第一篇：城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理狀況調(diào)研報(bào)告

根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務(wù)局會(huì)同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對(duì)城區(qū)各集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調(diào)查，旨在加強(qiáng)城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。

一、基本情況

城區(qū)現(xiàn)有各類(lèi)集貿(mào)市場(chǎng)11家，其中菜市場(chǎng)4家，小百貨市場(chǎng)4家，家居建材等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)3家。集貿(mào)市場(chǎng)的總占地面積約16萬(wàn)平方米，其中1000平方米以下1家、1000至5000平方米1家、5000至1萬(wàn)平方3家、1萬(wàn)平方米以上6家?？偨ㄖ娣e約23萬(wàn)平方米，市場(chǎng)內(nèi)共有門(mén)面約1650間，已出租約1080間，單元住房約1000戶，已入住近750戶。在區(qū)域分布上，新建居委會(huì)3家，分別是北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街;彰法山居委會(huì)4家，分別是彰法山菜市場(chǎng)、零碑商貿(mào)市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)和旺業(yè)大市場(chǎng);舒苑居委會(huì)2家，分別是天柱山大市場(chǎng)和金源菜市;龍井居委會(huì)1家，是天柱山菜市場(chǎng);天柱山鎮(zhèn)1家，是皖鎮(zhèn)(附：潛山縣城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)基本情況調(diào)查表)。

二、現(xiàn)行管理模式

我縣現(xiàn)有的集貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)投資主體有二種：一種是政府投資興建，如天柱山菜市場(chǎng);一種是企業(yè)投資興建，其余10家均屬此類(lèi)性質(zhì)。在管理模式上，主要是四種：一是有專(zhuān)門(mén)管理人員，如天柱菜市場(chǎng)，該市場(chǎng)3月市場(chǎng)辦管脫鉤后由工商局移交商務(wù)局管理，縣商務(wù)局組建了天柱市場(chǎng)服務(wù)中心，為自收自支事業(yè)單位，現(xiàn)有事業(yè)編制21人，負(fù)責(zé)天柱市場(chǎng)的管理工作。零碑商貿(mào)市場(chǎng)隸屬商務(wù)局食品公司，食品公司安排2人，負(fù)責(zé)日常管理工作。以上兩個(gè)市場(chǎng)管理人員工資及日常維護(hù)費(fèi)用均從市場(chǎng)攤位和門(mén)面租賃費(fèi)用上列支。二是由開(kāi)發(fā)建設(shè)市場(chǎng)的企業(yè)聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理，共3家，分別是秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)。三是開(kāi)發(fā)建設(shè)市場(chǎng)的企業(yè)聘請(qǐng)人員自行管理，共3家，分別是金源菜市、彰法山菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)。聘請(qǐng)人員工資由企業(yè)自行負(fù)擔(dān)。四是無(wú)人管理的市場(chǎng)，共3家，分別是北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)。

三、存在的主要問(wèn)題

集貿(mào)市場(chǎng)是城市的一個(gè)窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個(gè)重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看，我縣集貿(mào)市場(chǎng)絕大部分只建不管或管理不到位問(wèn)題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng)，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個(gè)難點(diǎn)，存在的問(wèn)題十分突出。具體來(lái)講，主要是三個(gè)方面：

(一)綜合配套服務(wù)設(shè)施不完善，存在安全隱患。

旺業(yè)大市場(chǎng)商戶入駐后，開(kāi)發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理，劃定專(zhuān)門(mén)停車(chē)場(chǎng)，按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)，但由于市場(chǎng)是開(kāi)放性的，加上商戶素質(zhì)參差不齊，物業(yè)管理費(fèi)不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場(chǎng)、零碑菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)等入市車(chē)輛管理較為有序外，其余市場(chǎng)各種車(chē)輛沒(méi)有固定地點(diǎn)停放，導(dǎo)致市場(chǎng)的道路不暢，不少市場(chǎng)消防設(shè)施不齊全，消防安全隱患嚴(yán)重。個(gè)別市場(chǎng)設(shè)施簡(jiǎn)陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴(yán)重，急需整治改造。

(二)開(kāi)發(fā)建設(shè)市場(chǎng)的企業(yè)建市場(chǎng)與管市場(chǎng)錯(cuò)位，權(quán)責(zé)不明確。

金源菜市臨街門(mén)面經(jīng)營(yíng)早點(diǎn)和畜禽產(chǎn)品的商戶經(jīng)營(yíng)垃圾隨意丟棄，商戶、消費(fèi)者車(chē)輛亂停亂放，造成臨街主干道污水橫流、垃圾成堆，商戶占道經(jīng)營(yíng)、人車(chē)混雜。姚沖大市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)內(nèi)居民和商戶建筑垃圾隨意堆放，下水道堵塞、下水井蓋丟失。上述情況在北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、彰法山菜市場(chǎng)、天柱山大市場(chǎng)等均不同程度存在。其根本原因是開(kāi)發(fā)商借政府其自身即得利益獲取后，經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)、管理市場(chǎng)觀念淡薄。一部分開(kāi)發(fā)商只建不管，市場(chǎng)建成后，門(mén)面和攤位銷(xiāo)售完畢就意味著對(duì)市場(chǎng)管理的終結(jié)，住戶和商戶自掃門(mén)前雪，對(duì)市場(chǎng)公共部分的管理無(wú)人問(wèn)津，如北河街、姚沖大市場(chǎng)。一部分開(kāi)發(fā)商不真心想管，敷衍了事。以物業(yè)管理費(fèi)難以收取為由，不愿意在資金上投入，只安排1至2人管理市場(chǎng)，同時(shí)安排的人員履行職責(zé)不到位，城市文明創(chuàng)建時(shí)，部門(mén)一督查就抓一抓，不督查，基本就放任自流，如金源菜市、旺業(yè)大市場(chǎng)。

(三)少數(shù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氛圍不濃、不景氣，經(jīng)濟(jì)效益低下。

金源菜市場(chǎng)內(nèi)有近300個(gè)攤位閑置，天柱山大市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)除臨街門(mén)面房在經(jīng)營(yíng)外，市場(chǎng)內(nèi)門(mén)面房盡管已售出，但大多數(shù)基本閑置，不少居民買(mǎi)回后，只做倉(cāng)庫(kù)或車(chē)庫(kù)。這些市場(chǎng)的交易額很小，有的攤位費(fèi)收入僅幾萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)效益十分低下。

四、下一步工作安排

集貿(mào)市場(chǎng)是城市一項(xiàng)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費(fèi)者利益息息相關(guān)。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場(chǎng)交易環(huán)境，保護(hù)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)市場(chǎng)的繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是加強(qiáng)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理的根本目的。現(xiàn)就下一步工作提出如下意見(jiàn)：

(一)實(shí)行分類(lèi)管理。

根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)狀，將其分為三類(lèi)，按不同類(lèi)別，明確各部門(mén)監(jiān)管職責(zé)：第一類(lèi)是有專(zhuān)門(mén)管理人員進(jìn)行管理的市場(chǎng)，如天柱菜市場(chǎng)、零碑集貿(mào)市場(chǎng)，仍由縣商務(wù)局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場(chǎng)由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項(xiàng)目范圍，不宜對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)進(jìn)行改造?？h商務(wù)局應(yīng)督促市場(chǎng)管理人員，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)內(nèi)部管理，確保市場(chǎng)安全。第二類(lèi)是建成時(shí)間早，市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類(lèi)是市場(chǎng)規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)、彰法山菜市場(chǎng)、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)由縣商務(wù)局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財(cái)政局等相關(guān)部門(mén)參與，全面推行物業(yè)管理。

(二)集貿(mào)市場(chǎng)實(shí)施物業(yè)管理主要措施。

結(jié)合各市場(chǎng)現(xiàn)狀，推行物業(yè)管理按以下3個(gè)方面同步進(jìn)行：

1、對(duì)正在實(shí)施物業(yè)管理的秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)由縣商務(wù)局督促各物業(yè)管理公司加大管理力度，規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序，確保市場(chǎng)環(huán)境整潔;

2、對(duì)由開(kāi)發(fā)商聘人管理或無(wú)人管理的旺業(yè)大市場(chǎng)、金源菜市、彰法山菜市場(chǎng)、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、北河街、姚沖大市場(chǎng)在未推行物業(yè)管理之前，為確保市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有序，由縣商務(wù)局派員會(huì)同開(kāi)發(fā)商共同管理，市場(chǎng)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生由縣綜合執(zhí)法局臨時(shí)派員清掃;

3、由縣商務(wù)局牽頭，縣房產(chǎn)局、住建局、工商局參與，各集貿(mào)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商配合，對(duì)城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理情況再次進(jìn)行深入調(diào)查，以縣政府名義出臺(tái)《潛山縣集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理辦法》，《管理辦法》由縣商務(wù)局、房管局、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商共同組織實(shí)施。

第二篇：城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

根據(jù)市局開(kāi)展集貿(mào)市場(chǎng)調(diào)研工作的指示精神，在武昌質(zhì)監(jiān)分局的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，我區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)調(diào)研小組走訪了水果湖菜市場(chǎng)、丁字橋菜市場(chǎng)、大成路集貿(mào)市場(chǎng)等多處具有典型性的農(nóng)貿(mào)集市?，F(xiàn)將調(diào)研情況列舉如下：

一、武昌區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀

1、武昌區(qū)有42戶集貿(mào)市場(chǎng)，在用衡器3976臺(tái)，合格率94.82%；公平秤43臺(tái)，合格率100%

2、整體布局較為合理，市場(chǎng)與居民區(qū)銜接較為緊密。

3、硬件設(shè)施較為完善，基本能滿足農(nóng)產(chǎn)品商貿(mào)流通的需要。

4、市場(chǎng)管理方式側(cè)重于傳統(tǒng)領(lǐng)域，管理、服務(wù)工作的創(chuàng)新性有侍加強(qiáng)。

5、市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)功能與城鄉(xiāng)居民需要、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)合緊密。

6、集貿(mào)市場(chǎng)存在著“一管就死，放手便活”的不正常現(xiàn)象。

7、“農(nóng)改超”進(jìn)展較慢。

二、武昌區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)運(yùn)行中的問(wèn)題

1、缺乏統(tǒng)一的監(jiān)督各市場(chǎng)的上級(jí)機(jī)構(gòu)和行之有效的協(xié)調(diào)機(jī)制。

自從工商部門(mén)與市場(chǎng)服務(wù)中心分家以后，城區(qū)各市場(chǎng)由于上級(jí)機(jī)構(gòu)的不同，各自為陣，沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的上級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)其管理。在這種令出多門(mén)的情況下，從宏觀層面監(jiān)管各市場(chǎng)行為，收集市場(chǎng)信息，實(shí)行宏觀調(diào)控的難度加大。這種現(xiàn)狀，不利于集貿(mào)市場(chǎng)的整體發(fā)展。

2、馬路集市的興盛，阻礙了正規(guī)集貿(mào)市場(chǎng)的正常發(fā)展。

據(jù)菜市場(chǎng)負(fù)責(zé)人反映，馬路市場(chǎng)在道路旁擺攤設(shè)點(diǎn)，存在著嚴(yán)重的交通隱患；因無(wú)專(zhuān)人監(jiān)管，食品衛(wèi)生安全也得不到充分保證，短斤少兩現(xiàn)象嚴(yán)重；其隨意擺放、亂丟亂棄，給市容市貌也造成了不良影響。盡管城管部門(mén)一再打擊，這些馬路市場(chǎng)仍是“春風(fēng)吹又生，”其不受約束的必展對(duì)正規(guī)市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)造成了嚴(yán)重影響。

3、各集貿(mào)市場(chǎng)定位單一，經(jīng)營(yíng)粗放，缺乏特色定位和精細(xì)包裝。

在我們走訪的各集貿(mào)市場(chǎng)的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)銷(xiāo)售的商品和經(jīng)營(yíng)方式趨于雷同，均為面向大眾的簡(jiǎn)單的菜品交易，缺乏自身的特色定位。除了在少數(shù)市場(chǎng)看到帶有鄉(xiāng)土特色的地方小吃外，其余市場(chǎng)皆為菜品的大眾化銷(xiāo)售，從包裝到交易方式都較為粗放，這固然是考慮到主要消費(fèi)群及其經(jīng)濟(jì)能力的原因，但在可行的范圍內(nèi)挖掘自己的民俗內(nèi)涵，實(shí)行特色化經(jīng)營(yíng)，吸引更多消費(fèi)者，促進(jìn)市場(chǎng)的繁榮，這是完全可以做到的。

4、購(gòu)物環(huán)境不佳，臟、亂、差現(xiàn)象未徹底改觀。

武昌各集貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展到今天，硬件設(shè)施均有了較大改善，但由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力的制約和運(yùn)行機(jī)制的不完善，購(gòu)物環(huán)境仍然不盡如人意。當(dāng)調(diào)研組到某市場(chǎng)的畜區(qū)禽時(shí)，撲鼻而來(lái)的臭味讓人暈眩，行走在攤位之間更須小心翼翼，東一堆雞毛，西一灘下水，骯臟惡臭，讓人心生怯意。這種情狀雖不能根除，但只要完善一下工作流程，是可以得到改善的。還有，市場(chǎng)外圍馬路的擁堵極為嚴(yán)重，亂拉線接電現(xiàn)象較多，隱患重重，一旦發(fā)生不測(cè)，警車(chē)，消防車(chē)均難以進(jìn)入，這種現(xiàn)狀給人民的生命財(cái)產(chǎn)安全造成了重大隱患，是必須要加以解決的。

5、市場(chǎng)自身建設(shè)受到較多制約，如硬件落后、資金缺乏等。

此次調(diào)研的市場(chǎng)中，除部份集貿(mào)市場(chǎng)為框架式結(jié)構(gòu)，硬件設(shè)施較為先進(jìn)外，其余市場(chǎng)的硬件狀況仍有待改進(jìn)，菜市場(chǎng)只有一張門(mén)，交通不太便利，各商販為尋求顧客關(guān)注，偏向于把攤位設(shè)在門(mén)口，造進(jìn)入門(mén)處擁堵不堪，市場(chǎng)中后部空置，該市場(chǎng)管理方表示，如能在市場(chǎng)再開(kāi)一張門(mén)，對(duì)自身發(fā)展大有好處，但因資金制約和涉及到民房拆遷（居民自用房邊上的小雜屋），該設(shè)想難以實(shí)施。又如市場(chǎng)的“場(chǎng)內(nèi)空，場(chǎng)外亂”的現(xiàn)狀，如果不進(jìn)行提質(zhì)改造的話，終究是安全生產(chǎn)的隱患。

三、對(duì)發(fā)展、規(guī)范集貿(mào)市場(chǎng)的建議

1、設(shè)立統(tǒng)一的管理機(jī)構(gòu)，建立順暢的協(xié)調(diào)機(jī)制。

在各市場(chǎng)的上極主管部門(mén)共同協(xié)商的基礎(chǔ)上，建立一個(gè)統(tǒng)一的管理機(jī)構(gòu)，開(kāi)展日常工作。該機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)“機(jī)構(gòu)、職責(zé)、財(cái)務(wù)、人員”四分離，開(kāi)展獨(dú)立運(yùn)作，其主要職能是：負(fù)責(zé)市場(chǎng)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理和設(shè)施維修、改造及資產(chǎn)管理；開(kāi)發(fā)市場(chǎng)資源，搞好市場(chǎng)交易，促進(jìn)市場(chǎng)繁榮；開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，為市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者提供經(jīng)營(yíng)條件和信息、儲(chǔ)運(yùn)、生活等方面的有償服務(wù)；搞好環(huán)境衛(wèi)生和消防安全，規(guī)范市場(chǎng)管理。建立順暢的協(xié)調(diào)機(jī)制，解決因缺乏統(tǒng)一管理而出現(xiàn)的各種問(wèn)題，促進(jìn)城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)的又好又快發(fā)展。

2、探討“服務(wù)進(jìn)社區(qū)”的新途徑，解決馬路市場(chǎng)存在的問(wèn)題。

馬路市場(chǎng)存在著諸多的不足，城管部門(mén)也進(jìn)行了多次整頓，但效果仍不明顯，馬路市場(chǎng)依舊或明或暗地存在。我們可以調(diào)整思路，認(rèn)可其存在的某些合理性因素，如對(duì)居民生活的便利，對(duì)農(nóng)民增收的益處等。在統(tǒng)一規(guī)劃下，在城區(qū)某些地段劃出專(zhuān)門(mén)的區(qū)域供其經(jīng)營(yíng)，并通過(guò)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)、工商、城管等部門(mén)的監(jiān)管，維持正常的交易秩序。同時(shí)，可把這些小市場(chǎng)的管理權(quán)劃給該區(qū)域內(nèi)有一定實(shí)力的大市場(chǎng)，形成“大帶小”的市場(chǎng)格局，使統(tǒng)一管理和“服務(wù)進(jìn)社區(qū)”互不沖突，方便群眾與商販，實(shí)現(xiàn)雙贏。

3、各集貿(mào)市場(chǎng)集思廣益，在面向大眾的基礎(chǔ)上，實(shí)行特色經(jīng)營(yíng)。

各集貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)一步突出自身特色，實(shí)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)共同繁榮。如特色菜市場(chǎng)可根據(jù)其歷史悠久、建筑古樸、民俗氣息濃厚的特點(diǎn)，強(qiáng)化具有鄉(xiāng)土特色的商品經(jīng)營(yíng)，如家常泡菜、霉干菜、特色小吃等。通過(guò)這些產(chǎn)品來(lái)吸引顧客，形成品牌效應(yīng)來(lái)促進(jìn)自身的發(fā)展。其他集貿(mào)市場(chǎng)也可調(diào)整自己的思路，通過(guò)某些菜品的種類(lèi)齊全、價(jià)格較低來(lái)吸引特定消費(fèi)群，提高自己的人氣和知名度。

4、優(yōu)化購(gòu)物環(huán)境，使臟、亂、差現(xiàn)象得到根本改觀。

集市上畜禽區(qū)的臟、亂現(xiàn)象，并非完全不可解決的。管理方可與物業(yè)部門(mén)協(xié)商，每隔一定的時(shí)間，派出專(zhuān)人外運(yùn)垃圾，保證交易區(qū)的清潔；同時(shí)加強(qiáng)對(duì)廢棄物的回收與利用，如雞鴨毛等。通過(guò)統(tǒng)一的管理與商販的自覺(jué)維護(hù)，保持購(gòu)物環(huán)境的優(yōu)良。至于對(duì)秀峰市場(chǎng)的混亂狀況的整頓，有關(guān)部門(mén)須加大工作力度，加強(qiáng)宣傳教育，懲戒某些違規(guī)商販，重建市場(chǎng)秩序，促進(jìn)其正常發(fā)展。

5、通過(guò)政策扶持，引進(jìn)資金，加快市場(chǎng)的升級(jí)改造。

針對(duì)武昌市場(chǎng)發(fā)展的“瓶頸”，在調(diào)研所取得的第一手資料的基礎(chǔ)上，加大對(duì)市場(chǎng)的政策扶持，如根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，減少某些稅費(fèi)的征收，對(duì)某些商品的生產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)助等，通過(guò)這些措施提高商戶經(jīng)營(yíng)的積級(jí)性，促進(jìn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。同時(shí)，大力引進(jìn)資金，采取投資者出資金，政府給政策的方式，對(duì)現(xiàn)有集貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行硬件升級(jí)，在城區(qū)新建市場(chǎng)，使武昌集貿(mào)市場(chǎng)布局更合理，運(yùn)行更順暢，人民群眾的生活更方便。

第三篇：物業(yè)管理狀況分析

濟(jì)寧市物業(yè)管理狀況分析 物業(yè)管理是隨著住房制度改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展而誕生的一個(gè)新興行業(yè)，它對(duì)改善居民的生活環(huán)境、維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、提高城市整體管理水平發(fā)揮著重要的作用。從全國(guó)宏觀來(lái)看，物業(yè)服務(wù)行業(yè)作為新興的服務(wù)行業(yè)進(jìn)入中國(guó)30年的的時(shí)間，從沿海城市傳入內(nèi)陸，發(fā)展迅猛，發(fā)展空間大，需求多，但是也凸顯出了問(wèn)題和矛盾。雖然我市的物業(yè)管理起步較晚，但是發(fā)展迅速，企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理人員隊(duì)伍更加強(qiáng)壯，物業(yè)管理覆蓋面積逐年增加，這一新興行業(yè)的興起，提供了為數(shù)眾多的就業(yè)崗位。根據(jù)山東省的整體規(guī)劃，濟(jì)寧市作為經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)發(fā)展城市，與全國(guó)的其他城市一樣，城市發(fā)展速度快，外來(lái)居住人口增加，勢(shì)必進(jìn)行經(jīng)濟(jì)房產(chǎn)建設(shè)，濟(jì)寧現(xiàn)在每年都有大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工，或者正在規(guī)劃設(shè)計(jì)之中，這些項(xiàng)目建成后都會(huì)需要物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，這就為物業(yè)服務(wù)提供了發(fā)展空間。濟(jì)寧的物業(yè)服務(wù)公司一般提供的服務(wù)包括清潔、綠化、保安、市政工程、會(huì)議服務(wù)，餐飲服務(wù)、前臺(tái)接待、工程維修（水、電、暖）、設(shè)施設(shè)備日常的養(yǎng)護(hù)管理等服務(wù)，近年由于《物權(quán)法》、《山東物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布，加上政府部門(mén)對(duì)物業(yè)行業(yè)的重視以及支持，物業(yè)服務(wù)在濟(jì)寧市的發(fā)展趨于正規(guī)化。濟(jì)寧市物業(yè)管理的基本現(xiàn)狀：

一、目前，濟(jì)寧物業(yè)服務(wù)公司的模式有：

1、私營(yíng)企業(yè)：個(gè)人成立的物業(yè)管理服務(wù)公司。一般資質(zhì)為3級(jí)，但是存在規(guī)模小，服務(wù)單一，人力匱乏，管理模式不科學(xué)、發(fā)展后勁不足的缺點(diǎn)。例如：

銀都小區(qū)宏達(dá)物業(yè)，菱花小區(qū)等。

2、開(kāi)發(fā)商自己建立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，特點(diǎn)是對(duì)物業(yè)情況熟悉，資金雄厚，但是建管一家，依賴性強(qiáng)，問(wèn)題暴露明顯，如房屋質(zhì)量問(wèn)題，這些物業(yè)公司中有的是只承包自己本公司的物業(yè)，有的則是內(nèi)外兼包，這些物業(yè)公司有濟(jì)寧九巨龍物業(yè)服務(wù)公司，濟(jì)寧大地物業(yè)服務(wù)公司，濟(jì)寧魯興物業(yè)服務(wù)公司，濟(jì)寧艾家物業(yè)，濟(jì)寧華園物業(yè)等。

3、專(zhuān)業(yè)化、新型的、符合現(xiàn)在濟(jì)寧市隊(duì)伍要求和需求的企業(yè)，這些企業(yè)的特點(diǎn)是制度較完善、正規(guī)，有一定的人力資源、經(jīng)驗(yàn)、資金，成為濟(jì)寧市場(chǎng)上物業(yè)服務(wù)行業(yè)的新生主力，有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，但這些企業(yè)數(shù)量不多，沒(méi)有核心凝聚力，主要通過(guò)投標(biāo)渠道為物業(yè)服務(wù)來(lái)源，如：濟(jì)寧香江物業(yè)服務(wù)有限公司，濟(jì)寧田申物業(yè)服務(wù)有限公司，濟(jì)寧彩通物業(yè)服務(wù)有限公司等。

4、外地進(jìn)駐濟(jì)寧的物業(yè)服務(wù)公司，這些公司具有一定的實(shí)力，可以擴(kuò)展外地的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，專(zhuān)業(yè)技術(shù)較純熟，且具有很強(qiáng)專(zhuān)業(yè)針對(duì)性，比如濟(jì)南明德物業(yè)服務(wù)的濟(jì)寧醫(yī)學(xué)院，北京普凈物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)的濟(jì)寧附屬醫(yī)院等。

二、物業(yè)服務(wù)公司概況 1.濟(jì)寧物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)內(nèi)容一般有保潔、保安、綠化、工程維修、會(huì)議招待、前臺(tái)接待、市政工程、餐飲服務(wù)、園林綠化等。2.按照物業(yè)公司資質(zhì)的劃分：濟(jì)寧市注冊(cè)的物業(yè)公司就有363家，合格的為319家，其中一級(jí)資質(zhì)一家，二級(jí)資質(zhì)8家，其中濟(jì)寧市區(qū)內(nèi)二級(jí)資質(zhì)3家，其余為三級(jí)資質(zhì)，可以看出濟(jì)寧的物業(yè)管理服務(wù)公司以三級(jí)資質(zhì)為主，序號(hào) 資質(zhì) 名稱(chēng) 主要項(xiàng)目 服務(wù)內(nèi)容 備注 1 一級(jí) 濟(jì)寧九巨龍物業(yè)管理有龍城、水景花園、碧水保潔、保安、工屬于開(kāi)發(fā)商

限公司 云天 程 濟(jì)寧魯興物業(yè)管理有限保潔、保安、工 2 二級(jí)

洸河花園、魯興花園 屬于開(kāi)發(fā)商 公司 程 通信大廈、濟(jì)寧婦幼保保潔、保安，工濟(jì)寧彩通物業(yè)管理有限程、前臺(tái)接待、3 健院、中國(guó)聯(lián)通濟(jì)寧分 公司 會(huì)議服務(wù) 公司、科苑小區(qū) 濟(jì)寧市華園物業(yè)服務(wù)有銀河大廈、運(yùn)河城商業(yè) 4 保潔 屬于開(kāi)發(fā)商 限責(zé)任公司 摩爾 三級(jí) 5 濟(jì)寧圣澤物業(yè)服務(wù)公司 市政道路 保潔、資質(zhì) 濟(jì)寧田申物業(yè)服務(wù)有限置城國(guó)際，置城中央公保潔、保安、工 6 公司 園 程 濟(jì)寧市第二人民醫(yī)院、濟(jì)寧大正物業(yè)服務(wù)有限保潔、保安、工 7 伊頓液壓有限公司、中公司 程、電梯服務(wù) 國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 濟(jì)寧艾家物業(yè)管理有限保潔、保安，工 8 冠亞星城 屬于開(kāi)發(fā)商 公司 程 鄒城監(jiān)獄辦公樓、山東濟(jì)寧坤峰物業(yè)管理有限保潔、保安，工 9 魯抗辰欣藥業(yè)有限公司 公司 程 辦公樓及廠區(qū) 濟(jì)寧興唐物業(yè)管理有限興唐金茂大廈、興唐囯保潔、保安，工 10 屬于開(kāi)發(fā)商 公司 翠城 程

保潔、保安，工濟(jì)寧誠(chéng)信物業(yè)管理有限市委宿舍、中國(guó)移動(dòng)總 程、前臺(tái)接待、公司 公司 會(huì)議服務(wù) 3.按照物業(yè)類(lèi)型劃分：（1）、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)：特別是政府及一些高檔的寫(xiě)字樓，濟(jì)寧香江物業(yè)管理有限公司憑借香港大廈的管理優(yōu)勢(shì)，將部分酒店的金鑰匙服務(wù)注入物業(yè)管理，使其在濟(jì)寧寫(xiě)字樓市場(chǎng)占據(jù)重要份額。（2）、住宅：住宅建成以后，主要由開(kāi)發(fā)商下屬的物業(yè)公司管理。如九巨龍、金城、鴻順等。（3）、醫(yī)院、工廠：一般通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)等，產(chǎn)生物業(yè)服務(wù)公司，但是也有可能幾家物業(yè)公司分區(qū)合作。其中也可有關(guān)系運(yùn)作。

三、物業(yè)管理費(fèi) 濟(jì)寧的住宅物業(yè)管理費(fèi)主要為0.2—1.4元/㎡之間，多層在0.2-0.5元/㎡2之間，小高層0.7-1.4元/㎡（含電梯）。商業(yè)在0.8-3.6元/m之間，濟(jì)寧市優(yōu)質(zhì)的寫(xiě)字樓價(jià)格在1.4元/㎡左右，比如置城國(guó)際中心，甲級(jí)寫(xiě)字樓比如興唐金茂大廈物業(yè)費(fèi)用達(dá)到3.6元/㎡。物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成： 1.管理服務(wù)人員的工資，社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提供的福利費(fèi)的等，2.物業(yè)共用部位，公用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行，維護(hù)費(fèi)用，3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用，4.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，5.秩序維護(hù)費(fèi)用，6.辦公費(fèi)用，7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊，8.物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)別及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用，9.稅費(fèi)、利潤(rùn)，10.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司合作方式： 1.由開(kāi)發(fā)商出資物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)； 開(kāi)發(fā)商投資的物業(yè)建成后，有的開(kāi)發(fā)商會(huì)請(qǐng)自己下屬的物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，有的開(kāi)發(fā)商會(huì)與物業(yè)公司進(jìn)行接洽，外聘物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商建成的物業(yè)內(nèi)有拆遷戶的或者為達(dá)到盡快銷(xiāo)售的目的，有的開(kāi)發(fā)商會(huì)與業(yè)主簽訂協(xié)議，3-5年內(nèi)承擔(dān)物業(yè)費(fèi)用，3-5年后業(yè)主自行承擔(dān)，另一種現(xiàn)象是開(kāi)發(fā)商在前期引進(jìn)物業(yè)服務(wù)公司，業(yè)主入住率達(dá)到50%或者達(dá)到成立業(yè)主委員會(huì)的條件后，可與物業(yè)服務(wù)公司接洽，自行確定物業(yè)公司，后期業(yè)主確定物業(yè)公司后，業(yè)主與物業(yè)公司簽訂合同，開(kāi)發(fā)商脫離關(guān)系，有的開(kāi)發(fā)商建成的物業(yè)進(jìn)行自用的，自請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，費(fèi)用由物業(yè)公司提出，雙方確定物業(yè)費(fèi)用，費(fèi)用根據(jù)實(shí)際情況按平方或者人員計(jì)算。

2.由業(yè)主出具物業(yè)費(fèi)用，物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)； 物業(yè)建成后，業(yè)主自行成立業(yè)主大會(huì)，選定物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按照平方或者人員計(jì)算。物業(yè)管理公司收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由2種方法： 1.包干制，給取物業(yè)公司一定的物業(yè)費(fèi)用，費(fèi)用包含所有物業(yè)服務(wù)費(fèi)用以及物業(yè)

公司利潤(rùn)，物業(yè)公司自主盈虧，2.傭金制，給取物業(yè)公司額定的費(fèi)用作為服務(wù)費(fèi)，其余物業(yè)費(fèi)用全部用于物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，結(jié)余或者不足均由業(yè)主承擔(dān)。濟(jì)寧物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的計(jì)算與收取一般按第一種結(jié)算。

四、行業(yè)的薪酬 根據(jù)濟(jì)寧經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)水平和人民的收入情況，以及濟(jì)寧部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不夠，致使物業(yè)服務(wù)人員的工資水平處于中低水平，高層管理干部：2500-3500元； 中層干部：月薪1800-2500元 ； 物業(yè)管理員及文員：1000-1500元； 會(huì)議服務(wù)及前臺(tái)接待人員：1000-1500元，工程人員：1800元； 保安員：1200元； 清潔員：800元。

五、濟(jì)寧市物業(yè)服務(wù)發(fā)展中存在的問(wèn)題

1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳難，居民對(duì)物業(yè)服務(wù)認(rèn)識(shí)不夠 原因：目前濟(jì)寧市民的消費(fèi)意識(shí)有待提高，物業(yè)費(fèi)應(yīng)作為現(xiàn)代城市人納入自身消費(fèi)體系的一個(gè)不可或卻的重要消費(fèi)環(huán)節(jié)，而這一觀念的養(yǎng)成，仍然有待時(shí)日。在物業(yè)服務(wù)中，尤其在住宅物業(yè)服務(wù)中，物業(yè)費(fèi)用收繳率低，這其中有物業(yè)公司服務(wù)不到位外，業(yè)主不及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，或者惡意不繳納服務(wù)費(fèi)也是原因之一，這種現(xiàn)象持續(xù)發(fā)生就會(huì)造成惡性循環(huán)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳不及時(shí)，造成物業(yè)公司負(fù)荷運(yùn)行，成本增加，久而久之，物業(yè)公司無(wú)力承擔(dān)就會(huì)造成物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

下降，而作為業(yè)主，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，享受不到相應(yīng)的服務(wù)就會(huì)不支付或少支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，且對(duì)物業(yè)服務(wù)公司不滿，造成物業(yè)公司和業(yè)主關(guān)系不和諧。解決方法：改變?nèi)藗兊挠^念不是一蹴而就的，提高人們物業(yè)管理的認(rèn)知度一方面加大宣傳，有政府參與的正確引導(dǎo)，改變?nèi)藗兤さ目捶?，另一方便物業(yè)公司本身也要樹(shù)立品牌化的物業(yè)服務(wù)，為業(yè)主提供良好的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹(shù)立正確的服務(wù)意識(shí)，和業(yè)主做良好的溝通，想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所需，樹(shù)立良好的信譽(yù)及口碑。

2、物業(yè)服務(wù)人員質(zhì)量參差不齊，缺少核心競(jìng)爭(zhēng)力 原因：優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的實(shí)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)，因物業(yè)服務(wù)為服務(wù)行業(yè)，行業(yè)薪水較其他行業(yè)低，物業(yè)公司很難吸收到高素質(zhì)人才，沒(méi)有辦法保證服務(wù)質(zhì)量，高素質(zhì)人才要進(jìn)入物業(yè)服務(wù)公司必須從基層做起，要做好的物業(yè)管理者，就要有一線的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在的高素質(zhì)人才很難接受這個(gè)落差，一般不會(huì)從事這個(gè)行業(yè)，人才流失嚴(yán)重，這樣就造成核心競(jìng)爭(zhēng)力的下降，物業(yè)公司就要降低門(mén)檻吸收人員，保潔、保安等職位有些是下崗工人，她們?nèi)鄙俜?wù)的意識(shí)和相應(yīng)的知識(shí)，服務(wù)質(zhì)量上不去，因此造成社會(huì)上有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)就是低技術(shù)的行業(yè)，其日常工作就是打掃衛(wèi)生，簡(jiǎn)單維修，看門(mén)而已的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。

解決辦法：物業(yè)服務(wù)公司廣納人才，提高物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員薪水待遇，提高物業(yè)從業(yè)人員門(mén)檻，在招聘人才時(shí)，要如實(shí)的介紹公司情況，選準(zhǔn)合適企業(yè)需要的人，對(duì)于一線的工作人員，補(bǔ)充知識(shí)，定期開(kāi)展培訓(xùn)，認(rèn)真開(kāi)展敬業(yè)、愛(ài)業(yè)教育，引導(dǎo)他們忠于職守，物業(yè)服務(wù)公司也要努力創(chuàng)造良好的工作環(huán)境、成才環(huán)境，從整體提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平。

3、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容單一，缺少完整的市場(chǎng)機(jī)制及管理 原因：物業(yè)服務(wù)傳入后，缺少相應(yīng)的人才，物業(yè)服務(wù)規(guī)模上不去，內(nèi)容單一，高端物業(yè)服務(wù)缺乏，市場(chǎng)不成熟，社會(huì)認(rèn)知度不高，政府缺少相應(yīng)的扶持與管理，濟(jì)寧市場(chǎng)上的物業(yè)服務(wù)公司各自為戰(zhàn)，缺少系統(tǒng)的交流，無(wú)法進(jìn)入良性競(jìng)爭(zhēng)的局面。解決方法：學(xué)習(xí)先進(jìn)的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和模式，各物業(yè)公司之間可以以行業(yè)交流的方式互相學(xué)習(xí)，吸取優(yōu)勢(shì)和經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)高端物業(yè)和人才。

4、物業(yè)管理公司資產(chǎn)規(guī)模較小，發(fā)展后勁不足，企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難。

原因：前面也已經(jīng)介紹到濟(jì)寧市的一部分物業(yè)服務(wù)公司為私營(yíng)小企業(yè)，物業(yè)等級(jí)為三級(jí)資質(zhì)，承包的物業(yè)一般為小型物業(yè)，盈利少，成本高，物業(yè)費(fèi)用難以快速回收，資金鏈過(guò)長(zhǎng)，導(dǎo)致虧損。

解決辦法：擴(kuò)大承包物業(yè)服務(wù)面積，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，縮短物業(yè)費(fèi)用收繳時(shí)間，但真正從根本上解決這個(gè)問(wèn)題，是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，要盡快使企業(yè)市場(chǎng)化，正規(guī)化。

5、物業(yè)管理公司資質(zhì)等級(jí)偏低，優(yōu)秀品牌企業(yè)較少。原因：我市物業(yè)管理公司有300多家，但達(dá)到一級(jí)資質(zhì)以上的僅有1家，二級(jí)資質(zhì)的8家，同其它先進(jìn)城市的高科技含量相比較，勞動(dòng)密集型依然是我市物業(yè)管理企業(yè)的特點(diǎn)。例如深圳北京等地的物業(yè)管理企業(yè)，具備高學(xué)歷的人員并不少見(jiàn)，而在我市，從事物業(yè)管理依然是層次和素質(zhì)低下的代名詞；另外，物業(yè)管理在市場(chǎng)中的地位也有著明顯的差別。例如對(duì)深圳等一些城市而言，物業(yè)已經(jīng)成為公司的主要發(fā)展支柱，大名鼎鼎的萬(wàn)科地產(chǎn)就是從物業(yè)公司慢慢地發(fā)展起來(lái)的，在我市還說(shuō)是很難比擬的。解決辦法：我市物業(yè)公司發(fā)展自身企業(yè)的同時(shí)還要學(xué)習(xí)其他地區(qū)的先進(jìn)技

術(shù)，提高我市物業(yè)服務(wù)公司的含金量，使服務(wù)不僅停留于表面文章，找到物業(yè)服務(wù)發(fā)展的根本，提高競(jìng)爭(zhēng)力，打出自己的品牌才是重中之重。從此可以看出，濟(jì)寧的物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有形成成熟的管理機(jī)制及市場(chǎng)化運(yùn)行，在管理中問(wèn)題矛盾明顯，有的物業(yè)公司沒(méi)有進(jìn)入良性運(yùn)營(yíng)，在資金短缺的情況下，物業(yè)服務(wù)下降，造成了業(yè)主和開(kāi)發(fā)商的雙重?fù)p失，和先進(jìn)國(guó)家及國(guó)際化物業(yè)服務(wù)有很大的差距。

六、濟(jì)寧物業(yè)服務(wù)的發(fā)展?jié)摿?物業(yè)服務(wù)是具有長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)，對(duì)于二、三線城市更是如此，因此濟(jì)寧市的物業(yè)服務(wù)發(fā)展還是很有發(fā)展性的，目前隨著人們對(duì)物業(yè)認(rèn)識(shí)度的提高，政府對(duì)此也越來(lái)越重視濟(jì)寧的物業(yè)發(fā)展，濟(jì)寧市物業(yè)服務(wù)正在向?qū)I(yè)化、產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化、品牌化發(fā)展的方向轉(zhuǎn)變。物業(yè)公司要尋求大的突破，一定要有大的管理規(guī)模。只有達(dá)到一定的規(guī)模，物業(yè)服務(wù)公司才會(huì)有盈利，有了足夠的資金支持，保證了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，達(dá)到公司信譽(yù)與收益的雙贏。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的健康發(fā)展，為我市物業(yè)管理業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。物業(yè)管理業(yè)是隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的發(fā)展而發(fā)展的。濟(jì)寧市很多地塊都在進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，城市化建設(shè)進(jìn)程加快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)迅猛發(fā)展，濟(jì)寧市的居住環(huán)境發(fā)生了巨大變化，物業(yè)建成后，將產(chǎn)生大量的物業(yè)需求，尤其現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)在濟(jì)寧市場(chǎng)中已打下基礎(chǔ)，這對(duì)濟(jì)寧市的物業(yè)發(fā)展是一個(gè)很好的契機(jī)，對(duì)物業(yè)服務(wù)的成熟有很大的推動(dòng)作用，政府在此時(shí)加以引導(dǎo)，對(duì)濟(jì)寧物業(yè)有利好的發(fā)展。濟(jì)寧物業(yè)服務(wù)行業(yè)模式單一，濟(jì)寧物業(yè)對(duì)高端的物業(yè)服務(wù)有很大需求，現(xiàn)在在濟(jì)寧已出現(xiàn)很多高端的住宅、酒店，有的物業(yè)價(jià)格已達(dá)到1萬(wàn)元/㎡，一方面這種高檔物業(yè)需要高檔的物業(yè)服務(wù)，我們可以借鑒外來(lái)物業(yè)公司的優(yōu)點(diǎn)與長(zhǎng)處，結(jié)合實(shí)際情況，進(jìn)行相對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，一方面目前濟(jì)寧市場(chǎng)的高端物業(yè)服務(wù)鮮有，高端物業(yè)服務(wù)在濟(jì)寧會(huì)有很大的發(fā)揮潛力和市場(chǎng)，這對(duì)濟(jì)寧物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)也是一個(gè)改革性的變化，高端物業(yè)進(jìn)入濟(jì)寧市場(chǎng)后會(huì)被快速吸收，容易被濟(jì)寧市場(chǎng)接受，可以引進(jìn)先進(jìn)的服務(wù)技術(shù)，比如管家式服務(wù)，保姆式服務(wù)，這些都能夠快速的形成企業(yè)的品牌效應(yīng)。在這個(gè)信息化的時(shí)代，行業(yè)的發(fā)展也離不開(kāi)信息化，物業(yè)公司信息化有利于提高工作效率，提供準(zhǔn)確及時(shí)的信息，避免重復(fù)工作，在電腦管理系統(tǒng)中，不僅有物業(yè)服務(wù)公司的資料，還有物業(yè)的各種圖紙、管線，以及業(yè)主的相關(guān)資料，比如房號(hào)，樓層都能及時(shí)查詢，為做好物業(yè)服務(wù)工作提供有效的信息支撐，物業(yè)公司可以及時(shí)的掌握信息，了解項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況，做出相關(guān)決策。終上所述，濟(jì)寧的物業(yè)服務(wù)離成熟的市場(chǎng)還有還有很長(zhǎng)一段路要走，人們認(rèn)知度的不斷提高及政府的不斷重視，使得濟(jì)寧的物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是有很好的發(fā)展空間，有發(fā)展有機(jī)遇，物業(yè)管理對(duì)于促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加強(qiáng)社區(qū)管理，美化社會(huì)環(huán)境，創(chuàng)造文明城市，提高城市居民生活質(zhì)量起著重要作用，從而通過(guò)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)濟(jì)寧物業(yè)的保值增值。

第四篇：2011中國(guó)人才管理狀況調(diào)研報(bào)告

2011中國(guó)人才管理狀況調(diào)研報(bào)告

執(zhí)行摘要

在過(guò)去的20年，中國(guó)保持了持續(xù)高速的增長(zhǎng)。去年，中國(guó)GDP超過(guò)日本成為世界第二經(jīng)濟(jì)大國(guó)。從人才需求展望，組織的影響將是巨大的。圍繞獲取最新的全面的對(duì)人才管理實(shí)踐理解的主旨，我們做了本次調(diào)查，希望對(duì)您關(guān)于如何管理最有效的資源——人，能有所啟迪。

為了全面了解結(jié)果，我們以下列了主要發(fā)現(xiàn)和觀點(diǎn)。下一章將有更詳細(xì)的細(xì)節(jié)。

我們掌握了工具，但始終缺少核心。從積極意義上看，我們調(diào)查的大多數(shù)組織都使用了達(dá)到最新技術(shù)發(fā)展水平的人才管理工作和方法。（如69.1%的組織最新實(shí)施了繼任者計(jì)劃。）沒(méi)有我們不知道的“秘密處方”。據(jù)已知，（工具的）有效性和影響依然較弱。（只有13.1％的被調(diào)查組織的繼任者計(jì)劃通過(guò)高潛力項(xiàng)目，成功率超過(guò)30%。）當(dāng)我們認(rèn)識(shí)到我們的人才管理專(zhuān)業(yè)人員的成就，我們需要保持平靜和頭腦清醒。更重要的是讓發(fā)展項(xiàng)目實(shí)用，通過(guò)定制符合個(gè)人才能的需求，不斷超越既有程序去接觸到核心。

高層領(lǐng)導(dǎo)從某種程度上講在發(fā)展項(xiàng)目上被忽視。在所有的調(diào)查組織中，分別只有26.5%和10.5%的組織關(guān)注發(fā)展總監(jiān)和經(jīng)理以上。這不是一個(gè)好的信號(hào)，因?yàn)橹袊?guó)人才的缺乏在高層領(lǐng)域最明顯。為了保持增長(zhǎng)和領(lǐng)導(dǎo)力的供給，中國(guó)的組織需要投資和掌控我們高層領(lǐng)導(dǎo)的發(fā)展。

直線經(jīng)理的參與能進(jìn)一步改進(jìn)。跟高級(jí)執(zhí)行官和人才自身比較，直線經(jīng)理的人才管理水平最低。關(guān)注這塊短板可能是一些人才項(xiàng)目比如繼任者計(jì)劃成功的重要因素。

高潛力項(xiàng)目和繼任者計(jì)劃很火熱，但成功率不高。差不多一半（42.9%）的回答者將高潛力項(xiàng)目或類(lèi)似的領(lǐng)導(dǎo)力加速項(xiàng)目作為他們?nèi)瞬殴芾眄?xiàng)目的首選。超過(guò)三分之二（69.1%）的被調(diào)查組織將繼任者項(xiàng)目作為他們?nèi)瞬殴芾硐到y(tǒng)的核心組成部分。雖然流行，但這些項(xiàng)目的質(zhì)量仍是個(gè)公開(kāi)的疑問(wèn)。

員工的穩(wěn)定性仍然是許多組織的頭號(hào)挑戰(zhàn)。超過(guò)三分之一（38.2%）的回答者認(rèn)為留住員工是個(gè)艱難的工作?？紤]到大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，這并不奇怪：如果我們挖掘得深一些，可以發(fā)現(xiàn)在中國(guó)，人才流動(dòng)從大型跨國(guó)公司流向私人和國(guó)有企業(yè)呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。對(duì)保持穩(wěn)定性已經(jīng)做了很多努力；組織正為解決這個(gè)問(wèn)題而奮斗。

執(zhí)行官不認(rèn)為人才發(fā)展是一個(gè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略。雖然人才管理的重要性毋庸置疑，執(zhí)行官仍然由于它難以明了的特性而把它當(dāng)成一種外圍設(shè)備。許多組織沒(méi)有一種有效的工具去激勵(lì)執(zhí)行官，讓其在此領(lǐng)域作持續(xù)的調(diào)查和努力。最終，人才管理淪為短期商業(yè)活動(dòng)。

建設(shè)人才管理系統(tǒng)——艱難，但是在正確的軌道上

我們需要在流行和實(shí)用間尋求更好的平衡，來(lái)取得最好的發(fā)展。

養(yǎng)育一個(gè)孩子需要我們的愛(ài)、時(shí)間、關(guān)注、財(cái)務(wù)投資和耐心。這也是大多組織建設(shè)一個(gè)人才管理系統(tǒng)的感覺(jué)。本次調(diào)查數(shù)據(jù)顯示了我們?nèi)〉昧碎L(zhǎng)足的進(jìn)步，但仍有一些反復(fù)試驗(yàn)的時(shí)刻，使這一過(guò)程令人興奮、充滿挑戰(zhàn)甚至有些混亂。

人才管理理論基于西方國(guó)家組織發(fā)展的著作和工業(yè)心理學(xué)。此外，許多被調(diào)查者來(lái)自跨國(guó)公司。因此，對(duì)于許多組織的人才管理系統(tǒng)圍繞全球或地區(qū)為中心建設(shè)并不奇怪（見(jiàn)圖1）。就像說(shuō)到的，我們注意到一些組織已經(jīng)采取了行動(dòng)，來(lái)按照他們的集約系統(tǒng)結(jié)合一些當(dāng)?shù)氐囊蛩?，甚至?dú)立創(chuàng)造自身的系統(tǒng)，來(lái)更有效地應(yīng)對(duì)獨(dú)一無(wú)二的當(dāng)?shù)匦枨蟆！斑@就是為什么我們?cè)谝屡d市場(chǎng)上建立專(zhuān)屬的人才發(fā)展獨(dú)立模塊的原因”，一家領(lǐng)先的技術(shù)公司的人才管理總監(jiān)說(shuō)，“為了平衡以全球?yàn)橹行牡恼吆彤?dāng)?shù)氐膭?dòng)態(tài)需求”。

此外，我們高興地看到許多組織沒(méi)有將人才管理置于真空狀態(tài)。他們將人才戰(zhàn)略作為全部商業(yè)戰(zhàn)略的一個(gè)完整部分、一種增值的手段去幫助達(dá)成商業(yè)目標(biāo)（見(jiàn)圖2）。兩者的結(jié)盟表明在中國(guó)，人才管理實(shí)踐的演變走在正軌。

盡管有好的方面，我們?nèi)宰⒁獾揭恍┒窢?zhēng)的信號(hào)。理想狀態(tài)下，建立人力資源管理的底層基礎(chǔ)為貫徹有效的人才管理項(xiàng)目鋪平了道路。但是，很多組織。同時(shí)進(jìn)行，甚至按照一個(gè)顛倒的順序（見(jiàn)圖3）。顯然，人才管理的需求是如此緊迫，以至于我們進(jìn)入“救火員模式”而不僅是在戰(zhàn)略上思考。低端的做法是分段執(zhí)行人才項(xiàng)目，這缺少了連貫性和人才資源底層基礎(chǔ)的支持。請(qǐng)想象繼任者計(jì)劃項(xiàng)目實(shí)施沒(méi)有一個(gè)成熟的職位分級(jí)和薪酬體系。羅馬不是一天建成的，人才管理平臺(tái)亦是如此。

明智地看，幾乎所有可用的領(lǐng)導(dǎo)力發(fā)展方法已被使用（見(jiàn)圖4）?；诎l(fā)展的反饋、指導(dǎo)和輔導(dǎo)、心理評(píng)估和當(dāng)?shù)芈毼惠啌Q都被廣泛運(yùn)用，并被認(rèn)為是比標(biāo)準(zhǔn)的傳統(tǒng)的培訓(xùn)模型更有效的發(fā)展措施；與70/20/10的發(fā)展觀點(diǎn)保持一致（即，70% 的發(fā)展是通過(guò)工作經(jīng)驗(yàn)，20%是通過(guò)反饋和指導(dǎo)，10%是通過(guò)培訓(xùn)）。有趣的是，業(yè)余的MBA和EMBA是一個(gè)相關(guān)的流行的發(fā)展方法，不過(guò)并不被認(rèn)為十分有效。因此，我們需要在流行和實(shí)用間尋求更好的平衡，來(lái)取得最好的發(fā)展。

常規(guī)思維告訴我們直線經(jīng)理的承諾和參與引導(dǎo)人才發(fā)展項(xiàng)目的成功。比起高級(jí)執(zhí)行官、直線經(jīng)理（即人才的直接上級(jí)），和人才自身的參與度，我們發(fā)現(xiàn)高級(jí)執(zhí)行官和人才個(gè)人比直線經(jīng)理表現(xiàn)了更強(qiáng)的支持度和參與度（見(jiàn)圖5）。在得出結(jié)論和譴責(zé)這些不合作的直線經(jīng)理之前，我們可能需要深思一些潛在的原因。“HR更需要對(duì)直線經(jīng)理?yè)Q位思考”，一位領(lǐng)先的工業(yè)解決方案公司的亞太人力資源總監(jiān)說(shuō)，“直線經(jīng)理被要求關(guān)注發(fā)展數(shù)量；這些人才管理事項(xiàng)對(duì)他們說(shuō)是額外的工作，他們通常會(huì)看不到價(jià)值?！辈幌袢骊P(guān)注人才短缺前景的高級(jí)執(zhí)行官和在發(fā)展項(xiàng)目中有個(gè)人權(quán)益的人才本身，直線經(jīng)理趨向于在相對(duì)短期的前景看待人才，因此，在他們的直接報(bào)告中就缺少（對(duì)人才）系統(tǒng)發(fā)展的興趣和義務(wù)。為了增強(qiáng)人才項(xiàng)目的質(zhì)量和有效性，進(jìn)一步提高直線經(jīng)理的參與度變得十分重要。

這里有個(gè)底線：你對(duì)你當(dāng)前的人才管理系統(tǒng)滿意嗎？調(diào)查結(jié)果是——有點(diǎn)。（見(jiàn)圖6）這個(gè)信息很清楚：我們有很長(zhǎng)的路要走并且有很多事要做。成長(zhǎng)的煩惱在成人期前難以避免。

應(yīng)用素質(zhì)模型——落實(shí)依然薄弱

領(lǐng)導(dǎo)力素質(zhì)在當(dāng)今的組織普遍存在。他已經(jīng)成為整個(gè)人才管理方法的基礎(chǔ)。在中國(guó)，我們能很快找出該素質(zhì)的框架并已經(jīng)快速學(xué)習(xí)了它的應(yīng)用。我們調(diào)查的結(jié)構(gòu)顯示，大多被調(diào)查組織（77.8%）都在使用、修正或發(fā)展一些素質(zhì)框架來(lái)引導(dǎo)人才戰(zhàn)略和干預(yù)。

擁有一個(gè)素質(zhì)模型是一回事；而落實(shí)模型，讓其深入組織需要時(shí)間、承諾和

努力。

值得一提的是，不少組織對(duì)他們?nèi)珔^(qū)和地區(qū)的核心素質(zhì)不滿意。為了讓他們的模型更本土化，他們?cè)谌?、區(qū)域模型上增加額外的素質(zhì)（看圖7-A）。在模型組成上，我們看到一堆混合的素質(zhì)類(lèi)型，這表明了我們從直接應(yīng)用一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的核心素質(zhì)模型向功能、等級(jí)甚至職位等定制的素質(zhì)模型轉(zhuǎn)變（見(jiàn)圖7-B）。另一個(gè)鼓舞人心的信號(hào)是模型修正。建立一個(gè)新模型可能是一次性的努力；但維護(hù)一個(gè)有效的模型是一個(gè)正在進(jìn)行的過(guò)程。我們很高興地看到模型修正對(duì)不少組織是一個(gè)持續(xù)的實(shí)踐；更多組織正在考慮修改模型來(lái)更好地上下銜接和符合商業(yè)需求（見(jiàn)表8）。這些都表明了我們這些年的不斷努力和進(jìn)步的專(zhuān)業(yè)成熟度。

雖然鼓舞人心，我們發(fā)現(xiàn)在應(yīng)用方面仍有一些空間可以改進(jìn)。圖9展示了在一系列的人才管理結(jié)構(gòu)上素質(zhì)應(yīng)用的水平。受領(lǐng)導(dǎo)力加速需求的驅(qū)動(dòng)，我們傾向于更多地利用素質(zhì)模型，來(lái)指導(dǎo)高潛力項(xiàng)目的實(shí)踐，繼任者計(jì)劃和績(jī)效評(píng)估。在員工參與和文化建設(shè)上的評(píng)論、應(yīng)用相對(duì)弱化。部分原因是，理論上我們沒(méi)有理清領(lǐng)導(dǎo)力素質(zhì)，參與動(dòng)機(jī)和文化建設(shè)戰(zhàn)略間的關(guān)系。

在個(gè)人層面上，素質(zhì)如何應(yīng)用在員工日常的工作生活上證明了我們的關(guān)注（見(jiàn)表10）。擁有一個(gè)素質(zhì)模型是一回事；而落實(shí)模型，讓其深入組織需要時(shí)間、承諾和努力。重要的是能展現(xiàn)給直線經(jīng)理并讓他們確信，素質(zhì)能讓他們的生活更簡(jiǎn)單，并且?guī)椭麄儗⑺麄兊膱F(tuán)隊(duì)建設(shè)得更有效。

為了以積極的注解結(jié)束這個(gè)部分，我們的調(diào)查發(fā)現(xiàn)大多的人力資源、組織發(fā)展專(zhuān)家認(rèn)可素質(zhì)框架的價(jià)值在指導(dǎo)人才管理的實(shí)踐上（見(jiàn)表11）。明顯地，目前的焦點(diǎn)不是是否使用素質(zhì)模型，而是更好地改進(jìn)模型來(lái)得到更高的回報(bào)。

運(yùn)行高潛力和繼任者項(xiàng)目——速度比質(zhì)量占優(yōu)勢(shì)

高潛力項(xiàng)目在中國(guó)是一個(gè)熱門(mén)話題。我們的調(diào)查表明大多組織（87.6％）有或者準(zhǔn)備有高潛力項(xiàng)目。然而，在這種加速領(lǐng)導(dǎo)力的浪潮下，我們面臨一個(gè)諷刺的難題：發(fā)展一名領(lǐng)導(dǎo)需要時(shí)間而我們沒(méi)有足夠的時(shí)間。圖12A&B的數(shù)據(jù)表明了這個(gè)難題的結(jié)果：我們有點(diǎn)太多地推動(dòng)高潛力項(xiàng)目但成功率并不令人滿意。我們對(duì)高潛力項(xiàng)目的價(jià)值并不懷疑。問(wèn)題是如何讓它運(yùn)轉(zhuǎn)有效。

組織需要在執(zhí)行項(xiàng)目之前謹(jǐn)慎、清晰地定義高潛力。

一個(gè)簡(jiǎn)單但重要的問(wèn)題證明了我們的關(guān)注：你在你的組織如何定義“高潛力”？圖13展示了目前我們?cè)谒亩x上沒(méi)有一致意見(jiàn)。盡管對(duì)高表現(xiàn)人員未必具有高潛力有激烈的爭(zhēng)論，但大約21.1％的被調(diào)查組織仍然把他們看成——至少部分——是等價(jià)的。另外27.3％把高潛力定義成可能是潛力概念的尺度之一——領(lǐng)導(dǎo)力的準(zhǔn)備。大約7.3%甚至在運(yùn)行項(xiàng)目時(shí)沒(méi)有一個(gè)清晰的定義。當(dāng)然，我們注意到一半的被調(diào)查組織（51.3%）認(rèn)為高潛力項(xiàng)目很寬泛，有一個(gè)交互功能的看法，這將是一個(gè)優(yōu)選的方法去解釋什么是潛力、它能做什么。這種認(rèn)為高潛力是交互功能的觀點(diǎn)使他們承擔(dān)重要的角色，如一種或多種商業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者。為了保證高質(zhì)量的運(yùn)行，我們督促組織在執(zhí)行項(xiàng)目之前謹(jǐn)慎、清晰地定義高潛力。

在使用上述優(yōu)選定義的情況下，我們的調(diào)查顯示大多組織在多種等級(jí)的人（從個(gè)人貢獻(xiàn)者到高級(jí)執(zhí)行官，見(jiàn)圖14）中，通過(guò)小組討論作為主要識(shí)別方法（見(jiàn)圖15），將一小組人定義為高潛力。每年的回顧作為一種標(biāo)準(zhǔn)的程序（有61.5%的回答者）；回顧的結(jié)果影響高潛力人選（見(jiàn)圖16）。雖然從西方文化來(lái)的好的實(shí)踐反映透明度是執(zhí)行高潛力項(xiàng)目的成功之道，但是許多被調(diào)查組織仍保持高潛

力人選在嚴(yán)格機(jī)密的狀態(tài)。幾乎半數(shù)（49.8%）的被調(diào)查者只將高潛力人選揭示給執(zhí)行官或HR看。大約四分之一（25.8%）進(jìn)一步將信息擴(kuò)展給高潛力人員。組織發(fā)展或人力資源專(zhuān)家非正式的討論結(jié)果認(rèn)為泄露高潛力人選可能會(huì)引發(fā)辦公室政治、不公正的工作量、和不健康的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。我們認(rèn)為透明性的處理需要組織文化的支持，強(qiáng)調(diào)信任、開(kāi)放的胸懷和團(tuán)隊(duì)合作，這些需要時(shí)間和努力去培養(yǎng)。此外，大多的員工感到高潛力是一個(gè)升職的機(jī)會(huì)（見(jiàn)圖17）。結(jié)果，就很容易理解為什么大多數(shù)組織對(duì)揭示更多信息會(huì)遲疑。

另外需要提到的是高潛力池的退出策略。由于對(duì)身份識(shí)別和項(xiàng)目設(shè)計(jì)的關(guān)注，我們多少忽略了人才從高潛力發(fā)展項(xiàng)目“畢業(yè)”后的最佳定位。我們的調(diào)查顯示我們不是希望“畢業(yè)生”通過(guò)更多發(fā)展的活動(dòng)來(lái)培養(yǎng)，就是希望他們能等待一個(gè)可行的機(jī)會(huì)（見(jiàn)圖18）。結(jié)果可能是失去這些人才。雖然基于調(diào)查結(jié)果，高潛力的平均流動(dòng)率很?。?.9%），但大約有18.5%的不合理流動(dòng)跟高潛力人員有關(guān)?？紤]到這些挑戰(zhàn)，對(duì)我們來(lái)說(shuō)非常重要的是謹(jǐn)慎掌握高潛力池的尺寸。一個(gè)過(guò)大的池子低估了高潛力的質(zhì)量和重要性。更好地是通過(guò)內(nèi)部人才市場(chǎng)和繼任者計(jì)劃戰(zhàn)略性地衡量池子的尺寸。此外，我們需要有技巧地掌握人們的預(yù)期。不要對(duì)高潛力人員的職業(yè)發(fā)展過(guò)度承諾。想辦法讓他們把項(xiàng)目看漲一次學(xué)習(xí)發(fā)展的機(jī)會(huì)，而不是一次晉升的跳板。

繼任者計(jì)劃與高潛力發(fā)展項(xiàng)目緊密相關(guān)，因?yàn)閮烧邔?duì)增強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)力建設(shè)都十分重要。為了進(jìn)一步在讓其更有效運(yùn)行上發(fā)散思維，我們將被調(diào)查者分成二組次樣本：一組是對(duì)他們目前人才管理實(shí)踐滿意的回答者（N＝108)，另一組是某種程度上不滿意的回答者（N=64）。分析顯示，有31%的滿意次樣本成功率（也就是通過(guò)高潛力項(xiàng)目完成領(lǐng)導(dǎo)力繼任）高于20%；而只有15%的不滿意次樣本滿足這一標(biāo)準(zhǔn)。

深入的詳細(xì)調(diào)查顯示他們實(shí)踐中有二個(gè)差異，有可能說(shuō)明滿意次樣本的成功率翻倍。首先，在滿意次樣本組的大多組織讓直線經(jīng)理承擔(dān)他們自己的繼任者計(jì)劃的義務(wù)，并讓他們的績(jī)效評(píng)估和晉升程序付諸實(shí)踐（見(jiàn)圖19）。第二，在滿意次樣本組的更多組織回顧繼任者計(jì)劃的發(fā)展每年多于一次（見(jiàn)圖20）。盡管差異很明顯，我們?nèi)匀挥锌臻g改進(jìn)，甚至對(duì)于滿意的次樣本組。高潛力項(xiàng)目和繼任者計(jì)劃都是人才管理實(shí)踐的重點(diǎn)，我們需要保持上進(jìn)心和耐心去掌握他們。

掌握員工的穩(wěn)定性——比金手銬更好

員工穩(wěn)定性項(xiàng)目的目標(biāo)不是提供“金手銬”而是更好地使人才“嵌入”組織

員工流動(dòng)的學(xué)術(shù)研究表明之前主動(dòng)流動(dòng)的二種人主要是職業(yè)不滿意和外部機(jī)會(huì)的人。中國(guó)的人才市場(chǎng)是高度競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。當(dāng)更多的高才能職業(yè)進(jìn)入在中國(guó)和受職業(yè)發(fā)展晉升驅(qū)動(dòng)的文化影響，掌握員工穩(wěn)定性成為大多數(shù)組織一項(xiàng)艱難的工作。

我們調(diào)查結(jié)果顯示平均流動(dòng)率在一個(gè)中等水平（14.2），有小的標(biāo)準(zhǔn)偏離度（3.86）。這說(shuō)明，只看平均可能掩蓋一些重要信息。我們接下來(lái)問(wèn)回答者關(guān)于“合理”流動(dòng)率（即差表現(xiàn)和不符合崗位要求員工的流動(dòng)率）和“不合理”流動(dòng)率（即明星員工和專(zhuān)家的流動(dòng)率）。在所有的人員流動(dòng)中，我們發(fā)現(xiàn)19.2%可算是合理的；18.7%是不合理的。合理的流動(dòng)更多發(fā)生在個(gè)人貢獻(xiàn)者的水準(zhǔn)，而不合理的流動(dòng)發(fā)生在多種水準(zhǔn)上（見(jiàn)圖21）。對(duì)管理人員來(lái)說(shuō)，不合理的流動(dòng)比合理的流動(dòng)發(fā)生得更多。相應(yīng)地，高層領(lǐng)導(dǎo)（包括總監(jiān)、經(jīng)理和以上）很穩(wěn)定。以上的發(fā)現(xiàn)暗示我們需要在個(gè)人貢獻(xiàn)者到中層經(jīng)理的等級(jí)上通過(guò)減少不合理的流動(dòng)率，花費(fèi)更多努力留住人才。

在調(diào)查結(jié)果之外，我們看到一個(gè)在中國(guó)跨國(guó)公司（MNCs）到私人企業(yè)（POEs）和國(guó)有企業(yè)（SOEs）人才流動(dòng)微妙的趨勢(shì)，而顛倒這一流動(dòng)未必可行。圖22提供了一個(gè)假定的人才管理地圖的形象展示。這股人才流動(dòng)的新浪潮的觸發(fā)原因主要有報(bào)酬的增長(zhǎng)、活動(dòng)和決策的自由度、承諾職業(yè)發(fā)展、POEs（特別是上市機(jī)會(huì)）的光明未來(lái)和SOEs提供的工作穩(wěn)定性。不同的是，這些人才流動(dòng)的主要因素是所有權(quán)和賞識(shí)。穩(wěn)定性項(xiàng)目的設(shè)計(jì)需要把這些因素考慮在內(nèi)，以獲得有效的結(jié)果。我們需要明確員工穩(wěn)定性項(xiàng)目的目的不是只提供“金手銬”，而是去更好地專(zhuān)業(yè)地從心理上、情感上讓人才“嵌入”組織。

接下來(lái)是什么？

總結(jié)和評(píng)論

在讀完報(bào)告后你的感受是什么？我們感到謹(jǐn)慎的肯定。

在過(guò)去十年中，市場(chǎng)經(jīng)歷了從傳統(tǒng)HR基礎(chǔ)建設(shè)向人才管理和領(lǐng)導(dǎo)力發(fā)展的逐漸移動(dòng)。在這個(gè)趨勢(shì)下，中國(guó)人才管理專(zhuān)業(yè)團(tuán)體成熟得很快。在西方國(guó)家使用的工具和發(fā)法在這里同樣適用。許多人才管理專(zhuān)家通過(guò)勤奮的學(xué)習(xí)工作來(lái)證實(shí)我們順利地執(zhí)行發(fā)展項(xiàng)目。我們都有獎(jiǎng)賞！

從一個(gè)建設(shè)性的觀點(diǎn)看，我們想指出一些改進(jìn)的地方：

更多關(guān)注質(zhì)量，而非數(shù)量。現(xiàn)在更重要的不是引進(jìn)另外的工具，而是關(guān)注如何精煉過(guò)程和強(qiáng)化可行性項(xiàng)目的質(zhì)量來(lái)得到最好的回報(bào)。我們時(shí)常從發(fā)展工具中得不到期望的回報(bào)，因?yàn)槲覀儧](méi)有吸收它的精華，掌握其內(nèi)在機(jī)制。最好挖掘得深一些，通過(guò)實(shí)踐聯(lián)系到核心內(nèi)容。在結(jié)束一個(gè)項(xiàng)目后，做一些自我的反?。耗阍陧?xiàng)目中有什么做得好的地方？你下次如何做的更好？你從執(zhí)行項(xiàng)目中學(xué)到了什么？保持不斷地改進(jìn)。

使人才個(gè)體成為主人。自我激勵(lì)是人才管理的精髓。但是，我們看到許多以組織為中心的發(fā)展項(xiàng)目。我們傾向于告訴我們的人才什么是組織需要的而非問(wèn)他們想做什么。我們需要改變心態(tài)，將人才個(gè)人作為主人和發(fā)展項(xiàng)目的主要掌管者。變得開(kāi)放和善于傾聽(tīng)：他們想成為什么類(lèi)型的領(lǐng)導(dǎo)者？什么最能激勵(lì)他們？定制你的發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)符合他們個(gè)體的需求。包含直線經(jīng)理，賦予他們責(zé)任。

以戰(zhàn)略和長(zhǎng)期為導(dǎo)向。人才法制化對(duì)所有組織而言是一個(gè)基本的戰(zhàn)略需求。不幸的是，很多組織認(rèn)為它是外圍的。當(dāng)市場(chǎng)波動(dòng)，組織傾向收縮人才發(fā)展的投資，市場(chǎng)一旦好轉(zhuǎn)將造成人才短缺。為了長(zhǎng)期發(fā)展需要，組織需要與人才保持忠誠(chéng)和相互信任。最近市場(chǎng)動(dòng)蕩展示了一個(gè)實(shí)驗(yàn)：你的組織如何應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化？你能保持對(duì)人才發(fā)展的關(guān)注和投入甚至在艱難時(shí)期嗎？建設(shè)和維護(hù)人才投資和發(fā)展ROI間的健康的平衡是維持持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵所在。

關(guān)于調(diào)查樣本

本次調(diào)查關(guān)注的是最近中國(guó)人才管理的實(shí)踐，不是人才自己。結(jié)果，調(diào)查的回答者主要是HR/OD的專(zhuān)家和直線經(jīng)理。此外，我們?yōu)榱艘恍┒ㄐ再Y料訪問(wèn)了兩位人力資源和人才管理執(zhí)行官。

我們從2011年3月3日－2011年3月31日開(kāi)展本次調(diào)查，通過(guò)HR Excellence Center調(diào)查（220份答卷）和在線調(diào)查（152份答卷）收集到372份第一手資料。在剔除掉同一組織、無(wú)效和不完整的答卷后，最終的樣本包含了來(lái)自269個(gè)組織275份的有效答卷。我們包括了6家組織的若干答卷，因?yàn)樗麄兪且粋€(gè)大企業(yè)，包含不同的法律實(shí)體和不同的人才管理實(shí)踐。下面是統(tǒng)計(jì)樣本。

第五篇：2011城區(qū)調(diào)研報(bào)告

走訪城區(qū)客戶的調(diào)研報(bào)告

——******** 為了了解、掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及商戶信息，尋找工作不足，提升服務(wù)水平，拉近與零售商戶的距離，為商戶提供更加標(biāo)準(zhǔn)化、優(yōu)質(zhì)化的服務(wù)，提高零售商戶對(duì)公司的滿意度、依賴度和忠誠(chéng)度，積極構(gòu)建和諧煙草。六月十一日，我們訂單部的全體人員在****和****的帶領(lǐng)下，分為七個(gè)組到城區(qū)市場(chǎng)進(jìn)行工作調(diào)研。現(xiàn)將我所調(diào)研的市場(chǎng)情況匯報(bào)如下：

一、調(diào)研內(nèi)容

我走訪的區(qū)域是宏遠(yuǎn)市場(chǎng)，本著“一切從客戶出發(fā)，一切為客戶著想，一切對(duì)客戶負(fù)責(zé)，一切讓客戶滿意”的原則，由城區(qū)鄭煜新帶領(lǐng)，共走訪14位零售客戶。按照市場(chǎng)調(diào)研的主要內(nèi)容，針對(duì)客戶的經(jīng)營(yíng)能力，知名品牌上柜率（一二類(lèi)煙主導(dǎo)品牌上柜及庫(kù)存情況、一二類(lèi)滯銷(xiāo)品牌上柜情況、低檔煙卷煙市場(chǎng)情況），緊俏貨源分配滿意，服務(wù)質(zhì)量，服務(wù)用語(yǔ)，訂單錄入準(zhǔn)確性，新到卷煙介紹和盈利率等八個(gè)方面進(jìn)行調(diào)查，并收集客戶對(duì)我們工作的意見(jiàn)和建議。

二、調(diào)查情況：

1、經(jīng)營(yíng)能力

本次調(diào)研的14位客戶均為電腦網(wǎng)上訂貨戶，其中,大檔戶共8戶，占調(diào)查總客戶數(shù)的57.14%；大備檔戶共5戶，占

調(diào)查總客戶數(shù)的35.71%。中檔戶共1戶，占調(diào)查總客戶數(shù)的7.14%。

2、知名品牌上柜率

（1）一二類(lèi)主導(dǎo)品牌上柜庫(kù)存情況

針對(duì)一、二類(lèi)主導(dǎo)品牌：軟、硬中華、116利群、206

芙蓉王的上柜率達(dá)到100%；購(gòu)進(jìn)178、115黃金葉、軟云、玉溪有12戶，上柜率達(dá)到85.7%；購(gòu)進(jìn)97南京、145蘭州、155黃鶴樓、400蘇煙有6戶，上柜率為42.8%；

庫(kù)存情況：由于宏遠(yuǎn)市場(chǎng)已列為拆遷改造區(qū)，客戶家中

庫(kù)存均不大，多數(shù)客戶反映夠一周期銷(xiāo)售即可。其中，軟中

華只有1戶，庫(kù)存不足一條；115、178黃金葉的庫(kù)存也明顯

較大，其中有3戶庫(kù)存超過(guò)20條；97南京的庫(kù)存為0，由

于近期斷貨時(shí)間較長(zhǎng)，客戶家中的庫(kù)存均已消化完畢。

（2）一二類(lèi)滯銷(xiāo)品牌上柜情況

63雙喜上柜11戶,上柜率為78.5%；115元白沙上柜

3戶，上柜率達(dá)到21.4%； 135元白沙、88貴煙均上柜1戶，上柜率為7.14%；115紅塔山、110嬌子、88泰山、54泰山，客戶反映以前也賣(mài)過(guò)，只是不好銷(xiāo)售，消化完后，現(xiàn)在也不

想再購(gòu)進(jìn)了。

（3）低檔煙市場(chǎng)供應(yīng)情況

宏遠(yuǎn)市場(chǎng)為批發(fā)市場(chǎng)，低檔煙的銷(xiāo)售量也比較大，零售

五元以下主銷(xiāo)散花，但斷貨期較長(zhǎng)，因此客戶對(duì)低檔煙的供

應(yīng)不太滿意?？蛻舴从畴m在城區(qū)，但以做批發(fā)生意為主，因

此希望低檔貨源也適當(dāng)傾斜一點(diǎn)，以便滿足不同人群的需

求。

3、緊俏貨源分配滿意

客戶認(rèn)為在緊俏貨源的分配制度上，達(dá)到100%滿意，但

在投放方面，有一戶反映不夠均衡。（昨天訂貨有，今天訂

就沒(méi)有了，并沒(méi)有做到到貨牌號(hào)一周期保持不變。雖對(duì)客戶

解釋?zhuān)河捎诟鞣N不確定的因素，貨源到貨不確定，但斷貨時(shí)

間都會(huì)備案，下次到貨也會(huì)按記錄進(jìn)行投放或進(jìn)行二倍供

應(yīng)。但客戶不愿接受，感覺(jué)銷(xiāo)售高檔煙也就是賺個(gè)人氣，但

由于貨源不穩(wěn)定，則影響了生意。）

4、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)用語(yǔ)、訂單錄入準(zhǔn)確性、新到卷煙

品牌介紹

我所走訪的14位客戶均為網(wǎng)上訂貨戶，客戶反映網(wǎng)上

訂貨比較方便，新品煙介紹和當(dāng)日貨款的短信提醒都比較及

時(shí)。表示煙草服務(wù)無(wú)可挑剔，都表示非常滿意。就是建議網(wǎng)

絡(luò)故障時(shí)，能夠及時(shí)通知一下就更好了。

5、盈利率

宏遠(yuǎn)市場(chǎng)為批發(fā)市場(chǎng)，客戶的零售價(jià)格都表示可以執(zhí)行

到位，盈利率基本達(dá)到10%以上。但整條銷(xiāo)售的價(jià)格卻很難

到位。其中軟、硬中華的盈利率基本達(dá)到5.5%；軟云為7.69%；

116利群、63白軟塔山、54雙喜為3.5%左右；206芙蓉王、88帝豪、45渠則為2.2%?？蛻舴从巢皇遣幌胭u(mài)到價(jià)，只是

商鋪比較集中，經(jīng)營(yíng)類(lèi)別也基本類(lèi)同，惡性競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，這樣雖說(shuō)賺不了多少錢(qián)，全當(dāng)賺個(gè)人氣，賺個(gè)口碑。

6、客戶的意見(jiàn)和建議：

“客戶的不滿意，是我們改進(jìn)工作的起點(diǎn)”，通過(guò)這次市

場(chǎng)調(diào)研，與商戶進(jìn)行面對(duì)面的溝通和交流，我感到城區(qū)的市

場(chǎng)很穩(wěn)定，客戶的素質(zhì)也很高，對(duì)我們的工作也很支持，對(duì)

煙草行業(yè)目前這種全方位的服務(wù)表示滿意。針對(duì)當(dāng)前的工

作，所走訪的客戶也提出了寶貴的意見(jiàn)和建議，總結(jié)如下：

1、網(wǎng)絡(luò)故障時(shí)及時(shí)通知；

2、緊俏品牌和低檔卷煙斷檔時(shí)間長(zhǎng)。

3、高檔卷煙增加禮品盒，便于更好的銷(xiāo)售。

4、價(jià)格執(zhí)行不到位，惡性競(jìng)爭(zhēng)擾亂市場(chǎng)。

三、下步打算

這次市場(chǎng)調(diào)研不但拉近了我們與零售客戶的距離，增進(jìn)

了我們的感情，而且使零售客戶更加全面的了解煙草行業(yè)的現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)模式，為今后電話訪銷(xiāo)工作的順利開(kāi)展奠定了基

礎(chǔ)。也使我深刻認(rèn)識(shí)到只有真心、用心、貼心的為零售客戶

服務(wù)，才能得到客戶長(zhǎng)期的認(rèn)可、支持和信任。我將在今后的工作中做到以下幾點(diǎn)：

1、嚴(yán)格工作流程，規(guī)范服務(wù)用語(yǔ)，提高服務(wù)質(zhì)量，提

高客戶滿意度；

2、工作中，要圍繞“卷煙上水平”，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)一二

類(lèi)卷煙的宣傳和培育，加大斷檔牌號(hào)同價(jià)位卷煙及新到貨源的推介和宣傳力度，當(dāng)好客戶的貼心人，盡到電訪員應(yīng)盡的職責(zé)。

3、對(duì)于商戶提出的各種問(wèn)題，要進(jìn)行耐心、細(xì)致的解

釋說(shuō)明，對(duì)不同類(lèi)型的零售商戶，采取不同的電話訪銷(xiāo)技巧

和策略，保持和諧的工作關(guān)系；

4、加強(qiáng)市場(chǎng)信息的收集，及時(shí)與客戶經(jīng)理溝通，確保

信息及時(shí)反饋、處理；

5、響應(yīng)中心號(hào)召，加強(qiáng)學(xué)習(xí)“三講”，認(rèn)真學(xué)習(xí)“企業(yè)

文化建設(shè)年”的相關(guān)文件，帶著感恩的心投入工作，為商戶

提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為企業(yè)樹(shù)立更好的形象。

以“兩個(gè)利益至上”為原則，把零售客戶的呼聲做為第一信息，把零售客戶的需求做為第一選擇，把零售客戶的利

益做為第一考慮，把零售客戶的滿意做為第一標(biāo)準(zhǔn)，用真心、真誠(chéng)、真情來(lái)關(guān)懷、幫助、溫暖零售客戶，真正實(shí)現(xiàn)人與人的和諧相處，要更加關(guān)注消費(fèi)者的需求，關(guān)護(hù)零售客戶的利

益，積極構(gòu)建和諧煙草，為實(shí)現(xiàn)三門(mén)峽煙草的持續(xù)發(fā)展做出

應(yīng)有的貢獻(xiàn)！

二0一一年六月十三日