)房屋行政管理部門,北京市國土資源局經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)分局,各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè): 為規(guī)范我市在建工程抵押登記工作,保護(hù)抵押權(quán)人,抵押人及相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(2001 年建設(shè)部第 98 號令)等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,現(xiàn)就我市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建工程抵押登記工作有關(guān)問題通知如下: 一,本通知所稱在建工程抵押,是指抵押人為取得在建工程.繼續(xù)建造資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn),以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行(包括其它法定金融機(jī)構(gòu))作為償還貸款履行擔(dān)保的行為.二,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建工程抵押登記工作統(tǒng)一由北京市國土資源局(以下簡稱市國土局)及各區(qū)(縣)國土資源分局負(fù)責(zé)辦理.北京市建設(shè)委員會(以下稱市建委)及各區(qū)(縣)房屋行政管理 部門按照職責(zé)分工負(fù)責(zé)相關(guān)工作.三,未取得《北京市商品房預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擬辦理在建工程抵押登記,需由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向市建委申請核實(shí)未辦理商品房預(yù)售許可證的情況.市建委核實(shí)后為房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)出具抵押樓棟未辦理商品房預(yù)售許可證的證明,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和提供貸款的金融機(jī)構(gòu)憑此證明向市,區(qū)(縣)國土資源管理部門申請辦理在建工程抵押登記手續(xù).四,未取得《北京市商品房預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目辦理在建工程抵押登記期間,市建委對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出的預(yù)售許可申請不予受理.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理在建工程抵押登記 審批事項(xiàng)完畢后,方可申請預(yù)售許可.五,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理《北京市商品房預(yù)售許可證》時,對預(yù)售項(xiàng)目已辦理了在建工程抵押登記的,需由抵押權(quán)人出具同意抵押房屋銷售的證明.六,已取得《北京市商品房預(yù)售許可證》的項(xiàng)目,以未售房屋抵押的,需由提供貸款的金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同向項(xiàng)目所在地的市,區(qū)縣建委,房管局申請查詢擬抵押房屋未銷售 情況.市,區(qū)縣建委,房管局通過北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢后,為提供貸款的金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具擬抵押房屋未銷售(指未網(wǎng)上認(rèn)購,網(wǎng)上簽約)的證明.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和提 供貸款的金融機(jī)構(gòu)憑此證明向市,區(qū)(縣)國土資源管理部門申請辦理未售房屋在建工程抵押登記手續(xù).5 市,區(qū)縣建委,房管局在出具擬抵押房屋未銷售證明的同時,在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上將擬抵押房屋進(jìn)行限制.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理完成在建工程抵押登記后,需持《國有土地使 用證》,《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》原件,復(fù)印件和抵押權(quán)人同意抵押房屋銷售的證明到市,區(qū)縣建委,房管局辦理網(wǎng)上解除限制和抵押確認(rèn)手續(xù).七,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售抵押房屋的,在與購房人簽訂商品房買賣合同時,必須在《買賣合同》中寫明房屋抵押情況并附抵押權(quán)人同意抵押房屋銷售的證明.八,抵押期間,抵押房屋出售的,市,區(qū)(縣)國土資源管理部門可以不分別辦理抵押變更登記手續(xù)(購房人要求單獨(dú)辦理按揭貸款的,按購房人的要求辦理),但每售出 3000平方米,抵 押當(dāng)事人應(yīng)申請辦理已售出房屋及其占用的土地的抵押注銷登記手續(xù).該種抵押變更登記不改變原抵押登記的順位.九,市,區(qū)(縣)國土資源部門在辦理在建工程抵押登記時應(yīng)到現(xiàn)場核實(shí),其抵押部位必須是實(shí)際完工部分.十,房屋已竣工驗(yàn)收或?qū)嶋H投入使用的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依法抓緊辦理房屋初始登記,不得再按在建工程辦理抵押登記手續(xù).十一,已經(jīng)辦理在建工程抵押登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已竣工驗(yàn)收或?qū)嶋H交付的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在依法辦理房屋初始登記后,向市,區(qū)縣建委,房管局申請辦理在建工程轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押登 記.然后再向市,區(qū)縣國土資源部門申請辦理土地使用權(quán)抵押變更登記手續(xù).十二,辦理在建工程抵押登記時有關(guān)司法查封的問題按照最高人民法院,國土資源部,建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》(法發(fā) 〔2004〕5 號)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行.十三,本通知自印發(fā)之日起執(zhí)行,此前規(guī)定與本通知不一致的,以本通知為準(zhǔn).市國土局地籍處 二〇〇七年九月二十九日 關(guān)于房地產(chǎn)交易法律制度案例案例分析一: 原告顧某與被告杜某口頭商議,由原告將自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋(建筑面積為 151平方米)以 58 萬元的價格出售給被告.同年 8 月 12 日,原,被告出于少繳稅費(fèi)等原因,在簽訂由房地產(chǎn)交 易管理部門印制的《房屋買賣契約》時,將上述房屋的買賣價格議定為人民幣 30 萬元.該契約還載明:被告向原告預(yù)付購房定金 15 萬元,本契約經(jīng)房地產(chǎn)交易主管部門批準(zhǔn)后,該定金可抵 作購房價款.同年 8 月 23 日,原,被告又簽訂了一份《房屋買賣契約》明確房屋的買賣價格為 58 萬元,被告應(yīng)在 8 月 31 日前向原告預(yù)付購房款 30 萬元,原告在收到預(yù)付款后 2 日內(nèi)交房屋鑰匙給被 告,其余 28 萬元房款在明年 3 月底前付清.該契約還載明:交至房地產(chǎn)交易主管部門,房屋總價為 30 萬元的買賣契約只是辦理房屋產(chǎn)權(quán)證過戶之用,不作為雙方買賣房屋的正式契約,無任 何法律效力.被告向原告支付了購房款 30 萬元,原告也將上述房屋交付被告.原,被告前往房產(chǎn)交易所辦理有關(guān)房屋買賣過戶手續(xù),雙方按房價為 30 萬元的買賣契約,繳納了有關(guān)產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)手續(xù)費(fèi), 契稅等費(fèi)用,以后,被告一直沒有支付余款.在訴訟中被告杜某辯稱:其為了向原告購房,確與原告訂立兩份房屋買賣契約.但雙方去房產(chǎn)交易所辦理房屋買賣過戶手續(xù),是按房價為 30 萬元的契約申報(bào)的,該契約應(yīng)受到法律保護(hù).而 房價為 58 萬元的房屋買賣契約,未獲有關(guān)部門批準(zhǔn),是無效的,現(xiàn)原告已得到 45 萬元,其中 15 萬元屬不當(dāng)?shù)美?應(yīng)予返還.對于原告之訴訟請求要求駁回.在司法實(shí)踐中是如何處理這類合同糾紛的? 案例分析提示: 根據(jù)《民法通則》第五十八條第二款第四項(xiàng)“惡意串通,損害國家,集體或者第三人利益的民事法律行為無效”的規(guī)定,該案例中原被告簽訂的房地產(chǎn)交易管理部門印制的買賣價格為 30 萬元的《房屋買賣契約》屬于“惡意串通,損害國家利益的民事法律行為” ,因此該合同無效.如果簡單地按照合同無效來處理該案,而不考慮當(dāng)事人的真實(shí)意愿和交易無效的社會成本,還會在現(xiàn)實(shí)生活中引起一系列的不穩(wěn)定和社會資源的浪費(fèi).所以在司法實(shí)踐中還應(yīng)征求當(dāng)事人的 意見,搞清買賣價格為 58 萬元的合同是否是他們真實(shí)意愿的表達(dá),如果原被告均承認(rèn)該合同的真實(shí)有效性,那么在這種情況下,法院會發(fā)出司法建議書,承認(rèn)該合同的有效性,并責(zé)令原被告按照 58 萬元的成交價如實(shí)向房地產(chǎn)交易管理部門申報(bào)并繳足稅,費(fèi).該案還可以依據(jù)合同法的有關(guān)條文來解釋,其分析結(jié)果是一樣的.當(dāng)然針對社會現(xiàn)實(shí)中交易當(dāng)事人的這種規(guī)避法律規(guī)定以減少稅費(fèi)的做法,房產(chǎn)交易管理部門做出了一些規(guī)定,以防范此類事情的發(fā)生,比如北京市房屋交易的價格評估制度,也就是說房屋 交易要在有一定資質(zhì)的部門如房產(chǎn)交易中心等進(jìn)行價格評估,然后以此價格作為依據(jù)進(jìn)行交易,這樣就避免了當(dāng)事人為減少稅費(fèi)繳納而采取非法手段進(jìn)行交易的可能性.附相關(guān)法條: 《民法通則》第五十八條下列民事行為無效:(一)無民事行為能力人實(shí)施的;(二)限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立實(shí)施的;(三)一方以欺詐,脅迫的手段或者乘人之危,使對方在違背真實(shí)意思的情況下所為的;(四)惡意串通,損害國家,集體或者第三人利益的;(五)違反法律或者社會公共利益的;(六)經(jīng)濟(jì)合同違反國家指令性計(jì)劃的;(七)以合法形式掩蓋非法目的的.無效的民事行為,從行為開始起就沒有法律約束力.《合同法》第五十二條 有下列情形之一的,合同無效:(一)一方以欺詐,脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家,集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律,行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定.案例分析二: A 公司,B 研究所和 C 公司簽訂合同,成立賽艇倶樂部有限公司.注冊資金人民幣 1200 萬元.A 公司投資 500 萬元,B 研究所投資 24 萬元,C 公司投資 676 萬元(其中 200 萬元以 100 畝國 有土地使用權(quán)作價投入).賽艇倶樂部有限公司獲得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》 ,法定代表人為 C 公司的同一法定代表人.賽艇倶樂部有限公司連續(xù)三年經(jīng)營虧損,累計(jì)虧損為 74 萬元;C 公司占用賽艇倶樂部資金達(dá) 412 萬元,另外作價 200 萬元的 100 畝土地使用權(quán)未辦理變更手續(xù).股東會上的決議也沒能落實(shí).A 公司和 B 研究所把 C 公司和賽艇倶樂部作為共同被告訴至法院,請求判令:被告交足注冊資金 200 萬元;償還挪用的資金;按出資比例分擔(dān)被告賽艇倶樂部的虧損 324804 元.A 公司和 B 研究所是否具有訴訟主體的資格?為什么?本案糾紛應(yīng)當(dāng)如何解決? 案例分析提示: 根據(jù) 2006 年開始實(shí)施的新公司法相關(guān)規(guī)定,A 公司和 B 研究所具有訴訟主體的資格.應(yīng)當(dāng)支持原告的訴訟請求.這是新公司法增加和并有較大改動的股東直接和派生訴訟制度.根據(jù)本案的事實(shí),C 公司未按照合同約定將土地使用權(quán)進(jìn)行變更手續(xù),而且挪用資金,這些都屬于違反法律和章程規(guī)定損害股東利益的行為,因此股東可以間接或直接提起訴訟,維護(hù)賽艇倶 樂部有限公司和個股東的利益.法院受理該案件后,在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上,可以判令:被告交足注冊資金;償還挪用的資金;按出資比例分擔(dān)被告賽艇倶樂部的虧損,并根據(jù)公司法 150 條的相關(guān)規(guī)定,判令有關(guān)責(zé)任人員承 擔(dān)賠償責(zé)任.附公司法相關(guān)法律條文: 第一百五十二條 董事,高級管理人員有本法第一百五十條規(guī)定的情形的,有限責(zé)任公司的股東,股份有限公司連續(xù)一百八十日以上單獨(dú)或者合計(jì)持有公司百分之一以上股份的股東,可 以書面請求監(jiān)事會或者不設(shè)監(jiān)事會的有限責(zé)任公司的監(jiān)事向人民法院提起訴訟;監(jiān)事有本法第一百五十條規(guī)定的情形的,前述股東可以書面請求董事會或者不設(shè)董事會的有限責(zé)任公司的執(zhí)行 董事向人民法院提起訴訟.監(jiān)事會,不設(shè)監(jiān)事會的有限責(zé)任公司的監(jiān)事,或者董事會,執(zhí)行董事收到前款規(guī)定的股東書面請求后拒絕提起訴訟,或者自收到請求之日起三十日內(nèi)未提起訴訟,或者情況緊急,不立即 提起訴訟將會使公司利益受到難以彌補(bǔ)的損害的,前款規(guī)定的股東有權(quán)為了公司的利益以自己的名義直接向人民法院提起訴訟.他人侵犯公司合法權(quán)益,給公司造成損失的,本條第一款規(guī)定的股東可以依照前兩款的規(guī)定向人民法院提起訴訟.第一百五十條 第一百五十三條 案例分析三: 董事,監(jiān)事,高級管理人員執(zhí)行公司職務(wù)時違反法律,行政法規(guī)或者公司章程的規(guī)定,給公司造成損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任.董事,高級管理人員違反法律,行政法規(guī)或者公司章程的規(guī)定,損害股東利益的,股東可以向人民法院提起訴訟.6 1999 年 4 月,吉安斯科貿(mào)中心以大發(fā)公司隱瞞事實(shí)與其簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同,使其遭受巨大損失為由起訴至法院要求確認(rèn)雙方簽訂的合同無效,大發(fā)公司賠償吉安斯中心設(shè)計(jì)費(fèi) 100 萬元, 為履行合同支付的房租,電話費(fèi),工資 154547 元及孽息.經(jīng)審理查明,大發(fā)公司在海淀區(qū)肖家河?xùn)|村甲 1 號的土地系 1990 年依法征用的土地,雖尙未取得國有土地使用證,但其已實(shí)際享有該土地的使用權(quán),1997 年 10 月 6 日,大發(fā)公司與吉安 斯中心簽訂合同書,根據(jù)合同約定,大發(fā)公司(甲方)將上述 75 畝土地使用權(quán)和地上建筑物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給吉安斯中心(乙方),計(jì)價人民幣 600 萬元,甲方負(fù)責(zé)提供土地使用權(quán)現(xiàn)有的有關(guān)文 件,土地規(guī)劃所需文字材料,為乙方提供辦公用房 2 間,電話 1 部;乙方負(fù)責(zé)籌建敬老院,支付費(fèi)用 600 萬元及交納土地過戶相關(guān)費(fèi)用等.若前期工作到位,甲方不與乙方合作,乙方有權(quán)不 交出批示文本,甲方每推遲搬遷一日,扣罰已付款的千分之一交乙方.同日,雙方又簽訂合同附件一,附件二,關(guān)于合同有關(guān)問題的約定和協(xié)作型聯(lián)營合同(松散型).在協(xié)作聯(lián)營合同中約定 雙方聯(lián)合組成北京吉大聯(lián)合公司,同時約定了聯(lián)營項(xiàng)目及雙方分工等.在關(guān)于合同有關(guān)問題的約定中,明確甲方將 75 畝土地使用權(quán)及地上建筑物所有權(quán)一次性全部轉(zhuǎn)讓給乙方,轉(zhuǎn)讓金額為 2505 萬元(即合同書中的 600 萬元和協(xié)作型聯(lián)營合同中的 1905 萬元).乙方保證按雙方約定于 1998 年 9 月 30 日首次撥款 1500 萬元,并同時簽訂辦理過戶手續(xù).合同簽訂后,吉安斯中心于同 年 9 月 19 日,以大發(fā)公司名義向規(guī)劃部門申報(bào)敬老院建設(shè)項(xiàng)目.1997 年 10 月 10 日,吉安斯中心與中城咨詢部簽訂建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同,其委托中城咨詢部對北京市碧盛園敬老中心進(jìn)行工程設(shè) 計(jì),約定設(shè)計(jì)費(fèi)為 100 萬元,吉安斯中心已支付設(shè)計(jì)費(fèi) 95 萬元.1998 年 11 月 26 日,北京市規(guī)劃管理局向大發(fā)公司發(fā)出審定設(shè)計(jì)方案通知書,同意在海淀區(qū)肖家河按審定事項(xiàng)繪制施工圖, 在合同履行期間,吉安斯中心未給付大發(fā)公司轉(zhuǎn)讓費(fèi),大發(fā)公司亦未將土地使用權(quán)和地上物所有權(quán)交予吉安斯中心.另查,大發(fā)公司曾于 1994 年 9 月 26 日與北京市金鵬房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂協(xié)議.在協(xié)議簽訂前后,金鵬公司先后以土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)的名義,向大發(fā)公司支付人民幣 2000 萬元,金鵬公司付款 后雙方未履行土地移交手續(xù).1999 年 3 月 3 日,金鵬公司對大發(fā)公司提起訴訟,經(jīng)法院調(diào)解雙方達(dá)成協(xié)議,大發(fā)公司歸還金鵬公司 2000 萬元.法院認(rèn)為,根據(jù)查明事實(shí),大發(fā)公司與吉安斯中心簽訂的上述土地使用權(quán)和地上物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合同系雙方自愿簽訂,應(yīng)屬有效合同,現(xiàn)吉安斯中心以大發(fā)公司沒有取得土地使用證,故不 享有土地使用權(quán),無權(quán)與其簽訂上述合同的上訴主張,理由不能成立.關(guān)于吉安斯中心提出的大發(fā)公司隱瞞原與金鵬公司之間和土地轉(zhuǎn)讓事實(shí)一節(jié),此項(xiàng)主張缺乏事實(shí)根據(jù).最終判決駁回原 告的訴訟請求.案例分析提示: 根據(jù)上述案例經(jīng)過,大發(fā)公司與金鵬公司雖然已經(jīng)簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,但并未履行土地移交手續(xù),且已經(jīng)在法院調(diào)解下達(dá)成協(xié)議,合同無效,返還土地轉(zhuǎn)讓費(fèi).在明確了大發(fā)公司與金鵬公司之間合同無效的基礎(chǔ)上,吉安斯科貿(mào)中心以大發(fā)公司隱瞞事實(shí)與其簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同,使其遭受巨大損失的訴由就不再成立.在吉安斯科貿(mào)中心的訴訟理由已經(jīng)不再成立的情況下,關(guān)于大發(fā)公司將其房地產(chǎn)(而非僅僅土地的轉(zhuǎn)讓)轉(zhuǎn)讓給吉安斯公司的合同是否有效的問題就迎刃而解了.為了減少交易成本和社 會資源的浪費(fèi),在爭取當(dāng)事人意見的基礎(chǔ)上,既然轉(zhuǎn)讓的主體,客體合格,權(quán)利義務(wù)比較明確,雙方的合同簽訂和履行過程也基本符合自愿,公平,等價有償,誠實(shí)信用“的原則,所以本著促 進(jìn)合同有效原則,法院認(rèn)定雙方合同為有效合同,應(yīng)該繼續(xù)履行.本案爭議的焦點(diǎn)在于大發(fā)公司是否具備轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的資格,根據(jù)案例提供條件,尤其是”北京市規(guī)劃管理局向大發(fā)公司發(fā)出通知書“這一細(xì)節(jié),可以證明大發(fā)公司是實(shí)際上的土地使用 權(quán)人,但其應(yīng)該補(bǔ)辦土地使用權(quán)證書.分析此類案例的重要參考依據(jù)是建設(shè)部 2001 年 8 月修改發(fā)布的<<城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定>>.附相關(guān)法律規(guī)定: 《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第六條下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓:(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合本規(guī)定第十條規(guī)定的條件的;(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定,決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(三)依法收回土地使用權(quán)的;(四)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;(五)權(quán)屬有爭議的;(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;(七)法律,行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形.案例分析四: 1992 年潘甲與李某再婚.李某原居住房屋是其女婿胡某承租, 再婚后李某將該房屋與潘甲的公房合并調(diào)換成一處, 然后又與潘甲的兒子潘乙的單位換房, 潘甲作為承租人與李某共同居住.1993 年 3 月,胡某將其戶口遷入岳母李某住處.潘乙的兒子潘某因讀書及照顧老人經(jīng)常居住在爺爺潘甲處,并于同年 4 月把戶口遷入該處.1993 年 9 月潘甲去世.胡某更換了門鎖,致使潘 某不能居住.雙方經(jīng)常發(fā)生糾紛.1994 年 4 月,胡某把該房的承租人變更為自己.同年 5 月,胡某以承租人的名義購買了該房屋.由此引發(fā)潘某狀告胡某的糾紛案.胡某認(rèn)為潘某不屬于售房 政策規(guī)定的同住成年人,沒有居住使用權(quán).應(yīng)當(dāng)看樣看待胡某對公有住房的購買權(quán)與潘某的居住權(quán)? 案例分析提示: 根據(jù)該案的經(jīng)過,該案是在公有住房出售過程中出現(xiàn)的公房購買問題,而且該案還涉及繼承的問題.綜合本案例提供的條件,潘甲與李某共同居住的由潘甲作為承租人的房屋,潘甲與李某作為共同使用權(quán)人,胡某是合法的居住權(quán)人,潘乙和潘某也是合法的居住權(quán)人,在胡某購買之前應(yīng)該根 據(jù)該房的置換過程,分別確定胡某,潘甲,潘乙對該房的份額.鑒于該房已經(jīng)由胡某購買,在承認(rèn)胡某的購買權(quán)的同時,也應(yīng)該承認(rèn)李某的居住權(quán)和繼承權(quán),潘乙的居住權(quán)和繼承權(quán),潘某的居住權(quán).因此應(yīng)該由胡某根據(jù)實(shí)際情況給予潘乙和潘某一定 的補(bǔ)償后,房屋由李某居住,由胡某所有.該案發(fā)生在我國城鎮(zhèn)住房制度改革的過程中, 所涉及問題復(fù)雜而且具有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的特色, 解決這種問題的原則應(yīng)該遵循民法的公平原則, 在不違反公房購買政策的情況下, 兼顧各方當(dāng)事人權(quán)益.案例分析五: 范某與某房屋中介公司簽訂了購房的協(xié)議,雙方約定范某一次性支付人民幣 30 萬元,中介公司把一套獨(dú)用公有住房有償調(diào)配給范某,范某只擁有居住使用權(quán).范某付款后從中介公司處 獲得該房屋的租用憑證.但該憑證的單位卻是某實(shí)業(yè)公司,范某提出異議后,中介公司解釋這是其上級公司.到協(xié)議約定的交房期滿后,中介公司未能交付房屋,該房屋仍由朱某居住.其實(shí),這套朱某承的房屋是委托中介公司出售,朱某又委托另一個房屋置換公司購買宋某出售的房屋.范某未能及時地得到房屋是由于其只支付了 270000 元房款,再扣除中介公司 1 萬 元的傭金,致使朱某無法向宋某付款而沒能騰出原房屋.宋某也是想以自己承租的房屋出售后再購買商品房.結(jié)果沒有按時收到朱某的房款而沒有交房.在本案中,范某與中介公司的購房協(xié)議無效;朱某要求繼續(xù)履行三方的換房協(xié)議無法律依據(jù),不予采信;宋某要求確認(rèn)與置換公司的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效可以準(zhǔn)許,宋某返還房款.本案糾紛的焦點(diǎn)是什么?如何看待這種”差價換房“的問題? 案例分析提示: 該案糾紛的焦點(diǎn)在于差價換房協(xié)議是否有效.房地產(chǎn)交換是指兩個以上的房地產(chǎn)權(quán)利人之間交換各自房地產(chǎn)權(quán)利的行為.房地產(chǎn)交換實(shí)際上是房地產(chǎn)買賣的特殊形式.因此,房地產(chǎn)交換應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)買賣的條件.由于交換的方式 是物物交換,交換的房地產(chǎn)標(biāo)的物一般是不等價的,所以受益方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц兑欢ǖ牟顑r,找按差價繳納稅費(fèi),人們就把它俗稱為”差價換房“.在原來計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的福利分配住房制度下,房屋交換還有另一種含義,這就是公有住房的承租人為了改善住房條件而相互交換房屋承租使用權(quán).因?yàn)樽赓U關(guān)系是一種債權(quán)關(guān)系,所以公 有住房承租人的交換行為應(yīng)得到所有權(quán)人的許可方能交換.當(dāng)時交換的程序是由交換雙方各自解除原有的租賃合同,再分別與公有住房所有要權(quán)人建立新的租賃關(guān)系.從嚴(yán)格的法律意義上講 這種形式不屬于房屋的轉(zhuǎn)讓.在進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)二,三級市場的過程中,公有住房的交換問題又引起了廣泛的關(guān)注.在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的我國特殊的房屋使用權(quán)能否有償轉(zhuǎn)讓,是與經(jīng)濟(jì)學(xué)問題密切相連的.經(jīng) 濟(jì)學(xué)專家認(rèn)為公有住房使用權(quán)具有價值,其價值性產(chǎn)生于職工工資中住房消費(fèi)部分的累積.國家把職工工資中的住房消費(fèi)部人統(tǒng)一扣除后由國家統(tǒng)一建住房,再以實(shí)物形式無償分配職工.住 房所有權(quán)歸國家所有,職工支付低租金而獲得使用權(quán).因此,允許這種使用權(quán)房屋的交換,既可使收入不高的職工改善住房條件,又可使空置的商品房得以”消化“ ,從而搞活房地產(chǎn)市場.按照目前的法律規(guī)范,只允許房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的交換,而承租的公有住房可以先按房改政策以優(yōu)惠價出售給承租人,承租人轉(zhuǎn)變產(chǎn)權(quán)人后,這類房屋也就納入到了產(chǎn)權(quán)的交換之中.但是,在 現(xiàn)行的房改政策中,能夠出售的公有住房僅限于獨(dú)用成套的房屋,對于非獨(dú)用成套的房屋是不能出售的.由此而產(chǎn)生了非獨(dú)用成套公有住房的承租人以其擁有權(quán)房屋進(jìn)行交換來改善居住條件 的問題.借鑒世界各國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律原則,上述公有住房和非獨(dú)用成套的房屋交換應(yīng)納入房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移的范疇.如果在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中既有以房屋所有權(quán)價值作為標(biāo)準(zhǔn)的交換,又有以房屋 使用權(quán)價值作為標(biāo)準(zhǔn)的交換,那么不可避免地會引起法律上的沖突.所以,非獨(dú)用成套公有住房使用權(quán)有償交換問題,還是應(yīng)以房改政策予以調(diào)整過渡,而不能任意廣大房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律內(nèi) 涵.關(guān)于房地產(chǎn)買賣案例案例分析一: 2000 年 10 月,王先生與上海一家房產(chǎn)公司簽訂了一份房屋認(rèn)購協(xié)議書,以每平方米 6845 元的單價購買某都市花園內(nèi)的一套房屋.次年 3 月,王先生提出換房要求,房產(chǎn)商同意價格,層 次按原規(guī)定不變,將房屋換至二期,并簽訂了補(bǔ)充協(xié)議.協(xié)議中,雙方約定如二期房的價格低于每平方米 6845 元,雙方將就價格進(jìn)行協(xié)商,但對房產(chǎn)公司報(bào)價高于原價的情況并未作約定.一個月后,王先生支付 13 萬元的二期房預(yù)付款.2002 年 6 月,王先生按事先約定準(zhǔn)備與房產(chǎn)公司簽訂預(yù)售合同.但房價上漲后,房產(chǎn)商卻表示原先協(xié)議簽訂時還未取得預(yù)售許可證,因此原 協(xié)議無效.法院審理查明,當(dāng)初簽訂協(xié)議是雙方真實(shí)意思的反映,雖然協(xié)議簽訂是在預(yù)售許可證頒發(fā)之前,但房產(chǎn)公司在許可證取得之后給王先生發(fā)過一份書函,書函內(nèi)容顯示仍然同意將房屋出售 7 給王先生.最高人民法院對商品房的預(yù)售和預(yù)定有何新的規(guī)定? 案例分析提示: 該案例所提問題非常明確,直接就最高院的司法解釋的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行提問,就該案所提問題,可以參見《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(20 03年3月24日最高人民法院審判委員會第1267次會議通過),該解釋第二條規(guī)定:出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效,但是在起訴 前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效.根據(jù)該解釋,分析該案事實(shí),房產(chǎn)商主張協(xié)議無效不會得到法院支持.案例分析二: 王某進(jìn)城打工十多年積蓄起十多萬元資金并打算用手上的資金再行投資.2000 年初,王某結(jié)識了做鋼材生意的某公司經(jīng)理阿良,阿良告知:我沈家商業(yè)街還有一幢面積 680 多平方米的商 住綜合樓,價值五六十萬元,你放心來投資就是了,至于投資方式,你出錢我付利息,月利 2 分.到 2000 年 8 月,王某已將 182676 元現(xiàn)金借給阿良,阿良在出具借條時說:這些錢我在同年 11 月 28 日前歸還.轉(zhuǎn)眼到了還款期,可阿良沒有還款,且其公司早已人去樓空,王某連忙趕到沈家阿良的商住樓,但未找到阿良.之后又多次到沈家商業(yè)街找阿良還款未果.2001 年 4 月 10 日,阿良與三個妹妹甲,乙,丙簽訂了一份房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議,該協(xié)議明確:阿良將坐落于沈家商業(yè)街 A 號商業(yè)住宅綜合樓一幢(占地面積 185平方米,建筑面積 680.31平方 米)以 22 萬元的房價轉(zhuǎn)讓給甲,乙,丙所有.2001 年 6 月 29 日,阿良同三個妹妹正式辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù).2002 年 6 月 3 日,王某以阿良與其三個妹妹以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓房產(chǎn),造成 自己債權(quán)損害,主張撤銷阿良兄妹處分財(cái)產(chǎn)的行為為由,將阿良兄妹四人一并推上了民事審判庭.審理中,法院委托資產(chǎn)評估公司對訴爭房屋進(jìn)行了評估,經(jīng)評估,該房屋資產(chǎn)于 2001 年 4 月 10 日為基準(zhǔn)日的評估價為 456482 元,比被告同期轉(zhuǎn)讓價 22 萬元高 236482 元.一審判決:一,撤銷被告阿良與第三人甲,乙,丙轉(zhuǎn)讓坐落于沈家商業(yè)街 A 號房屋產(chǎn)權(quán)的行為,撤銷第三人對該房屋產(chǎn)權(quán)的過戶行為.二,被告阿良于本判決生效 3 日內(nèi)支付原告行使撤 銷權(quán)委托律師代理費(fèi),評估費(fèi),共計(jì) 11500 元.法院判決的法律依據(jù)是什么? 案例分析提示: 法院判決的法律依據(jù)就是根據(jù)民法通則和合同法的相關(guān)規(guī)定.《民法通則》第五十八條規(guī)定:下列民事行為無效:(一)無民事行為能力人實(shí)施的;(二)限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立實(shí)施的;(三)一方以欺詐,脅迫的手段或者乘人之危,使對方在違背真實(shí)意思的情況下所為的;(四)惡意串通,損害國家,集體或者第三人利益的;(五)違反法律或者社會公共利益的;(六)經(jīng)濟(jì)合同違反國家指令性計(jì)劃的;(七)以合法形式掩蓋非法目的的.無效的民事行為,從行為開始起就沒有法律約束力.《合同法》第五十二條規(guī)定:有下列情形之一的,合同無效:(一)一方以欺詐,脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家,集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律,行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定.根據(jù)《民法通則》第五十八條第二款第四項(xiàng)和《合同法》第五十二條第二款第二項(xiàng)規(guī)定,被告的行為屬于惡意串通,損害第三人利益的行為,所以其轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的合同無效.案例分析三: 1996 年 11 月 29 日,蘇某與某房產(chǎn)公司簽訂了《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》 ,約定:蘇某購買”綠茵苑“18 號 102 室,房屋建筑面積 83平方米,總房價為人民幣 287429 元,房產(chǎn)公司 于 1997 年 3 月 31 日前交付房屋;該合同的附件三有兩份,一是裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn),該欄載明”結(jié)構(gòu):采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)“ ,二是建筑結(jié)構(gòu),裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn),該欄載明毛坯房交房.1997 年 3 月 18 日,該商品房獲得住宅發(fā)展局的《上海市新建住宅交付使用許可證》.1997 年 11 月 17 日房屋管理部門頒發(fā)的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》載明上述商品房的建筑結(jié)構(gòu)為磚混結(jié) 構(gòu);花園的面積也不是如被告印制的”綠茵苑首期預(yù)售房型面積表“中的 30平方米,而只有 22平方米.為此,蘇某起訴至法院,要求房產(chǎn)公司償還房屋鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)與磚混結(jié)構(gòu)的差價損失 25500 元(按每平方米 300 元)計(jì)算;支付延期簽訂售房合同等違約金 22738 元.房產(chǎn)公司認(rèn)為,預(yù) 售合同并沒有約定建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),結(jié)構(gòu)與建筑結(jié)構(gòu)并不等同,建筑結(jié)構(gòu)有許多構(gòu)件,部件,這些構(gòu)件和部件不少是鋼筋混凝土制成的;合同也沒有約定交付的花園為 30平方米;雖然于 1998 年 4 月通知蘇某簽訂出售合同,但其早已按約入住,其權(quán)利并未受損.按照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定本案中的合同效力問題? 案例分析提示: 本案爭議的焦點(diǎn)有兩點(diǎn),一是對于結(jié)構(gòu)與建筑結(jié)構(gòu)的理解差異;二是關(guān)于花園面積的大小差異.關(guān)于結(jié)構(gòu)問題,根據(jù)合同附件三中兩份附件的記載,按照通常情況理解,房屋的結(jié)構(gòu)就是指建筑結(jié)構(gòu),按照記載應(yīng)該是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu).但既然合同雙方就該問題的理解不一致,說明 雙方在有關(guān)結(jié)構(gòu)問題的認(rèn)識上存在顯著缺陷,結(jié)合合同法的相關(guān)規(guī)定,本案合同應(yīng)當(dāng)屬于因重大誤解訂立的合同,這是其一.其二,被告未將有關(guān)結(jié)構(gòu)和建筑結(jié)構(gòu)的重要條款解釋清楚,說明被 告有可能利用了當(dāng)事人草率和無經(jīng)驗(yàn)的情況簽定了合同,所以該合同還可以看做是顯失公平的合同.其三,有關(guān)結(jié)構(gòu)和建筑結(jié)構(gòu)的合同條款是由被告方提供的格式化的條款,根據(jù)格式條款解 釋原理,應(yīng)當(dāng)做出不利于格式條款提供方的解釋.所以就結(jié)構(gòu)問題而言該合同的效力為可以變更和撤銷,被告應(yīng)支付原告一定的補(bǔ)償金和違約金.關(guān)于面積問題,在產(chǎn)權(quán)證的記載與”首期預(yù)售房型面積表“的記載不一致的情況下,可以看作房產(chǎn)公司違約.因?yàn)楦鶕?jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問 題的解釋》和《商品房銷售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定,預(yù)售房型面積表亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任.綜上所述,該案中的預(yù)售合同屬于可變更或可撤銷的合同.附相關(guān)法律規(guī)定: 《合同法》相關(guān)規(guī)定: 第四十一條 第五十四條 對格式條款的理解發(fā)生爭議的,應(yīng)當(dāng)按通常理解予以解釋.對格式條款有兩種以上解釋的,應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋.格式條款和非格條 下列合同,當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷: 式款不一致的, 應(yīng)當(dāng)采用非格式條款.(一)因重大誤解訂立的;(二)在訂立合同時顯失公平的.一方以欺詐,脅迫的手段或者乘人之危,使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同,受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷.當(dāng)事人請求變更的,人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關(guān)規(guī)定: 第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定 有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約.該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任.第五條商品房的認(rèn)購,訂購,預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房 買賣合同.《商品房銷售管理辦法》相關(guān)規(guī)定: 第十四條 科學(xué),準(zhǔn)確.第十五條 第十八條 任.按套(單元)計(jì)價或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價的,商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e.第十九條 按套(單元)計(jì)價的現(xiàn)售房屋,當(dāng)事人對現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價款.按套(單元)計(jì)價的預(yù)售房屋,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖.平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸,并約定誤差范圍.房屋交付時,套型與設(shè)計(jì)圖紙一致,相關(guān)尺寸也在約定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng), 商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價,也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價.當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告,應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定,廣告內(nèi)容必須真實(shí),合法, , 商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成,套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán),分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán),買受人按照法律,法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利,承擔(dān)責(zé) 8 的誤差范圍內(nèi),維持總價款不變;套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍,合同中未約定處理方式的,買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款.買受人退房 的,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任.案例分析四: 2000 年,吳先生等 70 多位業(yè)主與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房預(yù)售合同》 ,以分期付款的方式購買了商品房,雙方約定:逾期交樓 180 天以內(nèi),違約金按銀行利息的 1.2 倍計(jì)算;如 果超過 180 天,則按每日購房款的 0.05%計(jì)算.但是約定交樓時間過了一年多,吳先生等人仍然沒有拿到房子鑰匙.在與開發(fā)商協(xié)商違約金不成后,吳先生等人一怒之下把開發(fā)公司告上法院, 要求開發(fā)商如約每日按已付房款的 0.05%支付違約金.如果那樣計(jì)算,30 多位業(yè)主應(yīng)得到違約金高達(dá) 400 萬余元.開發(fā)商則認(rèn)為, ”超過 180 天,按每日購房款的 0.05%計(jì)算“的意思是,前 180 天違約金應(yīng)按銀行利息的 1.2 倍計(jì)算,180 天以后的部分才按每日購房款的 0.05%計(jì)算.雙方爭議的焦點(diǎn)集 中在怎么理解”超過 180 天按每日購房款的 0.05%賠償“上面,而兩種計(jì)算方法每位業(yè)主獲得的賠償金相差一萬多元.按照格式條款的解釋規(guī)則如何處理本案? 案例分析提示: 本案所涉及問題是對格式條款的解釋的原則.格式合同的解釋需遵循兩個原則:一是不利于條款提供人的原則,即當(dāng)合同有兩種以上解釋的,應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋, 也就是作出有利于其相對方的解釋:二是非格式條款優(yōu)于格式條款,例如房地產(chǎn)買賣合同中雙方約定的補(bǔ)充條款,如果與格式條款不一致,當(dāng)然采用補(bǔ)充條款的約定.根據(jù)該解釋規(guī)則,應(yīng)該作出不利于合同中格式條款提供方的解釋.即按原告的理解來解釋該格式條款.附《合同法》相關(guān)規(guī)定: 第四十一條 案例分析五: 2000 年 3 月,王某與某房產(chǎn)公司簽訂《商品房屋買賣合同》 ,購買了該房產(chǎn)公司開發(fā)的別墅一套.該房產(chǎn)公司承諾于 2001 年 6 月交付該別墅.2000 年 3 月,王某依據(jù)購房合同的約定向 房產(chǎn)公司交納了首付款 80 萬元.2001 年 5 月,當(dāng)王某到房產(chǎn)公司交付余款 80 萬元時,發(fā)現(xiàn)自己所買的別墅對面十多米處地面開挖并鋪設(shè)了許多管道.于是王某便找該房產(chǎn)公司,該公司負(fù)責(zé) 人答復(fù),王某別墅前將建某單位的辦公樓房,不會影響王某的居住.王某總覺得該建筑物像鍋爐房,所以王某便進(jìn)一步讓該公司確定其所買的別墅前面的確建造別墅而非其他建筑物,該房產(chǎn) 公司負(fù)責(zé)人明確表示該建筑物的確系外單位的辦公樓房.在這種情況下,王某便向房產(chǎn)公司交付了剩余房款 80 萬元.2001 年 6 月,當(dāng)王某到該公司看自己預(yù)定的別墅時發(fā)現(xiàn)該別墅前面已經(jīng)蓋了一鍋爐房,煙囪和冷卻塔都直接面臨該別墅,這樣將嚴(yán)重影響王某的居住,根本談不上幽雅的環(huán)境.于是,王 某要求房產(chǎn)商換房或退房.房產(chǎn)公司認(rèn)為該鍋爐房及冷卻塔是其他單位在其土地上建造的,房產(chǎn)公司不應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任.應(yīng)該如何正確地處理類似的糾紛?法律的依據(jù)是什么? 案例分析提示: 《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定: 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃,設(shè)計(jì)建設(shè)商品房.商品房銷售后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃,設(shè)計(jì).經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更,設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式,戶型,空間尺寸,朝向變化,以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的, 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起 10 日內(nèi),書面通知買受人.買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起 15 日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù).買受人在通知到達(dá)之日起 15 日內(nèi)未作書面答復(fù)的,視同接受規(guī)劃,設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價款的變更.房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的,買受人有權(quán)退房;買受人退房的,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任.根據(jù)《商品房銷售管理辦法》有關(guān)規(guī)定,該案購房人王某有權(quán)要求換房或退房,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任.案例分析六: 1996 年 8 月,被告應(yīng)某與原告房產(chǎn)公司簽訂了某公寓商品房預(yù)售合同,房款總計(jì)為人民幣 1885378 元,1997 年 3 月 20 日前支付完畢,交房期為 1996 年 12 月 31 日.年底,應(yīng)某支付 100 萬元后就被允許進(jìn)房裝修.房產(chǎn)公司于 1997 年 4 月取得新建住宅交付使用許可證.由于應(yīng)某未能在規(guī)定的日期付清所有的房款,雙方于 1997 年 4 月簽訂補(bǔ)充協(xié)議,約定 1997 年 7 月 30 日之 前支付 400000 元及延期的利息,余款在 1997 年 10 月 31 日前付清.約定時間到期后,房產(chǎn)公司向應(yīng)某催款,但應(yīng)某入住后發(fā)現(xiàn)墻面滲水,油煙倒灌,門窗無法緊閉等質(zhì)量問題而拒絕付款.應(yīng)某還要求房產(chǎn)公司因違規(guī)交房向其作一定的賠償.房產(chǎn)公司認(rèn)為其已取得新建住宅交付使用許可證,不存在質(zhì)量問題,應(yīng)某應(yīng)當(dāng)按約定支付余款.為此,房產(chǎn)公司起訴應(yīng)某支付房款及其孳 息.本案中的房屋質(zhì)量問題應(yīng)當(dāng)如何解決?應(yīng)某是否可以不付余款來對房產(chǎn)公司進(jìn)行抗辯? 案例分析提示: 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第 12 條規(guī)定:因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確 屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持.第 13 條規(guī)定:因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持.交付使用的房屋存在質(zhì)量 問題,在保修期內(nèi),出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,買受人可以自行或者委托他人修復(fù).修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān).根據(jù)案件事實(shí),本案存在的問題屬于交付使用的房屋存在一般質(zhì)量問題,購房人不能解除買賣合同.但根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的內(nèi)容,在保修期內(nèi),出賣人應(yīng) 當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任,出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,買受人可以自行或者委托他人修復(fù).修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān).又《合同法》第六十六條規(guī)定:當(dāng)事人互負(fù)債務(wù),沒有先后履行順序的,應(yīng)當(dāng)同時履行.一方在對方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求.一方在對方履行債務(wù)不符合約定時,有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履 行要求.本案中存在房產(chǎn)公司履行債務(wù)即交付房屋不符合約定的情況,所以應(yīng)某可以拒絕房產(chǎn)公司的履行要求,在房產(chǎn)公司承擔(dān)了保修任務(wù)后,按照約定履行支付余款的義務(wù).案例分析七: 1997 年 5 月 20 日,上海 A 房地產(chǎn)公司委托 B 公司總代理銷售長樂公寓.同年 8 月 13 日,徐某與 B 公司簽訂了”商品房購買定金協(xié)議“ ,約定,徐某當(dāng)日交付購買長樂公寓 8 樓 E 座房 屋的定金人民幣 2 萬元;交付后 7 日內(nèi)到發(fā)展商處簽訂正式商品房預(yù)售合同;否則,定金不予退還.此后,徐某與 A 公司商談,但最終未能正式簽訂房屋買賣合同.徐某要求返還定金遭到拒 絕.一審法院經(jīng)審理后認(rèn)為,徐某與 B 公司的”商品房購買定金協(xié)議“是雙方真實(shí)意思的表示,協(xié)議中關(guān)于定金處理的約定,符合國家法律規(guī)定,合法有效.徐某要求返還定金之訴不予支 持.二審法院經(jīng)審理后認(rèn)為,B 公司受 A 房地產(chǎn)公司的委托,卻以自己的名義與買房人簽訂”定金協(xié)議“ ,與法律規(guī)定相悖,且”定金協(xié)議“作為訂立預(yù)售合同的擔(dān)保,在主合同尙未訂立的情況 下此種擔(dān)保的前提不成立,故此種擔(dān)保不符合法律規(guī)定.另外,協(xié)議”要求徐某與發(fā)展商簽訂正式商品房預(yù)售合同" ,并以此作為是否退還定金的條件,此約定違反了訂立合同協(xié)商一致的原 則,故該協(xié)議無效.最高人民法院對商品房銷售中定金的約定有何新的規(guī)定? 案例分析提示: 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第 4 條規(guī)定:出賣人通過認(rèn)購,訂購,預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,如果 因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律(指《合同法》)關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返 還買受人.根據(jù)法律和以上司法解釋的規(guī)定,二審法院的認(rèn)定合法合理.房 對格式條款的理解發(fā)生爭議的,應(yīng)當(dāng)按通常理解予以解釋.對格式條款有兩種以上解釋的,應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋.格式條款和非格條 式款不一致的, 應(yīng)當(dāng)采用非格式條款.關(guān)于房屋租賃案例案例分析一: 1999 年 9 月,A 公司因欠 C 銀行借款被訴至法院,同年 12 月法院應(yīng) C 銀行申請查封為 A 公司所有的房產(chǎn),并到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理查封登記手續(xù),通知該機(jī)關(guān)不予辦理該房屋過戶 手續(xù).2000 年 3 月 15 日 A 公司將已查封的房屋出租給 B 公司,租期 6 年,并于當(dāng)日雙方到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦了登記備案手續(xù)后,A 公司將房屋交給 B 公司使用.由于 A 公司拒不履行 生效判決,2002 年 8 月 9 日法院依法強(qiáng)制執(zhí)行 A 公司所有的房產(chǎn),將房產(chǎn)過戶到 C 銀行名下.C 銀行要求 B 公司讓出房屋,B 公司要求 C 銀行繼續(xù)履行租賃合同,雙方由此發(fā)生糾紛.本案中誰的權(quán)利優(yōu)先得到保護(hù)?為什么? 案例分析提示:C 銀行的權(quán)利應(yīng)該優(yōu)先得到保護(hù).根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》 ,所限定的不得出租房屋的范圍中包括司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定,決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋.例如,在訴訟中司 法機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)事人的申請依法對房屋實(shí)行訴訟保全的;或者房屋管理部門依法列入折遷范圍的房屋,這種房

第四篇：公立醫(yī)院資產(chǎn)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離改革

公立醫(yī)院資產(chǎn)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離改革

1產(chǎn)權(quán)概述

馬克思認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)是所有權(quán)、使用權(quán)、支配權(quán)、經(jīng)營權(quán)、索取權(quán)、繼承權(quán)和不可侵犯權(quán)等一組權(quán)利的集合體。這些權(quán)利，在一些場合統(tǒng)一于一個主體，在另一些場合，則可能分散于不同的主體，但無論在何種場合，所有權(quán)始終是第一位的，沒有所有權(quán)就談不到其他權(quán)利?，F(xiàn)代產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)的鼻祖科斯把產(chǎn)權(quán)定義為財(cái)產(chǎn)所有者的權(quán)利，即可以做什么和不可以做什么的權(quán)利。香港大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系教授張五常認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)是在一系列可選擇的排他性行為中做出選擇的權(quán)利。中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)盧現(xiàn)祥教授認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)不是人與物的關(guān)系，而是由物的存在及關(guān)于它們的使用所引起的人們之間相互認(rèn)可的行為關(guān)系。哈爾濱醫(yī)科大學(xué)杜樂勛教授認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)是指具有一定法律約束的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，它通過確立一種共同遵循的準(zhǔn)則來界定人們對稀缺性資源的配置權(quán)利，從而促進(jìn)人們更有效地經(jīng)營期資本。產(chǎn)權(quán)制度是現(xiàn)代醫(yī)院制度的核心。

通過對產(chǎn)權(quán)的不同定義，可以看出產(chǎn)權(quán)有以下基本特征：

產(chǎn)權(quán)具有明確性。一是指明確所有者主體，即資產(chǎn)歸誰所有歸誰使用等；二是明確所有者客體，即歸某個所有者占有使用支配的是哪些資產(chǎn)和哪些權(quán)利。

產(chǎn)權(quán)具有獨(dú)立性。即產(chǎn)權(quán)關(guān)系一經(jīng)確立，產(chǎn)權(quán)主體就可以在合法的范圍內(nèi)自主地行使對資產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利，謀求資產(chǎn)收益最大化，而不受同一財(cái)產(chǎn)上其它財(cái)產(chǎn)主體的隨意干擾。

產(chǎn)權(quán)具有轉(zhuǎn)讓性。一種是包括所有權(quán)各項(xiàng)全能在內(nèi)的整個所有權(quán)體系的轉(zhuǎn)讓，一種是保留所有權(quán)而將所有權(quán)的占有使用受益于處分權(quán)轉(zhuǎn)讓，形成法人財(cái)產(chǎn)權(quán)。

產(chǎn)權(quán)是一種排他性權(quán)利，必須加以界定和安排，使之明晰化。如果產(chǎn)權(quán)不明晰，即產(chǎn)權(quán)模糊，就會造成財(cái)產(chǎn)紛爭不已，不能有效行使這種排他性權(quán)利，財(cái)產(chǎn)便不能有效地被利用，導(dǎo)致資源配置效率低下，因此，產(chǎn)權(quán)的界定和明晰是十分重要的。

產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個共同特征是強(qiáng)調(diào)了所有權(quán)激勵與經(jīng)濟(jì)行為的內(nèi)在聯(lián)系,[5]產(chǎn)權(quán)會影響激勵和行為,產(chǎn)權(quán)的發(fā)展是為了使外部性內(nèi)在化?！秶匈Y產(chǎn)管理新論》總結(jié)產(chǎn)權(quán)的功能有以下幾點(diǎn):保護(hù)資產(chǎn)所有者主體利益的功能;促使資產(chǎn)所有者高效使用資產(chǎn)的功能;推動市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的功能;約束財(cái)產(chǎn)支配者經(jīng)濟(jì)行為的功能。

公立醫(yī)院的產(chǎn)權(quán)是一種公共產(chǎn)權(quán)。它與私有產(chǎn)權(quán)的區(qū)別在于:私有產(chǎn)權(quán)是將某種財(cái)產(chǎn)的相關(guān)權(quán)力確定為某一特定主體擁有,產(chǎn)權(quán)確定且是唯一的,具有明確的排他性,因此,是公認(rèn)明晰的產(chǎn)權(quán)。公立醫(yī)院的產(chǎn)權(quán)也是確定的,即國有產(chǎn)權(quán),這種產(chǎn)權(quán)相對于其他部門具有排他性。公立醫(yī)院的產(chǎn)權(quán)在醫(yī)院內(nèi)部個人之間不具有排他性,是共享的;個人并不直接擁有產(chǎn)權(quán),不能任意使用醫(yī)院資產(chǎn),也不能直接享有資產(chǎn)的收益權(quán)或處置權(quán)。

總之,明晰的產(chǎn)權(quán)可以激勵并促使資產(chǎn)所有者高效率地使用資產(chǎn)或有利于資產(chǎn)所有者對其所擁有的資產(chǎn)獨(dú)立支配、處置或通過轉(zhuǎn)變投資份額約束資產(chǎn)使用者。

2委托代理理論概述

委托代理制，這種制度是伴隨社會生產(chǎn)力的發(fā)展而發(fā)展的。從社會經(jīng)濟(jì)角度看，社會生產(chǎn)力的高度發(fā)展是委托代理關(guān)系產(chǎn)生的最根本性原因。社會生產(chǎn)力水平越高，委托代理關(guān)系越突出。社會生產(chǎn)力水平的高度發(fā)展，使企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，這從兩方面促進(jìn)了委托代理關(guān)系的加深：一方面是資本所有者經(jīng)營能力的局限性。對于大型企業(yè)（醫(yī)院）的經(jīng)營活動，必須要受過專門學(xué)習(xí)的、具有豐富管理水平的職業(yè)管理者來管理，而資本所有者不一定具備這樣的條件；另一方面，企業(yè)（醫(yī)院）規(guī)模的擴(kuò)大導(dǎo)致了資產(chǎn)所有權(quán)的高度分散化，因此自然而然地產(chǎn)生了委托代理關(guān)系。其次是管理職能的高度專業(yè)化分工。自從管理科學(xué)的創(chuàng)始人泰勒將企業(yè)的管理職能從企業(yè)的生產(chǎn)活動中分離出來之后，管理的專業(yè)化得到迅速發(fā)展。隨企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大、科學(xué)技術(shù)的飛速發(fā)展，管理工作越來越需要更加專業(yè)化的科學(xué)知識和技術(shù)。作為一個出類拔萃的管理者，必須經(jīng)過專業(yè)化的累才能承擔(dān)起管理企業(yè)的重任，這樣也就促進(jìn)了職業(yè)企業(yè)家隊(duì)伍的發(fā)展而且隨企業(yè)向更大規(guī)模發(fā)展，即使一個優(yōu)秀的管理者也不可能擁有管理一個大型企業(yè)（醫(yī)院）的全部知識和能力，這樣在企業(yè)中突出現(xiàn)了層層委托、層層代理，出現(xiàn)了更深層次的管理分工和委托代理關(guān)系。

3.公立醫(yī)院資產(chǎn)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離改革的對策與建議

公立醫(yī)院必須由相應(yīng)的非衛(wèi)生行政部門的政府部門行使作為產(chǎn)權(quán)所有者的各種權(quán)利，而這個公立醫(yī)院資產(chǎn)所有者委托專職的經(jīng)營者行使公立醫(yī)院資產(chǎn)經(jīng)營管理的各項(xiàng)權(quán)利。

（1）界定公立醫(yī)院資產(chǎn)的所有者

公立醫(yī)院特別是大型公立醫(yī)院無論從資產(chǎn)規(guī)模，還是資金信息等都不亞于一般大型國有企業(yè)，必然會出現(xiàn)委托代理制，這也是建立現(xiàn)代醫(yī)院制度的關(guān)鍵一環(huán)。

目前我國公立醫(yī)院客觀上也存在委托代理關(guān)系，但委托代理鏈的很冗長，從最初的委托人（全體人民）到最終代理人即醫(yī)院經(jīng)營者，經(jīng)過了多級委托代理。公立醫(yī)院的股東即全體人民將資產(chǎn)委托給國家，國家再將國有資產(chǎn)委托給各部委，各部委再將國有資產(chǎn)委托給它的下級部門，下級部門委托給主管部門，最后由醫(yī)院的主管部門將國有資產(chǎn)的管理權(quán)委托給資產(chǎn)的最終代理人（院長）。由于公立醫(yī)院代理鏈漫長，使公立醫(yī)院的委托代理出現(xiàn)一些非公立醫(yī)院不會出現(xiàn)的問題：初始委托人即全體人民與最終代理人之間是多級委托代理關(guān)系，或間接委托關(guān)系。初始委托人對最終代理人的監(jiān)督是一種間接監(jiān)督而不是直接監(jiān)督。由于間接委托存在，初始委托人無法對最終代理人的行為進(jìn)行直接的監(jiān)督和約束，而是通過中間委托人來實(shí)現(xiàn)對最終代理人的監(jiān)督。初始委托人的利益無法通過直接監(jiān)督來實(shí)現(xiàn)，必須通過中間委托人，更何況公立醫(yī)院所有者缺位，對經(jīng)營者缺乏有效的監(jiān)督和約束。

除了初始委托人和最終代理人之外，其它委托代理鏈上的人員都具有雙重身份。中間委托人既是上一級委托代理層次上的代理人，又是下一級委托代理層次上的委托人，中間委托人的雙重身份將導(dǎo)致公立醫(yī)院委托代理關(guān)系中存在著代理人行為相悖的問題。因?yàn)楣⑨t(yī)院資產(chǎn)的代理人與委托人有不同的利益追求，也就是說委托人的雙重角色，導(dǎo)致了其利益的雙重性，其個人利益的大小，取決于其付出的勞動與所獲得的報(bào)酬的關(guān)系。按照“經(jīng)濟(jì)人”的假設(shè)，委托人和代理人利益在同一利益主體上的分離，可能導(dǎo)致每一級中間委托人盡最大努力使自己利益最大化。代理人分享經(jīng)營利益可能有多種形式。有些利益可能會被中間人隱匿起來（如小金庫），有些中間委托人分享經(jīng)營利益的另一種形式是將一些醫(yī)院資源耗費(fèi)在名義上為初始委托人利益服務(wù)，但實(shí)際上卻給中間委托人自己而不是給其委托人帶來好處的項(xiàng)目上。由于公立醫(yī)院委托人與代理人具有雙重角色，一旦出現(xiàn)制度斷裂和權(quán)力真空，委托人便與代理人合談，代理人也用各種手段“收買”委托人，以謀求更大利益。公立醫(yī)院資產(chǎn)委托代理關(guān)系中的這種嚴(yán)重缺陷，使其在體制轉(zhuǎn)軌時期發(fā)生扭曲和變形，代理人行為嚴(yán)重失控。因此公立醫(yī)院資產(chǎn)委托人的監(jiān)督積極性是公立醫(yī)院委托代理關(guān)系中一個不容忽視的非常重要的問題，這個問題不解決，在資產(chǎn)委托人約束無力的情況下，醫(yī)院資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)的獨(dú)立只會導(dǎo)致整個衛(wèi)生體制改革的紊亂。

由于公立醫(yī)院的委托代理冗長，所有者缺位，委托代理過程中的許多局中人的雙重身份，導(dǎo)致公立醫(yī)院的委托代理既存在“代理風(fēng)險(xiǎn)”，也存在“委托風(fēng)險(xiǎn)”，科學(xué)地運(yùn)用委托代理理論，明確公立醫(yī)院產(chǎn)權(quán)的所有者地位，即建立事業(yè)單位（包括公立醫(yī)院）國有資產(chǎn)管理委員會，即在現(xiàn)行國有資產(chǎn)管理體制保持不變的情況下，地方政府可以在國有資產(chǎn)管理委員會下設(shè)立行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理委員會。管理委員會可以由政府主管負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)，由同級人大財(cái)經(jīng)委員會審計(jì)監(jiān)察等部門的代表組成，負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)公立醫(yī)院資產(chǎn)管理狀況進(jìn)行綜合監(jiān)管。

國有資產(chǎn)管理委員會并不充當(dāng)政府角色，而是直接充當(dāng)公立醫(yī)院資產(chǎn)所有者角色，對公立醫(yī)院中國有資產(chǎn)負(fù)責(zé)，對醫(yī)院管理公司的代理行為進(jìn)行監(jiān)督，以彌補(bǔ)公立醫(yī)院所有者缺位造成的缺陷。與非公立醫(yī)院所有者的作用和地位相同，國有資產(chǎn)管理委員會同樣行使他們的應(yīng)有的所有者權(quán)利，承擔(dān)所有者的義務(wù)，遵循國家的法律法規(guī)。因此，國有資產(chǎn)管理委員會的職能不能取代國家和政府的職能，更不能凌駕于國家和政府之上。設(shè)立國有資產(chǎn)管理委員會，其目的是將過去由政府來充當(dāng)國有醫(yī)院所有者的職能剝離開來，實(shí)行政事分開。

同時，應(yīng)縮短公立醫(yī)院的委托代理鏈。

國有醫(yī)院委托代理鏈的冗長也是造成對醫(yī)院監(jiān)管力度不夠的一個重要原因?？s短委托代理鏈，減少所有權(quán)監(jiān)督的逐級淡化，可以起到強(qiáng)化所有權(quán)監(jiān)督的作用?？梢酝ㄟ^以下措施來縮短公立醫(yī)院的委托代理鏈：

將政府從公立醫(yī)院的所有者中退出，由國有資產(chǎn)管理委員會來充當(dāng)所有者的角色；減少公立醫(yī)院的數(shù)量，“抓兩頭，放中間”，即政府只舉辦部分公立醫(yī)院，包括區(qū)域內(nèi)最有實(shí)力的綜合醫(yī)院（含醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院）、布局合理的提供基本醫(yī)療的醫(yī)院、婦幼保健院、傳染病院、精神病院、血站和急救中心以及部分社區(qū)服務(wù)中心（站）[6]。

明晰了公立醫(yī)院資產(chǎn)所有者的角色后，所有者就要尋求公立醫(yī)院的專職經(jīng)營管理者（醫(yī)院管理公司），而不是越俎代庖，直接辦公立醫(yī)院。

（2）尋求公立醫(yī)院資產(chǎn)的經(jīng)營者

醫(yī)院管理公司是一個獨(dú)立法人，由團(tuán)隊(duì)組成，有專業(yè)人才，有資本，有獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任的能力。醫(yī)院管理公司既可由政府投資組建，也可由社會力量組建，還可由醫(yī)院自發(fā)形成。

醫(yī)院管理公司在中國已得到很快的發(fā)展。目前，在全國已有50余家，主要是在一個醫(yī)院或醫(yī)院集團(tuán)的既基礎(chǔ)上，隨著經(jīng)營管理規(guī)模的擴(kuò)大應(yīng)運(yùn)而生，擔(dān)負(fù)著對自己醫(yī)院或醫(yī)院集團(tuán)的管理。在經(jīng)營成功之后在向外輸出管理，或隨著醫(yī)院集團(tuán)的擴(kuò)張而擴(kuò)大管理范圍。在中國，目前多數(shù)新建立的醫(yī)院管理公司主要是管理自己控股的醫(yī)院，然后在隨著醫(yī)院的擴(kuò)張而擴(kuò)大管理公司的管理范圍。只有少數(shù)具有完整的醫(yī)院管理模式和擁有職業(yè)化管理團(tuán)隊(duì)的醫(yī)院管理公司，具有輸出管理或接受委托經(jīng)營的能力。公立醫(yī)院的所有者可以把公立醫(yī)院的經(jīng)營權(quán)交給這類醫(yī)院管理公司，可以實(shí)行國有民營的形式。

醫(yī)院管理公司屬于非政府組織，具有獨(dú)立經(jīng)營權(quán)。政府與公立醫(yī)院之間可以通過醫(yī)院管理委員會或其他形式明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系。其經(jīng)營權(quán)可以交給醫(yī)院管理公司。醫(yī)院管理公司下的院長不再是政府官員，而由醫(yī)院管理公司輸入的職業(yè)院長；院長也不再以醫(yī)療技術(shù)為主，而是走職業(yè)化院長的路子，專門從事醫(yī)院經(jīng)營管理。員工實(shí)行聘用制，突出崗位責(zé)任和業(yè)績。產(chǎn)生新的經(jīng)營理念，使用有效的管理模式。

醫(yī)院管理公司的商業(yè)運(yùn)作模式就是當(dāng)好“保姆”的角色，把產(chǎn)權(quán)人的醫(yī)院這個“孩子”看護(hù)好，培育成人，達(dá)到“主人”的期望，創(chuàng)造價值。這種委托經(jīng)營的方式，即醫(yī)院的產(chǎn)權(quán)人與醫(yī)院管理公司簽訂委托經(jīng)營管理合同，平等地規(guī)定權(quán)利和義務(wù)，按契約的規(guī)定由醫(yī)院管理公司行使醫(yī)院的經(jīng)營管理權(quán)，完成產(chǎn)權(quán)人所規(guī)定的經(jīng)營目標(biāo)，主要是資產(chǎn)的保值增值和創(chuàng)造利潤。同時按規(guī)定，醫(yī)院管理公司取得管理收益。

雙方在平等原則的基礎(chǔ)上簽訂的委托合同是具有法律效力的，醫(yī)院管理公司要切實(shí)履行契約規(guī)定的義務(wù)，受法律與企業(yè)倫理的約束。在中國由于公司的商業(yè)信用問題，加上目標(biāo)醫(yī)院都有資金短缺的問題，醫(yī)院產(chǎn)權(quán)人多數(shù)要求醫(yī)院管理公司進(jìn)行資產(chǎn)抵押或帶資經(jīng)營。因此，醫(yī)院管理公司想簽訂更多的商業(yè)訂單，要投入或占用一大筆資金。這也是一般小醫(yī)院管理公司不能輸出管理擴(kuò)大業(yè)務(wù)的原因。

簽訂合同后，怎樣經(jīng)營管理好醫(yī)院就是醫(yī)院管理公司的責(zé)任了。要求管理公司選派合適的職業(yè)院長和管理團(tuán)隊(duì)，要導(dǎo)入成功的醫(yī)院經(jīng)營管理模式和企業(yè)文化；要按市場需求整合醫(yī)院的資源，找準(zhǔn)醫(yī)院的服務(wù)定位；重新塑造醫(yī)院的形象，擴(kuò)大醫(yī)院管理公司的品牌影響力；培育員工的職業(yè)素質(zhì)和執(zhí)行能力，提高終端服務(wù)能力；做好醫(yī)院預(yù)算管理，降低管理成本，提高醫(yī)院經(jīng)營管理水平；搞好技術(shù)建設(shè)，培育醫(yī)院的核心競爭力，實(shí)現(xiàn)醫(yī)院的可持續(xù)性發(fā)展。關(guān)鍵是要完成委托合同規(guī)定的經(jīng)營目標(biāo)，這是長期合作的基礎(chǔ)，不能違約[7]。

通過對醫(yī)院管理公司的相關(guān)分析，不難看出，由社會力量投資興辦的專業(yè)性的醫(yī)院管理公司能夠較好地推動當(dāng)前公立醫(yī)院產(chǎn)權(quán)改革。在政府出臺監(jiān)管等相關(guān)配套的改革措施的前提下，醫(yī)院管理公司可以成為公立醫(yī)院資產(chǎn)的專職經(jīng)營者。

4.公立醫(yī)院資產(chǎn)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離改革后的幾點(diǎn)建議

在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下建立的傳統(tǒng)的公立醫(yī)院體制，已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的需要，成為進(jìn)一步深化公立醫(yī)院體制轉(zhuǎn)變的必改對象。用公立醫(yī)院兩權(quán)分離的托管制取代計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的傳統(tǒng)落后的公立醫(yī)院產(chǎn)權(quán)制度是今后一段時間內(nèi)公立醫(yī)院體制改革的方向，但我們?nèi)孕柰咨铺幚砼c改革相關(guān)的問題，具體表現(xiàn)在：

(1)衛(wèi)生行政管理部門應(yīng)制定科學(xué)可行的行業(yè)規(guī)范

所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離后，應(yīng)該以嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)易操作的行業(yè)規(guī)范來取代現(xiàn)行的行政指令對各類醫(yī)療機(jī)構(gòu)實(shí)施指引和監(jiān)督。

(2)衛(wèi)生行政管理部門應(yīng)加大對醫(yī)療市場的治理力度

目前醫(yī)療市場雖然經(jīng)過長期的治理但仍存在混亂的現(xiàn)象。出現(xiàn)相關(guān)問題的主要原因在于醫(yī)療衛(wèi)生行業(yè)不像其它行業(yè)一樣有一支固定的醫(yī)療行政執(zhí)法監(jiān)管隊(duì)伍以及相應(yīng)的違法違規(guī)處罰法律。因此，成立醫(yī)療機(jī)構(gòu)監(jiān)督隊(duì)伍、完善相關(guān)法律法規(guī)是整治醫(yī)療市場、保證我國醫(yī)療服務(wù)行業(yè)有序發(fā)展的必然要求。

(3)國家應(yīng)建立簡捷有效的醫(yī)療保障補(bǔ)償機(jī)制

在醫(yī)療保障領(lǐng)域全面強(qiáng)化政府籌資責(zé)任，讓公眾衛(wèi)生和基本醫(yī)療服務(wù)需求能夠得到保障，已經(jīng)成為社會各界的廣泛共識。但如何讓政府投入變成公眾福利，如何衛(wèi)生費(fèi)用發(fā)揮更大的功效。更具體地說，就是補(bǔ)貼供方還是補(bǔ)貼需方的問題。所謂補(bǔ)供方，就是說政府通過對醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)機(jī)構(gòu)的全方位的投入，直接組織服務(wù)活動，在此基礎(chǔ)上，有關(guān)服務(wù)以免費(fèi)或基本免費(fèi)的方式向公眾提供；補(bǔ)貼需方，基本做法是政府將保障資金委托給專門機(jī)構(gòu)，讓其根據(jù)保障對象的需要購買醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)機(jī)構(gòu)的服務(wù)，有關(guān)機(jī)構(gòu)則按照成本收費(fèi)且彼此競爭。公立醫(yī)院產(chǎn)權(quán)改革后，醫(yī)療保障可采取混合的補(bǔ)償模式，即公共衛(wèi)生服務(wù)幾乎全部采取補(bǔ)貼供方方式，醫(yī)療服務(wù)基本采取補(bǔ)貼需方的方式。

(4)妥善處理好公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)的人員問題

公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)幾十年來都是在各級人事干部門的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行人事管理的。改革后可能會出現(xiàn)一些問題，如離退休干部專業(yè)人員的職稱評定等等。我們可以借鑒國企改革的成功經(jīng)驗(yàn)一是將離退休千部移交給社會保障部門；二是可采取政府買斷正式職工工齡由醫(yī)院管理公司實(shí)行全員或部分聘任制；三是政府應(yīng)成立相應(yīng)的面向社會的專業(yè)技術(shù)職稱評定機(jī)構(gòu)和機(jī)制。

[8]5.對公立醫(yī)院資產(chǎn)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離改革認(rèn)識誤區(qū)的幾點(diǎn)思考

公立醫(yī)院資產(chǎn)的所有者和經(jīng)營者明確后，公立醫(yī)院資產(chǎn)的兩權(quán)分離的改革就有了清晰的輪廓，但我國是社會主義國家，衛(wèi)生事業(yè)是實(shí)行一定福利政策的社會公益性事業(yè)。盡管社會主義市場經(jīng)濟(jì)制度已經(jīng)在我國初步建立起來，但對為適應(yīng)這種經(jīng)濟(jì)制度的公立醫(yī)院體制改革的模式尚存在一些不科學(xué)的認(rèn)識。

（1）醫(yī)院產(chǎn)權(quán)制度的改革不會影響衛(wèi)生事業(yè)的性質(zhì)。

社會主義衛(wèi)生事業(yè)的福利性質(zhì)是通過政府的社會保障制度及其政策措施來體現(xiàn)的,醫(yī)院只是衛(wèi)生事業(yè)福利性的一個載體。醫(yī)院產(chǎn)權(quán)制度改革的目的是為了增強(qiáng)醫(yī)院的生機(jī)與活力,進(jìn)一步提高醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)的效率和效益,更好地滿足人民群眾的醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)的需求。這不僅不會影響社會主義衛(wèi)生事業(yè)的性質(zhì),而正是這種性質(zhì)的體現(xiàn)。

(2)醫(yī)院產(chǎn)權(quán)制度的改革不會導(dǎo)致國有資產(chǎn)的流失。

因?yàn)闊o論何種產(chǎn)權(quán)改革的形式,只要嚴(yán)格按照有關(guān)政策、規(guī)范實(shí)施,都只不過是實(shí)物形態(tài)向價值形態(tài)的轉(zhuǎn)換,無形資產(chǎn)向有形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換,公有資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)形式的轉(zhuǎn)換而已,不僅能有效實(shí)現(xiàn)公有衛(wèi)生資源的保值,還能實(shí)現(xiàn)不斷的增值和更大的發(fā)展。

（3）醫(yī)院改制不會使醫(yī)療服務(wù)市場化。

醫(yī)療服務(wù)市場化是指在醫(yī)療服務(wù)領(lǐng)域不要政府宏觀調(diào)控,完全依靠市場機(jī)制進(jìn)行資源配置。醫(yī)院改制不是削弱政府對醫(yī)療市場的宏觀調(diào)控,恰恰相反,在我國,只有醫(yī)院改制才能使衛(wèi)生行政部門真正發(fā)揮衛(wèi)生資源宏觀調(diào)控的規(guī)劃作用[9]。

（4）公立醫(yī)院改制不可能變公立醫(yī)院為私有醫(yī)院。

只要在醫(yī)院公立醫(yī)院資產(chǎn)不流失,并能保值增值的前提下,改制為國有民營醫(yī)院是完全合理合法的,不是私有化。

第五篇：體育場館所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離改革項(xiàng)目

****市體育中心體育場館所有權(quán)與經(jīng)

營權(quán)分離改革項(xiàng)目

可行性研究報(bào)告

********體育有限公司****分公司

二○一六年十月

第五章 勞動安全衛(wèi)生............................................................................32 第六章 組織機(jī)構(gòu)及項(xiàng)目管理..............................................................35 6.1組織機(jī)構(gòu)............................................................................................35 6.2項(xiàng)目管理............................................................................................35 6.3實(shí)施計(jì)劃............................................................................................35 6.4營銷戰(zhàn)略............................................................................................35 6.5 保障條件：.......................................................................................38 第七章 投資估算與資金籌措................................................................40 7.1 投資估算及資金籌措........................................................................40 7.2 國民經(jīng)濟(jì)評價...................................................................................40 7.3 社會效益分析...................................................................................41 7.4 資金籌措...........................................................................................42 第八章 經(jīng)濟(jì)效益分析............................................................................43 8.1 項(xiàng)目實(shí)施前經(jīng)濟(jì)效益分析................................................................43 8.2、項(xiàng)目實(shí)施后經(jīng)濟(jì)效益分析.............................................................44 3.1總利潤測算........................................................................................45 3.2盈利能力分析....................................................................................46 3.5 投資回收期（PT）............................................................................46 3.6 財(cái)務(wù)生存能力分析...........................................................................47 3.7 財(cái)務(wù)評價指標(biāo)...................................................................................47

第一章 總 論

1.1****市體育發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，****市體育工作在上級主管部門的大力指導(dǎo)和幫助下，按照中央、省、市關(guān)于加強(qiáng)新時期體育工作的要求認(rèn)真貫徹落實(shí)《體育法》和《全民健身計(jì)劃綱要》，大力開展群眾體育活動，不斷提高競技水平，積極發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)，加快由政府辦體育向社會辦體育轉(zhuǎn)變的步伐，全市體育事業(yè)呈蓬勃發(fā)展的良好勢頭。

一是大力發(fā)展社會體育事業(yè)。體育運(yùn)動蓬勃發(fā)展為了推進(jìn)體育運(yùn)動上規(guī)模、上水平，****市多措并舉，全面優(yōu)化環(huán)境，使各項(xiàng)體育運(yùn)動蓬勃發(fā)展。如今廣場已成為居民晨晚健身活動點(diǎn)，每天活動人數(shù)達(dá)千人以上，活動內(nèi)容有太極拳、太極劍、太極球、拐杖舞、扇子舞、老年人迪斯科、秧歌等，每天早晚從不間斷，參加人群中男、女、老、中、青、少年和兒童皆有。

二是全力抓好學(xué)校體育工作。學(xué)校是發(fā)現(xiàn)和培養(yǎng)體育人才的搖籃，學(xué)校體育是實(shí)施素質(zhì)教育的突破口。全市學(xué)校體育工作以“兩課兩操一活動”為基礎(chǔ)，認(rèn)真貫徹落實(shí)《學(xué)校體育工作條例》，積極實(shí)施學(xué)生身體素質(zhì)測驗(yàn)達(dá)標(biāo)活動，目前全市各類學(xué)校學(xué)生體育達(dá)標(biāo)率均在98%以上，有96%以上的學(xué)校建立了學(xué)生體育成績檔案，并按《體育法》的要求落實(shí)了體育工作者的待遇及體育活動的時間、場地和經(jīng)費(fèi)。

三是協(xié)調(diào)發(fā)展農(nóng)村體育事業(yè)。在全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)建起了籃球場和乒乓球活動室，安裝了健身器材。****市文體局抽調(diào)技術(shù)人員，廣泛開展“體育三下鄉(xiāng)”活動，為廣大農(nóng)村送去體育健身知識，推廣健身技能，提高農(nóng)民 群眾的健身意識，調(diào)動群眾健身積極性，為廣大農(nóng)民培養(yǎng)有知識、有技能的體育骨干。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)村組利用農(nóng)閑時間和節(jié)假日，通過農(nóng)民自發(fā)組織，開展小型多樣、內(nèi)容豐富、群眾喜愛的體育競賽或群眾體育活動，堅(jiān)持每年舉辦一屆傳統(tǒng)體育活動，有效地推動了全市體育健身活動的開展。

四是積極發(fā)展發(fā)揮體育協(xié)會的輻射帶頭作用。體育協(xié)會在全市體育事業(yè)發(fā)展中起著積極的推動作用，通過引導(dǎo)扶持，使各類協(xié)會迅速發(fā)展壯大。成立籃球、象棋、乒乓球、太極拳等體育協(xié)會，確保社區(qū)體育活動經(jīng)?；?、規(guī)范化、制度化。近年來，****市參加全國、省、市全運(yùn)會奪得獎牌多枚，位居全省前列。

****市體育工作雖然取得了一些成績，但現(xiàn)在的經(jīng)營模式嚴(yán)重的制約了體育事業(yè)的發(fā)展，無法滿足大型體育賽事和全民健身的需要。同時，體育法律法規(guī)宣傳工作還不夠深入廣泛，群眾的體育意識有待于進(jìn)一步提高；全民辦體育的社會氛圍尚未完全形成，農(nóng)村體育工作仍是一個薄弱環(huán)節(jié)；基層財(cái)力困難，體育經(jīng)費(fèi)嚴(yán)重短缺，場地器材遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需要；體育經(jīng)營市場管理還不夠規(guī)范等，****市體育中心積極響應(yīng)****省體育局的號召，實(shí)施****市體育中心體育場館所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離改革項(xiàng)目，使****的體育事業(yè)走向美好明天。

****市文體局為貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)促進(jìn)體育消費(fèi)的若干意見》（國發(fā)[2014]46號）和響應(yīng)《****省人民政府關(guān)于加快發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)促進(jìn)體育消費(fèi)的實(shí)施意見》（鄂政發(fā)[2015]50號）精神，引導(dǎo)社會力量投資體育產(chǎn)業(yè)，統(tǒng)統(tǒng)推動我省體育產(chǎn)業(yè)突破性發(fā)展。從****引進(jìn)********體育有限公司。********體育有限公司****分公司于2015年5月在****市登記注冊，是集場館投資、場地經(jīng)營開發(fā)，場館管理，賽事運(yùn)營，體育策劃培訓(xùn)等項(xiàng)目于一體的體育休閑產(chǎn)業(yè)整合服務(wù)商。

********體育有限公司****分公司擁有專業(yè)的體育運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，一流的場地設(shè)施，齊備的設(shè)施設(shè)備，優(yōu)秀的專業(yè)教練，為****市廣大市民提供最優(yōu)質(zhì)的體育休閑健身服務(wù)，進(jìn)一步促進(jìn)****市全民健身的開展。

現(xiàn)營運(yùn)的****市體育中心占地面積124.85畝，建筑面積23838m2，總投資2.3億元共建有體育館、游泳館、田徑場、4片籃球場、2片室外網(wǎng)球場、2片室外門球場。

體育館是一個綜合性體育館，建筑面積15338m2，觀眾席4500座，可開展籃球、羽毛球、乒乓球、健美、棋牌等項(xiàng)目的賽訓(xùn)工作，也可進(jìn)行各類會展和文藝演出等。

游泳館為恒溫游泳館，建筑面積5500 m2，為25m×50m的標(biāo)準(zhǔn)泳池，共10泳道。以開展全民健身和游泳培訓(xùn)為主。

田徑場為400米8跑道田徑場，單側(cè)看臺，看臺帶觀眾席1500座。田徑場中間為一個標(biāo)準(zhǔn)足球場，場地以全民健身活動為主，可開展田徑、足球等群眾性體育活動和各體育項(xiàng)目的培訓(xùn)活動。

籃球場為4片室外硅PU面層籃球場，可開展群眾性籃球賽訓(xùn)活動。網(wǎng)球場為2片室外硅PU面層網(wǎng)球場，可開展群眾性網(wǎng)球賽訓(xùn)活動。門球場為2片人工草門球場，可開展群眾性門球賽訓(xùn)活動。針對****的體育事業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和現(xiàn)代體育事業(yè)的走向，****市文體局與********體育有限公司****分公司聯(lián)合制定了****市體育中心體育 場館所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離改革項(xiàng)目，由****市文體局組織專業(yè)人員成立專班監(jiān)督管理以確保體育事業(yè)健康發(fā)展，********體育有限公司****分公司經(jīng)營。1.2建設(shè)目標(biāo)

****市文體局建設(shè)本項(xiàng)目的目標(biāo)是為了全面貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)意見》和響應(yīng)《全民健身計(jì)劃（2011-2015年）》文件精神，給廣大人民群眾提供一個全開放式、標(biāo)準(zhǔn)化的體育場；促進(jìn)****市體育事業(yè)蓬勃發(fā)展，同時也能夠解決****市體育中心財(cái)政年年虧損的現(xiàn)狀。1.3項(xiàng)目概述

1、項(xiàng)目名稱：****市體育中心體育場館所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離改革項(xiàng)目

2、項(xiàng)目建設(shè)單位：********體育有限公司****分公司

3、項(xiàng)目地址：****市體育中心

4、項(xiàng)目性質(zhì)：新建

5、項(xiàng)目建設(shè)工期：8個月

6、建設(shè)內(nèi)容：

公司經(jīng)過市場調(diào)查，針對市場需求，新增體育各類訓(xùn)練班多個（足球訓(xùn)練班、籃球訓(xùn)練班、門球訓(xùn)練班、游泳訓(xùn)練班等）；

新增體育用品、體育器材、體育賽事的活動組織及策劃咨詢、體育信息咨詢。健身服務(wù)，商務(wù)咨詢，銷售文體用品，服裝鞋帽，運(yùn)動器械，會展會務(wù)服務(wù)。體育賽事策劃，文化藝術(shù)交流策劃，公關(guān)活動組織策劃，展覽展示服務(wù)，體育咨詢（不從事經(jīng)紀(jì)），自有設(shè)備租賃（不從事金融租賃），文具用品、體育用品等業(yè)務(wù)。

新建5人制足球場1個、沙坑1個，健身路徑3套；場館內(nèi)外亮化工程及輔助用房；

購置：運(yùn)動地膠、室內(nèi)籃球架、室內(nèi)乒乓球臺、羽毛球架、游泳館救生器材；

附屬工程：新建雨水管網(wǎng)，雨水檢查井等配套工程。

7、項(xiàng)目總投資估算額 項(xiàng)目估算總投資408萬元。1.4項(xiàng)目編制依據(jù)

1、****市體育中心體育場館所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離改革項(xiàng)目可行性研究項(xiàng)目委托書；

2、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 GB50352-2005

3、《體育建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ31-2003

4、《運(yùn)動場設(shè)計(jì)規(guī)范》（建設(shè)部）

5、《鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50017-2003

6、《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB50189-2005

7、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》

8、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB50016-2006

9、國家有關(guān)法律、法規(guī)、方針及產(chǎn)業(yè)政策和投資政策

10、現(xiàn)行有關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和定額資料

11、項(xiàng)目承辦單位提供的技術(shù)資料 1.5可研報(bào)告研究內(nèi)容

在項(xiàng)目建設(shè)單位積極配合下，查閱大量技術(shù)檔案資料，進(jìn)行了認(rèn)真細(xì)致的分析論證，在嚴(yán)格遵循《投資項(xiàng)目可行性研究指南》、《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評價手冊》和國家有關(guān)法規(guī)、規(guī)范等要求下，編制完成了本工程項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性及可行性

2.1項(xiàng)目提出的背景

2015年3月16日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《中國足球改革發(fā)展總體方案》（以下簡稱《方案》）正式對外公布，體現(xiàn)出中國政府高層對“重振中國足球”的高度關(guān)注。

足球是體育產(chǎn)業(yè)中最大的單一項(xiàng)目，全球年產(chǎn)值超過5000億美元，占體育產(chǎn)值比重超過40%.按照中國體育產(chǎn)業(yè)2萬億市場空間計(jì)算，足球產(chǎn)業(yè)的市場空間在8000億元以上。

黨的十八大以來，以習(xí)近平同志為核心的黨中央把振興足球作為發(fā)展體育運(yùn)動、建設(shè)體育強(qiáng)國的重要任務(wù)擺上日程?？倳浂啻沃甘疽聸Q心把我國足球事業(yè)搞上去，李克強(qiáng)總理高度重視足球等體育事業(yè)和體育產(chǎn)業(yè)工作，國務(wù)院多次專題研究部署，我國足球改革發(fā)展迎來了前所未有的大好機(jī)遇。此外，俱樂部還有銷售衍生品收入，如球隊(duì)球衣、帶標(biāo)志的裝飾品的出售；商業(yè)廣告贊助，比如出現(xiàn)在球場外以及電視直播中的球場廣告；青少年的培訓(xùn)市場，比如各類足球?qū)W校。

近日，國家體育總局正式印發(fā)的《體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展十三五規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》）將場館服務(wù)業(yè)作為“十三五”體育產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)行業(yè)予以規(guī)劃，通過《規(guī)劃》可以看出，未來體育場館發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)和趨勢：

1、體育場館經(jīng)營權(quán)改革穩(wěn)步推進(jìn)

場館運(yùn)營管理改革一直是我國體育改革的重點(diǎn)問題，也是社會關(guān)注的焦點(diǎn)問題。自2013年國家體育總局等八部門出臺《關(guān)于加強(qiáng)大型體育場館運(yùn)營管理改革創(chuàng)新提高公共服務(wù)水平的意見》和2014年國務(wù)院印發(fā) 《關(guān)于加快發(fā)展體育產(chǎn)業(yè) 促進(jìn)體育消費(fèi)的若干意見》后，我國場館管理體制改革進(jìn)入快車道?！兑?guī)劃》提出“對行政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位所屬的體育場館，通過引入社會資本和現(xiàn)代公司化運(yùn)營機(jī)制等，推廣‘所有權(quán)屬于國有，經(jīng)營權(quán)屬于公司’的分離改革模式”，這為下一步深化場館管理體制改革指明了方向。因此“十三五”期間，在“所有權(quán)屬于國有”大框架下，“經(jīng)營權(quán)屬于公司”的企業(yè)化改革將成為核心內(nèi)容，現(xiàn)有的事業(yè)單位類型的場館管理機(jī)構(gòu)部分將逐步轉(zhuǎn)為企業(yè)，新建體育場館則基本上由企業(yè)運(yùn)營。體育總局在這方面已有詳細(xì)考慮，擬在部分省市進(jìn)行體育場館經(jīng)營權(quán)改革試點(diǎn)，探索經(jīng)營權(quán)改革的成功經(jīng)驗(yàn)并在全國范圍內(nèi)推廣，以推動場館管理體制改革向縱深方向發(fā)展。

2、場館服務(wù)內(nèi)容更加多元

《規(guī)劃》中就場館服務(wù)業(yè)未來的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行了重點(diǎn)闡述，鼓勵場館做好體育專業(yè)技術(shù)服務(wù)，開展場地開放、健身服務(wù)、體育培訓(xùn)、競賽表演、運(yùn)動指導(dǎo)、健康管理等多種體育經(jīng)營服務(wù)，支持大型體育場館發(fā)展體育商貿(mào)、體育會展、康體休閑、文化演藝、體育旅游等多元業(yè)態(tài)，突破了過去對于場館服務(wù)內(nèi)容的局限。場館在盤活存量資產(chǎn)，開發(fā)好有形資產(chǎn)的同時，還應(yīng)重視無形資產(chǎn)的開發(fā)，可采取委托、合作、公開招標(biāo)等多種方式加大對場館廣告發(fā)布權(quán)、冠名權(quán)等無形資產(chǎn)的開發(fā)力度，提升場館的無形資產(chǎn)價值。從《規(guī)劃》的指導(dǎo)思想來看，鼓勵場館全面發(fā)展，多業(yè)興體，豐富服務(wù)內(nèi)容，支持體育場館運(yùn)營機(jī)構(gòu)從場館服務(wù)轉(zhuǎn)型為體育產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)供應(yīng)商，根據(jù)群眾需求，提供更多一站式服務(wù)，滿足群眾日益增長的多元化服務(wù)需求。

3、全民體育更有保障

體育場館的發(fā)展離不開用地保障。2014年國務(wù)院46號文件提出到2025年人均體育場地面積達(dá)到2平方米，《體育發(fā)展“十三五”規(guī)劃》和《全民健身計(jì)劃（2016-2020年）》提出了人均體育場地面積要達(dá)到1.8平方米的發(fā)展目標(biāo)，各級政府在制定本地區(qū)的實(shí)施意見和計(jì)劃時都進(jìn)一步明確了本地區(qū)的人均體育場地面積發(fā)展目標(biāo)，部分省份將其納入了經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展“十三五”規(guī)劃。

4、便民利民的健身場地設(shè)施將是建設(shè)重點(diǎn)

全民健身場地設(shè)施是未來發(fā)展的重點(diǎn)，是貫徹落實(shí)全民健身國家戰(zhàn)略和推進(jìn)健康中國建設(shè)的重要內(nèi)容。《規(guī)劃》指出要重點(diǎn)建設(shè)一批便民利民的健身場地設(shè)施。未來，全民健身場地將更多的利用城市閑置空間和碎片化空間，中小型化、多功能化成為必然。同時具有靈活多樣、方便快捷、低成本的特點(diǎn)的新型健身場館，如可拆卸移動裝配式場館、氣膜場館、拼裝式游泳池、籠式足球場等將被更多的運(yùn)營商所青睞。此外，隨著人們生活水平的提高和遠(yuǎn)離城市、親近自然的心理需要，山地戶外營地、自駕車房車營地等戶外的健身休閑設(shè)施亦成為建設(shè)投資的熱點(diǎn)。

5、PPP模式將成為新建場館的主流模式選擇

PPP模式是當(dāng)前我國政府推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主要模式，是社會力量投資運(yùn)營大型公共基礎(chǔ)設(shè)施的重要路徑。在“十三五”期間，體育場館建設(shè)也將大量運(yùn)用PPP模式。當(dāng)前，我國已有部分新建場館采取PPP 模式建設(shè)運(yùn)營，并已取得了一定成績。目前，全國PPP項(xiàng)目庫中已有123個體育場館項(xiàng)目入庫，未來還有更多的體育場館項(xiàng)目嘗試采用PPP模式?！笆濉逼陂g，體育總局、發(fā)改委等部門將會專門出臺推進(jìn)社會力量投資體育場館等方面的具體意見，地方各級政府在實(shí)施場館PPP項(xiàng)目過程中也會進(jìn)一步完善相關(guān)制度設(shè)計(jì)，通過法規(guī)政策強(qiáng)化運(yùn)營監(jiān)管，保障各方權(quán)益，充分發(fā)揮場館社的會效益和經(jīng)濟(jì)效益。

6、場館服務(wù)進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)化、智能化

2014年7月，體育總局發(fā)布了《體育場所服務(wù)質(zhì)量管理通用要求》，規(guī)定了體育場所服務(wù)質(zhì)量管理的總則、服務(wù)保障要求、服務(wù)運(yùn)行管理、服務(wù)能力管理以及服務(wù)質(zhì)量管理的監(jiān)督、分析和改進(jìn)等內(nèi)容。在“十三五”期間，將會有更多的體育場館將開展場館服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化認(rèn)證工作，推進(jìn)場館服務(wù)的流程化、標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化，大幅提升場館服務(wù)質(zhì)量。同時，隨著互聯(lián)網(wǎng)+戰(zhàn)略和大數(shù)據(jù)在場館服務(wù)領(lǐng)域的推廣和應(yīng)用，場館服務(wù)信息化和智能化水平將大幅提升，這將對場館運(yùn)營產(chǎn)生革命性變化與影響。

7、場館專業(yè)運(yùn)營市場主體大量涌現(xiàn)

“十三五”期間，隨著社會力量投資運(yùn)營體育場館的熱情不斷提高和場館經(jīng)營權(quán)改革步伐的加快，場館服務(wù)業(yè)中會涌現(xiàn)一批專業(yè)的體育場館運(yùn)營市場主體，他們在推動體育場館運(yùn)營市場化、企業(yè)化改革，提升體育場館運(yùn)營專業(yè)化水平，加強(qiáng)體育場館內(nèi)容產(chǎn)業(yè)建設(shè)，促進(jìn)場館品牌輸出、管理輸出和資本輸出等方面起到至關(guān)重要的作用。面對國內(nèi)龐大的場館服務(wù)業(yè)市場，“十三五”期間，專業(yè)的體育場館運(yùn)營市場主體將如 雨后春筍般大量涌現(xiàn)，原有的體育場館專業(yè)運(yùn)營公司如佳兆業(yè)、體育之窗、中體產(chǎn)業(yè)、珠江實(shí)業(yè)等擴(kuò)展步伐會進(jìn)一步加快，并迅速成為場館服務(wù)業(yè)中的中堅(jiān)力量，擴(kuò)大品牌輸出、管理輸出力度，實(shí)現(xiàn)場館連鎖和和規(guī)?；?jīng)營，帶動場館服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。

****市體育工作雖然取得了一些成績，但也存在許多困難和問題。體育法律法規(guī)宣傳工作還不夠深入廣泛，群眾的體育意識有待于進(jìn)一步提高；全民辦體育的社會氛圍尚未完全形成，農(nóng)村體育工作仍是一個薄弱環(huán)節(jié)；基層財(cái)力困難，體育經(jīng)費(fèi)嚴(yán)重短缺，場地器材遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需要；體育經(jīng)營市場管理還不夠規(guī)范等，****市體育中心體育場館所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離改革項(xiàng)目的實(shí)施，使****市體育中心更好的發(fā)展，更好的為****的體育事業(yè)邁入新的臺階。2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性

****體育中心由綜合體育館、游泳館和田徑、足球、籃球、網(wǎng)球等項(xiàng)目競賽場地組成，總建筑面積2.4萬平方米，可容納觀眾5200余人，建成后可承擔(dān)省級綜合體育賽事和全國單項(xiàng)體育賽事。文化中心由群眾文化藝術(shù)活動工作室、創(chuàng)作室、文化藝術(shù)展示大廳等部分組成，是市民創(chuàng)作、交流文化藝術(shù)的場所，更是廣大群眾文化娛樂、健身休閑和學(xué)習(xí)的好去處。

但是由于經(jīng)營方法非常老套，受到各種規(guī)章制度的約束，收入部分只有政府固定的賽事和活動收入，每年的財(cái)務(wù)虧損嚴(yán)重。為響應(yīng)政府號召，扭轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)狀況為政府減輕壓力。****市體育中心引進(jìn)********體育有限公司，實(shí)行體育場館所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離改革，保留體育中心的所 有權(quán)交與********體育有限公司****分公司經(jīng)營。

2.1.1實(shí)行體育場館所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離改革的優(yōu)勢

兩權(quán)分離的優(yōu)越性就是，可以突破所有者自身能力的限制，委托********體育有限公司****分公司代為經(jīng)營，從而獲得比自己經(jīng)營更高的經(jīng)濟(jì)效益。扭轉(zhuǎn)現(xiàn)在的財(cái)務(wù)虧損。出于市場要求，吸取****市體育中心的名聲效應(yīng)和********體育有限公司****分公司的經(jīng)營理念，為****的體育事業(yè)共同努力。

2.2.2該項(xiàng)目的建設(shè)符合國家“體育場館所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離改革項(xiàng)目”的戰(zhàn)略發(fā)展方向。

專家指出，公共體育場館應(yīng)按非經(jīng)營性資產(chǎn)和經(jīng)營性資產(chǎn)特點(diǎn)進(jìn)行所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，以公共服務(wù)支付方式建立政府與體育場館的市場關(guān)系，加快完善公共體育場館的企業(yè)化制度。進(jìn)行產(chǎn)權(quán)制度改革，把市場機(jī)制引入到體育場館的運(yùn)營中是今后公共體育場館經(jīng)營管理改革的方向。大型體育場館民營化就是建立政府與民間機(jī)構(gòu)的合作關(guān)系，政府負(fù)責(zé)規(guī)劃與決策，提供相關(guān)的政策、法律及必要的資金支持，私營部門或社會機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)建設(shè)及經(jīng)營。應(yīng)將體育場館所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，以市場化途徑和現(xiàn)代企業(yè)管理制度改變原有的公共體育場館運(yùn)營和管理體制。專家指出未來體育場館經(jīng)營發(fā)展態(tài)勢是運(yùn)營市場化、專業(yè)化和國際化、經(jīng)營模式和內(nèi)容多元化，委托經(jīng)營日益增多、企業(yè)從業(yè)機(jī)構(gòu)比例上升。目前公共體育場館運(yùn)營管理體制改革向民營化、企業(yè)化和市場化發(fā)展方向已被廣泛認(rèn)可，尤其是針對我國公共體育場館的實(shí)際狀況，提出了分類改革的基本思路，對體育場館運(yùn)營管理改革具有十分積極的意義。

2.2.3該項(xiàng)目的建設(shè)符合國家“推進(jìn)全民健身計(jì)劃，構(gòu)建多元化體育 服務(wù)體系”的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。

體育是一個國家和地區(qū)綜合實(shí)力與社會文明程度的重要體現(xiàn)。大力發(fā)展體育運(yùn)動，不僅能夠增強(qiáng)人民體質(zhì)、提高人民的健康水平，而且能夠培養(yǎng)人們健康合理的生活方式，創(chuàng)造文明和諧的社會環(huán)境，對于全面建設(shè)小康社會、構(gòu)建和諧社會具有重要意義。體育事業(yè)的蓬勃發(fā)展和體育健兒取得的優(yōu)異成績，將極大地增強(qiáng)國民的自信心、自豪感和凝聚力、向心力，有力地推進(jìn)全面建設(shè)小康社會。要想發(fā)展體育事業(yè)，離不開體育場館的建設(shè)，沒有足夠的體育設(shè)施和體育場館，發(fā)展體育將成為空談，****市目前還沒有一座能夠滿足社會需要的高標(biāo)準(zhǔn)的體育場，因此為全面貫徹落實(shí)中共中央、國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)新時期體育工作意見》，認(rèn)真實(shí)施《全民健身計(jì)劃綱要》，加強(qiáng)體育場地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，****市市委、市政府立足長遠(yuǎn)，為加快體育事業(yè)的發(fā)展，項(xiàng)目的實(shí)施是很有必要的。

2.2.4****市體育場的建設(shè)將極大滿足群眾體育健身要求。全面貫徹落實(shí)《全民健身?xiàng)l例》，加快體育場館建設(shè)步伐，是不斷促進(jìn)群眾體育發(fā)展、滿足其日益增長的體育文化需求的需要，是全面參與社會經(jīng)濟(jì)競爭與合作的需要，也是促進(jìn)社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)的需要。近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和生活水平不斷提高，注重自身價值的實(shí)現(xiàn)正成為人們的共識，許多人把參加體育活動當(dāng)作生活的一部分，“健康第一”、“花錢買健康”的觀念逐步形成，特別是隨著全民健身計(jì)劃的推廣，參與體育活動更是成為一種時尚。蓬勃發(fā)展的體育健身熱潮需要社會提供更多、更全、更便捷的體育場館設(shè)施服務(wù)。然而由 于我市社會體育發(fā)展起步較晚，設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重滯后，由此導(dǎo)致了人們健身需求與當(dāng)前公共健身場所空白的矛盾。項(xiàng)目的建設(shè)將切實(shí)改善群眾健身?xiàng)l件，使****市人民在家門口實(shí)現(xiàn)專業(yè)的健身愿望。2.3項(xiàng)目建設(shè)的可行性

1、領(lǐng)導(dǎo)重視，積極籌措爭取資金

****市人民政府十分重視該項(xiàng)目的建設(shè)，項(xiàng)目單位對于該項(xiàng)目的實(shí)施正在積極籌措落實(shí)資金，并為項(xiàng)目前期工作做好各項(xiàng)準(zhǔn)備，確保項(xiàng)目按期開工。

2、當(dāng)?shù)卣拇罅χС?，是?xiàng)目順利建設(shè)的保證

****市政府以及****市文體局、發(fā)改委、建委等政府部門從地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、廣大人民群眾的切身利益出發(fā)，從全市體育事業(yè)發(fā)展需要出發(fā)，一直大力支持****市體育場的建設(shè)工作，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)為體育場的建設(shè)工作提出了許多指導(dǎo)性意見，正是在這些部門的大力支持和熱切關(guān)注下，本項(xiàng)目一定會順利完成。

綜上所述，該項(xiàng)目建設(shè)十分必要、可行的。

第三章 項(xiàng)目市場分析與預(yù)測

3.1產(chǎn)品市場競爭力

3.1.1體育用品市場

據(jù)公司調(diào)查，各級地方政府也制定了相關(guān)的全民健身計(jì)劃，如****發(fā)布的《****全民健身實(shí)施計(jì)劃（2011-2015年）》，提出到2015年要逐漸形成“城市10分鐘體育圈”和“農(nóng)村10里體育圈”，屆時85%的學(xué)校體育場地都要向公眾開放。根據(jù)該《計(jì)劃》，從2011年開始到2015年，****各市每年都要舉辦50場“體育進(jìn)社區(qū)”、“體育進(jìn)農(nóng)村”科學(xué)健身指導(dǎo)活動，每年開展市級以上群體活動150項(xiàng)次，區(qū)（縣級市）級群體活動200項(xiàng)次，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）級群體活動300項(xiàng)次。此外，每個區(qū)縣都要建立1個國民體質(zhì)監(jiān)測站，探索建立與社區(qū)服務(wù)中心相結(jié)合的市民體質(zhì)監(jiān)測點(diǎn)，全市經(jīng)常參加體育鍛煉的人數(shù)比例保持在55%以上。在場地建設(shè)方面，《計(jì)劃》提出到2015年，全市人均體育場地面積達(dá)3.5平方米，每個居委會都有健身場地，每個行政村都有體育設(shè)施，此外85%的學(xué)校體育場地向公眾開放，不斷滿足市民建設(shè)需求。

《2014-2018年 中國體育用品行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》2014年，在國家政策支持和大型體育賽事的推動下，行業(yè)取得較好的經(jīng)營效益。2014年中國體育用品行業(yè)的產(chǎn)銷規(guī)模擴(kuò)大，且增幅均位于6%以上，行業(yè)的銷售利潤和利潤總額均較上年有所增長。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2015年體育用品行業(yè)規(guī)模以上企業(yè)數(shù)量有894家，較上年增加44家；實(shí)現(xiàn)銷售收入1022.97億元，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售利潤111.24億元，利潤總計(jì)為53.72億元。

據(jù)《中國體育用品行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》顯示，全球體育產(chǎn)業(yè)，整體規(guī)模約1.5萬億美元，用品占40%，服務(wù)占50%。中國體育產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，75%是體育用品業(yè)，服務(wù)業(yè)占比僅15%。有業(yè)內(nèi)人士表示，這意味著中國體育產(chǎn)業(yè)的服務(wù)業(yè)有很大的空間，也意味著體育用品業(yè)將面臨很大的挑戰(zhàn)。

2014年下半年以來，一系列政策的出臺表明未來財(cái)政投入將向體育產(chǎn)業(yè)傾斜，促進(jìn)了中國體育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時隨著國內(nèi)體育品牌不斷回暖，競爭壓力逐漸增大，越來越多的國內(nèi)體育品牌將目光投向海外市場，來應(yīng)對不斷加劇的市場競爭。

3.1.2體育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)市場

體育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)是本項(xiàng)目實(shí)施后的最大創(chuàng)新環(huán)節(jié)，在****沒有一家專業(yè)的體育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。

一、背景

隨著我國社會主義經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善以及加入WTO組織，人們?nèi)粘Ｉ钏胶蜆?biāo)準(zhǔn)得到提高,還有在“奧運(yùn)爭光計(jì)劃”、“全民健身計(jì)劃”和“億萬青少年陽光體育運(yùn)動”的大力宣傳和倡導(dǎo)下，體育越來越受人們青睞，終身體育的意識逐漸加強(qiáng)，體育的消費(fèi)需求日益增加，并且體育消費(fèi)需求成多樣化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化等方向發(fā)展，但在現(xiàn)有的社區(qū)體育和群眾體育不論在硬件設(shè)施還是在軟件設(shè)施都無法滿足人們對現(xiàn)代化體育的需求，這需要大量的體育專業(yè)技術(shù)人員為他們提供科學(xué)的體育技術(shù)動作指導(dǎo)和服務(wù)，在此情況下形成了一個廣闊的體育培訓(xùn)市場，因此，體育培訓(xùn)市場成為了體育市場的重要組成部分，并它帶來的體育培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)成為了“朝陽產(chǎn)業(yè)”，也是體育產(chǎn)業(yè)的新增長點(diǎn)的“砥柱產(chǎn)業(yè)”。為了促進(jìn)我國體育產(chǎn)業(yè)朝迅速和健康方向發(fā)展，在對體育培訓(xùn)市場開發(fā)時要充分考慮市場的外部和內(nèi)部因素，把握體育體育培訓(xùn)市場開發(fā)的有利和不利因素，力爭最大限度地利用其有利因素,辟開不利因素的影響,確保市場開發(fā)依照計(jì)劃的進(jìn)程逐步推廣，為進(jìn)行正確的經(jīng)營決策提供理論依據(jù)，促使其能夠長期穩(wěn)定地發(fā)展，并取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，最終實(shí)現(xiàn)市場開發(fā)計(jì)劃的目標(biāo)。********體育有限公司****分公司對體育培訓(xùn)市場進(jìn)行相應(yīng)的剖析,并提出正確和完善的策略。

二、我國體育培訓(xùn)市場開發(fā)SWOT分析 1.我國體育培訓(xùn)市場開發(fā)的優(yōu)勢(1)城鎮(zhèn)和居民家庭人均收入迅速提高

隨著我國社會主義經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善以及加入WTO組織。國民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定較快長，城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民家庭人均收入迅速的增加，以及他們的恩格爾系數(shù)逐漸減少，也就是說他們的食品支出在消費(fèi)總支出的比例在不斷的減少，這意味著人們從追求物質(zhì)生活向精神生活轉(zhuǎn)變，從物質(zhì)消費(fèi)轉(zhuǎn)向服務(wù)消費(fèi)。截至 2004年城鎮(zhèn)居民用于文教體育娛樂支出比重已由1989年的11.1％上升到2004年的14.4％，農(nóng)村居民用于文教體育娛樂支出的比重已由1989年的5.7％上升到2004年的11.3％。人們的消費(fèi)結(jié)構(gòu)在不斷的優(yōu)化，這無疑有利于體育培訓(xùn)市場的開發(fā)。

(2)體育場館硬件設(shè)施投入加大

隨著人們生活水平的提高，人們對體育場館要求成標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化 方向發(fā)展，政府也對體育的硬件和軟件設(shè)施上加大資金投入，并也有些社會資金的參與。同時由于我國舉辦大型賽事的次數(shù)增多，無形加快了我國體育場館的建設(shè)。這樣為我國日后的體育培訓(xùn)市場開發(fā)提供了標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化的體育場館，有利于滿足人們對現(xiàn)代體育的需求，更有利于我公司項(xiàng)目的實(shí)施。

(3)廣闊的消費(fèi)群體

隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化趨勢步伐加快以及我國加入WTO組織，同時由于在“奧運(yùn)爭光計(jì)劃”、“全民健身計(jì)劃”和“億萬青少年陽光體育運(yùn)動”的大力宣傳和倡導(dǎo)下，人們意識到了體育的作用及重要性，越來越多的人樂于參加體育活動，在一些白領(lǐng)階層的人，他們竟把體育作為與人交際的手段，因此，需要許多體育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)為他們的訓(xùn)練提高科學(xué)的指導(dǎo)，無型中形成廣闊的體育培訓(xùn)市場。

2.我國體育培訓(xùn)市場開發(fā)面臨的機(jī)遇(1)國家政策的支持

人們?nèi)找鎰≡龅捏w育消費(fèi)需求與社會體育場館數(shù)量不足之問的矛盾，以及我國體育場館 自身的維護(hù)等問題，促使中國各級政府方位大力支持我國體育場館面向社會、面向市場。這些支持包括了在市場開發(fā)過程中給予相關(guān)政策上的扶持，除提供一些資金興建現(xiàn)代化的運(yùn)動場館設(shè)施和其他配套設(shè)施外，還提供稅收等經(jīng)濟(jì)政策上的一系列優(yōu)惠。

(2)余暇時間增加

隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，勞動分工越來越細(xì)，大多數(shù)手工勞動被機(jī)器取代，無形當(dāng)中增加人們的余暇時間，它是人們進(jìn)行體育活動及從 事體育消費(fèi)的最重要的條件之一。隨著社會物質(zhì)財(cái)富的積累和生活水平的提高，更多的人開始把如何更好的度過余暇時光作為提高生活質(zhì)量的一個重要組成部分，“花錢去健身”理念已經(jīng)成為時尚和潮流。

三、我國體育培訓(xùn)市場開發(fā)的對策研究 1.樹立市場經(jīng)濟(jì)觀念

體育培訓(xùn)作為一種產(chǎn)業(yè),在培訓(xùn)市場上作為賣方要在競爭中取勝,只有瞄準(zhǔn)培訓(xùn)市場的供求狀況,掌握培訓(xùn)供求變化規(guī)律,適時調(diào)整培訓(xùn)專業(yè)、課程和規(guī)模提高教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)管理者特別是領(lǐng)導(dǎo)者的預(yù)測判斷能力,加強(qiáng)教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的研究、策劃、開發(fā)力量才能取勝。

2.培養(yǎng)經(jīng)營綜合性人才

要確保市場活動有條不紊地進(jìn)行，要物色與培養(yǎng)有開拓思想與奉獻(xiàn)精神、有經(jīng)營頭腦和管理才能、業(yè)務(wù)學(xué)術(shù)水平和知名度較高的經(jīng)營人才。在市場運(yùn)作上可以聘請?bào)w育市場的優(yōu)秀人才,以懂經(jīng)營、懂管理、懂體育的人士來配合高校體育培訓(xùn)市場的開發(fā)。

3.形成品牌效益

培訓(xùn)機(jī)構(gòu)在市場經(jīng)濟(jì)條件下參與市場競爭，通過在消費(fèi)者中建立自己的知名度、信任度和美譽(yù)度形成自己的品牌，品牌培訓(xùn)機(jī)構(gòu)有自己的品牌形象、教學(xué)模式、管理模式及一支高素質(zhì)的教師隊(duì)伍，它們則通過左右求學(xué)者的選擇而產(chǎn)生了品牌效益。

建立一套體育培訓(xùn)市場的規(guī)范制度和監(jiān)控機(jī)制，優(yōu)化體育培訓(xùn)環(huán)境。制定體育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)市場準(zhǔn)入的條件和制度，并對體育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)在一定時間內(nèi)進(jìn)行審查和考核，根據(jù)審查結(jié)果進(jìn)行大面積的整頓，才能使體育培 訓(xùn)產(chǎn)業(yè)化走上標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、競爭有序、規(guī)范高效的可持續(xù)發(fā)展之路。

5.樹立關(guān)系營銷的觀念

體育培訓(xùn)的消費(fèi)對象主要是對體育鍛煉的愛好者, 所以在體育培訓(xùn)過程中,自始至終必須樹立關(guān)系營銷的觀念,要有回頭客，不能搞一錘子買賣關(guān)系，關(guān)系營銷是一種新的銷售觀念與方式 即企業(yè)建立維護(hù)并增進(jìn)與顧客和其他參與者之間的關(guān)系，滿足各方的目標(biāo)，使顧客對企業(yè)組織本身的信任得到維系和加強(qiáng)，關(guān)系營銷主要目的在于培養(yǎng)和強(qiáng)化連續(xù)不斷的持久的顧客關(guān)系一種長期的營銷戰(zhàn)略。

6.實(shí)行多種價格策略

目前我國居民的消費(fèi)意識增長比較緩慢，為了滿足不同消費(fèi)水平的體育群體，我們可以采取不同的價格定價策略。如辦理月卡、季度卡、年卡、終身卡等一些優(yōu)惠辦法，實(shí)行高端消費(fèi)采取高價、低端消費(fèi)采取低價策略，進(jìn)一步挖掘潛在的體育消費(fèi)者。

四、結(jié)論

綜上所述，********體育有限公司****分公司發(fā)現(xiàn)我國體育培訓(xùn)市場的潛在消費(fèi)者廣闊，同時存在體系不完善的不足與威脅，但總得來說其內(nèi)部優(yōu)勢與外在機(jī)遇是大于劣勢和威脅的。因此，應(yīng)當(dāng)充分利用優(yōu)勢和機(jī)遇，通過加強(qiáng)體育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的管理，建立企業(yè)化管理模式與多種定價機(jī)制，完善相關(guān)法律法規(guī)等措施，克服不足，化解威脅。體育培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)的開展能充分利用閑置的部分資源也為廣大群眾參,加體育鍛煉提供了可選擇的方式，它作為體育產(chǎn)業(yè)的一部分其運(yùn)行機(jī)制要遵循市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的規(guī)律才能使自身持續(xù)的發(fā)展，同時促進(jìn)體育產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。于是，********體育有限公司****分公司將大力引進(jìn)各方面專業(yè)技術(shù)人才，在****大力發(fā)展體育培訓(xùn)事業(yè)。

3.3 項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)分析

每一個項(xiàng)目的實(shí)施，都是機(jī)遇中帶著風(fēng)險(xiǎn)。****市體育中心體育場館所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離改革項(xiàng)目的實(shí)施也不例外。但是每一個項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)都是殊途同歸的。

市場風(fēng)險(xiǎn)決定著消費(fèi)者的行為，消費(fèi)者行為受外在因素和消費(fèi)者自身因素的影響，消費(fèi)者特點(diǎn)受個人的、心理的、文化的、社會的和經(jīng)濟(jì)的因素影響。道家價值觀對每個消費(fèi)者的影響和消費(fèi)行為模式之間會有很大的差異，收入、年齡、文化、心理等諸多方面都會影響著消費(fèi)者的購買行為的發(fā)生，其中對消費(fèi)行為影響主要有以下四個方面：

3.3.1．經(jīng)濟(jì)因素。經(jīng)濟(jì)因素始終是制約消費(fèi)行為的一個基本因素。貝克爾的家庭經(jīng)濟(jì)理論揭示，消費(fèi)者行為是消費(fèi)者使用自己擁有的經(jīng)濟(jì)資源追求效用最大化的行為，效用最大化因收入的不同而產(chǎn)生差異，最大化行為的方向要受到收入的強(qiáng)有力制約。就是說，在現(xiàn)實(shí)生活中，多數(shù)消費(fèi)者他們會根據(jù)自己有限的收入，根據(jù)所獲得的市場信息，去購買對自己最有價值的東西。許多消費(fèi)者并非不關(guān)心環(huán)境問題，但是由于收入的限制，在實(shí)際做出購買決策時，實(shí)用主義就會占上風(fēng)。根據(jù)美國芝加哥大學(xué)哈里斯學(xué)院的一項(xiàng)研究成果表明，在影響人們消費(fèi)的諸多因素中，收入是最重要的因素。

3.3.2．文化因素。文化反映了一個社會所共有的理念和傳統(tǒng)，它是決定人類欲望和行為的基本要素。文化的差異引起消費(fèi)行為的差異，文化價值觀決定了消費(fèi)者的生活方式，而生活方式則是消費(fèi)模式和消費(fèi)習(xí) 慣的基礎(chǔ)。實(shí)質(zhì)上，消費(fèi)方式是生活方式的組成部分，它會導(dǎo)致一定的消費(fèi)行為。而文化價值觀對個體行為的影響，表現(xiàn)為文化價值觀影響著人類的行為。鑒于消費(fèi)行為是人類行為一種特殊的行為，消費(fèi)行為自然應(yīng)該受到價值觀的影響。研究成果表明，價值觀在個體消費(fèi)者的行為、態(tài)度及其決策中起著特別重要的作用。

3.3.3.心理因素。心理因素對消費(fèi)者的行為有著密切的關(guān)系，消費(fèi)者心理與行為是一種極其復(fù)雜的社會心理現(xiàn)象。心理需求是在人類歷史發(fā)展過程中形成的，是人們?yōu)榱颂岣咦约旱奈镔|(zhì)和文化水平而產(chǎn)生的社會性需求。它是人所特有的高級需求。心理性購買動機(jī)是指消費(fèi)者由于心理上的需求而產(chǎn)生的購買動機(jī)，它比生理性購買動機(jī)復(fù)雜得多，是人所特有的。因此，消費(fèi)者在購買商品時的心理變化往往體現(xiàn)在商品的品牌、包裝、廣告宣傳度以及價格變動等。

3.3.4.社會因素。社會因素所指的是消費(fèi)者周圍的人對他所產(chǎn)生的影響，消費(fèi)者行為亦受到社會因素的影響，其中以參考群體、家庭以及角色地位最為重要。因此社會因素對消費(fèi)者行為有著不可忽視的作用。

3.3.5技術(shù)進(jìn)步加快，新產(chǎn)品和新替代產(chǎn)品的出現(xiàn)，導(dǎo)致部分用戶購買轉(zhuǎn)向，減少了對項(xiàng)目產(chǎn)品的需求，影響項(xiàng)目產(chǎn)品的預(yù)期效益；

3.3.6新競爭對手加入，市場趨于飽和，導(dǎo)致項(xiàng)目產(chǎn)品市場占有份額減少；

3.3.7市場競爭加劇，出現(xiàn)產(chǎn)品市場買方壟斷，項(xiàng)目產(chǎn)品的價格下降；或者出現(xiàn)投入品市場賣方壟斷，項(xiàng)目所需的投入品價格大幅度上漲，這種激烈的價格競爭，導(dǎo)致項(xiàng)目產(chǎn)品的預(yù)期效益減少；

3.3.8國家的一些宏觀政策（如貨幣政策、財(cái)政政策、行業(yè)政策、地區(qū)發(fā)展政策等）發(fā)生變化，會導(dǎo)致市場價格波動而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。3.4 防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的對策

本項(xiàng)目在技術(shù)、資源等多方面均具有較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢，足夠形成威脅的競爭對手較少，而且項(xiàng)目產(chǎn)品的市場缺口較大，產(chǎn)品市場前景廣闊，只要抓好質(zhì)量和經(jīng)營管理，本項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)就會較小。另外，項(xiàng)目在產(chǎn)品價格的確定時采取了穩(wěn)妥的原則，并充分考慮了經(jīng)濟(jì)全球化的影響，因此價格風(fēng)險(xiǎn)也不大。本項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。該項(xiàng)目的實(shí)施將會給****市體育產(chǎn)業(yè)帶來發(fā)展、增加就業(yè)崗位、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，它是順應(yīng)了國計(jì)民生的發(fā)展形勢，因此沒有政策風(fēng)險(xiǎn)。3.5項(xiàng)目優(yōu)勢及先進(jìn)行分析：

1.公司擁有一大批優(yōu)秀的教練員，全部出自各省體院、省隊(duì)退役運(yùn)動員、退役軍人，都有強(qiáng)健的體魄，專業(yè)的體育經(jīng)驗(yàn)。

2.一流的引導(dǎo)團(tuán)隊(duì)；****體育有限公司****分公司得到總公司的大力支持，長期派專員指導(dǎo)。

********體育有限公司于2015年被國家體育總局認(rèn)定為“國家體育產(chǎn)業(yè)示范單位”，是目前全國認(rèn)定的18個“國家級體育產(chǎn)業(yè)示范單位”之一。早在****實(shí)業(yè)公司的業(yè)務(wù)拓展時就大量的涉及和參與了國內(nèi)一些大型賽事和場地運(yùn)營項(xiàng)目。例如：****公司積極與國內(nèi)外大型運(yùn)動賽事進(jìn)行深度合作，積極參與到了包括2007年昆明全國殘疾人運(yùn)動會、2008年北京殘奧會、2010年****亞運(yùn)會、2012年天津全國大運(yùn)會、2012年海陽亞沙會、2013年南京亞青會和天津東亞運(yùn)動會等賽事的場地設(shè)施和賽事保障工作中。

****體育有限公司是****實(shí)業(yè)有限公司為了公司更好的發(fā)展，拓展公司發(fā)展空間，將創(chuàng)新球場連鎖管理的方法及理念引入到體育場館的管理中來?，F(xiàn)在全國擁有****天河北分公司、****奧體中心分公司、**** 清遠(yuǎn)分公司、河南新鄉(xiāng)分公司、********分公司、四川成都西南交大分公司等全國十四家分公司及體育俱樂部。****體育有限公司進(jìn)行了8年的賽事營運(yùn)，經(jīng)過量的累積****已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)的蛻變，在全國體育運(yùn)營公司中脫穎而出。

3.項(xiàng)目政策優(yōu)勢

國家政策支持體育發(fā)展，助力體育教育。從各國歷史發(fā)展來看，政策的支持是體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展必不可少的條件。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入瓶頸，國家更注重經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，體育作為一個對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重要貢獻(xiàn)的新興產(chǎn)業(yè)受到了高度重視。加上國家對青少年體育教育以及體育后備人才培養(yǎng)的關(guān)注，使其頒布了許多有利于體育教育發(fā)展的政策，例如《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展體育產(chǎn)業(yè) 促進(jìn)體育消費(fèi)的若干意見》（國發(fā)〔2014〕46號）和《****省人民政府關(guān)于加快發(fā)展體育產(chǎn)業(yè) 促進(jìn)體育消費(fèi)的實(shí)施意見》（鄂政發(fā)〔2015〕50號）等。

4.項(xiàng)目品牌優(yōu)勢

項(xiàng)目培訓(xùn)機(jī)構(gòu)強(qiáng)力應(yīng)用********體育有限公司的“****體育”品牌效應(yīng)。

目前，由于科學(xué)技術(shù)的飛速發(fā)展使同類產(chǎn)品的質(zhì)量和性能十分接近，同質(zhì)化現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，產(chǎn)品本身已無法滿足消費(fèi)者在情感和自我表達(dá)的上需求。因此，“****體育”品牌的情感訴求已成為品牌競爭中凸顯自我的焦點(diǎn)之一，品牌個性則是品牌情感訴求的集中體現(xiàn)，“****體育”品牌力求彰顯自己獨(dú)特個性用信譽(yù)打造消費(fèi)者心中的形象。

品牌是企業(yè)市場競爭力的綜合表現(xiàn)，在消費(fèi)者心目中，品牌可以象征著領(lǐng)導(dǎo)地位、成功、品質(zhì)等若干含義，“****體育”品牌通過塑造和支持它的品牌定位，創(chuàng)造品牌與競爭品牌的差異，從而創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，使********體育有限公司****分公司可以通過明確的競爭優(yōu)勢與其他的競爭者區(qū)分開來。

3.6項(xiàng)目創(chuàng)新、成長性及示范性分析

1.項(xiàng)目創(chuàng)新

本項(xiàng)目的最大創(chuàng)新就是體育場館所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，****市體育中心為扭轉(zhuǎn)年年虧損的財(cái)政局面及相應(yīng)政府號召，順應(yīng)時代潮流，大力引進(jìn)********體育有限公司。其次就是經(jīng)營內(nèi)容的創(chuàng)新，如****對無二的專業(yè)體育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，體育用品銷售的獨(dú)家銷售策略等。

公共體育場館不僅要滿足舉辦體育賽事和推動全民健身等社會公益服務(wù)的需求，而且要面向市場，通過市場化運(yùn)營機(jī)制和手段，提高公共體育場館的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，推動體育事業(yè)和體育產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。在目前國內(nèi)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平差異大的背景下，當(dāng)前體育場館運(yùn)營管理體制面臨重大挑戰(zhàn)。長期的事業(yè)運(yùn)營管理模式使得目前絕大部分公共體育場館無法調(diào)動廣大員工的積極性，造成場館公共服務(wù)質(zhì)量差，場館大量閑置和使用率不高。逐步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)的運(yùn)營管理，通過體育場館產(chǎn)權(quán)、管理權(quán)和經(jīng)營權(quán)的有效分離，理順管理體制、完善管理制度、創(chuàng)新管理模式、改革人事制度、完善用人機(jī)制、加強(qiáng)內(nèi)部管理、樹立服務(wù)觀念、創(chuàng)新經(jīng)營手段等是我國體育場館業(yè)改革發(fā)展中亟待研究的突出問題。

目前，在****市沒有一家公共體育中心實(shí)現(xiàn)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離改革。****體育中心為首家貫徹《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展體育產(chǎn)業(yè) 促進(jìn)體育消費(fèi)的若干意見》（國發(fā)〔2014〕46號，）響應(yīng)《****省人民政府關(guān)于加快發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)促進(jìn)體育消費(fèi)的實(shí)施意見》（鄂政發(fā)〔2015〕50號）精神。2.項(xiàng)目的成長性

體育行業(yè)已經(jīng)成為當(dāng)前最熱門的行業(yè)之一本項(xiàng)目****市體育中心體育場館所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離改革項(xiàng)目的實(shí)施，將引進(jìn)體育用品銷售、體育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等創(chuàng)新項(xiàng)目都是成長性強(qiáng)的行業(yè)。

一、體育教育培訓(xùn)行業(yè)尚處萌芽階段，未來發(fā)展?jié)撃芫薮?體育產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模擴(kuò)大，未來發(fā)展可期。體育培訓(xùn)行業(yè)隸屬于體育服務(wù)行業(yè)。體育服務(wù)業(yè)是體育產(chǎn)業(yè)的主體部分，一般是以體育場館為依托，以體育自身的價值和本質(zhì)功能為資源，以提供體育服務(wù)產(chǎn)品為主的各類服務(wù)部門的集合。國家體育總局正式發(fā)布《體育發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，規(guī)劃確定了“十三五”時期體育發(fā)展的主要目標(biāo)。到2020年，全國體育產(chǎn)業(yè)總規(guī)模超過3萬億元，體育產(chǎn)業(yè)增加值的年均增長速度明顯快于同期經(jīng)濟(jì)增長速度，在國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重達(dá)到1%，體育服務(wù)業(yè)占比將超過30%。體育消費(fèi)額占人均居民可支配收入比例超過2.5%。目前體育培訓(xùn)行業(yè)占體育服務(wù)行業(yè)比重的20%。由此推算，到2020年體育培訓(xùn)行業(yè)總規(guī)模將接近2000億元。

國內(nèi)體育產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，GDP占比低。目前中國體育產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，賽事服務(wù)及健身服務(wù)等核心產(chǎn)業(yè)的市場化程度過低，僅占體育總產(chǎn)值的21%，遠(yuǎn)低于美國同期水平57%。我國的體育消費(fèi)主要集中于運(yùn)動服裝、運(yùn)動器材等實(shí)物消費(fèi)為主，賽事及健身服務(wù)消費(fèi)偏低。相比之下美國商業(yè)化成熟的體育產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，體育產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為均衡。隨著中國體育行業(yè)商業(yè)化的進(jìn)程，未來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有望向美國靠齊。中國體育產(chǎn)業(yè)不均衡的另一個體現(xiàn)在于體育行業(yè)占總體GDP的比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于世界平均水平，隨著體育行業(yè)的發(fā)展，未來有望提高在總GDP的占比，從而提升整個行業(yè)的規(guī)模。

二、體育培訓(xùn)行業(yè)發(fā)展趨勢

影響體育教育的眾多因素中，兒童人口總數(shù)、家庭收入、以及國家政策最為關(guān)鍵。從新一輪嬰兒潮，人民消費(fèi)崛起到各大體育項(xiàng)目的舉辦，越來越多的利好因素正不斷推動我體育教育市場的壯大。

潛在受教育人口基數(shù)大，市場空間廣闊。我國潛在消費(fèi)者基數(shù)龐大，有利市場未來發(fā)展。少兒是體育教育消費(fèi)的主力軍。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年我國0-14歲兒童數(shù)量約22681萬人，總量龐大，居世界第二，龐大的人口基數(shù)決定了我國巨大的體育教育需求。新生兒數(shù)目有望回升，提升消費(fèi)者基礎(chǔ)。嬰兒潮的人們進(jìn)入適婚年齡段以及二胎政策的放開共同促進(jìn)新生兒數(shù)量。2015年新生兒童數(shù)量約1735萬人，衛(wèi)計(jì)委初步估算“十三五”期間每年出生人口將在1750萬至2000萬人之間。新生兒數(shù)目的上漲將為未來體育教育提供人口的支撐。

2005-2015年中國0-14歲人口變化趨勢圖 3.項(xiàng)目的示范性

該項(xiàng)目的社會影響力極大，不但能整體提升****市體育事業(yè)水平和實(shí)力，完善體育設(shè)施設(shè)備，吸收更多的人群讓其參與到體育鍛煉中；也有利于全面解決****市學(xué)校目前無大型專業(yè)運(yùn)動場地的現(xiàn)狀，********體育有限公司****分公司派專業(yè)體育教練到各地學(xué)校實(shí)行授課及實(shí)訓(xùn)，與各學(xué)校簽訂承辦賽事協(xié)議；該項(xiàng)目的建設(shè)，將為****市實(shí)現(xiàn)全民健身提供良好的基礎(chǔ)條件。而且項(xiàng)目將帶動周邊體育用品制造產(chǎn)業(yè)發(fā)展，新增就業(yè)崗位。

第四章 項(xiàng)目建設(shè)地區(qū)概況

4.1自然概況

（一）地理位置

****市位于****省中南部，江漢平原北部，版圖總面積約2622平方公里。平面地理座標(biāo)介于東經(jīng)112.33ˊ45〞－113.26ˊ15〞北緯30.22ˊ30〞－30.52ˊ30〞之間。

（二）行政區(qū)劃

2001年進(jìn)行機(jī)構(gòu)改革，將李場鎮(zhèn)與皂市鎮(zhèn)合并為皂市鎮(zhèn)、陸羽辦事處與竟陵辦事處合并為竟陵辦事處、新堰鄉(xiāng)與候口辦事處合并為候口辦事處，新設(shè)沉湖生態(tài)林業(yè)科技示范區(qū)。2002年設(shè)****工業(yè)園。

****現(xiàn)轄竟陵、楊林、侯口（****高新園）3個街道；多寶、漁薪、岳口、皂市、石河、佛子山等20個鎮(zhèn)；凈潭1個鄉(xiāng)，還有國營蔣湖農(nóng)場，****工業(yè)園，白茅湖棉花原種場。全市共有794個村級組織（765個行政村，11個移民新村，7個移民大隊(duì)，11個農(nóng)場分場、大隊(duì)），63個社區(qū)居民委員會。

2015年末全市常住總?cè)丝?29.2萬人，常住人口城鎮(zhèn)化率50.5%，比上年提升1.27個百分點(diǎn)，中心城區(qū)人口41.5萬。本市戶籍總?cè)丝?62.8萬人，人口自然增長率4.48‰。

隨著素質(zhì)教育理念日益深入民心，體育教育作為素質(zhì)教育不可或缺的部分，越來越受到家長的關(guān)注。近年來在巨額資金的投入下，中國足球超級聯(lián)賽在亞洲甚至全球的影響力越來越大，各大俱樂部都開始建立少兒足球?qū)W校，吸引了來自全國各地的少年足球愛好者，國民對于體育 教育的認(rèn)知也隨之增強(qiáng)，體育加教育的結(jié)合將為教育和體育產(chǎn)業(yè)打開新的篇章，體育事業(yè)要從娃娃抓起，每個年齡段都可以從事不同的體育鍛煉和事業(yè)。4.2社會經(jīng)濟(jì)條件

****緊靠中國中部最大城市武漢，是一座新興崛起的現(xiàn)代化工業(yè)城市，曾多次入選全國百強(qiáng)市、全國最具投資潛力中小城市百強(qiáng)、全國最具區(qū)域帶動力中小城市百強(qiáng)?！白鴵泶笃皆瑢映鞘腥?、融入大武漢”是****發(fā)展的思路。

2016年1月，****省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了兩年一度的全省區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量評價報(bào)告。

從2013-2014年市州經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量總指數(shù)（2014年經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量得分/2013年經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量得分*100）來看，武漢、****2市指數(shù)分別為106.74%和105.83%，高于全省，居全省前列。

從六大指數(shù)市州對比來看，****市最強(qiáng)，從經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)、生態(tài)環(huán)境指數(shù)看，****這六項(xiàng)中的兩項(xiàng)位居全省第一，有4項(xiàng)指數(shù)超全省水平。宜昌、武漢、咸寧有3項(xiàng)，襄陽、黃石、鄂州、荊州、十堰、恩施、隨州、黃岡、潛江、神農(nóng)架林區(qū)等10市州分別有2項(xiàng)，荊門、孝感、仙桃等3市（州）分別只有1項(xiàng)超過全省水平。

2014年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值401.86億元，增長9.6%。2015年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值440.1億元，同比增長8.9%。當(dāng)年按常住人口計(jì)算的全市人均GDP為34063.5元，同比名義增長9.5%。

城鎮(zhèn)居民收入提升，釋放消費(fèi)能力。隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長，我 國城鄉(xiāng)居民可支配收入也呈上升趨勢。下一代的教育一直是中國居民最為看中的一點(diǎn)，不斷提高的人均可支配收入提升了中國居民的文教支出，人們對體育教育的支出也勢必會隨之增長。

第五章 勞動安全衛(wèi)生

********體育有限公司****分公司針對****市體育中心的具體情況做出了如下工作計(jì)劃：

一、基本情況

針對體育淡季增加體育用品銷售活動來補(bǔ)貼體育中心淡季的開銷。隨著時代的發(fā)展，現(xiàn)在很多青少年對體育很感興趣，新開培訓(xùn)班，在全國各地聘請專業(yè)的教練員為培訓(xùn)班開課，為****的體育愛好者更好的服務(wù)，也為以后承接更大的賽事做準(zhǔn)備。

公司看到了學(xué)校這一塊的巨大潛在市場，在平時派專業(yè)的體育教練到****各學(xué)校開展體育課程和體育實(shí)訓(xùn)，與學(xué)校建立產(chǎn)期的合作關(guān)系，承辦各學(xué)校的體育賽事。

1新增內(nèi)容：新增體育用品銷售、建立網(wǎng)絡(luò)銷售、開辦培訓(xùn)班。

2、人員配置：120人

二、網(wǎng)絡(luò)銷售：

建立網(wǎng)絡(luò)銷售系統(tǒng)，網(wǎng)上可辦理會員，可憑卡在本館內(nèi)消費(fèi)其他商品，按商品售價沖減卡內(nèi)金額，也可預(yù)定場館。

三、市場調(diào)查與分析

1、價格調(diào)查分析：根據(jù)與本市同行業(yè)經(jīng)營單位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，本館收費(fèi)在同等環(huán)境、經(jīng)營內(nèi)容場館中屬中、低檔收費(fèi)，現(xiàn)消費(fèi)群體基本認(rèn)可

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

2、環(huán)境調(diào)查分析：本館環(huán)境與同行業(yè)中、低檔場館相比，消費(fèi)環(huán)境比較適宜，現(xiàn)消費(fèi)群體對場館環(huán)境設(shè)施基本滿意。

3、經(jīng)營內(nèi)容調(diào)查分析：

體育用品、體育器材、體育賽事的活動組織及策劃咨詢、體育信息咨詢。健身服務(wù)，商務(wù)咨詢，銷售文體用品，服裝鞋帽，運(yùn)動器械，會展會務(wù)服務(wù)。體育賽事策劃，文化藝術(shù)交流策劃，公關(guān)活動組織策劃，展覽展示服務(wù)，體育咨詢（不從事經(jīng)紀(jì)），自有設(shè)備租賃（不從事金融租賃），文具用品、體育用品等業(yè)務(wù)。

4、消費(fèi)群體調(diào)查分析：主要消費(fèi)團(tuán)體對象是學(xué)校、企事業(yè)單位等大型賽事，服務(wù)大眾。

四、組織與管理

1、本館作為********體育有限公司****分公司一個部門進(jìn)行經(jīng)營管理，設(shè)場館經(jīng)理1人，具體負(fù)責(zé)場館的經(jīng)營，新增員工120人，從事具體各項(xiàng)業(yè)務(wù)。

2、公司經(jīng)理對場館進(jìn)行直接管理和監(jiān)督，并制定相應(yīng)的經(jīng)營、考核辦法，由辦公室負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施。

3、場館經(jīng)理定期對員工進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

五、安全管理

1、公司配有專業(yè)的的安全工作人員具體負(fù)責(zé)，保安部有義務(wù)協(xié)助管

理工作，發(fā)現(xiàn)安全隱患，應(yīng)及時處理，并告知場館經(jīng)理。

2、場館工作人員及消費(fèi)者的貴重財(cái)物應(yīng)自行保管，場館不得代管。

3、公司組織相關(guān)專業(yè)安全技術(shù)人員，制定安全急救措施，以確保參加各項(xiàng)賽事人員的安全。

六、公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與保潔

****體育中心公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和公共區(qū)域的保潔工作，按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)由工作人員具體負(fù)責(zé)，各單位應(yīng)予以配合。

第六章 組織機(jī)構(gòu)及項(xiàng)目管理

6.1組織機(jī)構(gòu)

為了確保項(xiàng)目各項(xiàng)工作進(jìn)展順利，本項(xiàng)目建立了比較完善的組織機(jī)構(gòu)，成立項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組。

領(lǐng)導(dǎo)小組主要負(fù)責(zé)部署、協(xié)調(diào)、推進(jìn)體育場館所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離改革項(xiàng)目工作，制定有關(guān)重大決策事項(xiàng)等。項(xiàng)目實(shí)施單位為********體育有限公司****分公司。6.2項(xiàng)目管理

為了保證項(xiàng)目的順利實(shí)施，****市文體局成立了專門的項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組，由********體育有限公司****分公司具體實(shí)施，全過程負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理、實(shí)施和監(jiān)督等工作。6.3實(shí)施計(jì)劃

本項(xiàng)目建設(shè)工期8個月，自2016年10月開始前期工作，至2017年6月底竣工。6.4營銷戰(zhàn)略

6.4.1．制定營銷戰(zhàn)略計(jì)劃，實(shí)行大市場營銷策略。實(shí)行營銷戰(zhàn)略管理計(jì)劃是關(guān)系到企業(yè)興衰成敗的關(guān)鍵措施。企業(yè)只有制定明確的營銷戰(zhàn)略，才能正確實(shí)現(xiàn)市場營銷管理。要根據(jù)消費(fèi)趨勢，發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會，確定營銷的戰(zhàn)略任務(wù)；其次，根據(jù)體育產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的目標(biāo)，確定業(yè)務(wù)組合計(jì)劃，對市場進(jìn)行市場細(xì)分后再選擇目標(biāo)市場，并進(jìn)行產(chǎn)品開發(fā)和研制，選擇恰當(dāng)?shù)陌l(fā)展戰(zhàn)略，制定營銷策略計(jì)劃。

6.4.2．運(yùn)用廣告戰(zhàn)略，宣傳體育消費(fèi)。體育消費(fèi)的需求和欲望已進(jìn)

入消費(fèi)市場，運(yùn)用營銷觀念進(jìn)行市場營銷，已成為必然趨勢，其中重要的一環(huán)是要推行廣告。廣告是宣傳體育消費(fèi)的銳利武器，它的功能在于強(qiáng)化和提升人們的健身意識，使消費(fèi)者將消費(fèi)和個人生存危機(jī)及人類生存危機(jī)聯(lián)系起來，使消費(fèi)者認(rèn)識到不健康的消費(fèi)影響到人類的生存，并最終落實(shí)到個體身上，這樣消費(fèi)者就會選擇有利于個人健康和及國家利益的體育產(chǎn)品及參加培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。運(yùn)用廣告就可以迎合現(xiàn)代消費(fèi)者的消費(fèi)心理，對體育的重要性及普及性宣傳，容易引起消費(fèi)者的共鳴，從而達(dá)到促銷的目的。

6.4.3.選擇恰當(dāng)?shù)匿N售渠道和健全銷售網(wǎng)絡(luò)體系，努力拓展銷售市場?！皟?yōu)質(zhì)體育用品哪里能買到、全面的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)哪里能找到”的問題，這實(shí)質(zhì)上是在尋找消費(fèi)渠道和營銷網(wǎng)點(diǎn)，選擇恰當(dāng)?shù)匿N售渠道和健全銷售網(wǎng)絡(luò)體系，這是拓展市場，提體育市場占有率，擴(kuò)大體育用品銷售量及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)網(wǎng)點(diǎn)，是成功實(shí)施營銷的關(guān)鍵。專業(yè)體育用品及全面的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，應(yīng)建立自己的專業(yè)消費(fèi)渠道。

6.4.4．實(shí)施價格策略。體育用品價格允許比一般食品高，是因?yàn)槠髽I(yè)在生產(chǎn)中承擔(dān)了一部分改善環(huán)境的成本。但從市場營銷實(shí)踐看，企業(yè)還需考慮或利用靈活多變的定價策略。

（1）對一些新產(chǎn)品定價戰(zhàn)略。許多體育用品可以作為新產(chǎn)品看待，采用新產(chǎn)品定價策略，可有兩種戰(zhàn)略選擇：撇脂定價和滲透定價。當(dāng)產(chǎn)品處于生命周期的最初階段而購買者主觀認(rèn)為某些商品具有較高價值時，可把產(chǎn)品的價格定得很高，以攫取最大利潤；為吸引大量顧客，提高市場占有率，企業(yè)可采取滲透定價，將其新產(chǎn)品價格定得相對較低。

（2）心理定價策略。很多情況下，體育用品及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)可以滿足消費(fèi)者的某種心理需求，如質(zhì)量上乘、潮流、攀比、自然、安全等，這就

為體育產(chǎn)業(yè)進(jìn)行心理定價提供了依據(jù)。

（3）滿意定價策略。根據(jù)市場出現(xiàn)的相同或相似的產(chǎn)品的價格水平定價，所謂隨行就市定價策略。

（4）目標(biāo)價格策略。根據(jù)企業(yè)預(yù)期的利潤收益，結(jié)合市揚(yáng)對產(chǎn)品的需求量和體育用品的成本費(fèi)用，來確定產(chǎn)品的價格策略。

6.4.5．品牌戰(zhàn)略。品牌不僅代表著賣者對交付給買者的產(chǎn)品特征、利益和服務(wù)的一貫性承諾，而且是一種象征。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，品牌是一種無形資產(chǎn)，就是價值，它是企業(yè)發(fā)展壯大的一個關(guān)鍵因素，也是提高企業(yè)競爭力的主要手段。實(shí)踐證明，只有用品牌戰(zhàn)略開發(fā)市場，樹立良好的企業(yè)形象，打造一批能在國內(nèi)市場參與競爭的航空母艦，形成拳頭產(chǎn)品，才能擁有一定的競爭能力，才能吸引更多的品牌忠實(shí)者，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化。品牌戰(zhàn)略的重要在于創(chuàng)新市場機(jī)制，關(guān)注消費(fèi)者的反應(yīng)。著眼消費(fèi)者，不斷地培養(yǎng)消費(fèi)者的品牌價值觀，并依據(jù)企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略來進(jìn)行各項(xiàng)策略的擬訂，并有效地組合成一個整體，透過品牌傳達(dá)統(tǒng)一的品牌個性，不斷的創(chuàng)新市場機(jī)制，來實(shí)現(xiàn)品牌持久的競爭優(yōu)勢，從而鞏固市場的地位。

6.4.6．保證產(chǎn)品質(zhì)量，發(fā)展科學(xué)技術(shù)，提高產(chǎn)品附加值與科技含量。質(zhì)量是體育用品及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的生命，也是其優(yōu)勢。在產(chǎn)品的銷售及培訓(xùn)班開課過程中嚴(yán)格把好質(zhì)量關(guān)，以體現(xiàn)企業(yè)的形象?？萍际侨魏萎a(chǎn)業(yè)得以快速發(fā)展和獲得市場競爭力的關(guān)鍵因素。從產(chǎn)品銷售到培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的過程中，只有通過層層技術(shù)關(guān)卡，縮短與國際體育產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，加大技術(shù)推廣力度，才能在市場激烈的競爭中取勝。因此，只有保證產(chǎn)品質(zhì)量，發(fā)展科學(xué)技術(shù)，提高產(chǎn)品附加值與科技含量，才能獲得較好的開發(fā)效益，才能增加企業(yè)競爭力，才能擴(kuò)大市場占有率，實(shí)現(xiàn)體育產(chǎn)業(yè)在我市乃至

全省全國市場上同其他同類行業(yè)的絕對優(yōu)勢。

6.5 保障條件：

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)

成立****市體育產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡稱“領(lǐng)導(dǎo)小組”），統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各部門解決運(yùn)營過程中的問題。領(lǐng)導(dǎo)小組由****市文體局主要負(fù)責(zé)同志擔(dān)任組長，市質(zhì)量技監(jiān)局、市財(cái)政局等部門分管負(fù)責(zé)同志擔(dān)任副組長。成員單位由市發(fā)展改革委、市經(jīng)濟(jì)信息化委、市國資委、市工商聯(lián)等有關(guān)部門組成。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在****市文體局，負(fù)責(zé)組織落實(shí)相關(guān)工作。

（二）建立工作機(jī)制

建立工作會機(jī)制，不定期召開協(xié)商會議，解決運(yùn)營過程中的重大問題。建立市、區(qū)（縣）聯(lián)手工作機(jī)制，明確分工，確保運(yùn)營工作有序推進(jìn)。會同企業(yè)、行業(yè)協(xié)會和有關(guān)高校，成立“****市體育聯(lián)盟協(xié)會”，及時溝通、總結(jié)運(yùn)營總遇到的情況。成立****市體育產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會，為本市體育產(chǎn)業(yè)提供技術(shù)支撐。

（三）加強(qiáng)項(xiàng)目和資金管理

制訂《體育場館所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離改革項(xiàng)目管理辦法》和《體育場館所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離改革項(xiàng)目專項(xiàng)資金使用和管理辦法》；與企業(yè)簽訂《項(xiàng)目責(zé)任承諾書》；建立項(xiàng)目管理庫，企業(yè)定期上報(bào)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展情況。

（四）實(shí)行跟蹤問效

根據(jù)確定的目標(biāo)任務(wù)和進(jìn)度安排，委托第三方對試點(diǎn)情況進(jìn)行階段性評估，及時總結(jié)工作的做法經(jīng)驗(yàn)以及過程中出現(xiàn)的問題，并將評估報(bào)

告報(bào)送有關(guān)部門。

（五）落實(shí)配套政策

通過****市體育產(chǎn)業(yè)推進(jìn)專項(xiàng)資金，為企業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)科研、標(biāo)準(zhǔn)制修訂、承擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會、采用國際標(biāo)準(zhǔn)等提供地方財(cái)政補(bǔ)助。通過****市文體局推廣應(yīng)用補(bǔ)助資金，為企業(yè)提供地方財(cái)政補(bǔ)助，鼓勵企業(yè)開展以體育用品銷售及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)為載體的體育產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。

（六）加強(qiáng)宣傳培訓(xùn)

建立****體育推廣平臺，適時召開現(xiàn)場經(jīng)驗(yàn)交流會，推廣先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)做法。加大媒體宣傳和培訓(xùn)力度，提高社會認(rèn)知度和企業(yè)參與積極性?？偨Y(jié)經(jīng)驗(yàn)和成果，為全國體育場館所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離改革提供引領(lǐng)和示范。

第七章 投資估算與資金籌措

7.1 投資估算及資金籌措

7.1.1 建設(shè)投資估算(1)投資估算的范圍

依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容，建設(shè)投資估算的內(nèi)容包括設(shè)備購置費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)用估算。其中工程費(fèi)用包括體育場館設(shè)備購置、道路、停車場、綠化及景觀等工程費(fèi)用。

(2)建設(shè)投資估算的主要依據(jù)及方法

①各種建、構(gòu)筑物投資，按2010年《****省建筑工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表》、****市近期材料價格、管理費(fèi)用、稅金等有關(guān)規(guī)定，并參照項(xiàng)目建設(shè)地近期類似工程綜合造價或工程量估算；

②建設(shè)單位管理費(fèi)根據(jù)財(cái)政部財(cái)建[2002]394號文規(guī)定計(jì)算、設(shè)計(jì)費(fèi)按計(jì)價格[2002]10號估算；

(3)建設(shè)投資估算

本項(xiàng)目投資估算為408萬元。7.2 國民經(jīng)濟(jì)評價

12.2.1 經(jīng)濟(jì)評價的主要依據(jù)

(1)國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)改投資[2006]1325號《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)(第三版)》；

(2)國家發(fā)展計(jì)劃委員會以計(jì)辦投資[2002]15號文審定出版的《投資項(xiàng)目可行性研究指南(試用版)》；

(3)國家現(xiàn)行有關(guān)財(cái)稅制度。

12.2.2 主要參數(shù)和計(jì)算條件(1)社會折現(xiàn)率

根據(jù)目前國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的實(shí)際情況、投資收益水平、資金供求狀況、資金機(jī)會成本以及國家宏觀調(diào)控目標(biāo)取向等因素的綜合分析，我國目前的社會折現(xiàn)率取值一般為8%。

(2)價格

國民經(jīng)濟(jì)評價采用影子價格。(3)計(jì)算期

本項(xiàng)目建設(shè)期8個月。社會折現(xiàn)計(jì)算的基準(zhǔn)點(diǎn)在建設(shè)期第一年年初，各項(xiàng)費(fèi)用和效益均按年末發(fā)生和結(jié)算。

(4)影子工資

在本項(xiàng)目中，根據(jù)勞動力結(jié)構(gòu)、素質(zhì)和熟練程度及本地的勞動力市場供求狀況等，本項(xiàng)目影子工資換算系數(shù)取0.5。

7.3 社會效益分析

該項(xiàng)目建成，將標(biāo)志著****體育事業(yè)進(jìn)入一個全新的發(fā)展階段，體育設(shè)施提高到了一個新的水平，為****體育事業(yè)的發(fā)展、繁榮將帶來深遠(yuǎn)的影響。****市體育中心體育場館所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離改革項(xiàng)目建成之后將為體育事業(yè)的發(fā)展起著巨大的作用：

一是為人們提供運(yùn)動競賽和體育健身服務(wù)場地，同時可以承辦市、市級的運(yùn)動會和滿足人們的體育欣賞和宣傳體育文化的需求。

二是積極開展體育健身娛樂服務(wù)，增設(shè)體育健身娛樂設(shè)施，以滿足

人們健身娛樂不同層次的需求，提高人們的健康生活水平。

三是開展運(yùn)動訓(xùn)練，為培養(yǎng)高水平的競技運(yùn)動及體育后備隊(duì)伍，為進(jìn)行業(yè)余、專項(xiàng)訓(xùn)練提供服務(wù)。

四是開展群眾體育指導(dǎo)活動。發(fā)展社會體育骨干，為人們健身、健美、養(yǎng)生等提高生活質(zhì)量，成為群眾體育活動的指導(dǎo)中心。

綜上所述，****市體育中心體育場館所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離改革項(xiàng)目建成將充分發(fā)揮體育多元化功能，走體育產(chǎn)業(yè)化、社會化道路，逐步建立以體養(yǎng)體的適合市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行機(jī)制。為****的體育事業(yè)以及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著極其重要的意義。該項(xiàng)目建成后，為****市開展體育改革與研究提供強(qiáng)有力的后勁，同時也有利于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步，它所產(chǎn)生的社會效益是不可估量的。

總之，本項(xiàng)目符合國家政策，社會效益明顯，項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。7.4 資金籌措

項(xiàng)目估算總投資408萬元。

第八章 經(jīng)濟(jì)效益分析

8.1 項(xiàng)目實(shí)施前經(jīng)濟(jì)效益分析

一、場館經(jīng)營收入（合計(jì)：178萬元）1.文化類活動年收入

（1）主辦茶圣節(jié)年收入：8萬元（2）承辦展覽展銷會年收入：25萬元 2.體育類活動年收入

（1）主辦草根體育比賽年收入：5萬元（2）開展體育培訓(xùn)班年收入：40萬元 3.場館日常營業(yè)收入（1）游泳館年收入：40萬（2）體育館年收入：30萬 4.場館商業(yè)門面租賃收入30萬

二、場館經(jīng)營支出（合計(jì)：340.2萬元）1.人工合計(jì)：年人工成本約：99.2萬元/年 營運(yùn)經(jīng)理：1人，10000元/月 人事行政部：1人，4000元/月 賽事策劃：1人，4000元/月 游泳館負(fù)責(zé)人：1人，4000元/月 體育館負(fù)責(zé)人：1人，4000元/月

財(cái)務(wù)部：3人（財(cái)務(wù)、出納、會計(jì)）,人均3000元/月,共9000元/月。

場館前臺收銀：8人，人均2100元/月，共16800元/月。救生員：8人，人均2500元/月，共20000元/月。機(jī)電工：2人，3500元/月，共7000元/月。安保、保潔均外包，合計(jì)約2萬元/月

臨時教練員：15人，人均2800元/月，共42000/月

2.主要受游泳館是否加溫影響，過濾+恒溫月用電量約15～20萬度，只過濾不恒溫用電量約1.8～2.5萬度。按每度0.98元計(jì)算，年約：90萬元

3.體育場館電費(fèi)每年40萬元 4.體育器材購置，年約36萬元 5.體育場地設(shè)施改造，年約40萬元 6.維修保養(yǎng)：器械維護(hù)和保養(yǎng)，年約20萬元 7.游泳館救生器材購置15萬元

總評價：每年體育中心由于經(jīng)營受到各種制約，都靠政府支持才能支撐下去，****市體育中心體育場館所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離改革項(xiàng)目勢在必行。為****的體育事業(yè)光輝明天打開光明之窗。8.2、項(xiàng)目實(shí)施后經(jīng)濟(jì)效益分析

一、場館經(jīng)營收入（合計(jì)：612萬元）1.文化類活動年收入

（1）主辦茶圣節(jié)年收入：12萬元（2）承辦展覽展銷會年收入：35萬元（3）舉辦大中型演唱會年收入：30萬元

2.體育類活動年收入

（1）承辦A類體育賽事年收入：40萬元（2）主辦草根體育比賽年收入：15萬元 3.場館日常營業(yè)收入（1）游泳館年收入：80萬（2）體育館年收入：60萬 4.場館商業(yè)門面租賃收入50萬 5.體育用品銷售收入100萬元 6.培訓(xùn)機(jī)構(gòu)收入150萬元 7.體育策劃服務(wù) 40萬元（3）營業(yè)稅金及附加估算

本項(xiàng)目所需繳納營業(yè)稅稅率按5%計(jì)算。3.1總利潤測算 ①總銷售收入：612萬元 ②經(jīng)營稅費(fèi)及附加

營業(yè)稅5% 612萬元×5%=30.6萬元

印花稅0.05% 612萬元×0.05%=0.3萬元

城市維護(hù)建設(shè)稅7% 30.6萬元×7%=2.14萬元 教育附加稅、堤防、地方教育稅7%

30.6萬元×7%=2.14萬元 合 計(jì)：35萬元（取整）

③其它稅費(fèi)：包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、分散

建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、建材發(fā)展基金、人防工程費(fèi)等。但不包括項(xiàng)目銷售時發(fā)生的流轉(zhuǎn)費(fèi)，以房屋開發(fā)費(fèi)的3%計(jì)。

則408萬元×3%=12萬元（取整）

總投資：408萬元

利潤總額：612-408-35-12=157萬元

所得稅預(yù)測： 157×17%=26.69萬元 稅后凈利潤： 157-26.69=130.31萬元

3.2盈利能力分析

根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版），盈利能力分析的主要指標(biāo)包括項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期、總投資收益率、資本金凈利潤率等。

3.3財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）經(jīng)測算，該項(xiàng)目的盈利能力指標(biāo)如下： 稅前成本利潤率：38.48% 稅后成本利潤率：31.94% 從財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）估算指標(biāo)可以看出，所得稅前項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率38.48％，高于基準(zhǔn)收益率6%。

3.4財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）

從財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）估算指標(biāo)可以看出，所得稅前累計(jì)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，大于零，在財(cái)務(wù)上是可行的。

3.5 投資回收期（Pt）