第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳企業(yè)所得稅會(huì)計(jì)核算方法

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳企業(yè)所得稅會(huì)計(jì)核算方法

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局的規(guī)定，采取預(yù)售方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。這一規(guī)定有利于稅收的均衡入庫(kù)，但也增加了企業(yè)會(huì)計(jì)核算的工作量。它是企業(yè)會(huì)計(jì)核算方面的一項(xiàng)新內(nèi)容。由于當(dāng)期應(yīng)納稅所得額并入、抵減預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)后與當(dāng)期利潤(rùn)總額（虧損）的反差很大，出現(xiàn)了有些企業(yè)即使虧損金額很大，卻仍要繳納較高企業(yè)所得稅的現(xiàn)象。因此，如何使企業(yè)的所得稅費(fèi)用與企業(yè)盈利配比，并使預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)算期得到正確抵減；如何在增加核算工作量的同時(shí)采用簡(jiǎn)便易行的核算方法，做好預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的計(jì)提、抵減核算工作，并確保核算的準(zhǔn)確性；如何從科目間找出勾稽關(guān)系，方便自查稅費(fèi)提繳情況等，是一個(gè)值得探討的問(wèn)題。根據(jù)筆者在工作實(shí)踐中的體會(huì)，采用同步登記法在“遞延稅款”歸集或轉(zhuǎn)回預(yù)繳企業(yè)所得稅的核算方法，不僅能較好地處理這一業(yè)務(wù)問(wèn)題，而且簡(jiǎn)便易行。

“同步登記法”一是指預(yù)繳的企業(yè)所得稅與營(yíng)業(yè)稅費(fèi)皆在“遞延稅款”核算，兩者的明細(xì)賬合并在同一賬頁(yè)中登記。雖然在“遞延稅款”核算營(yíng)業(yè)稅費(fèi)目前尚有爭(zhēng)議，但由于《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》只明確營(yíng)業(yè)稅費(fèi)的提繳過(guò)程，未進(jìn)一步明確應(yīng)在什么科目歸集、結(jié)算轉(zhuǎn)回，故筆者認(rèn)為在“遞延稅款”科目核算較合理、可行。

二是指工程項(xiàng)目自開(kāi)工至竣工銷售，發(fā)生的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容均在同一賬頁(yè)中登記。實(shí)際數(shù)與預(yù)計(jì)數(shù)在同一賬頁(yè)反映，便于預(yù)計(jì)數(shù)的轉(zhuǎn)回，實(shí)際數(shù)與預(yù)計(jì)數(shù)的對(duì)比，企業(yè)對(duì)稅費(fèi)提繳情況的自查等工作。具體做法及運(yùn)用如下。

1.預(yù)繳企業(yè)所得稅與營(yíng)業(yè)稅費(fèi)的同步登記及有關(guān)科目間的勾稽關(guān)系的核對(duì)。

①為使企業(yè)繳納的所得稅費(fèi)與企業(yè)盈利配比，其預(yù)繳歸集或轉(zhuǎn)回的企業(yè)所得稅在“遞延稅款”核算，借方核算由預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)部分得出的企業(yè)所得稅；貸方核算銷售轉(zhuǎn)回已計(jì)提的企業(yè)所得稅，須結(jié)算，余額應(yīng)為零。預(yù)繳的企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅費(fèi)統(tǒng)一登記在七欄式明細(xì)賬頁(yè)上，前三欄分別登記借、貸、余；分析欄分別登記營(yíng)業(yè)稅費(fèi)、企業(yè)所得稅，藍(lán)字登記預(yù)提金額，紅字登記轉(zhuǎn)回金額。銷售結(jié)算后，該明細(xì)賬余額為零。

②平時(shí)可運(yùn)用科目間的勾稽關(guān)系，總體核對(duì)“遞延稅款”借、貸方金額的準(zhǔn)確性。即總賬“遞延稅款”借方發(fā)生額合計(jì)數(shù)＝（總賬“預(yù)收賬款”貸方發(fā)生額合計(jì)＋總賬“應(yīng)收賬款”借方發(fā)生額合計(jì)數(shù)）×營(yíng)業(yè)稅費(fèi)率＋總賬“預(yù)收賬款”貸方發(fā)生額合計(jì)數(shù)×預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率（15％）×適用所得稅率；總賬“遞延稅款”貸方發(fā)生額合計(jì)數(shù)＝總賬“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”借方發(fā)生額合計(jì)數(shù)＋（總賬“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”貸方發(fā)生額合計(jì)數(shù)－總賬“應(yīng)收賬款”借方發(fā)生額合計(jì)數(shù)）×預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率（15％）×適用的所得稅稅率。

第二篇：房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳所得稅會(huì)計(jì)處理

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳所得稅會(huì)計(jì)處理

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)

[2006]31號(hào)），關(guān)于未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題中明確：開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅一般核算方法按預(yù)收賬款當(dāng)期的發(fā)生額扣除期間費(fèi)用及稅金計(jì)算繳納所得稅。可作如下會(huì)計(jì)分錄，借“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅”，貸“銀行存款”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)成本，經(jīng)過(guò)納稅調(diào)整計(jì)算出的所得稅反映在利潤(rùn)表中，借“所得稅”，貸“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅”。計(jì)算出預(yù)繳所得稅與應(yīng)交所得稅差額部分繳納所得稅時(shí)，借“所得稅”，貸“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅”。計(jì)算出預(yù)繳所得稅與應(yīng)交所得稅差額部分繳納所得稅時(shí)，借“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅”，貸“銀行存款”。對(duì)未達(dá)到收入確認(rèn)條件的預(yù)收賬款對(duì)應(yīng)的所得稅反映在應(yīng)交稅費(fèi)欄，用負(fù)數(shù)表示。若房地產(chǎn)企業(yè)在核算所得稅按照可抵扣暫時(shí)性差異來(lái)確認(rèn)對(duì)未來(lái)期間應(yīng)納所得稅金額的影響，筆者認(rèn)為對(duì)預(yù)繳的所得稅確認(rèn)為遞延所得稅資產(chǎn)，并使用“遞延稅款—預(yù)售房預(yù)繳所得稅”科目，繳納時(shí)同上，只是在年終對(duì)未達(dá)到收入確認(rèn)條件的預(yù)收賬款對(duì)應(yīng)的已上繳的所得稅，從“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅”科目轉(zhuǎn)入“遞延稅款—預(yù)售房預(yù)繳所得稅”科目，反映在資產(chǎn)負(fù)債表中資產(chǎn)類科目中的“遞延稅款”的借方。會(huì)計(jì)分錄如下，借“遞延稅款——預(yù)售房預(yù)繳所得稅”，貸“應(yīng)交稅費(fèi)

——應(yīng)交所得稅”。

第三篇：企業(yè)所得稅預(yù)繳的處理規(guī)定

預(yù)繳企業(yè)所得稅的賬務(wù)處理

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》規(guī)定，企業(yè)根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第五十四條規(guī)定，分月或者分季預(yù)繳企業(yè)所得稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照月度或者季度的實(shí)際利潤(rùn)額預(yù)繳；按照月度或者季度的實(shí)際利潤(rùn)額預(yù)繳有困難的，可以按照上一納稅應(yīng)納稅所得額的月度或者季度平均額預(yù)繳，或者按照經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他方法預(yù)繳。預(yù)繳方法一經(jīng)確定，該納稅內(nèi)不得隨意變更。之后，國(guó)家稅務(wù)總局根據(jù)各地貫徹落實(shí)《關(guān)于印發(fā)（中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表）等報(bào)表的通知》（國(guó)稅函[2008]44號(hào)）過(guò)程中反映的問(wèn)題，下發(fā)了《關(guān)于填報(bào)企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]635號(hào)）。基于這些法規(guī)及規(guī)范性文件，企業(yè)在進(jìn)行所得稅預(yù)繳時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下幾方面問(wèn)題。

預(yù)繳所得稅的基數(shù)

企業(yè)預(yù)繳的基數(shù)為“實(shí)際利潤(rùn)額”。而此前的預(yù)繳基數(shù)為“利潤(rùn)總額”?！皩?shí)際利潤(rùn)額”為按會(huì)計(jì)制度核算的利潤(rùn)總額減除以前待彌補(bǔ)虧損以及不征稅收入、免稅收入后的余額，即按新規(guī)定，允許企業(yè)所得稅預(yù)繳時(shí)，不但可以彌補(bǔ)以前的虧損，而且允許扣除不征稅收入、免稅收入。這在一定程度上減輕了企業(yè)流動(dòng)資金的壓力。

不征稅收入的處理

《企業(yè)所得稅法》第七條規(guī)定，收入總額中的不征稅收人為：財(cái)政撥款，依法收取并納入財(cái)政管理的行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金，國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他不征稅收入。《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》指出，《企業(yè)所得稅法》第七條第（三）項(xiàng)所稱國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他不征稅收入，是指企業(yè)取得的，由國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的財(cái)政性資金。對(duì)于稅法上規(guī)定的不征稅收入，在會(huì)計(jì)上可能作為損益計(jì)人了當(dāng)期利潤(rùn)，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第18號(hào)——所得稅》的規(guī)定，上述財(cái)稅差異不屬于暫時(shí)性差異，在未來(lái)期間無(wú)法轉(zhuǎn)回，應(yīng)該歸為永久性差異，在所得稅預(yù)繳或匯算清繳時(shí)，按照“調(diào)表不調(diào)賬”的原則，企業(yè)應(yīng)作納稅調(diào)減處理。

免稅收入的處理

根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第二十六條，《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》以及《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅[2008]1號(hào)）的規(guī)定，免稅收入主要包括：國(guó)債利息收入，符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益，在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所的非居民企業(yè)從居民企業(yè)取得與該機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所有實(shí)際聯(lián)系的股息、紅利等權(quán)益性投資收益，符合條件的非營(yíng)利組織的收入。

對(duì)于免稅收入，可能形成永久性差異（國(guó)債利息收入），也可能是暫時(shí)性差異（投資收益），企業(yè)應(yīng)視具體情況進(jìn)行分析。

【例】A公司2009年第一季度會(huì)計(jì)利潤(rùn)總額為100萬(wàn)元，其中包括國(guó)債利息收入5萬(wàn)元，企業(yè)所得稅稅率為25％，以前未彌補(bǔ)虧損15萬(wàn)元。企業(yè)“長(zhǎng)期借款”賬戶記載：年初向建設(shè)銀行借款50萬(wàn)元。年利率為6％：向B公司借款10萬(wàn)元，年利率為10％，上述款項(xiàng)全部用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。另外，計(jì)提固定資產(chǎn)減值損失5萬(wàn)元。假設(shè)無(wú)其他納稅調(diào)整事項(xiàng)。A公司第一季度預(yù)繳所得稅的數(shù)額確定和會(huì)計(jì)處理如下：

企業(yè)預(yù)繳的基數(shù)為會(huì)計(jì)利潤(rùn)100萬(wàn)元，扣除上虧損15萬(wàn)元以及不征稅收入和免稅收入5萬(wàn)元后，實(shí)際利潤(rùn)額為80萬(wàn)元。對(duì)于其他永久性差異，即題目中長(zhǎng)期借款利息超支的4[即10×（10％-6％）]萬(wàn)元和暫時(shí)性差異（資產(chǎn)減值損失5萬(wàn)元），季度預(yù)繳時(shí)不作納稅調(diào)整。會(huì)計(jì)處理為：

借：所得稅費(fèi)用

200000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅

200000（即800000×25％）

下月初繳納企業(yè)所得稅：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅

200000

貸：銀行存款

200000

預(yù)繳及匯算清繳處理

1.假設(shè)第二季度企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)140萬(wàn)元，第三季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)-10萬(wàn)元，第四季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)110萬(wàn)元，則每季度末會(huì)計(jì)處理如下：

第二季度末：

借：所得稅費(fèi)用

150000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅 150000[即（1400000－800000）×25％]

下月初繳納企業(yè)所得稅：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅 150000

貸：銀行存款

150000

第三季度累計(jì)利潤(rùn)為虧損，不繳稅也不作會(huì)計(jì)處理。

第四季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)110萬(wàn)元，稅法規(guī)定應(yīng)先預(yù)繳稅款，再匯算清繳。由于第四季度累計(jì)利潤(rùn)小于以前季度（第二季度）累計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額，暫不繳稅也不作會(huì)計(jì)處理。

2.經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，假如該企業(yè)匯算清繳后全年應(yīng)納稅所得額為120萬(wàn)元，應(yīng)繳企業(yè)所得稅額為30萬(wàn)元，而企業(yè)已經(jīng)預(yù)繳所得稅額35萬(wàn)元。按照相關(guān)規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)辦理退稅，或者抵繳下一應(yīng)繳納的稅款。

一般情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)為了減少稅金退庫(kù)的麻煩，實(shí)務(wù)中，大多將多預(yù)繳的上企業(yè)所得稅抵繳下一應(yīng)繳納的稅款。這種情況下，企業(yè)的會(huì)計(jì)處理為：

借：其他應(yīng)收款——所得稅退稅款

50000

貸：以前損益調(diào)整——所得稅費(fèi)用 50000

3.假如2009年第一季度應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅為15萬(wàn)元，會(huì)計(jì)處理如下：

借：所得稅費(fèi)用

150000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅

150000

下月初繳納企業(yè)所得稅：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅

150000

貸：銀行存款

100000

其他應(yīng)收款——所得稅退稅款

50000

另外。企業(yè)應(yīng)注意，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第18號(hào)——所得稅》的規(guī)定，對(duì)于暫時(shí)性差異產(chǎn)生的對(duì)遞延所得稅的影響，應(yīng)該按照及時(shí)性原則，在產(chǎn)生時(shí)立即確認(rèn)，而非在季末或者年末確認(rèn)，以上資產(chǎn)減值損失形成的暫時(shí)性差異，應(yīng)該在計(jì)提時(shí)同時(shí)作以下分錄：

借：遞延所得稅資產(chǎn)

12500

貸：所得稅費(fèi)用

12500

第四篇：預(yù)繳企業(yè)所得稅,這三個(gè)方面需要注意!

預(yù)繳企業(yè)所得稅，這三個(gè)方面需要注意！

按季（月）度的實(shí)際利潤(rùn)額預(yù)繳

《企業(yè)所得稅法》第五十四條規(guī)定，企業(yè)所得稅分月或者分季預(yù)繳?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)所得稅預(yù)繳工作的通知》（國(guó)稅函〔2009〕34號(hào)）第一條規(guī)定，按照月度或者季度的實(shí)際利潤(rùn)額預(yù)繳有困難的，可以按照上一納稅應(yīng)納稅所得額的月度或者季度平均額預(yù)繳，或者按照經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他方法預(yù)繳。為確保稅款足額及時(shí)入庫(kù)，各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納入當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)稅源管理的企業(yè)，原則上應(yīng)按照實(shí)際利潤(rùn)額預(yù)繳方法征收企業(yè)所得稅。

例如，某企業(yè)今年第一季度利潤(rùn)虧損100萬(wàn)元，第二季度利潤(rùn)虧損50萬(wàn)元，第三季度盈利80萬(wàn)元，第一至第三季度利潤(rùn)累計(jì)虧損70萬(wàn)元。該企業(yè)經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定，企業(yè)所得稅采取按年申報(bào)，分季預(yù)繳的申報(bào)方法。事前，該企業(yè)未向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)其他預(yù)繳方式。因此，該企業(yè)應(yīng)按第三季度的實(shí)際利潤(rùn)額，依法進(jìn)行企業(yè)所得稅預(yù)繳。多繳的稅款，在匯繳清繳時(shí)，可以申請(qǐng)退稅，也可以抵減以后稅款。

總分支機(jī)構(gòu)就地預(yù)繳有章法

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理辦法的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2012年第57號(hào)）規(guī)定，匯總納稅企業(yè)按照《企業(yè)所得稅法》規(guī)定匯總計(jì)算的企業(yè)所得稅，包括預(yù)繳稅款和匯算清繳應(yīng)繳應(yīng)退稅款，按50%的比例在各分支機(jī)構(gòu)間分?jǐn)?，各分支機(jī)構(gòu)根據(jù)分?jǐn)偠惪罹偷剞k理繳庫(kù)或退庫(kù)，另50%由總機(jī)構(gòu)分?jǐn)偫U納?？倷C(jī)構(gòu)應(yīng)將本期企業(yè)應(yīng)納所得稅額的50%部分，在每月或季度終了后15日內(nèi)就地申報(bào)預(yù)繳?？倷C(jī)構(gòu)應(yīng)將本期企業(yè)應(yīng)納所得稅額的另外50%部分，按照各分支機(jī)構(gòu)應(yīng)分?jǐn)偟谋壤?，在各分支機(jī)構(gòu)之間進(jìn)行分?jǐn)偅⒓皶r(shí)通知到各分支機(jī)構(gòu)；各分支機(jī)構(gòu)應(yīng)在每月或季度終了之日起15日內(nèi)，就其分?jǐn)偟乃枚愵~就地申報(bào)預(yù)繳。匯總納稅企業(yè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)期實(shí)際利潤(rùn)額，按規(guī)定的預(yù)繳分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算總機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)的企業(yè)所得稅預(yù)繳額，分別由總機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)就地預(yù)繳；在規(guī)定期限內(nèi)按實(shí)際利潤(rùn)額預(yù)繳有困難的，也可以按照上一應(yīng)納稅所得額的十二分之一或四分之一，預(yù)繳方法一經(jīng)確定，當(dāng)不得變更。這里的分支機(jī)構(gòu)僅指具有主體生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)職能的二級(jí)分支機(jī)構(gòu)，三級(jí)以下的分支機(jī)構(gòu)不實(shí)行就地預(yù)繳，應(yīng)納入二級(jí)分支機(jī)構(gòu)管理。

例如，某公司總部設(shè)在南京市，北京、上海和蘭州分別設(shè)有三個(gè)分公司，該公司適用總分公司匯總納稅政策。第三季度，蘭州分公司占三個(gè)分公司資產(chǎn)總額、營(yíng)業(yè)收入、職工薪酬的比例分別為：50%、20%、40%。蘭州分公司適用西部大開(kāi)發(fā)15%的稅率優(yōu)惠政策，總機(jī)構(gòu)和其他分支機(jī)構(gòu)稅率均為25%。假如，第三季度該公司應(yīng)納稅所得額為2億元，蘭州分公司應(yīng)分?jǐn)傤A(yù)繳的企業(yè)所得稅款是多少？

第一步：該公司統(tǒng)一計(jì)算全部應(yīng)納稅所得額為20000萬(wàn)元

第二步：劃分應(yīng)納稅所得額

（1）各分公司分?jǐn)?0%應(yīng)預(yù)繳稅所得額＝20000×50%＝10000（萬(wàn)元）；

（2）計(jì)算蘭州分公司分?jǐn)偙壤??？倷C(jī)構(gòu)應(yīng)按照上分支機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)收入、職工薪酬和資產(chǎn)總額三個(gè)因素計(jì)算各分支機(jī)構(gòu)分?jǐn)偹枚惪畹谋壤?；三?jí)及以下分支機(jī)構(gòu)，其營(yíng)業(yè)收入、職工薪酬和資產(chǎn)總額統(tǒng)一計(jì)入二級(jí)分支機(jī)構(gòu)；三因素的權(quán)重依次為0.35、0.35、0.30。

（該分支機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)收入÷各分支機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)收入之和）×0.35＋（該分支機(jī)構(gòu)職工薪酬÷各分支機(jī)構(gòu)職工薪酬之和）×0.35＋（該分支機(jī)構(gòu)資產(chǎn)總額÷各分支機(jī)構(gòu)資產(chǎn)總額之和）×0.30＝50%×0.30＋20%×0.35＋40%×0.35＝0.36。

（3）蘭州分公司應(yīng)預(yù)繳所得稅額＝10000×0.36＝3600（萬(wàn)元）。

第三步：計(jì)算不同稅率地區(qū)的應(yīng)預(yù)繳所得稅總額

（1）蘭州分公司應(yīng)預(yù)繳所得稅額＝3600×15%＝540（萬(wàn)元）

（2）其他公司應(yīng)預(yù)繳所得稅額＝（20000－3600）×25%＝4100（萬(wàn)元）

（3）該公司全部應(yīng)預(yù)繳所得稅總額＝540＋4100＝4640（萬(wàn)元）

第四步：分?jǐn)倯?yīng)繳納的企業(yè)所得稅

（1）各分公司分?jǐn)?0%應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅＝4640×50%＝2320（萬(wàn)元）

（2）蘭州分公司分?jǐn)倯?yīng)預(yù)繳的企業(yè)所得稅＝2320×0.36＝835.20（萬(wàn)元）。

總分支機(jī)構(gòu)就地預(yù)繳稅款的計(jì)算過(guò)程是比較復(fù)雜的，計(jì)算時(shí)切不可圖省事走捷徑。尤其是第一步，由于蘭州分公司適用15%的優(yōu)惠稅率，因此不能用該公司全部應(yīng)納稅所得額直接乘25%適用稅率。否則，就會(huì)造成該公司多預(yù)繳稅款的情況。蘭州分公司的預(yù)繳稅額也不是該分公司所分得的應(yīng)納稅所得額直接乘優(yōu)惠稅率15%后的數(shù)額，而是該分公司分?jǐn)偙壤颊麄€(gè)各分公司應(yīng)預(yù)繳稅款總額的份額。否則，就會(huì)造成該分公司少預(yù)繳稅款的事實(shí)。

未過(guò)戶房產(chǎn)銷售收入應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕875號(hào)）第一條規(guī)定，除企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例另有規(guī)定外，企業(yè)銷售收入的確認(rèn)，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實(shí)質(zhì)重于形式原則。企業(yè)銷售商品同時(shí)滿足下列條件的，應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：（1）商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；（2）企業(yè)對(duì)已售出的商品既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有實(shí)施有效控制；（3）收入的金額能夠可靠地計(jì)量；（4）已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。

例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司第三季度將一棟自有房產(chǎn)對(duì)外銷售，并簽訂正式的銷售合同，房屋售價(jià)為9600萬(wàn)元，買方已支付了9000萬(wàn)元，由于尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。因此，該公司財(cái)務(wù)人員認(rèn)為該房產(chǎn)銷售收入不需要預(yù)繳企業(yè)所得稅，這是不正確的。

根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實(shí)質(zhì)重于形式原則的要求，只要符合上述規(guī)定中的收入確認(rèn)條件，房產(chǎn)雖未過(guò)戶、資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式上未發(fā)生改變，但也應(yīng)作為財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入計(jì)入企業(yè)所得稅的應(yīng)稅收入總額，依法辦理企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)手續(xù)。

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)如何計(jì)算企業(yè)所得稅

房地產(chǎn)企業(yè)如何計(jì)算企業(yè)所得稅？

在線提問(wèn)：我公司是一家房地產(chǎn)集團(tuán)公司，在全國(guó)各地成立了70多家房地產(chǎn)項(xiàng)目公司。大多數(shù)項(xiàng)目公司的企業(yè)所得稅由國(guó)稅機(jī)關(guān)管理，還有少數(shù)2002年之前成立的項(xiàng)目公司所得稅由地稅機(jī)關(guān)管理。國(guó)稅和地稅機(jī)關(guān)在執(zhí)行企業(yè)所得稅政策上差異很大，而且全國(guó)各地的國(guó)稅機(jī)關(guān)在執(zhí)行政策時(shí)差別也很大。最典型的是企業(yè)所得稅預(yù)繳和清算辦法。請(qǐng)問(wèn)：下列說(shuō)法是否正確?

（1）無(wú)論盈利還是虧損，只要取得預(yù)收賬款就必須征收企業(yè)所得稅。

（2）企業(yè)取得預(yù)收賬款繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅，屬于提前預(yù)繳的稅款，不能在繳納的當(dāng)期扣除。

（3）提而未繳的營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅不得在稅前扣除。

（4）房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按照預(yù)收賬款和銷售收入一一對(duì)應(yīng)，否則不能在稅前扣除。

（5）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品只要完工并簽訂銷售合同就必須確認(rèn)銷售收入，未收到的款項(xiàng)作應(yīng)收賬款處理。

（6）預(yù)繳企業(yè)所得稅時(shí)，不允許彌補(bǔ)以前虧損。以前虧損只能在年終匯算清繳時(shí)彌補(bǔ)。

（7）房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅不是按年計(jì)算，應(yīng)當(dāng)在整個(gè)項(xiàng)目全部銷售完畢時(shí)，針對(duì)各個(gè)項(xiàng)目單獨(dú)辦理匯算清繳。

（8）已經(jīng)交付的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟暮笃谏形窗l(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)（如綠化、景觀、場(chǎng)地等），不能在稅前扣除。

（9）房地產(chǎn)企業(yè)因缺少資金而與其他公司合作開(kāi)發(fā)，根據(jù)合作合同約定的支付的資金占用費(fèi)不能在稅前扣除，只能在稅后分配。合作方取得的資金占用費(fèi)視同股息所得，免征企業(yè)所得稅。

（10）房地產(chǎn)企業(yè)向非金融部門支付的利息，不得超過(guò)同期同類銀行貸款利率，其利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)按照同期同類銀行貸款的基準(zhǔn)利率，不含浮動(dòng)利率。

（11）從2008年起，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用，不再視同銷售確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。該規(guī)定只適用于2008年以后完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。對(duì)于2007年底前完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，應(yīng)當(dāng)適用《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)），作視同銷售處理。

解答精要：從你提出的問(wèn)題來(lái)看，你對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策還是很有研究的。由于2008年以前內(nèi)外資企業(yè)所得稅分別適用不同的所得稅政策，加之有許

多政策本身不夠明確，導(dǎo)致各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在執(zhí)行時(shí)口徑不一。現(xiàn)針對(duì)你提出的問(wèn)題，分別解答如下：

（1）無(wú)論盈利還是虧損，只要取得預(yù)收賬款就必須征收企業(yè)所得稅。

（1）不對(duì)。

本期應(yīng)預(yù)繳所得稅=應(yīng)納稅所得額×稅率

應(yīng)納稅所得額=會(huì)計(jì)利潤(rùn)+（期末預(yù)收賬款－期初預(yù)收賬款）×預(yù)計(jì)利潤(rùn)率－彌補(bǔ)以前虧損

只有應(yīng)納稅所得額大于零，才需預(yù)繳稅款。

匯算清繳應(yīng)納稅額=[會(huì)計(jì)利潤(rùn)+（期末預(yù)收賬款－期初預(yù)收賬款）×預(yù)計(jì)利潤(rùn)率+其他納稅調(diào)整－彌補(bǔ)以前虧損]×25%

（2）企業(yè)取得預(yù)收賬款繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅，屬于提前預(yù)繳的稅款，不能在繳納的當(dāng)期扣除。

（2）不對(duì)。《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十八條規(guī)定，以預(yù)收款方式銷售不動(dòng)產(chǎn)的，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得預(yù)收款的當(dāng)天?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）對(duì)土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間有同樣的規(guī)定。本期應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅，屬于本期應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)，不能理解為預(yù)繳，按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，應(yīng)當(dāng)直接計(jì)人“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”科目，并在稅前扣除。

（3）提而未繳的營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅不得在稅前扣除。

（3）不對(duì)?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于（中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表）的補(bǔ)充通知》（國(guó)稅函[2008]1081號(hào)）（新申報(bào)表填表說(shuō)明）文件明確，按照本期應(yīng)負(fù)擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅及附加無(wú)論是否繳納均可在稅前扣除。

（4）房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按照預(yù)收賬款和銷售收入一一對(duì)應(yīng)，否則不能在稅前扣除。

（4）不對(duì)。期間費(fèi)用是無(wú)法對(duì)象化的，不可能也無(wú)必要與收入、預(yù)收款對(duì)應(yīng)。期間費(fèi)用可以據(jù)實(shí)扣除（相關(guān)支出需要作納稅調(diào)整的，按照稅法規(guī)定處理）。

（5）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品只要完工并簽訂銷售合同就必須確認(rèn)銷售收入，未收到的款項(xiàng)作應(yīng)收賬款處理。

（5）《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009）31號(hào)）規(guī)定，企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定

確認(rèn)：

①采取一次性全額收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收人的實(shí)現(xiàn)。

②采取分期收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

③采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

④采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

A．采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

B．采取視同買斷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款子收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

C．采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

D．采取包銷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

以上規(guī)定與《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收人若干問(wèn)題的通知》（國(guó)

稅函[2008]875號(hào)）有抵觸，并且很難操作。該文件規(guī)定，除《企業(yè)所得稅法》及實(shí)施條例另有規(guī)定外，企業(yè)所得稅確認(rèn)商品銷售收入，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實(shí)質(zhì)重于形式原則。企業(yè)銷售商品確認(rèn)收入必須同時(shí)滿足下列條件：①商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；②企業(yè)對(duì)已售出的商品既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有實(shí)施有效控制；③收入的金額能夠可靠地計(jì)量；④已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。

該文還強(qiáng)調(diào)，符合上款收入確認(rèn)條件，如果銷售商品采取預(yù)收款方式的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)出商品時(shí)確認(rèn)收入。商品房在沒(méi)有交付之前，實(shí)際控制權(quán)仍在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，不符合收入確認(rèn)的條件，這一點(diǎn)所得稅處理與會(huì)計(jì)處理相同，故不應(yīng)確認(rèn)收入。

如果嚴(yán)格按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā){房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）操作，需要作一系列納稅調(diào)整處理。例如，采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。而完工產(chǎn)品的會(huì)計(jì)處理是將首付款及按揭貸款作預(yù)收賬款處理，在實(shí)際交付商品房時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入。企業(yè)需要嚴(yán)格區(qū)分完工產(chǎn)品的預(yù)收賬款和未完工產(chǎn)品的預(yù)收賬款，對(duì)于未完工產(chǎn)品的預(yù)收賬款暫按計(jì)稅毛利率確認(rèn)所得，實(shí)際完工符合計(jì)稅收入確認(rèn)條件時(shí)，重新按照已收價(jià)款確認(rèn)計(jì)稅收入和對(duì)應(yīng)的成本，收入與成本之間的差額調(diào)增應(yīng)納稅所得額。前期預(yù)收賬款按計(jì)稅毛利率確認(rèn)的應(yīng)納稅所得額需作納稅調(diào)減處理。將這部分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際交付并核算收入、成本時(shí)，前期計(jì)稅收入與計(jì)稅成本的差額還需再次作納稅調(diào)減處理。對(duì)于產(chǎn)品完工后簽訂的銷售合同，取得的預(yù)收賬款不按計(jì)稅毛利率確認(rèn)所得，而應(yīng)按照收到或應(yīng)該收到款項(xiàng)時(shí)作為計(jì)稅收人并調(diào)增所得，同時(shí)按照已收款項(xiàng)占房屋價(jià)款的比例計(jì)算對(duì)應(yīng)的成本并調(diào)減所得，在實(shí)際交付產(chǎn)品并核算收人的，前期已作納稅調(diào)整的金額還應(yīng)作相反方向的納稅調(diào)整。

為了簡(jiǎn)化處理，建議：無(wú)論是完工產(chǎn)品還是未完工產(chǎn)品，計(jì)稅收入的確認(rèn)應(yīng)當(dāng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收人若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008）875號(hào)）執(zhí)行（與會(huì)計(jì)處理一致），在確認(rèn)收入之前取得的預(yù)收款，均需按照計(jì)稅毛利率確認(rèn)應(yīng)納稅所得，實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)收入的再作納稅調(diào)減處理。

（6）預(yù)繳企業(yè)所得稅時(shí)，不允許彌補(bǔ)以前虧損。以前虧損只能在年終匯算清繳時(shí)彌補(bǔ)

（6）不對(duì)?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收人若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]635號(hào)）規(guī)定，預(yù)繳所得稅時(shí)，實(shí)際利潤(rùn)總額應(yīng)扣除不征稅收入、免稅收入以及以前的虧損，再計(jì)算預(yù)繳稅款。

（7）房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅不是按年計(jì)算，應(yīng)當(dāng)在整個(gè)項(xiàng)目全部銷售完畢時(shí)，針對(duì)各個(gè)項(xiàng)目單獨(dú)辦理匯算清繳。

（7）不對(duì)。土地增值稅是以項(xiàng)目作為征稅的對(duì)象，而企業(yè)所得稅是針對(duì)納稅人的一個(gè)納稅的全部所得作為征稅對(duì)象。只有費(fèi)用，沒(méi)有收入的企業(yè)，也必須辦理匯算清繳，計(jì)算出虧損額，用于以后彌補(bǔ)。

（8）已經(jīng)交付的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟暮笃谏形窗l(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)（如綠化、景觀、場(chǎng)地等），不能在稅前扣除。

（8）《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā){房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外可以在稅前扣除。

①出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%。

②公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

③應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

（9）房地產(chǎn)企業(yè)因缺少資金而與其他公司合作開(kāi)發(fā)，根據(jù)合作合同約定的支付的資金占用費(fèi)不能在稅前扣除，只能在稅后分配。合作方取得的資金占用費(fèi)視同股息所得，免征企業(yè)所得稅。

（9）以上是《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā){房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）作出的規(guī)定。建議雙方簽訂“借款合同”、“項(xiàng)目管理咨詢合同”。

（10）房地產(chǎn)企業(yè)向非金融部門支付的利息，不得超過(guò)同期同類銀行貸款利率，其利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)按照同期同類銀行貸款的基準(zhǔn)利率，不含浮動(dòng)利率。

（10）《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)貸款支付利息稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》（國(guó)稅函

[2003]1114號(hào)）規(guī)定，同期同類銀行貸款利率，是指中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期商業(yè)銀行貸款的基準(zhǔn)利率、浮動(dòng)利率。實(shí)際操作中，具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定。

（11）從2008年起，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用，不再視同銷售確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。該規(guī)定只適用于2008年以后完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。對(duì)于2007年底前完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，應(yīng)當(dāng)適用《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)），作視同銷售處理。

（11）不對(duì)。無(wú)論開(kāi)發(fā)產(chǎn)品何時(shí)完工，只要在2008年1月1日以后轉(zhuǎn)作自用的，均不再視同銷售處理?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]828號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用或出租的，不作視同銷售處理。對(duì)2008年1月1日以前發(fā)生的上述業(yè)務(wù)，2008年1月1日以后尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的，也不再處理。