第一篇：“售后租回”的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理

“售后租回”的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理

售后租回交易是指賣主將一項(xiàng)自制或外購(gòu)的資產(chǎn)出售后，又將該項(xiàng)資產(chǎn)從買主租回，是一種特殊形式的租賃業(yè)務(wù)，習(xí)慣上稱之為“回租”。通過(guò)“回租”交易，資產(chǎn)的原有者在保留對(duì)資產(chǎn)的所有權(quán)的前提下，將固定資本轉(zhuǎn)化為貨幣資本，以迅速籌備資金，作再投資之用。售后租回業(yè)務(wù)在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中普遍存在，該項(xiàng)業(yè)務(wù)從形式上看涉及先“售”后“租”兩筆業(yè)務(wù)，但由于售后租回交易中資產(chǎn)的售價(jià)和租金是相互關(guān)聯(lián)的，且作一并計(jì)算，因此，資產(chǎn)的出售和租回實(shí)質(zhì)上是同一項(xiàng)交易，其具體會(huì)計(jì)處理及稅務(wù)處理也有其特點(diǎn)，現(xiàn)就此作簡(jiǎn)要介紹。

一、“售后租回”業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理

對(duì)于出租人來(lái)講，售后租回交易同其他租賃業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理沒(méi)有什么區(qū)別。而對(duì)于承租人來(lái)講，由于其既是資產(chǎn)的承租人同時(shí)又是資產(chǎn)的出售者，因此，售后租回交易同其他租賃業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理有所不同。下面，筆者就擬對(duì)售后租回交易中承租人的處理作探析。按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則--租賃》規(guī)定，售后租回交易無(wú)論被認(rèn)定為融資租賃，還是被認(rèn)定為經(jīng)營(yíng)租賃，承租人都應(yīng)將售價(jià)與資產(chǎn)賬面價(jià)值之間的差額予以遞延，在以后各期進(jìn)行分?jǐn)?，作為折舊費(fèi)用或租金費(fèi)用的調(diào)整。具體會(huì)計(jì)處理如下：出售資產(chǎn)時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)成本，借記“固定資產(chǎn)清理”、“累計(jì)折舊”、“減值準(zhǔn)備”等，貸記“固定資產(chǎn)”；收到價(jià)款時(shí)，借記“銀行存款”，貸記“固定資產(chǎn)清理”，借記或貸記“遞延收益--未實(shí)現(xiàn)售后租回?fù)p益”；租回資產(chǎn)

后，各期根據(jù)該項(xiàng)租賃資產(chǎn)的折舊進(jìn)度或租金支付比例分?jǐn)偽磳?shí)現(xiàn)售后租回?fù)p益時(shí)，借記或貸記“遞延收益--未實(shí)現(xiàn)售后租回?fù)p益”，貸記或借記“制造費(fèi)用”、“管理費(fèi)用”、“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”等科目。綜上所述，企業(yè)會(huì)計(jì)制度和準(zhǔn)則都有對(duì)售后租回交易作了明確規(guī)定，但其中有關(guān)經(jīng)營(yíng)租賃“遞延收益？--未實(shí)現(xiàn)售后租回?fù)p益”的分?jǐn)倶I(yè)務(wù)處理，筆者認(rèn)為值得商榷，以下示例予以說(shuō)明。

例：甲公司2002年12月將全新辦公設(shè)備一臺(tái)，按照2000000元的價(jià)格售給乙公司，該設(shè)備出售時(shí)其賬面價(jià)值為1700000元，并立即簽訂了一份租賃合同，合同規(guī)定甲公司在2003年1月1日將該設(shè)備租回，租期3年，預(yù)計(jì)使用年限10年，2003-2005年各年向乙公司支付租金分別為150000元、200000元、250000元。租賃期屆滿后乙公司收回設(shè)備。

分析：此項(xiàng)業(yè)務(wù)屬典型的“回租”業(yè)務(wù)，且屬經(jīng)營(yíng)性租賃。承租人甲公司的會(huì)計(jì)處理：

第一步，結(jié)轉(zhuǎn)出售固定資產(chǎn)的成本

借：固定資產(chǎn)清理1700000貸：固定資產(chǎn)1700000

第二步，計(jì)算未實(shí)現(xiàn)售后租回?fù)p益

借：銀行存款2000000

貸：固定資產(chǎn)清理1700000

遞延收益－－未實(shí)現(xiàn)售后租回?fù)p益300000

第三步，按直線法分?jǐn)傋饨鹳M(fèi)用，按租金支付比例分?jǐn)傔f延收益2003年

借：管理費(fèi)用200000

貸：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用50000

銀行存款150000

借：遞延收益－－未實(shí)現(xiàn)售后租回?fù)p益75000

貸：管理費(fèi)用75000

2004年

借：管理費(fèi)用200000

貸：銀行存款200000

借：遞延收益－－未實(shí)現(xiàn)售后租回?fù)p益100000

貸：管理費(fèi)用100000

2005年

借：管理費(fèi)用200000

長(zhǎng)期待攤費(fèi)用50000

貸：銀行存款250000

借：遞延收益--未實(shí)現(xiàn)售后租回?fù)p益125000

貸：管理費(fèi)用125000

遞延收益其實(shí)質(zhì)是對(duì)資產(chǎn)的高估或低估，在會(huì)計(jì)上均未實(shí)現(xiàn)，應(yīng)予以遞延分?jǐn)?，且其處理也?yīng)與分?jǐn)偞_認(rèn)各期租金費(fèi)用保持一致。但上述處理中，各期租金費(fèi)用是按直線法分?jǐn)偞_認(rèn)的，而遞延收益則是按租金支付比例進(jìn)行分?jǐn)偟?，這樣處理不僅使核算缺乏連貫性，還可能讓承租人對(duì)利潤(rùn)的操縱“合法”化。在資產(chǎn)高于其賬面價(jià)值的情況下，遞延收益的分?jǐn)傤~將調(diào)減各期承擔(dān)的租金費(fèi)用，由于遞延收益按租金支付比例進(jìn)行分?jǐn)?，則當(dāng)期支付租金比例越大，調(diào)減租金費(fèi)用的金額也就越大，調(diào)整后的當(dāng)期租金費(fèi)用將越少，當(dāng)期利潤(rùn)反而會(huì)增加；反之亦然。由此，承租人可以通過(guò)安排租金支付的時(shí)間來(lái)調(diào)節(jié)各期的租金費(fèi)用，從而“合法”地操縱利潤(rùn)。筆者認(rèn)為，對(duì)遞延收益的分?jǐn)傄矐?yīng)按直線法平均分?jǐn)?，與租金總額的分?jǐn)偡椒ū３忠恢拢@樣核算具有連貫性，且可避免企業(yè)對(duì)利潤(rùn)的操縱。

二、“售后租回”業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理

1.增值稅的稅務(wù)處理

如果售后租回的對(duì)象是已使用過(guò)的固定資產(chǎn)，則還會(huì)涉及增值稅。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)部局關(guān)于舊貨和舊機(jī)動(dòng)車增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2002]29號(hào)）規(guī)定，企業(yè)銷售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)，無(wú)論其是小規(guī)模納稅人或是增值稅一般納稅人，若售價(jià)超過(guò)原值，一律按4%的征收率減半征收增值稅，并不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額；售價(jià)未超過(guò)原值的免征增值稅。由此可見(jiàn)，受稅收因素的影響，采用高價(jià)出售舊固定資產(chǎn)并不一定能使企業(yè)利潤(rùn)最大化。當(dāng)出售價(jià)格高于原值時(shí)，則應(yīng)根據(jù)增值率與平衡點(diǎn)的大小關(guān)系，比較高、低售價(jià)為企業(yè)帶來(lái)的利潤(rùn)大小。

2.所得稅的稅務(wù)處理

關(guān)于售后租回業(yè)務(wù)的所得稅問(wèn)題，目前還無(wú)相關(guān)文件加以明確。下面根據(jù)上述案例，筆者就此業(yè)務(wù)所涉及的所得稅問(wèn)題作簡(jiǎn)要探析：

（1）甲公司發(fā)出商品時(shí)，盡管會(huì)計(jì)上不作銷售處理，不計(jì)算損益，但稅法上要作“視同銷售”處理。甲公司開(kāi)具的發(fā)票上價(jià)款為2000000元，賬面價(jià)值為1700000元，則當(dāng)期應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額300000元。

（2）售價(jià)與資產(chǎn)賬面價(jià)值之間的差額形成遞延收益，在以后各期分?jǐn)偅?3？D05各年分別沖減管理費(fèi)用75000元，100000元，125000元。然而稅法上“視同銷售”處理，那么就不能確認(rèn)會(huì)計(jì)上由于不作銷售處理而沖減的管理費(fèi)用。所以03？D05各年應(yīng)分別調(diào)減應(yīng)納稅所得額75000元，100000元，125000元。

綜上可見(jiàn)，售出期所調(diào)增的應(yīng)納所得額，等于租賃期累計(jì)調(diào)減的應(yīng)納稅所得額，均為300000元，每年的會(huì)計(jì)利潤(rùn)與應(yīng)納稅所得額的差異應(yīng)屬時(shí)間性差異。如果“回租”形成融資租賃，其所得說(shuō)處理與上述經(jīng)營(yíng)租賃相一致，此處值得注意的是，融資租賃的租金支出不得扣除，但可按規(guī)定提取折舊費(fèi)用，作應(yīng)納稅的扣除項(xiàng)目處理

第二篇：售后回租會(huì)計(jì)處理

售后回租業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理： 租賃開(kāi)始日

向融資公司出售資產(chǎn)

借：固定資產(chǎn)——融資性售后回租固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)——在用固定資產(chǎn)

借：銀行存款

未確認(rèn)融資費(fèi)用

貸：長(zhǎng)期應(yīng)付款

支付租金

借：長(zhǎng)期應(yīng)付款

貸：銀行存款

計(jì)提融資租賃資產(chǎn)的折舊

借：管理費(fèi)用等相關(guān)科目

貸：累計(jì)折舊

分?jǐn)偽创_認(rèn)融資費(fèi)用

借：財(cái)務(wù)費(fèi)用

貸：未確認(rèn)融資費(fèi)用

期滿時(shí)

借：固定資產(chǎn)——在用固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)——融資性售后回租固定資產(chǎn)。

融資租賃和融資性售后回租會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理舉例

例一：融資租賃業(yè)務(wù)。甲公司2011年12月31日融資租入的某機(jī)器設(shè)備公允價(jià)值為1000萬(wàn)元，最低租賃付款額的現(xiàn)值為800萬(wàn)元，需要支付的租金總額及相關(guān)費(fèi)用為1200萬(wàn)元，則賬務(wù)處理如下為，借記：固定資產(chǎn)——融資租入固定資產(chǎn)8000000，借記：未確認(rèn)融資費(fèi)用4000000；貸記：長(zhǎng)期應(yīng)付款——應(yīng)付融資租賃款12000000。

2012年1月31日，甲公司應(yīng)對(duì)該項(xiàng)機(jī)器設(shè)備計(jì)提折舊，假如按10年期限提取折舊，不考慮殘值，則折舊額為800000÷10÷12=66666.67（元），賬務(wù)處理為，借記：制造費(fèi)用66666.67；貸記：累計(jì)折舊66666.67。全年折舊額為80萬(wàn)元，按照企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第58條的規(guī)定，該融資租賃的設(shè)備計(jì)稅基礎(chǔ)為應(yīng)提折舊為1200萬(wàn)元，每月折舊額為10萬(wàn)元，稅法允許全年稅前扣除的折舊為120萬(wàn)元，在進(jìn)行2012年企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，兩者的差額40萬(wàn)元為會(huì)計(jì)和稅法的差異，應(yīng)在“納稅調(diào)整明細(xì)表”第43行“固定資產(chǎn)折舊”中進(jìn)行納稅調(diào)減。

2012年1月31日，甲公司還應(yīng)對(duì)400萬(wàn)元的未確認(rèn)融資費(fèi)用按實(shí)際利率法進(jìn)行分?jǐn)?，假如?jì)算出來(lái)的結(jié)果為5萬(wàn)元，則賬務(wù)處理為，借記：財(cái)務(wù)費(fèi)用50000；貸記：未確認(rèn)融資費(fèi)用50000。2012年全年分?jǐn)傆?jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用中的未確認(rèn)融資費(fèi)用為60萬(wàn)元，既不是實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，且以融資租入設(shè)備折舊的形式已經(jīng)在稅前得到扣除，根據(jù)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第30條的規(guī)定，這60萬(wàn)元的財(cái)務(wù)費(fèi)用不能稅前扣除，應(yīng)在“納稅調(diào)整明細(xì)表”第29行“利息支出”中進(jìn)行納稅調(diào)整。

例二：融資性售后回租業(yè)務(wù)。乙公司2010年12月31日將一臺(tái)全新機(jī)床按1000萬(wàn)元的價(jià)格出售給某資產(chǎn)融資租賃公司，同時(shí)又簽訂了一份租賃合同將該機(jī)床租回。租賃期自2010年12月31日至2013年12月31日共3年，每年末支付租金400萬(wàn)元，該機(jī)床賬面價(jià)值為900萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使用壽命為4年，乙公司采用直線法計(jì)提固定資產(chǎn)折舊（凈殘值假設(shè)為0）。

賬務(wù)及稅務(wù)處理為，租賃開(kāi)始日借記：固定資產(chǎn)——融資租入固定資產(chǎn)9000000；貸記：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)用固定資產(chǎn)9000000。

收到出售設(shè)備的價(jià)款時(shí)，借記：銀行存款10000000，借記：遞延收益——未實(shí)現(xiàn)售后回租損益2000000；貸記：長(zhǎng)期應(yīng)付款——應(yīng)付融資租賃款12000000。按照國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第13號(hào)的規(guī)定，乙公司向資產(chǎn)融資租賃公司出售機(jī)床的行為，不確認(rèn)為銷售收入，不征收增值稅，企業(yè)所得稅也不確認(rèn)機(jī)床銷售收入。

2011年末計(jì)提租賃資產(chǎn)的折舊。按照國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第13號(hào)的規(guī)定，仍按承租人出售前原賬面價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)計(jì)提折舊，2011年全年折舊額為900÷4=225（萬(wàn)元）。借記：制造費(fèi)用2250000；貸記：累計(jì)折舊2250000。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第13號(hào)的規(guī)定，225萬(wàn)元的折舊費(fèi)可以計(jì)入產(chǎn)品成本，銷售完畢后在商品銷售成本中得到稅前扣除。

2011年末支付租金時(shí)，借記：長(zhǎng)期應(yīng)付款——應(yīng)付融資租賃款4000000；貸記：銀行存款4000000。

2011年末按直線法分?jǐn)偽磳?shí)現(xiàn)售后租回?fù)p益時(shí)，借記：財(cái)務(wù)費(fèi)用666666.67；貸記：遞延收益——未實(shí)現(xiàn)售后回租損益666666.67。每年應(yīng)攤銷未實(shí)現(xiàn)售后租回?fù)p益金額為2000000÷3＝666666.67（元）。

在融資性售后回租中，機(jī)床的公允價(jià)值1000萬(wàn)元，融資租賃的租金總額1200萬(wàn)元，租金總額大于公允價(jià)值部分200萬(wàn)元，可以看做是租賃期間承租人支付的融資利息，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第13號(hào)的規(guī)定，可作為企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用在稅前扣除。2011年企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，財(cái)務(wù)費(fèi)用中按直線法分?jǐn)偽磳?shí)現(xiàn)售后租回?fù)p益666666.67元，不做納稅調(diào)整處理。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中分?jǐn)傔M(jìn)來(lái)的未確認(rèn)融資費(fèi)用需要做納稅調(diào)整，分?jǐn)傔M(jìn)來(lái)的未實(shí)現(xiàn)售后回租損益則不需要納稅調(diào)整，產(chǎn)生不同稅務(wù)處理的原因在于，融資租入的資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)是租賃合同約定的付款總額和承租人在簽訂租賃合同過(guò)程中發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，且會(huì)計(jì)和稅法之間的折舊差額已經(jīng)按稅法口徑做了納稅調(diào)整處理；融資性售后回租的資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)是該出售前的原賬面價(jià)值，計(jì)稅基礎(chǔ)并沒(méi)有改變

第三篇：融資租賃售后回租會(huì)計(jì)處理流程

融資租賃售后回租會(huì)計(jì)處理流程

（一）與出租人（承租人）簽訂協(xié)議，將自有固定資產(chǎn)（須是使用過(guò)的）出售給購(gòu)買人（出租人），分兩種情況：、出售價(jià)高于資產(chǎn)帳面凈值（溢價(jià)出售）：

（1）承租人將擬出售的自有固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為清理，借記“固定資產(chǎn)清理 ”、“累計(jì)折舊”科目，貸記 “ 固定資產(chǎn)” 科目。

（2）與出租人簽訂資產(chǎn)買賣合同，將資產(chǎn)出售給出租人，借記“銀行存款” 科目，貸記“固定資產(chǎn)清理”、“遞延收益 — 未實(shí)現(xiàn)售后租回收益”科目。、出售價(jià)低于資產(chǎn)帳面凈值（折價(jià)出售）：

（1）承租人將擬出售的自有固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為清理，借記“ 固定資產(chǎn)清理”、“ 累計(jì)折舊”科目，貸記 “固定資產(chǎn)”科目。

（2）與出租人簽訂資產(chǎn)買賣合同，將資產(chǎn)出售給出租人，借記 “ 銀行存款 ” 科目，“ 遞延收益 — 未實(shí)現(xiàn)售后租回收益 ” 科目，貸記 “ 固定資產(chǎn)清理 ” 科目。

（二）承租人和出租人簽訂融資租賃合同，將資產(chǎn)租回，承租人按資產(chǎn)帳面凈值與應(yīng)付租賃款的現(xiàn)值（折現(xiàn)率順序依次為：內(nèi)含利率、合同利率、同期銀行貸款利率）較低者作為資產(chǎn)入帳價(jià)值，借記 “ 固定資產(chǎn) — 融資租入固定資產(chǎn) ” 科目，按應(yīng)付未付租息等，借記 “ 未確認(rèn)融資費(fèi)用 ” 科目；按融資租賃合同附表中應(yīng)付租金總額，貸記 “ 長(zhǎng)期應(yīng)付款 — 應(yīng)付融資租賃款 ” 科目。

（三）在租賃合同簽訂時(shí)，承租人一般應(yīng)向出租人支付租賃標(biāo)的物 20—30% 作為租賃保證金，借記 “ 其他應(yīng)收款 ” 科目，貸記 “ 銀行存款 ” 科目。保證金用于支付最后一期或幾期租金，借記 “ 長(zhǎng)期應(yīng)付款 — 應(yīng)付融資租賃款 ” 科目，貸記 “ 其他應(yīng)收款 ” 科目。

（四）在租賃期內(nèi)，承租人按期支付租金，借記 “ 長(zhǎng)期應(yīng)付款 — 應(yīng)付融資租賃款 ” 科目，貸記 “ 銀行存款 ” 科目。將租金中所含租息部分確認(rèn)為當(dāng)期費(fèi)用，借記 “ 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ” 科目，貸記 “ 未確認(rèn)融資費(fèi)用 ” 科目。

（五）承租人計(jì)提折舊，分兩種情況：、合同約定期末將租賃標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移，承租人按正常使用年限計(jì)提折舊，借記 “ 制造費(fèi)用 ”（工業(yè)企業(yè)，通過(guò)它進(jìn)入生產(chǎn)成本）、“ 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 ”（服務(wù)性企業(yè)）、“ 管理費(fèi)用 ” 等科目，貸記“ 累計(jì)折 舊 ”（折舊基金）科目。、合同簽訂時(shí)不能合理確定期末將租賃標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移，承租人按租期與正常使用年限較短計(jì)提折舊（一般按租期計(jì)提折舊），借記 “ 制造費(fèi)用 ”、“ 管理費(fèi)用 ” 等科目，貸記 “ 累計(jì)折舊 ” 科目。

（六）未實(shí)現(xiàn)售后租回收益的攤銷，分兩種情況：、出售價(jià)高于資產(chǎn)帳面凈值的未實(shí)現(xiàn)售后租回收益攤銷，按折舊進(jìn)度分?jǐn)?。借?“ 遞延收益 — 未實(shí)現(xiàn)售后租回收益 ” 科目，貸記 “ 制造費(fèi)用 ” 等科目。、出售價(jià)低于資產(chǎn)帳面凈值的未實(shí)現(xiàn)售后租回收益攤銷，按折舊進(jìn)度分?jǐn)?。借?“ 制造費(fèi)用 ” 等科目，貸記 “ 遞延收益 — 未實(shí)現(xiàn)售后租回收益 ” 科目。

（七）租賃期滿時(shí)，承租人取得租賃標(biāo)的物所有權(quán)，分兩種情況：

1、承租人按正常使用年限折舊，資產(chǎn)帳面凈值與資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值應(yīng)大體一致，承租人不需要調(diào)帳，以名義貨價(jià)取得所有權(quán)，借記 “ 長(zhǎng)期應(yīng)付款 — 應(yīng)付融資租賃款 ” 科目，貸記 “ 銀行存款 ” 科目，將名義貨價(jià)確認(rèn)為當(dāng)期費(fèi)用，借記 “ 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ” 科目，貸記 “ 未確認(rèn)融資費(fèi)用 ” 科目；同時(shí)將 “ 融資租入固定資產(chǎn) ” 轉(zhuǎn)為 “ 自有固定資產(chǎn) ” 明細(xì)科目。、承租人按租期折舊，資產(chǎn)帳面凈值（幾乎為 0）與資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值相差懸殊，承租人以清產(chǎn)核資的名義可對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估值入帳。

（1）以名義貨價(jià)取得所有權(quán)，借記 “ 長(zhǎng)期應(yīng)付款 — 應(yīng)付融資租賃款 ” 科目，貸記 “ 銀行存款 ” 科目，將名義貨價(jià)確認(rèn)為當(dāng)期費(fèi)用，借記 “ 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ” 科目，貸記 “ 未確認(rèn)融資費(fèi)用 ” 科目。

（2）以清產(chǎn)核資的評(píng)估值入帳，借記 “ 固定資產(chǎn) ” 科目，貸記 “ 資本公積 ” 科目

實(shí)例

（一）溢價(jià)出售型售后租回

例 1 ：承租人擬于一艘船作為標(biāo)的物向出租人申請(qǐng)售后租回業(yè)務(wù)，設(shè)定船的原始購(gòu)置成本為 8000 萬(wàn)，船的正常折舊年限為 20 年，已使用 7 年，帳面凈值為 5200 萬(wàn)，雙方約定于 7500 萬(wàn)做售后租回，租期為 3 年，租賃年利率為 7%，本金每年回收 2500 萬(wàn)，期滿所有權(quán)轉(zhuǎn)移，手續(xù)費(fèi) 100 元。

1、承租人將擬出售的自有固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為清理，作如下會(huì)計(jì)分錄；

借：固定資產(chǎn)清理

5200 萬(wàn)

累計(jì)折舊

2800 萬(wàn)

貸：固定資產(chǎn)

8000 萬(wàn)、與出租人簽訂資產(chǎn)買賣合同，將資產(chǎn)出售給出租人，作如下會(huì)計(jì)分錄；

借：銀行存款

7500 萬(wàn)

貸：固定資產(chǎn)清理

5200 萬(wàn)

遞延收益 — 未實(shí)現(xiàn)售后租回收益

2300 萬(wàn)、簽訂租賃合同，承租人按資產(chǎn)帳面凈值與應(yīng)付租賃款的現(xiàn)值（折現(xiàn)率一般為合同利率）較低入帳，作如下會(huì)計(jì)分錄；

借：固定資產(chǎn) — 融資租入固定資產(chǎn)

5200 萬(wàn)

未確認(rèn)融資費(fèi)用

3350.01 萬(wàn)

貸：長(zhǎng)期應(yīng)付款 —— 應(yīng)付融資租賃款 8550.01 萬(wàn)

4、A、第一年支付租賃本息時(shí)，收到出租人開(kāi)具的等額租賃發(fā)票，作如下會(huì)計(jì)分錄；

借：長(zhǎng)期應(yīng)付款 —— 應(yīng)付融資租賃款

3025 萬(wàn)

貸：銀行存款

3025 萬(wàn)

B、第二年支付租賃本息時(shí)，收到出租人開(kāi)具的等額租賃發(fā)票，作如下會(huì)計(jì)分錄；

借：長(zhǎng)期應(yīng)付款 —— 應(yīng)付融資租賃款

2850 萬(wàn)

貸：銀行存款

2850 萬(wàn)

C、第三年支付租賃本息時(shí)，收到出租人開(kāi)具的等額租賃發(fā)票，作如下會(huì)計(jì)分錄；

借：長(zhǎng)期應(yīng)付款 —— 應(yīng)付融資租賃款

2675 萬(wàn)

貸：銀行存款

2675 萬(wàn)

5、在租期內(nèi)，未確認(rèn)融資費(fèi)用（含名義貨價(jià)）采用直線法分?jǐn)偅_認(rèn)為當(dāng)年費(fèi)用，作如下會(huì)計(jì)分錄；

借：財(cái)務(wù)費(fèi)用

1116.67 萬(wàn)

貸：未確認(rèn)融資費(fèi)用 1116.67 萬(wàn)

6、按正常使用年限計(jì)提折舊（13 年），每年 400 萬(wàn)計(jì)入當(dāng)年成本、費(fèi)用，作如下會(huì)計(jì)分錄；

借：制造費(fèi)用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用

400 萬(wàn)

貸：累計(jì)折舊

400 萬(wàn)、遞延收益 — 未實(shí)現(xiàn)售后租回收益按折舊進(jìn)度分?jǐn)?，每?177 萬(wàn)（13 年），作如下會(huì)計(jì)分錄；

借：遞延收益 — 未實(shí)現(xiàn)售后租回收益

177 萬(wàn)

貸：制造費(fèi)用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用

177 萬(wàn)

8、租賃期滿，資產(chǎn)帳面凈值與資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值應(yīng)大體一致，承租人不需要調(diào)帳，以名義貨價(jià)取得所有權(quán)，作如下會(huì)計(jì)分錄；

借：長(zhǎng)期應(yīng)付款 — 應(yīng)付融資租賃款

0.01 萬(wàn)

貸：銀行存款

0.01 萬(wàn)、同時(shí)將 “ 融資租入固定資產(chǎn) ” 轉(zhuǎn)為 “ 自有固定資產(chǎn) ” 明細(xì)科目，作如下會(huì)計(jì)分錄；

借：固定資產(chǎn) —×× 設(shè)備

5200 萬(wàn)

貸：固定資產(chǎn) — 融資租入固定資產(chǎn)

5200 萬(wàn)

分析意見(jiàn)：在溢價(jià)出售、在租賃合同簽訂時(shí)明確所有權(quán)轉(zhuǎn)移、在折舊按正常使用年限計(jì)提的條件下：、當(dāng)租賃合同簽訂時(shí)，承租人資產(chǎn)負(fù)債中資產(chǎn)方增加 10850.01 萬(wàn)（銀行存款增加 7500 萬(wàn)、固定資產(chǎn)凈值不變、未確認(rèn)融資費(fèi)用增加 3350.01 萬(wàn)）；負(fù)債方增加 10850.01 萬(wàn)（遞延收益 — 未實(shí)現(xiàn)售后租回收益增加 2300 萬(wàn)、長(zhǎng)期應(yīng)付款 —— 應(yīng)付融資租賃款增加 8550.01 萬(wàn)）。、承租人在 3 年租期內(nèi)進(jìn)入財(cái)務(wù)費(fèi)用 3350 萬(wàn)，通過(guò)折舊、未實(shí)現(xiàn)售后租回收益進(jìn)入制造費(fèi)用、進(jìn)而入成本（400—177）×3=669 萬(wàn)。、當(dāng)租賃期滿時(shí)，承租人固定資產(chǎn)帳面價(jià)值為 5200 萬(wàn)、已提折舊為 531 萬(wàn)、帳面凈值為 4669 萬(wàn)（在資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)方），尚有 1770 萬(wàn)遞延收益 — 未實(shí)現(xiàn)售后租回收益（在資產(chǎn)負(fù)債表負(fù)債方）未沖減，尚須在剩余 10 年沖減折舊費(fèi)用。

例 2 ：承租人擬于一艘船作為標(biāo)的物向出租人申請(qǐng)售后租回業(yè)務(wù)，設(shè)定船的原始購(gòu)置成本為 8000 萬(wàn)，船的正常折舊年限為 20 年，已使用 7 年，帳面凈值為 5200 萬(wàn)，雙方約定于 7500 萬(wàn)做售后租回，租期為 3 年，租賃年利率為 7%，本金每年回收 2500 萬(wàn)，（合同簽訂日不確期滿所有權(quán)轉(zhuǎn)移，折舊按租期計(jì)提，在所有權(quán)補(bǔ)充協(xié)議中明確期滿以 100 元轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)）.1、承租人將擬出售的自有固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為清理，作如下會(huì)計(jì)分錄；

借：固定資產(chǎn)清理

5200 萬(wàn)

累計(jì)折舊

2800 萬(wàn)

貸：固定資產(chǎn)

8000 萬(wàn)

2、與出租人簽訂資產(chǎn)買賣合同，將資產(chǎn)出售給出租人，作如下會(huì)計(jì)分錄；

借：銀行存款

7500 萬(wàn)

貸：固定資產(chǎn)清理

5200 萬(wàn)

遞延收益—未實(shí)現(xiàn)售后租回收益

2300 萬(wàn)

3、簽訂租賃合同，承租人按資產(chǎn)帳面凈值與應(yīng)付租賃款的現(xiàn)值（折現(xiàn)率一般為合同利率）較低入帳，作如下會(huì)計(jì)分錄；

借：固定資產(chǎn)—融資租入固定資產(chǎn)

5200 萬(wàn)

未確認(rèn)融資費(fèi)用

3350 萬(wàn)

貸：長(zhǎng)期應(yīng)付款——應(yīng)付融資租賃款 8550 萬(wàn)

4、A、第一年支付租賃本息時(shí)，收到出租人開(kāi)具的等額租賃發(fā)票，作如下會(huì)計(jì)分錄；

借：長(zhǎng)期應(yīng)付款 —— 應(yīng)付融資租賃款

3025 萬(wàn)

貸：銀行存款

3025 萬(wàn)

B、第二年支付租賃本息時(shí)，收到出租人開(kāi)具的等額租賃發(fā)票，作如下會(huì)計(jì)分錄；

借：長(zhǎng)期應(yīng)付款 —— 應(yīng)付融資租賃款

2850 萬(wàn)

貸：銀行存款

2850 萬(wàn)

C、第三年支付租賃本息時(shí)，收到出租人開(kāi)具的等額租賃發(fā)票，作如下會(huì)計(jì)分錄；

借：長(zhǎng)期應(yīng)付款 —— 應(yīng)付融資租賃款

2675 萬(wàn)

貸：銀行存款

2675 萬(wàn)

（二）折價(jià)出售型售后租回

例 1 ：承租人擬于一艘船作為標(biāo)的物向出租人申請(qǐng)售后租回業(yè)務(wù)，設(shè)定船的原始購(gòu)置成本為 8000 萬(wàn)，船的正常折舊年限為 20 年，已使用 7 年，帳面凈值為 5200 萬(wàn)，雙方約定于 3600 萬(wàn)做售后租回，租期為 3 年，租賃年利率為 7%，本金每年回收 1200 萬(wàn)，期滿所有權(quán)轉(zhuǎn)移，手續(xù)費(fèi) 100 元。、承租人將擬出售的自有固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為清理，作如下會(huì)計(jì)分錄；

借：固定資產(chǎn)清理

5200 萬(wàn)

累計(jì)折舊

2800 萬(wàn)

貸：固定資產(chǎn)

8000 萬(wàn)、與出租人簽訂資產(chǎn)買賣合同，將資產(chǎn)出售給出租人，作如下會(huì)計(jì)分錄；

借：銀行存款

3600 萬(wàn)

遞延收益 — 未實(shí)現(xiàn)售后租回收益

1600 萬(wàn)

貸：固定資產(chǎn)清理

5200 萬(wàn)

3、簽訂租賃合同，承租人按資產(chǎn)帳面凈值與應(yīng)付租賃款的現(xiàn)值（折現(xiàn)率一般為合同利率）較低入帳（在折扣較大時(shí)，一般按應(yīng)付租賃款的現(xiàn)值入帳），PV=（1200+252）/（1+7%）+（1200+168）/（1+7%）+（1200+84）/（1+7%）=3600 萬(wàn)，作如下會(huì)計(jì)分錄；

借：固定資產(chǎn)—— 融資租入固定資產(chǎn)

3600 萬(wàn)

未確認(rèn)融資費(fèi)用

504.01 萬(wàn)

貸：長(zhǎng)期應(yīng)付款——應(yīng)付融資租賃款 4104.01 萬(wàn)

4、A、第一年支付租賃本息時(shí)，收到出租人開(kāi)具的等額租賃發(fā)票，作如下會(huì)計(jì)分錄；

借：長(zhǎng)期應(yīng)付款——應(yīng)付融資租賃款

1452 萬(wàn)

貸：銀行存款

1452 萬(wàn)

B、第二年支付租賃本息時(shí)，收到出租人開(kāi)具的等額租賃發(fā)票，作如下會(huì)計(jì)分錄；

借：長(zhǎng)期應(yīng)付款——應(yīng)付融資租賃款

1368 萬(wàn)

貸：銀行存款

1368 萬(wàn)

C、第三年支付租賃本息時(shí)，收到出租人開(kāi)具的等額租賃發(fā)票，作如下會(huì)計(jì)分錄； ?>

借：長(zhǎng)期應(yīng)付款——應(yīng)付融資租賃款 1284 萬(wàn)

貸：銀行存款

1284 萬(wàn)、在租期內(nèi)，未確認(rèn)融資費(fèi)用（含名義貨價(jià)）采用直線法分?jǐn)偅_認(rèn)為當(dāng)年費(fèi)用，作如下會(huì)計(jì)分錄；

借：財(cái)務(wù)費(fèi)用

168.003 萬(wàn)

貸：未確認(rèn)融資費(fèi)用 168.003 萬(wàn)

6、按正常使用年限計(jì)提折舊（13 年），每年 276.93 萬(wàn)計(jì)入當(dāng)年成本、費(fèi)用，作如下會(huì)計(jì)分錄；

借：制造費(fèi)用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用

276.93 萬(wàn)

貸：累計(jì)折舊

276.93 萬(wàn)、遞延收益 — 未實(shí)現(xiàn)售后租回收益按折舊進(jìn)度分?jǐn)?，每?123.08 萬(wàn)（13 年），作如下會(huì)計(jì)分錄；

借：制造費(fèi)用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用

123.08 萬(wàn)

貸：遞延收益——未實(shí)現(xiàn)售后租回收益

123.08 萬(wàn)、租賃期滿，資產(chǎn)帳面凈值與資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值應(yīng)大體一致，承租人不需要調(diào)帳，以名義貨價(jià)取得所有權(quán)，作如下會(huì)計(jì)分錄；

借：長(zhǎng)期應(yīng)付款——應(yīng)付融資租賃款

0.01 萬(wàn)

貸：銀行存款

0.01 萬(wàn)、同時(shí)將 “ 融資租入固定資產(chǎn) ” 轉(zhuǎn)為 “ 自有固定資產(chǎn) ” 明細(xì)科目，作如下會(huì)計(jì)分錄；

借：固定資產(chǎn)——×× 設(shè)備

3600 萬(wàn)

貸：固定資產(chǎn)——融資租入固定資產(chǎn)

3600 萬(wàn)

分析意見(jiàn)：在折價(jià)出售、在租賃合同簽訂時(shí)明確所有權(quán)轉(zhuǎn)移、在折舊按正常使用年限計(jì)提的條件下：

1、租賃合同簽訂時(shí)，承租人資產(chǎn)負(fù)債中資產(chǎn)方增加 2504.01 萬(wàn)（銀行存款增加 3600 萬(wàn)、固定資產(chǎn)凈值減少 1600、未確認(rèn)融資費(fèi)用增加 504.01 萬(wàn)）；負(fù)債方增加 2504.01 萬(wàn)（遞延收益 — 未實(shí)現(xiàn)售后租回收益減少 1600 萬(wàn)、長(zhǎng)期應(yīng)付款 —— 應(yīng)付融資租賃款增加 4104.01 萬(wàn)）。、承租人在 3 年租期內(nèi)進(jìn)入財(cái)務(wù)費(fèi)用 504.01 萬(wàn)，通過(guò)折舊、未實(shí)現(xiàn)售后租回收益進(jìn)入制造費(fèi)用、進(jìn)而入成本（276.93+123.08）×3=1200 萬(wàn)（與承租人未做租賃計(jì)提折舊一樣 8000 萬(wàn) /20×3=1200 萬(wàn)）.、當(dāng)租賃期滿時(shí)，承租人固定資產(chǎn)帳面價(jià)值為 3600 萬(wàn)、已提折舊為 830.8 萬(wàn)、帳面凈值為 2769.2 萬(wàn)（在資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)方），尚有-1230.8 萬(wàn)遞延收益 — 未實(shí)現(xiàn)售后租回收益（在資產(chǎn)負(fù)債表負(fù)債方）未沖減，尚須在剩余 10 年調(diào)增折舊費(fèi)用。

例 2 ：承租人擬于一艘船作為標(biāo)的物向出租人申請(qǐng)售后租回業(yè)務(wù)，設(shè)定船的原始購(gòu)置成本為 8000 萬(wàn)，船的正常折舊年限為 20 年，已使用 7 年，帳面凈值為 5200 萬(wàn)，雙方約定于 3600 萬(wàn)做售后租回，租期為 3 年，租賃年利率為 7%，本金每年回收 1200 萬(wàn)，（合同簽訂日不確期滿所有權(quán)轉(zhuǎn)移，折舊按租期計(jì)提，在所有權(quán)補(bǔ)充協(xié)議中明確期滿以 100 元轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)）.、承租人將擬出售的自有固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為清理，作如下會(huì)計(jì)分錄；

借：固定資產(chǎn)清理

5200 萬(wàn)

累計(jì)折舊

2800 萬(wàn)

貸：固定資產(chǎn)

8000 萬(wàn)、與出租人簽訂資產(chǎn)買賣合同，將資產(chǎn)出售給出租人，作如下會(huì)計(jì)分錄；

借：銀行存款

3600 萬(wàn)

遞延收益 — 未實(shí)現(xiàn)售后租回收益

1600 萬(wàn)

貸：固定資產(chǎn)清理

5200 萬(wàn)

3、簽訂租賃合同，承租人按資產(chǎn)帳面凈值與應(yīng)付租賃款的現(xiàn)值（折現(xiàn)率一般為合同利率）較低入帳（在折扣較大時(shí)，一般按應(yīng)付租賃款的現(xiàn)值入帳），PV=（1200+252）/（1+7%）+（1200+168）/（1+7%）+（1200+84）/（1+7%）=3600 萬(wàn)，作如下會(huì)計(jì)分錄；

借：固定資產(chǎn) — 融資租入固定資產(chǎn)

3600 萬(wàn)

未確認(rèn)融資費(fèi)用

504.01 萬(wàn)

貸：長(zhǎng)期應(yīng)付款 —— 應(yīng)付融資租賃款 4104.01 萬(wàn)、A、第一年支付租賃本息時(shí)，收到出租人開(kāi)具的等額租賃發(fā)票，作如下會(huì)計(jì)分錄；

借：長(zhǎng)期應(yīng)付款 —— 應(yīng)付融資租賃款

1452 萬(wàn) ?>

貸：銀行存款

1452 萬(wàn)

B、第二年支付租賃本息時(shí)，收到出租人開(kāi)具的等額租賃發(fā)票，作如下會(huì)計(jì)分錄

第四篇：融資性售后回租財(cái)務(wù)處理

融資性售后回租雙方的財(cái)務(wù)處理

A公司和B公司就A公司設(shè)備簽訂售后回租合同，租賃期36個(gè)月，自租賃期開(kāi)始日起每年末支付租金100萬(wàn)元，租賃合同規(guī)定的年利率為8%。該設(shè)備公允價(jià)值250萬(wàn)元，賬面價(jià)值270萬(wàn)元，全新設(shè)備未計(jì)提折舊，估計(jì)使用5年。A公司采用實(shí)際利率法分?jǐn)偽创_認(rèn)融資費(fèi)用，采用直線法計(jì)提折舊，無(wú)殘值。B公司采用實(shí)際利率法分?jǐn)偽磳?shí)現(xiàn)融資收益，發(fā)生初始費(fèi)用20萬(wàn)。

一?承租人的處理

根據(jù)規(guī)定，承租人在融資性售后回租業(yè)務(wù)中出售資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅征收范圍，不征收增值稅。租回資產(chǎn)時(shí)向出租人支付的租金以及向出租人支付的與該項(xiàng)交易直接相關(guān)的投融資顧問(wèn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額也不得抵扣。

主要會(huì)計(jì)處理為：

1、出售資產(chǎn)

借：固定資產(chǎn)清理270

貸：固定資產(chǎn)2702、收到出售款

借：銀行存款250

遞延收益-未實(shí)現(xiàn)售后租回?fù)p益20

貸：固定資產(chǎn)清理2703、租回資產(chǎn)

A公司不知道出租人租賃內(nèi)含利率，選擇合同利率作為最低租賃付款額的折現(xiàn)率。每期租金的現(xiàn)值之和=100萬(wàn)×（p/a，8%，3）=257萬(wàn)>公允價(jià)值250萬(wàn)，租賃資產(chǎn)按公允價(jià)值入賬。

借：固定資產(chǎn)-售后回租250

未確認(rèn)融資費(fèi)用50

貸：長(zhǎng)期應(yīng)付款3004、支付每期租金

借：長(zhǎng)期應(yīng)付款100

貸：銀行存款1005、分?jǐn)偽创_認(rèn)融資費(fèi)用

按實(shí)際利率法分?jǐn)偯磕晡创_認(rèn)融資費(fèi)用，第1年20萬(wàn)元，第2年13.6萬(wàn)元，第3年16.4萬(wàn)元。第一年會(huì)計(jì)處理為，借：財(cái)務(wù)費(fèi)用20

貸：未確認(rèn)融資費(fèi)用206、計(jì)提折舊

借：制造費(fèi)用50

貸：累計(jì)折舊507、分?jǐn)偖?dāng)期未實(shí)現(xiàn)售后租回?fù)p益

處置設(shè)備的售價(jià)與賬面價(jià)值的差額，應(yīng)予以遞延，按設(shè)備的折舊進(jìn)度進(jìn)行分?jǐn)?，作為折舊費(fèi)用的調(diào)整。

借：制造費(fèi)用4

貸：遞延收益-未實(shí)現(xiàn)售后租回?fù)p益4

此外，實(shí)務(wù)中對(duì)該類交易還有另一種可使用的會(huì)計(jì)處理方法：即在上述固定資產(chǎn)出售及租賃交易相互關(guān)聯(lián)、且基本能確定將在租賃期滿回購(gòu)（定價(jià)為1元）的情況下，如果把這一系列交易作為一個(gè)整體更能反映其總體經(jīng)濟(jì)影響，那么可以作為一項(xiàng)交易按照抵押借款進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。同時(shí)，應(yīng)充分披露相關(guān)會(huì)計(jì)處理的依據(jù)及影響。該種處理方法與《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解（2010）》中介紹的處理方法相比，對(duì)租賃期內(nèi)各以及租賃期結(jié)束后的凈資產(chǎn)、凈利潤(rùn)均無(wú)影響。

二出租人的處理

根據(jù)稅法，符合規(guī)定的融資租賃公司以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（不含本金），扣除對(duì)外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息后的余額作為銷售額，計(jì)算繳納增值稅。納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人交易過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書(shū)面合同確定的付款日期；未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為交易完成的當(dāng)天。

主要會(huì)計(jì)處理為：

1、購(gòu)入融資租賃資產(chǎn)

借：融資租賃資產(chǎn)250

貸：銀行存款2502、租賃債權(quán)的確認(rèn)

借：長(zhǎng)期應(yīng)收款300

貸：融資租賃資產(chǎn)250

銀行存款20

未實(shí)現(xiàn)融資收益303、每期收到租金

借：銀行存款100

貸：長(zhǎng)期應(yīng)收款1004、分配確認(rèn)融資租賃收入

根據(jù)100×（p/a，r，3）=250+20，得租賃內(nèi)含利率為5.46%，每年確認(rèn)含稅收入為第1年14.74萬(wàn)元，第2年10.09萬(wàn)元，第3年5.17萬(wàn)元。根據(jù)稅法，計(jì)算增值稅時(shí)應(yīng)按合同約定的利率計(jì)算。第一年會(huì)計(jì)處理為，借：未實(shí)現(xiàn)融資收益14.74

貸：租賃收入13.61

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅1.13（250×8%/1.06×6%）

為保證不增加企業(yè)稅負(fù)，自2016年1月1日起繼續(xù)執(zhí)行對(duì)經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人中的一般納稅人，提供有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，對(duì)其增值稅實(shí)際稅負(fù)超過(guò)3%的部分實(shí)行增值稅即征即退政策。增值稅實(shí)際稅負(fù)，是指納稅人當(dāng)期提供應(yīng)稅服務(wù)實(shí)際繳納的增值稅額占納稅人當(dāng)期提供應(yīng)稅服務(wù)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用的比例。

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)售后回租相關(guān)稅收處理-王

商鋪售后返租的稅務(wù)處理

事務(wù)所---王

售后返租，就是開(kāi)發(fā)商在銷售商品房時(shí)，約定以購(gòu)房合同的折讓優(yōu)惠后的價(jià)款為成交價(jià)，同時(shí)與購(gòu)房者簽訂該房的租賃合同，要求購(gòu)房者在一定期限內(nèi)必須將購(gòu)買的房屋無(wú)償或低價(jià)交給房地產(chǎn)公司（或其關(guān)聯(lián)公司，以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)公司），由房地產(chǎn)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收益歸開(kāi)發(fā)商。

售后回租的方案：房地產(chǎn)公司將原價(jià)100萬(wàn)元的商鋪，廣告方案寫明是售價(jià)124萬(wàn)元，售后返租5年，5年收益率分別為0，0，8%，8%，8%。房地產(chǎn)公司在與客戶簽房合同時(shí)，實(shí)際開(kāi)票金額為100萬(wàn)元，要求客戶將購(gòu)買的商鋪5年免費(fèi)提供給房地產(chǎn)公司統(tǒng)一招租。

目前售后返租的難點(diǎn)在商鋪經(jīng)營(yíng)比較困難，涉及的稅收問(wèn)題很多，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)稅法理解有各異，很難統(tǒng)一。

一、售后返租主要的稅收難點(diǎn)

（一）營(yíng)業(yè)稅的處理

江蘇省地稅局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售返租有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（蘇地稅函[2008]135號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取優(yōu)惠方式要求購(gòu)房者無(wú)償或低價(jià)將不動(dòng)產(chǎn)交給房地產(chǎn)公司使用若干年。這一經(jīng)營(yíng)方式名義上是開(kāi)發(fā)公司讓利給購(gòu)房者，實(shí)質(zhì)上是優(yōu)先取得了購(gòu)房者的不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)，即其他經(jīng)濟(jì)利益。因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以此方式銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條和《稅收征管法實(shí)施細(xì)則》第四十七條規(guī)定核定其營(yíng)業(yè)額。

浙江省地稅局《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策業(yè)務(wù)問(wèn)題的通知》（浙地稅函

[2008]62號(hào)）第八條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司采用折讓優(yōu)惠等形式將商品房銷售給購(gòu)房者，在簽訂購(gòu)房合同的同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)）與購(gòu)房者另行簽訂商品房委托管理合同，約定購(gòu)房合同以折讓后優(yōu)惠價(jià)款為成交價(jià)，購(gòu)房者自愿放棄一定時(shí)期的托管收益權(quán)和其他費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司商品房折讓優(yōu)惠額（或商品房售價(jià)低于同類商品房?jī)r(jià)格部分）應(yīng)并入商品房銷售價(jià)款，一并按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅，購(gòu)房者因放棄一定時(shí)期的托管收益權(quán)和其他費(fèi)用而享受的折讓優(yōu)惠額屬取得經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

注：國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)公司售后返租的營(yíng)業(yè)稅沒(méi)有明確的規(guī)定，但江蘇和浙江地稅都做了詳細(xì)的規(guī)定。目前在實(shí)務(wù)中稅務(wù)機(jī)關(guān)傾向按優(yōu)惠前的金額全額（124萬(wàn)元）確認(rèn)收入計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅。

誰(shuí)叫你廣告方案上要這樣寫呢（常見(jiàn)報(bào)刊廣告）？稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)時(shí)刻注意你的銷售方案的。有些還有假裝客戶專門到售樓處收集你們的銷售資料。

（二）個(gè)人所得稅

國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價(jià)格協(xié)議購(gòu)買商店征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2008]576號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與商店購(gòu)房者個(gè)人簽訂協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價(jià)格出售其開(kāi)發(fā)的商店給購(gòu)買者個(gè)人，但購(gòu)買者個(gè)人在一定期限內(nèi)必須將購(gòu)買的商店無(wú)償提供給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)外出租使用，其實(shí)質(zhì)是購(gòu)

買者個(gè)人以所購(gòu)商店交由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購(gòu)房?jī)r(jià)款。

根據(jù)《個(gè)人所得稅法》的有關(guān)精神，對(duì)上述情形的購(gòu)買者個(gè)人少支出的購(gòu)房?jī)r(jià)款，應(yīng)視同個(gè)人財(cái)產(chǎn)租賃所得，按照“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅，每次財(cái)產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的購(gòu)房?jī)r(jià)款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計(jì)算確定。

根據(jù)《個(gè)人所得稅法》第八條規(guī)定，個(gè)人所得稅以所得人為納稅義務(wù)人，以支付所得的單位和個(gè)人為扣繳義務(wù)人。

所以房地產(chǎn)公司在以優(yōu)惠價(jià)銷售給購(gòu)房者時(shí)，需代扣代繳購(gòu)房者應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅。否則，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)根據(jù)《稅收征管法》第六十九條規(guī)定，由稅務(wù)機(jī)關(guān)向購(gòu)房者追繳稅款，對(duì)房地產(chǎn)公司處應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款50%以上3倍以下的罰款。

注：稅法對(duì)個(gè)人從房地產(chǎn)公司取得的售樓款優(yōu)惠是要征個(gè)人所得稅（財(cái)產(chǎn)租賃20%）和房產(chǎn)稅（12%）的，這樣一征，開(kāi)票成本很高。

（三）房產(chǎn)稅

購(gòu)房者將購(gòu)買的商鋪返租給房地產(chǎn)公司，每月應(yīng)按租金收入（少支出的購(gòu)房?jī)r(jià)款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計(jì)算確定）的12%繳納房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)公司再將商鋪轉(zhuǎn)租，按房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)租房屋取得的租賃收入不再繳納房產(chǎn)稅。這在實(shí)際稅務(wù)處理中也是容易被忽視的。房地產(chǎn)公司免租的那兩年也要按原值繳交房產(chǎn)稅。

（四）所得稅

國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的外商投資企業(yè)售后返租業(yè)務(wù)

所得稅處理問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2007]603號(hào)[全文失效]，但可參照其稅收精神）規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的外商投資企業(yè)以銷售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開(kāi)發(fā)的房屋、建筑物等不動(dòng)產(chǎn)，又通過(guò)租賃方式從買受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)無(wú)論采取何種租賃方式，均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理。企業(yè)銷售或轉(zhuǎn)讓有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的收入與該被轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的成本、費(fèi)用的差額，應(yīng)作為業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)期的損益，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

從國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入確定條件來(lái)分析，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函

[2008]875號(hào)）第一條第一款規(guī)定，企業(yè)銷售商品同時(shí)滿足下列條件的，應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

1、商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；

2、企業(yè)對(duì)已售出的商品既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有實(shí)施有效控制；

3、收入的金額能夠可靠地計(jì)量；

4、已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。

（六）土地增值稅

理論上房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額為124萬(wàn)元，所得稅計(jì)稅收入為100萬(wàn)元，在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)以哪一個(gè)作為納稅人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)取得的收入呢？《土地增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。根據(jù)

國(guó)稅函[2008]875號(hào)文件規(guī)定，確認(rèn)應(yīng)稅收入實(shí)現(xiàn)的條件是“收入的金額能夠可靠地計(jì)量”。所以房地產(chǎn)公司銷售商鋪時(shí)不確定的轉(zhuǎn)租收益不能作為其他收入計(jì)入上述第五條的收入中，應(yīng)以100萬(wàn)元作為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入額。

注：實(shí)務(wù)中稅務(wù)機(jī)關(guān)都傾向于將售后回租廣告方案中的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅都將按124萬(wàn)征稅，然后要求商戶開(kāi)24萬(wàn)的房租發(fā)票做成本，賬面利潤(rùn)還是100萬(wàn)元。但因?yàn)橹行∩虘舻陌l(fā)票稅點(diǎn)很高，往往開(kāi)票的稅收成本讓房地產(chǎn)公司很難承受，都不去開(kāi)票，造成24萬(wàn)元中小商戶店租在房地產(chǎn)公司企業(yè)所得稅稅前不能列支。

二、售后返租是否可以差額征稅

財(cái)稅[2003]16號(hào)文件規(guī)定：“從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)?、房屋租金的價(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額?！?/p>

根據(jù)上述房地產(chǎn)公司是否可以將收取的商鋪?zhàn)饨饻p去向商鋪購(gòu)買者支付租金余額作為營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅？

財(cái)稅[2003]16號(hào)中明確的是物業(yè)管理公司代業(yè)主代收代付的水、電、燃?xì)?、公維基金、房租費(fèi)用，物業(yè)公司計(jì)算營(yíng)業(yè)稅時(shí)可以全部收入減去代收代付費(fèi)用后，按差額計(jì)營(yíng)業(yè)稅。但如果房地產(chǎn)公司利用關(guān)聯(lián)物業(yè)公司將上述商鋪返租再出租的的情形是不符合財(cái)稅[2003]16號(hào)的規(guī)定（應(yīng)視同轉(zhuǎn)租），因此不能以收取的商鋪?zhàn)饨饻p去向商鋪購(gòu)買者支付租金余額作為營(yíng)業(yè)額計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅。

三、售后返租的稅收對(duì)策

根據(jù)上述稅收難點(diǎn)，我們建議以下規(guī)避方案：

1、售后返租不能在售樓現(xiàn)場(chǎng)留下有公司印跡的任何相關(guān)售后收

益的計(jì)算資料給客戶，即使要給客戶也要由銷售代理公司用他們的名義寫，房地產(chǎn)公司可稱只是一種營(yíng)銷手段。

2、由商業(yè)管理公司向已購(gòu)商鋪客戶統(tǒng)一代理出租，約定五年最

低收益是24%（主要是避免免租期要按原值來(lái)交房產(chǎn)稅），如果代理出租收益達(dá)不到則由商業(yè)管理公司補(bǔ)償。如果超過(guò)則做為商業(yè)管理公司的手續(xù)費(fèi)。再出租合同由購(gòu)房業(yè)主與承租方直接簽訂或簽訂三方協(xié)議。