第一篇：駐馬店房地產市場宏觀環(huán)境分析

宏觀環(huán)境分析

第一節(jié) 政治影響因素分析

目前駐馬店房地產市場發(fā)展勢頭強勁，消費持續(xù)升溫，市場供求兩旺，交易額有較大增長，這與駐馬店市政府及各相關部門對房地產業(yè)的支持是分不開的。在城鎮(zhèn)化發(fā)展中，注重城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，統(tǒng)一規(guī)劃，協(xié)調發(fā)展；在城市發(fā)展中，注重土地資源和環(huán)境的承載力，實現集約式發(fā)展；在住宅建設中，注重整合資源，建管并重，實現內涵式發(fā)展；在產業(yè)發(fā)展中，注重科技創(chuàng)新、節(jié)能減耗、扶優(yōu)扶強，幾年內實現了駐馬店市房地產業(yè)的跨越式發(fā)展。

一、駐馬店市房地產市場管理工作成果

1、廉租住房保障全面建立

截止2010年全市實施廉租住房保障戶數17589戶，完成目標任務的102%，發(fā)放廉租住房補貼14082戶，完成目標的103%。新建廉租住房開工37.2萬平方米，完成目標的100%；竣工29.22萬平方米、5844套，完成目標的167%。其他方式落實房源999套，完成目標的100%。開工經濟適用住房8萬平方米，竣工5.5萬平方米、750套，開、竣工面積分別完成目標的100%和107%，為城鎮(zhèn)低收入家庭提供經濟適用住房房源750套。全市中心城區(qū)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造已簽訂拆遷安置補償協(xié)議797戶，實物安置355戶，貨幣安置442戶，已開工房屋面積5.63萬平方米，竣工房屋面積4.3萬平方米，完成年度計劃的101%。

2、房地產市場保持繁榮

2010年全市共完成房地產投資總額95.73億元,同比增長35.4%；施工面積達到1131.1萬平方米，增長64.7%；房屋新開工面積597.25萬平方米，增長57.3%；竣工房屋面積239.02萬平方米,增長38.7%;商品房銷售面積336.75萬平方米，增長20.2%；商品房銷售額達到59.58億元,增長36.8%。為進一步激活住房市場，成功舉辦了2010年房地產展示展銷會，合理引導居民住房消費，得到市委主要領導的關注與稱贊。消費內需和全市經濟增長。

3、行業(yè)管理進一步加強

2010全年新審核審批房地產開發(fā)企業(yè)資質34家、物業(yè)服務企業(yè)資質18家，完成全市220家房地產開發(fā)企業(yè)資質動態(tài)考核工作，全市房地產開發(fā)企業(yè)已達262家，審核頒發(fā)預售商品房面積92萬平方米，查處房產違法案件25起，結案率100%，保障了市場的健康規(guī)范。

4、住房制度改革持續(xù)深化

截至2010年年底，中心城區(qū)共頒發(fā)房屋權屬證書（證明）22943本，完成初始登記面積85.45萬平方米，測繪面積199.37萬平方米。辦理房屋交易登記7082件，交易面積74.88萬平方米，交易金額14.46億元；辦理房地產抵押登記7433件，抵押登記131.43萬平方米，抵押金額21.8億元；辦理房屋預告登記8692件，預告登記面積94.68萬平方米。評估面積49萬平方米，評估項目4466宗，評估標的物價值5億元。完成歸檔產籍檔案8931卷。切實做好房屋安全管理工作，全年鑒定評定房屋11宗16幢約計4000余平方。

5、物業(yè)管理工作不斷發(fā)展

截至2010年年底，全市已有20多家物業(yè)服務企業(yè)參與了住宅小區(qū)的管理，管理面積90多萬平方米，住房6000多戶，2個住宅小區(qū)順利成立了業(yè)主委員會，對8家不合格企業(yè)進行了處理。為加強住房專項維修資金歸集和管理，在商品房預售環(huán)節(jié)對房地產開發(fā)項目物業(yè)維修資金進行聯(lián)審聯(lián)驗，對歸集的維修資金分戶錄入電腦，逐步實現電腦查詢。目前，全市已歸集住宅專項維修資金6000多萬元。為加強對物業(yè)企業(yè)的管理，一方面采取宣傳版面、現場展示、散發(fā)資料等方式，加大宣傳力度，另一方面強化物業(yè)管理宣傳與培訓，全年共舉辦物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員崗位培訓班2期，培訓管理人員186人，組織50名物業(yè)企業(yè)管理人員參加全國物業(yè)管理師資格考試。年底，全市已有物業(yè)服務企業(yè)109家，從業(yè)人員2800多人，承接物業(yè)服務項目260多個，服務面積900多萬平方米。

6、依法行政能力不斷提高

2010年全市共完成房地產投資總額95.73億元,同比增長35.4%；施工面積達到1131.1萬平方米，增長64.7%；房屋新開工面積597.25萬平方米，增長57.3%；竣工房屋面積239.02萬平方米,增長38.7%;商品房銷售面積336.75萬平方米，增長20.2%；商品房銷售額達到59.58億元,增長36.8%。

二、政治因素對項目的支持與約束

駐馬店政府及房管系統(tǒng)推出的政策法規(guī)對本項目將會帶來一定的影響，在項目操作過程中，要時刻關注政府政策的新動向。從總體上來說，駐馬店市政府及相關部門對房地產業(yè)發(fā)展未來的工作重點將集中于以下幾個方面：

（一）健全和完善住房保障制度，讓低收入群眾住房困難得到改善，此項工作是市委、市政府承諾市民的十五件好事之一。

（二）重點發(fā)展經濟適用房和中低價位、中小套型普通商品住房，切實改善城市其他住房困難群眾的住房條件。

本項目需要時刻關注的是：駐馬店市將制定和落實未來住房建設計劃和住房建設規(guī)劃、設計、施工、商品房預售等環(huán)節(jié)嚴格把關，新審批、新開工的商品住房建設總面積中中低價位、中小套型普通商品住房不低于70％；積極開展“兩限”普通商品住房建設研究和試點。

（三）加大房地產市場建管力度，保持新鄉(xiāng)市房地產市場的規(guī)范、健康、持續(xù)發(fā)展。

嚴格房地產市場準入、清出制度，運用法律、經濟和必要的行政手段將資信不良、工程質量低劣、違規(guī)建設和交易及不承擔法律責任的企業(yè)清出房地產行業(yè)。完善房地產市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，做好房地產市場情況分析和檢測工作。加強房地產開發(fā)建設、交易、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)全過程監(jiān)管，嚴格執(zhí)行項目資本金制度和項目手冊制度，嚴肅查處無資質開發(fā)、違反規(guī)劃、虛假廣告、合同欺詐等行為。積極培育發(fā)展房地產中介服務，延伸產業(yè)鏈條，形成門類齊全、繁榮有序的市場發(fā)展環(huán)境。

（四）扶優(yōu)扶強房地產市場主體，實現房地產業(yè)規(guī)?；?、集約化、現代化發(fā)展。

建立房地產企業(yè)品牌評估體系，推進住宅產業(yè)化，支持有資信和品牌優(yōu)勢的開發(fā)企業(yè)，通過兼并、收購、重組等形式組建大型開發(fā)企業(yè)和企業(yè)集團。進一步拓寬房地產開發(fā)投融資渠道，支持和吸引多種經濟成分參與新鄉(xiāng)市房地產開發(fā)，積極鼓勵支持優(yōu)勢開發(fā)企業(yè)向縣（市）房地產市場延伸。積極探索房地產市場集體土地的流轉管理，全面推動縣域房地產業(yè)發(fā)展。推行“智能化”、“生態(tài)化”和“綠色環(huán)保型”住宅建設，引進先進的建筑設計理念，完善住宅使用功能，節(jié)約利用土地，改善居住環(huán)境，帶動住宅建設整體水平的提高。

（五）大力推進物業(yè)管理，提高與改善城市現有住房功能和環(huán)境配套水平。

盡快出臺駐馬店市《公用部位、公用設施維修資金管理辦法》，采取共贏方式，多

方籌措資金，做好實施規(guī)劃，對駐馬店原有破舊住宅小區(qū)進行環(huán)境改造和配套設施建設，完善小區(qū)功能，提高社會化管理水平，改善人民群眾的居住條件。規(guī)范物業(yè)管理服務收費標準，提高從業(yè)人員素質，提高服務水平，積極開展創(chuàng)建國優(yōu)、省優(yōu)、市優(yōu)住宅小區(qū)活動，為居民創(chuàng)造安定、舒適、又沒的居住環(huán)境。

第二節(jié)經濟影響因素分析

一、總體經濟情況概述

初步測算，2010年全市生產總值突破1000億元，年均增長12％，地方財政總收入達到60億元；工業(yè)經濟不斷壯大，全部工業(yè)增加值達到450億元；農業(yè)基礎地位更加穩(wěn)固，糧食產量連年穩(wěn)定在130億斤以上；城鎮(zhèn)化快速推進，城鎮(zhèn)化率達到31%，是歷史上城鎮(zhèn)化進程較快的時期；固定資產投資大幅增加，全社會固定資產投資達到665億元；城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由6900元增加到13500元，農民人均純收入由2486元增加到4600元；改革開放成效顯著，各項社會事業(yè)蓬勃發(fā)展，文化建設、生態(tài)建設成效明顯，黨的建設、精神文明建設和民主法制建設全面推進，社會大局保持穩(wěn)定?？傮w上看，經過“十一五”時期的發(fā)展，我市生產力水平有了明顯提高，經濟社會進入了新的發(fā)展階段。

綜合分析，駐馬店整體GDP、人均消費能力、可支配收入中處于中上水平，對于項目投資房地產住宅和商業(yè)項目而言屬利好。

二、產業(yè)結構

2009年，駐馬店市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達到1261家，比上年增加250家；規(guī)模以上工業(yè)增加值完成225.7億元，增長17.6%；完成主營業(yè)務收入838.3億元，增長18.8％，實現稅金33億元，增長20.6％，實現利潤55.2億元，增長13.5％。規(guī)模以上工業(yè)占全部工業(yè)的比重達到65％。食品、煤化工、建材、紡織、能源、裝備制造等六大支柱行業(yè)經受住了金融危機的沖擊，全部實現了增長，生產規(guī)模繼續(xù)膨脹。四是強力推進節(jié)能減排，淘汰落后生產能力。組織實施了10個節(jié)能重點項目和3個工業(yè)點源治理項目。全面完成了12臺燃煤工業(yè)鍋爐和窯爐的節(jié)能改造任務，累計推廣節(jié)能燈9萬只，初步測算，可年節(jié)約標煤15萬噸。先后關閉了小火電機組21.3萬千

瓦、水泥立窯生產線16條，年減少能耗46.8萬噸標煤。五是開發(fā)應用高新技術。大力開展企業(yè)技術中心建設，市級以上企業(yè)研發(fā)中心達到29家，其中，國家級1家，省級16家，市級7家，初步形成了國家、省、省轄市三級企業(yè)研發(fā)中心隊伍。2009年完成高技術產業(yè)增加值13億元,增長18.5%，占全部工業(yè)增加值的6.8％。

第三節(jié)社會影響因素分析

一、人口結構

駐馬店市現有人口826萬，自70年代實行計劃生育以來，計劃生育取得顯著成績，人口過快增長的勢頭得到了有效遏制。1974年全市人口出生率為29.03‰，自然增長率為22.42‰，到1999年全市人口出生率達到13.12‰，自然增長率7.11‰，與1974年相比，自然增長率下降了15.7‰。

汝寧市以漢族為主，約占全市總人口的99.9%，還有回、蒙、維吾爾、滿、苗等51個少數民族人口、約占全市總人口的0.1%。

結合本項目而言，人口規(guī)劃對于本項目有一定的不利影響，但是從整體來看，人口規(guī)模完全可以滿足住宅市場的發(fā)展空間，商業(yè)市場需要提高項目影響力以吸附周邊人氣。

二、歷史文化

駐馬店有著悠久的歷史，是中華民族古代文明發(fā)祥地之一。早在距今18000多年以前這里就有人類繁衍生息。在距今約4500年的楊莊新石器文化遺址中發(fā)現有地面式房基、兒童甕棺、窖穴、精致的石器和各種各樣的陶器，說明這里已有房屋和村莊，產生了農業(yè)、畜牧業(yè)，制陶制石的手工業(yè)也比較發(fā)達。明清時期，今駐馬店市分屬汝寧府和南陽府，隸河南道。經過元末多年的戰(zhàn)爭，汝寧地區(qū)人口銳減，滿目荒涼。明太祖下令把太湖流域和山西無地農民遷至豫南。當時汝寧府各縣接收大批移民，大片荒地被開墾起來種上莊稼。清初政府采取獎勵墾荒措施，明令宣布明朝藩王的土地。誰耕種歸誰所有。汝寧知府金鎮(zhèn)把明崇王府霸占的6000多頃土地，登記造冊，承認歸原來的佃農所有。汝寧府的地方官吏重視興修水利，清雍正五年至七年，汝陽、上蔡、新蔡、確山、西平、遂平、平輿七縣疏浚治理河道，溝渠327條，改善了農業(yè)生產條件，減輕了洪澇災害，促進廠生產的發(fā)展。??悠久的歷史，燦爛的文化，優(yōu)美的環(huán)境，給駐馬店留下了豐富的旅游資源，全市擁有各類自然景觀和國家級文物保護單位眾多。

駐馬店市深厚的歷史文化對項目價值的提升有著重要的影響，在項目操作過程中要注意項目主題的提煉，項目的設計也要體現出其深厚的歷史文化特色。

第二篇：上海市房地產宏觀環(huán)境分析

上海市房地產宏觀環(huán)境分析

上海對外經貿大學 1119123 余虹

?近期上海市房價分布圖：

2013年10月上海市的房價均價為32135萬/平方米。而根據上圖可知，大部分放假都維持在20000左右，上部分布在10000一下和80000以上。

從宏觀角度分析上海市房地產，要先明確如今中國房地產市場的各項機制和運行特點。

中國今天的房地產市場起決定性影響的作用傳導鏈已經是“政治—政策—市場—供求”，而不是相反。是政治因素和政治取向決定中國房地產市場政策取向和政策內容，是政策作用影響房地產市場的投資規(guī)模、供應結構和供應價格，由此導致需求變化和需求規(guī)模。

從2003年國家開始對房地產業(yè)進行宏觀調控以來，模糊性的結論大大多于精確性的結論。主要原因是政策的多發(fā)性造成市場走向的不明朗，多種政策的交互作用造成了市場的波動性和復雜性。

一、經濟層面

分析上海市房地產的宏觀市場，首先要明確，上海市作為一個典型的城市，其經濟實力在中國是最強大的城市，所以我們先從經濟層面來分析： 單位：億***13698.152008年—2012年上海市GDP及增 20.00%19195.6920101.3318.00%16.00%14.00%12.00%16872.4214900.938.20%9.90%8.20%10000500009.70%7.50%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%2008年2009年2010年GDP（億元）2011年增速2012年數據來源：上海市2012年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報2012年上海市生產總值（GDP）20101.33億元，按可比價格計算，比上年增長7.5%，按常住人口計算的上海市人均生產總值為8.5萬元。

平穩(wěn)高速發(fā)展的上海經濟也為居民收入增長提供了強有力的支持，從2008年到2012年的5年間，基本保持10%以上的增長速度。2012年末，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到了40188元，遠超全國平均水平，位居全國第一。人民收入的快速增長也為上海市房地產行業(yè)的發(fā)展提供了良好的市場和資金支持。

伴隨著上海經濟的快速發(fā)展，上海市房地產開發(fā)投資的增長也一直保持高位增長。2012年上海市房地產開發(fā)投資達到了2381.36億元，房地產投資基本占到了固定資產投資總額的1/2，位居國內城市房地產投資前列。

單位：億元***500350002008年—2012年上海市房地產開發(fā)投資情況2008年-2012年上海市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20%4018840.00%18%35.00%2381.3616%30.00%14%12%25.00%10%10.90%20.00%8%15.00%6%4%9.70%10.00%2%5.00%0%2012年0.00%2012年增速35.30%318381980.******012%1464.***1366.87***00050050004.50%2170.3113.80%10.40%8.10%9.60%7.10%002008年2009年2010年2011年2008年2009年2010年2011年城市居民人均年可支配收入（元）房地產開發(fā)投資（億元）增速數據來源：上海市2008--2012年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報數據來源：上海市2008--2012年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報

二、政治宏觀層面

中國經濟的實力和對世界經濟的影響作用逐漸被世界所承，中國國民的可支配收入也一直在不斷大幅增加，但也越來越強烈地感受到各種資源都難以承受經濟的超常規(guī)發(fā)展，經濟發(fā)展、社會發(fā)展和生態(tài)環(huán)境存在嚴重的不協(xié)調，各種利益主體出現并形成了一系列經濟社會矛盾。也正是在這種背景下，“科學發(fā)展觀”、“和諧社會”、“友好環(huán)境”、“改變經濟增長方式”、“建立公共服務型政府”等一系列新理念、新方針、新方向首先由黨中央率先提出。政治層面的這種變化一定會導致經濟政策的調整變化，也會對許多老百姓關心的話題——房地產產生巨大影響。

有人分析上海的房地產時提出，在宏觀調控背景下房地產業(yè)必須積極推行產業(yè)轉型。其實不僅僅是房地產業(yè)要轉型，房地產業(yè)存在著投資增長過快、商品價格上漲過猛、產品結構不合理、市場秩序紊亂的問題，在中國其他產業(yè)中都普遍存在。產業(yè)轉型已是大勢所趨，非此不能改變產業(yè)的增長方式。應該期待在2007年上海市在黨中央領導下，各項工作會取得更多具有實效性的成果，上海房地產的調控也會出現更為積極的成果。

另外，在2013年9月29日正式掛牌的上海自貿區(qū)的建立對上海市房價的影響也是不容忽略的。我們可以看到以下是自貿區(qū)成立前后上海市平均房價的走勢圖：

不難發(fā)現，在2013年9月到10月，上海市的平均放假有大幅度的增長，顯而易見的是，這一定和上海市自貿區(qū)的成立有很大的關系。

中國（上海）自由貿易試驗區(qū)主要任務是要探索我國對外開放的新路徑和新模式，推動加快轉變政府職能和行政體制改革，促進轉變經濟增長方式和優(yōu)化經濟結構，實現以開放促發(fā)展、促改革、促創(chuàng)新，形成可復制、可推廣的經驗，服務全國的發(fā)展。有利于培育我國面向全球的競爭新優(yōu)勢，構建與各國合作發(fā)展的新平臺，拓展經濟增長的新空間，打造中國經濟“升級版”。

獲批前后的近兩個月時間里，靠近自貿區(qū)的房價不出意料，有很大的漲幅。臨港新城住宅的價格上漲了近一倍（8月份臨港新城新盤的平均房價只有1.1萬-1.3萬元左右，而10月份這一區(qū)域部分新開樓盤的價格，已經漲至2萬-2.3萬元/平方米），且10月20日臨港新城今年新房的成交量高達20.3萬平方米，是去年全年成交量4.5萬平方米的四倍多。而在自貿區(qū)正式落地后的9月份至今，該區(qū)域新房的成交量就達到7.6萬平方米，占今年前8個月這一區(qū)域總成交量的六成，并超過這一區(qū)域去年全年的成交水平。除了住宅樓以外，隨著銀行、保險等金融機構在自貿區(qū)注冊，自貿區(qū)內及輻射范圍的商用辦公樓也火了起來。

經過23年的持續(xù)開發(fā)，上海外高橋保稅區(qū)除了南部仍有土地待開發(fā)，目前劃定的自貿區(qū)內工業(yè)地產的供應量并不大。也正是由于其稀缺性，因此倉儲、物流的溫度短期內迅速升溫。這一領域此前是被不少投資界所輕視，隨著上海自貿

區(qū)的掛牌，工業(yè)地產也被認為是直接受益的房地產，因而成為很多機構新的投資熱點，且也將看到更多國際資本的身影。

三、法律層面

我國政府的宏觀調控一直是我們在研究經濟發(fā)展時不可忽略的一個因素，而我們國家以及上海市政府頒布的法律文案也是對上海市房地產一個一個不可忽略的影響因素。

2010年，國家陸續(xù)出臺了多項宏觀調控政策，以遏制房價過快上漲，促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展。國慶期間，上海市出臺了《關于進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作的若干意見》，以鞏固房地產市場調控成果，保持房地產價格合理穩(wěn)定。在各項政策措施的作用下，上海市房地產市場上的投機投資需求得到有效遏制，房地產市場銷售大幅下降。2010年上海市商品房銷售面積達2055.53萬平方米，比上年下降39%。

2011年，在各項政策措施的作用下，上海市房地產市場上的投機、投資需求得到有效遏制，但也不可避免地波及部分自住性和改善性購房需求，市場觀望情緒濃厚，市場銷售量出現下降。2011年，全市商品房銷售面積1771.3萬平方米，比上年下降13.8%。

2012年，在“以價換量”的帶動下，上海樓市再度呈現出了久違的暖意，全市商品房銷售面積1898.46萬平方米，略高于2011年。2012年上海市商品房銷售額達2669.49億元，較2011年提升3.92%。

2012年，上海市市商品房施工面積達13249.97萬平米，商品房竣工面積達2008年—2012年上海市商品房施工竣工及銷售面積******002008年2009年商品房施工面積（萬平方米）商品房銷售面積（萬平方米）數據來源：上海市2008--2012年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報2010年2011年2012年商品房竣工面積（萬平方米）3372.452296.122055.531771.31898.4610390.6711295.039961.612983.3213249.972305.06萬平方米，商品房銷售面積達到了1898.46萬平方米。根據上海搜房數據監(jiān)控中心統(tǒng)計，2012上海樓市共計成交商品住宅78257套，較去年大漲23.9%，共計成交面積938.7萬平，同比也大幅提升了28.9%；簽約均價22461元/平，與去年基本持平，小幅上揚2.0%，上海樓市呈現回暖態(tài)勢。

上海搜房網統(tǒng)計顯示，2012年上海共成交經營性用地190幅，成交面積共計802.38萬平方米，土地出讓金共計875.78億元。2012年上海經營性用地成交面積為3年來首次下降，同時創(chuàng)下3年新低。2013年上海土地市場逐步回暖，一季度共成交42幅經營性用地，成交面積148.85萬平，同比增加55.71%，土地出讓金收入185.77億元，同比增加172.44%。其中住宅用地成交14幅，平均溢價率30.39%，全面超過2012年四個季度，搜房網數據顯示，2012年一至四季度，上海住宅用地平均溢價率分別為0、28.9%、15.08%和22.33%。? 上海市限購政策

根據上海市《關于本市貫徹〈國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知〉的實施意見》（滬府辦發(fā)〔2011〕6號文件）規(guī)定，“自本意見發(fā)布之日起，暫定在本市已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購房

之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。對在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產登記?！?/p>

“限購”是2011年影響市場的主要因素之一。限購的效果是明顯的，持續(xù)的限購令，再加上多重調控措施，不僅讓上海、還讓北京等地的樓市出現降溫。根據資料顯示，大部分已“限購”城市的住宅成交量大幅下滑，且“限購”執(zhí)行嚴格的城市成交下挫更為明顯。但上海表態(tài)繼續(xù)限購的影響依然會很大，會讓仍寄希望政策會在近期松動甚至救市的開發(fā)商徹底轉變策略，也會讓正在糾結于何時入市購房的剛需，進一步延緩入市步伐減慢決策過程，這將使得目前正處于量縮價松狀態(tài)的市場進一步深度發(fā)展，未來幾個月，市場態(tài)勢一定會因為限購令繼續(xù)有所降溫。

結合宏觀分析的各個方面，無論是經濟層面，還是法律層面，上海市未來的房價都有保持上漲趨勢的潛力，尤其是自貿區(qū)的建立，更是使上海市房地產市場越來越升溫，另外，上海市郊區(qū)的房價處于相對較低價格，切開發(fā)潛力較大，因此從宏觀角度來估測，上海市未來的房價平均水平會保持上漲狀態(tài)。

第三篇：諾基亞市場宏觀環(huán)境分析

諾基亞在中國的市場營銷環(huán)境分析

一、宏觀環(huán)境 

1人口環(huán)境 我國是一個人口大國，擁有13億人口。截止2010年我國15—64歲人口占總人口的比重為72.13%，這個年齡段的人是手機的主要用戶。可見中

國手機消費市場潛力大。

2經濟環(huán)境 改革開放30多年來，中國經濟不斷發(fā)展，基本上步入了小康社會，人均收入水平大大提升，購買力大大增加，對手機的需求也提升了?；旧隙加匈徺I手機的能力。2009年手機銷售額達到138.9億元，比2008年增長770.9%。

從這一數據足以說明手機市場的潛力之大。

3科學技術環(huán)境 諾基亞擁有著先進的技術，十分重視技術開發(fā)投入,不惜花費巨額研制經費開發(fā)新產品。在諾基亞全球55000名雇員中,從事技術研發(fā)的人員超過17000名,達到31%, 在包括中國在內的全球12個國家建立了44個研發(fā)中心,諾基亞目前收購了塞班，手機的核心技術也是塞班系統(tǒng)，這個系統(tǒng)到現在為止還沒有被仿制的，也算是獨具一格。諾基亞在3G領域是全球端解決方案的領先供應商，在終端、網絡系統(tǒng)、軟件平臺、知識產權、應用等產業(yè)鏈的核心領域具有獨特優(yōu)勢。截止到2005年5月，諾基亞為全球73個WCDMA 3G商用網絡中的33個網絡提供了3G系統(tǒng)設備。簽訂了49個公開的設備供應合同。

4社會文化環(huán)境 由于社會文化多方面的影響，使消費者產生共同的審美觀念、生活方式和情趣愛好，從而導致社會需求的一致性，這就是消費時潮。隨著手機價格的降低，手機已逐漸成為普通生活用品，甚至對某些人來說已成為生活必須

品。

5政治環(huán)境 中國在加入WTO后，于2004年12月21日取消了對外商投資商業(yè)企業(yè)在地域股權和數量等方面的限制，中國的零售也全部開放，從而使國內零售市場容量迅速擴大各行業(yè)的競爭空前激烈?，F在我國對手機市場的規(guī)范還不是很健全，對手機市場的規(guī)范只能援引相關的法律法規(guī)。有《標準化法》《計量法》《中華人民共和國電信條例》《中華人民共和國消費者權益保護法》《移動電話機商品修理更換退貨責任規(guī)定》《手機三包細則》《中華人民共和國合同法》

等。

第四篇：旅游市場宏觀營銷環(huán)境分析

旅游市場營銷實務課程單元設計

教案首頁

第 2 單元 第 1 周 2 學時 單元標題：

模塊二：旅游市場營銷環(huán)境分析 任務1：旅游市場宏觀營銷環(huán)境分析

課堂類別：

理論講授

教學地點：教室 教學目標：

1、知識目標：

（1）旅游市場營銷環(huán)境的含義及其構成

（2）旅游市場宏觀營銷環(huán)境的要素及其對旅游經營活動的營銷

2、能力（技能）目標：

（1）能夠某一具體旅游企業(yè)的外部宏觀環(huán)境的變化趨勢加以識別，并制定相應的營銷策略

教學重難點：

1、重點：旅游市場宏觀營銷環(huán)境的要素及其對旅游經營活動的影響

2、難點：旅游市場宏觀營銷環(huán)境的要素及其對旅游經營活動的影響

教學方法與手段：

ppt演示、案例分析

教學材料及工具：無

教案正頁

主要教學內容及過程

一、復習舊課（5分鐘）

市場營銷觀念的發(fā)展的五個階段

二、新課內容

（一）導入任務，明確要求（10分鐘）

案例導入：據統(tǒng)計，目前在武漢的經濟型酒店品牌已多達20個，武漢的經濟型酒店已經達到200多家，成為經濟型酒店發(fā)展的第三大城市。武漢地處華中腹地，有“九省通衢”之便，近年來經濟發(fā)展迅速，成為華中地區(qū)政治、經濟、文化、金融中心和中國內陸最大的流通中心以及貨物集散地，并以其獨特的地理環(huán)境和特有的人文歷史、自然資源，成為了華中地區(qū)“都市文化旅游”的特點城市，具備了一系列符合經濟型酒店生存和發(fā)展的優(yōu)勢條件。

提出任務：請進一步分析武漢市發(fā)展經濟型酒店的宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境。

（二）教學內容

知識點1：旅游市場營銷環(huán)境的概念及特點（10分鐘）（1）旅游市場營銷環(huán)境的概念及特點

旅游市場營銷環(huán)境是指那些作用于旅游企業(yè)，而旅游企業(yè)難以控制的因素和力量。這些因素和力量構成了旅游企業(yè)生存和發(fā)展的外部條件。

旅游市場營銷環(huán)境由宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境構成。旅游市場微觀營銷環(huán)境由與旅游企業(yè)營銷活動有關的組織和個人構成，包括購買者、中間商、競爭者、社會公眾等，這些組織和個人的行為對旅游企業(yè)營銷能力的有效發(fā)揮可產生直接影響。宏觀層面的力量由政治法律因素、文化因素、經濟因素、人口因素、技術因素、社會因素構成。

在營銷環(huán)境中，企業(yè)是市場的主體，營銷環(huán)境是企業(yè)得以生存的基礎，營銷環(huán)境中諸因素的細微變化都將直接或間接地影響著旅游企業(yè)的經營和決策。作為旅游企業(yè)的經營者只有協(xié)調好宏觀環(huán)境、微觀環(huán)境和企業(yè)內部的營銷系統(tǒng)這三者的關系，才能在市場上立于不敗之地。

（2）旅游市場營銷環(huán)境的特點 ? 復雜性

由于地區(qū)、時間、季節(jié)的不同以及影響旅游企業(yè)活動的因素眾多，旅游市場營銷環(huán)境所涉及的因素也眾多，任何一個因素的變化都有可能對其他環(huán)境因素及營銷活動產生影響，使得營銷活動呈現出復雜性的特點。另外，隨著社會的發(fā)展，能夠影響營銷活動的環(huán)境因素也越來越多，使得營銷環(huán)境日趨復雜化、多樣化。復雜的環(huán)境因素使得旅游企業(yè)在經營過程中須花更多的時間和精力去適應環(huán)境的復雜化，為企業(yè)帶來新的機遇的同時也帶來了新的挑戰(zhàn)。? 易變性

旅游市場營銷環(huán)境不僅復雜，而且這些眾多營銷環(huán)境因素，由于時間、地區(qū)、季節(jié)等因素的影響，使得營銷環(huán)境諸因素發(fā)生著動態(tài)的變化。例如，加入WTO，使得我國旅游業(yè)開放，那么對于飯店業(yè)和旅行社業(yè)的沖擊是完全不一樣的，外資、合資旅行社的建立使得旅行社業(yè)的競爭日漸激烈，市場份額的爭奪日漸激烈；再如，游客的流量因閑暇時間的集中與否而使客源市場分為淡季和旺季。除此之外，由于社會的不斷發(fā)展變化使旅游企業(yè)的營銷環(huán)境中諸因素處于一種易變的、不穩(wěn)定的狀態(tài)中，而且各因素由于受影響的原因不同，在變化時往往快慢不一，例如社會因素、經濟因素變化較慢，競爭因素一天內就會發(fā)生很大變化。因此，旅游企業(yè)的營銷人員應時刻關注營銷環(huán)境的變化，為企業(yè)提供及時的信息，以便企業(yè)在經營中依據市場的變化而對各種營銷活動和決策進行相應的調整。? 難預測性

由于營銷環(huán)境的多邊形引起諸因素的難預測性，在復雜多變的營銷環(huán)境下，旅游企業(yè)把握外部環(huán)境的發(fā)展變化，給企業(yè)的預測帶來了很大的困難。例如，社會經濟的走勢、政治的不穩(wěn)定、外來的競爭、突發(fā)事件如非典、禽流感等因素都使旅游企業(yè)難以預測與把握。? 部分可控性

對于旅游企業(yè)來說，有不可控的也有可控的市場營銷因素，旅游企業(yè)雖然不能控制外部營銷因素，但可以通過對內部營銷系統(tǒng)的調整或采取各種營銷活動來對外部的不可控的營銷環(huán)境因素產生一定的影響，從而使不可控因素朝著有利于企業(yè)經營的方向發(fā)展。歸納1（2分鐘）

旅游市場營銷宏觀環(huán)境實質影響旅游企業(yè)運營的外部大環(huán)境。它作為旅游企業(yè)的不可控制和不可影響的因素，對企業(yè)營銷的成功與否起著重要作用。

知識點2：旅游市場營銷宏觀環(huán)境（40分鐘）

在旅游市場營銷中，宏觀環(huán)境因素主要包括自然因素、人口因素、經濟因素、政治法律因素、社會文化因素、技術環(huán)境因素等各個方面。（1）自然環(huán)境因素

自然環(huán)境由一些為企業(yè)營銷所必須的或能受到營銷活動影響的自然資源所構成。資源稟賦論告訴我們，由于自然地理的原因，地區(qū)間的資源是不一樣的。旅游資源（尤其是自然旅游資源）亦是如此，但是在旅游資源豐富的地區(qū)，旅游資源的過度開發(fā)、污染與破壞都會影響到旅游業(yè)的生存與發(fā)展。因此，資源的保護，不僅是旅游者所重視的，更應該是旅游企業(yè)所關注的。（2）人口因素

? 人口數量與旅游市場構成的關系

在收入接近的條件下，人口的多少決定著市場容量。一般來說，人口數量與市場容量、消費需求成正比。在同樣經濟發(fā)展水平的國家，人口的增加對旅游人次的增加起著一定作用。但是如果經濟水準不同，就不能類比，例如我國人口數量達13億，但出國旅游的卻很少，所以對人口數量與具體商品的市場關系還必須視消費群的特質而定。這種與特定商品需求相聯(lián)系的消費群稱為市場相關群體。旅游市場營銷要重視相關的人口數量，即相關群體的研究。? 人口城市化與旅游市場的關系

世界城市人口在迅速增加，據聯(lián)合國人口部統(tǒng)計，2000年有50％～60％的人口居住在城市。一般說，城市居民需求旅游的人數不僅比農村多，而且比例也高。從世界上一些主要客源國看也是這樣，城市人口多，旅游人數也多。1995年城市人口占總人口的比例：美國是82．7％，英國是86．4％，日本是63．3％。城市人口的增多會導致旅游人數的增多。如何適應人口城市化的特點去開發(fā)旅游市場，是營銷者面臨的一個新的重要課題。

? 世界人口年齡結構變化與旅游市場的關系

據統(tǒng)計，到2000年，歐洲有四分之一的人超過65歲，到2025年，全世界60歲以上的人將增加4倍，退休人口將占世界總人口的40％，世界人口老齡化，特別是主要旅游客源國的人口老齡化趨勢有增無減。在美國度假旅行支出80％是出在55歲以上的人手中。隨著世界人口老齡化，國際老年人旅游市場已形成，旅游市場營銷者應審時度勢，制定老齡人旅游市場開發(fā)戰(zhàn)略，推出適合老年人需求的各種旅游服務項目。（3）經濟因素

從宏觀上分析經濟環(huán)境時，要著重分析以下主要經濟因素： ? 國民生產總值(GNP)

國民生產總值是反映國民經濟發(fā)展的綜合指標。人均國民生產總值更能反映出一個國家人民的富裕程度。有研究指出，一般來說，人均GNP到300美元就會興起國內旅游，而人均GNP達到1000美元就會有出境旅游的需求。特別是人均國民生產總值為1500美元以上的，旅游增長速度更為迅速。美國就因其較高的人均GNP成為世界上最大的旅游客源國之一，1990年美國出國旅游者高達4000萬人次。日本人均國民生產總值也在3萬美元以上，成為亞洲最大的旅游客源國之一，1990年日本出國旅游者達1100萬人次。? 個人收人與消費

經濟條件是人們進行旅游活動的必要條件之一。個人收入，尤其是個人可自由支配的收入更是決定旅游消費者購買力和支出的決定性因素。據統(tǒng)計，在經濟發(fā)達國家中，每個國民的旅游費支出約占個人收入的4％～6％。因此，個人收入是衡量當地市場容量、反映購買力高低的重要尺度。一般來說，高收入的旅游者往往比低收入的旅游者在旅游過程中平均逗留時間長、平均花費高。旅游者在旅游中選擇參加的活動類型、購買的旅游產品也因收入不同而有很大的差別。? 外貿收支狀況

國際間貿易是各國爭取外匯的主要途徑，而外匯的獲得又決定一國的國際收支狀況。當一國外貿收支出現逆差時，不但會造成本國貨幣貶值，使出國旅游價格變得昂貴，而且旅游客源國政府還會采取以鼓勵國內旅游來替代國際旅游的緊縮政策。如美國1985年外貿赤字達1000多億美元，財政赤字達2000多億美元，美國參議院批準了自1986年起購買國際機票征稅的議案。相反，當外貿收支大幅度順差，造成本國貨幣升值，出國旅游價格就降低，而且旅游客源國還會放松甚至鼓勵國民出國旅游并購買外國商品。如1987年6月日本發(fā)表了今后五年海外旅行倍增計劃，以減少貿易順差。計劃內容是：從1988年起，促使日本海外旅行人數每年增長13 9／6左右，并在機票減免、與國外觀光部門交流和獲取信息等方面為旅游者提供方便。（4）政治法律因素

旅游消費的需求彈性系數較大，它不僅對價格敏感，而且對政策法規(guī)也十分敏感。一個國家的政府，總是要運用自己的法律行政手段，干預社會經濟生活。因而政府的法令條例，特別是有關旅游業(yè)的經濟立法，對旅游市場需求的形成和實現具有不可忽視的調節(jié)作用。而這些法律或規(guī)定都是在企業(yè)的控制范圍之外，其調整變化將對旅游企業(yè)營銷活動產生很大影響。

形成旅游活動的兩大客觀條件是可支配收入和閑暇時間。居民的收入水平不僅與經濟發(fā)展有關，還與國家采取何種分配制度有關，而閑暇時間的多少也與政治法規(guī)有一定關系，比如假日立法使發(fā)達國家居民有了兩周的帶薪假日，才對遠距離旅游目的地形成現實的需求。因此接待國就可根據這一法規(guī)調整自己的營銷策略，以適應市場的變化。

還有些立法條款對旅游娛樂的消費需求會產生重大影響。比如某些地區(qū)關于喝酒者年齡限制的規(guī)定就會對餐飲業(yè)有較大的影響。

政府對出國旅游簽證的控制直接影響到出境旅游情況。簡化煩瑣的入關手續(xù)可以吸引更多的國外旅游者。反之，手續(xù)復雜的入關程序使相當部分的潛在旅游者聞風卻步。

兩國之間的外交關系也明顯影響兩國互送旅游客源。自尼克松訪華以后，美國驟然興起到中國旅游的熱潮，這一方面是由于名人效應，但更重要的是這次訪華預示著中美外交關系的和解，從而促進了美國人民到中國旅游的動機。反之，如兩國之間的外交關系緊張，必然導致兩國互送旅客的銳減。（5）社會文化因素

社會文化因素是指一個國家或地區(qū)的民族特征、文化傳統(tǒng)、價值觀、宗教信仰、教育水平、社會結構、風俗習慣等情況。文化對個人必然有其暗示、提醒、制約的力量及潛移默化的作用，它影響和支配著人們的生活方式、主導需求、消費結構和方式及人們對旅游的觀念態(tài)度等等。因此，旅游營銷活動必須要適應文化的特點。為了成功地吸引某國家或地區(qū)的旅游者，了解當地的文化十分重要。營銷活動能否適應當地文化，決定著市場經營的成敗。（6）技術環(huán)境因素

“技術”是指人們所有行事方法的總和。它直接影響到旅游企業(yè)的產品開發(fā)、設計、銷售和管理技術，決定了企業(yè)在旅游市場上的競爭地位。作為旅游企業(yè)的營銷者，需要考慮兩方面的技術環(huán)境。

1．運用新技術可以提供競爭優(yōu)勢

許多企業(yè)認識到，誰能引人注目地推出新產品，誰就能保證獲得未來幾年良好的收益。經驗證明，注重革新的企業(yè)通常要比不注重革新的企業(yè)在旅游市場上成功的概率高。假日公司是旅館業(yè)的技術領先者，并且多年占據旅館業(yè)榜首之位。假日公司最先擁有一個巨大的衛(wèi)星電視閉路系統(tǒng)。1957年這個公司成為第一家在每間客房配備黑白電視機的連鎖集團。新技術又促進了行業(yè)的發(fā)展，計算機的應用使航空公司、旅行社、飯店等旅游企業(yè)利用計算機為消費者提供了更好的服務和許多其他便利。高技術又使企業(yè)得以擁有自己龐大的國際營銷網絡，這種營銷網絡不僅有產品的銷售，而且還包括將企業(yè)的新觀念轉達給世界各地的用戶。

2．技術對旅游者的影響

聞名遐邇的迪斯尼樂園就是集光、聲、電等多種發(fā)達技術于一體的產物。戰(zhàn)爭年代高技術的首選應用是在軍事上，而目前高技術的第一應用則是娛樂業(yè)。這種富于夢幻、刺激的娛樂產品一經產生，就會贏得眾多人的青睞。

同時，技術的發(fā)展使旅游設施現代化，為人們的旅游活動帶來便利，如交通、通信的發(fā)展將時空的距離變得短小，洲際旅游成為易事。旅游飯店設施設備的現代化為旅游者提供了方便。目前，國際上許多飯店在客房設置電腦終端，使客人可以清楚地查詢自己的消費情況，商務客 人可以使用電腦聯(lián)網進行工作。歸納2（3分鐘）

一般而言，在旅游市場營銷中，宏觀環(huán)境因素包括旅游企業(yè)所在區(qū)域的經濟、政治法律、社會文化、人口統(tǒng)計、自然環(huán)境、科學技術六個方面，旅游企業(yè)必須清晰地認識到這些因素對營銷活動的影響，并且制定相應的策略。

（三）技能訓練（15分鐘）

討論：“五一”黃金周的取消，對旅游市場有何影響？ ◎調整前消費者傾向于長線旅游旅游供需矛盾突出

調整前的每年三個“黃金周”（春節(jié)、五

一、國慶），每次放假的7天為消費者提供了充沛的休息時間和出行時間。大量的消費者選擇長線旅游作為度假方式。居民大規(guī)模集中出游雖然帶來了景區(qū)經濟的短暫繁榮，但它給旅游的供需帶來了諸多問題。

從數量上看，假日期間旅游需求量大增，而旅游供給具有相對穩(wěn)定性，旅游產品短期內供給不足，這就導致假日期間旅游市場出現供不應求的現象。從空間上看，旅游景區(qū)容量有限，而長線、集中旅游使旅游景區(qū)人滿為患，破壞現象時常發(fā)生，這既浪費了旅游資源，又浪費了旅游成本。此外，長線旅游給城市的交通運輸業(yè)帶來較大壓力。據有關方面統(tǒng)計，2006年5月1日至7日（“黃金周”取消前最后一個五一長假），鐵路發(fā)送旅客3000萬人次，比上年同期增長20％，民航完成旅客運輸量200萬人次，比春節(jié)期間增長23％，公路日均客運量比春節(jié)期間增加27％以上，水陸運輸再現景氣，上海、大連等地的內海航線客座率普遍達到100％。

從這些數據可以看出，“黃金周”以往長線旅游人流量大，交通擁擠。這大大影響了游客的旅游質量，同時存在著較大的安全隱患。

◎調整后消費者傾向于短線旅游休閑活動更加靈活

調整后的四個“小黃金周”（清明、五

一、端午、中秋），使旅游時間和旅游人數更加分散，這既利于人們自由選擇出行時間，也不影響旅游消費總量，同時還降低旅游成本，節(jié)約旅游資源。“小黃金周”由于時間限制，必然會導致部分計劃長線旅游的消費者轉向短線出游。因此我們有理由相信，今后的城郊游、周邊游及國內游將會成為旅游愛好者越來越鐘情的出行方式。與此同時，節(jié)假日調整后，出現了更多的放假機會，分散的假期也更加符合放假規(guī)律，百姓可以根據自己的實際情況，更加靈活地安排休閑活動，旅游的質量會提高，能享受到的服務也會更好。此外，郊區(qū)游、農家樂或是到周邊城市旅游給接近客源地的旅游市場帶來了新的發(fā)展機遇，也促進了經營短線旅游的旅行社業(yè)務的進步，短期旅游產品也能得到進一步開發(fā)。

三、新課小結（5分鐘）

通過本節(jié)的教學，使學生掌握宏觀市場營銷環(huán)境的六大要素及其對企業(yè)經營活動帶來的影響。

四、課后作業(yè)

選擇武漢一家知名旅游企業(yè)并對其進行宏觀營銷環(huán)境分析

第五篇：2013年卷煙市場宏觀環(huán)境分析

2013年卷煙市場宏觀環(huán)境分析

2013年武漢市卷煙市場所處的的宏觀環(huán)境，本文采用PEST模型1進行分析和研判，即對政治（Political）、經濟（Economic）、社會（Social）和技術（Technological)

這四大類影響企業(yè)的主要外部環(huán)境因素進行分析。

基于PEST分析，筆者認為，2013年武漢市卷煙消費結構和消費數量將繼續(xù)呈現“雙增”的總體趨勢，主要判斷依據如下：

1、政治法律要素（PoliticalFactors)

作為煙草行業(yè)最根本的政治法律環(huán)境要素，“統(tǒng)一領導、垂直管理、專賣專營”的煙草專賣體制確保了行業(yè)資源的高度集中和優(yōu)化配置，為行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展打下了堅實的基礎。

另一方面，世界衛(wèi)生組織主導的《煙草控制框架公約》以及中央政府表態(tài)將極力推進壟斷性行業(yè)的體制改革等因素將對煙草行業(yè)帶來一定的影響和沖擊，特別是衛(wèi)生部規(guī)定室內公共場所于2011年5月1日起全面禁止吸煙，（武漢市于同日頒布禁煙令)

以及公眾對健康生活方式的關注和追求，對煙草行業(yè)的發(fā)展形成一定制約。盡管如此，中國煙草正處于并將長期處于專賣制度之中的基本行情決定了行業(yè)所處的政治法律環(huán)境在未來相當長的時間內將繼續(xù)保持穩(wěn)定，這為市公司長期發(fā)展戰(zhàn)略的制定和實施提供了強有力的政策基礎和制度保障。

2、經濟要素（EconomicFactors)

（1）國家宏觀經濟發(fā)展進入下行通道圖1：中國GDP增長曲線注：2012年增長率7.80為上半年GDP增長率。

中國經濟自2009年下半年開始逐漸擺脫全球金融風暴的影響，2010年隨著國內投資增長的延續(xù)，消費的穩(wěn)定增長以及外需的明顯改善，中國經濟有所復蘇。但進入2011年，中國經濟增長速度再次回落至9.20，增幅同比下降1.1個百分點。2012年上半年，中國GDP增長率為7.80，增幅同比下降1.8個百分點，經濟增長進入下行通道（以上數據源自“國家統(tǒng)計局官方網”）。自2011一季度以來，企業(yè)景氣指數依次為140.3、137.9、135.6、127.8、127.3和126.9，表明一年半以來經濟增長逐季回落，實體經濟景氣度持續(xù)下降。盡管國民經濟的主要指標出現了一定程度的回落，但國內多數學者對中國未來的經濟增長持謹慎樂觀態(tài)度，認為中國經濟處于一個漸進可控的“軟著陸”放緩過程中。著名經濟學家林毅夫指出：

“中國在未來20年仍可能保持8的經濟增長”。由此，可以預見，在國家“穩(wěn)增長、調結構、保民生、促穩(wěn)定”政策方針下，穩(wěn)健的貨幣政策和積極的財政政策將進一步得以推行，未來中國經濟發(fā)展的關注點將從發(fā)展速度轉變到發(fā)展質量和效益上來，這對整個國民經濟的持續(xù)健康發(fā)展有著極其重要的意義。

（2）武漢區(qū)域經濟保持較快發(fā)展速度盡管國內經濟下行壓力加大、經濟增長速度放緩，武漢市區(qū)域經濟仍保持較快發(fā)展速度。2012年上半年，武漢市地區(qū)生產總值達到3700億元左右，同比增長12左右，增幅與上年同期基本持平，高出全國整體增長水平4.2個百分點，在同類城市中位居于前列，表明武漢區(qū)域經濟開始展現蓬勃的發(fā)展?jié)摿Α０殡S著區(qū)域經濟的良好發(fā)展勢頭，武漢市居民收入穩(wěn)步提高，上半年城市居民人均可支配收入增長15.0，增幅同比提高2.0個百分點；農民人均現金收入增長16.8，居民收入增速超過GDP增速（以上數據均源自“武漢市統(tǒng)計信息網”）。因此，總體向好的外部經濟環(huán)境，將繼續(xù)為武漢

市卷煙消費結構保持增長勢頭提供堅實的支撐。

（3）居民人均消費支出增速與GDP增長同步隨著區(qū)域經濟的較快發(fā)展，在居民人均收入水平的增長和消費升級的帶動下，武漢市居民消費支出也呈現大幅增長態(tài)勢，在消費水平快速提升的同時，居民消費質量也進一步提高。

2011年，我市城市居民人均消費支出為17140.96元，比上年同比增加2065.90元，增長18.3，剔出價格上漲因素，實際增長12.5，與區(qū)域GDP增長保持同步。同時，隨著武漢市農村經濟的持續(xù)發(fā)展和農民收入的快速增長，農民生活消費支出呈現較快增長態(tài)勢。

2012年上半年，據700戶農村住戶抽樣調查，我市農村居民人均生活消費性支出4056.6元，同比增加632.7元，增長18.5，扣除物價因素，實際增長14.7，略高于上半年區(qū)域經濟增長幅度。居民生活質量明顯提高，消費結構升級進一步加快，為未來一段時間內武漢市卷煙消費結構繼續(xù)提升奠定了堅實的基礎。

3、社會與文化要素（SocialculturalFactors)

（1）區(qū)域人口數量穩(wěn)定增長與煙草行業(yè)緊密相關的社會文化要素主要是區(qū)域的人口數量，因而需要對武漢市近年來區(qū)域人口變動趨勢進行相應的分析，以便較好地把握武漢市卷煙市場的容量。

表2：武漢市人口數增長速度表（單位：萬人，)

注：以上數據源自《武漢市統(tǒng)計年鑒》如表2，2005年以來，武漢市人口總數保持了穩(wěn)步增長的趨勢，平均增長率為2.64。我們根據2005年-2011年武漢市人口總數，可以推算出2012年和2013年的武漢市常住人口數預測值。

2012年武漢市常住人口數預測值為：

1002×（1＋0.0264）＝1028.45（萬人)

2013年武漢市常住人口數預測值為：

1002×（1＋0.0264）2＝1055.6（萬人)

可見，預計2013年武漢市人口總數將較2012年凈增加27.15萬人。逐年遞增的人口基數，將為武漢市卷煙消費數量保持穩(wěn)步增長提供源動力。

（2）品牌滿足度不斷提高社會文化要素中另一個重要的因素是客戶/消費者對企業(yè)產品和服務的態(tài)度。根據2012年武漢市卷煙品牌滿足度調查，零售客戶對上半年貨源滿足情況總平均得分為6.52分，總體處于“充分滿足”，并趨向于“過多滿足”狀態(tài)?；仡櫧鼛啄暾{查結果（2010年總體得分4.85、2011上半年總體得分5.62、2011下半年總體得分5.33）的趨勢看，無論從同比、還是環(huán)比的滿足度增長幅度看，今年上半年滿足程度都大大超過以往。

圖3：

2011-2012年品牌滿足度對比從各規(guī)格的情況看，能充分滿足的規(guī)格占130個被調查規(guī)格的56，“過度滿足”、“基本滿足”和“部分滿足”的比例分別是32、8、4，無“不能滿足”規(guī)格。與2011年同期調查結果相比，2012年“充分滿足”的規(guī)格占比下降了16個百分點，“部分滿足”和“基本滿足”的規(guī)格分別下降了2個和14個百分點，但首次出現“過多滿足”規(guī)格，且占比高達32，說明近年以來武漢市總量高速增長給市場帶來的影響力開始顯現，堅持“總量控制、稍緊平衡”的貨源供應方針、把握供應總量與投放均衡度仍將是未來卷煙營銷工作的重心?？傮w而言，品牌滿足度的持續(xù)提升將更好地促進武漢市卷煙消費市場的持續(xù)繁榮和蓬勃發(fā)展。

（3）卷煙消費價值多樣化發(fā)展隨著區(qū)域經濟的持續(xù)較快發(fā)展和居民收入水平的不斷提高，消費者對卷煙價值的追求逐步從單純的功能價值向象征價值和體

驗價值轉移。一方面，商務用煙、禮品用煙、喜慶用煙等消費形式為高檔卷煙的發(fā)展提供了旺盛的市場需求，成為促進高端規(guī)格卷煙快速發(fā)展的推動力；另一方面，隨著近年來公眾生活水平的不斷提高，卷煙消費者對吸煙與健康問題日益關注，對優(yōu)質、低害卷煙的需求日益迫切，低焦低害卷煙將成為卷煙消費者最重要的消費訴求之一。

由此可見，“一高一低”品牌規(guī)格的發(fā)展將成為行業(yè)未來發(fā)展的主流和趨勢。具體到武漢市場而言，2012年1-8月份，我市高端規(guī)格卷煙品牌（含稅調撥價171元/條以上）累計實現銷售19，396箱，同比凈增3902箱，增長25.18，高于總量增幅19.97個百分點；低焦油品牌（規(guī)格）累計實現銷售137，063箱，同比增加7，643箱，增長5.91，高于總量增幅0.7個百分點。

4、技術要素（TechnologicalFactors)

2012年，國家局對行業(yè)主要任務提出了“15”的具體工作要求，并在4月份行業(yè)經濟運行會上出臺了“控總量、調結構、降庫存、穩(wěn)價格”的調控措施。在國家局、省局工作精神的引領下，武漢市公司通過與時俱進的創(chuàng)新和堅持不懈的努力，以全面推進基礎管理進入深水區(qū)為契機，創(chuàng)造性地構建了功能終端精確信息采集模式及“棋盤式”貨源精準投放系統(tǒng)，深入探索網絡營銷與網上配貨模式，扎實推進“四網合一”工作，穩(wěn)步實施“14”區(qū)域物流項目，為滿足市場真實需求，確保市場動態(tài)平穩(wěn)，追求客戶更加滿意提供了堅實的技術支撐。