第一篇：當(dāng)前土地出讓金管理及核算存在的問(wèn)題和對(duì)策建議

當(dāng)前土地出讓金管理及核算存在的問(wèn)題和對(duì)策建議

綜合處課題組

撤地設(shè)市以來(lái)，市本級(jí)大力推行土地有償使用制度，通過(guò)拍賣(mài)、掛牌等市場(chǎng)化運(yùn)作方式，規(guī)范土地出讓?zhuān)傮w實(shí)現(xiàn)了城市國(guó)有土地資產(chǎn)的良性循環(huán)，通過(guò)強(qiáng)化土地出讓金的征收管理，土地效益得到較好的體現(xiàn)。截止2005年6月，實(shí)現(xiàn)合同出讓金37.8億元，已繳財(cái)政專(zhuān)戶30.05億元。除彌補(bǔ)土地出讓成本費(fèi)用外，政府土地凈收益16.29億元，有力地支持了我市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展。

幾年來(lái)，通過(guò)加強(qiáng)土地出讓金制度建設(shè)，規(guī)范土地出讓管理程序，強(qiáng)化土地成本核算，財(cái)政財(cái)務(wù)管理不斷加強(qiáng)和完善，土地出讓金管理效果明顯。但隨著形勢(shì)不斷發(fā)展，管理要求不斷提高，新的問(wèn)題也不斷出現(xiàn)，如何進(jìn)一步加強(qiáng)管理，更加有效地管好用好這項(xiàng)政府性專(zhuān)項(xiàng)資金，是政府及其財(cái)政部門(mén)面臨的重要課題。

一、當(dāng)前土地出讓金管理中存在的問(wèn)題

(一)土地出讓金欠繳問(wèn)題較為嚴(yán)重。

1、欠繳（未繳）現(xiàn)狀及影響。欠繳是指受讓人未按合同規(guī)定繳清約定的土地出讓金的行為；未繳是指拍賣(mài)、掛牌等出讓程序已完成，合同期內(nèi)或超過(guò)正常時(shí)間未簽合同，未繳納土地出讓金的行為。

土地出讓金欠繳（未繳）問(wèn)題，一直是土地出讓金管理中存在的難題。在2003年至2004年期間，市本級(jí)欠繳（未繳）余額平均保持5～6億元，2004年，國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控政策，銀根和地根的抽緊，使欠繳問(wèn)題更加突現(xiàn)。今年上半年，市政府專(zhuān)題研究清繳土地出讓金工作，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，作出了專(zhuān)門(mén)部署，采取有力措施，國(guó)土與財(cái)政部門(mén)聯(lián)合行動(dòng)，組織催繳清欠，1-6月，收回欠繳出讓金3.52億元，但欠繳、未繳出讓金問(wèn)題并未根本解決。截止6月底，以前年度逾期欠繳余額仍有1.69億元，本年新出讓地塊合同未簽以及簽約后未按期繳款所導(dǎo)致的未繳金額達(dá)6.05億元。也就是說(shuō)，土地出讓金陳欠經(jīng)催繳大部分收回，但新出讓土地的未繳金額依然很大，這是目前出讓金欠繳的新特點(diǎn)。欠繳和未繳（不包括合同期內(nèi)未繳款），其性質(zhì)雖有所區(qū)別，但造成的影響是一樣的，首先是政府財(cái)政資金被擠占，政府對(duì)有限的財(cái)力調(diào)控能力減弱，其次政府年度財(cái)政收支計(jì)劃將難以實(shí)現(xiàn)，勢(shì)必影響政府年度投資計(jì)劃和重點(diǎn)工程的實(shí)施；再者不利于公平城信市場(chǎng)的建立，導(dǎo)致政府公信力的喪失和土地市場(chǎng)的混亂。

2、欠繳、未繳的影響因素。

造成欠繳未繳原因有多方面。主觀上由于受讓人作為一個(gè)盈利為目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)主體，欠繳資金實(shí)際上減少資金占用的財(cái)務(wù)成本，增加利潤(rùn)，受利益驅(qū)動(dòng)，造成欠繳?？陀^上，一是合同不規(guī)范，簽訂時(shí)有疏漏，如對(duì)當(dāng)事雙方違約的處置措施，糾紛的解決程序等，合同條款約定不明或欠缺。二是地塊出讓前期準(zhǔn)備工作不充分，對(duì)各種可能出現(xiàn)的問(wèn)題未考慮成熟，有急躁匆促情形存在，導(dǎo)致土地出讓后產(chǎn)生爭(zhēng)議，政府失信。三是執(zhí)行合同缺乏嚴(yán)肅性。雖有滯納金的約定條款，但實(shí)際未執(zhí)行，以2003～2004年間出讓的較大5宗土地為例，欠繳土地出讓金(截止2005年6月底)應(yīng)計(jì)的滯納金就超過(guò)1.12億元，均未執(zhí)收，違約收回土地等更嚴(yán)厲措施也難以執(zhí)行到位。

(二)土地出讓成本核算遇到新的困難。

以往市本級(jí)土地出讓范圍限于舊城區(qū)，土地成本列支的主體是單一的國(guó)土部門(mén)，土地出讓成本按宗地核算的形式也較簡(jiǎn)單。隨著形勢(shì)發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，新問(wèn)題也隨

著之產(chǎn)生。如按批次征地以及按項(xiàng)目分期拆遷的情況已很普遍，以宗地為單位歸集土地出讓成本費(fèi)用的方法已不能解決問(wèn)題，出讓土地的地域從舊城區(qū)擴(kuò)大到新的城市規(guī)劃區(qū)乃至開(kāi)發(fā)區(qū)，成本列支的主體涉及國(guó)土局以外的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、城建發(fā)展公司等，新的變化導(dǎo)致以往成本核算辦法面臨許多新的挑戰(zhàn)。

1、開(kāi)發(fā)區(qū)商貿(mào)用地的成本核算問(wèn)題。

水閣開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)行用地的成本是按以下形式進(jìn)行列支的：一是征地補(bǔ)償以園區(qū)為單位，按批次進(jìn)行；二是拆遷安置則按工程項(xiàng)目涉及的地域范圍，按期數(shù)進(jìn)行；三是前期費(fèi)用按統(tǒng)一規(guī)劃支付。以上可以看出，目前水閣區(qū)塊土地成本列支以整個(gè)園區(qū)為單位分批分期支付，而不是按宗地列支，也無(wú)法按宗地分清成本，據(jù)開(kāi)發(fā)區(qū)統(tǒng)計(jì)，目前已征地14500多畝，除工業(yè)、道路和綠化等設(shè)施用地以外，用于商貿(mào)出讓的土地約700多畝，約占已征土地總面積的5％。目前已出讓商貿(mào)用地五宗165畝，土地出讓金11715萬(wàn)元，其中兩宗已繳清土地出讓金6928萬(wàn)元，結(jié)算方法待討論確定，未能進(jìn)行清算，截止2005年6月，開(kāi)發(fā)區(qū)共支付征地拆遷成本8.6億元，其中有3.8億是由土地儲(chǔ)備中心墊付成本的，即成本支付主體有開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)和市國(guó)土局兩個(gè)部門(mén)。

2、土地成本與出讓宗地不完全對(duì)應(yīng)及存在多個(gè)成本支付主體的情況下的成本核算。一般理論上而言，以宗地為單位歸集土地出讓成本，該宗地的成本是在該宗地相應(yīng)面積的地理空間內(nèi)發(fā)生的所有費(fèi)用，是一一對(duì)應(yīng)的，但現(xiàn)實(shí)中往往存在不對(duì)應(yīng)的關(guān)系，以城建公司拆遷后出讓的城西路項(xiàng)目為例，項(xiàng)目總拆遷面積47374m，總拆遷費(fèi)用為13338萬(wàn)元，其中，拆遷完畢后可用于出讓宗地兩宗，面積分別為11764 m和14098 m，出讓金13688萬(wàn)元，其余為道路及綠化等用地，不產(chǎn)生收入，如何將拆遷費(fèi)用歸集到具體出讓地塊中去，在空間上很難完全對(duì)應(yīng)，且針對(duì)某宗出讓地塊，其成本支付主體不僅有土地儲(chǔ)備中心還有城建公司。另外還有一種情況是，同一個(gè)收儲(chǔ)項(xiàng)目由不同地理空間地塊組成，成本費(fèi)用統(tǒng)一支付，不同地塊分期出讓。如高中段教育資產(chǎn)盤(pán)活項(xiàng)目由原職高和廈河技校二地塊組成，截止2004年底統(tǒng)一支付收儲(chǔ)成本6450萬(wàn)元，其中原職高地塊2004年10月出讓?zhuān)鲎尳?380萬(wàn)元，廈河技校地塊尚未出讓。如何結(jié)算分配類(lèi)似上述地塊的成本與收益，在財(cái)政部和省廳有關(guān)土地出讓金清算分配相關(guān)制度均沒(méi)有明確規(guī)定，而今后多主體支付成本、按批次或工程項(xiàng)目整體征遷土地的征用方法越來(lái)越普遍，按宗地核算成本將變得更加復(fù)雜，難度越來(lái)越大。

(三)土地儲(chǔ)備融資利息的分?jǐn)偽茨苷鎸?shí)反映土地出讓成本和收益。

據(jù)國(guó)土局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2001年-2004年收購(gòu)儲(chǔ)備土地6667畝，支付總費(fèi)用（部分未付）10.7億元，收儲(chǔ)后供應(yīng)土地3555.15畝，其中：出讓1405.16畝，占總供應(yīng)量的39％，劃撥及其他用途2149.99畝，占總供應(yīng)量的61％。市本級(jí)收儲(chǔ)土地的資金來(lái)源主要靠借貸融資，借貸就要發(fā)生財(cái)務(wù)成本（主要是利息），而上級(jí)制度規(guī)定利息是列入土地出讓成本的，但具體如何攤?cè)氤杀緵](méi)有明確。從儲(chǔ)備中心融資負(fù)債情況來(lái)看，貸款總量逐年上升，從2002年至2004年，年平均貸款余額在8億元左右。2004年底貸款余額8.47億元，財(cái)政等政府資金墊支2.2億元，總負(fù)債額為10.67億元。貸款利息每季度約為1200多萬(wàn)元，年利息成本約為5000萬(wàn)元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年-2004年共支付儲(chǔ)備貸款利息14000萬(wàn)元，占同期出讓金收入23.87億的5.87％，經(jīng)結(jié)算攤?cè)氤杀?615萬(wàn)元，攤銷(xiāo)了11.54％。土地收儲(chǔ)后有出讓和劃撥兩種供應(yīng)方式，出讓的僅占少部分，大部分用于劃撥，劃撥土地不產(chǎn)生收入，若從投入產(chǎn)出的配比關(guān)系來(lái)分析，劃撥土地的收儲(chǔ)貸款利息是沒(méi)有資金保障的，即所有的儲(chǔ)備貸款利息要攤?cè)肷倭康某鲎屚恋氐某杀局胁拍芙鉀Q，現(xiàn)行的22

2利息攤?cè)氤杀镜霓k法是簡(jiǎn)單的滾動(dòng)分?jǐn)偡?，即某時(shí)點(diǎn)的利息總額除以總收儲(chǔ)成本，乘某宗地實(shí)際收儲(chǔ)成本，這種辦法較簡(jiǎn)單可行，但不夠科學(xué)，即沒(méi)有考慮劃撥用地的資金占用因素，因此其結(jié)算時(shí)攤銷(xiāo)的利息成本很少，相對(duì)而言，每年產(chǎn)生的凈收益有虛高的成份。

(四)預(yù)核預(yù)撥結(jié)算辦法需進(jìn)一步完善

預(yù)核預(yù)撥辦法，是市本級(jí)在土地出讓金收支管理實(shí)踐中探索出來(lái)的旨在加快資金周轉(zhuǎn)的一項(xiàng)結(jié)算制度，是在打破傳統(tǒng)的結(jié)算方式、預(yù)測(cè)宗地成本和收益比例基礎(chǔ)上，按收入進(jìn)度預(yù)撥土地成本、預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)分配凈收益，出讓金繳清且成本支付完畢時(shí)清算的辦法。執(zhí)行兩年來(lái)，效果較明顯，大大提高資金運(yùn)用效率。但也存在以下問(wèn)題：

1、成本預(yù)測(cè)時(shí)效性和準(zhǔn)確性不強(qiáng)。預(yù)撥成本是根據(jù)用款單位申撥要求和成本預(yù)測(cè)結(jié)果來(lái)確定的，要求成本和收益預(yù)測(cè)結(jié)果必須準(zhǔn)確和及時(shí)。根據(jù)《市本級(jí)土地出讓金管理暫行辦法》規(guī)定，國(guó)土部門(mén)在合同簽訂10天內(nèi)報(bào)送成本預(yù)測(cè)表。從近年來(lái)的執(zhí)行情況看，土地出讓后國(guó)土局內(nèi)部各工作機(jī)構(gòu)間的信息傳遞不是很暢通，預(yù)測(cè)成本與土地出讓的信息由不同工作機(jī)構(gòu)掌握，往往存在脫節(jié)現(xiàn)象，有些則是出讓土地后遲遲不簽合同，預(yù)測(cè)表因此不能及時(shí)報(bào)送。相反，土地儲(chǔ)備中心為解決資金短缺和加快資金循環(huán)，出讓后要求盡快撥回成本，時(shí)間都很緊迫，通常在土地出讓首期付款剛繳入財(cái)政專(zhuān)戶就要求立即撥回。因此，為了解決儲(chǔ)備中心的急需，預(yù)撥成本通常只能在預(yù)測(cè)表未報(bào)出來(lái)前粗略估計(jì)，特事特辦，個(gè)別處理。但在未進(jìn)行成本預(yù)測(cè)的情況下，預(yù)撥成本不但數(shù)額上不準(zhǔn)確，程序上也不規(guī)范。

從以往土地成本費(fèi)用來(lái)看，宗地之間的成本費(fèi)用差別是很大的，宗地間特殊性情況很多，成本列支政策性也很強(qiáng)，成本發(fā)生的期間跨度又很長(zhǎng)，有多個(gè)付款主體的地塊，成本構(gòu)成更復(fù)雜，國(guó)土部門(mén)成本預(yù)測(cè)時(shí)通常不完整，從而影響了成本估測(cè)的準(zhǔn)確性。在成本基礎(chǔ)核算上，到目前為止沒(méi)有形成一套較為科學(xué)的成本測(cè)算方法，宗地成本預(yù)測(cè)大多憑經(jīng)驗(yàn)估計(jì)，或根據(jù)申撥成本時(shí)的實(shí)付數(shù)確定，往往與實(shí)際成本相差較大。

2、有限的資金在保障基本建設(shè)需求與土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)融資需要之間的矛盾。

在預(yù)核預(yù)撥制度下，有限的土地出讓金存在著一個(gè)如何合理分配的問(wèn)題，一宗土地在總收入既定情況下，其成本與收益間存在一定比例關(guān)系，也就是彌補(bǔ)土地成本和政府籌集的收益是成此消彼長(zhǎng)的反比例關(guān)系的，在出讓金收繳及時(shí)順利的條件下，一般能基本滿足政府籌集基本建設(shè)資金和彌補(bǔ)土地儲(chǔ)備的成本的需要，但在長(zhǎng)期欠繳或分期交納的情況下，財(cái)政專(zhuān)戶資金顯得捉襟見(jiàn)肘，不能二者兼顧。在預(yù)核預(yù)撥制度下，可以有多種分配，第一種方法把某宗地一定額度的出讓金，按比例分別用于凈收益和結(jié)轉(zhuǎn)成本，這種辦法較合理但不能滿足特定時(shí)點(diǎn)任何一方需求量；第二種方法全部或大部分預(yù)轉(zhuǎn)收益；第三種方法是全部或大部分先用于撥付成本。后兩種不夠合理但能滿足某一方特定時(shí)期實(shí)際需要。預(yù)核預(yù)撥對(duì)土地出讓金年度收入計(jì)劃執(zhí)行進(jìn)度的調(diào)節(jié)作用很明顯。如果陸續(xù)收繳的出讓金優(yōu)先保障土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)融資需求，則一定時(shí)期政府土地收益即用于安排基建的資金相應(yīng)較少，反之，如用于基建的財(cái)力較充裕，而彌補(bǔ)土地收儲(chǔ)成本則較少。從近年特別是今年的情況看，收取出讓金傾向于先安排撥付成本，造成體現(xiàn)收益延后的趨勢(shì)，這對(duì)完成年度凈收益計(jì)劃造成不利的影響。如何解決二者的矛盾也是個(gè)難題。

二、有關(guān)對(duì)策措施：

(一)有效避免土地出讓金欠繳，加強(qiáng)政府調(diào)控能力。

1、依法行政，加強(qiáng)催繳清欠力度。作好正面宣傳，樹(shù)立好的榜樣，支持鼓勵(lì)誠(chéng)實(shí)守

信經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)公司做強(qiáng)做大。對(duì)反面典型予以爆光，依法處置違約行為，對(duì)欠繳處理一視同仁，創(chuàng)立公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，形成良好的土地出讓秩序。

2、加快有爭(zhēng)議的地塊的政策處理，實(shí)行凈地出讓。對(duì)已經(jīng)出讓的土地，盡快交地，促進(jìn)信用政府建設(shè)。加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的研究分析，根據(jù)市場(chǎng)情況適時(shí)適量推出土地，調(diào)節(jié)和穩(wěn)定土地市場(chǎng)，形成良性循環(huán)。加強(qiáng)土地資源的集約配置，做好基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，做到成熟一塊推出一塊，不留問(wèn)題和隱患，為履行合同創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)，樹(shù)立政府部門(mén)信譽(yù)。

3、加強(qiáng)源頭控管，依照合同法的規(guī)定完善程序，以市場(chǎng)機(jī)制避免糾紛，以法律手段解決爭(zhēng)議。簽定合同一定要規(guī)范、嚴(yán)密，對(duì)違約責(zé)任應(yīng)該事前約定處理程序，不能空口無(wú)憑，合同簽定后執(zhí)行要嚴(yán)肅，嚴(yán)格執(zhí)行滯納金制度，該收回土地的收回土地并依法重新組織出讓。

4、為避免新欠，應(yīng)提高受讓人受讓土地的準(zhǔn)入門(mén)檻，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)誠(chéng)信度和資質(zhì)審核，繼續(xù)推行出讓前期收取較高比例的首付款（押金）制度，爭(zhēng)取政府部門(mén)對(duì)收入征繳的主動(dòng)性。應(yīng)盡量縮短土地出讓日與簽約日的中間時(shí)限，避免變相欠繳。

(二)加強(qiáng)和改進(jìn)成本核算，應(yīng)對(duì)不斷發(fā)展變化的新形勢(shì)

1、針對(duì)水閣開(kāi)發(fā)區(qū)商貿(mào)用地土地出讓成本，以原則性和靈活性相結(jié)合，確定較為合理的核算辦法。我們認(rèn)為，開(kāi)發(fā)區(qū)商貿(mào)用地的成本核算不能以整個(gè)園區(qū)為單位核算，否則就無(wú)收益可言，而應(yīng)以商貿(mào)區(qū)塊為單位進(jìn)行核算，商貿(mào)區(qū)內(nèi)的公共用地和開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用可列入成本，同樣各種稅費(fèi)提留也以商貿(mào)區(qū)塊為單位進(jìn)行計(jì)提列支。以商貿(mào)區(qū)塊土地出讓收益，去彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)用地的虧損和不足。其次，與國(guó)土、開(kāi)發(fā)區(qū)等部門(mén)加強(qiáng)協(xié)調(diào)，加強(qiáng)成本基礎(chǔ)核算和統(tǒng)計(jì)工作，建議在摸清園區(qū)內(nèi)土地成本項(xiàng)目構(gòu)成、供地結(jié)構(gòu)和成本總額的基礎(chǔ)上，參照城北區(qū)塊（行政中心）統(tǒng)一核算辦法，確定商貿(mào)用地每畝平均土地成本，按總體核算、分步實(shí)施、最后決算的思路，對(duì)區(qū)塊內(nèi)分次出讓地塊按宗地明細(xì)結(jié)算成本和收益。

2、針對(duì)土地成本與出讓宗地不完全對(duì)應(yīng)的情況，一是要加強(qiáng)財(cái)政與國(guó)土、城建等相關(guān)部門(mén)的聯(lián)系，加強(qiáng)信息溝通，特別是土地出讓成本支付主體及其所支付的成本情況的及時(shí)傳遞，便于財(cái)政部門(mén)更加及時(shí)完整地掌握土地成本信息。二是建立和完善成本測(cè)算制度，對(duì)可能發(fā)生的成本應(yīng)充分估計(jì)，在成本計(jì)算的技術(shù)性方面，如分?jǐn)倸w集辦法等，可以借鑒企業(yè)會(huì)計(jì)制度的一些成本核算方法。三是原則性與靈活性結(jié)合，在上級(jí)部門(mén)沒(méi)有明確的制度規(guī)定和核算辦法的情況下，要更加注重成本列支的審核程序，對(duì)特殊情況下的成本列支，具體問(wèn)題具體分析，因時(shí)因地解決。

(三)合理收儲(chǔ)土地，節(jié)約收儲(chǔ)財(cái)務(wù)成本，加快土地儲(chǔ)備貸款利息分?jǐn)偂?/p>

土地收儲(chǔ)部門(mén)收儲(chǔ)土地要精心設(shè)計(jì)，合理收儲(chǔ)。一是要在符合土地總體規(guī)劃和城市規(guī)劃需求的基礎(chǔ)上適當(dāng)收儲(chǔ)土地，充分考慮收儲(chǔ)土地量與市場(chǎng)需求量的關(guān)系、與收儲(chǔ)資本金的關(guān)系。二是要有效收儲(chǔ)，即收儲(chǔ)土地能最大限度地供應(yīng)，尤其是確保出讓用地占比，盡快實(shí)現(xiàn)土地收益。減少資金占用和費(fèi)用支出，以上兩點(diǎn)的實(shí)質(zhì)是收儲(chǔ)土地的變現(xiàn)問(wèn)題，也就是投入產(chǎn)出的關(guān)系，其中，利息的支出，是衡量投入成本的一個(gè)重要方面，從成本列支的角度考慮，利息的支付，最終都要體現(xiàn)到土地收益中來(lái)，所以適度收儲(chǔ)土地是提高效益的主要方面。三是加快攤銷(xiāo)利息，避免風(fēng)險(xiǎn)，按謹(jǐn)慎性原則，采取加快攤銷(xiāo)法。其方法可以是：在總收儲(chǔ)土地面積中測(cè)算出用于出讓的土地面積或占比，將目前累計(jì)利息余額或預(yù)計(jì)利息總額除以出讓土地面積，測(cè)定一個(gè)平均每畝收儲(chǔ)利息分?jǐn)倲?shù)，宗地結(jié)

算時(shí)按面積攤銷(xiāo)，加快分?jǐn)傆?jì)入出讓土地成本中，以真實(shí)體現(xiàn)土地成本和凈收益。

(四)進(jìn)一步完善預(yù)核預(yù)撥結(jié)算辦法

1、加強(qiáng)部門(mén)之間以及部門(mén)內(nèi)部機(jī)構(gòu)間的信息溝通和資源共享，針對(duì)土地出讓后成本的預(yù)測(cè)，國(guó)土、財(cái)政等各相關(guān)部門(mén)要密切配合，增強(qiáng)信息反饋的敏感性，拓寬信息渠道，通過(guò)電話通報(bào)、人員走訪、書(shū)面報(bào)告等方式，力爭(zhēng)在第一時(shí)間獲取信息，國(guó)土部門(mén)應(yīng)有指定機(jī)構(gòu)或人員收集信息，首先要確保信息在其內(nèi)部機(jī)構(gòu)間暢通。

2、認(rèn)真貫徹落實(shí)市本級(jí)土地出讓金收支管理辦法，把成本預(yù)測(cè)作為完善預(yù)核預(yù)撥制度的一項(xiàng)重要措施來(lái)落實(shí)。按規(guī)定期限報(bào)送出讓信息和成本預(yù)測(cè)表。在合同遲簽等特定的情況下，報(bào)送資料應(yīng)打破常規(guī)，不受規(guī)定期限的限制。

3、提高成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性，國(guó)土部門(mén)特別是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)充分發(fā)揮其掌握土地出讓成本信息的優(yōu)勢(shì)，建立國(guó)土、財(cái)政與城建、開(kāi)發(fā)區(qū)等成本支付主體間的聯(lián)系制度，及時(shí)收集傳遞出讓土地的成本信息，建立以專(zhuān)業(yè)人士為主，相關(guān)部門(mén)配合的成本估測(cè)機(jī)制。逐步形成一套行之有效的較為科學(xué)的成本預(yù)測(cè)方法，確保宗地成本完整、真實(shí)。

4、國(guó)土部門(mén)特別是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，要加強(qiáng)計(jì)劃管理，掌握用款全盤(pán)性和平穩(wěn)性。針對(duì)儲(chǔ)備中心撥回土地成本相當(dāng)一部分用于融資還貸付息的實(shí)際情況，可根據(jù)年度土地收儲(chǔ)計(jì)劃和信貸計(jì)劃控制總用款額度，平時(shí)可按中、短期（季、月）制定細(xì)化的撥款計(jì)劃，預(yù)報(bào)財(cái)政部門(mén)，與財(cái)政部門(mén)的基本建設(shè)用款分階段(月)計(jì)劃相互配合，做到心中有數(shù)，避免在資金分配時(shí)間上的沖突，做到既保障土地收儲(chǔ)的融資需要，又確保政府基本建設(shè)用款進(jìn)度不受影響。為確保政府土地出讓收益的年度收入計(jì)劃指標(biāo)的完成及其入庫(kù)均衡性，應(yīng)加強(qiáng)日?？刂?，按宗地成本收益比例來(lái)預(yù)撥成本、預(yù)轉(zhuǎn)收益，并保持總體平衡，適當(dāng)傾斜。

組長(zhǎng)：黃成良成員：呂麗仙陳麗文

執(zhí)筆：鐘建偉

第二篇：淺談土地出讓金管理中存在的問(wèn)題及解決對(duì)策

淺談土地出讓金管理中存在的問(wèn)題及解決對(duì)策

王謙(寧夏中衛(wèi)市審計(jì)局):2010年01月18日

近年來(lái)，隨著各地城市化步伐的加快，城市土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，地方財(cái)政收入的基金收入中國(guó)有土地出讓金所占比重越來(lái)越大，在西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)土地出讓金已成為城市建設(shè)的主要資金來(lái)源，成為地方公共財(cái)政的主要組成部分。但從近年來(lái)對(duì)縣級(jí)財(cái)政決算審計(jì)情況看，一些地方還存在管理不到位、核算不及時(shí)、支出不規(guī)范等問(wèn)題。本文就此問(wèn)題進(jìn)行分析，提出對(duì)策建議。

一、土地出讓金收支管理方面存在的問(wèn)題

1、土地出讓金收支預(yù)算編制粗放，未全部列入同級(jí)人大監(jiān)督視野。按照《中華人民共和國(guó)預(yù)算法》的規(guī)定，土地出讓金屬于地方財(cái)政收入的基金范疇，地方政府在編制下一財(cái)政預(yù)算方案時(shí)，要結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r，科學(xué)測(cè)算下年收支目標(biāo)，確定適當(dāng)?shù)脑鲩L(zhǎng)比例，而在實(shí)際工作中土地出讓金往往是一個(gè)大概數(shù)，到年底完成情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)計(jì)劃任務(wù)，造成一部分土地出讓金游離于人大監(jiān)督之外。如某縣2009年提交人民代表大會(huì)審議的基金收入為1.5億，實(shí)際完成數(shù)為3.2億，超收的絕大部分是土地出讓金。

2、核算管理不規(guī)范。按照《土地出讓金管理辦法》的規(guī)定，土地出讓金要嚴(yán)格實(shí)行收支兩條線管理，即有國(guó)土部門(mén)出具通知單，繳款人直接到銀行繳入財(cái)政部門(mén)開(kāi)立的土地出讓金專(zhuān)戶或直接繳入國(guó)庫(kù)，土地競(jìng)買(mǎi)人繳納的競(jìng)拍保證金，在拍賣(mài)結(jié)束后將立即轉(zhuǎn)為土地出讓金，目前，個(gè)別地方還繼續(xù)實(shí)行有國(guó)土局開(kāi)設(shè)專(zhuān)用賬戶收取保證金，存在一些問(wèn)題。某縣國(guó)土資源局在競(jìng)買(mǎi)人競(jìng)拍成功后未將保證金劃入財(cái)政非稅收入專(zhuān)戶，而在單位專(zhuān)戶中存放，截留、滯留達(dá)2800余萬(wàn)元，經(jīng)縣政府主管領(lǐng)導(dǎo)簽字同意將2200余萬(wàn)元，從國(guó)土資源局賬戶直接撥付給某鎮(zhèn)用于城市拆遷，屬典型的截留、坐支土地出讓金行為。

3、違反規(guī)定返還土地出讓金。個(gè)別地方實(shí)行零地價(jià)、負(fù)地價(jià)招商，把減免、返還土地出讓金作為招商引資的招牌和優(yōu)惠措施，造成了地方政府財(cái)力的大量流失。如某縣對(duì)進(jìn)入工業(yè)園區(qū)的企業(yè)和投資達(dá)到億元的工業(yè)企業(yè)實(shí)行土地出讓金減免和全額返還的政策，僅2009年返還的國(guó)有土地出讓金就達(dá)一億多元。這樣做的后果一是對(duì)政府公共財(cái)力造成了浪費(fèi)，使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的公共財(cái)政支出框架大打折扣，侵害了廣大人民群眾的公共利益。二是一些企業(yè)老板以國(guó)有出讓土地使用證在銀行抵押融資，如果一旦不能按期達(dá)產(chǎn)達(dá)效，市場(chǎng)前景發(fā)生變化等不確定因素影響，則有可能給金融機(jī)構(gòu)造成新的不良貸款，損害政府信譽(yù)。

4、不同程度地出現(xiàn)拖欠出讓金的現(xiàn)象。在城市建設(shè)推進(jìn)中，按照各部門(mén)職責(zé)分工，國(guó)土部門(mén)管理土地出讓、規(guī)劃部門(mén)負(fù)責(zé)方案把關(guān)、建設(shè)部門(mén)管理工程質(zhì)量、財(cái)政部門(mén)管理基金收支，由于部門(mén)之間溝通、協(xié)調(diào)不到位，出現(xiàn)不同程度拖欠土地出讓金的現(xiàn)象。如某縣國(guó)土部門(mén)2008年一年應(yīng)繳未繳的土地出讓金達(dá)8000萬(wàn)元，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2004年開(kāi)發(fā)的商貿(mào)城當(dāng)年建成出售，至2008年審計(jì)時(shí)仍欠200余萬(wàn)元土地出讓金。

5、國(guó)有土地出讓金大量虛增。按照城市拆遷的相關(guān)規(guī)定，用于城市商貿(mào)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地，其拆遷安置和地上建筑物補(bǔ)償均有開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)，近年來(lái)由于拆遷難度大，一般有縣政府組織專(zhuān)門(mén)的工作班子負(fù)責(zé)進(jìn)行拆遷、安置，因此，在縣財(cái)政土地出讓金中包含了大量的土地拆遷安置成本，這部分收入有財(cái)政部門(mén)先征后返，是縣政府的不可用財(cái)力。另外，地方政府出臺(tái)的對(duì)以出讓形式出售給工業(yè)企業(yè)的土地出讓金先征后返政策，都造成了國(guó)有土地出讓金大量虛增。

二、加強(qiáng)國(guó)有土地出讓金管理的對(duì)策

1、加大監(jiān)督力度。縣人大常委會(huì)要把地方財(cái)政的基金收支預(yù)算納入監(jiān)督范圍，審計(jì)部門(mén)在同級(jí)預(yù)算執(zhí)行審計(jì)中要把土地出讓金收支作為審計(jì)重點(diǎn)，進(jìn)一步規(guī)范財(cái)政支出行為。當(dāng)前要認(rèn)真貫徹國(guó)家五部委聯(lián)合下發(fā)的《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓金管理的通知》，相關(guān)部門(mén)清理以前欠繳的土地出讓金。

2、規(guī)范銀行賬戶管理，嚴(yán)格實(shí)行收繳分離制度。建議撤銷(xiāo)在國(guó)土資源局開(kāi)設(shè)的土地拍賣(mài)保證金專(zhuān)戶，將競(jìng)拍保證金交入各級(jí)財(cái)政收費(fèi)大廳，實(shí)行專(zhuān)戶管理。對(duì)土地出讓金繳至非稅收入?yún)R繳專(zhuān)戶的，及時(shí)劃入地方財(cái)政國(guó)庫(kù)，杜絕截留、滯留土地出讓金，坐支或變相截留、坐支土地出讓金的行為。

3、清理糾正違規(guī)政策，要堅(jiān)決執(zhí)行國(guó)務(wù)院《土地出讓金管理辦法》，嚴(yán)禁出臺(tái)越權(quán)減免或返還土地出讓金等不合規(guī)政策，維護(hù)國(guó)家法律、法規(guī)的嚴(yán)肅性。(王謙 寧夏中衛(wèi)市審計(jì)局)

淺析土地出讓金管理中的問(wèn)題

2009-0181

近幾年，隨著國(guó)有土地出讓政策的改革完善和房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，地方政府土地出讓金收快速增長(zhǎng)，并已成為多數(shù)地區(qū)土地開(kāi)發(fā)和城市建設(shè)的主要財(cái)力來(lái)源。但筆者在通過(guò)接觸土地審計(jì)調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，由于有關(guān)規(guī)定不完善和一些地方不重視財(cái)務(wù)管理等原因，使之存在不將土地出讓金全額納入財(cái)政預(yù)算管理，同時(shí)不能正確清算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)用和土地凈收益等問(wèn)題。目前，規(guī)范土地出讓金財(cái)政財(cái)務(wù)管理并有效使用土地出讓金已成為急需解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

土地出讓金財(cái)政財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題：

1、土地出讓金不能全額納入預(yù)算管理，缺乏監(jiān)督。財(cái)政部《國(guó)有土地使用權(quán)出讓金財(cái)政財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算暫行辦法》明文規(guī)定：“本季度的土地凈收益，全數(shù)上繳金庫(kù)，各省、自治區(qū)、直轄市和各計(jì)劃單列市財(cái)政部門(mén)應(yīng)向財(cái)政部報(bào)送土地出讓金收支季度報(bào)表和預(yù)、決算?！币恍┑胤絻H關(guān)注一般預(yù)算收支、基金預(yù)算收支和預(yù)算外收支的預(yù)決算管理，而按照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓金財(cái)政財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算暫行辦法》要求能真正實(shí)現(xiàn)財(cái)政預(yù)決算管理的是作為基金收入中的“土地有償使用收入”繳入金庫(kù)的土地凈收益，而全口徑土地出讓金收支則缺乏財(cái)政預(yù)決算的監(jiān)督管理。甚至有的單位不編制土地出讓金收支報(bào)表和預(yù)、決算。

2、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓金財(cái)政財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算暫行辦法》規(guī)定，土地凈收益是全口徑土地出讓金扣除土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)用的凈額，地方國(guó)土部門(mén)應(yīng)按季清算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)用，并確認(rèn)應(yīng)繳入金庫(kù)的土地凈收益。由于現(xiàn)在市場(chǎng)大多是存在整理拆遷、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)等到問(wèn)題，單塊出讓地塊的費(fèi)用歸集比較困難，客觀上導(dǎo)致國(guó)土部門(mén)不能及時(shí)正確地核算土地出讓費(fèi)用和收益。同時(shí)，地方政府主要關(guān)心作為本級(jí)非常規(guī)性財(cái)政收入的土地出讓金總收入，普遍不重視其規(guī)范化核算。

3、地方政府隨意確定土地凈收益，人為調(diào)整土地凈收益的入庫(kù)數(shù)。目的：一是為了完成地方財(cái)政收入的入庫(kù)數(shù)。二是為了減少體制上劃，調(diào)減土地凈收益的入庫(kù)數(shù)。這種人為蓄意調(diào)整行為，使僅有的納入財(cái)政預(yù)決算管理的土地凈收益也喪失了真實(shí)性。

加強(qiáng)土地出讓金財(cái)政財(cái)務(wù)管理的建議：

1、取消專(zhuān)戶管理，土地出讓金全額作為基金收入中的“土地有償使用權(quán)用收入”繳入地方本級(jí)國(guó)庫(kù)，納入預(yù)算管理。

2、國(guó)家應(yīng)以一定固定比例集中部分土地出讓金，專(zhuān)項(xiàng)用于欠發(fā)達(dá)地區(qū)的城市建設(shè)。

3、地方財(cái)政部門(mén)應(yīng)負(fù)責(zé)全額土地出讓金收支的預(yù)、決算編制，地方國(guó)土部門(mén)不再對(duì)單塊出讓地塊實(shí)施完全費(fèi)用核算。財(cái)政對(duì)土地出讓金收支實(shí)行總額決算管理。

淺析土地出讓金的性質(zhì) 2010/01/30

土地出讓金的性質(zhì)，體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

(1)土地出讓金，按現(xiàn)行法規(guī)中規(guī)定一次性收取40-70年的土地使用費(fèi)，其地租中又包括了土地使用消費(fèi)者提前支付地租的利息部分。如果按70年的利率貼現(xiàn)計(jì)算，土地出讓金的實(shí)際價(jià)格是土地出讓金名義價(jià)格的34.7倍以上的價(jià)格。

應(yīng)該指出，土地出讓金是可以明確地從房?jī)r(jià)中剝離的貨幣地租部分，同時(shí)土地出讓金又成為土地價(jià)格和房屋價(jià)格組成部分的一部分，轉(zhuǎn)換成計(jì)稅基礎(chǔ)，當(dāng)土地首次進(jìn)行交易時(shí)，土地出讓金將被征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅及附加和4%的契稅。

當(dāng)房屋建成銷(xiāo)售時(shí)，土地出讓金再次作為計(jì)稅依據(jù)被征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅及附加和相應(yīng)的契稅。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，收取地租是履行代收代繳義務(wù)，但卻必須在承擔(dān)義務(wù)時(shí)為這種義務(wù)繳納營(yíng)業(yè)稅和契稅。土地使用消費(fèi)者在向政府支付地租的同時(shí)，也同樣為繳納地租的行為承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅和契稅。這樣，土地使用者是實(shí)實(shí)在在的承擔(dān)是一而再，再而三的被重復(fù)征稅后的地租。這對(duì)城市的低收入群要買(mǎi)新房改善居住條件，簡(jiǎn)直是難上加難。究竟這種既有利息，又有租，還有稅的土地出讓金，是租耶，抑是稅耶?總之，可以說(shuō)是“第四財(cái)政”。

(2)土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限的地租總和是一次性收取的。按照現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定：土地使用權(quán)出讓的最高年限分別是：居住地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;綜合或者其他用地50年(注：《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定。)。

我國(guó)法律規(guī)定城市土地是歸國(guó)家所有，國(guó)民對(duì)土地?fù)碛惺褂脵?quán)。由于我國(guó)土地不能買(mǎi)賣(mài)，我國(guó)實(shí)行土地批租制度并規(guī)定土地出讓的最低年限為40年和最高年限70年。土地批租的最高70年限究竟根據(jù)何在?有的學(xué)者稱(chēng)，這在某種程度上借鑒了香港的土地批租制度。

這主要是因?yàn)橄愀鄞蟛糠滞恋厥怯?guó)1898年《展拓香港界址專(zhuān)條》從清政府租讓新界得來(lái)。由于土地并非香港當(dāng)局所有，按法理在租借期滿之后必須歸還，所以在解決土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題時(shí)，香港實(shí)行了批租制度，即在一定期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。由于租讓新界的期限是99年，所以香港的批租年限沒(méi)有超過(guò)99年的。后來(lái)中英關(guān)于香港問(wèn)題的談判又達(dá)成協(xié)議，最長(zhǎng)的批租期限到期日不能超過(guò)香港回歸后50年左右。從國(guó)際上來(lái)講，土地批租90年和100年都有。我國(guó)的這個(gè)規(guī)定居住用地70年限，主要是考慮居住用地上的房屋建筑物，一般在70年之后基本上價(jià)值就會(huì)折舊到零。同時(shí)，這也與當(dāng)時(shí)對(duì)中國(guó)人預(yù)期壽命70歲左右等綜合因素有關(guān)。

現(xiàn)在的問(wèn)題在于，土地出讓金是地方政府將40年或70年累計(jì)的地租采取了一次性收取(征納)。這樣，勢(shì)必造成地方政府希望土地能夠“賣(mài)出”較好的價(jià)錢(qián)，以利于改善公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施。土地批租收益紿各級(jí)地方政府的好處是顯而易見(jiàn)的。這種地方政府一次性收取累計(jì)了50～70年的地租之總和的土地出讓金。說(shuō)它是地租，但地租一般是按年收取的;而將累計(jì)50～70年的地租一次性收取這又似稅。這樣。土地出讓金似稅，卻非稅，也就成了“第四財(cái)政”。

(3)地方政府獲得的土地出讓金有很大比例是作為當(dāng)年的地方財(cái)政收入并安排作財(cái)政支出的，這樣，實(shí)際上也即成了“第四財(cái)政”。所謂第一財(cái)政指預(yù)算內(nèi)收入，第二財(cái)政指預(yù)算外收入，第三財(cái)政指制度外收入，而土地出讓金也就成了“第四財(cái)政”了。

這筆“第四財(cái)政”在地方可支配財(cái)政收入的比重高達(dá)40～60%，有些地方甚至超過(guò)第二、第三財(cái)政之和。這樣，政府實(shí)際上就不僅預(yù)收了未來(lái)50～70年的土地收益，而且也實(shí)實(shí)在在地預(yù)支了未來(lái)的土地收益。這種地方政府的“第四財(cái)政”反映了我國(guó)現(xiàn)行財(cái)政體制中中央財(cái)政與地方財(cái)政的利益博弈狀況。與世界的大多數(shù)國(guó)家相比，中國(guó)把更多的支出責(zé)任下放給省以下的地方政府。中國(guó)財(cái)政總支出的65%集中在省以下的地方政府，上世紀(jì)90年代曾高達(dá)80%.但是在收入方面，地方政府沒(méi)有相應(yīng)的自主權(quán)?，F(xiàn)在發(fā)現(xiàn)了“土地出讓金”這座“第四財(cái)政”金礦，必然是“得來(lái)全不費(fèi)功夫”!

第三篇：當(dāng)前小金庫(kù)存在問(wèn)題和對(duì)策建議

當(dāng)前小金庫(kù)存在問(wèn)題和對(duì)策建議

2009年以來(lái)，我區(qū)相繼在行政事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)有企業(yè)開(kāi)展了“小金庫(kù)”專(zhuān)項(xiàng)治理工作，累計(jì)查處“小金庫(kù)”金額360萬(wàn)元。在專(zhuān)項(xiàng)治理中，發(fā)現(xiàn)當(dāng)前小金庫(kù)現(xiàn)象呈現(xiàn)出一些新的特點(diǎn)和問(wèn)題。

一、當(dāng)前“小金庫(kù)”現(xiàn)象的主要表現(xiàn)形式和特點(diǎn)：

1、小金庫(kù)主要表現(xiàn)形式：一是部分收入不入賬。較為典型的是單位資產(chǎn)處置、出租收入不入賬形成小金庫(kù)。二是以收抵支。將支出直接與部分收入款相抵形成小金庫(kù)。三是虛列支出。以會(huì)議費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)等名義，虛開(kāi)多開(kāi)甚至開(kāi)具假發(fā)票，套取資金形成小金庫(kù)。四是財(cái)務(wù)處理不當(dāng)。部分項(xiàng)目款長(zhǎng)期掛賬形成小金庫(kù)。

2、小金庫(kù)主要特點(diǎn)和難點(diǎn)：一是從單位性質(zhì)看，隨著預(yù)算管理的加強(qiáng)，公務(wù)卡等制度的推行，一級(jí)預(yù)算單位財(cái)務(wù)、資金管理較為規(guī)范，小金庫(kù)發(fā)生主要集中在下屬部分企事業(yè)單位。二是從資金來(lái)源看，傳統(tǒng)小金庫(kù)多源于“三亂”資金或截留、挪用項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)等，隨著財(cái)經(jīng)秩序的逐步規(guī)范，上述現(xiàn)象得到遏制，而虛列支出套取資金、單位資產(chǎn)管理等薄弱環(huán)節(jié)成為小金庫(kù)主要來(lái)源。三是從資金使用看，傳統(tǒng)小金庫(kù)多表現(xiàn)為設(shè)置賬外賬、個(gè)人開(kāi)戶、現(xiàn)金保管，使用多為個(gè)人消費(fèi)甚至私分資金等，而現(xiàn)在小金庫(kù)實(shí)施手法更加隱蔽，從直接方式逐步向間接方式轉(zhuǎn)變，多為通過(guò)虛列多列支出、虛開(kāi)發(fā)票套取資金、通過(guò)下屬單位報(bào)銷(xiāo)開(kāi)支等，使用也多表現(xiàn)為超標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放獎(jiǎng)金福利，上下級(jí)禮品禮金支出等。四是小金庫(kù)核實(shí)查處難度加大。小金庫(kù)認(rèn)定出現(xiàn)一些模糊地帶，一些部門(mén)片面認(rèn)為只要不裝入個(gè)人腰包，為干部職工謀福利就不算小金庫(kù)，一些違規(guī)行為，由于財(cái)務(wù)處理、資金用途等方面較難界定，只能作為違反財(cái)政財(cái)務(wù)制度處理。虛開(kāi)多開(kāi)發(fā)票套現(xiàn)等手法的調(diào)查取證難度很大，若無(wú)舉報(bào)或與往來(lái)單位核對(duì)明細(xì)，相當(dāng)難以發(fā)現(xiàn)。

二、當(dāng)前防治小金庫(kù)的幾點(diǎn)對(duì)策建議

1、推進(jìn)資產(chǎn)管理制度建設(shè)。加強(qiáng)行政事業(yè)單位資產(chǎn)管理，目前，由于資產(chǎn)配置不科學(xué)和使用監(jiān)管不力，為小金庫(kù)滋生埋下隱患。建議改變現(xiàn)在各自管理、各自為政的做法，將單位資產(chǎn)納入統(tǒng)一管理體系，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)綜合管理，確保資產(chǎn)在不同部門(mén)之間的合理調(diào)劑，促進(jìn)資源優(yōu)化配置。對(duì)于閑置資產(chǎn)的使用、出租等，應(yīng)經(jīng)過(guò)相應(yīng)審批程序，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入不應(yīng)再作為單位收入自行支配和使用，應(yīng)納入財(cái)政統(tǒng)一預(yù)算和管理。

2、深化財(cái)政財(cái)務(wù)管理機(jī)制改革。一是深化部門(mén)預(yù)算、國(guó)庫(kù)集中收付、非稅收入管理和公務(wù)卡、收支兩條線制度等各項(xiàng)改革，努力前移監(jiān)督關(guān)口，健全支出績(jī)效考評(píng)體系，建立“三公”支出預(yù)算管理和考核機(jī)制，提高預(yù)算管理的透明度和公開(kāi)化，從源頭上遏制小金庫(kù)產(chǎn)生。二是強(qiáng)化單位財(cái)務(wù)收支管理。切實(shí)抓好“票款分離”工作，嚴(yán)禁隱瞞、坐支各項(xiàng)收入，虛支支出費(fèi)用。進(jìn)一步規(guī)范行事單位收入分配秩序，完善部門(mén)單位內(nèi)控和監(jiān)督機(jī)制，強(qiáng)化單位銀行賬戶管理，嚴(yán)格收支核算。

3、進(jìn)一步健全監(jiān)督監(jiān)管機(jī)制。一是完善國(guó)庫(kù)集中支付和非稅收入網(wǎng)絡(luò)功能，加強(qiáng)對(duì)各行政事業(yè)單位財(cái)務(wù)狀況的監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正單位財(cái)務(wù)異常行為，提高監(jiān)管水平。二是實(shí)行監(jiān)督常態(tài)化、公開(kāi)化。完善落實(shí)一把手不直接分管財(cái)務(wù)、物資采購(gòu)制度，健全紀(jì)檢、財(cái)政、審計(jì)、單位內(nèi)部監(jiān)督和社會(huì)監(jiān)督相結(jié)合的監(jiān)督體系，逐步建立部門(mén)預(yù)算公開(kāi)、審計(jì)結(jié)果公開(kāi)、財(cái)務(wù)收支結(jié)果公開(kāi)制度，建立責(zé)任追究機(jī)制，切實(shí)做到經(jīng)常性監(jiān)督與突擊性監(jiān)督相結(jié)合，有效遏制財(cái)務(wù)違規(guī)行為。

第四篇：土地出讓金管理中的問(wèn)題與建議

土地出讓金管理中的問(wèn)題與建議

近幾年，隨著國(guó)有土地出讓政策的改革完善和房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，地方政府土地出讓金收入快速增長(zhǎng)，并已成為大部分地區(qū)土地開(kāi)發(fā)和城市建設(shè)的主要財(cái)力來(lái)源。但我們?cè)趯徲?jì)調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，由于有關(guān)規(guī)定不完善和一些地方不重視土地出讓金財(cái)政財(cái)務(wù)管理等原因，目前存在不將土地出讓金全額納入財(cái)政預(yù)決算管理，不能按季清算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)用和土地凈收益，并隨意確定土地凈收益等問(wèn)題。目前，規(guī)范土地出讓金財(cái)政財(cái)務(wù)管理并有效使用土地出讓金已成為急需解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

一、土地出讓金財(cái)政財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題

１．土地出讓金不能全額納入財(cái)政預(yù)決算管理，缺乏監(jiān)督。目前，土地出讓金財(cái)政財(cái)務(wù)管理方面的指導(dǎo)性文件是財(cái)政部《國(guó)有土地使用權(quán)出讓金財(cái)政財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》），辦法規(guī)定：“本季度的土地凈收益，全數(shù)上繳金庫(kù)，各省、自治區(qū)、直轄市和各計(jì)劃單列市財(cái)政部門(mén)應(yīng)向財(cái)政部報(bào)送土地出讓金收支季度報(bào)表和預(yù)、決算?！币恍┑胤絻H關(guān)注一般預(yù)算收支、基金預(yù)算收支和預(yù)算外收支的預(yù)決算管理，而按照辦法要求能真正實(shí)現(xiàn)財(cái)政預(yù)決算管理的是作為基金收入中的“土地有償使用收入”繳入金庫(kù)的土地凈收益，而全口徑土地出讓金收支則缺

乏財(cái)政預(yù)決算的監(jiān)督管理。同時(shí)，我們?cè)谡{(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，大部分地區(qū)都不重視全口徑土地出讓金收支報(bào)表和單獨(dú)的預(yù)決算管理，有的地區(qū)根本不編制土地出讓金收支報(bào)表和預(yù)、決算。

２．地方國(guó)土部門(mén)不能按季清算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)用和土地凈收益。辦法規(guī)定，土地凈收益是全口徑土地出讓金扣除土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)用的凈額，地方國(guó)土部門(mén)應(yīng)按季清算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)用，并確定應(yīng)繳入金庫(kù)的土地凈收益。由于存在整體拆遷、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、開(kāi)發(fā)區(qū)新建整體市政大配套設(shè)施等問(wèn)題，單塊出讓地塊的費(fèi)用歸集比較困難，而辦法也沒(méi)有對(duì)此作出詳細(xì)規(guī)定，客觀上導(dǎo)致地方國(guó)土部門(mén)不能及時(shí)正確地核算土地出讓費(fèi)用和收益。同時(shí)，地方政府主要關(guān)心作為本級(jí)非常規(guī)性財(cái)政收入的土地出讓金的總收入，普遍不重視其規(guī)范化核算，最終使地方國(guó)土部門(mén)主觀上漠視土地出讓金的規(guī)范化核算，不能按季清算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)用和土地凈收益。

３．地方政府隨意確定土地凈收益，人為調(diào)整土地凈收益的入庫(kù)數(shù)。土地出讓金的非規(guī)范化核算必然導(dǎo)致隨意確定繳入金庫(kù)的土地凈收益，而且一些地方政府出于不同目的，會(huì)故意調(diào)整土地凈收益的入庫(kù)數(shù)，主要有以下兩種情況：一是為了完成地方財(cái)政收入增長(zhǎng)目標(biāo)，調(diào)增土地凈收益的入庫(kù)數(shù)。二是為了減少體制上劃，調(diào)減土地凈收益的入庫(kù)數(shù)。

這種人為蓄意調(diào)整行為，使僅有的納入財(cái)政預(yù)決算管理的土地凈收益也喪失了真實(shí)性。

二、加強(qiáng)土地出讓金財(cái)政財(cái)務(wù)管理的建議

隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步快速發(fā)展，地方政府的土地出讓金收入在最近幾年將保持一定的總量規(guī)模，仍將成為地方政府城市建設(shè)的主要財(cái)力來(lái)源，有關(guān)部門(mén)應(yīng)完善法規(guī)，密切關(guān)注該項(xiàng)財(cái)力的使用及效益情況，地方政府也應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)該項(xiàng)收入的財(cái)政財(cái)務(wù)管理，結(jié)束這種缺乏預(yù)決算管理、財(cái)政體外循環(huán)、隨意調(diào)節(jié)地方財(cái)政收入的現(xiàn)象。

１．取消專(zhuān)戶管理，土地出讓金全額作為基金收入中的“土地有償使用收入”繳入地方本級(jí)國(guó)庫(kù)。土地出讓金全額繳入地方本級(jí)金庫(kù)，能使地方政府充分重視土地出讓金的預(yù)決算管理，并最終實(shí)現(xiàn)土地出讓金的全額預(yù)決算管理。同時(shí)，地方政府也就不能利用土地出讓金核算的不規(guī)范，通過(guò)調(diào)整土地凈收益的入庫(kù)數(shù)，調(diào)節(jié)地方財(cái)政收入了。

２．中央應(yīng)以某一固定比例（３％至５％）集中部分土地出讓金，專(zhuān)項(xiàng)用于欠發(fā)達(dá)地區(qū)的城市建設(shè)。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加速，發(fā)達(dá)地區(qū)由于自身財(cái)力充裕，加上土地單價(jià)較高，土地出讓金收入豐碩，城市化進(jìn)程順利，并走上了良性循環(huán)的道路，而欠發(fā)達(dá)地區(qū)本身財(cái)力捉襟見(jiàn)肘，為了城市化進(jìn)程，地方政府通過(guò)設(shè)立各類(lèi)投資公司，負(fù)債經(jīng)營(yíng)，但又

不能實(shí)現(xiàn)足夠的土地出讓金收入，財(cái)政狀況極其窘迫。土地出讓金雖作為地方政府本級(jí)非常規(guī)性財(cái)政收入，具有從當(dāng)?shù)仄髽I(yè)和購(gòu)房者身上獲取，并用于當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)，服務(wù)于當(dāng)?shù)鼐用竦男再|(zhì)，但中央政府必須考慮各地區(qū)城市建設(shè)的平衡性，支持欠發(fā)達(dá)地區(qū)的城市建設(shè)。同時(shí)，通過(guò)集中部分土地出讓金，中央有關(guān)部門(mén)也可以加強(qiáng)對(duì)土地出讓金征收、入庫(kù)和使用的管理。

３．地方財(cái)政部門(mén)應(yīng)負(fù)責(zé)全額土地出讓金收支的預(yù)、決算編制，地方國(guó)土部門(mén)不再對(duì)單塊出讓地塊實(shí)施完全費(fèi)用核算。在地方國(guó)土部門(mén)向財(cái)政部門(mén)報(bào)送土地出讓和開(kāi)發(fā)計(jì)劃的基礎(chǔ)上，地方財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)編制土地出讓金收入、土地開(kāi)發(fā)和市政建設(shè)預(yù)算，除上繳中央部分外，剩余土地出讓金專(zhuān)項(xiàng)用于土地開(kāi)發(fā)和市政建設(shè)。由于土地開(kāi)發(fā)和城市建設(shè)沒(méi)有明晰的界限，土地出讓費(fèi)用和收益核算比較復(fù)雜，在土地出讓金收支全額納入財(cái)政預(yù)決算管理的情況下，可以考慮不對(duì)單塊出讓地塊實(shí)施完全費(fèi)用核算，而對(duì)土地出讓金收支實(shí)行總額決算管理。

第五篇：當(dāng)前檔案資料管理存在的問(wèn)題及對(duì)策建議思考

當(dāng)前檔案資料管理存在的問(wèn)題及

對(duì)策建議思考

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)日益活躍，土地房產(chǎn)權(quán)屬檔案的使用頻率大幅提升，老百姓對(duì)政府保存房產(chǎn)權(quán)屬檔案效果要求日趨提升，希望產(chǎn)權(quán)登記信息實(shí)時(shí)保持完整性和現(xiàn)勢(shì)性。先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)如何與創(chuàng)新的現(xiàn)代管理理念相結(jié)合，提高房地產(chǎn)檔案的管理效率，成為目前亟需認(rèn)真探討解決的課題。

近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，為準(zhǔn)確和迅速處理該行業(yè)信息，房地產(chǎn)數(shù)字檔案應(yīng)運(yùn)而生，同時(shí)檔案的管理數(shù)字化也隨著社會(huì)的發(fā)展，發(fā)揮了越來(lái)越大的作用。然而由于日常交易活動(dòng)中出現(xiàn)了大量電子數(shù)據(jù)，對(duì)原始檔案收集的流程缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)目光，使電子文檔得不到有效地管理，大大降低了信息系統(tǒng)的有效應(yīng)用。如何提高檔案管理信息化程度，提升房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的利用價(jià)值，成為檔案工作者日常工作需要思考的問(wèn)題。

一、檔案資料管理現(xiàn)存的不足

鑒于房地產(chǎn)權(quán)屬檔案登記的跨度較長(zhǎng)，各個(gè)年份對(duì)收集群眾提供資料的要求不一樣，管理檔案的工作人員知識(shí)水平和業(yè)務(wù)能力存在差異，造成權(quán)屬檔案的管理效果不理想，在實(shí)際工作中，存在一些普遍性問(wèn)題。

（一）權(quán)屬檔案的保存介質(zhì)質(zhì)量有待提高

房地產(chǎn)歷史資料是唯一證明房產(chǎn)權(quán)屬的資料，但受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展和政府部門(mén)認(rèn)知能力的影響，檔案的保存介質(zhì)質(zhì)量良莠不齊，檔案的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低，群眾提供的資料在若干年后會(huì)出現(xiàn)資料模糊不清的情況，嚴(yán)重影響了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的順利進(jìn)行。

（二）房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的時(shí)代特征明顯

由于檔案收集正值我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初始階段，各種政策處于起步階段，大家都是摸著石頭過(guò)河。不同的歷史時(shí)期，歸集的檔案明細(xì)存在很大的差別，當(dāng)檔案從原始資料過(guò)渡到電子數(shù)據(jù)時(shí)，因數(shù)據(jù)導(dǎo)入時(shí)沒(méi)有規(guī)范的書(shū)寫(xiě)規(guī)則，導(dǎo)致在新的資料證明表上信息顯示不全面、不精準(zhǔn)。如某些信息明顯與房產(chǎn)證反映的信息不一致，本為自建房，證明表上房屋取得方式為購(gòu)買(mǎi)；或者房屋取得方式直接為空；或者本為商住區(qū)分的房產(chǎn)，附注上沒(méi)注明等。

（三）房地產(chǎn)檔案歸集不齊全，留存資料與實(shí)際狀態(tài)不全部吻合檔案的歸集工作沒(méi)有滲透到產(chǎn)權(quán)登記和相關(guān)工作的各個(gè)環(huán)節(jié)，導(dǎo)致檔案難以收集齊全。如土地用途為商住或住宅的均表述為“城鎮(zhèn)住宅用地”，房屋用途為商住或住宅的均表述為“住宅”，容易誤導(dǎo)二手房交易時(shí)納稅人及稅務(wù)人員對(duì)適用稅率的判斷。

（四）歸檔時(shí)間較長(zhǎng)

隨著房?jī)r(jià)的活躍變動(dòng)，導(dǎo)致房產(chǎn)的流轉(zhuǎn)速度加速，群眾往往剛?cè)〉卯a(chǎn)權(quán)證就馬上轉(zhuǎn)讓?zhuān)?個(gè)月都無(wú)法打印業(yè)主的房產(chǎn)檔案基本信息。

（五）數(shù)據(jù)格式或數(shù)據(jù)坐標(biāo)不符合要求

相關(guān)部門(mén)提供入庫(kù)數(shù)據(jù)坐標(biāo)為WGS84坐標(biāo)或者數(shù)據(jù)格式為Dwg格式，不符合規(guī)范要求，難以直接轉(zhuǎn)換入庫(kù)。

二、檔案保管存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）房地產(chǎn)檔案受時(shí)代發(fā)展的制約和工作要求的影響，儲(chǔ)存的安全性和效果普遍不足。

雖然在保存過(guò)程中設(shè)立如檔案架、檔案柜、檔案室等措施，并由專(zhuān)人管理，但在防火和抗震方面則顯得非常薄弱，一旦遇到天災(zāi)人禍，檔案保存的完整性就令人非常擔(dān)憂。

（二）房地產(chǎn)檔案信息化給管理部門(mén)提供了可靠的保證，大大節(jié)省了人力和物力，但計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)連通后，自身存在的漏洞風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)大幅度提升。

不法分子往往通過(guò)竊取信息、發(fā)布病毒等手段來(lái)破壞相關(guān)系統(tǒng)的儲(chǔ)存數(shù)據(jù)，設(shè)備的安全性給信息安全和完整性帶來(lái)威脅。

（三）能否留住復(fù)合型人才是房地產(chǎn)檔案信息化的難點(diǎn)。

日常的檔案收集、錄入、管理、調(diào)用、分析及維護(hù)工作需要素質(zhì)較好的人才，如果工作人員因?yàn)樽陨硭綄?dǎo)致操作錯(cuò)誤，進(jìn)而影響房地產(chǎn)檔案信息的安全性、完整性和真實(shí)性，將導(dǎo)致不可彌補(bǔ)的損失。因此，在檔案信息化的建設(shè)過(guò)程中，需要精通業(yè)務(wù)的復(fù)合型人才，才能使房地產(chǎn)檔案部門(mén)真正開(kāi)展檔案信息化建設(shè)。

三、房地產(chǎn)檔案數(shù)字信息化管理方法

（一）推進(jìn)新技術(shù)應(yīng)用，提升權(quán)屬檔案安全性

檔案館主要?dú)w集檔案類(lèi)型有土地房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案、房地產(chǎn)抵押（注銷(xiāo)）、查封（解封）、預(yù)告（注銷(xiāo)）、預(yù)告抵押（注銷(xiāo)）、招標(biāo)拍賣(mài)檔案、權(quán)屬確認(rèn)檔案、照片、文書(shū)等。在如此大量的原始資料面前，實(shí)現(xiàn)檔案信息數(shù)字化是檔案管理信息化建設(shè)的基礎(chǔ)和前提。目前，檔案管理系統(tǒng)所有檔案數(shù)據(jù)都存放于同一數(shù)據(jù)庫(kù)中，隨著檔案數(shù)量的不斷增長(zhǎng)，如何保證信息的安全成了重中之重的工作。因此，必須保證暢通的網(wǎng)絡(luò)、穩(wěn)定的系統(tǒng)、定期更新防火墻，存儲(chǔ)設(shè)備需要不斷的拷貝和更新，盡量降低面臨著客觀侵害行為和主觀漏洞的風(fēng)險(xiǎn)。公開(kāi)選拔優(yōu)秀的計(jì)算機(jī)技術(shù)人員，開(kāi)發(fā)有核心技術(shù)的檔案應(yīng)用系統(tǒng)，最大限度地做好外部網(wǎng)絡(luò)病毒的防范，保護(hù)檔案資料安全。設(shè)立兩套信息檔案數(shù)據(jù)庫(kù)并分開(kāi)保存，一套為生產(chǎn)系統(tǒng)，另一套為備份系統(tǒng)，每天對(duì)兩套系統(tǒng)進(jìn)行數(shù)據(jù)的完整備份，大力推進(jìn)“二維碼”技術(shù)應(yīng)用到日常的檔案管理中，提升數(shù)據(jù)的安全性。

（二）完善數(shù)據(jù)共享流程

數(shù)據(jù)共享是信息系統(tǒng)建設(shè)過(guò)程中面臨的棘手問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題解決得不好，就會(huì)造成互相孤立、無(wú)法形成有效的信息流、無(wú)法產(chǎn)生預(yù)期的收益甚至導(dǎo)致重復(fù)投資，造成社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)。

（三）整合功能、統(tǒng)一接口

調(diào)整系統(tǒng)目前的子系統(tǒng)設(shè)計(jì)，將數(shù)據(jù)生產(chǎn)與數(shù)據(jù)消費(fèi)分離開(kāi)來(lái)，提供明確和安全的功能接口，消除系統(tǒng)安全隱患，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)的可擴(kuò)展設(shè)計(jì)。所有數(shù)據(jù)資源集中管理、集中維護(hù)、分開(kāi)使用，通過(guò)相關(guān)特征進(jìn)行關(guān)聯(lián)和體現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)間的動(dòng)態(tài)互訪。

（四）完善本地查詢模塊

開(kāi)通網(wǎng)上自助查詢，使群眾在通過(guò)系統(tǒng)允許后查詢部分檔案資料，同時(shí)開(kāi)通檔案查詢打印功能。對(duì)因管理權(quán)限設(shè)置需由工作人員查詢的，可下放到各鎮(zhèn)區(qū)的自然資源分局按權(quán)限辦理。通過(guò)開(kāi)放的系統(tǒng)，有助于工作人員發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)存在的問(wèn)題，及時(shí)糾正和完善，不斷提升檔案管理系統(tǒng)的穩(wěn)定性和實(shí)用性。盡量減少人工出具證明的過(guò)程，防止工作人員因失誤而出錯(cuò)了證明導(dǎo)致各類(lèi)情況出現(xiàn)。

（五）完善權(quán)屬檔案搜索功能

由于房地產(chǎn)交易頻率日益加大，導(dǎo)致檔案的流轉(zhuǎn)材料更新加快，為保證檔案交易信息與產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀資料的同步變動(dòng)，需建立高效的房地產(chǎn)檔案信息檢索系統(tǒng)，提高搜索效率。另外，由于各級(jí)法院、自然資源局、稅務(wù)局等部門(mén)的業(yè)務(wù)要求差異，對(duì)檔案信息需求也不相同。因此，必須提升系統(tǒng)的檢索功能，將房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)鍵要素作為搜索點(diǎn)，編制各種檢索工具，實(shí)現(xiàn)高速檢索，直接查詢電子信息以及打印掃描圖像。

（六）完善檔案數(shù)據(jù)運(yùn)用系統(tǒng)

房地產(chǎn)權(quán)屬檔案信息不僅為群眾服務(wù)，而且也需為政府部門(mén)決策提供科學(xué)的依據(jù)。因此，需建立房地產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)運(yùn)用系統(tǒng)，以便管理人員能夠從多角度對(duì)各地的房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)進(jìn)行收集整理和分析，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)作出準(zhǔn)確的判斷，為政府及時(shí)運(yùn)用相關(guān)調(diào)控手段，落實(shí)中央的房屋政策，達(dá)到科學(xué)決策、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的。

四、提升檔案現(xiàn)代化管理的措施

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，全力保障檔案信息化建設(shè)的順利開(kāi)展

明確分管領(lǐng)導(dǎo)，加強(qiáng)對(duì)日常檔案管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，為推進(jìn)信息化建設(shè)創(chuàng)造條件。

（二）加強(qiáng)工作人員素質(zhì)選用，提升檔案業(yè)務(wù)水平

制定檔案風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬資料保存的各類(lèi)情況做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，針對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)制定不同的防范措施。其次提高管理人員業(yè)務(wù)能力，房地產(chǎn)檔案是城市房地產(chǎn)管理的綜合反映。因此，必須聘用管理專(zhuān)業(yè)和網(wǎng)絡(luò)維護(hù)專(zhuān)業(yè)人才，打造一支優(yōu)秀的檔案管理隊(duì)伍。加大工作人員日常業(yè)務(wù)知識(shí)水平的學(xué)習(xí)，其中包含計(jì)算機(jī)運(yùn)用操作知識(shí)的提高，以適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)不斷提升的需求。

（三）優(yōu)化管理制度

按照數(shù)字檔案建設(shè)相關(guān)指南要求，建立一套與檔案法律法規(guī)相配套的內(nèi)部管理制度，進(jìn)一步規(guī)范房產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作，并推動(dòng)檔案工作的規(guī)范化、制度化。建立績(jī)效考核制度，調(diào)動(dòng)檔案管理人員的積極性。按照檔案資料一體化的原則，對(duì)紙質(zhì)資料、電子文檔資料的收集、歸檔、管理、利用作具體的規(guī)定，引導(dǎo)檔案管理的科學(xué)化。