第一篇：2013年寧波房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

2013年寧波房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

第1頁：起語

非常高興見到各位業(yè)內(nèi)專家和眾多寧波地產(chǎn)老朋友，一起見證2013年寧波下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的重頭戲。在座從事房地產(chǎn)行業(yè)的各位應(yīng)該對(duì)近年的寧波樓市有著深刻地體會(huì)，從2010 年調(diào)控啟動(dòng)，到2011 年調(diào)控全面加壓，再到2012 年的喊話調(diào)控，本輪調(diào)控已經(jīng)走過了3個(gè)年頭。今天，寧波樓市以全新地姿態(tài)，展示在業(yè)內(nèi)外面前。

借第18屆中國(guó)住博會(huì)之際，易居中國(guó)旗下新浪樂居攜手兄弟公司克而瑞集團(tuán)寧波機(jī)構(gòu)、寧波市城之新展覽有限公司強(qiáng)力出版《第十八屆住博會(huì)寧波樓市白皮書》，與在座的各位以及所有房地產(chǎn)從業(yè)者、購房者共同分享寧波樓市的榮與寵。

揭曉誰才是寧波市場(chǎng)的真正銷冠？時(shí)至第四季度，樓市走勢(shì)究竟如何？

第2頁：商品住宅| 供應(yīng)量分析

2013年三季度，隨著市場(chǎng)成交的逐漸升溫，寧波數(shù)十個(gè)待售樓盤紛紛應(yīng)市開盤或加推，三季度商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)145.87萬方，成為近兩年季度供應(yīng)量之最。

（可刪選）（（（（（（（（（商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)自2012年四季度集中放量之后，今年一季度供應(yīng)項(xiàng)目迅速減少，1月-3月月度供應(yīng)量均在20萬方以下，4月份受“國(guó)五條”政策影響，大部分開發(fā)商按兵不動(dòng)，供應(yīng)量依舊在低位前行，5-6月市場(chǎng)逐漸明朗，開發(fā)商推盤速度開始加快，并且大部分入市項(xiàng)目均獲得不錯(cuò)銷量，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期越來越好，7-9月份市場(chǎng)供應(yīng)量成倍增長(zhǎng)。）））））））））

特別是8、9月份，開發(fā)商為在“金九銀十”中搶占市場(chǎng)，待售樓盤紛紛加快推售節(jié)奏，9月供應(yīng)量更是達(dá)到近兩年供應(yīng)量峰值。三季度供應(yīng)高潮過后，四季度供應(yīng)量或?qū)⒂兴陆?。?頁：商品住宅 | 供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析

從2013年三季度各區(qū)域供應(yīng)情況來看，鄞州區(qū)供應(yīng)量依然最大，供應(yīng)套數(shù)為3810套，占總供應(yīng)量的36%；新增產(chǎn)品供應(yīng)中，三房供應(yīng)套數(shù)最多，共6346套，占比60%；特別是90-140平米首改再改成為供應(yīng)主力，供應(yīng)套數(shù)為5190套，占總供應(yīng)的49%。第4頁：商品住宅 | 成交量分析

2013年三季度，寧波商品住宅市場(chǎng)成交量為83.51萬方，環(huán)比增加25.5%，同比減少13.1%。三季度住宅推盤速度明顯加快，大部分新盤市場(chǎng)接受度較高，開盤后均獲得不錯(cuò)銷量，市場(chǎng)成交以新品為主體，成交量大幅回升。隨著新品的大量備案和待售樓盤的逐漸入市，四季度成交量或?qū)⒃俣壬摺?/p>

（可刪選）（（（（（（（（（2012年末的高量供應(yīng)保證了今年年初成交量的上漲，1月份因此得以延續(xù)市場(chǎng)暖冬行情，2月受春節(jié)影響較大，市場(chǎng)成交量迅速縮水，3月 “國(guó)五條”新政來襲，但由于地方性細(xì)則仍未出臺(tái)，部分二手房市場(chǎng)客戶涌入一手房市場(chǎng)，3月成交量破冰升溫，4月份樓市處于“新盤荒”，市場(chǎng)成交以庫存改善產(chǎn)品為主，5-6月蓄勢(shì)已久的待售樓盤開始相繼入市，市場(chǎng)需求得到有效釋放，新品消化速度較快，但由于老盤成交逐顯緩慢，市場(chǎng)成交沒有太大起色，7月鄞州羅蒙環(huán)球城、萬科金域國(guó)際兩大熱盤主導(dǎo)市場(chǎng)，北侖項(xiàng)目也在7月集中備案，因此大幅推高住宅去化量，8月推盤數(shù)量有所減少，且均在月底入市，因此8月成交量迅速縮水，9月是樓市傳統(tǒng)旺季，多個(gè)新盤集中入市，但由于成交備案延遲，9月成交以8月開盤項(xiàng)目為主，去化量并未明顯上升。）））））））））

第5頁：商品住宅 | 成交結(jié)構(gòu)分析

2013年三季度各區(qū)域成交比例

2013年三季度，寧波住宅市場(chǎng)成交主力區(qū)域依然是鄞州區(qū)，鄞州區(qū)三季度多盤齊發(fā)，羅蒙環(huán)球城、萬科金域國(guó)際、四季翠園等新品入市后多次成為銷量冠軍，大幅拉升區(qū)域去化量，鄞州三季度共成交3148套，占總成交套數(shù)的44%；商品住宅市場(chǎng)90-140平米面積段成交套數(shù)大幅增加，共去化3129套，占比44%；商品住宅各均價(jià)段中仍以10000-15000元/平米成交量最大，三季度共成交3097套，占總成交套數(shù)的43%。

第6頁：商品住宅 | 成交均價(jià)分析

2013年三季度，寧波商品住宅市場(chǎng)成交均價(jià)為13485元/㎡，環(huán)比上漲0.3%，同比下降3%。政策穩(wěn)定期內(nèi)，商品住宅價(jià)格保持高度平穩(wěn)。下季度若無新政實(shí)施，商品住宅價(jià)格將依然保持平穩(wěn)前行。

（可刪選）（（（（（（（（（從各月均價(jià)走勢(shì)來看，6月由于均價(jià)23418的東方一品成交量最大對(duì)市區(qū)均價(jià)起到一定的拉升作用，7月羅蒙環(huán)球城和萬科金域國(guó)際平價(jià)入市，成交價(jià)格相對(duì)較低，再之北侖區(qū)低價(jià)項(xiàng)目本月集中備案，7月均價(jià)比6月明顯下滑，8月恒大山水城和四季翠園兩大新盤集中備案，成交價(jià)格拉低市區(qū)均價(jià)持續(xù)下行，9月低價(jià)項(xiàng)目成交比例縮小，東方一品、萬科城、榮安府等項(xiàng)目成交量較大，住宅均價(jià)由此回升。）））））））））

第7至9頁：三季度成交排行榜

2013年，寧波樓市整體平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大起大落。相對(duì)于樓市的平靜，各房企、各項(xiàng)目間之間的“明爭(zhēng)暗斗”卻頗有看頭。據(jù)克而瑞集團(tuán)寧波機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，雅戈?duì)枴⑴d普、羅蒙、銀億、維科等本地實(shí)力房企均入圍寧波房企銷售面積、金額、套數(shù)三大排行榜TOP10?？梢哉f，寧波各房企去化不一，大部分企業(yè)的全年銷售目標(biāo)壓力不大，“部分房企銷

售指標(biāo)完成度均快于時(shí)間進(jìn)度，加上下半年可售貨量較大，各房企的業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)攀升?！?第10頁：土地 | 供應(yīng)分析

2013年第三季度，寧波土地市場(chǎng)新增供應(yīng)量為291萬方，同比增加95%，是二季度的兩倍有余。三季度，寧波共新增67幅經(jīng)營(yíng)性土地，出讓面積為291萬方（僅統(tǒng)計(jì)江東、海曙、江北、科技園區(qū)、鄞州、鎮(zhèn)海、北侖，不包括工業(yè)用地），隨著土地供應(yīng)計(jì)劃的逐步完成，四季度土地供求或?qū)⒂兴芈洹?/p>

（可刪選）（（（（（（（（（繼二季度土地市場(chǎng)升溫之后，三季度推地速度再度加快，特別是7月、8月土地供應(yīng)更是以爆發(fā)式增長(zhǎng)。隨著樓市成交量的上漲，開發(fā)商資金流加快，手頭資金充裕轉(zhuǎn)而投向土地市場(chǎng)，土地成交也因此持續(xù)高漲。）））））））））

第11頁：土地 | 供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析

2013年三季度，供應(yīng)土地以住宅性質(zhì)為主，其中住宅用地為159.85萬方，占總供應(yīng)面積55%；從供應(yīng)區(qū)域來看三季度，北侖區(qū)領(lǐng)先其他六區(qū)，成為土地供應(yīng)主力，供應(yīng)面積為119.7萬方，占比41.2%；三季度，供應(yīng)土地以中小規(guī)模為主，其中，1-5萬方土地供應(yīng)31宗，占比46%。

第12頁：土地 | 成交分析

2013年三季度，寧波土地市場(chǎng)成交量為238.5萬方，同比增加250.3%，環(huán)比上漲107.9%。三季度，寧波市共成交51幅經(jīng)營(yíng)性土地，成交面積為238.5萬方，可建面積為442.4萬方（僅統(tǒng)計(jì)江東、海曙、江北、科技園區(qū)、鄞州、鎮(zhèn)海、北侖，不包括工業(yè)用地），平均成交樓面價(jià)為2775元/平方米。隨著寧波樓市的逐漸升溫，開發(fā)商回款速度加快，資金充裕后開始轉(zhuǎn)向土地儲(chǔ)備，那地?zé)崆槌掷m(xù)高漲，三季度土地市場(chǎng)成交愈演愈熱，端起本年度第一波“土地盛宴”。隨著政府供地計(jì)劃逐步推進(jìn)，大部分土地已經(jīng)名花有主，下季度土地成交熱潮或?qū)⒂兴陆怠?/p>

第13頁：土地 | 成交結(jié)構(gòu)分析

2013年三季度，成交土地以純住宅用地為主，成交面積為166.62萬方，占總成交土地的70%；區(qū)域方面，北侖區(qū)因政府大量推地成為各區(qū)成交之首，面積94.11萬，占比40%；土地規(guī)模方面1-5萬方中小規(guī)模土地成交幅數(shù)過半，共成交26幅，其次為10萬方以上土地成交10幅，占比19%。

第14-15頁：土地 | 成交排行榜

三季度成交的土地，最讓業(yè)內(nèi)關(guān)注的應(yīng)該是7月被通穎投資有限公司斥近10億拿下的天水家園以北地段Ⅰ-2a地塊以及8月被上海世茂股份有限公司以近19億拿下的江北洋市

河以西孫家1#地塊JB13。

（可刪選）（（（（（（（（（天水家園以北地段Ⅰ-2a地塊周邊有天水家園、鈺鼎園、長(zhǎng)島花園、鉑翠灣等新建樓盤，早期萬達(dá)廣場(chǎng)的入駐更是讓周邊區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)速度大幅加快，市場(chǎng)成熟度越來越高。伴隨著萬達(dá)廣場(chǎng)這艘商業(yè)航母在江北成功著陸，各大人居大盤逐一打造，區(qū)域規(guī)劃日漸成熟，江北一改舊貌，成為寧波區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ囟巍＝螘r(shí)間，江北區(qū)連續(xù)推出了幾塊備受關(guān)注的寶地，吸引了不少房地產(chǎn)巨頭關(guān)注。

江北洋市河以西孫家1#地塊JB13地塊周邊優(yōu)質(zhì)地塊林立，其中不乏“大佬”級(jí)開發(fā)商已拿地塊，臨近萬達(dá)廣場(chǎng)，生活，商業(yè)，醫(yī)療設(shè)施配套齊全，改區(qū)域已規(guī)劃城未來高端住宅區(qū)域，具有良好發(fā)展前景。地塊同時(shí)處于江北萬達(dá)商圈和海曙新星歐尚商圈可輻射的范圍之內(nèi)。地塊周邊有九龍倉雅戈?duì)栥K翠灣、雅戈?duì)栭L(zhǎng)島花園和維科上院，該片區(qū)未來是江北高端住宅的聚集地。）））））））））

第16頁：辦公市場(chǎng)走勢(shì)

2013年三季度辦公新增供應(yīng)量為7.78萬方，共新增5個(gè)項(xiàng)目，較上季度增加10倍有余，但同比下跌58%，2013年以來辦公市場(chǎng)成交持續(xù)低迷，三季度共成交5.89萬方，雖較上季度增長(zhǎng)42%，但同比下跌49%。

（可刪選）（（（（（（（（（寧波研發(fā)園集中備案，共備案29套，占市場(chǎng)41.4%，是市場(chǎng)成交主力項(xiàng)目。和創(chuàng)大廈成交3套，均為大面積辦公，成交均價(jià)為25395元/㎡，成為本季度成交均價(jià)之最。其余項(xiàng)目均未有成交備案，后期入市后成交量有望小幅增長(zhǎng)。三季度辦公市場(chǎng)成交均價(jià)為9055元/平米，較上季度增長(zhǎng)2%。）））））））））

第17頁：商業(yè)市場(chǎng)走勢(shì)

2013年以來，商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)呈上升走勢(shì)，三季度新增12.1萬方，較上季度增長(zhǎng)近2倍，同比下跌55%。本季度商業(yè)用房均為住宅底商和辦公底商，無純商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)。三季度商業(yè)成交量為4.49萬方，環(huán)比下跌5%，同比下降55%，成交均價(jià)為15794元/㎡，環(huán)比上升3%，同比上漲4%。商業(yè)市場(chǎng)無純商業(yè)項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)項(xiàng)目多為住宅底商和辦公底商，成交依然以住宅底商和在售老商業(yè)項(xiàng)目為主，去化速度持續(xù)緩慢。銀泰城或?qū)⒂诮谌胧?，后期商業(yè)成交量或有所上升。

第18頁：媒體分析

2013年三季度，寧波房地產(chǎn)傳統(tǒng)廣告投放頻次為643次，與去年同期相比增加79%，環(huán)比上漲35%，投放金額為8929萬元，同比增加75%，環(huán)比上升30%。隨著開盤項(xiàng)目的入市，房地產(chǎn)媒體投放隨之增加。

除了傳統(tǒng)媒體，網(wǎng)絡(luò)媒體在房地產(chǎn)市場(chǎng)中也受到越來越多的重視，且基于網(wǎng)絡(luò)媒體的快速傳播性以及靈活操作性，廣告投放比例更是日趨上升。

回顧各開發(fā)商歷月的營(yíng)銷，7月，8月，9月三個(gè)月媒體投放量呈上升走勢(shì)。7月媒體投放項(xiàng)目以待售項(xiàng)目和新推樓盤為主，營(yíng)銷活動(dòng)頻繁不斷，由傳統(tǒng)坐銷向線中、線下行銷發(fā)展。且以產(chǎn)品、價(jià)格為主基調(diào)更加直白，眾多開發(fā)商結(jié)合新浪EJU等電商平臺(tái)為待售項(xiàng)目預(yù)熱，增加知名度和開盤宣傳。隨著越來越多的大牌開發(fā)商落地寧波，下一季度眾多項(xiàng)目集中開盤，地產(chǎn)營(yíng)銷之戰(zhàn)將會(huì)硝煙四起，精彩不斷。

第19頁：結(jié)語

樓市 | 成長(zhǎng)中的輝煌足跡

感謝住博會(huì)對(duì)《2013年寧波房地產(chǎn)調(diào)研白皮書》的大力支持，最后，預(yù)祝本屆住博會(huì)成功舉辦，與在座的各位一同推動(dòng)寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)走向全新紀(jì)元！謝謝大家！

第二篇：寧波會(huì)展業(yè)調(diào)研報(bào)告

寧波會(huì)展業(yè)發(fā)展調(diào)研報(bào)告

一、調(diào)研背景

1.會(huì)展業(yè)概述

會(huì)展業(yè)，是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要核心內(nèi)容。它既對(duì)促進(jìn)內(nèi)外貿(mào)易、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)有著十分重要的作用；又對(duì)推進(jìn)對(duì)外開放戰(zhàn)略的大力實(shí)施，提升城市影響力，促進(jìn)城市文明的全面進(jìn)步有著特殊的意義。展覽業(yè)有經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步“助推器”之稱。作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的特殊組成部分，因其與其他產(chǎn)業(yè)的密切關(guān)聯(lián)性和對(duì)相關(guān)行業(yè)發(fā)展的重要推動(dòng)作用而備受各級(jí)政府的重視。

會(huì)展業(yè)發(fā)展的意義非常重大，是關(guān)系寧波現(xiàn)代化國(guó)際港口城市建設(shè)的一件大事，是關(guān)系我市今后發(fā)展的一個(gè)非常關(guān)鍵的戰(zhàn)略。近年來，寧波市在會(huì)展業(yè)發(fā)展中堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展理念，注重實(shí)效、勇于創(chuàng)新、強(qiáng)化服務(wù)，走出了一條量質(zhì)并舉的發(fā)展路子，寧波作為中國(guó)會(huì)展名城的地位正在逐步確立。

會(huì)展經(jīng)濟(jì)是指通過舉辦各種形式的會(huì)議和展覽、展銷活動(dòng)所帶來的直接或間接的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象和經(jīng)濟(jì)行為。據(jù)美國(guó)展覽研究中心(CEIR)統(tǒng)計(jì)，2000年美國(guó)舉辦了13000個(gè)展覽會(huì)，直接收入約120億美元，與展覽會(huì)相關(guān)的社會(huì)綜合消費(fèi)約1250億美元，展覽會(huì)的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效應(yīng)為1：10；德國(guó)2000年展覽會(huì)銷售收入為45億馬克，創(chuàng)造社會(huì)綜合價(jià)值410億馬克，拉動(dòng)效應(yīng)為1：9．1。國(guó)際上會(huì)展業(yè)的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)系數(shù)為1：9，也是目前不少地區(qū)提出若干年后要把本地辦成“中國(guó)會(huì)展中心城市”、“中國(guó)會(huì)展名城”、中國(guó)區(qū)域會(huì)展中心”以試圖將本地整體經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)起來的“理論依據(jù)”。

通過相關(guān)專家的研究，認(rèn)為與大城市相比，中小城市雖然存在先天優(yōu)勢(shì)不足的問題，但也有其自身品牌、區(qū)位、資源優(yōu)勢(shì)，應(yīng)借鑒國(guó)內(nèi)外大城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。寧波市政府非常重視會(huì)展業(yè)的發(fā)展，目前已把會(huì)展業(yè)定為寧波城市發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，為探析寧波會(huì)展經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效應(yīng)，本次調(diào)研以第六屆中國(guó)國(guó)際家居博覽會(huì)（因家博會(huì)是我市唯一經(jīng)過UFI認(rèn)證的品牌展會(huì)，具有典型性，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的問題具有更大的價(jià)值）為對(duì)象來研究展會(huì)對(duì)寧波經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效應(yīng)，并試圖探究寧波會(huì)展業(yè)發(fā)展中存在的問題，最后為寧波會(huì)展業(yè)更好發(fā)展給出相關(guān)的政策建議。

注：上述活動(dòng)屬本人?？圃盒?012學(xué)年對(duì)10屆學(xué)生安排的校外實(shí)踐活動(dòng)。

2.調(diào)研方法設(shè)計(jì)

此次調(diào)研以發(fā)放調(diào)查問卷為主，問卷主要以參展商和參展觀眾為調(diào)查對(duì)象進(jìn)行，而問卷的形式以調(diào)查滿意度的李克特量表為主，問卷內(nèi)容主要涉及主辦方的組織活動(dòng)和展覽場(chǎng)館的設(shè)施和服務(wù)，通過參展商和參展觀眾對(duì)主辦方和展館的各方面因素的評(píng)價(jià),反映了主辦方和展館所存在的問題和值得改進(jìn)的地方。確定了問卷調(diào)查的對(duì)象和問卷針對(duì)的問題，接下來就要對(duì)問卷內(nèi)容進(jìn)行精心的設(shè)計(jì)，所以我們?cè)O(shè)計(jì)了兩份問卷，一份用來調(diào)查參展商，一份用來調(diào)查參展觀眾（問卷未附上）。對(duì)于參展商問卷，我們主要設(shè)計(jì)了三個(gè)李克特量表，分別用來了解參展商對(duì)于展館硬件設(shè)施、展館的服務(wù)水平和主辦方組織三個(gè)方面的評(píng)價(jià)。

3.調(diào)研日程安排

我們小組由一位專業(yè)的指導(dǎo)教師帶隊(duì)，組員由我班2名男生，3名女生組成，展開題為“寧波會(huì)展經(jīng)濟(jì)調(diào)研報(bào)告——以第六屆中國(guó)國(guó)際家居博覽會(huì)為例”的暑期實(shí)踐活動(dòng)。

1.7月4日至6日各組員在指導(dǎo)老師帶領(lǐng)下在寧波國(guó)際會(huì)展中心進(jìn)行為期四天的調(diào)研活動(dòng)；

2.7月7日至13日我們進(jìn)行數(shù)據(jù)的整理分析、組員討論并撰寫調(diào)研報(bào)告。

二、發(fā)展現(xiàn)狀

（一）發(fā)展歷程

自1997年以來，寧波市會(huì)展業(yè)經(jīng)過了十幾年的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段。

1.工作起步階段(1997年10月——2002年10月)

1997年10月，寧波市舉辦了首屆寧波國(guó)際服裝節(jié)，邁出了寧波會(huì)展業(yè)發(fā)展的序幕。1999年，寧波市又舉辦了首屆浙江投資貿(mào)易洽談會(huì)，為寧波市會(huì)展業(yè)規(guī)模和水平的提升起到了推進(jìn)作用。1999年10月，市政府正式批準(zhǔn)立項(xiàng)建設(shè)寧波國(guó)際會(huì)展中心；標(biāo)明寧波市已重視會(huì)展硬件建設(shè)；2002年10月，寧波市新上海物業(yè)公司與上海國(guó)際展覽有限公司、上海國(guó)際展覽中心有限公司合作，成立了寧波國(guó)際會(huì)展中心管理公司，標(biāo)志著寧波市會(huì)展業(yè)區(qū)域合作開始起步。

2.快速發(fā)展階段(2002年11月——2004年)

2002年11月，寧波市成立了市會(huì)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組及辦公室，加強(qiáng)了對(duì)全市會(huì)展工作的領(lǐng)導(dǎo)和行政服務(wù)。之后，各縣(市)、區(qū)和市級(jí)有關(guān)部門也建立了相應(yīng)的工作機(jī)制，從而形成了全市會(huì)展工作的組織體系。2003年1月8日，市政府出臺(tái)了《關(guān)于加快寧波市會(huì)展業(yè)發(fā)展的若干意見》，將會(huì)展業(yè)列為全市支柱產(chǎn)業(yè)之一，并提出將寧波建成長(zhǎng)江三角洲南翼會(huì)展之都的奮斗目標(biāo)，基本理清了會(huì)展業(yè)發(fā)展思路。2003年2月28日，寧波市會(huì)展行業(yè)協(xié)會(huì)成立，標(biāo)志著寧波市會(huì)展業(yè)管理水平的提升。同年，寧波國(guó)際會(huì)展中心啟用，寧波市會(huì)展設(shè)施條件達(dá)到全國(guó)先進(jìn)水平。這一時(shí)期，寧波市會(huì)展活動(dòng)不斷增加。相繼引進(jìn)或舉辦了中國(guó)機(jī)械

工業(yè)展覽會(huì)、中國(guó)國(guó)際日用消費(fèi)品博覽會(huì)、中國(guó)家居博覽會(huì)、中國(guó)制藥機(jī)械博覽會(huì)等大型展會(huì)；舉辦了中國(guó)開漁節(jié)、寧波徐霞客開游節(jié)和中國(guó)梁?；樗孜幕?jié)等節(jié)慶活動(dòng)；承辦了APEC中小企業(yè)服務(wù)聯(lián)盟會(huì)議、甬港經(jīng)濟(jì)合作論壇等重要會(huì)議(論壇)。這些重要會(huì)展活動(dòng)的舉辦，使寧波市進(jìn)入了全國(guó)新興會(huì)展名城行列。

3.發(fā)展與提高并重階段(2005年——)

2005年以來，寧波市進(jìn)一步加強(qiáng)了會(huì)展管理工作。市政府制訂了《寧波市展覽業(yè)管理暫行辦法》，以規(guī)范全市展覽工作；市會(huì)展行業(yè)協(xié)會(huì)出臺(tái)了《寧波市會(huì)展評(píng)估細(xì)則》，明確了會(huì)展活動(dòng)評(píng)估的基本標(biāo)準(zhǔn)；市有關(guān)部門擬訂了《寧波市大型會(huì)展活動(dòng)城區(qū)公益廣告管理暫行辦法》，并已著手研究會(huì)展業(yè)其他管理辦法。與此同時(shí)，寧波市引進(jìn)或創(chuàng)辦了中國(guó)(寧波)文具和禮品國(guó)際博覽會(huì)、中國(guó)食品博覽會(huì)、中國(guó)電子產(chǎn)品和家用電器國(guó)際博覽會(huì)、中國(guó)旅游投資洽談會(huì)等大中型展會(huì)，并對(duì)部分主題相近的展會(huì)進(jìn)行了整合，促使現(xiàn)有展會(huì)向規(guī)模型、實(shí)效性方向發(fā)展。2005年，寧波市被評(píng)為全國(guó)優(yōu)秀會(huì)展城市。

（二）現(xiàn)今發(fā)展概況

近10年來，我市會(huì)展業(yè)按照“政府強(qiáng)力推動(dòng)、市場(chǎng)靈活運(yùn)作”的發(fā)展思路，從無到有、從慢到快、從弱到強(qiáng)，從單一到多元、從不規(guī)范到相對(duì)規(guī)范，不斷演進(jìn)，已形成發(fā)展快、輻射廣、帶動(dòng)力強(qiáng)的新興產(chǎn)業(yè)，為全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展作出了積極貢獻(xiàn)。

1、會(huì)展活動(dòng)不斷增加，會(huì)展名城地位基本確立。10年來，我市會(huì)展業(yè)快速發(fā)展。國(guó)家級(jí)、國(guó)際性大型會(huì)展活動(dòng)紛紛登場(chǎng)。2005年，全市共舉辦各類會(huì)展活動(dòng)80個(gè)。其中，冠名“國(guó)際”的展會(huì)10個(gè)，冠名“中國(guó)”的展會(huì)活動(dòng)7個(gè)。國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)攤位1000個(gè)以上的展會(huì)9個(gè)，2000個(gè)以上的展會(huì)6個(gè)。展出面積1萬平方米以上的展會(huì)12個(gè)，其中，2萬平方米以上7個(gè)，4萬平方米以上6個(gè)。全市展覽面積達(dá)453650平方米。目前，寧波已成為國(guó)內(nèi)同類城市中大中型會(huì)展活動(dòng)較多的城市，會(huì)展業(yè)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力不斷增強(qiáng)，對(duì)外影響不斷擴(kuò)大，基本確立了會(huì)展名城地位。

2、展館建設(shè)步伐加快，會(huì)展條件不斷改善。目前，我市已擁有寧波國(guó)際會(huì)展中心、亞細(xì)亞展覽館、寧波新聞文化展覽中心、余姚會(huì)展中心等大中型展館，展覽總面積已超過6萬平方米。其中，寧波國(guó)際會(huì)展中心占地1460畝，一期工程投資7億元，建筑面積9萬平方米，展覽面積5萬平方米，配套設(shè)施達(dá)到國(guó)內(nèi)一流水準(zhǔn)。在建的展館還有寧波國(guó)際會(huì)展中心擴(kuò)建工程和慈溪會(huì)展中心等，待建的有寧海模具館等。另外，全市已有星級(jí)賓館和酒店130家，客房12700間（套），床位23000余張。其中五星級(jí)酒店3家，四星級(jí)8家，三星級(jí)30家，一、二星級(jí)89家，基本滿足了會(huì)展活動(dòng)的需要。

3、管理機(jī)制比較健全，會(huì)展增促工作不斷加強(qiáng)。我市已初步完成會(huì)展管理體系建設(shè)工作，形成了縱橫配套的會(huì)展管理機(jī)制，較好地發(fā)揮了政府、行會(huì)和企業(yè)的管理職能，成為國(guó)內(nèi)最早構(gòu)建會(huì)展管理體系的城市之一。為加快會(huì)展業(yè)發(fā)展，我市相繼出臺(tái)了一系列會(huì)展增促措施。如把會(huì)展業(yè)列為全市重點(diǎn)扶持發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、對(duì)重大會(huì)展活動(dòng)給予財(cái)政補(bǔ)貼、開展會(huì)展業(yè)目標(biāo)考核工作、開設(shè)會(huì)展服務(wù)網(wǎng)站、加大重點(diǎn)會(huì)展活動(dòng)宣傳推介力度、組織“十佳”展會(huì)和“十佳”最受會(huì)展客商歡迎酒店評(píng)選活動(dòng)等。這些舉措都對(duì)我市會(huì)展業(yè)發(fā)展起到了促進(jìn)作用。近年來，我市加強(qiáng)了會(huì)展業(yè)管理工作，出臺(tái)了《寧波市展覽業(yè)管理暫行辦法》，制訂了《寧波市會(huì)展行業(yè)協(xié)會(huì)公約》等。

4、會(huì)展隊(duì)伍不斷壯大，專業(yè)人才逐步成長(zhǎng)。目前，我市在冊(cè)展覽公司33家，從業(yè)人員1000余人。經(jīng)過10年的發(fā)展，我市基本形成了一支專業(yè)會(huì)展人才隊(duì)伍。與此同時(shí)，與我市會(huì)展企業(yè)配套的廣告、禮儀、策劃、布展、演出等企業(yè)也不斷增加，基本形成了全市會(huì)展業(yè)配套服務(wù)體系。

三、發(fā)展中現(xiàn)存的問題

我市在發(fā)展會(huì)展產(chǎn)業(yè)方面已做了大量工作，并取得了一定的成績(jī)，但也多多少少存在著不少問題。主要包括以下內(nèi)容：

1.辦展企業(yè)數(shù)量較少，實(shí)力較弱。目前，我市多數(shù)大型會(huì)展活動(dòng)由政府舉辦，辦展企業(yè)數(shù)量和實(shí)力明顯不如同類副省級(jí)城市?，F(xiàn)有辦展企業(yè)多為中小企業(yè)，難以獨(dú)立承辦大型會(huì)展活動(dòng)。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，全市30余家展覽公司，平均注冊(cè)資本不足20萬元。

2.公共扶持政策尚未建立。目前，市財(cái)政對(duì)會(huì)展業(yè)的扶持資金，僅局限在由政府牽頭舉辦的大型會(huì)展活動(dòng)，大多數(shù)由市場(chǎng)運(yùn)作的會(huì)展活動(dòng)沒有享受政府的優(yōu)惠政策，從而影響了會(huì)展業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的公平性，不利于全市會(huì)展市場(chǎng)的培育。

3.會(huì)展業(yè)管理比較薄弱。與國(guó)內(nèi)許多城市相比，我市會(huì)展業(yè)管理力量明顯不足。我市會(huì)展辦與市大型活動(dòng)辦合署辦公，沒有內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，正式編制只有5人，且承擔(dān)了繁重的展會(huì)、節(jié)慶承辦任務(wù)，難以把較多的精力用于會(huì)展公共服務(wù)的基礎(chǔ)性工作。行業(yè)協(xié)會(huì)尚沒有確立行業(yè)權(quán)威，難以充分行使行業(yè)管理職能。多頭辦展、重復(fù)辦展現(xiàn)象仍較突出，不審批、不備案時(shí)有發(fā)生。

4.會(huì)議產(chǎn)業(yè)發(fā)展不快。除APEC中小企業(yè)服務(wù)聯(lián)盟論壇、甬港經(jīng)濟(jì)合作論壇等少數(shù)幾個(gè)國(guó)際性會(huì)議（論壇）以外，其它活動(dòng)規(guī)模較小，數(shù)量不多，影響有限，難以對(duì)我市會(huì)展業(yè)發(fā)展起有力推動(dòng)作用。

5.部分會(huì)展活動(dòng)實(shí)效不夠明顯。部分會(huì)展活動(dòng)舉辦單位把大量精力花在領(lǐng)導(dǎo)邀請(qǐng)、開

幕式組織、賓客迎送等方面，沒有花大力氣推動(dòng)招展、招商等工作，影響了會(huì)展活動(dòng)的實(shí)效。

6.硬件設(shè)施不配套。展館配套設(shè)施嚴(yán)重滯后，附近20～30分鐘步行圈內(nèi)，相應(yīng)的輔助設(shè)施沒有到位，以致辦展期間出現(xiàn)交通難、吃飯難、住宿難、匯兌難等問題。

7.會(huì)展人才短缺。專業(yè)人才短缺已成為寧波會(huì)展業(yè)發(fā)展的“瓶頸”之一。在我市現(xiàn)有展覽公司中，能獨(dú)立辦展的不到5家，多數(shù)企業(yè)管理水平低。辦展人員缺乏專業(yè)知識(shí)，真正掌握外語、精通展覽設(shè)計(jì)、熟悉組織策劃、了解國(guó)際慣例、富有實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員十分缺乏。

四、對(duì)策及建議

小組成員通過多日的實(shí)地調(diào)研及后續(xù)的資料整合、探討，總結(jié)出下列對(duì)策及建議：

1.大力培育會(huì)展企業(yè)主體

寧波市會(huì)展企業(yè)數(shù)量少，大規(guī)模上檔次的專業(yè)化程度的高展覽公司幾乎沒有。因此，必須積極培育會(huì)展企業(yè)主體，推動(dòng)大企業(yè)集團(tuán)和個(gè)人投資組建會(huì)展公司，同時(shí)積極引進(jìn)國(guó)際、全國(guó)性的知名會(huì)展公司入駐寧波或在寧波設(shè)立辦事處或分公司，逐步形成以會(huì)展中心為核心，大型會(huì)展企業(yè)為龍頭，會(huì)展及相關(guān)服務(wù)企業(yè)相配套的會(huì)展市場(chǎng)主體體系。

2.發(fā)揮展覽行業(yè)協(xié)會(huì)的作用

中國(guó)傳統(tǒng)的行業(yè)協(xié)會(huì)有兩種模式，一種帶有強(qiáng)烈的官方色彩，以政府自居，代政府發(fā)號(hào)施令；另一種是松散的，沒有實(shí)際職能，而是通過舉辦一些活動(dòng)，以實(shí)現(xiàn)嬴利為目標(biāo)的專業(yè)團(tuán)體。展覽行業(yè)協(xié)會(huì)作為一個(gè)新興的組織，它既不應(yīng)該是官方的，也不應(yīng)該是嬴利，它應(yīng)該由行業(yè)內(nèi)的展覽公司、展覽場(chǎng)館、搭建公司、廣告公司、運(yùn)輸公司、業(yè)內(nèi)研究人員及參展商代表等共同組織，具有廣泛的普遍性，代表待業(yè)內(nèi)大多數(shù)企業(yè)的利益，為廣大企業(yè)服務(wù)。隨著寧波展覽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，展覽行業(yè)協(xié)會(huì)將和政府管理機(jī)構(gòu)相輔相成，行業(yè)協(xié)會(huì)通過監(jiān)督展覽市場(chǎng)，制定展覽行規(guī)，加強(qiáng)信息交流，培養(yǎng)展覽人才等措施，來維護(hù)展覽市場(chǎng)的公正和透明的原則。

3.鼓勵(lì)高校設(shè)立會(huì)展專業(yè)學(xué)科

高校在會(huì)展經(jīng)濟(jì)人才培養(yǎng)中確實(shí)有著不可忽視的作用。2002年，廣州大學(xué)在廣州市政府與法國(guó)教育部的協(xié)議下組建了中法旅游學(xué)院，并設(shè)立會(huì)展本科專業(yè)。在中法旅游學(xué)院，會(huì)展專業(yè)的學(xué)生不僅能學(xué)習(xí)到經(jīng)濟(jì)、管理、計(jì)算機(jī)、法律、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)以及其他相關(guān)行業(yè)領(lǐng)域的知識(shí)，還可以利用52周的學(xué)時(shí)到會(huì)展公司、酒店、旅行社進(jìn)行實(shí)習(xí)，優(yōu)秀學(xué)生還可以選送到法國(guó)接受為期一年的培訓(xùn)、深造。針對(duì)國(guó)內(nèi)對(duì)會(huì)展人才的需求存在復(fù)合型趨勢(shì)，他們正在培養(yǎng)一批解企業(yè)燃眉之急的復(fù)合型人才。

而我市高校中雖然也有設(shè)立會(huì)展專業(yè)學(xué)科，但學(xué)校的課程設(shè)置、、教材等方面還沒有真正切

合社會(huì)實(shí)際需求，也沒有真正達(dá)到滿足企業(yè)對(duì)專業(yè)人才培養(yǎng)的需求。寧波應(yīng)以廣州中法旅游學(xué)院作為借鑒來更好、更有針對(duì)性、更實(shí)用地為寧波會(huì)展經(jīng)濟(jì)輸送人才而作好前期準(zhǔn)備。

4.提升展覽主體實(shí)力，培育會(huì)展專業(yè)人才

在會(huì)展軟環(huán)境建設(shè)上，當(dāng)務(wù)之急要抓好管理團(tuán)隊(duì)、展覽公司、人才培養(yǎng)三個(gè)方面建設(shè)。首先，要提高我市展館管理隊(duì)伍的素質(zhì)，確保展館有效利用，可借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，聘請(qǐng)國(guó)外管理公司的資深專業(yè)人員做管理顧問。其次，要打破行業(yè)壟斷，建立寬松的市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制，鼓勵(lì)有條件的企業(yè)和其它經(jīng)濟(jì)實(shí)體組建專業(yè)展覽公司，鼓勵(lì)和引導(dǎo)外商投資我市會(huì)展經(jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)國(guó)際著名展覽機(jī)構(gòu)來寧波設(shè)立分支機(jī)構(gòu)和舉辦會(huì)展活動(dòng)，要?jiǎng)?chuàng)造條件，促進(jìn)與國(guó)外（境外）展覽機(jī)構(gòu)合作。要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有辦展力量的資源整合，努力實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)和資源共享，通過聯(lián)合、參股等形式，爭(zhēng)取盡快培植幾家規(guī)模較大、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的會(huì)展企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)。再次，要推行向國(guó)內(nèi)外公開招聘引進(jìn)會(huì)展項(xiàng)目策劃、管理、設(shè)計(jì)等專業(yè)人才的辦法，提高會(huì)展人員的整體素質(zhì)，加強(qiáng)展覽專業(yè)人員隊(duì)伍建設(shè)，要有計(jì)劃進(jìn)行人才招聘，與寧波或周邊高校聯(lián)合，建立寧波市會(huì)展人才培訓(xùn)基地，對(duì)現(xiàn)有會(huì)展管理和服務(wù)人員進(jìn)行分層次的專業(yè)培訓(xùn)，搞好上崗資格認(rèn)證。

5.拓展辦展方式，擴(kuò)大展會(huì)知名度，努力培育品牌展會(huì)

加快會(huì)展經(jīng)濟(jì)對(duì)外開放，積極謀求多途徑多方式進(jìn)行辦展參展。一要從多頭辦展向聯(lián)合辦展轉(zhuǎn)變，努力提高會(huì)展的規(guī)?；潭?；二要積極爭(zhēng)取“國(guó)字號(hào)”展會(huì)多落戶寧波，帶動(dòng)本地會(huì)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大寧波展會(huì)知名度；三要充分發(fā)揮貿(mào)促會(huì)在國(guó)外參展和引展等方面的帶頭作用，以及與國(guó)外聯(lián)系廣泛的優(yōu)勢(shì)，尋求寧波會(huì)展協(xié)會(huì)加入國(guó)際會(huì)展協(xié)會(huì)，引進(jìn)國(guó)外企業(yè)和展覽公司來寧波辦展，提升寧波展會(huì)檔次；四要大力開展網(wǎng)絡(luò)展覽，實(shí)現(xiàn)實(shí)物展覽和網(wǎng)上展覽的相互補(bǔ)充；五要以現(xiàn)有品牌展會(huì)為中心，調(diào)整搭配好各類專業(yè)展會(huì)時(shí)序和規(guī)模。遵循會(huì)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和市場(chǎng)化運(yùn)作規(guī)律，逐步形成多層次、多梯隊(duì)（國(guó)際、省、市、縣）、多品牌、大規(guī)模的具有很強(qiáng)國(guó)際性的會(huì)展格局。

五、調(diào)研體會(huì)（個(gè)人）

這次學(xué)校安排的社會(huì)實(shí)踐調(diào)查，我們整個(gè)團(tuán)隊(duì)合作密切，相互鼓勵(lì)，相互支持，調(diào)研過程雖然是艱苦的，但是我們干得很愉快！主辦方寧波會(huì)展中心相當(dāng)配合我們學(xué)生的調(diào)研工作，同時(shí)也給予了大家很大的支持，我們?yōu)榇撕芨袆?dòng)。

對(duì)于調(diào)研的結(jié)果我們都表示比較滿意，通過實(shí)踐所得的各類數(shù)據(jù)可以看出，寧波的會(huì)展業(yè)發(fā)展前景還是比較樂觀的，會(huì)展的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效應(yīng)也不錯(cuò)，但是和北京、上海、廣州等大城市相比還有較大的差距，主要體現(xiàn)在辦展環(huán)境，配套服務(wù)設(shè)施，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等。今后，寧波會(huì)

展業(yè)的發(fā)展應(yīng)更注重服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的完善，為舉辦更多更大規(guī)模的展覽做好充分的硬件準(zhǔn)備。同時(shí)，提升寧波城市的品牌效應(yīng)。最后期待家鄉(xiāng)寧波會(huì)展業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，未來將朝著邁向國(guó)際化的會(huì)展城市的目標(biāo)不斷前進(jìn)，將經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平提高到更高的高度！

第三篇：房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

遼陽市房地產(chǎn)調(diào)研告報(bào)告

本文由瀘州婚紗攝影004km.cn 整理提供大家參考。

為了深入了解遼陽房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因，促進(jìn)遼陽房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照2010年-2011年遼寧省遼陽市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機(jī)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，現(xiàn)就有關(guān)遼寧省遼陽市最近五年房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報(bào)告如下：

一、基本情況

近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善。

經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響遼寧省遼陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素,廉租房建設(shè)起步較晚。

二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現(xiàn)及原因分析

1、房?jī)r(jià)起伏較大，樓市回暖較快。遼陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，撤地改市特別是2006年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營(yíng)思路、開發(fā)模式、營(yíng) 銷策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費(fèi)者對(duì)撤地改市后房?jī)r(jià)漲幅的心理預(yù)期，加之中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，遼陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤開盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致遼陽市特別是遼陽市的房?jī)r(jià)起伏較大，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。金融危機(jī)以來，遼陽市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響，2008年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。2008年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡，交易額 17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到2009年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)2009年第一季度較去 年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強(qiáng)勢(shì)反彈，促成今年二、三季度遼陽房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源 自兩大動(dòng)力：一是2008年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放；二是救市政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形 勢(shì)，國(guó)家出臺(tái)了不少扶持政策，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購房積極性。同時(shí)，相對(duì)寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了2009年三季度樓市的大爆 發(fā)。同時(shí)，銀行信貸支持也是助推房?jī)r(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092億元，居全省第二，較年初增加206億 元，較年初增加137億元，增長(zhǎng)29.35%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于2009年全年的181.75%，增幅分別高于全國(guó)、全省4.93個(gè)和 1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)月個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為 積極配合

國(guó)家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸投入，有力地推動(dòng)了遼陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖。

2、區(qū)域發(fā)展不平衡，地區(qū)差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。同時(shí)，房?jī)r(jià)也存在較大差異。一些縣區(qū)的房?jī)r(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投資型購房減少，消費(fèi)者趨于理性。2010年以來，受諸多因素的影響，特別是房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)，導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個(gè)投資項(xiàng)目，助推了 房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)上漲。但從2008年第三季度以來，受金融危機(jī)影響，遼陽市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀 望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在遼陽市房產(chǎn)投資中受益的人則到北京等周邊的一線、二線城市購房。消費(fèi)者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推 動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，遼陽市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。

4、土地價(jià)格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備 是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土 地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制 度，土地價(jià)格隨著遼陽市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升

2010年以前，土地價(jià)格的變化正與榆林城區(qū)的房?jī)r(jià)基本吻合。據(jù)調(diào)查，2010年上半年遼陽市城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競(jìng)拍活動(dòng)，現(xiàn)在建和銷售的商品 房，是以前的儲(chǔ)備土地。2008年金融危機(jī)以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對(duì)這場(chǎng)金融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時(shí)間、宏觀調(diào)控政策變化、房?jī)r(jià)走勢(shì)等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購買熱情不高，對(duì)土地價(jià)格的心理預(yù)期不是很樂觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購置費(fèi)用上漲，土地開發(fā)成 本大幅提高。遼陽市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費(fèi)用，從2006到2008年呈現(xiàn)先高后低的趨勢(shì)，從高速增長(zhǎng)到大幅回落。2006年至2007年，遼陽市房 地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，土地購置費(fèi)用快速增長(zhǎng)，增速達(dá)到1.7倍；之后受市場(chǎng)影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得2008年后土地購置費(fèi)用有較大幅度下 降，同比下降41%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對(duì)開發(fā)商造成一定的壓力?？傮w來講當(dāng)前支撐房?jī)r(jià) 上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。與此同時(shí)，2008年股市持續(xù)低迷，存款利率較 低，房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長(zhǎng)是支撐房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來 的土地儲(chǔ)備和“招（標(biāo)）、拍（賣）、掛（牌）”制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價(jià)格，從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成 本加大、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)成 本，促漲了房?jī)r(jià)。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過程。

5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國(guó)內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展 政策的具體體現(xiàn)。

企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。

三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用

1、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大。從 1998年到2008年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長(zhǎng)24%，高于國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度。1998年到2008年，扣除土地購置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)gdp增 長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率，1998年到2008年榆林市房 地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。

2、房地產(chǎn)對(duì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：

3、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。2010年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8.41%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在擴(kuò)大內(nèi)需成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇：

4、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)。2008年—2010年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，凈增加1976萬元，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售活躍。2008年房地產(chǎn)稅收 7116萬元，較上年同期減少2742萬元。2009年1—10月份，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長(zhǎng)的63.96%。2010年1—10月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬元，較2009年5349萬元同比增長(zhǎng)16.96%。2010年至今房地產(chǎn)稅收總額在不斷增長(zhǎng)和活躍中。

此外，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)增長(zhǎng)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。

四、對(duì)規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議

促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向?qū)Α⒄吲涮仔詮?qiáng)、政策目標(biāo)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、政策作用符合市場(chǎng)改革方向。遼陽市房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，對(duì)于推動(dòng)遼陽市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。

為了加快遼陽市房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，應(yīng)加強(qiáng)以下幾個(gè)方面的工作：

1、政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的消極作用非常明顯。所以強(qiáng)化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責(zé)，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。

一是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，防止房?jī)r(jià)的大起大落。要在綜合運(yùn)用政府宏觀調(diào)控手段的基礎(chǔ)上，把房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。要通過建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房來平衡房?jī)r(jià)，在經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)過程中，既要 把握規(guī)劃建設(shè)時(shí)機(jī)，確保經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)真正起到抑制房?jī)r(jià)作用；又要科學(xué)、合理地控制投放數(shù)量；既要滿足城市低收入價(jià)層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，又要尊重市場(chǎng)規(guī)律，不宜過分?jǐn)U大保障范圍，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大影響，破壞市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。同時(shí)要對(duì)低收入人群進(jìn)行深入調(diào)研，摸清底子，科學(xué)合理供給，引導(dǎo)房?jī)r(jià)漲幅在一個(gè)合理可控的范圍內(nèi)。

二是定時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要建立準(zhǔn)確、真實(shí)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息渠道，用準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)為市委、市政府科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對(duì)遼陽市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入調(diào)查研究，通過統(tǒng)計(jì)分析，科學(xué)掌握購房需求 信息，對(duì)購房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價(jià)格等相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息進(jìn)行定期發(fā)布，防止盲目建設(shè)，減少社會(huì)資源的浪費(fèi)，有效解決供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提 供一個(gè)權(quán)威、科學(xué)的獲取信息的平臺(tái)。

三是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。目前，有項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力；另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此，政府要重點(diǎn)支持一些誠信守 法好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、技術(shù)水平高、市場(chǎng)認(rèn)可度高、經(jīng)營(yíng)效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過資源整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強(qiáng)，培養(yǎng)造就幾個(gè)全省、全國(guó)的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的作用。同時(shí)對(duì)那些經(jīng)營(yíng)管理差、技術(shù)水平低、有名無實(shí)且經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)差的小企業(yè)，逐步退出房 地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)行轉(zhuǎn)產(chǎn)、資產(chǎn)整合，根據(jù)自身的技術(shù)和優(yōu)勢(shì)，另辟生存發(fā)展空間。

四是要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)秩序。要嚴(yán)格依法查處“小產(chǎn)權(quán)房”違法用地、違法建筑行為。“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn)。在國(guó)家未出臺(tái) “小產(chǎn)權(quán)房”處理有關(guān)政策之前，對(duì)已建成并使用的要進(jìn)行詳細(xì)登記備案，對(duì)正在建設(shè)或準(zhǔn)備建設(shè)的要堅(jiān)決予以糾正和取締，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序。

2、加強(qiáng)土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國(guó)土資源部今年為回應(yīng)廣大網(wǎng)民對(duì)房?jī)r(jià)過快上漲的質(zhì)疑，調(diào)查了全國(guó)有代表性的620個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中占有重要比例。因此，一定要加強(qiáng)土地監(jiān)管，確保土地供需平衡，以抑制房?jī)r(jià)不合理上漲。一是加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，提高土地統(tǒng)征、儲(chǔ)備和管理的能力，搞活土地二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對(duì)閑置土地要 按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi)，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規(guī)范土地市場(chǎng)，加大對(duì)劃撥用地的監(jiān)管力度。對(duì)因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等，對(duì)原劃撥進(jìn)行開發(fā)的，必須按原土地用途開發(fā)；如果要改變用途為經(jīng)營(yíng)性用地的，必須由政府收購儲(chǔ)備，進(jìn)行 招拍掛出讓；對(duì)以其他方式變相進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開發(fā)的，必須嚴(yán)肅查除，堅(jiān)決制止此類問題的發(fā)生。三是在土地交易過程中實(shí)行嚴(yán)格的稅費(fèi)征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計(jì)劃。根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)供地，從而穩(wěn)定地價(jià)。五是壓縮個(gè)人住房貸款，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻，從而預(yù)防房地產(chǎn)投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時(shí)公開土地供應(yīng)信息、土地閑置空置信息、政府儲(chǔ)備土地信息、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)情況等信息。七是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。嚴(yán)格房地產(chǎn)抵押登記審批，對(duì)評(píng)估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會(huì)的心理預(yù)期，通過金融、稅收等 手段，有效抑制投資需求和超前需求。

3、開發(fā)理念要不斷提高，進(jìn)一步增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。首先開發(fā)理念要與遼陽市發(fā)展同步。遼陽市發(fā)展的相對(duì)滯后性，使其暫時(shí)無法與同類發(fā)達(dá)城市的開發(fā)理念直接接軌。未來要使遼陽市房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進(jìn)的開發(fā)城市理念進(jìn)入遼陽市，帶動(dòng)遼陽市房地產(chǎn)更好地發(fā)展。遼陽市房地產(chǎn)開發(fā)必須順 應(yīng)未來發(fā)展的總趨勢(shì)，走整體性、規(guī)?；l(fā)展之路。其中，政府必須強(qiáng)化其總體規(guī)劃功能，否則必然導(dǎo)致開發(fā)水平參差不齊。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個(gè)產(chǎn) 業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競(jìng)爭(zhēng)力和營(yíng)銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費(fèi)者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)，決定著消 費(fèi)者必然傾向于投資那些愿意為消費(fèi)者長(zhǎng)遠(yuǎn)利益負(fù)責(zé)的開發(fā)商。所以，要想獲得消費(fèi)者的青睞，必須重視品牌在營(yíng)銷中的重要性。隨著市民對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念：一方面在深入了解消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上，對(duì)地段、交通、規(guī)模、配套、價(jià)格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務(wù)意識(shí)，做到“以產(chǎn)品為中心”向“以消費(fèi)者為中心”轉(zhuǎn)變，進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉(zhuǎn)向售 前、售中、售后各個(gè)階段，努力提高服務(wù)質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新。

4、加強(qiáng)城市配套建設(shè)，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設(shè)施建設(shè)，對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快，對(duì)追求生活品 質(zhì)的要求逐步提高，消費(fèi)者對(duì)于住房的社區(qū)配套設(shè)施的要求也越來越高。如作為消費(fèi)群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中，對(duì)住房配套問題給序了相當(dāng)大的關(guān)注，買房的同時(shí)更加注重了對(duì)生活品質(zhì)的追求。遼陽市開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設(shè)的重點(diǎn)之一，近年來發(fā)展日新月異，但諸如中小學(xué)、蔬菜市場(chǎng)、金融等配套設(shè)施未能及時(shí)跟進(jìn)，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機(jī)關(guān)辦公大樓的相繼投入使用，必將對(duì)遼陽房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的 影響。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購房置業(yè)的不竭動(dòng)力和源泉。因此要想方設(shè)法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量，提高生活品質(zhì)。要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，不斷增加 廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和遼陽市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。

5、進(jìn)一步放活二手房交易市場(chǎng)。目前，我市的二手房交易市場(chǎng)還處于初級(jí)階段，規(guī)章制度、人員配備、交易場(chǎng)所等還不健全，交易量小，且很不規(guī)范，這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響。健康有序 的房地產(chǎn)業(yè)離不開二手房交易市場(chǎng)的活躍和繁榮。因此，要加強(qiáng)二手房交易市場(chǎng)的建立、工作機(jī)構(gòu)的設(shè)立和人員的配備，建立健全完善的規(guī)章制度。同時(shí)要減免部分 稅費(fèi)，以吸引廣大居民加入到這一市場(chǎng)上來，不斷完善和繁榮這一市場(chǎng)，以推動(dòng)遼陽市房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

總之，我們要通過不懈的努力，使我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向?qū)?、政策目?biāo)準(zhǔn)、政策力度大、政策配套完善、政策落實(shí)到位。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，積極引導(dǎo)房產(chǎn)業(yè)向規(guī)?；⒓s化、品牌化方向發(fā)展，為城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和區(qū)域中心城市建設(shè)做出積極的貢獻(xiàn)。

以上是對(duì)遼陽市2006年至今房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)大體調(diào)研和整合，在經(jīng)歷過2008年的全球金融危機(jī)后的遼陽市房產(chǎn)市場(chǎng)仍處于一個(gè)活躍的階段。房產(chǎn)建設(shè)面積、購買量、人均收入水平都保持在一個(gè)平穩(wěn)的狀態(tài)，為了加大遼陽市房產(chǎn)市場(chǎng)的不斷上升，應(yīng)總結(jié)過去的經(jīng)驗(yàn)，彌補(bǔ)過去的不足。

第四篇：房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

房地產(chǎn)開放調(diào)研告報(bào)告

關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照2009年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機(jī)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為 完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等8個(gè)相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這 次視察活動(dòng)，視察前組織部分委員及相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志召開座談會(huì)，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結(jié)束后，又召集榆林 城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會(huì)，認(rèn)真聽取他們的意見建議。現(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報(bào)告如下：

一、基本情況

近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善。

2006年至2009年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中2009年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。

2006年榆林市區(qū)商品房均價(jià)1646元/㎡，2007年漲至2300元/㎡，2008年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，2009年 1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管2008年下半年以來成交量下降明顯，但房?jī)r(jià)仍未下降且略有上升，這主 要是受建材價(jià)格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。2009年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢(shì)反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成 成交量大幅反彈，房?jī)r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)。

經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。2006年--2008年全市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房 85.1萬㎡，其中2006年完成22萬㎡；2007年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%；2008年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住 房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬㎡，小高層均價(jià)2300元/㎡，多層均價(jià)約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場(chǎng)占有較大份額。

廉租房建設(shè)起步較晚。在實(shí)物配租方面，榆、神、府等7個(gè)縣區(qū)申報(bào)了建筑面積7.7萬㎡（1540套），總投資1.17億元，其中榆陽區(qū)等5個(gè)縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。

二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現(xiàn)及原因分析

1、房?jī)r(jià)起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，撤地改市特別是2002年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營(yíng)思路、開發(fā)模式、營(yíng) 銷策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費(fèi)者對(duì)撤地改市后房?jī)r(jià)漲幅的心理預(yù)期，加之中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，榆林的 房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤開盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū) 的房?jī)r(jià)起伏較大（見圖2），充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。金融危機(jī)以來，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響，2008年全市共建商品住房 空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。2008年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡，交易額 17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到2009年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)2009年第一季度較去 年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強(qiáng)勢(shì)反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長(zhǎng)了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源 自兩大動(dòng)力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放；二是救市政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形 勢(shì)，國(guó)家出臺(tái)了不少扶持政策，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購房積極性。同時(shí)，相對(duì)寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了2009年三季度樓市的大爆 發(fā)。同時(shí)，銀行信貸支持也是助推房?jī)r(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092億元，居全省第二，較年初增加206億 元，較年初增加137億元，增長(zhǎng)29.35%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于2009年全年的181.75%，增幅分別高于全國(guó)、全省4.93個(gè)和 1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)月個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為 積極配合國(guó)家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸投入，有力地推動(dòng)了榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖。

2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場(chǎng)，綏、米、子等南部

6縣區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步發(fā)展階段。同時(shí)，房?jī)r(jià)也存在較大差異。如作為全國(guó)百強(qiáng)縣之一的神木縣2006年-2008年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房?jī)r(jià)高峰時(shí)一些地理位置優(yōu)越的房?jī)r(jià)達(dá)到5400元以上，南部縣區(qū)的房?jī)r(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投資型購房減少，消費(fèi)者趨于理性。2006年以來，受諸多因素的影響，特別是房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)，導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個(gè)投資項(xiàng)目，助推了 房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)上漲。但從2008年第三季度以來，受金融危機(jī)影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀 望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費(fèi)者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需

求在推 動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。

4、土地價(jià)格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備 是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從2001年起實(shí)施，隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土 地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制 度，土地價(jià)格隨著榆林經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升（見表4）：

2005年以前，榆林城區(qū)土地價(jià)格畝均價(jià)為57.43萬元，而2006—2008每畝均價(jià)為207.4萬元，2009年畝均價(jià)94.1萬元，基本與 2005年以前持平，土地價(jià)格的變化正與榆林城區(qū)的房?jī)r(jià)基本吻合。據(jù)調(diào)查，2009年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競(jìng)拍活動(dòng)，現(xiàn)在建和銷售的商品 房，是以前的儲(chǔ)備土地。2008年金融危機(jī)以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對(duì)這場(chǎng)金融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時(shí)間、宏觀調(diào)控政策變化、房?jī)r(jià)走勢(shì)等不確定 因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購買熱情不高，對(duì)土地價(jià)格的心理預(yù)期不是很樂觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購置費(fèi)用上漲，土地開發(fā)成 本大幅提高。榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費(fèi)用，從2006到2008年呈現(xiàn)先高后低的趨勢(shì)，從高速增長(zhǎng)到大幅回落。2006年至2007年，榆林市房 地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，土地購置費(fèi)用快速增長(zhǎng)，增速達(dá)到1.7倍；之后受市場(chǎng)影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得2007年至2008年土地購置費(fèi)用有較大幅度下 降，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計(jì)算出來的平均銷售價(jià)格（現(xiàn)價(jià)），從2006年的2050元/㎡上升到2008年的2394元 /㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達(dá)17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對(duì)開發(fā)商造成一定的壓力。總體來講當(dāng)前支撐房?jī)r(jià) 上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。與此同時(shí)，2008年股市持續(xù)低迷，存款利率較 低，房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長(zhǎng)是支撐房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來 的土地儲(chǔ)備和“招（標(biāo)）、拍（賣）、掛（牌）”制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價(jià)格，從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成 本加大、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)成 本，促漲了房?jī)r(jià)。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過程。從2006年—2008 年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。2006年 榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本資金來源中，國(guó)內(nèi)貸款占到17%，到2008年上升到33%；企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到 2008年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國(guó)內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展 政策的具體體現(xiàn)。2009年國(guó)內(nèi)貸款達(dá)到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%

企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。

面對(duì)金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，市委、市政府審時(shí)度勢(shì)，沉著應(yīng)對(duì)，制定了有針對(duì)性的政策和措施，對(duì)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù) 下滑的勢(shì)頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺(tái)和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實(shí)施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國(guó)家調(diào)控 政策的推動(dòng)，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來，對(duì)榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。

三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用

1、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大。從 1998年到2008年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長(zhǎng)24%，高于國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度。1998年到2008年，扣除土地購置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)gdp增 長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率，1998年到2008年榆林市房 地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。

2、房地產(chǎn)對(duì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：

3、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。2006年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8.41%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在全球金融危機(jī)仍未 見底、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇（見表7）：

4、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)。2006年—2007年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，凈增加1976萬元，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售活躍。2008年房地產(chǎn)稅收 7116萬元，較上年同期減少2742萬元。2009年1—10月份，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長(zhǎng)的63.96%。2009年1—10月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長(zhǎng)16.96%。

此外，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)增長(zhǎng)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。

從表8可以看出，2006年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2.87%，房地產(chǎn)稅收對(duì)全市地方稅收貢獻(xiàn)較大，2007年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的 2.53%，所占比例略有下降。但實(shí)際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢(shì)。進(jìn)入2008年，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的影響，房地產(chǎn)稅收全年完 成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個(gè)百分點(diǎn)，下滑幅度較大。2009年1—10月份，房地 產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬元，同比增長(zhǎng)16.96%，占稅收總收入的1.21%。

四、對(duì)規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議

促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向?qū)Α⒄吲涮仔詮?qiáng)、政策目標(biāo)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、政策作用符合市場(chǎng)改革方向。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，對(duì)于推動(dòng)榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。

為了加快榆林房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，應(yīng)加強(qiáng)以下幾個(gè)方面的工作：

1、政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的消極作用非常明顯。所以強(qiáng)化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責(zé)，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。

一是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，防止房?jī)r(jià)的大起大落。要在綜合運(yùn)用政府宏觀調(diào)控手段的基礎(chǔ)上，把房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。要通過建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房來平衡房?jī)r(jià)，在經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)過程中，既要 把握規(guī)劃建設(shè)時(shí)機(jī)，確保經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)真正起到抑制房?jī)r(jià)作用；又要科學(xué)、合理地控制投放數(shù)量；既要滿足城市低收入價(jià)層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，又要尊重市場(chǎng)規(guī)律，不宜過分?jǐn)U大保障范圍，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大影響，破壞市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。同時(shí)要對(duì)低收入人群進(jìn)行深入調(diào) 研，摸清底子，科學(xué)合理供給，引導(dǎo)房?jī)r(jià)漲幅在一個(gè)合理可控的范圍內(nèi)。

二是定時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要建立準(zhǔn)確、真實(shí)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信 息渠道，用準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)為市委、市政府科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對(duì)榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入調(diào)查研究，通過統(tǒng)計(jì)分析，科學(xué)掌握購房需求 信息，對(duì)購房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價(jià)格等相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息進(jìn)行定期發(fā)布，防止盲目建設(shè)，減少社會(huì)資源的浪費(fèi)，有效解決供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提 供一個(gè)權(quán)威、科學(xué)的獲取信息的平臺(tái)。

三是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。目前，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)129個(gè)，其中具有二級(jí)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè) 12個(gè)，三級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)31個(gè)，四級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)73個(gè)，暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè)13個(gè)，有項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企 業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力；另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此，政府要重點(diǎn)支持一些誠信守 法好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、技術(shù)水平高、市場(chǎng)認(rèn)可度高、經(jīng)營(yíng)效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過資源整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強(qiáng)，培養(yǎng)造就幾個(gè)全省、全 國(guó)的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的作用。同時(shí)對(duì)那些經(jīng)營(yíng)管理差、技術(shù)水平低、有名無實(shí)且經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)差的小企業(yè)，逐步退出房 地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)行轉(zhuǎn)產(chǎn)、資產(chǎn)整合，根據(jù)自身的技術(shù)和優(yōu)勢(shì)，另辟生存發(fā)展空間。

四是要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)秩序。要嚴(yán)格依法查處“小產(chǎn) 權(quán)房”違法用地、違法建筑行為。“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律、違

反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn)。在國(guó)家未出臺(tái) “小產(chǎn)權(quán)房”處理有關(guān)政策之前，對(duì)已建成并使用的要進(jìn)行詳細(xì)登記備案，對(duì)正在建設(shè)或準(zhǔn)備建設(shè)的要堅(jiān)決予以糾正和取締，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序。

2、加強(qiáng)土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國(guó)土資源部今年上半年為回應(yīng)廣大網(wǎng)民對(duì)房?jī)r(jià)過快上漲的質(zhì)疑，調(diào)查了全國(guó)有代表性的620個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng) 目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個(gè)案例中，銷售房?jī)r(jià)最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價(jià)占房?jī)r(jià)最低例為5.3%，最高為 58.6%。620個(gè)案例地價(jià)占房?jī)r(jià)比例平均為23.2%，356個(gè)項(xiàng)目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數(shù)的78%。土地價(jià)格在 房?jī)r(jià)中占有重要比例。因此，一定要加強(qiáng)土地監(jiān)管，確保土地供需平衡，以抑制房?jī)r(jià)不合理上漲。一是加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，提高土地統(tǒng) 征、儲(chǔ)備和管理的能力，搞活土地二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對(duì)閑置土地要 按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi)，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規(guī)范土地市場(chǎng)，加大對(duì)劃撥用 地的監(jiān)管力度。對(duì)因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等，對(duì)原劃撥進(jìn)行開發(fā)的，必須按原土地用途開發(fā)；如果要改變用途為經(jīng)營(yíng)性用地的，必須由政府收購儲(chǔ)備，進(jìn)行 招拍掛出讓；對(duì)以其他方式變相進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開發(fā)的，必須嚴(yán)肅查除，堅(jiān)決制止此類問題的發(fā)生。三是在土地交易過程中實(shí)行嚴(yán)格的稅費(fèi)征收政策，防止炒買炒賣土地 行為。四是做好征地計(jì)劃。根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)供地，從而穩(wěn)定地價(jià)。五是壓縮個(gè)人住房貸款，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻，從而預(yù)防房地產(chǎn)投資過熱。六是信息 要透明、公開。政府要及時(shí)公開土地供應(yīng)信息、土地閑置空置信息、政府儲(chǔ)備土地信息、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)情況等信息。七是加 強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。嚴(yán)格房地產(chǎn)抵押登記審批，對(duì)評(píng)估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會(huì)的心理預(yù)期，通過金融、稅收等 手段，有效抑制投資需求和超前需求。

3、開發(fā)理念要不斷提高，進(jìn)一步增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。首先開發(fā)理念要與榆林發(fā)展同步。榆林城 市發(fā)展的相對(duì)滯后性，使其暫時(shí)無法與同類發(fā)達(dá)城市的開發(fā)理念直接接軌。鄂爾多斯市現(xiàn)在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創(chuàng)造了中國(guó)的奇跡。鄂爾多 斯市除了能源的推動(dòng)外，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)也功不可沒。據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重為40%多，遠(yuǎn)高于榆林房地產(chǎn)業(yè) 18.7%的比重。未來要使榆林房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進(jìn)的開發(fā)城市理念進(jìn)入榆林，帶動(dòng)榆林房地產(chǎn)更好地發(fā)展。榆林房地產(chǎn)開發(fā)必須順 應(yīng)未來發(fā)展的總趨勢(shì)，走整體性、規(guī)?；l(fā)展之路。其中，政府必須強(qiáng)化其總體規(guī)劃功能，否則必然導(dǎo)致開發(fā)水平參差不齊。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個(gè)產(chǎn) 業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競(jìng)爭(zhēng)力和營(yíng)銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費(fèi)者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)，決定著消 費(fèi)者必然傾向于投資那些愿意為消費(fèi)者長(zhǎng)遠(yuǎn)利益負(fù)責(zé)的開發(fā)商。所以，要想獲得消費(fèi)者的青睞，必須重視品牌在營(yíng)銷中的重要性。隨著市民對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的 提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念：一方面在深入了解消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上，對(duì)地段、交通、規(guī)模、配套、價(jià)格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要 精心考慮。另一方

面也要完善今后服務(wù)意識(shí)，做到“以產(chǎn)品為中心”向“以消費(fèi)者為中心”轉(zhuǎn)變，進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉(zhuǎn)向售 前、售中、售后各個(gè)階段，努力提高服務(wù)質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新。

4、公開稅費(fèi)項(xiàng)目，規(guī)范稅費(fèi)征管行為。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金、稅費(fèi)三項(xiàng)合計(jì)流向政府的收入占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總支出的59.42%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我市共向房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費(fèi)共50余項(xiàng):

其中一些項(xiàng)目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權(quán)力部門提供了權(quán)力尋租的機(jī)會(huì)，增大了腐敗的可能性，同時(shí)也減少了財(cái)政收入，加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，損害了政 府形象。因此，政府要組成清查組，對(duì)所有稅費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行一次清理整頓，對(duì)國(guó)家、省上明令規(guī)定繳納的稅費(fèi)項(xiàng)目予以保留；對(duì)一些地方性或與國(guó)家法律、法規(guī)、規(guī)定 相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費(fèi)項(xiàng)目，減免一些收費(fèi)項(xiàng)目，以減輕開發(fā)商負(fù)擔(dān)，增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資動(dòng)力。

5、加強(qiáng)城市配套建 設(shè)，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設(shè)施建設(shè)，對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快，對(duì)追求生活品 質(zhì)的要求逐步提高，消費(fèi)者對(duì)于住房的社區(qū)配套設(shè)施的要求也越來越高。如作為消費(fèi)群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中，對(duì)住房配套問題給序了相當(dāng)大的關(guān) 注，買房的同時(shí)更加注重了對(duì)生活品質(zhì)的追求。榆林開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設(shè)的重點(diǎn)之一，近年來發(fā)展日新月異，但諸如中小學(xué)、蔬菜市場(chǎng)、金融等配套設(shè)施未 能及時(shí)跟進(jìn)，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機(jī)關(guān)辦公大樓的相繼投入使用，必將對(duì)榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的 影響。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購房置業(yè)的不竭動(dòng)力和源泉。因此要想方設(shè)法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量，提高生活品質(zhì)。要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，不斷增加 廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。

6、進(jìn)一步放活二手房交易市場(chǎng)。目前，我市的二手房交易市場(chǎng)還處于初級(jí)階段，規(guī)章制度、人員配備、交易場(chǎng)所等還不健全，交易量小，且很不規(guī)范，這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響。健康有序 的房地產(chǎn)業(yè)離不開二手房交易市場(chǎng)的活躍和繁榮。因此，要加強(qiáng)二手房交易市場(chǎng)的建立、工作機(jī)構(gòu)的設(shè)立和人員的配備，建立健全完善的規(guī)章制度。同時(shí)要減免部分 稅費(fèi)，以吸引廣大居民加入到這一市場(chǎng)上來，不斷完善和繁榮這一市場(chǎng)，以推動(dòng)榆林房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

總之，我們要通過不懈的努力，使我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向?qū)?、政策目?biāo)準(zhǔn)、政策力度大、政策配套完善、政策落實(shí)到位。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，積極引導(dǎo)房產(chǎn)業(yè)向規(guī)?；?、集約化、品牌化方向發(fā)展，為城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和區(qū)域中心城市建設(shè)做出積極的貢獻(xiàn)。

第五篇：房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告范文

我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)

房管處課題調(diào)研組

當(dāng)前，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，尤其是住宅消費(fèi)更為民眾首選。近年來，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步建立，群眾消費(fèi)熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢(shì)頭，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。**年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資7736.4億元，占固定資產(chǎn)投資的17.9，占gdp的7.6。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對(duì)幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動(dòng)作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)更為緊密相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，在城市建設(shè)、改善人民生活、增進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面施展了巨大作用。

我縣的房地產(chǎn)業(yè)從**年開始，受住房體制改革的刺激，市場(chǎng)消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)。**年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢(shì)頭，200３年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元，比上年增長(zhǎng)162.7，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的24.7。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和發(fā)展的重要力量。

為進(jìn)一步增進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對(duì)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問題及相關(guān)建議分析如下：

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營(yíng)企業(yè)迅速崛起。

由于我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)較其它行業(yè)高，因此吸引了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。**年，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中國(guó)有企業(yè)2家，民營(yíng)企業(yè)4家。到了**年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè)，其中擁有三級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級(jí)資質(zhì)以下的企業(yè)15家；國(guó)有企業(yè)僅有1家，民營(yíng)企業(yè)16家。**年，民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96。民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>

2、房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。

作為一個(gè)新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴(kuò)大，尤其從**年開始，受城建規(guī)模擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場(chǎng)容量大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。**年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍；**年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬元，同比增長(zhǎng)1.6倍，高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重也越來越大，**年為3.32,2001猛增至13.25，**年再創(chuàng)新高達(dá)為24.71，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。應(yīng)該說，這幾年的投資擴(kuò)張是市場(chǎng)釋放性的增長(zhǎng)，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。

3、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大，商品住宅建設(shè)投資主體地位凸顯。

“九五”末期，在國(guó)家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設(shè)力度，并獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)顯示，**年---**年，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70、67.6、64.9；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3年來的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86、29.2、33.86。從比重上看，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢(shì)，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢(shì)，但其主體地位依然凸顯。

4、土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來越大。

近三年來，我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，房地產(chǎn)交易異常火爆，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地投放量逐年上升。**年全縣總投放為16畝；**年總投放為98畝，是上年的6倍；**年總投放達(dá)236畝，同比增長(zhǎng)2.2倍。同時(shí)，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)?；?、整體化出讓轉(zhuǎn)變。**年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝，**年為10.59畝，**年為21.83畝，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大。

5、房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高。

受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯。**年，縣城房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6。

因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。**年比2000下降69.06，**年比**年下降22.55。私人建房投資的減少，有利于增進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高。

6、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金到位情況理想，定金、預(yù)付款占投資資金的比重上升。

近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快，另 *區(qū)城鎮(zhèn)社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)現(xiàn)狀特點(diǎn)問題和建議

城鎮(zhèn)社區(qū)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的基本單位，是黨和政府城市工作的基礎(chǔ)。社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是城鎮(zhèn)社區(qū)建設(shè)中的物質(zhì)基礎(chǔ)和承載體。

今年8月以來，區(qū)政協(xié)根據(jù)國(guó)家、省、市“把社區(qū)建設(shè)納入經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃和計(jì)劃,及時(shí)研究解決城市社區(qū)建設(shè)中的重大問題”的要求，按照民政部全國(guó)社區(qū)建設(shè)示范城驗(yàn)收確認(rèn)工作意見中關(guān)于社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的項(xiàng)目?jī)?nèi)容要求，對(duì)全區(qū)社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況調(diào)研。整個(gè)調(diào)研過程歷時(shí)1個(gè)多月，采取實(shí)地調(diào)研的形式，調(diào)查內(nèi)容涉及社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、規(guī)模、建設(shè)資金和結(jié)構(gòu)、建設(shè)安排、規(guī)劃以及社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中存在的困苦、問題及采取的措施、辦法、建議等。

一、我區(qū)社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的現(xiàn)狀

（一）整合社區(qū)，打好基礎(chǔ)。城鎮(zhèn)社區(qū)一般是隨著城鎮(zhèn)的發(fā)展而逐步建立起來的，上世紀(jì)90年代中期，黃陂區(qū)相繼完成撤縣建區(qū)、撤鎮(zhèn)設(shè)街、撤村設(shè)居工作，我區(qū)大部分社區(qū)始建于最近幾年，有5個(gè)社區(qū)是新建的，有11個(gè)社區(qū)是村改居。近幾年來，我區(qū)根據(jù)中辦發(fā)［2000］23號(hào)文轉(zhuǎn)發(fā)的《民政部關(guān)于在全國(guó)推進(jìn)城市社區(qū)建設(shè)的意見》和《市委、市政府關(guān)于進(jìn)一步增強(qiáng)社區(qū)建設(shè)的意見》（武發(fā)［2002］15號(hào)）文件精神，至今年9月份，全區(qū)居委會(huì)改社區(qū)的整合工作，在依據(jù)歷史習(xí)慣、文化風(fēng)俗、自然界限、資源配置等不同情況，結(jié)合小區(qū)、單位、板塊等因素，已全部整合到位，新型的社區(qū)居委會(huì)架構(gòu)和管理體制基本確立。全區(qū)現(xiàn)有社區(qū)居委會(huì)43個(gè)，總戶數(shù)55684戶,總?cè)丝?78968人。

（二）構(gòu)建平臺(tái)，建立和完善社區(qū)管理體制和工作運(yùn)行機(jī)制。**年底，根據(jù)市里的統(tǒng)一部署，我區(qū)先后進(jìn)行了社區(qū)劃分、組織重構(gòu)、建章建制等方面的工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模調(diào)整后，為了增強(qiáng)社區(qū)對(duì)撤并鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地集鎮(zhèn)的管理和建設(shè)，對(duì)社區(qū)的管轄范圍、服務(wù)對(duì)象進(jìn)行界定的基礎(chǔ)上，又重新設(shè)立了黨總支；利用社區(qū)居委會(huì)換屆選舉，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)體制改革分流干部中充實(shí)一部分干部到社區(qū)黨支部和居委會(huì)，增選了社區(qū)居委會(huì)成員，選準(zhǔn)建設(shè)了一支素質(zhì)較高的社區(qū)工作者隊(duì)伍；進(jìn)一步完善了社區(qū)成員代表會(huì)議制度；建立了社區(qū)協(xié)商議事委員會(huì)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)聯(lián)絡(luò)駐社區(qū)站所、企事業(yè)單位參與集鎮(zhèn)管理和建設(shè)。同時(shí)，明確了社區(qū)發(fā)展經(jīng)濟(jì)一系列優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)社區(qū)領(lǐng)辦經(jīng)濟(jì)實(shí)體，發(fā)展社區(qū)經(jīng)濟(jì)。通過這些探索和實(shí)踐，不僅進(jìn)一步增強(qiáng)了城鎮(zhèn)社區(qū)的組織建設(shè)，制度建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而且探索出了一條撤并鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)新型管理模式；不僅使被撤鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)有集體資產(chǎn)得到了保值增值；而且繼續(xù)保持了集鎮(zhèn)的繁榮與穩(wěn)定。

（三）狠抓創(chuàng)建達(dá)標(biāo)，提升社區(qū)建設(shè)整體水平。社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是社區(qū)建設(shè)的硬件和物質(zhì)平臺(tái)，是居委會(huì)改社區(qū)工作的切入點(diǎn)。我區(qū)社區(qū)居委會(huì)的基礎(chǔ)設(shè)施，辦公、服務(wù)、活動(dòng)用房等建設(shè)，在以各級(jí)政府投入為主的前提下，充足施展區(qū)位及社區(qū)居民、單位結(jié)構(gòu)等優(yōu)勢(shì)，采取靈活多樣的形式，積極拓展社會(huì)各界的投融資合作、捐助，在新建、擴(kuò)建社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的同時(shí)，主要利用原街道居委會(huì)辦公、活動(dòng)、服務(wù)等設(shè)施，進(jìn)行整合、調(diào)劑、改建以及置換、租賃等，基本上解決并保證了社區(qū)居委會(huì)的辦公、服務(wù)、活動(dòng)場(chǎng)所的要求。

經(jīng)調(diào)查，至**年9月份，全區(qū)城區(qū)鎮(zhèn)在居委會(huì)改社區(qū)的整合過程中，共已投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金5500多萬元，其中，前川地區(qū)已投入3500多萬元；灄口已投入400多萬元；橫店已投入300多萬元；武湖已投入400多萬元；六指已投入270萬元。經(jīng)過多方面的努力，科學(xué)配置、合理利用社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施，全區(qū)已建成并投入使用的社區(qū)居委會(huì)的各種辦公、服務(wù)、活動(dòng)室(站、所)等室內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總量為3723平方米，平均每個(gè)社區(qū)達(dá)86.6平方米。其中，100平方米以上的社區(qū)16個(gè)。建筑面積最小的40平方米，最大的280平方米。并相應(yīng)配齊“五室”（兩委會(huì)辦公室、警務(wù)室、書畫閱覽室、文體活動(dòng)室、多功能會(huì)議室）、“四機(jī)”（電視機(jī)、dvd機(jī)、計(jì)算機(jī)、打印機(jī)）、“三站”（社區(qū)服務(wù)站、衛(wèi)生服務(wù)站、勞動(dòng)就業(yè)服務(wù)站）、“兩?！保ㄊ忻駥W(xué)校、老年學(xué)校）、“一場(chǎng)所”（室外健身活動(dòng)場(chǎng)所）等硬件設(shè)施。

全區(qū)城鎮(zhèn)各類基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入較大，按照“量力而行，盡力而為”的原則，從區(qū)到部門到街鄉(xiāng)鎮(zhèn)場(chǎng)到轄區(qū)單位到社區(qū)都全力以赴，致力于為居民營(yíng)造環(huán)境，改變面貌。近年來，灄口投資300萬建水廠投資20多萬元建小游園；武湖投入近千萬使社區(qū)面貌大變樣，六指今年來投入到甘棠社區(qū)資金30多萬元；特別是今年前川街6個(gè)社區(qū)憑借社區(qū)建設(shè)“883行動(dòng)計(jì)劃”的東風(fēng)，總投入資金達(dá)1500萬元，建設(shè)項(xiàng)目98個(gè)。項(xiàng)目涉及泥巴路改造，道路硬化，新建、維修廁所，垃圾箱、地下排水溝建設(shè)，安裝路燈等。使6個(gè)社區(qū)呈現(xiàn)出潔、綠、亮、美的新面貌。

二、我區(qū)社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的特點(diǎn)

（一）政策支持。區(qū)委、區(qū)政府結(jié)合我區(qū)的實(shí)際情況，在貫徹中辦［2000 縣房地產(chǎn)管理局關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研報(bào)告范文

根據(jù)縣政府近期調(diào)研工作的安排，我局對(duì)目前我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況作了詳細(xì)調(diào)研，現(xiàn)將情況匯報(bào)范文如下：

一、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析

近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭(zhēng)進(jìn)位，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強(qiáng)，不斷發(fā)展壯大。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)下，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展做出了重要的奉獻(xiàn)。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成6.3億元，建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入了新的活力。

目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升；樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。**年以來，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí)，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對(duì)住房消費(fèi)的吸引力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90－100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占開發(fā)量的25％左右。

總體看，**年我縣房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)速度將低于**年，房地產(chǎn)供求形勢(shì)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)將趨向相對(duì)穩(wěn)定。今年以來，隨著國(guó)家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度增強(qiáng)，增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作崗位的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍；同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員對(duì)高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對(duì)象以個(gè)人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，一個(gè)重要標(biāo)志是看市場(chǎng)化程度如何（特別是個(gè)人購房比例）以及投資性購房的比例。**年，從購房者購房的動(dòng)機(jī)來看，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達(dá)到93，以投資為目的占7，而純屬投機(jī)炒作購房的比例尚不到2，說明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大量投機(jī)者，整個(gè)銷售市場(chǎng)處于自然銷售狀態(tài)。

預(yù)計(jì)房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了**年爆發(fā)性增長(zhǎng)之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長(zhǎng)速度預(yù)計(jì)將小于**年水平。**年全縣普通商品住宅平均銷售價(jià)格為1280元/m2，同比上漲6.5。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，**年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平，但市場(chǎng)供給與需求同步增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格與商品住房?jī)r(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。

**年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長(zhǎng)19.8。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17，拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)4.5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)gdp增長(zhǎng)的奉獻(xiàn)率達(dá)到8.7，拉動(dòng)全縣gdp增長(zhǎng)1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地點(diǎn)政府開辟了財(cái)源，每年對(duì)地點(diǎn)財(cái)政收入的奉獻(xiàn)率超過了6。拉動(dòng)了社會(huì)總體消費(fèi)的增長(zhǎng)。**年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元，按拉動(dòng)消費(fèi)系數(shù)1.4計(jì)算，拉動(dòng)其他消費(fèi)額1.82億元，兩項(xiàng)累計(jì)達(dá)到3.12億元。同時(shí)為社會(huì)增加就業(yè)崗位5000余個(gè)。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問題

1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過大，中低價(jià)位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房?jī)r(jià)格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢(shì)群體的購房需求。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種，由國(guó)稅、地稅、財(cái)政分別征收，計(jì)稅方式復(fù)雜，征管難度大。建立房地

縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研報(bào)告