第一篇：關(guān)于我區(qū)東部農(nóng)村集體土地征地拆遷的調(diào)查與思考

隨著我市城市現(xiàn)代化建設(shè)步伐不斷加快，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，我區(qū)東部地區(qū)作為城市規(guī)劃區(qū)的組成部分，以?xún)?yōu)越的地理、自然條件，越來(lái)越凸顯出其重要的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和開(kāi)發(fā)價(jià)值。根據(jù)市政府的規(guī)劃，2003年起，我區(qū)東部地區(qū)將陸續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)南京國(guó)際高爾夫球場(chǎng)、南京軟件園、經(jīng)五路、聚寶山商品住宅區(qū)等一批重點(diǎn)、大型項(xiàng)目。這些項(xiàng)目的建成，將根本改善東部地區(qū)的面貌，改善投資環(huán)境，拓展發(fā)展空間，提升我區(qū)的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，為實(shí)現(xiàn)“科技強(qiáng)區(qū)、環(huán)境立區(qū)、文化興區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略提供新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。該地區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)能否順利進(jìn)行，將直接關(guān)系到我區(qū)東部地區(qū)開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略布署，關(guān)系到我區(qū)2003年總體工作目標(biāo)任務(wù)的完成。

當(dāng)前，東部地區(qū)開(kāi)發(fā)的首要任務(wù)是做好征地拆遷工作。該地區(qū)的土地主要是農(nóng)村集體土地。我區(qū)作為傳統(tǒng)的“城區(qū)”，對(duì)城市國(guó)有土地的拆遷經(jīng)驗(yàn)豐富，但對(duì)于農(nóng)村集體土地的征地拆遷，相對(duì)缺乏工作經(jīng)驗(yàn)，尚未形成系統(tǒng)、全面、具體的工作思路和方法，而東部地區(qū)大面積的征地拆遷工作即將開(kāi)始，該地區(qū)的征地拆遷工作，量大、面廣，涉及4000余戶(hù)，1萬(wàn)余人口。我院高度重視東部地區(qū)的征地拆遷工作，院黨組專(zhuān)門(mén)召開(kāi)會(huì)議進(jìn)行研究，以為區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)的高度責(zé)任感，將東部地區(qū)的農(nóng)村集體土地征地拆遷中存在的問(wèn)題作為我院今年創(chuàng)建服務(wù)型法院的一個(gè)重點(diǎn)課題，展開(kāi)調(diào)研，并結(jié)合我院審理國(guó)有土地拆遷案件的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了思考，力圖為區(qū)委、區(qū)政府的工作決策提出一些參考和建議。

一、概況

（一）調(diào)查對(duì)象：我們以目前區(qū)城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)公司正在實(shí)施征地拆遷工作的紅山街道小營(yíng)村為調(diào)查對(duì)象：

1、地理、人口及經(jīng)濟(jì)概況。此次征地拆遷范圍涉及小營(yíng)村第二、第三生產(chǎn)隊(duì)等，計(jì)196戶(hù)，532人，其中農(nóng)業(yè)人口232人，居民300人，具有合法權(quán)屬的房屋面積計(jì)11,000余平方米，違法建筑4,000余平方米。從地理區(qū)位和社會(huì)綜合情況上來(lái)看，該地區(qū)屬于典型的城郊結(jié)合部?？傮w而言，該地區(qū)地勢(shì)較低，耕地條件差，主要作物為樹(shù)苗等，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，農(nóng)民總體收入較低，存在貧富不均的現(xiàn)象，農(nóng)民住宅房屋面積較為懸殊，面積較大的達(dá)700余平方米，小的則只有40余平方米。該地區(qū)外來(lái)人口較多，房屋出租是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的一項(xiàng)重要的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。

2、項(xiàng)目概況。該地段建設(shè)項(xiàng)目為墨香山莊商品房開(kāi)發(fā)、經(jīng)五路（寬45m）、華飛路東延（寬24m）、營(yíng)苑南路東延（寬24m），此次征地拆遷期限自2002年11月18日起至2003年1月18日止，計(jì)二個(gè)月。

3、適用政策法規(guī)情況。目前我市對(duì)于農(nóng)村集體土地征地拆遷，適用寧政發(fā)[2000]86號(hào)《南京市建設(shè)征用土地補(bǔ)償和安置辦法》（主要內(nèi)容為規(guī)定了拆遷房屋實(shí)行實(shí)物安置及附屬物的貨幣補(bǔ)償，以下簡(jiǎn)稱(chēng)86號(hào)文），和寧政發(fā)[2001]21號(hào)《南京市征地房屋拆遷貨幣補(bǔ)償細(xì)則》（主要內(nèi)容為規(guī)定了拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償，以下簡(jiǎn)稱(chēng)21號(hào)文）的規(guī)定。根據(jù)21號(hào)文的規(guī)定，對(duì)于農(nóng)村集體土地征地拆遷，21號(hào)文效力優(yōu)先，21號(hào)文未有規(guī)定的，適用86號(hào)文，即目前我區(qū)東部地區(qū)農(nóng)村集體土地征地拆遷，全部適用貨幣補(bǔ)償，不再進(jìn)行實(shí)物安置。

（二）調(diào)查方法。我們?cè)趯?duì)小營(yíng)村征地拆遷項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查的同時(shí)，與我區(qū)城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行了座談；在爭(zhēng)議。

1、關(guān)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的爭(zhēng)議。86號(hào)文第九條規(guī)定對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的爭(zhēng)議應(yīng)先經(jīng)裁決，但由于該補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)已由有關(guān)法規(guī)、規(guī)章及政策予以明文規(guī)定，實(shí)踐中圍繞補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生爭(zhēng)議的很少出現(xiàn)。

2、關(guān)于補(bǔ)償數(shù)額的爭(zhēng)議。實(shí)踐中，主要爭(zhēng)議在于征地房屋拆遷安置補(bǔ)償?shù)慕痤~、方式、期限等方面。86號(hào)文第十八條規(guī)定，對(duì)于此類(lèi)爭(zhēng)議，由市、縣（區(qū)）人民政府裁決，當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可在法定期限內(nèi)向人民法院起訴。根據(jù)上述規(guī)定，如我區(qū)東部地區(qū)農(nóng)村集體土地征地拆遷中發(fā)生此類(lèi)爭(zhēng)議，應(yīng)由我區(qū)政府裁決。依照法律規(guī)定，對(duì)于政府裁決不服而起訴的，屬于人民法院行政訴訟案件。

就上述爭(zhēng)議，按照省法院、省建委的統(tǒng)一觀點(diǎn)，必須先政府裁決，不服裁決的，提起行政訴訟。

（三）關(guān)于實(shí)施征地拆遷的主體

市政府86號(hào)文第十七條規(guī)定，征地經(jīng)批準(zhǔn)后，……由市、縣（區(qū)）土地行政主管部門(mén)公告拆遷決定并組織實(shí)施。第七條規(guī)定，建設(shè)征用土地，市、縣（區(qū)）土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)……并與被征用土地的所有人和使用人就補(bǔ)償、安置等事項(xiàng)簽訂協(xié)議，以上規(guī)定表明，實(shí)施征地拆遷的法定主體是土地行政主管部門(mén)，我區(qū)為房地產(chǎn)管理局。而市政府21號(hào)文第二條第二款規(guī)定，本細(xì)則所稱(chēng)征地拆遷實(shí)施單位，是指市土地行政主管部門(mén)指定的辦理用地事務(wù)的機(jī)構(gòu)。該細(xì)則所指的“機(jī)構(gòu)”，一般理解為市土地局下屬用地事務(wù)所及類(lèi)似我區(qū)房地產(chǎn)局等性質(zhì)的機(jī)構(gòu)?？梢钥闯?，21號(hào)文規(guī)定的實(shí)施主體與86號(hào)文規(guī)定似有不同，但應(yīng)當(dāng)看到21號(hào)文僅僅是對(duì)“征地房屋拆遷”進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，21號(hào)文與86號(hào)文相比，實(shí)際上具有特別規(guī)定的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于86號(hào)文適用。我院認(rèn)為，實(shí)施征地拆遷的法定主體應(yīng)為土地行政主管部門(mén)，在我區(qū)即為房地產(chǎn)管理局。我市對(duì)于農(nóng)村集體土地征地拆遷單位實(shí)行資質(zhì)管理，我區(qū)房地產(chǎn)管理局具有農(nóng)村集體土地征地拆遷資質(zhì)，這一點(diǎn)與法律和文件規(guī)定的精神是一致的。但是，對(duì)于21號(hào)文第二條第二款中所稱(chēng)的“指定”，應(yīng)當(dāng)作如何理解？這種“指定”，作為法律術(shù)語(yǔ)，在行政法上并沒(méi)有合適的法律法理依據(jù)，從行政法角度來(lái)看，行政權(quán)力的來(lái)源只有職權(quán)行政行為、授權(quán)行政行為與委托行政行為三種，而沒(méi)有“指定”行政行為，授權(quán)行政行為必須有法律法規(guī)的授權(quán)，委托行政行為只存在于具體行政行為，可以在沒(méi)有法律、法規(guī)或者規(guī)章依據(jù)的情況下實(shí)施。最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法〉若干問(wèn)題的解釋》第21條就規(guī)定了行政委托的法律效果，但行政委托必須以行政機(jī)關(guān)的名義實(shí)施行政行為。從86號(hào)文和21號(hào)文，結(jié)合相關(guān)行政法律、法規(guī)和司法解釋來(lái)看，這種“指定”應(yīng)當(dāng)定義為“委托”較合適。我們還應(yīng)當(dāng)看到，如果采用先征地后拆遷的模式，拆遷實(shí)施的主體就不存在任何問(wèn)題，畢竟拆遷是平等民事主體之間的民事行為，只要有拆遷資質(zhì)的開(kāi)發(fā)單位，都可以作為實(shí)施主體。如武漢市，直接規(guī)定國(guó)家征用土地，拆遷居住用房的，用地單位與被拆遷人簽訂拆遷房屋協(xié)議書(shū)。

三、主要現(xiàn)實(shí)矛盾的研究與分析。

在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)實(shí)施農(nóng)民房屋拆遷，不同于在城市規(guī)劃區(qū)實(shí)施國(guó)有土地上的居民房屋拆遷，情況比較復(fù)雜，呈多樣性。此次小營(yíng)村征地拆遷工作中遇到的問(wèn)題，較為突出的反映了目前我市農(nóng)村集體土地征地拆遷中的常見(jiàn)問(wèn)題，也是目前農(nóng)村集體土地征地拆遷工作的難點(diǎn)問(wèn)題，主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

（2）關(guān)于農(nóng)業(yè)人口安置保養(yǎng)問(wèn)題。86號(hào)文規(guī)定，標(biāo)準(zhǔn)為35000元—40000元，保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)為14000元—18000元。86號(hào)文于2000年4月出臺(tái)，結(jié)合上述房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低的理由，目前關(guān)于農(nóng)業(yè)人口安置保養(yǎng)問(wèn)題同樣存在標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低的情況，在此不再重述。

在這里，提出較為超前的建議，可以參考國(guó)外通行的做法，以市政建設(shè)為目的進(jìn)行拆遷時(shí)，在市政工程項(xiàng)目如公路等建成后，分配給拆遷戶(hù)合理的股份，以股利分紅對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)償，這種做法在深圳市的拆遷工作中已得到較為成功的運(yùn)用。我區(qū)東部地區(qū)農(nóng)民主要是依賴(lài)土地生存，僅給予數(shù)萬(wàn)元的安置、保養(yǎng)費(fèi)用，不如給予股利分紅，更有利于農(nóng)民的生存利益?；蛘咄ㄟ^(guò)采用發(fā)行土地債券的方式，解決農(nóng)民征地補(bǔ)償?shù)团c國(guó)家建設(shè)用地征地成本高的矛盾，也使農(nóng)民可以獲得較長(zhǎng)時(shí)期的土地收益，并獲得生產(chǎn)自救和發(fā)展所必需的資金。

2、農(nóng)村小團(tuán)體合力較強(qiáng)。盡管開(kāi)發(fā)單位實(shí)施拆遷時(shí)，在堅(jiān)持文件規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的情況下，充分考慮到具體情況而采取了變通執(zhí)行的方法，如對(duì)待房屋面積較大的戶(hù)，有兩個(gè)以上單列戶(hù)口，但只有一個(gè)產(chǎn)權(quán)證的，給予產(chǎn)權(quán)拆分的方式，以達(dá)到套用較高的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的方法等，實(shí)際上提高了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但此次征地拆遷工作開(kāi)始后，前20天仍無(wú)一戶(hù)搬遷，動(dòng)遷工作一度陷于停滯狀態(tài)，但自從有一戶(hù)搬遷之后，20天左右基本上全部搬遷完畢。對(duì)于這一情況，我們分析認(rèn)為，主要是拆遷戶(hù)間關(guān)系較為緊密，從眾思想突出?；谵r(nóng)村所固有的居住、生活環(huán)境和特點(diǎn)，農(nóng)村集體土地住戶(hù)間關(guān)系較為緊密，相互間沾親帶故或交往密切，具有一定的小團(tuán)體合力，人員從眾、甚至盲從現(xiàn)象較為明顯，這一點(diǎn)，與城市拆遷具有明顯的差異。對(duì)于動(dòng)遷工作而言，既有利的一面，也有不利的一面，對(duì)此，要充分利用有利的因素，重點(diǎn)突破，做好思想分化工作，達(dá)到以點(diǎn)帶面的效果。

3、戶(hù)情差異較大。該地區(qū)被征地拆遷190余戶(hù)，各戶(hù)房屋面積及附屬物、經(jīng)濟(jì)條件、收入來(lái)源、家庭成員結(jié)構(gòu)、人口成份（居民、農(nóng)民）等情況差別較大，如小營(yíng)村征地拆遷中，有數(shù)代多人共一戶(hù)的情況，也有夫妻二人各一戶(hù)的情況等，戶(hù)情差異較大。對(duì)此類(lèi)情況，區(qū)城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)公司除了上述拆遷產(chǎn)權(quán)面積的操作方法外，有下列措施：對(duì)夫妻二人各一戶(hù)籍，但只有一個(gè)權(quán)屬證的，一概按一戶(hù)一產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算，產(chǎn)權(quán)面積累計(jì)；對(duì)夫妻二人同一戶(hù)籍，但分別取得房屋權(quán)屬證明的，也按一戶(hù)一產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算。

另外，不少農(nóng)民所確認(rèn)的被拆遷房屋，戶(hù)均面積較大，最大的一戶(hù)達(dá)700多平方米，而有的全部是違法建筑，以致各戶(hù)房屋補(bǔ)償和農(nóng)業(yè)人口安置保養(yǎng)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額差別較大，各拆遷戶(hù)基于不適當(dāng)?shù)南嗷ヅ时榷a(chǎn)生的利益要求的期望值差別較大，給動(dòng)遷工作帶來(lái)一定難度。

（二）土地、房屋權(quán)屬情況復(fù)雜，違法建筑比例較大

由于歷史原因，對(duì)于農(nóng)村集體土地的土地使用權(quán)及房屋合法權(quán)屬的登記管理，不夠嚴(yán)格，征地拆遷中常出現(xiàn)手續(xù)不全現(xiàn)象，情況較為復(fù)雜，而是否認(rèn)定相關(guān)權(quán)屬將直接影響補(bǔ)償利益，如有的拆遷戶(hù)有土地使用權(quán)手續(xù)，無(wú)房屋建造合法手續(xù)，有的只有房屋建造手續(xù)，而無(wú)土地使用權(quán)手續(xù)；還有一些村民住戶(hù)翻建的房屋，雖然按規(guī)定規(guī)定履行了審批手續(xù)，但在翻建時(shí)擴(kuò)大多建的情況較多等。此外，由于客觀原因，過(guò)去村、組、區(qū)、鄉(xiāng)對(duì)村民建房行為規(guī)范滯后，管理不到位，致使村民群眾不經(jīng)審批自建自搭房屋的現(xiàn)象很普遍，特別處于城市近郊的村民群眾，受利益驅(qū)動(dòng)分認(rèn)識(shí)到實(shí)施農(nóng)民房屋拆遷的復(fù)雜性，各職能部門(mén)和相關(guān)單位都應(yīng)當(dāng)高度重視，積極疏導(dǎo)，穩(wěn)妥謹(jǐn)慎，鈍化矛盾，堅(jiān)決避免惡性事件的發(fā)生。同時(shí)，要盡量避免不同權(quán)利主體之間巨大的利益差異，促進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部社會(huì)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展。

2、統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，相互協(xié)調(diào)。農(nóng)村集體土地征地拆遷工作，涉及多個(gè)職能部門(mén)和單位，而各部門(mén)是否能夠統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，相互協(xié)調(diào)，執(zhí)法水平如何等對(duì)于工作的順利開(kāi)展，是十分重要的，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)大局觀，避免問(wèn)題推諉，矛盾上交。

3、依法實(shí)施，文明執(zhí)法，加強(qiáng)監(jiān)督。農(nóng)村集體土地征地拆遷，必須堅(jiān)持從程序到實(shí)體，從手續(xù)到手段，都要依法實(shí)施。實(shí)施過(guò)程中，具體實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)注意文明執(zhí)法，文明動(dòng)遷，不能采取以暴制暴，以邪壓邪或其它不正當(dāng)手段；不能打著政府旗號(hào)，為有損于政府形象的行為，相關(guān)職能部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)監(jiān)督管理。

4、排查摸底，掌握戶(hù)情，適時(shí)調(diào)整。做好先期調(diào)查工作，以便于制定總體動(dòng)遷方案，特別是補(bǔ)償優(yōu)惠方案，并根據(jù)調(diào)查的情況，適時(shí)對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方案進(jìn)行調(diào)整。做好有號(hào)召力的重點(diǎn)人員的思想工作，如村干部、黨員、老干部等，使這類(lèi)重點(diǎn)人員帶頭服從政府征地拆遷工作，達(dá)到以點(diǎn)帶面的效果。

（二）關(guān)于均衡各方利益，根本解決征地拆遷矛盾的建議

考慮到征地拆遷對(duì)農(nóng)民生活的重大影響，應(yīng)當(dāng)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、實(shí)施開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與保護(hù)群眾利益三方關(guān)系中尋找平衡點(diǎn)，并切實(shí)考慮群眾在征地拆遷后的生產(chǎn)、生活問(wèn)題，這是解決征地拆遷矛盾的根本所在。在征地拆遷工作中表現(xiàn)出來(lái)的拆遷與被拆遷間的矛盾和問(wèn)題，實(shí)質(zhì)是三方關(guān)系的矛盾，在國(guó)家法律、法規(guī)尚不配套健全，市政府相關(guān)文件規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)較低，滯后于現(xiàn)實(shí)的情況下，我區(qū)東部地區(qū)農(nóng)村集體土地征地拆遷工作，應(yīng)當(dāng)以與時(shí)俱進(jìn)的思想理念，制定適當(dāng)?shù)姆桨?，在不改變相關(guān)文件規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的前提下，靈活掌握，變通執(zhí)行，以適度提高補(bǔ)償數(shù)額或以其它方式，解決群眾實(shí)際困難。目前可能采取的方式主要有二種：一種是提高補(bǔ)償數(shù)額，如我區(qū)小營(yíng)村征地拆遷的方式主要是通過(guò)拆分房屋面積，達(dá)到套用較高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的方法。另一種是根據(jù)拆遷戶(hù)的不同情況和要求，由開(kāi)發(fā)單位提供部分較大幅度的優(yōu)惠價(jià)格的房屋，由拆遷戶(hù)購(gòu)買(mǎi)。在這次小營(yíng)村拆遷中，給予拆遷戶(hù)兩處購(gòu)買(mǎi)：一是南京市的經(jīng)濟(jì)適用房，每平方米價(jià)格1500元左右，但門(mén)檻很高，只有符合條件的城市居民才能購(gòu)買(mǎi)；一是墨香山莊房屋，每平方米優(yōu)惠價(jià)2600元，但價(jià)格仍然偏高?？捎砷_(kāi)發(fā)單位建設(shè)一批廉價(jià)房，專(zhuān)由拆遷戶(hù)購(gòu)買(mǎi)，這樣既合法，又有利于解決矛盾。特別是興建商品房等非市政建設(shè)項(xiàng)目，更應(yīng)當(dāng)采取這種方式，以緩解矛盾。這次我區(qū)仙鶴門(mén)地區(qū)將興建全市最大的經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)，這將緩解下一步東部地區(qū)大面積拆遷的矛盾。

（三）關(guān)于征地拆遷實(shí)施主體

此次調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在征地拆遷的實(shí)際動(dòng)遷操作中，各區(qū)作法很不一致。如，此次小營(yíng)村征地拆遷，征地拆遷公告是由區(qū)房地產(chǎn)局依法發(fā)出，依照有關(guān)文件規(guī)定，征地拆遷工作及補(bǔ)償協(xié)議本應(yīng)以該局名義進(jìn)行，但實(shí)際上，區(qū)城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)公司在小營(yíng)村以接受區(qū)房地產(chǎn)管理局的委托的方式具體進(jìn)行征地拆遷工作，征地拆遷補(bǔ)償協(xié)議也是以該公司名義與拆遷戶(hù)簽訂。而我市棲霞區(qū)則統(tǒng)一由該區(qū)拆遷辦以接受委托方式進(jìn)行征地拆遷工作。我們認(rèn)為，首先，小營(yíng)村的征地拆遷項(xiàng)目，《婚姻法》的規(guī)定，不能硬性合并為一個(gè)拆遷戶(hù)。

4、依法確認(rèn)農(nóng)民分家析產(chǎn)協(xié)議的效力。析產(chǎn)是一個(gè)法律行為，我國(guó)民法及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記，但在廣大農(nóng)村地區(qū)，自行簽訂分家析產(chǎn)協(xié)議，而不依法辦理登記手續(xù)的情況非常普遍，我市棲霞區(qū)在征地拆遷中遇到此類(lèi)問(wèn)題較多。對(duì)于分家析產(chǎn)協(xié)議，雖然沒(méi)有具體的法律規(guī)定，但最高人民法院1985年《關(guān)于對(duì)分家協(xié)產(chǎn)的房屋再立遺囑變更產(chǎn)權(quán)，其遺囑是否有效的批復(fù)》中明確：對(duì)分家時(shí)達(dá)成的各自管業(yè)且已執(zhí)行多年的房產(chǎn)協(xié)議，應(yīng)予以維護(hù)。我院建議，應(yīng)當(dāng)在堅(jiān)持將登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得、變更和消滅的生效要件的基礎(chǔ)上，也可以在未登記的情況下，對(duì)于分家析產(chǎn)協(xié)議，如果訂有書(shū)面協(xié)議，已實(shí)際履行并形成各自管業(yè)多年，應(yīng)當(dāng)予以認(rèn)可。

5、依法確認(rèn)被拆遷人。在過(guò)去城市拆遷中，就常有錯(cuò)誤認(rèn)定被拆遷人，導(dǎo)致拆遷協(xié)議違法的現(xiàn)象。在下一步東部地區(qū)拆遷中應(yīng)當(dāng)充分注意房屋權(quán)屬問(wèn)題，注意準(zhǔn)確認(rèn)定被拆遷人，不能為趕拆遷進(jìn)度，而違法簽訂補(bǔ)償協(xié)議。在小營(yíng)村拆遷過(guò)程中，有錢(qián)姓拆遷戶(hù)，原產(chǎn)權(quán)人是錢(qián)某的老母親，生前有眾多子女，但房屋只有錢(qián)某居住，開(kāi)發(fā)單位直接與錢(qián)某簽定協(xié)議，這種做法是不符合法律規(guī)定的。從民法來(lái)看，該房屋所有權(quán)并不屬錢(qián)某一人所有，而是子女共有，而21號(hào)文規(guī)定被拆遷人（戶(hù)）是被拆除的房屋的所有人（戶(hù)），因此該拆遷補(bǔ)償協(xié)議屬無(wú)效。

總而言之，我區(qū)東部地區(qū)城市現(xiàn)代化建設(shè)過(guò)程一系列法律問(wèn)題的解決，并不是一朝一夕所能完成，而是需要政府、社會(huì)各界在軟硬件建設(shè)營(yíng)造方面進(jìn)行長(zhǎng)期不懈的努力。區(qū)法院充分認(rèn)識(shí)到此次東部地區(qū)農(nóng)村集體土地征地拆遷對(duì)于我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的重要意義，一致認(rèn)為，我們要適應(yīng)現(xiàn)代法治社會(huì)對(duì)法院的需要，樹(shù)立“司法為民”、“審判就是服務(wù)”的理念，發(fā)揮法院審判工作的職能優(yōu)勢(shì)，運(yùn)用現(xiàn)有的并探索適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展要求的新的服務(wù)方式和手段，努力增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，改進(jìn)服務(wù)方法，提高服務(wù)水平，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展開(kāi)展全方位司法服務(wù)和司法保障。一是要認(rèn)真審理此類(lèi)案件，及時(shí)、高效、妥善處理，注重調(diào)解，鈍化矛盾，全力維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定；注重審判效果、*效果與社會(huì)效果的有機(jī)結(jié)合；二是與行政部門(mén)密切配合，及時(shí)反饋問(wèn)題，積極提供法律幫助；在嚴(yán)格依法辦事，確有必要的情況下，堅(jiān)決配合政府，采取強(qiáng)制執(zhí)行；三是及時(shí)研究分析農(nóng)村集體土地征地拆遷工作的問(wèn)題，為政府提供法律參考與建議，促進(jìn)農(nóng)村集體土地征用開(kāi)發(fā)的健康發(fā)展。

第二篇：關(guān)于我區(qū)東部農(nóng)村集體土地征地拆遷的調(diào)查與思考

隨著我市城市現(xiàn)代化建設(shè)步伐不斷加快，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，我區(qū)東部地區(qū)作為城市規(guī)劃區(qū)的組成部分，以?xún)?yōu)越的地理、自然條件，越來(lái)越凸顯出其重要的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和開(kāi)發(fā)價(jià)值。根據(jù)市政府的規(guī)劃，2003年起，我區(qū)東部地區(qū)將陸續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)南京國(guó)際高爾夫球場(chǎng)、南京軟件園、經(jīng)五路、聚寶山商品住宅區(qū)等一批重點(diǎn)、大型項(xiàng)目。這些項(xiàng)目的建成，將根本改善東部地區(qū)的面貌，改善投資環(huán)境，拓展發(fā)展空間，提升我區(qū)的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，為實(shí)現(xiàn)“科技強(qiáng)區(qū)、環(huán)境立區(qū)、文化興區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略提供新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。該地區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)能否順利進(jìn)行，將直接關(guān)系到我區(qū)東部地區(qū)開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略布署，關(guān)系到我區(qū)2003年總體工作目標(biāo)任務(wù)的完成。當(dāng)前，東部地區(qū)開(kāi)發(fā)的首要任務(wù)是做好征地拆遷工作。該地區(qū)的土地主要是農(nóng)村集體土地。我區(qū)作為傳統(tǒng)的“城區(qū)”，對(duì)城市國(guó)有土地的拆遷經(jīng)驗(yàn)豐富，但對(duì)于農(nóng)村集體土地的征地拆遷，相對(duì)缺乏工作經(jīng)驗(yàn)，尚未形成系統(tǒng)、全面、具體的工作思路和方法，而東部地區(qū)大面積的征地拆遷工作即將開(kāi)始，該地區(qū)的征地拆遷工作，量大、面廣，涉及4000余戶(hù)，1萬(wàn)余人口。我院高度重視東部地區(qū)的征地拆遷工作，院黨組專(zhuān)門(mén)召開(kāi)會(huì)議進(jìn)行研究，以為區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)的高度責(zé)任感，將東部地區(qū)的農(nóng)村集體土地征地拆遷中存在的問(wèn)題作為我院今年創(chuàng)建服務(wù)型法院的一個(gè)重點(diǎn)課題，展開(kāi)調(diào)研，并結(jié)合我院審理國(guó)有土地拆遷案件的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了思考，力圖為區(qū)委、區(qū)政府的工作決策提出一些參考和建議。

一、概況

（一）調(diào)查對(duì)象：我們以目前區(qū)城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)公司正在實(shí)施征地拆遷工作的紅山街道小營(yíng)村為調(diào)查對(duì)象：

1、地理、人口及經(jīng)濟(jì)概況。此次征地拆遷范圍涉及小營(yíng)村第二、第三生產(chǎn)隊(duì)等，計(jì)196戶(hù)，532人，其中農(nóng)業(yè)人口232人，居民300人，具有合法權(quán)屬的房屋面積計(jì)11,000余平方米，違法建筑4,000余平方米。從地理區(qū)位和社會(huì)綜合情況上來(lái)看，該地區(qū)屬于典型的城郊結(jié)合部。總體而言，該地區(qū)地勢(shì)較低，耕地條件差，主要作物為樹(shù)苗等，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，農(nóng)民總體收入較低，存在貧富不均的現(xiàn)象，農(nóng)民住宅房屋面積較為懸殊，面積較大的達(dá)700余平方米，小的則只有40余平方米。該地區(qū)外來(lái)人口較多，房屋出租是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的一項(xiàng)重要的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。

2、項(xiàng)目概況。該地段建設(shè)項(xiàng)目為墨香山莊商品房開(kāi)發(fā)、經(jīng)五路（寬45m）、華飛路東延（寬24m）、營(yíng)苑南路東延（寬24m），此次征地拆遷期限自2002年11月18日起至2003年1月18日止，計(jì)二個(gè)月。

3、適用政策法規(guī)情況。目前我市對(duì)于農(nóng)村集體土地征地拆遷，適用寧政發(fā)[2000]86號(hào)《南京市建設(shè)征用土地補(bǔ)償和安置辦法》（主要內(nèi)容為規(guī)定了拆遷房屋實(shí)行實(shí)物安置及附屬物的貨幣補(bǔ)償，以下簡(jiǎn)稱(chēng)86號(hào)文），和寧政發(fā)[2001]21號(hào)《南京市征地房屋拆遷貨幣補(bǔ)償細(xì)則》（主要內(nèi)容為規(guī)定了拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償，以下簡(jiǎn)稱(chēng)21號(hào)文）的規(guī)定。根據(jù)21號(hào)文的規(guī)定，對(duì)于農(nóng)村集體土地征地拆遷，21號(hào)文效力優(yōu)先，21號(hào)文未有規(guī)定的，適用86號(hào)文，即目前我區(qū)東部地區(qū)農(nóng)村集體土地征地拆遷，全部適用貨幣補(bǔ)償，不再進(jìn)行實(shí)物安置。

（二）調(diào)查方法。我們?cè)趯?duì)小營(yíng)村征地拆遷項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查的同時(shí)，與我區(qū)城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行了座談；以區(qū)政府法制辦的名義抽調(diào)專(zhuān)門(mén)人員實(shí)地參與了兩戶(hù)“釘子戶(hù)”的動(dòng)遷調(diào)解；先后走訪了市國(guó)土局、房產(chǎn)局等行政執(zhí)法單位，詳細(xì)了解了相關(guān)政策規(guī)定；與部分郊縣法院以及上級(jí)法院就法律適用問(wèn)題進(jìn)行了充分的研討；有選擇性地對(duì)比研究了北京市、深圳市、上海市、寧波市、重慶市、武漢市等大城市關(guān)于農(nóng)村集體土地征地拆遷的相關(guān)政策規(guī)定。

二、征地拆遷主要法律問(wèn)題的研究與分析在城市建設(shè)發(fā)展過(guò)程中，與群眾利益最緊密，矛盾最突出，難度最大的就是房屋拆遷問(wèn)題。而在房屋拆遷工作中，又?jǐn)?shù)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)城郊結(jié)合部的農(nóng)民集體土地的征地和房屋拆遷問(wèn)題最難處理。目前國(guó)家還沒(méi)有制定和頒布城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)因城市建設(shè)需要,依法征用集體土地后農(nóng)民房屋拆遷補(bǔ)償安置的專(zhuān)門(mén)法規(guī)，因此，解決城郊結(jié)合部農(nóng)民房屋拆遷問(wèn)題，缺少必要的法律規(guī)范。但城市建設(shè)的發(fā)展，依賴(lài)于舊城改造和對(duì)外拓展，這就無(wú)法回避農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷問(wèn)題。因此，首先需要就城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體土地征地拆遷的相關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)行研究。

（一）農(nóng)村集體土地征地拆遷的法律性質(zhì)小營(yíng)村征地拆遷過(guò)程中，許多被拆遷人認(rèn)為，該地早已在2000年被征為國(guó)有土地，因此，現(xiàn)在進(jìn)行的拆遷活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)按照南京市政府203號(hào)令進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，這是拆遷過(guò)程中存在的重大爭(zhēng)議之一。也就是說(shuō)，按照市政府203號(hào)令，拆遷人與被拆遷人之間是平等的民事主體關(guān)系，這就將征地與拆遷劃分為兩種性質(zhì)的行為，即征用為行政行為，拆遷為民事行為。我們認(rèn)為，僅從南京市政府86號(hào)文、21號(hào)文來(lái)看，應(yīng)當(dāng)將征地拆遷界定為行政行為。86號(hào)文和21號(hào)文的依據(jù)是《土地管理法》，該法第二條規(guī)定：中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有和勞動(dòng)群眾集體所有制；國(guó)家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。這種國(guó)家征用是典型的行政行為。21號(hào)文第二條規(guī)定，征地房屋拆遷，是指國(guó)家因建設(shè)需要，依法將農(nóng)村集體土地征為國(guó)有土地

所涉及的居住房屋拆遷……。因此，征地拆遷總體上是行政機(jī)關(guān)的行政管理活動(dòng)，是行政行為，這一行為的標(biāo)的是土地，至于房屋拆遷，則作為土地征用過(guò)程中對(duì)地上定附著物進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容，整體上仍然包含在征用這一行為之中。2002年《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定，因城市開(kāi)發(fā)建設(shè)征用集體土地實(shí)施房屋拆遷的，其拆遷補(bǔ)償安置辦法由設(shè)區(qū)的市人民政府參照本條例另行制定，這就以地方性法規(guī)的形式給市政府進(jìn)行了授權(quán)。因南京市政府出臺(tái)的86號(hào)文和21號(hào)文已單獨(dú)對(duì)農(nóng)村集體土地征地拆遷進(jìn)行了規(guī)定。南京市法院系統(tǒng)對(duì)此也采取了比較務(wù)實(shí)的態(tài)度。因此，就目前形勢(shì)而言，現(xiàn)實(shí)的觀點(diǎn)是：市政府203號(hào)令是對(duì)原國(guó)有土地上進(jìn)行房屋拆遷安置補(bǔ)償適用的政策，但對(duì)于原屬農(nóng)村集體性質(zhì)的土地上進(jìn)行房屋拆遷安置補(bǔ)償，屬于86號(hào)文和21號(hào)文所規(guī)定的“征地房屋拆遷及征地撤組后剩余土地上原房屋拆遷”的范疇，應(yīng)適用86號(hào)文和21號(hào)文的規(guī)定進(jìn)行安置補(bǔ)償，并將征地拆遷整體納入行政行為的范疇，由行政機(jī)關(guān)行使行政職能予以調(diào)整。

（二）農(nóng)村集體土地征地后房屋拆遷爭(zhēng)議的解決程序征地拆遷中涉及到的房屋拆遷安置補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)按照86號(hào)文的規(guī)定，先政府行政裁決，對(duì)裁決不服的，當(dāng)事人可以不服行政裁決為由，向法院提起行政訴訟。當(dāng)前農(nóng)村集體土地征地拆遷主要在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償數(shù)額兩個(gè)方面存在爭(zhēng)議。

1、關(guān)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的爭(zhēng)議。86號(hào)文第九條規(guī)定對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的爭(zhēng)議應(yīng)先經(jīng)裁決，但由于該補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)已由有關(guān)法規(guī)、規(guī)章及政策予以明文規(guī)定，實(shí)踐中圍繞補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生爭(zhēng)議的很少出現(xiàn)。

2、關(guān)于補(bǔ)償數(shù)額的爭(zhēng)議。實(shí)踐中，主要爭(zhēng)議在于征地房屋拆遷安置補(bǔ)償?shù)慕痤~、方式、期限等方面。86號(hào)文第十八條規(guī)定，對(duì)于此類(lèi)爭(zhēng)議，由市、縣（區(qū)）人民政府裁決，當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可在法定期限內(nèi)向人民法院起訴。根據(jù)上述規(guī)定，如我區(qū)東部地區(qū)農(nóng)村集體土地征地拆遷中發(fā)生此類(lèi)爭(zhēng)議，應(yīng)由我區(qū)政府裁決。依照法律規(guī)定，對(duì)于政府裁決不服而起訴的，屬于人民法院行政訴訟案件。就上述爭(zhēng)議，按照省法院、省建委的統(tǒng)一觀點(diǎn)，必須先政府裁決，不服裁決的，提起行政訴訟。

（三）關(guān)于實(shí)施征地拆遷的主體市政府86號(hào)文第十七條規(guī)定，征地經(jīng)批準(zhǔn)后，……由市、縣（區(qū)）土地行政主管部門(mén)公告拆遷決定并組織實(shí)施。第七條規(guī)定，建設(shè)征用土地，市、縣（區(qū)）土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)……并與被征用土地的所有人和使用人就補(bǔ)償、安置等事項(xiàng)簽訂協(xié)議，以上規(guī)定表明，實(shí)施征地拆遷的法定主體是土地行政主管部門(mén)，我區(qū)為房地產(chǎn)管理局。而市政府21號(hào)文第二條第二款規(guī)定，本細(xì)則所稱(chēng)征地拆遷實(shí)施單位，是指市土地行政主管部門(mén)指定的辦理用地事務(wù)的機(jī)構(gòu)。該細(xì)則所指的“機(jī)構(gòu)”，一般理解為市土地局下屬用地事務(wù)所及類(lèi)似我區(qū)房地產(chǎn)局等性質(zhì)的機(jī)構(gòu)?？梢钥闯?，21號(hào)文規(guī)定的實(shí)施主體與86號(hào)文規(guī)定似有不同，但應(yīng)當(dāng)看到21號(hào)文僅僅是對(duì)“征地房屋拆遷”進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，21號(hào)文與86號(hào)文相比，實(shí)際上具有特別規(guī)定的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于86號(hào)文適用。我院認(rèn)為，實(shí)施征地拆遷的法定主體應(yīng)為土地行政主管部門(mén)，在我區(qū)即為房地產(chǎn)管理局。我市對(duì)于農(nóng)村集體土地征地拆遷單位實(shí)行資質(zhì)管理，我區(qū)房地產(chǎn)管理局具有農(nóng)村集體土地征地拆遷資質(zhì)，這一點(diǎn)與法律和文件規(guī)定的精神是一致的。但是，對(duì)于21號(hào)文第二條第二款中所稱(chēng)的“指定”，應(yīng)當(dāng)作如何理解？這種“指定”，作為法律術(shù)語(yǔ)，在行政法上并沒(méi)有合適的法律法理依據(jù)，從行政法角度來(lái)看，行政權(quán)力的來(lái)源只有職權(quán)行政行為、授權(quán)行政行為與委托行政行為三種，而沒(méi)有“指定”行政行為，授權(quán)行政行為必須有法律法規(guī)的授權(quán)，委托行政行為只存在于具體行政行為，可以在沒(méi)有法律、法規(guī)或者規(guī)章依據(jù)的情況下實(shí)施。最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法〉若干問(wèn)題的解釋》第21條就規(guī)定了行政委托的法律效果，但行政委托必須以行政機(jī)關(guān)的名義實(shí)施行政行為。從86號(hào)文和21號(hào)文，結(jié)合相關(guān)行政法律、法規(guī)和司法解釋來(lái)看，這種“指定”應(yīng)當(dāng)定義為“委托”較合適。我們還應(yīng)當(dāng)看到，如果采用先征地后拆遷的模式，拆遷實(shí)施的主體就不存在任何問(wèn)題，畢竟拆遷是平等民事主體之間的民事行為，只要有拆遷資質(zhì)的開(kāi)發(fā)單位，都可以作為實(shí)施主體。如武漢市，直接規(guī)定國(guó)家征用土地，拆遷居住用房的，用地單位與被拆遷人簽訂拆遷房屋協(xié)議書(shū)。

三、主要現(xiàn)實(shí)矛盾的研究與分析。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)實(shí)施農(nóng)民房屋拆遷，不同于在城市規(guī)劃區(qū)實(shí)施國(guó)有土地上的居民房屋拆遷，情況比較復(fù)雜，呈多樣性。此次小營(yíng)村征地拆遷工作中遇到的問(wèn)題，較為突出的反映了目前我市農(nóng)村集體土地征地拆遷中的常見(jiàn)問(wèn)題，也是目前農(nóng)村集體土地征地拆遷工作的難點(diǎn)問(wèn)題，主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

（一）動(dòng)遷難主要原因有：

1、文件規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，是造成動(dòng)遷工作難度大的最重要原因。86號(hào)文規(guī)定，貨幣補(bǔ)償主要包括土地及附著物補(bǔ)償，房屋拆遷補(bǔ)償和農(nóng)業(yè)人口安置保養(yǎng)等。其中房屋拆遷補(bǔ)償與農(nóng)業(yè)人口安置保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題較為突出：（1）關(guān)于征地房屋拆遷補(bǔ)償問(wèn)題。隨著國(guó)家住房體制改革，拆遷安置補(bǔ)償貨幣化，政策透明度高、補(bǔ)償方法簡(jiǎn)單、群眾易于理解，便于操作，產(chǎn)生糾紛易于解決，在城區(qū)國(guó)有土地拆遷中，效果明顯好于實(shí)物安置。然而，現(xiàn)階段以貨幣補(bǔ)

償為原則的21號(hào)文，事實(shí)上卻難于全面貫徹執(zhí)行，拆遷矛盾突出，其原因就在于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低。拆遷戶(hù)對(duì)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)難以接受。此次征地拆遷工作，在實(shí)施前相關(guān)部門(mén)就已做了大量宣傳、動(dòng)遷工作，按照法定程序，發(fā)出征地拆遷通知并予以公告等，明確按照政府86號(hào)文和21號(hào)文規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，給予補(bǔ)償，但收效甚微。我們查閱了其他城市的征地拆遷的規(guī)定，基本上各大城市均規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)以外的征地拆遷，可以另行制定規(guī)定，但在城市規(guī)劃區(qū)以?xún)?nèi)的征地拆遷，一律按本地城市拆遷管理?xiàng)l例規(guī)定執(zhí)行，包括補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。而南京市單獨(dú)制定農(nóng)村集體土地征地拆遷的86號(hào)文和21號(hào)文，與其他各大城市有非常明顯的區(qū)別。21號(hào)文規(guī)定，房屋拆遷補(bǔ)償，以戶(hù)為基礎(chǔ)單位，由原房收購(gòu)款、收購(gòu)補(bǔ)償款和區(qū)位補(bǔ)償款組成。其中收購(gòu)補(bǔ)償款因數(shù)額最多而成為最重要的補(bǔ)償，它以房屋面積為依據(jù)，實(shí)行分檔遞減，80平方米以下，每平方米1000元，80-120平方米的部分，每平方米600元，120-160平方米的部分，每平方米300元，160-220平方米的部分，每平方米100元，超過(guò)220平方米的部分，不計(jì)算購(gòu)房補(bǔ)償款。假設(shè)，一拆遷戶(hù)，5口人，房屋面積為250平方米，則按照上述規(guī)定，其房屋補(bǔ)償款約為20萬(wàn)元左右，平均補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)約為800-900元。而據(jù)估算，區(qū)城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)公司在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，房?jī)r(jià)約2600元/平方米，懸殊過(guò)大，以此計(jì)算，該戶(hù)若在原址購(gòu)房，可購(gòu)買(mǎi)約70平方米住房，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其原居住面積。以250平方米的房屋為例，如果嚴(yán)格按照21號(hào)文，房屋補(bǔ)償款（不含區(qū)位補(bǔ)償和重置價(jià)，下同）約為12萬(wàn)余元，如果按照區(qū)城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)公司采取的平均拆為兩戶(hù)的方式，房屋補(bǔ)償款共約21萬(wàn)余元，但如果按照市政府203號(hào)令，房屋補(bǔ)償款約為31萬(wàn)余元。不同的補(bǔ)償方式相差非常大。這里還應(yīng)考慮另外一個(gè)重要問(wèn)題，即目前，房屋對(duì)于我區(qū)東部地區(qū)農(nóng)民來(lái)說(shuō)，不僅是居身之所，還是一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源，即房屋出租收益，拆遷戶(hù)在征地拆遷后，失去的不僅是住房，而且是一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，再結(jié)合土地被征用而失去生產(chǎn)資料的情況，拆遷戶(hù)在征地拆遷后將何以為繼。21號(hào)文2001年2月出臺(tái)，應(yīng)當(dāng)說(shuō)，其規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，在當(dāng)時(shí)即屬于中等水平，而隨著我市經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城市建設(shè)日新月異，社會(huì)綜合情況不斷發(fā)展，特別是近年來(lái)土地、房?jī)r(jià)均有較大幅度上漲的情況下，21號(hào)文規(guī)定的房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，已明顯不符合當(dāng)今現(xiàn)實(shí)情況，對(duì)此，據(jù)了解，我市各區(qū)在實(shí)施征地拆遷工作時(shí)，均采用了變通方法，以提高補(bǔ)償數(shù)額，但這種作法的弊端是顯而易見(jiàn)的，一是動(dòng)遷工作中人為因素?zé)o法避免，擴(kuò)大了政策執(zhí)行的隨意性，二是會(huì)形成拆遷戶(hù)既然不執(zhí)行文件規(guī)定，則可隨意要價(jià)的情況，增加動(dòng)遷工作的難度。（2）關(guān)于農(nóng)業(yè)人口安置保養(yǎng)問(wèn)題。86號(hào)文規(guī)定，標(biāo)準(zhǔn)為35000元—40000元，保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)為14000元—18000元。86號(hào)文于2000年4月出臺(tái)，結(jié)合上述房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低的理由，目前關(guān)于農(nóng)業(yè)人口安置保養(yǎng)問(wèn)題同樣存在標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低的情況，在此不再重述。在這里，提出較為超前的建議，可以參考國(guó)外通行的做法，以市政建設(shè)為目的進(jìn)行拆遷時(shí)，在市政工程項(xiàng)目如公路等建成后，分配給拆遷戶(hù)合理的股份，以股利分紅對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)償，這種做法在深圳市的拆遷工作中已得到較為成功的運(yùn)用。我區(qū)東部地區(qū)農(nóng)民主要是依賴(lài)土地生存，僅給予數(shù)萬(wàn)元的安置、保養(yǎng)費(fèi)用，不如給予股利分紅，更有利于農(nóng)民的生存利益?；蛘咄ㄟ^(guò)采用發(fā)行土地債券的方式，解決農(nóng)民征地補(bǔ)償?shù)团c國(guó)家建設(shè)用地征地成本高的矛盾，也使農(nóng)民可以獲得較長(zhǎng)時(shí)期的土地收益，并獲得生產(chǎn)自救和發(fā)展所必需的資金。

2、農(nóng)村小團(tuán)體合力較強(qiáng)。盡管開(kāi)發(fā)單位實(shí)施拆遷時(shí)，在堅(jiān)持文件規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的情況下，充分考慮到具體情況而采取了變通執(zhí)行的方法，如對(duì)待房屋面積較大的戶(hù)，有兩個(gè)以上單列戶(hù)口，但只有一個(gè)產(chǎn)權(quán)證的，給予產(chǎn)權(quán)拆分的方式，以達(dá)到套用較高的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的方法等，實(shí)際上提高了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但此次征地拆遷工作開(kāi)始后，前20天仍無(wú)一戶(hù)搬遷，動(dòng)遷工作一度陷于停滯狀態(tài)，但自從有一戶(hù)搬遷之后，20天左右基本上全部搬遷完畢。對(duì)于這一情況，我們分析認(rèn)為，主要是拆遷戶(hù)間關(guān)系較為緊密，從眾思想突出。基于農(nóng)村所固有的居住、生活環(huán)境和特點(diǎn)，農(nóng)村集體土地住戶(hù)間關(guān)系較為緊密，相互間沾親帶故或交往密切，具有一定的小團(tuán)體合力，人員從眾、甚至盲從現(xiàn)象較為明顯，這一點(diǎn)，與城市拆遷具有明顯的差異。對(duì)于動(dòng)遷工作而言，既有利的一面，也有不利的一面，對(duì)此，要充分利用有利的因素，重點(diǎn)突破，做好思想分化工作，達(dá)到以點(diǎn)帶面的效果。

3、戶(hù)情差異較大。該地區(qū)被征地拆遷190余戶(hù)，各戶(hù)房屋面積及附屬物、經(jīng)濟(jì)條件、收入來(lái)源、家庭成員結(jié)構(gòu)、人口成份（居民、農(nóng)民）等情況差別較大，如小營(yíng)村征地拆遷中，有數(shù)代多人共一戶(hù)的情況，也有夫妻二人各一戶(hù)的情況等，戶(hù)情差異較大。對(duì)此類(lèi)情況，區(qū)城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)公司除了上述拆遷產(chǎn)權(quán)面積的操作方法外，有下列措施：對(duì)夫妻二人各一戶(hù)籍，但只有一個(gè)權(quán)屬證的，一概按一戶(hù)一產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算，產(chǎn)權(quán)面積累計(jì)；對(duì)夫妻二人同一戶(hù)籍，但分別取得房屋權(quán)屬證明的，也按一戶(hù)一產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算。另外，不少農(nóng)民所確認(rèn)的被拆遷房屋，戶(hù)均面積較大，最大的一戶(hù)達(dá)700多平方米，而有的全部是違法建筑，以致各戶(hù)房屋補(bǔ)償和農(nóng)業(yè)人口安置保養(yǎng)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額差別較大，各拆遷戶(hù)基于不適當(dāng)?shù)南嗷ヅ时榷a(chǎn)生的利益要求的期望值差別較大，給動(dòng)遷工作帶來(lái)一定難度。

（二）土地、房屋權(quán)屬情況復(fù)雜，違法建筑比例較大由于歷史原因，對(duì)于農(nóng)村集體土地的土地使用權(quán)及房屋合法權(quán)屬的登記管理，不夠嚴(yán)格，征地拆遷中常出現(xiàn)手續(xù)不全現(xiàn)象，情況較為復(fù)雜，而

是否認(rèn)定相關(guān)權(quán)屬將直接影響補(bǔ)償利益，如有的拆遷戶(hù)有土地使用權(quán)手續(xù)，無(wú)房屋建造合法手續(xù)，有的只有房屋建造手續(xù)，而無(wú)土地使用權(quán)手續(xù)；還有一些村民住戶(hù)翻建的房屋，雖然按規(guī)定規(guī)定履行了審批手續(xù)，但在翻建時(shí)擴(kuò)大多建的情況較多等。此外，由于客觀原因，過(guò)去村、組、區(qū)、鄉(xiāng)對(duì)村民建房行為規(guī)范滯后，管理不到位，致使村民群眾不經(jīng)審批自建自搭房屋的現(xiàn)象很普遍，特別處于城市近郊的村民群眾，受利益驅(qū)動(dòng)依靠地理優(yōu)勢(shì)，搭建房屋出租給外來(lái)人口居住，以獲取租金收益。如小營(yíng)村合法建筑面積與違法建筑面積比例達(dá)到約5：2，征地拆遷中曾遇到有的戶(hù)合法建筑面積小于違法建筑面積，甚至有全部為違法建筑的情況出現(xiàn)。在本次小營(yíng)村拆遷中，對(duì)于違法建筑有的也給予了補(bǔ)償，如呂秀蘭戶(hù)，對(duì)無(wú)證房按一半有證面積給予計(jì)算，但是否對(duì)所有戶(hù)的違法建筑均按統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行？如尺度不一，亦會(huì)引發(fā)矛盾。除了本地農(nóng)民的違章搭建之外，外來(lái)流動(dòng)人口在違法建筑方面扮演了較為重要的角色，必須加強(qiáng)執(zhí)法力度，嚴(yán)格禁止外來(lái)人口從事違法建筑的搭建。

（三）我市各區(qū)對(duì)于農(nóng)村集體土地征地拆遷的補(bǔ)償辦法和執(zhí)行文件的尺度不一拆遷戶(hù)形成對(duì)比落差，對(duì)征地拆遷工作帶來(lái)不利因素：（1）補(bǔ)償辦法不一。前文已述，目前我市各區(qū)對(duì)于農(nóng)村集體土地征地拆遷均采取了“變通”方法執(zhí)行文件規(guī)定，但各區(qū)方法不同。例如，我市棲霞區(qū)在農(nóng)村集體土地征地拆遷中，也適用貨幣補(bǔ)償，不進(jìn)行實(shí)物安置，但在拆遷后，由開(kāi)發(fā)單位向拆遷戶(hù)提供廉價(jià)居住房，價(jià)格一般在1450—1550元左右，拆遷戶(hù)以獲得的補(bǔ)償款補(bǔ)足適當(dāng)?shù)牟铑~即可購(gòu)買(mǎi)，這樣，很大程度上緩解了文件規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低的突出矛盾；而小營(yíng)村征地拆遷中主要是采取對(duì)有兩個(gè)以上單列戶(hù)拆分產(chǎn)權(quán)面積，以達(dá)到使拆遷戶(hù)獲得較文件規(guī)定更多的補(bǔ)償數(shù)額的辦法，以解決補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低的問(wèn)題。（2）掌握尺度不一。如，對(duì)于土地及房屋合法權(quán)屬手續(xù)不全的問(wèn)題，我市棲霞區(qū)采取一般均予認(rèn)可的方法，此次小營(yíng)村征地拆遷原則上把握較為嚴(yán)格。上述方法與尺度不一帶來(lái)的影響，在此次小營(yíng)村征地拆遷工作中反映并不十分明顯，但因?yàn)榧磳㈤_(kāi)始征地拆遷的東部地區(qū)農(nóng)村集體土地，地理位置上與我市棲霞區(qū)相鄰，屆時(shí)這種不一致可能會(huì)一定程度上給我區(qū)征地拆遷工作的順利進(jìn)行帶來(lái)不利影響。建議可以加強(qiáng)區(qū)域間協(xié)調(diào)，統(tǒng)一補(bǔ)償辦法和尺度，盡量減少可能帶來(lái)的矛盾。

（四）易發(fā)生群體性糾紛和暴力對(duì)抗事件農(nóng)村集體土地拆遷戶(hù)文化水平總體不高，法制意識(shí)相對(duì)較低，發(fā)生拆遷糾紛后，易發(fā)生群體性事件和暴力對(duì)抗糾紛。我市其他區(qū)在農(nóng)村集體土地拆遷工作中，曾出現(xiàn)集體臥軌等惡性事件，特別是對(duì)違法建筑的拆除，矛盾更大。此次小營(yíng)村征地拆遷過(guò)程中，亦發(fā)生了農(nóng)民集體上訪，到相關(guān)部門(mén)堵車(chē)、堵路等群體性事件，在拆遷辦公地點(diǎn)曾發(fā)生拆遷戶(hù)打、砸，繼而與工作人員暴力對(duì)抗的糾紛，我市某新聞媒體曾對(duì)此予以報(bào)道，造成一定不良影響。

四、下一步我區(qū)東部地區(qū)農(nóng)村集體土地開(kāi)發(fā)征地拆遷工作的幾點(diǎn)建議

（一）關(guān)于總體工作思路土地以及房屋是農(nóng)民的生存之本。對(duì)于農(nóng)村集體土地征地拆遷工作，要從實(shí)踐“三個(gè)代表”重要思想和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的大局出發(fā)，加強(qiáng)宏觀管理和控制，總體上高度重視、依法實(shí)施、整體部署、加強(qiáng)宣傳、穩(wěn)步開(kāi)展，工作上相互協(xié)調(diào)、周密細(xì)致、文明執(zhí)法、積極堅(jiān)決、顧全大局，力爭(zhēng)此次大面積征地拆遷工作的順利進(jìn)行。

1、在征地拆遷工作中特別注意維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。黨的十六大報(bào)告指出：完成改革和發(fā)展的繁重任務(wù)，必須保持長(zhǎng)期和諧穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境。此次大面積的農(nóng)村集體土地征地拆遷工作，難免會(huì)出現(xiàn)群體性事件，要充分認(rèn)識(shí)到實(shí)施農(nóng)民房屋拆遷的復(fù)雜性，各職能部門(mén)和相關(guān)單位都應(yīng)當(dāng)高度重視，積極疏導(dǎo)，穩(wěn)妥謹(jǐn)慎，鈍化矛盾，堅(jiān)決避免惡性事件的發(fā)生。同時(shí)，要盡量避免不同權(quán)利主體之間巨大的利益差異，促進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部社會(huì)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展。

2、統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，相互協(xié)調(diào)。農(nóng)村集體土地征地拆遷工作，涉及多個(gè)職能部門(mén)和單位，而各部門(mén)是否能夠統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，相互協(xié)調(diào)，執(zhí)法水平如何等對(duì)于工作的順利開(kāi)展，是十分重要的，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)大局觀，避免問(wèn)題推諉，矛盾上交。

3、依法實(shí)施，文明執(zhí)法，加強(qiáng)監(jiān)督。農(nóng)村集體土地征地拆遷，必須堅(jiān)持從程序到實(shí)體，從手續(xù)到手段，都要依法實(shí)施。實(shí)施過(guò)程中，具體實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)注意文明執(zhí)法，文明動(dòng)遷，不能采取以暴制暴，以邪壓邪或其它不正當(dāng)手段；不能打著政府旗號(hào)，為有損于政府形象的行為，相關(guān)職能部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)監(jiān)督管理。

4、排查摸底，掌握戶(hù)情，適時(shí)調(diào)整。做好先期調(diào)查工作，以便于制定總體動(dòng)遷方案，特別是補(bǔ)償優(yōu)惠方案，并根據(jù)調(diào)查的情況，適時(shí)對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方案進(jìn)行調(diào)整。做好有號(hào)召力的重點(diǎn)人員的思想工作，如村干部、黨員、老干部等，使這類(lèi)重點(diǎn)人員帶頭服從政府征地拆遷工作，達(dá)到以點(diǎn)帶面的效果。

（二）關(guān)于均衡各方利益，根本解決征地拆遷矛盾的建議考慮到征地拆遷對(duì)農(nóng)民生活的重大影響，應(yīng)當(dāng)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、實(shí)施開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與保護(hù)群眾利益三方關(guān)系中尋找平衡點(diǎn)，并切實(shí)考慮群眾在征地拆遷后的生產(chǎn)、生活問(wèn)題，這是解決征

第三篇：關(guān)于我區(qū)東部農(nóng)村集體土地征地拆遷的調(diào)查與思考

關(guān)于我區(qū)東部農(nóng)村集體土地征地拆

遷的調(diào)查與思考

關(guān)于我區(qū)東部農(nóng)村集體土地征地拆遷的調(diào)查與思考

隨著我市城市現(xiàn)代化建設(shè)步伐不斷加快，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，我區(qū)東部地區(qū)作為城市規(guī)劃區(qū)的組成部分，以?xún)?yōu)越的地理、自然條件，越來(lái)越凸顯出其重要的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和開(kāi)發(fā)價(jià)值。根據(jù)市政府的規(guī)劃，起，我區(qū)東部地區(qū)將陸續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)南京國(guó)際高爾夫球場(chǎng)、南京軟件園、經(jīng)五路、聚寶山商品住宅區(qū)等一批重點(diǎn)、大型項(xiàng)目。這些項(xiàng)目的建成，將根本改善東部地區(qū)的面貌，改善投資環(huán)境，拓展發(fā)展空間，提升我區(qū)的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，為實(shí)現(xiàn)“科技強(qiáng)區(qū)、環(huán)境立區(qū)、文化興區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略提供新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。該地

區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)能否順利進(jìn)行，將直接關(guān)系到我區(qū)東部地區(qū)開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略布署，關(guān)系到我區(qū)總體工作目標(biāo)任務(wù)的完成。當(dāng)前，東部地區(qū)開(kāi)發(fā)的首要任務(wù)是做好征地拆遷工作。該地區(qū)的土地主要是農(nóng)村集體土地。我區(qū)作為傳統(tǒng)的“城區(qū)”，對(duì)城市國(guó)有土地的拆遷經(jīng)驗(yàn)豐富，但對(duì)于農(nóng)村集體土地的征地拆遷，相對(duì)缺乏工作經(jīng)驗(yàn)，尚未形成系統(tǒng)、全面、具體的工作思路和方法，而東部地區(qū)大面積的征地拆遷工作即將開(kāi)始，該地區(qū)的征地拆遷工作，量大、面廣，涉及4000余戶(hù)，1萬(wàn)余人口。我院高度重視東部地區(qū)的征地拆遷工作，院黨組專(zhuān)門(mén)召開(kāi)會(huì)議進(jìn)行研究，以為區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)的高度責(zé)任感，將東部地區(qū)的農(nóng)村集體土地征地拆遷中存在的問(wèn)題作為我院今年創(chuàng)建服務(wù)型法院的一個(gè)重點(diǎn)課題，展開(kāi)調(diào)研，并結(jié)合我院審理國(guó)有土地拆遷案件的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了思考，力圖為區(qū)委、區(qū)政府的工作決策提出一些參考和建議。

一、概況調(diào)查對(duì)象：我們以目前區(qū)城鎮(zhèn)綜合開(kāi)

發(fā)公司正在實(shí)施征地拆遷工作的紅山街道小營(yíng)村為調(diào)查對(duì)象：

1、地理、人口及經(jīng)濟(jì)概況。此次征地拆遷范圍涉及小營(yíng)村第二、第三生產(chǎn)隊(duì)等，計(jì)196戶(hù)，532人，其中農(nóng)業(yè)人口232人，居民300人，具有合法權(quán)屬的房屋面積計(jì)11,000余平方米，違法建筑4,000余平方米。從地理區(qū)位和社會(huì)綜合情況上來(lái)看，該地區(qū)屬于典型的城郊結(jié)合部?？傮w而言，該地區(qū)地勢(shì)較低，耕地條件差，主要作物為樹(shù)苗等，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，農(nóng)民總體收入較低，存在貧富不均的現(xiàn)象，農(nóng)民住宅房屋面積較為懸殊，面積較大的達(dá)700余平方米，小的則只有40余平方米。該地區(qū)外來(lái)人口較多，房屋出租是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的一項(xiàng)重要的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。

2、項(xiàng)目概況。該地段建設(shè)項(xiàng)目為墨香山莊商品房開(kāi)發(fā)、經(jīng)五路、華飛路東延、營(yíng)苑南路東延，此次征地拆遷期限自11月18日起至1月18日止，計(jì)二個(gè)月。

3、適用政策法規(guī)情況。目前我市對(duì)于農(nóng)村集體土地征地拆遷，適用寧政發(fā)[]86號(hào)《南京

市建設(shè)征用土地補(bǔ)償和安置辦法》，和寧政發(fā)[]21號(hào)《南京市征地房屋拆遷貨幣補(bǔ)償細(xì)則》的規(guī)定。根據(jù)21號(hào)文的規(guī)定，對(duì)于農(nóng)村集體土地征地拆遷，21號(hào)文效力優(yōu)先，21號(hào)文未有規(guī)定的，適用86號(hào)文，即目前我區(qū)東部地區(qū)農(nóng)村集體土地征地拆遷，全部適用貨幣補(bǔ)償，不再進(jìn)行實(shí)物安置。調(diào)查方法。我們?cè)趯?duì)小營(yíng)村征地拆遷項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查的同時(shí)，與我區(qū)城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行了座談；以區(qū)政府法制辦的名義抽調(diào)專(zhuān)門(mén)人員實(shí)地參與了兩戶(hù)“釘子戶(hù)”的動(dòng)遷調(diào)解；先后走訪了市國(guó)土局、房產(chǎn)局等行政執(zhí)法單位，詳細(xì)了解了相關(guān)政策規(guī)定；與部分郊縣法院以及上級(jí)法院就法律適用問(wèn)題進(jìn)行了充分的研討；有選擇性地對(duì)比研究了北京市、深圳市、上海市、寧波市、重慶市、武漢市等大城市關(guān)于農(nóng)村集體土地征地拆遷的相關(guān)政策規(guī)定。

二、征地拆遷主要法律問(wèn)題的研究與分析在城市建設(shè)發(fā)展過(guò)程中，與群眾利益最緊密，矛盾最突出，難度最大的就是房屋拆遷

問(wèn)題。而在房屋拆遷工作中，又?jǐn)?shù)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)城郊結(jié)合部的農(nóng)民集體土地的征地和房屋拆遷問(wèn)題最難處理。目前國(guó)家還沒(méi)有制定和頒布城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)因城市建設(shè)需要,依法征用集體土地后農(nóng)民房屋拆遷補(bǔ)償安置的專(zhuān)門(mén)法規(guī)，因此，解決城郊結(jié)合部農(nóng)民房屋拆遷問(wèn)題，缺少必要的法律規(guī)范。但城市建設(shè)的發(fā)展，依賴(lài)于舊城改造和對(duì)外拓展，這就無(wú)法回避農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷問(wèn)題。因此，首先需要就城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體土地征地拆遷的相關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)行研究。農(nóng)村集體土地征地拆遷的法律性質(zhì)小營(yíng)村征地拆遷過(guò)程中，許多被拆遷人認(rèn)為，該地早已在被征為國(guó)有土地，因此，現(xiàn)在進(jìn)行的拆遷活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)按照南京市政府203號(hào)令進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，這是拆遷過(guò)程中存在的重大爭(zhēng)議之一。也就是說(shuō)，按照市政府203號(hào)令，拆遷人與被拆遷人之間是平等的民事主體關(guān)系，這就將征地與拆遷劃分為兩種性質(zhì)的行為，即征用為行政行為，拆遷為民事行

為。我們認(rèn)為，僅從南京市政府86號(hào)文、21號(hào)文來(lái)看，應(yīng)當(dāng)將征地拆遷界定為行政行為。86號(hào)文和21號(hào)文的依據(jù)是《土地管理法》，該法第二條規(guī)定：中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有和勞動(dòng)群眾集體所有制；國(guó)家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。這種國(guó)家征用是典型的行政行為。21號(hào)文第二條規(guī)定，征地房屋拆遷，是指國(guó)家因建設(shè)需要，依法將農(nóng)村集體土地征為國(guó)有土地所涉及的居住房屋拆遷……。因此，征地拆遷總體上是行政機(jī)關(guān)的行政管理活動(dòng)，是行政行為，這一行為的標(biāo)的是土地，至于房屋拆遷，則作為土地征用過(guò)程中對(duì)地上定附著物進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容，整體上仍然包含在征用這一行為之中。《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定，因城市開(kāi)發(fā)建設(shè)征用集體土地實(shí)施房屋拆遷的，其拆遷補(bǔ)償安置辦法由設(shè)區(qū)的市人民政府參照本條例另行制定，這就以地方性法規(guī)的形式給市政府進(jìn)行了授

權(quán)。因南京市政府出臺(tái)的86號(hào)文和21號(hào)文已單獨(dú)對(duì)農(nóng)村集體土地征地拆遷進(jìn)行了規(guī)定。南京市法院系統(tǒng)對(duì)此也采取了比較務(wù)實(shí)的態(tài)度。因此，就目前形勢(shì)而言，現(xiàn)實(shí)的觀點(diǎn)是：市政府203號(hào)令是對(duì)原國(guó)有土地上進(jìn)行房屋拆遷安置補(bǔ)償適用的政策，但對(duì)于原屬農(nóng)村集體性質(zhì)的土地上進(jìn)行房屋拆遷安置補(bǔ)償，屬于86號(hào)文和21號(hào)文所規(guī)定的“征地房屋拆遷及征地撤組后剩余土地上原房屋拆遷”的范疇，應(yīng)適用86號(hào)文和21號(hào)文的規(guī)定進(jìn)行安置補(bǔ)償，并將征地拆遷整體納入行政行為的范疇，由行政機(jī)關(guān)行使行政職能予以調(diào)整。農(nóng)村集體土地征地后房屋拆遷爭(zhēng)議的解決程序征地拆遷中涉及到的房屋拆遷安置補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)按照86號(hào)文的規(guī)定，先政府行政裁決，對(duì)裁決不服的，當(dāng)事人可以不服行政裁決為由，向法院提起行政訴訟。當(dāng)前農(nóng)村集體土地征地拆遷主要在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償數(shù)額兩個(gè)方面存在爭(zhēng)議。

1、關(guān)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的爭(zhēng)議。86號(hào)文第九條規(guī)定對(duì)補(bǔ)償標(biāo)

準(zhǔn)的爭(zhēng)議應(yīng)先經(jīng)裁決，但由于該補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)已由有關(guān)法規(guī)、規(guī)章及政策予以明文規(guī)定，實(shí)踐中圍繞補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生爭(zhēng)議的很少出現(xiàn)。

2、關(guān)于補(bǔ)償數(shù)額的爭(zhēng)議。實(shí)踐中，主要爭(zhēng)議在于征地房屋拆遷安置補(bǔ)償?shù)慕痤~、方式、期限等方面。86號(hào)文第十八條規(guī)定，對(duì)于此類(lèi)爭(zhēng)議，由市、縣人民政府裁決，當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可在法定期限內(nèi)向人民法院起訴。根據(jù)上述規(guī)定，如我區(qū)東部地區(qū)農(nóng)村集體土地征地拆遷中發(fā)生此類(lèi)爭(zhēng)議，應(yīng)由我區(qū)政府裁決。依照法律規(guī)定，對(duì)于政府裁決不服而起訴的，屬于人民法院行政訴訟案件。就上述爭(zhēng)議，按照省法院、省建委的統(tǒng)一觀點(diǎn)，必須先政府裁決，不服裁決的，提起行政訴訟。關(guān)于實(shí)施征地拆遷的主體市政府86號(hào)文第十七條規(guī)定，征地經(jīng)批準(zhǔn)后，……由市、縣土地行政主管部門(mén)公告拆遷決定并組織實(shí)施。第七條規(guī)定，建設(shè)征用土地，市、縣土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)……并與被征用土地的所有人和使用人就補(bǔ)償、安置

等事項(xiàng)簽訂協(xié)議，以上規(guī)定表明，實(shí)施征地拆遷的法定主體是土地行政主管部門(mén)，我區(qū)為房地產(chǎn)管理局。而市政府21號(hào)文第二條第二款規(guī)定，本細(xì)則所稱(chēng)征地拆遷實(shí)施單位，是指市土地行政主管部門(mén)指定的辦理用地事務(wù)的機(jī)構(gòu)。該細(xì)則所指的“機(jī)構(gòu)”，一般理解為市土地局下屬用地事務(wù)所及類(lèi)似我區(qū)房地產(chǎn)局等性質(zhì)的機(jī)構(gòu)?？梢钥闯?，21號(hào)文規(guī)定的實(shí)施主體與86號(hào)文規(guī)定似有不同，但應(yīng)當(dāng)看到21號(hào)文僅僅是對(duì)“征地房屋拆遷”進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，21號(hào)文與86號(hào)文相比，實(shí)際上具有特別規(guī)定的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于86號(hào)文適用。我院認(rèn)為，實(shí)施征地拆遷的法定主體應(yīng)為土地行政主管部門(mén)，在我區(qū)即為房地產(chǎn)管理局。我市對(duì)于農(nóng)村集體土地征地拆遷單位實(shí)行資質(zhì)管理，我區(qū)房地產(chǎn)管理局具有農(nóng)村集體土地征地拆遷資質(zhì)，這一點(diǎn)與法律和文件規(guī)定的精神是一致的。但是，對(duì)于21號(hào)文第二條第二款中所稱(chēng)的“指定”，應(yīng)當(dāng)作如何理解？這種“指定”，作為法律

術(shù)語(yǔ)，在行政法上并沒(méi)有合適的法律法理依據(jù)，從行政法角度來(lái)看，行政權(quán)力的來(lái)源只有職權(quán)行政行為、授權(quán)行政行為與委托行政行為三種，而沒(méi)有“指定”行政行為，授權(quán)行政行為必須有法律法規(guī)的授權(quán)，委托行政行為只存在于具體行政行為，可以在沒(méi)有法律、法規(guī)或者規(guī)章依據(jù)的情況下實(shí)施。最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法〉若干問(wèn)題的解釋》第21條就規(guī)定了行政委托的法律效果，但行政委托必須以行政機(jī)關(guān)的名義實(shí)施行政行為。從86號(hào)文和21號(hào)文，結(jié)合相關(guān)行政法律、法規(guī)和司法解釋來(lái)看，這種“指定”應(yīng)當(dāng)定義為“委托”較合適。我們還應(yīng)當(dāng)看到，如果采用先征地后拆遷的模式，拆遷實(shí)施的主體就不存在任何問(wèn)題，畢竟拆遷是平等民事主體之間的民事行為，只要有拆遷資質(zhì)的開(kāi)發(fā)單位，都可以作為實(shí)施主體。如武漢市，直接規(guī)定國(guó)家征用土地，拆遷居住用房的，用地單位與被拆遷人簽訂拆遷房屋協(xié)議書(shū)。

三、主要

現(xiàn)實(shí)矛盾的研究與分析。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)實(shí)施農(nóng)民房屋拆遷，不同于在城市規(guī)劃區(qū)實(shí)施國(guó)有土地上的居民房屋拆遷，情況比較復(fù)雜，呈多樣性。此次小營(yíng)村征地拆遷工作中遇到的問(wèn)題，較為突出的反映了目前我市農(nóng)村集體土地征地拆遷中的常見(jiàn)問(wèn)題，也是目前農(nóng)村集體土地征地拆遷工作的難點(diǎn)問(wèn)題，主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：動(dòng)遷難主要原因有：

1、文件規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，是造成動(dòng)遷工作難度大的最重要原因。86號(hào)文規(guī)定，貨幣補(bǔ)償主要包括土地及附著物補(bǔ)償，房屋拆遷補(bǔ)償和農(nóng)業(yè)人口安置保養(yǎng)等。其中房屋拆遷補(bǔ)償與農(nóng)業(yè)人口安置保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題較為突出：關(guān)于征地房屋拆遷補(bǔ)償問(wèn)題。隨著國(guó)家住房體制改革，拆遷安置補(bǔ)償貨幣化，政策透明度1 2 3 下一頁(yè)

第四篇：關(guān)于我區(qū)東部農(nóng)村集體土地征地拆遷的調(diào)查與思考

隨著我市城市現(xiàn)代化建設(shè)步伐不斷加快，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，我區(qū)東部地區(qū)作為城市規(guī)劃區(qū)的組成部分，以?xún)?yōu)越的地理、自然條件，越來(lái)越凸顯出其重要的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和開(kāi)發(fā)價(jià)值。根據(jù)市政府的規(guī)劃，2003年起，我區(qū)東部地區(qū)將陸續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)南京國(guó)際高爾夫球場(chǎng)、南京軟件園、經(jīng)五路、聚寶山商品住宅區(qū)等一批重點(diǎn)、大型項(xiàng)目。這些項(xiàng)目的建成，將根本改善東部地區(qū)的面貌，改善投資環(huán)境，拓展發(fā)展空間，提升我區(qū)的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，為實(shí)現(xiàn)“科技強(qiáng)區(qū)、環(huán)境立區(qū)、文化興區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略提供新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。該地區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)能否順利進(jìn)行，將直接關(guān)系到我區(qū)東部地區(qū)開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略布署，關(guān)系到我區(qū)2003年總體工作目標(biāo)任務(wù)的完成。當(dāng)前，東部地區(qū)開(kāi)發(fā)的首要任務(wù)是做好征地拆遷工作。該地區(qū)的土地主要是農(nóng)村集體土地。我區(qū)作為傳統(tǒng)的“城區(qū)”，對(duì)城市國(guó)有土地的拆遷經(jīng)驗(yàn)豐富，但對(duì)于農(nóng)村集體土地的征地拆遷，相對(duì)缺乏工作經(jīng)驗(yàn)，尚未形成系統(tǒng)、全面、具體的工作思路和方法，而東部地區(qū)大面積的征地拆遷工作即將開(kāi)始，該地區(qū)的征地拆遷工作，量大、面廣，涉及4000余戶(hù)，1萬(wàn)余人口。我院高度重視東部地區(qū)的征地拆遷工作，院黨組專(zhuān)門(mén)召開(kāi)會(huì)議進(jìn)行研究，以為區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)的高度責(zé)任感，將東部地區(qū)的農(nóng)村集體土地征地拆遷中存在的問(wèn)題作為我院今年創(chuàng)建服務(wù)型法院的一個(gè)重點(diǎn)課題，展開(kāi)調(diào)研，并結(jié)合我院審理國(guó)有土地拆遷案件的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了思考，力圖為區(qū)委、區(qū)政府的工作決策提出一些參考和建議。

一、概況

（一）調(diào)查對(duì)象：我們以目前區(qū)城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)公司正在實(shí)施征地拆遷工作的紅山街道小營(yíng)村為調(diào)查對(duì)象：

1、地理、人口及經(jīng)濟(jì)概況。此次征地拆遷范圍涉及小營(yíng)村第二、第三生產(chǎn)隊(duì)等，計(jì)196戶(hù)，532人，其中農(nóng)業(yè)人口232人，居民300人，具有合法權(quán)屬的房屋面積計(jì)11,000余平方米，違法建筑4,000余平方米。從地理區(qū)位和社會(huì)綜合情況上來(lái)看，該地區(qū)屬于典型的城郊結(jié)合部?？傮w而言，該地區(qū)地勢(shì)較低，耕地條件差，主要作物為樹(shù)苗等，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，農(nóng)民總體收入較低，存在貧富不均的現(xiàn)象，農(nóng)民住宅房屋面積較為懸殊，面積較大的達(dá)700余平方米，小的則只有40余平方米。該地區(qū)外來(lái)人口較多，房屋出租是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的一項(xiàng)重要的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。

2、項(xiàng)目概況。該地段建設(shè)項(xiàng)目為墨香山莊商品房開(kāi)發(fā)、經(jīng)五路（寬45m）、華飛路東延（寬24m）、營(yíng)苑南路東延（寬24m），此次征地拆遷期限自2002年11月18日起至2003年1月18日止，計(jì)二個(gè)月。

3、適用政策法規(guī)情況。目前我市對(duì)于農(nóng)村集體土地征地拆遷，適用寧政發(fā)[2000]86號(hào)《南京市建設(shè)征用土地補(bǔ)償和安置辦法》（主要內(nèi)容為規(guī)定了拆遷房屋實(shí)行實(shí)物安置及附屬物的貨幣補(bǔ)償，以下簡(jiǎn)稱(chēng)86號(hào)文），和寧政發(fā)[2001]21號(hào)《南京市征地房屋拆遷貨幣補(bǔ)償細(xì)則》（主要內(nèi)容為規(guī)定了拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償，以下簡(jiǎn)稱(chēng)21號(hào)文）的規(guī)定。根據(jù)21號(hào)文的規(guī)定，對(duì)于農(nóng)村集體土地征地拆遷，21號(hào)文效力優(yōu)先，21號(hào)文未有規(guī)定的，適用86號(hào)文，即目前我區(qū)東部地區(qū)農(nóng)村集體土地征地拆遷，全部適用貨幣補(bǔ)償，不再進(jìn)行實(shí)物安置。

（二）調(diào)查方法。我們?cè)趯?duì)小營(yíng)村征地拆遷項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查的同時(shí)，與我區(qū)城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行了座談；以區(qū)政府法制辦的名義抽調(diào)專(zhuān)門(mén)人員實(shí)地參與了兩戶(hù)“釘子戶(hù)”的動(dòng)遷調(diào)解；先后走訪了市國(guó)土局、房產(chǎn)局等行政執(zhí)法單位，詳細(xì)了解了相關(guān)政策規(guī)定；與部分郊縣法院以及上級(jí)法院就法律適用問(wèn)題進(jìn)行了充分的研討；有選擇性地對(duì)比研究了北京市、深圳市、上海市、寧波市、重慶市、武漢市等大城市關(guān)于農(nóng)村集體土地征地拆遷的相關(guān)政策規(guī)定。

二、征地拆遷主要法律問(wèn)題的研究與分析 在城市建設(shè)發(fā)展過(guò)程中，與群眾利益最緊密，矛盾最突出，難度最大的就是房屋拆遷問(wèn)題。而在房屋拆遷工作中，又?jǐn)?shù)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)城郊結(jié)合部的農(nóng)民集體土地的征地和房屋拆遷問(wèn)題最難處理。目前國(guó)家還沒(méi)有制定和頒布城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)因城市建設(shè)需要,依法征用集體土地后農(nóng)民房屋拆遷補(bǔ)償安置的專(zhuān)門(mén)法規(guī)，因此，解決城郊結(jié)合部農(nóng)民房屋拆遷問(wèn)題，缺少必要的法律規(guī)范。但城市建設(shè)的發(fā)展，依賴(lài)于舊城改造和對(duì)外拓展，這就無(wú)法回避農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷問(wèn)題。因此，首先需要就城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體土地征地拆遷的相關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)行研究。

（一）農(nóng)村集體土地征地拆遷的法律性質(zhì) 小營(yíng)村征地拆遷過(guò)程中，許多被拆遷人認(rèn)為，該地早已在2000年被征為國(guó)有土地，因此，現(xiàn)在進(jìn)行的拆遷活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)按照南京市政府203號(hào)令進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，這是拆遷過(guò)程中存在的重大爭(zhēng)議之一。也就是說(shuō)，按照市政府203號(hào)令，拆遷人與被拆遷人之間是平等的民事主體關(guān)系，這就將征地與拆遷劃分為兩種性質(zhì)的行為，即征用為行政行為，拆遷為民事行為。我們認(rèn)為，僅從南京市政府86號(hào)文、21號(hào)文來(lái)看，應(yīng)當(dāng)將征地拆遷界定為行政行為。86號(hào)文和21號(hào)文的依據(jù)是《土地管理法》，該法第二條規(guī)定：中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有和勞動(dòng)群眾集體所有制；國(guó)家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。這種國(guó)家征用是典型的行政行為。21號(hào)文第二條規(guī)定，征地房屋拆遷，是指國(guó)家因建設(shè)需要，依法將農(nóng)村集體土地征為國(guó)有土地所涉及的居住房屋拆遷……。因此，征地拆遷總體上是行政機(jī)關(guān)的行政管理活動(dòng)，是行政行為，這一行為的標(biāo)的是土地，至于房屋拆遷，則作為土地征用過(guò)程中對(duì)地上定附著物進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容，整體上仍然包含在征用這一行為之中。2002年《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定，因城市開(kāi)發(fā)建設(shè)征用集體土地實(shí)施房屋拆遷的，其拆遷補(bǔ)償安置辦法由設(shè)區(qū)的市人民政府參照本條例另行制定，這就以地方性法規(guī)的形式給市政府進(jìn)行了授權(quán)。因南京市政府出臺(tái)的86號(hào)文和21號(hào)文已單獨(dú)對(duì)農(nóng)村集體土地征地拆遷進(jìn)行了規(guī)定。南京市法院系統(tǒng)對(duì)此也采取了比較務(wù)實(shí)的態(tài)度。因此，就目前形勢(shì)而言，現(xiàn)實(shí)的觀點(diǎn)是：市政府203號(hào)令是對(duì)原國(guó)有土地上進(jìn)行房屋拆遷安置補(bǔ)償適用的政策，但對(duì)于原屬農(nóng)村集體性質(zhì)的土地上進(jìn)行房屋拆遷安置補(bǔ)償，屬于86號(hào)文和21號(hào)

格按照21號(hào)文，房屋補(bǔ)償款（不含區(qū)位補(bǔ)償和重置價(jià)，下同）約為12萬(wàn)余元，如果按照區(qū)城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)公司采取的平均拆為兩戶(hù)的方式，房屋補(bǔ)償款共約21萬(wàn)余元，但如果按照市政府203號(hào)令，房屋補(bǔ)償款約為31萬(wàn)余元。不同的補(bǔ)償方式相差非常大。這里還應(yīng)考慮另外一個(gè)重要問(wèn)題，即目前，房屋對(duì)于我區(qū)東部地區(qū)農(nóng)民來(lái)說(shuō)，不僅是居身之所，還是一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源，即房屋出租收益，拆遷戶(hù)在征地拆遷后，失去的不僅是住房，而且是一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，再結(jié)合土地被征用而失去生產(chǎn)資料的情況，拆遷戶(hù)在征地拆遷后將何以為繼。21號(hào)文2001年2月出臺(tái)，應(yīng)當(dāng)說(shuō)，其規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，在當(dāng)時(shí)即屬于中等水平，而隨著我市經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城市建設(shè)日新月異，社會(huì)綜合情況不斷發(fā)展，特別是近年來(lái)土地、房?jī)r(jià)均有較大幅度上漲的情況下，21號(hào)文規(guī)定的房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，已明顯不符合當(dāng)今現(xiàn)實(shí)情況，對(duì)此，據(jù)了解，我市各區(qū)在實(shí)施征地拆遷工作時(shí)，均采用了變通方法，以提高補(bǔ)償數(shù)額，但這種作法的弊端是顯而易見(jiàn)的，一是動(dòng)遷工作中人為因素?zé)o法避免，擴(kuò)大了政策執(zhí)行的隨意性，二是會(huì)形成拆遷戶(hù)既然不執(zhí)行文件規(guī)定，則可隨意要價(jià)的情況，增加動(dòng)遷工作的難度。（2）關(guān)于農(nóng)業(yè)人口安置保養(yǎng)問(wèn)題。86號(hào)文規(guī)定，標(biāo)準(zhǔn)為35000元—40000元，保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)為14000元—18000元。86號(hào)文于2000年4月出臺(tái)，結(jié)合上述房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低的理由，目前關(guān)于農(nóng)業(yè)人口安置保養(yǎng)問(wèn)題同樣存在標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低的情況，在此不再重述。在這里，提出較為超前的建議，可以參考國(guó)外通行的做法，以市政建設(shè)為目的進(jìn)行拆遷時(shí)，在市政工程項(xiàng)目如公路等建成后，分配給拆遷戶(hù)合理的股份，以股利分紅對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)償，這種做法在深圳市的拆遷工作中已得到較為成功的運(yùn)用。我區(qū)東部地區(qū)農(nóng)民主要是依賴(lài)土地生存，僅給予數(shù)萬(wàn)元的安置、保養(yǎng)費(fèi)用，不如給予股利分紅，更有利于農(nóng)民的生存利益?；蛘咄ㄟ^(guò)采用發(fā)行土地債券的方式，解決農(nóng)民征地補(bǔ)償?shù)团c國(guó)家建設(shè)用地征地成本高的矛盾，也使農(nóng)民可以獲得較長(zhǎng)時(shí)期的土地收益，并獲得生產(chǎn)自救和發(fā)展所必需的資金。

2、農(nóng)村小團(tuán)體合力較強(qiáng)。盡管開(kāi)發(fā)單位實(shí)施拆遷時(shí)，在堅(jiān)持文件規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的情況下，充分考慮到具體情況而采取了變通執(zhí)行的方法，如對(duì)待房屋面積較大的戶(hù)，有兩個(gè)以上單列戶(hù)口，但只有一個(gè)產(chǎn)權(quán)證的，給予產(chǎn)權(quán)拆分的方式，以達(dá)到套用較高的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的方法等，實(shí)際上提高了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但此次征地拆遷工作開(kāi)始后，前20天仍無(wú)一戶(hù)搬遷，動(dòng)遷工作一度陷于停滯狀態(tài)，但自從有一戶(hù)搬遷之后，20天左右基本上全部搬遷完畢。對(duì)于這一情況，我們分析認(rèn)為，主要是拆遷戶(hù)間關(guān)系較為緊密，從眾思想突出?；谵r(nóng)村所固有的居住、生活環(huán)境和特點(diǎn)，農(nóng)村集體土地住戶(hù)間關(guān)系較為緊密，相互間沾親帶故或交往密切，具有一定的小團(tuán)體合力，人員從眾、甚至盲從現(xiàn)象較為明顯，這一點(diǎn)，與城市拆遷具有明顯的差異。對(duì)于動(dòng)遷工作而言，既有利的一面，也有不利的一面，對(duì)此，要充分利用有利的因素，重點(diǎn)突破，做好思想分化工作，達(dá)到以點(diǎn)帶面的效果。

3、戶(hù)情差異較大。該地區(qū)被征地拆遷190余戶(hù)，各戶(hù)房屋面積及附屬物、經(jīng)濟(jì)條件、收入來(lái)源、家庭成員結(jié)構(gòu)、人口成份（居民、農(nóng)民）等情況差別較大，如小營(yíng)村征地拆遷中，有數(shù)代多人共一戶(hù)的情況，也有夫妻二人各一戶(hù)的情況等，戶(hù)情差異較大。對(duì)此類(lèi)情況，區(qū)城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)公司除了上述拆遷產(chǎn)權(quán)面積的操作方法外，有下列措施：對(duì)夫妻二人各一戶(hù)籍，但只有一個(gè)權(quán)屬證的，一概按一戶(hù)一產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算，產(chǎn)權(quán)面積累計(jì)；對(duì)夫妻二人同一戶(hù)籍，但分別取得房屋權(quán)屬證明的，也按一戶(hù)一產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算。另外，不少農(nóng)民所確認(rèn)的被拆遷房屋，戶(hù)均面積較大，最大的一戶(hù)達(dá)700多平方米，而有的全部是違法建筑，以致各戶(hù)房屋補(bǔ)償和農(nóng)業(yè)人口安置保養(yǎng)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額差別較大，各拆遷戶(hù)基于不適當(dāng)?shù)南嗷ヅ时榷a(chǎn)生的利益要求的期望值差別較大，給動(dòng)遷工作帶來(lái)一定難度。

（二）土地、房屋權(quán)屬情況復(fù)雜，違法建筑比例較大 由于歷史原因，對(duì)于農(nóng)村集體土地的土地使用權(quán)及房屋合法權(quán)屬的登記管理，不夠嚴(yán)格，征地拆遷中常出現(xiàn)手續(xù)不全現(xiàn)象，情況較為復(fù)雜，而是否認(rèn)定相關(guān)權(quán)屬將直接影響補(bǔ)償利益，如有的拆遷戶(hù)有土地使用權(quán)手續(xù)，無(wú)房屋建造合法手續(xù)，有的只有房屋建造手續(xù)，而無(wú)土地使用權(quán)手續(xù)；還有一些村民住戶(hù)翻建的房屋，雖然按規(guī)定規(guī)定履行了審批手續(xù)，但在翻建時(shí)擴(kuò)大多建的情況較多等。此外，由于客觀原因，過(guò)去村、組、區(qū)、鄉(xiāng)對(duì)村民建房行為規(guī)范滯后，管理不到位，致使村民群眾不經(jīng)審批自建自搭房屋的現(xiàn)象很普遍，特別處于城市近郊的村民群眾，受利益驅(qū)動(dòng)依靠地理優(yōu)勢(shì)，搭建房屋出租給外來(lái)人口居住，以獲取租金收益。如小營(yíng)村合法建筑面積與違法建筑面積比例達(dá)到約5：2，征地拆遷中曾遇到有的戶(hù)合法建筑面積小于違法建筑面積，甚至有全部為違法建筑的情況出現(xiàn)。在本次小營(yíng)村拆遷中，對(duì)于違法建筑有的也給予了補(bǔ)償，如呂秀蘭戶(hù)，對(duì)無(wú)證房按一半有證面積給予計(jì)算，但是否對(duì)所有戶(hù)的違法建筑均按統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行？如尺度不一，亦會(huì)引發(fā)矛盾。除了本地農(nóng)民的違章搭建之外，外來(lái)流動(dòng)人口在違法建筑方面扮演了較為重要的角色，必須加強(qiáng)執(zhí)法力度，嚴(yán)格禁止外來(lái)人口從事違法建筑的搭建。

（三）我市各區(qū)對(duì)于農(nóng)村集體土地征地拆遷的補(bǔ)償辦法和執(zhí)行文件的尺度不一 拆遷戶(hù)形成對(duì)比落差，對(duì)征地拆遷工作帶來(lái)不利因素：（1）補(bǔ)償辦法不一。前文已述，目前我市各區(qū)對(duì)于農(nóng)村集體土地征地拆遷均采取了“變通”方法執(zhí)行文件規(guī)定，但各區(qū)方法不同。例如，我市棲霞區(qū)在農(nóng)村集體土地征地拆遷中，也適用貨幣補(bǔ)償，不進(jìn)行實(shí)物安置，但在拆遷后，由開(kāi)發(fā)單位向拆遷戶(hù)提供廉價(jià)居住房，價(jià)格一般在1450—1550元左右，拆遷戶(hù)以獲得的補(bǔ)償款補(bǔ)足適當(dāng)?shù)牟铑~即可購(gòu)買(mǎi)，這樣，很大程度上緩解了文件規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低的突出矛盾；而小營(yíng)村征地拆遷中主要是采取對(duì)有兩個(gè)以上單列戶(hù)拆分產(chǎn)權(quán)面積，以達(dá)到使拆遷戶(hù)獲得較文件規(guī)定更多的補(bǔ)償數(shù)額的辦法，以解決補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低的問(wèn)題。（2）掌握尺度不一。如，對(duì)于土

地及房屋合法權(quán)屬手續(xù)不全的問(wèn)題，我市棲霞區(qū)采取一般均予認(rèn)可的方法，此次小營(yíng)村征地拆遷原則上把握較為嚴(yán)格。上述方法與尺度不一帶來(lái)的影響，在此次小營(yíng)村征地拆遷工作中反映并不十分明顯，但因?yàn)榧磳㈤_(kāi)始征地拆遷的東部地區(qū)農(nóng)村集體土地，地理位置上與我市棲霞區(qū)相鄰，屆時(shí)這種不一致可能會(huì)一定程度上給我區(qū)征地拆遷工作的順利進(jìn)行帶來(lái)不利影響。建議可以加強(qiáng)區(qū)域間協(xié)調(diào)，統(tǒng)一補(bǔ)償辦法和尺度，盡量減少可能帶來(lái)的矛盾。

（四）易發(fā)生群體性糾紛和暴力對(duì)抗事件 農(nóng)村集體土地拆遷戶(hù)文化水平總體不高，法制意識(shí)相對(duì)較低，發(fā)生拆遷糾紛后，易發(fā)生群體性事件和暴力對(duì)抗糾紛。我市其他區(qū)在農(nóng)村集體土地拆遷工作中，曾出現(xiàn)集體臥軌等惡性事件，特別是對(duì)違法建筑的拆除，矛盾更大。此次小營(yíng)村征地拆遷過(guò)程中，亦發(fā)生了農(nóng)民集體上訪，到相關(guān)部門(mén)堵車(chē)、堵路等群體性事件，在拆遷辦公地點(diǎn)曾發(fā)生拆遷戶(hù)打、砸，繼而與工作人員暴力對(duì)抗的糾紛，我市某新聞媒體曾對(duì)此予以報(bào)道，造成一定不良影響。

四、下一步我區(qū)東部地區(qū)農(nóng)村集體土地開(kāi)發(fā)征地拆遷工作的幾點(diǎn)建議

（一）關(guān)于總體工作思路 土地以及房屋是農(nóng)民的生存之本。對(duì)于農(nóng)村集體土地征地拆遷工作，要從實(shí)踐“三個(gè)代表”重要思想和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的大局出發(fā)，加強(qiáng)宏觀管理和控制，總體上高度重視、依法實(shí)施、整體部署、加強(qiáng)宣傳、穩(wěn)步開(kāi)展，工作上相互協(xié)調(diào)、周密細(xì)致、文明執(zhí)法、積極堅(jiān)決、顧全大局，力爭(zhēng)此次大面積征地拆遷工作的順利進(jìn)行。

1、在征地拆遷工作中特別注意維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。黨的十六大報(bào)告指出：完成改革和發(fā)展的繁重任務(wù)，必須保持長(zhǎng)期和諧穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境。此次大面積的農(nóng)村集體土地征地拆遷工作，難免會(huì)出現(xiàn)群體性事件，要充分認(rèn)識(shí)到實(shí)施農(nóng)民房屋拆遷的復(fù)雜性，各職能部門(mén)和相關(guān)單位都應(yīng)當(dāng)高度重視，積極疏導(dǎo)，穩(wěn)妥謹(jǐn)慎，鈍化矛盾，堅(jiān)決避免惡性事件的發(fā)生。同時(shí)，要盡量避免不同權(quán)利主體之間巨大的利益差異，促進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部社會(huì)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展。

2、統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，相互協(xié)調(diào)。農(nóng)村集體土地征地拆遷工作，涉及多個(gè)職能部門(mén)和單位，而各部門(mén)是否能夠統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，相互協(xié)調(diào)，執(zhí)法水平如何等對(duì)于工作的順利開(kāi)展，是十分重要的，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)大局觀，避免問(wèn)題推諉，矛盾上交。

3、依法實(shí)施，文明執(zhí)法，加強(qiáng)監(jiān)督。農(nóng)村集體土地征地拆遷，必須堅(jiān)持從程序到實(shí)體，從手續(xù)到手段，都要依法實(shí)施。實(shí)施過(guò)程中，具體實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)注意文明執(zhí)法，文明動(dòng)遷，不能采取以暴制暴，以邪壓邪或其它不正當(dāng)手段；不能打著政府旗號(hào)，為有損于政府形象的行為，相關(guān)職能部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)監(jiān)督管理。

4、排查摸底，掌握戶(hù)情，適時(shí)調(diào)整。做好先期調(diào)查工作，以便于制定總體動(dòng)遷方案，特別是補(bǔ)償優(yōu)惠方案，并根據(jù)調(diào)查的情況，適時(shí)對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方案進(jìn)行調(diào)整。做好有號(hào)召力的重點(diǎn)人員的思想工作，如村干部、黨員、老干部等，使這類(lèi)重點(diǎn)人員帶頭服從政府征地拆遷工作，達(dá)到以點(diǎn)帶面的效果。

（二）關(guān)于均衡各方利益，根本解決征地拆遷矛盾的建議 考慮到征地拆遷對(duì)農(nóng)民生活的重大影響，應(yīng)當(dāng)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、實(shí)施開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與保護(hù)群眾利益三方關(guān)系中尋找平衡點(diǎn)，并切實(shí)考慮群眾在征地拆遷后的生產(chǎn)、生活問(wèn)題，這是解決征地拆遷矛盾的根本所在。在征地拆遷工作中表現(xiàn)出來(lái)的拆遷與被拆遷間的矛盾和問(wèn)題，實(shí)質(zhì)是三方關(guān)系的矛盾，在國(guó)家法律、法規(guī)尚不配套健全，市政府相關(guān)文件規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)較低，滯后于現(xiàn)實(shí)的情況下，我區(qū)東部地區(qū)農(nóng)村集體土地征地拆遷工作，應(yīng)當(dāng)以與時(shí)俱進(jìn)的思想理念，制定適當(dāng)?shù)姆桨?，在不改變相關(guān)文件規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的前提下，靈活掌握，變通執(zhí)行，以適度提高補(bǔ)償數(shù)額或以其它方式，解決群眾實(shí)際困難。目前可能采取的方式主要有二種：一種是提高補(bǔ)償數(shù)額，如我區(qū)小營(yíng)村征地拆遷的方式主要是通過(guò)拆分房屋面積，達(dá)到套用較高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的方法。另一種是根據(jù)拆遷戶(hù)的不同情況和要求，由開(kāi)發(fā)單位提供部分較大幅度的優(yōu)惠價(jià)格的

第五篇：關(guān)于農(nóng)村征地拆遷問(wèn)題的調(diào)查與思考

關(guān)于農(nóng)村征地拆遷問(wèn)題的調(diào)查與思考

近幾年隨著城市建設(shè)快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，征用農(nóng)村耕地面積不斷擴(kuò)大，拆遷范圍越來(lái)越廣。在征地拆遷開(kāi)發(fā)中，由于征用農(nóng)地、拆建農(nóng)房制度上和工作中的缺陷，各種矛盾日益顯現(xiàn)，全國(guó)各地因征地拆遷引起的群體性糾紛越來(lái)越多，越來(lái)越嚴(yán)重。編者通過(guò)對(duì)最近熱點(diǎn)征地拆遷糾紛案例的研究，總結(jié)如下看法和建議。

一、現(xiàn)狀與問(wèn)題

調(diào)查發(fā)現(xiàn)農(nóng)村征地拆遷與安置補(bǔ)償主要有以下幾個(gè)方面問(wèn)題，且造成目前征地拆遷難，原因是多方面的，既有政策制度上的，也有工作方法上的。

1、政府征地拆遷不走正常法定程序，野蠻拆遷，強(qiáng)行征地。政府擔(dān)當(dāng)雙重角色，造成“仲裁人”缺位，協(xié)調(diào)機(jī)制缺失。由于在征地拆遷過(guò)程中，政府直接擔(dān)當(dāng)“拆遷人”，因此當(dāng)房屋拆遷補(bǔ)償出現(xiàn)矛盾，農(nóng)民新村建造出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，政府無(wú)法居間調(diào)和。

2、農(nóng)房拆遷自建補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低不符合法律規(guī)定。國(guó)務(wù)院在征用耕地補(bǔ)償辦法中規(guī)定按照耕地近三年平均產(chǎn)值的六到八倍賠償，而現(xiàn)實(shí)中卻按照原本產(chǎn)量賠償，有地甚至不到原產(chǎn)值。現(xiàn)行農(nóng)村房屋完全重置價(jià)，價(jià)格組成是否合理，建筑材料價(jià)格彈性如何體現(xiàn)值得商榷。近年來(lái)，各種建材價(jià)格起伏幅度大，建筑人工費(fèi)翻了一翻，據(jù)測(cè)算，建房成本每平方米相差幅度超過(guò)二百元，拆一處根本建不了同樣一處。

3、處理違法建筑難，影響整體拆遷進(jìn)程。有關(guān)部門(mén)職責(zé)不清，農(nóng)村宅基地管理弱化，造成違法建筑現(xiàn)象嚴(yán)重。由于受村委會(huì)換屆選舉的影響，部分村民為爭(zhēng)村主任拉選票，借機(jī)私下許愿，亂批亂放宅基地。農(nóng)房住宅建設(shè)出現(xiàn)未批先建和不審批等現(xiàn)象。在原宅基地上擴(kuò)建有之；在承包土地上新建有之；將承包地?fù)Q給他人建房有之；給已出嫁女兒建房有之；給戶(hù)口已遷到城鎮(zhèn)就業(yè)（非征地、買(mǎi)戶(hù)口對(duì)象）者建房有之。違法建筑面廣量大，且各有歷史原因和現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，給征地拆遷工作增加了難度。

4、農(nóng)村補(bǔ)償分配問(wèn)題，誘發(fā)農(nóng)民抵觸情緒。目前農(nóng)村征地補(bǔ)償分配存在二難：一是確定分配對(duì)象難。以戶(hù)口分類(lèi)，存在農(nóng)業(yè)人口，村居民組人口、征地上遷入人口，出嫁未遷出、嫁入未遷入人口的矛盾；以土地承包對(duì)象分類(lèi)，存在有承包地但戶(hù)口已外遷人口，因出生遲未分到承包地的農(nóng)業(yè)人口，死亡人員的矛盾。二是確定分配方法難。土地征用時(shí)，對(duì)一個(gè)行政村往往只是局部征用，前后征用又有價(jià)格和人口變動(dòng)差異，存在以村還是以組為單位進(jìn)行分配的矛盾，各自圍繞自我設(shè)定分配方法，只要不順?biāo)木彤a(chǎn)生抵觸情緒，拒絕配合、拒絕簽字、拒絕拆遷。

二、思考和建議

1、堅(jiān)持依法行政，嚴(yán)格履行政府職責(zé)。根據(jù)《全面推進(jìn)依法行政實(shí)施綱要》，政府及其部門(mén)必須要政企分開(kāi)，政事分開(kāi)，必須要理順政府與市場(chǎng)的關(guān)系，拆遷人應(yīng)是項(xiàng)目業(yè)主或受托的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)，區(qū)、鄉(xiāng)政府及其部門(mén)必須代表轄區(qū)農(nóng)民的合法利益，不能越俎代皰，充當(dāng)拆遷人。

2、加大法制宣傳和教育力度。對(duì)中心城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村居民，各級(jí)政府和有關(guān)部門(mén)要運(yùn)用多種形式加強(qiáng)對(duì)城建規(guī)劃及拆遷法的宣傳，教育農(nóng)民必須服從規(guī)劃，服從國(guó)家拆遷條例，自覺(jué)遵紀(jì)守法，依法保護(hù)自身權(quán)益。政府應(yīng)按規(guī)劃嚴(yán)格實(shí)施建設(shè)，職能部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村宅基地的審批管理，建立農(nóng)村人口居住地管理網(wǎng)絡(luò)，理順人戶(hù)分離關(guān)系，防止有人多處批地，多頭建房，堅(jiān)決剎住違規(guī)占地建房之風(fēng)。擅自在承包地上建房，改變土地用途的，必須依法收回承包權(quán)。堅(jiān)持規(guī)劃先行，著力推進(jìn)農(nóng)村環(huán)境整治、舊村改造、新村建設(shè)。

3、逐步完善市場(chǎng)化的拆遷賠償機(jī)制。農(nóng)房拆遷價(jià)格涉及廣大農(nóng)民的切身利益，確定價(jià)格應(yīng)舉行由專(zhuān)家學(xué)者、有關(guān)部門(mén)、農(nóng)民代表參加的聽(tīng)證會(huì)。價(jià)格構(gòu)成應(yīng)有一定的材料成本指數(shù)彈性。總價(jià)格應(yīng)適當(dāng)向失地農(nóng)民傾斜。賠償政策應(yīng)適當(dāng)細(xì)化，要考慮合法建筑與違章建筑的區(qū)別，嚴(yán)格界定合法與違法，科學(xué)制定賠補(bǔ)辦法，保護(hù)賠足合法的，削減少賠違章的。

4、創(chuàng)新補(bǔ)償安置機(jī)制，確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，老有所養(yǎng)。補(bǔ)償安置要結(jié)合實(shí)際，可以根據(jù)不同情況采取以下方法安置被征地農(nóng)民。①?gòu)?qiáng)化保險(xiǎn)安置：經(jīng)被征地村同意，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或被安置人員將部分安置補(bǔ)助費(fèi)作為養(yǎng)老保障和醫(yī)療保險(xiǎn)用費(fèi)，向市社會(huì)保險(xiǎn)主管部門(mén)交納，按有關(guān)規(guī)定領(lǐng)取保障金。②鼓勵(lì)用地單位就業(yè)安置，用地單位應(yīng)優(yōu)先安置被征地村的失地農(nóng)民。③慎重使用一次

性貨幣安置。④農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織調(diào)地安置：通過(guò)村內(nèi)機(jī)動(dòng)地、交回的承包地、流轉(zhuǎn)地及土地開(kāi)發(fā)整理新增加的耕地等，使失地農(nóng)民繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。⑤預(yù)留土地安置：城區(qū)內(nèi)人均耕地在0.3畝以下的被征地村，在符合城市規(guī)劃的基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際需要，按被征地?cái)?shù)量的10%，給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織預(yù)留土地，但必須按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行開(kāi)發(fā)。預(yù)留的土地原則上不允許轉(zhuǎn)讓?zhuān)源_保被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。具體操作中五種方式可以多選，也可以單選，但單選貨幣安置要慎重，應(yīng)結(jié)合保險(xiǎn)安置進(jìn)行，防止個(gè)別農(nóng)民老無(wú)所養(yǎng)，生活水平下降，成為政府的濟(jì)困戶(hù)。

4、規(guī)范征地拆遷行為，集約節(jié)約用地。政府在審批項(xiàng)目征地拆遷時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格征地拆遷程序和手續(xù)，嚴(yán)格用途管制，嚴(yán)格規(guī)劃管理。一方面，嚴(yán)肅查處征地手續(xù)不全，補(bǔ)償安置不到位，利用黑惡勢(shì)力強(qiáng)拆、惡拆等行為，限定開(kāi)發(fā)時(shí)間，超時(shí)未開(kāi)發(fā)的，一定要依法收回，防止開(kāi)發(fā)商圈地，牟取暴利，損害人民群眾利益。另一方面，嚴(yán)肅查處違反拆遷法律法規(guī)，惡意抗法等行為，保護(hù)合法征地拆遷。