第一篇：09年上半年寧波房地產(chǎn)市場回顧及下半年市場展望

09年上半年寧波房地產(chǎn)市場回顧及下半年市場展望

在2008年第四季度以來政府一系列救市政策的扶持下，曾經(jīng)的觀望情緒瞬時消失，曾經(jīng)的蕭條行情成為歷史，壓抑了一年多的能量在短時間內(nèi)加速迸發(fā)而出，使得2009年上半年的寧波樓市迎來了自調(diào)整時期以來最為黃金的時刻，成交量跳躍上升屢創(chuàng)新高，成交價格在回調(diào)之后再次快速拉升，無論片區(qū)優(yōu)劣、房子大小、房價高低，都叫好叫賣，暢銷不斷，大有供不應(yīng)求的勢頭，甚至出現(xiàn)了曾經(jīng)屬于“泡沫時代”的產(chǎn)物——“日光盤”。寧波樓市似乎又回到了2007年那個繁榮、火爆、瘋狂卻又顯得焦躁的年代。

2009年上半年，市四區(qū)供應(yīng)量為78.3萬平方米，與上年同期相比減少14.3%。

上半年，成交量14056套，約163.19萬平方米，相比同期大幅上漲120%，半年即完成2008年的任務(wù)，漲勢明顯。

截止2009年6月30日，寧波市四區(qū)可售房源僅為7400套，約95萬平方米，若按2009年上半年13000套的銷售量，加之下半年預(yù)計上市的8000套房源，15000套存量消耗也僅需半年！

第一部分 土地市場分析

2009年寧波商品住宅開發(fā)用地僅為48.25萬平方米，按照容積率2.0計算，也僅為96.5萬平方米，相當(dāng)于2008年四區(qū)商品住宅用地的成交量。居住用地的稀缺，同時資本金比例的下調(diào)，將對 未來土地市場帶來較大的壓力，土地的競爭將變得更為激烈。

上半年，寧波全市范圍內(nèi)共出讓120幅，總供應(yīng)面積為3943.73畝，寧波各區(qū)域已經(jīng)成交的土地共有108幅，土地成交面積達3629.07畝，總金額達到90.50億元。

上半年，寧波四區(qū)共成交37幅土地，土地成交面積達1614.69畝，總金額達到52.39億元。

其中，住宅用地鄞州區(qū)成交9幅，土地成交面積為361.81畝，總建筑面積為44.34萬平方米，江北區(qū)成交2幅住宅用地，成交面積為98.3畝，總建筑面積為9.82萬平方米。

而鄞州新城區(qū)聯(lián)心-3c地塊以8707元/平米的樓面價問世之后，更是引發(fā)了下半年土地市場的深度猜想，下半年，誰來接地王的棒子？

第二部分 住宅市場分析

一、新增供應(yīng)量分析

2009年上半年，寧波四區(qū)有19個項目分30批次的先后上市，上市量為5540套，約78.3萬平方米，而2008年上半年的上市量為7443套，91.03萬平方米，下半年的上市量則為101.59萬平方米，6798套。

從上市的項目來看，主要分布在東部板塊和鄞州新城區(qū)，同時老城區(qū)隨著青林灣觀庭的推出，市場熱度再度被激起，此外，東部的錦繡東城、西部的水岸楓情、北部的奧林80、南部的盛世天城等多個項目，均成為市場熱點項目。同時也在很大程度上消耗了板塊內(nèi)的改善型客戶，同時市場依然保持較高熱度。

二、成交量價分析

05年3月份頒布的“國八條“，到7月寧波住宅成交達到了該階段的最低點，而后住宅成交量逐步攀升（春節(jié)影響除外），該階段中，寧波住宅價格從年初的5000元/㎡上漲到6000元/㎡，相比調(diào)控前，價格有所上升；

06年5月份頒布了”國六條“，前提是在于前一次調(diào)控未來穩(wěn)定價格。本次調(diào)控的影響前后持續(xù)了近5個月，市場處于一個震蕩階段，到06年10月份，成交量才逐步穩(wěn)定，經(jīng)過春節(jié)后快速上揚，期間價格在經(jīng)過一段時間的小幅振蕩之后，從07年5月起，寧波樓市量價齊飛，達到了一個階段性的高點。

由于房價的飛漲，國家在07年9月底出臺了新的宏觀調(diào)控政策，該政策實施以來，連續(xù)10個月寧波樓市成交量震蕩下行，一直依靠個案拉動成交量，成交相對低迷；而價格震蕩前行，一直尋找新的支撐點。

由于內(nèi)外部環(huán)境的變化，2008年10月起，國家及地方的救市政策紛紛出臺，而寧波26條及購房入戶政策也相繼落實，此后的7個月時間里，成交量快速增長，而價格則受到整體市場環(huán)境的影響，起伏不大。但2009年6月份聯(lián)心村地塊的拍賣，致使各板塊主要項目紛紛調(diào)整價格，價格再次突破沖高。

第二篇：2007年成都房地產(chǎn)市場回顧及2008年展望

2007年成都房地產(chǎn)市場回顧及2008年展望

一.2007年商品住宅市場供銷兩旺，房價上揚快速

2007年成都市區(qū)商品住宅的供應(yīng)量和銷售量均有大幅度增長。據(jù)成都房產(chǎn)管理局統(tǒng)計，2007年1-10月五城區(qū)住宅供應(yīng)量1088.5萬平方米，增幅69.5%，同期五城區(qū)住宅銷售量1016.5平方米，增幅58.1%,供銷量增幅都超過50%，市場的旺盛帶動了商品住宅市場規(guī)模的急劇擴張。房價的增幅則繼續(xù)加快，2003~2006年成都市區(qū)商品住宅價格年均增長11.4%，其中市區(qū)2006年商品住宅的價格增幅為12.9%，而到了2007年1-10月的商品住宅均價達到4819元/平米，同比增長14.2%。

高檔住宅市場蓬勃發(fā)展。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，當(dāng)前(2007年三季度)成都的高檔公寓平均售價為7974元/平方米，同比增幅為24.2%，高檔別墅的平均售價為15923元/平方米,同比增幅達到29.5%，而高檔住宅的租金也保持著穩(wěn)步上升態(tài)勢。由于成都市場整體供需旺盛，投資需求也持續(xù)釋放，帶動了2007年成都高檔住宅房價的迅速上升。但在四季度359號文發(fā)布后在一定程度上抑制了高檔住宅市場的價格漲幅。觀察近5年來成都高檔住宅的價格上漲迅速，當(dāng)前高檔住宅市場仍處于市場初步發(fā)展階段，市場空間仍很大。二.2008年成都住宅市場將更趨謹(jǐn)慎、保守

2008年中央政府的各項調(diào)控政策將相繼實施效用，對市場的開發(fā)商、購房者和政府部門的考驗都很大，預(yù)計明年的市場將趨向謹(jǐn)慎和保守。幾個考驗因素將左右市場走勢：

1.近期中央經(jīng)濟工作會議指出2008年的貨幣政策將從緊，貨幣放貸的趨緊將會影響到需求；同時，去年的5次加息將一次性體現(xiàn)在購房人還款壓力上，不僅提高投資者門檻，也開始影響首次置業(yè)者的需求；

3.中央對經(jīng)濟適用房、廉租房和限價房的關(guān)注將會帶來2008年當(dāng)?shù)卣畬ΡＵ闲宰》抗?yīng)的更大規(guī)模的計劃和投入，將分流消費人群。

4.市場供應(yīng)規(guī)模的迅速擴大(2007年前10個月住宅供應(yīng)增幅近70%)將帶給明年開發(fā)商較大的銷售壓力。

5.成都的外向型市場(外地人購房比例約50%)特征，政策的抑制投資需求可能會影響到整體市場。

三.2008年成都住宅市場雖面臨很多不利變數(shù)，但預(yù)計明年房價依然會溫和上漲

1.由于成都的經(jīng)濟發(fā)展面非常好，GDP的高速發(fā)展勢頭將會繼續(xù)，第三產(chǎn)業(yè)(如IT、金融業(yè))的巨大發(fā)展也會提供更多具有較強購買力的人群，城鎮(zhèn)居民的收入水平也在較快的增長。

2.剛性需求仍在增加，成都市政府計劃每年將把28萬農(nóng)民引入城鎮(zhèn)，每年的結(jié)婚人群，高校畢業(yè)人群在增長。

3.預(yù)計中央政府在奧運會的重大國家利好下不會讓國民經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生劇烈變化，更可能的是一種溫和的調(diào)整。

4.“新特區(qū)”政策也將繼續(xù)帶來房地產(chǎn)市場的長期利好刺激。

5.2007年土地價格是歷年來上升最快、幅度最大的一年，土地成本的大幅上升也支撐房價。

四.優(yōu)質(zhì)商業(yè)租金穩(wěn)步上漲，2008年供應(yīng)量有限

緣于高速發(fā)展的經(jīng)濟和購買力水平，成都的消費能力逐漸增強，2003年到2007年，成都優(yōu)質(zhì)商業(yè)的租金也保持穩(wěn)定的增長。2007年成都優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場的總存量達到29.5萬平方米，比去年增長55%，新增供應(yīng)量和吸納量均達到了約10平方米，市場平均空置率僅為5.0%(第四季度)。優(yōu)質(zhì)商業(yè)的平均租金持續(xù)穩(wěn)定上漲。目前優(yōu)質(zhì)商業(yè)首層平均租金三季度達到44.5元/平方米/天，同比上漲11%。

2007年，成都新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目的代表性項目主要有伊仕丹百貨、美美力誠天一店、王府井二期等。而2008年的新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)量將非常有限，因此預(yù)計2008年的租金也有望穩(wěn)步上升。

五.優(yōu)質(zhì)寫字樓市場發(fā)展迅速，市場需求仍旺盛

2007年優(yōu)質(zhì)寫字樓的總存量達到73萬平方米，新增供應(yīng)量約17萬平方米，總吸納量約10萬平方米?？傮w空置水平為28.4%(三季度)，其中甲級寫字樓空置率為24.5%，乙級寫字樓空置率為33.7%。當(dāng)前(三季度)優(yōu)質(zhì)寫字樓的平均租金為每月每平方米89.9元，增幅10.7%,其中甲級寫字樓的平均租金為105元/平方米.月,乙級的平均租金為68元/平方米.月。部分高入住率的甲級寫字樓由于可出租的辦公面積較少而提高租金，乙級寫字樓租金則保持平穩(wěn)。

2007年，成都新增優(yōu)質(zhì)寫字樓的代表性項目有華敏?翰尊國際、香格里拉中心。未來兩年，成都的優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)量較大(兩年共約65萬平方米，2008年約有20萬平方米供應(yīng))，人民南路沿線和東大街沿線將成為寫字樓的重要發(fā)展軸，南部新區(qū)也將成為優(yōu)質(zhì)寫字樓的一個重要發(fā)展區(qū)域。

第三篇：2011年房地產(chǎn)市場的回顧及2012年發(fā)展趨勢展望

今年房地產(chǎn)市場的回顧及明年發(fā)展趨勢展望

摘要：2011年，政府、開發(fā)商和普通居民進入了深度博弈之中；2012年，總體不容樂觀也無需過度悲觀，房地產(chǎn)博弈的最終結(jié)局很可能隨著各方的適度妥協(xié)而最終揭曉。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；總結(jié)回顧；發(fā)展展望

引言

房地產(chǎn)市場能否穩(wěn)定發(fā)展，不僅關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)本身，也和我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展有著密切聯(lián)系。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為影響整個國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展的一個不穩(wěn)定因素，一定程度上波及到社會經(jīng)濟生活的穩(wěn)定，成為社會各界關(guān)注的熱點問題。這就需要我們對今年房地產(chǎn)市場進行認真的總結(jié)回顧并在此基礎(chǔ)上對明年的發(fā)展趨勢進行分析和思考，從而為制定和規(guī)劃好防范措施打好基礎(chǔ)。

一、今年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r總結(jié)回顧

今年以來中央在房地產(chǎn)調(diào)控上顯示了前所未有的決心，在保持銀根緊縮、信貸不放松的大前提下，“新國八條”、地方限購令、保障房供應(yīng)等一系列政策組合拳硬生生將房地產(chǎn)市場砸了下去。相比此前亢奮的房地產(chǎn)市場，目前交易的冷清程度堪稱跌至冰點，政府、開發(fā)商和普通居民已進入深度博弈之中，部分地區(qū)的房價已經(jīng)開始出現(xiàn)松動。

（一）政策環(huán)境：房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼，措施進一步落實細化

2011年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價”的大背景下，中央政府繼續(xù)加強房地產(chǎn)調(diào)控：1月，“國八條”、房產(chǎn)稅試點改革先后落地，“限購”、“限價”、“限貸”等政策全面升級，限購城市從2010年的不足20個大幅增加到40多個；7月初，國務(wù)院常務(wù)會議明確“二三線城市也要限購”，隨后臺州、珠海等城市跟進，限購城市數(shù)增加到近50個；10月底，1000萬套保障房建設(shè)計劃提前實現(xiàn)；始于2010年的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控在2011年不斷細化和落實，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經(jīng)濟手段進一步細化。

（二）新房：全國投資、新開工增速高位回落，商品房銷售面積和銷售額再創(chuàng)新高，但調(diào)控效果在限購城市顯現(xiàn)，成交量下降，百城價格指數(shù)連續(xù)3個月下跌

從全國來看，1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積增速分別為29.9%和20.5%，增速在2010年35-40%的歷史高位上持續(xù)回落；商品房需求在2010年的高位基礎(chǔ)上繼續(xù)增長，1-11月銷售面積和銷售額分別同比增長8.5%和16.0%，增速比2010年全年略有下降。從重點城市來看，2011年1-11月，一二線代表城市住宅成交面積同比分別下降15%和7%，但9-11月單月同比降幅均在30%

左右，且降幅有擴大的趨勢。從絕對量來看，一線城市近期成交量已低于2008年低點，二線城市表現(xiàn)各異，杭州、南京低于2008年，武漢、天津好于2008年，而唐山等三線城市普遍高于2008年。價格方面，9月百城住宅均價出現(xiàn)近一年來的首次下跌，10-11月跌幅略有放大；近三個月一二線城市價格均出現(xiàn)一定程度的下跌，特別是東部沿海的上海、南京、杭州、蘇州、北京、深圳等地，主流品牌企業(yè)紛紛實行“以價換量”策略，部分樓盤價格降幅超過20%，新開樓盤亦以相對周邊較低的價格優(yōu)勢進入市場；而非限購的三線城市價格總體較為平穩(wěn)。

（三）二手房：受調(diào)控影響更大，主要城市成交量和價格降幅大于新房

成交方面，2011年1-11月，北京等10個代表性城市二手房成交套數(shù)同比下降34%，近三個月環(huán)比持續(xù)下行，同比降幅超過50%，絕對水平已接近2008年低點。價格方面，10個代表性城市二手房平均價格在9月出現(xiàn)近三年來的首次環(huán)比下跌，10-11月降幅持續(xù)擴大，到11月底，杭州累計下跌8%，深圳下跌5%，其他城市跌幅在3%以內(nèi)。

（四）土地：土地出讓總量略有增長，出讓金總額基本持平，但住宅用地量價持續(xù)下降

2011年1-11月，全國133個城市土地招拍掛市場各類土地總成交面積同比增長15.6%，但主要受商辦和工業(yè)用地增長帶動，同時，土地出讓金總額小幅下降1.8%。1-11月，住宅用地量價水平持續(xù)低于去年同期，成交面積和樓面地價分別下降11.0%和9.9%，而北京等十大城市分別下降23.5%和14.1%，降幅大于總體水平，其中天津、杭州成交面積降幅接近或超過30%，上海、南京平均樓面低價降幅超過40%。

（五）企業(yè)：品牌房企銷售業(yè)績增長，市場份額持續(xù)上升，總體經(jīng)營風(fēng)險不大

受上半年業(yè)績增長帶動，萬科等十大品牌房企1-11月銷售額平均同比增幅達16%，明顯跑贏大市。通過合理促銷、加快推盤、加強非限購城市布局等策略，恒大、龍湖等企業(yè)已經(jīng)或接近完成全年銷售計劃，行業(yè)集中度進一步提高。另一方面，品牌房企普遍放慢拿地步伐，1-11月拿地面積同比下降36%，其中8-11月降幅達59%。通過開源節(jié)流舉措，品牌房企資金狀況明顯好于2008年，短期償債壓力不大。

二、明年房地產(chǎn)市場趨勢展望

（一）政策趨勢：繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，貨幣政策微調(diào)緩解調(diào)控壓力

對房地產(chǎn)業(yè)而言，本輪房地產(chǎn)調(diào)控事關(guān)中央政府公信力和中國經(jīng)濟健康發(fā)展的大局，中央政治局會議近期定調(diào)2012年經(jīng)濟工作時明確表示“堅持房地產(chǎn)調(diào)控

政策不動搖，促進房價合理回歸”，預(yù)計限購、限價等行政性政策在2012年不會放松，土地制度完善、房產(chǎn)稅試點改革等長效機制建立也有可能落到實處。2011年11月底，央行近三年來首次下調(diào)存準(zhǔn)率，預(yù)計貨幣政策將在2012年繼續(xù)微調(diào)，其微調(diào)力度和節(jié)奏將是影響2012年房地產(chǎn)市場走勢的關(guān)鍵。

（二）總體預(yù)判：上半年調(diào)控效果進一步顯現(xiàn)，投資開工步伐放緩，量價繼續(xù)下行，下半年逐漸趨好，全年量價難有增長，總體不容樂觀也無需過度悲觀

預(yù)計在2012年上半年，由于調(diào)控政策仍將較為嚴(yán)厲，需求仍被抑制，貨幣政策微調(diào)也難以很快緩解房地產(chǎn)業(yè)資金壓力，而過去兩年新開工項目將入市，推動庫存量的進一步上升和房價下行。全年來看，在“經(jīng)濟增速穩(wěn)中有降，貨幣政策穩(wěn)中微調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從緊”的假設(shè)下，根據(jù)“中國房地產(chǎn)中長期動態(tài)模型”測算，全年商品房量價難有增長，預(yù)計銷售面積和價格降幅分別在3%-6%和1%-4%之間；房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積增速將進一步回落，分別在15-20%和6%-9%之間，在2011年的基礎(chǔ)上增速繼續(xù)下降。

（三）關(guān)注點：貨幣政策走向是關(guān)鍵，房產(chǎn)稅改革試點范圍逐步擴大，不同城市、企業(yè)分化加劇

貨幣政策微調(diào)：2012年貨幣政策微調(diào)的力度和節(jié)奏將是影響房地產(chǎn)業(yè)走勢的關(guān)鍵，全年房地產(chǎn)信貸將有所增長，但行業(yè)資金壓力在短期內(nèi)仍將上升。房產(chǎn)稅：改革試點范圍逐步擴大，這將為限購等行政手段的逐步退出創(chuàng)造條件，促進房地產(chǎn)業(yè)的長期健康發(fā)展。城市分化：一二線城市仍將面臨較為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，過去幾年土地供應(yīng)量大、開工高的二線城市可能面臨更大風(fēng)險，東部沿海三四線城市可能因經(jīng)濟基礎(chǔ)較好迎來更大發(fā)展空間。企業(yè)分化：龍頭企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢進一步擴大，中小企業(yè)面臨資金風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)其自身優(yōu)勢，順勢而為，合理布局，保持健康發(fā)展。

三、結(jié)束語

綜上所述，隨著政府、開發(fā)商和普通居民在今年進入深度博弈之中，明年的房地產(chǎn)調(diào)控將會呈現(xiàn)出一個“整體緊”的局面，全年量價難有增長，總體不容樂觀也無需過度悲觀，博弈的最終結(jié)局很可能隨著各方的適度妥協(xié)而最終揭曉。

數(shù)據(jù)素材來源：

中國指數(shù)研究院蘇州分院

第四篇：2012年上半年市場回顧及下半年展望

2012中期回顧及展望

2012年中期A股市場回顧及展望

上證指數(shù)在本1.6日創(chuàng)下2132新低后展開兩波反彈走勢，這個時間位置在一年前已經(jīng)預(yù)測?？v觀滬深兩市，從走勢上比較深市較滬市強勢，出現(xiàn)這種情況的原因很明確，就是和國家經(jīng)濟發(fā)展方向調(diào)整有密切的關(guān)系，滬市指數(shù)傳統(tǒng)周期性成份相對較大。在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期間，市場是陣痛期，傳統(tǒng)周期性行業(yè)受制于轉(zhuǎn)型的調(diào)整，新興產(chǎn)業(yè)有待于進一步成熟和發(fā)展，從某種意義上講，這種糾結(jié)的氛圍造成了市場處于階段性的真空期。

市場經(jīng)過三年的調(diào)整周期，滬市2132點已經(jīng)成為一個重要的轉(zhuǎn)勢區(qū)域，這是一個重要的階段性區(qū)域低點。這一點從市場個股走勢上已經(jīng)明顯表現(xiàn)出來。上半年市場雖處于真空期，但是板塊個股表現(xiàn)突出。其中主要集中在醫(yī)藥，釀酒等一些老字號，此類個股相對于不斷新低的鋼鐵銀行等行業(yè)卻反復(fù)新高。這是價值的再發(fā)現(xiàn)過程，對于一些擁有得天獨厚的資源和地域不可再造的個股，市場還會繼續(xù)挖掘和發(fā)現(xiàn)，這方面可能后面會集中在未上市的老字號或者其優(yōu)勢資源的證券化收購上。另一方面，券商板塊從某層含義上也代表了市場大資金的一個關(guān)注方面。在上半年走勢中，相對于指數(shù)的不作為，券商板塊內(nèi)個股卻是低點逐步抬高。其次，最不被看好的地產(chǎn)板塊，從上半年走勢中，招保萬金四大龍頭地產(chǎn)反復(fù)向上，似乎有巨大的神秘資金在潛伏其中。上半年各個板塊中，券商板塊漲幅30%，地產(chǎn)板塊和醫(yī)藥釀酒類

預(yù)而后立

----火焱宣 1

漲幅均在10%以上；個股之中，其中有二十余只個股已經(jīng)創(chuàng)下歷史新高。

從上半年實際走勢和數(shù)據(jù)中，可以發(fā)現(xiàn)目前市場并不是處于泥沙俱下的熊市當(dāng)中。目前是轉(zhuǎn)勢之前的底部區(qū)域震蕩之中，指數(shù)在目前這個位置隨時會給上選擇突破，且目前這個位置極可能會成為牛市的起點。

在外圍局勢中，歐債危機目前已經(jīng)向好的方向發(fā)展。而美政府的所作所為，更像是設(shè)局。周邊目前存在的南海危機，東海危機這一切從大的方面看均在掌握之中。經(jīng)濟方面，政府的智庫和幕僚比一般人分析的更遠更詳細，gdp幾年來第一次破8,相應(yīng)的，從最近降低存款準(zhǔn)備金和連續(xù)降息已經(jīng)看出政府解決此類問題的決心和對策。股市的功能是繁榮經(jīng)濟和融資，而當(dāng)這功能逐步減弱投資主體怨聲載道的時候，那相對的扶持政策就會隨即而出。從近半年證監(jiān)會主席多次隔空喊話以及出臺降低交易費用上可以看出一些端倪，后面還存在一些降低或減免稅費的機會。另一方面，虛擬經(jīng)濟趨勢是領(lǐng)先于實體經(jīng)濟，股市往往存在履霜堅冰至，春江水暖鴨先知的提前征兆。

從大的周期上看，四年和七年是一個完整的周期循環(huán)。而對于市場近乎長達三年時間的下跌，主板風(fēng)險和泡沫已經(jīng)釋放到極點。從目前技術(shù)形態(tài)上看，大盤日線從年初反彈以來形成標(biāo)準(zhǔn)的m頭，低位的m頭更具有洗盤特征。量能上看，已經(jīng)處于年初反彈時的階段量能水平，一個階段性的放量之后跟隨一個階段性的縮量過程，更具有洗盤的特征，顯示目前拋壓很小。周線上看，連續(xù)三周出現(xiàn)了帶下影線的陰k線，顯示有資金在逢低吸籌入場。從趨勢線上看，2011年4月份，7月份，11月份的高點壓力下降趨勢線已經(jīng)在年初有效突破。日線上看，目前正處于從1664點和2132點的低點連線位置附近，指數(shù)日線走勢下半年目標(biāo)位置在2500—2600一帶。針對以上原因，目前市場處于轉(zhuǎn)折之際，此階段盲目看空風(fēng)險極大。

對于下半年操作思路，第一個需要密切關(guān)注的是券商板塊。下半年融資融券及新三板等業(yè)務(wù)種類的增加會進一步提高券商的收益，這里面如果考慮進去市場成交量的因素，券商基本上是一個旱澇保收的行業(yè)。對于覆蓋面廣，質(zhì)地優(yōu)良的券商類個股尤加注意。其次是創(chuàng)新醫(yī)藥類個股，包含獨具特色的中醫(yī)類和自主創(chuàng)新的疫苗生物制藥類個股，這類個股往往走勢具有獨立行情。另外一個就是房地產(chǎn)，現(xiàn)階段房地產(chǎn)是國家的老大難問題，打也不是不打也不是，但是如果走入全國各個城市看看目前瘋狂拆遷的城中村，數(shù)一數(shù)涌入大中型城市的外來人口，當(dāng)租房價格一天一個價格的時候，在某一種意義就可以理解上半年地產(chǎn)板塊的整體強勢了。另外對于央企整合的板塊，特別是小盤有重組意向的個股也值得關(guān)注。

風(fēng)物長宜放眼量，當(dāng)下應(yīng)當(dāng)抓緊布局，用希望和信心迎接黨的多少大的到來！！

2012-7-15

第五篇：2011年鐵礦石市場回顧及2012年展望

2011年鐵礦石市場回顧及2012年展望

2011-12-31 08:20 來源：鋼聯(lián)資訊 作者：曾節(jié)勝 試用手機平臺1、2011年以來的鐵礦石市場運行特點

前三季度高位盤整，第四季度大幅下挫

由于對全球經(jīng)濟恢復(fù)的良好預(yù)期，加上通貨膨脹盛行，全球?qū)﹁F礦石的需求在高位增長，而供給尚未全面釋放，印度出口又明顯減少，從而導(dǎo)致2011年9月份之前的鐵礦石市場相當(dāng)火熱，持續(xù)強勢運行，63.5%印度現(xiàn)貨礦最高達到198美元/噸，中間雖有跌有升，但總體在175-190美元/噸的窄幅之間運行。然而，在國內(nèi)宏觀調(diào)控的持續(xù)影響下，加上歐美債務(wù)危機的不斷升級，9月份以后鐵礦石市場在鋼材價格下跌的帶動下出現(xiàn)了大幅下跌。63.5%印度現(xiàn)貨礦最低價格達到127美元/噸，比最高點下降35%。隨后，在信心的恢復(fù)和鋼廠備庫存的拉動下，鐵礦石價格在超跌后出現(xiàn)了明顯反彈，63.5%印度現(xiàn)貨礦價格最高達到154美元/噸，但隨后又出現(xiàn)回落，目前鐵礦石價格總體保持平穩(wěn)，上下兩難。

印度礦進口份額繼續(xù)明顯下降，澳礦成為現(xiàn)貨市場主流礦

由于印度政府從為滿足本國鋼鐵需求出發(fā)，限制出口，對礦山進行整頓，印度礦在中國進口中所占的份額逐步下降。2011年前11個月，中國從印度進口9000萬噸鐵礦石，僅占進口總量的15%，遠低于往年22%左右的比例。由此造成印度礦在現(xiàn)貨市場上的資源量相對很少，澳礦取代印度礦成為現(xiàn)貨市場的主流礦，使得62%品位的澳礦價格成為現(xiàn)貨采購商關(guān)注的對象，并成為現(xiàn)貨價格變化的風(fēng)向標(biāo)。

國產(chǎn)礦產(chǎn)量高漲，但卻成為影響市場價格的關(guān)鍵因素

由于鐵礦石價格保持高位，加上前幾年的鐵礦石投資高達40%以上，2011年國產(chǎn)礦產(chǎn)量繼續(xù)保持增長，產(chǎn)量屢創(chuàng)新高。5月份開始，每月原礦產(chǎn)量維持在1億噸以上，10月份達到1.3億噸，前10月國內(nèi)礦石產(chǎn)量已達到10.6億噸，年化預(yù)估產(chǎn)量已超過13億噸。然而，由于新投產(chǎn)的礦山成本偏高，其邊際成本和銷價的變化成為影響整個供應(yīng)量的關(guān)鍵，也成為

國外礦山關(guān)注的焦點。在市場需求旺盛時，國產(chǎn)礦往往成為拉動價格上升的領(lǐng)頭羊，而在需求不足時，國產(chǎn)礦又成為支撐礦價下跌的關(guān)鍵。

鐵礦石定價機制再生巨變協(xié)議價向現(xiàn)貨價靠攏

繼三大礦山在2010年強行推出季度定價和指數(shù)定價后，2011年礦山又將定價周期進一步縮短，并使定價更加向現(xiàn)貨靠攏。9月份以后，隨著國內(nèi)外需求的下降和國內(nèi)流動性趨緊，礦山的銷售突然間變得相對困難，大鋼廠在成本高企而銷售不暢的情況下向礦山提出延遲采購和要求降價的要求，礦山也能面對現(xiàn)實，及時調(diào)整定價策略。巴西的淡水河谷率先接受中國鋼廠的鐵礦石降價請求，并將定價模式由原來的“Q-1”調(diào)整為“Q”，其它礦山也采取了靈活的定價模式和促銷機制。

鐵礦石市場金融化趨勢日益明顯 掉期交易成市場熱點

鐵礦石掉期的推出已有兩年左右的時間，但以往其關(guān)注度很小。2011年以來，尤其是歐美債務(wù)危機爆發(fā)以來，掉期交易提前反映了這一趨勢，一些礦山和金融機構(gòu)在掉期上做空，這為鋼廠和一些貿(mào)易公司看到了投機和套保的機會，從而造成新交所的鐵礦石掉期交易非?；鸨站灰琢窟_50-60萬噸，高峰時達到80萬噸，芝加哥的掉期交易也有奮起直追的動向。鐵礦石掉期交易價格的變化已成為整個鐵礦石市場價格變化的風(fēng)向標(biāo)。

2、當(dāng)前鐵礦石市場運行狀況

鐵礦石價格在前期超跌反彈并再度回落后，目前總體保持平穩(wěn)。經(jīng)過前期的下跌，目前價格已達到鋼廠可以接受的區(qū)間?，F(xiàn)在下游需求較弱，小鋼廠大多恢復(fù)生產(chǎn)，大鋼廠虧損嚴(yán)重，大多在減產(chǎn)，對鐵礦石的需求不高。

目前，國際經(jīng)濟形勢不穩(wěn)定，下游需求不旺，鋼材和鋼坯價格仍在下跌，但鐵礦石價格仍然比較堅挺。主要原因是：1）臨近元旦和春節(jié)，鋼廠部分補庫存；2）圣誕元旦假期來臨，國外礦山招標(biāo)量預(yù)計減少，貿(mào)易商提前囤貨；3）國內(nèi)礦山成本較高，礦山和貿(mào)易商不愿降價出貨。此外，我們從三大礦山了解到，目前礦山方面發(fā)貨量正常，定價策略是跟隨鋼

價而不是主動引領(lǐng)漲跌。因此，我們認為近期礦價將在目前的價位水平小幅波動，即63.5%印礦在140美元/噸左右，62%PB粉在132美元/噸左右。

三大礦山對于價格的下跌保持了比較好的心態(tài)。一方面，他們覺得有印度礦山和中國礦山的高成本作支撐，礦價下跌空間有限，如果下跌到120以下，這些地方的礦山很多要關(guān)閉。所以，在市場需求不好時，他們直接把價格打到120美元/噸，使許多小礦山從市場上淘汰，進一步提升其對市場的掌控力。

3、2012年鐵礦石供需平衡情況基本展望

2012年，盡管全球經(jīng)濟局勢有很大的不確定性，但預(yù)計仍會保持增長，市場對鐵礦石的需求也將保持增長。我們預(yù)計，2012年，除中國以外的全球粗鋼產(chǎn)量將增加5%，約4000萬噸，中國將增加6%，約4000萬噸，中國的粗鋼產(chǎn)能約8.8億噸，比2011年增加6000萬噸。除中國以外粗鋼產(chǎn)能約13億噸，比2011年增加7000萬噸。

粗略估算，2012年全球鐵礦石供需基本保持平衡，供給略大于需求。2012年，全球鐵礦石需求預(yù)計將增加1.0億噸左右，其中中國5000萬噸，獨聯(lián)體1000萬噸，非洲1000萬噸，印度1000萬噸，亞洲其它國家1500萬噸。2012年全球石供給也將增加1.0噸左右，其中：中國增加2500萬噸，Vale1500萬噸，力拓500萬噸，必和必拓1500萬噸，F(xiàn)MG1500萬噸，獨聯(lián)體1000萬噸，北美1000萬噸。

我們預(yù)計，2012年鐵礦石價格將在110-160美元/噸（62%品位）區(qū)間運行，平均價格在140美元/噸左右，總體呈現(xiàn)前底后高走勢。

（我的鋼鐵研究中心（MRI）曾節(jié)勝）