第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)場管理

房地產(chǎn)公司的老總會戴上安全帽上工地，是特定時(shí)期的現(xiàn)象，盡管發(fā)展商的定位應(yīng)該是投資而非建筑。該講強(qiáng)調(diào)運(yùn)用管理的職能（計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制）去促進(jìn)技術(shù)管理工作的開展，為項(xiàng)目整體工程安排提供高效的操作指南。

第1操作環(huán)節(jié)：總說明

為強(qiáng)化投資風(fēng)險(xiǎn)的約束機(jī)制，規(guī)范科學(xué)地管理好該項(xiàng)目，使公司取得應(yīng)有的社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益，擬針對項(xiàng)目及現(xiàn)場情況，制定實(shí)施本方案。

為明確責(zé)任主體，提出現(xiàn)場指揮部任務(wù)要求；

防止戰(zhàn)線拖長、效益低、浪費(fèi)大，提出監(jiān)控方案；

針對實(shí)施項(xiàng)目現(xiàn)場管理有關(guān)的設(shè)計(jì)、方案優(yōu)化、資源利用，工程承包、施工管理、材料供應(yīng)、設(shè)備訂貨、資金保障予以一些規(guī)定。把項(xiàng)目現(xiàn)場管理全過程、全部目標(biāo)、全部活動都納入計(jì)劃軌道，使項(xiàng)目各項(xiàng)工作可預(yù)見、可預(yù)控。

第2操作環(huán)節(jié)：現(xiàn)場指揮任務(wù)要求

運(yùn)用管理的職能（計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制）去促進(jìn)技術(shù)管理工作的開展。合格的工作主體、精干高效。

（一）負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施過程中有關(guān)方面的綜合協(xié)調(diào)工作，委命現(xiàn)場主持事務(wù)的責(zé)任者，有關(guān)專業(yè)（結(jié)構(gòu)、測量、材料、給排水、綠化、電氣等）的監(jiān)理人員（有專業(yè)技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)豐富、管理能力強(qiáng)、誠信主動承擔(dān)責(zé)任；有成熟而客觀的判斷能力，隨時(shí)處理可能發(fā)生的事情）應(yīng)及時(shí)組織到位。

（二）據(jù)公司決策的總進(jìn)度計(jì)劃，制定所要達(dá)到的現(xiàn)場管理的總目標(biāo)、階段目標(biāo)，分解目標(biāo)對事務(wù)作安排。對資源進(jìn)行優(yōu)化配置，使各項(xiàng)工作都納入計(jì)劃軌道，可預(yù)見、可預(yù)控。

（三）規(guī)定職責(zé)范圍和協(xié)作關(guān)系。按工程進(jìn)度要求和具體實(shí)際情況，分專業(yè)編制可具體操作的業(yè)務(wù)文件，制定監(jiān)理工作運(yùn)行制度。

（四）審核并簽署工程開工、停工、復(fù)工令，督促計(jì)劃工作的實(shí)施，依據(jù)實(shí)際進(jìn)度、對工程款支付申請進(jìn)行簽證。

（五）拿出處理重大質(zhì)量事故、責(zé)任事故、安全事故的意見。

（六）處理合同履行過程中的重大爭議與糾紛，組織處理重大索賠，協(xié)助財(cái)務(wù)等部門搞好工程預(yù)算、結(jié)算。

第3操作環(huán)節(jié)：工程管理規(guī)定

貫徹建筑法及有關(guān)的規(guī)定條件，依章法辦事。

（一）有關(guān)承包素質(zhì)的規(guī)定

工程由承包商完成（按工程條件、技術(shù)規(guī)范、圖紙、工程量清單和修改書要求，承擔(dān)實(shí)施全部工程的施工建成和修復(fù)缺陷工作），承包售貨員的素質(zhì)是一切控制的基礎(chǔ)。

1、預(yù)審所提供的資料材料（企業(yè)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；企業(yè)簡歷；自有資金情況；全員職工數(shù)；包括技術(shù)人員、技術(shù)工人數(shù)量及平均技術(shù)等級等；企業(yè)自有主要施工機(jī)械設(shè)備一覽表；近三年承建的主要工程及質(zhì)量情況；現(xiàn)有主要施工任務(wù)、包括在建和尚未開工工程一覽表）。

2、承包商通過評標(biāo)、決標(biāo)選定。據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)制定評標(biāo)、決標(biāo)規(guī)定。本著保護(hù)競爭，維護(hù)招標(biāo)工作的公正、公平、嚴(yán)肅性公開進(jìn)行，以利提高企管水平，走捷徑拓展工作領(lǐng)域。

（1）技術(shù)標(biāo)書部分，主要對施工組織設(shè)計(jì)（含施工方案）進(jìn)行綜合評定，整個(gè)方案有一定的深度，對施工有指導(dǎo)性。a、有滿足本工程技術(shù)文件要求的施工工藝符合技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，能抓住本工程的特點(diǎn)、難點(diǎn)、重點(diǎn)。

b、合理的施工程序，平面布置合理、勞動力、機(jī)具、材料組織合理，“三新”采用能結(jié)合實(shí)際、管理措施得力，確保工期、安全、質(zhì)量。

c、配備強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)班子，工程管理體系、質(zhì)安體系完整。

(2)商務(wù)標(biāo)書部分。主要對標(biāo)書所附合同內(nèi)容進(jìn)行評議和報(bào)價(jià)書進(jìn)行分析比較。

a、所附合同草案內(nèi)容，滿足招標(biāo)文件的各項(xiàng)要求。

b、報(bào)價(jià)書不得有漏項(xiàng)。

3、承包商義務(wù)

(1)按合同規(guī)定的完工期限、質(zhì)量要求完成合同范圍內(nèi)的各項(xiàng)工程。

(2)對現(xiàn)場的安全和照管負(fù)責(zé)。

(3)執(zhí)行監(jiān)理工程師發(fā)布的指令。

(4)對現(xiàn)場負(fù)責(zé)清理，文明施工。

(5)提供履約擔(dān)保。

(6)提交進(jìn)度計(jì)劃和現(xiàn)金流通量的估標(biāo)。

(7)保護(hù)提供的座標(biāo)點(diǎn)和水準(zhǔn)點(diǎn)等。

(8)承包商人員、設(shè)備等保險(xiǎn)。

(9)保障與工程有關(guān)的人免受人身或財(cái)產(chǎn)損害。

(10)遵守工程所在地的一切法律法規(guī)。

（二）合同轉(zhuǎn)包與分包規(guī)定

1、合同不得轉(zhuǎn)讓。禁防工程被肢解、賤價(jià)承接、掛靠，合同簽約實(shí)施有序、廉潔、高效。

2、工程專業(yè)性技術(shù)強(qiáng)的可分包，但須監(jiān)理工程師提供意見經(jīng)決策組織同意。

（三）有關(guān)施工現(xiàn)場的材料、工程設(shè)備和工藝的規(guī)定

1、監(jiān)理工程師可隨時(shí)進(jìn)入施工現(xiàn)場。

2、一切材料供應(yīng)，工程設(shè)備訂貨和工藝均應(yīng)達(dá)到合同中規(guī)定的相應(yīng)口級、并符合專業(yè)監(jiān)理師批示的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求。

3、承包商應(yīng)隨時(shí)接受檢驗(yàn)。如果商定的時(shí)間和地點(diǎn)供檢驗(yàn)的材料七設(shè)備本準(zhǔn)備好，或者確定不合規(guī)定的，監(jiān)理師可以拒用這些材料和設(shè)備。

（四）有關(guān)施工過程中質(zhì)量規(guī)定

1、承包商嚴(yán)格按合同進(jìn)行施工、竣工，并修補(bǔ)缺陷，在涉及該項(xiàng)工程的任何事項(xiàng)上無論這些在全同中是否寫明都要遵守監(jiān)理師的指示。

2、未經(jīng)監(jiān)理師批準(zhǔn)、工程任何部分均不得覆蓋或使其無法查看，已作好檢查準(zhǔn)備，監(jiān)理師得到通知應(yīng)參加檢查，且不得拖延。對覆蓋后才發(fā)現(xiàn)問題，監(jiān)理師可隨時(shí)發(fā)出指示移去工程的任何覆蓋物或在其內(nèi)穿孔，并在檢查后恢復(fù)原狀，使之完好。

3、由于承包商違約引起的原因，或者不合理施工或工程不安全，監(jiān)理師有權(quán)反指令暫停工或返工，并在停工返工期間要對工程進(jìn)行必要的保護(hù)和安全保障。

4、別墅工程不得在主體完成之前插入裝修。

（五）有關(guān)工程進(jìn)度管理的規(guī)定

1、承包商應(yīng)提交工程進(jìn)度計(jì)劃

（1）一旦合同簽訂，承包商應(yīng)再提交一個(gè)相對準(zhǔn)確，最新修訂過的進(jìn)度計(jì)劃（并附兩份清單，一份承包人設(shè)備的主要項(xiàng)目清單；一份勞務(wù)組織職員以及合同期內(nèi)各種開支預(yù)測清單）。

（2）在工程計(jì)劃的實(shí)施中承包商應(yīng)在不斷進(jìn)行實(shí)際進(jìn)度值與計(jì)劃值比較，按期對工程進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行修訂，并弟交定期報(bào)告。

2、進(jìn)度計(jì)劃管理規(guī)定

（1）監(jiān)理師據(jù)現(xiàn)場具體情況與承包商所做的開工準(zhǔn)備工作選擇合適的時(shí)機(jī)發(fā)出開工通知，竣工時(shí)間從開工日期（應(yīng)有承包商簽收的回執(zhí)備案）算起。

（2）監(jiān)理工程師根據(jù)全同規(guī)定，工程實(shí)際情況審查承包商提交的工程進(jìn)度計(jì)劃的以下幾方面內(nèi)容，以便提供建設(shè)性意見。a、按合同工期完成工程的實(shí)施程序、施工部署、任務(wù)劃分。

b、網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃周密程度，確保主導(dǎo)工序按時(shí)完成的施工方法、技術(shù)手段、組織手段。

c、施工各階段的材料、機(jī)械及人工投人情況、平面布置。

d、工程費(fèi)用流動計(jì)劃

3、有關(guān)延期等工期核算規(guī)定

由于承包商以外的原因造成施工期延長，監(jiān)理師可據(jù)實(shí)批準(zhǔn)延期，依據(jù)開工令、合同工期、延期等核算竣工日期，并作為兌現(xiàn)合同、結(jié)算工程款的依據(jù)。

（六）施工安全與防火

1、貫徹執(zhí)行國務(wù)院及各部門頒發(fā)的安全規(guī)程、生產(chǎn)條例和規(guī)定。

2、必須有十分明確的各級領(lǐng)導(dǎo)和各職能部門安全生產(chǎn)的責(zé)枉，遵守本地區(qū)、本單位的安全生產(chǎn)責(zé)任制。

3、無條件做好“計(jì)劃、布置、檢查、總結(jié)、評比”安全工作，各種長鳴。

第4操作環(huán)節(jié)：形成監(jiān)控方案

（－）質(zhì)量控制

落實(shí)保證質(zhì)量的各種措施，預(yù)測避免可能發(fā)生的質(zhì)量事故。

1、所在單位工程的分部、分項(xiàng)均按優(yōu)質(zhì)工程進(jìn)行驗(yàn)收、鑒定（評定），必須全部達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)（消除不合格工程及無法修復(fù)的返工工程），多創(chuàng)優(yōu)良工程。

2、推行樣板制、先按標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程施工達(dá)化做出結(jié)構(gòu)裝飾工程樣板（如樣板墻、樣板問、樣板結(jié)構(gòu)），經(jīng)認(rèn)定后作為操作和質(zhì)量驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)不到樣板標(biāo)準(zhǔn)的不予驗(yàn)收。

3、保證操作質(zhì)量，貫徹“三檢”制、推行定崗操作。主體結(jié)構(gòu)、高級裝飾設(shè)備

安裝等關(guān)鍵工種的操作人員持證上崗。

4、跟蹤隱檢（施工中）、預(yù)檢（施工前）、結(jié)構(gòu)（交工、竣工）驗(yàn)收。

（1）隱檢。要對部分分項(xiàng)工程的各道工序進(jìn)行檢查，堅(jiān)持“三不放過”，做好隱蔽記錄并歸檔保存。

a、地基與基礎(chǔ)工程：對于一般基礎(chǔ)，檢查槽底地質(zhì)、標(biāo)高、尺寸、基礎(chǔ)斷面尺寸；樁基礎(chǔ)檢查試樁、打樁記錄。b、鋼筋工程：檢查鋼筋品種、位置、形狀、現(xiàn)格、數(shù)量、接頭位置、搭接長度預(yù)埋件以及除銹、代用變更情況等。

C、焊接：檢查焊條品種、焊口規(guī)格、焊焰長度，焊焰外觀和焊接質(zhì)量等。

d、防水工程：檢查屋面、地下室和水中結(jié)構(gòu)的防水材料層數(shù)，做法和質(zhì)量情況、防水的質(zhì)量情況。

e、給排水管道檢查位置、標(biāo)高、坡度、試壓、閉水試驗(yàn)防銹、防聞及預(yù)埋件情況。

f、暗配電氣線路：檢查位置、現(xiàn)格、標(biāo)高、奇度、防腐接頭等，對于電纜還要進(jìn)行耐壓絕緣試驗(yàn)、對于地線、避雷針等，還要進(jìn)行電阻試驗(yàn)等。

g、施工隊(duì)現(xiàn)場所用的砂漿和混凝土都必須按規(guī)定取樣（或試配），進(jìn)行強(qiáng)度試驗(yàn)。

（2）預(yù)檢，確定下道工序的質(zhì)量而預(yù)先對本項(xiàng)目作檢查。

a、對原材料、半成品、成品、構(gòu)件等進(jìn)場前進(jìn)行試檢驗(yàn)。

b、建筑物、構(gòu)筑物的定位線及引進(jìn)標(biāo)高。

c、建筑物基礎(chǔ)放線及標(biāo)高。

d、建筑物軸線及灰線。

e、各樓層放線及皮數(shù)桿。

f、模板的尺寸、標(biāo)高、支撐及預(yù)埋件等。

g、預(yù)制構(gòu)件及其安裝情況。

h、主要外管線溝道的走向，化糞池、檢查井的位置以及標(biāo)高、坡度等。

i、電氣工程的變電、配電位置、高低壓進(jìn)出品方向，電纜溝位置、標(biāo)高、尺寸、送電方向等。

j、設(shè)備基礎(chǔ)的位置、標(biāo)高、尺寸、預(yù)留孔洞、預(yù)埋件等。

（3）結(jié)構(gòu)驗(yàn)收，裝修前過行一次全面檢查和評定，免留結(jié)構(gòu)質(zhì)量隱患、排除裝修障礙，主要包括外觀檢查和內(nèi)業(yè)資料檢查。a、外觀檢查主要檢查結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量是否符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求。磚混結(jié)構(gòu)的組砌方法、圈梁構(gòu)造柱斷面尺寸，樓梯及構(gòu)件的焊接質(zhì)量、混凝土質(zhì)量；框架結(jié)構(gòu)要重點(diǎn)檢查節(jié)點(diǎn)做法和質(zhì)量。

b、資料檢查主要包括：各種原材料試驗(yàn)記錄、土建施工試驗(yàn)記錄、構(gòu)配件出廠證明、隱檢、預(yù)檢記錄等四大項(xiàng)直接影響結(jié)構(gòu)工程的項(xiàng)目；同時(shí)對施工過程的有關(guān)記錄和如分部分項(xiàng)工程質(zhì)量評定記錄、土建施工記錄雙及設(shè)計(jì)變更招待情況等。

（4）質(zhì)檢方法、手段、技術(shù)資料、成品保護(hù)要求。

a、質(zhì)檢方法：全數(shù)與抽數(shù)相結(jié)合。

b、質(zhì)檢手段：目測（看、摸、敲、照）和實(shí)測（靠、吊、量、套）并用。

c、技術(shù)資料整理歸檔，保證準(zhǔn)確、真實(shí)、齊全。

d、成品保護(hù)要提請重視實(shí)施“護(hù)”（提前保護(hù)）、“包”（包裹防污染）、“ 蓋”（表面覆蓋）、“封”（局部封閉、防損和污染）。

5、制度控制

a、圖紙的熟悉、審查和管理制度。

b、技術(shù)交底制度。

c、施工組織設(shè)計(jì)制度。

d、材料檢查和驗(yàn)收制度。

e、工程質(zhì)量檢查和試驗(yàn)制度。

f、工程技術(shù)檔案制度。

g、技術(shù)責(zé)任制度。

h、技術(shù)復(fù)核與審批制度。

（2）建立實(shí)施質(zhì)量日記、現(xiàn)場質(zhì)量協(xié)調(diào)會、質(zhì)量匯報(bào)會等制度。

（二）工期控制

目標(biāo)明確，現(xiàn)狀清楚，對策具體，措施落實(shí)，及時(shí)檢查總結(jié)。

1、完善以事先為主的工作體系，階段性地檢查實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃的判別并分析找出原因，糾正偏差。

2、尋找各階段計(jì)劃進(jìn)度控制點(diǎn)，看網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中主導(dǎo)工序完成情況，對有關(guān)進(jìn)度及計(jì)量，召開進(jìn)度協(xié)調(diào)會。

3、有確保主導(dǎo)工序不突破工期的對策措施（包括組織、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、合同等），階段性工期被突破后督促承包商建立新的平衡（有補(bǔ)救措施，調(diào)整其他計(jì)劃的可能）。

（三）投資控制

1、在施工過程中及時(shí)答復(fù)施工單位提出的問題及配合要求，主動協(xié)調(diào)好各方面關(guān)系，預(yù)測工程風(fēng)險(xiǎn)及可能發(fā)生索賠的誘因，制定防范性對策，避免和養(yǎng)活索賠事件發(fā)生。

2、按合同規(guī)定條件和要求，監(jiān)督實(shí)施事前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，以免索賠，及時(shí)對已完成工程進(jìn)行計(jì)量驗(yàn)收，及時(shí)向?qū)Ψ街Ц哆M(jìn)度款，避免違約。

3、分析設(shè)計(jì)圖紙、施工方案，標(biāo)底價(jià)，合同（工程量核算、定額取費(fèi)、材差價(jià)格構(gòu)成因素）等，明確工程費(fèi)用最容易突破的部分或環(huán)節(jié)即投資控制重點(diǎn)。

4、對工程設(shè)計(jì)變更，現(xiàn)場稚、技術(shù)措施、材料涉及到經(jīng)費(fèi)的稚要嚴(yán)格把關(guān)。

5、根據(jù)功能、檔次、貨源等合理準(zhǔn)確地反映主材、設(shè)備費(fèi)用，避免以劣充優(yōu)和結(jié)算價(jià)格難以取定而扯皮等問題。第5操作環(huán)節(jié)： 安全與質(zhì)量管理

一、安全生產(chǎn)管理制度

（一）項(xiàng)目經(jīng)理部建立貧富保證體系，落實(shí)安全生產(chǎn)崗位素質(zhì)制。

（二）安全員對工人進(jìn)行現(xiàn)場安全教育，分項(xiàng)工程施工前由技術(shù)員對施工員進(jìn)行安全技術(shù)交底。

（三）進(jìn)入施工現(xiàn)場必須戴安全帽，不準(zhǔn)穿拖鞋上班，高空作業(yè)必須系安全帶。

（四）遵守安全操作規(guī)程，嚴(yán)禁聲音指揮，違章作業(yè)，違反勞動紀(jì)律。

（五）所有人員嚴(yán)禁乘坐貨用電梯，嚴(yán)禁在危險(xiǎn)地點(diǎn)站立、坐臥、休息。

（六）施工現(xiàn)場的安全防護(hù)設(shè)施、警示、批示樗牌未經(jīng)批準(zhǔn)不得搬動、拆除、挪做他用，妨礙施工時(shí)，由安全員負(fù)責(zé)處置。

（七）特種作業(yè)人員必須持證上崗，非操作人員不準(zhǔn)運(yùn)用機(jī)械設(shè)備。

（八）遵守安全用電規(guī)定，嚴(yán)禁非電工接線、接燈，嚴(yán)禁使用移動式磺鎢燈。

（九）項(xiàng)目經(jīng)理部每月組織一次安全大檢查、安全員做好日常監(jiān)察工作。

（十）安全隱患由主管生產(chǎn)的項(xiàng)目副經(jīng)理落實(shí)有關(guān)人員限期整改，并做好復(fù)檢工作。

二、治安消防管理制度

（一）消防設(shè)施組織設(shè)計(jì)布置，大門設(shè)專人值班。

（二）臨時(shí)用電設(shè)備接線必須符合現(xiàn)場安全用電管理規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)不得使用電熱器具

（三）現(xiàn)場用火熏經(jīng)項(xiàng)目安全員批準(zhǔn)、開具“用火證”按指定時(shí)間卅占田小衛(wèi)設(shè)專人看管。

（四）電氣焊作業(yè)場所10米內(nèi)不準(zhǔn)有易燃易爆物品，禁止電氣焊與油漆交叉作業(yè)，氧氣、乙炔瓶間距不小于5米，氣瓶與焊槍距離不小于10米。氣瓶不得橫放或倒置。

（五）易燃易爆有毒物品應(yīng)專庫存放，并經(jīng)公安部門批準(zhǔn)，有安全措施。

（六）木工棚內(nèi)的刨花、鋸末必須當(dāng)日清理干凈。施工現(xiàn)場嚴(yán)禁吸煙。

（七）嚴(yán)禁挪用、圈占、埋壓各種消防設(shè)施，材料擺放合理，保證消防通道暢通。

（八）電焊把結(jié)、電纜、小型機(jī)具等貴重物品重點(diǎn)管理，防止被盜。

（九）嚴(yán)禁賭博，嚴(yán)禁觀看淫穢書刊、音像，嚴(yán)禁酗酒鬧事、打架斗毆。

（十）非施工及管理人員進(jìn)入現(xiàn)場需遵守門衛(wèi)管理制度，并登記。

第二篇：如何做好房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售現(xiàn)場管理

如何做好房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售現(xiàn)場管理

一、培訓(xùn)

培訓(xùn)的目的是為了使新員工能更好的理解公司的經(jīng)營理念，公司所開發(fā)的項(xiàng)目，使得員工具有健康向上的思想，較強(qiáng)的專業(yè)知識，為以后在銷售過程中具備較強(qiáng)的抓客能力和維系客戶推銷公司項(xiàng)目及公司品牌而打下良好的基礎(chǔ)。

1、在培訓(xùn)過程中不斷灌輸房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，發(fā)展前景，使得員工對未來房地產(chǎn)市場充滿信心，堅(jiān)定從事房地產(chǎn)營銷的決心，為打造一只穩(wěn)定的團(tuán)隊(duì)做好鋪墊。

2、在培訓(xùn)的中除了教授員工房地產(chǎn)的專業(yè)知識外，可以適當(dāng)?shù)拇┎褰】档挠幸欢▓F(tuán)隊(duì)協(xié)作的游戲，使得員工在培訓(xùn)的時(shí)候就融入到一種快樂的和諧的氣氛當(dāng)中，使得他們都喜歡這樣的公司，這樣的伙伴，愿意和公司一起成長。

3、在培訓(xùn)的時(shí)候多多結(jié)合保險(xiǎn)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，使得員工在訓(xùn)練中學(xué)會堅(jiān)強(qiáng)、勇敢，對以后的銷售過程中碰到的困難有迎難而上的勇氣。

二、制度建設(shè)

1、在培訓(xùn)的過程中需要提前建立銷售管理手冊及各種制度的建設(shè)和優(yōu)化，使得以后的工作過程當(dāng)中形成統(tǒng)一的操作流程及操作標(biāo)準(zhǔn)。

2、除了例行制度建設(shè)外必須建立主動營銷的相關(guān)制度及操作流程標(biāo)準(zhǔn)（淡市下每位銷售人員應(yīng)做到“銷售無時(shí)不在”的思想準(zhǔn)備）

三、銷售現(xiàn)場管理

1、培訓(xùn)的持續(xù)性：很多現(xiàn)場管理人員認(rèn)為做完了前期培訓(xùn)就結(jié)束了，其實(shí)這是一種誤解，當(dāng)前期培訓(xùn)完成后，銷售現(xiàn)場的培訓(xùn)其實(shí)才剛剛起步，許多的銷售問題只有在銷售過程中才會體現(xiàn)出來，所以在今后的管理中本人一定會注重時(shí)時(shí)提高自己的專業(yè)水平，使得員工時(shí)時(shí)有東西可學(xué)。

2、帶頭學(xué)習(xí)：在銷售現(xiàn)場客戶較少的時(shí)候，及時(shí)的激發(fā)大家學(xué)習(xí)的熱情，使得銷售現(xiàn)場始終活躍在學(xué)習(xí)的氛圍中。

3、言語謹(jǐn)慎：做為銷售現(xiàn)場的管理者語言一定要謹(jǐn)慎，許多有關(guān)工程和政

令的話題尤其如此，做到一言一行都準(zhǔn)確，避免影響置業(yè)顧問思路模糊的情況。

4、處理公正：許多的問題處理過程中做到公正，這其實(shí)是很多現(xiàn)場管理人員最容易犯的錯誤，做到對任何置業(yè)顧問都處在同一感情線上是保持這一原則的前提條件。（不要與置業(yè)顧問稱兄弟，這樣容易喪失原則，造成執(zhí)行力不足）

5、激發(fā)員工的建議：在銷售現(xiàn)場管理當(dāng)中，要注意激發(fā)員工的建議熱情，因?yàn)槿魏蔚匿N售和管理都存在問題，不斷自我完善是銷售提高的唯一方式。

6、上下班問題：在銷售現(xiàn)場的管理過程中，主管除不能遲到、早退等違紀(jì)現(xiàn)象外，更要注意盡量最晚一個(gè)離開銷售現(xiàn)場（員工看到這一現(xiàn)象，往往會受到極大的震撼，許多的情況下管理者就是他們最直接的榜樣）。

7、黃色玩笑：無論在什么情況下銷售主管都不允許開黃色玩笑（許多男銷售主管有這樣的毛?。┻@樣會影響公司形象。

8、適當(dāng)做衛(wèi)生：很多銷售管理人員都不做衛(wèi)生，因?yàn)橛邪才湃俗?，其?shí)在管理過程中，有聲的命令往往敵不過無聲的行為。

9、建立主動營銷激勵機(jī)制：現(xiàn)場的管理過程中不斷使用獎勵的手法有助于更大的激發(fā)大家的銷售意識提高銷售現(xiàn)場成交率。

10、游戲：在銷售現(xiàn)場中，如何在沒有客戶的情況下使團(tuán)隊(duì)快樂并學(xué)習(xí)，游戲成為最好的方式。

11、現(xiàn)場問題的處理：許多置業(yè)顧問在接待客戶過程中會在解答客戶疑難問題上出現(xiàn)差錯，作為管理者要善于發(fā)現(xiàn)這些問題，并及時(shí)處理。

12、少“批評”多“鼓勵”：多鼓勵銷售員，使得大家對市場更有信心，對銷售工作更有激情。

13、幫助銷售人員管理客戶：客戶管理在銷售現(xiàn)場過程中非常重要，要幫助他們管理好客戶并維系好客戶。

14、與各部門的銜接：主管不僅僅要進(jìn)行現(xiàn)場管理，往往還要往返于各個(gè)部門之間，為銜接好公司各部門和銷售部門起到橋梁作用。

15、對策劃的理解：銷售現(xiàn)場的管理人員應(yīng)當(dāng)具備一定的策劃知識及廣告知識，及時(shí)的向置業(yè)顧問傳遞公司的最新策劃和廣告回饋。

16、將公司的企業(yè)文化植入銷售人員“心臟”：公司需要有忠誠度的銷售團(tuán)隊(duì)，而作為管理人員應(yīng)當(dāng)時(shí)時(shí)刻刻記住這點(diǎn)，為公司打造和培養(yǎng)一支忠誠度的團(tuán)

隊(duì)而努力。

以上是在以前管理團(tuán)隊(duì)中的一些心得，希望公司在未來的市場競爭中立于不敗，最后祝公司事業(yè)更上一層樓。

第三篇：房地產(chǎn)現(xiàn)場管理

房地產(chǎn)現(xiàn)場管理

摘要

本文根據(jù)房地產(chǎn)現(xiàn)場管理的常見問題，管理階段的質(zhì)量，安全方面進(jìn)行了總結(jié)和規(guī)劃。隨著社會的發(fā)展，管理問題越來越重要，尤其是房地產(chǎn)的現(xiàn)場管理，由于流動性大，涉及反面多，無論是技術(shù)反面還是員工心理方面都有著很大關(guān)系。

關(guān)鍵字房地產(chǎn)；現(xiàn)場；階段管理

前言

房地產(chǎn)工程現(xiàn)場管理是一個(gè)看似簡單，實(shí)則復(fù)雜。在質(zhì)量、進(jìn)度、安全、投資控制、設(shè)計(jì)技術(shù)工藝等相互之間需求管理的平衡點(diǎn)?；谄髽I(yè)戰(zhàn)略和遠(yuǎn)景目標(biāo)，努力解決在項(xiàng)目實(shí)施過程中發(fā)生的各種問題，提供客戶滿意的建筑產(chǎn)品。

1、房地產(chǎn)行業(yè)工程管理常見的問題

1.1現(xiàn)場工程管理人員流動性加大。

需平衡工作時(shí)限與流動性。人員流動的幾種原因：有能力而沒有發(fā)展舞臺的；跟不上企業(yè)發(fā)展步伐的；待遇低于行業(yè)水平又沒有其他方面提高空間的；與企業(yè)文化不合拍的；與管理層行為規(guī)范不一個(gè)方向的1.2灰色收入層級分明。

責(zé)權(quán)利需要對等。高度決定厚度，厚度決定責(zé)任。在沒有合適的待遇、制度、平臺下，容易滋生權(quán)利尋租現(xiàn)象。

1.3中低層管理人員職業(yè)化程度參差不齊，人員配置失衡。

人力資源管理的團(tuán)隊(duì)人員知識結(jié)構(gòu)體系的問題。房地產(chǎn)現(xiàn)場管理人員，自基層做起的通過正規(guī)項(xiàng)目管理培訓(xùn)的較少，一專多能的綜合管理人才更少。案例：某房地產(chǎn)工程部門專業(yè)組合。

1.4合同違約索賠條款趨于形式化和容易充當(dāng)某些管理人員謀取私利的砝碼

1.5現(xiàn)場管理人員難以協(xié)調(diào)諸多內(nèi)、外部事務(wù)。外部關(guān)系協(xié)調(diào)能力、內(nèi)部關(guān)系配合能力。自己不去唱黑臉。被俘虜?shù)娜藛T立場錯誤，當(dāng)然被俘虜?shù)脑虮姸唷Τ邪痰募s束力較弱，導(dǎo)致指令難以執(zhí)行、落實(shí)。

1.6忠誠員工不吃香？救火隊(duì)員是英雄？。忠誠的員工即要堅(jiān)持維護(hù)制度的嚴(yán)肅性，保護(hù)企業(yè)利益，更要在溝通和變通上多下功夫。無所事事的先放火后救火的，應(yīng)小心使用。

1.7成本控制抓不住關(guān)鍵點(diǎn)。

往往是花錢買教訓(xùn)，最怕花了冤枉錢沒有吸取教訓(xùn)。同樣的錯誤不犯第二次。

1.8結(jié)算數(shù)值遠(yuǎn)高于中標(biāo)數(shù)值或預(yù)算值，并超出項(xiàng)目成本測算數(shù)值，使銷售定價(jià)基數(shù)失誤，減少了企業(yè)利潤空間。

1.9辦理事務(wù)過度推、拖、拉，不敢承擔(dān)責(zé)任。界限不清，三不管地帶，無人問津，好事自然搶，壞事推千里。流程制度無時(shí)間量化。

1.10監(jiān)理單位難以行使自身的權(quán)利。監(jiān)理單位只是負(fù)責(zé)質(zhì)量、安全管理，進(jìn)度、投資等難涉足。房地產(chǎn)工程管理人員插足太深，形成越俎代庖的不良局面

1．11進(jìn)度拖延、質(zhì)量降低、忽視安全成為管理的不治之癥。

1.12管理人員自身定位（角色定位）偏差?，F(xiàn)場出現(xiàn)問題

1.13尋覓合作較好的長期戰(zhàn)略合作承包商較難。長期的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系的建立與維護(hù)。

2、總平圖策劃

總平面管理策劃是工程管理策劃最重要的內(nèi)容之一，也是最具“含金量”的部分。合理、前瞻性強(qiáng)的總平面管理策劃可以有效地降低項(xiàng)目成本，保證項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度

2.1提前規(guī)劃，提前溝通，有利于公司各部門理清思路，達(dá)成共識

2.2作為合約策劃的重要依據(jù)，可以有效地控制成本：總平面管理策劃中的內(nèi)容基本都與造價(jià)相關(guān)，這些內(nèi)容均要在相應(yīng)的合同中體現(xiàn)，例如，臨時(shí)施工道路寬度、斷面做法；機(jī)械型

號規(guī)格、布置要求；材料堆場面積、做法等內(nèi)容應(yīng)作為招標(biāo)重要依據(jù)，并且在招標(biāo)時(shí)明確與造價(jià)相關(guān)的內(nèi)容，可以有效地減少施工過程中的措施簽證，便于成本控制

2.3作為現(xiàn)場安全文明管理的重要依據(jù)：總平面管理策劃作為主包合同的附件，明確了雨、污水排放方式、沉砂池、洗車池、排水溝具體做法等安全文明措施，以上內(nèi)容主包單位均在措施費(fèi)清單內(nèi)逐項(xiàng)報(bào)價(jià)，項(xiàng)目部要求主包單位落實(shí)安全文明措施時(shí)，既有具體項(xiàng)目、做法又有相應(yīng)清單造價(jià)，具有較強(qiáng)的執(zhí)行力

3、安全文明策劃

3.1將安全文明管理制度納入招標(biāo)文件，并考慮在報(bào)價(jià)之內(nèi)。

3.2簽定常規(guī)施工合同的同時(shí)，作為合同的補(bǔ)充協(xié)議與承建商簽定《安全文明專項(xiàng)投入與獎罰考核管理協(xié)議》，來切實(shí)保證承建商在安全文明方面的投入到位

3.3在措施費(fèi)清單中詳細(xì)列出主要方面的暫定工程量、單價(jià)，在施工過程中只有完成一項(xiàng)、才能支付一項(xiàng)。否則從合同總價(jià)中扣除，并采取其他形式保證安全文明效果。

3.4編制符合本工程安全使用要求的“臨時(shí)用電組織設(shè)計(jì)”，繪制本工程臨時(shí)用電平面圖、立面圖，并由技術(shù)負(fù)責(zé)人審核批準(zhǔn)后實(shí)施。

4、項(xiàng)目實(shí)施管理

4.1技術(shù)能力是現(xiàn)場管理的前提

① 專業(yè)能力是工程人員基本的價(jià)值體現(xiàn)

② 現(xiàn)場管理不是單純的溝通協(xié)調(diào)，否則客戶關(guān)系人員比我們更具有競爭力

③ 對技術(shù)問題有發(fā)言權(quán)才能與合作方平等對話

4.2避免問題的重復(fù)發(fā)生，仔細(xì)劃分負(fù)責(zé)區(qū)域，實(shí)現(xiàn)問題可視化。有效利用資源。并且建立良好的政府關(guān)系。衡量好現(xiàn)場管理的尺度。持久力才是現(xiàn)場管理成功的關(guān)鍵。交付階段是項(xiàng)目管理的最后一道防線。客戶預(yù)驗(yàn)房可以提升客戶體驗(yàn)，但前提是質(zhì)量具有基本保證快速、有效的維修能夠挽回客戶的信任。

5、管理機(jī)構(gòu)的職權(quán)

①受公司領(lǐng)導(dǎo)或工程部直接指導(dǎo)代表公司支持和辦理開發(fā)項(xiàng)目的一切管理業(yè)務(wù)，定期或不定期的向公司領(lǐng)導(dǎo)或向直接領(lǐng)導(dǎo)做出項(xiàng)目進(jìn)展情況的匯報(bào)，重大事宜應(yīng)及時(shí)匯報(bào)。

② 按照有關(guān)要求，組織項(xiàng)目實(shí)施，使其項(xiàng)目工程優(yōu)質(zhì)、高效、節(jié)省、文明、安全的完成。③ 依據(jù)“建筑工程承、發(fā)包合同”簽辦工程價(jià)款的撥付和有關(guān)經(jīng)濟(jì)簽證。

④ 當(dāng)發(fā)生影響開發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量，施工單位混亂影響項(xiàng)目進(jìn)度及違約、違章事宜時(shí)，除向

領(lǐng)導(dǎo)做緊急報(bào)告外，由權(quán)做出臨時(shí)停工或應(yīng)急的決定

⑤ 組織辦理項(xiàng)目交工驗(yàn)收。

6、現(xiàn)場技術(shù)管理的內(nèi)容及工作

6.1加強(qiáng)圖紙管理。現(xiàn)場應(yīng)具有圖紙收發(fā)、登記、保管、回收等環(huán)節(jié)的圖紙管理制度（包括工程變更圖紙?jiān)趦?nèi)）。

6.2加強(qiáng)技術(shù)交底。在施工過程中施工單位提出的有關(guān)技術(shù)方面的問題，應(yīng)及時(shí)傳達(dá)設(shè)計(jì)部門，及時(shí)約其舉行”設(shè)計(jì)技術(shù)交底會議”會同施工單位一起研究解決。

6.3加強(qiáng)對材料、配件、設(shè)備試化驗(yàn)的監(jiān)督檢查。建筑工程用的材料（半成品、成品、設(shè)備等），均應(yīng)具備合格證件，出廠證件及化實(shí)驗(yàn)的證件。

6.4要記錄好工程日志和施工記錄。即工程開竣工日期及各分部分項(xiàng)施工起止日期；圖紙及文件收發(fā)日期；氣象情況（氣溫、風(fēng)力、風(fēng)向、陰、雨、晴、霧、霜、雪）；每日施工部位及進(jìn)度；隱蔽工程檢查及驗(yàn)收；各類事故的發(fā)生、分析與處理；材料、配件、設(shè)備、供應(yīng)及短缺情況；上級部門的檢查及指示；其它重要事項(xiàng)如停水、停電、停工、現(xiàn)場治安等等。

6.5要做好施工記錄。如地基處理記錄；大型構(gòu)件安裝記錄；現(xiàn)場予應(yīng)件施工記錄；新技術(shù)、新材料、新工藝推廣應(yīng)用記錄；測量記錄；沉降觀測記錄；雨冬期施工記錄；構(gòu)件荷載實(shí)驗(yàn)

記錄；質(zhì)量與事故處理記錄。

7、施工階段工程部現(xiàn)場質(zhì)量管理工作重點(diǎn)

①承包商項(xiàng)目部管理人員的控制管理。②現(xiàn)場平面布局管理。一次性投入、永久性使用；③整體施工組織設(shè)計(jì)的審核管理。④進(jìn)場材料的把關(guān)。⑤施工過程中隱蔽項(xiàng)目的把關(guān)。⑥裝飾裝修階段的樣板引路環(huán)節(jié)。⑦質(zhì)量檢查驗(yàn)收把關(guān)。⑧質(zhì)量缺陷與工程款支付的對應(yīng)性。⑨竣工驗(yàn)收階段主抓分戶驗(yàn)收內(nèi)容和竣工資料、備案資料的組建。

8、施工階段工程部現(xiàn)場進(jìn)度管理工作重點(diǎn)

①進(jìn)度計(jì)劃的合理性、可行性②進(jìn)度計(jì)劃的深化程度③進(jìn)度計(jì)劃的糾偏。關(guān)鍵線路的不斷調(diào)整和控制是管理重點(diǎn)。④承包單位的資金與人員控制的兩大要素?？刂瞥邪滔绕趬|付的資金不能撤出及進(jìn)度款資金不能挪用是資金管理重點(diǎn)。勞務(wù)隊(duì)伍的人員數(shù)量及工種搭配的合理性是督導(dǎo)重點(diǎn)。其他要素的管控隨時(shí)跟進(jìn)。⑥分包單位的配合。嚴(yán)格執(zhí)行工序交接制度。資金支付的時(shí)間與比例的平衡⑦減少設(shè)計(jì)變更、簽證數(shù)量，預(yù)防設(shè)計(jì)技術(shù)文件頻繁調(diào)整帶來的工期延誤和承包商借機(jī)混水摸魚。⑧竣工資料的分段整合匯總管理。⑨竣工驗(yàn)收、備案管理的及時(shí)性。⑩與承包商共同核對利潤平衡點(diǎn)，共謀積極措施，達(dá)到理想中的“經(jīng)濟(jì)時(shí)速”。

9、結(jié)束語

現(xiàn)場管理的意義就是基于企業(yè)的戰(zhàn)略和遠(yuǎn)景目標(biāo)，努力解決在項(xiàng)目實(shí)施過程中發(fā)生的各種問題，提供客戶滿意的建筑產(chǎn)品。所以現(xiàn)場管理對房地產(chǎn)公司起著至關(guān)重要的作用。參考文獻(xiàn)

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第四篇：關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場管理相關(guān)問題的探討

關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場管理相關(guān)問題的探討

摘要】在房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，現(xiàn)場管理所占據(jù)的地位是非常重要的。在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大背景下，房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展也是前所未有的，隨著房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不斷增多，分析我國房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展，房產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)場管理仍然存在著較多的問題，從而制約了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展。本文主要分析總結(jié)了現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場管理普遍存在的一些問題，并闡述了現(xiàn)場管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的重要意義。在此基礎(chǔ)上對提高項(xiàng)目管理提出了一些看法和建議。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目現(xiàn)場管理存在的問題

近年來，隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化建設(shè)的進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)日工程成為城市化建設(shè)的一個(gè)重要組成部分。從目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場管理的方法和手段來看，仍然還存在著一些問題。

1.1 在現(xiàn)場管理部門的設(shè)計(jì)管理工作方面，一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)由于設(shè)計(jì)單位的任務(wù)較多，加上開發(fā)商要求的設(shè)計(jì)周期較短，因此經(jīng)常處于趕圖狀態(tài)，設(shè)計(jì)深度難以達(dá)到現(xiàn)場施工要求，設(shè)計(jì)錯、漏、碰較多，變更頻繁。如果不解決設(shè)計(jì)與施工的根源性問題，建設(shè)項(xiàng)目就不能按照計(jì)劃進(jìn)行，勢必影響了現(xiàn)場管理的效率和施工質(zhì)量，難以保證現(xiàn)場管理的科學(xué)性。

1.2 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度管理方面，很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由于種種原因，使得實(shí)際施工進(jìn)度相對于開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃來說，均有不同程度的滯后，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程。例如，在現(xiàn)場管理過程中，由于開發(fā)商部門之間的協(xié)調(diào)問題，或流程過長，部門過多等原因，許多問題不能及時(shí)解決，越積越多，嚴(yán)重拖了項(xiàng)目進(jìn)程的后腿。

1.3 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理方面，有很多房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)場管理的質(zhì)量較低。目前，在現(xiàn)場管理中經(jīng)常出現(xiàn)的質(zhì)量問題主要有：施工人員為了方便，經(jīng)常不按設(shè)計(jì)圖紙和施工規(guī)范施工;監(jiān)理單位不能履行應(yīng)有的監(jiān)管職責(zé)，偷工減料時(shí)有發(fā)生;施工人員大部分是農(nóng)民工出身，較少經(jīng)過上崗培訓(xùn)，因此施工工藝和工序均不規(guī)范：由于沒有及時(shí)進(jìn)行中間驗(yàn)收和隱蔽驗(yàn)收，造成工程質(zhì)量隱患。以上問題說明房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)場質(zhì)量管理還有待進(jìn)一步提高。

1.4 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理和控制方面，缺乏一套良好的成本管理措施和體系，主要表現(xiàn)在：由于合同談判和簽訂時(shí)比較匆忙，容易造成成本管理的漏洞，造成索賠和變更增加，造成成本增加;成本核算缺乏一個(gè)嚴(yán)格的程序和監(jiān)督制度，導(dǎo)致項(xiàng)目成本管理失控，浪費(fèi)嚴(yán)重。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理的必要性

加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，無疑具有非常重要的實(shí)際意義。

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)場管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的一個(gè)重要組成部分，現(xiàn)場管理與整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)而言，就是局部與整體的關(guān)系，如果局部沒有做好，勢必影響了整體發(fā)展的效益和方向。有效而科學(xué)的現(xiàn)場管理可以加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)管理部門之間的密切聯(lián)系，同時(shí)也可以提高整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的高度和水平，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)管理工作又快又好地發(fā)展。

2.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場管理水平，有利于提高開發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)，提高工程質(zhì)量，節(jié)約建設(shè)成本，增加企業(yè)效益。其中加強(qiáng)成本管理是現(xiàn)場管理的一個(gè)重要方面。加強(qiáng)現(xiàn)場管理的成本管理，對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，不僅提高了效率，而且還大大節(jié)省了管理成本，避免了不必要的資金資源的浪費(fèi)。

2.3 提高現(xiàn)場管理有利于有關(guān)法律法規(guī)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的實(shí)行和運(yùn)用。

現(xiàn)場管理雖然只是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的一個(gè)部分，但是其管理卻涉及到了城市規(guī)劃、城市管理、城市環(huán)保等等各個(gè)方面的法律法規(guī)和政策。因此，提高現(xiàn)場管理有利于保證各項(xiàng)法規(guī)政策在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的貫徹和實(shí)行。這是依法辦事的體現(xiàn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目現(xiàn)場管理的措施

現(xiàn)場管理是一項(xiàng)極其復(fù)雜的管理過程。因此，針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理提出了幾點(diǎn)看法和對策。

3.1 設(shè)計(jì)管理方面。

規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)的管理是現(xiàn)場設(shè)計(jì)管理的重要工作內(nèi)容之一。一

般來說，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作都會同時(shí)由幾個(gè)單位來完成，因此，在進(jìn)行設(shè)計(jì)管理工作時(shí)，首先應(yīng)做好設(shè)計(jì)工作計(jì)劃，協(xié)調(diào)好各設(shè)計(jì)單位之間的工作和任務(wù)，根據(jù)設(shè)計(jì)工作的內(nèi)在關(guān)系確定出圖時(shí)間，保證設(shè)計(jì)工作與施工計(jì)劃的協(xié)調(diào)，以不影響項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)展。其次，設(shè)計(jì)跟蹤服務(wù)是設(shè)計(jì)現(xiàn)場管理工作的保障。目前，設(shè)計(jì)圖紙普遍存在的問題是：設(shè)計(jì)出圖時(shí)間較短，加之設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)任務(wù)較多，出圖質(zhì)量難以保證，設(shè)計(jì)內(nèi)審工作不到位，設(shè)計(jì)各專業(yè)之間沒有很好地防調(diào)，造成施工過程中的設(shè)計(jì)變更較多。因此，在施工過程巾的設(shè)計(jì)跟蹤服務(wù)尤為重要，處理得不及時(shí)，便會影響施工進(jìn)度，造成返工和浪費(fèi)。

3.2 進(jìn)度管理方面。

現(xiàn)場進(jìn)度管理是項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃得以落實(shí)的重要工作之一，實(shí)際管理工作中應(yīng)該注重進(jìn)度的控制和管理。目前，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)日的管理中，較多存在著實(shí)際進(jìn)度落后于計(jì)劃進(jìn)度的現(xiàn)象。主要原因是，許多開發(fā)商在開發(fā)計(jì)劃的擬定時(shí)，為了盡快實(shí)現(xiàn)效益目標(biāo)，脫離實(shí)際擬定開發(fā)目標(biāo)，使各項(xiàng)工作及施工進(jìn)度難以在期望的時(shí)間內(nèi)完成;其次，施工單位的施工組織計(jì)劃的科學(xué)性和計(jì)劃的執(zhí)行效果，設(shè)備、材料及人力的有效組織是影響進(jìn)度目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的最主要因素，而建設(shè)單位內(nèi)部的各項(xiàng)工作如設(shè)計(jì)管理工作、招標(biāo)采購工作、分包隊(duì)伍的確定工作、內(nèi)部審批工作等方面也比較突出地影響了項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度;因此，要想使現(xiàn)場管理的進(jìn)度得到合理的控制，首先，要制定合理的科學(xué)的開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，建設(shè)單位的自身工作應(yīng)與總開發(fā)計(jì)劃有機(jī)結(jié)合，并嚴(yán)格按計(jì)劃執(zhí)行;對于施工單位的計(jì)劃執(zhí)行，應(yīng)有嚴(yán)格的合同管理措施和經(jīng)濟(jì)手段予以控制。只有這樣，進(jìn)度管理才能真正有效發(fā)揮作用。

3.3 質(zhì)量管理方面

針對在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理方面存在的問題，建設(shè)單位應(yīng)采取有效的措施加以避免和改善，如：(1)要求施工人員嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙和施工規(guī)范和工藝標(biāo)準(zhǔn)施工，加強(qiáng)現(xiàn)場施工管理，對每道工序進(jìn)行控制;(2)對監(jiān)理單位不能履行應(yīng)有的監(jiān)管職責(zé)的，應(yīng)對監(jiān)理單位采取必要經(jīng)濟(jì)手段促使其改進(jìn)：(3)提高現(xiàn)場管理的質(zhì)最，還需要從細(xì)節(jié)做起，從每一個(gè)程序來進(jìn)行。首先，要嚴(yán)格把握施工相關(guān)材料和原料的質(zhì)量關(guān)。高質(zhì)量的原料和材料是現(xiàn)場管理提高管理質(zhì)量的最基本的管理工作：(4)要求并監(jiān)控施工單位加強(qiáng)對施工人員的崗前培訓(xùn)和施工技術(shù)交底，保證按合理的施工工藝和施工工序施工：(5)要求監(jiān)理公司及時(shí)進(jìn)行工序驗(yàn)收和隱蔽驗(yàn)收，避免工程質(zhì)量隱患。以上措施是提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)場質(zhì)量管理必要手段。總之，現(xiàn)場管理部門應(yīng)該考慮到其管理輻射的各個(gè)方面，綜合提高其管理質(zhì)量水平。

3.4 成本管理方面。

成本管理是現(xiàn)場管理工作中一個(gè)重要方面。提高現(xiàn)場管理的成小管理，首先需要有一批高素質(zhì)的成本管理人員，形成一支強(qiáng)人的成本隊(duì)伍;其次，現(xiàn)場成本管理要有比較健全的成本控制制度和工作流程，使本公司各部門相關(guān)管理人員在控制工程變更和簽證方向能按統(tǒng)一的方法執(zhí)行：避免和減少隨意增加造價(jià)：另外，現(xiàn)場管理應(yīng)該制定一套合理的成本核算體系，包括成本會計(jì)核算的程序，成本核算結(jié)果的公示，成本會計(jì)工作的監(jiān)督制度以及成本會計(jì)的考評等等。加強(qiáng)現(xiàn)場管理的成本管理，能夠有效地節(jié)約資源和資金，同時(shí)也能夠?qū)ΜF(xiàn)場管理部門提供真實(shí)有效的信息，作為其調(diào)整管理工作的依據(jù)。促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。4 結(jié)束語

提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)場管理水平，是當(dāng)前我國房地產(chǎn)事業(yè)的大研究熱點(diǎn)。它必須從其工作內(nèi)容的各個(gè)方而進(jìn)行分析和研究，然后有針對性的提出一些措施和建議，提高現(xiàn)場管理的科學(xué)性，隨著經(jīng)濟(jì)全球化趨勢的不斷加強(qiáng)，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場管理水平成為增強(qiáng)其競爭力的重要手段。社會在不斷變化發(fā)展，在以后的生活，各種問題也將是層出不窮，現(xiàn)場管理部門和管理人員也應(yīng)該提高其自身

第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場施工管理策略分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場施工管理策略分析

摘要:結(jié)合多年的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn),就房地產(chǎn)施工管理過程中的一些問題,發(fā)表了一些看法,強(qiáng)調(diào)了施工質(zhì)量控制、協(xié)調(diào)各部門工作以及市政配套設(shè)施建設(shè)的管理。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項(xiàng)目;施工管理;思考注意施工階段的過程控制和管理

房地產(chǎn)甲方管理建設(shè)工程,應(yīng)該管些什么?哪些是必須由甲方來管理的,哪些又可以通過監(jiān)理、甚至施工單位自身來實(shí)現(xiàn)管理的?細(xì)分各方的管理權(quán)限。甲方工程管理才會有的放矢,而不是漫無目的地進(jìn)行“大爺”式的甲方管理。“大爺”式的管理是施工單位極為反感的管理方式。工程管理的理想境界是:工程質(zhì)量達(dá)到甚至超過期望,施工工期控制在充分的時(shí)間內(nèi),使施工單位獲得了合理的經(jīng)濟(jì)效益。這樣甲方和施工單位不再是對立的雙方,而是真正的合作伙伴。所以,甲方要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行管理。

1.1 嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)

加強(qiáng)質(zhì)量管理,控制返工率。在施工過程中,要嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān),充分認(rèn)識到“細(xì)節(jié)決定成敗”的含義,各方質(zhì)量管理人員要把加強(qiáng)施工工序的質(zhì)量檢查和管理工作真正貫徹到整個(gè)過程中,采取防范措施,消除質(zhì)量通病,避免造成不必要的人、財(cái)、物的浪費(fèi)而加大工程投資。

1.1.1 要管理好施工質(zhì)量,首要的任務(wù)是按圖施工

甲方代表應(yīng)隨時(shí)抽查施工方是否嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工。若發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)處理,該返工則返工,由此造成的損失由施工方負(fù)責(zé)。但需注意,不可繞過監(jiān)理單位而直接與施工方進(jìn)行交涉。其次應(yīng)檢查是否存在偷工減料、以次充好的問題。建筑施工企業(yè)在施工中偷工減料的,使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的,應(yīng)責(zé)令其改正、處以罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,責(zé)令停業(yè)整頓,降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書;造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的,施工方應(yīng)負(fù)責(zé)返工、修理,并賠償因此造成的損失I構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

1.1.2 加大對隱蔽工程和中間部位極人臣的檢查和驗(yàn)收

房地產(chǎn)工程具備覆蓋、掩蓋條件或達(dá)到協(xié)議條款約定的中間驗(yàn)收部位,施工方要進(jìn)行自檢,并在48小時(shí)前通知甲方代表。通知內(nèi)容包括施工方自檢記錄,隱蔽工程和中間部位驗(yàn)收的內(nèi)容、時(shí)間和地點(diǎn),并且請求甲方進(jìn)行驗(yàn)收。若驗(yàn)收合格,甲方代表要在驗(yàn)收記錄上簽字后方可繼續(xù)施工,倘若甲方代表查驗(yàn)不合格,施工方要在限定的時(shí)間內(nèi)修改并重新驗(yàn)收。隱蔽工程未經(jīng)驗(yàn)收,甲方代表有權(quán)對已經(jīng)隱蔽的工程進(jìn)行檢驗(yàn)。乙方要按要求進(jìn)行剝露,并配合檢查。檢查不合格的,甲方代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字,并要求其拆除返工。

1.2 確保工程按期完成無憂論文網(wǎng)http://

在施工進(jìn)度方面,甲方代表要注意查看施工單位是否按合同工期進(jìn)行施工。是否按施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行,發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)提出來。對于按照施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行的。發(fā)現(xiàn)在合同約定的工期內(nèi)確實(shí)完不成的,要適當(dāng)延長工期或者督促施工單位加人加班。

1.3 對施工單位獎懲分明

在施工合同上,可以注明對施工質(zhì)量好壞及工期提前或拖延情況的獎懲制度。這樣甲方就能充分調(diào)動施工方的積極性,在使施工單位獲得合理的經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上感到“干好干壞不一樣”,同時(shí)也達(dá)到了工程管理的理想境界。做好個(gè)部門的協(xié)調(diào)工作

2.1 充分認(rèn)識協(xié)調(diào)工作的重要性

工程中各專業(yè)的交叉部位明顯的問題容易發(fā)現(xiàn)和解決,容易出問題的多數(shù)都是一些小的東西。一般情況下對工程影響不大。但有時(shí)也會出現(xiàn)一些較大的問題,讓我們很難補(bǔ)救,甚至無法挽救。即便是這些小的問題,如果事先不設(shè)法考慮解決,事后處理起來也很麻煩,有時(shí)甚至要花幾倍的代價(jià),而且還會影響工程的質(zhì)量,造成經(jīng)濟(jì)損失。

2.2 加強(qiáng)管理建立科學(xué)的管理模式

這里所強(qiáng)調(diào)的加強(qiáng)管理,是指在現(xiàn)有管理水平的基礎(chǔ)上,認(rèn)真對待每一個(gè)管理環(huán)節(jié),不走過場,針對影響工程質(zhì)量品質(zhì)的一些關(guān)鍵問題,從技術(shù)上、人事制度上、體系結(jié)構(gòu)上建立更有效的、更加科學(xué)的管理體制,從而達(dá)到進(jìn)一步提高管理水平的目的。

2.3 發(fā)揮監(jiān)理單位的技術(shù)協(xié)調(diào)作用

2.3.1 明確監(jiān)理權(quán)力

甲方書面授權(quán)給監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理,監(jiān)理在委托的范圍內(nèi),有工程使用材料和施工質(zhì)量的檢驗(yàn)權(quán)、工程施工進(jìn)度的檢查監(jiān)督權(quán)、結(jié)算工程款的復(fù)核確認(rèn)權(quán)和否決權(quán)等。這就明確了在建設(shè)工程中,監(jiān)理方是甲方重要的技術(shù)協(xié)調(diào)和行使權(quán)力代表。

2.3.2 監(jiān)督監(jiān)理方是否真正履行其職責(zé)

這就要求甲方代表要留意監(jiān)理是否在甲方賦予的職權(quán)范圍之內(nèi)進(jìn)行了實(shí)際工作。比如監(jiān)理查驗(yàn)質(zhì)量工作后,對所批準(zhǔn)使用的建筑材料、設(shè)備、構(gòu)件是否真正合格,甲方代表要實(shí)測一下,發(fā)現(xiàn)問題,甲方代表要責(zé)令監(jiān)理方監(jiān)督施工方更換建筑材料、設(shè)備、構(gòu)件,或可依照《建筑法》有關(guān)條款追究其法律責(zé)任。重視市政工程建設(shè)和竣工驗(yàn)收

3.1 市政配套設(shè)施建造

市政配套是房地產(chǎn)項(xiàng)目中非常重要的一部分,且自來水、雨污水、電力、采暖、天然氣、綠化等市政工程的實(shí)施難度極大,體現(xiàn)為時(shí)間要求緊、作業(yè)場地小、互相影響大,壟斷單位多等特點(diǎn)。做好市政配套設(shè)施建造的關(guān)鍵一是及早準(zhǔn)備,比如說天然氣工程,目前其設(shè)計(jì)與樓體施工圖設(shè)計(jì)脫節(jié),但要在項(xiàng)目主體施工前完成天然氣工程的設(shè)計(jì)及交底,可避免主體的二次破壞、防水隱患、成本等;二是做好各專業(yè)問設(shè)計(jì)圖紙的疊加,及時(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化和加強(qiáng)對各專業(yè)的施工組織設(shè)計(jì)的審查:是對壟斷專業(yè)隊(duì)伍的選擇慎之又慎。

3.2 必須安排好竣工驗(yàn)收

做好竣工驗(yàn)收工作的基礎(chǔ)除了保證各專業(yè)工程順利完成,質(zhì)量合格外,還必須在工程建造后期做好竣工驗(yàn)收計(jì)劃,計(jì)劃中明確工程竣工備案時(shí)間和要件要求,明細(xì)產(chǎn)品主體、電梯、消防、人防、環(huán)境、規(guī)劃等驗(yàn)收和取證時(shí)間,明細(xì)由建設(shè)單位牽頭,參建各方參加的工程驗(yàn)收小組,施工單位驗(yàn)收整改人員的安排等。做好竣工驗(yàn)收的關(guān)鍵首先是利用好公司培養(yǎng)的各種政府職能部門的社會資源;二是要盡早安排。一般至少在建筑主體完成后,院內(nèi)市政配套開始施工時(shí),就適時(shí)安排消防檢測和聯(lián)系規(guī)劃驗(yàn)線;是保證申報(bào)驗(yàn)收的資料正確完整,因?yàn)檎尿?yàn)收受理方式都采用了工作日制度。資料的錯誤肯定會延誤驗(yàn)收的進(jìn)度。結(jié)語

總之,在建筑施工過程中,房地產(chǎn)甲方的施工管理工作是一個(gè)系統(tǒng)工程。它必須緊密圍繞著建筑所包含的施工內(nèi)容的多樣性和繁復(fù)性進(jìn)行管理。對工程中涉及到的各項(xiàng)專業(yè)內(nèi)容從了解認(rèn)識到熟悉掌握。系統(tǒng)合理地控制施工中各項(xiàng)工作的實(shí)施。及時(shí)會同設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工及各專業(yè)施工隊(duì)伍,理順施工中出現(xiàn)的各類矛盾,督促參與工程項(xiàng)目實(shí)施的各方協(xié)調(diào)工作。從而保證技術(shù)管理、質(zhì)量管理,進(jìn)度管理和合同管理的根本落實(shí)。從根本上保證整體工程項(xiàng)目的具體落實(shí)。