第一篇：2011中國房地產(chǎn)市場展望

2011中國房地產(chǎn)市場展望

于澤遠(yuǎn)

2010年最能攪動(dòng)中國各方神經(jīng)的當(dāng)屬房地產(chǎn)市場。從年初房價(jià)飆升，到4月中旬“國十條”出臺(tái)抑制房價(jià)；從9月房價(jià)再度上揚(yáng)，到9月底官方祭出第二輪調(diào)控措施；從11月樓市量價(jià)齊升，到官方將進(jìn)行新一輪調(diào)控的傳言，中央高層、地方政府、房地產(chǎn)商、境內(nèi)外投資投機(jī)者，及普通消費(fèi)者在混沌的中國樓市博弈混戰(zhàn)，一時(shí)殺得難解難分。樓市風(fēng)起云涌

由于房價(jià)最能吸引普羅大眾的眼球，今年中國各路媒體對房地產(chǎn)市場的關(guān)注程度前所未有。風(fēng)起云涌的樓市也為媒體提供無盡的刺激素材：高層希望調(diào)控房價(jià)、地方政府指望賣地生錢、央企紛紛圈地賺錢、國內(nèi)外炒家抬高樓市撈錢、剛性需求的普通人沒錢，加上經(jīng)濟(jì)學(xué)家種種分析、地產(chǎn)大嘴屢屢放炮等等，房地產(chǎn)市場隔三差五就會(huì)成為各路媒體的封面或主打。如果要盤點(diǎn)2010年中國最熱門的話題，房地產(chǎn)市場輪番上演的漲價(jià)與調(diào)控當(dāng)能拔得頭籌。

但漲價(jià)與調(diào)控誰勝誰負(fù)，目前還很難給出答案。有人將房價(jià)的上漲與調(diào)控戲稱為“強(qiáng)強(qiáng)博弈”。“強(qiáng)強(qiáng)”指的是主導(dǎo)官方調(diào)控政策的常務(wù)副總理李克強(qiáng)與代表房地產(chǎn)商利益的“名嘴”任志強(qiáng)。任志強(qiáng)向來對官方調(diào)控房價(jià)的努力嗤之以鼻，認(rèn)為房價(jià)只能是越調(diào)越高。雖然他今年勸告地產(chǎn)商“從了”調(diào)控政策，象征性降些價(jià)格配合官方動(dòng)作，但今年11月中國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格仍然同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.3%。這說明，在“強(qiáng)強(qiáng)之爭”中，任志強(qiáng)們并未處于下風(fēng)。

在房價(jià)堅(jiān)挺的現(xiàn)實(shí)面前，曾對調(diào)控樓市抱有厚望的人開始失望。他們認(rèn)為，在權(quán)力大于市場的中國，官方應(yīng)該有能力、有辦法讓房價(jià)回歸理性。但大半年過去了，北京、上海等大城市的房價(jià)不僅沒有明顯下跌，甚至還略有上揚(yáng)。這說明官方調(diào)控房價(jià)的意愿并不強(qiáng)烈，或是調(diào)控的手段不大對癥。

用降價(jià)多少來衡量官方調(diào)控房市的成敗，多少有些片面或誤讀。因?yàn)椋诘胤秸砸蕾囃恋刎?cái)政、國內(nèi)外熱錢隨時(shí)可能涌入房地產(chǎn)市場的大背景下，官方能摁住中國一線城市房價(jià)快速上漲的勢頭，已屬不易。

降價(jià)并不是官方調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要目標(biāo)，官方也沒有提出過房價(jià)應(yīng)該下降多少。按照李克強(qiáng)的說法，官方的目標(biāo)是要完善住房體制機(jī)制和政策體系，滿足普通民眾的住房需求，要通過財(cái)稅、金融、土地等政策調(diào)節(jié)，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，抑制投資投機(jī)性住房需求。

多數(shù)人買不起

這些調(diào)控措施如果落實(shí)，泡沫明顯的中國一線城市房價(jià)應(yīng)該有所下降，至少不會(huì)再快速上漲。但對于廣大中低收入者來說，房價(jià)的漲跌已經(jīng)和自己關(guān)系不大，因?yàn)榧词钩鞘械姆績r(jià)大幅下降，他們中的大多數(shù)仍然買不起，有些人甚至也租不起。

中國實(shí)行住房市場化10多年來，巨額收益讓地方政府不愿把土地、尤其是位置較好的土地投向保障性住房，廣大中低收入者也被拋入市場去尋找住所。在權(quán)貴和富有階層因樓市繁榮而迅速積累財(cái)富的時(shí)候，中低收入者要么當(dāng)房市的看客，要么淪為“房奴”。房價(jià)與占人口大多數(shù)的中低收入者不相干，早已不僅是經(jīng)濟(jì)或民生問題，更是關(guān)系到社會(huì)能否穩(wěn)定的政治問題。高層近來之所以不顧一些地方政府和任志強(qiáng)們明里暗里的推諉干擾，強(qiáng)力整頓房地產(chǎn)市場，主要目的是讓大多數(shù)人能住有所居，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供基本保障。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了“兩強(qiáng)博弈”的利益糾葛，而回歸到政府的良知、職能和責(zé)任等基本政治理念。

要讓大多數(shù)人住有所居，抑制投機(jī)、調(diào)控房價(jià)其實(shí)只是規(guī)范房地產(chǎn)市場的一方面，官方更重要的工作是為廣大中低收入者提供保障性住房。李克強(qiáng)十分清楚，大規(guī)模建設(shè)保障性住房不僅是社會(huì)穩(wěn)定的需要，也是最終理順中國房地產(chǎn)市場的治本之道。由于地方政府在保障性住房建設(shè)上往往都欠賬巨大，且缺乏還債動(dòng)力，中央必須下大決心、花大力氣才能推動(dòng)他們承擔(dān)這部分責(zé)任。這是今年8月以來，他頻繁在各地考察、督促地方政府按時(shí)按量興建保障房的重要原因。

事實(shí)上，興建保障性住房才是房地產(chǎn)市場調(diào)控最為艱巨的部分，因?yàn)榕c任志強(qiáng)代表的逐利地產(chǎn)商相比，地方政府對土地財(cái)政的依賴是中央調(diào)控房市面臨的更“強(qiáng)”的對手。因此，中國房地產(chǎn)市場上的“強(qiáng)強(qiáng)之爭”不僅是李克強(qiáng)與任志強(qiáng)，也是李克強(qiáng)所代表的中央與地方“豪強(qiáng)”之間的博弈。

在今年建成580萬套保障房的基礎(chǔ)上，中國近日宣布將明年的保障房建設(shè)規(guī)模從680萬套大幅提升到1000萬套，保障性住房工程投資將超過1萬億元人民幣（約2000億新元），達(dá)到全國房地產(chǎn)投資規(guī)模的20%?？磥?，中國房地產(chǎn)市場的“強(qiáng)強(qiáng)博弈”中，李克強(qiáng)的砝碼在增加，勝算也在增加。

第二篇：2013年房地產(chǎn)市場展望

2013年房地產(chǎn)市場展望

作者：房地產(chǎn)管理專家－李豪

2012年房地產(chǎn)市場依然在“新國八條”政策之下渡過，整體市場情況明顯好于2011年，尤其是下半年。那么即將到來的2013年，房地產(chǎn)市場將如何？是否依然持續(xù)2011年的政策，或者是否有更嚴(yán)厲的政策呢？結(jié)合多種因素，我做一個(gè)大膽的預(yù)測：

1、2013年房地產(chǎn)市場表面波瀾不驚，實(shí)際暗潮洶涌——表面量升價(jià)穩(wěn)，實(shí)際上是土地與市場競爭，各大商企競爭加劇，未來房地產(chǎn)企業(yè)競爭是拼戰(zhàn)略、拼模式、拼資本、拼管理、拼人才。

2、一、二線城市走暖，三、四線看量

3、大開發(fā)商繼續(xù)兼并，小開發(fā)商依然難受

4、復(fù)合地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多業(yè)態(tài)、復(fù)合型地產(chǎn)形勢逐步成為主流

5、保障房進(jìn)一步推動(dòng)，房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)

6、稅制改革，經(jīng)濟(jì)回暖，股市不看好，樓市依然是主流

7、各地地鐵大進(jìn)軍，繼續(xù)推動(dòng)城市化和城郊一體化

8、大城市發(fā)展暫告一段落，城鎮(zhèn)鄉(xiāng)是下一波經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力

第三篇：中國房地產(chǎn)市場2013總結(jié) 2014年展望

中國房地產(chǎn)市場2013總結(jié) 2014年展望

2013-12-27 06:48中國指數(shù)研究院| 分享 掃描到手機(jī)

[摘要]中國房地產(chǎn)市場2013總結(jié) 2014年展望

中國房地產(chǎn)市場2013總結(jié)2014年展望

一、2013年中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)

1.政策環(huán)境：中央著力深化改革、調(diào)控以穩(wěn)為主，不同城市政策分化

2013年，“宏觀穩(wěn)、微觀活”成為房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞，全國整體調(diào)控基調(diào)貫徹始終，不同城市政策導(dǎo)向出現(xiàn)分化。年初“國五條”及各地細(xì)則出臺(tái)，繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，“有保有壓”方向明確。下半年以來，新一屆政府著力建立健全長效機(jī)制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會(huì)將政府工作重心明確為全面深化改革；不動(dòng)產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長效機(jī)制工作繼續(xù)推進(jìn)，而限購、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場走勢分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)措施平抑房價(jià)上漲預(yù)期，而溫州、蕪湖等市場持續(xù)低迷的城市，在不突破調(diào)控底線的前提下，微調(diào)當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策以促進(jìn)需求釋放。

2.新房：百城價(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲，重點(diǎn)城市供需兩旺創(chuàng)近四年新高，全國銷售創(chuàng)紀(jì)錄，投資開工上行

價(jià)格方面，百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比連續(xù)18個(gè)月上漲，今年以來累計(jì)上漲10.74%，同比連續(xù)12個(gè)月上漲，漲幅擴(kuò)大至10.98%，十大城市漲幅明顯高于百城平均水平，北京、廣州、深圳尤為突出。成交方面，重點(diǎn)城市住宅成交量同比增長16%，總量為近四年同期最高，一二線城市由于上年成交量回升力度較大，今年同比增速略低于三線城市。供應(yīng)方面，重點(diǎn)城市新批上市面積總量同比增長15%，為近四年最高，“金九”為年內(nèi)高峰，即使在11月季節(jié)性低點(diǎn)，多數(shù)城市供應(yīng)量仍在高位，多數(shù)城市庫存水平止跌上揚(yáng)，出清周期略有延長但仍處于近年較低水平。全國來看，商品房銷售面積和銷售額增速明顯好于去年，規(guī)模創(chuàng)歷史新高；投資額增速高于去年；新開工面積止跌反彈，規(guī)模有望超越2011年高點(diǎn)；資金來源整體增速有所回升，總體高于同期開發(fā)投資增速，企業(yè)資金狀況處于歷史較好水平。

3.二手房：十大城市量價(jià)創(chuàng)新高，上半年尤為突出，下半年漸趨平穩(wěn) 價(jià)格方面，2013年1-11月，十大城市主城區(qū)二手住宅均價(jià)累計(jì)上漲18.5%，漲幅超過新房2.5個(gè)百分點(diǎn)，三季度以來漲幅漸趨平穩(wěn)，11月價(jià)格達(dá)26484元/平方米，創(chuàng)歷史新高。成交方面，受3月成交量激增帶動(dòng)，1-8月十大城市二手住宅總成交量已超過去年全年，之后幾個(gè)月總體平穩(wěn)，前11月共成交94.13萬套，同比增長64.5%，為近四年最高；上海、北京月均分別成交2.3萬套和1.6萬套，規(guī)模最為突出，占十大城市比重近五成。

4.土地：全國量價(jià)明顯好于去年，一線城市增長最為顯著，地王頻出

供求方面，2013年1-11月，全國300個(gè)城市住宅用地推出及成交量同比分別增長17.9%、34.2%，總出讓金同比大幅增長69.8%，一線城市成交面積和成交額分別增長73.8%和139.5%，增長最為顯著。價(jià)格方面，全國300個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)同比上漲25.9%，溢價(jià)率達(dá)19.5%。今年以來地王總價(jià)水平明顯提高，約為去年的1.8倍，樓面均價(jià)突破1萬元/平方米，創(chuàng)歷史新高。

5.企業(yè)：銷售業(yè)績再上新臺(tái)階，拿地回歸一二線，融資渠道多樣化

銷售方面，2013年1-11月，龍頭企業(yè)銷售業(yè)績再上新臺(tái)階，推動(dòng)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，十家代表企業(yè)銷售額和銷售面積同比分別增長32%和26%，均有望超額完成目標(biāo)，千億俱樂部中新增中海、恒大、碧桂園3家。拿地方面，十大企業(yè)拿地規(guī)模和金額均大幅增長，分別同比增長47%和87%，品牌房企回歸一二線城市，一線城市拿地占比明顯提高，拿地金額占比由去年的22%上升至29%，導(dǎo)致企業(yè)平均拿地成本提高近30%。資金方面，全行業(yè)整體償付能力有所提升，企業(yè)融資渠道多樣化，債券、票據(jù)等直接融資方式明顯增多，優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資成本降低。

二、2014年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望

1.宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)合理增長，貨幣政策保持穩(wěn)健，調(diào)控政策日趨分化

宏觀經(jīng)濟(jì)方面，2014年經(jīng)濟(jì)工作的核心是堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，不再單純重視經(jīng)濟(jì)增速，穩(wěn)中求進(jìn)與改革創(chuàng)新兩者并重，結(jié)構(gòu)優(yōu)化是關(guān)鍵。貨幣政策方面，央行繼續(xù)保持穩(wěn)健的貨幣政策，短期內(nèi)信貸和社會(huì)融資仍將平穩(wěn)增長，但利率市場化、匯率改革等金融改革也將穩(wěn)步推進(jìn)，中長期貨幣信貸環(huán)境不再寬松。房地產(chǎn)調(diào)控方面，隨著不同區(qū)域市場表現(xiàn)分化進(jìn)一步加劇，調(diào)控政策取向進(jìn)一步差異化。隨著土地、財(cái)稅制度改革和住房供應(yīng)體系的穩(wěn)步推進(jìn)，以市場為決定作用的調(diào)控機(jī)制將逐步形成，行業(yè)中長期環(huán)境日趨明晰，有助于社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的健康理性發(fā)展。

2.市場趨勢：整體繼續(xù)向好但增速放慢，上半年增速較高下半年趨緩 根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，在宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣信貸平穩(wěn)增長、房地產(chǎn)調(diào)控政策整體平穩(wěn)的背景下，2014年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價(jià)繼續(xù)增長但增速放慢，投資新開工增長平穩(wěn)”的特點(diǎn)。成交方面，明年新增貸款和社會(huì)融資額增長繼續(xù)推動(dòng)商品房需求增長，但貨幣政策保持穩(wěn)健、信貸擴(kuò)張放慢和高基數(shù)導(dǎo)致增速放緩，預(yù)計(jì)2014年全國商品房銷售面積同比增長5.5%-7.8%，增幅明顯低于2013年；市場慣性使得明年上半年同比增速相對較高，同比增長7.9%，下半年總量高但同比增速放緩至6.1%。供應(yīng)方面，土地成交回暖推動(dòng)新開工面積繼續(xù)增長，但在多數(shù)城市潛在供應(yīng)充足、銷售增長趨緩、貨幣政策穩(wěn)健的背景下，全國新開工和投資增速放緩，預(yù)計(jì)明年全國新開工面積同比增長6.0%-8.0%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長15.0%-17.5%。價(jià)格方面，供應(yīng)加大及信貸投放趨緩，減緩房價(jià)上漲勢頭，預(yù)計(jì)全國商品房銷售均價(jià)同比上漲7.0%-7.6%，但熱點(diǎn)城市受供求矛盾突出和高地價(jià)推動(dòng)，房價(jià)上行壓力依然較大。

表：2014年全國房地產(chǎn)市場各項(xiàng)指標(biāo)預(yù)測 指標(biāo) 絕對量 同比增速 特點(diǎn)

商品房銷售面積 13.7-14.0億平方米 5.5%-7.8% 銷售面積繼續(xù)增長但全年增速放緩，上半年增速較高下半年漸趨平緩 商品房銷售價(jià)格 6705-6746元/平方米 7.0%-7.6% 全國價(jià)格漲幅收窄，熱點(diǎn)城市價(jià)格上行壓力依舊突出 房屋新開工面積 20.9-21.3億平方米 6.0%-8.0% 新開工面積繼續(xù)增長，但增速放緩 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 9.8-10.0萬億元 15.0%-17.5% 開發(fā)投資額平穩(wěn)增長，增速略有回落

3.關(guān)注點(diǎn)：分化加劇與風(fēng)險(xiǎn)積聚促使行業(yè)轉(zhuǎn)型，市場逐步回歸理性

1)分化加?。翰煌鞘辛績r(jià)走勢和政策導(dǎo)向分化繼續(xù)加劇，企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯 不同城市量價(jià)走勢和政策分化進(jìn)一步加劇，一線城市和熱點(diǎn)二線城市供不應(yīng)求壓力持續(xù)，雖然2013年新開工項(xiàng)目將增加2014年供應(yīng)，但高地價(jià)使得當(dāng)?shù)胤績r(jià)上漲壓力依然突出，政策有加碼可能；多數(shù)二線城市供需均衡價(jià)格平穩(wěn)；大多數(shù)三四線城市供應(yīng)充足，部分城市需警惕供應(yīng)過剩和價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)，少數(shù)城市或?qū)⒗^續(xù)松綁政策鼓勵(lì)需求，而毗鄰核心城市的三四線城市量價(jià)仍有空間。企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯，大企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢繼續(xù)擴(kuò)大，中型企業(yè)不進(jìn)則退，小企業(yè)邊緣化。

2)風(fēng)險(xiǎn)積聚：經(jīng)濟(jì)降速、制度變革、需求透支等風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，高速增長后回歸理性勢在必行

經(jīng)濟(jì)方面，中長期來看經(jīng)濟(jì)增速和貨幣信貸投放將趨緩，2014年全面深化改革落地也將加大短期經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動(dòng)力減弱；政策方面，稅收、土地、金融等關(guān)鍵要素改革逐步落實(shí)，長效機(jī)制完善促進(jìn)行業(yè)環(huán)境轉(zhuǎn)變；需求方面，過去多年量價(jià)快速增長使得需求透支，人口老齡化和城鎮(zhèn)化速度放慢等行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，在2013年商品房量價(jià)創(chuàng)下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來理性回歸勢在必行。

3)行業(yè)轉(zhuǎn)型：消費(fèi)升級、政策支持促使更多企業(yè)轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)等新領(lǐng)域，但去化周期長等風(fēng)險(xiǎn)亟待關(guān)注近年來，在消費(fèi)升級、政策支持下，更多企業(yè)轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)領(lǐng)域之外的旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等，品牌房企拓展力度尤其突出。對規(guī)模在100萬平米以上的300個(gè)樣本項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，總規(guī)模接近8億平方米，海南、山東等東南沿海地區(qū)最為明顯，規(guī)模在500萬甚至1000萬平米以上的項(xiàng)目時(shí)有出現(xiàn)。但是，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目資金投入大、去化周期長、供應(yīng)規(guī)模龐大可能超過潛在需求、同質(zhì)化競爭等風(fēng)險(xiǎn)亟待關(guān)注。

第四篇：2013年青島房地產(chǎn)市場展望

2013年青島房地產(chǎn)市場展望

2013青島樓市維穩(wěn)

截止1月8日，青島新房商品房存量為151606套，超過15萬的庫存壓力，預(yù)示2013年青島房價(jià)大幅上揚(yáng)的可能性不大；而青島整體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健、日益上漲的成本、歷時(shí)一年的調(diào)整，房價(jià)大幅下行空間基本不存在。

區(qū)域特點(diǎn)簡析：

李滄群雄逐鹿升級 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)落子兩岸

中海國際社區(qū)、李滄萬達(dá)、萬科生態(tài)城、中南世紀(jì)城、海岸華府等 “出貨”大盤，在2012搶占剛需市場中爭相競技；隨著越秀地產(chǎn)、奧克斯入駐李滄，越秀地產(chǎn)一期35萬平在2013年全面開工，山河城10萬平、偉東幸福之城12萬平以及中海國際社區(qū)、萬科生態(tài)城、中南世紀(jì)城、海岸華府等項(xiàng)目加推，李滄群雄逐鹿升級加劇；而青島北岸在繼卓越、龍湖、世茂、青特等聯(lián)袂打造住宅蔚然成器之后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作較有經(jīng)驗(yàn)的招商控股入主高新區(qū)，打造青島藍(lán)灣網(wǎng)，萬科接手青島廣告文化產(chǎn)業(yè)園，而在西海岸光谷產(chǎn)業(yè)園也悄然啟動(dòng)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在青島鮮有成功項(xiàng)目，是否能接地氣運(yùn)作好，等候?qū)嵺`驗(yàn)證。

膠南區(qū)位升級 靈山衛(wèi)改造拉升供應(yīng)量

青島新行政區(qū)劃調(diào)整后，開發(fā)區(qū)政府移步膠南，原膠南北有山南有海，東臨黃島港，區(qū)位核心優(yōu)勢凸顯。而此前大熱的安子板塊，在2013亦將由靈山衛(wèi)取代，靈山衛(wèi)近18平方公里涉及23個(gè)村舊城改造的巨大體量，勢必拉升開發(fā)區(qū)整體供應(yīng)量，周邊萬科青島小鎮(zhèn)等毗鄰項(xiàng)目去化壓力升級。

名企串聯(lián)后海 膠州灣東岸大放異彩

高端項(xiàng)目金茂灣、曉港名城分別以平價(jià)策略引領(lǐng)2012青島中高端市場，點(diǎn)亮沉寂多時(shí)的后海片區(qū)，而隨著保利香檳國際、綠地、越秀地產(chǎn)的先后入駐，2013膠州灣東部將繼續(xù)串聯(lián)，大放異彩。

2013年上半年青島房地產(chǎn)行業(yè)政策盤點(diǎn)

對于青島來說，冬雪的嚴(yán)寒似乎剛剛從脫掉的厚重衣服中離開，夏日的悶熱便激動(dòng)的唱起高歌一路走來，雖然期間也經(jīng)歷過讓全國各地羨慕不已的“20度”。而對于青島的上半年房地產(chǎn)市場來說，好像也如這青島的天氣一樣，經(jīng)過冷寂的寒冬，經(jīng)過熱鬧的酷暑，也在顫顫巍巍中體會(huì)著“擔(dān)驚受怕”，在“擔(dān)驚受怕”中依然調(diào)整好心態(tài)，斗志昂揚(yáng)。

青島公積金已連續(xù)四年上調(diào)

自2月1日起，青島市公積金貸款新政正式實(shí)施，商品房公積金貸款最高限額由原來的40萬元調(diào)整為60萬元；二手房公積金貸款最高限額則由原來的25萬元調(diào)整為35萬元。公積金新政實(shí)施后，郊區(qū)業(yè)務(wù)增加明顯，許多申辦組合貸款的職工要求撤銷并重新申請貸款。

從今年7月1日起，我市職工住房公積金繳存基數(shù)將由2011年職工月平均工資調(diào)整為2012年職工月平均工資，今年上限提高至3117元，比去年高出387元。據(jù)了解，青島已經(jīng)連續(xù)四年上調(diào)公積金。

“公積金上調(diào)之后，這樣會(huì)影響一批人的購房計(jì)劃，因?yàn)榉抠J的壓力就會(huì)減少很多?！睒I(yè)內(nèi)人士分析說。

“國五條”之后島城購房者持續(xù)觀望

2013年2月20日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定的五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施。國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)五項(xiàng)調(diào)控政策措施，要求各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房價(jià)工作的考核問責(zé)制度。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實(shí)施限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。

“國五條”發(fā)布之后，青島一些樓盤、中介專門召開會(huì)議研究下一步的策略，之前漲價(jià)樓盤更是面臨成交量下跌的尷尬局面?！斑@是政策剛出來，購房者不知道政府下一步還將實(shí)施什么樣的政策，對于大多數(shù)購房者來說，還是靜觀其變?！睒I(yè)內(nèi)人士分析說。

據(jù)了解，國五條之后，很多中介則催促房主降價(jià)以取得簽約，相比之下購房者反而不著急了，觀望氛圍濃重。

“國五條細(xì)則”落地前攪熱二手房市場

但隨著國五條細(xì)則即將落地青島，市民對“20%個(gè)稅”也將隨之而來的擔(dān)憂也顯現(xiàn)出來，讓整個(gè)三月份青島二手房市場迅速升溫。房產(chǎn)交易大廳出現(xiàn)人滿為患的局面，過戶的市民天未亮就到房產(chǎn)交易大廳排隊(duì)交易，房產(chǎn)中介也出現(xiàn)工作人員短缺的局面?！斑@都很多年沒看到這樣火爆的場面了，都是擔(dān)心會(huì)出現(xiàn)新政策，多繳稅，因此趕緊過來辦理過戶?！狈慨a(chǎn)中介的置業(yè)顧問說。

2013年3月31日下午，青島市人民政府辦公廳發(fā)布“關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見”。從制定新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)，加快保障性安居工程規(guī)劃、建

設(shè)和供應(yīng)，增加普通商品住房用地和有效供應(yīng)，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房以及加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)范市場秩序等五方面，保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

“國五條細(xì)則”落地青島之后，進(jìn)入4月，伴隨著青島配套“國五條”實(shí)施細(xì)則的正式“落地”，島城二手房交易迅速回歸正常。

房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容青島有望成試點(diǎn)

今年5月，發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)“今年會(huì)有具體動(dòng)作”，意味著試點(diǎn)擴(kuò)圍為時(shí)不遠(yuǎn)。

權(quán)威人士向記者表示，多個(gè)城市的方案已上報(bào)至由住建部牽頭，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局等部門參與的協(xié)調(diào)小組。經(jīng)過反復(fù)審議，將最終確定試點(diǎn)城市和方案，并交由國務(wù)院批復(fù)。據(jù)了解，上報(bào)方案的城市除此前披露的杭州外，還包括南京、青島等二線城市，以及北京、深圳等一線城市。業(yè)內(nèi)人士分析，若青島征收房產(chǎn)稅，一可以健全財(cái)稅體系，二是可以起到調(diào)節(jié)收入分配的作用。因改革試點(diǎn)征收的收入將用于保障性住房特別是廉租房和公共租賃住房建設(shè)等，因此可以解決低收入家庭住房困難等民生問題。但是，直到現(xiàn)在，青島全面征收20%個(gè)稅還未鋪展開來。

個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)青島“獨(dú)木難支”

按照住建部今年初的部署，作為“住房調(diào)控”和“房產(chǎn)稅開征”等工作基礎(chǔ)的全國個(gè)人住房信息系統(tǒng)，將在2012年6月末前實(shí)現(xiàn)40個(gè)主要城市的聯(lián)網(wǎng)。這40個(gè)城市包括除拉薩和港澳臺(tái)之外的全部省會(huì)城市，以及深圳、大連、寧波、無錫、蘇州、廈門、溫州、青島、北海、三亞十個(gè)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市。業(yè)內(nèi)人士表示，個(gè)人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)，有助于執(zhí)行差別化信貸政策、抑制異地炒房行為，同時(shí)也為以后房產(chǎn)稅的征收提供基礎(chǔ)條件。

青島作為個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)試點(diǎn)城市，于2012年1月已經(jīng)建成了覆蓋七區(qū)五市的個(gè)人住房信息系統(tǒng)，具備了和全國其他大中城市聯(lián)網(wǎng)的條件。但是，輾轉(zhuǎn)反復(fù)至今，全國個(gè)人信心聯(lián)網(wǎng)一直未能實(shí)現(xiàn)，青島也未與全國聯(lián)網(wǎng)成功，全國個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)成“空頭支票”。

第五篇：展望中國房地產(chǎn)2020

展望中國房地產(chǎn)2020

2012年09月10日07:55第一財(cái)經(jīng)日報(bào)[微博]我要評論(2)

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怎么展望中國房地產(chǎn)的未來？這不僅是一個(gè)行業(yè)問題，更是一個(gè)關(guān)乎中國經(jīng)濟(jì)命運(yùn)的宏觀問題。

2003年之后，中國的房產(chǎn)投資開始不斷升溫，一直持續(xù)到2010年的“高熱”階段。以北京為例，從2004到2010年的6年間，內(nèi)城四區(qū)的平均房價(jià)從6000元/平方米上升到了55000元/平方米，幾近10倍。

住房本身有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，近10年來中國房價(jià)年年“水漲船高”表象背后的實(shí)質(zhì)是：住房從“房子”（消費(fèi)品）到“房產(chǎn)”（投資品）的嬗變，住房的投資屬性被放大，而在某種市場條件和環(huán)境下，投資可以演變成投機(jī)。為了應(yīng)對房價(jià)的快速上漲，自2005年來國家實(shí)施了多輪房地產(chǎn)調(diào)控。2010年的房產(chǎn)調(diào)控措施正是集中針對房產(chǎn)投機(jī)和過度投資，因而收到了較為明顯的效果。中國房地產(chǎn)高熱

首先，中國房地產(chǎn)本身的發(fā)展是否真的過熱了？

要回答這個(gè)問題，我們必須從考察房地產(chǎn)業(yè)的諸多量化指標(biāo)入手，來給中國的房地產(chǎn)業(yè)把一把脈。根據(jù)國際通用的指標(biāo)并且結(jié)合中國的國情，我們選擇了如下的指標(biāo)進(jìn)行考察：

●房地產(chǎn)投資在國內(nèi)生產(chǎn)總值中的占比（過高）：從2000年到2004年，中國房地產(chǎn)投資額占GDP的比重一路上揚(yáng)，從2000年的5.48%增加到2004年的9.64%，2011年已達(dá)13.1%左右；美國從1929年到2011年，房地產(chǎn)固定投資在GDP中的占比在2.5%~9.5%；日本從1950年到2008年，住房投資在GDP中的占比在2.9%~9.0%。

●房價(jià)收入比（過高）：從1996~2011 年的情況來看，我國的房價(jià)收入比在5.5~8.1 的區(qū)間波動(dòng)，其中最低的1996 年為5.64，最高的2009 年為8.03；美國2000~2012年的房價(jià)收入比基本維持在3~5的水平；1988~2010年，日本的房價(jià)收入比經(jīng)歷了漲落的過程，1988~1990年的三年間，隨著日本房地產(chǎn)升溫，從1988年的6.7逐年上升，到1990年達(dá)到高峰（9.2），之后隨著房產(chǎn)泡沫的破裂開始回落。房價(jià)收入比從1991年的8.8一路下跌，1992年跌至6.0，1996年跌至5.0，之后在4.5左右波動(dòng)，2004年為4.5，2010年為4.6。

●每1000人新建住房數(shù)（過高）：據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2000~2010年的10年中，我國總共新建城市住房近7000萬套。由此推算，中國每年新建城市住房約700萬套。按照城鎮(zhèn)人口約為6.3億計(jì)算，則每1000人新建房屋數(shù)為11，而2011年該數(shù)字約為15；1960~2011年期間，美國的每1000人新建住房數(shù)在2~12的范圍

波動(dòng)，在1972年左右達(dá)到最高（約為12），次貸危機(jī)后顯著下降，目前回落到2的水平；2003~2010年期間，德國的每1000人新建住房數(shù)在1.8~3.3的范圍波動(dòng)，呈現(xiàn)逐年下降的趨勢，從2003年的3.24下降到2008年的1.85，之后有所回升，2009年升至1.92，2010年至2.05。

●房屋空置率（過高）：根據(jù)我們的估算，中國的房屋空置率應(yīng)在30%左右；美國1994~2007年期間的自有住房空置率在1.5%~3%間波動(dòng)，出租房屋空置率在7%~11%內(nèi)變動(dòng)，兩者在次貸危機(jī)期間均達(dá)到較高的水平，分別為2.8%和10%；1998~2006年期間，德國的住房空置率在7.5%~8.2%的范圍內(nèi)波動(dòng)。

可見，中國房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)主要指標(biāo)已經(jīng)嚴(yán)重超標(biāo)了，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱、房地產(chǎn)存在著嚴(yán)重泡沫。我們認(rèn)為：自2010年以來中國政府在抑制房地產(chǎn)過度投資和投機(jī)、推動(dòng)房價(jià)合理回歸的措施,是合理和有效的。

這里需要特別強(qiáng)調(diào)的一個(gè)指標(biāo)是每1000人新建房屋數(shù)，而它似乎并沒有引起中國房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士、專家和研究機(jī)構(gòu)足夠的關(guān)注和重視。

每1000人新建住房數(shù)是個(gè)增量指標(biāo)，應(yīng)該是政府房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)重要指標(biāo)。假設(shè)社會(huì)總?cè)丝诓辉鲩L，每戶家庭的平均人口數(shù)為3，房屋的使用壽命為70年，那么為了補(bǔ)償房屋的自然折舊，每1000人新建住房數(shù)應(yīng)該為：

1000/(70×3)=4.76（套/年）。如果進(jìn)一步考慮家庭小型化、城市化進(jìn)程的推進(jìn)，那么該數(shù)字應(yīng)該更大一些，比如，接近于6。

另外需要注意的是，正是由于房地產(chǎn)行業(yè)極強(qiáng)的“地域性”和“區(qū)域性”，該指標(biāo)在不同國家、不同城市、不同區(qū)域表現(xiàn)也不同。而區(qū)域以外人口的流入，會(huì)直接增加對該區(qū)域住房的剛性需求，在這種情況下，等同于直接增加該比率的分子項(xiàng)，那么該指標(biāo)就會(huì)被放大。例如：近10多年來，加拿大的溫哥華地區(qū)移民人口激增，移民在總?cè)丝谥械恼急纫宦飞蠐P(yáng),從1986年的29%上升至1996年的35%，到2006年升至40%（83萬人），其每1000人新建住房數(shù)也從2001年的5.5，上升到2006年的8.8(2011年為7.7）。

由于每1000人新建住房數(shù)指標(biāo)最直接地將房地產(chǎn)規(guī)模（新建房屋數(shù)）和人口規(guī)模聯(lián)系在一起進(jìn)行相對量的考量，因而它對于政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控具有重要的意義，直觀而明了，可以被中央政府以及各級地方政府作為一個(gè)直接的、現(xiàn)實(shí)可行的控制指標(biāo)。

展望房地產(chǎn)市場2020

中國的房地產(chǎn)業(yè)所面臨的“發(fā)育亢進(jìn)”問題,是任何國家在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期都可能會(huì)碰到的、“高成長”所帶來的問題（美國、日本等發(fā)達(dá)國家都曾走過這個(gè)歷程）。

擺在我們面前的挑戰(zhàn)是：中國房地產(chǎn)業(yè)究竟該如何調(diào)控？正是由于房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、涉及產(chǎn)業(yè)鏈長、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大等特性，要讓

當(dāng)前處于“發(fā)育亢進(jìn)”狀態(tài)的中國房地產(chǎn)行業(yè)減速，并回復(fù)到可持續(xù)發(fā)展的軌道，一定是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。

因循這種復(fù)雜性，房地產(chǎn)調(diào)控須保證以下幾點(diǎn)：國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)平穩(wěn)增長；低收入階層住房條件不斷改善，城鎮(zhèn)居民的居住條件繼續(xù)得到平穩(wěn)和適度的提高；政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策適時(shí)、適度和持續(xù)地發(fā)揮作用，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)軟著陸；房價(jià)穩(wěn)中有降，房價(jià)收入比逐步回歸到合理區(qū)域。

基于上述要件，我們從量化分析的角度，對于未來8年（2012年到2020年）中國房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的趨勢和房價(jià)的走勢做了一番預(yù)測，大致的思路如下：

根據(jù)中國人口自然增長率、城鎮(zhèn)化率，推算中國城鎮(zhèn)人口增長率和中國城鎮(zhèn)人口；考慮到過去8年中國人均居住面積的增速（平均每年約1平方米），假設(shè)城鎮(zhèn)人口的人均居住面積繼續(xù)維持適度增長，從2011年的人均32.6平方米增加到2020年的41.6平方米；進(jìn)而推算出預(yù)測的房地產(chǎn)規(guī)模和增長率（從減速到低速溫和增長）。之后結(jié)合對GDP、房價(jià)收入比等數(shù)據(jù)，推算出每1000人新建房屋數(shù)從2011年15.7的水平，逐年下降，到2020年降至12.4，以及房地產(chǎn)投資在GDP中的占比從2011年的13%，逐年降低到2015年的8.6%，到2020年則減至6.8%。

出于揭示價(jià)格實(shí)際變化的考慮，我們的分析中均不考慮通脹因素和名義價(jià)格，采用2011年的可比價(jià)格作為衡量。我們的房地產(chǎn)調(diào)整趨勢和房價(jià)走勢量化分析的結(jié)論如下：

●從2012年到2020年，房地產(chǎn)行業(yè)將經(jīng)歷軟著陸，房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模將得到有效控制，房地產(chǎn)投資在GDP中的占比將逐步降低，到2015年降低到8.6%，到2020年降低到6.8%，得到可持續(xù)的良性發(fā)展；

●從2012年到2020年，中國每平方米房價(jià)將經(jīng)歷從5500元到4000元的下跌，其中在2015~2016年達(dá)到4700元左右，之后，房價(jià)緩慢回升，2020年回復(fù)到4800元的水平；

●房價(jià)收入比從高于7的位置，逐漸下行，2015年下降到6的水平，2020年下降到5的水平；

城鎮(zhèn)居民的居住條件得到持續(xù)的、適度的提高，人均居住面積到2020年提高到41.6平方米。

以上僅僅是試圖勾畫出關(guān)于中國房地產(chǎn)發(fā)展以及房價(jià)走勢的一個(gè)總體輪廓。眾所周知，房地產(chǎn)是一個(gè)地域性或者說局部性非常強(qiáng)的行業(yè)，因而我們認(rèn)為：政府采取差異策略，區(qū)別性、有針對性地制定和試行房地產(chǎn)調(diào)控的新政策（如上海、重慶試行的不同房產(chǎn)稅等），是合理和有效的。中國房地產(chǎn)業(yè)未來的調(diào)整和軟著陸，也一定會(huì)在不同的城市或相同城市的不同區(qū)域表現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。

過去十年，我國房地產(chǎn)業(yè)有了快速的發(fā)展，也極大改善了人民的居住條件，這種高速發(fā)展雖也帶來了高房價(jià)等問題，但是我們相信：只要政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策有序、有度、有區(qū)別地持續(xù)進(jìn)行，房地產(chǎn)業(yè)一定會(huì)步入良性發(fā)展的軌道，房價(jià)一定會(huì)回歸到合理的區(qū)間，中國人也會(huì)距離“安居”、“樂居”的目標(biāo)越來越近。