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      房地產(chǎn)開發(fā)要打交道的政府部門（共5篇）
      
        
       時(shí)間：2019-05-12 18:46:39下載本文作者：會員上傳
      
      
      
      
      
簡介：寫寫幫文庫小編為你整理了多篇相關(guān)的《房地產(chǎn)開發(fā)要打交道的政府部門》，但愿對你工作學(xué)習(xí)有幫助，當(dāng)然你在寫寫幫文庫還可以找到更多《房地產(chǎn)開發(fā)要打交道的政府部門》。

      
	
      

      第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)要打交道的政府部門
      

      房地產(chǎn)開發(fā)要打交道的政府部門
      房地產(chǎn)開發(fā)商從拿地開始到開發(fā)銷售都需要接觸哪些政府部門 房地產(chǎn)開發(fā)商從拿地開始到開發(fā)銷售的環(huán)節(jié)為：
      第一步：土地取得
      涉及部門：國土局、拆遷辦、建設(shè)局；事宜：投標(biāo)中標(biāo)、拆遷事宜、國有土地使用權(quán)出讓合同、國有土地使用權(quán)證、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊。
      第二步：立項(xiàng)
      涉及部門：環(huán)保局、規(guī)劃局、建設(shè)局、發(fā)改委（計(jì)劃行政主管部門）；事宜：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書。第三步：規(guī)劃及勘察設(shè)計(jì)
      涉及部門：規(guī)劃局、勘察及設(shè)計(jì)單位；事宜：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程勘察、建設(shè)工程設(shè)計(jì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
      第四步：施工準(zhǔn)備
      涉及部門：建設(shè)局、監(jiān)理單位、施工單位；事宜：工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建、委托監(jiān)理單位、施工招投標(biāo)、建筑工程施工許可證。
      第五步：施工、監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督管理
      涉及部門：勘察及設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位、建設(shè)局及其質(zhì)檢機(jī)構(gòu)；事宜：施工、監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督管理。
      第六步：申請預(yù)售（商品住宅建設(shè)工程）
      涉及部門：房地局、建設(shè)局、工商局；事宜：商品房預(yù)售許可證、工商備案。
      第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)政府部門全部審批手續(xù)
      房地產(chǎn)開發(fā)政府部門全部審批手續(xù)
      閱讀引語
      房地產(chǎn)項(xiàng)目前期手續(xù)十分繁雜，涉及規(guī)劃局、建委、發(fā)改委、國土局、人防辦、消防局、園林局、交通委、環(huán)保局等眾多部門；不同性質(zhì)的項(xiàng)目審批方式的有所差異，審批標(biāo)準(zhǔn)及結(jié)果會有很大不同......第一部分：房地產(chǎn)項(xiàng)目前期主要流程
      第1步：編制可行性研究報(bào)告，取得發(fā)改委“立項(xiàng)批復(fù)”。第2步：取得國土局“用地預(yù)審意見”。第3步：取得環(huán)保局“環(huán)境評估審查意見”。
      第4部：取得規(guī)劃局給發(fā)改委的“規(guī)劃意見函復(fù)”。第5步：取得規(guī)劃局給建委的“規(guī)劃意見函復(fù)”。第6步：取得建委的“選址意見通知書”。第7步：取得發(fā)改委的“招投標(biāo)方式通知書”。
      第8步：委托招投標(biāo)代理公司完成設(shè)計(jì)招投標(biāo)，發(fā)出中標(biāo)通知書，取得規(guī)劃局的“設(shè)計(jì)招投標(biāo)備案回執(zhí)”。第9步：取得規(guī)劃局的“規(guī)劃意見通知書（選址）”。
      第10步：完成方案設(shè)計(jì)，取得規(guī)劃局的“設(shè)計(jì)方案審查意見”。
      第11步：完成初步設(shè)計(jì)及概預(yù)算編制，取得發(fā)改委的“初步設(shè)計(jì)及概預(yù)算審查意見”。第12步：取得規(guī)劃局的“釘樁通知單”，委托測繪院釘樁，取得“釘樁成果通知書”。第13步：取得規(guī)劃局的“用地規(guī)劃許可證”。第14步：取得建委的“征地計(jì)劃通知書”。第15步：取得國土局的“建設(shè)用地批準(zhǔn)書”。
      第30步：完成監(jiān)理招投標(biāo)手續(xù)，取得建委“中標(biāo)監(jiān)理公司及監(jiān)理合同備案回執(zhí)”。第31步：完成施工招投標(biāo)手續(xù)，取得建委“中標(biāo)施工單位及施工合同備案回執(zhí)”。第32步：委托拆遷公司完成現(xiàn)場三通一平。
      第33步：建委踏勘現(xiàn)場，取得“現(xiàn)場勘察合格通知書”。第34步：完成質(zhì)量監(jiān)督登記手續(xù)，取得“質(zhì)監(jiān)備案回執(zhí)”。第35步：完成安全監(jiān)督登記手續(xù)，取得“安監(jiān)備案回執(zhí)”。第36步：完成節(jié)能監(jiān)督登記手續(xù)，取得“節(jié)能備案回執(zhí)”。第37步：資金到位，取得銀行出具的“資金證明”。第38步：取得人防辦的“人防施工圖備案回執(zhí)”。第39步：取得建委的“施工許可證”。
      至此完成本項(xiàng)目所有政府部門審批手續(xù)，進(jìn)入現(xiàn)場施工階段。規(guī)劃部門的審批流程是：
      控規(guī)調(diào)整→規(guī)劃意見函復(fù)→規(guī)劃意見書→審查設(shè)計(jì)方案→用地規(guī)劃許可證→工程規(guī)劃許可證 第二部分：房地產(chǎn)項(xiàng)期審批詳細(xì)流程
      一、建筑策劃
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      二、工程規(guī)劃許可證
      工程規(guī)劃許可證是規(guī)劃審批的最后一道手續(xù)，拿到后即可到國土局辦理土地證，到建委辦理開工證，此證意義重大，為通常所說所的五證之首（五證為：工程規(guī)劃許可證，土地證，開工證，銷售證，房產(chǎn)證），前期審批不出差錯(cuò)，至此已無太大懸念，如果辦不下來，多半是之前某道手續(xù)有問題，出了后遺癥，或是政策突變，暫停審批。準(zhǔn)備材料如下：
      1、申報(bào)人委托書；
      12、檔案登記表；
      13、人防審查意見；
      14、消防審查意見；
      15、交通審查意見；
      16、其它。
      “建設(shè)工程規(guī)劃許可證”批復(fù)樣件：
      三、用地規(guī)劃許可證
      四、方案審查、整套設(shè)計(jì)方案、日照測算
      審查設(shè)計(jì)方案以前為規(guī)劃審批一項(xiàng)內(nèi)容，后精簡審批環(huán)節(jié)時(shí)取消，取消后引起諸多問題，后又恢復(fù)，目前不屬行政許可事項(xiàng)，建設(shè)單位“自愿”請規(guī)劃局提供技術(shù)指導(dǎo)。
      審查內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)主要是看方案是否在遵照規(guī)劃意見書的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，同時(shí)是否又符合各項(xiàng)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，間距、遮擋、退線、日照、出入口、面積、高度、容積率、覆蓋率、綠化率、代征地、道路交通、消防是否符合要求。提交材料有：
      1、整套設(shè)計(jì)方案（包含：總平面圖，各層平立剖面圖，設(shè)計(jì)說明，效果圖等）；
      2、規(guī)劃意見書；
      3、立項(xiàng)批復(fù)；
      4、用地預(yù)審意見；
      5、日照測算；
      6、其它。
      五、規(guī)劃意見書、“規(guī)劃意見書（條件）”、“規(guī)劃意見書（選址）”
      規(guī)劃意見書是以前“規(guī)劃要點(diǎn)”和“規(guī)劃條件”兩步審批的二合一，分“規(guī)劃意見書（條件）”和“規(guī)劃意見書（選址）”二種，其中內(nèi)容是對擬建建筑性質(zhì)、位置、體量高度、面積大小等所有指標(biāo)的約定和認(rèn)可，自有用地項(xiàng)目下發(fā)“規(guī)劃意見書（條件）”，新征用地項(xiàng)目下發(fā)“規(guī)劃意見書（選址）”。申報(bào)“規(guī)劃意見書（條件）”提供材料如下：
      1、建設(shè)申請；
      2、申報(bào)表
      3、經(jīng)辦人委托書； 4、1：500或1：2000地形圖；
      5、土地證和房產(chǎn)證；
      6、規(guī)劃總平面圖；
      7、上級意見（視情況）；
      8、用地預(yù)審意見；
      9、環(huán)保意見；
      10、立項(xiàng)批復(fù)；
      規(guī)劃意見書為一個(gè)項(xiàng)目能否建設(shè)的決定性文件，有了它以后所有環(huán)節(jié)的審批理論上不會再有大的問題，審批標(biāo)準(zhǔn)有二個(gè)：一是看建設(shè)要求是否與控規(guī)一致，二是看所建項(xiàng)目是否為政策允許。第一條簡單，第二條有點(diǎn)復(fù)雜，哪些項(xiàng)目讓建，哪些項(xiàng)目不讓建，不同單位不同的建設(shè)內(nèi)容審批尺度標(biāo)準(zhǔn)不太一樣，有總的原則，又需要一事一議?！耙?guī)劃意見書”批復(fù)樣件：
      六、土地變性、用地性質(zhì)
      城區(qū)每一寸土地的用地性質(zhì)均已確定，而且每一塊地的高度、容積率、綠化率、密度、規(guī)劃路網(wǎng)位置等各項(xiàng)主要指標(biāo)也已確定，遠(yuǎn)郊區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍也基本如此，如果建設(shè)單位的擬建物性質(zhì)與控規(guī)中的土地性質(zhì)不符，則建設(shè)申請100%不會得到批準(zhǔn)，兩種解決辦法，或改變建設(shè)內(nèi)容，或申請改變土地性質(zhì)。
      “土地性質(zhì)”有幾層含義：一是指是國有土地還是集體土地，二是指該幅土地允許做什么用、建什么項(xiàng)目，此處土地變性指的是第二條。
      5、運(yùn)作程序正確，方式方法得當(dāng)調(diào)整較易，反之較難。
      6、沒有后遺癥，不會引發(fā)居民矛盾和麻煩的較易，反之別想。
      七、控規(guī)調(diào)整、規(guī)劃意見復(fù)函、控規(guī)修改完善通知書（圖）
      目前規(guī)劃局對項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批的依據(jù)是控規(guī)，若建設(shè)要求與控規(guī)不符，則規(guī)劃審批無法進(jìn)行，解決辦法之一是建設(shè)單位按控規(guī)要求進(jìn)行建設(shè)，辦法之二是向政府申請對現(xiàn)行的地塊控規(guī)進(jìn)行調(diào)整。
      政府為維護(hù)城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性和穩(wěn)定性，不同意調(diào)的時(shí)候要多于同意調(diào)的時(shí)候，且尺度把握無量化標(biāo)準(zhǔn)，但總的原則是：
      1、省級單位、部隊(duì)酌情考慮，其它從嚴(yán)；
      2、不會引發(fā)周邊矛盾和社會影響的酌情考慮，其它從嚴(yán)；
      3、要求明顯合理，或原控規(guī)明顯缺陷的酌情考慮，其它從嚴(yán)；
      4、重點(diǎn)項(xiàng)目、政治項(xiàng)目、領(lǐng)導(dǎo)批示項(xiàng)目酌情考慮，其它從嚴(yán)；
      單體項(xiàng)目調(diào)整一般由現(xiàn)土地方提出申請，區(qū)域性規(guī)劃的調(diào)整一般由地方政府出面。
      控規(guī)調(diào)整無法定辦理時(shí)間，耗時(shí)費(fèi)力，程序復(fù)雜，涉及部門人員眾多，最后需報(bào)市政府批準(zhǔn)，申請單位要提前有心理準(zhǔn)備。
      “調(diào)整控規(guī)”批復(fù)樣件：
      八、房地產(chǎn)開發(fā)商怎樣拿地？拿地的程序？要辦些什么手續(xù)，準(zhǔn)備什么材料 第一，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作
      在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。第二，行政審批
      根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段： 1）選址定點(diǎn)；
      2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件； 3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查； 4）規(guī)劃報(bào)建圖審查； 5）施工報(bào)建；
      6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。
      ----選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：
      1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。
      2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。
      3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。
      4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。
      5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
      6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。
      ----規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
      1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。
      2、國土資源局辦理土地預(yù)審。
      3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
      4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
      5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。
      ----初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
      1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。
      8、建委對施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。
      9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。
      ----規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
      1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。
      2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。
      3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
      4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。
      ----施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
      1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。
      2、建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。
      3、建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。
      ----商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
      由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：
      1、以下證明材料：
      （1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
      （2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
      （3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
      2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；
      3、工程施工合同；
      4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。
      ----建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段。此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
      1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收報(bào)告進(jìn)行備案審查。
      2、財(cái)政部門對建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。
      3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。
      4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。第三，房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段
      1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。
      2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請書；
      （8）房屋測繪成果；
      （9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。
      以上幾個(gè)階段，需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時(shí)限，各地根據(jù)實(shí)際情況，會有不同的差異。各個(gè)程序的辦理時(shí)間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費(fèi)用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi)，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費(fèi)用可以忽略不計(jì)。
      九、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)報(bào)批程序中應(yīng)注意的若干問題
      ——無論你在各自的領(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。你可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭人，引領(lǐng)了化工行業(yè)的風(fēng)暴，只要你試圖進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，你就要遵循這個(gè)行業(yè)的行規(guī)。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則；挑戰(zhàn)它的孿生“潛規(guī)則”的人，都會受到血一樣的教訓(xùn)。在這個(gè)行業(yè)里面，要懂“規(guī)矩”?！恋刈C、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段：
      土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗(yàn)的同行，看到這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。（目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個(gè)問題。）土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由項(xiàng)目所在地區(qū)規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率、建筑密度、停車位配置等要求；這些指標(biāo)都要在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的強(qiáng)制性小戶型比例限制要求，也會在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來。
      一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這是必須的程序。因?yàn)閲敛块T必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。（擅自變更土地性質(zhì)在我國是嚴(yán)重的違法行為。）
      但在現(xiàn)實(shí)中，很多地方的國土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式曾一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。
      我國正式搞土地出讓制度是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。因?yàn)槲覈谶@個(gè)問題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，在國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因?yàn)槲覈姆康禺a(chǎn)管理體系是全世界獨(dú)有的。專家及學(xué)者們同樣也想不出更好的土地交易模式?！俺鞘幸?guī)劃”這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當(dāng)時(shí)——不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。《中華人民共和國新城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十八條：“——在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。” 以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。
      ——項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)：
      這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開始的時(shí)候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國法律，不屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，（因此現(xiàn)在我國稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都進(jìn)行這樣的項(xiàng)目運(yùn)作。）
      再說立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物；立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。在目前的市場里，可行性這個(gè)東西，政府是從政策上的角度來管理的。因現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上各地政策也不盡相同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。立項(xiàng)與其他程序的（先后）關(guān)系并沒有一個(gè)國家級的作業(yè)流程。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評。在地方利益的驅(qū)動下；建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，你自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門，就讓他們給你推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。只要你把編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)基本上就算OK了。
      房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)需要技術(shù)含量，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員組織和搭建。現(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都聯(lián)網(wǎng)了，想糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到?！偲矫鎴D審查階段：
      這個(gè)階段各地的叫法不一樣，比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等，很嚴(yán)格，也很專業(yè)。
      在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場?，F(xiàn)在，爭議就來了，我這個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以進(jìn)行控制規(guī)劃上的“偷奸取巧”。
      再舉個(gè)例子：容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實(shí)踐中一看，什么是凈用地面積？從哪里起算？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這也是可以鉆營的地方。其他的地方：譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求的，只要這種草地能承載得起消防車并在（設(shè)計(jì)）說明中加以強(qiáng)調(diào)，一般情況下還是可行的。審核總平面是整個(gè)開發(fā)報(bào)建過程中最有技術(shù)含量的過程，這個(gè)過程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。幾乎沒有見過能順順當(dāng)當(dāng)一次就能通過總平面審查的。（我也沒見過零缺陷的總平面設(shè)計(jì)）只要有心，無論什么設(shè)計(jì)院的總平面，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等；房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個(gè)案？我在這里可以明確告訴你，在漫長的施工、報(bào)建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺底交易和私下勾結(jié)。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導(dǎo)致最終散伙。這整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強(qiáng)大的生命力，足以將不遵守這個(gè)秩序的任何人擋在門外。你試圖規(guī)范做事，誠實(shí)做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審一年。
      有一個(gè)年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領(lǐng)取了規(guī)劃要點(diǎn)，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點(diǎn)到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無所獲。連告都不知道要去告誰。我親眼見過這個(gè)身家過億的民營企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個(gè)小科員的辦公臺前，受著訓(xùn)斥：“你這個(gè)總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來”！——管線綜合審查：
      管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，因?yàn)橐髮?shí)在是非常的專業(yè)。事實(shí)上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問題上栽跟頭的的幾率是一樣的，舉不勝舉。
      管線綜合包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的內(nèi)容就多了，有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等。上面這三樣大內(nèi)容依規(guī)范，統(tǒng)統(tǒng)得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬戶。這些線路必須要合理的安排好，不能到處亂走。
      作為專業(yè)人士，要判斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西：
      你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要發(fā)現(xiàn)有這個(gè)，基本上這個(gè)小區(qū)你就不用考慮是否買了。
      功能井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個(gè)小區(qū)你也可以考慮放棄了。
      為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？
      首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，實(shí)在是見得太多了；不是這里的線路壞就是那里壞，整天修。這都是管線綜合沒搞好的標(biāo)志。這樣的小區(qū)，能住嗎？
      管線綜合既然如此重要，那么對于我們來說，當(dāng)初設(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，綜合考量研究，不就行了嗎？事實(shí)上不行。為什么？因?yàn)樗械木€，都得從外面引進(jìn)來，跟外面均有個(gè)接口。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你，無論開發(fā)商們在事先做多少準(zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個(gè)幾公分，這個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。這種事情很常見了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電——
      再說到這個(gè)排水許可證。這個(gè)東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水?，F(xiàn)在的規(guī)范要求雨污分流。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個(gè)東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個(gè)東西反過來又影響管線綜合設(shè)計(jì)。
      還有人防、消防、別看部門小，權(quán)利大的很，不給你證,什么你也別想干,人防有異地建設(shè)費(fèi)；當(dāng)然沒有哪個(gè)開發(fā)商會傻到按照規(guī)定去交費(fèi)用，多少都有減免,具體減多少就看你公關(guān)能力了.消防就更不用說了,方案報(bào)批和竣工驗(yàn)收都是關(guān)口，關(guān)系再好也要來回驗(yàn)收兩三回，基本上沒有誰能一次性通過的,不表示一下你都不好意思和他們說驗(yàn)收的事情。
      供電、供水、燃?xì)?；雖然權(quán)力不大，可能耐不小；所有的攏斷部門均是如此。這些部門說不給通電、不給你通水你一點(diǎn)辦法也沒有——你自己去發(fā)揮想象力吧.單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證：
      規(guī)劃部門對單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點(diǎn)。
      單體設(shè)計(jì)是什么呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單體方案主要是：落實(shí)各空間的大小尺寸。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個(gè)車位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。
      當(dāng)然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。這個(gè)時(shí)候什么毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時(shí)候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個(gè)機(jī)械停車裝置那是絕對不會安裝的。審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個(gè)過程沒什么技術(shù)含量。不值得多說。我就一筆帶過了。
      不過這個(gè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中被提到非常高的位置，反復(fù)的強(qiáng)調(diào)。應(yīng)引起你的注意。——消防和人防專項(xiàng)審查：
      小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)要求是必須達(dá)標(biāo)的。但我看來沒有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)備能夠達(dá)標(biāo)。我就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要說難，是所有專業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單；你個(gè)人去品其中滋味。
      人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西，人防部門屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的業(yè)主也許沒有注意到；所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時(shí)用著。但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于全體業(yè)主。
      因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積?！┕D審查：
      在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書，就可以開始這兩項(xiàng)審查了。
      節(jié)能審查：是怎么審都行的事情。我國現(xiàn)在越來越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。當(dāng)然也存在著南北方差異的問題：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個(gè)，因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。
      說到這里不由得想對那個(gè)套型建筑面積90平方米以下占70%以上的90--70政策說兩句。建設(shè)部在政策制定上，必定帶有強(qiáng)烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同時(shí)，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí)，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。
      但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個(gè)稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。
      現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè)90--70，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個(gè)做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。我個(gè)人無言以對。
      施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后；因此這個(gè)審查實(shí)在是見仁見智；施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實(shí)上的壟斷化。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少的?！嗄嗯欧旁S可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可：
      余泥和噪音，這兩個(gè)東西專門拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強(qiáng)了對這兩樣?xùn)|西的管理。
      余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨?。運(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥；余泥在運(yùn)輸過程中，很容易污染路面；也要做好被巨額罰款的準(zhǔn)備。
      噪音排放許可：是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門管著的?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。用錘擊樁肯定是最經(jīng)濟(jì)的。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。因此我個(gè)人無論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制?，F(xiàn)在在一些城市，這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如北京、廣州、深圳。那是真管得不錯(cuò)。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。但是絕大多數(shù)的城市，那處于幾乎沒有管理的地步?！|(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督：
      質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。這兩個(gè)站的分工有時(shí)卻分不清楚。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞兩個(gè)站，分著管。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個(gè)到底是安全問題還是質(zhì)量問題？說不清楚。總之兩個(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦?..等等;罰你個(gè)萬八的只是一張單子的事.在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。
      現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。我見過最好的城市是廣州。做個(gè)樁檢測的費(fèi)用，只是周邊城市的3分之1（注：打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。）——施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建：
      首先，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如北京和廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局買一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。在必須要做施工、監(jiān)理招投標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說了?！┕ぴS可證：
      施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。缺一不可，但在實(shí)際操作中；從來沒有那一家房開企業(yè)能辦齊上面所有手續(xù)后，再申領(lǐng)施工許可證的。要這樣的話，沒一年的時(shí)間辦不出不來。
      在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國的時(shí)候，有個(gè)著名的段子，說是有個(gè)企業(yè)要搞一個(gè)項(xiàng)目，前后蓋了200多個(gè)章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了。上級政府震怒，云云。現(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們也沒好到哪里去；為什么？因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。在每一個(gè)程序中，在每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)過十多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動全身。因此，我們經(jīng)?？梢钥吹剑艘恍┕芾硐鄬σ?guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們也就沒得玩了。呵呵。。。
      ——進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)手續(xù)：
      在講預(yù)售和驗(yàn)收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。理解了這個(gè)，才能對銷售方面的各項(xiàng)政策有一個(gè)清晰的了解。
      基本上，現(xiàn)在的調(diào)控政策分成以下三個(gè)方面： ——減少土地供給，緊縮地根：
      這方面的政策非常的立桿見影。最近這3年以來，中央對地方的用地管制，一年比一年緊，采取的措施一年比一年嚴(yán)格。當(dāng)然，這里我們必須有個(gè)概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。這是一個(gè)很瘋狂的概念。當(dāng)然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少已是不爭的事實(shí)了?，F(xiàn)在是哪個(gè)地產(chǎn)公司手上有地就能夠存活下去；在另一個(gè)方面來說，房地產(chǎn)公司儲備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價(jià)值的遠(yuǎn)郊土地，其完全是寄希望于中國經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展中城市逐步擴(kuò)張，期待著富裕群體人數(shù)總量不斷增長。——政策走向制約著市場需求：
      提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。就是讓老百姓沒錢買房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它并沒有解決任何問題，不過是將需求延后。我不明白為什么老百姓對這種“引鴆止渴”政策鼓掌叫好？望有一種很神奇的解釋，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會斷掉，房價(jià)就會自動降價(jià)了？ ——說這種話的人第一是不懂；第二是白癡；可能嗎？土地是不可再生的資源，而每個(gè)人都需要住房且不論大小；國人的心態(tài)是：“別人有不如自己有。”我個(gè)人認(rèn)為：這種鏈?zhǔn)椒磻?yīng)真的如果應(yīng)驗(yàn)或加劇；我保證：“銀行肯定會比開發(fā)商死的更快、更難看”
      政策性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型，這個(gè)很明確，就是那個(gè)90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。這個(gè)90--70的政策我個(gè)人沒明白過來這到底有什么效果。戶型選擇完全是市場化的東西。我揣摩著是不是這個(gè)政策有這么一個(gè)隱含的前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤。大戶型或者小戶型，在單價(jià)穩(wěn)定的前提下，單方利潤及總利潤有什么差別？總建筑面積不變，單價(jià)穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價(jià)比小戶型高。但在我的個(gè)人職業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況。我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是反過來：小戶型的單價(jià)一般都比大戶型高一點(diǎn)點(diǎn)。本人所經(jīng)歷的若干個(gè)項(xiàng)目在產(chǎn)品定價(jià)上基本上都是這么個(gè)策略。相反很成功。
      前面說手續(xù)及要略重點(diǎn)；也不能不提程序，因?yàn)樗c前者是相符相程的“利益攸關(guān)者” ——放線、驗(yàn)線：
      這個(gè)就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測量，定坐標(biāo)。這個(gè)活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機(jī)構(gòu)干，正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。
      注意：在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個(gè)測繪院的工作。請他們提前來做放線。
      放線完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗(yàn)線冊。
      這個(gè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合?！A(yù)售許可證：
      終于說到這個(gè)了。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示?，F(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來越小了。
      預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成三分之二，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成三分之二的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開發(fā)商在推盤時(shí)都不積極。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢也不是很能收得到，只能收到個(gè)2、3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。在理解了這個(gè)之后，或許我們對開發(fā)商們的“捂盤”行為，會有更直接和深刻的認(rèn)識了。
      現(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，政府沒有（也沒有權(quán)力）對房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格，開發(fā)商可以完全不予理會。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完了。每次做預(yù)售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格，直接就是2500元/平方米。從來都是如此。隨便你怎么公示。賣的時(shí)候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責(zé)任。
      在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說的地方就是預(yù)測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。這個(gè)叫預(yù)測繪。在竣工之后，到實(shí)地測量，就是實(shí)測了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。這個(gè)矛盾是怎么來的呢？最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測與實(shí)測之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計(jì)算上對公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差，這些都有可能。但要說是開發(fā)商的故意造成的，有些大冤或是特冤了；開發(fā)商沒膽量也沒這種能力去故意做假。因?yàn)樗麄冎乐ヂ楹臀鞴系拇笮　?/p>
      現(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機(jī)構(gòu)的工作上?？傊疅o論到時(shí)候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測面積出報(bào)告?！P(guān)于預(yù)售中的土地解押：
      關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆。（這個(gè)話題非常敏感）這其中有無數(shù)的玄機(jī)。我個(gè)人對這一部分也不是很能理解。盡我的理解講那么一點(diǎn)吧。
      先從土地抵押說起?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴(yán)格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個(gè)事實(shí)就是：任何開發(fā)商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來了；還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。這個(gè)時(shí)候就是考驗(yàn)人類的智慧的時(shí)候了?，F(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證——我不知道其他公司的融資及報(bào)建人員是怎么處理這種事情的。我只說其中的兩個(gè)辦法：
      現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個(gè)部門絕對不會主動向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯涃Y料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個(gè)解押和新抵押中間，會有一個(gè)抵押物懸空期。這個(gè)懸空期是合理的。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個(gè)懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉；佩服之極），然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，我的土地證已經(jīng)解押了。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個(gè)小時(shí)。如果擔(dān)心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個(gè)1天兩天再去國土部門辦抵押也行。國土部門與房管部門分離，實(shí)在是一項(xiàng)有無數(shù)空子可以鉆的的制度。
      此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。
      很多都專項(xiàng)審查，其實(shí)應(yīng)該大體還是要?dú)w到幾個(gè)主要證件的發(fā)放，國土使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，這幾個(gè)證件發(fā)放的必要條件就需要你說的一堆專項(xiàng)審查，很多分項(xiàng)管的太深了；需要自己去“悟”
      ——規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓：
      其實(shí)，在說了這許多之后，你應(yīng)該都明白了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識并養(yǎng)活了那么多各部門、衙門的“人民公仆”，如果還不能完成各項(xiàng)驗(yàn)收，順利交樓的工作，我看你可就真是不可救藥了。
      規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項(xiàng)驗(yàn)收了。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，基本上驗(yàn)線可以通過，規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不會有太大的麻煩?；镜倪^程如下：規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌?，哦，封頂了。然后拿起?yàn)線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個(gè)層數(shù)，就回去該干啥干啥了。
      消防、人防和管線驗(yàn)收，都是由這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發(fā)商自己做這幾項(xiàng)驗(yàn)收，肯定通不過。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，我就講個(gè)電的事情。在報(bào)裝的時(shí)候，設(shè)計(jì)好了裝3臺變電箱。施工過程中因?yàn)橘Y金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這個(gè)企業(yè)也不說什么。驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無論如何都不肯供電了。說這個(gè)三臺的設(shè)計(jì)不合理，要變成四臺。這怎么得了??？業(yè)主都要入住了，電都供不上。你要說這是誰的責(zé)任吧，這根本都說不清楚。而且還不敢計(jì)較這個(gè)。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。
      只要不得罪這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位，驗(yàn)收基本上都通過。但是，驗(yàn)收報(bào)告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個(gè)寫法：“原則同意通過驗(yàn)收，但如下問題需要進(jìn)一步整改1234等等”。
      質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡單了?？⒐ぶ螅┕挝?、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個(gè)驗(yàn)收報(bào)告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。這就完成了。現(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個(gè)名字給甲方。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這是普遍現(xiàn)象。到時(shí)候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。
      質(zhì)量驗(yàn)收和各專業(yè)驗(yàn)收都完成了，規(guī)劃驗(yàn)收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗(yàn)收備案。竣工驗(yàn)收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。物業(yè)管理這部分，我就不多說了。各項(xiàng)手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。接下來就是產(chǎn)權(quán)證辦理的事情了。先做大確權(quán)，給整個(gè)樓盤做個(gè)確權(quán)發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。本人最近這兩年經(jīng)?？吹绞裁春献鹘ǚ康某h。我往往都報(bào)以冷笑。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒有成功個(gè)案的情況下，幾十個(gè)互不相識又缺乏專業(yè)知識的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？愚昧之致又可笑之極。所以我說；流程都是給不懂行的人看的,真正去做的時(shí)候，沒人會看,也沒人會按照那個(gè)流程去做,因?yàn)榘凑账^流程去搞,搞十年未必能弄到你想要的結(jié)果。
      十、房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集步驟和方法-按規(guī)定程序辦理各類貸款手續(xù)
      所有金融機(jī)構(gòu)，包括國內(nèi)和國外的金融機(jī)構(gòu)，對于各類貸款均需要按一定的程序和手續(xù)辦理。一般說來，開發(fā)商在決定進(jìn)行某個(gè)開發(fā)項(xiàng)目之前，就應(yīng)該考慮到開發(fā)建設(shè)資金的籌集渠道。除安排自有資金外，總是要先同幾家銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)接觸，向他們探詢獲得支持的可能性和貸款條件。一旦成功地獲取了某個(gè)項(xiàng)目的表，及有權(quán)在某種條件下終止貸款等。
      1、資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)
      ----財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的含義與成因
      通常，我們把由于企業(yè)采用各種方式籌集資金而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是企業(yè)負(fù)債籌資而面臨的風(fēng)險(xiǎn)，稱為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也稱為籌資風(fēng)險(xiǎn)或破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)由于資金不足或出于其他目的而運(yùn)用一定的方法籌集資金后，它有可能取得更多的利潤，也有可能發(fā)生虧損。但無論如何，企業(yè)都必須按規(guī)定向債權(quán)人按期支付利息和償還本金等。如果企業(yè)的經(jīng)營收入不足以償付負(fù)債利息和本金，則可能使企業(yè)面臨財(cái)務(wù)危機(jī)，嚴(yán)重的可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因是：第一，籌資決策時(shí)缺乏可靠的信息。在大多數(shù)決策中，決策事項(xiàng)（如收入、價(jià)格、銷路等）未來變化的各種情況在決策時(shí)是無法掌握的，或者說不能取得有關(guān)可靠的信息。這可能是根據(jù)現(xiàn)行的預(yù)測手段根本無法取得將來各種確切的信息，也可能是在許多情況下，取得這種確切的信息要花費(fèi)極高的成本，決策者無法承受。因而，進(jìn)行籌資決策時(shí)，往往只能根據(jù)歷史資料或經(jīng)驗(yàn)來判斷，只是一種近似的估計(jì)，或多或少地帶有主觀性，從而使決策具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。第二，籌資決策者不能控制事物未來發(fā)展的過程。決策事項(xiàng)未來發(fā)展的過程，直接受到未來客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，如政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策的改變、市場景氣與否、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、顧客需求的變化、市場價(jià)格和利息率的波動等。所有這一切都使籌資決策處于風(fēng)險(xiǎn)之中，而且這種風(fēng)險(xiǎn)與時(shí)間長短有關(guān)，未來收益的風(fēng)險(xiǎn)明大于近期收益的風(fēng)險(xiǎn)。因此，由于上述原因的存在，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，實(shí)際的現(xiàn)金流量就會與籌資決策時(shí)預(yù)期的現(xiàn)金流量發(fā)生偏差，從而使企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。----財(cái)務(wù)杠桿作用
      財(cái)務(wù)杠桿是指企業(yè)全部負(fù)債對企業(yè)總資產(chǎn)的比例關(guān)系。財(cái)務(wù)杠桿的變化對企業(yè)普通股收益產(chǎn)生影響，也是財(cái)務(wù)杠桿作用。財(cái)務(wù)杠桿的作用程度，通常用財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)來衡量，它表示每股收益隨著息前稅前利潤的變化而變化的幅度，或每股收益 的變動率相當(dāng)于息前稅前利潤變動率的倍數(shù)。一般來說，當(dāng)企業(yè)的全部資金的息前稅前利潤率高于同期負(fù)債成本率時(shí)，財(cái)務(wù)杠桿使企業(yè)在不增加權(quán)益資本投資的情況下，取得更多的利潤，財(cái)務(wù)杠桿具有正效應(yīng)；反之，則財(cái)務(wù)杠桿為負(fù)效應(yīng)，并給企業(yè)所有者權(quán)益帶來損失。對優(yōu)先股而言，當(dāng)企業(yè)全部股本稅后利潤率高于優(yōu)先股股利率時(shí)，會對普通股權(quán)益產(chǎn)生財(cái)務(wù)杠桿收益，反之則普通股權(quán)益產(chǎn)生相應(yīng)的財(cái)務(wù)杠桿損失。由此可見，財(cái)務(wù)杠桿作用方向的不確定性使企業(yè)的普通股權(quán)益面臨額外的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)杠桿作用是籌集資金時(shí)必須考慮的一個(gè)重要因素。----資金結(jié)構(gòu)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
      不同的資金結(jié)構(gòu)使企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在差異。由財(cái)務(wù)杠桿作用可知，由于負(fù)債和優(yōu)先股杠桿作用的不同，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不同的。此外，長期負(fù)債與短期負(fù)債的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是不相同的。通常，短期負(fù)債的利息費(fèi)用較長期負(fù)債要低，但使用短期負(fù)債比使用長期負(fù)債有更高的風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在：
      2、資金籌集風(fēng)險(xiǎn)的度量
      由前述可知，由于房地產(chǎn)市場的不確定因素的存在，在同一籌資方案下，開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期收益可能有多種情況，再加上財(cái)務(wù)杠桿作用方向的不確定性，籌資可能使開發(fā)商取得更大的利潤，也可能使開發(fā)商蒙受額外的損失，所以在市場變化不定和杠桿作用方向不確定的雙重作用下，籌集資金存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。通常我們以各種條件下項(xiàng)目各種可能的收益率與期望收益率的差異程度來衡量風(fēng)險(xiǎn)程度，常用的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)有期望收益率、標(biāo)準(zhǔn)差和變異系數(shù)。----期望收益率（額）
      期望收益率是一定資金籌集方案下根據(jù)各種可能的收益率和其不同概率計(jì)算出來的加權(quán)平均報(bào)酬率。如果以現(xiàn)金流入量反映項(xiàng)目收益，則可計(jì)算其現(xiàn)金流入的期望收益額，也稱期值。----標(biāo)準(zhǔn)差
      標(biāo)準(zhǔn)差是反映各種可能結(jié)果的收益率偏離期望收益率的綜合差異，或稱離散程度指標(biāo)。準(zhǔn)差是以期望收益率為基準(zhǔn)的概率加權(quán)平均離差，標(biāo)準(zhǔn)差越大，說明實(shí)際數(shù)值（實(shí)際收入或收益率）偏離期望值或期望收益率的可能性越大，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。說明實(shí)際收入或收益率偏離期望值或期望收益率的可能性越小，風(fēng)險(xiǎn)也就越小。----變異系數(shù)
      變異系數(shù)是標(biāo)準(zhǔn)差與期望收益（或期望值）的比值。
      3、資金籌集風(fēng)險(xiǎn)的控制
      由前述分析可知，由于取得信息的不完全性及事物發(fā)展的不可控性，使得實(shí)際現(xiàn)金流量與預(yù)期現(xiàn)金流量出現(xiàn)偏差而發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；而財(cái)務(wù)杠桿作用方向的不確定性則加劇了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的作用程度。因此，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可以從以下方面考慮：
      ----針對企業(yè)自身財(cái)務(wù)狀況，合理編制資金籌集方案，優(yōu)選資金籌集渠道通常應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
      （1）除資金回收較快且利潤豐厚的項(xiàng)目以外，要注意適量地直接投入自有資金。當(dāng)然，必須保證達(dá)到投入自有資金的最低限額；
      （2）應(yīng)視市場情況靈活選擇支付固定利息或分割固定利潤的籌資方式。對于風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目，自己難以籌措到足夠的資金時(shí)，尋找有實(shí)力的伙伴合作開發(fā)可以分散風(fēng)險(xiǎn)，共享利潤；
      （3）在政府許可的條件下，盡可能提前預(yù)售部分樓宇，是保證開發(fā)商利益、分散風(fēng)險(xiǎn)、籌措建設(shè)資金的有效辦法。認(rèn)真做好營銷策劃和銷售組織工作是確保預(yù)售收入按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。
      （4）應(yīng)針對企業(yè)狀況及項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)程度、資金回收情況選擇合理的資金來源結(jié)構(gòu)，避免短期資金的長期使用。----加強(qiáng)債務(wù)管理，盡可能保持資金流動過程中的收支平衡一般應(yīng)遵循如下基本原則：（1）債務(wù)與自有資本保持適當(dāng)?shù)谋壤?，避免過度負(fù)債；
      （2）債務(wù)的償還日期分布盡可能均勻，避免集中在某一時(shí)期，并且債務(wù)中應(yīng)保持一部分長期負(fù)債，以保證資金供給的相對穩(wěn)定性；
      （3）貸款利息盡可能均勻分布，減少現(xiàn)金支付的壓力；
      （4）如開發(fā)項(xiàng)目有外匯負(fù)債，應(yīng)采用各種方法減少匯率變動風(fēng)險(xiǎn)；（5）借款時(shí)應(yīng)考慮賦稅條件。----采取各種措施，分散風(fēng)險(xiǎn)因素
      除通過前述尋找合作伙伴、盡可能預(yù)售及合理安排債息償還時(shí)間等對策以外，還應(yīng)盡可能分散地在不相關(guān)的籌資渠道上籌集資金；應(yīng)盡可能選擇合理的幣種和渠道組合，使相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)因素相互抵消。此外，對于周期長的項(xiàng)目，應(yīng)隨著開發(fā)的不斷進(jìn)行，不斷分析資金的投入與回收情況，及時(shí)調(diào)整資金籌集方案。
      第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)需要經(jīng)歷政府部門審批要點(diǎn)
      1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段
      土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個(gè)問題。
      恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來。
      一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲敛块T必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。
      但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。因?yàn)槭紫?，很多地方的國土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。
      我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過是說，我國在這個(gè)問題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因?yàn)槲覈姆康禺a(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨(dú)有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。
      不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。
      新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。
      以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
      城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。
      希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。
      2、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)
      這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開始的時(shí)候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國法律，不屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。
      再說立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒關(guān)系?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害。
      房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。現(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個(gè)。嘿嘿。
      下一篇開始講正式的規(guī)劃報(bào)建：總平面審查階段
      3、總平面審查階段
      這個(gè)階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。
      在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個(gè)東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%?？雌饋磉@個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒有什么爭議了。但是且慢。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場?，F(xiàn)在，爭議就來了，我這個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。
      再舉個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算啊？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆營的地方。
      其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正我個(gè)人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求滴，反正我個(gè)人不知道這種草地能不能承載得起消防車。
      審總平面是整個(gè)開發(fā)報(bào)建過程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。我反正幾乎沒有見過能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。我也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì)，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。（在這自夸一個(gè)：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內(nèi)完成這個(gè)工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿）
      4、管線綜合審查、排水許可證
      管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因?yàn)檫@個(gè)東西實(shí)在是非常，非常的專業(yè)啊。搞得不好的話，實(shí)在是害死人啊。而且，被這個(gè)東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個(gè)問題上犯重大原則性的錯(cuò)誤，事實(shí)上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。
      說了半天，管線綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬戶。
      這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人士，要判斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西：1）、你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個(gè)，基本上這個(gè)小區(qū)你就不用多考慮了。2）、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮放棄了。
      為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實(shí)在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商根本沒得選，因?yàn)橹宦窳艘粭l管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商想進(jìn)來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起開?？措娨暤臅r(shí)候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標(biāo)志啊。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？
      管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實(shí)上，是不行。為什么？因?yàn)樗械木€，你都得從外面引進(jìn)來，都得跟外面有個(gè)接口。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們在事先做多少準(zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個(gè)幾公分，這個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個(gè)東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電。至于，呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道。
      再說到這個(gè)排水許可證。這個(gè)東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個(gè)東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個(gè)東西反過來又影響管線綜合設(shè)計(jì)，事實(shí)上是一回事。我就不多說了。
      5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證
      規(guī)劃部門對單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點(diǎn)。
      單體設(shè)計(jì)是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個(gè)人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個(gè)車位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。
      當(dāng)然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。這個(gè)時(shí)候什么毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時(shí)候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位。立體機(jī)械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個(gè)機(jī)械停車裝置那是絕對不會安裝的。
      那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜?。買的人也少。我知道這個(gè)話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺車，的確只需要10個(gè)平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進(jìn)去，你另外還需要30平方米的進(jìn)車道。所以按經(jīng)驗(yàn)值，每個(gè)停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是35到45平方米。規(guī)劃部門都這么掌握。你這個(gè)車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。
      當(dāng)然我這個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn)，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個(gè)。不過這個(gè)不代表一般規(guī)律。嘿嘿。
      審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個(gè)過程比較沒什么技術(shù)含量。不值得多說。我就一筆帶過了
      6、消防和人防專項(xiàng)審查
      這兩樣?xùn)|西搞死人。我直接這么下兩個(gè)結(jié)論：沒有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的。沒有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。我就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要說難，是所有專業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至于人防報(bào)建，這個(gè)東西莫名其妙，我不知道這個(gè)算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。
      先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，這個(gè)大家心里要有數(shù)。我國的消防審查，在很多時(shí)候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個(gè)投入太大了。另外我們的消費(fèi)者也沒這種意識。因?yàn)楹芏嘞郎系囊笫欠浅Ｓ绊懯褂玫?，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個(gè)1級防火門，那對業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來講，是非常不方便的?；旧蟻碇v，消防設(shè)計(jì)絕對不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。在這個(gè)方面，審查那也是越來越嚴(yán)。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。為什么呢？因?yàn)檫@些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠(yuǎn)流長，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。我個(gè)人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強(qiáng)制性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報(bào)，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。起碼我不敢。在我個(gè)人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。
      人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。我不知道這個(gè)東西算啥。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。當(dāng)然這只是我的個(gè)人觀感，大家不必介意。
      人防部門屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時(shí)用著。但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。
      因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個(gè)安全門，那都不知道算啥，那個(gè)東西要真放進(jìn)地下室，還真是搞碉堡了。也不知道能防什么。
      7、節(jié)能審查、施工圖審查
      在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書，就可以開始這兩項(xiàng)審查了。
      節(jié)能審查，在我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。我國現(xiàn)在越來越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個(gè)，因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。
      說到這里不由得想對那個(gè)套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。建設(shè)部的官員們在政策制定上，必定帶有強(qiáng)烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同時(shí)，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí)，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個(gè)稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當(dāng)年參與的好幾個(gè)項(xiàng)目，為了在滿足這個(gè)9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計(jì)師嘔了不知道多少噸血?，F(xiàn)在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有?，F(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷?？陀^規(guī)律就是如此。
      現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè)9070，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個(gè)做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。我個(gè)人無言以對。
      恩，說個(gè)節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思?，F(xiàn)在開始說施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說呢，連設(shè)計(jì)、施工技術(shù)都非常落后，因此這個(gè)審查實(shí)在是見仁見智，根本沒法子審。在這里講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的事情。那一年在珠三角一個(gè)三線城市，在一個(gè)別墅項(xiàng)目門口建一座景觀塔。那個(gè)塔呢，形狀就像個(gè)紡錘，中間粗兩頭細(xì)。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個(gè)檢查組全部死光。這是個(gè)大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個(gè)事故的原因。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計(jì)查起。結(jié)果一查，設(shè)計(jì)堅(jiān)稱沒有任何設(shè)計(jì)上的問題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個(gè)圖紙有問題。兩邊就吵了起來。最后兩邊都說服不了對方。要說這個(gè)圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧，它也不違反。但是不違反強(qiáng)制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個(gè)話。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個(gè)罰了些錢，了事?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個(gè)塔，做審查的時(shí)候也是吵得不可開交。最后也是不了了之，因?yàn)檫@根本說不清楚，到底安不安全反正我個(gè)人不知道。
      施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實(shí)上的壟斷化。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。
      8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可
      余泥和噪音，這兩個(gè)東西專門拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強(qiáng)了對這兩樣?xùn)|西的管理。
      余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨?。運(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。
      余泥在運(yùn)輸過程中，很容易污染路面。本人曾經(jīng)見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計(jì)是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。
      噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門管著的。現(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，想當(dāng)年我剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟(jì)的。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。因此我個(gè)人無論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。現(xiàn)在在一些城市，這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯(cuò)。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。如果居然膽敢不報(bào)批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。
      我作為從先進(jìn)城市走出來的三個(gè)代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)??？結(jié)果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。嘎嘎，我相信這里也會有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。
      9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督
      我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐煩了。但是沒法子。程序是這么一步步走過來的。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。放驗(yàn)線、白蟻防治、防雷、預(yù)測繪、預(yù)售、各專業(yè)驗(yàn)收、項(xiàng)目備案驗(yàn)收，一直到交樓。這得寫死我啊。為什么我會突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。
      質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。這兩個(gè)站的分工，我跟各位說老實(shí)話，我分不清楚。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞兩個(gè)站，分著管。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個(gè)到底是安全問題還是質(zhì)量問題？我反正說不清楚?？傊畠蓚€(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個(gè)機(jī)構(gòu)，沒有任何邏輯和操作上的困難。
      在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。
      現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。我見過最好的城市是廣州。做個(gè)樁檢測的費(fèi)用，只是周邊城市的3分之1。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。各位的，明白？
      不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個(gè)也是建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。我要是局長我也不肯放。嘿嘿
      10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建
      還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會想到寫這個(gè)題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動啊。
      首先，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。我個(gè)人對此一直持非常反感的態(tài)度。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。
      在必須要做施工招投標(biāo)的時(shí)候，我必須得說，這個(gè)領(lǐng)域那是真黑不是假黑。黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒幾只好鳥。我在此隨便講個(gè)故事哈。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。施工投標(biāo)的其中一個(gè)材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項(xiàng)目大小，配備的人員多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個(gè)標(biāo)，另外一個(gè)不識相企業(yè)就想進(jìn)去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。本來這種新增技術(shù)人員備案實(shí)在是非常簡單的事情。結(jié)果，連交件都交不進(jìn)去?？傊褪遣皇芾?。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因?yàn)槠渲幸粋€(gè)人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。這個(gè)企業(yè)的老板氣得吐血。到最后當(dāng)然這個(gè)標(biāo)是投不進(jìn)去了。我這里講的還只是個(gè)小手段。暗地里啥招數(shù)都用得出來。我個(gè)人不排除有些人為了逼別人退出投標(biāo)會使用黑社會的可能性。
      恩，監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說了。
      監(jiān)理報(bào)建是完成這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證。
      監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，老實(shí)講，在我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)里面，我從來沒看到建設(shè)部門真的做過審核。在我個(gè)人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我沒見過幾個(gè)政府官員能看得懂的。
      11、施工許可證
      我懷著萬分激動的心情，打下了上面那5個(gè)字。寫完這段我就開始撒嬌，啦啦啦
      施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。缺一不可。在我個(gè)人的職業(yè)生涯中，我從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。要這樣的話，絕對沒1年的時(shí)間出不來。不相信的同學(xué)，請回頭再把前面10個(gè)大項(xiàng)看一遍，基本上每個(gè)大項(xiàng)里的每一個(gè)小項(xiàng)的工作日不會少于20個(gè)。而且得一步一步來。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER。
      在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國的時(shí)候，有個(gè)著名的段子，說是有個(gè)企業(yè)要搞一個(gè)項(xiàng)目，前后蓋了200多個(gè)章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了。上級政府震怒，云云。
      現(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？
      到了今時(shí)今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽不到了。為什么？因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。
      我知道我這么說，會有很多糞青完全不能理解。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。在每一個(gè)程序中，在每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)過10多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動全身。
      因此，我們經(jīng)?？梢钥吹剑艘恍┕芾硐鄬σ?guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。
      12、放線、驗(yàn)線
      這個(gè)就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測量，定坐標(biāo)。這個(gè)活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機(jī)構(gòu)干，不過有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場化了。嘿嘿，又來一個(gè)半市場化。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。
      在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個(gè)測繪院的工作。讓他們提前來做放線。唉，又來一個(gè)“做通”工作。
      放線完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗(yàn)線冊。
      這個(gè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。唉
      13、預(yù)售許可證
      終于說到這個(gè)了。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示?，F(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來越小了。
      預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開發(fā)商在推盤時(shí)都不積極。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢也不是很能收得到，只能收到個(gè)2、3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。在理解了這個(gè)之后，或許我們對捂盤這種行為，會有更深刻的認(rèn)識吧。
      現(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權(quán)力）對房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格，開發(fā)商可以完全不予理會。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完了。我每次做預(yù)售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格，直接就是2500元/平方米。從來都是如此。隨便你怎么公示。賣的時(shí)候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責(zé)任。
      在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說的地方就是預(yù)測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。這個(gè)叫預(yù)測繪。在竣工之后，到實(shí)地測量，就是實(shí)測了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。這個(gè)矛盾是怎么來的呢？最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測與實(shí)測之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計(jì)算上對公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差，這些都有可能。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個(gè)人沒有見過。開發(fā)商也沒這種能力或故意去故意做假，當(dāng)然我個(gè)人不排除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運(yùn)氣極好的人撞到。嘿嘿。
      現(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機(jī)構(gòu)的工作上。總之無論到時(shí)候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測面積出報(bào)告。
      唉，又出來一個(gè)“做通”工作。
      14、關(guān)于預(yù)售中的土地解押
      昨天在寫預(yù)售的時(shí)候，關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆。作為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個(gè)話題，顯得比較不合適。這個(gè)話題非常敏感。這其中有無數(shù)的道道兒。我個(gè)人對這一塊的玄妙也不是很能理解。盡我的理解講那么一點(diǎn)吧。
      先從土地抵押說起。現(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴(yán)格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個(gè)是常識了。不多說了。
      根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個(gè)事實(shí)就是：任何開發(fā)商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來了。
      還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。這個(gè)時(shí)候就是考驗(yàn)人類的智慧的時(shí)候了?，F(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。
      我不知道其他公司的融資及報(bào)建人員是怎么處理這種事情的。我只說其中的兩個(gè)辦法（唉，我覺得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個(gè)部門絕對不會主動向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯涃Y料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個(gè)解押和新抵押中間，會有一個(gè)抵押物懸空期。這個(gè)懸空期是合理的。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個(gè)懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個(gè)人佩服之極），然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個(gè)小時(shí)。如果擔(dān)心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個(gè)1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。國土部門與房管部門分離，實(shí)在是一項(xiàng)有無數(shù)空子可以鉆的的制度啊。
      此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用?？傊?，辦法都是人想出來的。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。
      15、規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓
      其實(shí)，在說了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識了那許多的人，一步一個(gè)腳印的，做到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就就真是白混了。
      規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項(xiàng)驗(yàn)收了。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，基本上驗(yàn)線可以通過，規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不會有太大的麻煩。基本的過程如下：規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌?，哦，封頂了。然后拿起?yàn)線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個(gè)層數(shù)，就回去該干啥干啥了。
      消防、人防和管線驗(yàn)收，都是由這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發(fā)商自己做這幾項(xiàng)驗(yàn)收，肯定通不過。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就講個(gè)電的事情。在報(bào)裝的時(shí)候，說定了裝3臺變電箱。施工過程中因?yàn)橘Y金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這個(gè)企業(yè)也不說什么。驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無論如何都不肯供電了。說這個(gè)三臺的設(shè)計(jì)不合理，要變成四臺。這怎么得了?。繕I(yè)主都要入住了，電都供不上。你要說這是誰的責(zé)任吧，這根本都說不清楚。而且還不敢計(jì)較這個(gè)。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。
      只要不得罪這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位，驗(yàn)收基本上都通過。但是，驗(yàn)收報(bào)告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個(gè)寫法：原則同意通過驗(yàn)收，但如下問題需要進(jìn)一步整改：12345云云。
      質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡單了?？⒐ぶ螅┕挝?、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個(gè)驗(yàn)收報(bào)告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。這就完成了。現(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個(gè)名字給甲方。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這是普遍現(xiàn)象。到時(shí)候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。
      質(zhì)量驗(yàn)收和各專業(yè)驗(yàn)收都完成了，規(guī)劃驗(yàn)收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗(yàn)收備案。這個(gè)備案就沒什么好多說了。
      竣工驗(yàn)收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。我看到很多在未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強(qiáng)迫業(yè)主收樓的報(bào)道，一直覺得比較奇怪。我反正沒親眼見過這種事情。但是我國在這些問題上一直存在大量的不良媒體，所以我也不很關(guān)注這個(gè)事情。
      物業(yè)管理這一塊，就不多說了。各項(xiàng)手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。
      第四篇：政府部門工作總結(jié)（共）
      政府部門工作總結(jié) 篇一 ?
      今年以來，我部深入貫徹黨的 xx 大和中央、省、市組織工作會議精神，在縣委的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)和上級組織部門的精心指導(dǎo)下，始終堅(jiān)持圍繞中心、服務(wù)大局、服從全局，緊扣“創(chuàng)新”和“突破”兩大主題，大力推行工作“預(yù)決算制”，著力強(qiáng)化組織工作項(xiàng)目化管理，全面提升了組織工作規(guī)范化、科學(xué)化水平，為開江追趕跨越、超常發(fā)展提供了堅(jiān)強(qiáng)的組織保障。
      （一）以黨的 xx 大為主線，縱深開展“實(shí)現(xiàn)偉大中國夢，建設(shè)美麗繁榮和諧四川”主題教育 ?
      按照“思想進(jìn)一步統(tǒng)一、力量進(jìn)一步凝聚、作風(fēng)進(jìn)一步轉(zhuǎn)變、工作進(jìn)一步推動”的總體要求，今年 5 月至 7 月，在全縣 20 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)及所有縣級部門、學(xué)校、企業(yè)、社會組織中廣泛開展“實(shí)現(xiàn)偉大中國夢、建設(shè)美麗繁榮和諧四川”主題教育，教育引導(dǎo)全縣黨員干部和群眾為譜寫中國夢的四川篇章、達(dá)州行動、開江華章而努力奮斗，圓滿完成了主題教育的各項(xiàng)工作。
      1、突出學(xué)習(xí)教育，夯實(shí)群眾基礎(chǔ)。編印《巴山平原中國夢》簡明讀本 5000 冊和《主題活動知識 100 問》10000 冊，實(shí)施“百名理論骨干送課到基層、千冊簡明讀本進(jìn)支部、萬名黨員干部曬承諾”三
      大活動，集中縣委黨校、政研室、黨史辦等 300 余理論骨干力量，分赴各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村（社區(qū)）和企事業(yè)單位進(jìn)行重點(diǎn)輔導(dǎo)?？h委書記、縣長帶頭到聯(lián)系點(diǎn)現(xiàn)場為基層黨員干部群眾宣講“中國夢”。合理利用“基層干群講壇”，創(chuàng)作金錢板、群口快板、歌曲等群眾喜聞樂見的充滿“泥土味”的地方文藝作品 30 余件，在寓教于樂中堅(jiān)定群眾心中的“中國夢”。主題教育中，基層單位共召開院壩會、舉辦壩壩戲1000 余次，讓活動實(shí)現(xiàn)了橫到邊、縱到底、全覆蓋的目標(biāo)。
      2、狠抓關(guān)鍵環(huán)節(jié)，強(qiáng)化活動實(shí)效。圍繞“四個(gè)進(jìn)一步”要求，科學(xué)規(guī)劃 49 個(gè)主題教育示范單位，成立 8 個(gè)活動指導(dǎo)組，分行業(yè)、分系統(tǒng)實(shí)施蹲點(diǎn)指導(dǎo)，確?；顒右?guī)定動作不走樣、自選動作有創(chuàng)新。健全督查網(wǎng)絡(luò)，堅(jiān)持每周編發(fā)督查通報(bào)，將主題教育納入黨建工作目標(biāo)考核，防止活動搞形式、走過場?；顒又校策M(jìn)行集中督查 5 次，編發(fā)督查通報(bào) 3 期，對領(lǐng)導(dǎo)不重視、推進(jìn)不力的單位進(jìn)行了通報(bào)批評，有效防止了搞形式、走過場。廣大黨員干部自覺弘揚(yáng)好學(xué)、實(shí)干、為民、創(chuàng)新作風(fēng)，26 名縣級黨員領(lǐng)導(dǎo)干部、110 名黨員領(lǐng)導(dǎo)干部和 856 名機(jī)關(guān)干部，就實(shí)現(xiàn)百姓安居夢、就業(yè)夢、行路夢、致富夢，深入農(nóng)家小院和田間地頭，與基層群眾面對面，有效化解糾紛矛盾1200 余件，為群眾辦實(shí)事 552 件，讓群眾看到了變化、得到了實(shí)惠。
      3、注重載體創(chuàng)新，譜寫華麗篇章。各地各部門黨政領(lǐng)導(dǎo)干部通
      過單位內(nèi)部交流、系統(tǒng)橫向交流、上下溝通交流等方式，與基層黨員和群眾密切溝通交流，廣泛收集群眾所需所盼?？h委書記帶頭深入基層聯(lián)系點(diǎn)就產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城鄉(xiāng)規(guī)劃等與群眾話夢繪藍(lán)圖，帶頭撰寫調(diào)研報(bào)告。全縣領(lǐng)導(dǎo)干部走訪群眾 20xx 余人次，科級以上領(lǐng)導(dǎo)干部共撰寫調(diào)研報(bào)告或心得體會 1160 篇。以召開座談會議、舉行電視訪談、開展主題征文、舉辦演講大賽等形式，引領(lǐng)基層黨組織和黨員干部在“全民創(chuàng)業(yè)、全域創(chuàng)新、全面創(chuàng)優(yōu)”中奮發(fā)有為。大力實(shí)施開江“223”經(jīng)濟(jì)發(fā)展三大核心任務(wù)，加快 200 億量級縣級中等城市、新農(nóng)村“2+43”工程等重大項(xiàng)目建設(shè)，全縣上下形成了人心思齊、人心思干的良好局面。
      （二）以提高執(zhí)政能力為核心，加強(qiáng)班子隊(duì)伍建設(shè) ?
      堅(jiān)持把選好用好干部作為抓黨建、促發(fā)展的關(guān)鍵工作來抓，突出干部改革創(chuàng)新“主基調(diào)”，圍繞中心、服務(wù)大局、主動作為，不斷創(chuàng)新干部培育、管理和選任機(jī)制，有效激發(fā)干部干事創(chuàng)業(yè)的熱情，為我縣加速崛起、超常發(fā)展注入強(qiáng)勁動力。
      1、踐行五好干部標(biāo)準(zhǔn)，班子隊(duì)伍建設(shè)不斷加強(qiáng)。一是注重繼承創(chuàng)新，建立長效機(jī)制。按照中央和省、市有關(guān)要求，在充分調(diào)研、廣泛討論、征集意見、反復(fù)修改的基礎(chǔ)上，結(jié)合我縣實(shí)際，擬草了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)班子和干部隊(duì)伍建設(shè)的意見》、《關(guān)于進(jìn)一步轉(zhuǎn)變作
      風(fēng)加強(qiáng)黨的群眾工作的意見》，《關(guān)于實(shí)施優(yōu)秀年輕干部薪火計(jì)劃進(jìn)一步加強(qiáng)年輕干部培養(yǎng)選拔工作的意見》、《關(guān)于切實(shí)關(guān)心愛護(hù)干部激發(fā)干事創(chuàng)業(yè)活力的政策措施》、《開江縣干部談心談話全覆蓋實(shí)施辦法》（簡稱“2+3”文件），為推動組織工作創(chuàng)新發(fā)展提供了路徑。二是注重定期分析，打造一流班子。以“優(yōu)化班子運(yùn)行”為切入點(diǎn)，深入全縣 20 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和 62 個(gè)縣級部門開展領(lǐng)導(dǎo)班子運(yùn)行情況調(diào)研，查看現(xiàn)場286 個(gè)、個(gè)別座談ｘｘ00 余人、查看資料 20xx 余份，收集意見建議ｘｘ0 余條，重點(diǎn)了解班子隊(duì)伍的團(tuán)結(jié)狀況、工作成效、作風(fēng)好壞以及班子建設(shè)中存在的問題，準(zhǔn)確掌握了班子成員的工作態(tài)度、工作能力、適崗能力和管理水平，為縣委科學(xué)選任、打造一流班子隊(duì)伍，打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。撰寫的調(diào)研文章《科學(xué)考核評價(jià)領(lǐng)導(dǎo)干部的思考》，《四川黨的建設(shè)》20ｘｘ年 10 月號上在全省進(jìn)行了宣傳和推介。三是注重人文關(guān)懷，激發(fā)實(shí)干事活力。制發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全縣機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作人員退休工作的通知》、《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作人員帶薪年休假制度的通知》，建立退休干部臺賬、領(lǐng)導(dǎo)干部休假臺賬。建立卸任領(lǐng)導(dǎo)、退休干部干部談心談話長效機(jī)制，認(rèn)真落實(shí)干部退休（提前退休）享受待遇相關(guān)規(guī)定，不定期召開掛職干部、援藏藏援干部、碩博人才、青年干部和選調(diào)生座談會，“面對面”傾聽干部心聲，“實(shí)打?qū)崱苯鉀Q干部困難。扎實(shí)開展縣委書記、組織部
      長與鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨政正職、部門主要負(fù)責(zé)人談心談話，全面掌握鄉(xiāng)鎮(zhèn)部門“一把手”思想動態(tài)、工作成效和優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)，為縣委調(diào)整使用干部提供決策依據(jù)。今年以來，談心談話人數(shù)達(dá) 280 余人，整改慵懶散奢班子 2個(gè)，調(diào)整工作不力干部 5 名。
      2、優(yōu)化結(jié)構(gòu)提升能力，大力選拔培養(yǎng)優(yōu)秀干部。一是大力選拔優(yōu)秀年輕干部。建立建全培養(yǎng)鍛煉、適時(shí)使用、定期調(diào)整、有進(jìn)有退的工作機(jī)制，根據(jù)分管縣級領(lǐng)導(dǎo)、主要單位領(lǐng)導(dǎo)、單位干部職工、服務(wù)基層代表等多方意見，將新推薦產(chǎn)生的 110 名科級后備干部納入了后備干部庫，通過組織掌握、動態(tài)管理、優(yōu)勝劣汰等方式，促使鄉(xiāng)鎮(zhèn)、部門班子形成合理的梯次配備。制發(fā)《開江縣面向全社會公開遴選優(yōu)秀干部和人才工作 20ｘｘ實(shí)施方案》，建立全縣 40 歲以下年輕干部人才信息，通過民主推選、資格審查、常委會討論等程序，向市委組織部推薦上報(bào)縣處級優(yōu)秀干部人才人選 20 名。通過組織推薦、資格審查、筆試面試，面向社會公開遴選市縣科級優(yōu)秀干部人才 46名、村（社區(qū)）后備干部 50 名。二是扎實(shí)開展干部掛職鍛煉。扎實(shí)開展“六個(gè)一批”掛職鍛煉，挑選 7 名優(yōu)秀鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨政正職、部門科級干部到市級機(jī)關(guān)、市經(jīng)開區(qū)、大中專院校掛職鍛煉；從縣級機(jī)關(guān)選派10 名優(yōu)秀年輕干部到新寧、任市、普安等經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展重鎮(zhèn)掛任黨政副職、村第一書記；從縣級機(jī)關(guān)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)選拔 12 名優(yōu)秀年輕干部進(jìn)
      行“雙向交流”鍛煉；選派 150 名縣鄉(xiāng)村優(yōu)秀干部到重大項(xiàng)目、重點(diǎn)工作、中心工作和征拆一線實(shí)踐鍛煉；選派 10 名優(yōu)秀年輕干部人才赴藏區(qū)開展援助工作；面向社會公開遴選 301 名優(yōu)秀年輕干部人才充實(shí)到各行各業(yè)。三是創(chuàng)新開展干部教育培訓(xùn)。以“全面覆蓋、學(xué)以致用”為著力點(diǎn)，整合各類教育培訓(xùn)資源，充分發(fā)揮縣委黨校主渠道、主陣地作用，創(chuàng)新培訓(xùn)方式，拓展培訓(xùn)內(nèi)容，加強(qiáng)與院校合作，構(gòu)建多層次、多元化干訓(xùn)新格局。圍繞縣委中心工作，突出抓好“新型城鎮(zhèn)化與特色魅力城市建設(shè)培訓(xùn)班”、“重點(diǎn)項(xiàng)目重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)村黨支部書記、主任培訓(xùn)班”、“科級干部執(zhí)行能力提高班”、“政法綜治維穩(wěn)大調(diào)解工作培訓(xùn)班”等ｘｘ個(gè)專題培訓(xùn)，選派 230 人到北京、上海、江蘇、杭州、成都等地參加省市調(diào)訓(xùn)，邀請西南科技大學(xué)戴斌等院校專家來開江現(xiàn)場教學(xué)，共培訓(xùn)各級各類干部 20xx 余人。
      3、銳意進(jìn)取、務(wù)實(shí)創(chuàng)新，干部人事制度改革縱深推進(jìn)。一是探索建立防止選任簡單“以票取人”長效機(jī)制。深入開展防止簡單“以票取人”試點(diǎn)工作，深入實(shí)施“三三”機(jī)制（“三公開”民主識人、“三評分”多維考評、“三差額”競爭選任），把組織掌握與群眾推薦、日?？己伺c民主測評、常規(guī)工作業(yè)績與關(guān)鍵時(shí)刻表現(xiàn)結(jié)合起來，通過會議推薦、談話推薦和過目相面等方式，全面考察干部的德能勤績廉，進(jìn)一步提高了選人用人科學(xué)化水平。此項(xiàng)工作，市委組織部《組工信
      息》在全市予以了宣傳和推介。二是堅(jiān)持重點(diǎn)工作一線考察識別干部。出臺《重點(diǎn)工作一線干部專項(xiàng)考察暫行辦法》，制定考察方案，組建專項(xiàng)考察小組，由 6 名部領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)，采取實(shí)地察看、走訪座談、查看資料等方式，每月對全縣 9 個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目 150 名重點(diǎn)工作一線干部進(jìn)行日常跟蹤考察、專項(xiàng)量化考察和回訪定性考察，并及時(shí)匯報(bào)考察情況，對表現(xiàn)優(yōu)秀、業(yè)績突出的向縣委建議及時(shí)提拔重用，共提拔重用 5 名優(yōu)秀年輕干部。此項(xiàng)工作，于 9 月 25 日在《達(dá)州日報(bào)》區(qū)域新聞頭條予以了宣傳和推介。三是縱深推進(jìn)中層干部競爭上崗。出臺《機(jī)關(guān)事業(yè)單位中層干部跨部門交流輪崗實(shí)施辦法》，縱深推進(jìn)中層干部競爭上崗、跨部門輪崗。先后指導(dǎo)公安局、檢察院、縣法院、交運(yùn)局等10 余個(gè)單位開展了中層干部競爭上崗，讓 200 余名普通職工走上了中層干部崗位。在 20 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的財(cái)政所長崗位和 16 個(gè)部門的關(guān)鍵崗位中試點(diǎn)實(shí)行了中層干部跨部門交流輪崗，36 名干部通過競選、交流輪崗換了位置，轉(zhuǎn)了作風(fēng)，提了能力。此項(xiàng)工作經(jīng)驗(yàn)，《達(dá)州日報(bào)》在 4 月 25 日區(qū)域新聞頭條予以了宣傳和推介。四是積極開展中層崗位社會評價(jià)。以杜絕“冷硬橫推”為切入點(diǎn)，出臺《中層崗位社會評價(jià)實(shí)施辦法》，制定詳實(shí)工作《方案》，建立重點(diǎn)部門、關(guān)鍵崗位中層崗位信息庫，把全縣 125 個(gè)關(guān)鍵中層崗位納入評價(jià)范圍，讓每個(gè)中層干部有壓力、有動力、有激情，促使他們愛崗敬業(yè)、熱情待人、高效
      工作，切實(shí)解決中層干部“不作為、慢作為、亂作為”問題，不斷提高行政效能，確保組織滿意、社會滿意、群眾滿意。此項(xiàng)創(chuàng)新工作，得到市委焦偉俠書記、張健部長的肯定性批示，并要求在全市進(jìn)行宣傳和推廣。
      4、堅(jiān)持以問題為導(dǎo)向，切實(shí)加強(qiáng)干部監(jiān)督。一是切實(shí)強(qiáng)化干部監(jiān)督管理。以杜絕“慵懶散奢”現(xiàn)象為著力點(diǎn)，探索建立以“工作細(xì)化、考核量化、注重實(shí)績、獎優(yōu)罰劣”為主要內(nèi)容的機(jī)關(guān)工作績效考核評價(jià)體系，分行業(yè)、分部門、分單位對干部職工進(jìn)行嚴(yán)格考核。規(guī)范干部職級管理，對全縣 21 個(gè)事業(yè)單位重新進(jìn)行了崗位設(shè)置，把 60余名事編干部聘任到了相應(yīng)崗位。不定期清理科級領(lǐng)導(dǎo)干部調(diào)動情況，對 6 名未辦調(diào)動手續(xù)的同志進(jìn)行跟蹤和督促。強(qiáng)化“一把手”監(jiān)督管理，認(rèn)真執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)干部述職述廉、重大事項(xiàng)報(bào)告、經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)等制度，對 9 個(gè)單位黨政“一把手”進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)，促使各級領(lǐng)導(dǎo)班子和黨員干部隊(duì)伍求真務(wù)實(shí)、真抓實(shí)干。二是認(rèn)真做好干部來信來訪。以“提高行政效能”為著力點(diǎn)，深入開展領(lǐng)導(dǎo)干部蹲點(diǎn)調(diào)研、萬名干部直接聯(lián)系服務(wù)群眾等活動，面對面解決人民群眾實(shí)際困難5000 余個(gè)。高度重視群眾對干部的來信來訪，開通部長信箱，設(shè)立舉報(bào)電話、干部任免公示公告欄，堅(jiān)持組織部長接訪，全年辦結(jié)信訪回復(fù) 21 件，接待群眾來信、來訪 200 余人（次），有效防止了干部“帶
      病提拔”和“帶病上崗”，進(jìn)一步提高了組織工作透明度、知曉度和滿意度。
      （三）以夯實(shí)黨的執(zhí)政基礎(chǔ)為重點(diǎn)，深入推進(jìn)基層組織建設(shè) ?
      全面統(tǒng)籌黨建資源，合力大抓黨建項(xiàng)目，聚力打造黨建精品，著力激發(fā)基層黨組織和黨員活力，促使基層黨建與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展相融互動。
      1、“三分類三升級”活動有序開展。對基層黨組織實(shí)施“立體式摸底、量化式評價(jià)、臺賬式管理”，通過群眾初評、黨員評議、組織自評和上級組織評定等程序，評出ｘｘ7 個(gè)先進(jìn)黨組織、293 個(gè)一般黨組織、36 個(gè)后進(jìn)黨組織。分類實(shí)施“旗幟工程、提升工程、轉(zhuǎn)化工程”工程，從縣級部門選派干部到后進(jìn)黨組織掛任“第一書記”23 名、掛任黨建指導(dǎo)員 112 名，著力破解基層黨組織“作用不顯”、“兩新”黨建“覆蓋不全”、晉位升級“推進(jìn)不力”等難題。
      2、基層黨建工作基礎(chǔ)不斷夯實(shí)。全面推廣非公企業(yè)黨建“三融三促”工作法，深入開展“雙強(qiáng)六好”示范創(chuàng)建活動，及時(shí)更新全縣“兩新”組織動態(tài)管理臺賬，有效推進(jìn)黨的組織覆蓋。積極推進(jìn)社區(qū)黨建“三有一化”建設(shè)，探索社區(qū)“大黨委制”和“兼職委員”模式，新建社區(qū)黨委 7 個(gè)，并在 34 個(gè)社區(qū)全面推行“雙報(bào)到”制度，形成橫向到邊、縱向到底的黨組織網(wǎng)格和共駐共建格局。強(qiáng)化村級組織帶
      頭人隊(duì)伍建設(shè)，統(tǒng)籌抓好村（社區(qū)）黨組織換屆工作，選優(yōu)配強(qiáng)黨組織書記。大力實(shí)施“黨員素質(zhì)工程”，深化“三向培養(yǎng)”活動，試行農(nóng)村黨員入黨積極分子積分考核管理，嚴(yán)把黨員發(fā)展入口關(guān)，探索解決黨組織功能弱化、帶頭人年齡老化、黨員素質(zhì)退化“三化”問題。進(jìn)一步加強(qiáng)大學(xué)生村官管理，針對突出問題和薄弱環(huán)節(jié)制定出臺了《大學(xué)生村官管理辦法》，舉辦專題培訓(xùn)班 1 期，持續(xù)推進(jìn)“3+1”幫帶活動，全面做好了選聘高校畢業(yè)生到村任職工作。抓好遠(yuǎn)程教育終端站點(diǎn)的管、學(xué)、用工作，充分發(fā)揮遠(yuǎn)程教育點(diǎn)多面寬、信息量大、直觀快捷等優(yōu)勢，著力推進(jìn)遠(yuǎn)程教育學(xué)用成果轉(zhuǎn)化。
      3、“兩線三帶”黨建示范長廊建設(shè)縱深推進(jìn)。深入農(nóng)村、機(jī)關(guān)、國企、教育、衛(wèi)生和“兩新”組織調(diào)研，對全縣“兩線三帶”黨建示范長廊示范點(diǎn)進(jìn)行充實(shí)和調(diào)整，形成了覆蓋領(lǐng)域全、示范帶動強(qiáng)的示范線。同時(shí)，深入全縣黨建工作示范點(diǎn)申報(bào)單位，通過群眾座談、實(shí)地查看、滿意度測評等方式進(jìn)行驗(yàn)收，命名了 57 個(gè)基層黨組織為縣級基層黨建工作示范點(diǎn)，切實(shí)發(fā)揮示范點(diǎn)“典型引路、示范帶動”作用。
      4、基層服務(wù)型黨組織建設(shè)深入開展。圍繞服務(wù)群眾、服務(wù)黨員、服務(wù)發(fā)展，深入開展基層服務(wù)型黨組織建設(shè)。深化黨內(nèi)人文關(guān)懷，修改完善《貧困黨員、困難職工救助管理辦法》，建立定額補(bǔ)助動態(tài)管
      理機(jī)制，對困難黨員和貧困干部職工及時(shí)發(fā)放救助資金 30 余萬元。按照“全員參與、全域覆蓋”的要求，深入開展直接聯(lián)系服務(wù)群眾活動，123 個(gè)機(jī)關(guān)黨組織按照“供需對接”原則與薄弱村級黨組織“結(jié)對子”、7000 余名機(jī)關(guān)黨員干部與 10000 余名困難群眾“認(rèn)親戚”，全面推行推行《調(diào)研手記》全程紀(jì)實(shí)，大力開展“走基層”活動，解決群眾生產(chǎn)生活實(shí)際困難 5000 余件。
      5、建黨 92 周年活動扎實(shí)有效。結(jié)合“實(shí)現(xiàn)偉大中國夢，建設(shè)美麗繁榮和諧四川”主題教育，指導(dǎo)各級基層黨組織廣泛開展講黨課活動，進(jìn)一步統(tǒng)一思想、凝聚力量、轉(zhuǎn)變作風(fēng)。6 月中下旬，指導(dǎo)各級黨組織召開“慶七一”黨員座談會，共同緬懷黨的歷史，暢談立足本職創(chuàng)先爭優(yōu)。同時(shí)，集中開展走訪慰問和幫扶活動，對 30 余名優(yōu)秀黨員、貧困黨員和老黨員進(jìn)行了集中走訪慰問。
      6、黨建宣傳工作氛圍濃厚。策劃并制作 5 部黨員電教片在達(dá)州電視臺播放，其中電教片《跨越門坎美麗蝶變》在四川電視臺播放。繼續(xù)做好開江電視臺黨建宣傳《旗幟》欄目，每周播放 1 期基層黨建工作動態(tài)，宣傳黨建工作。達(dá)州電視臺《達(dá)州新聞》欄目深度報(bào)道16 條。通過充分運(yùn)用簡報(bào)、展板、標(biāo)語、電視、網(wǎng)絡(luò)等多種媒介宣傳黨建工作的先進(jìn)典型、成效經(jīng)驗(yàn)，形成了立體式的宣傳格局，做到了縣內(nèi)有影響、省市有聲音。截至目前，在《四川日報(bào)》、《四川農(nóng)村
      日報(bào)》、《達(dá)州日報(bào)》等媒體上共刊發(fā)宣傳稿件 70 余篇。
      （四）以對接發(fā)展需求為導(dǎo)向，全面匯聚優(yōu)秀人才 ?
      狠抓人才的培養(yǎng)、使用、引進(jìn)、管理、服務(wù)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，大膽探索人才工作新機(jī)制，不斷加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)，為全縣經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展提供了堅(jiān)強(qiáng)的人才保證和智力支持。
      1、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，建立人才工作新格局。一是健全黨管人才的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制。堅(jiān)持縣委領(lǐng)導(dǎo)，縣人才工作領(lǐng)導(dǎo)小組配合，縣、鄉(xiāng)、村整體聯(lián)動，形成了組織部門牽頭抓總，有關(guān)部門各負(fù)其責(zé)，社會力量廣泛參與的人才工作格局。堅(jiān)持人才工作部門聯(lián)席會議制度，把人才工作納入黨建綜合目標(biāo)考核范圍。二是構(gòu)筑黨管人才的工作體系。堅(jiān)持把人才工作納入縣委、政府工作的重要議事日程，定期召開人才工作專題會議。創(chuàng)建碩博人才工作 QQ 群，為“千名碩博進(jìn)達(dá)州”提供咨詢和服務(wù)，實(shí)現(xiàn)了人才工作立體式、全方位管理。三是探索黨管人才的運(yùn)行方法。建立各級領(lǐng)導(dǎo)干部聯(lián)系優(yōu)秀人才制度，發(fā)放《領(lǐng)導(dǎo)干部聯(lián)系優(yōu)秀人才情況反饋卡》，每名縣級領(lǐng)導(dǎo)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和縣直部門黨政班子成員定向聯(lián)系 1—3 名優(yōu)秀人才。實(shí)行人才工作調(diào)研制，對 7個(gè)人才培訓(xùn)（培養(yǎng)）基地和 6 個(gè)縣級部門進(jìn)行了調(diào)研。
      2、加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，完善人才管理新機(jī)制。一是夯實(shí)管理基礎(chǔ)。健全人才信息庫，建立 7 類人才管理臺賬。全縣現(xiàn)有入庫人才 1760
      人，其中黨政人才 810 人，高層次人才（碩士研究生及以上學(xué)歷學(xué)位）57 人，高技能人才ｘｘ0 人，專業(yè)技術(shù)人才 580 人，經(jīng)營管理人才63 人，農(nóng)村實(shí)用人才 1ｘｘ人，社會工作人才 6 人。二是完善管理制度。建立人才調(diào)訓(xùn)、考核、運(yùn)用機(jī)制，出臺《開江縣中長期人才優(yōu)先發(fā)展規(guī)劃（20ｘｘ－20xx 年）》、《開江縣 20ｘｘ年人才工作要點(diǎn)》、《關(guān)于開展人才工作示范點(diǎn)創(chuàng)建活動的實(shí)施意見》。制定《開江縣人才開發(fā)基金管理使用暫行辦法》，充分用好 80 萬元人才開發(fā)專項(xiàng)資金，為人才工作提供資金保障，確保依制管“財(cái)”、依制用“財(cái)”。三是突出培育特色。樹立“培育一個(gè)人，致富一家人，帶活一片人”的工作思路，打造了雪峰現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、四川峨城殺菌錢包公司、開江中學(xué)等 7 個(gè)人才培訓(xùn)（培養(yǎng)）基地。組建油橄欖、銀杏兩大產(chǎn)業(yè)專業(yè)技術(shù)人才隊(duì)伍，232 名專業(yè)技術(shù)人才與服務(wù)對象結(jié)成了“1+1”長期幫帶對子。著手農(nóng)村經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍建設(shè)，促使農(nóng)村實(shí)用人才實(shí)現(xiàn)信息互補(bǔ)、市場互補(bǔ)、優(yōu)勢互補(bǔ)。
      3、加強(qiáng)工作舉措，激發(fā)人才隊(duì)伍新活力。一是注重人才引進(jìn)。采取考核聘用、常態(tài)引才、柔性引進(jìn)等方式，通過政策引、環(huán)境吸、待遇留等舉措，壯大人才隊(duì)伍。高度重視“千名碩博進(jìn)達(dá)州”行動，派出引才小分隊(duì)赴長沙、成都等 10 余所高校開展引才活動，先后在湖南師范大學(xué)和四川大學(xué)等高校召開現(xiàn)場推介會 10 余次，今年成功
      引進(jìn) 37 名碩士研究生。二是優(yōu)化人才發(fā)展環(huán)境。堅(jiān)持人才代表座談、組織部長訪談、黨員訪談、碩博人才談心談話等制度，定期或不定期舉辦優(yōu)秀人才聯(lián)誼會，關(guān)心關(guān)懷碩博人才。召加大人才培育使用力度，目前，已有 9 人擔(dān)任部門中層干部，2 人到鄉(xiāng)鎮(zhèn)掛職鍛煉，1 人雙向交流到鄉(xiāng)鎮(zhèn)鍛煉。定期開展評選表彰活動，營造重才、愛才、惜才、用才的濃厚氛圍。今年，共評選表彰人才開發(fā)示范單位 10 個(gè)、優(yōu)秀拔尖人才 15 名，優(yōu)秀人才示范崗 15 名。
      （五）以追求模范過硬為目標(biāo)，大力加強(qiáng)自身建設(shè) ?
      緊扣“信念堅(jiān)定、為民服務(wù)、勤政務(wù)實(shí)、敢于擔(dān)當(dāng)、清正廉潔”好干部標(biāo)準(zhǔn)，著力打造“書香組工”、“責(zé)任組工”、“陽光組工”，高效推動服務(wù)型組織部門建設(shè)，彰顯模范過硬形象。
      1、打造“書香組工”，樹優(yōu)服務(wù)理念。堅(jiān)持每周學(xué)習(xí)會、每月例會制度；開設(shè)“組工論壇”，通過股室領(lǐng)學(xué)、專家授課、“組工講壇”等方式引導(dǎo)組工干部自覺加強(qiáng)學(xué)習(xí)；同時(shí)，鼓勵組工干部每月讀一本勵志書籍、記一篇讀書筆記、寫一份心得體會，有效地提升了組工干部個(gè)人素質(zhì)和為民服務(wù)的本領(lǐng)。大力開展“踐行群眾路線、爭當(dāng)五好干部”系列活動，全面查找群眾觀念、群眾立場、群眾感情等方面差距，切實(shí)增強(qiáng)服務(wù)理念。
      2、打造“責(zé)任組工”，提升服務(wù)質(zhì)量。組建志愿者服務(wù)隊(duì)，開
      展“大手牽小手”關(guān)愛特殊學(xué)校留守兒童、義務(wù)植樹、文明勸導(dǎo)等活動。實(shí)行組工干部直接聯(lián)系服務(wù)村（社區(qū)）黨組織、支部書記、困難群眾“三個(gè)一”制度，走訪黨員、干部和群眾 70 余人次，協(xié)助長嶺鎮(zhèn)橫長溝村，擬定新村建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，實(shí)施農(nóng)網(wǎng)改造，捐建“民心橋”，幫助實(shí)現(xiàn)了當(dāng)?shù)匕傩招新穳?、用電夢?2 名組工干部與永興鎮(zhèn)門坎坡村 46 戶困難戶結(jié)“窮親”，并協(xié)調(diào)相關(guān)部門和公司為“窮親”送技術(shù)，找富路，解決就學(xué)、就業(yè)、就醫(yī)等困難。
      3、打造“陽光組工”，激發(fā)服務(wù)熱情。大力開展“爭做五好干部、建設(shè)幸福開江”演講比賽、組織工作“金點(diǎn)子”征集、“集體亮諾踐諾”、趣味運(yùn)動會等活動。同時(shí)，還組建了籃球隊(duì)、羽毛球隊(duì)等多支運(yùn)動隊(duì)伍，定期開展內(nèi)容豐富、形式多樣的體育健身活動，促使全體組工干部以更加陽光的心態(tài)、更加陽光的形象切實(shí)做到為民務(wù)實(shí)清廉。
      二、存在的問題 ?
      （一）班子隊(duì)伍建設(shè)方面：班子隊(duì)伍結(jié)構(gòu)需進(jìn)一步優(yōu)化，后備干部隊(duì)伍數(shù)量不足，結(jié)構(gòu)比例不均衡；干部隊(duì)伍活力需進(jìn)一步增強(qiáng)，干部輪崗交流力度不夠，尤其是科級以下干部轉(zhuǎn)崗交流沒有形成制度，部分干部“一崗定終身”，存在職位疲勞、崗位疲勞等現(xiàn)象；基層非公務(wù)員中的優(yōu)秀人員受身份限制，難以被選拔充實(shí)到公務(wù)員隊(duì)
      伍；干部工作民主需進(jìn)一步提升，群眾參與干部工作的渠道不夠?qū)挕?/p>
      （二）基層組織建設(shè)方面：農(nóng)村黨員隊(duì)伍“青黃不接”現(xiàn)象未得到根本解決，年齡老化、思想僵化、后繼乏人的等問題不同程度存在；基層黨組織特別是“兩新”組織黨組織作用發(fā)揮不夠充分；個(gè)別基層黨組織負(fù)責(zé)人抓黨建工作主動性不強(qiáng)；一些干部在蹲點(diǎn)調(diào)研、直接聯(lián)系服務(wù)群眾活動中“沉不下去”；流動黨員教育難、管理難、監(jiān)督難問題未得到有效破解。
      （三）人才隊(duì)伍建設(shè)方面：雖然在千名“碩博進(jìn)達(dá)州”活動中引進(jìn)了一批急需人才，但受地域經(jīng)濟(jì)影響，高端緊缺人才引進(jìn)仍然不足。人才總量相對不足，人才結(jié)構(gòu)不盡合理，人才流失與缺乏的矛盾并存，人才經(jīng)費(fèi)投入不足。
      三、20ｘｘ年工作打算 ?
      深入學(xué)習(xí)貫徹黨的 xx 大精神，緊扣建設(shè)幸福開江實(shí)現(xiàn)“兩年上臺階”戰(zhàn)略目標(biāo)，配班子選干部強(qiáng)組織聚人才，努力為開江經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展提供堅(jiān)強(qiáng)組織保障。
      （一）圍繞中心大局，著力加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)班子和干部隊(duì)伍建設(shè) ?
      1、開展領(lǐng)導(dǎo)班子、領(lǐng)導(dǎo)干部“2+4”考核評價(jià)。鮮明用人導(dǎo)向，制發(fā)《領(lǐng)導(dǎo)班子、領(lǐng)導(dǎo)干部“2+4”考核評價(jià)實(shí)施辦法》，綜合上目標(biāo)考核、獎勵懲罰、黨風(fēng)廉政建設(shè)和民主測評四個(gè)方面
      情況，對全縣領(lǐng)導(dǎo)班子、領(lǐng)導(dǎo)干部進(jìn)行排名定位，并及時(shí)運(yùn)用評價(jià)結(jié)果。
      2、實(shí)施“兩優(yōu)五型”領(lǐng)導(dǎo)班子分類管理。按照差異化配備領(lǐng)導(dǎo)班子的要求，建立“兩優(yōu)五型”領(lǐng)導(dǎo)班子結(jié)構(gòu)模型（即學(xué)歷結(jié)構(gòu)優(yōu)、年齡結(jié)構(gòu)優(yōu)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展型、社會事務(wù)型、執(zhí)法監(jiān)督型、政務(wù)綜合型、黨委群團(tuán)型），實(shí)施動態(tài)管理、適時(shí)進(jìn)行調(diào)備，努力實(shí)現(xiàn)班子結(jié)構(gòu)變化情況“月更新、季分析、年評估”。
      3、開展“中層崗位社會評價(jià)”。從中層崗位數(shù)據(jù)庫中，隨機(jī)抽取中層崗位，通過單位測評、集中測評、網(wǎng)絡(luò)測評和電話測評四種方式，對中層崗位進(jìn)行祚會評價(jià)。對評價(jià)排名在前 10 名的中層崗位進(jìn)行通報(bào)表彰，同等條件優(yōu)先使用，對排名后 5 名且不滿意達(dá) 30%的干部進(jìn)行組織處理。
      4、開展年輕干部掛職鍛煉。深入實(shí)施以“五個(gè)一批”為重點(diǎn)的“優(yōu)秀年輕干部薪火計(jì)劃”，完成雙向互派、雙向交流、援藏藏援等交流干部人才選派考察工作，努力提升年輕干部能力，進(jìn)一步充實(shí)后備干部隊(duì)伍。
      5、加強(qiáng)干部監(jiān)督工作。開展干部選拔任用“一報(bào)告兩評議”工作，完成市委、縣委要求單位經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)工作，充分運(yùn)用經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)結(jié)果，更好地管理、教育和使用干部。
      ?
      6、開展干部集中輪訓(xùn)。
      全面完成省、市調(diào)訓(xùn)任務(wù)。依托縣委黨?！爸麝嚨亍?，分月舉辦“領(lǐng)頭雁”專題研討班、紅色 CEO”專題研討班、青年干部培訓(xùn)班、擬任科級領(lǐng)導(dǎo)干部職務(wù)廉政法規(guī)培訓(xùn)班等主題培班，全面提升干部思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)。
      （二）圍繞激發(fā)活力，著力加強(qiáng)基層組織建設(shè) ?
      1、深入開展黨的群眾路線教育實(shí)踐活動。按照中央和省、市委安排部署，認(rèn)真搞好前期調(diào)查研究，圍繞強(qiáng)化思想認(rèn)識、收集民情民意，重點(diǎn)開展學(xué)習(xí)討論、走基層活動；圍繞為民務(wù)實(shí)清廉要求，找準(zhǔn)抓住突出問題，重點(diǎn)開展“四風(fēng)查擺”、“民主懇談”活動；圍繞強(qiáng)化正風(fēng)肅紀(jì)，集中整改提升，重點(diǎn)開展“陽光整改”、“正風(fēng)肅紀(jì)”、“制度建設(shè)月”活動。堅(jiān)持正面教育，突出整風(fēng)精神，加強(qiáng)分類指導(dǎo)，突出解決實(shí)際問題。通過活動的開展，著力解決形式主義、官僚主義、享樂主義和奢靡之風(fēng)問題，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變作風(fēng)，提高做好新形勢下群眾工作的能力。
      2、推進(jìn)基層組織服務(wù)型黨組織建設(shè)。制定出臺《加強(qiáng)基層服務(wù)型黨組織建設(shè)的實(shí)施意見》，采取強(qiáng)化服務(wù)意識、建好服務(wù)陣地、豐富服務(wù)載體等措施，圍繞“服務(wù)群眾、服務(wù)社會、服務(wù)發(fā)展、服務(wù)黨員”宗旨，深入開展直接聯(lián)系服務(wù)群眾活動和“走基層”活動，樹立
      和表彰一批典型，不斷增強(qiáng)基層黨組織服務(wù)功能。
      3、深入開展“三化破解”行動。加大特殊領(lǐng)域的黨組織覆蓋，完善各領(lǐng)域的黨組織設(shè)置。持續(xù)開展“三分類三升級”活動，加強(qiáng)帶頭人隊(duì)伍建設(shè)，嚴(yán)把黨員發(fā)展“入口關(guān)”，暢通不合格黨員“出口”，提升黨員質(zhì)量，強(qiáng)化黨員教育培訓(xùn)和管理服務(wù)，逐步完善激勵關(guān)懷幫扶機(jī)制，增強(qiáng)黨員宗旨意識。
      4、縱深推進(jìn)“兩線三帶”黨建示范長廊建設(shè)。繼續(xù)抓好全縣 10個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 12 個(gè)村的兩條黨建示范長廊建設(shè)，力求在發(fā)展生產(chǎn)、發(fā)揚(yáng)民主、健全功能、搞好服務(wù)等方面各具特色、各有亮點(diǎn)、各有創(chuàng)新，引領(lǐng)和帶動全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)和支部搞好黨建工作，以黨建示范長廊帶動新村建設(shè)，推進(jìn)特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展，幫助農(nóng)民致富增收。
      （三）圍繞發(fā)展需求，著力加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè) ?
      1、做好人才引進(jìn)工作。繼續(xù)做好“千名碩博進(jìn)達(dá)州”活動的資格初審、資格復(fù)審和實(shí)績考核、面談考核、公示等環(huán)節(jié)，協(xié)調(diào)用人單位做到“人盡其才、才盡其用”。
      2、做好人才服務(wù)工作。制訂出臺《開江縣關(guān)于柔性引才的實(shí)施意見》、《開江縣人才培養(yǎng)、引進(jìn)和管理辦法實(shí)施細(xì)則》等意見辦法，力爭為碩博人才在住房解決、配偶安置、子女上學(xué)等方面提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
      ?
      3、做好人才管理工作。更新完善人才工作管理臺賬、人才信息庫，全面做好各類人才的管理工作。繼續(xù)利用開江電視臺《旗幟》專欄、開江電子政務(wù)網(wǎng)、開江在線、報(bào)刊雜志等傳媒載體宣傳人才工作做法，總結(jié)人才工作經(jīng)驗(yàn)，改進(jìn)人才管理辦法。
      （四）圍繞模范過硬，著力加強(qiáng)自身建設(shè) ?
      緊扣“建設(shè)特別將政治、重公道、業(yè)務(wù)精、作風(fēng)好模范部門”目標(biāo)，自覺踐行“五個(gè)特別”，爭做“五好干部”，恪盡職守，主動作為，切實(shí)在模范過硬中彰顯形象。認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹黨 xx 大、xx 屆三中全會全國、省、市、縣組織工作會議精神，嚴(yán)格遵守中央、省、市、縣關(guān)于改進(jìn)工作作風(fēng)、密切聯(lián)系群眾的相關(guān)規(guī)定及組工干部“十嚴(yán)禁”，全面落實(shí)黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任制。建立健全工作責(zé)任制，進(jìn)一步完善工作例會制、定期學(xué)習(xí)制等系列規(guī)章制度，切實(shí)加強(qiáng)人文關(guān)懷，大力弘揚(yáng)組織工作優(yōu)良傳統(tǒng)，積極開展青年志愿者服務(wù)活動，著力營造團(tuán)結(jié)和諧、積極向上的氛圍，著力打造模范部門、過硬隊(duì)伍。
      篇二 ?
      今年，我鎮(zhèn)按照構(gòu)建社會主義和諧社會，全域建設(shè)中國幸福家園的要求，以鄧 XX 理論、“三個(gè)代表”重要思想和科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹落實(shí)上級政府廉政工作會議精神，緊緊圍繞建設(shè)社會主義新農(nóng)村的目標(biāo)，按照執(zhí)政為民的要求，堅(jiān)持“糾建并舉，綜合治理”的方針和“誰主管，誰負(fù)責(zé)”的原則，明確任務(wù)，突出重點(diǎn)，扎實(shí)有效地開展糾風(fēng)工作?，F(xiàn)將我鎮(zhèn) XX 年糾風(fēng)工作總結(jié)如下：
      一、XX 年糾風(fēng)工作重點(diǎn) ?
      （一）開展糾風(fēng)專項(xiàng)治理工作。
      1、加強(qiáng)督促檢查。萬安鎮(zhèn)紀(jì)檢部門切實(shí)履行職能，把糾風(fēng)工作作為重要工作任務(wù)，認(rèn)真擔(dān)負(fù)起直接抓落實(shí)的責(zé)任。定期分析研究本鎮(zhèn)糾風(fēng)廉政建設(shè)的形勢，主動協(xié)助黨委、政府研究制定加強(qiáng)糾風(fēng)整治工作的總體部署和具體實(shí)施方案，加大組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查力度。重視結(jié)合建設(shè)社會主義新農(nóng)村和全域建設(shè)中國幸福家園的新形勢、新任務(wù)，不斷創(chuàng)新基層黨風(fēng)廉政建設(shè)的方式、方法。建立信息綜合反饋機(jī)制，及時(shí)解決工作中出現(xiàn)的新問題。注意適時(shí)和推廣工作中好的作法和經(jīng)驗(yàn)，對損害群眾利益造成不良后果的，追究責(zé)任。
      2、建立工作聯(lián)系點(diǎn)。萬安鎮(zhèn)確定了一批黨風(fēng)廉政建設(shè)工作聯(lián)系點(diǎn)，切實(shí)加強(qiáng)對聯(lián)系點(diǎn)工作的組織、協(xié)調(diào)和指導(dǎo)。經(jīng)常走訪干部群眾，真實(shí)掌握干部群眾對加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)的意見和建議。從老黨員、人大代表、政協(xié)委員中選聘了一定數(shù)量的黨風(fēng)廉政建設(shè)信息員，并注意發(fā)揮信息員的作用。
      3、進(jìn)一步完善黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任制。堅(jiān)持黨委統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、黨政齊抓共管、紀(jì)委組織協(xié)調(diào)、部門各負(fù)其責(zé)、依靠群眾參與和支持的反
      腐敗體制和工作機(jī)制，形成做好黨風(fēng)廉政建設(shè)工作的整體合力。黨委書記和社區(qū)（村）黨支部書記是黨風(fēng)廉政建設(shè)的第一責(zé)任人，增強(qiáng)責(zé)任意識，務(wù)必把這項(xiàng)工作抓緊、抓好、抓出成效。
      （二）加強(qiáng)政風(fēng)行風(fēng)熱線建設(shè)，完善糾風(fēng)工作平臺。
      繼續(xù)堅(jiān)持以“政風(fēng)行風(fēng)熱線”為依托，推進(jìn)糾風(fēng)工作不斷深入。把“政風(fēng)行風(fēng)熱線”建設(shè)作為反腐倡廉、建設(shè)服務(wù)型政府和構(gòu)建和諧社會的一項(xiàng)重要舉措，不斷改進(jìn)和完善功能。一是建立和完善“政風(fēng)行風(fēng)熱線”考核、管理和操作制度，形成用制度管人、用制度謀事的工作機(jī)制，提高解決損害群眾利益問題的能力。二是找出群眾關(guān)注的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題，提出糾風(fēng)建議和意見，有針對性地開展專項(xiàng)治理，把矛盾消滅在萌芽中，從源頭上預(yù)防不正之風(fēng)問題的發(fā)生。
      鎮(zhèn)紀(jì)委把好自己的角色，充分發(fā)揮在糾風(fēng)工作中的主導(dǎo)作用，紀(jì)委書記直接抓好糾風(fēng)工作的落實(shí)，親自布署，親自組織協(xié)調(diào)，督促檢查糾風(fēng)工作。各有關(guān)部門，特別是教育、計(jì)生、民政、國土、派出所等部門積極配合，認(rèn)真抓好解決本部門自身存在的薄弱環(huán)節(jié)，確保了本部門不出現(xiàn)不正之風(fēng)。
      二、糾風(fēng)工作開展情況 ?
      （一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，狠抓落實(shí)。為使我鎮(zhèn)的糾風(fēng)工作各項(xiàng)任務(wù)落到實(shí)處，成立了以鎮(zhèn)長為組長，紀(jì)委書記為副組長，相關(guān)成員單位負(fù)
      責(zé)人為組員的“萬安鎮(zhèn)糾風(fēng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組”，具體落實(shí)糾風(fēng)工作各項(xiàng)任務(wù)。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在鎮(zhèn)黨政辦公室，辦公室主任由陳玟奇同志擔(dān)任，負(fù)責(zé)抓好全鎮(zhèn)日常糾風(fēng)工作。
      （二）大力開展反腐倡廉。鎮(zhèn)村反腐倡廉突出重點(diǎn)，與落實(shí)黨的 xx 大精神相結(jié)合，與建設(shè)社會主義新農(nóng)村歷史進(jìn)程相應(yīng)。在對黨員、干部普遍進(jìn)行理想信念、黨的宗旨和黨風(fēng)廉政建設(shè)的同時(shí)，以鎮(zhèn)、村領(lǐng)導(dǎo)班子成員和站所負(fù)責(zé)人為重點(diǎn)，加強(qiáng)科學(xué)發(fā)展觀、社會主義榮辱觀、政策法規(guī)和黨紀(jì)條規(guī)。組織黨員干部認(rèn)真學(xué)習(xí)實(shí)踐鄧 XX 理論和“三個(gè)代表”重要思想，增強(qiáng)黨員干部的黨性修養(yǎng)、群眾觀念、法紀(jì)意識和廉潔從政的自律性。
      在形式上，采取輪訓(xùn)、主題、集中、形勢報(bào)告會、講黨課等形式，發(fā)揮遠(yuǎn)程的作用，增強(qiáng)的實(shí)效性。大力宣傳優(yōu)秀鎮(zhèn)村干部的先進(jìn)事跡，發(fā)揮正面示范作用。努力推進(jìn)廉政文化進(jìn)村組、進(jìn)家庭，采取豐富多彩的形式，開展生動活潑、喜聞樂見的廉政文化活動，形成以廉為榮、以貪為恥的良好社會氛圍。
      把反腐倡謙納入黨員、干部培訓(xùn)計(jì)劃。以培訓(xùn)班形式對鎮(zhèn)、村領(lǐng)導(dǎo)班子成員和站所干部全面進(jìn)行紀(jì)律和廉政培訓(xùn)。
      （三）規(guī)范黨員、干部行為。黨員、干部要廉潔奉公、忠于職守，嚴(yán)格執(zhí)行“十不準(zhǔn)”規(guī)定：（1）不準(zhǔn)違反程序和規(guī)定擅自處置集
      體資金、資產(chǎn)、資源；（2）不準(zhǔn)利用職務(wù)挪用、侵占、截留扶貧、救災(zāi)資金和實(shí)物，侵害集體和群眾利益；（3）不準(zhǔn)用公款大吃大喝、請客送禮、參與營業(yè)性場娛樂活動和變相公款旅游；（4）不準(zhǔn)借婚喪嫁娶事宜大操大辦，聚錢斂財(cái)和利用職權(quán)用公款逾期不還；（5）不準(zhǔn)參與宗族宗派等非組織活動；（6）不準(zhǔn)利用職務(wù)之便為本人、配偶、子女、其他親屬謀取不正當(dāng)利益；（7）不準(zhǔn)拉票賄選和在入黨、提干方面搞權(quán)錢交易；（8）不準(zhǔn)虛報(bào)浮夸、弄虛作假騙取榮譽(yù)和其他利益；（9）不準(zhǔn)以任何理由和形式違反規(guī)定向農(nóng)民亂集資、亂攤派，違反農(nóng)民意愿超范圍、超標(biāo)準(zhǔn)向農(nóng)民籌資籌勞和強(qiáng)行以資代勞，變相加重農(nóng)民負(fù)擔(dān)；（10）不準(zhǔn)參與封建迷信活動、賭博等。農(nóng)村基層黨員干部要嚴(yán)格對照“十不準(zhǔn)”要求，年初作出公開承諾，年末述廉，接受群眾評議。
      （四）加強(qiáng)對村級財(cái)務(wù)的監(jiān)督和管理。積極推行“村財(cái)民理鎮(zhèn)監(jiān)管”制度，嚴(yán)格村財(cái)務(wù)收支審批程序，堅(jiān)持必得集體重大財(cái)務(wù)事項(xiàng)民主決策制度，嚴(yán)把財(cái)務(wù)收支關(guān)。切實(shí)發(fā)揮民主理財(cái)小組和村民監(jiān)督作用，建立完善村委會向村民會議報(bào)告財(cái)務(wù)管理情況并接受村民質(zhì)詢制度。
      （五）加強(qiáng)對鎮(zhèn)村干部的監(jiān)督。認(rèn)真落實(shí)鎮(zhèn)黨委和村黨支部組織生活會制度；逐步將任前廉政談話、廉政承諾、誡勉談話和重大事
      項(xiàng)報(bào)告、民主生活會、述廉、民主評議等黨內(nèi)監(jiān)督制度向村一級延伸；積極開展構(gòu)建懲防體系工作；加大從源頭上治腐工作力度。按照科學(xué)發(fā)展觀和正確政績觀要求，健全農(nóng)村基層干部政績考核機(jī)制。
      （六）做好政務(wù)、社區(qū)（村）務(wù)公開、辦事公開和黨務(wù)公開。完善鎮(zhèn)村公開機(jī)制，規(guī)范公開內(nèi)容和重點(diǎn)。重點(diǎn)公開貫徹落實(shí)中央、省、市有關(guān)農(nóng)村工作政策、惠農(nóng)政策情況，各類專項(xiàng)資金、財(cái)政轉(zhuǎn)移支付資金使用等情況。社區(qū)（村）務(wù)公開要以財(cái)務(wù)收支為重點(diǎn)，以村集體土地征用、計(jì)劃生育指標(biāo)分配、宅基地審批、機(jī)動地發(fā)包、社區(qū)（村）公益事業(yè)等為主要內(nèi)容，并及時(shí)公開糧食直補(bǔ)、退耕還林、退田還湖補(bǔ)助資金兌現(xiàn)、扶貧款物發(fā)放等農(nóng)民群眾關(guān)注的熱點(diǎn)內(nèi)容。大力推行辦事公開制度，切實(shí)糾正和解決少數(shù)站所工作人員工作方法簡單粗暴、辦事效率低下、與民爭利等問題。黨務(wù)公開上重點(diǎn)公開村黨支部的工作目標(biāo)、決策內(nèi)容和程序、干部選拔任用、違法問題的處理、黨內(nèi)組織活動等內(nèi)容。堅(jiān)決防止和糾正不公開、假公開、不及時(shí)公開等問題。切實(shí)保障農(nóng)民群眾的知情權(quán)、參與權(quán)、管理權(quán)和監(jiān)督權(quán)。
      （七）抓好惠農(nóng)政策落實(shí)情況的監(jiān)督檢查。認(rèn)真做好減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)工作，重點(diǎn)抓好惠農(nóng)政策“九個(gè)落實(shí)”，即：“兩免一補(bǔ)”政策的落實(shí)、退耕還林補(bǔ)助資金的落實(shí)、專項(xiàng)補(bǔ)助資金、扶貧救災(zāi)救濟(jì)款物的落實(shí)，糧種直補(bǔ)、綜合直補(bǔ)等各項(xiàng)補(bǔ)貼資金的落實(shí)、新型合作醫(yī)療
      資金的落實(shí)。對直接補(bǔ)貼農(nóng)民的資金和政策，實(shí)行公示制。
      （八）嚴(yán)肅查處黨員干部違紀(jì)違法案件。重點(diǎn)查處利用職權(quán)謀取非法利益案件；巧立名目亂收費(fèi)、亂罰款和強(qiáng)行集資攤派案件；截留、挪用、侵占、貪污支農(nóng)資金、征地補(bǔ)償費(fèi)和社保資金案件；侵占集體資金、資產(chǎn)、資源案件；賄選、參與賭博案件；以及欺辱群眾、辦事不公、作風(fēng)粗暴等影響農(nóng)村和諧社會建設(shè)的問題。綜合運(yùn)用、紀(jì)律、組織和批評等各種手段，打擊腐敗分子，不斷提高查辦案件的綜合效果。
      （九）切實(shí)做好群眾來信來訪工作。進(jìn)一步暢通信訪舉報(bào)渠道、主動了解和解決農(nóng)民群眾的合理訴求，認(rèn)真辦理群眾信訪舉報(bào)事項(xiàng)，對實(shí)名舉報(bào)或線索比較具體的舉報(bào)、投訴，要做到件件有著落、事事有回音，努力把矛盾化解在基層，把問題解決在萌芽狀態(tài)，維護(hù)全鎮(zhèn)大局和諧穩(wěn)定。
      三、糾風(fēng)工作存在的問題 ?
      （一）少部分村組干部對“三公開”工作認(rèn)識不足，重視不夠，缺乏主動性，部分群眾民主管理意識不強(qiáng)，監(jiān)督不力。
      （二）政風(fēng)行風(fēng)的社會監(jiān)督工作有待加強(qiáng)。
      （三）少部分干部職工的工作作風(fēng)有待進(jìn)一步轉(zhuǎn)變。
      總的來說，一年來，通過扎實(shí)的工作，深入實(shí)際，深入基層，我鎮(zhèn)糾風(fēng)工作達(dá)到了如期效果。各部門和行業(yè)切實(shí)做實(shí)做到了行為規(guī)范，運(yùn)轉(zhuǎn)協(xié)調(diào)，公正嚴(yán)明、廉潔高效的要求，促進(jìn)了部門和行業(yè)的風(fēng)氣明顯好轉(zhuǎn)，為我鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會各項(xiàng)事業(yè)的健康、協(xié)調(diào)發(fā)展創(chuàng)造了良好環(huán)境。
      篇三 ?
      一年來，縣政府信息中心在縣委、縣政府的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)和上級部門的大力支持下，在各級各部門的通力配合下，各項(xiàng)工作取得了較好成績。
      一、一年來的工作 ?
      1、政府門戶網(wǎng)站運(yùn)維。政府門戶網(wǎng)站是政府信息公開的平臺和展示政府形象的窗口，是電子政務(wù)工作的重中之重。網(wǎng)站主要欄目有“政務(wù)公開”、“新聞動態(tài)”、“走進(jìn)壺關(guān)”、“政民互動”、“領(lǐng)導(dǎo)專題”、“招商引資”、“特色旅游”等數(shù)十個(gè)，欄目內(nèi)容緊跟全縣經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展實(shí)際適時(shí)更新或充實(shí)。網(wǎng)站每年年終接受市政府信息中心績效測評和公眾測評，平時(shí)不定期接受上級檢查和考核，主要考核內(nèi)容充實(shí)性、功能完善性和技術(shù)保障性三方面。近年來，我縣政府網(wǎng)站績效測評成績總體靠前，多次獲得先進(jìn)榮譽(yù)。
      2、政務(wù)信息編輯報(bào)送。政務(wù)信息報(bào)送是政府上報(bào)信息、服務(wù)領(lǐng)導(dǎo)決策的重要工作。我們堅(jiān)持“及時(shí)、準(zhǔn)確、全面”原則，緊緊圍繞
      縣委、縣政府重要工作部署和政府辦公室中心工作，不斷拓寬信息領(lǐng)域，健全信息網(wǎng)絡(luò)，優(yōu)化信息載體，提高信息質(zhì)量，為領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)決策、指導(dǎo)工作提供有效的信息服務(wù)，信息報(bào)送工作取得了較好的成績。截至目前，共編發(fā)上報(bào)《壺關(guān)政務(wù)信息》300 余期，采用數(shù)在全市名列前茅，政府信息工作連年榮獲全市先進(jìn)。
      3、市長信箱、社情民意辦理程序和辦理?xiàng)l數(shù)。政民互動辦理事關(guān)民生訴求，事關(guān)全縣和諧穩(wěn)定，是領(lǐng)導(dǎo)高度關(guān)注的一項(xiàng)重要工作。今年以來，我們針對每一期市長信箱、咨詢投訴、社情民意都嚴(yán)格做到了承辦意見、擬辦意見、領(lǐng)導(dǎo)指示等一系列程序，最后轉(zhuǎn)交承辦單位、一一上報(bào)，做到了件件有回復(fù)。截止目前共辦理市長信箱咨詢投訴 90 余期，社情民意 50 余期。同時(shí)，在壺關(guān)政府網(wǎng)站和市政府網(wǎng)站平臺主動上傳信息 1000 余條。
      4、電子政務(wù)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)維。電子政務(wù)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)維是保障政務(wù)網(wǎng)絡(luò)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的技術(shù)支撐。政務(wù)網(wǎng)自開通以來，此項(xiàng)工作一直是短板，一是由于我縣信息中心專業(yè)技術(shù)力量薄弱；二是限于我縣財(cái)力不足，工程建設(shè)尚有欠款，運(yùn)維經(jīng)費(fèi)沒有落實(shí)，導(dǎo)致設(shè)備軟件銷售商技術(shù)運(yùn)維不到位。今年以來，政府信息中心想方設(shè)法，外聘市里一名兼職網(wǎng)絡(luò)專業(yè)工程師，專門負(fù)責(zé)我縣政務(wù)網(wǎng)的硬件設(shè)備技術(shù)運(yùn)維，硬件系統(tǒng)方面得以確保，目前網(wǎng)絡(luò)運(yùn)維大體正常。
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      二、存在的主要問題 ?
      1、基層部門認(rèn)識不足。部分單位和領(lǐng)導(dǎo)對政府信息公開工作的重要意義認(rèn)識還不足，沒有認(rèn)識到政府信息公開對于依法行政的促進(jìn)作用，對人民群眾生產(chǎn)、生活和經(jīng)濟(jì)社會活動的服務(wù)作用，對《條例》的學(xué)習(xí)理解不充分，落實(shí)不到位，在適應(yīng)《條例》中思想保守，觀念陳舊。主要表現(xiàn)在實(shí)施《條例》時(shí)行動滯后，進(jìn)度緩慢；在清理填報(bào)公開信息時(shí)分類不清，網(wǎng)站欄目、信息名稱不規(guī)范；部分單位還停留在僅僅發(fā)布一些領(lǐng)導(dǎo)、機(jī)構(gòu)信息及一些工作動態(tài)，信息公開的深度和強(qiáng)度仍不夠，制度建設(shè)還有待于完善、經(jīng)費(fèi)投入不足；極個(gè)別單位認(rèn)為自己不屬于政府信息公開主體，基礎(chǔ)信息還沒有梳理，政府信息公開工作沒有得到有效開展。
      2、基礎(chǔ)設(shè)施較為落后。這是由于我縣縣情所決定的，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)和單位在硬件設(shè)施上投入不足，不達(dá)要求。部分信息工作人員對電腦知識和操作能力還有待提高。這些問題在很大程度上影響了政府信息公開工作的進(jìn)度。
      3、監(jiān)督指導(dǎo)力度不夠。信息中心作為我縣政府信息公開工作機(jī)構(gòu)，雖然建立了綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，但由于專職負(fù)責(zé)信息公開的人員較少，在面對全縣 100 余個(gè)信息公開單位時(shí)，顯得力不從心，深入監(jiān)督指導(dǎo)的力度還不夠。
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      三、下一步工作重點(diǎn)及改進(jìn)措施 ?
      要解決我縣政府信息工作存在的不足和問題，還需要各單位、各部門的共同努力，更需要上級部門的幫助支持。
      1、進(jìn)一步規(guī)范和完善指南和目錄的編制。指導(dǎo)各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、各部門在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步規(guī)范和完善指南和目錄的編制工作。在做好主動公開政府信息的基礎(chǔ)上，要按照“穩(wěn)妥推進(jìn)、積極應(yīng)對”的原則，做好依申請公開政府信息的各項(xiàng)工作，規(guī)范申請的受理、審查、處理、答復(fù)等環(huán)節(jié)的工作。
      2、加強(qiáng)對政府信息公開工作的規(guī)范化、制度化建設(shè)，建立政府信息公開工作長效機(jī)制。我中心將會同有關(guān)部門，加強(qiáng)調(diào)查和研究，加強(qiáng)工作的指導(dǎo)，進(jìn)一步推進(jìn)我縣政府信息公開工作的規(guī)范化和制度化建設(shè)。政府信息公開工作是一項(xiàng)全新工作，需要我們在工作實(shí)踐中不斷完善和改進(jìn)；隨著政府信息公開工作不斷深入，在完成主動公開、保密審查和信息協(xié)調(diào)等制度建設(shè)的同時(shí)，繼續(xù)完善依申請公開等其他制度，以確保政府信息公開工作依法、有序開展。督促各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各部門認(rèn)真學(xué)習(xí)并深刻理解制度的規(guī)定和要求，嚴(yán)格按制度辦事。督促各單位結(jié)合本地、本部門實(shí)際，參照縣政府信息公開工作制度，制定相應(yīng)的政府信息公開工作制度，逐步建立政府信息公開工作的長效機(jī)制。
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      3、抓政府信息公開網(wǎng)絡(luò)平臺建設(shè)與逐步完善其他公開形式相結(jié)合。進(jìn)一步完善全縣政府信息公開網(wǎng)絡(luò)平臺，推進(jìn)行政機(jī)關(guān)和法律、法規(guī)授權(quán)組織的政府信息公開網(wǎng)站建設(shè)，加強(qiáng)對省屬單位、公共企事業(yè)單位信息公開網(wǎng)站建設(shè)的指導(dǎo)，理順政府信息公開網(wǎng)站與縣政府、各部門原有網(wǎng)站的關(guān)系。在充分應(yīng)用全縣政府信息公開網(wǎng)站平臺的同時(shí)，因地制宜，積極采取《條例》規(guī)定的便于公眾知曉的其他方式公開信息。
      4、加強(qiáng)對政府信息公開工作與政務(wù)公開、四項(xiàng)制度的實(shí)施緊密結(jié)合。政府信息公開與政務(wù)公開既有聯(lián)系又有區(qū)別，要處理好二者的關(guān)系，逐步明晰政府信息公開適用主體、公開目的、公開范圍?！稐l例》的施行和推行四項(xiàng)制度都是改善政府服務(wù)，規(guī)范行政行為，加強(qiáng)自身建設(shè)，提高工作效能，增強(qiáng)政府執(zhí)行力和公信力的重要具體舉措，要將四項(xiàng)制度施行作為進(jìn)一步貫徹落實(shí)好《條例》的機(jī)遇，加大深化政府信息公開工作的力度。
      5、抓好政府信息公開場所建設(shè)，落實(shí)依申請公開受理機(jī)構(gòu)。我中心將利用現(xiàn)有的網(wǎng)絡(luò)設(shè)施建立政府網(wǎng)站公共檢索點(diǎn)，提供政府公開信息的檢索服務(wù)，抓緊完善相關(guān)軟硬件設(shè)施，規(guī)范工作流程，確保提供依申請公開受理服務(wù)。同時(shí)各單位也要參照縣政府組織形式，結(jié)合本單位實(shí)際，盡快完善政府信息公開場所的安排和布署，履行各單位
      政府信息公開工作機(jī)構(gòu)的職責(zé)，確保各部門政府信息公開工作的順利開展。
      6、加強(qiáng)檢查督促。要求相關(guān)部門加強(qiáng)對《條例》落實(shí)情況的監(jiān)督檢查。督促各行政機(jī)關(guān)、企事業(yè)政府信息公開工作機(jī)構(gòu)及時(shí)受理并認(rèn)真處理涉及政府信息公開的各類舉報(bào)、投訴，并將處理結(jié)果向社會公布。縣政府辦縣政府信息中心將組織開展定期和不定期的政府信息公開工作檢查，并將檢查結(jié)果以信息公開工作簡報(bào)形式在全縣內(nèi)進(jìn)行通報(bào)。
      7、加強(qiáng)對《條例》的學(xué)習(xí)、宣傳和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加大對公開信息的梳理、整理和信息更新力度。要求相關(guān)部門在本單位內(nèi)加強(qiáng)對《條例》的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，加大對《條例》的宣傳力度，營造良好的輿論和工作氛圍，使人民群眾了解《條例》、熟悉《條例》、使用《條例》，鼓勵干部群眾積極參與對政府信息公開工作的監(jiān)督。在條件允許的情況下，我縣還將繼續(xù)加強(qiáng)對信息工作人員對《條例》的學(xué)習(xí)及電腦操作方面的培訓(xùn)，更好地抓好我縣的政府信息公開服務(wù)工作。
      總之，政府信息公開工作是一項(xiàng)全新的工作，也是一項(xiàng)長期性、全局性的工作，需要上級主管部門的大力支持，需要各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）的高度重視，需要政府信息公開主管部門和相關(guān)部門的密切配合，更需要包括縣直各部門、法律法規(guī)授權(quán)組織、公共企事業(yè)單位以及廣大群眾
      在內(nèi)的全社會共同參與。我中心作為全縣政府信息公開工作機(jī)構(gòu)，將進(jìn)一步與相關(guān)部門加強(qiáng)合作，按照上級部門和縣委、縣政府的要求，深入學(xué)習(xí)落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，結(jié)合電子政務(wù)建設(shè)，使我縣政府信息工作再上新臺階。
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      第五篇：感謝信政府部門(共10篇)
      篇一：對政府資助的感謝信 感謝信
      尊敬的國家能源局新疆監(jiān)管辦公室駐村工作組的領(lǐng)導(dǎo)： ?? 你們好！
      雪花在天空中飄蕩，繪畫著冬的美麗，那是雪花對冬的感恩。小草在風(fēng)中搖曳，譜寫著大地的華章，那是小草對大地的感恩。因?yàn)楦卸鞑艜羞@個(gè)多彩的社會，因?yàn)楦卸鞑艜姓鎿吹挠亚?。因?yàn)楦卸鞑抛屛覀兌昧松恼嬷B ——題記 烏什縣亞科瑞克鄉(xiāng)三村工作組的領(lǐng)導(dǎo)們，在我校調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，學(xué)生的衣服形式各異，部分還很破舊，學(xué)生的學(xué)習(xí)用品都很不全。在領(lǐng)導(dǎo)們離校前說了幾句話，孩子們有點(diǎn)苦，應(yīng)該資助學(xué)生娃娃。經(jīng)過我校的摸底調(diào)查，登記了200名較為貧困的學(xué)生，給每位學(xué)生捐贈一件t恤；從中選出10名特困學(xué)生，給每位學(xué)生捐款500元；為了加強(qiáng)民族團(tuán)結(jié)，工作組的領(lǐng)導(dǎo)們又出資8萬元，組織了由兩名教師和八名學(xué)生組成的夏令營活動，去北京游玩；又給10名學(xué)生資助了學(xué)習(xí)用品，運(yùn)動服，鞋子；在九月五日上午九點(diǎn)半，工作組的領(lǐng)導(dǎo)們給學(xué)生又捐贈了680套校服。
      工作組的此項(xiàng)善舉迎來了我校全體師生長久的感動，使學(xué)生感受到政府對他們的關(guān)愛，使教師體會到上級對教育的支持。工作組這次給我們提供資助是為了給我校創(chuàng)造一個(gè)更好的環(huán)境來學(xué)習(xí)，學(xué)好知識以后能貢獻(xiàn)于社會，做有用的人。讓學(xué)生認(rèn)為我們應(yīng)先學(xué)會感激，只有先擁有感激的心才會有回報(bào)的行動。其實(shí)很多時(shí)候，感恩也并不在于回報(bào)什么，而是在自己與社會、他人之間創(chuàng)造一種互相影響的友善的氛圍。老師和同學(xué)在幫助我們時(shí)，并不是希望我們以后能回報(bào)他們什么，他們只想將心中的那份關(guān)愛傳遞給我們，也希望我們能將這份愛繼續(xù)傳遞給別人。
      在今后的日子里我校學(xué)生會更加努力，努力取得更優(yōu)異的成績,絕不會辜負(fù)黨對我校學(xué)生的期望.有了政府的相伴，我們前行的道路更加寬廣，我們的心靈不再寂寞與無助。感謝國家能源局新疆監(jiān)管辦公室的工作人員，感謝你們給了我校學(xué)生光明的學(xué)生生涯。我們相信，黑暗的天空因?yàn)橛辛巳盒堑狞c(diǎn)綴而璀璨，平凡的我們因?yàn)橛辛烁卸鞯男亩环?。同學(xué)們會懷著一顆感恩的心完成他們的學(xué)業(yè)，將來用自己的青春與熱情報(bào)效我們的祖國和人民。
      愛心助學(xué)，情系教育，用此言贈與工作組的領(lǐng)導(dǎo)們。
      烏什縣亞科瑞克鄉(xiāng)中心小學(xué)2014年9月5日 感
      謝
      信
      烏什縣亞科瑞克鄉(xiāng)中心小學(xué) 2014年9月5日
      篇二：給縣委縣政府的感謝信 給婺源縣委縣政府的感謝信
      尊敬的婺源縣委縣政府的領(lǐng)導(dǎo)：
      你們好！
      許村中學(xué)500多名師生給你們拜個(gè)早年！祝您們新春快樂，身體健康，全家幸福，萬事如意！
      我們給你們拜年，感謝你們對我校教育事業(yè)的特別關(guān)愛！百年大計(jì)，教育為本。你們關(guān)心黨的教育事業(yè)，關(guān)心師生的健康成長，關(guān)注困難學(xué)校的發(fā)展，大力扶持困難學(xué)校。在教師節(jié)到來時(shí)，你們在百忙中來到我們的學(xué)校，看望我們的老師，看望我們的學(xué)生，給我們?nèi)熒鷰Я藖泶禾彀愕臏嘏．?dāng)?shù)弥倚Ｒ恢币詠泶嬖趲熒丛枥щy問題時(shí)，你們流露出揪心的表情。之后并馬上作出了對我校進(jìn)行扶持的決定，撥款已及時(shí)到位。全體師生歡欣鼓舞，奔走相告。現(xiàn)在我們擁有了嶄新的師生浴室，洗上了熱水澡。我們從此告別站著在四面通風(fēng)無任何遮擋的自來水龍頭前洗浴了。因?yàn)橛辛四銈兊年P(guān)懷，讓我們擁有了更好的學(xué)習(xí)和生活環(huán)境，我們衷心地感謝你們！
      我們給你們拜年，感謝你們將來還將對許村中學(xué)一如既往的扶持和關(guān)懷。目前我校依然校舍陳舊，教學(xué)設(shè)備老化，教師辦公條件差，學(xué)生學(xué)習(xí)，住宿，生活條件惡劣。我們的辦學(xué)條件沒有得到改善，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足教育教學(xué)的需要。我們盼望著你們對我校的繼續(xù)扶持和關(guān)懷。
      我們給你們拜年，還要向你們表達(dá)我們認(rèn)真工作，刻苦學(xué)習(xí)的決心！我們一定不辜負(fù)你們的希望，嚴(yán)格執(zhí)行黨在新時(shí)期的教育方針，遵循我?！皥F(tuán)結(jié)刻苦，求實(shí)創(chuàng)新”的校訓(xùn)，為把我校辦成婺西綠谷名校而奮斗！
      此致
      敬禮！
      婺源縣許村中學(xué)  2013年12月24日
      篇三：感謝信 感 謝 信
      尊敬的各贊助企業(yè)、政府領(lǐng)導(dǎo) ：
      您好！
      時(shí)值金風(fēng)送爽，天朗氣清的豐收季節(jié)，廣東省人力資源管理協(xié)會在各界領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷下，在各界企業(yè)的熱心支持下，在高校各專家學(xué)者的指點(diǎn)下，經(jīng)過三個(gè)月緊鑼密鼓的籌備，隆重成立了廣東省人力資源管理協(xié)會勞務(wù)派遣分會！
      廣東是用工大省，據(jù)統(tǒng)計(jì)，農(nóng)民工總數(shù)達(dá)2000多萬人。去年以來，招工難困擾了不少企業(yè)，如何破解招工難，是企業(yè)工業(yè)化進(jìn)程中面臨的現(xiàn)實(shí)問題。為了緩解用工難帶來的一系列連鎖問題，很多用人單位紛紛采用了勞務(wù)派遣的方式；勞務(wù)派遣是我國在建立勞動力市場機(jī)制的實(shí)踐過程中提出的一個(gè)現(xiàn)實(shí)課題，是我國勞務(wù)經(jīng)濟(jì)中比較新的一種形式，也是目前發(fā)展最快的一種形式。包括勞務(wù)派遣在內(nèi)的勞務(wù)經(jīng)濟(jì)是我國的一一個(gè)新的商機(jī)，發(fā)展現(xiàn)狀可以概括為快速發(fā)展、潛力巨大、無序競爭和缺乏規(guī)范。
      作為發(fā)展中的用工方式，勞務(wù)派遣也存在理論政策上和實(shí)際運(yùn)作過程中的一些問題和不足，比如勞務(wù)派遣的法律和規(guī)章制度、社會保險(xiǎn)政策、勞務(wù)派遣經(jīng)營單位地位、資質(zhì)、混業(yè)經(jīng)營、用人單位勞務(wù)派遣工的規(guī)模和崗位規(guī)范、勞務(wù)派遣三方權(quán)益保障等問題。
      廣東省人力資源管理協(xié)會作為廣東省人社廳直屬政府社團(tuán)組織，充分發(fā)揮社團(tuán)組織的橋梁紐帶作用，為我省相關(guān)政府部門、企事業(yè)單位及勞動者之間搭建起良好的互動交流平臺，整合優(yōu)化企業(yè)人力資源，規(guī)范引導(dǎo)相關(guān)市場行為，通過組織舉辦學(xué)術(shù)研討會、調(diào)研工作報(bào)告、培訓(xùn)交流、考察交流、高端論壇、評優(yōu)活動、成果推介、峰會等活動，以及建設(shè)網(wǎng)站、會刊平臺，為政府服務(wù)、為會員單位服務(wù)、為社會服務(wù)，推動我省勞動保障和人力資源管理事業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。
      綜上所述，在政府企業(yè)以及高校等各界有識之士的倡導(dǎo)和努力下，旨意為規(guī)范勞務(wù)派遣行業(yè)規(guī)章制度，梳理勞務(wù)派遣具體運(yùn)作細(xì)則，疏通政府政策與勞務(wù)派遣行業(yè)相關(guān)執(zhí)行單位和機(jī)構(gòu)的對應(yīng)行為之關(guān)系，廣東省人力資源勞務(wù)派遣分會應(yīng)運(yùn)而生。
      俗話說，眾人拾柴火焰高，勞務(wù)派遣分會的順利誕生離不開一如既往支持和關(guān)心廣東省人力資源管理協(xié)會的有識之士，在此，我們表示崇高的敬意和誠摯地感謝！
      了大量的案例依據(jù)和工作方向??還慷慨解囊，捐款x萬，作為勞務(wù)派遣分會的日常經(jīng)費(fèi)，并欣然接受了某某職位的聘任，從精神上和物質(zhì)上都給予了極大的支持和幫助。a企業(yè)??  b企業(yè)??  c企業(yè)??  ??
      a領(lǐng)導(dǎo)不辭勞苦，為了勞務(wù)派遣分會的成立做了大量的調(diào)研工作，加班加點(diǎn)，無微不至地推動了勞務(wù)派遣分會的架構(gòu)制定和工作方針??
      b教授，犧牲了寶貴的休息時(shí)間，召集了bcde教授對勞務(wù)派遣分會的具體細(xì)則進(jìn)行了深入地研討和創(chuàng)新，使得分會一方面能夠高屋建瓴，為行業(yè)樹立標(biāo)準(zhǔn)，一方面又能緊貼企業(yè)需求，落實(shí)到位。
      我們堅(jiān)信，有了眾多有識之士的關(guān)懷和支持，廣東省人力資源管理協(xié)會勞動分會一定會不負(fù)眾望，穩(wěn)步前進(jìn)，真正為勞務(wù)派遣相關(guān)企業(yè)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
      再次感謝以上眾多政府領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、高校教授以及各界熱心人士對廣東省人力資源管理協(xié)會一如既往的支持！
      廣東省人力資源管理協(xié)會勞務(wù)派遣分會  2012/11/8  篇四：對單位的表揚(yáng)信 感謝信
      ：
      近年來，我縣全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，解放思想，扎實(shí)工作，開拓進(jìn)取，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，人民群眾安居樂業(yè)，社會和諧穩(wěn)定。成績的取得離不開上級領(lǐng)導(dǎo)的大力支持和幫助，是全縣上下共同努力、努力拼搏的結(jié)果，其中特別凝聚了 縣交巡警支隊(duì)全體人員的辛勤勞動和無私奉獻(xiàn)。
      工作中，縣交巡警支隊(duì)勇于面對艱苦的工作條件，積極克服工作中的困難，努力提高自身素質(zhì)，煉就了一支政治素質(zhì)高、服務(wù)能力強(qiáng)、業(yè)務(wù)知識精、講奉獻(xiàn)、顧大局的干部隊(duì)伍。高唐縣交巡警支隊(duì)立足崗位實(shí)際，發(fā)揮自身職能，以人為本，為全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)I造了安全、快捷、舒適的交通環(huán)境。
      特別是近年來，在我縣組織的各類 活動中，縣交巡警支隊(duì)積極配合全縣工作，主要領(lǐng)導(dǎo)同志親自安排、親自帶隊(duì)、親自指揮，精益求精，帶領(lǐng)交巡警支隊(duì)全體人員做好各類外出參觀和來賓接待工作，出色地完成各項(xiàng)任務(wù)，確保各項(xiàng)工作的圓滿無誤，為全縣的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展做出了積極的貢獻(xiàn)，得到了縣委、縣政府和社會各界的一致好評。特向貴處提出表揚(yáng)！2010年3月13日  1  篇五：對政府資助的感謝信 尊敬的領(lǐng)導(dǎo)： ??  您們好！
      雪花在天空中飄蕩，繪畫著冬的美麗，那是雪花對冬的感恩。小草在風(fēng)中搖曳，譜寫著大地的華章，那是小草對大地的感恩。因?yàn)楦卸鞑艜羞@個(gè)多彩的社會，因?yàn)楦卸鞑艜姓鎿吹挠亚?。因?yàn)楦卸鞑抛屛覀兌昧松恼嬷B ——題記
      我是**高級中學(xué)**級畢業(yè)生**，家住在**，很幸運(yùn)地來到*****求學(xué)，因?yàn)樗粌H圓了我的大學(xué)夢，而且慶幸自己可以在這里安心地學(xué)習(xí)，不必因?yàn)榧依镓毨У慕?jīng)濟(jì)狀況而發(fā)愁。因?yàn)樵谶@有更多的人關(guān)注著我們，給予我們幫助，我非常感謝國家和縣扶貧辦對我們這些貧困學(xué)生的資助。在這深深的表示感謝，向政府及各位關(guān)心和幫助我們這些貧困學(xué)生的叔叔阿姨表示深深的感謝。
      社會在發(fā)展，對于一個(gè)家庭貧困的家庭來說培養(yǎng)一個(gè)大學(xué)生是多么的不容易，有說不完的淚水，我依舊能夠聽到父母心里的那份擔(dān)心——大學(xué)的費(fèi)用多高呀？特別對于我這樣一位來自農(nóng)村的學(xué)生來說，有的時(shí)候不得不暗暗傷神。
      這兩年半以來，縣扶貧辦給予我頒發(fā)的貧困生助學(xué)金，給了我很大的幫助。當(dāng)然金錢意味著我家里可以少給我一點(diǎn)生活費(fèi)，減輕家里的負(fù)擔(dān)。同時(shí)可以把以前一些擠擠的生活費(fèi)中拿出一部分錢去買一些學(xué)習(xí)及相關(guān)的一些物品。政府給予我的是一種說不出的勇氣和信心，減少了我對生活費(fèi)方面的憂愁。我可以安心地在教室里看書，我更有勇氣去和老師談?wù)勎谊P(guān)心的科學(xué)問題。身邊很多關(guān)心和關(guān)注我們的老
      師，他們是熱情的，樂于和我們交流，和我們談心。我堅(jiān)信我將來一定能像老師們一樣，為國家和社會做出貢獻(xiàn)。
      國家給我們提供助學(xué)金是為了給我們創(chuàng)造一個(gè)更好的環(huán)境來學(xué)習(xí)，學(xué)好知識以后能貢獻(xiàn)于社會，做有用的人。我認(rèn)為我們應(yīng)先學(xué)會感激，只有先擁有感激的心才會有回報(bào)的行動。其實(shí)很多時(shí)候，感恩也并不在于回報(bào)什么，而是在自己與社會、他人之間創(chuàng)造一種互相影響的友善的氛圍。老師和同學(xué)在幫助我們時(shí)，并不是希望我們以后能回報(bào)他們什么，他們只想將心中的那份關(guān)愛傳遞給我們，也希望我們能將這份愛繼續(xù)傳遞給別人。
      在今后的日子里我會更加努力，努力取得更優(yōu)異的成績,絕不會辜負(fù)黨對我的期望.有了扶貧辦的相伴，我前行的道路更加寬廣，我的心靈不再寂寞與無助。感謝國家，感謝縣扶貧辦，感謝你們給了我光明的大學(xué)生涯。我相信，黑暗的天空因?yàn)橛辛巳盒堑狞c(diǎn)綴而璀璨，平凡的我們因?yàn)橛辛烁卸鞯男亩环病Ｎ視阎活w感恩的心完成我的學(xué)業(yè)，將來用自己的青春與熱情報(bào)效我們的祖國和人民。
      政府從表面上來看是對貧困生物質(zhì)上的幫助，但就我個(gè)人意見來看，它對精神上的幫助更不容小覷，包括個(gè)人生活壓力，學(xué)習(xí)壓力，家庭壓力。因?yàn)槎喾綁毫Φ南陆荡偈刮覀冞@些貧困的孩子更加專心的學(xué)習(xí)，抽更多的時(shí)間讀書，勤工儉學(xué)固然很好，不僅增加自己的社會經(jīng)驗(yàn)，還能提高自己的工作技能。
      但作為學(xué)生，第一要務(wù)當(dāng)然還是學(xué)習(xí)。政府的資助為我們提供了一個(gè)平臺，它讓我們物質(zhì)上有所獲得，精神上同時(shí)也受益多多，能把
      自己的更多精力投身于學(xué)習(xí)之中，在學(xué)習(xí)知識的道路上成長。政府的資助在表現(xiàn)出幫助別人的人的高尚品質(zhì)的同時(shí)，也教育了那些受助的學(xué)生以及那些參與此次活動的人。作為一名受助者，我在受到別人幫助的同時(shí)，深深感到了社會無比的溫暖，并時(shí)刻提醒自己一定要像幫助我們的人一樣去幫助另一批需要幫助的人。因?yàn)槲颐靼撰@得幫助之后的那份喜悅，明白那份幫助給我生活的巨大影響，所以我也要盡力讓需要幫助的人體味到那份喜悅，并也由此想到助人為樂之舉。
      我想:這也是國政府對于社會團(tuán)結(jié)互助的偉大作用吧。它啟迪我們滴水之恩，涌泉相報(bào)，啟迪我們只要人人都獻(xiàn)出一點(diǎn)愛，世界將會變成美好的明天，思想上政府的資助助我成長。
      我記得《感恩的心》這首歌中有這樣一句歌詞讓我特別的感動：感恩的心，感謝有你，伴我一生，要我有勇氣做我自己；感恩的心，感謝命運(yùn)，花開花落我依然會珍惜！外拍十分感謝政府對我們的關(guān)懷，感謝學(xué)校對我們的培養(yǎng)，我會繼續(xù)努力，懷著感恩的心，勵志人生，肩負(fù)起時(shí)代賦予的重任投身于建設(shè)社會主義現(xiàn)代化的事業(yè)中去，用智慧和知識來回報(bào)社會。
      上學(xué)期考試成績：（如下）
      聚合物流變學(xué)：88 化工原理：70 聚合物合成工藝學(xué)：90  專業(yè)英語：75 高分子物理：82 學(xué)科基礎(chǔ)實(shí)驗(yàn)：75機(jī)械設(shè)計(jì)：85  此致！
      敬禮！
      篇六：貴州省人民政府致聯(lián)想的感謝信 貴州省人民政府致聯(lián)想的感謝信
      聯(lián)想（北京）有限公司：
      近一段時(shí)間以來，我省大部分地區(qū)遭受了嚴(yán)重低溫凝凍災(zāi)害，給國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和廣大人民群眾生產(chǎn)生活帶來巨大影響，造成巨大損失。災(zāi)情發(fā)生后，省委、省政府高度重視，對抗災(zāi)救災(zāi)工作進(jìn)行了安排部署，及時(shí)啟動應(yīng)急預(yù)案，把應(yīng)對凝凍災(zāi)害、安排好困難群眾的基本生活作為當(dāng)前的首要任務(wù)。在全省上下廣泛動員，積極投入抗災(zāi)救災(zāi)的關(guān)鍵時(shí)刻，你公司慷慨解囊，向?yàn)?zāi)區(qū)捐贈了300萬元人民幣，幫助受災(zāi)群眾度過難關(guān)。這充分體現(xiàn)了社會主義大家庭“一方有難，八方支援”的集體主義精神，也體現(xiàn)了你公司關(guān)注民生、熱心公益的社會責(zé)任感。你公司的這一慈善義舉，將對廣泛動員社會力量投入抗災(zāi)救災(zāi)發(fā)揮積極的帶動作用。在此，特向你公司表示衷心感謝！我們相信，在黨中央、國務(wù)院的領(lǐng)導(dǎo)下，在社會各界的大力支持下，我省廣大干部群眾有信心和決心戰(zhàn)勝這次凝凍災(zāi)害。
      貴州省人民政府  2008年2月27日
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      篇七：青奧組委和市委市政府發(fā)來感謝信 青奧組委和市委市政府發(fā)來感謝信
      親愛的市民朋友們 舉世矚目的南京青奧會已于8月28日勝利落幕，向全世界奉獻(xiàn)了一場精彩、有中國特色的體育盛事、文化盛宴、青春盛會，促進(jìn)了中國夢、青春夢與世界夢的相融相通，順利完成了黨和國家交給的神圣使命，全面兌現(xiàn)了向國際社會的鄭重承諾。值此南京青奧會圓滿成功之際，南京青奧組委和中共南京市委、南京市人民政府向你們表示衷心的感謝并致以崇高的敬意!回顧南京青奧會從籌備到舉辦的歷程，全體市民傾力支持城市環(huán)境綜合整治、積極保障城市和諧有序運(yùn)行、熱情參與賽會文化教育活動、無私投身賽場內(nèi)外志愿服務(wù)，用辛勞加智慧、奉獻(xiàn)與包容、理解和微笑，彰顯了城市新風(fēng)采，注入了城市新品格，鍛造了城市新精神，開創(chuàng)了城市新輝煌，讓世界再一次領(lǐng)略了“六朝古都”的文明與魅力，見證了“博愛之都”的活力與激情。青奧會的巨大勝利，歸功于全市人民。歷史將會永遠(yuǎn)銘記全市人民的辛勞和奉獻(xiàn)，我們?yōu)檫@座城市感到驕傲、為全體市民感到自豪！
      分享青春，共筑未來。南京青奧會在奧運(yùn)史上寫下精彩的篇章，也在城市發(fā)展史上鑄就了永恒的豐碑。從城市環(huán)境的優(yōu)化到功能品質(zhì)的完善，從多元文化的交融到人文素質(zhì)的提升，南京青奧會實(shí)現(xiàn)了“辦賽事、建城市、留遺產(chǎn)、惠民生”的有機(jī)統(tǒng)一，在物質(zhì)層面、精神層面、制度層面和人文層面，為南京留下了諸多可持續(xù)發(fā)展的寶貴遺產(chǎn)。我們將以成功舉辦青奧會為嶄新起點(diǎn)，全面總結(jié)辦會經(jīng)驗(yàn)，努力把辦好青奧會的成果轉(zhuǎn)化為推進(jìn)城市發(fā)展的強(qiáng)大動力，進(jìn)一步凝聚全市人民的智慧和力量，緊密團(tuán)結(jié)在以習(xí)近平同志為核心的黨中央周圍，認(rèn)真貫徹落實(shí)省委、省政府的決策部署，在實(shí)現(xiàn)中國夢的征程上昂揚(yáng)奮進(jìn)，為南京加快建設(shè)現(xiàn)代化國際性人文綠都，讓全市人民生活更加美好幸福而努力奮斗！
      祝愿全市人民幸福安康!祝愿南京的明天更加美好!南京青奧組委
      中共南京市委 南京市人民政府  2014年9月1日
      篇八：國家政府助學(xué)金感謝信范文 國家政府助學(xué)金感謝信范文
      感謝信尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、老師：你們好！首先，感謝市政府助學(xué)金對我們貧困大學(xué)生的關(guān)懷和關(guān)愛。來源：免費(fèi)范文網(wǎng)我是職業(yè)技術(shù)學(xué)院2006級機(jī)電學(xué)院物流雙專[1]班的學(xué)生。我生活在邊遠(yuǎn)的貧困山區(qū)，家里還有弟弟妹妹，為了供我讀書，家里早已經(jīng)欠債累累。為了能夠繼續(xù)學(xué)業(yè)，我一直窮工儉學(xué)，我的成績也一直?關(guān)鍵字：國家政府助學(xué)金感謝信
      尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、老師：
      你們好！首先，感謝市政府助學(xué)金對我們貧困大學(xué)生的關(guān)懷和關(guān)愛。來源：免費(fèi)范文網(wǎng) 我是職業(yè)技術(shù)學(xué)院2006級機(jī)電學(xué)院物流雙專[1]班的學(xué)生。
      我生活在邊遠(yuǎn)的貧困山區(qū)，家里還有弟弟妹妹，為了供我讀書，家里早已經(jīng)欠債累累。為了能夠繼續(xù)學(xué)業(yè)，我一直窮工儉學(xué)，我的成績也一直名列前茅。當(dāng)我收到長沙職業(yè)技術(shù)學(xué)院的錄取通知書時(shí)，我是多么的激動和無奈。我激動我可以進(jìn)入高校學(xué)習(xí)技術(shù)，無奈家中已無分文供我上學(xué)。正在我將要放棄學(xué)業(yè)的時(shí)候，是政府給我送來了希望，送來了助學(xué)金，我才有機(jī)會上大學(xué)。
      我很幸運(yùn)地來到這所學(xué)校，因?yàn)樗粌H幫助了我實(shí)現(xiàn)了大學(xué)夢，而且慶幸自己可以在這里安心地學(xué)習(xí)，不必因?yàn)榧依镓毨У慕?jīng)濟(jì)狀況而為大學(xué)的生活費(fèi)發(fā)愁，從而成為我學(xué)習(xí)的一個(gè)絆腳石。因?yàn)槭姓畮椭宋?，我不必太拮?jù)地生活著。大學(xué)是人生的關(guān)鍵階段。這是因?yàn)椋M(jìn)入大學(xué)是我終于放下高考的重?fù)?dān)，第一次開始追逐自己的理想、興趣。這是我離開家庭生活，第一次獨(dú)立參與團(tuán)體和社會生活。這是我不再單純地學(xué)習(xí)或背誦書本上的理論知識，第一次有機(jī)會在學(xué)習(xí)理論的同時(shí)親身實(shí)踐。
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      大學(xué)是人生的關(guān)鍵階段。這是因?yàn)椋@是我一生中最后一次有機(jī)會系統(tǒng)性地接受教育。這是我最后一次能夠全心建立我的知識基礎(chǔ)。這可能是我最后一次可以將大段時(shí)間用于公務(wù)員之家 學(xué)習(xí)的人生階段，也可能是最后一次可以擁有較高的可塑性、集中精力充實(shí)自我的成長歷程。這也許是我最后一次能在相對寬容的，可以置身其中學(xué)習(xí)為人處世之道的理想環(huán)境。
      大學(xué)也是成長的關(guān)鍵階段。在這個(gè)階段里，所有大學(xué)生都應(yīng)當(dāng)認(rèn)真把握每一個(gè)“第一次”，讓它們成為未來人生道路的基石；在這個(gè)階段里，所有大學(xué)生也要珍惜每一個(gè)“最后一次”，不要讓自己在不遠(yuǎn)的將來追悔莫及。在大學(xué)四年里，大家應(yīng)該努力為自己編織生活夢想，明確奮斗方向，奠定事業(yè)基礎(chǔ)。
      我知道上大學(xué)的不易。因此我勤奮努力，從不敢懈怠，也從不奢在物質(zhì)上的滿足，我不能跟其他同學(xué)一樣，買名牌衣服和隨意消費(fèi)等等。我只知道我要一心學(xué)習(xí)，爭取在大學(xué)期間掌握扎實(shí)的理論知識。以便為今后的工作打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，回報(bào)我在大學(xué)期間幫助我的那些好心人，報(bào)答父母的養(yǎng)育之恩。
      在學(xué)習(xí)上我態(tài)度端正。努力刻苦，嚴(yán)于律己，始終堅(jiān)持學(xué)習(xí)第一的原則。為了自己的目標(biāo)與理想，我利用課余時(shí)間閱讀了大量的有關(guān)提高自身素質(zhì)和專業(yè)技能的書籍。
      在生活上，我省吃儉用，盡量減少家庭負(fù)擔(dān)，在空閑和休息時(shí)間不影響自己學(xué)習(xí)的同時(shí)，我還參加了勤工儉學(xué)等活動以解決我的部分生活費(fèi)，這樣不僅減輕了家庭負(fù)擔(dān)，還學(xué)會了一些書本上不曾有的知識。
      鑒于以前的學(xué)習(xí)生活，我不是幸運(yùn)的，但又是萬幸的，得到了老師和同學(xué)的幫助，對于之后的生活有了更明確的目標(biāo)追求，積極參加社會實(shí)踐活動，為增加自己的社會經(jīng)驗(yàn)打下基礎(chǔ)，使自己變得更成熟。國家助學(xué)金給了我很大的幫助，他實(shí)現(xiàn)了我的夢想，而且大大減輕了家庭負(fù)擔(dān)，我會合理運(yùn)用這些錢，好好學(xué)習(xí)天天向上，將來為祖國的繁榮昌盛貢獻(xiàn)一份力量，感謝你們，感謝市政府。在今后的日子里我會更加努力，爭取取得更優(yōu)異的成績。
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      篇九：感謝信
      全方位落實(shí)防控措施 筑就森林防火堅(jiān)固防線
      ——吉林省人民政府森林防火指揮部致清明節(jié)期間奮戰(zhàn)在森林防火一線干部群眾的感謝信
      各級人民政府森林防火指揮部：
      今年清明節(jié)期間，全省始終處于三級以上的持續(xù)高火險(xiǎn)狀態(tài)。此間，正逢清明節(jié)祭祀用火的高峰期，中西部和東部淺山區(qū)農(nóng)業(yè)備耕用火也已經(jīng)開始，野外火源管理壓力極大，森林防火形勢非常嚴(yán)峻。清明節(jié)期間的4月1日至5日，全省共發(fā)生森林火災(zāi)8起，其中一般森林火災(zāi)4起，較大森林火災(zāi)4起，過火總面積31.47公頃，受害森林面積15.1公頃，共出動各類撲火人員551人。在持續(xù)性高火險(xiǎn)和野外用火集中多發(fā)時(shí)段，能夠保證森林防火形勢穩(wěn)定，沒有造成火災(zāi)集中暴發(fā)和較大火災(zāi)損失，取得這一成效實(shí)屬不易，這主要得益于各級政府搶前抓早周密部署，得益于各地、各部門真抓嚴(yán)管，得益于各類森林防火人員堅(jiān)苦奮戰(zhàn)，得益于廣大干部群眾對森林防火工作的大力支持。
      清明節(jié)期間，在各級黨委、政府的統(tǒng)一組織下，五大班子、林業(yè)部門、森林防火指揮部成員單位、森林公安、森林部隊(duì)等部門和單位的領(lǐng)導(dǎo)和廣大干部，全部深入防火一線，嚴(yán)管野外火源，嚴(yán)查火災(zāi)隱患，很多領(lǐng)導(dǎo)同志和機(jī)關(guān)干部凌晨三、四點(diǎn)鐘就出發(fā)到包保責(zé)任區(qū)檢查。各類森林防火管護(hù)人員不辭辛苦，起早貪晚嚴(yán)把野外用火管理關(guān)。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村社組織動員村民參加路口把守和包片巡護(hù)。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、林場等結(jié)合清明節(jié)文明祭掃主題宣傳活動，積極開展形式多樣、影響深遠(yuǎn)、群眾喜聞樂見的森林防火宣傳活動，收到顯著的成效。從省林業(yè)廳領(lǐng)導(dǎo)和省政府森林防火指揮部辦公室檢查情況看，較近年來相比較，今年清明節(jié)期間全省森林防火工作總體上表現(xiàn)五個(gè)特點(diǎn)：一是各級領(lǐng)導(dǎo)對森林防火工作重視程度更高，檢查督促力度更大，以身作則，模范帶頭作用發(fā)揮的好；二是投入一線各類森林防火人員數(shù)量多，盡職盡責(zé)，連續(xù)作戰(zhàn)，不怕辛苦；三是在管理手段上，堅(jiān)持教育引導(dǎo)為主，處罰為輔，收到了事半功倍的成效；四是森林防火宣傳形式多樣，聲勢大，教育警示氛圍濃；五是廣大群眾森林防火意識普遍提高，群防基礎(chǔ)日漸牢固。
      省政府森林防火指揮部特致信向各級政府、林業(yè)及相關(guān)部門、森林公安和森林部隊(duì)等部門和單位表示感謝。同時(shí)，希望各地、各單位、各部門能夠再接再厲，以高度的政治責(zé)任感，繼續(xù)發(fā)揚(yáng)吃苦奉獻(xiàn)的精神，以高昂的勢氣和持之以恒的工作作風(fēng)更好地抓好下步森林防火工作，確保安全度過農(nóng)事用火高峰期和五一入山旅游、采集高峰期，最終取得春防工作全勝。
      吉林省人民政府森林防火指揮部
      二〇一一年四月六日
      篇十：感謝信 感 謝 信
      中共黃石市委、黃石市人民政府：
      金秋十月，丹桂飄香。值此美好時(shí)節(jié)，我們身懷感恩之心，帶著曲松各族人民的濃濃情意，向黃石市委、市政府的各位領(lǐng)導(dǎo)及全市人民致以最真摯的謝意和最美好的祝愿！對你們長期以來對曲松工作的大力援助表示衷心的感謝，并致以崇高的敬意！
      2007年6月，黃石市委、市政府接替湖北孝感對口支援曲松以來，站在講政治講大局的高度，深入貫徹落實(shí)中央關(guān)于做好援藏工作的重要指示精神，高度重視對口支援曲松工作，積極開展新一輪援藏工作，并不斷拓寬援藏領(lǐng)域，豐富援藏內(nèi)涵，開展了“一對一”幫扶活動，把曲松作為黃石的第七個(gè)縣（市、區(qū)）同規(guī)劃、同部署，在人、財(cái)、物等方面進(jìn)一步加大援藏力度，幾年來，派出了兩批10名援藏干部，對口援助資金達(dá)2000多萬，是前四批援藏資金的總和，有力地促進(jìn)了我縣經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展、社會局勢的持續(xù)穩(wěn)定和人民生活的不斷改善。曲松各族人民從身邊日新月異的發(fā)展變化中，真切地感受到了黃石市委、市政府各位領(lǐng)導(dǎo)及全市人民的深情厚誼。
      幾年來，在山南地委、行署的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在黃石市委、市政府的大力援助下，我們深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，一心一意謀發(fā)展，聚精會神搞建設(shè)，全力以赴保穩(wěn)定，盡心竭力惠民生，圓滿完成了“十一五”規(guī)劃任務(wù)，人民群眾生活水
      平不斷提高，基礎(chǔ)設(shè)施條件不斷改善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境不斷優(yōu)化，各項(xiàng)社會事業(yè)不斷發(fā)展，城鄉(xiāng)面貌日新月異，社會局勢持續(xù)穩(wěn)定。取得這樣的成績，離不開黨中央、國務(wù)院的特殊關(guān)懷，離不開湖北人民特別是黃石人民的大力援助，離不開各批次援藏干部的無私奉獻(xiàn)和辛勤工作，離不開曲松各族干部群眾的努力奮斗。在此，我代表曲松各族人民向黃石市委、市政府、全體援藏干部及家屬表示衷心的感謝！
      2011年，是全面貫徹落實(shí)中央第五次西藏工作座談會的重要一年，也是“十二五”規(guī)劃的開局之年。我們將突出“三件大事”，狠抓“三大建設(shè)”，大力實(shí)施“農(nóng)牧穩(wěn)縣、工礦強(qiáng)縣、科教興縣、項(xiàng)目富縣、旅游活縣、依法治縣”發(fā)展戰(zhàn)略堅(jiān)持改革開放，狠抓安居樂業(yè)，強(qiáng)化項(xiàng)目落實(shí)，培育特色產(chǎn)業(yè)，加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)，著力改善民生，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，推動全縣經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，以優(yōu)異成績回報(bào)黨中央的親切關(guān)懷，回報(bào)湖北人民特別是黃石人民的無私援助。
      衷心希望貴市一如既往地關(guān)心、支持和幫助我們的工作，歡迎貴市領(lǐng)導(dǎo)和同志們方便時(shí)蒞臨曲松考察指導(dǎo)工作。
       
      
    
      

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