第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)商的成本分析

房地產(chǎn)開發(fā)商的成本分析

在這篇當(dāng)中我對(duì)開發(fā)成本前期工程費(fèi)作個(gè)分析.寫之前我對(duì)第一篇土地成本的分析所反映出的問題作個(gè)簡(jiǎn)單的說明.人們習(xí)慣上將政府性收費(fèi).土地財(cái)政.土地出讓金.土地成本可能等同來看.土地財(cái)政只不過是人們帶有感情色彩的一種習(xí)慣說法,嚴(yán)格的來說應(yīng)該是政府性收費(fèi).一說土地出讓金人們首先想到的就是土地財(cái)政,土地出讓金僅是政府性收費(fèi)的一部分,一說土地成本人們想到的就是土地出讓金,土地出讓金僅是土地成本的一部分,在土地成本中除了政府性收費(fèi)外,還有非政府性收費(fèi)的部分.它們是不能劃等號(hào)的.所以我們要有一個(gè)正確的輿論導(dǎo)向.前期工程費(fèi)主要由以下幾個(gè)部分構(gòu)成.做過項(xiàng)目前期的大概都有感觸,收費(fèi)大概只有幾十元/建筑平米.但讓工作人員能跑斷了腿.一:總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi):1總圖設(shè)計(jì)費(fèi).2:建筑單體設(shè)計(jì)費(fèi).3:施工圖設(shè)計(jì)費(fèi).因設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)不同其收費(fèi)也是不一樣的.一般都是參照該工程的造價(jià),大概20元/建筑平米左右.二:可行性研究費(fèi).一般是一個(gè)估算值.三:施工場(chǎng)內(nèi)的三通一平.接水.接電.平整場(chǎng)地.圍擋費(fèi).四:項(xiàng)目測(cè)量費(fèi):1:道路紅線規(guī)劃費(fèi).2: 1/500地形圖測(cè)繪費(fèi)3:基礎(chǔ)驗(yàn)線費(fèi).4:正負(fù)零驗(yàn)線費(fèi).參照規(guī)劃局收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn).五:日照分析公示費(fèi).環(huán)評(píng)公示費(fèi).交評(píng)公示費(fèi).六:人防配套費(fèi):根據(jù)人防辦的相關(guān)規(guī)定收取.如果地下室按人防設(shè)計(jì)交保證金[可退回] 七:招投標(biāo)管理費(fèi):參照招投標(biāo)辦收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn).八:規(guī)劃許可證費(fèi):參照規(guī)劃局收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn).九:施工許可證費(fèi):參照建設(shè)局收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn).十:投資許可證辦證費(fèi):參照計(jì)委收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn).看項(xiàng)目前期與之相關(guān)的審批單位夠多的吧!現(xiàn)在公章蓋的雖然少了.但審批的環(huán)節(jié)并沒有減少多少.所以我們期待的是審批的提速!

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)商廣告語

房地產(chǎn)開發(fā)商廣告語之大忽悠

偏遠(yuǎn)地段——遠(yuǎn)離鬧市喧囂，盡享靜謐人生

郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)——回歸自然，享受田園風(fēng)光緊鄰鬧市——坐擁城市繁華 挨著臭水溝——絕版水岸名邸，上風(fēng)上水 挖個(gè)池子——東方威尼斯，演繹浪漫風(fēng)情 挖個(gè)水溝——親水豪宅 地勢(shì)高——視野開闊，俯瞰全城 地勢(shì)低洼——私屬領(lǐng)地，冬暖夏涼 樓頂是圓的——巴洛克風(fēng)格 樓頂是尖的——哥特式風(fēng)格

戶型很爛—－個(gè)性化戶型設(shè)計(jì)，緊跟時(shí)尚潮流 樓間距小——鄰里親近，和諧溫馨 水能流動(dòng)——疊水麗景 外立面貼磚——托斯卡納風(fēng)格 能看見一絲?！獰o敵海景 邊上有五星酒店——CBD核心區(qū) 邊上有經(jīng)濟(jì)型酒店——這里充滿朝氣 有集中供暖——節(jié)能環(huán)保，領(lǐng)先時(shí)代 地板采暖——韓國(guó)領(lǐng)先技術(shù) 柱式散熱器——北歐風(fēng)情

邊上是荒草地——超大綠化，滿眼綠意 邊上有家銀行——緊鄰中央商務(wù)區(qū) 邊上有個(gè)居委會(huì)—－中心政務(wù)區(qū)核心地標(biāo) 邊上有家學(xué)?！獫夂袢宋膶W(xué)術(shù)氛圍 邊上有家診所——擁抱健康，安享愜意 邊上有家小賣店—－便利生活觸手可及 邊上有個(gè)垃圾站—－人性化環(huán)境管理 邊上有火車道——交通便利，四通八達(dá) 邊上什么也沒有—－簡(jiǎn)約生活，閑適安逸 沒有采暖——自由式供暖系統(tǒng)，節(jié)約采暖成本 有壁爐——?dú)W陸風(fēng)情

沒有壁爐——可自設(shè)壁爐，空間布置靈活 沒有電梯——洋房

有電梯——兩梯兩戶（含樓梯）門口有保安——管家式服務(wù) 門口沒保安——和諧的鄰里關(guān)系 挨著地鐵線——一線生活 挨著地鐵口——立體交通

公交車多——交通樞紐，坐擁城市繁華 沒有公交——私屬領(lǐng)地，坐擁升值空間

第三篇：房地產(chǎn)價(jià)格成本分析

房地產(chǎn)價(jià)格成本分析

（一）房地產(chǎn)成本價(jià)格組成1．土地價(jià)格及其稅費(fèi)：按照政府“招、掛、拍”等有償出讓方式取得的土地價(jià)格和3%契稅之和；

2．建安成本：包括土建、給排水、采暖、照明等建筑費(fèi)用；

3．與房地產(chǎn)有關(guān)的費(fèi)用：市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、勘測(cè)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)等；

4．期間費(fèi)用：財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用；

5．稅收及其附加：營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，所得稅，通常為銷售額的13.5%；

6．開發(fā)商利潤(rùn)。

（二）案例一：福建省泉州市區(qū)某樓盤成本價(jià)格利潤(rùn)分析

1．地塊位置及規(guī)劃情況

該地塊占地50畝，地處泉州市區(qū)坪山路邊，四面臨街，地理?xiàng)l件優(yōu)越，交通便利，周邊市政配套比較完善。規(guī)劃為全封閉式小高層商住小區(qū)，容積率2.8，綠地率35%，建筑密度30%。土地價(jià)格200萬/畝（2003年通過二手轉(zhuǎn)讓取得土地、一手出讓（1998年）時(shí)以每畝約60萬取得）。2006年初開工建設(shè)，2006年底預(yù)售。

2．根據(jù)規(guī)劃條件計(jì)算主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

以上計(jì)算得出：該項(xiàng)目投資額18167萬元，利潤(rùn)率＝22670.8÷18167×100%＝124.79%，屬于典型的暴利。土地價(jià)格占總成本＝12129÷36345×100%＝33.37%，建安成本占總成本＝15615÷36345×100%＝42.96%，雖然土地占總成本比例的33.37%，但土地取得時(shí)是2003年，2006年該位置土地拍賣價(jià)每畝約600萬元。

（三）案例二：泉州市某拍買土地開發(fā)成本價(jià)格利潤(rùn)分析

1．地塊現(xiàn)狀規(guī)劃拍買情況

該宗地處泉州市區(qū)中心溫陵路中段，交通便利，市政配套設(shè)施完善，地理位置優(yōu)越，屬于商貿(mào)中心區(qū)。規(guī)劃為高層商貿(mào)、辦公、住宅小區(qū)，地塊面積8.1畝。規(guī)劃條件：容積率3，商業(yè)占15%，建筑密度50%，綠地率25%，2006年12月拍買成交價(jià)1079萬/畝。

2．根據(jù)規(guī)劃條件計(jì)算主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（見表3）

由以上計(jì)算得出：該項(xiàng)目投資額10103.4萬元，利潤(rùn)率＝1811.68÷10103.4×100%＝17.93%，土地價(jià)格占總成本＝9002.097÷14065.06×100%＝64%，建安成本占總成本＝2916÷14065.06×100%＝20.73%，可見，通過拍賣取得土地的成本非常高。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)

開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)分這么幾種：一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)、暫定。開發(fā)商的資質(zhì)往往與開發(fā)商的資金實(shí)力（注冊(cè)資金）、開發(fā)項(xiàng)目能力有直接的關(guān)系，根據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》來執(zhí)行。各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的條件如下：

（一）一級(jí)資質(zhì)：

1．注冊(cè)資本不低于5000萬元；

2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上；

3．近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

4．連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；

5．上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

6．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人；

7．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；

8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

9．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故

（二）二級(jí)資質(zhì)：

1．注冊(cè)資本不低于2000萬元；2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上；

3．近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

4．連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；

5．上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

6．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人；

7．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；

8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

9．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

（三）三級(jí)資質(zhì)：

1．注冊(cè)資本不低于800萬元；

2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上；

3．房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

4．連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；

5．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；

6．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)

等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱；

7．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

8．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

（四）四級(jí)資質(zhì)：

1．注冊(cè)資本不低于100萬元；

2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上；

3．已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；

4．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；

5．工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；

6．商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

7．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

一般新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，首先定暫定資質(zhì)，一年后，根據(jù)該企業(yè)的業(yè)績(jī)核定資質(zhì)等級(jí)。暫定資質(zhì)有效期一年，可以延長(zhǎng)兩次，每次一年。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)商拖欠工程款

房地產(chǎn)開發(fā)商拖欠工程款的主要危害和解決方法

伴隨房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展而產(chǎn)生的開發(fā)商拖欠建設(shè)企業(yè)工程款的問題日益嚴(yán)重，不但影響了施工企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和企業(yè)發(fā)展，產(chǎn)生嚴(yán)重的債務(wù)鏈，破壞了社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，惡化了社會(huì)信用環(huán)境，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康、有序和可持續(xù)發(fā)展，還導(dǎo)致了企業(yè)拖欠農(nóng)民工工資的加劇，影響了社會(huì)的穩(wěn)定。這個(gè)問題引起了中央和國(guó)務(wù)院的高度重視，溫家寶總理先后做出了重要批示，國(guó)務(wù)院頒發(fā)了文件，要求采取綜合有效措施，積極解決這個(gè)問題。

一、工程拖欠款的基本情況

建設(shè)領(lǐng)域的工程拖欠款，是指工程發(fā)包單位在報(bào)告期未按照合同約定應(yīng)當(dāng)向建筑企業(yè)支付而未支付的工程款項(xiàng)，包括按照合同約定應(yīng)支付的工程進(jìn)度款和工程竣工后應(yīng)支付的工程款項(xiàng)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2001年底全國(guó)拖欠工程款達(dá)2787億元，占當(dāng)年建筑業(yè)總產(chǎn)值的 18.1%，比1996年(1360億元)翻了一番還多。2002年底全國(guó)拖欠工程款3366億元。比上年增長(zhǎng)21%，根據(jù)建設(shè)部調(diào)查，由于施工企業(yè)怕與業(yè)主鬧翻，影響承接今后的工程，瞞報(bào)了一些數(shù)字，實(shí)際拖欠情況比上述數(shù)字更嚴(yán)重。其中拖欠重點(diǎn):

1.房地產(chǎn)企業(yè)

房地產(chǎn)企業(yè)占全部工程欠款的39.6%，由于資金不足，土建施工基本上靠施工企業(yè)墊資，并把拖欠工程款作為一種經(jīng)營(yíng)謀略，將大量的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給施工企業(yè)。

2.政府投資項(xiàng)目

政府投資項(xiàng)目占全部工程拖款的26.7%，其資金不到位的情況下，為追求形象工程急于開工，結(jié)果無法支付工程款。

3.民營(yíng)企業(yè)

民營(yíng)企業(yè)融資渠道較少，資金相對(duì)短缺，再加上受“拖欠有理，拖欠有利”的社會(huì)風(fēng)氣的影響，更加劇了拖欠工程款的欲望和動(dòng)力。被拖欠的主要對(duì)象、受害者是大中型建筑施工企業(yè)，占全部工程拖欠款的58.2%，有一些欠款的帳齡在十年以上，己很難討回欠款。

二、拖欠施工款的主要理由

房地產(chǎn)開發(fā)商是主要拖欠工程款的單位，他們?cè)谶M(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，往往借助建設(shè)施工企業(yè)的激勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)建設(shè)施工企業(yè)提出“帶資、墊資”施工或自備“材料”施工等種種不合理要求。所謂墊資、帶資是指投資者即業(yè)主在不給預(yù)付款的情況下，要求施工企業(yè)墊資施工到工程的一定部位，或者要求施工企業(yè)在工程開工前預(yù)繳一定數(shù)額的工程抵押金/保證金。

1而建設(shè)施工企業(yè)為了得到項(xiàng)目，往往在合同中容忍開發(fā)商的種種不合理要求和條款的存在，在項(xiàng)目施工完成后開發(fā)商往往又以多種理由拖欠工程款:

1.以質(zhì)量問題為由拖欠工程款

在施工企業(yè)完成項(xiàng)目施工后，開發(fā)商往往以各種“質(zhì)量”問題為借口，拖欠施工款。而這些質(zhì)量問題除一部分是因施工企業(yè)造成以外，多數(shù)是設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)問題和房地產(chǎn)商的選材等問題造成的。由此可見，前一類問題可以在及時(shí)解決后得到工程施工款，而后一類問題則不能按時(shí)交付工程款。

2.通過延長(zhǎng)審計(jì)時(shí)間拖欠工程款

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)行做法，建設(shè)工程的審計(jì)由開發(fā)商聘請(qǐng)審計(jì)事務(wù)所對(duì)施工項(xiàng)目進(jìn)行審計(jì)，因此開發(fā)商在建設(shè)施工企業(yè)完成項(xiàng)目施工時(shí)，往往以種種理由和借口延長(zhǎng)項(xiàng)目審計(jì)時(shí)間，或在審計(jì)時(shí)找出種種不是問題的問題進(jìn)行糾纏，從而最終通過延長(zhǎng)審計(jì)時(shí)間達(dá)到拖欠工 程款的目的。

3.利用保證金來拖欠工程款

當(dāng)今房地產(chǎn)建設(shè)中的慣例是以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程款的l一3%作為維修保證金，按合同規(guī)定此項(xiàng)維修保證金應(yīng)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收一年后及時(shí)退還，但事實(shí)上開發(fā)商往往以各種理由拖欠工程款，并用施工后遺癥問題為理由扣壓保證金，使施工企業(yè)的保證金的收回不能有一個(gè)保證。

4.以參建新項(xiàng)目為由拖欠工程款

一般而言，開發(fā)商所選擇的施工企業(yè)往往是有較長(zhǎng)期的合作時(shí)間，所以開發(fā)商往往以參建新項(xiàng)目為條件來拖欠已竣工房地產(chǎn)項(xiàng)目工程款，而建設(shè)施工企業(yè)為了得到新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也只能將應(yīng)得工程款拖延支付。

三、開發(fā)商拖欠工程款的主要原因

房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)工程立項(xiàng)都同國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著緊密的聯(lián)系，筆者在充分調(diào)查的基礎(chǔ)上通過外部環(huán)境分析和內(nèi)部關(guān)系分析來闡述開發(fā)商拖欠工程款的主要原因。

1.從外部環(huán)境分析

(l)建筑市場(chǎng)的法制不健全我國(guó)對(duì)支付工程款雖在《建筑法》有明確規(guī)定，后在《合同法》第286條中規(guī)定工程款支付享受優(yōu)先受償權(quán)，但目前通過司法途徑解決工程拖欠款的企業(yè)很少，成功的案件也很少。其因素是:許多施工企業(yè)怕打官司，怕得罪開發(fā)商，影響承接工程;打官司時(shí)間長(zhǎng)，成本高，不僅耗費(fèi)大量人力、財(cái)力，而且執(zhí)行也難;現(xiàn)行法律缺乏對(duì)工程竣工決算的期限、方式等規(guī)定，使施工合同的有關(guān)條款的訂立缺乏必要的法律法規(guī)依據(jù)，造成一些工程款的合同糾紛難以判定;我國(guó)《刑法》缺少對(duì)債務(wù)人的刑事追究條款，個(gè)別業(yè)主鉆 法律和合同的空子，利用施工企業(yè)怕打官司的心理，故意找借口拖欠工程款。

(2)社會(huì)信用體系不健全

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，也是信用經(jīng)濟(jì)。目前，我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系不完善，以信用關(guān)系為紐帶的工程擔(dān)保制度遠(yuǎn)未建立，業(yè)主與施工企業(yè)的信用意識(shí)均不強(qiáng)，“守信者得酬償，失信者受懲罰”的原則，在建筑市場(chǎng)的實(shí)際運(yùn)行中很難貫徹。相反“拖欠有理，拖欠有利”風(fēng)氣盛行，受利益的驅(qū)動(dòng)和誘導(dǎo)，一些業(yè)主把拖欠工程款作為變相籌措資金的渠道，不講信用、不守合同，甚至于惡意拖欠。

(3)建筑市場(chǎng)供求關(guān)系嚴(yán)重失衡

目前，建筑市場(chǎng)供過于求，出現(xiàn)了過度競(jìng)爭(zhēng)甚至是惡性競(jìng)爭(zhēng)。許多開發(fā)商利用這個(gè)現(xiàn)狀，在簽訂合同時(shí)往往附加一些不平等條款，致使施工企業(yè)在承接工程初期即處于非常不利的弱勢(shì)地位，甚至陷入難以回避的合理“陷阱”。不少企業(yè)，明知有“陷阱”也要簽合同，因不接工程要等死，接了工程雖然可能會(huì)拖死，但總有一線生機(jī)。此外，一些施工企業(yè)合同意識(shí)不強(qiáng)或簽訂的合同不嚴(yán)謹(jǐn)，往往因工程質(zhì)量、工期等問題造成雙方扯皮，致使工程款遲遲 不能結(jié)算。

2.從內(nèi)部關(guān)系分析

(1)開發(fā)商經(jīng)營(yíng)不佳

開發(fā)商雖然在項(xiàng)目開工明確有必要的資金用于項(xiàng)目建設(shè)，但項(xiàng)目建設(shè)中或竣工后因開發(fā)商自身企業(yè)經(jīng)營(yíng)不佳造成資金緊缺而引發(fā)的施工款拖欠。

(2)開發(fā)商盲目追求發(fā)展規(guī)模

開發(fā)商不顧經(jīng)濟(jì)實(shí)力盲目發(fā)展，一味要求施工企業(yè)墊資承包，致使銀行對(duì)施工企業(yè)的貸款轉(zhuǎn)化為開發(fā)商項(xiàng)目資金，不僅增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，而且一旦國(guó)家宏觀調(diào)控，銀行緊縮銀根或者商品房銷售不暢，施工企業(yè)被拖欠工程款將首當(dāng)其沖。

(3)競(jìng)爭(zhēng)加劇后開發(fā)商為降低融資成本

在房地產(chǎn)項(xiàng)目和開發(fā)商在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)因市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，為降低融資成本而以種種借口拖欠建設(shè)施工企業(yè)的施工款。

(4)建設(shè)施工企業(yè)重組和法人變更后引起

近年來，施工企業(yè)因深化改革造成的企業(yè)重組和法人變更的情況不斷出現(xiàn)，雖然這并不影響開發(fā)項(xiàng)目的正常建設(shè)施工，但開發(fā)商往往以此為理由拖欠施工款。

(5)開發(fā)商注冊(cè)資金以及銀行貸款不到位

國(guó)務(wù)院[2003]121號(hào)文的出臺(tái)，使房地產(chǎn)開發(fā)商的融資難度增加，這樣就使得一些注冊(cè)資金和銀行貸款不到位的企業(yè)加劇了拖欠施工款的行為發(fā)生。

四、開發(fā)商拖欠工程款的主要危害

開發(fā)商拖欠施工企業(yè)施工款問題的日益嚴(yán)重，給施工企業(yè)帶來的危害也日益顯現(xiàn)，嚴(yán)重影響了施工企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和經(jīng)濟(jì)秩序。

1.債務(wù)鏈拉長(zhǎng)形成了大量的“三角債”施工企業(yè)被拖欠大量工程款，勢(shì)必拖欠分包企業(yè)工程款、材料設(shè)備供應(yīng)廠商的貨款、民工的工資、國(guó)家稅款和銀行貸款等，形成長(zhǎng)長(zhǎng)的“債務(wù)鏈”，嚴(yán)重影響了社會(huì)穩(wěn)定。大量“三角債”的產(chǎn)生，引發(fā)了多頭的債務(wù)糾紛，造成了社會(huì)信用關(guān)系的極大扭曲。

2.影響建筑業(yè)的改革與發(fā)展

大量工程款的拖欠造成施工企業(yè)困難重重，背負(fù)沉重的貸款利息，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，嚴(yán)重影響了企業(yè)技術(shù)進(jìn)步，設(shè)備更新，造成人才流失、效益滑坡。

3.影響投資效益的發(fā)揮

由于開發(fā)商拖欠工程款，致使許多建設(shè)項(xiàng)目難以按時(shí)和順利的進(jìn)行，出現(xiàn)了“爛尾樓”、“胡子工程”，嚴(yán)重影響投資效益的產(chǎn)生，并使新一輪的項(xiàng)目投資和建設(shè)進(jìn)入惡性循環(huán)。

4.影響正常的經(jīng)濟(jì)枚序

開發(fā)商拖欠施工款，使房地產(chǎn)開發(fā)不能健康有序的發(fā)展，從而影響了正常的經(jīng)濟(jì)秩序。同時(shí)，也影響了施工企業(yè)與其他企業(yè)的經(jīng)濟(jì)往來，包括由此而引發(fā)的部分施工企業(yè)拖欠民工工資等情況的發(fā)生。

5.侵占了施工企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益

開發(fā)商拖欠建設(shè)施工方的工程款將嚴(yán)重侵占施工企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，并使建設(shè)施工企業(yè)建設(shè)規(guī)模擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)大大增加。

6.占用金額日益增大

隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的增長(zhǎng)，開發(fā)商占用建設(shè)施工企業(yè)的施工款也日益增大，一般從事建筑業(yè)5年以上的建筑施工企業(yè)，目前被拖欠的工程款達(dá)施工項(xiàng)目的總價(jià)的五分之一，占凈資產(chǎn)的三分之一，而因拖欠款每年建設(shè)施工方用去的財(cái)務(wù)費(fèi)用就占該企業(yè)一年的利潤(rùn)總額的二分之一。

五、解決開發(fā)商拖欠施工款問題的主要對(duì)策

1.實(shí)行工程款支付擔(dān)保

對(duì)于房產(chǎn)商房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)規(guī)定必須實(shí)行業(yè)主工程款支付擔(dān)保，凡不能按照合同

約定支付工程款的由擔(dān)保人代其支付，但擔(dān)保人可要求開發(fā)商提供反擔(dān)保。無法提供擔(dān)保的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，建設(shè)行政主管部門不予頒發(fā)施工許可證;凡已完工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拖欠工程款的，對(duì)其新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目不予批準(zhǔn)，不得頒發(fā)施工許可證，銀行不予貸款;對(duì)于違反合同約定拖欠工程款的開發(fā)商，要在資質(zhì)年檢中降級(jí)，并通過媒體向社會(huì)公布其降級(jí)原因，情節(jié)嚴(yán)重的要注銷資質(zhì)證書。

2.加大對(duì)違約失信行為的懲處力度

為規(guī)范建筑市場(chǎng)的運(yùn)行，解決拖欠工程款等突出問題，建議國(guó)務(wù)院盡快出臺(tái)《建筑市場(chǎng)管理?xiàng)l例》。該條例應(yīng)根據(jù)《建筑法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》、《合同法》等，對(duì)工程各方主體的建筑市場(chǎng)行為做出嚴(yán)格規(guī)范，包括工程發(fā)承包、市場(chǎng)準(zhǔn)入與清出、工程款支付及其合同管理等，并對(duì)違法行為做出嚴(yán)厲的處罰規(guī)定。同時(shí)，建議在適當(dāng)時(shí)候修訂《刑法》，明確規(guī)定對(duì)于惡意拖欠工程款的要追究其刑事責(zé)任，使失信者受到法律的嚴(yán)懲;建議司法部門研究解決當(dāng)前 普遍存在的訴訟受理時(shí)間長(zhǎng)、訴訟費(fèi)用高和判決后執(zhí)行難等問題。

3.加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量的科學(xué)認(rèn)定

一是制定相應(yīng)法規(guī)和條例對(duì)工程質(zhì)量糾紛及維修責(zé)任的界定有一個(gè)明確的規(guī)定，使項(xiàng)目竣工時(shí)減少建設(shè)方和施工方互相間的“扯皮”。

二是進(jìn)一步規(guī)范工程施工審價(jià)，對(duì)各類施工項(xiàng)目從竣工到審價(jià)在時(shí)間上加以確定，以確保不至于無限期的審計(jì)導(dǎo)致工程款不能及時(shí)支付。

三是強(qiáng)化中介機(jī)構(gòu)的審價(jià)權(quán)威，對(duì)中介機(jī)構(gòu)的審價(jià)有一個(gè)作用的認(rèn)定，如有異議，政府職能部門要有一個(gè)權(quán)威部門的仲裁。

4.增強(qiáng)施工企業(yè)的工程風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和自我保護(hù)能力

施工企業(yè)要按照建立現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，加快改革步伐，轉(zhuǎn)化經(jīng)營(yíng)機(jī)制，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷提升競(jìng)爭(zhēng)力和工程風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。施工企業(yè)在承攬工程時(shí)要進(jìn)行充分的工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)于資金不落實(shí)或可能不落實(shí)的項(xiàng)目不要盲目承包。要增強(qiáng)合同管理能力，按照建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理總局1999年12月聯(lián)合印發(fā)的《建設(shè)工程施工合同(示范文本)》，在合同中載明撥付工程進(jìn)度款和竣工結(jié)算的程序、期限、方式及發(fā)生糾紛的處理和違約責(zé)任等。要敢于運(yùn)用《合同法》第286條維護(hù)自己的合法權(quán)益，并加強(qiáng)工程質(zhì)量、工期等管理，防止因質(zhì)量、工期等糾紛而造成拖欠工程款。