第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)報批報建流程-7、工程項目報建

四、工程項目報建

（一）工作目的：

工程項目報建是房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作的要件，是辦理前期手續(xù)的必備文件。

（二）主管部門：

建交中心一樓服務(wù)大廳。

（三）工作內(nèi)容：

到中心領(lǐng)取《天津市工程項目報建表》；按工程名稱、建設(shè)地點、投資規(guī)模、資金來源、當(dāng)年投資、工程規(guī)模、工程籌建情況、計劃開竣工日期等如實填寫；加蓋單位公章。

〖注意〗工程規(guī)模及投資規(guī)模應(yīng)按當(dāng)年下達的計劃填寫。

（四）要件：

1、項目立項批準(zhǔn)文件或年度投資計劃；

2、企業(yè)資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照。

（五）時限：

呈報文件齊備當(dāng)日即批。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

1、規(guī)劃方案審批 需提交以下資料：

1)〈規(guī)劃方案送審表〉一份

2)小區(qū)主要配套公建項目一覽表一份

3)規(guī)劃設(shè)計方案的現(xiàn)狀地形圖一份。比例1：500或1：1000（分區(qū)規(guī)劃）(配電子文件)4)規(guī)劃方案的總平面圖3份（設(shè)計單位加蓋出圖章）（配電子文件）

5)擬建建筑方案圖（平、立、剖）

6)道路規(guī)劃和豎向規(guī)劃圖（包括交通分析示意圖）（配電子文件）7)規(guī)劃方案說明書一份（配電子文件）

8)總平面效果圖、沿街立面圖、夜景效果圖、鳥瞰圖各一份（配電子文件）

9)規(guī)劃建筑設(shè)計要點、用地紅線圖復(fù)印件一份。（已辦〈建設(shè)用地規(guī)劃許可證〉項目）

2、辦理選址意見書 需提交以下資料：

1)《選址意見書》2份，2)項目可行性報告或經(jīng)批準(zhǔn)的項目建議書復(fù)印件一份：“項目可行性報告”由策劃部前期請人做

3)1：500到1：1000現(xiàn)狀地形圖1份，圖中用地界線須加蓋確認(rèn)章（配電子文件）

4)擬建方案的總平面圖1份，比例1：200或1：500或1：1000 5)（上報市府項目）總平面效果圖、沿街立面圖、夜景效果圖、鳥瞰圖（單棟建筑除外）各一份（配電子文件）

6)附送有關(guān)環(huán)境保護、衛(wèi)生防疫、消防安全和其它特殊要求的資料（有污染或其他有特殊要求的建設(shè)項目）

7)擬建建筑物方案圖（平、立、剖）；（配電子文件）結(jié)果：選址意見書（原件一份）、選址紅線圖（一張）

3、立項審批

需提交以下資料：

1)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（需提交原件核對），合作開發(fā)的項目需提供合作協(xié)議：房地產(chǎn)資質(zhì)開發(fā)證書復(fù)印件

2)立項的申請報告 3)開設(shè)項目資金賬戶和辦理投資商的資信證明：（公司信用和帳戶內(nèi)資金情況）必須達到投資額的20% 4)項目的可行性報告

5)項目選址意見書和選址紅線圖

6)立項申請表（一式一份，交給區(qū)計統(tǒng)辦）7)招標(biāo)基本情況表（如果是集體企業(yè)）8)用地預(yù)審的意見（如果有調(diào)整用地）9)地名申請批復(fù)（交給區(qū)計統(tǒng)辦）10)總平面圖

4、辦理《國有土地使用證》

5、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 需提交以下資料

1)規(guī)劃用地申請表一份：另加申請書一份 2)立項批準(zhǔn)文件復(fù)印件一份（區(qū)提交2份）：需備原件查驗 3)選址紅線圖復(fù)印件一份（提交2份）：需備原件查驗

4)反映建設(shè)項目用地位置和界限的地形圖一份，比例為1：1000或1：500，涉及與多個部門交界的用地，應(yīng)加蓋多方單位界線確認(rèn)章（配電子文件）

5)擬建方案的總平面圖一份（設(shè)計單位加蓋圖章）6)調(diào)整的項目提交調(diào)整前后界線對比圖一份 7)已批規(guī)劃方案一份

6、設(shè)計方案申報 需提交以下資料

1)《建筑設(shè)計方案申報表》1份：獨立的每棟寫一張

2)申報項目的〈技術(shù)指標(biāo)及功能情況表〉1份：獨立的每棟寫一張

3)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件1份：規(guī)劃用地紅線圖1份（窗口要留一份原件）：〈國有土地使用證〉或國土局批復(fù)文件復(fù)印件1 份

4)建筑設(shè)計方案圖紙（包括總平面圖）3份（配電子文件）5)透視圖1 套：較大的建筑群須提供鳥瞰圖：在城市主干道或指定道路兩側(cè)的建筑方案須提供燈光夜景效果圖（每棟的屋頂標(biāo)高、平面、立面用A3普通紙打出附在圖冊后面）

6)屬房地產(chǎn)項目，須提交房地產(chǎn)立項文件

7)屬重報項目，須提交前一次已審查方案及批復(fù)文件

（以上所有資料都需提供原件核對，國土證如果抵押了可用復(fù)印件加蓋銀行確認(rèn)章）

7、驗收資料

需提交以下資料：

1)《建筑消防設(shè)計防火審核申報表》、申辦個人介紹信及個人有效證件、建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

2)《建筑工程立項選址或初步設(shè)計消防審核意見書》

3)設(shè)計單位資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（加蓋設(shè)計單位公章、注冊建筑師章）

4)建筑平面圖紙（需含門窗表）二套，立面、剖面、總平面圖紙各一套（加蓋設(shè)計院紅章）

5)詳細(xì)消防設(shè)計專篇一套（加蓋設(shè)計院紅章，包括每棟建筑詳細(xì)說明，并附工程項目概況表格，表中列明技術(shù)指標(biāo)及各棟建筑高度、層數(shù)）

6)完整消防工程圖紙一套（建筑、給排水、暖通、弱電專業(yè)、加蓋設(shè)計院紅章）

7)設(shè)計人員資格證書復(fù)印件一份（最少二人以上，并與圖紙簽名人員相符）

7、施工圖送審 需提交以下資料

1)全套施工圖紙一式兩份

2)批準(zhǔn)的立項文件復(fù)印件（提交原件核對后退回）

3)按備注2規(guī)定應(yīng)進行初步設(shè)計審查的項目，提交初步設(shè)計文件和初步設(shè)計審查意見書及批準(zhǔn)文件復(fù)印件

4)按備注3規(guī)定的重要工程，提交工程建設(shè)場地地震安全性評價審核意見書復(fù)印件

5)工程勘察成果報告（即：巖土工程勘察報告）

6)結(jié)構(gòu)計算書、結(jié)構(gòu)計算數(shù)據(jù)磁盤、計算軟件名稱及授權(quán)序號 7)工程設(shè)計質(zhì)量保證書

8)勘察設(shè)計合同副本復(fù)印件(提交原件核對后退回)

8、建筑物命名申請 需提交以下資料：

1)建筑物命名、更名審批表3份（由申報單位到鎮(zhèn)區(qū)社會事務(wù)辦或市名辦領(lǐng)取表格填報，并加蓋公章）

2)授權(quán)委托證明書一份（法定代表人簽單，加蓋公章，明確委托內(nèi)容、權(quán)限、期限）

3)建設(shè)用地批準(zhǔn)書及附圖復(fù)印件2份（需加蓋提供單位名章）4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證及紅線圖原件1份（需加蓋提供單位名章）5)建設(shè)工程報建審核書復(fù)印件2份（需加蓋提供單位名章）6)經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的四至圖或總平面圖復(fù)印件2份（應(yīng)附經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，需加蓋提供單位公章）

9、（準(zhǔn)建項目開發(fā)手冊）申報 需提交以下資料:按順序裝訂成冊 1)建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件 2)建筑方案圖（圖冊）一份

3)總平面規(guī)劃圖（一式二份，需經(jīng)規(guī)劃局審查蓋章）在規(guī)劃方案送審時規(guī)劃科確認(rèn)的兩份原圖，房地產(chǎn)管理科蓋章后自留一份存檔，返還一份給公司

4)投資商出具項目開發(fā)資金的銀行證明原件（資金不少天項目申辦準(zhǔn)建部分投資的20%，時間不可以過長）

5)環(huán)評報告、子女教育及排污配套解決方案 6)國土證復(fù)印件

7)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書復(fù)印件 8)立項批復(fù)原件及復(fù)印件

10、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

需提交以下資料：所有復(fù)印件需提供原件核對后退回 1)〈報建表〉一份：一棟一份 2)〈建設(shè)報建項目附表一〉（房地產(chǎn)項目用）或〈建設(shè)報建項目附表二〉1份（工業(yè)建筑用）一棟一份

3)申報項目的〈技術(shù)指標(biāo)及功能情況表〉1份（在建筑方案送審后退回的）

4)〈建設(shè)用地規(guī)劃許可證〉復(fù)印件，規(guī)劃用地紅線圖，〈國有土地使用證〉或國土局批復(fù)文件各一份

5)〈建設(shè)工程建筑設(shè)計方案審查意見書〉一份，獲批準(zhǔn)的建筑設(shè)計方案圖紙一套（即蓋“已審”章的圖冊）

6)建筑施工圖紙（包括總平面圖、各棟首層平面圖）2套、結(jié)構(gòu)施工圖紙1套

7)〈防空地下室易地建設(shè)申請審核意見書〉〈防空地下室易地建設(shè)繳費證明書〉一份

8)（建筑面積達3000平方米以上的高層公共建筑手冊）消防審核意見書復(fù)印件一份

9)房地產(chǎn)立項文件復(fù)印件各一份

10)反映該項目用地現(xiàn)狀全貌的數(shù)碼相片及電子文件 11、建設(shè)工程放線辦理 需提交以下資料：

1)《建設(shè)工程放線申請表》（建設(shè)單位蓋章）2)用地紅線圖，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》復(fù)印件各一份 3)已批復(fù)總平面圖、首層平面圖原件各一份 4)總平面圖電子文件一份

12、質(zhì)量監(jiān)督辦理 需提交以下資料：

1)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督登記表 2)建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件

3)全套施工圖紙、施工圖紙審查批準(zhǔn)書復(fù)印件 4)工程地質(zhì)勘察報告

5)施工合同復(fù)印件、招標(biāo)工程還需提交中標(biāo)通知書復(fù)印件 6)質(zhì)量監(jiān)督費和質(zhì)量監(jiān)督服務(wù)費繳費收據(jù)復(fù)印件 13安全監(jiān)督辦理

申報材料：按順序裝訂成冊 1)建設(shè)工程安全監(jiān)督登記表 2)建設(shè)工程施工合同復(fù)印件 3)施工圖紙

14、施工許可證的辦理 申報材料：按順序裝訂成冊

1)建筑工程施工許可證申請表、申請建筑工程施工許可材料目錄 2)中標(biāo)通知書復(fù)印件；建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件及章程復(fù)印件（加蓋公章）提交原件核對后退回

3)建設(shè)工程承發(fā)包合同復(fù)印件（加蓋建設(shè)單位公章）4)《施工單位擬投入本工程的技術(shù)管理人員、設(shè)備表》

5)建筑工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書復(fù)印件（加蓋建設(shè)單位公章）

6)施工圖（全套）一式兩份，附：設(shè)計單位資質(zhì)證書副本 復(fù)印件（加蓋設(shè)計單位公章）

7)建設(shè)工程地質(zhì)勘查報告復(fù)印件（加蓋建設(shè)單位公章）

8)需繳交發(fā)展散裝水泥專項資金的，提交施工合同原件去開收費單進行繳費

9)需繳交使用新型墻體材料專項基金 10)繳交建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費

15、防雷設(shè)施設(shè)計審核 需提交以下資料： 1)設(shè)計資料：防雷設(shè)計說明，防雷接地平面圖及大樣圖，均壓環(huán)設(shè)計圖及大樣圖，天面防雷平面圖及大樣圖，立面圖，樁基平面圖，總平面布置圖

2)規(guī)劃報建審核書，施工資質(zhì)證，焊工證的復(fù)印件

3)采用非標(biāo)防雷產(chǎn)品進行設(shè)計，必須附產(chǎn)品說明書及有關(guān)證件，設(shè)計方案

4)審核合格后，按規(guī)定交納驗收費，領(lǐng)取《防雷設(shè)施設(shè)計審核書》《防雷設(shè)施驗收手冊》憑《審核書》到建設(shè)行政主管部門辦理報建、施工手續(xù)

16、預(yù)售證申報

申報材料：按順序裝訂成冊 1)《商品房預(yù)售申報表》 2)預(yù)售許可材料目錄

3)預(yù)售樓款監(jiān)管協(xié)議、預(yù)售樓款專用賬戶的銀行印鑒卡復(fù)印件 4)《國有土地使用證》原件及復(fù)印件

5)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》副本及其附件的復(fù)印件 6)《建設(shè)工程施工許可證》復(fù)印件 7)商品房預(yù)售方案（預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容）

8)經(jīng)過規(guī)劃、建設(shè)部門同意的房地產(chǎn)項目總體規(guī)劃平面圖復(fù)印件并用彩筆畫出申報位置

9)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書和鸏執(zhí)照復(fù)印件

10)經(jīng)房管局備案的《商品房買賣合同》示范文本

17、辦理商品房預(yù)售總體備案

需提交以下資料：所有資料均需提交原件

1)《批準(zhǔn)預(yù)售及商品房屋合同備案按揭登記申請表》（經(jīng)建設(shè)局蓋章）

2)國有土地使用證

3)營業(yè)執(zhí)照正本、資質(zhì)證書

4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證 5)房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊、預(yù)售許可證 6)所銷售房屋總平面圖

7)繳交公共設(shè)施配套基金發(fā)票原件

18、房地產(chǎn)工程規(guī)劃驗收 需提交以下資料：

1)《建設(shè)工程規(guī)劃驗收申請表》一份 2)紅線圖，總平面布置圖

3)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》副本原件 4)建筑工程消防驗收意見書 5)工程報建跟蹤表

6)現(xiàn)狀地形實測四置圖

19、房地產(chǎn)工程竣工驗收備案

需提交以下資料：所有資料復(fù)印件均需加蓋建設(shè)單位公章 1)工程竣工驗收報告、工程竣工驗收備案表 2)工程竣工驗收申請有

3)建筑工程施工許可證復(fù)印件

4)質(zhì)監(jiān)機構(gòu)出具的工程質(zhì)量監(jiān)督報告，施工單位出具的工程質(zhì)量自評報告，監(jiān)理公司出具的工程質(zhì)量評估報告

5)勘察單位出具的勘察質(zhì)量檢查報告設(shè)計單位出具的設(shè)計文件質(zhì)量檢查報告

6)商品住宅還應(yīng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修書》

7)施工安全評價書

8)規(guī)劃驗收許可文件、建筑工程消防驗收意見書、環(huán)保驗收文件或準(zhǔn)許使用文件復(fù)印件

20、商品房確權(quán)

需提供資料：均需提交原件和復(fù)印件 1)開發(fā)證書和營業(yè)執(zhí)照 2)《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

3)《商品房建設(shè)誰建證》、《商品房預(yù)售許可證》 4)《工程施工許可證》、項目總平面圖、單體平面圖 5)《建筑工程竣工驗收備案證》 6)《商品房產(chǎn)權(quán)權(quán)屬申請表》

第三篇：報批報建流程

商業(yè)地產(chǎn)操盤流程

請教大家商業(yè)地產(chǎn)操盤流程，越多越好，比如報批五證條件，消防報建流程、條件。國家限高和其它 限制等。還有 超市前中后期的策劃經(jīng)營等。總之，商業(yè)流程的知識多多益善！多謝大家！

最佳答案

每個地方的做法不一樣，你可以登陸當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃、建設(shè)部門的網(wǎng)站找到相關(guān)流程和要求。

從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個階段，即可行性研究和項目決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、銷售階段和交付使用階段。

第一章： 項目決策階段

◆房地產(chǎn)項目可行性研究階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)董事會批準(zhǔn)初步立項后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進行可行性研究。

1、可行性研究的內(nèi)容

可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。

可行性研究的主要內(nèi)容有：(1)項目概況；(2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置；(3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定；(4)規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護;(5)資源供給及資本運作方案；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護；(7)項目開發(fā)模式、組織機構(gòu)、崗位需求、管理費用的研究；(8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點計劃；(9)項目經(jīng)濟及社會效益分析；(10)結(jié)論及建議。

2、可行性研究小組成員知識組成：經(jīng)濟師、市場分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師。

3、可行性研究的工作階段

1）投資機會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。

投資機會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細(xì)的分析。如果機會研究認(rèn)為可行的，就可以進行下一階段的工作。

2）初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。

3）詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。

4）項目的評估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。依法必須進行招標(biāo)的工程建設(shè)項目中，按照工程建設(shè)項目審批管理規(guī)定，凡應(yīng)報送項目審批部門審批的，必須在報送的項目可行性研究報告中增加有關(guān)招標(biāo)的內(nèi)容：建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動的具體招標(biāo)范圍（全部或者部分招標(biāo)）；建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動擬采用的招標(biāo)組織形式（委托招標(biāo)或者自行招標(biāo)）；擬自行招標(biāo)的，還應(yīng)按照《工程建設(shè)項目自行招標(biāo)試行辦法》（國家發(fā)展計劃委員會令第5號）規(guī)定報送書面材料；建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動擬采用的招標(biāo)方式（公開招標(biāo)或者邀請招標(biāo)）；國家發(fā)展計劃委員會確定的國家重點項目和省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的地方重點項目，擬采用邀請招標(biāo)的，應(yīng)對采用邀請招標(biāo)的理由作出說明；

4、可行性研究步驟

可行性研究按5個步驟進行：(1)項目公司接受委托或集團公司董事會立項；(2)調(diào)查研究；(3)方案選擇與優(yōu)化；(4)財務(wù)評價和經(jīng)濟評價；(5)編制可行性研究報告。

5、集團公司董事會通過，批準(zhǔn)正式立項，項目進入前期開發(fā)階段。第二章：前期準(zhǔn)備階段

一、獲取土地使用權(quán)。

開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式 1）通過行政劃撥方式取得；

2）舊城改造取得中標(biāo)地塊國有土地使用權(quán)； 3）轉(zhuǎn)讓取得；

4）出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）； 5）聯(lián)合開發(fā)并報有關(guān)主管部門立項、審批后取得； 6）通過司法裁決取得；

7）通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序 土地使用權(quán)有償出讓的方式

出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)讓與土地使用者。

按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。

協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。

招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標(biāo)形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。

拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。依照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權(quán)，并取得《成交確認(rèn)書》，然后簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。開發(fā)商取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應(yīng)提交以下資料： 1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文；

2）開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；

3）屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》；屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料。4）1：2000地形圖2份；

5）加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份 6）地上附著物權(quán)屬證明； 7）土地登記申請書；

8）土地登記法人代表證明和身份證明； 9）土地登記委托書。土地主管部門

（1）土地使用權(quán)出讓

房地管理部門負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補辦出讓手續(xù)的審核和報批工作，遠(yuǎn)郊區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理不足10畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的審核和報批工作。

（2）土地使用權(quán)劃撥

房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以上（含10畝）的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。

區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以下的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。

（3）征用土地

(征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核后報國務(wù)院批準(zhǔn)。

征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批準(zhǔn)。

征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區(qū)（縣）人民政府批準(zhǔn)。

（4）地價評估

市房地局負(fù)責(zé)城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的地價評估工作及評估報告的審查、地價審核和報批工作 招標(biāo)受讓土地使用權(quán)申請程序

(1)用地者見到招標(biāo)公告后到指定地點索取招標(biāo)文件。

(2)用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。

(3)用地者進行投資分析。

(4)到指定地點辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標(biāo)保證金。

(5)用地者填寫投標(biāo)書寄給指定方進行投標(biāo)。

(6)收到中標(biāo)通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。(7)按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。

拍賣受讓土地使用權(quán)申請程序

(1)用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。

(2)用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。

(3)用地者進行投資分析。

(4)到指定地點辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競投保證金。

(5)用地者到指定地點領(lǐng)取競叫牌。

(6)用地者在規(guī)定時間、指定地點到拍賣現(xiàn)場參加競投。

(7)企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。

(8)按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國有土地使用證。

屬經(jīng)營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標(biāo)、掛牌、競買或協(xié)議出讓程序取得《成交確認(rèn)書》。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進行土地登記，取得《國有土地使用權(quán)證》。

二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》。

城市房屋拆遷是對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應(yīng)經(jīng)濟、社會發(fā)展需要的部分進行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。

1、拆遷方式：

1）政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷 2）拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請拆遷許可證。3）拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗時委托專門從事房屋拆遷工作的單位進行。

2、拆遷的主要內(nèi)容包括：(1)房屋拆建，如危舊房改造；(2)城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造；(3)環(huán)境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項目進行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項目的前期工作階段。

3、申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報資料： 1）填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份； 2）建設(shè)項目批準(zhǔn)文件； 3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

4）國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書）5）拆遷代辦單位和評估機構(gòu)資料。

6）拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預(yù)算資金額度。）

7）有關(guān)金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。根據(jù)《武漢市城市房屋拆遷管理實施辦法》的規(guī)定，房屋拆遷管理部門在收到申請之日起30日內(nèi)，對申請審查完畢。符合條件的，依法收取拆遷管理費（住宅為7元/平方米，非住宅為3元/平方米），頒發(fā)房屋拆遷許可證。開發(fā)商取得《房屋拆遷許可證》后，即可組織拆遷，并與拆遷人簽訂安置補償協(xié)議。安置補償共有三種方式，一是貨幣安置，二是現(xiàn)房安置，三是就地或異地還建。拆遷完畢后，申請拆遷驗收，取得《房屋拆遷驗收合格證》。

三、規(guī)劃設(shè)計

建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設(shè)計方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國有土地范圍，項目規(guī)劃申報的基本步驟是：(1)在項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點，規(guī)劃管理部門應(yīng)在要點通知書中對批復(fù)時的參考依據(jù)；(2)在項目建議書批復(fù)后，開發(fā)商應(yīng)向規(guī)劃局申報項目選址、定點，即向申請單位下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細(xì)的意見，并須同時下達規(guī)劃設(shè)計條件；(3)規(guī)劃設(shè)計條件，是項目選址后，由建設(shè)單位申請，規(guī)劃部門下達的委托設(shè)計機構(gòu)進行規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù)性文件。開發(fā)商在完成方案設(shè)計后，須向規(guī)劃部門提出審定申請；(4)通過審定的設(shè)計方案，是編制初步設(shè)計或施工圖的依據(jù)，也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備條件；(5)開發(fā)商依據(jù)審定的設(shè)計方案通知書和可行性研究報告批復(fù)，并在規(guī)劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關(guān)用地及拆遷安置的意見后，應(yīng)向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權(quán)的必備文件；(6)申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是在項目列入正式計劃后，申請辦理開工手續(xù)之前，需進行的驗證工程建設(shè)符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證申辦開工的必備文件。進行營利性的房地產(chǎn)開發(fā)，必須取得國有土地使用權(quán)才能進行。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地一級市場取得方式有兩種：即出讓和劃撥。通過出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國有土地使用權(quán)證：通過劃撥取得土地使用權(quán)的臨時證件是建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書。

1、申辦項目選址定點，取得《建設(shè)項目選址意見書》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。并取得《建設(shè)項目選址意見書》的附件：規(guī)劃設(shè)計（土地使用）條件 1）建設(shè)項目選址申請

城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)全市經(jīng)濟社會發(fā)展策略、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等各級規(guī)劃，按照國家《城市規(guī)劃法》、《建設(shè)項目選址規(guī)劃管理辦法》等，考慮建設(shè)項目的要求，在規(guī)定期限內(nèi)提出規(guī)劃方面的初審意見和選址意見。此后，由城市規(guī)劃行政主管部門會同土地管理部門并征求項目所涉及到的有關(guān)部門的意見，對初審意見及其選址提出復(fù)審意見，對于同意的項目報政府審批后，在規(guī)定的審批期限內(nèi)核發(fā)項目選址意見書。

建設(shè)項目選址意見書的主要內(nèi)容應(yīng)包括：建設(shè)項目的基本情況和建設(shè)項目規(guī)劃選址的主要依據(jù)。

2）申辦建設(shè)用地規(guī)劃

城市建設(shè)用地規(guī)劃管理的基本是依據(jù)城市規(guī)劃確定的不同地段的土地使用性質(zhì)和總體布局，決定建設(shè)工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建設(shè)項目功能和使用要求的前提下，如何經(jīng)濟、合理地使用土地。城市規(guī)劃行政主管部門對城市用地進行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，實行嚴(yán)格的規(guī)劃控制是實施城市規(guī)劃的基本保證。

3）委托設(shè)計單位設(shè)計，送審設(shè)計方案。申報規(guī)劃要點。

規(guī)劃要點是計劃立項或建設(shè)工程可行性研究的規(guī)劃基本依據(jù)。計劃部門可以要求開發(fā)單位初始規(guī)劃部門對于開發(fā)項目的意見，再行決定對可行性研究報告的批復(fù)。當(dāng)建設(shè)單位完成計劃報批手續(xù)之后，應(yīng)到規(guī)劃部門申報選址定點，以獲取選址規(guī)劃意見通知書申報選址定點。辦理上述“一書一證”時，需提交以下申報資料： 1）建設(shè)用地申請；

2）房地產(chǎn)開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書； 3）土地使用證或土地權(quán)屬證明； 4）1：2000地形圖。

開發(fā)商取得《建設(shè)項目選址意見書》及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，即可同步到a建管處辦理規(guī)劃方案報建手續(xù)，取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；b到耕保處辦理土地征用、轉(zhuǎn)用手續(xù)，取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續(xù)，簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》或取得《建設(shè)用地劃撥決定書》。C到地籍處辦理《國有土地使用權(quán)證》；到拆遷處辦理《拆遷許可證》；

2、持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請建筑方案報建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。建筑方案報建分兩階段。

1）規(guī)劃方案審批階段，取得《規(guī)劃建筑方案批準(zhǔn)意見書》。在此階段需要提供的資料為：

a1：2000地形圖1份；

b1：500地形圖1份（附道路紅線及光盤）；

c建設(shè)項目規(guī)劃建筑方案圖紙1套及光盤（大型項目需提供2-3個不同設(shè)計單位的規(guī)劃方案及光盤）；

d“一書一證”及其附件（規(guī)劃設(shè)計使用條件和規(guī)劃用地范圍線）。

2）施工圖核準(zhǔn)階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。在此階段需要提供的資料為：

a土地證復(fù)印件或宗地圖或《出讓合同》或《劃撥決定書》；

b公安、消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線、抗震、環(huán)衛(wèi)、燃?xì)狻@林、等部門審查意見或回執(zhí)； c施工圖3份及光盤。

3、申辦建設(shè)工程紅線定位與驗線，取得建筑核位紅線圖。紅線定位包括建筑紅線定位和市政紅線定位。其流程是先紅線定位，再驗線。紅線定位工作完成后，當(dāng)建筑物施工至正負(fù)零或市政管線埋設(shè)溝槽覆土前，建設(shè)單位應(yīng)申請紅線驗線。辦理紅線定位時應(yīng)提交以下資料原件： 1）建筑紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、建筑施工圖，以及建筑紅線放線通知單。2）建筑試放紅線：紅線圖、建筑總平面圖或建筑施工圖、試放紅線通知單。3）市政紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。4）若所放紅線與規(guī)劃道路或其它預(yù)留規(guī)劃控制范圍相關(guān)，建設(shè)單位還須到市規(guī)劃院提取道路坐標(biāo)及其它相關(guān)數(shù)據(jù)。

4、申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。建設(shè)工程施工至正負(fù)零時，持通知書等相關(guān)資料申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。持建筑紅線圖到市城管局固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費。申報《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》應(yīng)提交以下資料： 1）國有土地使用權(quán)證；

2）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費收據(jù)； 3）人防費收據(jù)；

4）《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》申請表； 5）投資許可證

6）經(jīng)放線的《紅線定位冊》正本

5、申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。申辦完畢后開發(fā)商持《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》至建管部門辦理建設(shè)工程正負(fù)零以上部分相關(guān)施工手續(xù)；建設(shè)工程竣工后3個月內(nèi)，開發(fā)商持竣工圖申辦《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》時提交以下資料： 1）《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》

2）經(jīng)正負(fù)零驗線、蓋章的《紅線定位冊》副本； 3）經(jīng)正負(fù)零驗線、蓋章的《核位紅線圖》； 4）垃圾處理費聯(lián)系單。

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》出現(xiàn)變更事由時，提交以下資料辦理： 1）變更申請；

2）工商部門更名通知、變更后的工商執(zhí)照； 3）開發(fā)商資質(zhì)證明； 4）土地變更批復(fù)；

5）變更后的土地使用證；

6）（土地批租費、使用費）收據(jù)； 7）原建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 8）建筑紅線圖；

9）抵押權(quán)人同意變更的意見（辦理了在建工程抵押的）； 10）法院裁決項目還應(yīng)提交判決書。

四、建設(shè)項目報建登記，申請招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工隊伍。

項目報建總流程：

實 施 單 位 流 程 內(nèi) 容 承 辦 單 位

建 設(shè) 單 位

建設(shè)項目報建登記

武漢市建設(shè)工程交易中心各有關(guān)管理機構(gòu)

建 設(shè) 單 位

審核“一費制”收費認(rèn)定費、核發(fā)繳款通知 各有關(guān)管理機構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心

招 標(biāo) 申 請 人

建設(shè)單位招標(biāo)申請 招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu) 招 標(biāo) 申 請 人

對招標(biāo)申請人資格審查 招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)

招標(biāo)人編制與備案招標(biāo)文件 招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)

發(fā)布招標(biāo)公告

武漢市建設(shè)工程交易中心

投標(biāo)申請人

投標(biāo)申請人投標(biāo)報名 武漢市建設(shè)工程交易中心

招標(biāo)人投標(biāo)申請人

招標(biāo)人對投標(biāo)人資格預(yù)審 武漢市建設(shè)工程交易中心

招標(biāo)人

招標(biāo)咨詢及答疑會 招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)

投標(biāo)人投標(biāo)人

投標(biāo)人編制與遞交投標(biāo)文件 招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)

招標(biāo)人

組織評標(biāo)委員會

招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心

招標(biāo)人投標(biāo)人

開

標(biāo)

招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心

評標(biāo)委員會、招標(biāo)人

評

標(biāo)

招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心 評標(biāo)委員會、招標(biāo)人

定

標(biāo)

招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心 招 標(biāo) 人

核準(zhǔn)招標(biāo)投標(biāo)情況報告

招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu) 各收費單位武漢市建設(shè)工程交易中心 招 標(biāo) 人

中標(biāo)公示，發(fā)出中標(biāo)通知書

招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心

招標(biāo)人、中標(biāo)單位

簽訂合同

合同備案管理機構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心

招標(biāo)人、中標(biāo)單位

領(lǐng)取施工許可證

武漢市建設(shè)工程交易中心

中標(biāo)單位

施工管理

武漢市建設(shè)工程交易中心

依法必須進行招標(biāo)的項目范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，按照湖北省人民政府的規(guī)定執(zhí)行。施工單項合同估算價在50萬元人民幣以上或建筑面積達到1000m2 的建設(shè)工程新建、擴建和改建的建筑的建設(shè)工程必須進行招標(biāo)。工程建設(shè)項目必須在發(fā)包前,由建設(shè)單位或其委托代理機構(gòu)到市交易中心進行報建。應(yīng)當(dāng)報建而未報建的工程項目，不得進行招投標(biāo)。報建時須交驗工程建設(shè)項目以下文書:立項的批準(zhǔn)文件、銀行出具該工程項目資信證明、經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地證明和規(guī)劃審批文件等。

工程建設(shè)項目的報建內(nèi)容主要包括:工程名稱、建設(shè)地點、投資規(guī)模、資金來源、當(dāng)年投資額度、工程規(guī)模、擬開工與竣工日期、發(fā)包方式、工程籌建情況。工程建設(shè)項目報建程序：

1)建設(shè)單位或其委托的代理機構(gòu)到市交易中心領(lǐng)取《工程建設(shè)項目報建表》。2)按報建表的內(nèi)容如實填寫,蓋上項目法人公章后報送市交易中心。

3)工程建設(shè)項目立項批文、資信證明、建設(shè)用地證明、.規(guī)劃審批文件、施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書連同報建表同時提交。

4)屬于試樁建設(shè)工程項目,須辦理試樁登記手續(xù)。工程建設(shè)項目的投資和建設(shè)規(guī)模發(fā)生變化時,建設(shè)單位或其委托代理機構(gòu)應(yīng)及時到市交易中心進行補充登記o籌建負(fù)責(zé)人變更時,應(yīng)辦理變更手續(xù)。

1、建設(shè)項目報建登記

凡在本市范圍內(nèi)進行建設(shè)的，其建筑面積達到1000m2 的建設(shè)工程或工程造價在50萬元以上的新建、擴建和改建的建筑（構(gòu)筑物工程、市政工程及裝飾工程）應(yīng)辦理工程項目的報建手續(xù)。工作內(nèi)容：

填報《武漢市建設(shè)工程項目報建表》需帶下列資料：

（一）建設(shè)項目批準(zhǔn)文件；

（二）建設(shè)工程項目土地使用合法證明文件；

（三）施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書；

（四）資金證明（銀行出具的六聯(lián)單或?qū)徲媹蟾妫?/p>

（五）私營、民營、合資項目必須出具合法證明文件。

報建信息管理：

1、建設(shè)工程交易中心核實報建資料，進行現(xiàn)場勘踏（7個工作

日內(nèi)）；

2、在交易中心媒介上發(fā)布報建信息；

3、交易中心將報建信息轉(zhuǎn)至各有關(guān)管理機構(gòu)。

2、審核“一費制”收費認(rèn)定表、核發(fā)繳款通知

填報《武漢市建設(shè)工程“一費制”收費認(rèn)定表》按下列程序辦理

（一）在報建臺領(lǐng)取收費認(rèn)定表（共兩份）；

（二）到各執(zhí)收執(zhí)罰單位辦事“窗口”辦理繳費認(rèn)定手續(xù)；

（三）應(yīng)繳費用從工程報建開始20日內(nèi)憑武漢市建設(shè)工程交易中

心（咨詢臺）開具的《武漢市行政事業(yè)性收費、基金繳款

通知書》到代理銀行專柜辦理繳款手續(xù)。其它以中標(biāo)價為

計算基數(shù)的繳費項目，在招投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)對招標(biāo)投標(biāo)

情況書面報告核準(zhǔn)前按上述程序辦理。

3、投標(biāo)申請人投標(biāo)報名

（一）投標(biāo)申請人應(yīng)是《中國武漢建設(shè)》網(wǎng)網(wǎng)員，并事先（7個

工作日以上）將下述資料內(nèi)容報送武漢市建設(shè)工程交易

中心，經(jīng)驗證核實后輸入數(shù)據(jù)庫，作為投標(biāo)報名、評標(biāo)、定標(biāo)的依據(jù)資料：

1、投標(biāo)申請人的營業(yè)執(zhí)照；

2、資質(zhì)證書；

3、投標(biāo)申請人信譽檔案資料；

4、項目經(jīng)理有關(guān)資料；

5、業(yè)績及其它與投標(biāo)活動有關(guān)的資料。

（二）網(wǎng)上投標(biāo)報名。網(wǎng)址 004km.cn

4、招標(biāo)人根據(jù)工程需要對投標(biāo)申請人資格預(yù)審 工作內(nèi)容：

（一）招標(biāo)人根據(jù)工程需要對投標(biāo)申請人投標(biāo)資格預(yù)審的，應(yīng)

按已發(fā)布公告的內(nèi)容和要求對投標(biāo)申請人進行資格預(yù)審

（二）投標(biāo)申請人到武漢市建設(shè)工程交易大廳商務(wù)中心領(lǐng)取資

預(yù)審?fù)ㄖ獣唾徺I資格預(yù)審格式文件；

（三）招標(biāo)人采用對投標(biāo)申請人資格預(yù)審的，凡預(yù)審合格者少

于7家的，應(yīng)重新發(fā)布招標(biāo)公告；預(yù)審合格者過多時，又不便直接確定的，應(yīng)在武漢市建設(shè)工程交易中心采用

隨機方式抽取不少于7家的投標(biāo)申請人。

5、投標(biāo)文件的編制、內(nèi)容、遞交和接收 工作內(nèi)容：

（一）招標(biāo)文件編制

投標(biāo)人應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件和招標(biāo)工程圖紙以及工程技術(shù)規(guī)

范要求，結(jié)合踏勘施工現(xiàn)場和招標(biāo)答疑會所了解的情況，編制投標(biāo)文件和工程預(yù)算。投標(biāo)文件編制完成后應(yīng)仔

細(xì)校核，按招標(biāo)文件的規(guī)定打印、裝訂、密封和標(biāo)志，并滿足招標(biāo)文件要求的份數(shù)。采用標(biāo)準(zhǔn)保密化評審技術(shù)

標(biāo)的（暗標(biāo)）嚴(yán)格按武建招辦字[2002]18號文件規(guī)定

執(zhí)行。

（二）投標(biāo)文件的內(nèi)容

1、投標(biāo)函；

2、施工組織設(shè)計或者施工方案；

3、投標(biāo)報價；

4、招標(biāo)文件要求提供的其他材料。

（三）投標(biāo)文件的遞交和接收

1、投標(biāo)文件的遞交

投標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前

，將投標(biāo)文件密封送達投標(biāo)地點。在投標(biāo)截止時限以

前，投標(biāo)人可以對所遞交的投標(biāo)文件進行補充、修改

或撤回，補充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。

并須按招標(biāo)文件的規(guī)定進行編制、密封和標(biāo)志。

2、投標(biāo)文件的接收

在投標(biāo)截止時間前，招標(biāo)人應(yīng)做好投標(biāo)文件的接收工

作。在接收中應(yīng)注意核對投標(biāo)文件是否按招標(biāo)文件的 規(guī)定進行密封和標(biāo)志，并做好接收時間的記錄，未按

時或提前送達的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。

6、組織評標(biāo)委員會 工作內(nèi)容：

（一）招標(biāo)人于開標(biāo)前（上午召開的評標(biāo)會應(yīng)提前18小時以上，下午召開的評標(biāo)會應(yīng)提前4小時以上5小時以內(nèi)）在招

投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)的監(jiān)督下，通過武漢市建設(shè)工程交易

中心計算機系統(tǒng)按規(guī)定隨機抽取評委（詳見武建交字

[2001]7號文），并提供以下資料：

1、《武漢市建設(shè)工程交易中心抽取評標(biāo)評委申請表》；

2、代理銀行代收專柜開具的以建設(shè)面積為計算基數(shù)的“一

費制”收費項目的繳款憑據(jù)。

（二）由武漢市建設(shè)工程交易中心指定專人通知評委參加評標(biāo)；

（三）武漢市建設(shè)工程交易中心負(fù)責(zé)將已抽取評委的詳細(xì)資料及

通知結(jié)果打印密封（密封套破損無效），分別交由招標(biāo)人

和招投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)簽收保存。

7、開

標(biāo) 工作內(nèi)容 ：

（一）招標(biāo)人介紹投標(biāo)單位和招投標(biāo)監(jiān)督?/pre>

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)報建流程(終)

房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

一、立項

收件部門：市政務(wù)中心發(fā)展改革窗口

審批行政部門：成都市發(fā)展和改革委員會、成都市防震減災(zāi)局 聯(lián)系電話：86921922 收費標(biāo)準(zhǔn)：不收費 申請材料：

1、項目申請報告；

2、當(dāng)年年檢的營業(yè)執(zhí)照或單位法人證、組織機構(gòu)代碼證；

3、規(guī)劃局出具的項目規(guī)劃意見（用地許可證=設(shè)計條件、國土出讓合同）；

4、國土局出具的項目用地意見； 5、20-35%銀行開具資金證明（資金證明一般一個月期限），6、窗口領(lǐng)取表格 其他部門需準(zhǔn)備資料；無

完成責(zé)任部本/人：前期報建人員，財務(wù)管理部

二、設(shè)計條件、用地許可證 審批行政部門：成都市規(guī)劃管理局 聯(lián)系電話：86917530、86628054 審批時間：1個工作日 收費標(biāo)準(zhǔn)：不收費 申請材料：

1、《設(shè)計條件、用地許可》申請表； 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程 2、1：500紅線圖；

3、土地權(quán)屬文件；

4、測繪單位出具的用地界址測繪成果1套；

5、疊加用地界址信息和規(guī)劃控制信息的紅線圖1：500（或1：1000）5份。注意事項：

1、建設(shè)單位應(yīng)在1年內(nèi)，向規(guī)劃部門報送建筑設(shè)計方案及有關(guān)文件、資料，否則規(guī)劃設(shè)計條件自行失效；

2、建設(shè)單位取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》1年內(nèi)，應(yīng)向國土局申請辦理土地使用批準(zhǔn)文件。如因故超期又未申請延期的，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》自行失效。需延期的建設(shè)項目，應(yīng)持取得的審批文件在有效期內(nèi)延期。

完成責(zé)任部本/人：前期報建人員

三、辦理國土證

審批行政部門：成都市國土資源局

聯(lián)系國土局規(guī)劃地籍事務(wù)中心出宗地圖，根據(jù)土地出讓合同，交齊土地款后，帶上土地出讓合同、交款票據(jù)、契稅票據(jù)去國土局辦理《國有土地使用證》。

完成責(zé)任部本/人：前期報建人員

四、方案圖審查

審批單位：成都市規(guī)劃管理局 聯(lián)系電話：86917530 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

審批時間：15個工作日 收費標(biāo)準(zhǔn)：不收費 申請材料：

1、建設(shè)工程設(shè)計方案送審單。

1、建設(shè)工程方案總平圖5份；

2、建設(shè)工程設(shè)計方案2套；

3、日照分析綜合計算圖；

4、A3幅面效果圖2份 注意事項：

1、方案設(shè)計時必須一次設(shè)計到位，設(shè)計中對不確定的因素應(yīng)事先與規(guī)劃局進行咨詢，避免在報批審查中出現(xiàn)較多問題多次進行修改；

2、方案一經(jīng)通過不能進行修改；

完成責(zé)任部本/人：前期報建人員、設(shè)計研發(fā)部

五、辦理交評、環(huán)評

1、交評（定公司，簽合同，付款，交方案總圖及電子文檔于對方公司，催促聯(lián)系上交評會議）

2、環(huán)評（定公司，簽合同，付款，交立項證明及項目各相關(guān)數(shù)據(jù)（以立項范圍為一次環(huán)評范圍）、方案總圖及電子文檔于對方公司，催促聯(lián)系上環(huán)評會議）（環(huán)評不影響前期手續(xù)辦理，但為后期竣工驗收必須手續(xù)及財務(wù)辦理貸款前提）

完成責(zé)任部本/人：前期報建人員、預(yù)算合約部

六、規(guī)劃許可證 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

審批行政部門：成都市規(guī)劃管理局 聯(lián)系電話：86917530 審批時限：1個工作日 收費標(biāo)準(zhǔn)：不收費 申請材料：

1、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申請表；

2、土地權(quán)屬文件；

3、測繪單位出具的坐標(biāo)放線資料1套。注意事項：

建設(shè)單位取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，應(yīng)在6個月內(nèi)申請開工，逾期未開工又未延期的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》即自行失效。完成責(zé)任部本/人：前期報建人員

七、制作規(guī)劃許可證公布牌： 審批行政部門：成都市規(guī)劃管理局

帶上新辦理的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》去市規(guī)劃局服務(wù)中心，交清費用（如要出售房屋的規(guī)證為4800元每幅，自留房屋為1200元每幅）。待公布牌制作好后，由市規(guī)劃局人員負(fù)責(zé)到項目現(xiàn)場安裝。完成責(zé)任部本/人：前期報建人員

八、辦理項目名稱備案 審批行政部門：成都市民政局 審批時限：5個工作日 申請材料： 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

1、申請報告（說明建筑物所在位置、規(guī)模、所取名稱的含義和理由）

2、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及其附件“建設(shè)工程設(shè)計方案總平圖”一份（看原件收復(fù)印件）

3、建設(shè)項目設(shè)計效果圖一份

4、其他需要說明的圖紙、文件 完成責(zé)任部本/人：前期報建人員

九、辦理土方開挖臨時施工許可證：

去建設(shè)局辦理土方單位招標(biāo)備案，安檢備案，待建設(shè)局看完現(xiàn)場后，可辦臨時施工許可證（即提前介入手續(xù)）。完成責(zé)任部本/人：前期報建人員、項目部

十、建筑渣土處置許可證：

審批行政部門：工地所在地的屬地交警分局《渣土證》申領(lǐng)窗口辦理 申請材料：

1、申請人身份證明

2、提供開發(fā)公司或施工單位營業(yè)證件

3、提供渣土處置計劃、線路圖

完成責(zé)任部本/人：前期報建人員、項目部

十一、辦理自來水事宜：

向成都市自來水有限責(zé)任公司提出申請，提供以下資料： ①營業(yè)執(zhí)照（組織機構(gòu)代碼證）復(fù)印件 ②單位法人委托書一份 ③法人身份證復(fù)印件 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

④經(jīng)辦人身份證原件、復(fù)印件4、1/500征地紅線圖（經(jīng)規(guī)劃局蓋章認(rèn)可）

⑤1/500建筑總平面圖（蓋規(guī)劃騎縫章）（此時未能提供，可寫特別約定，后補）⑥水量說明。

由自來水公司受理后，出自來水公司固定合同，走完雙方合同流程后，我方交付預(yù)算款費用。待水表安裝設(shè)計人員確定后，帶我公司相關(guān)工程人員去與對方設(shè)計人員銜接溝通，出自來水安裝施工圖。施工圖出好后，與自來水公司聯(lián)系確定施工隊，聯(lián)系施工隊進場施工，待施工完成后，進行竣工結(jié)算，以此費用為準(zhǔn)，將預(yù)付款進行多退少補（如是退款給公司，需根據(jù)結(jié)算數(shù)據(jù)先由公司開具收款收據(jù)，后退款并取得發(fā)票）。

完成責(zé)任部本/人：前期報建人員

十二、辦理坐標(biāo)放線：

聯(lián)系成勘院，簽訂測量工程合同（2014年1月后改為一次一收費）。根據(jù)公司開發(fā)進度，交方案總圖（蓋有規(guī)劃章，并各相關(guān)數(shù)據(jù)嚴(yán)格）于成勘院，申請房屋坐標(biāo)放線，取得放線交接單及成果表。（2014年3月后，規(guī)劃局授權(quán)成勘院進行密度及各相關(guān)數(shù)據(jù)核定，此環(huán)節(jié)審圖較復(fù)雜，應(yīng)在資料上報后，密切聯(lián)系對方核圖人員，進行圖紙修正）完成責(zé)任部本/人：前期報建人員

十三、項目卡 審批部門：成都市建委 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

聯(lián)系電話：86262899 審批時限：1個工作日 收費標(biāo)準(zhǔn)：不收費 申請材料：

1、《項目基本信息表》；

2、組織機構(gòu)代碼；

3、立項批復(fù)；

完成責(zé)任部本/人：前期報建人員、綜合管理部

十四、報建費 審批部門：成都市建委 聯(lián)系電話：86278714 審批時限：2個工作日

收費標(biāo)準(zhǔn)：收費，按建筑面積每平米164.5元收?。?申請材料：

1、立項批復(fù)；

2、建委審核通知書；

3、總平圖、各層平面圖；

注意事項：應(yīng)隨時了解報建費有無減免。完成責(zé)任部本/人：前期報建人員

十五、機構(gòu)施工圖審查

審批部門：具備審圖資質(zhì)的審查機構(gòu) 審批時限：7個工作日 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

收費標(biāo)準(zhǔn)：收費，1萬平米以下按照每平米2元，1-10萬平米按每平米1.2元； 申請材料：

1、地勘報告；全套施工圖5套；概算書；

注意事項：建議找較熟悉的審查機構(gòu)，以免在審查過程出現(xiàn)技術(shù)上的問題便于溝通，審圖時間上也可以控制； 完成責(zé)任部本/人：前期報建人員

十六、初設(shè)會審： 申請材料：

1、申請表；

2、勘察、設(shè)計合同；

3、初設(shè)文件（設(shè)計圖紙四套、設(shè)計說明二份、光盤一張）；

4、專家審查意見（由審圖公司出）。

與規(guī)劃局聯(lián)系好待確定上會日期后，通知設(shè)計公司及審圖公司專家出現(xiàn)場。取得初設(shè)會審結(jié)果。（衛(wèi)生、環(huán)保、消防均到場）。完成責(zé)任部本/人：前期報建人員

十七、白蟻防治辦理： 審批部門：市白蟻防治所

將地下室1、2層建施及總平圖刻制成光盤，并帶上報建費繳納復(fù)印件去市白蟻防治所擬白蟻防治合同，拿回公司走流程。因此費用已含在報建費里，此合同不涉及費用。待合同簽定后，由工程部通知對方來項目現(xiàn)場打藥。房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

完成責(zé)任部本/人：前期報建人員、項目部

十八、建筑工程設(shè)計審查、備案及施工許可證并聯(lián)審查 審批時限：15個工作日 聯(lián)系電話：86697927 收費標(biāo)準(zhǔn)：不收費

收件部門；成都市建設(shè)委員會

審批部門；市建設(shè)委員會、市規(guī)劃局、市消防支隊、市衛(wèi)生局、市人防辦、市水務(wù)局、市安監(jiān)局、市氣象局、市廣電局、市國安局、市城管局； 申請材料

1、工程項目基本信息表（同時收電子文檔）；

2、經(jīng)市規(guī)劃局批準(zhǔn)的方案總平圖（2份）、規(guī)劃設(shè)計條件通知書及公建配套設(shè)施相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；

3、經(jīng)施工圖審查機構(gòu)審查合格的建筑專業(yè)總平圖、平、立、剖（1份）；

4、市環(huán)保局環(huán)境影響報告書批復(fù)；

5、中標(biāo)通知書；

6、非國家投資項目招標(biāo)報告；

7、立項批復(fù)、招標(biāo)核準(zhǔn)表；

8、《質(zhì)量監(jiān)督備案表》一式四份并簽章、《成都市建筑工程設(shè)計文件審查合格書》；

9、《安全監(jiān)督備案表》《施工現(xiàn)場地下管線資料交接材料證明表》一房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

式四份并簽章、《施工現(xiàn)場開工安全生產(chǎn)條件自查表》一式四份并簽章；

10、安全文明施工措施費支付憑證（查銀行進帳單原件收復(fù)印件，合同中有約定除外）；

11、《建筑工程施工許可申請表》；

12、國土證（查原件收復(fù)印件）；

13、建筑工程規(guī)劃許可證及蓋騎縫章總平圖（查原件收復(fù)印件）；

14、建設(shè)單位簽章施工組織設(shè)計會簽表；

15、建設(shè)單位民工工資擔(dān)保手續(xù)；

16、建設(shè)單位預(yù)付工程款進帳單；

17、建設(shè)項目報建費交費核繳單； 項目部需準(zhǔn)備資料

1、市建委：工程項目設(shè)計概要表；戶型統(tǒng)計表（非住宅不報送）；外立面設(shè)計說明及效果圖1份；外立面效果圖及地勘報告電子文件（1份，刻錄光盤）；設(shè)計概（預(yù)）算書；工程項目基本情況表；

2、市規(guī)劃：建施總平圖3分，建施平、立、剖圖1份；

3、市消防：各專業(yè)施工圖（各1份，包括建施總平圖、水施總平圖；市衛(wèi)生局：建施總平圖1份，建施圖1份（純住宅項目不報），水施總平圖1份，水施生活飲用水二次貯水設(shè)施及水泵房平面圖1份，通風(fēng)專業(yè)施工圖1份；

4、市人防辦：建施總平圖1份，地下室各專業(yè)施工圖1份；

5、市水務(wù)局：水施總平面圖1份； 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

6、市安監(jiān)局：建施總平圖1份，建設(shè)項目安全設(shè)施設(shè)計專篇1份；

7、市氣象局：設(shè)計說明1份，電施防雷設(shè)計圖1份；

8、市廣電局：設(shè)計說明1份，電施有線電視設(shè)計圖1份（非住宅不報送）；

9、市國安局：建筑方案圖1份，建施總平圖1份，建施平面圖1份，弱電系統(tǒng)圖1份（未銷售外國客戶不報送）；

10、市城管局：項目使用權(quán)證明1份，建施總平圖1份，戶外廣告設(shè)施設(shè)計圖及效果圖1份，戶外廣告設(shè)施制作說明及安全維護措施。

工程名稱

子項名稱

錄入本光盤的工程勘察設(shè)計文件與送審的工程勘察設(shè)計文件內(nèi)容完全一致，并對內(nèi)容的真實性承擔(dān)責(zé)任?？辈煸O(shè)計單位名稱：

（加蓋公章）

施工單位提供資料：

1、《四川省外企業(yè)入川從事勘察設(shè)計活動備案證》；

2、資質(zhì)證書、安全生產(chǎn)許可證（查原件收復(fù)印件）； 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

3、外地施工企業(yè)入蓉備案登記；

4、《安全監(jiān)督備案表》《施工現(xiàn)場地下管線資料交接材料證明表》一式四份并簽章；

5、項目負(fù)責(zé)人經(jīng)建設(shè)行政主管部門安全生產(chǎn)能力考核合格的證明材料；

6、專職安全管理人員的〈安全生產(chǎn)考核合格證書〉及安全員一寸彩照一張；

7、綜合社會保險繳納費確認(rèn)函；

8、施工單位民工工資擔(dān)保手續(xù)；

9、施工單位組織設(shè)計會簽表； 監(jiān)理單位需提供資料：

1、注冊建造師和總監(jiān)理工程師崗位證書（押原件，交1張1寸照片）及總監(jiān)理工程師任命書；

2、監(jiān)理單位確定的工程質(zhì)量檢測見證取樣送檢人員名單及授權(quán)書；

3、監(jiān)理單位施工組織設(shè)計會簽表 成本合約部需準(zhǔn)備資料：

1、承包合同和分包合同原件5份；

2、監(jiān)理合同副本原件1本；

3、安全文明施工措施費支付協(xié)議； 財務(wù)部需提供資料：

1、銀行出具的到位資金證明（收原件，工期不足1年資金不得少于50%；工期超過1年，資金不得少于30%）房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

注意事項：

1、報施工圖審查、施工許可證資料時不確定的地方應(yīng)先與各相關(guān)政府部門進行咨詢、溝通后再申報，以免資料錯誤導(dǎo)致退件，影響下一步程序辦理。；

2、施工圖經(jīng)各部門審批后，施工中應(yīng)嚴(yán)格按照圖紙進行修建，如因特殊原因需局部調(diào)整，需與相關(guān)部門進行溝通； 完成責(zé)任部本/人：前期報建人員

十九、預(yù)售面積測量 審批部門：具有資質(zhì)的測量單位 審批時限：7個工作日

收費標(biāo)準(zhǔn)：收費，商業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)：每平米2.72元，住宅收費標(biāo)準(zhǔn)每平米1.36元； 申請材料：

規(guī)劃許可證；施工許可證；經(jīng)機構(gòu)審核通過建施圖1套； 注意事項：

1、建議找較熟悉的測繪單位，測繪過程中出現(xiàn)問題便于溝通，出測繪報告時間上也可以控制；

2、測繪單位完成面積報告后，建設(shè)單位應(yīng)對面積報告事先進行審核，審核無誤后在報房管局審核。完成責(zé)任部本/人：項目部

二十、燃?xì)馍陥螅?/p>

審批部門：成都城市燃?xì)庥邢挢?zé)任公司 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

申請材料： ①申請 ②建筑紅線圖 ③建筑總平圖 ④圖紙電子文檔刻盤。

燃?xì)夤臼芾砗?，出固定合同，雙方完成合同后，我公司付款，燃?xì)夤敬_定設(shè)計人員，聯(lián)系我公司相關(guān)負(fù)責(zé)人員與對方設(shè)計人員聯(lián)系溝通，確定方案。方案確定后，聯(lián)系施工隊進場施工，碰管通氣。完成責(zé)任部本/人：前期報建人員 二

十一、地址門牌確定：

與土地所屬派出所聯(lián)系，交規(guī)劃總圖及申請，溝通確定地址門牌號并取得地址證明。

完成責(zé)任部本/人：前期報建人員 二

十二、占道施工及開口辦理：

審批部門：成都市建設(shè)委員會、成都市規(guī)劃局

占道開口后的效果圖及施工圖上報規(guī)劃局、建委統(tǒng)籌辦（需準(zhǔn)備：

1、申請；

2、規(guī)劃手續(xù)；

3、占道平面布置圖；

4、施工現(xiàn)場照片；

5、施工組織方案、工程進度計劃表）（區(qū)安監(jiān)站可辦）、園林局（涉及移樹）、路燈辦（如有路燈需聯(lián)系），經(jīng)各部門同意后，向高新區(qū)城市管理執(zhí)法局提出申請，繳納占道費用，取得臨時占道施工許可證后即可開工。完成責(zé)任部本/人：前期報建人員 二

十三、項目物業(yè)公司備案 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

辦理預(yù)售許可證前完成物業(yè)公司備案。完成責(zé)任部本/人：前期報建人員、二

十四、辦理外銷證： 審批部門：市政務(wù)中心國安窗口 申請材料：

1、涉外申請

2、申報表

3、立項批復(fù)

4、國土證

5、規(guī)劃許可證

6、紅線圖、用地許可

7、營業(yè)執(zhí)照

8、機構(gòu)代碼

9、法人及申請表中人員身份證復(fù)印件

10、圖紙的電子文檔。各二份交市政務(wù)中心國安窗口，待受理后，來現(xiàn)場查看，合格后聯(lián)系取證。完成責(zé)任部本/人：營銷策劃部 二

十五、購買預(yù)售方案及管理KEY： 審批部門：房管局信息中心 申請材料：

1、介紹信

2、公司營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼、資質(zhì)證書 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

3、《使用企業(yè)登記表》

4、《從業(yè)人員使用登記表》

5、經(jīng)辦人身份證

6、法人身份證

7、使用人身份證。

將資料提交至房管局信息中心，購買到KEY后，交窗口激活即可用。完成責(zé)任部本/人：營銷策劃部 二

十六、預(yù)售面積審核 審批部門：成都市房管局 聯(lián)系電話：86280027 審批時限：10個工作日 收費標(biāo)準(zhǔn)：不收費 申請材料：

1、預(yù)售面積報告及技術(shù)報告原件2份；

2、驗收合格書及光盤；

3、與測繪公司簽定的測繪合同原件；

4、面積審核申請；

5、規(guī)劃許可證、總平圖；

6、機構(gòu)審核建施圖1套；

7、施工許可證；

8、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書 其它部門需準(zhǔn)備資料：無

房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

完成責(zé)任部本/人：項目部 二

十七、商品房預(yù)售許可證 審批部門：成都市房管局 聯(lián)系電話：86279795 審批時限：3個工作日 收費標(biāo)準(zhǔn)：不收費 申請材料：

1、規(guī)劃許可、總平；

2、施工許可；

3、預(yù)售許可證申請表；

4、審核后面積報告；

5、國土證；

6、營業(yè)執(zhí)照資質(zhì)；

7、門牌號證明；

8、介紹信； 銷售部需準(zhǔn)備資料：

1、銷售計劃；

2、銷售價格；

備注：工程現(xiàn)場達到辦理預(yù)售許可證進度后，先通知房管局勘察現(xiàn)場，資料齊備后再申報房管局，可節(jié)省辦證時間； 完成責(zé)任部本/人：營銷策劃部 二

十八、公示公證辦理： 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

涉及項目的各類更改及竣工，都需要公證公示。需準(zhǔn)備：

1、營業(yè)執(zhí)照

2、機構(gòu)代碼

3、法人身份證

4、介紹信

5、受托人身份證。

把施工總平圖+更改或竣工驗收圖+公示說明，制作在一張A1紙上，共做三張+A4三張。

完成責(zé)任部本/人：前期報建人員、二

十九、質(zhì)監(jiān)驗收

完成質(zhì)監(jiān)驗收，取得工程驗收報告。完成責(zé)任部本/人：項目部 三

十、城建檔案館備案 審批部門：成都市規(guī)劃管理局 聯(lián)系電話：83194173 審批時限：3個工作日 收費標(biāo)準(zhǔn)：收費，每卷115元 申請材料： 公司需準(zhǔn)備資料：

1、計委關(guān)于項目建議書批復(fù)及項目建議書（立項報告），可行研究報告及批復(fù)，關(guān)于立項有關(guān)會議紀(jì)要、領(lǐng)導(dǎo)講話；

2、選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及用地紅線圖、界址點成果表； 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

3、征地拆遷意見，協(xié)議、方案等，政府建設(shè)用地批準(zhǔn)書，劃撥建設(shè)用地文件、國土使用證及國有土地出合同等；

4、工程地質(zhì)勘察、水文地址勘察報告；

5、環(huán)保、消防、衛(wèi)生、人防、市政、有限光纖電視系統(tǒng)、園林、白蟻等審批文件；

6、工程監(jiān)理、設(shè)計、施工、勘察合同及中標(biāo)通知書；

7、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及總平圖、座標(biāo)放線交接單、規(guī)劃設(shè)計條件通知書；

8、施工許可證、交納綠化建設(shè)費等繳費證明、工程質(zhì)量監(jiān)督書

9、工程驗收報告、結(jié)算書、監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理細(xì)則、工程竣工總結(jié)、質(zhì)量評價意見報告； 土建工程施工文件材料：

1、開、竣工報告、圖紙會審記錄、設(shè)計變更、設(shè)計會審記錄；

2、工尺感洽商記錄、建筑定位放線測量記錄；

3、地基驗槽、地基處理記錄、基槽開挖線測量資料、地基釬探記錄和釬探平面布點圖、樁基施工記錄、試樁記錄；

4、鋼材、水泥、磚、砂、石、防水合格證、試驗報告匯總表及合格證、試驗報告，構(gòu)件（門窗、外墻、油漆）合格證、檢驗報告，預(yù)制構(gòu)件出廠合格證、試驗記錄；

5、土壤試驗報告，單位工程混泥土抗壓強度匯總表及試驗報告、混泥土抗?jié)B試驗報告；

6、砌筑砂漿強度評定、砂漿抗壓強度匯總表及試驗報告，建筑工程房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

隱蔽檢查記錄；

7、商品混泥土出廠合格證、復(fù)試報告，鋼筋試驗報告。

8、結(jié)構(gòu)吊裝試驗記錄、結(jié)構(gòu)驗收記錄、沉將觀測記錄，基礎(chǔ)、主題、基樁工程驗收記錄；

9、質(zhì)量保證資料核查表、單位工程綜合質(zhì)量評定表、單位工程觀感質(zhì)量評定表；

10、基礎(chǔ)、主體、樓地面、屋面、門窗、裝飾分部工程質(zhì)量評定表；給排水、電、采暖、通風(fēng)、空調(diào)、消防、電梯工程文字材料：

1、開、竣工報告、施工技術(shù)總結(jié)；

2、圖紙會審、設(shè)計變更、技術(shù)核定單、工程洽商記錄；

3、材料、設(shè)備、產(chǎn)品合格證質(zhì)量證明書、試驗單，設(shè)備裝箱單、商檢證明和說明書、開箱報告、設(shè)備安裝記錄、設(shè)備試運行記錄、設(shè)備明細(xì)表；

4、隱蔽工程檢查記錄，各專業(yè)工程試驗記錄，質(zhì)量事故處理記錄、質(zhì)保核查資料、單位工程綜合質(zhì)量評定表、分部工程質(zhì)量評定表； 竣工圖：

1、綜合圖（建筑、水景、照明、道路、綠化等平面布置圖）；

2、各專業(yè)（建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、通訊、通風(fēng)）竣工圖；

3、消防、幕墻竣工文字材料及竣工圖； 假設(shè)工程項目聲像檔案拍攝內(nèi)容：

1、建設(shè)項目開工前的地形、地貌，原由建筑物的舊貌的攝像材料，典型的、比較重要的建筑物相片資料； 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

2、基礎(chǔ)至±0階段，基槽底部、地下室隱蔽前、±0時要布設(shè)攝測量三維標(biāo)，進行攝影形成立體像對；

4、主題封頂段：大象的混泥土梁、板、承重柱貼有標(biāo)尺的攝影相片，有代表性結(jié)構(gòu)標(biāo)高9層）混泥土施工狀況相片，主題封頂相片；

4、竣工階段：建筑物正面、側(cè)面全景，質(zhì)量事故發(fā)生部位的位移、沉降、變形及處理的相片、攝像； 完成責(zé)任部本/人：項目部 三

十一、成勘院竣工測量 審批時限：7個工作日 聯(lián)系電話；83227508 審批部門：成都市勘察設(shè)計院

收費標(biāo)準(zhǔn)：收費（需申報圖紙后根據(jù)點位、放線長度、面積進行收費）公司需準(zhǔn)備資料：總平圖復(fù)印件 其它部門需提供資料：無 完成責(zé)任部本/人：項目部 三

十二、竣工并聯(lián)審查 審批部門：成都市建設(shè)委員會 審批時限：7個工作日 聯(lián)系電話：86921925 注意事項：

1、綠化不達標(biāo)的每平米按3元收費；

2、不修建人防地下室的按每平米28元收費； 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

3、在驗收申報資料時，可提前預(yù)約各部門勘察現(xiàn)場及審查資料，以免交件后現(xiàn)場或資料不符合，發(fā)生退件。申請材料

市建委工程竣工驗收

1、成都市建筑工程竣工驗收申請表；

2、竣工驗收報告 規(guī)劃核實驗收：

1、規(guī)劃許可證及總平；

2、房屋竣工驗收測繪圖及規(guī)劃竣工測繪報告；

3、房產(chǎn)測繪報告；

4、城建擋案審核意見； 人防工程竣工備案：

1、市人防審核通過人防施工圖全套1份；

2、人防施工圖技術(shù)交底紀(jì)要、設(shè)計變更通知、隱蔽工程記錄質(zhì)量保證和自檢材料、分部分項工程質(zhì)量評定表等質(zhì)量備案資料各1份；

3、建設(shè)、設(shè)計、監(jiān)理、施工防護設(shè)備常等單位出具的該項目人防工程質(zhì)量評估報告各1分 環(huán)保驗收：

先到環(huán)保局進行申報環(huán)保驗收檢測，檢測完畢領(lǐng)取檢測報告后在準(zhǔn)備資料進行環(huán)保驗收。

1、竣工環(huán)保驗收監(jiān)測報告（涉及柴油發(fā)電機、中央空調(diào)等強噪音設(shè)備項目和產(chǎn)生餐飲油煙、餐飲廢水項目提供）； 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

2、其他項目提供無上述污染源說明）防雷驗收：

先到防雷局進行申報防雷驗收檢測，檢測完畢領(lǐng)取檢測報告后在準(zhǔn)備資料進行防雷驗收。

公司需準(zhǔn)備資料：防雷裝置檢測報告 有線電視系統(tǒng)竣工驗收：

1、工程竣工文件（含竣工報告、工程竣工圖紙、隱蔽工程記錄、系統(tǒng)指標(biāo)測試記錄；

2、有線電視系統(tǒng)工程質(zhì)量檢測報告； 消防驗收：

1、消防施工單位資質(zhì)復(fù)印件；

2、自動消防設(shè)施維修保養(yǎng)合同；

3、經(jīng)建設(shè)單位簽字認(rèn)可的施工安裝單位隱蔽工程、國定消防滅火系統(tǒng)、自動報警系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)安裝、調(diào)試、開通的記錄級水系統(tǒng)的耐壓實驗報告（均由責(zé)任人簽字）；

4、建筑內(nèi)部裝修材料見證取樣，抽樣檢驗報告及燃燒能證明材料、助燃性能證明（裝飾工程應(yīng)提供此文件）；

5、監(jiān)測單位對國定消防滅火系統(tǒng)、自動報警系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)檢測報告（只設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)的建筑不作要求）；

6、施工、監(jiān)理、建設(shè)三方責(zé)任人簽名認(rèn)可并蓋有公章鋼結(jié)構(gòu)防火處理詳細(xì)施工記錄報告；

7、商住樓、綜合樓、辦公樓等公眾聚集場所及易燃易爆場所應(yīng)提供房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

竣工圖2份（以電子文檔形式報送）建筑工程涉水竣工驗收：

1、涉水竣工圖、設(shè)計變更（取、排水）；

2、取水工程驗收報告； 衛(wèi)生防疫竣工驗收：

1、生活用水二次供水涉水產(chǎn)品的衛(wèi)生行政部門許可批文；

2、餐飲、食品生產(chǎn)工業(yè)、公共場所應(yīng)提供建筑、通風(fēng)空調(diào)、二次供水竣工圖（光盤）； 園林竣工驗收：

1、規(guī)劃批準(zhǔn)總平；

2、綠化總平國家安全事項驗收：

1、建筑及強弱電竣工圖各1份；

2、國家安全防范系統(tǒng)完成情況說明；

三、建委綜合備案 審批部門：成都市建委 聯(lián)系電話：86921925 審批時限：1個工作日 收費標(biāo)準(zhǔn)：不收費 申請材料：

1、建筑工程并聯(lián)竣工驗收意見書；

2、城建檔案進館審核意見書（原件）房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

3、工程竣工驗收備案表原件2份；

4、施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書，商品住宅的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》原件；

5、電梯扶梯工程驗收安全檢驗合格證；

4、工程結(jié)算書（原件，封面有甲乙雙方公章和造價師資質(zhì)章）。注意事項：

1、項目驗收完畢后，施工單位應(yīng)督促質(zhì)檢站監(jiān)督報告盡快轉(zhuǎn)建委；

2、竣工并聯(lián)驗收完畢后，7個工作日內(nèi)需完成綜合備案； 完成責(zé)任部本/人：項目部、前期報建人員 三

十三、大產(chǎn)權(quán)辦理 審批部門：成都市房管局 聯(lián)系電話；86279795 審批時限：7個工作日 收費標(biāo)準(zhǔn)：不收費 申請材料：

1、成都市房屋登記申請表；

2、營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證（副本）；

3、單位介紹信或法人授權(quán)委托書及經(jīng)辦人身份證；

4、國有土地證；

5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及蓋有騎縫章規(guī)劃總平圖；

6、建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證；

7、建設(shè)工程施工許可證； 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

8、工程竣工驗收備案表；

9、經(jīng)測繪審核歸檔的面積測量報告；

10、維修基金繳存證明： 繳納維修資金： 網(wǎng)上錄入； 準(zhǔn)備： 歸集申請表；

代收情況說明（地產(chǎn)、物業(yè)各蓋1份）； 原件：規(guī)劃驗收合格證； 地址證明； 總平圖； 實測報告；

[交進房管局窗口，待審核通過后通知轉(zhuǎn)款，取得繳存證明。此部份應(yīng)注意：申請表的數(shù)據(jù)要與實測報告一致]

注意事項：住宅及商業(yè)按照套進行填寫房屋登記申請表； 完成責(zé)任部本/人：項目部、前期報建人員

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)報建流程(三)

房地產(chǎn)開發(fā)報建流程(三)

7、節(jié)能審查、施工圖審查

在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計算書等，完成節(jié)能設(shè)計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。

節(jié)能審查，在我的個人經(jīng)驗里面，是怎么審都行的事情。我國現(xiàn)在越來越強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達標(biāo)的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。

說到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。建設(shè)部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標(biāo)了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當(dāng)年參與的好幾個項目，為了在滿足這個9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計師嘔了不知道多少噸血。現(xiàn)在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有?，F(xiàn)實就是這么滴殘酷?？陀^規(guī)律就是如此。

現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個9070，還想了些花招，比如設(shè)計兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。我個人無言以對。

恩，說個節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思?，F(xiàn)在開始說施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說呢，連設(shè)計、施工技術(shù)都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。在這里講一個本人曾經(jīng)親歷的事情。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細(xì)。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個事故的原因。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計查起。結(jié)果一查，設(shè)計堅稱沒有任何設(shè)計上的問題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題。兩邊就吵了起來。最后兩邊都說服不了對方。要說這個圖紙違反強制性規(guī)范吧，它也不違反。但是不違反強制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事。現(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。最后也是不了了之，因為這根本說不清楚，到底安不安全反正我個人不知道。

施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。

8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可

余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣?xùn)|西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣?xùn)|西的管理。

余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財?shù)缆妨恕＿\輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。

余泥在運輸過程中，很容易污染路面。本人曾經(jīng)見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。

噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個是環(huán)境保護部門管著的?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，想當(dāng)年我剛剛進入這個行業(yè)時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟的。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強管理。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制?，F(xiàn)在在一些城市，這個夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。

我作為從先進城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)?。拷Y(jié)果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。嘎嘎，我相信這里也會有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。

哼

9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督

我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐煩了。但是沒法子。程序是這么一步步走過來的。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。放驗線、白蟻防治、防雷、預(yù)測繪、預(yù)售、各專業(yè)驗收、項目備案驗收，一直到交樓。這得寫死我啊。為什么我會突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。

質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。這兩個站的分工，我跟各位說老實話，我分不清楚。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞兩個站，分著管。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達標(biāo)，這個到底是安全問題還是質(zhì)量問題？我反正說不清楚。總之兩個機構(gòu)都得好好的哄著。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個機構(gòu)，沒有任何邏輯和操作上的困難。

在現(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán)，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。

現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。我見過最好的城市是廣州。做個樁檢測的費用，只是周邊城市的3分之1。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。各位的，明白？

不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個也是建設(shè)部門的生財主道啊。我要是局長我也不肯放。

10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報建

還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會想到寫這個題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動啊。

首先，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟成分），其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。我個人對此一直持非常反感的態(tài)度。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。

在必須要做施工招投標(biāo)的時候，我必須得說，這個領(lǐng)域那是真黑不是假黑。黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒幾只好鳥。我在此隨便講個故事哈。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。施工投標(biāo)的其中一個材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項目大小，配備的人員多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個標(biāo)，另外一個不識相企業(yè)就想進去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。本來這種新增技術(shù)人員備案實在是非常簡單的事情。結(jié)果，連交件都交不進去?？傊褪遣皇芾?。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因為其中一個人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。這個企業(yè)的老板氣得吐血。到最后當(dāng)然這個標(biāo)是投不進去了。我這里講的還只是個小手段。暗地里啥招數(shù)都用得出來。我個人不排除有些人為了逼別人退出投標(biāo)會使用黑社會的可能性。

恩，監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說了。

監(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證。

監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，老實講，在我個人的經(jīng)驗里面，我從來沒看到建設(shè)部門真的做過審核。在我個人的從業(yè)經(jīng)驗里面，我沒見過幾個政府官員能看得懂的。

11、施工許可證

我懷著萬分激動的心情，打下了上面那5個字。寫完這段我就開始撒嬌，啦啦啦

施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。缺一不可。在我個人的職業(yè)生涯中，我從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。不相信的同學(xué)，請回頭再把前面10個大項看一遍，基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個。而且得一步一步來。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER。

在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業(yè)要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了。上級政府震怒，云云。

現(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？

到了今時今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽不到了。為什么？因為大家統(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個圈子中取得了某種平衡，達成了某項交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。

我知道我這么說，會有很多糞青完全不能理解。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個系統(tǒng)在經(jīng)過10多年的運做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動全身。

因此，我們經(jīng)?？梢钥吹剑艘恍┕芾硐鄬σ?guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個項目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因為這是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。

之后的內(nèi)容，大家就開始熟悉起來了：我們終于進入銷售環(huán)節(jié)的各項手續(xù)了。啦啦啦，我開始撒嬌。

12插曲,來講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控

恩,不妨說一下,我出身是房地產(chǎn)管理部門。當(dāng)年參與了非常多的房地產(chǎn)政策制定。后來窮得不行，被迫下海至今。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個工作的原因之一啦。

在講預(yù)售和驗收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。理解了這個，才能對銷售方面的各項政策有一個清晰的了解。對現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評價是：混蛋。

基本上，現(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以下三個方面：

1、減少土地供給，緊縮地根

這方面的政策非常的立桿見影。如果這里有國土部門的朋友，看到了肯定大有感觸。最近這3年以來，中央對地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。當(dāng)然，這里我們必須有個概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。這是一個很瘋狂的概念。當(dāng)然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭的事實了。各位不需要和我爭論什么各大房地產(chǎn)公司儲備了多少多少地，足以做多少多少年的開發(fā)，因此現(xiàn)在供地不足這種消息不準(zhǔn)確，等等。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報道，連造謠都沒造出個樣子來。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來事情的真?zhèn)?。有哪個地產(chǎn)公司手頭上沒開發(fā)的地，不處于偏遠(yuǎn)得不行的遠(yuǎn)郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來吃掉。在另一個方面來說，房地產(chǎn)公司儲備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價值的遠(yuǎn)郊土地，其完全是寄希望于中國經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展，城市逐步擴張，富裕群體人數(shù)總量不斷增長。這種心態(tài)其實倒真是一種諷刺。唉

2、打壓購買需求

提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。就是讓老百姓沒錢買房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒有解決任何問題，它只不過是將需求延后。我不明白為什么老百姓對這種政策鼓掌叫好。有一種很神奇的解釋說，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會斷掉，開發(fā)商就會自動降價了。我個人不對這種神奇的邏輯予以打擊。免得我的這個貼淪為口水之爭的場所。我只對客觀效果予以評價。謝謝。

3、強制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型

這個很明確，就是那個90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。這個9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。我個人沒明白過來這到底有什么效果。戶型選擇完全是市場化的東西。我揣摩著是不是這個政策有這么一個隱含的前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價穩(wěn)定的前提下，單方利潤及總利潤會有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價比小戶型高。但在我的個人職業(yè)經(jīng)驗里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況。我的個人經(jīng)驗是反過來：小戶型的單價一般都比大戶型高一點點。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個公司在產(chǎn)品定價上基本上都是這么個策略。我不知道北京是不是與我的個人經(jīng)驗相反。

我個人總結(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控政策，就在上面這三樣?xùn)|西里面玩來玩去。不會有別的什么新花樣出來了。這個效果，我就不多說了。

接下來，繼續(xù)講流程吧。啦啦啦

13、放線、驗線

這個就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術(shù)活，要測量，定坐標(biāo)。這個活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構(gòu)干，不過有些發(fā)達城市也已經(jīng)把這個工作半市場化了。嘿嘿，又來一個半市場化。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。

在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。讓他們提前來做放線。唉，又來一個“做通”工作。

放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。

14、預(yù)售許可證

終于說到這個了。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。現(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來越小了。

預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開發(fā)商在推盤時都不積極。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個2、3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當(dāng)年予以計算。在理解了這個之后，或許我們對捂盤這種行為，會有更深刻的認(rèn)識吧。

現(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價格公示。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權(quán)力）對房地產(chǎn)交易價格進行管制。在辦理預(yù)售手續(xù)時所申報的價格，開發(fā)商可以完全不予理會。這個價格申報一下就完了。我每次做預(yù)售許可的時候申報價格，直接就是2500元/平方米。從來都是如此。隨便你怎么公示。賣的時候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責(zé)任。

在預(yù)售許可方面還有個值得一說的地方就是預(yù)測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預(yù)測繪。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。這個矛盾是怎么來的呢？最關(guān)鍵的就是這個預(yù)測與實測之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統(tǒng)計有誤差，這些都有可能。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個人沒有見過。開發(fā)商也沒這種能力或故意去故意做假，當(dāng)然我個人不排除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運氣極好的人撞到。嘿嘿。

現(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構(gòu)的工作上。總之無論到時候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測面積出報告。

唉，又出來一個“做通”工作。

15、關(guān)于預(yù)售中的土地解押

昨天在寫預(yù)售的時候，關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆。作為一個房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個話題，顯得比較不合適。這個話題非常敏感。這其中有無數(shù)的道道兒。我個人對這一塊的玄妙也不是很能理解。盡我的理解講那么一點吧。

先從土地抵押說起?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴(yán)格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。不多說了。

根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發(fā)商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預(yù)售許可證就出不來了。

還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那么多實物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了。現(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。

我不知道其他公司的融資及報建人員是怎么處理這種事情的。我只說其中的兩個辦法（唉，我覺得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個部門絕對不會主動向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯涃Y料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。這個懸空期是合理的。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個人佩服之極），然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個小時。如果擔(dān)心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。國土部門與房管部門分離，實在是一項有無數(shù)空子可以鉆的的制度啊。

此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用?？傊k法都是人想出來的。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。

16、規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓

其實，在說了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗收階段是怎么一回事了。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識了那許多的人，一步一個腳印的，做到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就真是白混了。

規(guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規(guī)劃驗收的時候也不會有太大的麻煩。基本的過程如下：規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌?，哦，封頂了。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個層數(shù)，就回去該干啥干啥了。

消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發(fā)商自己做這幾項驗收，肯定通不過。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就講個電的事情。在報裝的時候，設(shè)計好了裝3臺變電箱。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這個企業(yè)也不說什么。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。說這個三臺的設(shè)計不合理，要變成四臺。這怎么得了?。繕I(yè)主都要入住了，電都供不上。你要說這是誰的責(zé)任吧，這根本都說不清楚。而且還不敢計較這個。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。

只要不得罪這幾項專業(yè)的施工單位，驗收基本上都通過。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改：12345云云。

質(zhì)量驗收現(xiàn)在非常簡單了。竣工之后，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。這就完成了?，F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個名字給甲方。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這是普遍現(xiàn)象。到時候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。

質(zhì)量驗收和各專業(yè)驗收都完成了，規(guī)劃驗收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗收備案。這個備案就沒什么好多說了。

竣工驗收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個竣工驗收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。我看到很多未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強迫業(yè)主收樓的報道，一直覺得比較奇怪。也沒見到記者到建設(shè)局查詢竣工備案資料的情節(jié)。我反正沒親眼見過這種事情。但是我國在這些問題上一直充斥著大量的不良媒體的不實報道，所以我也不很關(guān)注這個事情。

物業(yè)管理這一塊，我就不多說了。各項手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。接下來就是產(chǎn)權(quán)證辦理的事情了。先做大確權(quán)，給整個樓盤做個確權(quán)發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。這些東西哪怕是街邊做中介的都懂，我就不贅述了。謝謝各位。

17、結(jié)束語

首先得說，我每天跑來跑去，回來鼓搗這個東西，我是真寫出厭煩情緒了。實在是想太監(jiān)掉這篇文的，但這么每天一小段，也終于給我寫完了。不過這個結(jié)尾很倉促就是了。

這整個過程，也只不過是個大概，而已。事實上還有很多需要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進來。譬如工程造價的預(yù)算報告的問題，干過這個活的人肯定知道，和建設(shè)局扯這個預(yù)算單價是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是這個東西又只不過是整個過程中的一件小事。

我最近這兩年經(jīng)?？吹绞裁春献鹘ǚ康某h。我往往都報以冷笑。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒有成功個案的情況下，幾十個互不相識又缺乏專業(yè)知識的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？

憤青們會和我說，房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個案？我在這里可以明確告訴你們，我沒見過。在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺底交易和私下勾結(jié)。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導(dǎo)致最終散伙。憤青們又會說，我就規(guī)規(guī)矩矩的報建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能。這整個房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。你試圖規(guī)范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。這種事情我真不是沒見過。我親眼見過一個年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領(lǐng)取了規(guī)劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無所獲。連告都不知道要去告誰。我親眼見過這個身家過億的民營企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個小科員的辦公臺前，受著訓(xùn)斥：你這個總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。

無論你們在各自的領(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。你們可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的領(lǐng)頭人，引領(lǐng)了化工行業(yè)的風(fēng)暴，只要你們試圖進入地產(chǎn)行業(yè)，你們就要遵循這個行業(yè)的行規(guī)。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會受到血一樣的教訓(xùn)。在這個行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。

我無意于評價現(xiàn)在這個系統(tǒng)是不是合理，我已經(jīng)離開了思考這個問題的崗位，就讓其他的管理者來思考吧。我只是想說：生存啊，它從來都不是一件容易的事。阿門。