第一篇：2013年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

2013年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

2013青島樓市維穩(wěn)

截止1月8日，青島新房商品房存量為151606套，超過(guò)15萬(wàn)的庫(kù)存壓力，預(yù)示2013年青島房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)的可能性不大；而青島整體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健、日益上漲的成本、歷時(shí)一年的調(diào)整，房?jī)r(jià)大幅下行空間基本不存在。

區(qū)域特點(diǎn)簡(jiǎn)析：

李滄群雄逐鹿升級(jí) 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)落子兩岸

中海國(guó)際社區(qū)、李滄萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科生態(tài)城、中南世紀(jì)城、海岸華府等 “出貨”大盤，在2012搶占剛需市場(chǎng)中爭(zhēng)相競(jìng)技；隨著越秀地產(chǎn)、奧克斯入駐李滄，越秀地產(chǎn)一期35萬(wàn)平在2013年全面開(kāi)工，山河城10萬(wàn)平、偉東幸福之城12萬(wàn)平以及中海國(guó)際社區(qū)、萬(wàn)科生態(tài)城、中南世紀(jì)城、海岸華府等項(xiàng)目加推，李滄群雄逐鹿升級(jí)加?。欢鄭u北岸在繼卓越、龍湖、世茂、青特等聯(lián)袂打造住宅蔚然成器之后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作較有經(jīng)驗(yàn)的招商控股入主高新區(qū)，打造青島藍(lán)灣網(wǎng)，萬(wàn)科接手青島廣告文化產(chǎn)業(yè)園，而在西海岸光谷產(chǎn)業(yè)園也悄然啟動(dòng)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在青島鮮有成功項(xiàng)目，是否能接地氣運(yùn)作好，等候?qū)嵺`驗(yàn)證。

膠南區(qū)位升級(jí) 靈山衛(wèi)改造拉升供應(yīng)量

青島新行政區(qū)劃調(diào)整后，開(kāi)發(fā)區(qū)政府移步膠南，原膠南北有山南有海，東臨黃島港，區(qū)位核心優(yōu)勢(shì)凸顯。而此前大熱的安子板塊，在2013亦將由靈山衛(wèi)取代，靈山衛(wèi)近18平方公里涉及23個(gè)村舊城改造的巨大體量，勢(shì)必拉升開(kāi)發(fā)區(qū)整體供應(yīng)量，周邊萬(wàn)科青島小鎮(zhèn)等毗鄰項(xiàng)目去化壓力升級(jí)。

名企串聯(lián)后海 膠州灣東岸大放異彩

高端項(xiàng)目金茂灣、曉港名城分別以平價(jià)策略引領(lǐng)2012青島中高端市場(chǎng)，點(diǎn)亮沉寂多時(shí)的后海片區(qū)，而隨著保利香檳國(guó)際、綠地、越秀地產(chǎn)的先后入駐，2013膠州灣東部將繼續(xù)串聯(lián)，大放異彩。

2013年上半年青島房地產(chǎn)行業(yè)政策盤點(diǎn)

對(duì)于青島來(lái)說(shuō)，冬雪的嚴(yán)寒似乎剛剛從脫掉的厚重衣服中離開(kāi)，夏日的悶熱便激動(dòng)的唱起高歌一路走來(lái)，雖然期間也經(jīng)歷過(guò)讓全國(guó)各地羨慕不已的“20度”。而對(duì)于青島的上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，好像也如這青島的天氣一樣，經(jīng)過(guò)冷寂的寒冬，經(jīng)過(guò)熱鬧的酷暑，也在顫顫巍巍中體會(huì)著“擔(dān)驚受怕”，在“擔(dān)驚受怕”中依然調(diào)整好心態(tài)，斗志昂揚(yáng)。

青島公積金已連續(xù)四年上調(diào)

自2月1日起，青島市公積金貸款新政正式實(shí)施，商品房公積金貸款最高限額由原來(lái)的40萬(wàn)元調(diào)整為60萬(wàn)元；二手房公積金貸款最高限額則由原來(lái)的25萬(wàn)元調(diào)整為35萬(wàn)元。公積金新政實(shí)施后，郊區(qū)業(yè)務(wù)增加明顯，許多申辦組合貸款的職工要求撤銷并重新申請(qǐng)貸款。

從今年7月1日起，我市職工住房公積金繳存基數(shù)將由2011年職工月平均工資調(diào)整為2012年職工月平均工資，今年上限提高至3117元，比去年高出387元。據(jù)了解，青島已經(jīng)連續(xù)四年上調(diào)公積金。

“公積金上調(diào)之后，這樣會(huì)影響一批人的購(gòu)房計(jì)劃，因?yàn)榉抠J的壓力就會(huì)減少很多?！睒I(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)。

“國(guó)五條”之后島城購(gòu)房者持續(xù)觀望

2013年2月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定的五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)五項(xiàng)調(diào)控政策措施，要求各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房類型、購(gòu)房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施。

“國(guó)五條”發(fā)布之后，青島一些樓盤、中介專門召開(kāi)會(huì)議研究下一步的策略，之前漲價(jià)樓盤更是面臨成交量下跌的尷尬局面?！斑@是政策剛出來(lái)，購(gòu)房者不知道政府下一步還將實(shí)施什么樣的政策，對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，還是靜觀其變?！睒I(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)。

據(jù)了解，國(guó)五條之后，很多中介則催促房主降價(jià)以取得簽約，相比之下購(gòu)房者反而不著急了，觀望氛圍濃重。

“國(guó)五條細(xì)則”落地前攪熱二手房市場(chǎng)

但隨著國(guó)五條細(xì)則即將落地青島，市民對(duì)“20%個(gè)稅”也將隨之而來(lái)的擔(dān)憂也顯現(xiàn)出來(lái)，讓整個(gè)三月份青島二手房市場(chǎng)迅速升溫。房產(chǎn)交易大廳出現(xiàn)人滿為患的局面，過(guò)戶的市民天未亮就到房產(chǎn)交易大廳排隊(duì)交易，房產(chǎn)中介也出現(xiàn)工作人員短缺的局面?！斑@都很多年沒(méi)看到這樣火爆的場(chǎng)面了，都是擔(dān)心會(huì)出現(xiàn)新政策，多繳稅，因此趕緊過(guò)來(lái)辦理過(guò)戶?！狈慨a(chǎn)中介的置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)。

2013年3月31日下午，青島市人民政府辦公廳發(fā)布“關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)”。從制定新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，加快保障性安居工程規(guī)劃、建

設(shè)和供應(yīng)，增加普通商品住房用地和有效供應(yīng)，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房以及加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)范市場(chǎng)秩序等五方面，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

“國(guó)五條細(xì)則”落地青島之后，進(jìn)入4月，伴隨著青島配套“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則的正式“落地”，島城二手房交易迅速回歸正常。

房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容青島有望成試點(diǎn)

今年5月，發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)“今年會(huì)有具體動(dòng)作”，意味著試點(diǎn)擴(kuò)圍為時(shí)不遠(yuǎn)。

權(quán)威人士向記者表示，多個(gè)城市的方案已上報(bào)至由住建部牽頭，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局等部門參與的協(xié)調(diào)小組。經(jīng)過(guò)反復(fù)審議，將最終確定試點(diǎn)城市和方案，并交由國(guó)務(wù)院批復(fù)。據(jù)了解，上報(bào)方案的城市除此前披露的杭州外，還包括南京、青島等二線城市，以及北京、深圳等一線城市。業(yè)內(nèi)人士分析，若青島征收房產(chǎn)稅，一可以健全財(cái)稅體系，二是可以起到調(diào)節(jié)收入分配的作用。因改革試點(diǎn)征收的收入將用于保障性住房特別是廉租房和公共租賃住房建設(shè)等，因此可以解決低收入家庭住房困難等民生問(wèn)題。但是，直到現(xiàn)在，青島全面征收20%個(gè)稅還未鋪展開(kāi)來(lái)。

個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)青島“獨(dú)木難支”

按照住建部今年初的部署，作為“住房調(diào)控”和“房產(chǎn)稅開(kāi)征”等工作基礎(chǔ)的全國(guó)個(gè)人住房信息系統(tǒng)，將在2012年6月末前實(shí)現(xiàn)40個(gè)主要城市的聯(lián)網(wǎng)。這40個(gè)城市包括除拉薩和港澳臺(tái)之外的全部省會(huì)城市，以及深圳、大連、寧波、無(wú)錫、蘇州、廈門、溫州、青島、北海、三亞十個(gè)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市。業(yè)內(nèi)人士表示，個(gè)人住房信息系統(tǒng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，有助于執(zhí)行差別化信貸政策、抑制異地炒房行為，同時(shí)也為以后房產(chǎn)稅的征收提供基礎(chǔ)條件。

青島作為個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)試點(diǎn)城市，于2012年1月已經(jīng)建成了覆蓋七區(qū)五市的個(gè)人住房信息系統(tǒng)，具備了和全國(guó)其他大中城市聯(lián)網(wǎng)的條件。但是，輾轉(zhuǎn)反復(fù)至今，全國(guó)個(gè)人信心聯(lián)網(wǎng)一直未能實(shí)現(xiàn)，青島也未與全國(guó)聯(lián)網(wǎng)成功，全國(guó)個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)成“空頭支票”。

第二篇：2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

作者：房地產(chǎn)管理專家－李豪

2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)依然在“新國(guó)八條”政策之下渡過(guò)，整體市場(chǎng)情況明顯好于2011年，尤其是下半年。那么即將到來(lái)的2013年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何？是否依然持續(xù)2011年的政策，或者是否有更嚴(yán)厲的政策呢？結(jié)合多種因素，我做一個(gè)大膽的預(yù)測(cè)：

1、2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)表面波瀾不驚，實(shí)際暗潮洶涌——表面量升價(jià)穩(wěn)，實(shí)際上是土地與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，各大商企競(jìng)爭(zhēng)加劇，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是拼戰(zhàn)略、拼模式、拼資本、拼管理、拼人才。

2、一、二線城市走暖，三、四線看量

3、大開(kāi)發(fā)商繼續(xù)兼并，小開(kāi)發(fā)商依然難受

4、復(fù)合地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多業(yè)態(tài)、復(fù)合型地產(chǎn)形勢(shì)逐步成為主流

5、保障房進(jìn)一步推動(dòng)，房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)

6、稅制改革，經(jīng)濟(jì)回暖，股市不看好，樓市依然是主流

7、各地地鐵大進(jìn)軍，繼續(xù)推動(dòng)城市化和城郊一體化

8、大城市發(fā)展暫告一段落，城鎮(zhèn)鄉(xiāng)是下一波經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力

第三篇：展望2010錦州房地產(chǎn)市場(chǎng)

展望2010錦州房地產(chǎn)市場(chǎng)

錦州日?qǐng)?bào)（朱秋戌 記者 張愛(ài)桐 記者靳偉攝）2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以稱為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史上最瘋狂的一年，是很多專家們都看不懂的“意外”之年。2009年的錦州房地產(chǎn)市場(chǎng)，與全國(guó)大多城市一樣，無(wú)論是交易量和交易價(jià)格，都雙雙走高，從各個(gè)方面來(lái)講，都可以稱為“大發(fā)展”的一年。正是在房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的帶動(dòng)下，古老的錦州城正以前所未有的速度進(jìn)行著一次“美麗的蛻變”。在老城區(qū)，一座座全新的建筑、一個(gè)個(gè)美麗的社區(qū)不斷出現(xiàn)；在白沙灣，錦州濱海新城的建設(shè)更是日新月異，一座美麗的濱海之城正在渤海灣畔迅速崛起。

2010年，錦州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)如何仍是人們關(guān)注的熱點(diǎn)。錦州的房地產(chǎn)業(yè)在2009年快速發(fā)展的前提下，今年會(huì)出現(xiàn)怎樣的態(tài)勢(shì)？2010年樓市有什么新政策出臺(tái)，供求關(guān)系怎樣，房?jī)r(jià)能否降低，還能不能出現(xiàn)火爆的交易局面，虎年的樓市會(huì)出現(xiàn)虎威嗎？對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的預(yù)測(cè)與期待已經(jīng)成為言必談之的話題?！?2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最大的一年

應(yīng)該看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)的決定因素是供求關(guān)系。在錦州房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出買方市場(chǎng)的形勢(shì)，研究供求關(guān)系時(shí)，決定因素是需求。在考察需求時(shí)，在投資需求與消費(fèi)之間，消費(fèi)需求是關(guān)鍵。那么，今年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況會(huì)是怎樣呢？讓我們首先關(guān)注王文權(quán)市長(zhǎng)今年1月13日的《市政府工作報(bào)告》中涉及的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)項(xiàng)目。

《報(bào)告》提出，今年錦州市安排房地產(chǎn)項(xiàng)目110個(gè)，建筑面積達(dá)到638萬(wàn)平方米，比去年計(jì)劃多出200多萬(wàn)平方米，如果按照這一計(jì)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這將是我市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)史上最大的一年，也是歷年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資最大的一年?！秷?bào)告》中說(shuō)，要“圍繞中央大街十里商街重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，高標(biāo)準(zhǔn)啟動(dòng)老城區(qū)的開(kāi)發(fā)改造?！庇幸慌虡I(yè)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，2010年我市要重點(diǎn)推進(jìn)密集的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，讓中央大街等帶動(dòng)老城區(qū)發(fā)生新變化，出現(xiàn)新面貌?！秷?bào)告》中還明確提出要“加快推進(jìn)錦凌水庫(kù)建設(shè)。實(shí)施站前廣場(chǎng)改造。廣州街公鐵立交橋、中環(huán)路三期等工程開(kāi)工建設(shè)。云飛街小凌河大橋建成通車。啟動(dòng)松山新區(qū)歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)”這些加強(qiáng)規(guī)劃建設(shè)管理，打造濱海錦州形象的工程項(xiàng)目，會(huì)使人感到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)將繼續(xù)回暖。為了迎接回暖的春天，2010年我市要“新建廉租住房1769套，新增租賃補(bǔ)貼1348戶，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房2500套。這是我市低收入家庭住房保障的閃亮計(jì)劃。

■ 中小戶型中低價(jià)位普通住宅占主導(dǎo)

由于今年要繼續(xù)開(kāi)創(chuàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)新局面，在國(guó)家和省房地產(chǎn)政策指導(dǎo)下，我市堅(jiān)持從實(shí)際出發(fā)，精心把握市場(chǎng)動(dòng)向，通過(guò)正確的輿論導(dǎo)向和各項(xiàng)措施的綜合作用，較好地駕馭房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以市場(chǎng)引導(dǎo)為主，行政指導(dǎo)為輔，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提出面向普通百姓的適銷對(duì)路的住房，使中低價(jià)位、中小戶型的普通住宅占據(jù)主導(dǎo)地位，形成均衡合理的市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)投資環(huán)境得到明顯改善。還要加快房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)作，提供便民利民服務(wù)，加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)，發(fā)揮其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)作用。

房地產(chǎn)業(yè)已成為拉動(dòng)我市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的力量。今年3月下旬要舉辦2010年春季房展會(huì)，面對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)堅(jiān)持誠(chéng)信、品牌、社會(huì)責(zé)任的理念，努力提高住宅產(chǎn)品質(zhì)量和建筑工程質(zhì)量，推出宜居的優(yōu)勢(shì)樓盤，讓購(gòu)房者得到實(shí)惠。市公用事業(yè)與房產(chǎn)局和有關(guān)部門正緊鑼密鼓進(jìn)行籌備工作。以新作風(fēng)、新姿態(tài)、新面貌做好展會(huì)工作，為廣大市民搭建改善住房條件的平臺(tái)，讓購(gòu)房者在展會(huì)上面對(duì)更多的選擇，在明媚的春天買到可心的住房。

■ 海景住宅將備受尊崇

華紡·海岸城的銷售負(fù)責(zé)人告訴記者：2009年華紡·海岸城所有推出房源在短短幾個(gè)月之內(nèi)售出近90%。而在這些成交客戶中，外地客戶竟然足足占了50%以上。目前，華紡·海岸城一期“庭園洋房”除了預(yù)留的示范區(qū)房源以外基本銷售一空，二期“小小洋房”推出房源銷售至80%，三期高層將會(huì)在6月提前推出期房。這個(gè)趨勢(shì)告訴我們，2010年海景房備受尊崇是毋庸置疑的。

市場(chǎng)范圍的擴(kuò)大，意味著市場(chǎng)機(jī)會(huì)與價(jià)格抗風(fēng)險(xiǎn)能力的增加，由于全國(guó)范圍內(nèi)宜居海岸線土地資源稀

缺，使得海景房、親海度假房成為最具抗風(fēng)險(xiǎn)能力的地產(chǎn)種類。而海景房的銷售，往往與一個(gè)城市的知名度與吸引力有關(guān)。華紡·海岸城的銷售負(fù)責(zé)人還告訴記者，2009年初開(kāi)始，華紡置業(yè)就制定了“讓房子走出去，讓客戶走進(jìn)來(lái)”的營(yíng)銷策略。一年內(nèi)參加了大大小小十幾次各大城市的樓盤展銷會(huì)?！白叱鲥\州，就代表的是錦州的形象，面對(duì)外地的客戶，推銷我們的海景房，必須首先推銷我們的城市。因?yàn)榭蛻糁挥袑?duì)這座城市感興趣，才會(huì)考慮是否購(gòu)買我們的房子。這也是我們帶到2010年的銷售經(jīng)驗(yàn)?！?/p>

■ 房地產(chǎn)商 胸有成竹信心百倍

2010年房地產(chǎn)發(fā)展如何，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最有發(fā)言權(quán)，日前，記者就2010年房地產(chǎn)走勢(shì)如何采訪了某開(kāi)發(fā)商，他信心百倍地對(duì)記者說(shuō)，衡量一個(gè)城市的吸引力，就要看一下那里的房?jī)r(jià)。2009年錦州一路上升的房?jī)r(jià)無(wú)疑就像一個(gè)晴雨表，昭示著一座城市經(jīng)濟(jì)凝聚力的必然提升與一座魅力濱海之城的必然崛起。濱海新區(qū)住宅價(jià)格從2009年初的每平方米2000元左右提升到了年末的近3000元，從市區(qū)到濱海新區(qū)，各個(gè)售樓中心將代表已出售的紅旗插得密密麻麻。與此同時(shí)，錦州老城區(qū)的房?jī)r(jià)也在穩(wěn)步上升。到了2009年年底，國(guó)家似乎又開(kāi)始新一輪房?jī)r(jià)調(diào)控，中央政策頻出，可以被稱為是中國(guó)房地產(chǎn)的“政策月”。正在召開(kāi)的“兩會(huì)”上，關(guān)于房?jī)r(jià)的提案也一躍成為萬(wàn)眾矚目的焦點(diǎn)。如果仔細(xì)剖析國(guó)家自宏觀調(diào)控以來(lái)所有政策措施以及市場(chǎng)起伏的特點(diǎn)，我們不難發(fā)現(xiàn)，國(guó)家的調(diào)控目標(biāo)始終著眼于房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康、穩(wěn)定的發(fā)展，只是對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)高的城市進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)控。對(duì)于我們錦州而言，由于房?jī)r(jià)一直是穩(wěn)步上揚(yáng)，至今依然被地產(chǎn)投資者稱為“價(jià)格洼地”，錦州的房地產(chǎn)依然蘊(yùn)含著巨大的投資潛力。

第四篇：2011中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

2011中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

于澤遠(yuǎn)

2010年最能攪動(dòng)中國(guó)各方神經(jīng)的當(dāng)屬房地產(chǎn)市場(chǎng)。從年初房?jī)r(jià)飆升，到4月中旬“國(guó)十條”出臺(tái)抑制房?jī)r(jià)；從9月房?jī)r(jià)再度上揚(yáng)，到9月底官方祭出第二輪調(diào)控措施；從11月樓市量?jī)r(jià)齊升，到官方將進(jìn)行新一輪調(diào)控的傳言，中央高層、地方政府、房地產(chǎn)商、境內(nèi)外投資投機(jī)者，及普通消費(fèi)者在混沌的中國(guó)樓市博弈混戰(zhàn)，一時(shí)殺得難解難分。樓市風(fēng)起云涌

由于房?jī)r(jià)最能吸引普羅大眾的眼球，今年中國(guó)各路媒體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注程度前所未有。風(fēng)起云涌的樓市也為媒體提供無(wú)盡的刺激素材：高層希望調(diào)控房?jī)r(jià)、地方政府指望賣地生錢、央企紛紛圈地賺錢、國(guó)內(nèi)外炒家抬高樓市撈錢、剛性需求的普通人沒(méi)錢，加上經(jīng)濟(jì)學(xué)家種種分析、地產(chǎn)大嘴屢屢放炮等等，房地產(chǎn)市場(chǎng)隔三差五就會(huì)成為各路媒體的封面或主打。如果要盤點(diǎn)2010年中國(guó)最熱門的話題，房地產(chǎn)市場(chǎng)輪番上演的漲價(jià)與調(diào)控當(dāng)能拔得頭籌。

但漲價(jià)與調(diào)控誰(shuí)勝誰(shuí)負(fù)，目前還很難給出答案。有人將房?jī)r(jià)的上漲與調(diào)控戲稱為“強(qiáng)強(qiáng)博弈”?！皬?qiáng)強(qiáng)”指的是主導(dǎo)官方調(diào)控政策的常務(wù)副總理李克強(qiáng)與代表房地產(chǎn)商利益的“名嘴”任志強(qiáng)。任志強(qiáng)向來(lái)對(duì)官方調(diào)控房?jī)r(jià)的努力嗤之以鼻，認(rèn)為房?jī)r(jià)只能是越調(diào)越高。雖然他今年勸告地產(chǎn)商“從了”調(diào)控政策，象征性降些價(jià)格配合官方動(dòng)作，但今年11月中國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格仍然同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.3%。這說(shuō)明，在“強(qiáng)強(qiáng)之爭(zhēng)”中，任志強(qiáng)們并未處于下風(fēng)。

在房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的現(xiàn)實(shí)面前，曾對(duì)調(diào)控樓市抱有厚望的人開(kāi)始失望。他們認(rèn)為，在權(quán)力大于市場(chǎng)的中國(guó)，官方應(yīng)該有能力、有辦法讓房?jī)r(jià)回歸理性。但大半年過(guò)去了，北京、上海等大城市的房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有明顯下跌，甚至還略有上揚(yáng)。這說(shuō)明官方調(diào)控房?jī)r(jià)的意愿并不強(qiáng)烈，或是調(diào)控的手段不大對(duì)癥。

用降價(jià)多少來(lái)衡量官方調(diào)控房市的成敗，多少有些片面或誤讀。因?yàn)?，在地方政府仍依賴土地?cái)政、國(guó)內(nèi)外熱錢隨時(shí)可能涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)的大背景下，官方能摁住中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭，已屬不易。

降價(jià)并不是官方調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要目標(biāo)，官方也沒(méi)有提出過(guò)房?jī)r(jià)應(yīng)該下降多少。按照李克強(qiáng)的說(shuō)法，官方的目標(biāo)是要完善住房體制機(jī)制和政策體系，滿足普通民眾的住房需求，要通過(guò)財(cái)稅、金融、土地等政策調(diào)節(jié)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，抑制投資投機(jī)性住房需求。

多數(shù)人買不起

這些調(diào)控措施如果落實(shí)，泡沫明顯的中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)應(yīng)該有所下降，至少不會(huì)再快速上漲。但對(duì)于廣大中低收入者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的漲跌已經(jīng)和自己關(guān)系不大，因?yàn)榧词钩鞘械姆績(jī)r(jià)大幅下降，他們中的大多數(shù)仍然買不起，有些人甚至也租不起。

中國(guó)實(shí)行住房市場(chǎng)化10多年來(lái)，巨額收益讓地方政府不愿把土地、尤其是位置較好的土地投向保障性住房，廣大中低收入者也被拋入市場(chǎng)去尋找住所。在權(quán)貴和富有階層因樓市繁榮而迅速積累財(cái)富的時(shí)候，中低收入者要么當(dāng)房市的看客，要么淪為“房奴”。房?jī)r(jià)與占人口大多數(shù)的中低收入者不相干，早已不僅是經(jīng)濟(jì)或民生問(wèn)題，更是關(guān)系到社會(huì)能否穩(wěn)定的政治問(wèn)題。高層近來(lái)之所以不顧一些地方政府和任志強(qiáng)們明里暗里的推諉干擾，強(qiáng)力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要目的是讓大多數(shù)人能住有所居，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供基本保障。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了“兩強(qiáng)博弈”的利益糾葛，而回歸到政府的良知、職能和責(zé)任等基本政治理念。

要讓大多數(shù)人住有所居，抑制投機(jī)、調(diào)控房?jī)r(jià)其實(shí)只是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的一方面，官方更重要的工作是為廣大中低收入者提供保障性住房。李克強(qiáng)十分清楚，大規(guī)模建設(shè)保障性住房不僅是社會(huì)穩(wěn)定的需要，也是最終理順中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的治本之道。由于地方政府在保障性住房建設(shè)上往往都欠賬巨大，且缺乏還債動(dòng)力，中央必須下大決心、花大力氣才能推動(dòng)他們承擔(dān)這部分責(zé)任。這是今年8月以來(lái)，他頻繁在各地考察、督促地方政府按時(shí)按量興建保障房的重要原因。

事實(shí)上，興建保障性住房才是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最為艱巨的部分，因?yàn)榕c任志強(qiáng)代表的逐利地產(chǎn)商相比，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴是中央調(diào)控房市面臨的更“強(qiáng)”的對(duì)手。因此，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的“強(qiáng)強(qiáng)之爭(zhēng)”不僅是李克強(qiáng)與任志強(qiáng)，也是李克強(qiáng)所代表的中央與地方“豪強(qiáng)”之間的博弈。

在今年建成580萬(wàn)套保障房的基礎(chǔ)上，中國(guó)近日宣布將明年的保障房建設(shè)規(guī)模從680萬(wàn)套大幅提升到1000萬(wàn)套，保障性住房工程投資將超過(guò)1萬(wàn)億元人民幣（約2000億新元），達(dá)到全國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模的20%?？磥?lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“強(qiáng)強(qiáng)博弈”中，李克強(qiáng)的砝碼在增加，勝算也在增加。

第五篇：xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)暨xx年展望

xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)暨xx年展望

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xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)暨xx年展望

在此大環(huán)境下，作為華南樓市代表的廣州樓市也展現(xiàn)出相應(yīng)的特點(diǎn)，包括：市場(chǎng)完成了從供不應(yīng)求到供大于求的轉(zhuǎn)換，土地拍賣市場(chǎng)遇冷，一、二手樓市雙雙“量縮價(jià)跌”，行業(yè)面臨洗牌，等等。

一、宏觀調(diào)控政策風(fēng)云變幻，密集出臺(tái)，上半年“穩(wěn)健、從緊”，下半年“積極、適度寬松”，但是金融危機(jī)大環(huán)境下樓市調(diào)整的格局已經(jīng)形成，觀望氣氛無(wú)法打破，一、二手行業(yè)雙雙陷入困境。

不過(guò)，由于樓市調(diào)整的大格局已經(jīng)形成，再加上金融危機(jī)之下市民“現(xiàn)金為王”的理財(cái)觀念，頻頻出臺(tái)的政策始終無(wú)法徹底打破預(yù)期已經(jīng)改變的置業(yè)者的觀望情緒，因此并不能夠令廣州樓市的成交從低谷中走出來(lái)。在此情況下，包括大開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的大多數(shù)開(kāi)發(fā)商一方面難以獲得資本市場(chǎng)和商業(yè)銀行的融資、信貸支持，另一方面新房的銷售情況又不理想，腹背受敵，只好用降價(jià)這個(gè)最原始有效的方式加大樓款回籠力度，緩解資金緊張的困局。

與一手開(kāi)發(fā)企業(yè)的窘境一樣，廣州的二手中介行業(yè)在經(jīng)歷了過(guò)去幾年的高速擴(kuò)張之后，面對(duì)突然降溫的市場(chǎng)也不得不收縮陣線、開(kāi)源節(jié)流。為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，一些品牌大中介紛紛開(kāi)展與一手開(kāi)發(fā)商的“一二手聯(lián)動(dòng)”代理合作，力爭(zhēng)多渠道度過(guò)經(jīng)營(yíng)難關(guān)。

二、土地出讓市場(chǎng)低迷，土地出讓指標(biāo)兩度調(diào)低仍無(wú)法完成，“底價(jià)出讓”、“流拍”成為常態(tài)，中小開(kāi)發(fā)商趁機(jī)抄底拿地，取代大開(kāi)發(fā)商成為土地出讓市場(chǎng)的主角。

在地價(jià)回落的同時(shí)，包括員村絹麻廠地塊在內(nèi)的“地王”表情尷尬。以員村絹麻廠地塊為例，繳納土地出讓金的大限早已在xx月份過(guò)期，由于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有履行合約，按照正常手續(xù)該地塊將會(huì)被收回，但是至今無(wú)論是國(guó)土部門還是地產(chǎn)商都三緘其口，不得而知。在xx年產(chǎn)生的多個(gè)“地王”中，盡管對(duì)外宣稱的理由各不一樣，但是基本上都選擇了“拖”字訣，動(dòng)工的是極少數(shù)。開(kāi)發(fā)商們對(duì)“地王”的冷處理，資金鏈緊張導(dǎo)致開(kāi)發(fā)困難是一個(gè)原因，而現(xiàn)時(shí)不少“地王”所在的板塊“面粉比面包貴”也是現(xiàn)實(shí)。

不過(guò)盡管如此，廣州在xx年出讓的地塊加上之前兩年開(kāi)發(fā)商拿下的地塊，仍然足以滿足未來(lái)兩三年的市場(chǎng)供應(yīng)需求，郊區(qū)地塊的大量出讓還有可能在局部市場(chǎng)形成比較突出的供大于求。高價(jià)地與低價(jià)地同臺(tái)共舞將大大考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)智慧。

三、新建商品住宅交易登記面積大幅減少33.5%，成交均價(jià)從xx年第四季度的萬(wàn)元高位回落至9000多元/平方米；

具體到各個(gè)月份來(lái)看，前5個(gè)月市場(chǎng)受宏觀調(diào)控的影響成交持續(xù)低迷，一直徘徊在二、三十萬(wàn)平方米左右，直到xx月份才首次沖破60萬(wàn)平方米。下半年，隨著政府一系列救市政策的出臺(tái)，市場(chǎng)成交情況有所好轉(zhuǎn)，但是由于政策變化頻繁市場(chǎng)表現(xiàn)頗為反復(fù)，其中xx月份一度降至35.83萬(wàn)平方米，但是xx月份又很快回到50萬(wàn)平方米以上。以產(chǎn)品來(lái)看，全年銷售出色的是90/70產(chǎn)品，限價(jià)房以及以低價(jià)策略出擊的郊區(qū)樓盤長(zhǎng)期盤踞陽(yáng)光家緣成交榜的前列。此外，一些搶在市場(chǎng)前頭果斷降價(jià)的市區(qū)樓盤銷售情況也較樂(lè)觀。

總體來(lái)看，xx年廣州市區(qū)的一手樓價(jià)依然比較堅(jiān)挺，老城區(qū)、珠江新城等繁華區(qū)域的商品樓盤成交均價(jià)普遍保持在萬(wàn)元以上，但是花都區(qū)等遠(yuǎn)郊地區(qū)的樓盤價(jià)格回調(diào)比較明顯，從去年高峰期的5000-6000元/平方米左右回到3000-4000元/平方米左右，與xx年、xx年的水平相當(dāng)。

四、存量住宅交易登記面積同比大幅減少28.5%，回到xx年之前的水平；

五、展望xx年，在復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境以及供大于求的行業(yè)環(huán)境下，廣州樓價(jià)仍有小幅下調(diào)空間，“緊貼經(jīng)濟(jì)脈搏，低位盤整等待回暖時(shí)機(jī)”將會(huì)是09樓市的典型概括。

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