第一篇：房地產(chǎn)經(jīng)營與管理真題 大題歸納

（2009.01）

五、簡答題（本大題共5小題，每小題5分，共25分）

36.房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券籌集資金時要承擔(dān)哪些風(fēng)險？

37.土地轉(zhuǎn)讓市場與土地出讓市場相比有哪些特點？

38.土地價格的特點是什么？

39.物業(yè)管理為什么需要進(jìn)行早期介入？

40.國家為什么要對房地產(chǎn)經(jīng)營管理進(jìn)行宏觀調(diào)控？

六.論述題（本大題共2小題，第41小題12分，第42小題13分，共25分）

41.試述國有土地使用權(quán)出讓形成的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

42.最近幾年，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控不斷深化。請結(jié)合實際，談?wù)剣液暧^調(diào)控政策的實施效果。

（2009年10月）

36.房地產(chǎn)開發(fā)通過銀行信貸籌資的不利之處有哪些？ ．．

37.房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券籌集資金的優(yōu)點是什么？

38.為什么說房地產(chǎn)市場是不完合競爭的市場？

39.住房出售的意義是什么？

40.土地價格的特點是什么？

六、論述題（本大題共2小題，第41小題12分，第42小題13分，共25分）

41.為什么說房地產(chǎn)經(jīng)營管理的特殊性決定了房地產(chǎn)經(jīng)營管理具有更大的風(fēng)險性？

42.試述房地產(chǎn)投機(jī)與房地產(chǎn)投資的區(qū)別，并結(jié)合現(xiàn)在的房地產(chǎn)狀況，談?wù)剬@兩種經(jīng)濟(jì)行為的看法。．．

（2010年10月）

三、簡答題（本大題共4小題，第31、32小題各6分，第33、34小題各9分，共30分）

31．簡述房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險中系統(tǒng)風(fēng)險的主要類型。

32．簡述物業(yè)管理專業(yè)化的含義。

33．房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險管理的方法和程序有哪些？

34．我國房地產(chǎn)租稅費(fèi)體系中存在的主要問題有哪些？

四、論述題（本大題共2小題，每小題15分，共30分）

35．結(jié)合實際，論述房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的必要性。

36．結(jié)合我國傳統(tǒng)公房的租賃關(guān)系，論述公房租賃關(guān)系改革的原則和措施。

═════════════════════════════════════════════════════════════════════════════════自考365（--）領(lǐng)先的專注于自學(xué)考試的網(wǎng)絡(luò)媒體與服務(wù)平臺-本套試題共分1頁，當(dāng)前頁是第1頁-

第二篇：2010年房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題及答案

2010年房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試真題

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理

一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號）

1．一般來說，與長期投資相比，短期投資（）。

A．風(fēng)險較大

B．收益率較高

C．流動性較好

D．投資回收期較長

2．同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場價值不同，主要是因為房地產(chǎn)市場具有（）。

A．保值性

B．增值性

C．異質(zhì)性

D．弱流動性

3．下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是（）。

A．購買房地產(chǎn)股票

B．購買商鋪

C．購買房地產(chǎn)債券

D．購買住房抵押支持證券

4．關(guān)于投資組合理論的說法，正確的是（）。

A．投資者應(yīng)選擇毫無風(fēng)險的投資組合

B．投資者應(yīng)選擇投資項目間有一個正協(xié)方差的投資組合 C．投資者可以將系統(tǒng)風(fēng)險因素減少甚至完全抵消

D．投資者可以將個別風(fēng)險因素減少甚至完全抵消

5．關(guān)于房屋施工面積的說法，正確的是（）。

A．房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積

B．房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積

C．房屋施工面積指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積

D．房屋施工面積不包括報告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積

10．某商品住宅項目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據(jù)，這種定價方法是（）。

A．目標(biāo)定價法

B．領(lǐng)導(dǎo)定價法

C．隨行就市定價法

D．認(rèn)知價值定價法

11．某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)查，了解寫字樓租金變動10%、20%時市場承租面積的變化，該項調(diào)查屬于（）。

A．試探性調(diào)查

B．描述性調(diào)查

C．創(chuàng)新性調(diào)查

D．因果性調(diào)查

12．下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的是（）。

A．指數(shù)平滑法

B．市場因子推演法

C．德爾菲法

D．銷售人員意見綜合法

13．某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，在簽訂購房協(xié)議15天內(nèi)，如果不滿意可以無條件退房，該企業(yè)采取的市場定位戰(zhàn)略是（）。

A．形象差異化戰(zhàn)略

B．人員差別化戰(zhàn)略

C．服務(wù)差別化戰(zhàn)略

D．產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略

14．關(guān)于資金時間價值的說法，錯誤的是（）。

A．現(xiàn)在的100萬元與5年后的100萬元的價值相同

B．現(xiàn)在的100萬元可能與5年后的148萬元價值相同

C．現(xiàn)在的100萬元可能與2年前的121萬元價值相同

D．由于存在資金時間價值，不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量無法直接比較

15．某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計息比按季計息要多付利息（）萬元。

A．2.00

B．7.30

C．8.53

D．9.00

16．關(guān)于實際利率和名義利率的謊法，錯誤的是（）。

A．名義利率對應(yīng)一年中計息周期的單利計息

B．實際利率對應(yīng)一年中計息周期的復(fù)利計息

C．實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值

D．當(dāng)計息周期為“月”時，實際利率小于名義利率

17．王某擬購買一套面積為120㎡、單價為7800元/㎡的住房，首付款為30%，其余申請年貸款利率分別為4.8%和7.2%的公積金和商業(yè)組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為20萬元，則商業(yè)貸款的最低月還款額為（）元。

A．1297.91

B．3584.01

C．4881.93

D．5158.71

18．某物業(yè)10年租金收入的終值為20萬元，年租金增長率為6%，租金在每年末支付，若年利率為6%，則第5年年來的租金是（）元。

A．14945.16

B．15841.87

C．26764.51

D．28370.38

19．對一個計算周期為20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目進(jìn)行現(xiàn)金流分析時，若折現(xiàn)率始終為一個常數(shù)，那么該折現(xiàn)率（）。

A．包含了對通貨膨脹的補(bǔ)償

B．不包含對通貨膨脹的補(bǔ)償

C．沒有實際意義

D．不能直接用于財務(wù)評價

20．假設(shè)某房地產(chǎn)投資項目的折現(xiàn)率分別取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%時，其對應(yīng)的凈現(xiàn)值分別為NPV1=300萬元、NPV2=100萬元、NPV3=-50萬元、NPV4=-150萬元，則依此測算的內(nèi)部收益率精度最高的是（）。

A．16.67%

B．16.71%

C．16.80%

D．17.00%

21．房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售利潤率的正確表達(dá)式是（）。

A．銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入

B．銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)價值

C．銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)成本

D．銷售利潤率=銷售利潤/項目總投資

22．張某購買了一間總價值為100萬元的商鋪用于經(jīng)營，其中首付款為總價的60%，其余為銀行提供的年利率為7.5%，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經(jīng)營收入為20萬元，運(yùn)營費(fèi)用為經(jīng)營收入的30%，則在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報率是（）。

A．8.17%

B．13.62%

C．14.00%

D．23.33%

23．某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計為2500萬元，資產(chǎn)合計為4000萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動比率為（）。

A．625%

B．80.00%

C．133.33%

D．200.00%

24．某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為15000㎡，規(guī)劃容積率為3，預(yù)計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項目的總固定成本為8000萬元，預(yù)計項目的單位變動成本為4500元/㎡，假設(shè)所有可銷售面積能夠全部售出，則達(dá)到盈虧平衡的平均銷售單價為（）元/㎡。

A．5377.78

B．6277.78

C．6722.22

D．7847.22

25．判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素發(fā)生的概率屬于（）階段的工作。

A．風(fēng)險辨識

B．風(fēng)險估計

C．風(fēng)險評價

D．風(fēng)險決策

26．房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因為房地產(chǎn)投資具有（）。

A．可逆性和可延期性

B．可逆性和不可延期性

C．不可逆性和可延期性

D．不可逆性和不可延期性

27．在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告時，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī)劃設(shè)計方案選擇的是（）。

A．項目的交通組織規(guī)劃

B．項目構(gòu)成及平面布置

C．項目的建筑規(guī)劃

D．城市土地利用規(guī)劃

28．下列財務(wù)報表中，儲存基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的是（）。

A．輔助報表

B．資產(chǎn)負(fù)債表

C．資金來源與運(yùn)用表

D．現(xiàn)金流量表

29．下列資金中，不屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流入的是（）。

A．回收固定資產(chǎn)余值

B．自有資金

C．長期借款

D．凈轉(zhuǎn)售收入

30．下列市盈率的表達(dá)式中，正確的是（）。

A．市盈率=股價/每股凈資產(chǎn)

B．市盈率=股價/每股收益

C．市盈率=市值/銷售收入

D．市盈率=市值/現(xiàn)金流

31．劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元、期限為5年的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出為100元，則其月均收入至少應(yīng)為（）元。

A．2363.64

B．2600.00

C．3818.18

D．4200.00

32．一般來說，投資于房地產(chǎn)信托基金（REITs）的風(fēng)險比直接投資于房地產(chǎn)的風(fēng)險要小得多，這主要是因為REITs具有（）。

A．較高的收益性

B．較強(qiáng)的流動性

C．直接融資的功能

D．抵御通貨膨脹影響的功能

33．關(guān)于房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的說法，正確的是（）。

A．擔(dān)保能確保貸款得以足額償還

B．金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的風(fēng)險一般低于企業(yè)提供擔(dān)保的風(fēng)險

C．最常見的擔(dān)保形式是以土地房屋為設(shè)定的質(zhì)押

D．貸款質(zhì)押不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有權(quán)

34．在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場位置的優(yōu)劣，主要取決于（）。

A．交通的通達(dá)程度

B．物業(yè)的規(guī)模大小

C．人口的分布密度

D．居民的購買能力

35．下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達(dá)式中，正確的是（）。

A．凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用

B．凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息

C．凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金

D．凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金-所得稅

二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）

1．相對于房地產(chǎn)開發(fā)投資，關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法，正確的有（）。

A．置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)

B．置業(yè)投資包括進(jìn)行場地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資

C．置業(yè)投資對象可以是市場上存量房地產(chǎn)

D．置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營

E．置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者

2．按房地產(chǎn)用途可將房地產(chǎn)市場細(xì)分為若干子市場，這是因為不同用途的房地產(chǎn)在（）等方面存在差異。

A．投資決策

B．規(guī)劃設(shè)計

C．工程建設(shè)

D．地域范圍

E．產(chǎn)品功能

3．國際上通常采取的住房保障方式有（）。

A．政府直接建房

B．對住房投資人減稅

C．對住房承租人減稅

D．對住房承租人補(bǔ)貼

E．鼓勵贏利機(jī)構(gòu)建房

4．下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是（）。

A．進(jìn)行項目的財務(wù)評價

B．獲取項目所需土地

C．確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得批準(zhǔn) D．對項目的建設(shè)工程進(jìn)行招標(biāo)

E．提交項目開工申請并獲得批準(zhǔn)

5．關(guān)于某特定商品市場規(guī)模的說法，正確的有（）。

A．有效市場大于服務(wù)市場

B．服務(wù)市場大于潛在市場

C．潛在市場大于有效市場

D．滲透市場大于有效市場

E．服務(wù)市場大于滲透市場

6．關(guān)于房地產(chǎn)“購買-更新改造-出租-出售”模式現(xiàn)金流量圖的說法，正確的有（A．橫軸上刻度間距離相等，其上的數(shù)值代表不同時點

B．房地產(chǎn)的購買成本用向下的垂直箭線標(biāo)在橫軸的“1”時點

C．發(fā)生在計息周期之間的更新改造成本標(biāo)注在對應(yīng)期間內(nèi)

D．各期運(yùn)營費(fèi)用的垂直箭線全部向下

E．轉(zhuǎn)信收入和轉(zhuǎn)售中發(fā)生的稅費(fèi)標(biāo)注在投資期末，且垂直箭線均向上

7．關(guān)于流動性偏好利率理論的說法，正確的有（）。

A．利率是由儲蓄和投資決定的。）

B．利率是由貨幣的供求決定的 C．利率是由可貸資金的供求決定

D．利率是在商品市場和貨幣市場同時達(dá)到均衡時形成的 E．貨幣供給是外生變量，由央行決定，無利率彈性

8．關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的說法，正確的有（）。

A．應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項扣除-允許彌補(bǔ)的以前虧損

B．所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率

C．企業(yè)所得稅按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳納，待開發(fā)項目竣工后再進(jìn)行所得稅清算

D．企業(yè)所得稅稅率的高低與項目所在城市的級別有關(guān)

E．企業(yè)所得稅稅率為25%

9．下列房地產(chǎn)投資評價指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的有（）。

A．現(xiàn)金回報率

B．投資回收期

C．借款償還期

D．資產(chǎn)負(fù)債率

E．資本金利潤率

10．下列不確定性因素中，屬于“開發(fā)-銷售”模式下房地產(chǎn)開發(fā)項目主要不確定性因素的有（）。

A．土地費(fèi)用

B．權(quán)益投資比率

C．運(yùn)營費(fèi)用

D．開發(fā)期

E．貸款利率

11．政府對企業(yè)投資項目進(jìn)行核準(zhǔn)評估時，重點評估的內(nèi)容有（）。

A．項目是否符合國家法律法規(guī)要求

B．項目是否符合保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求

C．項目是否符合國家宏觀調(diào)控政策的要求

D．項目是否符合該企業(yè)投資目標(biāo)實現(xiàn)的要求

E．項目是否符合該企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益要求

12．城市建設(shè)用地使用權(quán)以熟地出讓時，出讓地價款包括（）。

A．市政基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)

B．土地出讓金

C．征地拆遷費(fèi)

D．契稅

E．公建配套設(shè)施費(fèi)

13．商業(yè)銀行為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險，在發(fā)放貸款前要求開發(fā)項目具有（）。

A．國有土地使用證

B．建設(shè)用地規(guī)劃許可證

C．建設(shè)工程規(guī)劃許可證

D．建設(shè)工程施工許可證

E．商品房預(yù)售許可證

14．關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的說法，正確的有（）。

A．基礎(chǔ)租金必須能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營費(fèi)用和空置損失

B．基礎(chǔ)租金一般高于市場租金

C．基礎(chǔ)租金可以通過降低經(jīng)營費(fèi)用向下調(diào)整

D．基礎(chǔ)租金一般低于寫字樓內(nèi)任一出租單元的租金

E．基礎(chǔ)租金一般低于整棟寫字樓的平均租金

15．按建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的不同分類，零售商業(yè)物業(yè)可分為（）等類型。

A．市級購物中心

B．地區(qū)購物商場

C．居住區(qū)商場

D．鄰里服務(wù)性商店

E．批發(fā)市場

三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至0分）

1．商業(yè)物業(yè)的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業(yè)物業(yè)的能力無關(guān)。（）

2．投資組合理論認(rèn)為，對于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應(yīng)。（）

3．土地資源的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，使房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競爭性市場。（）

4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能通過公開招標(biāo)的形式選擇開發(fā)項目的施工單位。（）

5．指數(shù)平滑法中的平滑指數(shù)口是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過程中的分配比率。a越大，則預(yù)測值越趨向平滑。（）

6．如果名義利率相同，計息周期不同，則未來某個時點上兩筆等額資金的現(xiàn)值就不相等。（）

7．按照房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營方式的不同，期間費(fèi)用可能全部或部分計入開發(fā)建設(shè)投資中。（）

8．當(dāng)預(yù)測通貨膨脹率趨高時，投資者往往會要求降低期望投資回報率以抵消通貨膨脹的影響。（）

9．運(yùn)用蒙特卡洛法進(jìn)行風(fēng)險估計和評價時，可以不考慮各現(xiàn)金流的概率分布情況。（）

10．實物期權(quán)理論認(rèn)為：不確定性帶來機(jī)會，不確定性的增加可以帶來更高的價值。（）

11．借款還本付息估算表中列示了直接用于計算清償能力指標(biāo)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，因此屬于基本財務(wù)報表。（）

12．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過權(quán)益融資所獲得的資金屬于資本金，不需要還本付息。（）

13．在大規(guī)模的土地開發(fā)中，隨著土地開發(fā)的進(jìn)行，金融機(jī)構(gòu)通常會允許作為土地開發(fā)貸款抵押物的特定地塊提前解除抵押權(quán)。（）

14．由于REITs投資物業(yè)的類型多種鄉(xiāng)樣，所以REITs投資者幾乎不會受到利率變化帶來的風(fēng)險影響。（）

15．收益性物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用中包括抵押貸款的利息支出。（）

四、計算題（共2題，20分。要求列出算式和計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后2位。請在答題紙上作答）

（一）某家庭計劃5年后購買一套120㎡的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務(wù)狀況如下：

（1）目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計息）（8分）

（二）張某有甲、乙兩個可供選擇方案。甲方案：購買房價為600萬元的商鋪，首付款為總價的50%，其余為銀行提供，其年利率為8%、期限為10年、按等額還本付息的商業(yè)抵押貸款，還款期為每年年末。該商鋪購買后第2年年初便可出租。張某與李某商定了意向性的租賃合同，李某承租該商鋪，租賃期限力19年，首年租金為150萬元，每隔5年租金上漲5%，年租金在每年年初一次性支付。該商鋪的年經(jīng)營費(fèi)用為租金收入的25%.乙方案：購買總價為400萬元的寫字樓，購房款全部為張某的自有資金，于第1年年初一次性付清，該寫字樓購買后第2年后便可出租。張某與楊某也商定了意向性的租賃合同，楊某承租該寫字樓，租賃期限為19年，其中前10年的年租金為120萬元，后9年的年租金為190萬元，年租金在每年年初一次性支付，該寫字樓的年經(jīng)營費(fèi)用為35萬元。

以上兩個方案均不考慮期末轉(zhuǎn)售收入，張某要求的自有資金目標(biāo)收益率均為15%。

1．編制甲、乙兩個方案的資本金現(xiàn)金流量表。

2．試評價甲、乙兩個方案的可行性，并用差額投資內(nèi)部收益率比較甲、乙兩個方案的優(yōu)劣。（12分）

參考答案及解析

[參考答案]

一、單項選擇題

1.C 2.C 3.B 4.D 5.C 6.A 7.D 8.D 9.C 10.D 11.D 12.A 13C 14.A 15A 16.D 17.B 18.A 19.B 20.A 21.A 22.B 23.D 24.D 25.B 26.C 27.D 28.A 29.B 30.B 31.C 32.B 33.B 34.A 35.A

二、多項選擇題

1.ACDE 2.ABCE 3.ABD 4.BCDE 5.ACE 6.ACD 7.BE 8.ACE 9.CD 10.ADE 11.ABC 12.BC 13.ABCD 14.AC 15.ABCD

三、判斷題

1.× 2.√ 3.√ 4.× 5.× 6.√ 7.× 8.× 9.√ 10.√ 11.× 12.√ 13.√ 14.× 15.×

（2）P2=A1/（i-s）{1-[（1+s）/（1+i）]n}

=6000元/（0.25%-05%）×{1-[（1+0.5%）/（1+0.25%）]60}=386840.23元

（3）P3=A2/i[1-1/（1+i）n]=1000元10.25%×[1-1/（1+0.25%）60]=55652.36元

（4）P=P1+P2+P3=（500000+386840.23+55652.36）元=942492.59元

（5）5年后的終值為：F=P（1+i）n=942492.59元×（1+0.25%）60=1094815.21元

（6）可購住房總價為：1094815.21元/50%=2189630.42元

（7）可購住房單價為：2189630.42元/120㎡=18246.92元/㎡

（二）解：

1．編制資本金現(xiàn)金流量表

（1）甲方案的資本金現(xiàn)金流量見下表。

資本金現(xiàn)金流量表（單位：萬元）

項目＼年末

0

1～

56～1O

11～15

16～19

現(xiàn)金流入（租金）

0

150

157.50

165.38

173.65

現(xiàn)金流出

300

82.2184.09

41.35

43.41

購置成本

300

年經(jīng)營費(fèi)用

37.50

39.38

41.35

43.41

年還本付息

44.71

44.71

凈現(xiàn)金流量

-300

67.79

73.41

124.0

3130.2

4年還本付息A=Pi（1+i）n/[（1+i）n-1]=300×8%×（1+8%）10/[（1+8%）10-1]=44.71萬元

（2）乙方案的資本金現(xiàn)金流量見下表。

資本金現(xiàn)金流量表單位·萬元

項目＼年末

0

1～5

6～1O

11～15

16～19

現(xiàn)金流入（租金）

0

120

120

190

190

現(xiàn)金流出

400

82.21

購置成本

400

年經(jīng)營費(fèi)用

年還本付息

凈現(xiàn)金流量

-400

155

155

2．用差額投資內(nèi)部收益率法進(jìn)行方案比選

（1）進(jìn)行單一方案評價

NPV甲={-300+67.79/15%×[1-1/（1+15%）5]+73.41/15%×[1-1/（1+15%）5]×1/（1+15%）5+12403/15%×[1-1/（1+15%）5]×1/（1+15%）10+13024/15%×[1-1/（1+15%）4]×1/（1+15%）15}萬元=（-300+227.24+122.35+102.77+45.70）萬元=19806萬元

因為NPV甲>0，所以甲方案可行。

NPV乙={-400+85/15%×[1-1/（1+15%）10]+155/15%×[1-1/（1+15%）9]×1/（1+15%）10}萬元=（-400+426.60+182.82）萬元=209.4萬元

因為NPV乙>0，所以乙方案可行。

（2）用差額投資內(nèi)部收益進(jìn)行方案比選

因為乙方案投資高于甲方案，由乙方案減去甲方案得到的現(xiàn)金流量表如下。

項目＼年末

0

1～5

6～1O

11～15

16～19

乙/萬元

-400

155

155

甲/萬元

-300

67.79

73.41

124.03

130.24

（乙-甲）/萬元

-100

17.21

11.59

30.97

24.76

（3）計算（乙-甲）差額內(nèi)部收益率

令i1=16%

NPV1={-100+17.21/16%×[1-1/（1+16%）5]+11.59/16%×[1-1/（1+16%）5]×1/（1+16%）5+30.97/16%×[1-1/（1+16%）5]×1/（1+16%）10+2476/16%×[1-1/（1+16070）4]×1/9（1+15%）15}萬元=488萬元

令12=17%

NPV1={-100+17.21/17%×[1-1/（1+17%）5]+11.59/17%×[1-11（1+17%）5]×11（1+17%）5+30.97/17%×[1-1/（1+17%）5]×1/（1+17%）10+24.76/17%×[1-1/（1+17%）4]×1/（1+15%）15}萬元=-0.97萬元

FIRR=16%+488/（4.88+097）×1%=16.83%

因為FIRR=1683%>15%，所以乙方案優(yōu)于甲方案。

解析

一、單項選擇題

1．短期投資資金周轉(zhuǎn)快，流動性好，風(fēng)險相對較小。

4．B選項投資者要到達(dá)理想效果的前提條件是各投資項目間有一個負(fù)協(xié)方差。最理想的是一個絕對的負(fù)協(xié)方差，但這個條件很難達(dá)到。

5．房屋施工面積包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積。

8．土地儲備開發(fā)成本包括：①征收、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)；②收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用；③市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；④招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；⑤貸款利息；⑥土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)以及經(jīng)政府財政和土地主管部門核準(zhǔn)的其他支出。

12．時間序列分析法包括簡單平均法、移動平均法、加權(quán)移動平均法和指數(shù)平滑法。

15．（1）按月計息時，利息和=P[（1+i）n-1]=1000萬元×[（1+8%/12）3×12-1]=270.24萬元

（2）按季計息時，利息和=P[（1+1）n-1]=1000萬元×[（1+8%/4）4×3-1]=268.24萬元

（1）-（2）=2.0萬元

17.P=120㎡×7800元/㎡×700/0=655200元，A=P1/[1-1/（1+i）n]=（655200-200000）元×（7.2%/12）/[1-1/（1+7.2/12）20×12]=3584.01元。

18.因為年利率與年租金增長率相同，故P=n×A1/（1+i），P=F/（1+i）n，則A1=11837.97元，A5=A1（1+6%）5-1=14945.16元。

20．FIRR=i2+NPV2/（NPV2+|NPV3|）×（i3-i2）=16%+100/（100+|-50|）×（17%-16%）=16.67%.22．A=Pi/[1-1/（1+i）n]=100萬元×40%x75%/[1-11（1+7.5%）10]=5.83萬元稅前現(xiàn)金回報率=凈經(jīng)營收入扣除還本付息后凈現(xiàn)金流量/投資者的初始現(xiàn)金投資=（20×70%-5.83）/（100×60%）=13.62%

23．流動比率=流動資產(chǎn)/流動負(fù)債。

24．總建筑面積（產(chǎn)量）=15000㎡×3=45000㎡，可銷售面積（銷售量）=45000㎡×800/0=36000㎡，根據(jù)盈虧平衡點的公式，銷售收入=總成本，銷售單價×銷售量=固定成本+單位可變成本×產(chǎn)量，設(shè)銷售單價為x，則：x×36000=8000×10000+4500×45000得：x=7847.22元/㎡

本題容易出錯的點在于計算銷售收入要用可銷售面積，計算變動成本應(yīng)用總建筑面積。

31.（1200+100+800）元/55%=3818.18元。

二、多項選擇題

8．B選項應(yīng)為所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-減免稅額-抵免稅額；D選項應(yīng)是商品房開發(fā)項目預(yù)計計稅毛利率與項目所在城市的級別有關(guān)。

10．對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)、資本化率、貸款利率等。

12．以出讓方式取得熟地使用權(quán)時，土地出讓地價款由土地使用權(quán)出讓金、征地拆遷費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成。

15．零售商業(yè)物業(yè)通常有五種類型：市級購物中心、地區(qū)購物商場、居住區(qū)商場、鄰里服務(wù)性商店和特色商店。

三、判斷題

1．商業(yè)物業(yè)的收益水平與投資者管理商用物業(yè)的能力密切相關(guān)。

4．還可以采用邀請招標(biāo)的方式。

5．指數(shù)平滑法中的平滑指數(shù)a是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過程中的分配比率，其數(shù)值大小反映了不同時期數(shù)據(jù)在預(yù)測中的作用高低。a越小，則預(yù)測值越趨向平滑。

7．房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，期間費(fèi)用計入開發(fā)建設(shè)投資中的管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，不另行計算；房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費(fèi)用計入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費(fèi)用計入運(yùn)營費(fèi)用；房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的期間費(fèi)用計入運(yùn)營費(fèi)用。

8．通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹的影響。

11．借款還本付息估算表屬于主要的輔助報表。

14．利率的變化會給REITs的實際收益帶來損失，尤其是抵押債權(quán)型房地產(chǎn)投資信托。

15．收益性物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用。

第三篇：房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》真題及答案

2007年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》真題及答案

一、單項選擇題(共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。)

1、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的()。A.銷售收入 B.轉(zhuǎn)讓收入 C.租金收入 D.利息收入

2、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或()時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。A.出售 B.抵押 C.轉(zhuǎn)讓 D.經(jīng)營

3、下列風(fēng)險中屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是()。A.比較風(fēng)險 B.市場供求風(fēng)險 C.未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險 D.持有期風(fēng)險

4、買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產(chǎn)交易，這個過程反映了房地產(chǎn)的()。A.不可移動性 B.適應(yīng)性 C.弱流動性 D.相互影響性

5、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套.則吸納周期為()年。A.0.63 B.1.63 C.2.25 D.12.50

6、在房地產(chǎn)市場周期循環(huán)中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場自然周期的()。A.第一階段 B.第二階段 C.第三階段 D.第四階段

7、下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯誤的是()。A.市場參與者的投機(jī)需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因

B.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫

C.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地有限性和稀缺性

D.金融機(jī)構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會加劇房地產(chǎn)價格上漲和促使泡沫形成8、市場趨勢分析中的時間序列分析法不包括（）。A.移動平均法 1

B.指數(shù)平滑法 C.市場因子推演法 D.簡單平均法

9、實行施工總承包的房地產(chǎn)開發(fā)項日。施工現(xiàn)場的安全應(yīng)由()負(fù)責(zé)。A.開發(fā)商 B.監(jiān)理單位 C.分包單位 D.總承包單位

10、根據(jù)估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的定價方法是()。A.目標(biāo)定價法 B.成本加成定價法 C.隨行就市定價法 D.價值定價法

11、房地產(chǎn)市場調(diào)查人員有時采取在夜間到居住小區(qū)測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調(diào)查方法屬于()。A.觀察法 B.實驗法 C.討論法 D.問卷調(diào)查法 12、2006年某市商品住宅實際銷售量為410萬m2，預(yù)測銷售量為380萬m2。如果平滑指數(shù)a=0.65，則用指數(shù)平滑法預(yù)測的2007年該城市商品住宅銷售量為()萬m2。A.390.5 B.399.5 C.523.5 D.543.0

13、下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是()。A.生活方式 B.受教育程度 C.購買動機(jī) D.自我形象

14、一些競爭者可能對某些方面反應(yīng)強(qiáng)烈，例如對降價競銷反應(yīng)強(qiáng)烈，但對其他方面(如增加廣告預(yù)算、加強(qiáng)促銷活動等)卻不予理會。這種競爭者屬于()競爭者。A.從容不迫型 B.選擇型 C.兇猛型 D.隨機(jī)型

15、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的不確定性因素不包括()。A.購買價格 B.容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù) C.空置率 D.運(yùn)營費(fèi)用

16、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款、若該筆貸款的實際年利率為7.25%，則名義年利率是()。A.7.02% 2 B.7.04% C.7.50% D.7.85%

17、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為0.7%的還款方式，并在最后l個月還清所余本息。則相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了()元。A.137.5 B.410.2 C.432.2 D.452.2

18、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中，經(jīng)營利潤與營業(yè)外收支凈額之和為()。

A.利潤總額 B.投資利潤 C.稅后利潤 D.可分配利潤

19、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為()。A.10.0% B.14.0% C.25.0% D.35.0% 20、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為()。

A.45.05% B.49.31% C.5B.86% D.63.6%

21、張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費(fèi)用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。則張某的這項投資在第4年的利息備付率是()。A.1.07 B.1.47 C.2.07 D.3.33

22、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為1萬m2，容積率為1.5，如果房屋開發(fā)成本為3000元m2(按建筑面積計)，預(yù)測能夠以8000元/m2(按建筑面積計)的銷售價格實現(xiàn)全部銷售則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價格(按占地面積計)為()元/m2。A.3000 B.5000 C.7500 D.8000 3

23、下列關(guān)于風(fēng)險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是()。A.解析法對隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計，得到凈效益的概率分布

B.蒙特卡洛法用數(shù)學(xué)方法在計算機(jī)上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理

C.解析法建立在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險辨識與估計的基礎(chǔ)之上

D.蒙特卡洛法主要用于解決不多于2～3個隨機(jī)變量的風(fēng)險問題，而解析法能夠分析更多個隨機(jī)變量的風(fēng)險問題

24、某房地產(chǎn)開發(fā)項目有甲、乙、丙三個方案，經(jīng)測算，三個方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲=1500萬元，E乙=1800萬元，E丙=2200萬元，凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為δ甲=890萬元，δ乙=910萬元，δ丙=1200萬元，則該項目投資方案的風(fēng)險從小到大排列順序正確的是()。A.乙<丙<甲 B.甲<乙<丙 C.丙<甲<乙 D.乙<甲<丙

25、在酒店項目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)來估算一座酒店的總投資，屬于()。A.單元估算法 B.單位指標(biāo)估算法 C.概算指標(biāo)法 D.工程量近似匡算法

26、在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，屬于財務(wù)費(fèi)用的是()。A.折舊費(fèi) B.審計費(fèi) C.金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi) D.無形資產(chǎn)攤銷費(fèi)

27、在投資項目的財務(wù)報表中，出現(xiàn)在全投資現(xiàn)金流量表，而不出現(xiàn)在損益表中的項目是()。A.固定資產(chǎn)購置支出 B.企業(yè)所得稅 C.固定資產(chǎn)折舊 D.貸款利息

28、資金來源與運(yùn)用表可以用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的()分析。A.現(xiàn)金流量 B.清償能力 C.資產(chǎn)與負(fù)債情況 D.資金盈余或短缺情況

29、房地產(chǎn)抵押貸款二級市場的發(fā)展，實現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款市場與資本市場的()。A.分離 B.獨(dú)立 C.對立 D.融合 30、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是()。A.商用房地產(chǎn)風(fēng)險更高 4 B.商用房地產(chǎn)的收益更高 C.商用房地產(chǎn)的價值更高 D.商用房地產(chǎn)的增值潛力更大

31、建設(shè)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或()。A.租金收入

B.土地出讓收入

C.長期抵押貸款

D.凈經(jīng)營收入

32、銀行對個人發(fā)放在房抵押貸款時，如果對借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)或放松貸款條件，則會給銀行帶來()。A.操作風(fēng)險

B.法律風(fēng)險

C.信用風(fēng)險

D.管理風(fēng)險

33、由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長，在租約中一般都要包括()。A.租金調(diào)整條款

B.代收代繳費(fèi)用條款

C.裝修費(fèi)用條款

D.折讓優(yōu)惠條款

34、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的是()。A.設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果，激勵其更好地管理物業(yè)

B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時間間隔較長

C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營業(yè)額之外的 D.營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高

35、某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5%，經(jīng)營費(fèi)用為潛在毛收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準(zhǔn)備金共計120萬元，則2006年的凈經(jīng)營收入為()萬元。

A.330 B.450 C.650 D.700

二、多項選擇題(共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。)

1、固定資產(chǎn)投資按照工作內(nèi)容和實現(xiàn)方式分類，可以分為()投資。A.建筑安裝工程

B.新建和擴(kuò)建

C.設(shè)備與工器具購置

D.遷建和恢復(fù) E.其他費(fèi)用

2、從宏觀上說，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析時，通常應(yīng)分析()。

A.物理結(jié)構(gòu)

B.區(qū)域結(jié)構(gòu)

C.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

D.供求結(jié)構(gòu) 5

E.總量結(jié)構(gòu)

3、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的表述中，正確的有()。A.房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生

B.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點，空置率最高

C.房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點是長期均衡價格

D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點，供給增長率等于需求增長率 E.在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價格(租金)和空置率通常是同向變動的

4、在下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于市場交易指標(biāo)的有()。A.空置量 B.房地產(chǎn)價格指數(shù) C.平均建設(shè)周期 D.吸納率 E.失業(yè)率

5、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位是在市場分析的基礎(chǔ)上，具體規(guī)定擬提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品的)。A.價格水平B.銷售對象 C.基本功能 D.地理位置 E.輔助功能

6、下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有()。A.凈現(xiàn)值 B.投資利潤率 C.現(xiàn)金回報率 D.靜態(tài)投資回收期 E.內(nèi)部收益率

7、下列關(guān)于名義利率與實際利率的表述中，正確的有()。A.當(dāng)計息周期為1年時，年名義利率等于年實際利率 B.實際利率真實地反映了資金的時間價值 C.名義利率真實地反映了資金的時間價值

D.名義利率相同時，計息周期越短，名義利率與實際利率的差值就越大

E.計算周期相同時，名義利率越小，名義利率與實際利率的差值就越大

8.下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有()。A.內(nèi)部收益率反映了項目的動態(tài)盈利能力

B.內(nèi)部收益率是當(dāng)項目壽命期終了時，所有投資正好被收回的收益率

C.當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時，投資項目是可行的 D.如果使用貸款。且項目盈利，則全投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率

E.內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險就越小

9、用于反映項目清償能力的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)有()。A.權(quán)益投資比率 B.利息備付率 C.償債各付率 D.內(nèi)部收益率 E.資產(chǎn)負(fù)債率 6

10、在利用預(yù)期收益的期望值和標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行項目比選時，下列表述中正確的有()。

A.期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu) B.標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值小的為優(yōu)

C.標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的為優(yōu) D.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的為優(yōu) E.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的為優(yōu)

11、下列報表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目基本財務(wù)報表的有()。A.資產(chǎn)負(fù)債表

B.投資計劃與資金籌措表

C.借款還本付息估算表

D.資金來源與運(yùn)用表

E.損益表

12、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的表述中，正確的有()。

A.房地產(chǎn)市場中的信息不完備程度較高，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這種特殊的制度安排來降低信息成本

B.大型房地產(chǎn)開發(fā)公司一般更愿意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)租售

C.依代理委托方的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式可以分為首席代理和分代理

D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過信息搜集的規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，提供服務(wù)并獲取收益

E.無論采用哪種代理形式，都應(yīng)在項目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及早介入

13、投資項目可行性研究的根本目的包括()。A.減少或避免投資決策的失誤

B.提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益

C.提高項目開發(fā)建設(shè)的社會和環(huán)境效益

D.為項目決策提供依據(jù)

E.為項目后期的經(jīng)營決策提供依據(jù)

14、在下列費(fèi)用中，屬于債務(wù)融資成本的有()。

A.承諾費(fèi) B.手續(xù)費(fèi) C.擔(dān)保費(fèi)

D.利息

E.稅費(fèi)

15、寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇租戶時，往往注重考察租戶的（）。

A.商業(yè)信譽(yù)和財務(wù)狀況 B.面積需求大小

C.租金支付方式

D.物業(yè)服務(wù)需求 E.與寫字樓業(yè)主的關(guān)系

三、判斷題(共15小題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)

1、對房地產(chǎn)置業(yè)投資者而言，所投資房地產(chǎn)的適應(yīng)性的強(qiáng)弱往往與投資風(fēng)險呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。()

2、系統(tǒng)風(fēng)險是指個別投資風(fēng)險中可以在投資組合內(nèi)部被分散和抵消的那部分風(fēng)險。()

3、我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計中目前采用的銷售面積指標(biāo)，是指報告期已竣工的房屋面積中 7

己正式交付給購房者或己簽訂(正式)銷售合同的商品房屋面積。()

4、房地產(chǎn)空間市場上的需求者就是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上的供給者。()

5、在市場定位的差別化分析中，通常將行業(yè)分為批量行業(yè)、僵滯行業(yè)、分塊行業(yè)和專業(yè)化行業(yè)。()

6、資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比例。()

7、資產(chǎn)負(fù)債率屬短期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。()

8、對于置業(yè)投資者而言，在租金水平不變的情況下，出租物業(yè)空置率的高低與有效毛租金收入的多少呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。()

9、房地產(chǎn)投資分析中的敏感性分析是在風(fēng)險因素發(fā)生的概率可以確定的情況下的風(fēng)險分析。()

10、房屋開發(fā)費(fèi)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2m之外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。()

11、損益表反映了房地產(chǎn)項目在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，可以用來計算內(nèi)部收益率和投資回收期等評價指標(biāo)。()

12、商用房地產(chǎn)抵押貸款是開發(fā)商以銷售的房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)向金融機(jī)構(gòu)申請的貸款。()

13、房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析包括最低租售價格分析、最高土地獲取成本分析、最高租售數(shù)量分析和最高工程費(fèi)用分析等多種形式。()

14、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理以運(yùn)行管理為主，指導(dǎo)物業(yè)管理和設(shè)施管理公司的工作，目標(biāo)是實現(xiàn)資產(chǎn)價值的最大化。()

15、零售商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)租金是指業(yè)主獲得的、與租戶經(jīng)營業(yè)績無關(guān)的一個最低租金收入。()

四、計算題(共2小題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式，僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分)1.某家庭擬購買一套新房，并將原有住房出租。預(yù)計原有住房的凈租金收入為每月2000元，資本化率為9.6%，假設(shè)租金和住房市場價值不隨時間發(fā)生變化。該家庭希望實現(xiàn)“以租養(yǎng)房”，即每月的抵押貸款還款額不超過原有住房的租金收入。購買新房的最低首付款為房價的30%，余款申請年利率為6%的住房抵押貸款，按月等額還款，最長貸款年限為20年。問：

(1)該家庭能夠購買最高總價為多少萬元的新房(精確到小數(shù)點后2位)?(2)設(shè)該家庭購買了這一最高總價的新房，并希望在還款一段時間之后，利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問至少需要在還款多少個月(取整)后，再出售原有住房并還清貸款?(8分)

2.某購物中心開發(fā)項目規(guī)劃建設(shè)用地面積為10000m2，總建筑面積為15000m2。預(yù)計項目開發(fā)建設(shè)周期為2年，總投資為13500萬元(不包括貸款利息)。項目第l年投資8100萬元，其中資本金為5400萬元，其余為甲銀行貸款：項目第2年投資5400萬元，全部為甲銀行貸款;甲銀行貸款年利率為9.0%，按年復(fù)利計息，項目竣工時一次性還清本息。項目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經(jīng)營，且立即向乙銀行申請抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0，按年付息、到期還本。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70%，采用基礎(chǔ)租金加百分比租金形式出租，基礎(chǔ)租金不隨時間變化，百分比租金為超額營業(yè)額的10%。預(yù)計購物中心的出租率為95%，年超額營業(yè)額為10000萬元。購物中心的運(yùn)營成本為毛租金收入的35%。開發(fā)商于項目運(yùn)營3年后整體轉(zhuǎn)售，凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營收入的9.5倍。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運(yùn)營成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請回答下列問題： 8

(1)若開發(fā)商要求的自有資金目標(biāo)收益率為20%，則購物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元，m2(精確到個位)?(2)在該最低基礎(chǔ)租金水平下，設(shè)項目全部投資的目標(biāo)收益率為13%，求項目全部投資的內(nèi)部收益率是多少(精確到小數(shù)點后2位)?(12分)參考答案

一、單項選擇題

1、C

2、D

3、B

4、C

5、C

6、C

7、D

8、C

9、D

10、A

11、A

12、B

13、C

14、B

15、B

16、A

17、B

18、A

19、D 20、B

21、C

22、C

23、D

24、A

25、A

26、C

27、A

28、D

29、D 30、A

31、C

32、D

33、A

34、D

35、C

二、多項選擇題

1、ACE

2、BCDE

3、ABD

4、BD

5、CE

6、BCD

7、ABD

8、ABC

9、BCE

10、ACE

13、ABC

14、ABCD

15、ABD

11、ADE

12、ADE

三、判斷題

1、√

2、×

3、×

4、×

5、√

6、×

7、×

8、√

9、×

10、√

11、×

12、×

13、×

14、×

15、√

四、計算題 1.解：已知：A=2000元，n=240個月，i=60%/12=0.5%，R=9.6%(1)求購房最高總價 購房最高總價=P/70%=279161.54/70%=39.88萬元(2)求出售原有住房時間

住房市場價值V=A×12/R=2000×12/9.6%=25萬元

設(shè)剩余M個月需要償還25萬元，則有

有：(1+0.%)M=2.667

M=log2.667/(1+0.5%)=196.66個月 240-196=44個月 在還款44個月之后出售住房 2.解： 解法一：敘述法

一、設(shè)最低基礎(chǔ)租金為x，求最低基礎(chǔ)租金(1)計算各年自有資金凈現(xiàn)金流量

1)第1年年初凈現(xiàn)金流量=-5400萬元

2)第2年年初：投資=-5400萬元;甲銀行貸款5400萬元 凈現(xiàn)金流量=-5400+5400=0萬元 3)第3年年初： 歸還甲銀行貸款=2700×(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87萬元 乙銀行貸款=9093.87萬元 凈現(xiàn)金流量=-9093.87+9093.87=0萬元 4)第3、4年年末： 還本付息=9093.87×7%=636.57萬元 營運(yùn)成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)×35%萬元 經(jīng)營收入=1.5×70%×95%×x+10000×10%=(0.9975x+1000)萬元 凈現(xiàn)金流量-(0.9975x+1000)×65%萬元 5)第5年年末： 還本付息=636.57+9093.87=9730.44萬元

營運(yùn)成本=(0.9975x+1000)×35%萬元 經(jīng)營收入=(0.9975x+1000)萬元 轉(zhuǎn)售收入=(0.9975x+1000)×65%×9.5萬元

凈現(xiàn)金流量=(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000]×65%×9.5-9730.44 =(0.9975x+1000)×65%×10.5-9730.44萬元(2)求基礎(chǔ)租金

第四篇：2011房地產(chǎn)估價師考試開發(fā)經(jīng)營與管理真題與答案

2011年房地產(chǎn)估價開發(fā)經(jīng)營與管理試題與答案

一、單項選擇題（共35 題，每題1 分）房地產(chǎn)投資適合作為一種長期投資。關(guān)于其原因分析，錯誤的是（）。

A.土地不會毀損 B.地上建筑物有耐久性 C.變現(xiàn)性差 D.土地使用權(quán)年限較長 2.房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場上的（）。A 增量供給 B.存量供給 C.潛在供給 D.總量供給 3 關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說法，錯誤的是（）。

A.區(qū)位選擇異常重要 B.不易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險 C.存在效益餐溢 D.易受政策影晌 4.商品房開發(fā)市場通常是典型的（）市場。

A 完全競爭 B.壟斷競爭 C.寡頭壟斷 D.完全壟斷 某城市2010年商品住房施工面積為1000萬㎡，其中從2009年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬㎡，恢復(fù)施工的面積為200萬㎡。該城市2010年商品住房新開工面積是（）萬㎡。A.500 B.700 C.800 D.1000 6 從房地產(chǎn)市場的投資周期來看，房地產(chǎn)市場資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的（）。A.第一階段 B.第二階段的后半段 C 第三階段的后半段 D.第四階段 7.下列各類土地中，不屬于土地儲備范圍的是（）。

A.集體土地中的宅基地 B依法收回的國有土地C.依法收購的土地 D.依法行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地8.房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段的工程質(zhì)量控制工作不包括（）A.對原材辛的檢驗 B.對配套設(shè)施的檢驗C 確立質(zhì)量文件檔案制度 D.確立成本控制檔案制度 9.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，下列房地產(chǎn)開發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于建設(shè)階段工作的是（）A.土地儲備 B.銷售方案的細(xì)化 C.建設(shè)項目的質(zhì)量控制 D.申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 為適應(yīng)房地產(chǎn)市場波動，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價格，該定價方法為 A.認(rèn)知價值定價法 B.成本加成定價法 C.挑戰(zhàn)定價法 D.領(lǐng)導(dǎo)定價法

11.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對其開發(fā)項目進(jìn)行市場需求分析，在確定其市場規(guī)模時，有效市場、滲透市場、服務(wù)市場三者關(guān)系正確的是（）。

A.有效市場＞滲透市場＞服務(wù)市場 B.服務(wù)市場》 有效市場＞滲透市場 C.有效市場＞服務(wù)市場＞滲透市場 D.服務(wù)市場》 滲透市場＞有效市場

12.商品住房市場之所以能夠細(xì)分為若干子市場，最主要的原因是（）存在差異性。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點 B.城市區(qū)域功能 C.購房者的需求 D.城市地理環(huán)境

13.對商品住房項目的市場吸納及趨勢的分析，屬于房地產(chǎn)市場狀況分析中的（）分析。A.需求 B.供給 C.競爭 D.市場占有率

14.我國對外籌資成本通常是在（）利率的基礎(chǔ)上加一定的百分點（或基點）A.紐約同業(yè)拆放 B.中國香港同業(yè)拆放 C.倫敦同業(yè)拆放 D 新加坡同業(yè)拆放

15.某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計息，乙貸款以季計息，丙貸款以月計息，則這三筆貸款的實際年利率從大到小排列順序正確的是（）。A.甲＞乙＞丙 B.丙＞乙＞甲 C.乙＞甲＞丙 D.乙＞丙＞甲 16 某投資者購買一間商鋪用于出租經(jīng)營，名義收益率為12.0%，如果通貨膨脹率為5.5%,銀行貸款年利率為6.5%，存款年利率為3.0%，則該項目投資的實際收益率是（）A.5.16% B.6.16% C 6.5% D.8.74% 17 某投資者將其商鋪出租經(jīng)營，租期20年，預(yù)計第一年的凈租金收入為8萬元，且每年遞增6 %，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6%，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為（）萬元 A.91.76 B.142.40 C.150.94 D 160.00 18.某家庭向銀行申請了一筆個人住房抵押貨款，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000 元，月還款額等比增長率為0.2%，則該家庭第8年最后一個月的還款額為（）元。A.3627.06 B.3634.31 C.4818.34 D 4842.43

19.張某用1000萬元購買了一間商鋪用于出租經(jīng)營，其要求的投資收益率為10%，經(jīng)營期為如果為20年，每年經(jīng)營凈收益相等，則該投資者的年投資回報為（）萬元。A 17.46 B 100.00 C.117.46 D 672.75 投資者在投資過程中使用財務(wù)杠桿的主要目的是為了（）。

A 抵御通貨膨脹的影啊 B.提高資本金的投資收益C.提高全部投資的平均收益率 D.降低借貸資金的資金成本 21.如果某項目的FNPV 等于零，說明該項目的獲利能力（）A.達(dá)到了基準(zhǔn)收益率的要求 B 超過了基準(zhǔn)收益率的要求

C.未達(dá)到財務(wù)內(nèi)部收益率的要求 D.達(dá)到了財務(wù)內(nèi)部收益率的要求

22.某項目凈現(xiàn)值和累計凈現(xiàn)值見下表，則該項目的動態(tài)投資回收期是（）年

年末

0 1 2 3 4 5 凈現(xiàn)值/萬元

-2000 446.35 432.32 532.59 640.67 455.57 累計凈現(xiàn)值/萬元

-2000-1553.65-1121.33-588.74 51.93 507.5 A.3.09 B.3.48 C 3.83 D.3.92 某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款利率為12％、貨款期限為20年，按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為（）萬元。A 28.73 B.29.ll C 344.74 D.349.31

24.下列房地產(chǎn)投資項目不確定因素中，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是（）A.建筑安裝工程費(fèi) B 土地費(fèi)用 C 空置率 D 容積率 在房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析中，最高土地價格分析屬于()A.臨界點分析 B期望值分析 C.敏感性分析 D 概率分析 運(yùn)用實物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時，對開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項目，可通過（）確定是甭進(jìn)行投資。

A.等待投資型期權(quán)估價 B.放棄型期權(quán)估價 C.成長型期權(quán)估價 D.柔性期權(quán)估價 27.對房地產(chǎn)開發(fā)項目，不出現(xiàn)在項目投資現(xiàn)金流量表中的是（）A.銷售收入 B 開發(fā)建設(shè)投資 C.營業(yè)稅金及附加 D.借貸本金償還 28.下列征收補(bǔ)償中，不屬于國有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是()

A.房屋價值補(bǔ)償費(fèi) B.搬遷補(bǔ)償費(fèi) C.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi) D.土地補(bǔ)償費(fèi) 29 下列財務(wù)報表中，在編制時要求資金流平衡的是（）A.總投資估算表 B.經(jīng)營成本估算表

C.投資計劃與資金籌措表 D.銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事會要求融資不得稀釋股東控制權(quán)，則可供選擇的融資方式是（）。A 發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券、B 發(fā)行普通股股票 C 發(fā)行優(yōu)先股股票 D.發(fā)行公司債券

31.在某房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中，如果不能如期取得政府的相關(guān)許可，則該房地產(chǎn)開發(fā)項 目將面臨()

A.政策風(fēng)險 B.市場風(fēng)險 C.財務(wù)風(fēng)險 D 信用風(fēng)險

以抵押貸款方式向土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地（）的70％ A 評估價值 B 實際價值 C.投資價值 D.出讓金收入 33.為控制個人住房抵押貸款的風(fēng)險，常用房地產(chǎn)支出與收入來考核借款人的還款能力，計算月房產(chǎn)支出與收入比的公式是

A 本次貸款的月還款額/月均收入B（本次貸款的月還款額＋其他債務(wù)月償還額）／月均收入 C.（本次貸款的月還款額十月物業(yè)管理費(fèi)）／月均收入

D.（本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月償還額）／月均收入 34.市場條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）

A 物業(yè)出租經(jīng)營成本 B.業(yè)主希望的投資回報率C 通貨膨脹率 D.同類物業(yè)的市場供求關(guān)系

35.某寫字樓月潛在毛租金收入為100 萬元，月平均運(yùn)營費(fèi)用為60 萬元，月平均空置率為5 %，月平均租金損失率為2 % , 月平均其他收入為潛在毛租金收入的3 %，則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是（）萬元。A 33.00 B.33.10 C 36.00 D.36.10

二、多項選擇題（共15題，每題2 分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）1.下列房地產(chǎn)投資形式中，屬于按經(jīng)濟(jì)活動類型劃分的有（）。

A.居住物業(yè)開發(fā)投資 B 商業(yè)物業(yè)投資房 C.土地開發(fā)投資D房地產(chǎn)開發(fā)投資 E.房地產(chǎn)經(jīng)營投資 2.下列房地產(chǎn)市場價格指標(biāo)中，屬于市場交易指標(biāo)的有（）

A.吸納量 B.新竣工量 C.預(yù)售面積 D.可供租售量 E.房地產(chǎn)價格 3.下列社會經(jīng)濟(jì)活動表現(xiàn)中，體現(xiàn)房地產(chǎn)市場功能的有（）。

A 商品住房限購政策導(dǎo)致住房租金上漲B.居民對高層住宅需求增加使得更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意建高層住宅 C 保障性住房供給增加抑制商品住房價格D.房價大幅下降導(dǎo)致美國次貸危機(jī)爆發(fā) E.通貨膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)重置成本增加 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售其商品房的說法，正確的有（）

A.大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目必須選擇聯(lián)合代理方式B.雙重代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以向買賣雙方收取傭金 C 總代理可以委托分代理

D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能直接委托分代理 E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最好在項目前期就確定好代理方式 5 在各種市場方法調(diào)查中，網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系方法的特點有（）。

A 成本低 B.反饋快 C.能深入了解被訪者情況 D.回收率高 E.能深度訪談 6.下列現(xiàn)金流量圖中，能表示的房地產(chǎn)開發(fā)投資模式有（）。A 開發(fā)一銷售模式 B.開發(fā)一持有出租-出售模式

C.購買一持有出租一出售模式 D.購買一更新改造一出售模式E.購買一更新改造一出租模式 7.對于“開發(fā)-銷售” 模式下的房地產(chǎn)投資項目，分析其動態(tài)盈利能力時的引算期包括（）。A.開發(fā)期 B.論證決策期 C.經(jīng)營準(zhǔn)備期 D.經(jīng)營期 E 銷售期

8.甲乙兩個項目均為出售型住宅項目，開發(fā)經(jīng)營期為2年。對這兩個項目進(jìn)行比選時，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標(biāo)有（）。

A.利潤總額 B.投資利潤率 C 資產(chǎn)負(fù)債率 D.財務(wù)凈現(xiàn)值 E.償債備付率 9.下列分析方法中，屬于風(fēng)險估計與評價的常用方法有（）。

A.故障樹分析法 B.期望值法 C.盈虧平衡法 D.解析法 E.蒙特卡洛模擬法 10 在風(fēng)險分析中的風(fēng)險估計階段，需要開發(fā)的工作包括（）。A.風(fēng)險估算 B.分析風(fēng)險概率分布情況

C.辨識風(fēng)險發(fā)生的原因 D.檢驗各風(fēng)險變量是否相關(guān)E.提出應(yīng)對風(fēng)險的建議 在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中，調(diào)查研究主要是從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。其中資源調(diào)查的主要內(nèi)容有（）。

A.項目用地 B.房地產(chǎn)市場供需 C.房價現(xiàn)狀及走勢 D 交通運(yùn)輸條件E.外圍基礎(chǔ)設(shè)施 12.下列房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費(fèi)用中，屬于土地費(fèi)用的有（）。

A.土地出讓價款 B.土地購置稅費(fèi) C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) D 水文地質(zhì)勘測費(fèi)

E.土地開發(fā)工程費(fèi)

13.下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益融資的說法，正確的有（）

A.資金融入方需要還本付息B.在私人市場和公開市場上，均可以進(jìn)行權(quán)益融資

C.權(quán)益融資的資金供給方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險D.存款性金融機(jī)構(gòu)一般不參與房地產(chǎn)權(quán)然融資 E 權(quán)益融資主要來源于個人投資者

14.銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款實行風(fēng)險管理采取的措施有（）。

A.分期發(fā)放貸款，對其現(xiàn)金情況進(jìn)行監(jiān)控B.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售款進(jìn)行監(jiān)控，防止銷售款挪作他用

C 要求申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金不低于項目總投資的30 %

D.不向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款E 密切關(guān)注開發(fā)情況，以確保房屋能在合理期限內(nèi)交付使用 15.寫字樓分類過程中要考慮的因素包括（）。

A 物業(yè)所處位置 B 輻射區(qū)域的范圍 C 建筑設(shè)備系統(tǒng) D 建造年代E.租戶類型

三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號、用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分）1.商品房開發(fā)投資和保障性住房建設(shè)投資都屬于房地產(chǎn)投資，無論何種類型的房地產(chǎn)投資，其目的都是為了營利。（）

2.在我國，縣級以上地方人民政府壟斷了其轄區(qū)范圍內(nèi)國有土地使用權(quán)出讓市場。（）

3.土地儲備機(jī)構(gòu)對土地開發(fā)過程中涉及的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和綠化，土地平整等工作，可以通過公開招標(biāo)方式選擇工程實施單位，實施單位的管理費(fèi)用不高于土地儲備開發(fā)成本的2％()在房地產(chǎn)市場分析中，區(qū)域房地產(chǎn)市場分析應(yīng)側(cè)重于對具體房地產(chǎn)開發(fā)項目的競爭性分析和營銷建議。（）5.用期末慣例法進(jìn)行現(xiàn)金流量分析時，假設(shè)在計息期內(nèi)的所有收支均發(fā)生在該計息期的期末。（）6 房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期和經(jīng)營期發(fā)生的期間費(fèi)用均計入開發(fā)建設(shè)投資。（）7 財務(wù)杠桿的正向作用是當(dāng)全部投資的收益率小于借貸資金成本水平時，借貸越多，資本金的收益率越大。（）8.金融機(jī)構(gòu)在為房地產(chǎn)置業(yè)投資發(fā)放抵押貸款前，規(guī)定權(quán)益投資比率的目的是為了控制信貸風(fēng)險。（）9.在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析時，最高運(yùn)營費(fèi)用比率越高，說明投資項目抵抗風(fēng)險的能力越強(qiáng)。（）10 在房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案中，對擬開發(fā)項目應(yīng)進(jìn)行開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇。（）

11.房屋開發(fā)費(fèi)中的公共配套設(shè)施建沒費(fèi)，包括為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種營利性和非營利性配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。（）

12.借貸還本付息清算表屬于基本財務(wù)報表，該表中列出了可直接用于計算清償能力指標(biāo)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。（）13.按照財政部和中國人民銀行的規(guī)定，土地儲備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，故政府的各類財政資金可以用于土地儲備貸款的擔(dān)保。（）

14.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否獲得其他金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款承諾，越來越成為金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放商角房地產(chǎn)開發(fā)貸款的重要條件之一。（）

15.一幢寫字樓的潛在毛租金減去空置損失后得到的是該寫字樓的有效毛收入。（）

四、計算題（共2題，20分。要求列出算式和計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后2位。請在答題紙上作答）

（一）某投資者購買了一間建筑面積為100 擴(kuò)的店鋪用于出租經(jīng)營，購買價格為180 萬元，一次性付款。購買后對該店鋪進(jìn)行裝修，裝修期為1年，裝修費(fèi)用為60萬元，裝修完成后即出租。投資者要求的目標(biāo)收益率為12%，動態(tài)投資回收期不長于16年，則假定該類店鋪的經(jīng)營費(fèi)用占毛和金收入的30%，裝修費(fèi)用發(fā)生在年末，其他現(xiàn)金流量發(fā)生在年初。請計算滿足投資者收益目標(biāo)。要求的店鋪最低單位面積年和金，并畫出該項目投資經(jīng)營的現(xiàn)金流量圖。

（二）某投資者欲租賃一間店面，租賃期有3年和5年兩種可能，概率分別為0.4 和0.6，若租賃期為3年，總租金為30萬元，一次性付清；若租賃期為5年，總租金為45萬元，也是一次性付清，經(jīng)市場調(diào)研，經(jīng)營該店面的年凈收益有15萬元、12萬元和10萬元三種可能，概率分別為0.5、0.3 和0.2，該投資者要求的投資收益率為10%，設(shè)租金發(fā)生在年初，年凈收益發(fā)生在年末。請計算該項目投資的加權(quán)凈現(xiàn)值之和以及投資凈現(xiàn)值不小于零的累計概率。

2011年試題參考答案

一、單項選擇題

1.C 2.A 3.B 4.B 5.A 6.B 7.A 8.D 9C 10 B 11.C 12.C 13.A 14.C 15.B 16.B 17.C 18.A 19.B 20.B 21.A22.D24.B 25.C26.A 27.C 28 D 29.D 3O.D31.A 32.A 33.D 34.D 35.C

二、多項選擇題

1.CDE 2.ACE 3.ABC 4.BCE 5.AB 6.BC 7.AE 8.AB 9.DE 10.AB11.ADE 12.AB 13.BCD 14.ABDE 15.ACE

三、判斷題 1.× 2.√ 3.√ 4.× 5.√6.× 7.× 8.√ 9.√ 10.√11.× 12.× 13.×√ 14.√ 15.×

四、綜合分析題IACD 1.ACD 2.ABD 3.C 4.ABC 5.C 6AD 7.ABC 8A 9 BCD。10.ACD 11.B 12B 13.C 14.B。15.A?，F(xiàn)金流量圖為：（太容易了，不好畫，略）

現(xiàn)金流量圖共3分.其中：第0年、1年末現(xiàn)金流量180、60 給1分，第1年末凈租金收入正確給1分，第15年末正確給1 分 方法一： 解：設(shè)單位面積最低毛租金為X萬元，則單位面積凈租金收入為X(1-30%)＝0.7X，年凈租金收入為0.7X×100=70X 根據(jù)投資者的投資計劃可列出下式：-180-60/（1+12%）+70X/12%×[1-1/（1+12）15]=0 X=0.48991（萬元/㎡）=4899.1元/㎡

那要實現(xiàn)這一投資自標(biāo)、該商鋪的單位面積最低年租金為4899.10元/㎡。方法二： 解：設(shè)單位面積最低毛租金為X萬元，則單位面積凈租金收入為X(1-30%)＝0.7X，年凈租金收入為0.7X×100=70X 將購買價和裝修費(fèi)折現(xiàn)

P＝-180+（-60）/（1+i）=-180-60/(1+12%)=-233.57萬元

在動態(tài)投資回收期內(nèi)，凈租金收益的折現(xiàn)和的絕對值應(yīng)等于p A=Pi/[1-1/(1+i)n] =233.57×12%/[1-1/(1+12%)15]=34.29 70X=34.29 X=4899.1元/㎡

（二）解：(1）計算該項投資的加權(quán)凈現(xiàn)值之和方法一：

第一路徑：

聯(lián)合概率：P(X1)= 0.4×0.5=0.20 凈現(xiàn)值：NPV1 =-30+15/10%×[1-1/(1+10%)]=7.30 加權(quán)凈現(xiàn)NPV1 P(X1)=7.0×0.2=1.46 第二路徑：P(X2)= 0.12 凈現(xiàn)值：NPV2 =-0.16

加權(quán)凈現(xiàn)NPV2P(X2)=0.12×(-0.16)=-0.02萬元 第三路徑：P(X3)= 0.08 凈現(xiàn)值：NPV3 =-5.13 加權(quán)凈現(xiàn)NPV3P(X3)=-0.41萬元

第四路徑：P(X4)=0.3 凈現(xiàn)值：NPV4 =11.86 加權(quán)凈現(xiàn)NPV4P(X4)=3.56萬元

第五路徑：P(X5)=0.18 凈現(xiàn)值：NPV5 =0.49 加權(quán)凈現(xiàn)NPV5P(X5)=0.09萬元

第六路徑：P(X6)=0.12 凈現(xiàn)值：NPV6 =-7.09 加權(quán)凈現(xiàn)NPV6P(X6)=-0.85萬元

加權(quán)平均現(xiàn)值之和為=1.46-0.02-0.41+23.56+0.09-085=3.83 方法二：每年的凈收益期望值為15×0.5+12×0.3+10×O2=13.1

當(dāng)租賃期為3年時，凈現(xiàn)值為：-30+ 13.1/10%+[1-1/（1+10%）3]=2.58萬元 當(dāng)租賃期為5年時，凈現(xiàn)值為：-30+ 13.1/10%+[1-1/（1+10%）5]=4.66萬元 加權(quán)凈現(xiàn)值為2.58×0.4+4.66×0.6=3.83萬元

(2）計算該投資項目凈現(xiàn)值不小于零的累計概率 方法一：0.2+0.3+0.18=0.68 或1-0.32=0.68

方法二：按凈現(xiàn)值從小到大排列，見下表，并計算累計概率（略）凈現(xiàn)值不小于零的累計概率： 1-[0.32+(0.50-0.32)]× 0.16/(0.49+0.16)或1-[0.50-（0.50-0.32)×0.49/(0.49+0.16)=0.6357=63.57% 解析

一、單項選擇題

4.由子房地產(chǎn)具有明顯的不可移動性和異質(zhì)性，且市場集中度較低，因此房地產(chǎn)市場具有明顯的壟斷競爭特征。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中開發(fā)建設(shè)商品住房是市場供應(yīng)的主要組成部分，如果同期在某一區(qū)域市場的新建住房開發(fā)項目較少，就容易形成區(qū)域性壟斷，導(dǎo)致壟斷多于競爭。某房屋新開工面積是指報告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積、不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停、緩建而在報告期恢復(fù)施工的房屋面積。1000-（300+200）=500萬㎡

6.在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產(chǎn)和投入新項目開發(fā)，資本流量顯著增加

7.土地儲備的范圍包括依法收回的國有土地、收購的土地、行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地以及其他依法取得的土地。質(zhì)量控制主要包括四個方面，對原材料的檢驗、對配套設(shè)施的檢驗、確立控制質(zhì)量的具體措施和確立質(zhì)量文件檔案制度。

10.成本加成定價法的表達(dá)式為：成本＋成本× 利潤率。

13.需求分析包括：需求預(yù)測、分析規(guī)劃和建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開發(fā)項目、吸納率分析（具體包括市場吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢）、市場購買者的產(chǎn)品功能需求。

15.實際利率=(1+r/m)m-1，設(shè)名義利率為12%，則按年計息，i=12%,按季計息，i=(1+12%/4)4-1=12.55% ；按月計息，i=(l+12%/12)12-l =12%,年利率均相同，實際利率,按月計息最大，則按年計息最小。16.實際利率=[(1＋名義利率）/(1＋通貨膨脹率)]=[(1+12%)/(l+5.5%)]-1=6.16％ 因為每年遞增率和折現(xiàn)率相等即當(dāng)，s=i時，采用等比序列現(xiàn)值系數(shù)P＝nA1 /(l+i)=20×(1+6%)＝150.94萬元 18 該家庭第8年最后一個月的還款額A8×12 =A1(1+i)i-1=3000×(l+0.2%)96-1=3627.06元 19.投資回報是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬，即該投資者的年投資回報為P×i,1000,10%=100萬元

如果某項目的FNPV大于或等于0，說明該項目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財務(wù)上是可以接受的。如果FNPV小于0，則項目不可接受。

動態(tài)投資回收期＝（累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對官當(dāng)期凈現(xiàn)淦流量現(xiàn)值＝(4-1）+588.74/640.67=3.92年

23.償債備付率=可用于還本付息資金/留當(dāng)期應(yīng)還本付息資金，則每年應(yīng)還本付息資金=5 / 1.3=3.846萬元，按月還本付息額＝3.846/12=3205元，用等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式，可得，最大貸款額為V=A/i[1-1/(1+i)n=3205/(12%÷12)×[1-1/(1 + 12％)12×20］=291076萬元。

24.對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)、資本化率、貸款利率等；對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括：購買價格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。

25.最高土地取得價格是指開發(fā)項目銷售額和其他費(fèi)用不變條件下, 保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價格。

28.相對于股權(quán)融資和其他類型債券融資，公司債券融資不改變原股東對公司的控制權(quán)。

商業(yè)銀行規(guī)定以抵押貸款方式向土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。

考核借款人還款能力，規(guī)定將每筆住房貨款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50％以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55％以下，其公式為：房產(chǎn)支出與收入比＝(本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費(fèi)）/月均收入；所有債務(wù)與收入比=(本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費(fèi)十其他債務(wù)月償付額）/月均收入。一定注意考試中題干的要求。35.月凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用=潛在毛租金收入-空置和收租損失、其他收入-運(yùn)營費(fèi)用＝100-100×(5%+2%)+100×3％-60=36萬元, 注意：2011年教材將“經(jīng)營費(fèi)用”修訂為“運(yùn)營費(fèi)用”學(xué)習(xí)使人進(jìn)步，相信能就一定能成功

二、多項選擇題

1.根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動類型的不同，可以將房地產(chǎn)投資劃分為從事上地開發(fā)活動的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動的房地產(chǎn)開發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營活動的房地產(chǎn)經(jīng)營投資。A、B 選項屬于按物業(yè)類型來劃分的，按物業(yè)類型來劃分除A、B選項外，還包括工業(yè)物業(yè)投資、酒店和休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資，共5 項。

2.市場交易指標(biāo)包括銷售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價格指數(shù)共9 項；供給指標(biāo)包括新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供和售量、房屋施工面積、房屋新開個面、平均建設(shè)周期和竣工房屋價值共10 項，本題中的B、D 選項屬于供給指標(biāo)。

4.A 選項錯在大型房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)一般有自己的營銷團(tuán)隊和渠道，所以一般采用自行租售；D 選項錯在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主還可以直接委托分代理。

5．C、E 選項屬于面訪的聯(lián)系方法的特點；D 選項屬于電話訪問的聯(lián)系方法的特點。7.對于房地產(chǎn)開發(fā)投資中項目類型為出售的，其動態(tài)盈利能力時的計算期為項目開發(fā)期與銷售期之和；對于房地產(chǎn)開發(fā)投資中項目類型為出租或自營的，其動態(tài)盈利能力時的計算期為開發(fā)期與經(jīng)營期之和；當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)為置 業(yè)投資的，其動態(tài)盈利能力時的計算期為經(jīng)營準(zhǔn)備期和經(jīng)營期之和。對于開發(fā)經(jīng)營期較短的出售型房地產(chǎn)項目，可直接采用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行方案比選 9.風(fēng)險估計與評價常用的方法包括調(diào)查和專家打分法、解析法和蒙特卡洛模擬法三種。

10.風(fēng)險估計階段，包括的內(nèi)容有風(fēng)險發(fā)生的概率大小、風(fēng)險概率分布情況和風(fēng)險估算；C、D 選項屬于風(fēng)險辨識的內(nèi)容；E 選項屬于風(fēng)險評價的內(nèi)容。11.B、C選項是市場調(diào)查的內(nèi)容。土地費(fèi)用包括劃撥土地的征收補(bǔ)償費(fèi)、出讓土地的土地出讓價款（由國有土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)成本和土地增值收益或溢價構(gòu)成）、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價，除上述直接費(fèi)用外，還包括土地購置過程中所支付的稅金和相關(guān)費(fèi)用。C 選項屬于勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)，D 選項屬于房屋開發(fā)費(fèi)。對于A 選項，資金融入方不需要還本付息；D 選項，商業(yè)銀行和儲蓄機(jī)構(gòu)等存款性金融機(jī)構(gòu)極少或者根本不參與房地產(chǎn)權(quán)益融資，E 選項，權(quán)益融資主要來源于機(jī)構(gòu)投資者而不是個人投資者。14.對于C 選項，要求申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金不低于開發(fā)項目總投資的35%

15.對寫字樓分類一般要考慮12個因素，即寫字樓物業(yè)所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建設(shè)設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。

三、判斷題

1.保障性住房建設(shè)投資注重的是房地產(chǎn)投資的社會效益。

2.在我國，城市土地屬于國家所有，地方政府是其轄區(qū)范圍內(nèi)的唯一土地供給者，壟斷了國有土地使用權(quán)出讓市場。

4.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析應(yīng)側(cè)重于對地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析，市場供求與價格概括分析、市場趨勢分析等內(nèi)容；項目房地產(chǎn)市場分析應(yīng)側(cè)重于項目競爭分析和營銷建議。

6.房地產(chǎn)開發(fā)用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費(fèi)用計入開發(fā)建設(shè)投資，而經(jīng)營期的期間費(fèi)用計入運(yùn)營費(fèi)用。7.財務(wù)杠桿的正向作用是當(dāng)全部投資的收益率大于借貸資金成本水平時，投資者使用借貸資金才能夠提高資本金的收益水平。

8.金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資比率不得低于某一要求的比率 10.在房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案中，除對擬開發(fā)項目應(yīng)進(jìn)行開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇外，還應(yīng)進(jìn)行區(qū)位分析與選擇、開發(fā)時機(jī)的分析與選擇、合作方式的分析與選擇、融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇和產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇。

11.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

13.按照財政部和中國人民銀行的規(guī)定，土地儲備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，但由于同時規(guī)定，各類財政性資金依法不得用于土地儲備貸款擔(dān)保，所以通常采用抵押貸款，用擬儲備地塊的土地使用權(quán)證抵押。

15.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了該寫字樓的有效毛收入

第五篇：2013年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》真題及答案解析

2013年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》真題及答案解析

一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有1個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號)

1.新建重點中學(xué)周邊的房價迅速上漲，表明房地產(chǎn)投資具有()的特性。

A.易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險 B.易受政策影響

C.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移 D.適于長期投資

2.張某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期為三年，張某面臨較大的風(fēng)險是()風(fēng)險。

A.政策 B.通貨膨脹

C.利率 D.或然損失

3.整個投資市場的平均收益率為20%，國債的收益率為10%，房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性風(fēng)險系數(shù)為0.4，寫字樓市場相對于房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性風(fēng)險系數(shù)為0.9，寫字樓市場的預(yù)期收益率為()。

A 13.6% B.14.0% C.19.0% D.23.6%

4.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場是()市場。

A.完全競爭 B.壟斷競爭

C.寡頭壟斷 D.完全壟斷

5.對一線、二線、三線城市之間房地產(chǎn)市場發(fā)育情況的差異和特點的分析，是房地產(chǎn)市場的()分析。

A.總量結(jié)構(gòu) B.產(chǎn)品結(jié)構(gòu) C.投資結(jié)構(gòu) D.區(qū)域結(jié)構(gòu)

6.某城市2012年可供租售的寫字樓面積為90萬m2，全年寫字樓銷售量為60萬m2，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接出售量為15萬m2，該城市2012年寫字樓的吸納周期為()年。

A.0.67 B.0.83 C.1.20 D.1.50

7.下列房地產(chǎn)市場預(yù)警指標(biāo)中，屬于考查房地產(chǎn)價格是否過度偏離其價值的是()。

A.住房可支付性指數(shù) B.住房價格合理性指數(shù)

C.房價租金比 D.量價彈性

8.房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價是房地產(chǎn)開發(fā)()階段的重要工作。

A.投資分析決策 B.施工準(zhǔn)備

C.建設(shè) D.租售

9.通過招拍掛方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)項目，不需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行辦理()。

A.規(guī)劃意見書(選址)B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

C.國有土地使用證 D.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

10.某資金實力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在對其開發(fā)的某個住宅項目定價時，銷售價格明顯低于相鄰?fù)瑱n次的其他住宅項目，該企業(yè)采用的定價方法是()。

A.目標(biāo)定價法 B.領(lǐng)導(dǎo)定價法

C.挑戰(zhàn)定價法 D.隨行就市定價法

11.從市場營銷的角度，房地產(chǎn)市場之所以能夠進(jìn)行市場細(xì)分，主要是由于()存在著差異性。

A.房地產(chǎn)產(chǎn)品 B.項目區(qū)位 C.房地產(chǎn)需求 D.住房價格

12.對房地產(chǎn)市場調(diào)查的分析與評估，主要是考慮房地產(chǎn)市場調(diào)查的()。

A.有效性 B.經(jīng)濟(jì)性 C.參與性 D.廣泛性

13.房地產(chǎn)市場營銷中的“金九銀十”現(xiàn)象，描述了房地產(chǎn)消費(fèi)者市場的()特征。

A.分散性 B.替代性 C.易變性 D.季節(jié)性

14.在房地產(chǎn)市場分析報告中，不包括的內(nèi)容是()。

A.開發(fā)地點的最佳用途分析 B.開發(fā)項目的SWOT分析

C.開發(fā)項目的償債能力分析 D.房地產(chǎn)市場供求分析

15.下圖表示的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)()經(jīng)營模式下的典型現(xiàn)金流量圖。

A.開發(fā)一銷售 B.開發(fā)一持有出租一出售

C.購買一持有出租一出售 D.購買一更新改造一出租一出售

16.某筆貸款的年名義利率為6.60%，年實際利率為6.77%，該筆貸款的計息周期是()。

A.月 B.季度

C.半年 D.年

17.甲、乙兩人分別向銀行貸款，貸款金額、利率、期限均相同，貸款期限為1年，甲的償還方式為按月付息到期一次償還本金，乙的償還方式為按月計息到期一次還本付息。甲實際支付的利息額I甲和乙實際支付的利息額I乙之間的關(guān)系為()。

A.I甲> I乙 B.，I甲< I乙，C.I乙= I乙 D.I乙≥I乙

18.關(guān)于資金等效值的說法，錯誤的是()。

A.在資金等效值計算中，終值、時值都可以與現(xiàn)值相等

B.在資金等效值計算中，年值是序列值

C.資金運(yùn)動起點時的資金額稱為時值

D.絕對數(shù)額不等的資金額，在一定的時間和利率條件下，價值可以相等

19.某物業(yè)未來10年租金收入的終值為20萬元，年租金增長率為6%，租金在每年年末支付。若年利率為6%，則第5年年末的租金是()元。

A.14945.16 B.15841.87

C.26764.51 D.28370.38

20.某人用1000萬元購買了一商鋪用于出租經(jīng)營，如果投資收益率為10%，經(jīng)營期為20年，每年凈經(jīng)營收益相等，其投資回報是()萬元。

A.17.46 B.100.00

C.117.46 D.672.75 21.甲、乙兩個可供比較的房地產(chǎn)投資方案中，甲方案的開發(fā)經(jīng)營期為4年，乙方案的開發(fā)經(jīng)營期為3年，兩方案比選宜采用的方法是()。

A.凈現(xiàn)值法 B.等額年值法

C.差額投資內(nèi)部收益率法 D.費(fèi)用年值比較法

22.房地產(chǎn)投資項目的FIRR能夠反映項目投資所能接受的()。

A.最低投資報酬率 B.最高現(xiàn)金回報率

C.最低償債備付率 D.最高貸款利率

23.王某以總價150萬元購買一商鋪用于出租經(jīng)營，其中貸款額為60萬元，每年的還本付息額為7.8萬元，扣除運(yùn)營費(fèi)用的年租金收入為18萬元，王某在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報率是()。

A.11.33% B.12.00%

C.17.00% D.20.00%

24.張某購買一商鋪用于出租經(jīng)營，在商鋪購買中，銀行提供了貸款額20萬元、貸款期限10年、年貸款利率7%、按年等額還本付息的抵押貸款。該商鋪潛在年毛租金收入為5.5萬元，空置與租金損失為潛在毛租金收入的10%，運(yùn)營費(fèi)用為實際租金收入的30%，該項目的償債備付率為()。

A.1.16 B.1.22

C.1.74 D.1.93

25.房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析中的保本點，是分析計算風(fēng)險因素變化而使項目達(dá)到()時的極限值。

A.利潤為零 B.財務(wù)凈現(xiàn)值為零

C.基準(zhǔn)收益率 D.財務(wù)內(nèi)部收益率

26.線性盈虧平衡分析中的盈虧平衡價格是()。

A.銷售量等于盈虧平衡產(chǎn)量時單位產(chǎn)品銷售價格

B.銷售量小于盈虧平衡產(chǎn)量時單位產(chǎn)品銷售價格

C.銷售量等于生產(chǎn)能力產(chǎn)量時單位產(chǎn)品最低銷售價格

D.銷售量等于生產(chǎn)能力產(chǎn)量時單位產(chǎn)品最高銷售價格

27.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)總建筑面積為50000m2的住宅項目，可銷售面積為47500m2，項目的開發(fā)成本為5000元/m2，銷售均價為6500元/m2，營業(yè)稅金及附加為銷售收入的5.5%。當(dāng)該項目利潤為零時，售價允許降低的最大幅度是()。

A.14.32% B.18.62%

C.19.03% D.23.08%

28.下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析內(nèi)容中，在風(fēng)險估計階段應(yīng)完成的是()。

A.識別投資項目可能面臨的風(fēng)險 B.測算風(fēng)險發(fā)生的概率大小

C.分析風(fēng)險產(chǎn)生的原因 D.提出風(fēng)險應(yīng)對的建議

29.某公司擬投資興建一停車場，如果按照每個車位的綜合投資乘以車位數(shù)估算其總投資額，這種投資估算方法是()。

A.單元估算法 B.單位指標(biāo)估算法

C.工程量近似匡算法 D.概算指標(biāo)法

30.考察項目全部投資的盈利能力，為各投資方案比較建立共同的基礎(chǔ)，需要編制()。

A.項目投資現(xiàn)金流量表 B.資本金現(xiàn)金流量表

C.投資者各方現(xiàn)金流量表 D.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表

31.房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)生的利潤總額，應(yīng)首先用于()。

A.向投資者分配 B.提取法定盈余公積金

C.繳納企業(yè)所得稅 D.彌補(bǔ)企業(yè)5年內(nèi)的累計虧損

32.在股票市場的融資方式中，增發(fā)與配股相比具有的優(yōu)點是()。

A.成本較低 B.限制條件較少

C.操作較簡單 D.不需要還本付息

33.個人住房抵押貸款與商用房地產(chǎn)抵押貸款相比，個人住房抵押貸款的()。

A.貸款期限更短 B.貸款價值比率更高

C.貸款利率更高 D.還款方式更復(fù)雜

34.某投資者以30%的預(yù)付款訂購了一寫字樓，一年后該寫字樓價格上漲了15%，該投資者預(yù)付款的收益率是()。

A.15.0% B.21.4%

C.30.0% D.50.0%

35.寫字樓的可出租面積是指()。

A.出租單元內(nèi)使用面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e

B.出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積

C.出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積一半

D.出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e

二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號，全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的'每個選項得0.5分)

1.按物業(yè)用途不同劃分的房地產(chǎn)投資類型包括()。

A.居住物業(yè)投資 B.商用物業(yè)投資

c.土地開發(fā)投資 D.房地產(chǎn)經(jīng)營投資

E.酒店投資

2.按照增量存量細(xì)分，房地產(chǎn)二級市場包括()市場。

A.土地使用權(quán)出讓 B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

c.新建商品住宅銷售 D.新建寫字樓出租

E.二手房買賣

3.關(guān)于房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)過度開發(fā)的說法，正確的有()。

A.房地產(chǎn)過度開發(fā)反映市場的供求關(guān)系失衡

B.房地產(chǎn)泡沫反映市場價格和價值背離

c.過度開發(fā)與房地產(chǎn)泡沫具有同等程度的危害性

D.房地產(chǎn)泡沫通常會引起過度開發(fā)

E.房地產(chǎn)市場上不存在泡沫也可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過度開發(fā)

4.地方政府的土地儲備計劃包括()。

A.年初和年末土地儲備規(guī)模 B.前期開發(fā)規(guī)模

C.土地出讓金總額 D.土地供應(yīng)規(guī)模

E.土地儲備臨時利用計劃

5.下列分析房地產(chǎn)市場趨勢的方法中，屬于定性分析的有()。

A.購買者意圖調(diào)查法 B.銷售人員意見綜合法

C.時間序列分析法 D.相關(guān)分析法

E.專家意見法

6.企業(yè)不論從何種角度進(jìn)行市場細(xì)分，所確定的細(xì)分市場必須具備()。

A.可衡量性 B.可實現(xiàn)性

C.可整合性 D.可盈利性

E.可區(qū)分性

7.利率的儲蓄投資決定理論認(rèn)為()。

A.利率是由貨幣的供給與需求決定的 B.利率是資本的租用價格

C.利率是由可貸資金的供求決定的 D.利率的高低取決于平均利潤率

E.利率不受貨幣因素的影響

8.某投資者購買了一幢寫字樓用于出租經(jīng)營，購樓投資的60%來自銀行提供的期限10年、年利率10%、按年等額還本付息的抵押貸款。假設(shè)寫字樓的出租率一直穩(wěn)定在85%，且凈租金收入每年以6%的速度上漲(收入發(fā)生在期初)，計劃第10年末轉(zhuǎn)售，投資者的期望收益率為10%。該寫字樓資本金現(xiàn)金流量現(xiàn)值的計算所涉及的公式包括()。

9.下列經(jīng)濟(jì)效果評價指標(biāo)中，屬于衡量房地產(chǎn)開發(fā)項目“開發(fā)一銷售”經(jīng)營模式的指標(biāo)有()。

A投資收益率 B.物業(yè)增值率

C.開發(fā)利潤 D.成本利潤率

E.股權(quán)增加率

10.關(guān)于開發(fā)后出租或自營的房地產(chǎn)投資項目計算期的說法，正確的有()。

A.計算期為項目的開發(fā)期

B.計算期為項目的經(jīng)營期

C.計算期為項目的開發(fā)期與經(jīng)營期之和

D.計算期以土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命中較短的年限為最大值

E.計算期的單位可為年、半年、季、月

11.對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行臨界點分析時，通常要進(jìn)行()分析。

A.最低租售價格 B.最高土地取得價格

C.最高工程費(fèi)用 D.最低租售數(shù)量

E.最高銷售價格

12.按決策性質(zhì)不同劃分的投資決策類型包括()決策。

A.業(yè)務(wù)型 B.風(fēng)險型

C.確定型 D.群體型

E.不確定型

13.在房地產(chǎn)開發(fā)投資的項目投資現(xiàn)金流量表中，現(xiàn)金流出不包括()。

A.開發(fā)建設(shè)投資 B.土地增值稅

C.借款本金償還 D.借款利息支付

E.運(yùn)營費(fèi)用

14.相對于債務(wù)融資，權(quán)益融資的特點有()。

A.需到期償還 B.無需還本付息

C.稅收負(fù)擔(dān)輕 D.共擔(dān)投資風(fēng)險

E.共享投資利潤

15.能夠改變收益性物業(yè)潛在毛租金收入的因素有()。

A.空置面積 B.租金水平

C.收租損失水平D.可出租面積

E.經(jīng)營費(fèi)用

三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至0分)

1.從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險是指過去獲得的實際收益與預(yù)期收益的差異程度。()

2.-般來說，在增量房市場上，賣方對房地產(chǎn)信息的了解程度要高于買方。()

3.如果一宗商業(yè)用地只有一個意向用地者，則可以采取協(xié)議方式出讓該宗土地使用權(quán)。()

4.房地產(chǎn)開發(fā)項目一般只需進(jìn)行單項工程竣工驗收。()

5.房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位就是塑造本企業(yè)產(chǎn)品的鮮明個性或形象，使該項目在細(xì)分市場上占據(jù)有利的競爭位置。()

6.若某房地產(chǎn)投資項目的季度收益率為3%，則其年實際收益率為12%。()

7.在我國，房地產(chǎn)開發(fā)貸款以單利計算利息，個人住房抵押貸款以復(fù)利計算計息。()

8.計算期較長的房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟(jì)評價宜采用動態(tài)評價指標(biāo)。()

9.在房地產(chǎn)投資的互斥方案比選中，如果差額投資內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率且有足夠的資金，則應(yīng)選擇投資額較大的方案。()

10.在房地產(chǎn)置業(yè)投資中，權(quán)益投資比率越低，資本金占投資總額的比例就越高o()

11.房地產(chǎn)投資決策問題可以轉(zhuǎn)換為實物期權(quán)定價問題，是因為在不確定性條件下，房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性。()

12.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招、拍、掛方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)所繳納的契稅，屬于房地產(chǎn)開發(fā)的期間費(fèi)用。()

13.不確定因素對房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)效益的影響，可以運(yùn)用概率分析的方法進(jìn)行定量分析。()

14.房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主要抵押物是開發(fā)項目的建設(shè)用地使用權(quán)和在建工程。()

15.某寫字樓的租金水平高于寫字樓市場平均租金水平，則其獲利水平也高于寫字樓市場的平均收益水平。()

四、計算題(共2題，20分。要求列出算式，計算過程;需按公式計算的，要寫出公式;僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后2位。請在答題紙上作答)

1.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2010年3月末以20000萬元購得一宗用途為商品住宅的土地。項目于2010年6月末動工建設(shè)，建設(shè)投資中有12000萬元為年利率7.5%、按季計息、分三期發(fā)放的銀行貸款：第一筆貸款為4000萬元，發(fā)放時間為2010年6月末;第二筆貸款為6000萬元，發(fā)放時間為2010年9月末;第三筆貸款為2000萬元，發(fā)放時間為2010年12月末。借款合同約定的還款方式是：2011年6月前只計息不還款;2011年6月起在每期末支付當(dāng)期利息;本金于2012年3月末歸還5000萬元，2012年6月末一次歸還所剩本金和利息。請計算該項目各期借款的還本付息額。完成下面項目各期還本付息表。(8分)

2.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為參與一宗居住用地競投進(jìn)行前期研究。政府掛牌出讓資料顯示，該宗地規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000m2，容積率為2.5，需配建20000 m2公共租賃住房，建成后由政府以6000 元/ m2的價格回購。假設(shè)該項目的開發(fā)周期為4年，地價款于第一年初一次性投入，契稅為地價的4%;開發(fā)建設(shè)成本和管理費(fèi)用等為4500元/m2，在開發(fā)周期內(nèi)各年的投資比例分別為20%、30%、30%和20%，且發(fā)生在各年年初;商品住宅第二年開始銷售，各年銷售面積占總銷售面積的比例分別為25%、40%和35%。，銷售均價分別為15000 元/ m2、18000 元/ m2和20000元/ m2，銷售收入發(fā)生在年末;銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為商品住宅銷售收入的10%且與銷售收入同步發(fā)生。如該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求的項目投資內(nèi)部收益率為16%，則該企業(yè)可競投的最高地價是多少?若政府為控制地價溢價率、增加公共租賃住房供給，規(guī)定當(dāng)土地報價達(dá)到45000萬元后，改為競投加建公共租賃住房面積，則該企業(yè)在保證實現(xiàn)原目標(biāo)收益水平的前提下，最多可加建的公共租賃住房面積是多少?(不考慮土地增值稅和企業(yè)所得稅)(12分)2013年試題參考答案

一、單項選擇題

1.C 2-B 3.A 4.D 5.D 6.D 7.C 8.A 9.A10.C

11.c 12.A 13.D 14.c 15.B 16.B 17.B 18.c 19.A 20.C

21.B 22.D 23.A 24.B 25.A 26.A 27.A 28.B 29.A 30.A

31.C 32.B 33.B 34.D 35.D

二、多項選擇題

1.ABE 2.BCD 3.ABDE 4.ABDE 5.ABE

6.ABDE 7.BE 8.ABD 9.ACD 10.CDE

11.ABCD 12.BCE 13.CD 14.BDE 15.BD

三、判斷題

1.× 2.√ 3.× 4.× 5.√ 6.× 7.× 8.√ 9.√ 10.×

11.√ 12.× 13.√ 14.√ 15.×

四、計算題

1.解：

解析：

(1)2010.6應(yīng)計利息：

(2)2010.9應(yīng)計利息：

(3)注意三筆貸款發(fā)生的時點，不能再假定每筆貸款發(fā)生在每季季中。

(4)2012.6期末借款本息累計值等于期初借款本息累計值加上本期應(yīng)計利息。

2.解：(1)該企業(yè)可競投的最高地價

設(shè)該企業(yè)可競投的最高地價為x萬元

(2)最多可加建的公共租賃住房面積

設(shè)最多可加建的公共租賃住房面積為y萬m2

解析：

(1)加建的公共租賃住房面積要在總銷售面積中扣除。

(2)錯誤解法：49330.310%)=13.60/0，或者寫字樓市場的預(yù)期收益率=10%+0.9×0.4×(20%-10%)=13.6%.4.我國國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場目前是由屬地政府完全壟斷的。

5.區(qū)域結(jié)構(gòu)是考察不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房價水平和政策措施的差異。

6.90÷60 =1.5(年)。

7.住房可支付性指數(shù)(Housing Affordability Index，HAI)，是指中位數(shù)收入水平的家庭對中位數(shù)價格的住房的承受能力，在數(shù)值上等于家庭可承受房價的上限與該城市實際住房中位數(shù)價格之比，如果HAI< 100.說明居民家庭只能承受更低價格的住房;住房價格合理性指數(shù)，是指從城市經(jīng)濟(jì)基本面可支撐住房價格的角度，對當(dāng)前實際住房價格合理性作出的判斷，反映了實際住房價格與城市經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)的協(xié)調(diào)關(guān)系;房價租金比，是指房地產(chǎn)價格與租金的比值，用來考察房地產(chǎn)價格是否過度偏離其使用價值;量價彈性，是指報告期內(nèi)房地產(chǎn)價格變化率與交易變化率的比值。依據(jù)交易量和價格的升降關(guān)系，可以判斷市場所處的景氣階段。

8.投資決策分析主要包括市場分析、項目財務(wù)評價和投資決策三部分工作。

9.對于依法以招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式獲得用地建設(shè)項目，規(guī)劃意見書(選址)審批環(huán)節(jié)已經(jīng)在土地一級開發(fā)環(huán)節(jié)完成。

10.當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者定價稍低或低得較多，則認(rèn)為該開發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價法。如果公司具有向市場領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用挑戰(zhàn)定價法，雖然利潤較低，但可以擴(kuò)大市場份額，提高聲望，以爭取成為市場領(lǐng)導(dǎo)者。

11.-個整體市場之所以能夠細(xì)分為若干子市場，主要是由于顧客需求存在著差異性。

12.對市場調(diào)查的分析與評估，主要是考察市場調(diào)查的有效性。

13.消費(fèi)者市場的季節(jié)性分為三種情況：一是季節(jié)性氣候變化引起的季節(jié)性消費(fèi);二是季節(jié)性生產(chǎn)而引起的季節(jié)性消費(fèi);三是風(fēng)俗習(xí)慣和傳統(tǒng)節(jié)日引起的季節(jié)性消費(fèi)。

14.房地產(chǎn)市場分析報告通常由以下幾部分內(nèi)容組成：①地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析。②區(qū)位分析。該部分是開發(fā)地點多種用途比較分析，是為一塊土地選擇用途，即該地點的最佳用途分析。③市場概況分析。④市場供求分析。⑤項目競爭分析。⑥營銷建議。⑦售價和租金預(yù)測。⑧吸納量計劃預(yù)測。⑨回報率預(yù)測。④敏感性分析。

15.有土地成本和建造成本及相關(guān)費(fèi)用投入說明是“開發(fā)”模式，有租金收入和運(yùn)營成本說明是“持有出租”模式，有轉(zhuǎn)售收入及轉(zhuǎn)售稅費(fèi)說明在持有一段時間后出售。

16.(1+6.6%/m)m-1=6.77%，可采用試算法得出m=4。

19.注意“某物業(yè)未來10年租金收入的終值為20萬元”不能錯誤理解為第十年的租金收入。

21.當(dāng)不同開發(fā)經(jīng)營方案的經(jīng)營期不同時，應(yīng)將不同方案的財務(wù)凈現(xiàn)值換算為年值，以等額年值大的方案為優(yōu)選方案。

22.內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率，如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損。

23.(18-7.8)/(150-60)=11.33%.24.償債備付率=可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息額，可用于還本付息資金=5.5×(1-10%)x(1-30%)=3.465(萬元)，當(dāng)期應(yīng)還本付息額=20 x7%/[1-(1+7%)-10]=2.848(萬元)，償債備付率=3：465/2.848 =1.22。

25.保本點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達(dá)到利潤為零時的極限值，財務(wù)凈現(xiàn)值為零說明項目獲利能力剛剛滿足基準(zhǔn)收益率的要求，是臨界點而不是保本點。

財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回(注：FIRR相當(dāng)于保本點分析中的報酬率)，最適合答案是A。

26.線性盈虧平衡分析中，銷售收入等于總成本，盈虧平衡價格就等于盈虧平衡產(chǎn)量時單位產(chǎn)品銷售價格。

27.5000 x5+保本售價×4.75×5.5%=保本售價×4.75，可得保本售價=5569.48元/m2，(6500元/m2—5569.48元/m2)/6500元/m2=14.32%

28.“識別投資項目可能面臨的風(fēng)險”和“分析風(fēng)險產(chǎn)生的原因”屬于風(fēng)險辨識階段工作，“測算風(fēng)險發(fā)生的概率大小”屬于風(fēng)險估計階段工作，“提出風(fēng)險應(yīng)對的建議”屬于風(fēng)險評價階段工作。

29.單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法;單位指標(biāo)估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。

30.項目投資現(xiàn)金流量表考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案(不論其資金來源及利息多少)進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。而投資者各方現(xiàn)金流量表是以投資者各方的出資額作為計算基礎(chǔ)，用以計算投資者各方財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。

31.稅后利潤的分配順序，首先是彌補(bǔ)企業(yè)以前的虧損，然后是提取法定盈余公積金，之后是可向投資者分配的利潤。

32.增發(fā)和配股本質(zhì)上沒有大的區(qū)別，但增發(fā)融資與配股相比具有限制條件少、融資規(guī)模大的優(yōu)點。

33.由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來源主要是商用房地產(chǎn)的凈經(jīng)營收入，而凈經(jīng)營收入的高低又受到租金水平、出租率、運(yùn)營成本等市場因素的影響，導(dǎo)致商用房地產(chǎn)抵押貸款相對于個人住房抵押貸款來說，承擔(dān)了更高的風(fēng)險。因此，國內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時，貸款價值比率(LTV)通常不超過60%，貸款期限最長不超過10年，貸款利率也通常高于個人住房抵押貸款，而且僅對已經(jīng)通過竣工驗收的商用房地產(chǎn)發(fā)放。

個人住房抵押貸款與商用房地產(chǎn)抵押貸款相比，個人住房抵押貸款的貸款期限更長、貸款價值比率更高、貸款利率更低。

34.15%/30%：50%。可以假設(shè)投資者以100%付款，則其收益率就是15%，則預(yù)付款比率越低，其預(yù)付款的收益率就越高。

35.出租單元內(nèi)建筑面積等于出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積一半，寫字樓的可出租面積等于出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。

二、多項選擇題

1.按物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資酒店與休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。

2.按增量存量細(xì)分，房地產(chǎn)市場可劃分為三級市場：一級市場是土地使用權(quán)出讓市場，二級市場是土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場，三級市場是存量房地產(chǎn)交易市場。

3.房地產(chǎn)過度開發(fā)反映市場的供求關(guān)系，當(dāng)新增供給的增長速度超過了需求的增長速度時，就會產(chǎn)生過度開發(fā)現(xiàn)象;房地產(chǎn)泡沫反映市場價格和實際價值之間的關(guān)系，如果市場價格偏離實際價值太遠(yuǎn)，而且這種偏離是由于過度投機(jī)所產(chǎn)生的，房地產(chǎn)泡沫就出現(xiàn)了;房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)的危害性更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落;房地產(chǎn)泡沫通常會引起過度開發(fā)，但過度開發(fā)卻不一定是由泡沫引發(fā)的。

5.時間序列分析法和相關(guān)分析法屬于定量分析方法，而購買者意圖調(diào)查法、銷售人員意見綜合法和專家意見法屬于定性分析方法。

7.儲蓄投資決定理論認(rèn)為，利率是由儲蓄和投資等非貨幣的實際因素所決定的，儲蓄代表資本供給，投資代表資本需求，利率就是資本的租賃價格，該理論是一種實際利率理論，認(rèn)為利率不受貨幣因素的影響;流動性偏好利率理論則認(rèn)為利率是由貨幣的供給和需求決定的，可貸資金利率理論認(rèn)為利率是由可貸資金的供求決定的，馬克思的利率決定理論認(rèn)為利率的高低取決于平均利潤率。

8.要用到等額序列支付資金回收系數(shù)公式算出每年還本付息額，一次性支付的終值系數(shù)公式算出第10年末轉(zhuǎn)售價格折現(xiàn)值，還要用等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式算出每年凈租金的折現(xiàn)值。C選項是等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式中當(dāng)年凈租金增長率等于收益率時的公式，E選項是等差序列現(xiàn)值系數(shù)公式，均與題意不符。

9.房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果的大小用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標(biāo)來衡量。其中在教材中沒有具體介紹“投資收益率”的概念。

11.收入類項目選最低的，成本類項目選最高的。

12.按性質(zhì)劃分，決策包括確定型決策、風(fēng)險型決策和不確定型決策。

13.在房地產(chǎn)開發(fā)投資的項目投資現(xiàn)金流量表中，借款本金及應(yīng)付利息不應(yīng)計入現(xiàn)金流出，因為借款也屬于投資。開發(fā)建設(shè)投資、土地增值稅和運(yùn)營費(fèi)用屬于現(xiàn)金流出。

14.房地產(chǎn)權(quán)益融資的特點是資金供給方或房地產(chǎn)權(quán)益投資者需要與房地產(chǎn)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險，分享房地產(chǎn)投資活動形成的可分配利潤。權(quán)益融資所得資金屬于資本金，不需要還本付息，債務(wù)融資形成的是企業(yè)的負(fù)債，需要還本付息。

15.能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化。

三、判斷題

1.從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。

2.由于房地產(chǎn)具有的位置固定性、異質(zhì)性、弱流動性和價值量大等特性，導(dǎo)致房地產(chǎn)質(zhì)量離散、交易分散、不頻繁且私密性強(qiáng)，使賣方對房地產(chǎn)信息的了解程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買方。

3.在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，方可采取協(xié)議方式出讓，但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地除外。

4.房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收一般分為三個階段：一是單項工程竣工驗收，二是綜合驗收，三是竣工驗收備案。

5.市場定位就是塑造本企業(yè)產(chǎn)品的鮮明個性或形象，使該項目在細(xì)分市場上占據(jù)有利的競爭位置，可以說，市場定位是塑造一種產(chǎn)品在細(xì)分市場的位置。

6.若某房地產(chǎn)投資項目的季度收益率為3%，則其年名義收益率為12%，實際收益率為

7.在我國，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款均以復(fù)利計算計息，儲蓄存款和國庫券以單利計息。

8.動態(tài)評價指標(biāo)能較全面反映投資方案整個計算期的經(jīng)濟(jì)效果，適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評價和計算期較長的投資項目;靜態(tài)評價指標(biāo)通常在概略評價時采用。

9.在房地產(chǎn)投資的互斥方案比選中，如果差額投資內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，以投資大的方案為優(yōu)選方案;反之，以投資小的方案為優(yōu)選方案。當(dāng)多個方案比選時，首選按投資由小到大排序，再依次就相鄰方案兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案。

10.權(quán)益投資比率越低說明資本金投入比例越低。

11.傳統(tǒng)投資決策方法隱含兩種假定，即可逆性和不可延期性。但在不確定的市場環(huán)境中，房地產(chǎn)投資往往是不可逆和可延期的。因此，房地產(chǎn)投資也就有了期權(quán)性質(zhì)，其決策問題可以轉(zhuǎn)換為實物期權(quán)定價問題。

12.房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招、.拍、掛方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)所繳納的契稅屬于土地費(fèi)用。

13.風(fēng)險分析中的概率分析法不但考慮風(fēng)險因素在未來變動的幅度，還考慮了這種變動幅度在未來發(fā)生變動的可能性的大小及對項目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響，這種分析是一種定量分析。

15.過高或過低的租金都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失，因為若某宗待出租物業(yè)確定的租金高于市場租金水平，則意味著物業(yè)的空置率會上升，可獲得的總租金收入并不一定能高過市場平均收益水平。