第一篇：城區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的調(diào)研

關(guān)于我縣城區(qū)物業(yè)服務(wù)管理情況的調(diào)查報(bào)告

隨著城鎮(zhèn)居民生活水平的不斷提高，人們?cè)絹碓阶非笊畹钠肺缓唾|(zhì)量，改善居民居住條件，提升生活檔次，營造安全、舒適、清潔的生活環(huán)境，已成為進(jìn)一步提高人們生活水平的重要內(nèi)容。

一、城區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

目前，我縣城區(qū)內(nèi)共有居民小區(qū)187個(gè)，其中，有物業(yè)服務(wù)的167個(gè)，無物業(yè)服務(wù)的20個(gè)，物業(yè)服務(wù)面積2,231,746.48㎡。全縣物業(yè)服務(wù)企業(yè)共10家（有資質(zhì)的8家，其它2家正在辦理中），從業(yè)人員258人。到目前為止，物業(yè)專項(xiàng)維修資金累計(jì)歸集額為10,498,006元，已經(jīng)使用46,687元，余額10,451,319元。

由于起步較晚，我縣物業(yè)服務(wù)管理工作還較為滯后，服務(wù)管理水平、質(zhì)量與一般城市比，還存在較大的差距，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1．管理體系不健全。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國家、省《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，城鎮(zhèn)住宅小區(qū)的物業(yè)管-1-

理體系是建立在業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)存在的前提之下的，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門應(yīng)負(fù)責(zé)指導(dǎo)并協(xié)助轄區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)，以解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題。但我縣城區(qū)內(nèi)還未成立過任何形式的業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)，在出現(xiàn)問題時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主、物管企業(yè)和政府相關(guān)職能部門之間職責(zé)不清，住宅小區(qū)普遍存在管理混亂甚至無人管理的情況。有物業(yè)服務(wù)的小區(qū)相對(duì)清潔、安全一些，而20個(gè)無物業(yè)服務(wù)的小區(qū)環(huán)境較差。

2．管理制度不完善。目前，我縣還未出臺(tái)物業(yè)管理規(guī)章制度和相關(guān)配套的規(guī)范性文件。在物業(yè)管理工作中，由于缺乏指導(dǎo)性、規(guī)范性的規(guī)章制度依據(jù)，涉及到具體問題處理時(shí)，往往人為因素較多，導(dǎo)致管理的隨意性較大。物業(yè)主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏管理手段和有效制約，導(dǎo)致出現(xiàn)問題時(shí)束手無策。城區(qū)內(nèi)各小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，收費(fèi)難度也不同，新建小區(qū)較容易一些，而舊小區(qū)則相對(duì)困難。在收取物業(yè)專項(xiàng)維修資金過程中，還存在不全額繳費(fèi)甚至不繳費(fèi)現(xiàn)象。

3．管理效果不明顯。一是缺少安全感。絕大部分小區(qū)沒有必要的安全監(jiān)控設(shè)備，小區(qū)物業(yè)值班人員又多為老弱病殘人員，難以真正發(fā)揮作用。特別是一些未封閉小區(qū)和非小區(qū)管理的居民樓，治安環(huán)境較差，入室偷竊、丟失財(cái)物等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。二是缺少清潔感。住宅樓附近小餐飲油煙污染，住宅樓內(nèi)外亂貼、亂畫，生活垃圾不能及時(shí)清運(yùn)，小區(qū)衛(wèi)生

狀況堪憂。興運(yùn)園等一些小區(qū)地下管道經(jīng)常堵塞，污水橫流、臭氣熏天，常常是刨地疏通，路面損壞較為嚴(yán)重。三是缺少舒適感。由于住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施較為落后，房屋及小區(qū)水、電、排污系統(tǒng)建設(shè)質(zhì)量不高，硬化、綠化檔次低，甚至沒有硬化、綠化，部分住宅區(qū)受到娛樂場(chǎng)所噪音污染，居民感到生活環(huán)境不上檔次。

二、幾點(diǎn)建議

1．建立健全物業(yè)服務(wù)管理體系。政府應(yīng)保障和強(qiáng)化物業(yè)主管部門相應(yīng)的職權(quán)，讓其在樓房開發(fā)改造過程中真正發(fā)揮監(jiān)管作用。作為物業(yè)主管部門，應(yīng)充分發(fā)揮自身職能作用，積極指導(dǎo)并協(xié)助各住宅小區(qū)居民成立業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)，搭建居民行使法定權(quán)利、承擔(dān)法定義務(wù)的平臺(tái)。積極發(fā)揮社區(qū)的作用，讓其在籌建業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的過程中發(fā)揮主力軍的作用。同時(shí)，要鼓勵(lì)地產(chǎn)商或民營企業(yè)組建物業(yè)服務(wù)公司，實(shí)施規(guī)范化管理；加強(qiáng)對(duì)物管企業(yè)的監(jiān)管，提高物管企業(yè)的服務(wù)水平，并協(xié)調(diào)解決業(yè)主與物管企業(yè)之間的矛盾和問題。

2．出臺(tái)相關(guān)物業(yè)管理規(guī)章制度。嚴(yán)格規(guī)范樓房開發(fā)改造的審批程序，不符合物業(yè)管理要求規(guī)定的不予審批，并要求對(duì)其進(jìn)行有效監(jiān)管，建立責(zé)任追究制度。物業(yè)主管部門要認(rèn)真研究，結(jié)合我縣實(shí)際情況，組織相關(guān)人員，制定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)管理規(guī)章、制度和辦法，建立健全物業(yè)服務(wù)管理工作的長(zhǎng)效機(jī)制，并要盡早出臺(tái)、盡快實(shí)施，真正讓小區(qū)物業(yè)

管理工作做到有章可循。要加強(qiáng)物業(yè)維修資金的歸集、管理和使用，按照“專戶儲(chǔ)存、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督”的原則，進(jìn)一步完善物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理措施，為長(zhǎng)期物業(yè)管理提供保障，切實(shí)維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益。

3．加強(qiáng)對(duì)小區(qū)環(huán)境的整治改造。一是要加大對(duì)老舊小區(qū)的改造和環(huán)境整治力度。積極向上級(jí)爭(zhēng)取老城區(qū)改造專項(xiàng)資金，努力改善老舊小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施，逐步解決老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套方面的突出問題，為推行物業(yè)管理創(chuàng)造基礎(chǔ)條件。二是要強(qiáng)化對(duì)新建小區(qū)公共配套設(shè)施的監(jiān)管和驗(yàn)收制度。加強(qiáng)小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的前臵把關(guān)，嚴(yán)格小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收工作，從源頭上減少矛盾，為后續(xù)的物業(yè)管理創(chuàng)造有利條件。三是實(shí)事求是，合理確定小區(qū)物業(yè)管理模式。針對(duì)不同類型的小區(qū)采取不同的管理模式，全面推行市場(chǎng)化等級(jí)物業(yè)管理。

4．加大物業(yè)服務(wù)管理宣傳力度。物業(yè)主管部門要進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營行為，提高行業(yè)整體素質(zhì)，使我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理逐步走上制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化軌道。在規(guī)范物管企業(yè)的同時(shí)，要進(jìn)一步增強(qiáng)廣大居民支持配合物業(yè)管理的意識(shí)，自覺維護(hù)居住生活環(huán)境，杜絕無禮拒繳物業(yè)管理費(fèi)用等現(xiàn)象，積極引導(dǎo)其通過正當(dāng)渠道，解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的矛盾和問題。

第二篇：關(guān)于城區(qū)居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作的調(diào)研報(bào)告范文

關(guān)于城區(qū)居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工

作的調(diào)研報(bào)告

小區(qū)不小

——關(guān)于城區(qū)居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作的調(diào)研報(bào)告

隨著新型城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)，城區(qū)居民小區(qū)如雨后春筍涌現(xiàn)，居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作作為一項(xiàng)新興行業(yè)取得了較快發(fā)展。為加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作的研究，全面掌握物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理科學(xué)、健康、快速發(fā)展，縣委辦5月中下旬通過現(xiàn)場(chǎng)察看、實(shí)地走訪、召開座談會(huì)、查閱資料、聽取匯報(bào)等方式，重點(diǎn)對(duì)黃梅鎮(zhèn)城區(qū)小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理情況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研。現(xiàn)將情況報(bào)告如下：

一、小區(qū)物業(yè)作用不小

物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化的客觀需要和必然產(chǎn)物，它既是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理的重要一環(huán)，事關(guān)千家萬戶，直接影響著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等各方面的效益。

一是能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)?！辟I房一陣子，物業(yè)服務(wù)一輩子?！?作為商品房的售后服務(wù)，物業(yè)管理推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行體系的確立與完善，不僅本身對(duì)擴(kuò)大消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有重要作用，還有利于刺激居民購房積極性，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，帶動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。對(duì)開發(fā)商來說，良好的物業(yè)管理能塑造開發(fā)商在公眾中的良好形象，增強(qiáng)投資者的信心，提升其產(chǎn)品價(jià)格，促進(jìn)銷售，從而形成公司經(jīng)營的良性循環(huán)。對(duì)住戶來說，他們用幾乎一生的積蓄來購買一套房子，房子是其個(gè)人資產(chǎn)最重要的組成部分，好的物業(yè)管理可以使其個(gè)人資產(chǎn)處于完好的狀態(tài)，延長(zhǎng)使用壽

命，提高其市場(chǎng)價(jià)值，即能確保物盡其用，值其所值。實(shí)踐證明，物業(yè)較好的廈安、譽(yù)天下等樓盤銷量較好，而且容易轉(zhuǎn)讓，保值率高。

二是能提高生活質(zhì)量。居民小區(qū)的物業(yè)管理，無論是供水、供電、供氣、路燈，還是綠化、休閑設(shè)施，都與群眾生活息息相關(guān)。它直接關(guān)系著所有住戶的和諧安居、清潔衛(wèi)生、維護(hù)服務(wù)和治安管理等。加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)管理，對(duì)改善居住環(huán)境，提高市民安全感、滿意度、生活品位、幸福指數(shù)有著重大的基礎(chǔ)性作用。好的物業(yè)管理可以讓人心情舒暢，促使人們安居樂業(yè)，改進(jìn)人們的精神面貌，促進(jìn)人際關(guān)系融洽、生活品質(zhì)提升。

三是能增加群眾就業(yè)。物業(yè)管理就業(yè)容量大，對(duì)擴(kuò)大就業(yè)具有重要作用。目前，我縣物業(yè)管理從業(yè)人員1500余人，從業(yè)人員大部分來自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力及部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人等，有效吸納了多余勞動(dòng)力，緩解了社會(huì)就業(yè)壓力，為居民收入增加起到積

極的推動(dòng)作用。

四是能維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。物業(yè)管理貼近群眾，直接服務(wù)居民，是加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)管理，推動(dòng)和諧社會(huì)建設(shè)的重要環(huán)節(jié)之一。目前，我縣商品房新開發(fā)小區(qū)80個(gè)，縣城區(qū)原有的老住宅小區(qū)或生活大院約170個(gè)，總計(jì)開發(fā)面積超過1000萬平方米，約居住居民13萬人。這些居民年齡、來源、性別、就業(yè)等構(gòu)成復(fù)雜，社會(huì)穩(wěn)控壓力大。物業(yè)管理通過及時(shí)采集、變更住戶信息，不斷提高人防、技防水平，可以在維護(hù)社區(qū)秩序，協(xié)助公安等有關(guān)部門防范查處偷盜搶等刑事犯罪，防止可能發(fā)生的火災(zāi)、燃?xì)庑孤?、爆炸、電梯傷人等惡性事故中起到重要作用?/p>

五是能完善城市管理。一個(gè)個(gè)物業(yè)區(qū)域是構(gòu)成城區(qū)的基本單元，衛(wèi)生城市、園林城市的建設(shè)，離不開物業(yè)形象和物業(yè)環(huán)境的改善。物業(yè)管理是建設(shè)現(xiàn)代城市的重要基礎(chǔ)工作，已成為一項(xiàng)關(guān)系民生的社會(huì)管理手段。每一個(gè)物業(yè)管

理區(qū)域環(huán)境整潔、優(yōu)美，秩序井然，城區(qū)整體面貌和秩序才能得以提升。自2010年起步以來，現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)公司已經(jīng)發(fā)展到48家，有18個(gè)小區(qū)先后獲得省、市優(yōu)秀管理小區(qū)和市文明小區(qū)、園林小區(qū)等稱號(hào)，為創(chuàng)新社會(huì)管理和創(chuàng)建文明城市、園林城市奠定了基礎(chǔ)。

二、小區(qū)物業(yè)問題不小

隨著我縣房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，小區(qū)物業(yè)管理也暴露出了許多問題，引發(fā)了不少社會(huì)矛盾，給縣委、縣政府工作帶了很大的壓力。

（一）監(jiān)管部門沒有各司其責(zé)。一是主管部門力量不足?？h房管局是小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理行政主管部門。房管局物業(yè)管理工作職責(zé)設(shè)在縣房管辦，現(xiàn)有工作人員3人，負(fù)責(zé)對(duì)全縣80個(gè)小區(qū)及單位小區(qū)、48家注冊(cè)物管企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)管理。主管部門工作職責(zé)過多，工作力量嚴(yán)重不足，難以切實(shí)履行物業(yè)行政管理職責(zé)。二是職能部門管理缺位。小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理是一項(xiàng)涉及到社會(huì)各個(gè)

方面的綜合性工作，涉及的職能部門包括規(guī)劃、發(fā)改、國土、工商、質(zhì)監(jiān)、稅務(wù)、城管、公安、安監(jiān)、園林、環(huán)保、供水、供電等。由于缺少把各部門聯(lián)合起來共同指導(dǎo)服務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制和平臺(tái)，部門之間缺乏工作銜接，有的職能界定不清、有的監(jiān)督服務(wù)不到位，致使遇到事情，往往推諉扯皮，小區(qū)成了執(zhí)法空白區(qū)域。如有的小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)亂搭亂建、占用公共通道、破壞墻體結(jié)構(gòu)影響使用安全、破壞綠化、破壞公用設(shè)施等違法行為以及亂停亂放、公共場(chǎng)合跳廣場(chǎng)舞擾民、亂扔垃圾等一系列影響居民生活環(huán)境的現(xiàn)象還普遍存在。居民反映強(qiáng)烈，物業(yè)公司卻沒有執(zhí)法權(quán)，只能口頭勸告和制止，缺乏有效的管理手段，造成物業(yè)服務(wù)小區(qū)出現(xiàn)的一些矛盾問題久拖不決。還有的職能部門對(duì)物業(yè)公司有歧視性政策，比如，自來水二次供水用電費(fèi)用由物業(yè)公司承擔(dān)、電梯和路燈等用電不與居民用電同價(jià)、環(huán)衛(wèi)部門收取物業(yè)公司的環(huán)衛(wèi)費(fèi)和裝修渣土轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)等，增

加了物業(yè)公司負(fù)擔(dān)。三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)的屬地管理責(zé)任沒有壓實(shí)。按照2017年7月28日通過的《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》規(guī)定：”街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在同級(jí)黨組織領(lǐng)導(dǎo)和民政部門指導(dǎo)監(jiān)督下，依法組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛”,但實(shí)際上鄉(xiāng)鎮(zhèn)都認(rèn)為物業(yè)服務(wù)管理是房管局的事，是物業(yè)公司的事，責(zé)、權(quán)、費(fèi)不對(duì)等，不愿意管。四是社區(qū)的作用沒有真正發(fā)揮。一個(gè)小區(qū)，少則數(shù)千人，多則數(shù)萬人，小區(qū)里有許多治安、違建、綠化、娛樂、健身、文明創(chuàng)建等民生問題亟待解決，急需社區(qū)出面協(xié)調(diào)解決。然而，事實(shí)上，社區(qū)對(duì)小區(qū)是有心無力，放任自流，形成小區(qū)、社區(qū)”兩張皮”.（二）物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平不高。一是實(shí)力不強(qiáng)。全縣登記注冊(cè)的72戶物業(yè)企業(yè)中，注冊(cè)資本在50萬元以下的60

戶，占83%;從業(yè)人員10人以下的10戶，占14%;全縣物業(yè)企業(yè)中，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)2家，三級(jí)資質(zhì)46家；未申請(qǐng)辦理物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的24家，占33%.大多數(shù)公司規(guī)模較小，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和服務(wù)意識(shí)淡薄，安于現(xiàn)狀，內(nèi)部管理制度不健全、從業(yè)行為不規(guī)范、服務(wù)水平不高，服務(wù)產(chǎn)品缺乏綜合競(jìng)爭(zhēng)力。二是專業(yè)水平低。從72家物業(yè)企業(yè)調(diào)查情況看，從業(yè)的1500名工作人員，平均年齡48歲左右；保潔人員女性占95%以上。文化程度偏低：管理人員中大專以上文化占5%;保安人員高中學(xué)歷占8%、初中及初中以下學(xué)歷占92%;保潔人員98%為初中以下文化；專業(yè)水平不高：管理人員具有各類崗位從業(yè)資格證的450人，占30%;工資待遇差：管理人員工資月均2000元（公司經(jīng)理等高層管理人員2600元），保安月均1600元、保潔人員月均1200元不等。大多數(shù)人員未簽訂勞動(dòng)合同、未按規(guī)定辦理相關(guān)保險(xiǎn)。員工文化水平低，同時(shí)沒有接受過專門培訓(xùn)，致使物業(yè)服

務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作，從業(yè)人員流動(dòng)性大。三是服務(wù)項(xiàng)目單一。物業(yè)企業(yè)僅僅提供保安、保潔、綠化等一些基本服務(wù)內(nèi)容，沒有利用社區(qū)文明建設(shè)契機(jī)，拓展服務(wù)平臺(tái)。而保安服務(wù)又流于形式，人防、技防不到位，作用沒有真正發(fā)揮好。重門崗，輕巡邏查看；重小區(qū)內(nèi)部安全，輕外圍防范；重治安問題，輕設(shè)施安全；重人員數(shù)量，輕崗位管理監(jiān)督；重對(duì)人的防范，輕對(duì)物的安全監(jiān)護(hù)。據(jù)反應(yīng)，每年小區(qū)失竊摩托車在3萬輛左右。目前全縣開展代灌液化氣、代灌純凈水、代售生活用品等服務(wù)僅有6家物業(yè)公司。四是財(cái)務(wù)收支不透明。收支沒有公開或不全方位公開，導(dǎo)致業(yè)主不知道自己繳納的費(fèi)用花在什么地方。許多物業(yè)企業(yè)缺少長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和規(guī)?；l(fā)展的理念，往往追求短期效益，眼前利益。有的物業(yè)企業(yè)取得物業(yè)管理權(quán)后，沒有嚴(yán)格履約，擅自降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求。更有甚者，只收費(fèi)不服務(wù)，引起業(yè)主不滿，業(yè)主不愿意繳費(fèi)。2017

，我縣物業(yè)糾紛不斷。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房管部門直接處理日常投訴68起，上級(jí)轉(zhuǎn)辦8起。

（三）發(fā)展基礎(chǔ)環(huán)境不好。一是開發(fā)商遺留問題給物業(yè)管理服務(wù)造成隱患。受利益驅(qū)動(dòng)和有關(guān)部門監(jiān)管不力等影響，開發(fā)商重視房屋建設(shè)，而忽視對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，忽視對(duì)水、電、電梯、綠化、道路、燃?xì)?、通信、空調(diào)位、停車位等的系統(tǒng)設(shè)計(jì)，沒有硬性標(biāo)準(zhǔn)，隨意性很大。除此以外，房屋建成后，開發(fā)商對(duì)小區(qū)配套承諾也不能兌現(xiàn)，質(zhì)量問題多。調(diào)研中物業(yè)公司反映，房屋相關(guān)信息特別是下水等隱弊工程信息沒有移交，給維護(hù)帶來不便；電梯配置標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，給安全帶來重大隱患；路燈等弱電線路電纜質(zhì)量較差；公園、綠化等配套服務(wù)設(shè)施不兌現(xiàn)；房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題后，開發(fā)商不主動(dòng)維修，卻和物業(yè)公司就修繕責(zé)任互相推諉。比如：小高層就曾經(jīng)出現(xiàn)過電梯不能運(yùn)行、高層用水二次加壓設(shè)備偷工減料導(dǎo)致業(yè)主

用不上水的問題。出現(xiàn)問題后，開發(fā)商維修、維護(hù)不及時(shí)，宣傳溝通不到位，業(yè)主對(duì)情況不了解，就將矛盾全部轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引起業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，導(dǎo)致業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)，造成業(yè)主和物業(yè)公司形成對(duì)立面。二是業(yè)主委員會(huì)尚未真正發(fā)揮作用。目前，開發(fā)商上報(bào)縣房管部門備案的業(yè)主委員只有20個(gè)，而且大多有名無實(shí)，真假難辨，真正發(fā)揮作用的很少。業(yè)主委員會(huì)的作用沒有充分發(fā)揮，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)與業(yè)主就缺少了溝通的橋梁，缺少了信任的基礎(chǔ)，不利于業(yè)主自治管理和其它物業(yè)工作的開展。比如，小區(qū)住宅維修基金的提取需要業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主簽字，但因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不到位，全縣房屋維修基金時(shí)至今日尚未啟用，房屋維修因此得不到保障。部分小區(qū)因年久失修、房屋破損、滲水漏水、排水不暢等問題已嚴(yán)重影響到住戶的正常生活，群眾反響較大。三是業(yè)主繳費(fèi)意識(shí)不高。有的業(yè)主的消費(fèi)觀念不正確，部

分買房人長(zhǎng)年外出務(wù)工，家里是剛從農(nóng)村上來的中老年人居住，沒有物業(yè)管理觀念，對(duì)有償服務(wù)有抵觸情緒。有的業(yè)主把物業(yè)管理服務(wù)職能無限擴(kuò)大化，認(rèn)為繳了費(fèi)，物業(yè)公司就應(yīng)該什么都負(fù)責(zé)；只要遇到麻煩事情，就要求物業(yè)公司解決；只要物業(yè)公司不解決，就以此為借口緩繳費(fèi)或者不繳費(fèi)。有的業(yè)主把物業(yè)公司職能虛無化，認(rèn)為我住的房子用不著物業(yè)公司來管理，沒有必要花冤枉錢。還有的業(yè)主自身素質(zhì)差，物業(yè)服務(wù)照常享受，就是不想掏管理費(fèi)。也有個(gè)別業(yè)主以不在小區(qū)住為借口不交物業(yè)費(fèi)。還有一部分業(yè)主，看到其他業(yè)主不繳費(fèi)，認(rèn)為自己交了反而吃虧，也拒絕或者拖欠物業(yè)費(fèi)。在不繳費(fèi)的業(yè)主中，還包括一部分機(jī)關(guān)干部、人民教師等靠吃財(cái)政工資供養(yǎng)的人員。來自縣房管局物業(yè)費(fèi)繳納統(tǒng)計(jì)表明，2017年全縣統(tǒng)計(jì)上報(bào)的80個(gè)小區(qū)，總戶數(shù)為15000戶，其中機(jī)關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)為3000戶，未繳納物業(yè)費(fèi)的機(jī)關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)為300戶，占機(jī)

關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)的10%,影響特別壞；物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)率最高的98%,收費(fèi)率低的只有30%;盈利企業(yè)只有20%,微利保本企業(yè)達(dá)30%,虧損企業(yè)達(dá)50%.還有的部分物業(yè)公司是開發(fā)商組建，物業(yè)費(fèi)收不起來，靠開發(fā)商”輸血”維持，呈現(xiàn)虛假繁榮，為的是不影響剩余樓盤和下一期樓盤銷售。一旦開發(fā)商的項(xiàng)目完成，開發(fā)商撤離，不再”輸血”,物業(yè)管理就可能面臨癱瘓。另外，有的新建小區(qū)業(yè)主入住率較低，也是造成物業(yè)收費(fèi)難的原因之一。四是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)氛圍不濃。由于小區(qū)物業(yè)服務(wù)起步較晚，發(fā)展滯后，物管企業(yè)大多都是由開發(fā)商直接指定或者經(jīng)部分業(yè)主同意后直接進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行管理。物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化程度不高，成為了制約物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的瓶頸，無法形成良性競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，企業(yè)沒有優(yōu)勝劣汰的緊迫感和危機(jī)感，管理人員的專業(yè)素質(zhì)、管理水平和服務(wù)質(zhì)量都得不到有效提高。

三、需要改進(jìn)地方不小

一是健全制度，加大對(duì)開發(fā)商的監(jiān)管力度。要制定房屋售后服務(wù)制度。加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商工程質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的監(jiān)管，防止開發(fā)商偷工減料、降低公共配套設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量的行為；在項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)時(shí)，房管部門就應(yīng)該對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施提前介入監(jiān)管，從工程項(xiàng)目立項(xiàng)開始，對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，保證居住小區(qū)建設(shè)少留甚至不留”硬傷”,為跟進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)打好基礎(chǔ)。要制定嚴(yán)格的小區(qū)物業(yè)承接和查驗(yàn)制度。對(duì)參與驗(yàn)收的單位和個(gè)人，可以采取責(zé)任追究和責(zé)任倒查制度，誰簽字，誰負(fù)責(zé)；要像銀行發(fā)放貸款推行的放款收款終身負(fù)責(zé)制一樣，約束驗(yàn)收人員切實(shí)高度負(fù)責(zé)，杜絕以權(quán)謀私和不作為、亂作為現(xiàn)象，杜絕未竣工就把不符合驗(yàn)收條件的房屋提前交付業(yè)主使用的現(xiàn)象發(fā)生。開發(fā)商要把房屋信息向物管企業(yè)移交。要制定物業(yè)管理常態(tài)整治制度。對(duì)歷史形成的遺留問題要督促

開發(fā)商和物業(yè)企業(yè)盡快落實(shí)維修、維護(hù)和整改；要加大小區(qū)環(huán)境整治力度，逐漸解決老小區(qū)無人管理、環(huán)境臟亂差等問題；對(duì)現(xiàn)在已經(jīng)嚴(yán)重影響居民生活的問題和矛盾，要抓緊協(xié)調(diào)開發(fā)商以及行業(yè)主管部門、相關(guān)工程監(jiān)管部門，迅速明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任和維修部門，限時(shí)并保質(zhì)保量加以解決；對(duì)新建小區(qū)的工程質(zhì)量、供電、供水、供氣、通訊、消防、安防、電梯以及小區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施等方面，進(jìn)行全方位監(jiān)管。

二是規(guī)范行為，提高物業(yè)服務(wù)水平。房管部門要嚴(yán)格把關(guān)，高度重視前期物業(yè)小區(qū)的交接，認(rèn)真完成物業(yè)公司的資質(zhì)初審工作。要做好住宅小區(qū)前期物業(yè)招投標(biāo)的監(jiān)管工作。要根據(jù)創(chuàng)建縣優(yōu)秀小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各小區(qū)進(jìn)行嚴(yán)格的檢查并實(shí)施獎(jiǎng)懲措施，在小區(qū)設(shè)立投訴舉報(bào)電話、舉報(bào)信箱，方便業(yè)主投訴，用于監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)行為，督促物業(yè)公司按照合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)。如有違反，從嚴(yán)處理，或根據(jù)規(guī)定

予以罰款，或發(fā)動(dòng)小區(qū)業(yè)委會(huì)辭退物業(yè)企業(yè)，或限制其參與物業(yè)招投標(biāo)和承接業(yè)務(wù)。要建立培訓(xùn)制度，提升物業(yè)從業(yè)人員及業(yè)委會(huì)的整體素質(zhì)。要倡導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過建立分析制度整合資源，創(chuàng)新服務(wù)理念，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，降低管理成本，為業(yè)主提供細(xì)致周到的人性化服務(wù)。鼓勵(lì)物業(yè)公司創(chuàng)先爭(zhēng)優(yōu)，要經(jīng)常開展小區(qū)物業(yè)管理工作評(píng)比，制定獎(jiǎng)懲措施，對(duì)獲得省優(yōu)、市優(yōu)的物業(yè)公司要予以獎(jiǎng)勵(lì)。要探索物業(yè)管理模式多樣化，規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為，抓緊培養(yǎng)本土龍頭型小區(qū)物業(yè)企業(yè)。扶持優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)發(fā)展壯大。要對(duì)物業(yè)企業(yè)給予稅收等方面的政策扶持；要抓好小區(qū)物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐招標(biāo)關(guān)，提高物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐的門檻，物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)要向優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)傾斜；鼓勵(lì)物業(yè)優(yōu)秀企業(yè)開展規(guī)?；?、集約化經(jīng)營，全面提升黃梅縣物業(yè)的水平和檔次。

三是創(chuàng)新手段，破解物業(yè)費(fèi)的收繳難題。物業(yè)收費(fèi)難、業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，直接導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降。要強(qiáng)化宣傳教育，使業(yè)主明白自己的權(quán)利和義務(wù)，樹立”花錢買服務(wù)”的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費(fèi)不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益，同時(shí)也損害了業(yè)主自身的利益。要?jiǎng)?chuàng)新物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式，推行業(yè)主自行到銀行繳納或與其他市政公用事業(yè)收費(fèi)一并收取。要采取得力措施，對(duì)無正當(dāng)理由拒繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，要在小區(qū)宣傳欄、報(bào)紙、電視臺(tái)等媒體進(jìn)行曝光；對(duì)公職人員要由單位負(fù)責(zé)督促，無正當(dāng)理由拒繳的，扣發(fā)其工資，情節(jié)嚴(yán)重的，要誡勉談話，直至進(jìn)行組織處理；銀行、工商等部門在辦理貸款、營業(yè)執(zhí)照等環(huán)節(jié)要嚴(yán)格把關(guān)，作為社會(huì)不良信譽(yù)予以限制；法院要簡(jiǎn)化程序，可以到小區(qū)內(nèi)現(xiàn)場(chǎng)開庭，快速審結(jié)、執(zhí)行清理拖欠物業(yè)費(fèi)行為；物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主要與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)，否則，有關(guān)部門在辦理房屋過戶手續(xù)時(shí)，要對(duì)欠繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行限制。要增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)經(jīng)

營透明度，建設(shè)物業(yè)費(fèi)征繳信息平臺(tái)，推進(jìn)物業(yè)費(fèi)收支公開。

四是落實(shí)責(zé)任，形成社會(huì)齊抓共管的新格局。要以《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施為契機(jī)，進(jìn)一步強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)，把小區(qū)物業(yè)管理工作提上政府的議事日程，納入目標(biāo)考核。要充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的綜合管理職能，將物業(yè)管理與社區(qū)管理有效結(jié)合，形成屬地管理、條塊結(jié)合的新格局。要重視小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的成立和換屆選舉工作，推進(jìn)小區(qū)自治建設(shè)。要建立起縣房管局、屬地鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)、住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)四級(jí)物業(yè)管理體系。房管、規(guī)劃、公安、環(huán)保、工商、城管、供排水、社區(qū)以及物業(yè)協(xié)會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等部門要各司其責(zé)，齊抓共管，進(jìn)一步明確職責(zé)，細(xì)化、量化工作任務(wù)。要用好維修基金，加大對(duì)老小區(qū)和問題突出小區(qū)的維修改造力度。開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)要相互配合、相互理解、相互支持，打好小區(qū)物業(yè)管理的持久戰(zhàn)。

五是大膽探索，建立和完善物業(yè)管理制度體系。要盡快出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理實(shí)施意見》，堅(jiān)持”分級(jí)負(fù)責(zé)、權(quán)責(zé)統(tǒng)一，重心下移、屬地為主，多方聯(lián)動(dòng)、業(yè)主參與”的原則，建立聯(lián)席會(huì)議制度，構(gòu)建和諧社區(qū)新體制；探索對(duì)新建小區(qū)、老舊小區(qū)、零散小區(qū)和保障性小區(qū)的分類管理辦法，強(qiáng)化前期物業(yè)管理，暢通維修基金提取通道，強(qiáng)化激勵(lì)扶持，提升管理水平。要加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)監(jiān)管，全面清理或規(guī)范對(duì)收費(fèi)管理，規(guī)定對(duì)用水、用電與民用同價(jià)，供水、供電、供氣等單位及時(shí)接管包括變電、燃?xì)庹{(diào)壓、二次供水等在內(nèi)的設(shè)施設(shè)備、相關(guān)管線和計(jì)量裝置，并向終端用戶收費(fèi)，全面落實(shí)物業(yè)服務(wù)優(yōu)惠政策，杜絕亂收費(fèi)，減輕物業(yè)企業(yè)的成本和壓力。大力推進(jìn)《物業(yè)管理服務(wù)招投標(biāo)制度》，營造公平的市場(chǎng)環(huán)境。建設(shè)數(shù)字化物業(yè)管理平臺(tái)，建立物業(yè)管理呼叫中心，探索報(bào)修一號(hào)通，提高全行業(yè)信息化管理水平，大膽探索出一條符合黃梅縣實(shí)際、扎實(shí)有效的物業(yè)管理新路子，力爭(zhēng)把隱患消滅在萌芽，把矛盾解決在當(dāng)下，為黃梅的科學(xué)發(fā)展和諧發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)。

第三篇：關(guān)于城區(qū)居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作的調(diào)研報(bào)告

小區(qū)不小

——關(guān)于城區(qū)居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作的調(diào)研報(bào)告

隨著新型城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)，城區(qū)居民小區(qū)如雨后春筍涌現(xiàn)，居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作作為一項(xiàng)新興行業(yè)取得了較快發(fā)展。為加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作的研究，全面掌握物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理科學(xué)、健康、快速發(fā)展，縣委辦5月中下旬通過現(xiàn)場(chǎng)察看、實(shí)地走訪、召開座談會(huì)、查閱資料、聽取匯報(bào)等方式，重點(diǎn)對(duì)黃梅鎮(zhèn)城區(qū)小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理情況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研?，F(xiàn)將情況報(bào)告如下：

一、小區(qū)物業(yè)作用不小

物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化的客觀需要和必然產(chǎn)物，它既是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理的重要一環(huán)，事關(guān)千家萬戶，直接影響著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等各方面的效益。

一是能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。“買房一陣子，物業(yè)服務(wù)一輩子?！?作為商品房的售后服務(wù)，物業(yè)管理推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行體系的確立與完善，不僅本身對(duì)擴(kuò)大消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有重要作用，還有利于刺激居民購房積極性，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，帶動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。對(duì)開發(fā)商來說，良好的物業(yè)管理能塑造開發(fā)商在公眾中的良好形象，增強(qiáng)投資者的信心，提升其產(chǎn)品價(jià)格，促進(jìn)銷售，從而形成公司經(jīng)營的良性循環(huán)。對(duì)住戶來說，他們用幾乎一生的積蓄來購買一套房子，房子是其個(gè)人資產(chǎn)最重要的組成部分，好的物業(yè)管理可以使其個(gè)人資產(chǎn)處于完好的狀態(tài)，延長(zhǎng)使用壽命，提高其市場(chǎng)價(jià)值，即能確保物盡其用，值其所值。實(shí)踐證明，物業(yè)較好的廈安、譽(yù)天下等樓盤銷量較好，而且容易轉(zhuǎn)讓，保值率高。

二是能提高生活質(zhì)量。居民小區(qū)的物業(yè)管理，無論是供水、供電、供氣、路燈，還是綠化、休閑設(shè)施，都與群眾生活息息相關(guān)。它直接關(guān)系著所有住戶的和諧安居、清潔衛(wèi)生、維護(hù)服務(wù)和治安管理等。加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)管理，對(duì)改善居住環(huán)境，提高市民安全感、滿意度、生活品位、幸福指數(shù)有著重大的基礎(chǔ)性作用。好的物業(yè)管理可以讓人心情舒暢，促使人們安居樂業(yè)，改進(jìn)人們的精神面貌，促進(jìn)人際關(guān)系融洽、生活品質(zhì)提升。

三是能增加群眾就業(yè)。物業(yè)管理就業(yè)容量大，對(duì)擴(kuò)大就業(yè)具有重要作用。目前，我縣物業(yè)管理從業(yè)人員1500余人，從業(yè)人員大部分來自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力及部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人等，有效吸納了多余勞動(dòng)力，緩解了社會(huì)就業(yè)壓力，為居民收入增加起到積極的推動(dòng)作用。

四是能維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。物業(yè)管理貼近群眾，直接服務(wù)居民，是加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)管理，推動(dòng)和諧社會(huì)建設(shè)的重要環(huán)節(jié)之一。目前，我縣商品房新開發(fā)小區(qū)80個(gè)，縣城區(qū)原有的老住宅小區(qū)或生活大院約170個(gè)，總計(jì)開發(fā)面積超過1000萬平方米，約居住居民13萬人。這些居民年齡、來源、性別、就業(yè)等構(gòu)成復(fù)雜，社會(huì)穩(wěn)控壓力大。物業(yè)管理通過及時(shí)采集、變更住戶信息，不斷提高人防、技防水平，可以在維護(hù)社區(qū)秩序，協(xié)助公安等有關(guān)部門防范查處偷盜搶等刑事犯罪，防止可能發(fā)生的火災(zāi)、燃?xì)庑孤⒈?、電梯傷人等惡性事故中起到重要作用?/p>

五是能完善城市管理。一個(gè)個(gè)物業(yè)區(qū)域是構(gòu)成城區(qū)的基本單元，衛(wèi)生城市、園林城市的建設(shè)，離不開物業(yè)形象和物業(yè)環(huán)境的改善。物業(yè)管理是建設(shè)現(xiàn)代城市的重要基礎(chǔ)工作，已成為一項(xiàng)關(guān)系民生的社會(huì)管理手段。每一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境整潔、優(yōu)美，秩序井然，城區(qū)整體面貌和秩序才能得以提升。自2010年起步以來，現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)公司已經(jīng)發(fā)展到48家，有18個(gè)小區(qū)先后獲得省、市優(yōu)秀管理小區(qū)和市文明小區(qū)、園林小區(qū)等稱號(hào)，為創(chuàng)新社會(huì)管理和創(chuàng)建文明城市、園林城市奠定了基礎(chǔ)。

二、小區(qū)物業(yè)問題不小

隨著我縣房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，小區(qū)物業(yè)管理也暴露出了許多問題，引發(fā)了不少社會(huì)矛盾，給縣委、縣政府工作帶了很大的壓力。

（一）監(jiān)管部門沒有各司其責(zé)。一是主管部門力量不足?？h房管局是小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理行政主管部門。房管局物業(yè)管理工作職責(zé)設(shè)在縣房管辦，現(xiàn)有工作人員3人，負(fù)責(zé)對(duì)全縣80個(gè)小區(qū)及單位小區(qū)、48家注冊(cè)物管企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)管理。主管部門工作職責(zé)過多，工作力量嚴(yán)重不足，難以切實(shí)履行物業(yè)行政管理職責(zé)。二是職能部門管理缺位。小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理是一項(xiàng)涉及到社會(huì)各個(gè)方面的綜合性工作，涉及的職能部門包括規(guī)劃、發(fā)改、國土、工商、質(zhì)監(jiān)、稅務(wù)、城管、公安、安監(jiān)、園林、環(huán)保、供水、供電等。由于缺少把各部門聯(lián)合起來共同指導(dǎo)服務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制和平臺(tái)，部門之間缺乏工作銜接，有的職能界定不清、有的監(jiān)督服務(wù)不到位，致使遇到事情，往往推諉扯皮，小區(qū)成了執(zhí)法空白區(qū)域。如有的小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)亂搭亂建、占用公共通道、破壞墻體結(jié)構(gòu)影響使用安全、破壞綠化、破壞公用設(shè)施等違法行為以及亂停亂放、公共場(chǎng)合跳廣場(chǎng)舞擾民、亂扔垃圾等一系列影響居民生活環(huán)境的現(xiàn)象還普遍存在。居民反映強(qiáng)烈，物業(yè)公司卻沒有執(zhí)法權(quán)，只能口頭勸告和制止，缺乏有效的管理手段，造成物業(yè)服務(wù)小區(qū)出現(xiàn)的一些矛盾問題久拖不決。還有的職能部門對(duì)物業(yè)公司有歧視性政策，比如，自來水二次供水用電費(fèi)用由物業(yè)公司承擔(dān)、電梯和路燈等用電不與居民用電同價(jià)、環(huán)衛(wèi)部門收取物業(yè)公司的環(huán)衛(wèi)費(fèi)和裝修渣土轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)等，增加了物業(yè)公司負(fù)擔(dān)。三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)的屬地管理責(zé)任沒有壓實(shí)。按照2016年7月28日通過的《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》規(guī)定：“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在同級(jí)黨組織領(lǐng)導(dǎo)和民政部門指導(dǎo)監(jiān)督下，依法組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛”,但實(shí)際上鄉(xiāng)鎮(zhèn)都認(rèn)為物業(yè)服務(wù)管理是房管局的事，是物業(yè)公司的事，責(zé)、權(quán)、費(fèi)不對(duì)等，不愿意管。四是社區(qū)的作用沒有真正發(fā)揮。一個(gè)小區(qū)，少則數(shù)千人，多則數(shù)萬人，小區(qū)里有許多治安、違建、綠化、娛樂、健身、文明創(chuàng)建等民生問題亟待解決，急需社區(qū)出面協(xié)調(diào)解決。然而，事實(shí)上，社區(qū)對(duì)小區(qū)是有心無力，放任自流，形成小區(qū)、社區(qū)“兩張皮”.（二）物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平不高。一是實(shí)力不強(qiáng)。全縣登記注冊(cè)的72戶物業(yè)企業(yè)中，注冊(cè)資本在50萬元以下的60戶，占83%;從業(yè)人員10人以下的10戶，占14%;全縣物業(yè)企業(yè)中，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)2家，三級(jí)資質(zhì)46家；未申請(qǐng)辦理物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的24家，占33%.大多數(shù)公司規(guī)模較小，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和服務(wù)意識(shí)淡薄，安于現(xiàn)狀，內(nèi)部管理制度不健全、從業(yè)行為不規(guī)范、服務(wù)水平不高，服務(wù)產(chǎn)品缺乏綜合競(jìng)爭(zhēng)力。二是專業(yè)水平低。從72家物業(yè)企業(yè)調(diào)查情況看，從業(yè)的1500名工作人員，平均年齡48歲左右；保潔人員女性占95%以上。文化程度偏低：管理人員中大專以上文化占5%;保安人員高中學(xué)歷占8%、初中及初中以下學(xué)歷占92%;保潔人員98%為初中以下文化；專業(yè)水平不高：管理人員具有各類崗位從業(yè)資格證的450人，占30%;工資待遇差：管理人員工資月均2000元（公司經(jīng)理等高層管理人員2600元），保安月均1600元、保潔人員月均1200元不等。大多數(shù)人員未簽訂勞動(dòng)合同、未按規(guī)定辦理相關(guān)保險(xiǎn)。員工文化水平低，同時(shí)沒有接受過專門培訓(xùn)，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作，從業(yè)人員流動(dòng)性大。三是服務(wù)項(xiàng)目單一。()物業(yè)企業(yè)僅僅提供保安、保潔、綠化等一些基本服務(wù)內(nèi)容，沒有利用社區(qū)文明建設(shè)契機(jī)，拓展服務(wù)平臺(tái)。而保安服務(wù)又流于形式，人防、技防不到位，作用沒有真正發(fā)揮好。重門崗，輕巡邏查看；重小區(qū)內(nèi)部安全，輕外圍防范；重治安問題，輕設(shè)施安全；重人員數(shù)量，輕崗位管理監(jiān)督；重對(duì)人的防范，輕對(duì)物的安全監(jiān)護(hù)。據(jù)反應(yīng)，每年小區(qū)失竊摩托車在3萬輛左右。目前全縣開展代灌液化氣、代灌純凈水、代售生活用品等服務(wù)僅有6家物業(yè)公司。四是財(cái)務(wù)收支不透明。收支沒有公開或不全方位公開，導(dǎo)致業(yè)主不知道自己繳納的費(fèi)用花在什么地方。許多物業(yè)企業(yè)缺少長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和規(guī)?；l(fā)展的理念，往往追求短期效益，眼前利益。有的物業(yè)企業(yè)取得物業(yè)管理權(quán)后，沒有嚴(yán)格履約，擅自降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求。更有甚者，只收費(fèi)不服務(wù)，引起業(yè)主不滿，業(yè)主不愿意繳費(fèi)。2016，我縣物業(yè)糾紛不斷。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房管部門直接處理日常投訴68起，上級(jí)轉(zhuǎn)辦8起。

（三）發(fā)展基礎(chǔ)環(huán)境不好。一是開發(fā)商遺留問題給物業(yè)管理服務(wù)造成隱患。受利益驅(qū)動(dòng)和有關(guān)部門監(jiān)管不力等影響，開發(fā)商重視房屋建設(shè)，而忽視對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，忽視對(duì)水、電、電梯、綠化、道路、燃?xì)狻⑼ㄐ拧⒖照{(diào)位、停車位等的系統(tǒng)設(shè)計(jì)，沒有硬性標(biāo)準(zhǔn)，隨意性很大。除此以外，房屋建成后，開發(fā)商對(duì)小區(qū)配套承諾也不能兌現(xiàn)，質(zhì)量問題多。調(diào)研中物業(yè)公司反映，房屋相關(guān)信息特別是下水等隱弊工程信息沒有移交，給維護(hù)帶來不便；電梯配置標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，給安全帶來重大隱患；路燈等弱電線路電纜質(zhì)量較差；公園、綠化等配套服務(wù)設(shè)施不兌現(xiàn)；房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題后，開發(fā)商不主動(dòng)維修，卻和物業(yè)公司就修繕責(zé)任互相推諉。比如：小高層就曾經(jīng)出現(xiàn)過電梯不能運(yùn)行、高層用水二次加壓設(shè)備偷工減料導(dǎo)致業(yè)主用不上水的問題。出現(xiàn)問題后，開發(fā)商維修、維護(hù)不及時(shí)，宣傳溝通不到位，業(yè)主對(duì)情況不了解，就將矛盾全部轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引起業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，導(dǎo)致業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)，造成業(yè)主和物業(yè)公司形成對(duì)立面。二是業(yè)主委員會(huì)尚未真正發(fā)揮作用。目前，開發(fā)商上報(bào)縣房管部門備案的業(yè)主委員只有20個(gè)，而且大多有名無實(shí)，真假難辨，真正發(fā)揮作用的很少。業(yè)主委員會(huì)的作用沒有充分發(fā)揮，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)與業(yè)主就缺少了溝通的橋梁，缺少了信任的基礎(chǔ)，不利于業(yè)主自治管理和其它物業(yè)工作的開展。比如，小區(qū)住宅維修基金的提取需要業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主簽字，但因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不到位，全縣房屋維修基金時(shí)至今日尚未啟用，房屋維修因此得不到保障。部分小區(qū)因年久失修、房屋破損、滲水漏水、排水不暢等問題已嚴(yán)重影響到住戶的正常生活，群眾反響較大。三是業(yè)主繳費(fèi)意識(shí)不高。有的業(yè)主的消費(fèi)觀念不正確，部分買房人長(zhǎng)年外出務(wù)工，家里是剛從農(nóng)村上來的中老年人居住，沒有物業(yè)管理觀念，對(duì)有償服務(wù)有抵觸情緒。有的業(yè)主把物業(yè)管理服務(wù)職能無限擴(kuò)大化，認(rèn)為繳了費(fèi)，物業(yè)公司就應(yīng)該什么都負(fù)責(zé)；只要遇到麻煩事情，就要求物業(yè)公司解決；只要物業(yè)公司不解決，就以此為借口緩繳費(fèi)或者不繳費(fèi)。有的業(yè)主把物業(yè)公司職能虛無化，認(rèn)為我住的房子用不著物業(yè)公司來管理，沒有必要花冤枉錢。還有的業(yè)主自身素質(zhì)差，物業(yè)服務(wù)照常享受，就是不想掏管理費(fèi)。也有個(gè)別業(yè)主以不在小區(qū)住為借口不交物業(yè)費(fèi)。還有一部分業(yè)主，看到其他業(yè)主不繳費(fèi)，認(rèn)為自己交了反而吃虧，也拒絕或者拖欠物業(yè)費(fèi)。在不繳費(fèi)的業(yè)主中，還包括一部分機(jī)關(guān)干部、人民教師等靠吃財(cái)政工資供養(yǎng)的人員。來自縣房管局物業(yè)費(fèi)繳納統(tǒng)計(jì)表明，2016年全縣統(tǒng)計(jì)上報(bào)的80個(gè)小區(qū)，總戶數(shù)為15000戶，其中機(jī)關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)為3000戶，未繳納物業(yè)費(fèi)的機(jī)關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)為300戶，占機(jī)關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)的10%,影響特別壞；物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)率最高的98%,收費(fèi)率低的只有30%;盈利企業(yè)只有20%,微利保本企業(yè)達(dá)30%,虧損企業(yè)達(dá)50%.還有的部分物業(yè)公司是開發(fā)商組建，物業(yè)費(fèi)收不起來，靠開發(fā)商“輸血”維持，呈現(xiàn)虛假繁榮，為的是不影響剩余樓盤和下一期樓盤銷售。一旦開發(fā)商的項(xiàng)目完成，開發(fā)商撤離，不再“輸血”,物業(yè)管理就可能面臨癱瘓。另外，有的新建小區(qū)業(yè)主入住率較低，也是造成物業(yè)收費(fèi)難的原因之一。四是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)氛圍不濃。由于小區(qū)物業(yè)服務(wù)起步較晚，發(fā)展滯后，物管企業(yè)大多都是由開發(fā)商直接指定或者經(jīng)部分業(yè)主同意后直接進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行管理。物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化程度不高，成為了制約物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的瓶頸，無法形成良性競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，企業(yè)沒有優(yōu)勝劣汰的緊迫感和危機(jī)感，管理人員的專業(yè)素質(zhì)、管理水平和服務(wù)質(zhì)量都得不到有效提高。

三、需要改進(jìn)地方不小

一是健全制度，加大對(duì)開發(fā)商的監(jiān)管力度。要制定房屋售后服務(wù)制度。加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商工程質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的監(jiān)管，防止開發(fā)商偷工減料、降低公共配套設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量的行為；在項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)時(shí)，房管部門就應(yīng)該對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施提前介入監(jiān)管，從工程項(xiàng)目立項(xiàng)開始，對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，保證居住小區(qū)建設(shè)少留甚至不留“硬傷”,為跟進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)打好基礎(chǔ)。要制定嚴(yán)格的小區(qū)物業(yè)承接和查驗(yàn)制度。對(duì)參與驗(yàn)收的單位和個(gè)人，可以采取責(zé)任追究和責(zé)任倒查制度，誰簽字，誰負(fù)責(zé)；要像銀行發(fā)放貸款推行的放款收款終身負(fù)責(zé)制一樣，約束驗(yàn)收人員切實(shí)高度負(fù)責(zé)，杜絕以權(quán)謀私和不作為、亂作為現(xiàn)象，杜絕未竣工就把不符合驗(yàn)收條件的房屋提前交付業(yè)主使用的現(xiàn)象發(fā)生。開發(fā)商要把房屋信息向物管企業(yè)移交。要制定物業(yè)管理常態(tài)整治制度。對(duì)歷史形成的遺留問題要督促開發(fā)商和物業(yè)企業(yè)盡快落實(shí)維修、維護(hù)和整改；要加大小區(qū)環(huán)境整治力度，逐漸解決老小區(qū)無人管理、環(huán)境臟亂差等問題；對(duì)現(xiàn)在已經(jīng)嚴(yán)重影響居民生活的問題和矛盾，要抓緊協(xié)調(diào)開發(fā)商以及行業(yè)主管部門、相關(guān)工程監(jiān)管部門，迅速明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任和維修部門，限時(shí)并保質(zhì)保量加以解決；對(duì)新建小區(qū)的工程質(zhì)量、供電、供水、供氣、通訊、消防、安防、電梯以及小區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施等方面，進(jìn)行全方位監(jiān)管。

二是規(guī)范行為，提高物業(yè)服務(wù)水平。房管部門要嚴(yán)格把關(guān)，高度重視前期物業(yè)小區(qū)的交接，認(rèn)真完成物業(yè)公司的資質(zhì)初審工作。要做好住宅小區(qū)前期物業(yè)招投標(biāo)的監(jiān)管工作。要根據(jù)創(chuàng)建縣優(yōu)秀小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各小區(qū)進(jìn)行嚴(yán)格的檢查并實(shí)施獎(jiǎng)懲措施，在小區(qū)設(shè)立投訴舉報(bào)電話、舉報(bào)信箱，方便業(yè)主投訴，用于監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)行為，督促物業(yè)公司按照合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)。如有違反，從嚴(yán)處理，或根據(jù)規(guī)定予以罰款，或發(fā)動(dòng)小區(qū)業(yè)委會(huì)辭退物業(yè)企業(yè)，或限制其參與物業(yè)招投標(biāo)和承接業(yè)務(wù)。要建立培訓(xùn)制度，提升物業(yè)從業(yè)人員及業(yè)委會(huì)的整體素質(zhì)。要倡導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過建立分析制度整合資源，創(chuàng)新服務(wù)理念，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，降低管理成本，為業(yè)主提供細(xì)致周到的人性化服務(wù)。鼓勵(lì)物業(yè)公司創(chuàng)先爭(zhēng)優(yōu)，要經(jīng)常開展小區(qū)物業(yè)管理工作評(píng)比，制定獎(jiǎng)懲措施，對(duì)獲得省優(yōu)、市優(yōu)的物業(yè)公司要予以獎(jiǎng)勵(lì)。要探索物業(yè)管理模式多樣化，規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為，抓緊培養(yǎng)本土龍頭型小區(qū)物業(yè)企業(yè)。扶持優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)發(fā)展壯大。要對(duì)物業(yè)企業(yè)給予稅收等方面的政策扶持；要抓好小區(qū)物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐招標(biāo)關(guān)，提高物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐的門檻，物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)要向優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)傾斜；鼓勵(lì)物業(yè)優(yōu)秀企業(yè)開展規(guī)?；?、集約化經(jīng)營，全面提升黃梅縣物業(yè)的水平和檔次。

三是創(chuàng)新手段，破解物業(yè)費(fèi)的收繳難題。物業(yè)收費(fèi)難、業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，直接導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降。要強(qiáng)化宣傳教育，使業(yè)主明白自己的權(quán)利和義務(wù)，樹立“花錢買服務(wù)”的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費(fèi)不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益，同時(shí)也損害了業(yè)主自身的利益。要?jiǎng)?chuàng)新物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式，推行業(yè)主自行到銀行繳納或與其他市政公用事業(yè)收費(fèi)一并收取。要采取得力措施，對(duì)無正當(dāng)理由拒繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，要在小區(qū)宣傳欄、報(bào)紙、電視臺(tái)等媒體進(jìn)行曝光；對(duì)公職人員要由單位負(fù)責(zé)督促，無正當(dāng)理由拒繳的，扣發(fā)其工資，情節(jié)嚴(yán)重的，要誡勉談話，直至進(jìn)行組織處理；銀行、工商等部門在辦理貸款、營業(yè)執(zhí)照等環(huán)節(jié)要嚴(yán)格把關(guān)，作為社會(huì)不良信譽(yù)予以限制；法院要簡(jiǎn)化程序，可以到小區(qū)內(nèi)現(xiàn)場(chǎng)開庭，快速審結(jié)、執(zhí)行清理拖欠物業(yè)費(fèi)行為；物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主要與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)，否則，有關(guān)部門在辦理房屋過戶手續(xù)時(shí)，要對(duì)欠繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行限制。要增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營透明度，建設(shè)物業(yè)費(fèi)征繳信息平臺(tái)，推進(jìn)物業(yè)費(fèi)收支公開。

四是落實(shí)責(zé)任，形成社會(huì)齊抓共管的新格局。要以《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施為契機(jī)，進(jìn)一步強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)，把小區(qū)物業(yè)管理工作提上政府的議事日程，納入目標(biāo)考核。要充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的綜合管理職能，將物業(yè)管理與社區(qū)管理有效結(jié)合，形成屬地管理、條塊結(jié)合的新格局。要重視小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的成立和換屆選舉工作，推進(jìn)小區(qū)自治建設(shè)。要建立起縣房管局、屬地鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)、住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)四級(jí)物業(yè)管理體系。房管、規(guī)劃、公安、環(huán)保、工商、城管、供排水、社區(qū)以及物業(yè)協(xié)會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等部門要各司其責(zé)，齊抓共管，進(jìn)一步明確職責(zé)，細(xì)化、量化工作任務(wù)。要用好維修基金，加大對(duì)老小區(qū)和問題突出小區(qū)的維修改造力度。開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)要相互配合、相互理解、相互支持，打好小區(qū)物業(yè)管理的持久戰(zhàn)。

五是大膽探索，建立和完善物業(yè)管理制度體系。要盡快出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理實(shí)施意見》，堅(jiān)持“分級(jí)負(fù)責(zé)、權(quán)責(zé)統(tǒng)一，重心下移、屬地為主，多方聯(lián)動(dòng)、業(yè)主參與”的原則，建立聯(lián)席會(huì)議制度，構(gòu)建和諧社區(qū)新體制；探索對(duì)新建小區(qū)、老舊小區(qū)、零散小區(qū)和保障性小區(qū)的分類管理辦法，強(qiáng)化前期物業(yè)管理，暢通維修基金提取通道，強(qiáng)化激勵(lì)扶持，提升管理水平。要加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)監(jiān)管，全面清理或規(guī)范對(duì)收費(fèi)管理，規(guī)定對(duì)用水、用電與民用同價(jià)，供水、供電、供氣等單位及時(shí)接管包括變電、燃?xì)庹{(diào)壓、二次供水等在內(nèi)的設(shè)施設(shè)備、相關(guān)管線和計(jì)量裝置，并向終端用戶收費(fèi)，全面落實(shí)物業(yè)服務(wù)優(yōu)惠政策，杜絕亂收費(fèi)，減輕物業(yè)企業(yè)的成本和壓力。大力推進(jìn)《物業(yè)管理服務(wù)招投標(biāo)制度》，營造公平的市場(chǎng)環(huán)境。建設(shè)數(shù)字化物業(yè)管理平臺(tái)，建立物業(yè)管理呼叫中心，探索報(bào)修一號(hào)通，提高全行業(yè)信息化管理水平，大膽探索出一條符合黃梅縣實(shí)際、扎實(shí)有效的物業(yè)管理新路子，力爭(zhēng)把隱患消滅在萌芽，把矛盾解決在當(dāng)下，為黃梅的科學(xué)發(fā)展和諧發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)。

第四篇：關(guān)于城區(qū)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

為全面了解市場(chǎng)價(jià)格和經(jīng)營企業(yè)收費(fèi)情況，及時(shí)收集和匯總翔實(shí)的數(shù)據(jù)資料。根據(jù)省發(fā)改委《關(guān)于下發(fā)疫苗、民用爆破器材、物業(yè)管理、公路客運(yùn)價(jià)格（收費(fèi)）調(diào)研提綱的通知》，近日××市吉州區(qū)物價(jià)局課題調(diào)研組組織專門力量，就××市中心城區(qū)物業(yè)服務(wù)問題進(jìn)行專門調(diào)研。

據(jù)調(diào)查。目前，××市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企

業(yè)30個(gè)，其中二級(jí)資質(zhì)企業(yè)2 家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)28 家。管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到80%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。其中有壹街區(qū)住宅小區(qū)獲得省級(jí)物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號(hào)，六合盛世小區(qū)獲得省級(jí)園林小區(qū)稱號(hào)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率僅達(dá)40－60 %,呈現(xiàn)虧損的占98 ％。目前，全區(qū)90％小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。從總體看，城區(qū)物業(yè)管理工作存在以下四個(gè)問題：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初步階段，市場(chǎng)培育后勁不足。二是物業(yè)服務(wù)檔次不高，服務(wù)水平總體偏低。三是業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮乏力，如何引導(dǎo)廣大業(yè)主參與物業(yè)管理，如何緩解業(yè)主與物管的執(zhí)收矛盾，舉措不多，效果不顯。四是物業(yè)管理行業(yè)本身自律意識(shí)不強(qiáng)，缺失的監(jiān)管體制導(dǎo)致物企提供的服務(wù)呈現(xiàn)“短斤少兩 ”，甚至“縮水”。

一、××市中心城區(qū)物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因

1、物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實(shí)力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會(huì)資源浪費(fèi)，服務(wù)效率低、經(jīng)營效益差。

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，許多業(yè)主對(duì)物業(yè)收費(fèi)都表示不理解，業(yè)主繳費(fèi)意識(shí)薄弱，造成物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費(fèi)，只好被迫撤離所服務(wù)的樓盤，自行“夭折”。

3、拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)現(xiàn)象普遍。有的業(yè)主僅比文秘雜燴網(wǎng)較其物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主對(duì)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)表示抗拒。特別是對(duì)停車收費(fèi)及車庫及儲(chǔ)藏間、雜物間交物業(yè)費(fèi)表示不理解，導(dǎo)致拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的現(xiàn)象比比皆是。

二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)現(xiàn)狀

新入住業(yè)主要交下列費(fèi)用：物業(yè)服務(wù)費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、裝修保證金（裝修無損壞公共設(shè)施后全部退還）、電梯運(yùn)行費(fèi)4項(xiàng)。大多數(shù)業(yè)主對(duì)裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、裝修保證金收費(fèi)意見較大，導(dǎo)致出現(xiàn)：

1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難。主要表現(xiàn)在：一是物管企業(yè)一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費(fèi)。二是住戶無力繳費(fèi)。如安置房、經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費(fèi)。三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費(fèi)的借口。四是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等。五是業(yè)主物業(yè)繳費(fèi)意識(shí)淡薄。

2、水、電收費(fèi)難。一是二次供水、電梯使用費(fèi)分?jǐn)偸杖∶艽?。二是受各種因素的影響，有些業(yè)主覺得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電費(fèi)。

三、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)經(jīng)營成本現(xiàn)狀

經(jīng)營成本購成：人工工資福利占70%，公共水電占6%，設(shè)施維護(hù)占3%，清潔費(fèi)占4%，綠化費(fèi)占3%，辦公費(fèi)占3%，交通、培訓(xùn)、服裝、社區(qū)文化等費(fèi)用占3%，稅費(fèi)占8%。

1、吉州區(qū)作為××市中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不交納電梯運(yùn)行費(fèi)，而這部分人員未入住，并未減少物管企業(yè)的服務(wù)成本，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。

2、由于已入住業(yè)主交費(fèi)意識(shí)薄弱，應(yīng)交的物業(yè)費(fèi)也收不上來，導(dǎo)致許多小區(qū)由于收費(fèi)率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損。據(jù)統(tǒng)計(jì)，大部分住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率僅達(dá)40－60 %,極個(gè)別達(dá)到90%以上。

3、當(dāng)物價(jià)部門根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物價(jià)上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等情況，對(duì)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)。

由于物業(yè)費(fèi)收入收不到位，小區(qū)設(shè)備維護(hù)、清潔、綠化投入只能打折扣，造成惡性循環(huán)。

四、明確服務(wù)類型，對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行類別管理。

多層、高層住宅和經(jīng)濟(jì)適用、福利房、商鋪、寫字樓等住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)。小區(qū)車位租用管理服務(wù)費(fèi)、電梯綜合運(yùn)行費(fèi)、二次供水費(fèi)、裝修垃圾處理費(fèi)等應(yīng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。特約服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

五、加強(qiáng)完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的意見建議

1、完善收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。建議盡快研究制定質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格體系。如《省物業(yè)管理?xiàng)l例》中雖明確了各等級(jí)物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)范圍，可細(xì)化明確規(guī)定在各收費(fèi)檔次對(duì)應(yīng)物業(yè)企業(yè)應(yīng)達(dá)到的具體標(biāo)準(zhǔn)。

2、未使用或不入住的房屋，“業(yè)主不交納設(shè)備運(yùn)行專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)”不合理，也不符合實(shí)際，比如：電梯運(yùn)行服務(wù)費(fèi)。

3、應(yīng)明確高層住宅另行收取的電梯運(yùn)行費(fèi)是否包含電梯維修、年檢費(fèi)，電梯費(fèi)用各樓層間的分?jǐn)偙壤龁栴}。

4、房屋公共維修基金的使用問題。按條例規(guī)定：當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候，由業(yè)主委員會(huì)提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請(qǐng)使用。但實(shí)際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期，當(dāng)房屋需維修，當(dāng)年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過。

5、應(yīng)明確私家車庫、儲(chǔ)藏間是否要交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

6、應(yīng)明確當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費(fèi)時(shí)，現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，耗費(fèi)了物業(yè)企業(yè)大量的人力、財(cái)力，通過法律途徑追討的物業(yè)費(fèi)都不足以支付訴訟等相關(guān)費(fèi)用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)更為簡(jiǎn)單措施或程序。

7、建議二次供水費(fèi)由供水公司統(tǒng)一管理，由供水公司上門直接向業(yè)主收取。

8、××市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費(fèi)為3元/戶、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運(yùn)站將生活垃圾運(yùn)走，且不提供垃圾筒，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站都由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費(fèi)。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應(yīng)服務(wù)，就是做了其中一部分，也屬于其工作責(zé)任范疇，所以物業(yè)企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)3元/月、戶的垃圾處理費(fèi)。

9、《取消江西省發(fā)改委贛計(jì)商價(jià)字（2003）975號(hào)《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)問題的補(bǔ)充意見》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費(fèi)許可證和不再實(shí)行收費(fèi)年審制度，與之相關(guān)的罰則自行取消”。全面恢復(fù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)許可證換發(fā)和收費(fèi)年審制度，以便價(jià)格部門履行監(jiān)管，加大失信懲誡力度。同時(shí)，強(qiáng)化宣傳發(fā)動(dòng)，引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)消費(fèi)理念。

第五篇：積極探索老舊城區(qū)物業(yè)服務(wù)新思路

積極探索老舊城區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)新思路

09年以來，惠譽(yù)花園社區(qū)在徐家棚街工委辦事處的正確領(lǐng)導(dǎo)下，按照市政府關(guān)于“推進(jìn)中心城區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)工作”的文件精神，堅(jiān)持“政府引導(dǎo)，立足社區(qū)，以人為本，因地制宜”的工作方針，大力推進(jìn)本社區(qū)兩個(gè)老舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作，以增強(qiáng)居民的舒適感和幸福指數(shù)為目的，以服務(wù)促管理，積極探索老舊城區(qū)住宅物業(yè)管理服務(wù)工作新思路。

一、成立社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)站

在深入學(xué)習(xí)相關(guān)文件，理解上級(jí)精神要求的基礎(chǔ)上，我們成立以社區(qū)總支書記為負(fù)責(zé)人由五名兩委會(huì)成員組成的社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)組織機(jī)構(gòu)，其成員分工分別負(fù)責(zé)推進(jìn)兩個(gè)老舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)“提檔升級(jí)”工作進(jìn)程，同時(shí)社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)站在轄區(qū)大力宣傳市政府關(guān)于“推進(jìn)在中心城區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋工作”精神，本著有償服務(wù)和無償服務(wù)相結(jié)合，誰出資誰受益的原則，不同的院落采取不同的管理辦法，以院落菜單式物業(yè)管理服務(wù)方式從解決居民群眾最關(guān)心、最直接、最根本的物業(yè)管理難題入手，并組織以懂得相關(guān)技術(shù)、業(yè)務(wù)的老黨員、下崗失業(yè)職工的物業(yè)自愿者隊(duì)伍，組建電工組、管道疏通組、水暖維修等服務(wù)機(jī)構(gòu)，也就是通過資源整合，打造“四位一體”的工作方式，即把社區(qū)安保、清掃保潔、物業(yè)工作人員、自愿者緊密結(jié)合的社區(qū)物業(yè)管理一體化的服務(wù)模式。另外社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)站將轄區(qū)內(nèi)的小超市、五金建材、家電維修、衛(wèi)生診所等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)組織起來，發(fā)放便民服務(wù)卡，為轄區(qū)居民提供無

償、抵償?shù)纳祥T服務(wù)。比較成功的邁出了社區(qū)物業(yè)自治管理的第一步。

二、制定社區(qū)物業(yè)管理制度

為使工作做到有章可循，社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)站依照《武漢市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《武漢市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)施辦法》等相關(guān)文件規(guī)定及精神，分別對(duì)兩個(gè)老小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，組織居民自治業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行聽證，結(jié)合實(shí)際制定了《物業(yè)服務(wù)居民自治委員會(huì)章程》、《居民自治物業(yè)服務(wù)管理公約》、《物業(yè)服務(wù)人員工作職責(zé)》、《環(huán)境衛(wèi)生管理制度》、《中介服務(wù)制度》、《機(jī)動(dòng)車管理制度》、《服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》以及《居民自治業(yè)主委員會(huì)與社區(qū)物業(yè)聯(lián)席會(huì)議制度》，做到了以制度促管理、抓服務(wù)的根本。我們本著“擦民情、解民憂、傳民聲、聚民心”的工作宗旨，首先對(duì)轄區(qū)居民進(jìn)行物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳，發(fā)動(dòng)社區(qū)黨員、門棟長(zhǎng)的積極性，通過召開座談會(huì)、發(fā)放宣傳單、設(shè)立宣傳專欄、上門走訪等形式，廣泛宣傳社區(qū)物業(yè)、居民自治的形式、內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，使廣大居民對(duì)社區(qū)物業(yè)服務(wù)深入了解，形成理解、給予支持。其次我們不以營利為目的、為大家打造一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、舒適方便、文明安全的服務(wù)理念贏得了廣大居民的普遍贊同。

三、抓服務(wù)聚民心初顯成效

圍繞老舊住宅小區(qū)居民的居住環(huán)境，我們?cè)谝荒甓嗟臅r(shí)間里先后對(duì)兩個(gè)實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施及物業(yè)服務(wù)相關(guān)設(shè)備進(jìn)行了整治和改善。例如09年8月我們?cè)诮痪瘶撬奚嵬鈮ι霞友b了鐵絲網(wǎng)；在關(guān)鍵部位安裝了兩套紅外線探頭；對(duì)兩棟八個(gè)門的門襟全面

進(jìn)行檢修；更換了所有壞掉的對(duì)講機(jī)、樓道燈；同時(shí)增加了一名安保和一名保潔人員，今年7月我們又對(duì)交警樓宿舍申請(qǐng)安排完成了地下管網(wǎng)改造、地面硬化造景，大大提升了交警樓宿舍的居住環(huán)境，住在里面的居民們說：“最近年把社區(qū)讓我們真切感受到有物業(yè)管理與無物業(yè)管理的區(qū)別”、“有物業(yè)服務(wù)與無物業(yè)服務(wù)的親切感”、“我們住在這里越來越舒心，越來越有安全感”。

安居苑小區(qū)是一個(gè)長(zhǎng)期沒有物業(yè)管理的老小區(qū)，遺留問題諸多，雖然有一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，但多年來一事無成，卻占著小區(qū)的物業(yè)用房出租，小區(qū)居民怨聲載道，他們常講：“這個(gè)小區(qū)根本就不需要專門的業(yè)主委員會(huì)，這幾個(gè)人不知到怎么選出來的，沒做一點(diǎn)好事，完全是個(gè)“毒瘤”，必須鏟除，期望社區(qū)居委會(huì)站出來主持公道”。社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)站成立后，我們以市政府關(guān)于《推進(jìn)中心城區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋》文件精神為契機(jī)，以解決小區(qū)“臟、亂、差”、督促業(yè)主委員會(huì)換屆選舉為突破口，全面宣傳和推進(jìn)老舊住宅區(qū)社區(qū)物業(yè)服務(wù)理念，逐步使小區(qū)居民樂意接受低償?shù)纳鐓^(qū)物業(yè)服務(wù)模式。從去年開始，社區(qū)居委會(huì)把安居苑小區(qū)與秦園居之間近100米的院墻邊少數(shù)居民種植的蔬菜、亂搭的小棚通過大道理小道理的思想工作，全部拆除并硬化，昔日臭氣熏天的小棚小菜地如今變成寬闊明亮的休閑場(chǎng)地，居住在附近的居民們說：“多少年沒解決的問題，現(xiàn)在社區(qū)物業(yè)搞定了，我們還有什么理由不支持社區(qū)物業(yè)呢”；小區(qū)14棟對(duì)面有一棟漆黑的老房子，附近的居民戲稱它為“炮樓”，從安居苑西門走進(jìn)來一眼就能瞧見，社區(qū)

物業(yè)化后我們申請(qǐng)把它立面整治粉刷，視覺效果明顯改變，居民們說：“還是社區(qū)有能力，別人不敢動(dòng)，不愿動(dòng)的社區(qū)把它換了裝”；小區(qū)12棟3門旁有一個(gè)十幾年前修建的大約30平米左右的廢棄小車棚一直沒人問沒人管，居民把自家的廢棄自行車等雜物堆放在里面，嚴(yán)重影響小區(qū)面貌，還帶來安全隱患，為此社區(qū)書記主任深入走訪調(diào)查產(chǎn)權(quán)單位，情況清楚后立刻要求產(chǎn)權(quán)單位限期拆除，如今這一塊30多平米的地方被硬化，中間是一張漂亮的乒乓球臺(tái)，四周是花卉灌木，不僅成為小區(qū)一道亮麗風(fēng)景，而且又滿足了居民的娛樂需求，居民們講：“社區(qū)又做了一件大好事”；處在小區(qū)南門9棟10棟外圍的18個(gè)商業(yè)門店長(zhǎng)期占道經(jīng)營，弄得南大門兩邊垃圾遍地、污水橫流、烏煙瘴氣，嚴(yán)重影響了居民出行，往年整治多次收效不大，已經(jīng)引起了小區(qū)居民的公憤，由此對(duì)社區(qū)實(shí)施物業(yè)管理極為不利，去年開始實(shí)施社區(qū)物業(yè)化管理以后，社區(qū)居委會(huì)在街城管的大力支持下，一舉拆除所有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)自搭的亂七八糟的棚子，并在每戶門口1.5處米免費(fèi)用磚砌臺(tái)子攔住不準(zhǔn)出臺(tái)，形成了規(guī)范有序的經(jīng)營，拓寬了近3米的通道還路于民，居民見之無不拍手稱快。

在整個(gè)實(shí)施社區(qū)物業(yè)化管理的進(jìn)程中，社區(qū)居委會(huì)前后申請(qǐng)申報(bào)施工完成了小區(qū)5棟、11棟159米的地下管網(wǎng)改造、890平米濕地的硬化、2600平米的綠地補(bǔ)植、大小150余棵花果樹木的栽培、53處窨井蓋的置換、2處消防栓的修復(fù)、16處路燈的報(bào)裝、1處8樓頂水箱的調(diào)換、459盞樓道燈的安裝、3個(gè)電

動(dòng)攔車器、40余件健身器具、40個(gè)曬衣架的到位等，基本實(shí)現(xiàn)了“路面平、管道暢、樓道亮、環(huán)境美”的社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理目標(biāo)要求。

通過一年多的整治工作，社區(qū)群干累了，但看到整治的成效帶來的小區(qū)面貌改善、發(fā)案率的下降、居民的笑臉以及倍加對(duì)社區(qū)的信任感，唉的罵也忘光了。我們知道成效雖初步顯現(xiàn)，但按照“老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)提檔升級(jí)的目標(biāo)”還有一定距離，還不能完全滿足居民合理的要求，我們將在街工委辦事處的領(lǐng)導(dǎo)和支持下，積極有效地探索老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)的長(zhǎng)效機(jī)制，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)涉及小區(qū)的市政設(shè)施申報(bào)，小區(qū)環(huán)境、房屋主體、設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)必備設(shè)備等的整治、改造工作，同時(shí)健全社區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)章制度，完善各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)機(jī)制，努力改善服務(wù)區(qū)域環(huán)境，提升服務(wù)品質(zhì)，為全體居民打造一個(gè)管理有序、環(huán)境良好、舒適方便、文明安全、人際關(guān)系和諧的宜居之地。

惠譽(yù)花園社區(qū)

2010年11月20日