第一篇：房地產(chǎn)價(jià)格成本分析

房地產(chǎn)價(jià)格成本分析

（一）房地產(chǎn)成本價(jià)格組成1．土地價(jià)格及其稅費(fèi)：按照政府“招、掛、拍”等有償出讓方式取得的土地價(jià)格和3%契稅之和；

2．建安成本：包括土建、給排水、采暖、照明等建筑費(fèi)用；

3．與房地產(chǎn)有關(guān)的費(fèi)用：市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、勘測費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)等；

4．期間費(fèi)用：財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用；

5．稅收及其附加：營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，所得稅，通常為銷售額的13.5%；

6．開發(fā)商利潤。

（二）案例一：福建省泉州市區(qū)某樓盤成本價(jià)格利潤分析

1．地塊位置及規(guī)劃情況

該地塊占地50畝，地處泉州市區(qū)坪山路邊，四面臨街，地理?xiàng)l件優(yōu)越，交通便利，周邊市政配套比較完善。規(guī)劃為全封閉式小高層商住小區(qū)，容積率2.8，綠地率35%，建筑密度30%。土地價(jià)格200萬/畝（2003年通過二手轉(zhuǎn)讓取得土地、一手出讓（1998年）時(shí)以每畝約60萬取得）。2006年初開工建設(shè)，2006年底預(yù)售。

2．根據(jù)規(guī)劃條件計(jì)算主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

以上計(jì)算得出：該項(xiàng)目投資額18167萬元，利潤率＝22670.8÷18167×100%＝124.79%，屬于典型的暴利。土地價(jià)格占總成本＝12129÷36345×100%＝33.37%，建安成本占總成本＝15615÷36345×100%＝42.96%，雖然土地占總成本比例的33.37%，但土地取得時(shí)是2003年，2006年該位置土地拍賣價(jià)每畝約600萬元。

（三）案例二：泉州市某拍買土地開發(fā)成本價(jià)格利潤分析

1．地塊現(xiàn)狀規(guī)劃拍買情況

該宗地處泉州市區(qū)中心溫陵路中段，交通便利，市政配套設(shè)施完善，地理位置優(yōu)越，屬于商貿(mào)中心區(qū)。規(guī)劃為高層商貿(mào)、辦公、住宅小區(qū)，地塊面積8.1畝。規(guī)劃條件：容積率3，商業(yè)占15%，建筑密度50%，綠地率25%，2006年12月拍買成交價(jià)1079萬/畝。

2．根據(jù)規(guī)劃條件計(jì)算主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（見表3）

由以上計(jì)算得出：該項(xiàng)目投資額10103.4萬元，利潤率＝1811.68÷10103.4×100%＝17.93%，土地價(jià)格占總成本＝9002.097÷14065.06×100%＝64%，建安成本占總成本＝2916÷14065.06×100%＝20.73%，可見，通過拍賣取得土地的成本非常高。

第二篇：建筑工程及房地產(chǎn)建筑成本價(jià)格估算

建筑工程及房地產(chǎn)建筑成本價(jià)格

一、建筑工程清包工價(jià)格模板：19-23元/平米（粘灰面）

砼：38-41元/立，鋼筋：310-420元/噸，或者10-13元/m2

砌筑：55-70元/立。

抹灰：7-15元/平米（不扣除門窗洞口，不包括腳手架搭拆）面磚粘貼18/m2.室內(nèi)地面磚（600*600）15元/平米，踢腳線：3元/米，室內(nèi)墻磚：25元/平米（包括倒角）

樓梯間石材：28元/平米，踏步板磨邊：10元/米。石膏板吊頂：20元（平棚）鋁扣板吊項(xiàng)：25元/平米，蹲臺隔斷：120-300元/蹭位。

大白乳膠漆：6元/平米。

外墻磚：43元/平米，外墻干掛蘑菇石：50元/平米。

屋面掛瓦：13元/平米。

水暖：9元/平米（建筑面積）

電氣照明部分：6元/平米。

木工：18-24元/平米（粘灰面），木工35-50元/m2，架子工5.5元/m2，二、房地產(chǎn)建筑成本（按建筑平方米算）

1、樁基工程（如有）：70~100元/平方米；

2、鋼筋：40~75KG/平方米（多層含量較低、高層含量較高），合160~300元/平方米；

3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多層含量較低、高層含量較高)，合100~165元/平方米；

4、砌體工程：60~120元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；

5、抹灰工程：25~40元/平方米；

6、外墻工程（包括保溫）：50~100元/平方米（以一般涂料為標(biāo)準(zhǔn)，如為石材或幕墻，則可能高達(dá)300~1000元/平方米；

7、室內(nèi)水電安裝工程（含消防）：60~120元/平方米（按小區(qū)檔次，多層略低一些）；

8、屋面工程：15~30元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；

9、門窗工程（不含進(jìn)戶門）：每平方米建筑面積門窗面積約為0.25~0.5平方米(與設(shè)計(jì)及是否高檔很大關(guān)系,高檔的比例較大),造價(jià)90~300元/平方米，一般為90~150元/平方米，如采用高檔鋁合金門窗，則可能達(dá)到300元/平方米；

10、土方、進(jìn)戶門、煙道及公共部位裝飾工程：30~150元/平方米（與小區(qū)檔次高低關(guān)系很大，檔次越高，造價(jià)越高）；

11、地下室（如有）：增加造價(jià)40~100元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；

12、電梯工程（如有）：40~200元/平方米，與電梯的檔次、電梯設(shè)置的多少及樓層的多少有很大關(guān)系，一般工程約為100元/平方米；

13、人工費(fèi)：130~200元/平方米；

14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般約為70~100元/平方米；

15、模板、支撐、腳手架工程（成本）：70~150元/平方米；

16、塔吊、人貨電梯、升降機(jī)等各型施工機(jī)械等（約為總造價(jià)的5~8%：約60~90元/平方米；

17、臨時(shí)設(shè)施（生活區(qū)、辦公區(qū)、倉庫、道路、現(xiàn)場其它臨時(shí)設(shè)施（水、電、排污、形象、生產(chǎn)廠棚與其它生產(chǎn)用房）：30~50元/平方米；

18、檢測、試驗(yàn)、手續(xù)、交通、交際等費(fèi)用：10~30元/平方米；

19、承包商管理費(fèi)、資料、勞保、利潤等各種費(fèi)用（約為10%）：以上各項(xiàng)之和*10%=90~180元/平方米；

20、上交國家各種稅費(fèi)（總造價(jià)3.3~3.5%):33~70元/平方米，高檔的可能高達(dá)100元/平方米。

以上沒有算精裝修，一般造價(jià)約為1000~2000元/平方米，高檔小區(qū)可達(dá)3500元以上。以上沒有包括部分國有企業(yè)開發(fā)造成的腐敗成本。精裝修造價(jià)一般為500~1500元/平方米，這要看檔次高低，也有300元/平方米簡裝修，更有3000~10000元/平方米超高檔裝修（拎包入?。?。

21、設(shè)計(jì)費(fèi)（含前期設(shè)計(jì)概念期間費(fèi)用）：15~100元/平方米；

22、監(jiān)理費(fèi)：3~30元/平方米；

23、廣告、策劃、銷售代理費(fèi)：一般30~200元/平方米，高者可達(dá)500元/平方米以上；

24、土地費(fèi)：一般二線城市市區(qū)（老郊區(qū)地帶）為70~100萬/畝，容積率一般為1.0~2.0，故折算房價(jià)為：525~1500元/平方米，市區(qū)中心地帶一般為200 萬元/畝，折算房價(jià)為：1500~3000元/平方米，核心區(qū)域可達(dá)300萬元/畝以上，單方土地造價(jià)更高；一線城市甚至有高達(dá)20000元/平方米以上的土地單方造價(jià)； 三線城市、縣城等土地單方造價(jià)較低，一般為100~500元/平方米，也有高達(dá)2000元/平方米以上的情況；

25、土地稅費(fèi)與前期費(fèi)，一般為土地費(fèi)的15%左右，二線城市一般為100~500元/平方米，各地標(biāo)準(zhǔn)都不一樣。

結(jié)論：基本建設(shè)費(fèi)是固定的，即使是不收土地款的動遷房，以國家最低標(biāo)準(zhǔn)承建，造價(jià)也難以少于1000元/平方米。實(shí)際上，多層普通商品房，建安成本大約在1200元/平方 米左右，小高層與高層普通商品房，建安成本大約在1500~1800元/平方米左右，檔次越高，造價(jià)越高。能讓利的主要是：小區(qū)的檔次、向政府交納的土地費(fèi)及地方政府部分 的稅費(fèi)、廣告策劃銷售環(huán)節(jié)的費(fèi)用、裝修費(fèi)用等。另外，開發(fā)商的開發(fā)品質(zhì)也有一定關(guān)系，如果一味壓價(jià)，品質(zhì)是要差一些；民營開發(fā)商比國營/政府開發(fā)商的成本確實(shí)也低一些，這 主要有兩方面的原因，一是大多數(shù)民營企業(yè)主要以效益為主導(dǎo)，成本一般控制得好一些，二是民營企業(yè)腐敗成本相對要低一些。不論何種原因，同品質(zhì)的小區(qū)成本上下也不會超過100~200元/平方米。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)商的成本分析

房地產(chǎn)開發(fā)商的成本分析

在這篇當(dāng)中我對開發(fā)成本前期工程費(fèi)作個(gè)分析.寫之前我對第一篇土地成本的分析所反映出的問題作個(gè)簡單的說明.人們習(xí)慣上將政府性收費(fèi).土地財(cái)政.土地出讓金.土地成本可能等同來看.土地財(cái)政只不過是人們帶有感情色彩的一種習(xí)慣說法,嚴(yán)格的來說應(yīng)該是政府性收費(fèi).一說土地出讓金人們首先想到的就是土地財(cái)政,土地出讓金僅是政府性收費(fèi)的一部分,一說土地成本人們想到的就是土地出讓金,土地出讓金僅是土地成本的一部分,在土地成本中除了政府性收費(fèi)外,還有非政府性收費(fèi)的部分.它們是不能劃等號的.所以我們要有一個(gè)正確的輿論導(dǎo)向.前期工程費(fèi)主要由以下幾個(gè)部分構(gòu)成.做過項(xiàng)目前期的大概都有感觸,收費(fèi)大概只有幾十元/建筑平米.但讓工作人員能跑斷了腿.一:總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi):1總圖設(shè)計(jì)費(fèi).2:建筑單體設(shè)計(jì)費(fèi).3:施工圖設(shè)計(jì)費(fèi).因設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)不同其收費(fèi)也是不一樣的.一般都是參照該工程的造價(jià),大概20元/建筑平米左右.二:可行性研究費(fèi).一般是一個(gè)估算值.三:施工場內(nèi)的三通一平.接水.接電.平整場地.圍擋費(fèi).四:項(xiàng)目測量費(fèi):1:道路紅線規(guī)劃費(fèi).2: 1/500地形圖測繪費(fèi)3:基礎(chǔ)驗(yàn)線費(fèi).4:正負(fù)零驗(yàn)線費(fèi).參照規(guī)劃局收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn).五:日照分析公示費(fèi).環(huán)評公示費(fèi).交評公示費(fèi).六:人防配套費(fèi):根據(jù)人防辦的相關(guān)規(guī)定收取.如果地下室按人防設(shè)計(jì)交保證金[可退回] 七:招投標(biāo)管理費(fèi):參照招投標(biāo)辦收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn).八:規(guī)劃許可證費(fèi):參照規(guī)劃局收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn).九:施工許可證費(fèi):參照建設(shè)局收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn).十:投資許可證辦證費(fèi):參照計(jì)委收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn).看項(xiàng)目前期與之相關(guān)的審批單位夠多的吧!現(xiàn)在公章蓋的雖然少了.但審批的環(huán)節(jié)并沒有減少多少.所以我們期待的是審批的提速!

第四篇：北京房地產(chǎn)“均值價(jià)格”曲線分析

北京房地產(chǎn)“均值價(jià)格”曲線分析

京市房地產(chǎn)近一個(gè)多月以來出現(xiàn)的新變化格外值得關(guān)注。先是180平方米以上的大戶型出現(xiàn)罕有的拋售，有些從未有過交易的豪華小區(qū)內(nèi)，整幢別墅在密集拋售，且有加速拋售的趨勢；再是房地產(chǎn)價(jià)格上升過快，上半年房價(jià)同比上升26％，北京三環(huán)內(nèi)房地產(chǎn)商品房平均價(jià)已達(dá)每平方米5.2萬，遠(yuǎn)超市場公開信息披露值。

經(jīng)過調(diào)查，近期集中拋售大戶型房產(chǎn)的業(yè)主，并非對北京市乃至對國家宏觀經(jīng)濟(jì)失去信心，而是強(qiáng)烈擔(dān)心中央將在近期強(qiáng)制推行房地產(chǎn)新政，其中包含房產(chǎn)稅、個(gè)稅、遺產(chǎn)稅等有力措施，并且很有可能在采取上述措施后，全面放開房產(chǎn)限購，這將強(qiáng)烈沖擊已趨于飽和的房地產(chǎn)市場，必將使地產(chǎn)市場價(jià)格逆轉(zhuǎn)。

大戶型的居住者大致分為富翁、為官者兩類人。前者怕調(diào)控新政，后者則在極力規(guī)避反腐。他們拋售大戶型房產(chǎn)，既有無奈，又表現(xiàn)出較大的堅(jiān)定成份。所以，在房產(chǎn)出手的交易談判中，為富者殺價(jià)較為緩慢，寸金寸移——掛單觀望居多；為官者殺價(jià)較為兇狠，甚至想一步達(dá)成交易。

大戶型原本是稀缺資源，這一戶型歷來極少交易。按房地產(chǎn)交易商的說法：此類戶型從前連看都未看過，近期的拋售讓他們開了眼。因此，想讓這一群體之外者接盤，難度非常大。

筆者在走訪中了解到，這類“特種群體”對房產(chǎn)信息公開化懷有“激烈抵觸”情緒。多數(shù)人口堅(jiān)稱：今年底實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)信息公開化辦不到。

上述現(xiàn)象至少說明，房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)了分化的跡象。房價(jià)或?qū)⒆兊枚嘣裕績r(jià)將出現(xiàn)歷史性拐點(diǎn)，今后的定價(jià)條件和趨勢值得關(guān)注。

從全局看，目前房價(jià)顯現(xiàn)出三種分化趨勢：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)價(jià)格將相對居高，非發(fā)達(dá)地區(qū)價(jià)格將趨于弱化。例如，京、滬、穗等城市房價(jià)將階段性維持高位；二是同一城市核心區(qū)與非核心區(qū)價(jià)格將分化。例如，北京三環(huán)以內(nèi)價(jià)格相對居高；三是不同房型價(jià)格也在現(xiàn)分化。例如，傳說中房產(chǎn)稅免交的劃線定在“人均80平方米以內(nèi)”，根據(jù)目前我國人口家庭結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，未來在80平方米、160平方米等戶型將會受到追捧。

定價(jià)要滿足兩個(gè)基礎(chǔ)條件：其一，要有兩條“均值價(jià)格”曲線相互交叉：一條（境外線）從首爾——東京——臺北“均值價(jià)格”曲線，一條（境內(nèi)線）從北京——上?！獜V州“均值價(jià)格”曲線；其二，在這兩條“均值價(jià)格”曲線相交的時(shí)點(diǎn)，由同期反映出的美元與人民幣匯率博弈價(jià)，即為北京市未來房地產(chǎn)（高位區(qū)間）“均值價(jià)格”的“轉(zhuǎn)化價(jià)位”。目前，定價(jià)呈現(xiàn)國際化區(qū)域均衡化趨勢。“京滬穗”三地與境外“首東臺”三地的地價(jià)正在日趨 “接軌”，而“兩條“均值價(jià)格”曲線相互交叉”，恰好是“定價(jià)呈現(xiàn)區(qū)域均衡化趨勢”的具體體現(xiàn)。目前，從首爾——東京——臺北的“均值價(jià)格”曲線，正在“由高點(diǎn)向下滑行”；而從北京——上?！獜V州“均值價(jià)格”曲線，正在“由低向高攀升”；這兩條“均值價(jià)格”曲線“相交”的時(shí)點(diǎn)，或正是北京未來房地產(chǎn)（高位區(qū)間）“均值價(jià)格”的價(jià)位。

市場預(yù)估的“房產(chǎn)新政”，要害在房產(chǎn)稅和個(gè)稅的規(guī)定，這將是調(diào)整我國房地產(chǎn)長期畸形發(fā)展的利器。北京大戶型房產(chǎn)的集中拋售，預(yù)示我國房地產(chǎn)在經(jīng)歷長達(dá)十年的非理性發(fā)展后，將回歸可控性的理性階段。如果匯率逼近趨勢分析的“交匯點(diǎn)”，如果北京房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)瘋狂上漲且同步逼近“價(jià)格區(qū)間”，那么，北京房地產(chǎn)的歷史性拐點(diǎn)將真的會出現(xiàn)

第五篇：分析房地產(chǎn)成本管理目標(biāo)成本論文

隨著房地產(chǎn)競爭日趨加劇,應(yīng)對復(fù)雜的地產(chǎn)形勢和將來發(fā)展趨勢,要向管理要效益,保證成本的支出獲得最大效益,以經(jīng)濟(jì)合理性提升產(chǎn)品的競爭力,房地產(chǎn)成本管理控制成為重中之重。而只有做好成本控制中的目標(biāo)成本管控才能形成行業(yè)成本優(yōu)勢來迎接更嚴(yán)峻的競爭和挑戰(zhàn)。本文從房地產(chǎn)目標(biāo)成本形成、問題分析及解決入手進(jìn)行研究,為房地產(chǎn)成本管理人員提供借鑒、參考。

房地產(chǎn)目標(biāo)成本概念及現(xiàn)狀存在問題

目標(biāo)成本顧名思義指在一定時(shí)期內(nèi)為保證目標(biāo)利潤實(shí)現(xiàn),并作為合成中心全體人員奮斗目標(biāo)而設(shè)定的一種預(yù)計(jì)成本,它是成本預(yù)測與目標(biāo)管理方法相結(jié)合的產(chǎn)物。房地產(chǎn)的目標(biāo)成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)的全過程成本, 遵循成本的“總值可控、動態(tài)管理”。

房地產(chǎn)目標(biāo)成本科目主要包括開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用,主要包括:土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。在房地產(chǎn)目標(biāo)成本科目中,土地費(fèi)用為市場招拍掛形式確定,公共配套費(fèi)用為各地市繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用及開發(fā)稅費(fèi)均根據(jù)國家及房產(chǎn)開發(fā)公司標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用及公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用根據(jù)市場招投標(biāo)及開發(fā)全過程工程控制為主,在房地產(chǎn)全過程成本控制中往往出現(xiàn)以下問題:

1.1 房地產(chǎn)用地規(guī)劃時(shí)對業(yè)態(tài)規(guī)劃模糊,未形成真正意義上的目標(biāo)成本,導(dǎo)致效益降低。例如:像城市綜合體等多業(yè)態(tài)項(xiàng)目,業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)未分析市場的銷售及業(yè)態(tài)成本情況,導(dǎo)致了產(chǎn)品建造后銷售慘淡及利潤降低。

1.2 方案、深化及施工圖設(shè)計(jì)階段標(biāo)準(zhǔn)化程度較低,設(shè)計(jì)滿足不了施工及銷售要求,產(chǎn)生了大量成本浪費(fèi)情況,影響了目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性。

1.3 實(shí)施階段設(shè)計(jì)變更、簽證較多影響了目標(biāo)成本的可控性。目標(biāo)成本存在問題分析

房地產(chǎn)業(yè)一直為國家朝陽產(chǎn)業(yè),前幾年有可觀的利潤。隨著國家調(diào)控及市場的激烈競爭,房地產(chǎn)效益不斷縮水,問題也逐漸暴露。許多房企也由原來“核算型”企業(yè)(做了再算)向“價(jià)值創(chuàng)造型”(算了再做)企業(yè)轉(zhuǎn)型。現(xiàn)針對以上房地產(chǎn)各階段影響目標(biāo)成本的因素中,現(xiàn)展開進(jìn)行分析如下:

首先,在房地產(chǎn)用地規(guī)劃階段,因業(yè)態(tài)分類模糊導(dǎo)致了利潤的降低,許多房地產(chǎn)公司拿地后便考慮立即進(jìn)行開發(fā)并達(dá)到預(yù)售條件,往往對用地規(guī)劃階段成本把關(guān)不嚴(yán),隨意對業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)劃,不考慮效益最大化。這就使許多項(xiàng)目沒有經(jīng)過考察論證就急于規(guī)劃報(bào)批,致使房地產(chǎn)目標(biāo)成本前期便處于“粗放式”狀態(tài),最終導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)過程中銷售、成本壓力驟增。

第二,方案圖紙及施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段,許多房地產(chǎn)公司因標(biāo)準(zhǔn)化程度較低,沒有限額設(shè)計(jì),沒有統(tǒng)一的建筑風(fēng)格,沒有較好的設(shè)計(jì)成本團(tuán)隊(duì),導(dǎo)致了目標(biāo)成本的不可控制。

第三,施工階段因?yàn)轫?xiàng)目人員業(yè)務(wù)能力差,工作責(zé)任心不強(qiáng)以及圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的錯(cuò)、碰、樓等現(xiàn)場導(dǎo)致了施工中出現(xiàn)大量的設(shè)計(jì)變更及簽證。

經(jīng)過考察諸多房產(chǎn)項(xiàng)目,以上幾方面對目標(biāo)成本影響效果所占的比例如下:第一項(xiàng)本階段成本控制的效果約為75%~80%.第二項(xiàng)本階段成本控制的效果約為15%~20%.第三項(xiàng)施工圖設(shè)計(jì)結(jié)束至項(xiàng)目實(shí)施階段,本階段成本控制效果約為5%以內(nèi)。目標(biāo)成本控制需采取的措施

3.1 項(xiàng)目產(chǎn)品定位清晰明確,形成房地產(chǎn)目標(biāo)成本“概算版”

首先,在房地產(chǎn)開發(fā)前期(尤其像城市綜合體的多業(yè)態(tài)項(xiàng)目)充分調(diào)研當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場,調(diào)研各業(yè)態(tài)的銷售情況,應(yīng)用容積率指標(biāo)控制面積,結(jié)合市場需求對不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置,建多少高層、多層、商業(yè)、別墅、花園洋房;配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施,獲得最大銷售額。

其次,根據(jù)本地區(qū)需求情況采用不同產(chǎn)品進(jìn)行比例搭配及確定交房標(biāo)準(zhǔn)。參考往期類似業(yè)態(tài)成本情況(其中包括配套費(fèi)用、建安成本、各項(xiàng)開發(fā)稅費(fèi)等),將各不同業(yè)態(tài)進(jìn)行組合,并進(jìn)行測算(銷售收入及成本支出測算),選取滿足“效益最大化”的業(yè)態(tài)搭配比例。業(yè)態(tài)比例及初步交房標(biāo)準(zhǔn)出具后,形成房地產(chǎn)目標(biāo)成本第一版—成本“概算版”。

3.2 方案的設(shè)計(jì)比較,進(jìn)一步細(xì)化目標(biāo)成本。

各業(yè)態(tài)搭配比例及目標(biāo)成本“概算版”確定后,對業(yè)態(tài)和戶型進(jìn)行多方案設(shè)計(jì)比較,通過比較確定單體平面和戶型;通過對建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積的比例測算,確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積,并根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r確定合理成本。此階段對交房標(biāo)準(zhǔn)已基本確定,根據(jù)擴(kuò)初方案進(jìn)一步將目標(biāo)成本“概算版”細(xì)化。

3.3 施工圖設(shè)計(jì)及深化階段,確定目標(biāo)成本“預(yù)算版”。

施工圖設(shè)計(jì)階段將價(jià)值工程及限額設(shè)計(jì)兩者相結(jié)合。

首先,根據(jù)價(jià)值工程,做好房屋建造標(biāo)準(zhǔn)。價(jià)值工程是把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合起來的管理技術(shù),通過對產(chǎn)品的功能分析,達(dá)到產(chǎn)品適當(dāng)?shù)膬r(jià)值,以最低的成本去實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。房地產(chǎn)價(jià)值工程體現(xiàn)以下幾個(gè)方面:(1)功能不變,成本下降。(2)功能大幅提高,成本略有增加。(3)功能提高,成本降低。(4)功能略有降低,成本大幅降低(5)成本不變,功能提高。在價(jià)值工程體系中選取適合本項(xiàng)目價(jià)值體系,并確定房屋建造標(biāo)準(zhǔn)。

其次,項(xiàng)目限額設(shè)計(jì),限額設(shè)計(jì)是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算控制設(shè)計(jì),對設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制,凡是能進(jìn)行定量綜合的設(shè)計(jì)內(nèi)容,均要通過計(jì)算確定,要充分考控制建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),控制單體工程配置標(biāo)準(zhǔn);比較外墻保溫材料和作法,門窗材質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn);外裝飾材料的選擇搭配,室內(nèi)不同公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝飾材料的選擇搭配,在滿足必要使用功能的同時(shí)成本最合理。充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性。在限額設(shè)計(jì)中結(jié)合價(jià)值工程,充分運(yùn)用價(jià)值工程分析,確定合理功能。

第三,在施工圖設(shè)計(jì)階段,充分考慮細(xì)節(jié),對土建、水、電、暖專業(yè)進(jìn)行各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較,例如:人防工程決策、土建車庫與機(jī)械車庫的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較、電梯、空調(diào)的配置方式、基礎(chǔ)形式、主體結(jié)構(gòu)形式、擋墻形式等等。在設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)上滿足后期使用功能,同時(shí)在此階段應(yīng)選擇業(yè)務(wù)實(shí)力強(qiáng)的設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì),保證使用功能滿足要求,減少后期的設(shè)計(jì)變更。

施工圖經(jīng)過深化及內(nèi)部審核后,需委托工程造價(jià)咨詢單位介入進(jìn)行預(yù)算的編制,同時(shí)根據(jù)市場價(jià)格確定材料暫定價(jià),編制本項(xiàng)目目標(biāo)成本第二版—目標(biāo)成本“預(yù)算版”。目標(biāo)成本“預(yù)算版”編制完成后進(jìn)行招投標(biāo)工作,并與投標(biāo)單位進(jìn)行工程量及組價(jià)的核對,最終完善目標(biāo)成本“預(yù)算版”確保施工圖紙范圍內(nèi)的內(nèi)容明確,目標(biāo)成本“預(yù)算版”一經(jīng)確定不得更改。

3.4 項(xiàng)目實(shí)施階段以目標(biāo)成本“預(yù)算版”來指導(dǎo)工程施工及招投標(biāo)工作,通過后期成本動態(tài)管理及決算管理形成目標(biāo)成本第三版——目標(biāo)成本“決算版”。

項(xiàng)目實(shí)施階段原則上不能突破目標(biāo)成本“預(yù)算版”的各個(gè)子目,如有突破,應(yīng)根據(jù)金額大小向成本管理委員會各個(gè)部門說明,在過程中時(shí)刻調(diào)整(增減)目標(biāo)成本。同時(shí)在施工過程中工程人員應(yīng)提高素質(zhì)及責(zé)任心,基本杜絕變更、簽證,保證目標(biāo)成本順利實(shí)施,同時(shí)項(xiàng)目結(jié)束后,將各總分包工程及設(shè)備供應(yīng)結(jié)算進(jìn)行梳理,最終形成目標(biāo)成本第三版“決算版”,作為與目標(biāo)成本前兩版本的最終結(jié)果進(jìn)行比較計(jì)入最終績效考核及成本后評估。