第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理考試真題再現(xiàn)

房地產(chǎn)估價師培訓(xùn)：http://edu.21cn.com/kcnet590/ 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理考試真題再現(xiàn)

一.單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。)

1.房地產(chǎn)開發(fā)商進行開發(fā)項目融資結(jié)結(jié)構(gòu)安排時，通常要投入占項目總投資()的自有資金或股本金。

A、15%

B、20%

C、30%

D、40%

2.開發(fā)商以某一價格出售“物業(yè)+健身房會員資格+保齡球館會員資格+游泳池會員資格”時，該價格比這四項各自價格之和低了許多，開發(fā)商采用的是()。

A、產(chǎn)品線定價

B、選擇品定價

C、補充品定價

D、產(chǎn)品束定價

3.某綜合樓總建筑面積為10000㎡，其中可出售的居住建筑面積為7000㎡，可出租的商業(yè)建筑面積為1500㎡，剩余建筑面積為附屬設(shè)備等用房，該綜合樓的有效面積系數(shù)為()。

A、80%

B、90%

C、85%

D、95%

4.某開發(fā)項目的規(guī)劃建設(shè)用地面積為5000㎡，如果地上建筑容積率為

6、建筑覆蓋率為50%、樓高17層(其中1-4層為建筑面積相等的裙房，5-17層標準層)，則標準層每層建筑面積為()㎡。

A、882

B、1765 房地產(chǎn)估價師培訓(xùn)班：http://004km.cnet590/

第二篇：2010年房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題及答案

2010年房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試真題

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理

一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號）

1．一般來說，與長期投資相比，短期投資（）。

A．風(fēng)險較大

B．收益率較高

C．流動性較好

D．投資回收期較長

2．同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場價值不同，主要是因為房地產(chǎn)市場具有（）。

A．保值性

B．增值性

C．異質(zhì)性

D．弱流動性

3．下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是（）。

A．購買房地產(chǎn)股票

B．購買商鋪

C．購買房地產(chǎn)債券

D．購買住房抵押支持證券

4．關(guān)于投資組合理論的說法，正確的是（）。

A．投資者應(yīng)選擇毫無風(fēng)險的投資組合

B．投資者應(yīng)選擇投資項目間有一個正協(xié)方差的投資組合 C．投資者可以將系統(tǒng)風(fēng)險因素減少甚至完全抵消

D．投資者可以將個別風(fēng)險因素減少甚至完全抵消

5．關(guān)于房屋施工面積的說法，正確的是（）。

A．房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積

B．房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積

C．房屋施工面積指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積

D．房屋施工面積不包括報告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積

10．某商品住宅項目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據(jù)，這種定價方法是（）。

A．目標定價法

B．領(lǐng)導(dǎo)定價法

C．隨行就市定價法

D．認知價值定價法

11．某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)查，了解寫字樓租金變動10%、20%時市場承租面積的變化，該項調(diào)查屬于（）。

A．試探性調(diào)查

B．描述性調(diào)查

C．創(chuàng)新性調(diào)查

D．因果性調(diào)查

12．下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的是（）。

A．指數(shù)平滑法

B．市場因子推演法

C．德爾菲法

D．銷售人員意見綜合法

13．某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，在簽訂購房協(xié)議15天內(nèi)，如果不滿意可以無條件退房，該企業(yè)采取的市場定位戰(zhàn)略是（）。

A．形象差異化戰(zhàn)略

B．人員差別化戰(zhàn)略

C．服務(wù)差別化戰(zhàn)略

D．產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略

14．關(guān)于資金時間價值的說法，錯誤的是（）。

A．現(xiàn)在的100萬元與5年后的100萬元的價值相同

B．現(xiàn)在的100萬元可能與5年后的148萬元價值相同

C．現(xiàn)在的100萬元可能與2年前的121萬元價值相同

D．由于存在資金時間價值，不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量無法直接比較

15．某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計息比按季計息要多付利息（）萬元。

A．2.00

B．7.30

C．8.53

D．9.00

16．關(guān)于實際利率和名義利率的謊法，錯誤的是（）。

A．名義利率對應(yīng)一年中計息周期的單利計息

B．實際利率對應(yīng)一年中計息周期的復(fù)利計息

C．實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值

D．當計息周期為“月”時，實際利率小于名義利率

17．王某擬購買一套面積為120㎡、單價為7800元/㎡的住房，首付款為30%，其余申請年貸款利率分別為4.8%和7.2%的公積金和商業(yè)組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為20萬元，則商業(yè)貸款的最低月還款額為（）元。

A．1297.91

B．3584.01

C．4881.93

D．5158.71

18．某物業(yè)10年租金收入的終值為20萬元，年租金增長率為6%，租金在每年末支付，若年利率為6%，則第5年年來的租金是（）元。

A．14945.16

B．15841.87

C．26764.51

D．28370.38

19．對一個計算周期為20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目進行現(xiàn)金流分析時，若折現(xiàn)率始終為一個常數(shù)，那么該折現(xiàn)率（）。

A．包含了對通貨膨脹的補償

B．不包含對通貨膨脹的補償

C．沒有實際意義

D．不能直接用于財務(wù)評價

20．假設(shè)某房地產(chǎn)投資項目的折現(xiàn)率分別取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%時，其對應(yīng)的凈現(xiàn)值分別為NPV1=300萬元、NPV2=100萬元、NPV3=-50萬元、NPV4=-150萬元，則依此測算的內(nèi)部收益率精度最高的是（）。

A．16.67%

B．16.71%

C．16.80%

D．17.00%

21．房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售利潤率的正確表達式是（）。

A．銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入

B．銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)價值

C．銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)成本

D．銷售利潤率=銷售利潤/項目總投資

22．張某購買了一間總價值為100萬元的商鋪用于經(jīng)營，其中首付款為總價的60%，其余為銀行提供的年利率為7.5%，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經(jīng)營收入為20萬元，運營費用為經(jīng)營收入的30%，則在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報率是（）。

A．8.17%

B．13.62%

C．14.00%

D．23.33%

23．某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債表上顯示，負債合計為2500萬元，資產(chǎn)合計為4000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動比率為（）。

A．625%

B．80.00%

C．133.33%

D．200.00%

24．某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為15000㎡，規(guī)劃容積率為3，預(yù)計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項目的總固定成本為8000萬元，預(yù)計項目的單位變動成本為4500元/㎡，假設(shè)所有可銷售面積能夠全部售出，則達到盈虧平衡的平均銷售單價為（）元/㎡。

A．5377.78

B．6277.78

C．6722.22

D．7847.22

25．判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素發(fā)生的概率屬于（）階段的工作。

A．風(fēng)險辨識

B．風(fēng)險估計

C．風(fēng)險評價

D．風(fēng)險決策

26．房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因為房地產(chǎn)投資具有（）。

A．可逆性和可延期性

B．可逆性和不可延期性

C．不可逆性和可延期性

D．不可逆性和不可延期性

27．在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告時，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī)劃設(shè)計方案選擇的是（）。

A．項目的交通組織規(guī)劃

B．項目構(gòu)成及平面布置

C．項目的建筑規(guī)劃

D．城市土地利用規(guī)劃

28．下列財務(wù)報表中，儲存基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的是（）。

A．輔助報表

B．資產(chǎn)負債表

C．資金來源與運用表

D．現(xiàn)金流量表

29．下列資金中，不屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流入的是（）。

A．回收固定資產(chǎn)余值

B．自有資金

C．長期借款

D．凈轉(zhuǎn)售收入

30．下列市盈率的表達式中，正確的是（）。

A．市盈率=股價/每股凈資產(chǎn)

B．市盈率=股價/每股收益

C．市盈率=市值/銷售收入

D．市盈率=市值/現(xiàn)金流

31．劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元、期限為5年的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費支出為100元，則其月均收入至少應(yīng)為（）元。

A．2363.64

B．2600.00

C．3818.18

D．4200.00

32．一般來說，投資于房地產(chǎn)信托基金（REITs）的風(fēng)險比直接投資于房地產(chǎn)的風(fēng)險要小得多，這主要是因為REITs具有（）。

A．較高的收益性

B．較強的流動性

C．直接融資的功能

D．抵御通貨膨脹影響的功能

33．關(guān)于房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的說法，正確的是（）。

A．擔(dān)保能確保貸款得以足額償還

B．金融機構(gòu)提供擔(dān)保的風(fēng)險一般低于企業(yè)提供擔(dān)保的風(fēng)險

C．最常見的擔(dān)保形式是以土地房屋為設(shè)定的質(zhì)押

D．貸款質(zhì)押不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有權(quán)

34．在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場位置的優(yōu)劣，主要取決于（）。

A．交通的通達程度

B．物業(yè)的規(guī)模大小

C．人口的分布密度

D．居民的購買能力

35．下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達式中，正確的是（）。

A．凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用

B．凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用-抵押貸款還本付息

C．凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用-抵押貸款還本付息-準備金

D．凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用-抵押貸款還本付息-準備金-所得稅

二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）

1．相對于房地產(chǎn)開發(fā)投資，關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法，正確的有（）。

A．置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)

B．置業(yè)投資包括進行場地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資

C．置業(yè)投資對象可以是市場上存量房地產(chǎn)

D．置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營

E．置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者

2．按房地產(chǎn)用途可將房地產(chǎn)市場細分為若干子市場，這是因為不同用途的房地產(chǎn)在（）等方面存在差異。

A．投資決策

B．規(guī)劃設(shè)計

C．工程建設(shè)

D．地域范圍

E．產(chǎn)品功能

3．國際上通常采取的住房保障方式有（）。

A．政府直接建房

B．對住房投資人減稅

C．對住房承租人減稅

D．對住房承租人補貼

E．鼓勵贏利機構(gòu)建房

4．下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是（）。

A．進行項目的財務(wù)評價

B．獲取項目所需土地

C．確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得批準 D．對項目的建設(shè)工程進行招標

E．提交項目開工申請并獲得批準

5．關(guān)于某特定商品市場規(guī)模的說法，正確的有（）。

A．有效市場大于服務(wù)市場

B．服務(wù)市場大于潛在市場

C．潛在市場大于有效市場

D．滲透市場大于有效市場

E．服務(wù)市場大于滲透市場

6．關(guān)于房地產(chǎn)“購買-更新改造-出租-出售”模式現(xiàn)金流量圖的說法，正確的有（A．橫軸上刻度間距離相等，其上的數(shù)值代表不同時點

B．房地產(chǎn)的購買成本用向下的垂直箭線標在橫軸的“1”時點

C．發(fā)生在計息周期之間的更新改造成本標注在對應(yīng)期間內(nèi)

D．各期運營費用的垂直箭線全部向下

E．轉(zhuǎn)信收入和轉(zhuǎn)售中發(fā)生的稅費標注在投資期末，且垂直箭線均向上

7．關(guān)于流動性偏好利率理論的說法，正確的有（）。

A．利率是由儲蓄和投資決定的。）

B．利率是由貨幣的供求決定的 C．利率是由可貸資金的供求決定

D．利率是在商品市場和貨幣市場同時達到均衡時形成的 E．貨幣供給是外生變量，由央行決定，無利率彈性

8．關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的說法，正確的有（）。

A．應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項扣除-允許彌補的以前虧損

B．所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率

C．企業(yè)所得稅按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳納，待開發(fā)項目竣工后再進行所得稅清算

D．企業(yè)所得稅稅率的高低與項目所在城市的級別有關(guān)

E．企業(yè)所得稅稅率為25%

9．下列房地產(chǎn)投資評價指標中，屬于清償能力指標的有（）。

A．現(xiàn)金回報率

B．投資回收期

C．借款償還期

D．資產(chǎn)負債率

E．資本金利潤率

10．下列不確定性因素中，屬于“開發(fā)-銷售”模式下房地產(chǎn)開發(fā)項目主要不確定性因素的有（）。

A．土地費用

B．權(quán)益投資比率

C．運營費用

D．開發(fā)期

E．貸款利率

11．政府對企業(yè)投資項目進行核準評估時，重點評估的內(nèi)容有（）。

A．項目是否符合國家法律法規(guī)要求

B．項目是否符合保護生態(tài)環(huán)境的要求

C．項目是否符合國家宏觀調(diào)控政策的要求

D．項目是否符合該企業(yè)投資目標實現(xiàn)的要求

E．項目是否符合該企業(yè)經(jīng)濟效益要求

12．城市建設(shè)用地使用權(quán)以熟地出讓時，出讓地價款包括（）。

A．市政基礎(chǔ)建設(shè)費

B．土地出讓金

C．征地拆遷費

D．契稅

E．公建配套設(shè)施費

13．商業(yè)銀行為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險，在發(fā)放貸款前要求開發(fā)項目具有（）。

A．國有土地使用證

B．建設(shè)用地規(guī)劃許可證

C．建設(shè)工程規(guī)劃許可證

D．建設(shè)工程施工許可證

E．商品房預(yù)售許可證

14．關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的說法，正確的有（）。

A．基礎(chǔ)租金必須能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營費用和空置損失

B．基礎(chǔ)租金一般高于市場租金

C．基礎(chǔ)租金可以通過降低經(jīng)營費用向下調(diào)整

D．基礎(chǔ)租金一般低于寫字樓內(nèi)任一出租單元的租金

E．基礎(chǔ)租金一般低于整棟寫字樓的平均租金

15．按建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的不同分類，零售商業(yè)物業(yè)可分為（）等類型。

A．市級購物中心

B．地區(qū)購物商場

C．居住區(qū)商場

D．鄰里服務(wù)性商店

E．批發(fā)市場

三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至0分）

1．商業(yè)物業(yè)的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業(yè)物業(yè)的能力無關(guān)。（）

2．投資組合理論認為，對于相同的宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應(yīng)。（）

3．土地資源的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，使房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競爭性市場。（）

4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能通過公開招標的形式選擇開發(fā)項目的施工單位。（）

5．指數(shù)平滑法中的平滑指數(shù)口是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過程中的分配比率。a越大，則預(yù)測值越趨向平滑。（）

6．如果名義利率相同，計息周期不同，則未來某個時點上兩筆等額資金的現(xiàn)值就不相等。（）

7．按照房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營方式的不同，期間費用可能全部或部分計入開發(fā)建設(shè)投資中。（）

8．當預(yù)測通貨膨脹率趨高時，投資者往往會要求降低期望投資回報率以抵消通貨膨脹的影響。（）

9．運用蒙特卡洛法進行風(fēng)險估計和評價時，可以不考慮各現(xiàn)金流的概率分布情況。（）

10．實物期權(quán)理論認為：不確定性帶來機會，不確定性的增加可以帶來更高的價值。（）

11．借款還本付息估算表中列示了直接用于計算清償能力指標的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，因此屬于基本財務(wù)報表。（）

12．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過權(quán)益融資所獲得的資金屬于資本金，不需要還本付息。（）

13．在大規(guī)模的土地開發(fā)中，隨著土地開發(fā)的進行，金融機構(gòu)通常會允許作為土地開發(fā)貸款抵押物的特定地塊提前解除抵押權(quán)。（）

14．由于REITs投資物業(yè)的類型多種鄉(xiāng)樣，所以REITs投資者幾乎不會受到利率變化帶來的風(fēng)險影響。（）

15．收益性物業(yè)的經(jīng)營費用中包括抵押貸款的利息支出。（）

四、計算題（共2題，20分。要求列出算式和計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后2位。請在答題紙上作答）

（一）某家庭計劃5年后購買一套120㎡的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務(wù)狀況如下：

（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計息）（8分）

（二）張某有甲、乙兩個可供選擇方案。甲方案：購買房價為600萬元的商鋪，首付款為總價的50%，其余為銀行提供，其年利率為8%、期限為10年、按等額還本付息的商業(yè)抵押貸款，還款期為每年年末。該商鋪購買后第2年年初便可出租。張某與李某商定了意向性的租賃合同，李某承租該商鋪，租賃期限力19年，首年租金為150萬元，每隔5年租金上漲5%，年租金在每年年初一次性支付。該商鋪的年經(jīng)營費用為租金收入的25%.乙方案：購買總價為400萬元的寫字樓，購房款全部為張某的自有資金，于第1年年初一次性付清，該寫字樓購買后第2年后便可出租。張某與楊某也商定了意向性的租賃合同，楊某承租該寫字樓，租賃期限為19年，其中前10年的年租金為120萬元，后9年的年租金為190萬元，年租金在每年年初一次性支付，該寫字樓的年經(jīng)營費用為35萬元。

以上兩個方案均不考慮期末轉(zhuǎn)售收入，張某要求的自有資金目標收益率均為15%。

1．編制甲、乙兩個方案的資本金現(xiàn)金流量表。

2．試評價甲、乙兩個方案的可行性，并用差額投資內(nèi)部收益率比較甲、乙兩個方案的優(yōu)劣。（12分）

參考答案及解析

[參考答案]

一、單項選擇題

1.C 2.C 3.B 4.D 5.C 6.A 7.D 8.D 9.C 10.D 11.D 12.A 13C 14.A 15A 16.D 17.B 18.A 19.B 20.A 21.A 22.B 23.D 24.D 25.B 26.C 27.D 28.A 29.B 30.B 31.C 32.B 33.B 34.A 35.A

二、多項選擇題

1.ACDE 2.ABCE 3.ABD 4.BCDE 5.ACE 6.ACD 7.BE 8.ACE 9.CD 10.ADE 11.ABC 12.BC 13.ABCD 14.AC 15.ABCD

三、判斷題

1.× 2.√ 3.√ 4.× 5.× 6.√ 7.× 8.× 9.√ 10.√ 11.× 12.√ 13.√ 14.× 15.×

（2）P2=A1/（i-s）{1-[（1+s）/（1+i）]n}

=6000元/（0.25%-05%）×{1-[（1+0.5%）/（1+0.25%）]60}=386840.23元

（3）P3=A2/i[1-1/（1+i）n]=1000元10.25%×[1-1/（1+0.25%）60]=55652.36元

（4）P=P1+P2+P3=（500000+386840.23+55652.36）元=942492.59元

（5）5年后的終值為：F=P（1+i）n=942492.59元×（1+0.25%）60=1094815.21元

（6）可購住房總價為：1094815.21元/50%=2189630.42元

（7）可購住房單價為：2189630.42元/120㎡=18246.92元/㎡

（二）解：

1．編制資本金現(xiàn)金流量表

（1）甲方案的資本金現(xiàn)金流量見下表。

資本金現(xiàn)金流量表（單位：萬元）

項目＼年末

0

1～

56～1O

11～15

16～19

現(xiàn)金流入（租金）

0

150

157.50

165.38

173.65

現(xiàn)金流出

300

82.2184.09

41.35

43.41

購置成本

300

年經(jīng)營費用

37.50

39.38

41.35

43.41

年還本付息

44.71

44.71

凈現(xiàn)金流量

-300

67.79

73.41

124.0

3130.2

4年還本付息A=Pi（1+i）n/[（1+i）n-1]=300×8%×（1+8%）10/[（1+8%）10-1]=44.71萬元

（2）乙方案的資本金現(xiàn)金流量見下表。

資本金現(xiàn)金流量表單位·萬元

項目＼年末

0

1～5

6～1O

11～15

16～19

現(xiàn)金流入（租金）

0

120

120

190

190

現(xiàn)金流出

400

82.21

購置成本

400

年經(jīng)營費用

年還本付息

凈現(xiàn)金流量

-400

155

155

2．用差額投資內(nèi)部收益率法進行方案比選

（1）進行單一方案評價

NPV甲={-300+67.79/15%×[1-1/（1+15%）5]+73.41/15%×[1-1/（1+15%）5]×1/（1+15%）5+12403/15%×[1-1/（1+15%）5]×1/（1+15%）10+13024/15%×[1-1/（1+15%）4]×1/（1+15%）15}萬元=（-300+227.24+122.35+102.77+45.70）萬元=19806萬元

因為NPV甲>0，所以甲方案可行。

NPV乙={-400+85/15%×[1-1/（1+15%）10]+155/15%×[1-1/（1+15%）9]×1/（1+15%）10}萬元=（-400+426.60+182.82）萬元=209.4萬元

因為NPV乙>0，所以乙方案可行。

（2）用差額投資內(nèi)部收益進行方案比選

因為乙方案投資高于甲方案，由乙方案減去甲方案得到的現(xiàn)金流量表如下。

項目＼年末

0

1～5

6～1O

11～15

16～19

乙/萬元

-400

155

155

甲/萬元

-300

67.79

73.41

124.03

130.24

（乙-甲）/萬元

-100

17.21

11.59

30.97

24.76

（3）計算（乙-甲）差額內(nèi)部收益率

令i1=16%

NPV1={-100+17.21/16%×[1-1/（1+16%）5]+11.59/16%×[1-1/（1+16%）5]×1/（1+16%）5+30.97/16%×[1-1/（1+16%）5]×1/（1+16%）10+2476/16%×[1-1/（1+16070）4]×1/9（1+15%）15}萬元=488萬元

令12=17%

NPV1={-100+17.21/17%×[1-1/（1+17%）5]+11.59/17%×[1-11（1+17%）5]×11（1+17%）5+30.97/17%×[1-1/（1+17%）5]×1/（1+17%）10+24.76/17%×[1-1/（1+17%）4]×1/（1+15%）15}萬元=-0.97萬元

FIRR=16%+488/（4.88+097）×1%=16.83%

因為FIRR=1683%>15%，所以乙方案優(yōu)于甲方案。

解析

一、單項選擇題

1．短期投資資金周轉(zhuǎn)快，流動性好，風(fēng)險相對較小。

4．B選項投資者要到達理想效果的前提條件是各投資項目間有一個負協(xié)方差。最理想的是一個絕對的負協(xié)方差，但這個條件很難達到。

5．房屋施工面積包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積。

8．土地儲備開發(fā)成本包括：①征收、拆遷補償費及有關(guān)稅費；②收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)費用；③市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用；④招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用；⑤貸款利息；⑥土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預(yù)見費以及經(jīng)政府財政和土地主管部門核準的其他支出。

12．時間序列分析法包括簡單平均法、移動平均法、加權(quán)移動平均法和指數(shù)平滑法。

15．（1）按月計息時，利息和=P[（1+i）n-1]=1000萬元×[（1+8%/12）3×12-1]=270.24萬元

（2）按季計息時，利息和=P[（1+1）n-1]=1000萬元×[（1+8%/4）4×3-1]=268.24萬元

（1）-（2）=2.0萬元

17.P=120㎡×7800元/㎡×700/0=655200元，A=P1/[1-1/（1+i）n]=（655200-200000）元×（7.2%/12）/[1-1/（1+7.2/12）20×12]=3584.01元。

18.因為年利率與年租金增長率相同，故P=n×A1/（1+i），P=F/（1+i）n，則A1=11837.97元，A5=A1（1+6%）5-1=14945.16元。

20．FIRR=i2+NPV2/（NPV2+|NPV3|）×（i3-i2）=16%+100/（100+|-50|）×（17%-16%）=16.67%.22．A=Pi/[1-1/（1+i）n]=100萬元×40%x75%/[1-11（1+7.5%）10]=5.83萬元稅前現(xiàn)金回報率=凈經(jīng)營收入扣除還本付息后凈現(xiàn)金流量/投資者的初始現(xiàn)金投資=（20×70%-5.83）/（100×60%）=13.62%

23．流動比率=流動資產(chǎn)/流動負債。

24．總建筑面積（產(chǎn)量）=15000㎡×3=45000㎡，可銷售面積（銷售量）=45000㎡×800/0=36000㎡，根據(jù)盈虧平衡點的公式，銷售收入=總成本，銷售單價×銷售量=固定成本+單位可變成本×產(chǎn)量，設(shè)銷售單價為x，則：x×36000=8000×10000+4500×45000得：x=7847.22元/㎡

本題容易出錯的點在于計算銷售收入要用可銷售面積，計算變動成本應(yīng)用總建筑面積。

31.（1200+100+800）元/55%=3818.18元。

二、多項選擇題

8．B選項應(yīng)為所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-減免稅額-抵免稅額；D選項應(yīng)是商品房開發(fā)項目預(yù)計計稅毛利率與項目所在城市的級別有關(guān)。

10．對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費用、建筑安裝工程費、租售價格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)、資本化率、貸款利率等。

12．以出讓方式取得熟地使用權(quán)時，土地出讓地價款由土地使用權(quán)出讓金、征地拆遷費和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費構(gòu)成。

15．零售商業(yè)物業(yè)通常有五種類型：市級購物中心、地區(qū)購物商場、居住區(qū)商場、鄰里服務(wù)性商店和特色商店。

三、判斷題

1．商業(yè)物業(yè)的收益水平與投資者管理商用物業(yè)的能力密切相關(guān)。

4．還可以采用邀請招標的方式。

5．指數(shù)平滑法中的平滑指數(shù)a是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過程中的分配比率，其數(shù)值大小反映了不同時期數(shù)據(jù)在預(yù)測中的作用高低。a越小，則預(yù)測值越趨向平滑。

7．房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資中的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用，不另行計算；房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費用計入運營費用；房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的期間費用計入運營費用。

8．通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹的影響。

11．借款還本付息估算表屬于主要的輔助報表。

14．利率的變化會給REITs的實際收益帶來損失，尤其是抵押債權(quán)型房地產(chǎn)投資信托。

15．收益性物業(yè)的經(jīng)營費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用。

第三篇：房地產(chǎn)估價案例與分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理_真題試題

二〇〇九

全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題

（本試題包含客觀題和主觀題兩部分）

人力資源與社會保障部

中華人民共和國

監(jiān)制

人事考試中心

http://004km.cn

二〇〇九年四月

重要提示：要求用2B鉛筆在答題卡中按題號順序填涂答題，否則按無效答題處理。

（1）單項選擇題的答案填涂在答題卡中題號1至35信息點；

（2）多項選擇題的答案填涂在答題卡中題號36至50信息點；

（3）判斷題的答案填涂在答題卡中題號71至85信息點；

一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號)

1.下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)貸款的表述中，錯誤的是（）。A．債權(quán)人通常是商業(yè)銀行 B．不能用于償還土地購置貸款

C．主要擔(dān)保物為在建工程及相關(guān)土地使用權(quán) D．還款資金來源通常是銷售收入

2.下列融資渠道中，屬于公眾市場債務(wù)融資形式的是（）。A．發(fā)行公司債券

B．權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金 C．發(fā)行股票 D．商業(yè)銀行貸款

3.新設(shè)項目法人資本金籌措渠道不包括（）。A．政府政策性資金

B．國內(nèi)外企業(yè)入股的資金 C．個人入股的資金 D．資產(chǎn)變現(xiàn)的資金

4.進行融資方案分析時，屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是（）。A．債務(wù)融資成本分析 B．資金占用費分析

C．資本金與債務(wù)資金的比例分析 D．擔(dān)保費分析

5.下列關(guān)于寫字樓租金的表述中，正確的是（）。A．基礎(chǔ)租金是租戶能接受的最低租金

B．基礎(chǔ)租金低于市場租金時，應(yīng)當考慮調(diào)整到市場租金水平C．寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般低于基礎(chǔ)租金

D．寫字樓內(nèi)某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內(nèi)的位置有一定差異

6.寫字樓物業(yè)出租中所有經(jīng)營費用均由租戶直接承擔(dān)的出租方式是（）。A．全租金方式

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題

第1頁

（共11頁）

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．毛租金方式 C．凈租金方式 D．基本租金方式

7.不應(yīng)計入收益性物業(yè)經(jīng)營費用的是（）。A．抵押貸款利息 B．公共設(shè)施維修費 C．房產(chǎn)稅 D．物業(yè)保險費

8.下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流的表達式中，正確的是（）。A．稅前現(xiàn)金流=有效毛收入－經(jīng)營費用

B．稅前現(xiàn)金流=有效毛收入－抵押貸款還本付息 C．稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流－所得稅

D．稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流－準備金－所得稅

29.某公司獲得60畝居住用地使用權(quán)，規(guī)劃設(shè)計條件：規(guī)劃建設(shè)用地面積37000m，居住2建筑用地面積32000m，容積率2.5，居住建筑密度0.4，限高6層，則該公司可用于銷售的最大居住建筑面積（）。

2A．92500m

2B．88800m

2C．80000m

2D．76800m

10.動態(tài)投資回收期是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以（）所需的時間。A．經(jīng)營收入抵償全部投資

B．全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出 C．凈收益抵償全部投資 D．凈收益現(xiàn)值抵償全部投資

11.通常承租人入住寫字樓前裝修中的某些標準化裝修項目的費用由（）支付。A．承租人 B．業(yè)主

C．承租人和業(yè)主共同 D．物業(yè)管理公司

12.房地產(chǎn)市場營銷工作中進行廣告與宣傳的主要目的，是通過該項工作讓（）的客戶認識所營銷的物業(yè)。

A．潛在 B．過去 C．現(xiàn)在 D．未來

213.某市2008年新開工的房屋建筑面積為90萬m，2007年末完工轉(zhuǎn)入2008年繼續(xù)施工《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題

第2頁

（共11頁）

30萬m2，2008年竣工的房屋建筑面積為60m

2。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為（）年。

A．1.2 B．1.5 C．2 D．3

14.某開發(fā)商以500萬元的價格取得一片地塊的使用權(quán)，目前在該地塊中已投入了建設(shè)資金500萬元，預(yù)計項目建設(shè)投資總額為1800萬元，則該項目（）。即可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。

A．還需投入50萬元建設(shè)資金 B．還需投入450萬元建設(shè)資金 C．還需投入800萬元建設(shè)資金 D．在此情況下

15.（）是判斷項目盈利能力的重要技術(shù)經(jīng)濟指標，是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。

A．投資利潤率 B．銷售利潤率 C．資本金利潤率 D．投資回報率

16.經(jīng)營性房地產(chǎn)項目的成本利潤率等于（）乘以100%。A．開發(fā)利潤/總開發(fā)成本

B．正常經(jīng)營年份的凈經(jīng)營收入/總開發(fā)成本 C．開發(fā)商利潤/總開發(fā)價值

D．正常經(jīng)營年份的經(jīng)營收入/總開發(fā)成本

17.房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)階段是指（）所經(jīng)過的時間。A．房地產(chǎn)開發(fā)全過程

B．獲得土地后到全部工程竣工驗收 C．從工程開工到全部工程竣工驗收 D．從工程開工到項目租售完畢

18.對于（）的企業(yè)，它們反應(yīng)模式難以捉摸，在特定場合可能采取也可能不采取行動，并且無法預(yù)料它們將會采取什么行動。

A．從容不迫型競爭者 B．選擇型競爭者 C．兇猛型競爭者 D．隨機型競爭者

19.假設(shè)某項目的資產(chǎn)負債表中負債合計為3000萬元，資產(chǎn)合計為5000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為2500萬元和1250萬元，存貨為1500萬元，則該項目的速動比率為（）。

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題

第3頁

（共11頁）

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．60% B．80% C．100% D．200%

20.某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）的特性。

A．區(qū)位選擇異常重要

B．投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險 C．需要適時的更新改造投資 D．存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

21.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑是（）。A．土地的稀缺性 B．金融機構(gòu)過度放貸 C．投機需求膨脹 D．開發(fā)資金的易得性

22.（）是指報告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和，單位為建筑面積或套數(shù)。A．銷售量 B．吸納量 C．出租量 D．預(yù)售面積

23.以下選項適于在新區(qū)開發(fā)的建筑是（）。A．娛樂用房 B．寫字樓

C．高級住宅和公寓 D．餐飲用房

24.在整個開發(fā)過程中最為重要的一個環(huán)節(jié)是（）。A．投資機會選擇 B．投資機會決策分析

C．投資機會選擇與決策分析 D．市場分析和項目財務(wù)評價

25.房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑工程招標的一般程序為（）。

A．申請招標→編制招標文件→編制招標工程標底→確定招標方式，發(fā)布招標公告→投標人資格審查→招標工程交底及答疑→開標、評標和決標→簽訂合同

B．申請招標→編制招標文件→確定招標方式→編制招標工程標底→發(fā)布招標公告→招標工程交底及答疑→開標、評標和決標→簽訂合同

C．申請招標→編制招標文件→確定招標方式→編制招標工程標底→發(fā)布招標公告→投標人資格審查→招標工程交底和答疑→開標、評標和決標→簽訂合同

D．申請招標→確定招標方式→編制招標文件→編制招標工程標底→發(fā)布招標公告→投《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題

第4頁

（共11頁）

+簽訂合同

26.（）認為利率不是由儲蓄與投資決定的，而是由貨幣的供給與需求決定的。A．古典學(xué)派的理論 B．流動性偏好理論

C．IS-LM曲線模型的理論 D．馬克思的利率決定理論

27.房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率為（）。A．30% B．32% C．33% D．25%

28.申請領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》應(yīng)具備的條件中，如果建設(shè)工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的（）。

A．20% B．30% C．40% D．50%

29.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為10000m

2，規(guī)劃容積率≤４,預(yù)計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80﹪，項目的固定成本為5000萬元，預(yù)計平均銷售單價為4500元／m2，則使項目達到盈虧平衡的單位變動成本為（）元／m2

．

A．2350.00 B．2937.50 C．3250.00 D．4062.50

30.對某房地產(chǎn)項目進行敏感性分析，當?shù)貎r、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10％時，項目開發(fā)利潤的變化分別為27.31萬元、55.04萬元、10.16萬元、88.33萬元，則其中最敏感的因素是（）。

A．地價 B．建造成本 C．貸款利率 D．資本化率

31.某房地產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)過測算得出以下數(shù)據(jù)：如果市場前景好，凈現(xiàn)值為5680萬元，如果市場前景一般，凈現(xiàn)值為2450萬元，如果市場前景不好，凈現(xiàn)值為負的3680萬元。經(jīng)分析市場前景為：好的概率45％；一般的概率35％；不好的概率20％，則該項目凈現(xiàn)值期望值為（）萬元。

A．2677.5 B．3680.60 C．4003.50 《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題

第5頁

（共11頁）

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．5356.80

32.房屋開發(fā)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2M以外和項目（）范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。

A．黃線 B．紫線 C．藍線 D．紅線

33.房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金．一般而言三種資金的使用順序是（）。

A．資本金、借貸資金、預(yù)租售收入 B．預(yù)租售收入、資本金、借貸資金 C．借貸資金、預(yù)租售收入、資本金 D．資本金、預(yù)租售收入、借貸資金

34.某房地產(chǎn)投資項目現(xiàn)有A、B兩種方案，開發(fā)經(jīng)營期分別為3年、4年，其目標收益率均為12％，凈現(xiàn)值分別為120萬元，150萬元．對兩方案進行比選，則最優(yōu)方案的等額年值為（）萬元。

A．39.51 B．49.96 C．49.39 D．52.45

35.當可供比較的互斥方案壽命期相同，其效益也基本相同時，宜采用的比選方法是（）。

A．凈現(xiàn)值法

B．差額內(nèi)部收益率法 C．費用現(xiàn)值法 D．內(nèi)部收益率法

二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)

36.從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的資源有（）。A．土地 B．勞動力 C．資本 D．經(jīng)驗 E．環(huán)境

37.制定物業(yè)管理計劃的租金方案和出租策略時,正確的有（）。A．從總體上說，物業(yè)租金必須能抵償所有投資成本

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題

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．只要是業(yè)主滿意的租金方案就可以付諸實施 C．租金確定應(yīng)考慮業(yè)主希望的投資回報率

D．市場經(jīng)濟條件下，應(yīng)充分考慮同類物業(yè)的市場供求關(guān)系 E．利用已有類似出租物業(yè)的租金數(shù)據(jù)時，應(yīng)進行相應(yīng)的修正

38.房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的主要工作包括（）。A．預(yù)測開發(fā)成本 B．選定目標市場 C．確定消費群體 D．明確項目檔次 E．設(shè)計建造標準

39.可貸資金利率理論認為（）。

A．可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構(gòu)成． B．可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業(yè)儲蓄和政府儲蓄構(gòu)成 C．利率是由貨幣的供給與需求決定的 D．可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù) E．可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)

40.下列指標中，反映房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟效果的有（）。A．銷售稅費 B．租金收益 C．物業(yè)增值 D．股權(quán)增值 E．抵押貸款規(guī)模

41.公開招標通常適用于工程項目（）的開發(fā)項目建設(shè)。A．建設(shè)周期較長 B．工程性質(zhì)比較特殊 C．規(guī)模較大 D．技術(shù)復(fù)雜 E．工期緊迫

42.舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的特點是（）。

A．地處城市中心，是商業(yè)、文化活動的聚集地，具有民族傳統(tǒng)色彩，適于作為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂、餐飲等類型的開發(fā)

B．開發(fā)費用高昂、環(huán)境污染嚴重 C．舊城區(qū)人口密度大、建筑密度小 D．舊城區(qū)的建筑物多是危舊房 E．舊城區(qū)受城市規(guī)劃限制更苛刻

43.政府對房地產(chǎn)市場政策干預(yù)的原則是（）。A．目標的確定性

B．政策的可間斷性與協(xié)調(diào)性

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題

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．政策的針對性 D．政策的導(dǎo)向性

E．政策的公平性和效率

44.土地費用估算主要包括（）。A．劃撥或征收土地的征地拆遷費 B．出讓土地的土地出讓地價款 C．轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費 D．租用土地的土地租用費 E．轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)繳納的手續(xù)費

45.目前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有（）。A．銷售稅金 B．土地使用稅金 C．房產(chǎn)稅金 D．企業(yè)所得稅 E．城市規(guī)劃稅

46.基準收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率（MARR）。決定基準收益率大小的因素主要是（）。

A．資金來源 B．資金成本 C．項目風(fēng)險 D．預(yù)期利潤 E．機會成本

47.金融機構(gòu)進行項目貸款審查時，要進行工作有（）。A．客戶評價 B．項目評估 C．擔(dān)保方式評價 D．貸款綜合評價 E．貸款金額

48.在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時，通常要考慮的因素有（）。A．可能面積的組合

B．尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)

C．尋租者將來擴展辦公室面積的計劃 D．每平方米的租金 E．室內(nèi)的裝修

49.下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中，正確的有（）。A．能為投資者帶來經(jīng)常性的收入現(xiàn)金流

B．分割產(chǎn)權(quán)銷售已經(jīng)成為最受歡迎的經(jīng)營模式

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題

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．適合于長期投資

D．常在機構(gòu)投資者之間進行交易 E．位置對其有著特殊的重要性

50.“某城市別墅銷售市場”這一市場細分的方式包含有（）。A．按地域范圍細分 B．按房地產(chǎn)用途細分 C．按增量存量細分 D．按交易形式細分 E．按目標市場細分

三、判斷題（共15題，每題0.5分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣0.5分，本題總分最多扣至零分）

71.房地產(chǎn)投資相對于股票投資，往往具有較低的收益水平。

（）

72.某投資項目的預(yù)期收益率與市場平均收益率的變化幅度相同，則該項目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為1。

（）

73.吸納周期在數(shù)值上等于吸納量的倒數(shù)。

（）

74.在房地產(chǎn)自然周期的下降階段，物業(yè)租金的增長率是下滑的。

（）

75.政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負責(zé)實施土地一級開發(fā)時，開發(fā)資金應(yīng)由政府土地儲備機構(gòu)負責(zé)籌措。

（）

76.進行房地產(chǎn)市場調(diào)研需要收集大量的資料，市場調(diào)查人員在收集資料時通?？偸窍仁占诙仲Y料。

（）

77.當可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般宜采用費用現(xiàn)值法進行比選。（）

78.由于蒙特卡洛風(fēng)險分析主要依靠計算機模擬，因此對市場資料的完整程度要求不高。（）

79.初步可行性研究階段投資估算的精度可達±20%。

（）

80.商業(yè)信用的工具是商業(yè)票據(jù)，是債權(quán)人為了確保自己的債權(quán)，要求債務(wù)者出據(jù)的書面?zhèn)鶛?quán)憑證，分為期票和匯票兩種。

（）

81.金融機構(gòu)進行項目貸款審查時，要進行客戶評價、市場評估、擔(dān)保方式評價和貸款綜合評價等四個方面的工作。

（）

82.寫字樓的基礎(chǔ)租金是指達到投資收益率目標或其可接受的能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題

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（）

83.收取百分比租金時，一般不同的地區(qū)百分比標準會有所不同，但在某一地區(qū)的百分比標準會相對統(tǒng)一。

（）

84.房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大、風(fēng)險高、回收期長，故金融業(yè)一般不愿向房地產(chǎn)開發(fā)融資。

（）

85.物業(yè)管理和設(shè)施管理以策略性管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以線運營管理為主?！?— — —— — — — —— — — —— — — —訂 — — — —— — — —— — — —— — 裝 — —— — — —— — — ——

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（）

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題

觀試題部分

重要提示：要求用鋼筆或圓珠筆在答題紙中的指定位置答題，否則按無效答題處理。

四、計算題(共2題、20分。要求列出算式、計算過程：需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。請在答題紙上作答)

（一）某投資者以1600萬元購入一層商業(yè)店鋪用于出租，購樓款分期支付，第一、第二和第三年分別支付30%、40%和30%。店鋪第二年便可出租，預(yù)計當年毛租金收入180萬元，經(jīng)營費用50萬元，隨著商業(yè)店鋪周圍環(huán)境的改善和經(jīng)營水平的提高，毛租金收入年均提高15%，經(jīng)營費用年均下降3%。店鋪持有20年，期末轉(zhuǎn)售收入300萬元，試確定該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率（假定投資發(fā)生在年初，租金收入、經(jīng)營費用發(fā)生在年末）。

（二）某房地產(chǎn)公司準備鋪設(shè)熱力管道，現(xiàn)正在研究能夠滿足相同使用功能的管矧為20cm和30cm管道哪種有利的問題：兩種管道的工程費用分別為1800萬元,2400萬元；運行費用第一年分別為350萬元和220萬元，之后每年都以0.05％的比例遞增；假設(shè)兩種管道的使用壽命分別為8年和10年，到期后的凈殘值都是初期投資的10％，折現(xiàn)率為0％。假定工程費用發(fā)生在年初，運行費用發(fā)生在年末。請判斷這兩種方案的關(guān)系，并選用適宜的方法比較兩方案的優(yōu)劣。

答案

BADCD CADDC BACDD ACDBD BBCCA BDBBD ADDBC

ABCD ACDE BCD AB BCD ACD ABDE ACDE ABCD ABCD BC ABCD ABC ACDE ABD

xvxxx vxxvv xvxxx

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題

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第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理復(fù)習(xí)題

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理復(fù)習(xí)題

一、名詞解釋

1.房地產(chǎn)A1

2.房地產(chǎn)市場A24

3.農(nóng)地征收A44

4.回歸分析法A121

5.復(fù)利計息B66

6.物業(yè)前期管理B14

4二、簡答1.影響房地產(chǎn)價格上升主要有哪幾個原因？A4

1.房地產(chǎn)市場具有哪些特性？A30

2.從房地產(chǎn)投資開發(fā)周期角度來劃分，可以把房地產(chǎn)投資風(fēng)險分為幾種類型?A88

3.影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要有哪些社會經(jīng)濟力量？33

4.房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)竣工驗收包括哪些程序？A115

5.物業(yè)前期管理具有哪些作用？144

6.房地產(chǎn)價格的構(gòu)成要素有哪些？12

2三、問答題

1.某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬獲得某城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)一農(nóng)民集體所有的地塊建設(shè)經(jīng)濟適用住房。該農(nóng)民集體經(jīng)濟組織原耕地面積為80公頃，農(nóng)業(yè)人口為600人，現(xiàn)征收耕地20公頃，該地塊征收前3年每公頃年產(chǎn)值分別為3萬元、3.2萬元、3.4萬元。經(jīng)商定，土地補償費為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的8倍；每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該地被征收前3年平均年產(chǎn)值的5倍，被征收土地上的附著物及青苗補償費為20萬元，征收耕地的耕地開墾費為60萬元。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，試回答以下問題：P46

（1）該地塊被征收應(yīng)由政府的哪一級部門批準？

（2）需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)有多少？安置補助費為多少？

（3）征收耕地補償費用為多少？

（4）該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的費用為多少？

2.貸款90萬元，月還款增長比率0.45%，15年期，貨款利率6.6%。問其初始還款額和第15年最后一個月的還款額是多少?P72

3.某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款1500萬元,期限5年,年利率8%,若該筆貸款的還款為按季度付息,到期后一次償還本金,則開發(fā)商支付的利息總額是多少?如果計算先期支付的利息的時間價值,則該筆貸款到期后開發(fā)商實際支付的利息又是多少?

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理試題

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理試題

一、單項選擇題（共35題，每題1分。）1.下列風(fēng)險不屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)性風(fēng)險的是（）A．通貨膨脹風(fēng)險 B．周期風(fēng)險

C．比較風(fēng)險

D．變現(xiàn)風(fēng)險

答案：C．

解析：比較風(fēng)險為個別風(fēng)險

2.某一時段房地產(chǎn)投資市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為4%，房地產(chǎn)市場相對于整個投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)為0.4，那么，用資本資產(chǎn)定價模型確定的折現(xiàn)率應(yīng)為（）

A． 6% B．8.4% C．11% D．15%

答案：B．

解析：4%+0.4×（15%-4%）=8.4%

3.某開發(fā)商擬向銀行貸款1500萬元，借用5年一次還清，甲銀行貸款利率為17%，按年單利計息，乙銀行貸款年利率為16%，按月復(fù)利計息，問向（）貸款較經(jīng)濟。

A．甲銀行 B．乙銀行 C．甲乙同樣 D．無法比較

答案：A．

解析：甲銀行：1500+1500*17%*5=2775

乙銀行：1500+（1+16%/12）60=3320.7

1因此向甲銀行貸款較經(jīng)濟。4.房地產(chǎn)的（）性，決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場。A．不可移動性 B． 適應(yīng)性 C． 各異性 D．相互影響性

答案：A．

解析：房地產(chǎn)的不可移動性，決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場。

5.已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方約定按季度計息，該筆貸款的實際利率是（）

A．3.75% B．7.5% C．15% D．15.87%

答案：D．

解析：i=（1+r/m）m-1=（1+15%/4）4-1=15.87%

6.關(guān)于等額序列支付資金回收系數(shù)，下列表示正確的是（）

A．（P / A．，i，n）B．（A．/P，i，n）C．（A．/F，i，n）D．（F/A．，i，n）答案：B．

解析：（A．/P，i，n）為等額序列支付資金回收系數(shù)標準表示法。

7.單利計息與復(fù)利計息的區(qū)別在于（）

A．是否考慮資金的時間價值 B．是否考慮本金的時間價值

C．是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值

D．采用名義利率還是實際利率

答案：C．

解析：單利計息與復(fù)利計息的區(qū)別在于是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值。

8.居民購買住宅的行為屬于（）

A．習(xí)慣性購買行為 B．尋求多樣化購買行為

C．化解不協(xié)調(diào)購買行為 D．復(fù)雜購買行為

答案：D．

解析：居民購買住宅的行為就屬于復(fù)雜購買行為。

9.已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元，如果投資者投入權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元，該投資項目的投資利潤率為（）

A．13.0% B．33.3% C．43.3% D．14.4%

答案：A．

解析：650/（4500+500）×100%=13.0%

10.下列各項費用中，不屬于開發(fā)項目前期工程費的是（）

A．三通一平費用

B．工程造價咨詢費

C．可行性研究費用

D．水文地質(zhì)勘探費

答案：B．

解析：工程造價咨詢費屬于其它費用。

11.工作主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，該階段為（）階段。

A．投資機會研究

B．預(yù)可行性研究

C．初步可行性研究

D．詳細可行性研究

答案：A．

解析：投資機會研究主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議。

12.對個人住房貸款的的還款能力，國家規(guī)定，每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在（）以下。

A．40% B．50% C．60% D．70%

答案：B．

解析：每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下。

13.詳細性可行性研究階段投資估算的精度可達到（）

A．±5% B．±10 % C．±15% D．±20%

答案：B．

解析：詳細性可行性研究階段投資估算的精度可達±10 %.14.根據(jù)各地房地產(chǎn)收益水平，同類型的物業(yè)都存在一個適當租金售價比例，一般情況下，住宅的售價大約相當于（）的租金。

Ａ．50個月 Ｂ．100個月

C．10個月 D．10年

答案：B．

解析：一般情況下大約為100個月的租金，如果售價過高，那么對出租住宅的需求就會增加。

15.按（）細分，房地產(chǎn)市場可分為一級、二級、三級市場

A．交易形式 B．用途

C．目標市場 D．存量增量

答案：D．

解析：按存量增量細分，通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場：一級市場（土地使用權(quán)出讓市場）、二級市場（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產(chǎn)交易市場）。

16.邀請招標是非公開招標方式的一種。被邀請參加投標的承包商通常在（）。

A．3個以上 B．5-10個之間 C．5個以上 D．3-10個之間 答案：D． 解析：按照規(guī)定，邀請招標一般有3-10個之間。

17.（）是收集一手資料時最普遍采用的手段。

A．面訪 B．問卷 C．觀察 D．座談

答案：B．

解析：問卷是收集一手資料時最普遍采用的手段。

18.名義利率與實際利率的關(guān)系表述不正確的一項是（）

A．當每年計息周期數(shù)m>1時，實際利率小于名義利率

B．當每年計息周期數(shù)m=1時，實際利率等于名義利率

C．實際利率與名義利率更能反映資金的時間價值

D．名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大

答案：A．

解析：當每年計息周期數(shù)m>1時，實際利率大于名義利率

19.流動比率，下列說法不正確的是（）

A．流動比率＝流動資產(chǎn)總額/流動負債總額×100％

B．又稱之為“銀行家比率”

C．又稱之為“二對一比率”。

D．在國際上銀行一般要求這一比率維持在100％以上

答案：D． 解析：在國際上銀行一般要求這一比率維持在200％以上。20.房地產(chǎn)投資項目的成本利潤率等于（）乘以100% A．開發(fā)商利潤/總開發(fā)成本

B．正常經(jīng)營年份的凈經(jīng)營收入/總開發(fā)成本

C．開發(fā)商利潤/總開發(fā)價值

D．正常經(jīng)營年份的經(jīng)營收入/總開發(fā)成本

答案： A．

解析：公式：RPC．=D．P/TD．C．

21.某租客5年支付的物業(yè)租金的現(xiàn)值為40萬元，年租金增長的百分率為5%，如果折現(xiàn)率與之相同，則該租客第一年末支付的租金為（）萬元。

A．8.0 B．8.4 C．9.0 D．10.0

答案：B．

解析：由40=5*A．1/（1+5%）得出A．1=8.4

22.房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)階段是指（）所經(jīng)過的過程。

A．房地產(chǎn)開發(fā) B．獲得土地后到全部工程竣工

C．從工程開工到工程竣工驗收 D．從工程開工到項目租售完畢

答案：C．

解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)階段是指從工程開工到工程竣工驗收所經(jīng)過的過程。

23.物業(yè)代理公司通過詳細的市場調(diào)查分析和預(yù)測，可以協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進行（）。

A．項目融資 B．工程招標

C．市場定位 D．物業(yè)管理

答案：C．

解析：物業(yè)代理公司通過詳細的市場調(diào)查分析和預(yù)測，可以協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進行市場定位。

24.反映投資者每年實際獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益投資的比率的指標是（）

A．還本付息比率 B．抵押收益率

C．投資回報率 D．項目收益率

答案：C．

解析：投資回報率反映投資者每年實際獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益投資的比率。

25.已知某筆貸款的年名義利率為12%，實際利率為12.55%，則該筆貸款是按（）作為計息周期的。

A．年 B．半年 C．季度 D．月

答案：C．

解析：常識。

26.對于選擇了目標市場的企業(yè)，唯一的方法就是實現(xiàn)自己企業(yè)的產(chǎn)品和競爭對手之間的（）。

A．差別化 B．同質(zhì)化 C．多樣化 D．獨特性

答案：A．

解析：對于選擇了目標市場的企業(yè)，唯一的方法就是實現(xiàn)自己企業(yè)的產(chǎn)品和競爭對手之間的差別化。

27.物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以（）為中心。

A．物業(yè)的保值增值 B．滿足當前的租戶和新租戶 C．物業(yè)的安全 D．實現(xiàn)物業(yè)的管理目標 答案：B． 解析：物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以滿足當前的租戶和新租戶為中心。

28.由于出讓計劃不明確，對以抵押方式向土地儲備機構(gòu)發(fā)放貸款，貸款期限最長不得超過（）年

A．1 B．2 C．3 D．5

答案：B．

解析：對以抵押方式向土地儲備機構(gòu)發(fā)放貸款，貸款期限最長不得超過2年。

29.可行性研究報告中，一般不包括（）

A．封面 B．摘要 C．初步設(shè)計方案 D．附表

答案：C．

解析：初步設(shè)計在可行性研究階段后。

30.某項目生產(chǎn)能力30000件/年，產(chǎn)品售價3000元/件，總成本費用7800元，其中固定成本3000萬元，成本與產(chǎn)量呈線性關(guān)系，則盈虧平衡產(chǎn)量為（）

A．30000件 B．21400件 C．21800件 D．15600件

答案：B．

解析：見教材187頁。

31.對于一般房地產(chǎn)投資項目來說，償債備付率應(yīng)該大于（）

A．1 B．1.2 C．1.5 D．2

答案：B．

解析：當小于1.2時，表示當期資金來源不足以償付當期債務(wù)。

32.某城市地鐵線的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)大大增值，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)的（）性。

A．適應(yīng)性 B．位置固定性 C．政策影響性 D．相互影響性

答案：D． 解析：這是房地產(chǎn)的相互影響性。33.增長點超過了平衡點，這是房地產(chǎn)市場自然周期的（）階段。A．第一B．第二C．第三D．第四

答案：Ｂ

解析：增長點超過了平衡點，這是房地產(chǎn)市場自然周期的二階段。

34.根據(jù)估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法是（）

A．認知價值定價法B．領(lǐng)導(dǎo)定價法

C．目標定價法D．成本加成定價法

答案：Ｃ

解析：目標定價法是根據(jù)估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法

35.以下調(diào)查中，不屬于不可控調(diào)查的是（）

A．市場容量調(diào)查 B．消費行為調(diào)查

C．市場環(huán)境調(diào)查 D．營銷因素調(diào)查

答案：D．

解析：企業(yè)的營銷手段是可控的。

二、多項選擇題（共15題，每題2分，備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，錯選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。）

1.工程項目管理的基本職能是計劃、（）

A．組織 B．決策 C． 控制 D． 協(xié)調(diào) E．反饋

答案：A．C．D． 2.政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括 Ａ土地供應(yīng)計劃 Ｂ地價的杠桿作用 Ｃ誠信建設(shè) Ｄ稅收政策 E．政府定價

答案：A．B．D．

解析：宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括土地供應(yīng)計劃、價格、稅收政策等。但不包括誠信建設(shè)。

3.經(jīng)營收入包括（）

A．銷售收入 B．出租收入

C．自營收入 D．營業(yè)外收入 E上年未分配利潤

答案：A．B．C．

解析：經(jīng)營收入包括銷售收入出租收入 自營收入。

4.房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定因素有（）

A．土地費用 B．建安工程費用 C．運營費用

D．空置率 E．容積率

答案：A．B．D．

解析：C．E 主要為置業(yè)投資項目的不確定因素。

5.敏感性分析的“三項預(yù)測值”法對房地產(chǎn)開發(fā)項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預(yù)測值，即（）

A．最樂觀預(yù)測值 B．最悲觀預(yù)測值

C．最可能預(yù)測值 D．最客觀的預(yù)測值 E最原始的評估值

答案：A．B．C．

解析：三項預(yù)測值即最樂觀預(yù)測值、最悲觀預(yù)測值、最可能預(yù)測值

6.財務(wù)評價中損益表用以計算（）等評價指標。

A．成本利潤率 B．投資利潤率 C．資本金利潤率 D．資本金凈利潤率 E資產(chǎn)負債率 答案：B．C．D． 解析：損益表中不顯示成本及資產(chǎn)負債情況。

7.個人住房抵押貸款包括（）

A．商業(yè)性住房抵押貸款 B．商用房地產(chǎn)抵押貸款

C．政策性住房抵押貸款 D．在建工程抵押貸款