第一篇：房地產(chǎn)設(shè)計部問題

設(shè)計部存在的幾個問題

1.專業(yè)崗位不足

最少需下列職位（暖通專業(yè)最好也配備，也可按電氣、給排水專業(yè)人員到位的情況下，看這兩個專業(yè)人員能否兼顧再決定）。

電氣工程師

崗位職責

1、負責項目的強電、弱電專業(yè)工程，參與（深化）設(shè)計審查、圖紙審核；

2、負責現(xiàn)場強電、弱電工程的工程管理工作；

3、組織圖紙會審、專業(yè)施工方案的審批工作；

4、洽商、工程通知單、簽證的辦理工作；

5、現(xiàn)場施工進度、質(zhì)量、安全的管理工作；

6、其他專業(yè)管理工作。

任職要求：

1、電氣專業(yè)相關(guān)專業(yè)專科及以上學(xué)歷；

2、2年以上建筑房地產(chǎn)電氣工程師工作經(jīng)驗，熟悉房地產(chǎn)強電、弱電設(shè)計及施工；

3、具備良好的溝通、協(xié)調(diào)能力及較強的解決現(xiàn)場工作問題的能力；

4、強烈的責任感、使命感，能夠承受一定的工作壓力；

5、熟練操作CAD等計算機辦公軟件。

給排水工程師

崗位職責

1、負責給排水工程設(shè)計、施工技術(shù)及現(xiàn)場管理工作；

2、審核給排水方案等工程招標文件的技術(shù)部分；

3、協(xié)調(diào)施工單位，監(jiān)理單位處理現(xiàn)場問題；

4、參與工程各項隱蔽驗收、分項驗收及竣工驗收等驗收工作；

5、其他專業(yè)管理工作。

任職資格

1、給排水類相關(guān)專業(yè)專科及以上學(xué)歷；

2、2年以上相關(guān)工作經(jīng)驗；

3、熟悉設(shè)計行業(yè)和業(yè)務(wù)，掌握設(shè)計工作流程，具備本專業(yè)的基本理論知識，了解相關(guān)專業(yè)知識；，熟練運用Office、Auto CAD等計算機軟件系統(tǒng)；

4、細心嚴謹，能吃苦耐勞，具有團隊精神及溝通協(xié)調(diào)能力。

2應(yīng)明確設(shè)計部的職責范圍，以免越權(quán)或不能盡責。

3.關(guān)于外出調(diào)研

應(yīng)明確車補，因目前設(shè)計部人手不足，工作量較多，需要較多的時間處理工程問題，若靠乘公共交通會花費太多時間，難以兼顧辦公室工作和外出調(diào)研。

第二篇：房地產(chǎn)問題

以下，本章把房地產(chǎn)最常見的問題編成300個問題進行解答。讀者必須留意：一是隨著房地產(chǎn)形勢的發(fā)展，國家有關(guān)政策、法規(guī)、標準 >標準等情況是會變化的；二是各地、各市對房地產(chǎn)所訂立的規(guī)章制度也有所不同。來源于 中國最大的資料庫下載

一、土地用地問題

1．什么是房屋用地?答：是指房屋以及按照規(guī)劃要求的配套設(shè)施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照規(guī)劃要求的配套設(shè)施占用的土地。

2．什么是工業(yè)用地?答：是指獨立設(shè)置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的場地、排渣(灰)場地等用地。

3．什么是倉儲用地?答：是指國家、省(自治區(qū)、直轄市)及地方的儲備、中轉(zhuǎn)、外貿(mào) >外貿(mào)、供應(yīng)等各種倉庫、油庫、材料堆場及其附屬設(shè)備等用地。

4．什么是商業(yè)服務(wù)業(yè) >服務(wù)業(yè)用地?答：是指各種商店、公司、修理服務(wù)部、生產(chǎn)資料供應(yīng)站、飯店、旅社、對外經(jīng)營的食堂、文印譽寫社、報刊門市部、蔬菜購銷轉(zhuǎn)運站等用地。

5．什么是旅游業(yè)用地?答：是指主要為旅游業(yè)服務(wù)的賓館、飯店、大廈、樂園、俱樂部、旅行社、旅游商店、友誼商店等用地。

6．什么是金融保險業(yè)用地答：是指銀行、儲蓄所、信用社、信托公司、證券交易所、保險公司等用地。

7．什么是市政公用設(shè)施用地?答：是指自來水廠、泵站、污水處理廠、變電(所)站、煤氣站、供熱中心、環(huán)衛(wèi)所、公共廁所、火葬場、消防隊、郵電局(所)及各種管線工程專用地段等用地。

8．什么是綠化用地?答：是指公園、動植物園、陵園、風(fēng)景名勝、防護林、水源保護林以及其他公共綠地等用地。

9．什么是公共建筑用地?答：是指文化、體育、娛樂、機關(guān)、科研、設(shè)計、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等用地。lO．什么是文、體、娛用地?答：是指文化館、博物館、圖書館、展覽館、紀念館、體育場館、俱樂部、影劇院、游樂場、文藝體育團體等用地。．什么是機關(guān)、宣傳用地?答：是指行政及事業(yè)機關(guān)、黨、政、工、青、婦、群眾組織駐地、廣播電臺、電視臺、出版社、報社、雜志社等用地。

12．什么是科研設(shè)計用地?答：是指如研究院(所)、設(shè)計院及其試驗室、試驗場等科研、設(shè)計機構(gòu)用地。

13．什么是教育用地?答：是指大專院校、中等專業(yè)學(xué)校、職業(yè)學(xué)校、干校、黨校，中小學(xué)校、幼兒園、托兒所、業(yè)余進修院(校)、工讀學(xué)校等用地。

14．什么是醫(yī)衛(wèi)用地?答：是指醫(yī)院、門診部、保健院(站、所)療養(yǎng)院(所)、救護站、血站、衛(wèi)生院、防治所、檢疫站、防疫站、醫(yī)學(xué)化驗、藥品檢驗等用地。

15．什么是交通用地?答：是指鐵路、民用機場、港口碼頭及其他交通用地。

16．什么是鐵路用地?答：是指鐵路及場站、地鐵出入口等用地。

17．什么是民用機場用地?答：是指民用機場及其附屬設(shè)施用地。

18．什么是港口碼頭用地?答：是指專供客、貨運船?？康膱鏊玫?。

19．什么是其他交通用地?答：是指車場(站)、廣場、公路、街、巷、小區(qū)內(nèi)的道路等用地。

20．什么是居住小區(qū)總用地?答：是包括住宅總用地，公共建筑設(shè)施總用地，道路、廣場用地、庭院、綠化用地的總和。21．什么是住宅總用地?答：指低層、多層、中高層、高層以及住宅用地面積的總和

22．什么是毛地?答：毛地主要指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地

23．什么是生地?答：生地是指可能為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)?；顒铀?，但尚未開發(fā)的農(nóng)地和荒地。

24．什么是飛地?答：又稱插花地，指土地所有權(quán)人或使用權(quán)人的土地部分或全部處于他人土地范圍內(nèi)。

25．什么是土地開發(fā)?答：是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地。

26．什么是集體土地?答：是指農(nóng)村集體所有的土地。

27．什么是征用土地?答：指國家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對集體所有的土地實行征用。

28．什么是土地所有制?’答：現(xiàn)行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制(即國家所有)

和勞動群眾集體制(即集體所有)兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國家所有的以外，即集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但由法律規(guī)定屬于集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個人所有。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑物的所有權(quán)往往是不一致的。29．什么是地籍、產(chǎn)籍?答：我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會經(jīng)濟狀況和法律狀況的調(diào)查與登記，包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體來講，是對在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。

30．什么是土地使用權(quán)劃撥?答：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

31．什么是土地使用權(quán)出讓?答：是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

32．什么是房地產(chǎn)業(yè)?答：是以土地和建筑物為經(jīng)營為對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。

33．什么是房地產(chǎn)開發(fā)?答：是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。

二、開發(fā)建設(shè)問題

1．開發(fā)建設(shè)有哪些程序?答：開發(fā)建設(shè)有不同程序，具體為：①提出項目建議書(經(jīng)批準為立項)；②選定建設(shè)地點；③進行可行性研究(經(jīng)批準為決策)；④設(shè)計階段；⑤組織施工；⑥竣工驗收；⑦交付使用。項目辦理建設(shè)用地的流程為：①申請定點，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；②申請用地，評估地價，簽《國有土地出讓合同》，辦理《建設(shè)用地批準書》；③辦理征地、補償、拆遷手續(xù)，交付有關(guān)費用；④交清地價，辦理地籍登記，核發(fā)《國有土地使用證》。項目設(shè)計及報建的程序為：①總規(guī)設(shè)計——總平面報審；②詳細規(guī)劃設(shè)計——詳規(guī)報審(包括五圖一書：即總規(guī)圖、綠化圖、道路圖、豎向圖、管線平衡圖和設(shè)計說明書)；③建筑單體方案設(shè)計——建筑方案審查；④擴初設(shè)計——初步設(shè)計審查；⑤報建施工圖設(shè)計——施工圖報建(通過專業(yè)報建意見——教育意見、市政意見、綠委意見后取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；⑥施工圖設(shè)計——施工圖審查，取得《建設(shè)工程施工許可證》。項目取得商品房預(yù)售證的流程及要求為：①項目所需的工程形象為：七層以下(含七層)的項目，已經(jīng)完成結(jié)構(gòu)工程并封頂；七層以上(不含七層)的項目，已經(jīng)完成2／3的結(jié)構(gòu)工程；②所需的證照：《建設(shè)用地批準書》、《國有土地使用證》、《建筑工程報建審核書》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》。項目工程竣工的驗收流程及要求為：①工程竣工驗收備案：工程竣工驗收備案必須要完成的驗收項目有質(zhì)監(jiān)驗收、規(guī)劃驗收、消防驗收、環(huán)保驗收、電梯驗收、市政驗收、燃氣驗收；②綜合竣工驗收備案：綜合竣工驗收必須要完成的驗收項目有竣工驗收備案表、規(guī)劃驗收、消防驗收、人防驗收、永久供水證明、燃氣驗收、電信驗收、通郵申請表、公建配套項目竣工移交、化糞池驗收、市政驗收、環(huán)保檢測。項目交付使用的流程、標準及要求為：①商品房交付使用時，開發(fā)企業(yè)必須向購房業(yè)主出示一證三書——即綜合驗收合格證，提供商品住宅交樓書(由建委監(jiān)制的)、商品住宅質(zhì)量保證書和商品住宅使用說明書；②根據(jù)2000年1月30日施行的《建設(shè)工程管理條例》，商品住宅質(zhì)量保證書的最低保修期如下：地基和主體結(jié)構(gòu)——設(shè)計文件規(guī)定的合理使用年限；房屋防水——5年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏—5年；地面空鼓開裂、天面飾面開裂-2年；管道堵塞．2年；衛(wèi)生潔具——1年；燈具、電器開關(guān)一個月；③《商品住宅質(zhì)量保證書、使用說明書》的組成包括如下幾個部分：封面；交樓書驗收單位、建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位和建設(shè)單位質(zhì)量受理部門；住宅基本設(shè)置和設(shè)計標準(按戶型填寫，每個戶型單獨填寫一張表)；住宅質(zhì)量保證書；住宅使用說明書。

2．什么是房屋拆遷?答：房屋拆遷是拆遷人在建設(shè)活動中，因建設(shè)項目用地需要，對在建設(shè)項目用地范圍內(nèi)，依照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，依法轉(zhuǎn)移屬他人所有或使用的房地產(chǎn)權(quán)益的行為，它是房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移的一種特殊方式。

3．什么是“五證”和“兩書”?答：房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照

有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中“五證”、“兩書”是最為重要的條件。①《國有土地使用證》，是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證。②《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地。前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。③《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。④《建設(shè)工程施工許可證》。⑤《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。⑥《住宅質(zhì)量保證書》。⑦《住宅使用說明書》。5．什么是建筑施工場地必備的開工條件?答：三通一平(通水、通電、通路、場地平整)或加上通氣、通汽構(gòu)成五通一平。6．什么是七通一平?答：是指土地(生地)在通過一級開發(fā)后，使其達到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進場后迅速開發(fā)建設(shè)。7．什么是工程進度管理?答：工程進度可分為主要形象進度和銷售區(qū)域形象進度。對進度的劃分有利于建設(shè)工程及項目營銷的有效管理。①工程主要形象進度為：基礎(chǔ)完成、預(yù)售形象進度、封頂、外立面完成、工程竣工；②銷售區(qū)域形象進度為：售樓部、樣板房、銷售通道。8．常見的質(zhì)量問題有哪些?答：屋面漏水、廚房及衛(wèi)生間漏水、地下室漏水、窗框滲水；天花開裂，墻體開裂等。

三、房屋建筑問題

1．什么是建筑?答：有三個含義：一是指建筑物或構(gòu)筑物；二是指建造活動；三是指工程技術(shù)和建筑藝術(shù)的綜合創(chuàng)作。構(gòu)成建筑的基本要素是建筑功能、建筑技術(shù)、建筑形象，通稱為建筑三要素。

2．什么是低層住宅?答：指一層至三星的住宅。一其特點是：層數(shù)少、上下聯(lián)系方便，平面布置緊湊，結(jié)構(gòu)單一，平面組合靈活，既能適應(yīng)較大、標準較高的要求，又能適應(yīng)標準較低的居住情況。

3．什么是多層住宅?答：指四層至六層的住宅。多層住宅在我國目前新建或正在建造的城鎮(zhèn)住宅中占90％以上。它的優(yōu)點在于：它比低層住宅在占地上要節(jié)省，同時又比高層住宅建設(shè)工期短，一般開工一年內(nèi)即可竣工；無需像高層住宅需要增加電梯、高壓水泵、公共走道等方面的投資；結(jié)構(gòu)設(shè)計成熟，通常采用磚混結(jié)構(gòu)，建材可就地生產(chǎn)，可大量工業(yè)化、標準化生產(chǎn)。因此，多層住宅造價較低，價格適中，易于被普通消費者接受。

4．什么是中高層住宅?答：指七層至九層的住宅。其特點界乎于多層住宅和高層住宅之間，請參看上下兩個問答。5．什么是高層住宅?答：指七屋叢士層叢土的住室。高層住宅是城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的產(chǎn)物，按它的外部體形可分為塔式、板式和墻式；按它的內(nèi)部空間組合可分為單元式和走廊式。高層住宅一般設(shè)有電梯作為垂直交通工具，為此國家還明確規(guī)定：12層及12層以上的高層住宅，每幢樓設(shè)置電梯不少于兩部。高層住宅的優(yōu)點是可以節(jié)約土地，增加住房和居住人口。建造和使用高層住宅也有不足之處，如：投資大，高層建筑的鋼材和混凝土消耗量都高于多層建筑，加上要配置電梯、高壓水泵，增加公共走道和門窗，一次性投入很大。另外，投入使用后還要為電梯、泵站修繕養(yǎng)護付出一筆經(jīng)常性費用等等。

6．什么是塔式高層住宅?答：以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。

7．什么是單元式高層住宅?答：由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。

8．什么是通廊式高層住宅?答：由共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進入各套住宅的高層住宅。

9．什么是超高層住宅?答：一般指100米以上高度的住宅。

10．什么是建筑密度?答：建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(％)，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。

11．什么是容積率?答：在數(shù)值上等于所購物業(yè)建筑面積。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降?！追e率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在l萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0．4。

12．什么是綠化率?答：綠化率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之

第三篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀人面試問題設(shè)計表

房地產(chǎn)經(jīng)紀人面試問題設(shè)計表

一．導(dǎo)入性問題:

1.你住的遠嗎？到我們這兒方便嗎？好找嗎？哪里人?。靠梢蚤_始了嗎？

2.能簡單的自我介紹一下自己嗎？

二．切入性問題：

1.以前聽說過我們公司嗎？怎么知道的？

2.以前聽說過房地產(chǎn)經(jīng)紀人嗎？

3.你覺得房地產(chǎn)中介公司和房地產(chǎn)經(jīng)紀人是干什么的？能說說嗎？

4.你覺得這份工作吸引你的在什么地方？你覺得自己能干好嗎？怎么干？

5.經(jīng)紀人工作時間不固定.也比較長.對你和你的生活有什么影響嗎？家里的事情有時候顧不上可以嗎？

6.你原來從事什么工作？簡單介紹一下可以嗎？干的怎么樣？為什么不做了呢?

三．比配性問題

1.在你生活或者工作中你感到成功的地方是什么？（舉例說明）.你工作中最大的收獲是什么？有什么遺憾或者不滿意的地方嗎？

2.你對你自己以后有什么規(guī)劃和打算嗎？你將來的發(fā)展方向是什么？有具體的計劃嗎？你覺得你自身還有那些缺點.需要完善的地方？

3.你對企業(yè)文化是怎么看的？認同你原來公司的企業(yè)文化嗎？

4.你對工作環(huán)境有什么要求？喜歡在什么樣子的環(huán)境下工作？你希望你有什么樣子的同事呢？

5.如果領(lǐng)導(dǎo)的工作方式方法不對.你打算怎么辦？如果和同事鬧了矛盾呢？

6.這份工作符合你最初的打算嗎？你為什么挑選這份工作呢？

7.如果派你去見一個陌生的客戶.你怎么去找到他.他不說話的時候你怎么辦？

四．語言表達能力

1.請簡單的談?wù)勀愕暮啔v和你的工作經(jīng)歷。

2.你參加工作體會最深的是什么？你學(xué)到了什么東西或者經(jīng)驗.這些東西對你有幫助嗎？

3.描述一下最近你和什么人發(fā)生了爭執(zhí)？原因是什么？過程說一下.4.描述一下你想象中的經(jīng)紀人工作或者你認為的經(jīng)紀人工作的內(nèi)容。

5.假如你今天就開始工作.你起草一份你的一個到兩個星期的工作計劃。

五．綜合分析能力

1.你的工作是這樣子的.你概括一下需要具備的素質(zhì)和能力。

2.你覺得溝通主要是注意哪些方面？

3.你對房地產(chǎn)經(jīng)紀人的前景怎么看？簡單說說。

4.如果你是一個新門店的店長.你將怎樣開展業(yè)務(wù)？

5.假如你來招聘.你覺得什么樣子的人適合這個行業(yè)的工作

六．團隊能力

1.假如你是一個團隊的領(lǐng)導(dǎo)者.你將怎樣建立你的威信。

2.一個你很好的朋友.但是業(yè)務(wù)能力很差.你怎么辦？

3.你和一個同事的關(guān)系不好.你很討厭他.上級安排你們一起去做一件事情.你怎么辦？

4.一個團隊中.你做的很出色.但是領(lǐng)導(dǎo)從來沒有表示肯定.別人都不知道.你怎么辦？

5.一個同事出現(xiàn)錯誤.但是他嫁禍于你.你怎么辦？

6.你會幫助你和你關(guān)系很差的同事嗎？怎么幫呢？他不領(lǐng)情怎么辦？

七．應(yīng)變能力

1.假如你的簡介上司對你一直不好.還經(jīng)常說你不好.你按規(guī)定報銷費用.但是他卻說改天再說.你怎么辦?

2.上級交辦給你一件不可能完成的任務(wù).要你去做.你怎么辦？

3.你發(fā)現(xiàn)你說謊了.而你的客戶發(fā)現(xiàn)了.但是卻不說.這時候你怎么辦？

4.你發(fā)現(xiàn)做錯了一件事情.傷害了客戶.你打算怎么辦？

八．溝通能力

1.你會和一個陌生人溝通嗎？怎么溝通？

2.你能推銷一個你不熟悉的產(chǎn)品嗎？說說怎么推銷

3.你朋友多嗎？你有心事和他們交流嗎？還是自己忍著不說？

4.你會坦誠你覺得很丟面子的事情嗎？

5.派你去一個不熟悉的地方.你準備如何和大家盡快熟悉？

6.你覺得一個話多的人很煩嗎？

7.你在工作中最不喜歡和那些人打交道.如果上司經(jīng)常提出苛刻的要求的話.你怎么處理呢？

九．人際協(xié)調(diào)能力

1.請問你對團隊精神是怎么理解的？團隊成員應(yīng)該是什么樣子的一種關(guān)系？

2.你以前有和同事相處不好的時候嗎？你怎么處理呢？

3.假如你作為市場部門的一員.你的客戶對你提出了無理或者不合法的要求.你打算如何處理？

4.如果你做主管.你有幾個下屬互相有矛盾.不說話.你打算怎么處理？

十．管理組織能力

1.你現(xiàn)在需要提交一份工作回報計劃給上級.你主要著重闡述那些方面的內(nèi)容？

2.如果你是一個產(chǎn)品的市場部門經(jīng)理.現(xiàn)在派你去一個新的地方開展業(yè)務(wù).你打算如何開拓市場？

十一．條理計劃能力

1.你作為銷售部經(jīng)理.你能提出一個工作計劃嗎？

2.你覺得保險經(jīng)紀人應(yīng)該從哪些方面去開拓市場是比較有效的？

3.你以前做過市場銷售嗎？說說經(jīng)歷

4.你寫日記嗎？或者隨身帶著記事簿.把一些重要的東西隨時記錄下來？

5.你每個月的花費在那些方面。怎么分配的？

十二．工作能力

1.你覺得一個銷售員最重要的能力應(yīng)該是哪些方面？

2.你覺得市場和銷售是一回事情嗎？談?wù)勀銓λ麄兊睦斫?3.你以前工作的業(yè)績怎么樣？有什么收獲呢？

十三．學(xué)習(xí)和生活態(tài)度

1.你有什么業(yè)余愛好??？

2.你經(jīng)常上網(wǎng)嗎？做些什么？你一般下班后都干些什么呢？

3.你知道今年市場上什么方面的書籍好賣呢？

4.你知道國外的一些銷售理念或者銷售故事嗎？說幾個聽聽

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)管理問題淺析

隨著房地產(chǎn)市場竟爭的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)越來越關(guān)注自身的管理問題。但是，由于中國的房地產(chǎn)企業(yè)化運作還不足二十年，在很多方面還存在著不足。根據(jù)我們的研究發(fā)現(xiàn)，當前房地產(chǎn)企業(yè)管理方面主要存在著九大缺陷。

房地產(chǎn)企業(yè)管理缺陷

一、缺乏中長期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃

根據(jù)我們對300家房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查，有成文的、被員工所知曉的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的只有14家，不足5％。有企業(yè)發(fā)展規(guī)劃的，一般是上市公司、國有房企改制后的股份制企業(yè)、發(fā)展快速穩(wěn)健的知名民營企業(yè)。

缺乏發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，會對企業(yè)造成不良的影響：

1、會使員工因沒有“共同的目標”（不知道明年干什么，項目做完了干什么）而導(dǎo)致凝聚力下降，缺乏團隊精神，“不可思議”地跳槽。

2、金融機構(gòu)的“客戶評價”低，更難引入機構(gòu)投資者。

3、最主要的，總經(jīng)理都不清楚企業(yè)的SWOT，不知道企業(yè)明年干什么，后年干什么，銷售額多少，市場份額達到多少，是否異地開發(fā)，計劃進入哪些城市？如何進入？除非是江湖式、賺一把就撤的企業(yè)和自己說了不算、沒法進行發(fā)展規(guī)劃的國有房企，沒有中長期發(fā)展規(guī)劃“有情可原”。真正想做事業(yè)的，怎能沒有中長期發(fā)展規(guī)劃？而事實上，絕大多數(shù)房地產(chǎn)缺乏中長期發(fā)展規(guī)劃！

房地產(chǎn)企業(yè)管理缺陷

二、法人治理結(jié)構(gòu)不完善

絕大多數(shù)企業(yè)僅有的法人治理結(jié)構(gòu)文件只有《公司章程》，而且?guī)缀醵际翘子玫摹！豆菊鲁獭分皇枪ど套院妥兏怯浀臄[設(shè)。一些國有改制后的股份制房地產(chǎn)企業(yè)在改制后一兩年后之所以“舊問題沒解決，新問題紛紛出現(xiàn)”，不僅僅是員工的思想觀念和行為方式跟不上機制的發(fā)展，更主要的是企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)不完善，主要表現(xiàn)在：

1、《公司章程》不規(guī)范，與實際不符合，沒有進行及時地、適宜地修訂；

2、缺乏與《公司章程》相配套的“細則”或“規(guī)則”，如《股東大會議事規(guī)則》、《董事會議事規(guī)則》、《監(jiān)事會議事規(guī)則》、《董事會專業(yè)委員會組織規(guī)則》等。

3、沒有“預(yù)防性”的配套制度，如《關(guān)聯(lián)交易細則》、《信息披露管理辦法》、《增資擴股方案》、《股權(quán)交易與股權(quán)證管理辦法》等，一旦出現(xiàn)了關(guān)聯(lián)交易、辭職退股、私下交易等行為，再采取措施，不可避免的有“對人”的嫌疑，會造成管理工作的被動。同樣，民營企業(yè)也存在法人治理結(jié)構(gòu)不完善的情況，比如“一股獨大”，期權(quán)設(shè)計不合理等。法人治理結(jié)構(gòu)是企業(yè)管理最基礎(chǔ)、最核心、最敏感的問題。法人治理結(jié)構(gòu)不完善，就意味著企業(yè)存在先天不足，就像“畸形兒”。

房地產(chǎn)企業(yè)管理缺陷

三、組織結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理

組織有兩個基本含義，其一是有一定目的、結(jié)構(gòu)，互相協(xié)作并與外界相聯(lián)系的人群集體。第二個含義是組織工作。組織結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理主要表現(xiàn)在：

1、過于簡單化。許多房地產(chǎn)企業(yè)以為組織結(jié)構(gòu)設(shè)計就是“畫一個組織機構(gòu)圖”。實際上，組織結(jié)構(gòu)設(shè)計還包括明確企業(yè)的基本戰(zhàn)略和核心能力，明確部門使命與職責、崗位設(shè)置和職責及人員編制，建立清晰的權(quán)力體系，明確組織決策和沖突解決的規(guī)劃或制度，建立各部門、各關(guān)鍵責任人的考核與激勵機制，梳理公司基本業(yè)務(wù)流程和管理流程，并建立公司的內(nèi)部協(xié)調(diào)和控制體系。

2、過于理想化。部門設(shè)置或者過多，人為地增加了工作關(guān)系的復(fù)雜性；或者過于“模塊化”，與業(yè)務(wù)流程不符，缺乏監(jiān)督和約束機制。其實，房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)有很大的不同性，很多情形下是一人多崗、一崗多人、因人設(shè)崗，甚至因為某人的特長、社會關(guān)系和能力大小而調(diào)整部門職責。因此，理論化的、理想化的、套用的并不適用于房地產(chǎn)企業(yè)，甚至起到阻滯作用。只有個性化的、度身定做的、權(quán)變的才是最適宜、最有效的。

3、職權(quán)規(guī)定不充分，甚至是只有職責沒有權(quán)限。在起草職權(quán)時，往往是“自己寫自己的”。沒有會商、沒有統(tǒng)籌的職權(quán)設(shè)計，重復(fù)、漏項是在所難免的。沒有職權(quán)規(guī)定時還有自覺，有了職權(quán)規(guī)定后，反而有了推諉或爭權(quán)的依據(jù)。于是，扯皮、推諉不斷，總經(jīng)理成了“滅火隊員”和“不斷開會和協(xié)調(diào)的機器”。

4、職權(quán)規(guī)定不合理。如許多企業(yè)將招投標、預(yù)決算職能放在了工程部，工程部既負責選擇施工隊伍，又負責施工管理，包括變更簽證，還負責造價審核，明顯地缺乏內(nèi)部監(jiān)督與約束機制。公司上下都懷疑有“回扣”問題，但又沒有證據(jù)。這就影響了其他部門的工作情緒，這就是房地產(chǎn)企業(yè)管理的問題。

5、職責接口不明確。開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程比較復(fù)雜，需要40多個崗位、90多項工作，彼此交叉聯(lián)系。明確職責接口非常重要。否則工作飽和度不均，就會導(dǎo)致忙的忙死、閑的閑死，好事?lián)屩?、許多事又沒人干！

6、沒有支持性的配套規(guī)定和協(xié)調(diào)控制體系，如《組織規(guī)程》、《會議制度》、《請示規(guī)程》等。于是，組織結(jié)構(gòu)設(shè)計成了“光桿司令”；于是，違反組織原則、缺乏基本常識的做法就會司空見慣。

房地產(chǎn)企業(yè)管理缺陷

四、管理制度不健全

管理制度是企業(yè)管理“法治”的具體表現(xiàn)形式，是組織工作的依據(jù)。在多年的咨詢工作中，房地產(chǎn)企業(yè)管理制度不健全是最普遍、最突出的問題。具體體現(xiàn)在：

1、制度的全面性差，覆蓋率低

根據(jù)企業(yè)規(guī)模的大小和項目的多少，房地產(chǎn)企業(yè)中，相對獨立的工作流程有80～150個。大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)管理制度的數(shù)量不過二、三十個，覆蓋率不到25％。這就意味著存在75％的管理漏洞，75％的工作“無法可依”。而已有的管理制度也幾乎都是行政類的管理制度，涉及到業(yè)務(wù)流程的管理制度幾乎沒有。

2、制度的適宜性差

一些企業(yè)的制度是主控部門或主控人起草的。在起草的過程中，主控部門或主控人與其他部門沒有協(xié)商，怎么有利于自己怎么寫。在頒布前，審批人也沒有組織有接口關(guān)系的其他部門和人員進行會審，就頒布施行了。這就導(dǎo)致其他部門難以執(zhí)行。另外，許多制度本身與實際不符，也會導(dǎo)致無法執(zhí)行。

3、制度的完整性差

與法律類似，制度一般包括目的、適用范圍、職責分配、流程、獎懲措施、相關(guān)文件、記錄等。因為企業(yè)中管理制度的起草人幾乎對制度學(xué)沒有研究，不知道制度的基本構(gòu)成，最關(guān)鍵的“流程描述”和“獎懲措施”沒有。沒有“獎懲措施”，就可以執(zhí)行，也可以不執(zhí)行。這樣的制度，即使有又有何用？

4、制度繁簡無度

因為企業(yè)內(nèi)部缺乏《制度學(xué)》專業(yè)人員，絕大多數(shù)企業(yè)在制度的繁簡度上把握不好。有的制度過于復(fù)雜，有的制度又過于簡單?？偟膩碚f，制度繁總比簡好，而恰恰許多企業(yè)的制度簡多繁少。

5、制度的時效性差

翻閱一些房地產(chǎn)企業(yè)管理制度，許多都是一兩年前、甚至是三、四年前的，時效性極差，可以說早就失效了，但既不宣布作廢，又沒有修改。其實，制度和法律一樣，均具有較強的時效性。因為企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境是不斷變化的，制度必須隨著環(huán)境的變化而變化。也就是說，制度應(yīng)該是動態(tài)的。但是，制度又不能經(jīng)常變，否則就缺乏嚴肅性和延續(xù)性，還要保持一定的靜態(tài)性。最佳的狀態(tài)是：靜態(tài)中保持動態(tài)，動態(tài)中保持靜態(tài)，動靜結(jié)合。

6、制度的預(yù)見性差

管理制度不僅僅是對現(xiàn)存問題的規(guī)范和糾正，更應(yīng)是對將來可能發(fā)生的問題的規(guī)避和預(yù)防，通過制度創(chuàng)新使企業(yè)規(guī)避和預(yù)防將來可能發(fā)生的、可能給企業(yè)造成損失的問題，防止企業(yè)犯其他企業(yè)已經(jīng)犯過的“同樣的錯誤”。

房地產(chǎn)企業(yè)管理缺陷

五、制度執(zhí)行不到位

對于企業(yè)來說，比制度本身問題還要大的問題是執(zhí)行問題?！安皇菦]有制度，而是不執(zhí)行；現(xiàn)有的制度就不執(zhí)行，再建立更多的制度又有什么用！”幾乎所有房地產(chǎn)企業(yè)管理者都有同樣的困惑和無奈。房地產(chǎn)企業(yè)在制度執(zhí)行方面存在的主要問題有：

1、執(zhí)行松緊無度

一些房地產(chǎn)企業(yè)管理者在推行制度時往往前松后緊，或者時松時緊。事實上，管理是一種過程，需要持續(xù)不斷、堅持不懈地推進才能見效。

2、執(zhí)行力差

制度執(zhí)行力差的原因較多，主要有：

（1）制度本身無法執(zhí)行：制度的規(guī)定與實際不符，或者脫離實際情況，與其他制度之間存在矛盾，沒有對預(yù)見情形的規(guī)定或預(yù)見情形與實際情形不符等，即制度本身存在全面性、體系化、適宜性的問題，會導(dǎo)致不執(zhí)行。

（2）領(lǐng)導(dǎo)帶頭不執(zhí)行：制度頒布后，領(lǐng)導(dǎo)要求其他人執(zhí)行，自己不執(zhí)行，久而久之，上行下效，大家都不執(zhí)行了，又回到了“人治”。

（3）忽略過程、只重結(jié)果而導(dǎo)致的不執(zhí)行：因為制度本身有問題，如果執(zhí)行的話，要這個審核、那個簽字，很麻煩；不執(zhí)行，只要是結(jié)果一樣，領(lǐng)導(dǎo)會同樣高興，甚至?xí)頁P“干得好”。久而久之，大家都忽略了過程，只追求結(jié)果。事實上，過程是結(jié)果的必需，結(jié)果是過程的必然。沒有事前和事中控制的過程，不會導(dǎo)致有好的結(jié)果。即使是有好的結(jié)果，可能也是偶然的、個別的。而一旦沒有好的結(jié)果，再追溯原因，就已經(jīng)晚了――因為從領(lǐng)導(dǎo)到員工已經(jīng)養(yǎng)成了不要過程、只要結(jié)果的執(zhí)行習(xí)慣。

（4）執(zhí)行成本高于不執(zhí)行成本：許多制度沒有獎懲措施――執(zhí)行的好，沒什么獎勵；執(zhí)行的不好，也沒什么懲罰――執(zhí)行和不執(zhí)行的成本都是零。即使是有獎懲措施，執(zhí)行成本高于不執(zhí)行成本，也會導(dǎo)致不執(zhí)行。這在國有企業(yè)比較普遍。

（5）制度面前不平等所導(dǎo)致的不執(zhí)行：在絕大多數(shù)企業(yè)，在制度面前，除了領(lǐng)導(dǎo)可以“理所當然”地不執(zhí)行外，許多高層副職在違反了制度后，領(lǐng)導(dǎo)往往對他們“網(wǎng)開一面”；中層人員在違反了制度后，領(lǐng)導(dǎo)和分管副總往往以“有情可原”而不追究責任；對有的員工，因為人情關(guān)系等原因，可以“下不為例”……久而久之，口子越開越大，進而導(dǎo)致制度的“大面積塌方”。

（6）缺乏監(jiān)督而導(dǎo)致的不執(zhí)行：任何制度都需要監(jiān)督，而且是全面的監(jiān)督，包括指導(dǎo)本身的監(jiān)督（制度管理）、企業(yè)內(nèi)部制度管理部門的內(nèi)部監(jiān)督、作為“第三方”的管理咨詢公司的外部監(jiān)督，以及法律法規(guī)監(jiān)督。任何一方面的監(jiān)督缺失，都會導(dǎo)致不執(zhí)行。

（7）信息衰減的必然性而導(dǎo)致的執(zhí)行衰減：企業(yè)規(guī)模越大，管理層級就越多；管理層級越多，信息鏈就越長；信息鏈越長，信息衰減量就越大，甚至就會發(fā)生信息變異。

3、忽略制度推行的反作用力

對于企業(yè)的絕大多數(shù)人員而言，他們都是現(xiàn)有制度和既得利益的享受者，不希望管理太規(guī)范。因此在推行制度初期，他們對管理制度有著本能的抵觸和恐慌，會表現(xiàn)出一定的反作用力。有時，這種反作用力會驚人地大，甚至能將制度推行者“扳倒”。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理者在推行制度前，一定要考慮周全；在決定推行后，推行力一定要大于反作用力。

房地產(chǎn)企業(yè)管理缺陷

六、企業(yè)管理方法不當

“我看了不少管理方面的書，我也學(xué)了MBA，為什么管理還是沒有起色呢？”一些企業(yè)的管理者往往有這樣的疑問。那么我們問：您看的什么書，MBA學(xué)的什么課程？是不是學(xué)的是與房地產(chǎn)不沾邊的管理理論，看的是研究HP、GE、IBM的書？而管理理論與管理實踐有多大距離，自己的企業(yè)規(guī)模與HP、GE、IBM們又有多大差距？HP、GE、IBM是世界上最優(yōu)秀的企業(yè)。這些企業(yè)很大，我們企業(yè)很小，和他們相比，他們是駱駝，我們充其量是兔子，甚至是一只小鳥。他們所談的是管理駱駝的方法，這和我們養(yǎng)活兔子的方法沒有多少共同點。用管理駱駝的方法來管理兔子，恐怕有很多問題。

駱駝前進需要穩(wěn)健，因為它的骨架大，不能跑得太快，太快就散架了，所以跨國企業(yè)談戰(zhàn)略管理、談市場份額，談溝通。牽兔子，要求快速奔跑，速度是關(guān)鍵，因為重速度、求利潤，才是小企業(yè)的生存方法。牽兔子的方法是讓兔子撒腿快跑。這就是絕大多數(shù)管理書籍總給人遠水難解近渴的原因。更多的中小型企業(yè)需要的是從生存到發(fā)展的問題。

房地產(chǎn)企業(yè)管理缺陷

七、缺乏企業(yè)文化

企業(yè)文化競爭是企業(yè)競爭的最高階段，企業(yè)文化是企業(yè)成功發(fā)展的促進劑，能提高制度的“執(zhí)行力”。同時，企業(yè)文化又能起到制度所無法起到的“軟作用”。因為企業(yè)文化能極大地提升全體員工的企業(yè)認同感和責任心，增強凝聚力和團隊合作精神。

因為房地產(chǎn)企業(yè)一般成立時間較短，規(guī)模較小，還沒有形成多少企業(yè)文化。另外，因為許多企業(yè)“家族式”、“江湖式”管理的色彩太濃，有“不陽光”的開發(fā)行為；許多企業(yè)的管理者“不良嗜好”較多，因此沒有多少企業(yè)文化可以認同。因此，除了部分上市公司和明星企業(yè)外，缺乏企業(yè)文化成了當今業(yè)界絕大多數(shù)企業(yè)的通病。

房地產(chǎn)企業(yè)管理缺陷

八、沒有管理費用預(yù)算

幾乎所有的房地產(chǎn)上市公司和明星企業(yè)在編制預(yù)算時，都有管理費用專項預(yù)算，少者一、二百萬，多者上千萬。而絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)，幾乎沒有管理改進計劃，更沒有管理費用預(yù)算――每年做哪些方面的管理改進，花多少錢，找什么管理咨詢公司等都是空白。這不能不說是企業(yè)管理者的悲哀，更是行業(yè)的悲哀。

房地產(chǎn)企業(yè)管理缺陷

九、無視企業(yè)管理問題

無視問題可以說是業(yè)界企業(yè)的普遍現(xiàn)象。許多董事長們在經(jīng)過艱苦創(chuàng)業(yè)、取得了一定成績后，往往喜歡聽奉承話，盲目自信而無視管理問題的存在。許多職業(yè)總經(jīng)理們認為“我承認管理有問題，不就等于承認自己管理能力低嗎”，于是就有意無意地掩蓋問題，短期的打工思想使其只報喜不報憂。對于一般管理者來說，因為他們既是管理問題的“受害者”，又是管理問題的“受益者”，雖然知道問題所在，而且有切膚之痛，但擔心“得罪人，領(lǐng)導(dǎo)聽不進去”，因此往往奉行“好好主義”也無視問題的存在。

其實，所有企業(yè)都存在管理問題，有的企業(yè)甚至是比較嚴重，只不過多年的“好日子”掩蓋了房地產(chǎn)企業(yè)管理的問題，使我們“無視問題”。而無視問題其實是最大的管理問題。

第五篇：房地產(chǎn)調(diào)控問題

B題: 房地產(chǎn)調(diào)控問題

從2002年8月26日六部委頒發(fā)217號文件起，我國房地產(chǎn)調(diào)控歷史走過了十余年。細第一階段，調(diào)控起步期(2002年至2004年)：主要以收緊土地供給和房地產(chǎn)信貸為主第二階段，調(diào)控加碼期(2005年至2008年上半年)：加碼的手段以結(jié)構(gòu)性調(diào)整為主，心盤點房地產(chǎn)調(diào)控的十年，大致可以劃分為四個階段： 要手段，以抑制房地產(chǎn)市場投資過熱為目的。在抑制房地產(chǎn)投資過熱的同時，提出穩(wěn)房價的新目標。國八條、新國八條、國六條相繼出臺，重點打擊囤地行為、改善商品房和保障房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、提高首付比例、推出稅收調(diào)控手段，改善供給結(jié)構(gòu)的同時開始調(diào)節(jié)商品房投資性需求。

第三階段，緊急救市期(2008年下半年至2009年上半年)：為應(yīng)對全球性金融危機對中國經(jīng)濟的沖擊，政府政策全面轉(zhuǎn)向，以樓市穩(wěn)定來支持經(jīng)濟穩(wěn)定，從中央到地方全面放松各項房地產(chǎn)調(diào)控措施，甚至出臺利率打折等購房刺激政策。

第四階段，調(diào)控全面加碼期(2010年至今)：遏制房價過快上漲或促進房價合理回歸成為突出調(diào)控目標。國十一條、新國十條、限購令等號稱史上最嚴厲調(diào)控措施相繼出爐，涵蓋土地供給、信貸、稅收、保障房等各方面的住房差別化調(diào)控體系逐漸形成。近十年，從單一供給管理轉(zhuǎn)向供給與需求綜合管理，從防止房地產(chǎn)市場投資過熱轉(zhuǎn)向重點遏制房價過快上漲，我國房地產(chǎn)調(diào)控目標逐漸清晰，政策體系逐漸建立。然而，雖然調(diào)控取得一定成績，但調(diào)控多為定性的行政手段，量化調(diào)控方案很少。并且調(diào)控政策一般只是短暫實用某一特定時期。近期很多省市相繼出臺調(diào)控目標：房價的增長速度不高于GDP的增長速度。請根據(jù)浙江省某個城市近年經(jīng)濟數(shù)據(jù)解決以下問題：

3、結(jié)合該市市民工資收入的具體情況，評價調(diào)控政策“商品住宅價格的增長速度不高于GDP的增長速度”在多長時間內(nèi)有效。并嘗試建立數(shù)學(xué)模型模擬商品住宅價格、GDP增速、市民工資水平之間的關(guān)系。

1、收集整理該市近十年各片區(qū)商品住宅價格變化數(shù)據(jù)、大宗商品價格變化數(shù)據(jù)、工資收入和GDP數(shù)據(jù)等；并挖掘它們之間的關(guān)系。

2、根據(jù)近十年已知數(shù)據(jù)建立數(shù)學(xué)模型并預(yù)測2013年6月至12月間商品住宅價格，大宗商品價格變化趨勢。