第一篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程及潛規(guī)則指南

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程及潛規(guī)則指南

1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段

土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問(wèn)。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。目前我國(guó)法律也沒(méi)有很好的規(guī)范這個(gè)問(wèn)題。

恩，簡(jiǎn)單的說(shuō)一下，土地證由國(guó)土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來(lái)，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來(lái)。

一般來(lái)說(shuō)，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲?guó)土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。

但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。因?yàn)槭紫?，很多地方的?guó)土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無(wú)法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開(kāi)發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無(wú)論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒(méi)有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。

我不是批評(píng)這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國(guó)正式搞土地出讓也只不過(guò)是從1990年開(kāi)始的，而以公開(kāi)交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開(kāi)始。而北京第一塊公開(kāi)交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過(guò)是說(shuō)，我國(guó)在這個(gè)問(wèn)題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際上也沒(méi)有什么可供借鑒的模式。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺(jué)得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒(méi)深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。

不過(guò)無(wú)論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。

新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。

以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

2、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)

這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開(kāi)始的時(shí)候必須要搞的東西。非常的社會(huì)主義特色。不過(guò)這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國(guó)法律，不屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國(guó)稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。

再說(shuō)立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來(lái)管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰(shuí)都說(shuō)不清楚的事情。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國(guó)家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來(lái)立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。不過(guò)上有政策下有對(duì)策，事情都是人辦出來(lái)的。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過(guò)來(lái)的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來(lái)。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒(méi)關(guān)系。總之我自己一看到這些手續(xù)，頭就痛得厲害。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來(lái)，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個(gè)。嘿嘿。

下一篇開(kāi)始講正式的規(guī)劃報(bào)建：總平面審查階段。

3、總平面審查階段

這個(gè)階段各地的叫法不一樣，我聽(tīng)得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒(méi)有超過(guò)規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。

在這里我要舉例說(shuō)明一下，比如建筑密度，這個(gè)東西看起來(lái)很簡(jiǎn)單是吧，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬(wàn)平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%?？雌饋?lái)這個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒(méi)有什么爭(zhēng)議了。但是且慢。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái)，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場(chǎng)。現(xiàn)在，爭(zhēng)議就來(lái)了，我這個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無(wú)非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒(méi)有減少啊，我的休閑空間沒(méi)有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問(wèn)題，反正技術(shù)規(guī)范沒(méi)有限死，有無(wú)窮的空間可以鉆營(yíng)。

再舉個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來(lái)很簡(jiǎn)單。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算?。渴羌兇獾耐恋厥褂脵?quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根本說(shuō)不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆營(yíng)的地方。

其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說(shuō)這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正我個(gè)人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求滴，反正我個(gè)人不知道這種草地能不能承載得起消防車。

審總平面是整個(gè)開(kāi)發(fā)報(bào)建過(guò)程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過(guò)程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來(lái)回磨，磨到雙方都沒(méi)了脾氣，才能通得過(guò)。我反正幾乎沒(méi)有見(jiàn)過(guò)能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干等著就能通過(guò)總平面審查的。我也沒(méi)見(jiàn)過(guò)那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì)，只要有心，無(wú)論什么公司的總平面，無(wú)論是你萬(wàn)科還是富力還是雅居樂(lè)，那只要一挑起來(lái)，問(wèn)題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開(kāi)窗的地方開(kāi)了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。（在這自夸一個(gè)：本人不才，曾經(jīng)試過(guò)在10天內(nèi)完成這個(gè)工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿）

4、管線綜合審查、排水許可證

管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來(lái)講，因?yàn)檫@個(gè)東西實(shí)在是非常，非常的專業(yè)啊。搞得不好的話，實(shí)在是害死人啊。而且，被這個(gè)東西害死的公司比比皆是。各位千萬(wàn)別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會(huì)在這個(gè)問(wèn)題上犯重大原則性的錯(cuò)誤，事實(shí)上，無(wú)論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問(wèn)題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。

說(shuō)了半天，管線綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來(lái)考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來(lái)水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬(wàn)戶。

這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人士，要判斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西：

1、你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個(gè)，基本上這個(gè)小區(qū)你就不用多考慮了；

2、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡(jiǎn)直看不出走向來(lái)的，基本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮放棄了。

為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會(huì)整天出問(wèn)題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實(shí)在是見(jiàn)得太多了；然后，對(duì)于年輕的我來(lái)說(shuō)，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問(wèn)題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商根本沒(méi)得選，因?yàn)橹宦窳艘粭l管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商想進(jìn)來(lái)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬(wàn)別開(kāi)空調(diào)，一開(kāi)就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬(wàn)別一起開(kāi)?？措娨暤臅r(shí)候千萬(wàn)別開(kāi)電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒(méi)搞好的標(biāo)志啊。你說(shuō)，這樣的小區(qū)，能住嗎？

管線綜合既然如此重要，那么我們說(shuō)，我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實(shí)上，是不行。為什么？因?yàn)樗械木€，你都得從外面引進(jìn)來(lái)，都得跟外面有個(gè)接口。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無(wú)論開(kāi)發(fā)商們?cè)谑孪茸龆嗌贉?zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無(wú)法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見(jiàn)的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個(gè)幾公分，這個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見(jiàn)了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開(kāi)，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個(gè)東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開(kāi)始說(shuō)得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電。至于，呃，會(huì)引起什么生活上的麻煩，我也不知道。

再說(shuō)到這個(gè)排水許可證。這個(gè)東西是市政部門發(fā)的，專門針對(duì)小區(qū)的排水?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個(gè)東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個(gè)東西反過(guò)來(lái)又影響管線綜合設(shè)計(jì)，事實(shí)上是一回事。我就不多說(shuō)了。

5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證 規(guī)劃部門對(duì)單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來(lái)說(shuō)，相對(duì)于總平面規(guī)劃，就比較容易通過(guò)一點(diǎn)。

單體設(shè)計(jì)是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個(gè)人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)各大城市在車位問(wèn)題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個(gè)車位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過(guò)單體審查。

當(dāng)然，總平面審查期間一般來(lái)說(shuō)，也會(huì)審車位，不過(guò)那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來(lái)評(píng)估地下室面積夠不夠，一般來(lái)說(shuō)規(guī)劃部門不會(huì)很在意車位夠不夠，不會(huì)認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開(kāi)始數(shù)了。這個(gè)時(shí)候什么毛招都會(huì)用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時(shí)候，無(wú)論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位。立體機(jī)械停車位我相信很多人都見(jiàn)過(guò)，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。不過(guò)無(wú)數(shù)開(kāi)發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過(guò)單體審查了，這個(gè)機(jī)械停車裝置那是絕對(duì)不會(huì)安裝的。

那么，為什么開(kāi)發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜?。買的人也少。我知道這個(gè)話一說(shuō)出來(lái)糞青們就會(huì)向我開(kāi)炮，說(shuō)什么10幾20萬(wàn)買一巴掌大的停車位，開(kāi)發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺(tái)車，的確只需要10個(gè)平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進(jìn)去，你另外還需要30平方米的進(jìn)車道。所以按經(jīng)驗(yàn)值，每個(gè)停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是35到45平方米。規(guī)劃部門都這么掌握。你這個(gè)車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。

當(dāng)然我這個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn)，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說(shuō)停車位都能買到40萬(wàn)一個(gè)。不過(guò)這個(gè)不代表一般規(guī)律。嘿嘿。

審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個(gè)過(guò)程比較沒(méi)什么技術(shù)含量。不值得多說(shuō)。我就一筆帶過(guò)了。

不過(guò)這個(gè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中被提到非常高的位置，反復(fù)的強(qiáng)調(diào)。我個(gè)人還沒(méi)鉆詳明白，不知道這個(gè)法是什么意思，在搞什么玄虛。

6、消防和人防專項(xiàng)審查

這兩樣?xùn)|西搞死人。我直接這么下兩個(gè)結(jié)論：沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的。沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。我就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要說(shuō)難，是所有專業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說(shuō)簡(jiǎn)單，也可以很簡(jiǎn)單。至于人防報(bào)建，這個(gè)東西莫名其妙，我不知道這個(gè)算什么，我對(duì)任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。

先從消防說(shuō)起。消防部門是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，這個(gè)大家心里要有數(shù)。我國(guó)的消防審查，在很多時(shí)候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們的開(kāi)發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個(gè)投入太大了。另外我們的消費(fèi)者也沒(méi)這種意識(shí)。因?yàn)楹芏嘞郎系囊笫欠浅Ｓ绊懯褂玫?，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個(gè)1級(jí)防火門，那對(duì)業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來(lái)講，是非常不方便的?；旧蟻?lái)講，消防設(shè)計(jì)絕對(duì)不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。在這個(gè)方面，審查那也是越來(lái)越嚴(yán)。一般說(shuō)，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。為什么呢？因?yàn)檫@些企業(yè)長(zhǎng)期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬(wàn)縷源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，我在這里說(shuō)句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒(méi)人敢動(dòng)手腳。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。我個(gè)人沒(méi)見(jiàn)過(guò)有開(kāi)發(fā)商能繞得過(guò)這些強(qiáng)制性規(guī)范的，即使能繞過(guò)去將會(huì)獲得巨大的回報(bào)，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒(méi)人敢去辦。起碼我不敢。在我個(gè)人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。

人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國(guó)特色的東西。我不知道這個(gè)東西算啥。真要有空襲了我絕對(duì)不會(huì)呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見(jiàn)。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對(duì)活埋掉。當(dāng)然這只是我的個(gè)人觀感，大家不必介意。

人防部門屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來(lái)，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問(wèn)題，現(xiàn)在的爭(zhēng)議非常大。社會(huì)上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國(guó)家所有。國(guó)家為了鼓勵(lì)大家搞人防工程，就允許你暫時(shí)用著。但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)，無(wú)論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。

因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^(guò)是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開(kāi)發(fā)商絕對(duì)會(huì)想辦法減少人防面積。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個(gè)安全門，那都不知道算啥，那個(gè)東西要真放進(jìn)地下室，還真是搞碉堡了。也不知道能防什么。

7、節(jié)能審查、施工圖審查

在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書(shū)等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書(shū)，就可以開(kāi)始這兩項(xiàng)審查了。

節(jié)能審查，在我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。我國(guó)現(xiàn)在越來(lái)越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來(lái)越高。這么說(shuō)吧：什么360度大落地窗、全敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)、無(wú)封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開(kāi)到瘋狂掉。不過(guò)老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個(gè)，因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問(wèn)題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。但是南方人對(duì)這種東西就比較不待見(jiàn)，我就好這一口，你管得著啊。

說(shuō)到這里不由得想對(duì)那個(gè)套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說(shuō)兩句。建設(shè)部的官員們?cè)谡咧贫ㄉ希囟◣в袕?qiáng)烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。開(kāi)間超過(guò)6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同時(shí)，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí)，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。（我說(shuō)明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個(gè)稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當(dāng)年參與的好幾個(gè)項(xiàng)目，為了在滿足這個(gè)9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計(jì)師嘔了不知道多少噸血。現(xiàn)在市場(chǎng)上的公司逼得沒(méi)法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過(guò)就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒(méi)有?，F(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷?？陀^規(guī)律就是如此。

現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè)9070，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個(gè)做法稱為不良開(kāi)發(fā)商昧著良心做事。我個(gè)人無(wú)言以對(duì)。

恩，說(shuō)個(gè)節(jié)能審查，一說(shuō)開(kāi)去就說(shuō)了這么多，不好意思不好意思?，F(xiàn)在開(kāi)始說(shuō)施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場(chǎng)化了，允許開(kāi)發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是，基于我國(guó)的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說(shuō)呢，連設(shè)計(jì)、施工技術(shù)都非常落后，因此這個(gè)審查實(shí)在是見(jiàn)仁見(jiàn)智，根本沒(méi)法子審。在這里講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的事情。那一年在珠三角一個(gè)三線城市，在一個(gè)別墅項(xiàng)目門口建一座景觀塔。那個(gè)塔呢，形狀就像個(gè)紡錘，中間粗兩頭細(xì)。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場(chǎng)，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個(gè)檢查組全部死光。這是個(gè)大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來(lái)查這個(gè)事故的原因。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計(jì)查起。結(jié)果一查，設(shè)計(jì)堅(jiān)稱沒(méi)有任何設(shè)計(jì)上的問(wèn)題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說(shuō)，不行，這個(gè)圖紙有問(wèn)題。兩邊就吵了起來(lái)。最后兩邊都說(shuō)服不了對(duì)方。要說(shuō)這個(gè)圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧，它也不違反。但是不違反強(qiáng)制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰(shuí)也不敢說(shuō)這個(gè)話。最后只能把施工單位拉出來(lái)，判了幾個(gè)罰了些錢，了事?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹(shù)這么一個(gè)塔，做審查的時(shí)候也是吵得不可開(kāi)交。最后也是不了了之，因?yàn)檫@根本說(shuō)不清楚，到底安不安全反正我個(gè)人不知道。

施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目，非常貴，所以一直都是名義上的市場(chǎng)化，事實(shí)上的壟斷化。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。

8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可

余泥和噪音，這兩個(gè)東西專門拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒(méi)怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來(lái)越多的城市，開(kāi)始加強(qiáng)了對(duì)這兩樣?xùn)|西的管理。

余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨?。運(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥啊，沒(méi)辦法，只能打通各路神仙。

余泥在運(yùn)輸過(guò)程中，很容易污染路面。本人曾經(jīng)見(jiàn)識(shí)過(guò)廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了5萬(wàn)多，包工頭拼命去做工作都沒(méi)用，估計(jì)是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。

噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門管著的?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來(lái)不是人能忍受的，想當(dāng)年我剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)候，我靠，站在工地里，聽(tīng)了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒(méi)給錘傻了。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟(jì)的。只要沒(méi)人管，開(kāi)發(fā)商絕對(duì)用錘擊樁。因此我個(gè)人無(wú)論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理。此外，對(duì)那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制?，F(xiàn)在在一些城市，這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯(cuò)。無(wú)論怎么找關(guān)系都難批得下來(lái)。如果居然膽敢不報(bào)批就夜間開(kāi)工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒(méi)有管理的地步。

我作為從先進(jìn)城市走出來(lái)的三個(gè)代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問(wèn)人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)??？結(jié)果被人家狠狠的嘲笑過(guò)好幾回。嘎嘎，我相信這里也會(huì)有人看過(guò)我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說(shuō)：有這種手續(xù)嗎？我這里沒(méi)有啊，我這里很簡(jiǎn)單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。

9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督

我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來(lái)，已經(jīng)寫得不耐煩了。但是沒(méi)法子。程序是這么一步步走過(guò)來(lái)的。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。放驗(yàn)線、白蟻防治、防雷、預(yù)測(cè)繪、預(yù)售、各專業(yè)驗(yàn)收、項(xiàng)目備案驗(yàn)收，一直到交樓。這得寫死我啊。為什么我會(huì)突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。

質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。這兩個(gè)站的分工，我跟各位說(shuō)老實(shí)話，我分不清楚。在我看來(lái)，質(zhì)量問(wèn)題都是安全問(wèn)題。我就不明白為什么要搞兩個(gè)站，分著管。譬如我打樁沒(méi)按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個(gè)到底是安全問(wèn)題還是質(zhì)量問(wèn)題？我反正說(shuō)不清楚。總之兩個(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。比如有些安全問(wèn)題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。但在我看來(lái)，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個(gè)機(jī)構(gòu)，沒(méi)有任何邏輯和操作上的困難。

在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測(cè)的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測(cè)，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè)，比如樁荷載檢測(cè)、水泥檢測(cè)，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒(méi)那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來(lái)，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。

現(xiàn)在有些城市，質(zhì)量檢測(cè)的功能已經(jīng)開(kāi)始市場(chǎng)化了，有資質(zhì)的檢測(cè)單位都能做檢測(cè)了。我見(jiàn)過(guò)最好的城市是廣州。做個(gè)樁檢測(cè)的費(fèi)用，只是周邊城市的1/3。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說(shuō)一句，打完樁必須做檢測(cè)。檢測(cè)合格了，才能做承臺(tái)，繼續(xù)往上建。各位的，明白？

不過(guò)呢，絕大多數(shù)的城市，這個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個(gè)也是建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。我要是局長(zhǎng)我也不肯放。嘿嘿

10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建

還是沒(méi)寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會(huì)想到寫這個(gè)題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動(dòng)啊。

首先，我必須說(shuō)明，按照我國(guó)現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營(yíng)房地產(chǎn)公司（無(wú)國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如廣州，無(wú)論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。我個(gè)人對(duì)此一直持非常反感的態(tài)度。在大多數(shù)城市，私營(yíng)企業(yè)只要能提供私營(yíng)企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。啥是私營(yíng)企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書(shū)就行了。

在必須要做施工招投標(biāo)的時(shí)候，我必須得說(shuō)，這個(gè)領(lǐng)域那是真黑不是假黑。黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒(méi)幾只好鳥(niǎo)。我在此隨便講個(gè)故事哈。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。施工投標(biāo)的其中一個(gè)材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項(xiàng)目大小，配備的人員多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個(gè)標(biāo)，另外一個(gè)不識(shí)相企業(yè)就想進(jìn)去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。本來(lái)這種新增技術(shù)人員備案實(shí)在是非常簡(jiǎn)單的事情。結(jié)果，連交件都交不進(jìn)去。總之就是不受理。后來(lái)求爹爹告奶奶給受理了，然后又因?yàn)槠渲幸粋€(gè)人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。這個(gè)企業(yè)的老板氣得吐血。到最后當(dāng)然這個(gè)標(biāo)是投不進(jìn)去了。我這里講的還只是個(gè)小手段。暗地里啥招數(shù)都用得出來(lái)。我個(gè)人不排除有些人為了逼別人退出投標(biāo)會(huì)使用黑社會(huì)的可能性。

恩，監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說(shuō)了。

監(jiān)理報(bào)建是完成這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見(jiàn)。通過(guò)了就是下一步，施工許可證。

監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，老實(shí)講，在我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)里面，我從來(lái)沒(méi)看到建設(shè)部門真的做過(guò)審核。在我個(gè)人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我沒(méi)見(jiàn)過(guò)幾個(gè)政府官員能看得懂的。

11、施工許可證

我懷著萬(wàn)分激動(dòng)的心情，打下了上面那5個(gè)字。

施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。缺一不可。在我個(gè)人的職業(yè)生涯中，我從來(lái)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。在我與同行的交流中，我也從來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù)，再來(lái)辦施工許可手續(xù)的。要這樣的話，絕對(duì)沒(méi)1年的時(shí)間出不來(lái)。不相信的同學(xué)，請(qǐng)回頭再把前面10個(gè)大項(xiàng)看一遍，基本上每個(gè)大項(xiàng)里的每一個(gè)小項(xiàng)的工作日不會(huì)少于20個(gè)。而且得一步一步來(lái)。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問(wèn)題，直接就GAME OVER。

在改革開(kāi)發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國(guó)的時(shí)候，有個(gè)著名的段子，說(shuō)是有個(gè)企業(yè)要搞一個(gè)項(xiàng)目，前后蓋了200多個(gè)章，事還沒(méi)辦成。最后撤資了，不干了。上級(jí)政府震怒，云云。

現(xiàn)在改革開(kāi)發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？

到了今時(shí)今日，還有什么企業(yè)抱怨過(guò)政府管得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽(tīng)不到了。為什么？因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡(jiǎn)化辦事程序，反而會(huì)阻礙辦事效率。

我知道我這么說(shuō)，會(huì)有很多糞青完全不能理解。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。在每一個(gè)程序中，在每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)過(guò)10多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對(duì)是牽一發(fā)而動(dòng)全身。

因此，我們經(jīng)常可以看到，除了一些管理相對(duì)規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動(dòng)的。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。哪怕是在這些管理相對(duì)規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒(méi)得玩了。

之后的內(nèi)容，大家就開(kāi)始熟悉起來(lái)了：我們終于進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)手續(xù)了。12.插曲,來(lái)講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控

恩,不妨說(shuō)一下,我出身是房地產(chǎn)管理部門。當(dāng)年參與了非常多的房地產(chǎn)政策制定。后來(lái)窮得不行，被迫下海至今。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個(gè)工作的原因之一啦。

在講預(yù)售和驗(yàn)收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。理解了這個(gè)，才能對(duì)銷售方面的各項(xiàng)政策有一個(gè)清晰的了解。對(duì)現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評(píng)價(jià)是：混蛋。

基本上，現(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以下三個(gè)方面：

1、減少土地供給，緊縮地根

這方面的政策非常的立桿見(jiàn)影。如果這里有國(guó)土部門的朋友，看到了肯定大有感觸。最近這3年以來(lái)，中央對(duì)地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。當(dāng)然，這里我們必須有個(gè)概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。目前我國(guó)各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過(guò)了全國(guó)所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。這是一個(gè)很瘋狂的概念。當(dāng)然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動(dòng)的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭(zhēng)的事實(shí)了。各位不需要和我爭(zhēng)論什么各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備了多少多少地，足以做多少多少年的開(kāi)發(fā)，因此現(xiàn)在供地不足這種消息不準(zhǔn)確，等等。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報(bào)道，連造謠都沒(méi)造出個(gè)樣子來(lái)。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來(lái)事情的真?zhèn)?。有哪個(gè)地產(chǎn)公司手頭上沒(méi)開(kāi)發(fā)的地，不處于偏遠(yuǎn)得不行的遠(yuǎn)郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開(kāi)發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來(lái)吃掉。在另一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備那些目前來(lái)說(shuō)幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)價(jià)值的遠(yuǎn)郊土地，其完全是寄希望于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，城市逐步擴(kuò)張，富裕群體人數(shù)總量不斷增長(zhǎng)。這種心態(tài)其實(shí)倒真是一種諷刺。唉

2、打壓購(gòu)買需求

提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。就是讓老百姓沒(méi)錢買房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒(méi)有解決任何問(wèn)題，它只不過(guò)是將需求延后。我不明白為什么老百姓對(duì)這種政策鼓掌叫好。有一種很神奇的解釋說(shuō)，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開(kāi)發(fā)商脆弱的資金鏈就會(huì)斷掉，開(kāi)發(fā)商就會(huì)自動(dòng)降價(jià)了。我個(gè)人不對(duì)這種神奇的邏輯予以打擊。免得我的這個(gè)貼淪為口水之爭(zhēng)的場(chǎng)所。我只對(duì)客觀效果予以評(píng)價(jià)。謝謝。

3、強(qiáng)制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型

這個(gè)很明確，就是那個(gè)90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。這個(gè)9070的政策被唱得很響，好像很英明神武的樣子。我個(gè)人沒(méi)明白過(guò)來(lái)這到底有什么效果。戶型選擇完全是市場(chǎng)化的東西。我揣摩著是不是這個(gè)政策有這么一個(gè)隱含的前提在：開(kāi)發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤(rùn)。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價(jià)穩(wěn)定的前提下，單方利潤(rùn)及總利潤(rùn)會(huì)有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價(jià)穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無(wú)非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤(rùn)有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價(jià)比小戶型高。但在我的個(gè)人職業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我是沒(méi)發(fā)覺(jué)過(guò)有這種情況。我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是反過(guò)來(lái)：小戶型的單價(jià)一般都比大戶型高一點(diǎn)點(diǎn)。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個(gè)公司在產(chǎn)品定價(jià)上基本上都是這么個(gè)策略。我不知道北京是不是與我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)相反。

我個(gè)人總結(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控政策，就在上面這三樣?xùn)|西里面玩來(lái)玩去。不會(huì)有別的什么新花樣出來(lái)了。這個(gè)效果，我就不多說(shuō)了。

接下來(lái)，繼續(xù)講流程吧。啦啦啦

13、放線、驗(yàn)線

這個(gè)就簡(jiǎn)單的說(shuō)一說(shuō)吧。圖紙畫出來(lái)之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測(cè)量，定坐標(biāo)。這個(gè)活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測(cè)繪院或類似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)干，不過(guò)有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場(chǎng)化了。嘿嘿，又來(lái)一個(gè)半市場(chǎng)化。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊(cè)。

在工程提前施工，違章施工的場(chǎng)合，都需要做通這個(gè)測(cè)繪院的工作。讓他們提前來(lái)做放線。唉，又來(lái)一個(gè)“做通”工作。

放線完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來(lái)的，沒(méi)超出邊線，測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè)。

這個(gè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。所以測(cè)繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場(chǎng)合。唉

14、預(yù)售許可證

終于說(shuō)到這個(gè)了。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。現(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來(lái)越小了。

預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成2/3，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無(wú)論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成2/3的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開(kāi)發(fā)商在推盤時(shí)都不積極。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢也不是很能收得到，只能收到個(gè)2、3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。在理解了這個(gè)之后，或許我們對(duì)捂盤這種行為，會(huì)有更深刻的認(rèn)識(shí)吧。

現(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清晰，在交易現(xiàn)場(chǎng)，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，我必須要說(shuō)，但是，政府沒(méi)有（也沒(méi)有權(quán)力）對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格，開(kāi)發(fā)商可以完全不予理會(huì)。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完了。我每次做預(yù)售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格，直接就是2500元/平方米。從來(lái)都是如此。隨便你怎么公示。賣的時(shí)候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒(méi)有任何法律上或者行政上的責(zé)任。

在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說(shuō)的地方就是預(yù)測(cè)繪。房管部門下屬的房屋測(cè)量部門，根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪。在竣工之后，到實(shí)地測(cè)量，就是實(shí)測(cè)了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開(kāi)發(fā)商之間的主要矛盾。這個(gè)矛盾是怎么來(lái)的呢？最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計(jì)算上對(duì)公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差，這些都有可能。但要說(shuō)是開(kāi)發(fā)商的故意造成的，我個(gè)人沒(méi)有見(jiàn)過(guò)。開(kāi)發(fā)商也沒(méi)這種能力或故意去故意做假，當(dāng)然我個(gè)人不排除有些頭被門夾了的開(kāi)發(fā)商被某些運(yùn)氣極好的人撞到。嘿嘿。

現(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開(kāi)發(fā)商都學(xué)乖了，開(kāi)始花很大的精力在做通房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)的工作上?？傊疅o(wú)論到時(shí)候?qū)崪y(cè)面積是多少，房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測(cè)面積出報(bào)告。

唉，又出來(lái)一個(gè)“做通”工作。

15、關(guān)于預(yù)售中的土地解押

昨天在寫預(yù)售的時(shí)候，關(guān)于土地解押的問(wèn)題，我不是很敢下筆。作為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個(gè)話題，顯得比較不合適。這個(gè)話題非常敏感。這其中有無(wú)數(shù)的道道兒。我個(gè)人對(duì)這一塊的玄妙也不是很能理解。盡我的理解講那么一點(diǎn)吧。

先從土地抵押說(shuō)起?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來(lái)越嚴(yán)格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開(kāi)發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來(lái)確定和發(fā)放的。在這方面，我相信全國(guó)的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個(gè)是常識(shí)了。不多說(shuō)了。

根據(jù)現(xiàn)在越來(lái)越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個(gè)事實(shí)就是：任何開(kāi)發(fā)商都必然會(huì)選擇將土地抵押貸款。這就意味著開(kāi)發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來(lái)了。

還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。這個(gè)時(shí)候就是考驗(yàn)人類的智慧的時(shí)候了?，F(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。

我不知道其他公司的融資及報(bào)建人員是怎么處理這種事情的。我只說(shuō)其中的兩個(gè)辦法（唉，我覺(jué)得我好像在傳授犯罪方法似的，靠）?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國(guó)土部門和房管部門都是分離的。在國(guó)土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證。房管部門和國(guó)土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個(gè)部門絕對(duì)不會(huì)主動(dòng)向?qū)Ψ讲樵儗?duì)方的登記資料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過(guò)得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì)有一個(gè)抵押物懸空期。這個(gè)懸空期是合理的。無(wú)論銀監(jiān)還是上級(jí)什么部門來(lái)查，都可以解釋過(guò)去。那么我們就利用這個(gè)懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個(gè)人佩服之極），然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)國(guó)土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個(gè)小時(shí)。如果擔(dān)心房管部門還會(huì)再看看土地證的話，可以先等個(gè)1天兩天再去國(guó)土部門辦抵押，也行。國(guó)土部門與房管部門分離，實(shí)在是一項(xiàng)有無(wú)數(shù)空子可以鉆的制度啊。

此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說(shuō)明一下，在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來(lái)做事。這種方法在國(guó)土與房管合并的地方也能用?？傊?，辦法都是人想出來(lái)的。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。

16、規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓

其實(shí)，在說(shuō)了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識(shí)了那許多的人，一步一個(gè)腳印的，做到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就真是白混了。規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項(xiàng)驗(yàn)收了。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，基本上驗(yàn)線可以通過(guò)，規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不會(huì)有太大的麻煩?；镜倪^(guò)程如下：規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌?，哦，封頂了。然后拿起?yàn)線冊(cè)來(lái)看看，哦，沒(méi)問(wèn)題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個(gè)層數(shù)，就回去該干啥干啥了。

消防、人防和管線驗(yàn)收，都是由這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開(kāi)發(fā)商自己做這幾項(xiàng)驗(yàn)收，肯定通不過(guò)。這也是開(kāi)發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就講個(gè)電的事情。在報(bào)裝的時(shí)候，設(shè)計(jì)好了裝3臺(tái)變電箱。施工過(guò)程中因?yàn)橘Y金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這個(gè)企業(yè)也不說(shuō)什么。驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無(wú)論如何都不肯供電了。說(shuō)這個(gè)三臺(tái)的設(shè)計(jì)不合理，要變成四臺(tái)。這怎么得了啊？業(yè)主都要入住了，電都供不上。你要說(shuō)這是誰(shuí)的責(zé)任吧，這根本都說(shuō)不清楚。而且還不敢計(jì)較這個(gè)。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。

只要不得罪這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位，驗(yàn)收基本上都通過(guò)。但是，驗(yàn)收?qǐng)?bào)告上肯定會(huì)留有伏筆，基本上都是這么個(gè)寫法：原則同意通過(guò)驗(yàn)收，但如下問(wèn)題需要進(jìn)一步整改：12345云云。

質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡(jiǎn)單了。竣工之后，施工單位、開(kāi)發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個(gè)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告出來(lái)就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。這就完成了。現(xiàn)在監(jiān)理公司絕對(duì)不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過(guò)程中，監(jiān)理公司都沒(méi)人出現(xiàn)的，直接就是賣個(gè)名字給甲方。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這是普遍現(xiàn)象。到時(shí)候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。

質(zhì)量驗(yàn)收和各專業(yè)驗(yàn)收都完成了，規(guī)劃驗(yàn)收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗(yàn)收備案。這個(gè)備案就沒(méi)什么好多說(shuō)了。

竣工驗(yàn)收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒(méi)有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。我看到很多未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強(qiáng)迫業(yè)主收樓的報(bào)道，一直覺(jué)得比較奇怪。也沒(méi)見(jiàn)到記者到建設(shè)局查詢竣工備案資料的情節(jié)。我反正沒(méi)親眼見(jiàn)過(guò)這種事情。但是我國(guó)在這些問(wèn)題上一直充斥著大量的不良媒體的不實(shí)報(bào)道，所以我也不很關(guān)注這個(gè)事情。

物業(yè)管理這一塊，我就不多說(shuō)了。各項(xiàng)手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。接下來(lái)就是產(chǎn)權(quán)證辦理的事情了。先做大確權(quán)，給整個(gè)樓盤做個(gè)確權(quán)發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。

第二篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程及潛規(guī)則指南

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程及潛規(guī)則指南

作為曾經(jīng)的房地產(chǎn)管理部門的小混混以及現(xiàn)在的下海流浪人員，我看了其中與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建有關(guān)的內(nèi)容，有些感慨，在這里講一講。涉及房地產(chǎn)管理的各大部門之間的恩怨由來(lái)已久，我想到哪里就講到哪里吧。下面基本上是按照?qǐng)?bào)建的先后順序來(lái)說(shuō)。

1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段

土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問(wèn)。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。目前我國(guó)法律也沒(méi)有很好的規(guī)范這個(gè)問(wèn)題。

恩，簡(jiǎn)單的說(shuō)一下，土地證由國(guó)土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來(lái)，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來(lái)。

一般來(lái)說(shuō)，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲?guó)土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。

但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。因?yàn)槭紫?，很多地方的?guó)土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無(wú)法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開(kāi)發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無(wú)論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒(méi)有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。

我不是批評(píng)這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國(guó)正式搞土地出讓也只不過(guò)是從1990年開(kāi)始的，而以公開(kāi)交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開(kāi)始。而北京第一塊公開(kāi)交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過(guò)是說(shuō)，我國(guó)在這個(gè)問(wèn)題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際上也沒(méi)有什么可供借鑒的模式。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺(jué)得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒(méi)深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。

不過(guò)無(wú)論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。

新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。

以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)

出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。

2、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)

這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開(kāi)始的時(shí)候必須要搞的東西。非常的社會(huì)主義特色。不過(guò)這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國(guó)法律，不屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國(guó)稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。

再說(shuō)立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來(lái)管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。

而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰(shuí)都說(shuō)不清楚的事情。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國(guó)家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來(lái)立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。不過(guò)上有政策下有對(duì)策，事情都是人辦出來(lái)的。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過(guò)來(lái)的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來(lái)。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒(méi)關(guān)系?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來(lái)，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個(gè)。嘿嘿。

下一篇開(kāi)始講正式的規(guī)劃報(bào)建：總平面審查階段。

3、總平面審查階段

這個(gè)階段各地的叫法不一樣，我聽(tīng)得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建

筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒(méi)有超過(guò)規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。在這里我要舉例說(shuō)明一下，比如建筑密度，這個(gè)東西看起來(lái)很簡(jiǎn)單是吧，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬(wàn)平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%?？雌饋?lái)這個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒(méi)有什么爭(zhēng)議了。但是且慢。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái)，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場(chǎng)。現(xiàn)在，爭(zhēng)議就來(lái)了，我這個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無(wú)非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。現(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒(méi)有減少啊，我的休閑空間沒(méi)有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問(wèn)題，反正技術(shù)規(guī)范沒(méi)有限死，有無(wú)窮的空間可以鉆營(yíng)。

再舉個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來(lái)很簡(jiǎn)單。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積啊？從哪里起算啊？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根本說(shuō)不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆營(yíng)的地方。

其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防

車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說(shuō)這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正我個(gè)人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求滴，反正我個(gè)人不知道這種草地能不能承載得起消防車。

審總平面是整個(gè)開(kāi)發(fā)報(bào)建過(guò)程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過(guò)程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來(lái)回磨，磨到雙方都沒(méi)了脾氣，才能通得過(guò)。我反正幾乎沒(méi)有見(jiàn)過(guò)能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干等著就能通過(guò)總平面審查的。我也沒(méi)見(jiàn)過(guò)那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì)，只要有心，無(wú)論什么公司的總平面，無(wú)論是你萬(wàn)科還是富力還是雅居樂(lè)，那只要一挑起來(lái)，問(wèn)題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開(kāi)窗的地方開(kāi)了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。（

第三篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程

1、規(guī)劃方案審批 需提交以下資料：

1)〈規(guī)劃方案送審表〉一份

2)小區(qū)主要配套公建項(xiàng)目一覽表一份

3)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的現(xiàn)狀地形圖一份。比例1：500或1：1000（分區(qū)規(guī)劃）(配電子文件)4)規(guī)劃方案的總平面圖3份（設(shè)計(jì)單位加蓋出圖章）（配電子文件）

5)擬建建筑方案圖（平、立、剖）

6)道路規(guī)劃和豎向規(guī)劃圖（包括交通分析示意圖）（配電子文件）7)規(guī)劃方案說(shuō)明書(shū)一份（配電子文件）

8)總平面效果圖、沿街立面圖、夜景效果圖、鳥(niǎo)瞰圖各一份（配電子文件）

9)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)、用地紅線圖復(fù)印件一份。（已辦〈建設(shè)用地規(guī)劃許可證〉項(xiàng)目）

2、辦理選址意見(jiàn)書(shū) 需提交以下資料：

1)《選址意見(jiàn)書(shū)》2份，2)項(xiàng)目可行性報(bào)告或經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)復(fù)印件一份：“項(xiàng)目可行性報(bào)告”由策劃部前期請(qǐng)人做

3)1：500到1：1000現(xiàn)狀地形圖1份，圖中用地界線須加蓋確認(rèn)章（配電子文件）

4)擬建方案的總平面圖1份，比例1：200或1：500或1：1000 5)（上報(bào)市府項(xiàng)目）總平面效果圖、沿街立面圖、夜景效果圖、鳥(niǎo)瞰圖（單棟建筑除外）各一份（配電子文件）

6)附送有關(guān)環(huán)境保護(hù)、衛(wèi)生防疫、消防安全和其它特殊要求的資料（有污染或其他有特殊要求的建設(shè)項(xiàng)目）

7)擬建建筑物方案圖（平、立、剖）；（配電子文件）結(jié)果：選址意見(jiàn)書(shū)（原件一份）、選址紅線圖（一張）

3、立項(xiàng)審批

需提交以下資料：

1)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（需提交原件核對(duì)），合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目需提供合作協(xié)議：房地產(chǎn)資質(zhì)開(kāi)發(fā)證書(shū)復(fù)印件

2)立項(xiàng)的申請(qǐng)報(bào)告 3)開(kāi)設(shè)項(xiàng)目資金賬戶和辦理投資商的資信證明：（公司信用和帳戶內(nèi)資金情況）必須達(dá)到投資額的20% 4)項(xiàng)目的可行性報(bào)告

5)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)和選址紅線圖

6)立項(xiàng)申請(qǐng)表（一式一份，交給區(qū)計(jì)統(tǒng)辦）7)招標(biāo)基本情況表（如果是集體企業(yè)）8)用地預(yù)審的意見(jiàn)（如果有調(diào)整用地）9)地名申請(qǐng)批復(fù)（交給區(qū)計(jì)統(tǒng)辦）10)總平面圖

4、辦理《國(guó)有土地使用證》

5、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 需提交以下資料

1)規(guī)劃用地申請(qǐng)表一份：另加申請(qǐng)書(shū)一份 2)立項(xiàng)批準(zhǔn)文件復(fù)印件一份（區(qū)提交2份）：需備原件查驗(yàn) 3)選址紅線圖復(fù)印件一份（提交2份）：需備原件查驗(yàn)

4)反映建設(shè)項(xiàng)目用地位置和界限的地形圖一份，比例為1：1000或1：500，涉及與多個(gè)部門交界的用地，應(yīng)加蓋多方單位界線確認(rèn)章（配電子文件）

5)擬建方案的總平面圖一份（設(shè)計(jì)單位加蓋圖章）6)調(diào)整的項(xiàng)目提交調(diào)整前后界線對(duì)比圖一份 7)已批規(guī)劃方案一份

6、設(shè)計(jì)方案申報(bào) 需提交以下資料

1)《建筑設(shè)計(jì)方案申報(bào)表》1份：獨(dú)立的每棟寫一張

2)申報(bào)項(xiàng)目的〈技術(shù)指標(biāo)及功能情況表〉1份：獨(dú)立的每棟寫一張

3)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件1份：規(guī)劃用地紅線圖1份（窗口要留一份原件）：〈國(guó)有土地使用證〉或國(guó)土局批復(fù)文件復(fù)印件1 份

4)建筑設(shè)計(jì)方案圖紙（包括總平面圖）3份（配電子文件）5)透視圖1 套：較大的建筑群須提供鳥(niǎo)瞰圖：在城市主干道或指定道路兩側(cè)的建筑方案須提供燈光夜景效果圖（每棟的屋頂標(biāo)高、平面、立面用A3普通紙打出附在圖冊(cè)后面）

6)屬房地產(chǎn)項(xiàng)目，須提交房地產(chǎn)立項(xiàng)文件

7)屬重報(bào)項(xiàng)目，須提交前一次已審查方案及批復(fù)文件

（以上所有資料都需提供原件核對(duì)，國(guó)土證如果抵押了可用復(fù)印件加蓋銀行確認(rèn)章）

7、驗(yàn)收資料

需提交以下資料：

1)《建筑消防設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》、申辦個(gè)人介紹信及個(gè)人有效證件、建設(shè)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

2)《建筑工程立項(xiàng)選址或初步設(shè)計(jì)消防審核意見(jiàn)書(shū)》

3)設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（加蓋設(shè)計(jì)單位公章、注冊(cè)建筑師章）

4)建筑平面圖紙（需含門窗表）二套，立面、剖面、總平面圖紙各一套（加蓋設(shè)計(jì)院紅章）

5)詳細(xì)消防設(shè)計(jì)專篇一套（加蓋設(shè)計(jì)院紅章，包括每棟建筑詳細(xì)說(shuō)明，并附工程項(xiàng)目概況表格，表中列明技術(shù)指標(biāo)及各棟建筑高度、層數(shù)）

6)完整消防工程圖紙一套（建筑、給排水、暖通、弱電專業(yè)、加蓋設(shè)計(jì)院紅章）

7)設(shè)計(jì)人員資格證書(shū)復(fù)印件一份（最少二人以上，并與圖紙簽名人員相符）

7、施工圖送審 需提交以下資料

1)全套施工圖紙一式兩份

2)批準(zhǔn)的立項(xiàng)文件復(fù)印件（提交原件核對(duì)后退回）

3)按備注2規(guī)定應(yīng)進(jìn)行初步設(shè)計(jì)審查的項(xiàng)目，提交初步設(shè)計(jì)文件和初步設(shè)計(jì)審查意見(jiàn)書(shū)及批準(zhǔn)文件復(fù)印件

4)按備注3規(guī)定的重要工程，提交工程建設(shè)場(chǎng)地地震安全性評(píng)價(jià)審核意見(jiàn)書(shū)復(fù)印件

5)工程勘察成果報(bào)告（即：巖土工程勘察報(bào)告）

6)結(jié)構(gòu)計(jì)算書(shū)、結(jié)構(gòu)計(jì)算數(shù)據(jù)磁盤、計(jì)算軟件名稱及授權(quán)序號(hào) 7)工程設(shè)計(jì)質(zhì)量保證書(shū)

8)勘察設(shè)計(jì)合同副本復(fù)印件(提交原件核對(duì)后退回)

8、建筑物命名申請(qǐng) 需提交以下資料：

1)建筑物命名、更名審批表3份（由申報(bào)單位到鎮(zhèn)區(qū)社會(huì)事務(wù)辦或市名辦領(lǐng)取表格填報(bào)，并加蓋公章）

2)授權(quán)委托證明書(shū)一份（法定代表人簽單，加蓋公章，明確委托內(nèi)容、權(quán)限、期限）

3)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)及附圖復(fù)印件2份（需加蓋提供單位名章）4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證及紅線圖原件1份（需加蓋提供單位名章）5)建設(shè)工程報(bào)建審核書(shū)復(fù)印件2份（需加蓋提供單位名章）6)經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的四至圖或總平面圖復(fù)印件2份（應(yīng)附經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，需加蓋提供單位公章）

9、（準(zhǔn)建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手冊(cè)）申報(bào) 需提交以下資料:按順序裝訂成冊(cè) 1)建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件 2)建筑方案圖（圖冊(cè)）一份

3)總平面規(guī)劃圖（一式二份，需經(jīng)規(guī)劃局審查蓋章）在規(guī)劃方案送審時(shí)規(guī)劃科確認(rèn)的兩份原圖，房地產(chǎn)管理科蓋章后自留一份存檔，返還一份給公司

4)投資商出具項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金的銀行證明原件（資金不少天項(xiàng)目申辦準(zhǔn)建部分投資的20%，時(shí)間不可以過(guò)長(zhǎng)）

5)環(huán)評(píng)報(bào)告、子女教育及排污配套解決方案 6)國(guó)土證復(fù)印件

7)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件 8)立項(xiàng)批復(fù)原件及復(fù)印件

10、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

需提交以下資料：所有復(fù)印件需提供原件核對(duì)后退回 1)〈報(bào)建表〉一份：一棟一份 2)〈建設(shè)報(bào)建項(xiàng)目附表一〉（房地產(chǎn)項(xiàng)目用）或〈建設(shè)報(bào)建項(xiàng)目附表二〉1份（工業(yè)建筑用）一棟一份

3)申報(bào)項(xiàng)目的〈技術(shù)指標(biāo)及功能情況表〉1份（在建筑方案送審后退回的）

4)〈建設(shè)用地規(guī)劃許可證〉復(fù)印件，規(guī)劃用地紅線圖，〈國(guó)有土地使用證〉或國(guó)土局批復(fù)文件各一份

5)〈建設(shè)工程建筑設(shè)計(jì)方案審查意見(jiàn)書(shū)〉一份，獲批準(zhǔn)的建筑設(shè)計(jì)方案圖紙一套（即蓋“已審”章的圖冊(cè)）

6)建筑施工圖紙（包括總平面圖、各棟首層平面圖）2套、結(jié)構(gòu)施工圖紙1套

7)〈防空地下室易地建設(shè)申請(qǐng)審核意見(jiàn)書(shū)〉〈防空地下室易地建設(shè)繳費(fèi)證明書(shū)〉一份

8)（建筑面積達(dá)3000平方米以上的高層公共建筑手冊(cè)）消防審核意見(jiàn)書(shū)復(fù)印件一份

9)房地產(chǎn)立項(xiàng)文件復(fù)印件各一份

10)反映該項(xiàng)目用地現(xiàn)狀全貌的數(shù)碼相片及電子文件 11、建設(shè)工程放線辦理 需提交以下資料：

1)《建設(shè)工程放線申請(qǐng)表》（建設(shè)單位蓋章）2)用地紅線圖，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》復(fù)印件各一份 3)已批復(fù)總平面圖、首層平面圖原件各一份 4)總平面圖電子文件一份

12、質(zhì)量監(jiān)督辦理 需提交以下資料：

1)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督登記表 2)建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件

3)全套施工圖紙、施工圖紙審查批準(zhǔn)書(shū)復(fù)印件 4)工程地質(zhì)勘察報(bào)告

5)施工合同復(fù)印件、招標(biāo)工程還需提交中標(biāo)通知書(shū)復(fù)印件 6)質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)和質(zhì)量監(jiān)督服務(wù)費(fèi)繳費(fèi)收據(jù)復(fù)印件 13安全監(jiān)督辦理

申報(bào)材料：按順序裝訂成冊(cè) 1)建設(shè)工程安全監(jiān)督登記表 2)建設(shè)工程施工合同復(fù)印件 3)施工圖紙

14、施工許可證的辦理 申報(bào)材料：按順序裝訂成冊(cè)

1)建筑工程施工許可證申請(qǐng)表、申請(qǐng)建筑工程施工許可材料目錄 2)中標(biāo)通知書(shū)復(fù)印件；建設(shè)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件及章程復(fù)印件（加蓋公章）提交原件核對(duì)后退回

3)建設(shè)工程承發(fā)包合同復(fù)印件（加蓋建設(shè)單位公章）4)《施工單位擬投入本工程的技術(shù)管理人員、設(shè)備表》

5)建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)復(fù)印件（加蓋建設(shè)單位公章）

6)施工圖（全套）一式兩份，附：設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證書(shū)副本 復(fù)印件（加蓋設(shè)計(jì)單位公章）

7)建設(shè)工程地質(zhì)勘查報(bào)告復(fù)印件（加蓋建設(shè)單位公章）

8)需繳交發(fā)展散裝水泥專項(xiàng)資金的，提交施工合同原件去開(kāi)收費(fèi)單進(jìn)行繳費(fèi)

9)需繳交使用新型墻體材料專項(xiàng)基金 10)繳交建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)

15、防雷設(shè)施設(shè)計(jì)審核 需提交以下資料： 1)設(shè)計(jì)資料：防雷設(shè)計(jì)說(shuō)明，防雷接地平面圖及大樣圖，均壓環(huán)設(shè)計(jì)圖及大樣圖，天面防雷平面圖及大樣圖，立面圖，樁基平面圖，總平面布置圖

2)規(guī)劃報(bào)建審核書(shū)，施工資質(zhì)證，焊工證的復(fù)印件

3)采用非標(biāo)防雷產(chǎn)品進(jìn)行設(shè)計(jì)，必須附產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)及有關(guān)證件，設(shè)計(jì)方案

4)審核合格后，按規(guī)定交納驗(yàn)收費(fèi)，領(lǐng)取《防雷設(shè)施設(shè)計(jì)審核書(shū)》《防雷設(shè)施驗(yàn)收手冊(cè)》憑《審核書(shū)》到建設(shè)行政主管部門辦理報(bào)建、施工手續(xù)

16、預(yù)售證申報(bào)

申報(bào)材料：按順序裝訂成冊(cè) 1)《商品房預(yù)售申報(bào)表》 2)預(yù)售許可材料目錄

3)預(yù)售樓款監(jiān)管協(xié)議、預(yù)售樓款專用賬戶的銀行印鑒卡復(fù)印件 4)《國(guó)有土地使用證》原件及復(fù)印件

5)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》副本及其附件的復(fù)印件 6)《建設(shè)工程施工許可證》復(fù)印件 7)商品房預(yù)售方案（預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容）

8)經(jīng)過(guò)規(guī)劃、建設(shè)部門同意的房地產(chǎn)項(xiàng)目總體規(guī)劃平面圖復(fù)印件并用彩筆畫出申報(bào)位置

9)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)和鸏執(zhí)照復(fù)印件

10)經(jīng)房管局備案的《商品房買賣合同》示范文本

17、辦理商品房預(yù)售總體備案

需提交以下資料：所有資料均需提交原件

1)《批準(zhǔn)預(yù)售及商品房屋合同備案按揭登記申請(qǐng)表》（經(jīng)建設(shè)局蓋章）

2)國(guó)有土地使用證

3)營(yíng)業(yè)執(zhí)照正本、資質(zhì)證書(shū)

4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證 5)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)、預(yù)售許可證 6)所銷售房屋總平面圖

7)繳交公共設(shè)施配套基金發(fā)票原件

18、房地產(chǎn)工程規(guī)劃驗(yàn)收 需提交以下資料：

1)《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收申請(qǐng)表》一份 2)紅線圖，總平面布置圖

3)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》副本原件 4)建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū) 5)工程報(bào)建跟蹤表

6)現(xiàn)狀地形實(shí)測(cè)四置圖

19、房地產(chǎn)工程竣工驗(yàn)收備案

需提交以下資料：所有資料復(fù)印件均需加蓋建設(shè)單位公章 1)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、工程竣工驗(yàn)收備案表 2)工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)有

3)建筑工程施工許可證復(fù)印件

4)質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)出具的工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告，施工單位出具的工程質(zhì)量自評(píng)報(bào)告，監(jiān)理公司出具的工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告

5)勘察單位出具的勘察質(zhì)量檢查報(bào)告設(shè)計(jì)單位出具的設(shè)計(jì)文件質(zhì)量檢查報(bào)告

6)商品住宅還應(yīng)提交《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修書(shū)》

7)施工安全評(píng)價(jià)書(shū)

8)規(guī)劃驗(yàn)收許可文件、建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)、環(huán)保驗(yàn)收文件或準(zhǔn)許使用文件復(fù)印件

20、商品房確權(quán)

需提供資料：均需提交原件和復(fù)印件 1)開(kāi)發(fā)證書(shū)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照 2)《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

3)《商品房建設(shè)誰(shuí)建證》、《商品房預(yù)售許可證》 4)《工程施工許可證》、項(xiàng)目總平面圖、單體平面圖 5)《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》 6)《商品房產(chǎn)權(quán)權(quán)屬申請(qǐng)表》

第四篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程(終)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程

一、立項(xiàng)

收件部門：市政務(wù)中心發(fā)展改革窗口

審批行政部門：成都市發(fā)展和改革委員會(huì)、成都市防震減災(zāi)局 聯(lián)系電話：86921922 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：不收費(fèi) 申請(qǐng)材料：

1、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告；

2、當(dāng)年年檢的營(yíng)業(yè)執(zhí)照或單位法人證、組織機(jī)構(gòu)代碼證；

3、規(guī)劃局出具的項(xiàng)目規(guī)劃意見(jiàn)（用地許可證=設(shè)計(jì)條件、國(guó)土出讓合同）；

4、國(guó)土局出具的項(xiàng)目用地意見(jiàn)； 5、20-35%銀行開(kāi)具資金證明（資金證明一般一個(gè)月期限），6、窗口領(lǐng)取表格 其他部門需準(zhǔn)備資料；無(wú)

完成責(zé)任部本/人：前期報(bào)建人員，財(cái)務(wù)管理部

二、設(shè)計(jì)條件、用地許可證 審批行政部門：成都市規(guī)劃管理局 聯(lián)系電話：86917530、86628054 審批時(shí)間：1個(gè)工作日 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：不收費(fèi) 申請(qǐng)材料：

1、《設(shè)計(jì)條件、用地許可》申請(qǐng)表； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程 2、1：500紅線圖；

3、土地權(quán)屬文件；

4、測(cè)繪單位出具的用地界址測(cè)繪成果1套；

5、疊加用地界址信息和規(guī)劃控制信息的紅線圖1：500（或1：1000）5份。注意事項(xiàng)：

1、建設(shè)單位應(yīng)在1年內(nèi)，向規(guī)劃部門報(bào)送建筑設(shè)計(jì)方案及有關(guān)文件、資料，否則規(guī)劃設(shè)計(jì)條件自行失效；

2、建設(shè)單位取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》1年內(nèi)，應(yīng)向國(guó)土局申請(qǐng)辦理土地使用批準(zhǔn)文件。如因故超期又未申請(qǐng)延期的，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》自行失效。需延期的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)持取得的審批文件在有效期內(nèi)延期。

完成責(zé)任部本/人：前期報(bào)建人員

三、辦理國(guó)土證

審批行政部門：成都市國(guó)土資源局

聯(lián)系國(guó)土局規(guī)劃地籍事務(wù)中心出宗地圖，根據(jù)土地出讓合同，交齊土地款后，帶上土地出讓合同、交款票據(jù)、契稅票據(jù)去國(guó)土局辦理《國(guó)有土地使用證》。

完成責(zé)任部本/人：前期報(bào)建人員

四、方案圖審查

審批單位：成都市規(guī)劃管理局 聯(lián)系電話：86917530 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程

審批時(shí)間：15個(gè)工作日 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：不收費(fèi) 申請(qǐng)材料：

1、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案送審單。

1、建設(shè)工程方案總平圖5份；

2、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案2套；

3、日照分析綜合計(jì)算圖；

4、A3幅面效果圖2份 注意事項(xiàng)：

1、方案設(shè)計(jì)時(shí)必須一次設(shè)計(jì)到位，設(shè)計(jì)中對(duì)不確定的因素應(yīng)事先與規(guī)劃局進(jìn)行咨詢，避免在報(bào)批審查中出現(xiàn)較多問(wèn)題多次進(jìn)行修改；

2、方案一經(jīng)通過(guò)不能進(jìn)行修改；

完成責(zé)任部本/人：前期報(bào)建人員、設(shè)計(jì)研發(fā)部

五、辦理交評(píng)、環(huán)評(píng)

1、交評(píng)（定公司，簽合同，付款，交方案總圖及電子文檔于對(duì)方公司，催促聯(lián)系上交評(píng)會(huì)議）

2、環(huán)評(píng)（定公司，簽合同，付款，交立項(xiàng)證明及項(xiàng)目各相關(guān)數(shù)據(jù)（以立項(xiàng)范圍為一次環(huán)評(píng)范圍）、方案總圖及電子文檔于對(duì)方公司，催促聯(lián)系上環(huán)評(píng)會(huì)議）（環(huán)評(píng)不影響前期手續(xù)辦理，但為后期竣工驗(yàn)收必須手續(xù)及財(cái)務(wù)辦理貸款前提）

完成責(zé)任部本/人：前期報(bào)建人員、預(yù)算合約部

六、規(guī)劃許可證 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程

審批行政部門：成都市規(guī)劃管理局 聯(lián)系電話：86917530 審批時(shí)限：1個(gè)工作日 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：不收費(fèi) 申請(qǐng)材料：

1、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申請(qǐng)表；

2、土地權(quán)屬文件；

3、測(cè)繪單位出具的坐標(biāo)放線資料1套。注意事項(xiàng)：

建設(shè)單位取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，應(yīng)在6個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)開(kāi)工，逾期未開(kāi)工又未延期的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》即自行失效。完成責(zé)任部本/人：前期報(bào)建人員

七、制作規(guī)劃許可證公布牌： 審批行政部門：成都市規(guī)劃管理局

帶上新辦理的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》去市規(guī)劃局服務(wù)中心，交清費(fèi)用（如要出售房屋的規(guī)證為4800元每幅，自留房屋為1200元每幅）。待公布牌制作好后，由市規(guī)劃局人員負(fù)責(zé)到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)安裝。完成責(zé)任部本/人：前期報(bào)建人員

八、辦理項(xiàng)目名稱備案 審批行政部門：成都市民政局 審批時(shí)限：5個(gè)工作日 申請(qǐng)材料： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程

1、申請(qǐng)報(bào)告（說(shuō)明建筑物所在位置、規(guī)模、所取名稱的含義和理由）

2、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及其附件“建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平圖”一份（看原件收復(fù)印件）

3、建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)效果圖一份

4、其他需要說(shuō)明的圖紙、文件 完成責(zé)任部本/人：前期報(bào)建人員

九、辦理土方開(kāi)挖臨時(shí)施工許可證：

去建設(shè)局辦理土方單位招標(biāo)備案，安檢備案，待建設(shè)局看完現(xiàn)場(chǎng)后，可辦臨時(shí)施工許可證（即提前介入手續(xù)）。完成責(zé)任部本/人：前期報(bào)建人員、項(xiàng)目部

十、建筑渣土處置許可證：

審批行政部門：工地所在地的屬地交警分局《渣土證》申領(lǐng)窗口辦理 申請(qǐng)材料：

1、申請(qǐng)人身份證明

2、提供開(kāi)發(fā)公司或施工單位營(yíng)業(yè)證件

3、提供渣土處置計(jì)劃、線路圖

完成責(zé)任部本/人：前期報(bào)建人員、項(xiàng)目部

十一、辦理自來(lái)水事宜：

向成都市自來(lái)水有限責(zé)任公司提出申請(qǐng)，提供以下資料： ①營(yíng)業(yè)執(zhí)照（組織機(jī)構(gòu)代碼證）復(fù)印件 ②單位法人委托書(shū)一份 ③法人身份證復(fù)印件 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程

④經(jīng)辦人身份證原件、復(fù)印件4、1/500征地紅線圖（經(jīng)規(guī)劃局蓋章認(rèn)可）

⑤1/500建筑總平面圖（蓋規(guī)劃騎縫章）（此時(shí)未能提供，可寫特別約定，后補(bǔ)）⑥水量說(shuō)明。

由自來(lái)水公司受理后，出自來(lái)水公司固定合同，走完雙方合同流程后，我方交付預(yù)算款費(fèi)用。待水表安裝設(shè)計(jì)人員確定后，帶我公司相關(guān)工程人員去與對(duì)方設(shè)計(jì)人員銜接溝通，出自來(lái)水安裝施工圖。施工圖出好后，與自來(lái)水公司聯(lián)系確定施工隊(duì)，聯(lián)系施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)施工，待施工完成后，進(jìn)行竣工結(jié)算，以此費(fèi)用為準(zhǔn)，將預(yù)付款進(jìn)行多退少補(bǔ)（如是退款給公司，需根據(jù)結(jié)算數(shù)據(jù)先由公司開(kāi)具收款收據(jù)，后退款并取得發(fā)票）。

完成責(zé)任部本/人：前期報(bào)建人員

十二、辦理坐標(biāo)放線：

聯(lián)系成勘院，簽訂測(cè)量工程合同（2014年1月后改為一次一收費(fèi)）。根據(jù)公司開(kāi)發(fā)進(jìn)度，交方案總圖（蓋有規(guī)劃章，并各相關(guān)數(shù)據(jù)嚴(yán)格）于成勘院，申請(qǐng)房屋坐標(biāo)放線，取得放線交接單及成果表。（2014年3月后，規(guī)劃局授權(quán)成勘院進(jìn)行密度及各相關(guān)數(shù)據(jù)核定，此環(huán)節(jié)審圖較復(fù)雜，應(yīng)在資料上報(bào)后，密切聯(lián)系對(duì)方核圖人員，進(jìn)行圖紙修正）完成責(zé)任部本/人：前期報(bào)建人員

十三、項(xiàng)目卡 審批部門：成都市建委 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程

聯(lián)系電話：86262899 審批時(shí)限：1個(gè)工作日 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：不收費(fèi) 申請(qǐng)材料：

1、《項(xiàng)目基本信息表》；

2、組織機(jī)構(gòu)代碼；

3、立項(xiàng)批復(fù)；

完成責(zé)任部本/人：前期報(bào)建人員、綜合管理部

十四、報(bào)建費(fèi) 審批部門：成都市建委 聯(lián)系電話：86278714 審批時(shí)限：2個(gè)工作日

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：收費(fèi)，按建筑面積每平米164.5元收??； 申請(qǐng)材料：

1、立項(xiàng)批復(fù)；

2、建委審核通知書(shū)；

3、總平圖、各層平面圖；

注意事項(xiàng)：應(yīng)隨時(shí)了解報(bào)建費(fèi)有無(wú)減免。完成責(zé)任部本/人：前期報(bào)建人員

十五、機(jī)構(gòu)施工圖審查

審批部門：具備審圖資質(zhì)的審查機(jī)構(gòu) 審批時(shí)限：7個(gè)工作日 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：收費(fèi)，1萬(wàn)平米以下按照每平米2元，1-10萬(wàn)平米按每平米1.2元； 申請(qǐng)材料：

1、地勘報(bào)告；全套施工圖5套；概算書(shū)；

注意事項(xiàng)：建議找較熟悉的審查機(jī)構(gòu)，以免在審查過(guò)程出現(xiàn)技術(shù)上的問(wèn)題便于溝通，審圖時(shí)間上也可以控制； 完成責(zé)任部本/人：前期報(bào)建人員

十六、初設(shè)會(huì)審： 申請(qǐng)材料：

1、申請(qǐng)表；

2、勘察、設(shè)計(jì)合同；

3、初設(shè)文件（設(shè)計(jì)圖紙四套、設(shè)計(jì)說(shuō)明二份、光盤一張）；

4、專家審查意見(jiàn)（由審圖公司出）。

與規(guī)劃局聯(lián)系好待確定上會(huì)日期后，通知設(shè)計(jì)公司及審圖公司專家出現(xiàn)場(chǎng)。取得初設(shè)會(huì)審結(jié)果。（衛(wèi)生、環(huán)保、消防均到場(chǎng)）。完成責(zé)任部本/人：前期報(bào)建人員

十七、白蟻防治辦理： 審批部門：市白蟻防治所

將地下室1、2層建施及總平圖刻制成光盤，并帶上報(bào)建費(fèi)繳納復(fù)印件去市白蟻防治所擬白蟻防治合同，拿回公司走流程。因此費(fèi)用已含在報(bào)建費(fèi)里，此合同不涉及費(fèi)用。待合同簽定后，由工程部通知對(duì)方來(lái)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)打藥。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程

完成責(zé)任部本/人：前期報(bào)建人員、項(xiàng)目部

十八、建筑工程設(shè)計(jì)審查、備案及施工許可證并聯(lián)審查 審批時(shí)限：15個(gè)工作日 聯(lián)系電話：86697927 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：不收費(fèi)

收件部門；成都市建設(shè)委員會(huì)

審批部門；市建設(shè)委員會(huì)、市規(guī)劃局、市消防支隊(duì)、市衛(wèi)生局、市人防辦、市水務(wù)局、市安監(jiān)局、市氣象局、市廣電局、市國(guó)安局、市城管局； 申請(qǐng)材料

1、工程項(xiàng)目基本信息表（同時(shí)收電子文檔）；

2、經(jīng)市規(guī)劃局批準(zhǔn)的方案總平圖（2份）、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)及公建配套設(shè)施相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；

3、經(jīng)施工圖審查機(jī)構(gòu)審查合格的建筑專業(yè)總平圖、平、立、剖（1份）；

4、市環(huán)保局環(huán)境影響報(bào)告書(shū)批復(fù)；

5、中標(biāo)通知書(shū)；

6、非國(guó)家投資項(xiàng)目招標(biāo)報(bào)告；

7、立項(xiàng)批復(fù)、招標(biāo)核準(zhǔn)表；

8、《質(zhì)量監(jiān)督備案表》一式四份并簽章、《成都市建筑工程設(shè)計(jì)文件審查合格書(shū)》；

9、《安全監(jiān)督備案表》《施工現(xiàn)場(chǎng)地下管線資料交接材料證明表》一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程

式四份并簽章、《施工現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)工安全生產(chǎn)條件自查表》一式四份并簽章；

10、安全文明施工措施費(fèi)支付憑證（查銀行進(jìn)帳單原件收復(fù)印件，合同中有約定除外）；

11、《建筑工程施工許可申請(qǐng)表》；

12、國(guó)土證（查原件收復(fù)印件）；

13、建筑工程規(guī)劃許可證及蓋騎縫章總平圖（查原件收復(fù)印件）；

14、建設(shè)單位簽章施工組織設(shè)計(jì)會(huì)簽表；

15、建設(shè)單位民工工資擔(dān)保手續(xù)；

16、建設(shè)單位預(yù)付工程款進(jìn)帳單；

17、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)交費(fèi)核繳單； 項(xiàng)目部需準(zhǔn)備資料

1、市建委：工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)概要表；戶型統(tǒng)計(jì)表（非住宅不報(bào)送）；外立面設(shè)計(jì)說(shuō)明及效果圖1份；外立面效果圖及地勘報(bào)告電子文件（1份，刻錄光盤）；設(shè)計(jì)概（預(yù)）算書(shū)；工程項(xiàng)目基本情況表；

2、市規(guī)劃：建施總平圖3分，建施平、立、剖圖1份；

3、市消防：各專業(yè)施工圖（各1份，包括建施總平圖、水施總平圖；市衛(wèi)生局：建施總平圖1份，建施圖1份（純住宅項(xiàng)目不報(bào)），水施總平圖1份，水施生活飲用水二次貯水設(shè)施及水泵房平面圖1份，通風(fēng)專業(yè)施工圖1份；

4、市人防辦：建施總平圖1份，地下室各專業(yè)施工圖1份；

5、市水務(wù)局：水施總平面圖1份； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程

6、市安監(jiān)局：建施總平圖1份，建設(shè)項(xiàng)目安全設(shè)施設(shè)計(jì)專篇1份；

7、市氣象局：設(shè)計(jì)說(shuō)明1份，電施防雷設(shè)計(jì)圖1份；

8、市廣電局：設(shè)計(jì)說(shuō)明1份，電施有線電視設(shè)計(jì)圖1份（非住宅不報(bào)送）；

9、市國(guó)安局：建筑方案圖1份，建施總平圖1份，建施平面圖1份，弱電系統(tǒng)圖1份（未銷售外國(guó)客戶不報(bào)送）；

10、市城管局：項(xiàng)目使用權(quán)證明1份，建施總平圖1份，戶外廣告設(shè)施設(shè)計(jì)圖及效果圖1份，戶外廣告設(shè)施制作說(shuō)明及安全維護(hù)措施。

工程名稱

子項(xiàng)名稱

錄入本光盤的工程勘察設(shè)計(jì)文件與送審的工程勘察設(shè)計(jì)文件內(nèi)容完全一致，并對(duì)內(nèi)容的真實(shí)性承擔(dān)責(zé)任?？辈煸O(shè)計(jì)單位名稱：

（加蓋公章）

施工單位提供資料：

1、《四川省外企業(yè)入川從事勘察設(shè)計(jì)活動(dòng)備案證》；

2、資質(zhì)證書(shū)、安全生產(chǎn)許可證（查原件收復(fù)印件）； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程

3、外地施工企業(yè)入蓉備案登記；

4、《安全監(jiān)督備案表》《施工現(xiàn)場(chǎng)地下管線資料交接材料證明表》一式四份并簽章；

5、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人經(jīng)建設(shè)行政主管部門安全生產(chǎn)能力考核合格的證明材料；

6、專職安全管理人員的〈安全生產(chǎn)考核合格證書(shū)〉及安全員一寸彩照一張；

7、綜合社會(huì)保險(xiǎn)繳納費(fèi)確認(rèn)函；

8、施工單位民工工資擔(dān)保手續(xù)；

9、施工單位組織設(shè)計(jì)會(huì)簽表； 監(jiān)理單位需提供資料：

1、注冊(cè)建造師和總監(jiān)理工程師崗位證書(shū)（押原件，交1張1寸照片）及總監(jiān)理工程師任命書(shū)；

2、監(jiān)理單位確定的工程質(zhì)量檢測(cè)見(jiàn)證取樣送檢人員名單及授權(quán)書(shū)；

3、監(jiān)理單位施工組織設(shè)計(jì)會(huì)簽表 成本合約部需準(zhǔn)備資料：

1、承包合同和分包合同原件5份；

2、監(jiān)理合同副本原件1本；

3、安全文明施工措施費(fèi)支付協(xié)議； 財(cái)務(wù)部需提供資料：

1、銀行出具的到位資金證明（收原件，工期不足1年資金不得少于50%；工期超過(guò)1年，資金不得少于30%）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程

注意事項(xiàng)：

1、報(bào)施工圖審查、施工許可證資料時(shí)不確定的地方應(yīng)先與各相關(guān)政府部門進(jìn)行咨詢、溝通后再申報(bào)，以免資料錯(cuò)誤導(dǎo)致退件，影響下一步程序辦理。；

2、施工圖經(jīng)各部門審批后，施工中應(yīng)嚴(yán)格按照?qǐng)D紙進(jìn)行修建，如因特殊原因需局部調(diào)整，需與相關(guān)部門進(jìn)行溝通； 完成責(zé)任部本/人：前期報(bào)建人員

十九、預(yù)售面積測(cè)量 審批部門：具有資質(zhì)的測(cè)量單位 審批時(shí)限：7個(gè)工作日

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：收費(fèi)，商業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：每平米2.72元，住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每平米1.36元； 申請(qǐng)材料：

規(guī)劃許可證；施工許可證；經(jīng)機(jī)構(gòu)審核通過(guò)建施圖1套； 注意事項(xiàng)：

1、建議找較熟悉的測(cè)繪單位，測(cè)繪過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題便于溝通，出測(cè)繪報(bào)告時(shí)間上也可以控制；

2、測(cè)繪單位完成面積報(bào)告后，建設(shè)單位應(yīng)對(duì)面積報(bào)告事先進(jìn)行審核，審核無(wú)誤后在報(bào)房管局審核。完成責(zé)任部本/人：項(xiàng)目部

二十、燃?xì)馍陥?bào)：

審批部門：成都城市燃?xì)庥邢挢?zé)任公司 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程

申請(qǐng)材料： ①申請(qǐng) ②建筑紅線圖 ③建筑總平圖 ④圖紙電子文檔刻盤。

燃?xì)夤臼芾砗?，出固定合同，雙方完成合同后，我公司付款，燃?xì)夤敬_定設(shè)計(jì)人員，聯(lián)系我公司相關(guān)負(fù)責(zé)人員與對(duì)方設(shè)計(jì)人員聯(lián)系溝通，確定方案。方案確定后，聯(lián)系施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)施工，碰管通氣。完成責(zé)任部本/人：前期報(bào)建人員 二

十一、地址門牌確定：

與土地所屬派出所聯(lián)系，交規(guī)劃總圖及申請(qǐng)，溝通確定地址門牌號(hào)并取得地址證明。

完成責(zé)任部本/人：前期報(bào)建人員 二

十二、占道施工及開(kāi)口辦理：

審批部門：成都市建設(shè)委員會(huì)、成都市規(guī)劃局

占道開(kāi)口后的效果圖及施工圖上報(bào)規(guī)劃局、建委統(tǒng)籌辦（需準(zhǔn)備：

1、申請(qǐng)；

2、規(guī)劃手續(xù)；

3、占道平面布置圖；

4、施工現(xiàn)場(chǎng)照片；

5、施工組織方案、工程進(jìn)度計(jì)劃表）（區(qū)安監(jiān)站可辦）、園林局（涉及移樹(shù)）、路燈辦（如有路燈需聯(lián)系），經(jīng)各部門同意后，向高新區(qū)城市管理執(zhí)法局提出申請(qǐng)，繳納占道費(fèi)用，取得臨時(shí)占道施工許可證后即可開(kāi)工。完成責(zé)任部本/人：前期報(bào)建人員 二

十三、項(xiàng)目物業(yè)公司備案 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程

辦理預(yù)售許可證前完成物業(yè)公司備案。完成責(zé)任部本/人：前期報(bào)建人員、二

十四、辦理外銷證： 審批部門：市政務(wù)中心國(guó)安窗口 申請(qǐng)材料：

1、涉外申請(qǐng)

2、申報(bào)表

3、立項(xiàng)批復(fù)

4、國(guó)土證

5、規(guī)劃許可證

6、紅線圖、用地許可

7、營(yíng)業(yè)執(zhí)照

8、機(jī)構(gòu)代碼

9、法人及申請(qǐng)表中人員身份證復(fù)印件

10、圖紙的電子文檔。各二份交市政務(wù)中心國(guó)安窗口，待受理后，來(lái)現(xiàn)場(chǎng)查看，合格后聯(lián)系取證。完成責(zé)任部本/人：營(yíng)銷策劃部 二

十五、購(gòu)買預(yù)售方案及管理KEY： 審批部門：房管局信息中心 申請(qǐng)材料：

1、介紹信

2、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼、資質(zhì)證書(shū) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程

3、《使用企業(yè)登記表》

4、《從業(yè)人員使用登記表》

5、經(jīng)辦人身份證

6、法人身份證

7、使用人身份證。

將資料提交至房管局信息中心，購(gòu)買到KEY后，交窗口激活即可用。完成責(zé)任部本/人：營(yíng)銷策劃部 二

十六、預(yù)售面積審核 審批部門：成都市房管局 聯(lián)系電話：86280027 審批時(shí)限：10個(gè)工作日 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：不收費(fèi) 申請(qǐng)材料：

1、預(yù)售面積報(bào)告及技術(shù)報(bào)告原件2份；

2、驗(yàn)收合格書(shū)及光盤；

3、與測(cè)繪公司簽定的測(cè)繪合同原件；

4、面積審核申請(qǐng)；

5、規(guī)劃許可證、總平圖；

6、機(jī)構(gòu)審核建施圖1套；

7、施工許可證；

8、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū) 其它部門需準(zhǔn)備資料：無(wú)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程

完成責(zé)任部本/人：項(xiàng)目部 二

十七、商品房預(yù)售許可證 審批部門：成都市房管局 聯(lián)系電話：86279795 審批時(shí)限：3個(gè)工作日 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：不收費(fèi) 申請(qǐng)材料：

1、規(guī)劃許可、總平；

2、施工許可；

3、預(yù)售許可證申請(qǐng)表；

4、審核后面積報(bào)告；

5、國(guó)土證；

6、營(yíng)業(yè)執(zhí)照資質(zhì)；

7、門牌號(hào)證明；

8、介紹信； 銷售部需準(zhǔn)備資料：

1、銷售計(jì)劃；

2、銷售價(jià)格；

備注：工程現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到辦理預(yù)售許可證進(jìn)度后，先通知房管局勘察現(xiàn)場(chǎng)，資料齊備后再申報(bào)房管局，可節(jié)省辦證時(shí)間； 完成責(zé)任部本/人：營(yíng)銷策劃部 二

十八、公示公證辦理： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程

涉及項(xiàng)目的各類更改及竣工，都需要公證公示。需準(zhǔn)備：

1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照

2、機(jī)構(gòu)代碼

3、法人身份證

4、介紹信

5、受托人身份證。

把施工總平圖+更改或竣工驗(yàn)收?qǐng)D+公示說(shuō)明，制作在一張A1紙上，共做三張+A4三張。

完成責(zé)任部本/人：前期報(bào)建人員、二

十九、質(zhì)監(jiān)驗(yàn)收

完成質(zhì)監(jiān)驗(yàn)收，取得工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。完成責(zé)任部本/人：項(xiàng)目部 三

十、城建檔案館備案 審批部門：成都市規(guī)劃管理局 聯(lián)系電話：83194173 審批時(shí)限：3個(gè)工作日 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：收費(fèi)，每卷115元 申請(qǐng)材料： 公司需準(zhǔn)備資料：

1、計(jì)委關(guān)于項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)及項(xiàng)目建議書(shū)（立項(xiàng)報(bào)告），可行研究報(bào)告及批復(fù)，關(guān)于立項(xiàng)有關(guān)會(huì)議紀(jì)要、領(lǐng)導(dǎo)講話；

2、選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及用地紅線圖、界址點(diǎn)成果表； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程

3、征地拆遷意見(jiàn)，協(xié)議、方案等，政府建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)，劃撥建設(shè)用地文件、國(guó)土使用證及國(guó)有土地出合同等；

4、工程地質(zhì)勘察、水文地址勘察報(bào)告；

5、環(huán)保、消防、衛(wèi)生、人防、市政、有限光纖電視系統(tǒng)、園林、白蟻等審批文件；

6、工程監(jiān)理、設(shè)計(jì)、施工、勘察合同及中標(biāo)通知書(shū)；

7、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及總平圖、座標(biāo)放線交接單、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)；

8、施工許可證、交納綠化建設(shè)費(fèi)等繳費(fèi)證明、工程質(zhì)量監(jiān)督書(shū)

9、工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、結(jié)算書(shū)、監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理細(xì)則、工程竣工總結(jié)、質(zhì)量評(píng)價(jià)意見(jiàn)報(bào)告； 土建工程施工文件材料：

1、開(kāi)、竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審記錄、設(shè)計(jì)變更、設(shè)計(jì)會(huì)審記錄；

2、工尺感洽商記錄、建筑定位放線測(cè)量記錄；

3、地基驗(yàn)槽、地基處理記錄、基槽開(kāi)挖線測(cè)量資料、地基釬探記錄和釬探平面布點(diǎn)圖、樁基施工記錄、試樁記錄；

4、鋼材、水泥、磚、砂、石、防水合格證、試驗(yàn)報(bào)告匯總表及合格證、試驗(yàn)報(bào)告，構(gòu)件（門窗、外墻、油漆）合格證、檢驗(yàn)報(bào)告，預(yù)制構(gòu)件出廠合格證、試驗(yàn)記錄；

5、土壤試驗(yàn)報(bào)告，單位工程混泥土抗壓強(qiáng)度匯總表及試驗(yàn)報(bào)告、混泥土抗?jié)B試驗(yàn)報(bào)告；

6、砌筑砂漿強(qiáng)度評(píng)定、砂漿抗壓強(qiáng)度匯總表及試驗(yàn)報(bào)告，建筑工程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程

隱蔽檢查記錄；

7、商品混泥土出廠合格證、復(fù)試報(bào)告，鋼筋試驗(yàn)報(bào)告。

8、結(jié)構(gòu)吊裝試驗(yàn)記錄、結(jié)構(gòu)驗(yàn)收記錄、沉將觀測(cè)記錄，基礎(chǔ)、主題、基樁工程驗(yàn)收記錄；

9、質(zhì)量保證資料核查表、單位工程綜合質(zhì)量評(píng)定表、單位工程觀感質(zhì)量評(píng)定表；

10、基礎(chǔ)、主體、樓地面、屋面、門窗、裝飾分部工程質(zhì)量評(píng)定表；給排水、電、采暖、通風(fēng)、空調(diào)、消防、電梯工程文字材料：

1、開(kāi)、竣工報(bào)告、施工技術(shù)總結(jié)；

2、圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)變更、技術(shù)核定單、工程洽商記錄；

3、材料、設(shè)備、產(chǎn)品合格證質(zhì)量證明書(shū)、試驗(yàn)單，設(shè)備裝箱單、商檢證明和說(shuō)明書(shū)、開(kāi)箱報(bào)告、設(shè)備安裝記錄、設(shè)備試運(yùn)行記錄、設(shè)備明細(xì)表；

4、隱蔽工程檢查記錄，各專業(yè)工程試驗(yàn)記錄，質(zhì)量事故處理記錄、質(zhì)保核查資料、單位工程綜合質(zhì)量評(píng)定表、分部工程質(zhì)量評(píng)定表； 竣工圖：

1、綜合圖（建筑、水景、照明、道路、綠化等平面布置圖）；

2、各專業(yè)（建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、通訊、通風(fēng)）竣工圖；

3、消防、幕墻竣工文字材料及竣工圖； 假設(shè)工程項(xiàng)目聲像檔案拍攝內(nèi)容：

1、建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)工前的地形、地貌，原由建筑物的舊貌的攝像材料，典型的、比較重要的建筑物相片資料； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程

2、基礎(chǔ)至±0階段，基槽底部、地下室隱蔽前、±0時(shí)要布設(shè)攝測(cè)量三維標(biāo)，進(jìn)行攝影形成立體像對(duì)；

4、主題封頂段：大象的混泥土梁、板、承重柱貼有標(biāo)尺的攝影相片，有代表性結(jié)構(gòu)標(biāo)高9層）混泥土施工狀況相片，主題封頂相片；

4、竣工階段：建筑物正面、側(cè)面全景，質(zhì)量事故發(fā)生部位的位移、沉降、變形及處理的相片、攝像； 完成責(zé)任部本/人：項(xiàng)目部 三

十一、成勘院竣工測(cè)量 審批時(shí)限：7個(gè)工作日 聯(lián)系電話；83227508 審批部門：成都市勘察設(shè)計(jì)院

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：收費(fèi)（需申報(bào)圖紙后根據(jù)點(diǎn)位、放線長(zhǎng)度、面積進(jìn)行收費(fèi)）公司需準(zhǔn)備資料：總平圖復(fù)印件 其它部門需提供資料：無(wú) 完成責(zé)任部本/人：項(xiàng)目部 三

十二、竣工并聯(lián)審查 審批部門：成都市建設(shè)委員會(huì) 審批時(shí)限：7個(gè)工作日 聯(lián)系電話：86921925 注意事項(xiàng)：

1、綠化不達(dá)標(biāo)的每平米按3元收費(fèi)；

2、不修建人防地下室的按每平米28元收費(fèi)； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程

3、在驗(yàn)收申報(bào)資料時(shí)，可提前預(yù)約各部門勘察現(xiàn)場(chǎng)及審查資料，以免交件后現(xiàn)場(chǎng)或資料不符合，發(fā)生退件。申請(qǐng)材料

市建委工程竣工驗(yàn)收

1、成都市建筑工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表；

2、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 規(guī)劃核實(shí)驗(yàn)收：

1、規(guī)劃許可證及總平；

2、房屋竣工驗(yàn)收測(cè)繪圖及規(guī)劃竣工測(cè)繪報(bào)告；

3、房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告；

4、城建擋案審核意見(jiàn)； 人防工程竣工備案：

1、市人防審核通過(guò)人防施工圖全套1份；

2、人防施工圖技術(shù)交底紀(jì)要、設(shè)計(jì)變更通知、隱蔽工程記錄質(zhì)量保證和自檢材料、分部分項(xiàng)工程質(zhì)量評(píng)定表等質(zhì)量備案資料各1份；

3、建設(shè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工防護(hù)設(shè)備常等單位出具的該項(xiàng)目人防工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告各1分 環(huán)保驗(yàn)收：

先到環(huán)保局進(jìn)行申報(bào)環(huán)保驗(yàn)收檢測(cè)，檢測(cè)完畢領(lǐng)取檢測(cè)報(bào)告后在準(zhǔn)備資料進(jìn)行環(huán)保驗(yàn)收。

1、竣工環(huán)保驗(yàn)收監(jiān)測(cè)報(bào)告（涉及柴油發(fā)電機(jī)、中央空調(diào)等強(qiáng)噪音設(shè)備項(xiàng)目和產(chǎn)生餐飲油煙、餐飲廢水項(xiàng)目提供）； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程

2、其他項(xiàng)目提供無(wú)上述污染源說(shuō)明）防雷驗(yàn)收：

先到防雷局進(jìn)行申報(bào)防雷驗(yàn)收檢測(cè)，檢測(cè)完畢領(lǐng)取檢測(cè)報(bào)告后在準(zhǔn)備資料進(jìn)行防雷驗(yàn)收。

公司需準(zhǔn)備資料：防雷裝置檢測(cè)報(bào)告 有線電視系統(tǒng)竣工驗(yàn)收：

1、工程竣工文件（含竣工報(bào)告、工程竣工圖紙、隱蔽工程記錄、系統(tǒng)指標(biāo)測(cè)試記錄；

2、有線電視系統(tǒng)工程質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告； 消防驗(yàn)收：

1、消防施工單位資質(zhì)復(fù)印件；

2、自動(dòng)消防設(shè)施維修保養(yǎng)合同；

3、經(jīng)建設(shè)單位簽字認(rèn)可的施工安裝單位隱蔽工程、國(guó)定消防滅火系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)安裝、調(diào)試、開(kāi)通的記錄級(jí)水系統(tǒng)的耐壓實(shí)驗(yàn)報(bào)告（均由責(zé)任人簽字）；

4、建筑內(nèi)部裝修材料見(jiàn)證取樣，抽樣檢驗(yàn)報(bào)告及燃燒能證明材料、助燃性能證明（裝飾工程應(yīng)提供此文件）；

5、監(jiān)測(cè)單位對(duì)國(guó)定消防滅火系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)檢測(cè)報(bào)告（只設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)的建筑不作要求）；

6、施工、監(jiān)理、建設(shè)三方責(zé)任人簽名認(rèn)可并蓋有公章鋼結(jié)構(gòu)防火處理詳細(xì)施工記錄報(bào)告；

7、商住樓、綜合樓、辦公樓等公眾聚集場(chǎng)所及易燃易爆場(chǎng)所應(yīng)提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程

竣工圖2份（以電子文檔形式報(bào)送）建筑工程涉水竣工驗(yàn)收：

1、涉水竣工圖、設(shè)計(jì)變更（取、排水）；

2、取水工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告； 衛(wèi)生防疫竣工驗(yàn)收：

1、生活用水二次供水涉水產(chǎn)品的衛(wèi)生行政部門許可批文；

2、餐飲、食品生產(chǎn)工業(yè)、公共場(chǎng)所應(yīng)提供建筑、通風(fēng)空調(diào)、二次供水竣工圖（光盤）； 園林竣工驗(yàn)收：

1、規(guī)劃批準(zhǔn)總平；

2、綠化總平國(guó)家安全事項(xiàng)驗(yàn)收：

1、建筑及強(qiáng)弱電竣工圖各1份；

2、國(guó)家安全防范系統(tǒng)完成情況說(shuō)明；

三、建委綜合備案 審批部門：成都市建委 聯(lián)系電話：86921925 審批時(shí)限：1個(gè)工作日 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：不收費(fèi) 申請(qǐng)材料：

1、建筑工程并聯(lián)竣工驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)；

2、城建檔案進(jìn)館審核意見(jiàn)書(shū)（原件）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程

3、工程竣工驗(yàn)收備案表原件2份；

4、施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)，商品住宅的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》原件；

5、電梯扶梯工程驗(yàn)收安全檢驗(yàn)合格證；

4、工程結(jié)算書(shū)（原件，封面有甲乙雙方公章和造價(jià)師資質(zhì)章）。注意事項(xiàng)：

1、項(xiàng)目驗(yàn)收完畢后，施工單位應(yīng)督促質(zhì)檢站監(jiān)督報(bào)告盡快轉(zhuǎn)建委；

2、竣工并聯(lián)驗(yàn)收完畢后，7個(gè)工作日內(nèi)需完成綜合備案； 完成責(zé)任部本/人：項(xiàng)目部、前期報(bào)建人員 三

十三、大產(chǎn)權(quán)辦理 審批部門：成都市房管局 聯(lián)系電話；86279795 審批時(shí)限：7個(gè)工作日 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：不收費(fèi) 申請(qǐng)材料：

1、成都市房屋登記申請(qǐng)表；

2、營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證（副本）；

3、單位介紹信或法人授權(quán)委托書(shū)及經(jīng)辦人身份證；

4、國(guó)有土地證；

5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及蓋有騎縫章規(guī)劃總平圖；

6、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證；

7、建設(shè)工程施工許可證； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程

8、工程竣工驗(yàn)收備案表；

9、經(jīng)測(cè)繪審核歸檔的面積測(cè)量報(bào)告；

10、維修基金繳存證明： 繳納維修資金： 網(wǎng)上錄入； 準(zhǔn)備： 歸集申請(qǐng)表；

代收情況說(shuō)明（地產(chǎn)、物業(yè)各蓋1份）； 原件：規(guī)劃驗(yàn)收合格證； 地址證明； 總平圖； 實(shí)測(cè)報(bào)告；

[交進(jìn)房管局窗口，待審核通過(guò)后通知轉(zhuǎn)款，取得繳存證明。此部份應(yīng)注意：申請(qǐng)表的數(shù)據(jù)要與實(shí)測(cè)報(bào)告一致]

注意事項(xiàng)：住宅及商業(yè)按照套進(jìn)行填寫房屋登記申請(qǐng)表； 完成責(zé)任部本/人：項(xiàng)目部、前期報(bào)建人員

第五篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程(三)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程(三)

7、節(jié)能審查、施工圖審查

在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書(shū)等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書(shū)，就可以開(kāi)始這兩項(xiàng)審查了。

節(jié)能審查，在我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。我國(guó)現(xiàn)在越來(lái)越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來(lái)越高。這么說(shuō)吧：什么360度大落地窗、全敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)、無(wú)封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開(kāi)到瘋狂掉。不過(guò)老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個(gè)，因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問(wèn)題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。但是南方人對(duì)這種東西就比較不待見(jiàn)，我就好這一口，你管得著啊。

說(shuō)到這里不由得想對(duì)那個(gè)套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說(shuō)兩句。建設(shè)部的官員們?cè)谡咧贫ㄉ希囟◣в袕?qiáng)烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。開(kāi)間超過(guò)6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同時(shí)，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí)，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。（我說(shuō)明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個(gè)稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當(dāng)年參與的好幾個(gè)項(xiàng)目，為了在滿足這個(gè)9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計(jì)師嘔了不知道多少噸血?，F(xiàn)在市場(chǎng)上的公司逼得沒(méi)法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過(guò)就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒(méi)有?，F(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷?？陀^規(guī)律就是如此。

現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè)9070，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個(gè)做法稱為不良開(kāi)發(fā)商昧著良心做事。我個(gè)人無(wú)言以對(duì)。

恩，說(shuō)個(gè)節(jié)能審查，一說(shuō)開(kāi)去就說(shuō)了這么多，不好意思不好意思?，F(xiàn)在開(kāi)始說(shuō)施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場(chǎng)化了，允許開(kāi)發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是，基于我國(guó)的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說(shuō)呢，連設(shè)計(jì)、施工技術(shù)都非常落后，因此這個(gè)審查實(shí)在是見(jiàn)仁見(jiàn)智，根本沒(méi)法子審。在這里講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的事情。那一年在珠三角一個(gè)三線城市，在一個(gè)別墅項(xiàng)目門口建一座景觀塔。那個(gè)塔呢，形狀就像個(gè)紡錘，中間粗兩頭細(xì)。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場(chǎng)，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個(gè)檢查組全部死光。這是個(gè)大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來(lái)查這個(gè)事故的原因。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計(jì)查起。結(jié)果一查，設(shè)計(jì)堅(jiān)稱沒(méi)有任何設(shè)計(jì)上的問(wèn)題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說(shuō)，不行，這個(gè)圖紙有問(wèn)題。兩邊就吵了起來(lái)。最后兩邊都說(shuō)服不了對(duì)方。要說(shuō)這個(gè)圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧，它也不違反。但是不違反強(qiáng)制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰(shuí)也不敢說(shuō)這個(gè)話。最后只能把施工單位拉出來(lái)，判了幾個(gè)罰了些錢，了事?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹(shù)這么一個(gè)塔，做審查的時(shí)候也是吵得不可開(kāi)交。最后也是不了了之，因?yàn)檫@根本說(shuō)不清楚，到底安不安全反正我個(gè)人不知道。

施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目，非常貴，所以一直都是名義上的市場(chǎng)化，事實(shí)上的壟斷化。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。

8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可

余泥和噪音，這兩個(gè)東西專門拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒(méi)怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來(lái)越多的城市，開(kāi)始加強(qiáng)了對(duì)這兩樣?xùn)|西的管理。

余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨?。運(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥啊，沒(méi)辦法，只能打通各路神仙。

余泥在運(yùn)輸過(guò)程中，很容易污染路面。本人曾經(jīng)見(jiàn)識(shí)過(guò)廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了5萬(wàn)多，包工頭拼命去做工作都沒(méi)用，估計(jì)是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。

噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門管著的?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來(lái)不是人能忍受的，想當(dāng)年我剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)候，我靠，站在工地里，聽(tīng)了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒(méi)給錘傻了。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟(jì)的。只要沒(méi)人管，開(kāi)發(fā)商絕對(duì)用錘擊樁。因此我個(gè)人無(wú)論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理。此外，對(duì)那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。現(xiàn)在在一些城市，這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯(cuò)。無(wú)論怎么找關(guān)系都難批得下來(lái)。如果居然膽敢不報(bào)批就夜間開(kāi)工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒(méi)有管理的地步。

我作為從先進(jìn)城市走出來(lái)的三個(gè)代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問(wèn)人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)??？結(jié)果被人家狠狠的嘲笑過(guò)好幾回。嘎嘎，我相信這里也會(huì)有人看過(guò)我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說(shuō)：有這種手續(xù)嗎？我這里沒(méi)有啊，我這里很簡(jiǎn)單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。

哼

9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督

我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來(lái)，已經(jīng)寫得不耐煩了。但是沒(méi)法子。程序是這么一步步走過(guò)來(lái)的。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。放驗(yàn)線、白蟻防治、防雷、預(yù)測(cè)繪、預(yù)售、各專業(yè)驗(yàn)收、項(xiàng)目備案驗(yàn)收，一直到交樓。這得寫死我啊。為什么我會(huì)突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。

質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。這兩個(gè)站的分工，我跟各位說(shuō)老實(shí)話，我分不清楚。在我看來(lái)，質(zhì)量問(wèn)題都是安全問(wèn)題。我就不明白為什么要搞兩個(gè)站，分著管。譬如我打樁沒(méi)按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個(gè)到底是安全問(wèn)題還是質(zhì)量問(wèn)題？我反正說(shuō)不清楚?？傊畠蓚€(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。比如有些安全問(wèn)題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。但在我看來(lái)，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個(gè)機(jī)構(gòu)，沒(méi)有任何邏輯和操作上的困難。

在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測(cè)的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測(cè)，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè)，比如樁荷載檢測(cè)、水泥檢測(cè)，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒(méi)那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來(lái)，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。

現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測(cè)的功能已經(jīng)開(kāi)始市場(chǎng)化了，有資質(zhì)的檢測(cè)單位都能做檢測(cè)了。我見(jiàn)過(guò)最好的城市是廣州。做個(gè)樁檢測(cè)的費(fèi)用，只是周邊城市的3分之1。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說(shuō)一句，打完樁必須做檢測(cè)。檢測(cè)合格了，才能做承臺(tái)，繼續(xù)往上建。各位的，明白？

不過(guò)呢，絕大多數(shù)的城市，這個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個(gè)也是建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。我要是局長(zhǎng)我也不肯放。

10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建

還是沒(méi)寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會(huì)想到寫這個(gè)題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動(dòng)啊。

首先，我必須說(shuō)明，按照我國(guó)現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營(yíng)房地產(chǎn)公司（無(wú)國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如廣州，無(wú)論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。我個(gè)人對(duì)此一直持非常反感的態(tài)度。在大多數(shù)城市，私營(yíng)企業(yè)只要能提供私營(yíng)企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。啥是私營(yíng)企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書(shū)就行了。

在必須要做施工招投標(biāo)的時(shí)候，我必須得說(shuō)，這個(gè)領(lǐng)域那是真黑不是假黑。黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒(méi)幾只好鳥(niǎo)。我在此隨便講個(gè)故事哈。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。施工投標(biāo)的其中一個(gè)材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項(xiàng)目大小，配備的人員多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個(gè)標(biāo)，另外一個(gè)不識(shí)相企業(yè)就想進(jìn)去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。本來(lái)這種新增技術(shù)人員備案實(shí)在是非常簡(jiǎn)單的事情。結(jié)果，連交件都交不進(jìn)去?？傊褪遣皇芾怼：髞?lái)求爹爹告奶奶給受理了，然后又因?yàn)槠渲幸粋€(gè)人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。這個(gè)企業(yè)的老板氣得吐血。到最后當(dāng)然這個(gè)標(biāo)是投不進(jìn)去了。我這里講的還只是個(gè)小手段。暗地里啥招數(shù)都用得出來(lái)。我個(gè)人不排除有些人為了逼別人退出投標(biāo)會(huì)使用黑社會(huì)的可能性。

恩，監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說(shuō)了。

監(jiān)理報(bào)建是完成這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見(jiàn)。通過(guò)了就是下一步，施工許可證。

監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，老實(shí)講，在我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)里面，我從來(lái)沒(méi)看到建設(shè)部門真的做過(guò)審核。在我個(gè)人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我沒(méi)見(jiàn)過(guò)幾個(gè)政府官員能看得懂的。

11、施工許可證

我懷著萬(wàn)分激動(dòng)的心情，打下了上面那5個(gè)字。寫完這段我就開(kāi)始撒嬌，啦啦啦

施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。缺一不可。在我個(gè)人的職業(yè)生涯中，我從來(lái)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。在我與同行的交流中，我也從來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù)，再來(lái)辦施工許可手續(xù)的。要這樣的話，絕對(duì)沒(méi)1年的時(shí)間出不來(lái)。不相信的同學(xué)，請(qǐng)回頭再把前面10個(gè)大項(xiàng)看一遍，基本上每個(gè)大項(xiàng)里的每一個(gè)小項(xiàng)的工作日不會(huì)少于20個(gè)。而且得一步一步來(lái)。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問(wèn)題，直接就GAME OVER。

在改革開(kāi)發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國(guó)的時(shí)候，有個(gè)著名的段子，說(shuō)是有個(gè)企業(yè)要搞一個(gè)項(xiàng)目，前后蓋了200多個(gè)章，事還沒(méi)辦成。最后撤資了，不干了。上級(jí)政府震怒，云云。

現(xiàn)在改革開(kāi)發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？

到了今時(shí)今日，還有什么企業(yè)抱怨過(guò)政府管得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽(tīng)不到了。為什么？因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡(jiǎn)化辦事程序，反而會(huì)阻礙辦事效率。

我知道我這么說(shuō)，會(huì)有很多糞青完全不能理解。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。在每一個(gè)程序中，在每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)過(guò)10多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對(duì)是牽一發(fā)而動(dòng)全身。

因此，我們經(jīng)?？梢钥吹?，除了一些管理相對(duì)規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動(dòng)的。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。哪怕是在這些管理相對(duì)規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒(méi)得玩了。

之后的內(nèi)容，大家就開(kāi)始熟悉起來(lái)了：我們終于進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)手續(xù)了。啦啦啦，我開(kāi)始撒嬌。

12插曲,來(lái)講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控

恩,不妨說(shuō)一下,我出身是房地產(chǎn)管理部門。當(dāng)年參與了非常多的房地產(chǎn)政策制定。后來(lái)窮得不行，被迫下海至今。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個(gè)工作的原因之一啦。

在講預(yù)售和驗(yàn)收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。理解了這個(gè)，才能對(duì)銷售方面的各項(xiàng)政策有一個(gè)清晰的了解。對(duì)現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評(píng)價(jià)是：混蛋。

基本上，現(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以下三個(gè)方面：

1、減少土地供給，緊縮地根

這方面的政策非常的立桿見(jiàn)影。如果這里有國(guó)土部門的朋友，看到了肯定大有感觸。最近這3年以來(lái)，中央對(duì)地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。當(dāng)然，這里我們必須有個(gè)概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。目前我國(guó)各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過(guò)了全國(guó)所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。這是一個(gè)很瘋狂的概念。當(dāng)然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動(dòng)的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭(zhēng)的事實(shí)了。各位不需要和我爭(zhēng)論什么各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備了多少多少地，足以做多少多少年的開(kāi)發(fā)，因此現(xiàn)在供地不足這種消息不準(zhǔn)確，等等。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報(bào)道，連造謠都沒(méi)造出個(gè)樣子來(lái)。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來(lái)事情的真?zhèn)?。有哪個(gè)地產(chǎn)公司手頭上沒(méi)開(kāi)發(fā)的地，不處于偏遠(yuǎn)得不行的遠(yuǎn)郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開(kāi)發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來(lái)吃掉。在另一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備那些目前來(lái)說(shuō)幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)價(jià)值的遠(yuǎn)郊土地，其完全是寄希望于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，城市逐步擴(kuò)張，富裕群體人數(shù)總量不斷增長(zhǎng)。這種心態(tài)其實(shí)倒真是一種諷刺。唉

2、打壓購(gòu)買需求

提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。就是讓老百姓沒(méi)錢買房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒(méi)有解決任何問(wèn)題，它只不過(guò)是將需求延后。我不明白為什么老百姓對(duì)這種政策鼓掌叫好。有一種很神奇的解釋說(shuō)，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開(kāi)發(fā)商脆弱的資金鏈就會(huì)斷掉，開(kāi)發(fā)商就會(huì)自動(dòng)降價(jià)了。我個(gè)人不對(duì)這種神奇的邏輯予以打擊。免得我的這個(gè)貼淪為口水之爭(zhēng)的場(chǎng)所。我只對(duì)客觀效果予以評(píng)價(jià)。謝謝。

3、強(qiáng)制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型

這個(gè)很明確，就是那個(gè)90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。這個(gè)9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。我個(gè)人沒(méi)明白過(guò)來(lái)這到底有什么效果。戶型選擇完全是市場(chǎng)化的東西。我揣摩著是不是這個(gè)政策有這么一個(gè)隱含的前提在：開(kāi)發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤(rùn)。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價(jià)穩(wěn)定的前提下，單方利潤(rùn)及總利潤(rùn)會(huì)有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價(jià)穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無(wú)非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤(rùn)有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價(jià)比小戶型高。但在我的個(gè)人職業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我是沒(méi)發(fā)覺(jué)過(guò)有這種情況。我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是反過(guò)來(lái)：小戶型的單價(jià)一般都比大戶型高一點(diǎn)點(diǎn)。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個(gè)公司在產(chǎn)品定價(jià)上基本上都是這么個(gè)策略。我不知道北京是不是與我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)相反。

我個(gè)人總結(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控政策，就在上面這三樣?xùn)|西里面玩來(lái)玩去。不會(huì)有別的什么新花樣出來(lái)了。這個(gè)效果，我就不多說(shuō)了。

接下來(lái)，繼續(xù)講流程吧。啦啦啦

13、放線、驗(yàn)線

這個(gè)就簡(jiǎn)單的說(shuō)一說(shuō)吧。圖紙畫出來(lái)之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測(cè)量，定坐標(biāo)。這個(gè)活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測(cè)繪院或類似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)干，不過(guò)有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場(chǎng)化了。嘿嘿，又來(lái)一個(gè)半市場(chǎng)化。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊(cè)。

在工程提前施工，違章施工的場(chǎng)合，都需要做通這個(gè)測(cè)繪院的工作。讓他們提前來(lái)做放線。唉，又來(lái)一個(gè)“做通”工作。

放線完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來(lái)的，沒(méi)超出邊線，測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè)。

14、預(yù)售許可證

終于說(shuō)到這個(gè)了。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示?，F(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來(lái)越小了。

預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無(wú)論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開(kāi)發(fā)商在推盤時(shí)都不積極。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢也不是很能收得到，只能收到個(gè)2、3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。在理解了這個(gè)之后，或許我們對(duì)捂盤這種行為，會(huì)有更深刻的認(rèn)識(shí)吧。

現(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清晰，在交易現(xiàn)場(chǎng)，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，我必須要說(shuō)，但是，政府沒(méi)有（也沒(méi)有權(quán)力）對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格，開(kāi)發(fā)商可以完全不予理會(huì)。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完了。我每次做預(yù)售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格，直接就是2500元/平方米。從來(lái)都是如此。隨便你怎么公示。賣的時(shí)候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒(méi)有任何法律上或者行政上的責(zé)任。

在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說(shuō)的地方就是預(yù)測(cè)繪。房管部門下屬的房屋測(cè)量部門，根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪。在竣工之后，到實(shí)地測(cè)量，就是實(shí)測(cè)了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開(kāi)發(fā)商之間的主要矛盾。這個(gè)矛盾是怎么來(lái)的呢？最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計(jì)算上對(duì)公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差，這些都有可能。但要說(shuō)是開(kāi)發(fā)商的故意造成的，我個(gè)人沒(méi)有見(jiàn)過(guò)。開(kāi)發(fā)商也沒(méi)這種能力或故意去故意做假，當(dāng)然我個(gè)人不排除有些頭被門夾了的開(kāi)發(fā)商被某些運(yùn)氣極好的人撞到。嘿嘿。

現(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開(kāi)發(fā)商都學(xué)乖了，開(kāi)始花很大的精力在做通房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)的工作上。總之無(wú)論到時(shí)候?qū)崪y(cè)面積是多少，房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測(cè)面積出報(bào)告。

唉，又出來(lái)一個(gè)“做通”工作。

15、關(guān)于預(yù)售中的土地解押

昨天在寫預(yù)售的時(shí)候，關(guān)于土地解押的問(wèn)題，我不是很敢下筆。作為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個(gè)話題，顯得比較不合適。這個(gè)話題非常敏感。這其中有無(wú)數(shù)的道道兒。我個(gè)人對(duì)這一塊的玄妙也不是很能理解。盡我的理解講那么一點(diǎn)吧。

先從土地抵押說(shuō)起?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來(lái)越嚴(yán)格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開(kāi)發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來(lái)確定和發(fā)放的。在這方面，我相信全國(guó)的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個(gè)是常識(shí)了。不多說(shuō)了。

根據(jù)現(xiàn)在越來(lái)越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個(gè)事實(shí)就是：任何開(kāi)發(fā)商都必然會(huì)選擇將土地抵押貸款。這就意味著開(kāi)發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來(lái)了。

還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。這個(gè)時(shí)候就是考驗(yàn)人類的智慧的時(shí)候了?，F(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。

我不知道其他公司的融資及報(bào)建人員是怎么處理這種事情的。我只說(shuō)其中的兩個(gè)辦法（唉，我覺(jué)得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）。現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國(guó)土部門和房管部門都是分離的。在國(guó)土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證。房管部門和國(guó)土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個(gè)部門絕對(duì)不會(huì)主動(dòng)向?qū)Ψ讲樵儗?duì)方的登記資料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過(guò)得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì)有一個(gè)抵押物懸空期。這個(gè)懸空期是合理的。無(wú)論銀監(jiān)還是上級(jí)什么部門來(lái)查，都可以解釋過(guò)去。那么我們就利用這個(gè)懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個(gè)人佩服之極），然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)國(guó)土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個(gè)小時(shí)。如果擔(dān)心房管部門還會(huì)再看看土地證的話，可以先等個(gè)1天兩天再去國(guó)土部門辦抵押，也行。國(guó)土部門與房管部門分離，實(shí)在是一項(xiàng)有無(wú)數(shù)空子可以鉆的的制度啊。

此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說(shuō)明一下，在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來(lái)做事。這種方法在國(guó)土與房管合并的地方也能用?？傊k法都是人想出來(lái)的。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。

16、規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓

其實(shí)，在說(shuō)了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識(shí)了那許多的人，一步一個(gè)腳印的，做到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就真是白混了。

規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項(xiàng)驗(yàn)收了。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，基本上驗(yàn)線可以通過(guò)，規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不會(huì)有太大的麻煩。基本的過(guò)程如下：規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌?，哦，封頂了。然后拿起?yàn)線冊(cè)來(lái)看看，哦，沒(méi)問(wèn)題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個(gè)層數(shù)，就回去該干啥干啥了。

消防、人防和管線驗(yàn)收，都是由這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開(kāi)發(fā)商自己做這幾項(xiàng)驗(yàn)收，肯定通不過(guò)。這也是開(kāi)發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就講個(gè)電的事情。在報(bào)裝的時(shí)候，設(shè)計(jì)好了裝3臺(tái)變電箱。施工過(guò)程中因?yàn)橘Y金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這個(gè)企業(yè)也不說(shuō)什么。驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無(wú)論如何都不肯供電了。說(shuō)這個(gè)三臺(tái)的設(shè)計(jì)不合理，要變成四臺(tái)。這怎么得了啊？業(yè)主都要入住了，電都供不上。你要說(shuō)這是誰(shuí)的責(zé)任吧，這根本都說(shuō)不清楚。而且還不敢計(jì)較這個(gè)。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。

只要不得罪這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位，驗(yàn)收基本上都通過(guò)。但是，驗(yàn)收?qǐng)?bào)告上肯定會(huì)留有伏筆，基本上都是這么個(gè)寫法：原則同意通過(guò)驗(yàn)收，但如下問(wèn)題需要進(jìn)一步整改：12345云云。

質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡(jiǎn)單了。竣工之后，施工單位、開(kāi)發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個(gè)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告出來(lái)就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。這就完成了。現(xiàn)在監(jiān)理公司絕對(duì)不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過(guò)程中，監(jiān)理公司都沒(méi)人出現(xiàn)的，直接就是賣個(gè)名字給甲方。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這是普遍現(xiàn)象。到時(shí)候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。

質(zhì)量驗(yàn)收和各專業(yè)驗(yàn)收都完成了，規(guī)劃驗(yàn)收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗(yàn)收備案。這個(gè)備案就沒(méi)什么好多說(shuō)了。

竣工驗(yàn)收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒(méi)有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。我看到很多未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強(qiáng)迫業(yè)主收樓的報(bào)道，一直覺(jué)得比較奇怪。也沒(méi)見(jiàn)到記者到建設(shè)局查詢竣工備案資料的情節(jié)。我反正沒(méi)親眼見(jiàn)過(guò)這種事情。但是我國(guó)在這些問(wèn)題上一直充斥著大量的不良媒體的不實(shí)報(bào)道，所以我也不很關(guān)注這個(gè)事情。

物業(yè)管理這一塊，我就不多說(shuō)了。各項(xiàng)手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。接下來(lái)就是產(chǎn)權(quán)證辦理的事情了。先做大確權(quán)，給整個(gè)樓盤做個(gè)確權(quán)發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。這些東西哪怕是街邊做中介的都懂，我就不贅述了。謝謝各位。

17、結(jié)束語(yǔ)

首先得說(shuō)，我每天跑來(lái)跑去，回來(lái)鼓搗這個(gè)東西，我是真寫出厭煩情緒了。實(shí)在是想太監(jiān)掉這篇文的，但這么每天一小段，也終于給我寫完了。不過(guò)這個(gè)結(jié)尾很倉(cāng)促就是了。

這整個(gè)過(guò)程，也只不過(guò)是個(gè)大概，而已。事實(shí)上還有很多需要跟各個(gè)部門扯皮的事情，沒(méi)寫進(jìn)來(lái)。譬如工程造價(jià)的預(yù)算報(bào)告的問(wèn)題，干過(guò)這個(gè)活的人肯定知道，和建設(shè)局扯這個(gè)預(yù)算單價(jià)是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是這個(gè)東西又只不過(guò)是整個(gè)過(guò)程中的一件小事。

我最近這兩年經(jīng)常看到什么合作建房的倡議。我往往都報(bào)以冷笑。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒(méi)有成功個(gè)案的情況下，幾十個(gè)互不相識(shí)又缺乏專業(yè)知識(shí)的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？

憤青們會(huì)和我說(shuō)，房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個(gè)案？我在這里可以明確告訴你們，我沒(méi)見(jiàn)過(guò)。在漫長(zhǎng)的施工、報(bào)建、融資、銷售過(guò)程中，有無(wú)數(shù)次的臺(tái)底交易和私下勾結(jié)。再好的朋友也會(huì)在這種氣氛中開(kāi)始互相猜疑并導(dǎo)致最終散伙。憤青們又會(huì)說(shuō)，我就規(guī)規(guī)矩矩的報(bào)建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能。這整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強(qiáng)大的生命力，足以將不遵守這個(gè)秩序的任何人擋在門外。你試圖規(guī)范做事，誠(chéng)實(shí)做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。這種事情我真不是沒(méi)見(jiàn)過(guò)。我親眼見(jiàn)過(guò)一個(gè)年輕的民營(yíng)企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開(kāi)始領(lǐng)取了規(guī)劃要點(diǎn)，審總平面，審1年沒(méi)審出來(lái)，規(guī)劃要點(diǎn)到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒(méi)審出來(lái)，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無(wú)所獲。連告都不知道要去告誰(shuí)。我親眼見(jiàn)過(guò)這個(gè)身家過(guò)億的民營(yíng)企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個(gè)小科員的辦公臺(tái)前，受著訓(xùn)斥：你這個(gè)總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過(guò)再來(lái)。

無(wú)論你們?cè)诟髯缘念I(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。你們可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭人，引領(lǐng)了化工行業(yè)的風(fēng)暴，只要你們?cè)噲D進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，你們就要遵循這個(gè)行業(yè)的行規(guī)。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會(huì)受到血一樣的教訓(xùn)。在這個(gè)行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。

我無(wú)意于評(píng)價(jià)現(xiàn)在這個(gè)系統(tǒng)是不是合理，我已經(jīng)離開(kāi)了思考這個(gè)問(wèn)題的崗位，就讓其他的管理者來(lái)思考吧。我只是想說(shuō)：生存啊，它從來(lái)都不是一件容易的事。阿門。