物業(yè)管理投標(biāo)方案編制標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序

第一篇：物業(yè)管理投標(biāo)方案編制標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序

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一、目的規(guī)范公司對(duì)外參加物業(yè)管理的投標(biāo)工作，確保投標(biāo)書(shū)的編制質(zhì)量，為通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)拓展公司牧業(yè)管理的規(guī)模打好基礎(chǔ)。

二、適用范圍

適用于物業(yè)部對(duì)外承接物業(yè)時(shí)的投標(biāo)書(shū)的編制工作。

三、職責(zé)

1、公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)外投標(biāo)書(shū)編制工作的組織安排和質(zhì)量控制。

2、公司各職能部門(mén)抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成投標(biāo)編制小組，負(fù)責(zé)投標(biāo)書(shū)的具體編制工作。

四、程序要點(diǎn)

1、投標(biāo)書(shū)編制小組的組織

(1)公司在接到物業(yè)管理招標(biāo)書(shū)邀請(qǐng)（或議標(biāo)書(shū)邀請(qǐng)）后，由公司總經(jīng)理召開(kāi)經(jīng)理辦公會(huì)議決定是否參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。如決定參加投標(biāo)，則應(yīng)由公司總經(jīng)理親自挑選各部門(mén)業(yè)務(wù)骨干組成投標(biāo)書(shū)編制小組，并由公司各部門(mén)負(fù)責(zé)組成對(duì)外投標(biāo)小組，具體操作書(shū)編制工作以外的其他工作（詳見(jiàn)《對(duì)外投資標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》。

(2)投訴書(shū)編制小組的分工如下：

①財(cái)務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)開(kāi)辦費(fèi)用、管理成本、預(yù)期效益的測(cè)算；

②物業(yè)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)日常管理工作方案、難點(diǎn)、重點(diǎn)管理方案的擬定、編制；

③辦公室、人事部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)擬接項(xiàng)目的人員配置，設(shè)備、設(shè)施配置，以及編制投標(biāo)方案資料的收集、提供；

④品質(zhì)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)管理目標(biāo)、管理計(jì)劃、質(zhì)量保證措施、服務(wù)承諾的編制；

⑤經(jīng)營(yíng)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)及時(shí)全面地收集擬接項(xiàng)目的信息。

2、物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的結(jié)構(gòu)與內(nèi)容

(1)擬接物業(yè)的基本概況。

(2)公司接管后準(zhǔn)備采取的管理方式。

(3)針對(duì)管理的難點(diǎn)、重點(diǎn)所采取的針對(duì)性措施。

(4)為開(kāi)展物業(yè)管理所配置的人力、物力資源。

(5)開(kāi)展物業(yè)管理一段時(shí)間后所力爭(zhēng)達(dá)到的管理目標(biāo)。

(6)為有效地提高物業(yè)管理水準(zhǔn)所必要的服務(wù)承諾。

(7)費(fèi)用投入和成本測(cè)算。

(8)經(jīng)濟(jì)效益分析。

(9)社會(huì)效益預(yù)測(cè)。

(10)需要招標(biāo)單位協(xié)助解決的問(wèn)題。

(11)本公司的優(yōu)勢(shì)和長(zhǎng)處。

(12)物業(yè)管理后的工作進(jìn)度安排。

3、投標(biāo)書(shū)的編制要求。

(1)“擬接管物業(yè)的基本概況”要求詳細(xì)列出擬接管物業(yè)的地理位置、環(huán)境、占地面積、建筑面積、棟數(shù)、層樓、樓宇結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、基本設(shè)施、設(shè)備、住戶(hù)基本構(gòu)

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成、驗(yàn)收移交情況等。

(2)“準(zhǔn)備采取的管理方式”要求針對(duì)擬接管物業(yè)的自身特點(diǎn)編制出總體管理方案和分項(xiàng)管理方案。

(3)對(duì)擬接物業(yè)的管理難點(diǎn)、重點(diǎn)應(yīng)有針對(duì)性地列出具體的管理措施。(4)人力、物力資源要求詳細(xì)列出：①擬接管理物業(yè)的組成架構(gòu)；

②擬接物業(yè)的人事定編和崗位設(shè)置、崗位描述；③主要業(yè)務(wù)骨干的配置人選和人員素質(zhì)介紹；④為開(kāi)展工作前期投入的設(shè)備、設(shè)施。

(5)管理目標(biāo)要求具體列出明確的總體目標(biāo)和詳細(xì)分項(xiàng)目標(biāo)。目標(biāo)要求有可操作性和可考核性。

(6)服務(wù)承諾要求針對(duì)廣場(chǎng)業(yè)主的要求和物業(yè)管理服務(wù)的物點(diǎn)列出有鮮明特色的服務(wù)措施來(lái)。

(7)費(fèi)用投入和成本測(cè)算要求針對(duì)擬接廣場(chǎng)的現(xiàn)狀和管理要求、難度逐項(xiàng)測(cè)算出前期投入和管理成本。

(8)經(jīng)濟(jì)效益分析要求按照物業(yè)管理“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、保本微利”的特點(diǎn)詳盡地計(jì)算出擬接物業(yè)后的經(jīng)濟(jì)效益。

4、投標(biāo)書(shū)的編制程序

(1)總經(jīng)理依據(jù)經(jīng)營(yíng)部收集到的擬接物業(yè)的信息和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察的結(jié)果給出編制投標(biāo)書(shū)的原則和要求。

(2)編制小組開(kāi)始詳細(xì)依照第3條的要求逐條完成單項(xiàng)編制工作。(3)總經(jīng)理在單項(xiàng)工作編制完畢后開(kāi)始組織匯編。

(4)匯編后打印、裝訂成冊(cè)報(bào)總經(jīng)理審批（大的項(xiàng)目尚需報(bào)董事會(huì)批準(zhǔn)）。

五、記錄

六、相關(guān)支持文件

《人事定編管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》

七、附錄

《物業(yè)管理成本測(cè)算法》

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第二篇：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)程序（推薦）

物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)程序

2011/11/30

一、籌備招標(biāo)

（一）招標(biāo)人為業(yè)主(物業(yè)為單一業(yè)主，或業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的)或業(yè)主大會(huì)的：

⒈業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，決定物業(yè)招標(biāo)事宜包括：招標(biāo)采取公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)、評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員人數(shù)、推選代表招標(biāo)人的評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員以及業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)在招投標(biāo)事宜中的各項(xiàng)權(quán)力。

⒉業(yè)主委員會(huì)將業(yè)主大會(huì)表決物業(yè)招標(biāo)事宜的結(jié)果向業(yè)主公布。

⒊草擬《招投標(biāo)工作方案》、《投標(biāo)須知》、《評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》、《招標(biāo)公告》）或《投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)》，并將《投標(biāo)須知》、《招投標(biāo)工作方案》在小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置張貼公布15日，征求業(yè)主意見(jiàn)并進(jìn)行修改。

（二）招標(biāo)人為建設(shè)單位的： ⒈建設(shè)單位確定招標(biāo)小組人員。⒉草擬《招投標(biāo)工作方案》、《投標(biāo)須知》、《評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》、《招標(biāo)公告》或《招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)》。

二、招標(biāo)備案

招標(biāo)人為建設(shè)單位的，應(yīng)在公開(kāi)發(fā)布《招標(biāo)公告》或發(fā)出《投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)》的10日前，提交以下材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的物業(yè)管理主管部門(mén)備案。

（一）《關(guān)于×××（項(xiàng)目名稱(chēng)）修建性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)》；

（二）《招標(biāo)公告》或《投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)》；

（三）招標(biāo)文件；

（四）招標(biāo)小組人員情況表；

（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他材料。

三、招標(biāo)

（一）招標(biāo)人公開(kāi)發(fā)布《招標(biāo)公告》或發(fā)出《投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)》；

（二）招標(biāo)人收到投標(biāo)申請(qǐng)人《投標(biāo)申請(qǐng)》的同時(shí),向投標(biāo)申請(qǐng)人開(kāi)具《投標(biāo)申請(qǐng)回執(zhí)》。

（三）招標(biāo)人對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人的資格進(jìn)行預(yù)審，將預(yù)審結(jié)果書(shū)面告知投標(biāo)人，發(fā)出《資格預(yù)審合格通知書(shū)》，同時(shí)向資格不合格的投標(biāo)申請(qǐng)人告知資格預(yù)審結(jié)果。

四、投標(biāo)評(píng)標(biāo)

（一）投標(biāo)人在招標(biāo)人限定期限內(nèi)將已密封的投標(biāo)文件（在封口處加蓋投標(biāo)單位公章）送達(dá)招標(biāo)人，經(jīng)招標(biāo)人檢查后向投標(biāo)人開(kāi)具《投標(biāo)文件收件回執(zhí)》。

（二）招標(biāo)人在評(píng)標(biāo)前一天，到物業(yè)所在地的區(qū)國(guó)土房管局隨機(jī)抽取占評(píng)標(biāo)委員會(huì)2/3的專(zhuān)家作為評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員，并在抽取當(dāng)天向各位評(píng)委送達(dá)《評(píng)標(biāo)邀請(qǐng)函》。

（三）組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)。由招標(biāo)人隨機(jī)抽取的物業(yè)管理專(zhuān)家與業(yè)主大會(huì)推選的代表招標(biāo)人的評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)。

（四）招標(biāo)人組織開(kāi)標(biāo)。

招標(biāo)人在開(kāi)標(biāo)會(huì)上將投標(biāo)文件交由投標(biāo)人或其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后，當(dāng)眾予以拆封宣讀。

（五）評(píng)標(biāo)委員會(huì)進(jìn)行評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)標(biāo)書(shū)評(píng)分、現(xiàn)場(chǎng)答辯等情況進(jìn)行綜合評(píng)分，將評(píng)標(biāo)分值進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，推薦前3名為中標(biāo)候選人，并對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。

（六）招標(biāo)人按照中標(biāo)候選人的順次排序確定中標(biāo)人，由招標(biāo)人確認(rèn)及宣布中標(biāo)人。

（七）招標(biāo)人將中標(biāo)結(jié)果在小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置向業(yè)主張貼公布，公布期限為15日（前期物業(yè)管理招標(biāo)無(wú)需公布）。

（八）招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū),同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。

五、中標(biāo)備案

（一）招標(biāo)人為建設(shè)單位的，應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，將開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)過(guò)程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料向物業(yè)項(xiàng)目所在地的物業(yè)管理主管部門(mén)備案。

（二）項(xiàng)目所在地的物業(yè)管理主管部門(mén)自收到招標(biāo)人中標(biāo)備案資料之日，向招標(biāo)人開(kāi)具《備案回執(zhí)》。

第三篇：物業(yè)管理接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序

物業(yè)管理接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序(一)

1．目的規(guī)范新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。

2．適用范圍

適用于物業(yè)管理公司對(duì)新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。

3．職責(zé)

（1）公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。

（2）接管小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的工作質(zhì)量。

（3）接管驗(yàn)收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。

4．程序要點(diǎn)

（1）接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作

a)新建物業(yè)竣工后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組，對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿(mǎn)足業(yè)主的質(zhì)量要求。

b)成立物業(yè)接管小組：

★在接到總經(jīng)理的接管驗(yàn)收指令后，公司各相關(guān)部門(mén)應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組；

★接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門(mén)人員組成：

——公司執(zhí)行部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作；——管理處公共事務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作；——管理處機(jī)電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。c)接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備：

接管驗(yàn)收開(kāi)始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：

★與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；

★派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃；

★提前參與發(fā)展準(zhǔn)則申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)；

★準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格：

——《房屋本體接管驗(yàn)收表》；

——《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》；

——《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》；

——《接管驗(yàn)收問(wèn)題整改表》。

（2）接管驗(yàn)收的工作程序:

a.總經(jīng)理下達(dá)接管驗(yàn)收指令

b.公司組建接管驗(yàn)收小組

c.作好接管驗(yàn)收準(zhǔn)備

d.進(jìn)行資料驗(yàn)收移交

e.驗(yàn)收是否合格

e1.否要求正確、真實(shí)補(bǔ)齊資料

e2.是進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收

f.是否合格

f1.否要求發(fā)展商限時(shí)整改

f2.是記錄歸檔

（3）資料的接管驗(yàn)收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時(shí)需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。

a)物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：

★ 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告；

★ 規(guī)劃許可證

★ 投資許可證

★ 土地使用合同；

★ 建筑開(kāi)工許可證

★ 用地紅線(xiàn)圖

物業(yè)管理接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序(二)

b)綜合竣工驗(yàn)收資料：

★ 竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專(zhuān)業(yè)竣工圖及地下管線(xiàn)綜合布置竣工圖）；

★ 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)；

★ 公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書(shū)；

★ 供水合同；

★ 供電協(xié)議書(shū)、許可證；

★ 供氣協(xié)議書(shū)、許可證；

★ 有線(xiàn)電視合格證；

★ 通信設(shè)施合格證；

★ 電梯準(zhǔn)用證。

c)施工設(shè)計(jì)資料：

★ 地質(zhì)報(bào)告書(shū)；

★ 全套設(shè)計(jì)圖紙；

★ 圖紙會(huì)審?fù)ㄖ獑危?/p>

★ 設(shè)計(jì)變更通知單；

★ 工程預(yù)決算報(bào)告書(shū)；

★ 重要的施工會(huì)議紀(jì)要；

★ 隱蔽工程驗(yàn)收記錄；

★ 沉降觀測(cè)記錄；

★ 其他可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄。

d)機(jī)電設(shè)備資料：

★ 機(jī)電設(shè)備出廠(chǎng)合格證；

★ 貢電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)；（要求中文）

★ 機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；

★ 設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。

e)業(yè)主資料：

★ 已購(gòu)房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話(huà)等；

★ 已購(gòu)房業(yè)主的付款情況或付款方式。

（4）物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收和竣工的區(qū)別

a)接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。

b)接管驗(yàn)收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問(wèn)題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評(píng)價(jià)行為。

（5）接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法

a)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。

b)驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。

（6）樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

a)主體結(jié)構(gòu)：

★ 外墻不得滲水；

★ 屋面排水暢通、無(wú)積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。

b)樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無(wú)裂縫，無(wú)脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角，粘帖牢固，色澤均勻一致，無(wú)明顯色差。

c)內(nèi)墻面：

★抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷。無(wú)面層剝落，無(wú)明顯裂縫，無(wú)污漬；

★塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角；面層無(wú)裂紋損傷，色澤一致；對(duì)縫砂漿飽滿(mǎn)，線(xiàn)條順直。

d)頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)脫皮，無(wú)裂縫，無(wú)霉點(diǎn)，無(wú)澤水痕跡，無(wú)污漬。

e)衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水，倒泛水和滲漏。

f)木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤均勻、油漆完好光亮。

g)門(mén)、窗：

★門(mén)開(kāi)啟自如，無(wú)晃動(dòng)和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無(wú)翹曲變形。

★門(mén)鎖、窗銷(xiāo)連接牢固，開(kāi)啟靈活；

★玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)，無(wú)明顯刮花痕跡，無(wú)損傷；

★油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；

★電子防盜門(mén)通話(huà)清晰、完好、無(wú)銹跡。

★不銹鋼防盜門(mén)光潔，線(xiàn)條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。

★高檔裝飾閡裝飾完整。

h)樓梯、扶手：

★鋼木樓梯安裝牢固，無(wú)銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；

★砼樓梯無(wú)裂縫，無(wú)表皮剝落。

i)木裝修工程表面光潔，線(xiàn)條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。

j)飾面磚表面平整，無(wú)空鼓、裂縫、起泡和缺角，對(duì)縫平直。

k)油漆、刷漿色澤一致無(wú)脫皮、漏刷現(xiàn)象。

l)電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。

（a)有線(xiàn)電視已開(kāi)通，收視良好。

（b)開(kāi)關(guān)安裝牢固，開(kāi)關(guān)靈活，接觸良好。

（c)燈個(gè)安裝牢固，完好無(wú)損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。

（d)水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無(wú)損傷。

（e)衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無(wú)污漬和刮花，接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象，無(wú)堵塞，排水通暢。（f)給水設(shè)施安裝牢固，接口密實(shí)，無(wú)滲漏、銹跡、流水通暢，有足夠壓力。

（g)地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象，無(wú)都塞，排水通暢，完好無(wú)損。（h)門(mén)鈴、對(duì)講電話(huà)安裝牢固，操作靈活，效果良好。

（i)防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實(shí)，面漆完好均勻，無(wú)脫皮、銹跡，無(wú)裂紋、折損。

（j)其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，工作正常。

（1）公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

a）天臺(tái)：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。

b)散水坡無(wú)下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整。

c)屋面避雷設(shè)施連接牢固。

d)路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無(wú)損工作正常燈柱安裝牢固，油漆完好。

e)綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無(wú)死株，無(wú)大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。

f)道路：

★路面平整，無(wú)水泥塊，無(wú)起砂、斷裂；

★路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿(mǎn)，無(wú)缺角損傷；

★塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無(wú)明顯裂縫、缺棱掉角；

★交通標(biāo)識(shí)線(xiàn)、路牌清楚完好。

g)室外消防栓：

★消防箱標(biāo)識(shí)清楚，玻璃完好；

★消防設(shè)施配件齊全

★消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門(mén)完好，水壓充足。

h)樓宇門(mén)牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固，標(biāo)識(shí)清楚。

i)垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，泥沙完好，使用方便。

j)保安崗?fù)ぐ惭b窮，配件齊全，標(biāo)識(shí)清晰，完好無(wú)損。

k)保安道閘安裝牢固，開(kāi)啟靈活，標(biāo)識(shí)清楚，完好無(wú)損。

l)停車(chē)場(chǎng)地面平整，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全設(shè)施好，排水設(shè)施良好。

m)單車(chē)、摩托車(chē)棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。

n)明溝、暗溝排水暢通，不積水，無(wú)斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。

o)沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無(wú)裂縫，池內(nèi)無(wú)雜物。

p)護(hù)坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。

q)臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固，無(wú)裂縫。

r)水池、水箱衛(wèi)生清潔，無(wú)滲漏。

s)信報(bào)箱安裝牢固，完好完損，標(biāo)識(shí)楚，表面平整光潔。

（8）機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收

電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識(shí)清楚，表面光潔平整、明亮。

b)變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。

c)央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光，降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。

d)發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音，防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)，采光良好。

e)消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識(shí)清楚，表面完好無(wú)損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。

f)給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損，安裝牢固，無(wú)滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。

g)保安監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。

（9）接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理

a)遺留問(wèn)題的登記確認(rèn)；

★對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；

★對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小級(jí)應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問(wèn)題登記表》中并請(qǐng)發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。

b)對(duì)資料遺留的問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。c)對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題，一般問(wèn)題按管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。

d)對(duì)于長(zhǎng)期解決不了，勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問(wèn)題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘的形式將問(wèn)題登記后交給發(fā)展商進(jìn)行備錄。

（１０）《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長(zhǎng)期保存。

５．記錄

（１）《接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題登記表》（２）《接管驗(yàn)收設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題登記表》

第四篇：如何編制物業(yè)管理方案

如何編制物業(yè)管理方案

物業(yè)管理方案作為新接物業(yè)日后的管理綱領(lǐng)性指導(dǎo)性的文本，應(yīng)達(dá)到配合開(kāi)發(fā)商后期銷(xiāo)售的針對(duì)性；對(duì)物業(yè)管理定位、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)把握的準(zhǔn)確性；方案自身的系統(tǒng)性、針對(duì)性及實(shí)施的可操作性和物業(yè)管理公司利用的有效性等要求。

物業(yè)管理方案編制前，需做好以下的的準(zhǔn)備工作：

（1）收集樓盤(pán)資料：

地理位置、樓盤(pán)規(guī)模、設(shè)施設(shè)備、開(kāi)發(fā)商公司情況、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、樓盤(pán)市場(chǎng)定位、規(guī)劃配套、管理用房情況、銷(xiāo)售價(jià)格、附近環(huán)境狀況、治安狀況、周邊環(huán)境、交通狀況、施工計(jì)劃及目前進(jìn)度、開(kāi)發(fā)商售樓承諾、樓盤(pán)銷(xiāo)售情況、業(yè)主構(gòu)成（2）掌握開(kāi)發(fā)商對(duì)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的要求；

（3）掌握業(yè)主的結(jié)構(gòu)、文化、層次和素質(zhì)構(gòu)成，對(duì)管理服務(wù)的需求和要求標(biāo)準(zhǔn)；

（4）掌握該地區(qū)同等檔次樓盤(pán)物業(yè)管理服務(wù)水平及收費(fèi)水平；

（5）掌握公司對(duì)該樓盤(pán)接管策略、目標(biāo)及可支配資料；

（6）準(zhǔn)備現(xiàn)有的管理方案作為參考。

方案編制要點(diǎn)

不同特點(diǎn)，不同性質(zhì)，不同檔次的樓盤(pán)小區(qū)，其物業(yè)管理方案都會(huì)有很大的異同，但基本上都必須遵循以下的要點(diǎn)：

根據(jù)樓盤(pán)市場(chǎng)定位、開(kāi)發(fā)商的要求、業(yè)主結(jié)構(gòu)和需求等因素，確定服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理定位。

（1）根據(jù)樓盤(pán)性質(zhì)、特點(diǎn)等因素確定物業(yè)管理方法。

（2）制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與管理方法后，提出服務(wù)承諾和具體指標(biāo)，列出具體落實(shí)措施。

（3）根據(jù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃、施工進(jìn)度及樓盤(pán)銷(xiāo)售情況，制定樓盤(pán)前期介入計(jì)劃、接管計(jì)劃。

（4）根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理方法及公司支持情況，確定組織架構(gòu)等，人員配備，編制適合本物業(yè)的崗位責(zé)任制、運(yùn)作方法等。

（5）針對(duì)樓盤(pán)規(guī)劃設(shè)計(jì)、周邊情況、規(guī)劃配套、環(huán)境及業(yè)主構(gòu)成等，制定有針對(duì)性的日常管理措施。

（6）根據(jù)樓盤(pán)前期的接管計(jì)劃，編制開(kāi)辦費(fèi)用預(yù)算。

（7）按日常管理項(xiàng)目、設(shè)備設(shè)施、服務(wù)項(xiàng)目和管理標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算管理費(fèi)收支預(yù)算，確定管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（8）對(duì)樓盤(pán)出入、交通、配套設(shè)施設(shè)備提出合理化建議。

（9）對(duì)重點(diǎn)管理內(nèi)容展開(kāi)敘述：如車(chē)場(chǎng)、財(cái)務(wù)管理、保安等。

（10）提出各種有特色的管理設(shè)想和提升管理服務(wù)水平的設(shè)想。

經(jīng)營(yíng)--物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的必由之路

前言 _

物業(yè)管理在我國(guó)雖然只有20年的歷史，卻得到了很大的發(fā)展，許多物業(yè)管理公司不僅具有優(yōu)秀的管理隊(duì)伍、高效的運(yùn)行機(jī)制、先進(jìn)的管理理念和管理方法以及嚴(yán)格的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和有效的質(zhì)量保障體系，而且形成了較大的管理規(guī)模和門(mén)類(lèi)較齊全、分布較合理的能夠相互配合的專(zhuān)業(yè)分工體系。同時(shí)，隨著政策法規(guī)的逐步出臺(tái)和落實(shí)，社會(huì)及業(yè)主對(duì)物一管理的逐漸認(rèn)識(shí)和住房消費(fèi)意識(shí)的逐步形成，在一些城市和地區(qū)初步形成了競(jìng)爭(zhēng)有序的物業(yè)管理市場(chǎng)。這些充分說(shuō)明了物業(yè)管理在我國(guó)已經(jīng)取得了長(zhǎng)足進(jìn)展。