第一篇：艾瓦別墅的文字介紹與分析

艾瓦別墅―Villa dall’Ava 1982―1991 雷姆?庫(kù)哈斯制造 目錄 庫(kù)哈斯簡(jiǎn)介 設(shè)計(jì)概況 環(huán)境分析平面分析 空間分析 立面分析 構(gòu)造分析 設(shè)計(jì)評(píng)價(jià) 雷姆.庫(kù)哈斯(Rem Kool haas)雷姆.庫(kù)哈斯1944年生于鹿特丹，幼年在印度尼西亞度過(guò)，后來(lái)移居阿姆斯特丹，曾經(jīng)做過(guò)記者和電影劇本撰稿人。庫(kù)哈斯曾在倫敦建筑聯(lián)合學(xué)院、美國(guó)康奈爾大學(xué)學(xué)習(xí)建筑。1975年，他與艾利婭.曾格荷里斯、扎哈.哈迪德一道，在倫敦創(chuàng)立了荷蘭大都會(huì)建筑事務(wù)所(Office For Metropolitan Architecture，簡(jiǎn)稱為OMA)2000年5月，庫(kù)哈斯因?qū)ㄖ猩蠁⑾碌臍v史影響而被授予喻為建筑界的“********”普利茲克獎(jiǎng)。艾瓦別墅的設(shè)計(jì)概況 荷蘭著名建筑師雷姆?庫(kù)哈斯設(shè)計(jì)的艾瓦別墅（Villa dall Ava）完成于1991年，坐落在巴黎郊區(qū)圣克勞德。其外表材質(zhì)是波形鋼板的格構(gòu)，周邊建筑均是抹灰的。以埃菲爾鐵塔為遠(yuǎn)景，和它對(duì)齊的還有一個(gè)水池。在內(nèi)部，庫(kù)哈斯避免使用傳統(tǒng)的建筑空間語(yǔ)言。艾瓦別墅的起居空間邊緣是模糊的，安排在一個(gè)以坡道串聯(lián)的八個(gè)對(duì)象組成的有力組合當(dāng)中，而不是傳統(tǒng)的走廊式或串聯(lián)式的組織，首層的主要起居空間位于花園，被屏風(fēng)和竹子隔開(kāi)。住宅周圍是建于19世紀(jì)的老式街區(qū)，像經(jīng)典的歐洲風(fēng)景畫(huà)。這是為一個(gè)三口之家設(shè)計(jì)的別墅，占地約650平方米，呈方形，周圍用高起的綠色籬笆遮擋，像一個(gè)巨大的房間。因整個(gè)用地傾斜，房屋和花園坐落在較陡的斜坡上，入口在與街道平齊的場(chǎng)地最低處。居所包括兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的公寓，父母和女兒各居其中。兩個(gè)公寓中間的連接部分是混凝土結(jié)構(gòu)，主要是起居室、餐廳、樓梯等。混凝土部分的屋頂是建筑最沉重的部分，約30平方米的露天泳池就設(shè)計(jì)在屋頂上。地理環(huán)境分析 地理位置：艾瓦別墅位于法國(guó)巴黎塞納河畔的一處高地，遠(yuǎn)處可以眺望到巴黎全景包括埃菲爾鐵塔。業(yè)主是Dominique Boudet（建筑雜志編輯）和他的妻子Madame Lydie Boudet（心理學(xué)者），不遠(yuǎn)處還有兩幢柯布西耶（Le Corbusier）的別墅。（薩伏伊和佛萊別墅）業(yè)主不甘遜色，要求其住宅不僅僅是一幢房屋，還要是一件藝術(shù)品。男主人想要一座玻璃房子，女主人要求屋頂要有游泳池。1.鄰近房屋均為19世紀(jì)的老屋 2.以埃菲爾鐵塔為遠(yuǎn)景，和它對(duì)齊的還有一個(gè)水池。3.占地空間狹窄呈條狀 4.整個(gè)別墅建立在斜坡之上平面分析平面圖上，并不能一眼發(fā)現(xiàn)艾瓦別墅，為了處理好與周圍的老房子的關(guān)系，艾瓦別墅的兩個(gè)體塊――主人的女兒的臥室，采用了與周圍房屋屋頂相近的顏色，而且體塊的走向與周圍建筑的流線排布相一致，這樣就不會(huì)有強(qiáng)烈的違和感。一層大部分置于地下，安置了設(shè)備間及入口空間。地面為自然的草木 房屋北側(cè)為鋪，瀝青的道路，通往車庫(kù)，車庫(kù)亦置于草地之下 在一層安排有車庫(kù),工作室以及仆人使用的房間 木隔墻北側(cè)為由底層入口通往起居室的坡道。? 庫(kù)哈斯在空間功能上滿足了業(yè)主想要的玻璃盒子與屋頂游泳池的要求,同時(shí)保證了父母與女兒的隱私.在使用上,所有的人都有一個(gè)中心點(diǎn),就二層的公共活動(dòng)區(qū)域,它也是維系整個(gè)功能的核心.廚房亦置于中間層，位于中央木隔墻南側(cè)，由扇形的半透明聚酯褶板圍出的封閉空間，保留住宅東西方向的通透。三層是主人們的私人空間,包括兩間臥室,和一個(gè)屋頂游泳池 流線走向 蒙太奇的應(yīng)用 顯然庫(kù)哈斯的記者生涯以及攝影經(jīng)歷都對(duì)其建筑理念產(chǎn)生了莫大的影響，而對(duì)于蒙太奇手法的應(yīng)用則貫穿于諸多作品中。蒙太奇（法語(yǔ)：Montage）是音譯的外來(lái)語(yǔ)，原為建筑學(xué)術(shù)語(yǔ)，意為構(gòu)成、裝配。經(jīng)常用于三種藝術(shù)領(lǐng)域，可解釋為有意涵的時(shí)空人地拼貼剪輯手法。最早被延伸到電影藝術(shù)中，后來(lái)逐漸在視覺(jué)藝術(shù)等衍生領(lǐng)域被廣為運(yùn)用。巴黎別墅在入口處四個(gè)片段的迥然不同（圖4-15）。片段一：在臥室中

第二篇：大連聚會(huì)別墅介紹

烏托邦聚會(huì)別墅大連區(qū)旗艦店

【品牌介紹】

顛覆傳統(tǒng)聚會(huì)模式，讓您體驗(yàn)溫馨、高雅、私密的聚會(huì)，一站式的娛樂(lè)體驗(yàn)。烏托邦別墅是目前大連規(guī)模最大的別墅聚會(huì)品牌，為白領(lǐng)人士、高校學(xué)生等時(shí)尚群體提供各式風(fēng)格迥異的別墅派對(duì)場(chǎng)所以及全方位、人性化的貼心服務(wù)，旨在為現(xiàn)代人士提供一個(gè)休閑娛樂(lè)、情感溝通、信息交流的聚會(huì)平臺(tái)。適合公司企業(yè)年會(huì)、朋友聚會(huì)、同學(xué)聚會(huì)、交友聚會(huì)、生日派對(duì)、婚禮回請(qǐng)、主題婚禮等團(tuán)體活動(dòng)。

不論是《奮斗》里的“心碎烏托邦”還是《北京青年》的重走青春路他們都同樣呈現(xiàn)了一個(gè)“聚”的場(chǎng)景。你可以是文藝青年，也可以是2B青年，甚至是屌絲兒男;你可以是高帥富也可以是白富美，當(dāng)然如果你內(nèi)心強(qiáng)大即使你是鳳姐、林無(wú)敵，只要我們是朋友你都可以來(lái)“城市日記聚會(huì)別墅”。我們一起玩，一起樂(lè)，一起哭，一起笑，一起走過(guò)風(fēng)雨，一起踏上彩虹。

每個(gè)人心中都有一個(gè)“聚”的地方，兒時(shí)胡同口的沙子堆、讀書(shū)時(shí)學(xué)校旁邊的拉面館、長(zhǎng)大了一間小酒吧亦或一家咖啡館。然而，隨著年齡的增長(zhǎng)能讓朋友們聚在一起的“點(diǎn)”越來(lái)越少，但我們心中對(duì)“聚”的向往確越發(fā)濃烈......“烏托邦聚會(huì)別墅”不是臺(tái)球廳，也不是游戲廳；不是KTV，也不是桌游吧；不是茶社、也不是麻將室；不是創(chuàng)意餐廳，也不是燒烤屋；不是電影院，也不是小劇場(chǎng)；不是酒吧，也不是咖啡廳?！盀跬邪顒e墅”是什么？

四大特色：

好玩：顛覆了現(xiàn)有傳統(tǒng)的聚會(huì)模式，致力于打造全新聚會(huì)理念。整合了KTV、DIY廚房、棋牌室、臺(tái)球廳、桌游吧、茶社、酒吧、小劇場(chǎng)、電影院的全部功能于一身。硬件設(shè)施包含：專業(yè)KTV點(diǎn)播及音響系統(tǒng)，大尺寸高清投影機(jī)，高清液晶電視，WII互動(dòng)體感游戲機(jī)，超大實(shí)木茶臺(tái)及全套功夫茶具，專業(yè)臺(tái)球桌，麻將室，桌游專用房，全套DIY廚具設(shè)備，戶外專用燒烤架，激光氛圍燈，超大組合餐桌，轟趴大沙發(fā)，每間房全新空調(diào)等。同時(shí)我們會(huì)結(jié)合當(dāng)下休閑娛樂(lè)的熱門項(xiàng)目實(shí)時(shí)增加相應(yīng)設(shè)備。

專業(yè)：憑借承接上萬(wàn)場(chǎng)聚會(huì)活動(dòng)所積累的經(jīng)驗(yàn)，我們擁有一支高素質(zhì)的聚會(huì)策劃、組織、實(shí)施的專業(yè)隊(duì)伍，在軟件方面可以提供同學(xué)聚會(huì)、公司年會(huì)、各種派對(duì)“一攬子解決方案”?？筛鶕?jù)不同需求提供聚會(huì)、年會(huì)、派對(duì)流程的策劃及實(shí)施，可根據(jù)不同需求進(jìn)行舞臺(tái)搭建、燈光搭建、場(chǎng)地布置、現(xiàn)場(chǎng)攝影等增值服務(wù)；可提根據(jù)不同需求提供專車接送服務(wù)，及餐飲服務(wù)；可根據(jù)不同需求提供條幅、簽到背景墻、各種海報(bào)、胸貼、引導(dǎo)牌、抽獎(jiǎng)箱的制作等。私密：自開(kāi)業(yè)以來(lái)從未接過(guò)一名散客，一棟別墅我們只接待一波客人?，F(xiàn)場(chǎng)除了我們的工作人員之外絕無(wú)外人打擾，因此你們可以盡情的笑、盡情的哭、盡情的發(fā)瘋、盡情的玩耍。自由：不把客人當(dāng)作“上帝”而是把客人當(dāng)作“家人”，來(lái)到這里你就像到了自己家里一樣。我們也沒(méi)有“服務(wù)員”的概念，我們?cè)诨顒?dòng)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)有至少一名“協(xié)調(diào)員”他會(huì)告訴你們各種設(shè)備都在哪里如何使用，剩下的事情就靠你們自己了。同時(shí)在不損壞設(shè)備及房屋的前提條件下你可以發(fā)揮你的想象盡可能的去布置你的家，給來(lái)參加聚會(huì)的朋友一個(gè)大大的驚喜！

總機(jī)***

第三篇：綠舟別墅介紹

綠舟別墅介紹

綠舟別墅酒店位于東方綠舟的東部，占地面積 4 萬(wàn) 5 千平方米。在酒店區(qū)域內(nèi)，草坪、花卉、樹(shù)木錯(cuò)落有致，空氣清新，百鳥(niǎo)鳴囀，猶如一個(gè)大花園。

別墅酒店建筑群由精致典雅、風(fēng)格各異的法式、美式、日式、俄式、意式和英式六幢樓組成，內(nèi)有各類標(biāo)準(zhǔn)房、三人房、套房等共 105 間、二百多個(gè)床位。

別墅酒店設(shè)施一應(yīng)俱全，擁有各類大小會(huì)議室，餐飲設(shè)施有會(huì)所 VIP 包房、會(huì)所酒吧、多功能餐廳、草坪燒烤自助餐、露臺(tái)燒烤、漁家火鍋等，商務(wù)及休閑娛樂(lè)設(shè)施有棋牌室、乒乓房、商務(wù)中心、書(shū)屋、禮品店，加上東方綠舟內(nèi)的體育及娛樂(lè)設(shè)施如沙灘排球、網(wǎng)球、室內(nèi)足球、游泳、快艇、摩托艇等，是旅游度假、會(huì)務(wù)休閑、拓展培訓(xùn)的理想場(chǎng)所。

這里遠(yuǎn)離城市的嘈雜，這里遠(yuǎn)離商海的硝煙，當(dāng)疲憊的身軀，投入到綠舟大自然的懷抱，一種久違了的返璞歸真的美妙感覺(jué)，定使您心曠神怡、流連忘返。

結(jié)賬方式小提示： 除了可以使用人民幣、支票、信用卡外，還可使用聯(lián)華OK卡（ok card）,斯瑪特卡（Smart card），杉德巍康卡（sand pay），東方文化卡（oriental culture card）

地址：上海市青浦區(qū)滬青平公路6888號(hào)

電話：(021)59233000

分類：賓館, 旅店, 本幫江浙菜, 餐廳

簡(jiǎn)介：綠舟別墅位于青浦區(qū)西南的東方綠舟之中，由風(fēng)格各異的法式、美式、日、俄式、意式和英式六幢別墅組成。整個(gè)別墅區(qū)內(nèi)設(shè)施一應(yīng)俱全，憑房卡可免費(fèi)參觀東方綠舟。

酒店特色：

東方綠舟位于上海市青浦區(qū)西南，東接江南古鎮(zhèn)朱家角，南倚滬青平公路，西連淀山湖，北靠國(guó)際高爾夫鄉(xiāng)村俱樂(lè)部，占地面積6500畝，創(chuàng)下七項(xiàng)上海之最，有最大的園林草坪，最大的人工森林……

綠舟別墅就座落在這一片綠洲之中，別墅區(qū)內(nèi)草坪豐茂，灌木成片，亭亭如蓋的樟樹(shù)、法國(guó)梧桐樹(shù)蒼翠青蔥，錯(cuò)落有致。清晨百鳥(niǎo)鳴囀，空氣四季清新，這里春天的花朵，夏日的蟬鳴，秋蟲(chóng)的琴聲，初冬的落葉，能使來(lái)賓領(lǐng)略到不同的情調(diào)。

由精致典雅、風(fēng)格各異的法式、美式、日式、俄式、意式和英式六幢別墅，點(diǎn)綴在綠洲之中。整個(gè)別墅設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)房、三人房、高級(jí)套房，約200多個(gè)床位，設(shè)施一應(yīng)俱全，此外還擁有大小會(huì)議室、棋牌室、商務(wù)中心、大堂咖啡吧、微型商場(chǎng)、露天自助燒烤，多功內(nèi)餐廳可同時(shí)容納200人就餐，又可作為卡拉OK、舞廳的場(chǎng)所，是休閑旅游、體育健身、教育培訓(xùn)的理想場(chǎng)所。

這里遠(yuǎn)離城市的嘈雜，遠(yuǎn)離商海的硝煙，當(dāng)放下疲憊的行囊，投入大自然的懷抱，一種久違的返樸歸真的感覺(jué)，定使你心曠神怡流連忘返。

第四篇：新型別墅屋面瓦彩石金屬瓦知識(shí)

彩石金屬瓦知識(shí)

彩石金屬瓦是由鍍鋁鋅鋼板作為基材、彩色砂粒、底漆和丙烯酸樹(shù)脂構(gòu)成。其中鍍鋁鋅鋼板基材是由55%鋁，43.4%鋅和1.6%硅組成的電鍍液經(jīng)電鍍而成的，其加工性、涂裝性與鍍鋅鋼板基本相同。彩色砂粒是金屬瓦的裝飾層也是保護(hù)層，它是由一定粒徑的顆粒經(jīng)高科技著色工藝和高溫烤制而成的（也叫陶化法，次方法使得彩石永不掉色）。

圣戈邦彩石金屬瓦具有十五種顏色，可耐紫外線照射，能減輕雨水給金屬瓦造成的噪音，使彩色鋼板瓦色彩豐富莊重，裝飾性更好，這是一般彩色壓型鋼板所不具備，也是不能比的。底漆作為瓦的特殊材料，它是使鍍鋁鋅鋼板與彩色砂粒進(jìn)行良好粘結(jié)的材料，作用大。而丙烯酸樹(shù)脂作為表面的保護(hù)層，防止細(xì)部雨水滲漏，能延長(zhǎng)砂粒色彩的壽命。

圣戈邦彩色金屬瓦有5中形狀，其它配材齊全，彩砂更有15種顏色。圣戈邦彩石金屬瓦本身固有的耐候性、耐濕性、耐鹽水噴霧性、耐沖擊性、耐酸性、耐堿性、耐熱性、不燃性扥特性。該產(chǎn)品以鍍鋁鋅鋼板為基材，并有多層保護(hù)膜處理，可經(jīng)受嚴(yán)寒、冰雹、暴風(fēng)、雨雪、和酷熱、地震等惡劣氣候以及自然災(zāi)害的襲擊，具有很好的耐火性，不會(huì)因此而開(kāi)裂、老化、遇火燃燒、風(fēng)掀，具有很長(zhǎng)的使用壽命。

彩石金屬瓦可以用于木屋架，鋼構(gòu)架，全鋼網(wǎng)架，混凝土屋面的使用。由于具有易彎曲，切割等特點(diǎn)，適用于各種建筑，對(duì)于坡度在（12-90度）屋面也可安全施工，特別適用于“平改坡和屋面翻新”工程。同時(shí)能夠替代原有的黏土瓦、水泥瓦、彩鋼板、玻纖瀝青瓦、石板瓦等，施工的同時(shí)不必要把原有的屋面拆下來(lái)，就可直接施工。由于金屬瓦的表面面積大，重量輕，可彎曲，切割，通過(guò)采用獨(dú)特的扣接設(shè)計(jì)與構(gòu)造和水平釘固方式，相互連接固定牢靠。使得工程完美，簡(jiǎn)便快捷，節(jié)省材料。

第五篇：重慶別墅市場(chǎng)調(diào)查分析范文

重慶別墅市場(chǎng)調(diào)查分析

一、重慶別墅市場(chǎng)有效數(shù)據(jù)分析

1、開(kāi)盤銷售項(xiàng)目：

保利國(guó)際高爾夫花園、龍湖·藍(lán)湖郡、世紀(jì)花園、佰富高爾夫別墅、中安·翡翠湖（二期A、B組團(tuán)）、金科天湖美鎮(zhèn)·上島、建工·未來(lái)城（一期）、半城中央、畔溪名都三期漪龍灣、學(xué)府大道69號(hào)·伴山雅筑、大川加勒比別墅。到年底前，還將有山語(yǔ)間、伽藍(lán)藝墅、天江常青藤、海蘭云天·塞納維拉、威尼斯印象、碧水康橋、天賜龍都、南方上格林·綠林墅

2、供應(yīng)量

·上半年供應(yīng)體量：42.9736萬(wàn)平方米 ·下半年供應(yīng)體量：81.04萬(wàn)平方米

●合計(jì)供應(yīng)體量：124.0136萬(wàn)平方米

●全年有1993套別墅供應(yīng)市場(chǎng)，上半年面市1121套，下半年面市872套，其中獨(dú)立別墅741套；

（渝北區(qū)供應(yīng)量達(dá)56.0716萬(wàn)平方米、江北區(qū)為24.8616萬(wàn)平方米）

3、供應(yīng)產(chǎn)品形態(tài)

目前已開(kāi)發(fā)6680套別墅，獨(dú)立別墅占38.7%、而聯(lián)排與疊加別墅分別占46.7%和14.6%；

4、供應(yīng)價(jià)格

·普通經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅： 4000元/平方米左右（平均售價(jià)）·景觀資源相對(duì)稀缺的： 7000—8000元/平方米（平均售價(jià)）·綜合性均好的聯(lián)排別墅： 6200元/平方米（平均售價(jià)）

·獨(dú)立別墅因地段、景觀、類型等內(nèi)外因素的多樣化，售價(jià)從6000元/平方米到15000元/平方米不等，·天價(jià)別墅：中安3千萬(wàn)元；龍湖·藍(lán)湖郡將有10余套千萬(wàn)級(jí)別墅面市

二、分布區(qū)域特征分析

1、含谷別墅區(qū)

含谷別墅區(qū)是重慶最早浮出水面的市郊型別墅集中供應(yīng)區(qū)，最早進(jìn)入該區(qū)域的別墅項(xiàng)目是全興別墅，隨后開(kāi)發(fā)的香格里拉別墅和北歐別墅使含谷的開(kāi)發(fā)熱度迅速升溫。目前這些項(xiàng)目已經(jīng)基本售罄，現(xiàn)有市場(chǎng)供應(yīng)的為距高速路含谷出口九公里外龍?zhí)逗叺暮Ｌm云天二期。

2、B17片區(qū)和渝北兩路別墅區(qū)

B17片區(qū)和渝北兩路片區(qū)由于擁有臨近機(jī)場(chǎng)的便利，且周邊大部分地塊風(fēng)景優(yōu)美，擁有別墅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)先天優(yōu)越條件，引來(lái)不少實(shí)力開(kāi)發(fā)商紛紛在此圈地。目前在此區(qū)域的別墅項(xiàng)目有保利國(guó)際高爾夫花園、天江·常青藤人文別墅區(qū)、恒運(yùn)·清河灣、山語(yǔ)間、伽藍(lán)藝墅等別墅項(xiàng)目。在一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成熟的國(guó)家和地區(qū)，機(jī)場(chǎng)周邊的地塊往往是別墅開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，該區(qū)域在未來(lái)三五年內(nèi)將發(fā)展成為重慶別墅項(xiàng)目最為集中的區(qū)域之一。

3、北部新區(qū)別墅區(qū)

和記黃埔、龍湖等品牌地產(chǎn)的進(jìn)入奠定了北部新區(qū)高檔生活社區(qū)的崛起，目前的北部新區(qū)別墅已經(jīng)占據(jù)了重慶別墅市場(chǎng)的半壁江山。

4、南山別墅區(qū)

南山作為重慶市的天然綠色屏障和城市“肺葉”，隨著政府規(guī)劃的引導(dǎo)以及一系列利好因素的出臺(tái)，南山別墅區(qū)目前已經(jīng)初具規(guī)模，成為重慶別墅市場(chǎng)上的一個(gè)亮點(diǎn)。

5、北碚別墅區(qū)

北碚區(qū)擁有濃厚的文化氛圍和優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，同樣具有別墅開(kāi)發(fā)的潛質(zhì)。有中安·翡翠湖等項(xiàng)目，同時(shí)，隨著北碚市政建設(shè)的開(kāi)展，交通狀況的改善，北碚別墅區(qū)將會(huì)成為重慶別墅市場(chǎng)上重要的板塊之一。

6、巴南別墅區(qū)

在充分利用巴南優(yōu)越自然條件的情況下相繼開(kāi)發(fā)了一品住宅、日月山莊、威尼斯印象別墅項(xiàng)目。隨著重慶主城半小時(shí)交通的完善，巴南的別墅市場(chǎng)也會(huì)取得較大的發(fā)展。

7、南岸銅元局片區(qū)

銅元局片區(qū)擁有得天獨(dú)厚的自然資源，銅元局片區(qū)在幾年前開(kāi)發(fā)的玫瑰山莊、加拿大國(guó)際花園以及近兩年開(kāi)發(fā)的帝景名苑使銅元局片區(qū)成為了高檔住宅區(qū)域。而此區(qū)域最大的社區(qū)融僑半島在后期的產(chǎn)品規(guī)劃中也將會(huì)有別墅產(chǎn)品的推出，加之菜園壩長(zhǎng)江大橋的修建以及石板坡長(zhǎng)江大橋的拓寬，必然會(huì)成為都市型別墅的主要區(qū)域之一。

8、江北石馬河片區(qū)

江北石馬河片區(qū)由于松石大道的修建，規(guī)劃擬建的雙碑大橋，使此板塊的交通情況大大改善，會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)此板塊的開(kāi)發(fā)，特別是高檔住宅的開(kāi)發(fā)。目前此板塊的別墅項(xiàng)目有佰富高爾夫別墅、半城中央、大川水岸·加勒比以及2003年開(kāi)發(fā)的名門山莊。

四、目標(biāo)客戶分析

● 現(xiàn)有別墅購(gòu)買者一般學(xué)歷偏高，受過(guò)良好教育。

● 年齡在35—45歲之間，多為中年成熟型的買家。值得注意的是，潛在買家年齡層次則明顯偏年輕。在30-45歲之間。

● 職業(yè)：銀行界、私企業(yè)主、企業(yè)高級(jí)管理人員居多；不乏高級(jí)公務(wù)員、大型企業(yè)的管理階層、白領(lǐng)階層、地產(chǎn)商、外籍人士、大學(xué)教授等。私營(yíng)業(yè)主的比例明顯增多，這部分客戶能夠較快地完成原始積累，但對(duì)產(chǎn)品的個(gè)性及其他方面的要求也更加挑剔?！?家庭結(jié)構(gòu)：2代3口或3代5口

● 收入：具有穩(wěn)定的事業(yè)和豐厚的收入，年收入至少在25萬(wàn)元以上。

綜觀別墅購(gòu)買群，都有一定的資金積累，除傳統(tǒng)意義的富翁外，別墅購(gòu)買者逐步呈現(xiàn)出高知、低齡的趨勢(shì)。他們往往只是高級(jí)打工仔，有的年齡僅20多歲，由于超前的消費(fèi)意識(shí)和有較高且穩(wěn)定的預(yù)期收入，使得這些都市新貴提前趕乘“別墅快車”。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，若采用按揭的方式，別墅購(gòu)買群將在短期內(nèi)越來(lái)越龐大。

五、產(chǎn)品分析

1、建筑風(fēng)格

現(xiàn)有別墅風(fēng)格主要有：純美式經(jīng)典風(fēng)格、北美加拿大風(fēng)格、西班牙山地風(fēng)格、歐式風(fēng)格、傳統(tǒng)改良風(fēng)格、純中式庭院風(fēng)格、法式風(fēng)格、英倫風(fēng)格、德式風(fēng)格、北歐風(fēng)格、現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格等等；

但重慶別墅主流風(fēng)格多傾向北美風(fēng)格。這或許跟城市文化淵源有關(guān)，重慶和美洲一樣都是移民文化，民族包容性強(qiáng)，民眾心胸寬廣，外來(lái)意識(shí)形態(tài)雖然很容易落地，但更容易被本土化。重慶民風(fēng)自由、熱情、不羈，能與注重個(gè)體存在感的北美風(fēng)格產(chǎn)生共鳴；北美風(fēng)格別墅對(duì)地形適應(yīng)性強(qiáng)，也更適合重慶丘陵起伏的地形地貌。

2、戶型結(jié)構(gòu)

● 戶型形態(tài)主要有：獨(dú)立別墅、連排別墅、疊加別墅、雙拼別墅、空中別墅

● 戶型面積：100平方米-400平方米，主流戶型250平方米左右。

● 戶型功能：居住是基本需求，別墅因?qū)臻g的奢侈占有能讓居住面積增大外，隨著市場(chǎng)的成熟和觀念上對(duì)家庭的回歸，增加了對(duì)享樂(lè)功能的移植，如：家庭會(huì)所空間、小型俱樂(lè)部、私人運(yùn)動(dòng)館、電影放映廳等。

● 在空間布局上一直有兩種說(shuō)法，一是房間設(shè)置不應(yīng)太多，房間太多象農(nóng)民房；二是應(yīng)該留有充分的房間數(shù)量，滿足家庭成員的私有空間需求。

3、價(jià)格

從在售的別墅項(xiàng)目看，100萬(wàn)元左右級(jí)是目前市場(chǎng)的主流?！て胀ń?jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅： 4000元/平方米左右（平均售價(jià)）·景觀資源相對(duì)稀缺的： 7000—8000元/平方米（平均售價(jià)）

·綜合性均好的聯(lián)排別墅： 6200元/平方米（平均售價(jià)）

·獨(dú)立別墅因地段、景觀、類型等內(nèi)外因素的多樣化，售價(jià)從6000元/平方米到15000元/平方米不等，·天價(jià)別墅：中安3千萬(wàn)元；龍湖·藍(lán)湖郡將有10余套千萬(wàn)級(jí)別墅面市

重慶別墅市場(chǎng)，表面上看總體供應(yīng)量偏大，但實(shí)際上有效供給卻不足。目前市場(chǎng)產(chǎn)品在面積、總價(jià)等方面細(xì)分不夠，有效需求未被滿足，無(wú)效供給卻很大。環(huán)境、位置好，總價(jià)在50—70萬(wàn)元的疊加別墅，70萬(wàn)元以上的聯(lián)排別墅、定位準(zhǔn)確的商務(wù)別墅都存在著供應(yīng)空缺。

4、景觀資源

按對(duì)景觀的占有度可作如下劃分：

城市型別墅（金果園、歸谷城市美墅）、山水別墅（海南云天）、山地別墅（迦藍(lán)藝墅、山語(yǔ)間）、湖景別墅（龍湖系列）、純江景別墅（加勒比海岸）、森林別墅（南嶺雅舍）、全生態(tài)資源別墅（中安翡翠湖）等。

如果按慣例將距離城市中心20公里范圍以內(nèi)確定為都市型別墅，那么重慶別墅絕大多數(shù)都為都市別墅。然而重慶因獨(dú)特的山地與水景共存的地貌條件，都市中同樣能擁有郊區(qū)別墅的景觀資源。

景觀的稀缺性決定別墅的當(dāng)期價(jià)格和長(zhǎng)期的增值與保值，景觀資源相對(duì)稀缺的市場(chǎng)均價(jià)高于普通經(jīng)濟(jì)型別墅3000-4000元/平方米。

5、購(gòu)買別墅用途

1）自住：市場(chǎng)主流。在售和已售別墅多數(shù)為第一居所。

2）渡假：隨著城市交通的改善，市區(qū)別墅用地的見(jiàn)底，城市邊緣新區(qū)域的價(jià)值拓展，城郊渡假型別墅將成為未來(lái)市場(chǎng)概念推廣的主流。

3）投資：與一級(jí)城市相比，重慶別墅投資市場(chǎng)還未形成。

從租賃市場(chǎng)來(lái)看，重慶別墅二三級(jí)市場(chǎng)交易機(jī)制還沒(méi)形成，掛牌銷售別墅的情況幾乎沒(méi)有。由于租金偏低，投資回報(bào)率不高。目前，重慶別墅多為自住。別墅租賃市場(chǎng)不興旺，一手樓市的銷售速度也比較緩慢。

6、文化內(nèi)涵與營(yíng)銷推廣手段

別墅營(yíng)銷通常采取文化營(yíng)銷的推廣手段。重慶別墅市場(chǎng)大多數(shù)項(xiàng)目還沒(méi)有針對(duì)不同市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，營(yíng)銷上往往求全求廣，開(kāi)發(fā)商希望將不同收入階層所有客戶一網(wǎng)打盡；再者，就是個(gè)別外來(lái)開(kāi)發(fā)商對(duì)本地市場(chǎng)的特性研究不夠。造成了多數(shù)別墅產(chǎn)品在項(xiàng)目包裝、營(yíng)銷推廣等方面還處于初級(jí)階段，營(yíng)銷手法沒(méi)有特色，甚至混同于渡假村、普通住宅。

從今年上市項(xiàng)目來(lái)看，重慶別墅市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始從炫耀身份轉(zhuǎn)變到涵養(yǎng)文化，如：常青藤別墅以美國(guó)經(jīng)典學(xué)院文化為藍(lán)本；迦藍(lán)藝墅以美學(xué)藝術(shù)為基調(diào)；長(zhǎng)青湖倡導(dǎo)中國(guó)山水人文修養(yǎng)。有了文化內(nèi)涵的支持，產(chǎn)品就不僅僅只是一個(gè)空殼，才能滿足消費(fèi)者對(duì)建筑物以外的需求，品牌、生活方式、文化氛圍、產(chǎn)品個(gè)性強(qiáng)不強(qiáng)都是影響購(gòu)買的重要因素。

六、結(jié)論

重慶別墅市場(chǎng)自2003年2月18日國(guó)土資源部發(fā)布緊急通知對(duì)別墅用地叫停以來(lái)，此前批準(zhǔn)的土地經(jīng)過(guò)兩年后陸續(xù)推出，在今年形成一個(gè)較大的供應(yīng)格局；雖然新政對(duì)于高檔樓盤的抑制力度很大，但別墅項(xiàng)目的供應(yīng)量仍明顯增加，項(xiàng)目層出不窮，僅重慶北部新區(qū)別墅項(xiàng)目就有近10個(gè)，并集中在未來(lái)兩三年內(nèi)放量。從新政實(shí)施的實(shí)際情況來(lái)看，與普通住宅市場(chǎng)一樣，在受到一段時(shí)期的短暫影響之后，別墅價(jià)格卻在宏觀調(diào)控的大背景下繼續(xù)保持了上揚(yáng)的勢(shì)頭，與2003年價(jià)格相比整體上漲了近1000元/平方米；從此次房交會(huì)的情況來(lái)看，別墅項(xiàng)目又進(jìn)入了新一輪的推盤高峰。

1、從投資規(guī)模看，市場(chǎng)投資絕對(duì)總量和相對(duì)總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他市場(chǎng)

預(yù)計(jì)到今年底，已開(kāi)發(fā)別墅將達(dá)49個(gè)左右，已開(kāi)發(fā)用地9600畝，已開(kāi)發(fā)或正在開(kāi)發(fā)的建筑總量約340萬(wàn)平方米；從投資規(guī)模來(lái)看，重慶別墅開(kāi)發(fā)占住宅投資規(guī)模的6%—7%。其投資總量和相對(duì)量與京、滬、蓉市場(chǎng)相比還不到北京與上海市場(chǎng)規(guī)模的五分之一，與開(kāi)埠時(shí)間較接近的成都比也遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后。重慶別墅投資供應(yīng)仍處于市場(chǎng)培育初期。

2、從消費(fèi)人群來(lái)看，重慶的本土富人階層正在形成

按最近國(guó)土資源局的數(shù)據(jù)表明，重慶外來(lái)購(gòu)房人群為12.5%，整體市場(chǎng)對(duì)外吸引程度相對(duì)較低，內(nèi)需和外需都不足，消費(fèi)市場(chǎng)不夠成熟。而市場(chǎng)相對(duì)發(fā)展成熟城市的別墅購(gòu)買人群主要是外地人，比例基本上在30%左右。盡管如此，從今年重慶市場(chǎng)所反映的情況來(lái)看，我們?nèi)钥煽吹?，一些近期新近推出的?xiàng)目中，有更多消費(fèi)者來(lái)自涪陵和萬(wàn)州，重慶的“天價(jià)”別墅也被某廣東人買走，重慶別墅市場(chǎng)的春天已然不遠(yuǎn)。

3、宏觀調(diào)控讓價(jià)值凸顯，讓別墅開(kāi)發(fā)成為主流方向

雖然國(guó)家對(duì)別墅類用地和金融信貸的嚴(yán)控政策至今也沒(méi)松動(dòng)過(guò)，重慶別墅的價(jià)值卻在其中得到了進(jìn)一步凸顯，在這一輪的調(diào)控中特別強(qiáng)調(diào)要提高土地的利用效率，因此低容積率的別墅用地更加稀缺。從一個(gè)藍(lán)湖郡占去年秋交會(huì)銷售額的半壁江山已經(jīng)可以看出，別墅已成為主流的開(kāi)發(fā)方向，也開(kāi)始形成一種主流文化和新的社會(huì)階層。尤其是自然資源的不可再生，2005年的別墅在這個(gè)意義上尤其顯得特別重要。顯而易見(jiàn)，在政策已經(jīng)見(jiàn)底的情況下，越是資源稀缺，就越是顯得珍貴。

4、產(chǎn)品差異化明顯，市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分

2005別墅市場(chǎng)逐漸走向成熟表現(xiàn)在，保利走的是董事級(jí)頂尖開(kāi)發(fā)之路，龍湖西岸的產(chǎn)品對(duì)全國(guó)而言都是“顛覆性”的，而長(zhǎng)青湖、山語(yǔ)間等則瞄準(zhǔn)中產(chǎn)偏上的消費(fèi)階層。項(xiàng)目與項(xiàng)目之間總價(jià)懸殊，從幾十萬(wàn)到上千萬(wàn)不等，處在同級(jí)差競(jìng)爭(zhēng)檔次上的項(xiàng)目，注重不同特色的營(yíng)造，以差異化和產(chǎn)品品質(zhì)來(lái)參與競(jìng)爭(zhēng)。

從風(fēng)格上看，早先是照抄照搬國(guó)外別墅，什么風(fēng)格都有，不倫不類；而現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商們?cè)谧⒅匚諊?guó)外產(chǎn)品精髓的同時(shí)，融入進(jìn)了本地文化內(nèi)涵，賣點(diǎn)也越來(lái)越豐富。北美風(fēng)格、歐洲風(fēng)情、中式別墅、人文別墅、藝術(shù)別墅、田園別墅，產(chǎn)品多元化趨勢(shì)足以令人眼花繚亂。不過(guò)，它們都無(wú)一例外地在健康生態(tài)和居家環(huán)境上下足了功夫。

5、價(jià)格計(jì)算多樣性，有按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的、有按占地面積計(jì)價(jià)的，也有按棟計(jì)價(jià)的

6、今明兩年別墅投資預(yù)計(jì)將達(dá)100億，南岸、北部新區(qū)成別墅主要集中地，主要產(chǎn)品形態(tài)以聯(lián)排、獨(dú)立為主

7、未來(lái)別墅發(fā)展將實(shí)現(xiàn)精神與物質(zhì)的回歸

隨著小康社會(huì)的逐步實(shí)現(xiàn)，一些在密度、形態(tài)等方面達(dá)不到要求的假別墅將退出舞臺(tái)，獨(dú)棟將成為流行。除此之外，還有幾個(gè)值得關(guān)注的方向。

首先是生態(tài)型，其次是智能化，其三是個(gè)性化。最后是社區(qū)化。創(chuàng)造一定的群體氛圍，方便信息交換和商務(wù)活動(dòng)，豐富社區(qū)文化。新一代的別墅不再是過(guò)去單純的炫耀，不是金錢的顯示。新一代的別墅在物質(zhì)和精神上都是高品質(zhì)的，是更好地享受精神、享受藝術(shù)、享受人生的居所。

六、影響銷售成功與否的不確定因素

1、目標(biāo)消費(fèi)者存在不確定性

雖然重慶富人已經(jīng)作為一個(gè)群體出現(xiàn)，別墅市場(chǎng)也開(kāi)始重現(xiàn)生機(jī)。但也面臨消費(fèi)人群極其有限、消費(fèi)者更加挑剔和審慎等挑戰(zhàn)，因此，并不是每個(gè)別墅都是一片陽(yáng)光燦爛。

2、有效供給存在不確定性

重慶別墅市場(chǎng)，從數(shù)據(jù)上看總體供應(yīng)量偏大，但實(shí)際上有效供給卻不足。目前市場(chǎng)產(chǎn)品個(gè)性化不強(qiáng)、缺乏文化內(nèi)涵支持，功能、面積、總價(jià)等方面細(xì)分不夠，有效需求未被滿足，無(wú)效供給卻很大。

3、發(fā)展商專業(yè)程度存在不確定性

別墅屬于高價(jià)奢侈品，其目標(biāo)消費(fèi)者社會(huì)地位、見(jiàn)識(shí)品位、人生經(jīng)歷、生活習(xí)慣等都注 定了別墅產(chǎn)品被挑剔的程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于普通住宅，發(fā)展商如在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和品位鑒賞方面不能與之產(chǎn)生共鳴，形成引導(dǎo)將很難推動(dòng)銷售。

4、營(yíng)銷推廣專業(yè)程度存在不確定性

由于本地社會(huì)環(huán)境的影響，別墅營(yíng)銷難在建立有效的傳播渠道。形象如何包裝、文化如 何導(dǎo)入、廣告如何推廣、媒體如何組合都是決定營(yíng)銷成敗的重要因素。

5、綜合服務(wù)水平存在不確定性

產(chǎn)品缺乏前瞻性或物管服務(wù)不到位，別墅升值預(yù)期將無(wú)法實(shí)現(xiàn)。