第一篇：關于積極穩(wěn)妥推進集體建設用地流轉(zhuǎn)促進新農(nóng)村建設的通知

關于積極穩(wěn)妥推進集體建設用地流轉(zhuǎn)促進新農(nóng)村建設的通知

皖國土資〔2009〕86號 2010-01-28 22:38:37

各市、縣國土資源局、廳機關各處（室、局）：

為探索集體建設用地流轉(zhuǎn)，促進土地資源優(yōu)化配置和小城鎮(zhèn)建設，2001年，國土資源部批準在我省開展集體建設用地流轉(zhuǎn)試點。2002年，安徽省人民政府制定了《安徽省集體建設用地有償使用和使用權(quán)流轉(zhuǎn)試行辦法》，在全省范圍內(nèi)選擇部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)開展了集體建設用地流轉(zhuǎn)試點。有關鄉(xiāng)鎮(zhèn)通過集體建設用地流轉(zhuǎn)，進一步促進了農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，增加了農(nóng)民收入，提高了農(nóng)民生活質(zhì)量；進一步盤活了存量土地，促進土地節(jié)約利用。《中共中央關于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》指出“土地制度是農(nóng)村的基礎制度”，并對農(nóng)村土地管理制度改革提出了新的要求，指明了方向。為認真貫徹落實黨的十七屆三中全會精神，積極穩(wěn)妥推進集體建設用地流轉(zhuǎn)，促進新農(nóng)村建設，通知如下：

一、進一步提高認識

建立與新農(nóng)村建設相適應的集體建設用地使用和管理制度是推動農(nóng)村改革的重要任務。集體建設用地流轉(zhuǎn)既是土地管理制度改革，也是農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革，對于加強土地管理和耕地保護，實現(xiàn)農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)，解放和發(fā)展農(nóng)村社會生產(chǎn)力，促進新農(nóng)村建設具有非常重要的意義?！吨泄仓醒腙P于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》明確要求：“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，對依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場、以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權(quán)益?！币虼耍骷墖临Y源管理部門要進一步提高認識，將集體建設用地流轉(zhuǎn)擺上重要位置，加強調(diào)研，積極探索，有序推進，不斷完善流轉(zhuǎn)制度，促進農(nóng)村建設全面發(fā)展。

二、健全制度，規(guī)范流轉(zhuǎn)行為

集體建設用地流轉(zhuǎn)，要嚴格執(zhí)行《安徽省集體建設用地有償使用和使用權(quán)流轉(zhuǎn)試行辦法》，按照“產(chǎn)權(quán)明晰、用途管制、節(jié)約集約、嚴格管理”的原則，不斷健全制度，規(guī)范流轉(zhuǎn)行為。

（一）嚴格限定流轉(zhuǎn)范圍。在本省范圍內(nèi)，除了公共利益項目、商品住宅及其他國家禁止的項目外，建設項目占用村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)的集體建設用地的，可以不辦理土地征收手續(xù)，經(jīng)批準以流轉(zhuǎn)方式使用集體建設用地。在國家對公共利益作出界定以前，可以參照國土資源部《劃撥用地目錄》確定公共利益項目的范圍。城市規(guī)劃區(qū)及縣（市、區(qū)）人民政府所在的鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的集體建設用地仍然按現(xiàn)行的土地管理制度使用土地。

（二）明晰土地產(chǎn)權(quán)，尊重農(nóng)民意愿。產(chǎn)權(quán)明晰是集體建設用地有序流轉(zhuǎn)的基礎，各地要結(jié)合第二次土地大調(diào)查，加快土地登記工作，依法確定集體土地的所有權(quán)和使用權(quán)，明晰土地產(chǎn)權(quán)主體，并將土地登記作為流轉(zhuǎn)的前提條件，保障交易安全。集體建設用地流轉(zhuǎn)必須堅持土地所有者和使用者自愿的原則。集體建設用地流轉(zhuǎn)給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人使用的，應當經(jīng)過本集體經(jīng)濟組織村民會議 信息來源： 安徽省土地網(wǎng)

三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。涉及村民依法承包經(jīng)營和使用的土地的，應當取得承包經(jīng)營權(quán)人或者使用人的同意。

（三）嚴格執(zhí)行土地用途管制制度。集體建設用地流轉(zhuǎn)，必須符合土地利用總體規(guī)劃，在鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，還應當符合鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村建設規(guī)劃。要積極盤活和優(yōu)先利用存量建設用地，合理利用未利用地，嚴格控制占用農(nóng)用地。集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)涉及占用農(nóng)用地的，應當依法辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，并按規(guī)定補充相同數(shù)量和質(zhì)量的耕地后，方可流轉(zhuǎn)。嚴禁擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，嚴禁通過“以租代征”等方式將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地用途。

（四）構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。按照同地、同價、同權(quán)的原則，比照國有建設用地逐步完善集體建設用地權(quán)能。集體建設用地經(jīng)批準可以由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營開發(fā)，用于工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂、建設農(nóng)民住宅小區(qū)，但是，農(nóng)民住宅小區(qū)的房屋不得出售給城鎮(zhèn)居民。集體建設用地經(jīng)批準可以出讓（租賃、作價出資）給本集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人使用。依法以出讓等有償方式取得的集體建設用地使用權(quán)，可以按規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。按照“兩種產(chǎn)權(quán)、一個市場”的原則，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。集體建設用地與國有建設用地要在同一土地有形市場公開出讓，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂及其他經(jīng)營性建設項目用地，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。要積極創(chuàng)造條件，逐步建立與國有建設用地一致的集體建設用地使用權(quán)價格機制。

（五）完善集體建設用地流轉(zhuǎn)收益分配制度。集體建設用地使用權(quán)出讓、租賃和作價出資入股等收益歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，轉(zhuǎn)讓、出租依法以出讓方式取得的集體建設用地，收益歸轉(zhuǎn)讓者所有，市、縣人民政府按規(guī)定收取流轉(zhuǎn)收益中的土地增值收益。在國家出臺具體標準以前，土地增值收益按照《安徽省集體建設用地有償使用和使用權(quán)流轉(zhuǎn)試行辦法》規(guī)定的標準收取。嚴格規(guī)范流轉(zhuǎn)收益的使用和管理，土地增值收益實行專款專用，返還鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）用于土地開發(fā)整理和城鎮(zhèn)基礎設施建設。集體經(jīng)濟組織取得的集體建設用地流轉(zhuǎn)收益，優(yōu)先用于對原土地承包經(jīng)營權(quán)人和集體土地使用人安置補償，其余用于本集體公共設施、公益事業(yè)建設和農(nóng)民社會保障開支。土地收益收取和使用情況應當向本集體經(jīng)濟組織成員公開，接受監(jiān)督。

三、積極開展農(nóng)村土地使用制度綜合改革試驗

（一）綜合改革試驗的相關政策

各地要針對當前我省農(nóng)村普遍存在的村莊布局小而散、用地浪費、基礎設施落后等現(xiàn)象，積極研究具體措施，加強舊村改造，促進耕地保護和節(jié)約用地，將集體建設用地流轉(zhuǎn)與土地整理復墾開發(fā)、建設用地置換及其他相關政策結(jié)合起來，積極推進農(nóng)村土地使用制度綜合改革試驗，即以土地整理復墾開發(fā)、舊村莊（“空心村”）改造、行蓄洪區(qū)搬遷、礦山地質(zhì)環(huán)境治理、地質(zhì)災害防治、移民建鎮(zhèn)及其他有關工程為依托，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，按照“村莊整合、土地整理、用地置換、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、依法流轉(zhuǎn)、規(guī)范運行、嚴格審批”的思路，建立農(nóng)村土地使用制度綜合改革試驗項目，開展農(nóng)村建設土地使用制度綜合改革，對“田、水、路、林、村”進行綜合整治，促進新農(nóng)村建設，并不斷總結(jié)經(jīng)驗，完善集體建設用地流轉(zhuǎn)及相關制度。對農(nóng)村土地使用制度綜合改革試驗項目實行以下政策：

1、涉及城市和縣（市、區(qū)）人民政府所在鎮(zhèn)以外的農(nóng)用地與建設用地置換，由設區(qū)的市人民政府批準，原建設用地復墾為耕地的，應當報省國土資源廳依法驗收確認；

2、優(yōu)先安排省級土地開發(fā)整理、礦山地質(zhì)環(huán)境治理、地質(zhì)災害防治項目及相關資金，建設用地置換指標可申請由省廳調(diào)劑解決；

3、試點項目涉及土地復墾整理開發(fā)、塌陷區(qū)治理、礦山地質(zhì)環(huán)境治理、地質(zhì)災害防治的，應當編制綜合治理規(guī)劃，報省國土資源廳審批后，按項目組織實施；

4、統(tǒng)一建設農(nóng)民住宅小區(qū)的，先由建設單位辦理宗地宅基地使用權(quán)證，建設完畢后，再由建設用地單位為每戶住宅辦理宅基地使用證；

5、建立土地交易委托代理制度。土地交易可以委托有資質(zhì)的產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)，按照公開、公正、公平的原則進行交易，交易結(jié)果由委托人負責。

（二）綜合改革試驗的領導組織

為加強對農(nóng)村土地使用制度綜合改革試驗的指導，省廳成立農(nóng)村土地使用制度綜合改革領導小組，張慶軍廳長任組長，蔣學軍副巡視員任副組長，政策法規(guī)處、規(guī)劃處、土地征收轉(zhuǎn)用處、耕地保護處、地籍處、土地利用處和地質(zhì)環(huán)境處主要負責人為成員，領導小組辦公室設在政策法規(guī)處，負責日常的具體工作。

（三）積極開展試點

為積極穩(wěn)妥地推進綜合改革試驗，研究和探索綜合改革試驗政策，省廳擬選擇2－3個縣（市）作為省級土地綜合改革試點單位。擬申請省級試點單位的，縣（市）人民政府應當高度重視土地管理工作，土地管理基礎扎實、機構(gòu)健全。其申請經(jīng)設區(qū)的市國土資源局審查后，于2009年4月30日前報省國土資源廳。省國土資源廳根據(jù)申請先后、布局和條件確定。經(jīng)批準后，試點縣（市）應當制定綜合改革試點方案，經(jīng)設區(qū)的市國土資源局審查后于6月底前報省廳批準。

各市國土資源局在配合省廳加強對省級土地綜合改革試點縣指導的同時，經(jīng)省廳同意后，也可選擇1至2個鄉(xiāng)鎮(zhèn)開展試點，并每半年向省國土資源廳書面報告試驗進展情況，每年進行1次工作總結(jié)。各地在開展試驗過程中，既要積極創(chuàng)新，也要嚴格管理，確保有序進行，結(jié)果可控，遇有重大問題要及時報告。

二○○九年四月三日

第二篇：積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化建設

積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化建設

實現(xiàn)工業(yè)化、推進城鎮(zhèn)化是全面建設小康社會、實現(xiàn)現(xiàn)代化的重要目標和任務，在多年的實踐中，我們既有經(jīng)驗，也有教訓。由于推進城鎮(zhèn)化任務艱巨而復雜，溫家寶總理在今年的政府工作報告中提出了明確要求：“積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化?！?/p>

在推進城鎮(zhèn)化建設中，我們必須堅持走中國特色城鎮(zhèn)化道路，遵循城市發(fā)展規(guī)律，促進城鎮(zhèn)化發(fā)展。堅持科學規(guī)劃，嚴格管理。加強城市基礎設施和公共服務設施建設，增強城鎮(zhèn)綜合承載能力，提高管理和服務水平。因地制宜，分步推進，把有穩(wěn)定勞動關系并在城鎮(zhèn)居住一定年限的農(nóng)民工，逐步轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民。對暫不具備落戶條件的農(nóng)民工，要解決好他們在勞動報酬、子女就學、公共衛(wèi)生、住房租賃、社會保障等方面的實際問題。要充分尊重農(nóng)民在進城和留鄉(xiāng)問題上的自主選擇權(quán)，切實保護農(nóng)民承包地、宅基地等合法權(quán)益。城鎮(zhèn)化要同農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和新農(nóng)村建設相互促進，這是必須堅持的正確方向。

“十二五”期間，我國城鎮(zhèn)化的目標是把城鎮(zhèn)化率從47.5%提高到51.5%，并要做到完善城市化布局和形態(tài)，不斷提升城鎮(zhèn)化的質(zhì)量和水平。這是我們未來五年的任務，也是針對目前在城鎮(zhèn)化進程中存在問題而提出的要求。比如說，目前城鎮(zhèn)化率（城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒龋┑慕y(tǒng)計中，包含了1億多在城市打工的農(nóng)民工，但這個群體中的絕大多數(shù)并沒有享受到城市戶籍所附著的社會福利，還沒有真正融入城市，這種現(xiàn)象被描述為“土地的城鎮(zhèn)化快于人口的城鎮(zhèn)化”或“半城鎮(zhèn)化”。當然還有其他方面的問題，如產(chǎn)業(yè)支撐、資源環(huán)境、基礎設

施承載能力等問題。所以，“十二五”時期推進城鎮(zhèn)化建設，要貫徹實踐科學發(fā)展觀，樹立正確的城鎮(zhèn)化觀念，少走彎路，逐步提高我國城鎮(zhèn)化的質(zhì)量和水平。

首先，要大力發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，為城鎮(zhèn)化提供產(chǎn)業(yè)支撐。有產(chǎn)業(yè)就有就業(yè)機會，而相對充足穩(wěn)定的就業(yè)是城鎮(zhèn)化的基礎，要讓農(nóng)民家庭進入城市定居，最基本的條件是能夠就業(yè)、在城鎮(zhèn)有基本穩(wěn)定的收入。這就要避免盲目的城鎮(zhèn)化，不能以為圈了地、建了城區(qū)就是城鎮(zhèn)化了。從根本上講，城鎮(zhèn)化是非農(nóng)產(chǎn)業(yè)勞動者，這樣他們才能在城鎮(zhèn)長期、穩(wěn)定地生活下去。

第二，做好城鎮(zhèn)建設和發(fā)展規(guī)劃。黨的十七屆三中全會《關于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）中，將“城鄉(xiāng)一體化”的內(nèi)容概括為五個方面的統(tǒng)籌，其中首先就是要求做好土地利用和城鄉(xiāng)規(guī)劃。推進城鎮(zhèn)化必須要考慮到資源、環(huán)境、公共設施的承載能力，不能盲目地擴大城鎮(zhèn)的建設規(guī)模，不能以為大就是好，不能以為大樓高、馬路寬就是城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化除經(jīng)濟功能外，還要具備較為完善的公共服務功能。

第三，要努力實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。推進城鎮(zhèn)化，必須打破城鄉(xiāng)之間二元分割的體制，除了搞好各項基礎設施建設外，更重要的是打破城鄉(xiāng)之間公共服務的藩籬，建立城鄉(xiāng)一體的公共服務與社會福利制度，只有這樣，城鄉(xiāng)間人口與勞動力的流動、轉(zhuǎn)移才可能變得自然。

第四，在城鎮(zhèn)化過程中，需要特別處理好進城農(nóng)民工及其家庭在就業(yè)、教育、看病等方面的基本保障問題。對進城就業(yè)的農(nóng)民工，應

為他們通過努力逐漸融入城市創(chuàng)造條件。另一方面，要充分尊重農(nóng)民在進城或留鄉(xiāng)問題上的自主選擇權(quán)。在現(xiàn)階段，還不能急于割斷農(nóng)民和農(nóng)村的聯(lián)系，首先要保護農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)和其宅基地的用益物權(quán)。在城鎮(zhèn)化的過程中，不能隨便侵犯農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)利，必須尊重農(nóng)民自由選擇的權(quán)利，尊重農(nóng)民的意愿。不能將放棄這些權(quán)利作為農(nóng)民進城的一個條件。

第五，在農(nóng)村土地問題上，必須認真執(zhí)行現(xiàn)行法律和黨中央、國務院關于農(nóng)村土地的政策規(guī)定，不能以城鎮(zhèn)擴張為由去侵占農(nóng)民和農(nóng)村集體土地權(quán)利。允許在規(guī)定范圍內(nèi)進行試點探索，但是不能違法侵權(quán)。應按照黨的十七屆三中全會《決定》提出的“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”的目標，探索農(nóng)村非農(nóng)用地進入建設用地市場的途徑與機制。在“城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤”方面，應嚴格執(zhí)行政策（國務院2010年47號文），不能擅自擴大試點范圍和違反“增減掛鉤”具體規(guī)定。

第六，在推進城鎮(zhèn)化過程中，落實十七屆五中全會提出的“在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化深入發(fā)展中同步推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化”（即“三化同步”）的戰(zhàn)略和工作要求，既要克服冒進、盲目的城鎮(zhèn)化建設，也不能忽視農(nóng)業(yè)和農(nóng)村的建設，實現(xiàn)“工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市帶動鄉(xiāng)村”，真正促進“三化同步”發(fā)展。

第三篇：農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)

農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)研究

一、土地資源基本情況

農(nóng)村土地中包括居民點用地等的集體建設用地使用效率極低，在很大程度上存在著土地的閑置浪費。這就為推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、調(diào)整農(nóng)村土地利用的結(jié)構(gòu)和布局、優(yōu)化土地資源配置、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地利用提出了新的要求，提供了廣闊的空間。

二、農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)概述

（一）農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵

農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)，是指農(nóng)村集體土地中已依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和非農(nóng)建設用地使用手續(xù)的，其使用權(quán)經(jīng)過批準，采用轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押和作價入股等多種方式，實現(xiàn)土地使用權(quán)屬轉(zhuǎn)移或?qū)嶋H使用人發(fā)生變更的行為，即集體建設用地的所有者將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他主體以及土地使用權(quán)擁有人再轉(zhuǎn)移土地權(quán)利的行為。

在城鄉(xiāng)二元土地所有制度和管理制度下，我國城市市區(qū)的建設用地、農(nóng)村和城市郊區(qū)經(jīng)依法征收后新增的建設用地等，屬于國家所有；城市市區(qū)以外以及法律規(guī)定由國家所有土地以外的農(nóng)民宅基地和其他建設用地，屬于農(nóng)民集體所有。集體經(jīng)濟組織的公共設施和公益事業(yè)用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)民住宅用地等，一般使用的是集體所有土地；而城市企業(yè)、城市居民等進行建設必須使用國有土地，需要占用集體土地的，必須先由國家通過土地征收將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后再以出讓或劃撥的方式供應土地使用者使用。這樣，我國形成了以二元的土地所有制度為基礎，與城鄉(xiāng)企業(yè)、居民身份、用地者性質(zhì)相掛鉤，長期依賴城鄉(xiāng)分割管理的典型的城鄉(xiāng)建設用地雙軌制。

農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)的方式，根據(jù)項目性質(zhì)、用途及效益情況，在充分尊重集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民和投資者意愿的基礎上，可以協(xié)商的方式選擇確定以下流轉(zhuǎn)供地方式：一是年租制，租期一般為3—5年，租金按支付，續(xù)租優(yōu)先；二是參照國有土地使用權(quán)出讓的方式，實行一次性流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，最高使用年限不得超過國有土地使用權(quán)出讓年限，三是作價入股，集體建設用地使用權(quán)經(jīng)評估顯化土地資產(chǎn)后入股直接參與投資企業(yè)的利潤分紅。四是使用權(quán)抵押。通過對農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)進行評估，按照評估價值在信貸機構(gòu)進行抵押融資。

（二）集體建設用地流轉(zhuǎn)有關法律規(guī)定

從國家層面看,我國《土地管理法》第十條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理”。第十四條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營期為30年。發(fā)包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務。承包經(jīng)營土地的農(nóng)民有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務”；“在土地經(jīng)營期限內(nèi)，對個別承包經(jīng)營者之間承包的土地進行適當調(diào)整的，必須經(jīng)村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準”。第四十三條規(guī)定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”。第六十三條規(guī)定：“除符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移外，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設”。國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）文件規(guī)定：“禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設”；“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”。國土資源部《關于依法加快集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作的通知》規(guī)定：“凡在土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包中未打破村民小組原生產(chǎn)隊界線，不論是以村還是以組的名義與農(nóng)戶簽訂承包合同，土地應確認給村民小組集體所有”等等。這些法律條款，明確了集體土地的本質(zhì)屬性，宏觀上加強了對集體土地的管理，也為集體建設用地流轉(zhuǎn)提供了法律依據(jù)。

2004年，國土資源部根據(jù)國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）文件精神，制訂下發(fā)了《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資發(fā)[2004]234號），我局按照上述文件精神對加強農(nóng)村宅基地管理、嚴格控制村鎮(zhèn)建設用地增加等方面提出了具體措施，并以市國土房管局文件轉(zhuǎn)發(fā)了國土資發(fā)[2004]234號文。據(jù)調(diào)查，各區(qū)縣政府按照國家及市政府的有關規(guī)定，結(jié)合本地實際，均制訂了農(nóng)村宅基地管理的相關文件，明確了管理辦法、程序和標準。目前，根據(jù)市委、市政府關于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革的有關要求，我市各地普遍提出了建設農(nóng)民“新居工程”的相關措施，引導農(nóng)民在自愿的前提下向縣城、重點鎮(zhèn)、中心村適度集中居住，將原有宅基地進行整理復墾，提高村鎮(zhèn)建設用地的集中度和利用率。

（三）農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)的意義及必要性

城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的過程也是農(nóng)村城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)民市民化的過程。在現(xiàn)行管理制度下，耕地和基本農(nóng)田的數(shù)量和質(zhì)量以及農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)都是“高壓線”，土地供需矛盾十分突出，農(nóng)村集體土地利用粗放、效益不高的情況十分普遍。另一方面，城市建設和產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須利用大量的土地資源，而新增建設用地和農(nóng)地轉(zhuǎn)用規(guī)模國家又控制得很嚴。同時，在推進城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的過程中，被征地農(nóng)民的利益還沒有在制度和政策層面上得到根本的保證，其長遠生計還沒有得到有效的保障，由此引發(fā)的矛盾越來越突出，已經(jīng)成為影響社會和諧穩(wěn)定的重大隱患。應該說，土地的二元管理體制已經(jīng)成為制約我市經(jīng)濟社會發(fā)展的一大瓶頸。要實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展，就必須在現(xiàn)行法律法規(guī)的總體要求和制度框架下，積極創(chuàng)新，探索擺脫土地二元管理體制的束縛，較為公平地對待兩種所有權(quán)性質(zhì)的土地的有效方式，妥善處理好城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進程中各種利益主體的關系，讓全體社會成員共同分享經(jīng)濟社會發(fā)展的成果。依法、積極、規(guī)范地推進農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)，做好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作，有利于逐步破除土地管理二元體制，有利于協(xié)調(diào)各方利益，有利于調(diào)動廣泛積極性推動發(fā)展，有利于實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌。

（一）有利于合理分配社會經(jīng)濟發(fā)展和城市化過程中農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地過程中的土地收益，使農(nóng)民能夠共享工業(yè)化、城市化的成果，持續(xù)穩(wěn)定地增加農(nóng)民收入。隨著工業(yè)化和城市化的不斷推進，二三產(chǎn)業(yè)的不斷高速發(fā)展，對土地需求越來越大，土地非農(nóng)用價值越來越高，農(nóng)民對土地的價值及其今后的作用已經(jīng)有高度的認識和覺醒,通過集體建設用地有序地參與工業(yè)化和城市化進程,在上繳各項相關稅費后，土地收益的大部分由集體和農(nóng)戶享有，而且保留了土地的集體所有制性質(zhì)，農(nóng)民可以長期分享地租。

（二）有利于降低城市化、工業(yè)化過程中的一次性土地成本，也可以降低中小創(chuàng)業(yè)者和發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟起步的難度。同時，還有利于解決農(nóng)村勞動力的就業(yè)，在城市化、工業(yè)化過程中吸納更多的農(nóng)村剩余勞動力。

（三）有利于提高土地利用效益和效率。將農(nóng)民利益和土地利益緊密結(jié)合后，可以加快存量建設用地流轉(zhuǎn)的頻率，大大提高農(nóng)村土地的利用效率和效益，減輕建設用地占用農(nóng)用地和耕地的壓力。

（四）有利于逐步建立城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理和統(tǒng)一利用的體系。通過制度的建立，規(guī)范和完善土地管理體系，提高農(nóng)村土地管理和利用的水平，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的土地管理和利用體系，為實施城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃和城鄉(xiāng)總體規(guī)劃提供平臺，真正實現(xiàn)城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理，改變過去無序的狀態(tài)。

總之，城市化、工業(yè)化進程導致對非農(nóng)建設用地需求急劇增長，農(nóng)村集體建設用地自發(fā)流轉(zhuǎn)處于法律上的“灰色地帶”及伴存的種種問題，對獲得相關政策支持提出了迫切的要求。因而，將農(nóng)村集體非農(nóng)建設用地流轉(zhuǎn)納入調(diào)整范疇并合理規(guī)制已勢在必行。

另一方面，我市農(nóng)村建設用地量大面廣，地塊小而分散，利用效率和利用效益低下，存在大量荒蕪、閑置或低效利用的情況。而同時，經(jīng)濟社會快速發(fā)展，各項建設突飛猛進，用地需求急劇擴張，城市和城市周邊地區(qū)在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進程中無地可用或供求關系緊張。在確保國家和市委、市政府提出的“確保耕地總量不減少、基本保護面積不減少、糧食綜合生產(chǎn)能力不降低”的基本前提下，如何實現(xiàn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地規(guī)劃與利用，優(yōu)化調(diào)整城鄉(xiāng)土地布局與結(jié)構(gòu)，提高土地利用效率，就為探索農(nóng)村建設用地的規(guī)范合理流轉(zhuǎn)提出了新的要求和廣闊空間，也使得推進農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)提供了強大的動力和需求。

三、集體建設用地流轉(zhuǎn)的歷史、現(xiàn)狀及存在問題

（一）從歷史看，集體建設用地流轉(zhuǎn)經(jīng)歷了漸進的發(fā)展過程。它產(chǎn)生和發(fā)展的動因較多，但主要有以下幾種：一是第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市化進程的步伐加快；二是農(nóng)村集體建設用地利用方式上比較利益差距加大；三是征地補償標準過低，手續(xù)繁瑣；四是鄉(xiāng)村行政權(quán)利對集體土地產(chǎn)權(quán)限制過大。

從全國其他省市情況看，蘇州作為集體土地流轉(zhuǎn)的試點地區(qū)之一，從1996年就開始了對集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的探索和實踐。安徽蕪湖作為國土資源部批準確定的農(nóng)村建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點城市，從2000年就開始了試點工作。2003年4月，國土資源部在該市召開了農(nóng)村集體所有建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點總結(jié)研討會，并專門發(fā)出了〔2003〕48號會議紀要，充分肯定了蕪湖市流轉(zhuǎn)試點的成果。廣東省作為我國改革開放的前沿陣地，從上世紀90年代中期就開始了農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)試點。2005年6月，廣東省政府以省政府令第100號頒布了《廣東省集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，并從當年10月1日起施行。據(jù)統(tǒng)計，到2006年底，廣東省共辦理集體建設用地流轉(zhuǎn)近2100宗，涉及面積1552公頃，涉及金額超過20億元，珠三角地區(qū)通過流轉(zhuǎn)的方式使用農(nóng)村集體建設用地的超過50%，粵東、粵西及粵北等地，這一比例也超過了20%。與此同時，全國其他部分省市也開展了相關試點工作。我市的農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)試點始于2002年，部分區(qū)縣在充分調(diào)研和全面論證的基礎上，小范圍地開展了試點工作，少數(shù)區(qū)縣還以縣政府或國土部門的名義，出臺了相關的管理辦法。

（二）從現(xiàn)狀看，我國現(xiàn)行土地使用制度下入市流轉(zhuǎn)的只限于城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)，計劃經(jīng)濟條件下形成的農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)不能流轉(zhuǎn)的制度已經(jīng)與當前發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟，特別是小城鎮(zhèn)建設與發(fā)展形成嚴重地不適應，嚴重地阻礙了“三農(nóng)”問題的解決之路。我國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)制度的改革，不可避免地波及農(nóng)村集體建設用地。在土地高額利潤的驅(qū)動下，農(nóng)村“以地生財”的現(xiàn)象開始出現(xiàn)，農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)無原則、無條件流轉(zhuǎn)的情況愈來愈普遍，大量農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)以各種形式進入市場，大大擾亂了土地市場的秩序，影響了國家《土地管理法》的貫徹實施，造成了集體土地資產(chǎn)的嚴重流失，帶來了新的土地問題，成為了土地市場的一個“灰色地帶”。

（三）從問題看，當前，農(nóng)村集體建設用地的使用權(quán)普遍存在無原則、無條件、無規(guī)范的流轉(zhuǎn)問題。概括起來，主要有：

1、集體非農(nóng)建設用地自發(fā)無序流轉(zhuǎn)，導致政府調(diào)控土地市場的能力被削弱，難以有效控制建設用地供應總量，沖擊土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的有效實施，造成土地利用混亂，土地市場秩序受到嚴重干擾。主要表現(xiàn)在：一是“管”與“用”之間的矛盾突出。管理者強調(diào)少用或不用、不批或少批集體建設用地，忽略了村社集體經(jīng)濟組織對建設用地的合理需求；辦理集體建設用地的程序過于繁雜，門坎太高，而使用者因利益驅(qū)使只顧眼前利益，無視土地管理政策，違法違規(guī)用地情況較為普遍。二是制度建設有待進一步完善。原有的政策規(guī)章跟不上經(jīng)濟社會快速發(fā)展的形勢；原有的管理制度和方式與基層管理創(chuàng)新的愿望不相適應。三是對違法用地行為國土部門缺乏強有力的手段，按現(xiàn)行司法程序申請執(zhí)行時間長、程序復雜，違法用地得不到及時糾正和處罰。

2、隱形市場活躍，違法用地屢禁不止，耕地保護受到?jīng)_擊。受流轉(zhuǎn)利益驅(qū)動，集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民耕地保護的意識淡薄，不愿意承擔耕地保護的義務。未經(jīng)批準隨意占用耕地并出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)建設，或低價出讓、轉(zhuǎn)讓和出租農(nóng)村集體土地，交易行為扭曲，工業(yè)用地以聯(lián)營為名行轉(zhuǎn)讓、出租之實，住宅用地則借房屋出租或私自轉(zhuǎn)讓進行市場交易。造成部分村內(nèi)大量出現(xiàn)空閑地、閑置宅基地、空閑住宅和一戶多宅、超標準占地的現(xiàn)象。如：我們在對城郊結(jié)合部的九龍坡區(qū)、經(jīng)濟相對較發(fā)達的江津區(qū)、以農(nóng)業(yè)為主的墊江縣等3個區(qū)縣的17個村（社）調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)和以農(nóng)業(yè)為主的地區(qū)由于大量農(nóng)民進城務工，部分先富起來的農(nóng)民重新建房或進城購房，造成村內(nèi)空閑地、閑置宅基地、空閑住宅增多，近年來仍有不斷加大的趨勢。由于城鄉(xiāng)結(jié)合部經(jīng)濟較為發(fā)達，流動人口量大，存在較大的房屋租賃市場，甚至是供不應求，從而滋生了擅自建房或違法超標準用地的事件，一戶多宅和超標準占地成為一種趨勢。在主城區(qū)部分城鄉(xiāng)結(jié)合部，一戶多宅和超標準占用宅基地的情況甚至占到農(nóng)民總戶數(shù)的49%。

3、集體建設用地流轉(zhuǎn)的權(quán)利缺乏可靠保障，交易不安全。由于集體土地依法不允許出租，對非農(nóng)建設用地流轉(zhuǎn)的條件、用途、權(quán)益等缺乏明確規(guī)定，難以依法進行土地登記，導致土地權(quán)屬管理混亂。加之流轉(zhuǎn)主體（主要是集體組織）法律地位不明確，流轉(zhuǎn)程序失范，對建設投資者也不利，還會波及到其他利害關系人，交易安全得不到保障；權(quán)利設定缺乏合法依據(jù)，由此引致流轉(zhuǎn)法律糾紛不斷，一旦調(diào)處失當，極易釀成社會問題。

4、集體建設用地流轉(zhuǎn)收益分配關系混亂。由于缺乏依法監(jiān)管與市場機制，土地市場價值和資產(chǎn)資源屬性在流轉(zhuǎn)中不能得到充分體現(xiàn)，農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)的價值在很大程度上是依賴國家的基礎設施建設，沒有國家的交通、通訊、供電、供水等基礎設施建設，農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)就無流轉(zhuǎn)對象，農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中所得的收益的一部分，應是國家基礎設施建設的投資帶來的。但在無規(guī)范的流轉(zhuǎn)中，國家應得的收益并沒有得到體現(xiàn)。國家土地稅費流失嚴重，加上農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關系混亂、集體經(jīng)濟組織結(jié)構(gòu)不完善，使得本屬于農(nóng)民集體及農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)收益亦難以得到法律的切實保障，造成了集體土地資產(chǎn)大量流失，侵犯了土地所有者的收益分配權(quán)，引發(fā)經(jīng)濟糾紛，危及農(nóng)村社會穩(wěn)定。

5、引發(fā)了地價管理失控。目前，農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中的地價基本上是流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商確定的，沒有明確的參考依據(jù)。有的到土地主管部門辦理了登記手續(xù)，有的沒到土地主管部門辦理登記手續(xù)。即使辦理了登記手續(xù)，也由雙方先簽訂了流轉(zhuǎn)協(xié)議以后，才到土地主管部門登記。在農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，集體建設用地所有者往往只考慮各種稅費成本，沒有規(guī)范的價格估算標準，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格、租金價格往往極低，致使大量農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)隱形交易，低價入市，進而造成農(nóng)村集體建設用地市場的地價普遍低于國有土地市場的地價，影響了國有土地市場的正常秩序。

6、沖擊了現(xiàn)行征地制度。用地者可以隨意直接向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織取得建設用地，或者說集體建設用地可以直接提供給社會，建設用地供應的主渠道將會從以國有土地變?yōu)榧w土地為主，沖擊現(xiàn)行征地制度的實施；同時，由于農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)收益比征地補償收益高，集體建設用地所有者為追求農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設用地的高增值收益，對國家建設征地的抵觸程度會增加，國家建設征地將會變得越來越難，而且會加大征地成本。

7、不利于國有土地市場的管理。我國土地所有權(quán)性質(zhì)和土地使用權(quán)制度決定了兩個不同的土地市場，一是國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場，二是集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場。國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場發(fā)展到今天，已走上了統(tǒng)一、規(guī)范、有序的軌道。而集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場卻不完善，不規(guī)范，基本上還處于自發(fā)、隱形、無序的狀態(tài)。目前，在農(nóng)村地區(qū)，特別是在規(guī)劃建設用地區(qū)域和城郊結(jié)合部，以低價私下簽訂協(xié)議轉(zhuǎn)讓、出租等形式流轉(zhuǎn)的農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)的情況較多，這在一定程度上沖擊了國有土地使用權(quán)的交易市場，影響了國有土地市場的管理。

由此可見，目前無原則、無條件、無規(guī)范的農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，沒有根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市建設規(guī)劃進行，純粹是經(jīng)濟利益驅(qū)動的結(jié)果，它影響了土地利用總體規(guī)劃和城市建設規(guī)劃的有效實施，導致土地管理制度和規(guī)定在特定范圍內(nèi)沒有得到落實。

四、農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)要把握的原則和要求

通過調(diào)查研究，在借鑒其他省市有益經(jīng)驗，總結(jié)我市試點經(jīng)驗的基礎上，農(nóng)村建設用地的流轉(zhuǎn)應堅持以下基本原則和總體要求。

（一）集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的基本原則

1、堅持依法有序流轉(zhuǎn)。要在切實保證耕地總量不減少、質(zhì)量不降低、綜合生產(chǎn)能力有提高，有序推進流轉(zhuǎn)工作。

2、堅持土地所用權(quán)與使用權(quán)相分離。在保持集體所有權(quán)性質(zhì)不變的前提下，集體建設用地使用權(quán)實行有償有限期規(guī)范流轉(zhuǎn)。

3、堅持自愿、有償、公開、公平。穩(wěn)定所有權(quán)、放開經(jīng)營權(quán)、拓寬使用權(quán)、維護收益權(quán)，充分尊重農(nóng)民的意愿，發(fā)揮農(nóng)民的主體作用，本著“放權(quán)讓利”的精神，按照市場的原則處理好土地流轉(zhuǎn)過程中的利益分配關系，確保農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的收益權(quán)。

4、堅持依照規(guī)劃、按照程序流轉(zhuǎn)。要在科學編制土地利用規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃等的基礎上，強化流轉(zhuǎn)的管理和服務，新增集體建設用地必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃。并依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手審批續(xù)后方可實施流轉(zhuǎn)，有序推進農(nóng)用地和建設用地流轉(zhuǎn)。

5、堅持兩種產(chǎn)權(quán)，同一市場、統(tǒng)一管理。無論是利用集體存量建設用地還是利用符合規(guī)劃增量的集體建設用地，各類企業(yè)，包括鎮(zhèn)企業(yè)、村辦企業(yè)、私有企業(yè)、國有企業(yè)等均可按照規(guī)定的程序，使用符合規(guī)劃的集體建設用地。

6、必須堅持十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的基本國策和“占補平衡”制度。在流轉(zhuǎn)中切實落實國家土地用途管制、新增建設用地有償使用等制度。

（二）集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作注意處理好三個結(jié)合

1、和新農(nóng)村建設中的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、村鎮(zhèn)建設、公共服務相結(jié)合。土地流轉(zhuǎn)要優(yōu)先發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營和企業(yè)化經(jīng)營，優(yōu)先建設農(nóng)村基礎設施和農(nóng)民新村，優(yōu)先發(fā)展農(nóng)村社會公共服務。

2、和大力推進土地開發(fā)整理復墾相結(jié)合。通過實施土地開發(fā)整理復墾，優(yōu)化農(nóng)用地和建設用地布局，因地制宜調(diào)整各類用地結(jié)構(gòu)，提高土地利用和產(chǎn)出效率。同時，充分利用現(xiàn)有置換、折抵政策，為拓寬建設用地提供支撐。

3、和建設用地指標、新增耕地指標的市場化配置相結(jié)合。通過集約節(jié)余的建設用地指標，通過開發(fā)整理增加的耕地指標，可以通過協(xié)商和市場的方式，實行跨區(qū)縣有償交易，優(yōu)化配置，滿足不同區(qū)域的用地或利益需求。

（三）規(guī)范流轉(zhuǎn)管理的重點

在制定規(guī)范流轉(zhuǎn)管理的相關規(guī)定時，要重點考慮把好“六個關”。

1、把好農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的條件關。凡納入流轉(zhuǎn)的農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)必須具備五個條件：一是符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃，不符合規(guī)劃的農(nóng)村集體建設用地不允許流轉(zhuǎn)；二是權(quán)屬合法、四至清楚，無權(quán)屬糾紛，且具有集體土地使用權(quán)合法權(quán)證和地上建筑的合法證明；三是已經(jīng)依法批準使用的存量建設用地或已經(jīng)依法批準農(nóng)地轉(zhuǎn)用的新增建設用地；四是符合用途管制的要求，不得擅自改變用途；五是符合農(nóng)村村民宅基地一戶只能擁有一處宅基地的相關規(guī)定。

2、把好農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)劃關。從有利于充分利用各類農(nóng)村集體建設用地，合理配置土地資源；有利于城市規(guī)劃的實施出發(fā)，農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)原則上應該為城市規(guī)劃建設區(qū)外的土地。以土地利用規(guī)劃和建設用地使用計劃來統(tǒng)一協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)土地的規(guī)劃及計劃利用，對土地供應總量、范圍、用途、布局進行控制，使土地供給與城鄉(xiāng)規(guī)劃相一致，使“彈性”過大的城鄉(xiāng)規(guī)劃增加“剛性”。在流轉(zhuǎn)過程要落實土地用途管制的要求，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地利用用途分區(qū)管制。

3、把好農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理模式關。農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理模式應堅持因地制宜、政策引導，土地所有者和使用權(quán)者自愿的原則，對城市、城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)外既可采取“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”的方式，將集體土地所有權(quán)征為國有后，再按國有土地使用權(quán)管理的有關規(guī)定辦理手續(xù)；也可以采取“保權(quán)留利”的方式，可不改變集體土地所有權(quán)性質(zhì)，由土地所有者將集體建設用地使用權(quán)按一定的年限轉(zhuǎn)讓、出租、作價入股、聯(lián)營等方式，提供給土地使用者使用，土地所有權(quán)者從其中獲得土地收益。

4、把好農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的期限關。農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)年限一般應與項目的經(jīng)營期限一致。采取轉(zhuǎn)權(quán)讓利方式的，最高年限不得超過國務院第55號令規(guī)定的同類國有土地使用權(quán)出讓最高年限；采取租賃方式的，一般不超過8年；采取其他方式的，一般不得超過企業(yè)合同章程規(guī)定的年限。土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)年限的起算時間應從批準流轉(zhuǎn)之日起算。

5、把好農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的方式關。農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)根據(jù)不同的交易目的，可采取轉(zhuǎn)讓、租賃、作價出資或入股、合作聯(lián)營、抵押、法院判決等流轉(zhuǎn)方式。同時，為了推進農(nóng)村村莊整理和農(nóng)居點向中心村和小城鎮(zhèn)集中，還可采取土地置換的方式。對經(jīng)營性的集體建設用地的流轉(zhuǎn)，必須堅持公開交易，特別要界定哪些項目或用途可以保持集體土地的性質(zhì)，不造成集體資產(chǎn)流失。

6、把好農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益的分配關。進一步建立、健全農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配機制，切實保護好農(nóng)民的合法利益。流轉(zhuǎn)中的土地收益分配是規(guī)范農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理的核心問題。土地收益的分配應按土地所有權(quán)隸屬關系進行分配，同時還要兼顧國家、集體和個人三者之間的土地利益關系，明確規(guī)定再流轉(zhuǎn)時土地增值部分的歸屬問題，以及土地使用權(quán)抵押、處分等問題。這是實現(xiàn)農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)高效流轉(zhuǎn)的前提保證。

五、農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)的制度方案設計

（一）集體建設用地流轉(zhuǎn)的條件和范圍

在推進土地流轉(zhuǎn)工作中，必須對集體建設用地流轉(zhuǎn)的條件、范圍和規(guī)模加以必要的限制，防止出現(xiàn)農(nóng)用地大量轉(zhuǎn)為建設用地。因此，納入流轉(zhuǎn)的集體建設用必須要具備一定的條件。

1、必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設規(guī)劃。集體土地中只有土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地，才能作為建設用地和流轉(zhuǎn)。不符合規(guī)劃的集體建設用地不得擴建、改建、也不允許進行流轉(zhuǎn)。

2、權(quán)屬合法、四至清楚、沒有糾紛。即已經(jīng)依法確權(quán)，明確了集體地的所有者和使用者，面積準確，領有相應的集體土地所有權(quán)證。

3、已經(jīng)依法批準作為建設用地使用或已經(jīng)依法批準轉(zhuǎn)為建設用地。

4、符合用途管制的要求，具體土地用途要符合城市規(guī)劃或村鎮(zhèn)規(guī)劃，不得擅自改變用途。對商業(yè)性房地產(chǎn)的土地供應總量要嚴格控制，集體建設用地不得擅自改變用途搞商業(yè)性房地產(chǎn)。

5、集體建設用地的流轉(zhuǎn)，只適用于試點區(qū)、縣、城市規(guī)劃區(qū)外的村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理。

（二）集體建設用地流轉(zhuǎn)形式

1、集體建設用地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，采取“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”，指集體建設用地流轉(zhuǎn)時，將集體建設用地的所有權(quán)轉(zhuǎn)為國有，并辦理國有土地出讓手續(xù)，收取的土地收益大部份返回集體經(jīng)濟組織。（土地出讓金可以考慮按3、3、4比例分配，市、區(qū)、集體經(jīng)濟組織）

2、集體建設用地使用權(quán)的租賃，即集體土地所有者將一定年限的集體建設用地租賃給土地使用者，并定期向使用者收取租金，土地使用者取得承租集體建設用地使用權(quán)。

3、集體建設用地使用權(quán)作價出資式入股，即集體土地所有者的一定年限的集體建設用地使用權(quán)作價，以出資式入股方式投入企業(yè)，并按出資額或股份分紅，土地使用者取得集體建設用地使用權(quán)。

4、集體建設用地使用權(quán)合作、聯(lián)營，即集體土地所有者，以一定年限的集體建設用地使用權(quán)作為條件，與其他單位或個人合作、聯(lián)營、共同興辦企業(yè)。

（三）集體建設用地流轉(zhuǎn)申報審批程序

集體建設用地流轉(zhuǎn)參照國有土地使用權(quán)出讓審批管理辦法和程序辦理。以村民經(jīng)濟組織為單位，凡符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設規(guī)劃的農(nóng)民集體土地，均可按以下程度將該社全部農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地并予以流轉(zhuǎn)。

1、流轉(zhuǎn)許可申請。集體土地所有權(quán)者持原批準使用土地的批復或非農(nóng)業(yè)建設用地使用證、接受流轉(zhuǎn)方的項目批文和有關部門的規(guī)劃意見，以及集體經(jīng)濟組織三分之二以上成員同意的證明，向當?shù)劓?zhèn)政府提出流轉(zhuǎn)申請，鎮(zhèn)政府根據(jù)村鎮(zhèn)規(guī)劃進行初審，并在30日內(nèi)重點審查權(quán)屬是否清楚、土地用途是否符合規(guī)劃，流轉(zhuǎn)農(nóng)民是否自愿后，報送區(qū)國土資源分局復審。復審后，向縣級以上人民政府土地管理部門提出土地流轉(zhuǎn)書面申請，同時申請地價評估；評估地價經(jīng)審核確定后，集體土地所有權(quán)者與土地使用者根據(jù)不同的流轉(zhuǎn)方式草簽相應的土地流轉(zhuǎn)合同。

2、流轉(zhuǎn)許可。人民政府負責召集區(qū)縣規(guī)劃、農(nóng)業(yè)、民政、勞動部門進行流轉(zhuǎn)會審，并報經(jīng)市人民政府審批后，由區(qū)國土資源分局向集體土地所有者頒發(fā)《集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)許可證》。

3、簽訂流轉(zhuǎn)合同。集體土地所有者取得流轉(zhuǎn)許可后，應將待流轉(zhuǎn)宗地的條件和流轉(zhuǎn)要求在土地有形市場掛牌。采用招標拍賣式協(xié)議方式，確定使用者、流轉(zhuǎn)方式、土地收益等。土地管理部門根據(jù)國家法律、法規(guī)，參照國有土地出讓合同文本，針對土地流轉(zhuǎn)方式，相應制定集體建設用地轉(zhuǎn)讓、作價入股和出租等統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同文本，集體建設用地流轉(zhuǎn)雙方必須簽訂流轉(zhuǎn)合同。集體建設用地第一次流轉(zhuǎn)，由集體建設用地所有者與接受流轉(zhuǎn)的使用者簽訂集體建設用地流轉(zhuǎn)合同；第一次流轉(zhuǎn)后的再次流轉(zhuǎn)，由集體建設用地使用者與接受流轉(zhuǎn)的使用者簽訂流轉(zhuǎn)合同。

4、辦理土地流轉(zhuǎn)登記。雙方應在合同簽訂30日內(nèi)持合同原本，向土地管理部門申請土地登記。在履行“占補平衡”義務或繳納耕地開墾費、按合同約定的時間付清土地價款后，土地管理部門辦理土地申報登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，由接受流轉(zhuǎn)方領取集體建設用地使用證；土地使用權(quán)出租的，由出租方領取土地出租許可證。

5、集體建設用地流轉(zhuǎn)時，其地面建筑物及其附著物隨之流轉(zhuǎn)；其地面建筑物及其附著物流轉(zhuǎn)，集體建設用地同時流轉(zhuǎn)。地面建筑物及其附著物作為動產(chǎn)流轉(zhuǎn)的除外。

（四）集體建設用地再流轉(zhuǎn)申報審批程序

集體建設用地再流轉(zhuǎn)是指土地使用者依法取得集體建設用土使用權(quán)，在完成開發(fā)建設投資后，在使用年期內(nèi)，將余期土地使用權(quán)合法流轉(zhuǎn)。

1、依法取得集體建設用地使用權(quán)的土地使用者，持非農(nóng)業(yè)建設用地使用證和流轉(zhuǎn)合同，向縣級以上土地管理部門提出書面申請，同時申請地價評估；縣級以上土地管理部門將待流轉(zhuǎn)的宗地條件和流轉(zhuǎn)要求在土地有形市場掛牌,采取招標拍賣方式確定用地者。

2、用地者確定后，向市、區(qū)土地行政管理部門申請土地變更登記。

3、對因各種原因占用耕地已形成的集體建設用地，只要符合土地利用總體規(guī)劃、符合村、鎮(zhèn)規(guī)劃，在實施“占補平衡”后都可以流轉(zhuǎn)，同時補交新增建設用地有償使用費。

4、再次流轉(zhuǎn)的土地使用期限，為前次土地流轉(zhuǎn)合同規(guī)定的期限減去土地使用者已使用后的剩余年限。

六、完善集體建設用流轉(zhuǎn)制度的對策和建議

集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度是我國土地一級市場制度的重要組成部分。因此要把完善集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度納入土地一級市場制度改革的總體框架中統(tǒng)籌考慮。要著眼于建立和完善社會主義市場經(jīng)濟體制的要求，改革和完善我國的土地一級市場制度體系。為此，提出以下對策和建議：

（一）深化征地制度改革，合理確定土地征收范圍

《中共中央、國務院關于推進社會主義新農(nóng)村建設的若干意見》明確提出：“加快征地制度改革步伐，按照縮小征地范圍、完善補償辦法、拓展安置途徑、規(guī)范征地程序的要求，進一步探索改革經(jīng)驗”。在《憲法》第十三條第三款和《土地管理法》第一章第二條第四款的有關國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償?shù)脑瓌t下，在相關的法律中明確界定公共利益的范圍，即國家在哪些情形下可以依法征收或征用土地，對不屬于公共利益的其他用地不得實施征收或者征用。對不屬于公共利益的用地需求通過集體土地流轉(zhuǎn)市場解決。

（二）修改完善相關法律法規(guī)，為流轉(zhuǎn)提供法律支撐

通過修改相關法律法規(guī)，完善土地物權(quán)制度，廢除對農(nóng)民集體所有土地相關權(quán)益的歧視性規(guī)定，明確農(nóng)民集體土地與國有土地同地、同價、同權(quán)，全面推行集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。在維護我國土地社會主義公有制和禁止土地所有權(quán)買賣的前提下，允許農(nóng)民集體土地和國有土地一樣在符合土地利用規(guī)劃和用途管制的前提下通過出讓、租賃等方式向用地單位有償提供建設用地使用權(quán)，供其進行開發(fā)建設，建立統(tǒng)一、開放、有序的土地交易市場體系。凡不屬于法律明確的公共利益范疇的其他建設項目用地，應當通過土地一級市場取得國有土地使用權(quán)，沒有國有土地可以提供的，可以在符合土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃的前提下取得農(nóng)民集體建設用地使用權(quán)。同時在允許農(nóng)民集體土地進入市場的同時，探索建立對農(nóng)民集體土地收益的稅費調(diào)節(jié)機制，防止形成新的社會分配不公。

（三）強化土地管理工作，為土地流轉(zhuǎn)提供基礎服務

一是要加強土地規(guī)劃管理，加強土地利用總體規(guī)劃的修編工作和國土規(guī)劃的編制工作，盡快建立健全土地規(guī)劃體系，全面實施土地用途管制，充實發(fā)揮土地規(guī)劃在引導和調(diào)控土地市場方面的作用；二是要加強土地尤其是農(nóng)村集體土地的登記發(fā)證步伐，確保農(nóng)民集體土地在進入市場前產(chǎn)權(quán)明晰，沒有權(quán)屬爭議。要逐步創(chuàng)造條件將土地所有權(quán)明確到村民小組一級，并核發(fā)土地證書，為集體土地進入市場提供完善準確的權(quán)屬保障。同時，適當放寬集體房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記辦理限制政策。建議在農(nóng)村房地產(chǎn)交易、轉(zhuǎn)讓的政策上，本著實事求是的原則，對一些比較特殊的情況，適當放寬限制條件。此外，可逐步探索建立農(nóng)村房地產(chǎn)進入市場流通的體制以及相關配套政策，實現(xiàn)土地資源作為一種資源要素在城鄉(xiāng)之間的自由流動和市場化配置。三是適當放寬農(nóng)民建房、購房條件。為了更好地推進新農(nóng)村建設，促進農(nóng)村土地的集約、節(jié)約利用，建議在嚴格禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村新建住宅的基礎上，對集體經(jīng)濟組織內(nèi)部居民的購房、建房，可以突破本社、本村甚至本鎮(zhèn)地域范圍的限制，同時嚴格執(zhí)行一戶一宅的規(guī)定。四是建議允許農(nóng)村集體建設用地特別是宅基地的抵押。建議認定農(nóng)村房地產(chǎn)抵押有效，農(nóng)村房地產(chǎn)所占用的是集體土地，土地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，其使用權(quán)由集體經(jīng)濟組織按法律規(guī)定的條件和程序劃給村民使用。作為農(nóng)村房屋使用權(quán)人，有權(quán)在依法取得的住宅用土地上享有占有、使用、利用的權(quán)利，房屋的所有權(quán)屬于使用權(quán)人。村民抵押房屋所有權(quán)，也將與房屋不可分割的土地使用權(quán)一并抵押。如果不允許地隨房抵押，則村民僅能對房屋享有占有、使用、收益的權(quán)利，而無從行使最重要的處分權(quán)利。農(nóng)村房屋應比同城鎮(zhèn)房屋實行地隨房抵押，才有利于農(nóng)村房屋步入市場，減少糾紛。

（四）建立和完善配套制度，規(guī)范有序推進流轉(zhuǎn)

一是建立農(nóng)民應得土地收益和集體經(jīng)濟組織土地收益的監(jiān)督機制，加快建立集體土地流轉(zhuǎn)收益管理辦法以及農(nóng)民社會保障措施等配套政策；二是建立相應的地價體系及評估體系，包括轉(zhuǎn)讓價格、租賃價格、抵押價格等，健全集體建設用地價格評估體系；三是建立集體建設用地基準地價和最低價保護制度，以及土地價格評估備案制度；四是建立健全農(nóng)村集體建設用地（宅基地）復基置換機制，切實解決“一戶多宅”、超標準占地、違法違規(guī)用地等遺留問題。當前，一方面是農(nóng)村新增建設用地需求量逐漸增加，另一方面又存在大量閑置、利用效率低下等問題。因此，在解決農(nóng)村用地矛盾中，建立農(nóng)村集體建設用地復墾置換制度，大力推進農(nóng)村集體建設用地復墾工作，通過按照規(guī)劃要求對大量零星、閑置、空置地（含閑置宅基地）進行整理復耕，既能解決農(nóng)村建設發(fā)展用地的需求，又能有效保護耕地，提高農(nóng)村集體建設用地節(jié)約集約利用水平。五是調(diào)整稅收政策，使集體土地的流轉(zhuǎn)和國有土地的流轉(zhuǎn)都需要繳納相同的稅種、稅額，為達到集體土地和國有土地的“同地、同權(quán)、同價”、為集體土地市場和國有土地市場搭建同一平臺的最終目標奠定基礎；六是搞好信息公開查詢工作、指導簽訂各有關文書、產(chǎn)權(quán)變更登記政策咨詢等相關配套工作。

（五）加強集體建設用地流轉(zhuǎn)中的執(zhí)法監(jiān)督網(wǎng)絡建設，依法整治違法行為 在農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)中，農(nóng)村土地違法行為時有發(fā)生，其原因是多方面的，既有農(nóng)民或基層干部法制觀念淡薄問題，也有宣傳、執(zhí)法不到位的問題。從土地管理的角度出發(fā)，應切實加大土地執(zhí)法網(wǎng)絡建設，建立健全執(zhí)法網(wǎng)絡體系。特別要加強區(qū)縣級土地管理三級執(zhí)法網(wǎng)絡體系建設，及時發(fā)現(xiàn)、制止和查處農(nóng)村土地違法行為，村社配備兼職的土地監(jiān)察信息員，鎮(zhèn)街國土管理所配備專職人員，區(qū)縣國土部門建立一支政治素質(zhì)好、業(yè)務能力強、力量充足的執(zhí)法監(jiān)察隊伍，切實做到服務第一,依法行政,有效管理,查處有力，確保農(nóng)村集體建設用地管理工作穩(wěn)步推進。

（六）加大各部門協(xié)調(diào)配合力度，共同營造促進流轉(zhuǎn)的環(huán)境

集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作是土地管理工作的新生事物，是一項改革和創(chuàng)新，涉及到國土資源、建設、規(guī)劃、勞動和社會保障、物價、金融、農(nóng)業(yè)、財政、審計、民政、司法等多個部門，因此，應加強政府的領導，各部門應加強溝通、配合、協(xié)調(diào)，確保此項工作健康有序開展。國土資源部門要加快農(nóng)村集體建設用地基準地價和出讓最低價的制定工作；財政部門要加快制定出臺集體土地流轉(zhuǎn)收益管理辦法；社會保障部門要盡快完善農(nóng)民社會保障體系建設；農(nóng)業(yè)部門要加強對集體土地流轉(zhuǎn)收益使用的監(jiān)管；其他相關部門要主動配合做好相關工作，積極推進集體建設用地流轉(zhuǎn)工作健康發(fā)展。

出處華夏土地網(wǎng)：http://bbs.hxland.com/forum.php?mod=viewthread&tid=7370576

第四篇：扎實穩(wěn)妥推進社會主義新農(nóng)村建設

建設社會主義新農(nóng)村，是建設中國特色社會主義的必然要求，是黨中央為更好地解決“三農(nóng)”問題而提出的一項重大歷史任務，是一個立足當前、著眼長遠的戰(zhàn)略舉措。“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風文明、村容整潔、管理民主”，這短短的20個字，是一個有機整體，它概括了社會主義新農(nóng)村的基本內(nèi)涵，展現(xiàn)了具有時代特點的新型農(nóng)村形態(tài)。它充分說明，建設社會主義新農(nóng)村，既要注重發(fā)展農(nóng)村生產(chǎn)力，又要注重調(diào)整農(nóng)村生產(chǎn)關系，既要注重農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，又要注重農(nóng)村政治文明、精神文明與和諧社會建設。下面，我從以下四個方面，談談自己對社會主義新農(nóng)村建設的一點認識。

一、牢記歷史使命，深刻領會建設社會主義新農(nóng)村的重大意義

首先，建設社會主義新農(nóng)村的提出，標志著我國農(nóng)村經(jīng)濟社會步入了一個新的發(fā)展階段。過去，我們實行的是農(nóng)村支持城市、農(nóng)業(yè)為推進工業(yè)化提供資金積累的政策，為此農(nóng)民做出了巨大奉獻。這在一定歷史階段推進了我國的工業(yè)化進程，但也在一定程度上制約了農(nóng)村的發(fā)展。在現(xiàn)代化的歷史進程中，有關農(nóng)村的兩個尖銳問題無可回避：一是沒有農(nóng)村的現(xiàn)代化和農(nóng)民的全面小康，就不可能有全國的現(xiàn)代化和全面小康社會；二是農(nóng)村的現(xiàn)代化若不能同步有效推進，整個國民經(jīng)濟的成長(本文權(quán)屬文秘之音所有，更多文章請登陸004km.cn查看)將因此遇到阻滯?，F(xiàn)在，這兩個問題越來越迫切，已經(jīng)到了非解決不可的地步。我們黨歷來高度重視“三農(nóng)”問題，改革開放以來，在城鄉(xiāng)關系、工農(nóng)關系上先后進行過兩次重大調(diào)整。第一次是實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制，第二次是進行農(nóng)村稅費改革。十六屆五中全會提出建設社會主義新農(nóng)村，屬于第三次重大調(diào)整，其實質(zhì)是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，實行工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村，讓廣大農(nóng)民共享改革發(fā)展成果，逐步建立以工補農(nóng)、城鄉(xiāng)互動、協(xié)調(diào)發(fā)展的新型城鄉(xiāng)關系。在科學發(fā)展觀指導下做出這樣一個重大戰(zhàn)略決策，體現(xiàn)了我們黨“立黨為公、執(zhí)政為民”的施政品格。

其次，建設社會主義新農(nóng)村的提出，標志著我國開始具備同步推進農(nóng)村現(xiàn)代化建設的能力。經(jīng)過幾十年的社會主義建設，特別是經(jīng)過改革開放以來經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，我國經(jīng)濟總量大大增加，綜合國力大大增強，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值已超過1000美元，城鎮(zhèn)化水平已達到40％，二三產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例已上升到85％左右，國家公共財力越來越雄厚，經(jīng)濟保持著持續(xù)快速健康發(fā)展的好勢頭，已經(jīng)有必要而且開始有能力轉(zhuǎn)而采取工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村的政策取向。正如胡錦濤總書記指出的，我國現(xiàn)在總體上已到了以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)的發(fā)展階段。建設社會主義新農(nóng)村的提出，反映了我們黨對歷史發(fā)展階段性和現(xiàn)代化進程規(guī)律性的科學把握。只要我們堅持以科學發(fā)展觀為指導，堅決落實中央關于工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村的方針政策，進一步調(diào)整國民收入分配格局，加大各級財政對農(nóng)業(yè)和農(nóng)村的支持力度，農(nóng)村的面貌一定會發(fā)生根本性的變化。

第三，建設社會主義新農(nóng)村，是我們黨在新形勢下解決“三農(nóng)”問題的新思路、新舉措，是關于“三農(nóng)”理論的重大創(chuàng)新。歷史上，我們?yōu)榻鉀Q“三農(nóng)”問題陸續(xù)出臺過一系列政策措施，不同程度地促進了農(nóng)村經(jīng)濟社會的發(fā)展，但基本上屬松綁和減負范疇，沒能從根本上解決“三農(nóng)”問題，城鄉(xiāng)差距、工農(nóng)差別不是在縮小，而是在繼續(xù)拉大。其癥結(jié)仍在于工農(nóng)關系、城鄉(xiāng)關系沒有得到根本調(diào)整，城鄉(xiāng)分割的二元體制沒有得到徹底打破，農(nóng)村難以得到城市文明和工業(yè)文明的輻射帶動。一些關系長遠發(fā)展的深層次矛盾依然存在，特別是農(nóng)村發(fā)展的規(guī)劃問題、機制問題、途徑問題、組織保障問題，以及農(nóng)村稅費改革后鄉(xiāng)村職能轉(zhuǎn)變問題，都亟待我們從整體上去研究和解決。農(nóng)村社會特別是經(jīng)濟欠發(fā)達的農(nóng)村，在不同利益群體之間、黨群干群之間，也積累了不少錯綜復雜的矛盾，成為黨長期執(zhí)政和構(gòu)建社會主義和諧社會的隱患。十六屆五中全會提出建設社會主義新農(nóng)村，充分把握了新時期的城鄉(xiāng)關系、工農(nóng)關系和經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)律，找到了落實以人為本的科學發(fā)展觀、全面建設小康社會和構(gòu)建社會主義和諧社會在農(nóng)村的結(jié)合點。這一系統(tǒng)的戰(zhàn)略規(guī)劃，必將為從根本上解決“三農(nóng)”問題闖出新路，推動城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會的良性互動、和諧穩(wěn)定，使農(nóng)村不再成為現(xiàn)代化建設的包袱，而是成為推動中國現(xiàn)代化建設的巨大力量。

二、堅持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，穩(wěn)步推進社會主義新農(nóng)村建設

按照科學發(fā)展觀的要求，城市在得到一定發(fā)展并具備相應能力后，必須帶動和支持農(nóng)村發(fā)展。目前農(nóng)民的資本積累還沒有完成，單純依靠農(nóng)村自身發(fā)展來改變落后面貌，需要一個漫長的過程。要著力統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，在鞏固“少取”成果、加大“多予”力度的同時，注重在“放活”上下功夫，全面加大惠農(nóng)支農(nóng)力度，努力使農(nóng)民更加富裕，農(nóng)業(yè)更加發(fā)展，農(nóng)村更快變新。

（一）以發(fā)展城郊特色農(nóng)業(yè)為突破口，切實增加農(nóng)民收入。

1、高度重視城郊特色農(nóng)業(yè)。在當前城市化進程不斷加快，城市輻射帶動效應越來越明顯的形勢下，大力發(fā)展城郊經(jīng)濟，已經(jīng)成為推進城市化進程、增加農(nóng)民收入、增強農(nóng)業(yè)競爭力的現(xiàn)實選擇。第一，這是轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力，推進城市化進程的有效途徑。只有把城郊發(fā)展起來，逐步變成城市，再發(fā)展新的城郊，滾動發(fā)展，梯次推進，才能不斷推進城市化步伐。隨著城市化的發(fā)展，農(nóng)民才能逐步從土地中分離出來變成市民。第二，這是增加農(nóng)民收入的迫切需要。農(nóng)民利用身邊的庭院、土地等廉價資源發(fā)展面向城市消費的高效產(chǎn)業(yè)，在獲取高額利潤的同時，也能夠為當?shù)剞r(nóng)村勞動力創(chuàng)造就業(yè)機會。第三，這是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的現(xiàn)實選擇。隨著生產(chǎn)力的發(fā)展和人民生活水平的提高，城鄉(xiāng)居民對消費的要求越來越高，對城郊農(nóng)村的依賴性越來越強，城郊經(jīng)濟的前景越來越廣闊。

2、著力做強農(nóng)村特色產(chǎn)業(yè)。要從實際出發(fā)，把優(yōu)勢用好，把政策用足，積極發(fā)展特色高效產(chǎn)業(yè)，促進城市經(jīng)濟和城郊農(nóng)村經(jīng)濟共同協(xié)調(diào)發(fā)展。一是要大力發(fā)展以“農(nóng)家樂”為主的觀光業(yè)?！稗r(nóng)家樂”是以迷人的田園風光、舒適的休閑娛樂，滿足城市居民精神和物質(zhì)生活需求而產(chǎn)生的新的消費模式。它是個體農(nóng)戶自然組合的群體，對外是整體形象，對內(nèi)是分點經(jīng)營。發(fā)展“農(nóng)家樂”已成為城郊農(nóng)村經(jīng)濟的一大亮點、一大趨勢。二要突出建設以蔬菜花卉苗木為主的高效農(nóng)業(yè)。利用城郊交通優(yōu)勢，重點發(fā)展桂花無公害蔬菜，努力在提質(zhì)上下功夫，在擴面上作文章，形成聚合效應，展現(xiàn)示范功能，發(fā)揮帶動作用。三要突出抓好以食品加工為主的農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)。要選擇一批經(jīng)濟基礎好、帶動能力強、產(chǎn)品市(本文權(quán)屬文秘之音所有，更多文章請登陸004km.cn查看)場前景廣的加工企業(yè)進行重點扶持，促使其盡快上規(guī)模、上檔次。要通過整合、連鎖等有效形式，加強同類企業(yè)的交流和合作，做到優(yōu)勢互補，形成和壯大一批特色農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)。要引導各加工企業(yè)加大技術創(chuàng)新力度，打造精品、做響品牌，搶占市場。四要突出搞活以農(nóng)貿(mào)市場為重點的農(nóng)副產(chǎn)品流通業(yè)。農(nóng)副產(chǎn)品的流通是農(nóng)業(yè)發(fā)展的主要促進因素之一。目前我區(qū)雖然有中南蔬菜批發(fā)大市場等一批專業(yè)性市場，但大部分沒有形成氣候。要積極整合資源、提高品位，以市場帶動產(chǎn)業(yè)壯大，以產(chǎn)業(yè)壯大促進市場發(fā)展。

3、認真規(guī)范農(nóng)民合作組織。隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步完善，農(nóng)村千家萬戶的小生產(chǎn)和千變?nèi)f化的大市場之間的矛盾，成為制約農(nóng)民增收的瓶頸。解決好這個問題，需要以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化為動力，鼓勵和引導農(nóng)民發(fā)展各類專業(yè)合作經(jīng)濟組織，不斷提高農(nóng)業(yè)的組織化程度，促進農(nóng)民傳統(tǒng)生產(chǎn)方式的根本轉(zhuǎn)變。要以市場為導向，以服務城市、富裕農(nóng)村為宗旨，發(fā)展小協(xié)會，融入大城市，連接大市場，搞活大流通。

4、切實做好勞動培訓工作。按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)勞動就業(yè)、促進農(nóng)民分工分業(yè)的要求，推進農(nóng)村勞動力素質(zhì)培訓工程，開展農(nóng)村職業(yè)教育，培育新型職業(yè)農(nóng)民，提高農(nóng)民工的就業(yè)技能。要創(chuàng)新培訓機制。采取政府發(fā)放培訓券、企業(yè)訂單培訓等辦法，提高培訓實效。把培訓農(nóng)民和發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，創(chuàng)特色勞動力品牌。要加強就業(yè)服務。積極推動勞動就業(yè)服務網(wǎng)絡延伸到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，開展城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就業(yè)的試點，可以參考沿海地區(qū)的先進經(jīng)驗，實行就業(yè)政策、失業(yè)登記、勞動力市場、就業(yè)服務和勞動用工管理的城鄉(xiāng)“五統(tǒng)一”制度。全面實行無“證卡”就業(yè)制度，進一步營造城鄉(xiāng)公平的就業(yè)環(huán)境。

（二）以村莊規(guī)劃為龍頭，建設新村鎮(zhèn)?！靶】挡恍】担紫瓤醋》俊?。村鎮(zhèn)面貌是農(nóng)村綜合發(fā)展水平的集中體現(xiàn)。但長期以來，我們忽視了農(nóng)村住房建設乃至整個村鎮(zhèn)建設。要按照十六屆五中全會提出的要求，搞好鄉(xiāng)村建設規(guī)劃。在具體操作中，應注重把握以下三條原則。

1、要堅持量力而行的原則。我區(qū)公共財力仍很有限，新農(nóng)村建設必須科學規(guī)劃，始終做到“三個符合”，正確處理“三個關系”。“三個符合”，即符合經(jīng)濟社會發(fā)展水平，不搞超前消費和過度建設，不增加鄉(xiāng)村債務，不增加農(nóng)民負擔；符合群眾的愿望，不搞強迫命令，不做表面文章；符合市場經(jīng)濟規(guī)律，不搞無效益的產(chǎn)業(yè)?！叭齻€關系”，即急與緩的關系，既積極創(chuàng)造條件加快推進，又不急于求成、浮躁冒進；遠與近的關系，既著眼長遠又立足當前，精心組織、有序推進；點與面的關系，鼓勵基礎好的村落先行一步，建成示范點，以點帶面。

2、要堅持因地制宜的原則?？茖W發(fā)展觀的核心是以人為本，具體到新農(nóng)村建設，就是要堅持以農(nóng)民為本，因地制宜，從農(nóng)村的實際出發(fā)，選擇符合本地實際的發(fā)展模式。農(nóng)村有農(nóng)村的特點，村莊建設要注意和城市建設相區(qū)別，體現(xiàn)農(nóng)村的特色，保留農(nóng)村的歷史文脈，保持生態(tài)環(huán)境和自然風貌，堅持不推山、不砍樹、不填塘，做到人與自然和諧，既展現(xiàn)農(nóng)村的田園風光，又彰顯農(nóng)村的歷史文化底蘊，適應農(nóng)民生產(chǎn)生活要求。要實行分類指導、動態(tài)管理，做到百花齊放，不搞一刀切。村莊改造宜“一村一策”，采取整治空心村、村莊整修、整體拆舊建新、建設農(nóng)民社區(qū)新村和自然生態(tài)農(nóng)莊等不同的模式，引導農(nóng)民在規(guī)劃區(qū)修建各具特色的住宅，形成不同風格的村落，決不能搞成千村一面。

3、要堅持科學引導的原則。一是要切實加強規(guī)劃管理。牢固樹立“規(guī)劃的浪費是最大的浪費，規(guī)劃的節(jié)約是最大的節(jié)約”的觀念，規(guī)范規(guī)劃的公示、審批、檢查和修改工作程序，嚴格遵循“先規(guī)劃后建房，未規(guī)劃不批建”，使每一分錢的投入都能進入積累的軌道，不再浪費。二是要提高資金使用效率?？梢圆扇∵m當?shù)男问剑瑢⒎鲐?、以工代賑、能源、水利等用于農(nóng)村建設的資金適當捆綁起來，設立村鎮(zhèn)化建設專項資金，把扶助的對象重點放在愿意自立自強的村鎮(zhèn)和村民，資金投入主要面向基礎設施建設。三是抓好配套服務。要建立專門的工作班子，明確專人聯(lián)系財稅、國土、審批等政(本文權(quán)屬文秘之音所有，更多文章請登陸004km.cn查看)策環(huán)節(jié)，凡涉及村鎮(zhèn)建設工程收費的，原則上能免則免，能減則減。要加強檢查督促，建立目標考核責任制，把村鎮(zhèn)建設作為業(yè)績考核的重要內(nèi)容。要加強輿論引導。通過報紙、廣播、電視等新聞媒體，加快推介先進典型，營造推進村鎮(zhèn)化的濃厚氛圍。

（三）以改善基礎環(huán)境為切入點，加強農(nóng)村公共服務。從實踐看，水、電、路等基礎設施落后，教育、衛(wèi)生、就業(yè)等保障措施滯后，是農(nóng)村經(jīng)濟社會發(fā)展緩慢的重要原因。要采取統(tǒng)一規(guī)劃、政策扶持、市場運作的辦法，調(diào)動各個方面力量加大投入，實施加強農(nóng)村基礎環(huán)境的“八大工程”，構(gòu)建深入農(nóng)村、惠及農(nóng)民的“八大網(wǎng)絡”。即實施“命脈工程”，加強水網(wǎng)建設；實施“暢通工程”，加強路網(wǎng)建設；實施“動力工程”，加強電網(wǎng)建設；實施“生態(tài)工程”，加強林網(wǎng)建設；　實施“信息工程”，加強信息網(wǎng)建設；實施“基礎工程”，加強教育網(wǎng)建設；實施“健康工程”，加強衛(wèi)生網(wǎng)建設。爭取通過5至10年的努力，讓廣大農(nóng)村居民與城市居民一樣，戶戶用上清潔水，村村通上水泥路，看的是“數(shù)字電視”，聯(lián)絡有“手機網(wǎng)絡”，出門有公交，就近有醫(yī)療，治病有保障，養(yǎng)老有依靠，農(nóng)村面貌得到明顯改觀。

三、強化領導，夯實基層基礎

加強領導是建設社會主義新農(nóng)村的關鍵。領導將“三農(nóng)”問題放在什么位置，決定建設新農(nóng)村的工作力度。各級領導要善于把握關鍵，加強基層民主。在實踐中，要把鄉(xiāng)村基層好班子創(chuàng)建活動與推進村民自治有機結(jié)合起來，注意抓好鄉(xiāng)村干部業(yè)務培訓和農(nóng)民素質(zhì)教育，推進農(nóng)村民主政治建設。

（一）著力抓好基層黨組織建設。要大力開展“親民、為民、富民”活動，按照“建強一個領導班子、發(fā)展一批黨員、培育一批農(nóng)村經(jīng)濟亮點、引進一個項目或一筆資金、確保一方穩(wěn)定”的工作思路，將基層黨組織建設成為“領導班子好、黨員干部隊伍好、工作機制好、小康建設業(yè)績好、農(nóng)民群眾反映好”的戰(zhàn)斗堡壘。

（二）全面建立農(nóng)村工作指導員制度。一個指導員就是一面旗，農(nóng)村工作指導員要承擔新農(nóng)村建設指導員的職責，爭取扶持資金，調(diào)處矛盾糾紛。具體來說，要注重把握五大原則：

（1）一村一員。農(nóng)村工作指導員要按照“一村一員”原則派駐，基本實現(xiàn)全區(qū)每個行政村有一名指導員。人口在300人以下的村可以實行“一員兩村”或多村派駐，確保派駐工作能全面覆蓋所有農(nóng)村。

（2）按需選派。選派指導員要從農(nóng)村基層的實際需要出發(fā)，有針對性地選派那些熟悉農(nóng)村情況、政治素質(zhì)好、思路開闊、有較強組織協(xié)調(diào)能力的干部。力求把各個村的特點與干部個人的特長結(jié)合起來統(tǒng)盤考慮，做到“因村派人，因人定村”。

（3）分類指導。要在摸排的基礎上進行分類，采取“抓兩頭，帶中間”、“抓重點，帶一般”的方法進行。重點是幫扶經(jīng)濟薄弱村、軟弱渙散村、環(huán)境整治村和信訪集中村。對干部的激勵也要根據(jù)農(nóng)村條件的好壞和工作的難易程度，采取不同的方法。

（4）統(tǒng)一管理。指導員實行統(tǒng)一派駐，統(tǒng)一培訓，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一考核。區(qū)級機關企事業(yè)單位派駐的農(nóng)村工作指導員實行脫崗專職駐村，鎮(zhèn)（街道）派駐的農(nóng)村工作指導員要處理好本職工作與駐村職責的關系，確保主要精力投入到駐村工作中去。

（5）注重實效。派駐干部要確保素質(zhì)，尤其是區(qū)級機關事業(yè)單位下派的干部，既要保證數(shù)量，更要確保質(zhì)量。選派下去的干部要千方百計幫助農(nóng)民群眾解決生產(chǎn)、生活中的困難和問題，務求取得實效，真正體現(xiàn)農(nóng)民愿望，維護農(nóng)民利益，推進農(nóng)村發(fā)展。

（三）切實推進基層服務硬件建設。今年重點抓好15個左右的村部陣地建設，力爭用3年時間將全區(qū)43個村的村部全部建設成為式樣規(guī)范、功能完備的“農(nóng)民服務中心”，使每個行政村都做到有陣地、有設施、有服務、有活動。同時，今年每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和帶村的街道都至少要創(chuàng)建一個“全面建設小康村”示范點，確保新農(nóng)村建設開好局。

四、加強民主管理，塑造新型農(nóng)民

塑造新時期的新農(nóng)民，既是解決“三農(nóng)”問題的基本要求和最終目的，也是新農(nóng)村建設的核心?！笆晃濉币?guī)劃中強調(diào)，要“培養(yǎng)有文化、懂技術、會經(jīng)營的新型農(nóng)民，提高農(nóng)民的整體素質(zhì)”。我們以提高農(nóng)民素質(zhì)為核心，培育農(nóng)民新的生產(chǎn)方式、生活方式和思維方式。

（一）以村民自治為主導，塑造新氣象。要通過外部支持和內(nèi)源發(fā)展的結(jié)合，以市場化、民主化為導向建設新型的鄉(xiāng)村社區(qū)。通過社區(qū)重建，構(gòu)造村民自治的社會基礎，滿足村民的社會化需求。而要實現(xiàn)這一目標，則需要提供相應的載體相支持，開發(fā)村民自治有效運行的資源。

1、組織資源。村民自治的主體是村民。按共同居住、相互聯(lián)系、有共同的認同感和歸屬感的標準建設鄉(xiāng)村社區(qū)，進行社區(qū)重建。這一社區(qū)組織既借助于自然村、生產(chǎn)隊等傳統(tǒng)組織資源，又不限于傳統(tǒng)的、天然的、血緣的、行政的組織限制，主要取決于相互的自愿(本文權(quán)屬文秘之音所有，更多文章請登陸004km.cn查看)合作。通過這種自愿合作基礎上的社區(qū)組織，滿足村民的各種社會化服務需求。如湖北省秭歸縣的農(nóng)村按“地域接近、產(chǎn)業(yè)趨同、利益共享、規(guī)模適度”的原則設立社區(qū)。社區(qū)成立理事會，根據(jù)村民的需求開展社區(qū)服務活動，如民事調(diào)解、舉辦科技培訓活動、提供經(jīng)濟信息等，這一社區(qū)組織是完全意義的群眾自治組織，不承擔行政功能。

2、財政資源。村民自治要開展自治活動，必須有相宜的財政資源。農(nóng)村稅制改革后的村民自治的財政資源應該是多元化的。首先是財政的轉(zhuǎn)移支付，以項目的方式支持新村建設。其次是社區(qū)自我集資。再次是大戶的捐資。通過各種方式鼓勵那些先富人群捐資是當今鄉(xiāng)村建設的重要財源。

3、文化資源。在村民自治的過程中需要進行文化重建，形成傳統(tǒng)與現(xiàn)代有機相通的文化價值和規(guī)范，使人們能夠獲得相應的意義、樂趣和安定感。如通過培育各種自治文化組織，開展各類活動，實現(xiàn)鄉(xiāng)規(guī)民約的創(chuàng)造性轉(zhuǎn)換，形成現(xiàn)代“鄉(xiāng)約”；開發(fā)地方性的文化資源，建立文化活動中心，以文化活動凝聚人心。

（二）以發(fā)展農(nóng)村教育事業(yè)為抓手，塑造新形象。提高農(nóng)民整體素質(zhì)，培養(yǎng)造就有文化、懂技術、會經(jīng)營的新型農(nóng)民，是建設社會主義新農(nóng)村的迫切需要。繼續(xù)支持新型農(nóng)民科技培訓，提高農(nóng)民務農(nóng)技能，促進科學種田。擴大農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移培訓陽光工程實施規(guī)模，提高補助標準，增強農(nóng)民轉(zhuǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)崗就業(yè)的能力。加快建立政府扶助、面向市場、多元辦學的培訓機制。要不斷增加投入，整合農(nóng)村各種教育資源，發(fā)展農(nóng)村職業(yè)教育和成人教育。

（三）以文明創(chuàng)建為載體，塑造新風貌。社會主義新農(nóng)村是物質(zhì)文明、精神文明、政治文明與和諧社會建設的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。要廣泛開展形式多樣的群眾性精神文明創(chuàng)建活動，大力弘揚以愛國主義為核心的民族精神和以改革創(chuàng)新為核心的時代精神，激發(fā)農(nóng)民群眾發(fā)揚艱苦奮斗、自力更生的傳統(tǒng)美德，為建設社會主義新農(nóng)村提供強大的精神動力和思想保證。加強思想政治工作，深入開展農(nóng)村形勢和政策教育，認真實施公民道德工程，積極推動群眾性精神文明創(chuàng)建活動，開展和諧家庭、和諧村組、和諧村鎮(zhèn)創(chuàng)建活動。引導農(nóng)民崇尚科學，抵制迷信，移風易俗，破除陋習，樹立先進的思想觀念和良好的道德風尚，提倡科學健康的生活方式，在農(nóng)村形成文明向上的社會風貌。

第五篇：集體建設用地流轉(zhuǎn)資料清單

村集體出讓（轉(zhuǎn)讓)需提供要件

（1）集體建設用地出讓（轉(zhuǎn)讓）流轉(zhuǎn)申請；

（2）申請人委托他人辦理的，應提交授權(quán)委托書及委托代理人的有效身份證明文件；

（3）2/3村民同意或村民代表大會同意證明；

（4）集體建設用地所有權(quán)證書、集體建設用地他項權(quán)證；（5）其他相關證明材料(包括圖件)（6）聯(lián)系方式。

2、流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入方(業(yè)主)需具備要件（1）集體建用地用地申請；（2）集體建設用地立項批復；（3）集體建設用地規(guī)劃許可證；（4）集體建設用地呈報說明書；

（5）單位（企業(yè)）資料證明或戶籍證明原件及復印件。（6）申請人委托他人辦理的，應提交授權(quán)委托書及委托代理人的有效身份證明文件；（7）聯(lián)系方式。必備三個條件：

1、權(quán)屬變更，將該組農(nóng)戶的集體建設用地使用權(quán)證在國土局地籍管理處變更為組為單位的權(quán)證； 2、2/3以上農(nóng)戶同意流轉(zhuǎn)證明材料；

3、流轉(zhuǎn)用途符合規(guī)劃（2011年6月底通過的法定化規(guī)劃）。符合以上三項即可在流轉(zhuǎn)中心掛牌流轉(zhuǎn)。