第一篇：東勝區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行形勢(shì)回顧及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

東勝區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行形勢(shì)回顧及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

一、2009年?yáng)|勝區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行形勢(shì)分析

在國(guó)家宏觀調(diào)控和政府促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展政策的驅(qū)動(dòng)下，2009年?yáng)|勝區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額持續(xù)增長(zhǎng)，商品房新開工及銷售面積增加，二手房交易活躍等特征，具體分析如下：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)完成投資持續(xù)增長(zhǎng)

縱觀2009年?yáng)|勝區(qū)全年房地產(chǎn)完成投資情況，我們不難發(fā)現(xiàn)，東勝區(qū)房地產(chǎn)完成投資額逐月增長(zhǎng)（見(jiàn)圖1）。截止到2009年12月底，東勝區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資144.8億元，同比增長(zhǎng)30%，占城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資的36%。按工程用途分：商品住宅投資66.85億元，占房地產(chǎn)總投資的46％，同比下降10%，其中140平方米以上商品住宅投資21.82億元，占商品住宅的33％，同比增長(zhǎng)71.68%；辦公樓投資19.66億元，占房地產(chǎn)總投資的14%，同比增長(zhǎng)247%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資47.84 億元,占房地產(chǎn)總投資的33％，同比增長(zhǎng)124%；其他投資10.46億元,占房地產(chǎn)總投資的7％，同比增長(zhǎng)6%。

（二）商品房供求面積皆呈上升趨勢(shì)

截止到2009年12月底，東勝區(qū)各類商品房施工面積為1522.47萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)76%，其中新開工面積927.67萬(wàn)平方米，同

比增長(zhǎng)80%。由于新開工面積的增加，商品房預(yù)售面積也隨之上升，2009年全區(qū)累計(jì)商品房預(yù)售面積達(dá)491.86萬(wàn)平方米。

截止到2009年12月底，全區(qū)商品房銷售面積累計(jì)達(dá)236.52萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)69.16%，其中第一季度銷售1.5萬(wàn)平方米，同比下降46.27%；第二季度銷售40.12萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.78 %；第三季度銷售95.72萬(wàn)平方米，同比下降1.69%，第四季度銷售99.18萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)187.12%。增幅有起有落，但銷售面積不斷增加（見(jiàn)圖2）。商品住宅銷售面積中，現(xiàn)房銷售2850平方米；期房銷售211.56萬(wàn)平方米，同比上升65.5%，期房銷售面積占商品住宅銷售面積的99.87%，商品房銷售量的增加，表明市場(chǎng)的需求仍很旺盛。

（三）商品房售價(jià)一路走高，新開盤價(jià)格普遍上調(diào)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年12月底東勝區(qū)商品房的平均銷售價(jià)格為4701.2元/平方米，同比上升28.5%，其中住宅商品房4154.5元/平方米，同比上升13.56%。從對(duì)部分有代表性樓盤房?jī)r(jià)動(dòng)態(tài)跟蹤情況看，隨著新開樓盤價(jià)位的提高，部分在售樓盤的售價(jià)跟著上調(diào)，上調(diào)幅度每平方米在500元左右，這促使全區(qū)商品房?jī)r(jià)位的整體上升。

（四）二手房交易面積逐季上升，交易均價(jià)漲幅較大

在國(guó)家及地方政府一系列稅費(fèi)優(yōu)惠政策的支持下，東勝區(qū)二手房交易

呈不斷上升趨勢(shì)。截止到2009年12月底，全區(qū)二手房交易面積25.51萬(wàn)平方米，成交金額116079.1萬(wàn)元，均價(jià)4550.34元/平方米。由于一些新建商品房進(jìn)入二手房流通領(lǐng)域，促使二手房交易均價(jià)的大幅上漲。

（五）房地產(chǎn)資金來(lái)源同比大增

2009年?yáng)|勝區(qū)房地產(chǎn)資金來(lái)源合計(jì)共176.71億元，同比增長(zhǎng)30.44%，其中2008年末結(jié)余資金12.5億元，2009年資金來(lái)源164.21億元，同比增長(zhǎng)27.85%。在2009年的資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款28.14億元、占資金來(lái)源的17.14%，同比增長(zhǎng)310.8%；自籌資金120.3億元、占資金來(lái)源的73.26%，同比增長(zhǎng)9.81%；其他資金來(lái)源（定金、預(yù)售款及個(gè)人按揭貸款等）15.77億元、占資金來(lái)源的9.6%，同比增長(zhǎng)31.09%。

二、2010年?yáng)|勝區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

（一）東勝區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展

2009年?yáng)|勝區(qū)委、區(qū)政府充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)的核心作用，以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，準(zhǔn)確把握宏觀調(diào)控政策，深入實(shí)施“結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新強(qiáng)市”和“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、集約發(fā)展”兩大戰(zhàn)略，全區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)現(xiàn)了又好又快發(fā)

展。按照“三年大建設(shè)、三年大變樣”的發(fā)展思路，2010年將會(huì)是東勝區(qū)建設(shè)任務(wù)最重、實(shí)施項(xiàng)目最多、投資數(shù)額最大的一年，全年全區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展將預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)：地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到650億元，增長(zhǎng)23%；財(cái)政收入完成130億元（包括康巴什新區(qū)），增長(zhǎng)25%；固定資產(chǎn)投資達(dá)到600億元，增長(zhǎng)46%。

按照“改善民生、均衡普惠”的發(fā)展要求，2010年?yáng)|勝區(qū)委、區(qū)政府將繼續(xù)加大投入，努力在提高人民生活水平方面取得突破性進(jìn)展。2010年?yáng)|勝區(qū)預(yù)計(jì)將企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金提高10%，為行政事業(yè)單位工作人員月增資1000元，為轉(zhuǎn)移農(nóng)民進(jìn)行各類培訓(xùn)達(dá)1.5萬(wàn)人（次）以增加其就業(yè)機(jī)會(huì)和收入。并投資8000萬(wàn)元規(guī)劃建設(shè)人力資源市場(chǎng)和人事管理信息網(wǎng)，面向社會(huì)提供就業(yè)崗位3萬(wàn)個(gè)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別超過(guò)30000元和9200元。同時(shí)，城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)報(bào)銷封頂線由3.5萬(wàn)元提高至10萬(wàn)元，報(bào)銷比例由55%提高到70%，這一系列政策的出臺(tái)解決了人們的后顧之憂，這必將進(jìn)一步拓展居民住房的需求面。同時(shí)今年?yáng)|勝區(qū)委、區(qū)政府仍將拆遷工作作為舊城改造的重中之重，全年計(jì)劃拆遷2萬(wàn)戶300萬(wàn)平方米，拆遷改造工作的大力推進(jìn)帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)進(jìn)程，全年預(yù)計(jì)新開工房地產(chǎn)面積1300萬(wàn)平方米，可以說(shuō)東勝區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求仍然很旺盛。

2010年政府繼續(xù)加大金融服務(wù)業(yè)的發(fā)展力度，將引進(jìn)2-3家中外股份制銀行入駐我區(qū)，全力協(xié)助華夏銀行和中信銀行投入運(yùn)營(yíng)，培養(yǎng)中小

企業(yè)創(chuàng)業(yè)板上市。金融業(yè)的發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步拓展提供了融資渠道，確保了建設(shè)資金，保證開發(fā)項(xiàng)目如期實(shí)施?？傊?，東勝區(qū)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)、金融機(jī)構(gòu)的大力發(fā)展、人均可支配收入的增加、人民生活水平的提高為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了有利的大環(huán)境。

（二）政府政策措施的出臺(tái)將保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的健康與否，直接影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行與發(fā)展。東勝區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)近兩年來(lái)發(fā)展雖然有些“熱”，但同大城市比較還有差距，沒(méi)有那么多泡沫，房?jī)r(jià)也沒(méi)有“炒”到不可接受的程度。新開樓盤的逐漸增多表明開發(fā)商的信心逐步提升，在鐵西新區(qū)和康巴什新區(qū)新建的樓盤中，雖大多是體量大，造價(jià)高的中高檔的小高層和高層住宅，但目前仍保持良好的銷售勢(shì)頭，這將會(huì)推動(dòng)?xùn)|勝區(qū)樓市的日益升溫。

房地產(chǎn)業(yè)作為“民生型支柱產(chǎn)業(yè)”，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用越來(lái)越重要，東勝區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)能不能保持平穩(wěn)健康發(fā)展的趨勢(shì)，關(guān)鍵在于政策和調(diào)控措施是否到位。當(dāng)前，東勝區(qū)委、區(qū)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的思路和政策措施已經(jīng)比較成熟，政府相關(guān)管理部門將采取一系列新措施來(lái)控制開發(fā)規(guī)模、調(diào)節(jié)開發(fā)節(jié)奏，如嚴(yán)厲打擊開發(fā)商的“囤地”行為等，這將對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮積極作用。

為保證東勝區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行和發(fā)展，我認(rèn)為政府在保證政策

措施實(shí)施的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)抓好以下幾項(xiàng)工作：

一是營(yíng)造良好的輿論氛圍。要實(shí)事求是地宣傳房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，引導(dǎo)開發(fā)商和投資商正確判斷市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，正確做出投資決策和開發(fā)節(jié)奏決策，切實(shí)提振信心。

二是堅(jiān)決查處違規(guī)行為，維護(hù)市場(chǎng)正常秩序，這是維護(hù)消費(fèi)者利益，提升消費(fèi)者信心的關(guān)鍵。目前已發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的違規(guī)行為主要有捂盤惜售、虛假銷售、承諾不兌現(xiàn)等。由于擠出效應(yīng)的作用，今后會(huì)有更多的開發(fā)企業(yè)進(jìn)入東勝區(qū)市場(chǎng)，所以對(duì)企業(yè)進(jìn)行引導(dǎo)、教育和監(jiān)督是相當(dāng)必要的。

三是加大保障性住房建設(shè)力度。據(jù)調(diào)查顯示，目前在東勝區(qū)居民收入分配領(lǐng)域一定程度上存在“馬太效應(yīng)”。收入差距拉大，對(duì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展、社會(huì)的和諧安定和居民的消費(fèi)傾向會(huì)產(chǎn)生一定影響。因此，必須按照社會(huì)資源分配公平合理的原則，加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)力度，切實(shí)改善低收入和最低收入家庭的住房條件，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境。

第二篇：2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)的回顧及2012年發(fā)展趨勢(shì)展望

今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的回顧及明年發(fā)展趨勢(shì)展望

摘要：2011年，政府、開發(fā)商和普通居民進(jìn)入了深度博弈之中；2012年，總體不容樂(lè)觀也無(wú)需過(guò)度悲觀，房地產(chǎn)博弈的最終結(jié)局很可能隨著各方的適度妥協(xié)而最終揭曉。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；總結(jié)回顧；發(fā)展展望

引言

房地產(chǎn)市場(chǎng)能否穩(wěn)定發(fā)展，不僅關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)本身，也和我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著密切聯(lián)系。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的一個(gè)不穩(wěn)定因素，一定程度上波及到社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的穩(wěn)定，成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。這就需要我們對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行認(rèn)真的總結(jié)回顧并在此基礎(chǔ)上對(duì)明年的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析和思考，從而為制定和規(guī)劃好防范措施打好基礎(chǔ)。

一、今年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r總結(jié)回顧

今年以來(lái)中央在房地產(chǎn)調(diào)控上顯示了前所未有的決心，在保持銀根緊縮、信貸不放松的大前提下，“新國(guó)八條”、地方限購(gòu)令、保障房供應(yīng)等一系列政策組合拳硬生生將房地產(chǎn)市場(chǎng)砸了下去。相比此前亢奮的房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前交易的冷清程度堪稱跌至冰點(diǎn)，政府、開發(fā)商和普通居民已進(jìn)入深度博弈之中，部分地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)開始出現(xiàn)松動(dòng)。

（一）政策環(huán)境：房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼，措施進(jìn)一步落實(shí)細(xì)化

2011年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)”的大背景下，中央政府繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控：1月，“國(guó)八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革先后落地，“限購(gòu)”、“限價(jià)”、“限貸”等政策全面升級(jí)，限購(gòu)城市從2010年的不足20個(gè)大幅增加到40多個(gè)；7月初，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確“二三線城市也要限購(gòu)”，隨后臺(tái)州、珠海等城市跟進(jìn)，限購(gòu)城市數(shù)增加到近50個(gè)；10月底，1000萬(wàn)套保障房建設(shè)計(jì)劃提前實(shí)現(xiàn)；始于2010年的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控在2011年不斷細(xì)化和落實(shí)，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)一步細(xì)化。

（二）新房：全國(guó)投資、新開工增速高位回落，商品房銷售面積和銷售額再創(chuàng)新高，但調(diào)控效果在限購(gòu)城市顯現(xiàn)，成交量下降，百城價(jià)格指數(shù)連續(xù)3個(gè)月下跌

從全國(guó)來(lái)看，1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積增速分別為29.9%和20.5%，增速在2010年35-40%的歷史高位上持續(xù)回落；商品房需求在2010年的高位基礎(chǔ)上繼續(xù)增長(zhǎng)，1-11月銷售面積和銷售額分別同比增長(zhǎng)8.5%和16.0%，增速比2010年全年略有下降。從重點(diǎn)城市來(lái)看，2011年1-11月，一二線代表城市住宅成交面積同比分別下降15%和7%，但9-11月單月同比降幅均在30%

左右，且降幅有擴(kuò)大的趨勢(shì)。從絕對(duì)量來(lái)看，一線城市近期成交量已低于2008年低點(diǎn)，二線城市表現(xiàn)各異，杭州、南京低于2008年，武漢、天津好于2008年，而唐山等三線城市普遍高于2008年。價(jià)格方面，9月百城住宅均價(jià)出現(xiàn)近一年來(lái)的首次下跌，10-11月跌幅略有放大；近三個(gè)月一二線城市價(jià)格均出現(xiàn)一定程度的下跌，特別是東部沿海的上海、南京、杭州、蘇州、北京、深圳等地，主流品牌企業(yè)紛紛實(shí)行“以價(jià)換量”策略，部分樓盤價(jià)格降幅超過(guò)20%，新開樓盤亦以相對(duì)周邊較低的價(jià)格優(yōu)勢(shì)進(jìn)入市場(chǎng)；而非限購(gòu)的三線城市價(jià)格總體較為平穩(wěn)。

（三）二手房：受調(diào)控影響更大，主要城市成交量和價(jià)格降幅大于新房

成交方面，2011年1-11月，北京等10個(gè)代表性城市二手房成交套數(shù)同比下降34%，近三個(gè)月環(huán)比持續(xù)下行，同比降幅超過(guò)50%，絕對(duì)水平已接近2008年低點(diǎn)。價(jià)格方面，10個(gè)代表性城市二手房平均價(jià)格在9月出現(xiàn)近三年來(lái)的首次環(huán)比下跌，10-11月降幅持續(xù)擴(kuò)大，到11月底，杭州累計(jì)下跌8%，深圳下跌5%，其他城市跌幅在3%以內(nèi)。

（四）土地：土地出讓總量略有增長(zhǎng)，出讓金總額基本持平，但住宅用地量?jī)r(jià)持續(xù)下降

2011年1-11月，全國(guó)133個(gè)城市土地招拍掛市場(chǎng)各類土地總成交面積同比增長(zhǎng)15.6%，但主要受商辦和工業(yè)用地增長(zhǎng)帶動(dòng)，同時(shí)，土地出讓金總額小幅下降1.8%。1-11月，住宅用地量?jī)r(jià)水平持續(xù)低于去年同期，成交面積和樓面地價(jià)分別下降11.0%和9.9%，而北京等十大城市分別下降23.5%和14.1%，降幅大于總體水平，其中天津、杭州成交面積降幅接近或超過(guò)30%，上海、南京平均樓面低價(jià)降幅超過(guò)40%。

（五）企業(yè)：品牌房企銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，市場(chǎng)份額持續(xù)上升，總體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不大

受上半年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)帶動(dòng)，萬(wàn)科等十大品牌房企1-11月銷售額平均同比增幅達(dá)16%，明顯跑贏大市。通過(guò)合理促銷、加快推盤、加強(qiáng)非限購(gòu)城市布局等策略，恒大、龍湖等企業(yè)已經(jīng)或接近完成全年銷售計(jì)劃，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。另一方面，品牌房企普遍放慢拿地步伐，1-11月拿地面積同比下降36%，其中8-11月降幅達(dá)59%。通過(guò)開源節(jié)流舉措，品牌房企資金狀況明顯好于2008年，短期償債壓力不大。

二、明年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望

（一）政策趨勢(shì)：繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，貨幣政策微調(diào)緩解調(diào)控壓力

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，本輪房地產(chǎn)調(diào)控事關(guān)中央政府公信力和中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的大局，中央政治局會(huì)議近期定調(diào)2012年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)明確表示“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控

政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，預(yù)計(jì)限購(gòu)、限價(jià)等行政性政策在2012年不會(huì)放松，土地制度完善、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革等長(zhǎng)效機(jī)制建立也有可能落到實(shí)處。2011年11月底，央行近三年來(lái)首次下調(diào)存準(zhǔn)率，預(yù)計(jì)貨幣政策將在2012年繼續(xù)微調(diào)，其微調(diào)力度和節(jié)奏將是影響2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵。

（二）總體預(yù)判：上半年調(diào)控效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，投資開工步伐放緩，量?jī)r(jià)繼續(xù)下行，下半年逐漸趨好，全年量?jī)r(jià)難有增長(zhǎng)，總體不容樂(lè)觀也無(wú)需過(guò)度悲觀

預(yù)計(jì)在2012年上半年，由于調(diào)控政策仍將較為嚴(yán)厲，需求仍被抑制，貨幣政策微調(diào)也難以很快緩解房地產(chǎn)業(yè)資金壓力，而過(guò)去兩年新開工項(xiàng)目將入市，推動(dòng)庫(kù)存量的進(jìn)一步上升和房?jī)r(jià)下行。全年來(lái)看，在“經(jīng)濟(jì)增速穩(wěn)中有降，貨幣政策穩(wěn)中微調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從緊”的假設(shè)下，根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)模型”測(cè)算，全年商品房量?jī)r(jià)難有增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)銷售面積和價(jià)格降幅分別在3%-6%和1%-4%之間；房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積增速將進(jìn)一步回落，分別在15-20%和6%-9%之間，在2011年的基礎(chǔ)上增速繼續(xù)下降。

（三）關(guān)注點(diǎn)：貨幣政策走向是關(guān)鍵，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍逐步擴(kuò)大，不同城市、企業(yè)分化加劇

貨幣政策微調(diào)：2012年貨幣政策微調(diào)的力度和節(jié)奏將是影響房地產(chǎn)業(yè)走勢(shì)的關(guān)鍵，全年房地產(chǎn)信貸將有所增長(zhǎng)，但行業(yè)資金壓力在短期內(nèi)仍將上升。房產(chǎn)稅：改革試點(diǎn)范圍逐步擴(kuò)大，這將為限購(gòu)等行政手段的逐步退出創(chuàng)造條件，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。城市分化：一二線城市仍將面臨較為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，過(guò)去幾年土地供應(yīng)量大、開工高的二線城市可能面臨更大風(fēng)險(xiǎn)，東部沿海三四線城市可能因經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好迎來(lái)更大發(fā)展空間。企業(yè)分化：龍頭企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大，中小企業(yè)面臨資金風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)其自身優(yōu)勢(shì)，順勢(shì)而為，合理布局，保持健康發(fā)展。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，隨著政府、開發(fā)商和普通居民在今年進(jìn)入深度博弈之中，明年的房地產(chǎn)調(diào)控將會(huì)呈現(xiàn)出一個(gè)“整體緊”的局面，全年量?jī)r(jià)難有增長(zhǎng)，總體不容樂(lè)觀也無(wú)需過(guò)度悲觀，博弈的最終結(jié)局很可能隨著各方的適度妥協(xié)而最終揭曉。

數(shù)據(jù)素材來(lái)源：

中國(guó)指數(shù)研究院蘇州分院

第三篇：2005年ＸＸ市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況及2006年發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

2005年，ＸＸ市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，價(jià)格溫和上漲。據(jù)市城調(diào)隊(duì)抽樣調(diào)查，ＸＸ市房屋銷售價(jià)格與上年同期相比上漲3.4%，房屋租賃價(jià)格與上年同期相比上漲0.5%，土地交易價(jià)格與上年同期相比上漲4.4%。

一、2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行情況

1、房屋銷售價(jià)格上升

去年，ＸＸ市房屋銷售價(jià)格同比上漲三點(diǎn)四個(gè)百分點(diǎn)，其中一季度上漲0.5%，二季度上漲4.1%。三季度上漲0.8%。四季度上漲7.2%。在商品房銷售中，商品住宅繼續(xù)旺銷，商品住宅銷售價(jià)格上漲3.2%。經(jīng)濟(jì)適用房、多層住宅和高層住宅價(jià)格全面上升，與上年同期比，分別上漲2.1%、9.4%和3%，在非住宅銷售中，寫字樓價(jià)格微升，商業(yè)用房銷售價(jià)格同比上漲5.8%，從季度價(jià)格變動(dòng)上看，呈“N”型趨勢(shì)。一季度同比持平，二季度同比上漲6.1%。三季度上漲2.1%；四季度上漲11.4%。

2、房地產(chǎn)開發(fā)升溫，土地交易價(jià)格大幅攀升

由于土地是不可再生性資源，隨著各項(xiàng)土地政策的逐步到位，國(guó)家對(duì)用地控制更加嚴(yán)格，房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫，土地價(jià)格全面上漲。與去年同期相比，土地交易價(jià)格上漲4.4%，其中，其他用地升幅最大，同比上漲7.7%，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地和居民住宅用地分別上漲6%、和5.5%，在居民住宅用地中，普通住宅用地上漲5.5%，高檔住宅用地上漲6.5%，3、房屋租賃價(jià)格與上年同期相比，房屋租賃價(jià)格上漲0.5%，其中商業(yè)用房同比上漲0.6%；住宅同比上漲0.5%。

二、2006年房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)

隨著調(diào)控的持續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)模式逐漸改變，金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的制約作用將更加突出，開發(fā)貸款和消費(fèi)貸款增速的放緩，將起到抑制房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的作用。如果今后不出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控措施，估計(jì)2006年房地產(chǎn)投資增速將與2005年持平。受稅收政策限制和拆遷規(guī)?？刂频挠绊懀稒C(jī)性需求和被動(dòng)性需求會(huì)繼續(xù)減少，加之隨著前幾年開工的商品房逐漸進(jìn)入完工階段，商品房竣工面積增速將有所提高，房地產(chǎn)供求矛盾將有所緩解。另一方面，在全面建設(shè)小康社會(huì)中，改善人民居住條件，是衡量全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)重要指標(biāo)之一。市委、市政府積極支持和穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，著力解決中低收入居民的住房條件，這將為ＸＸ市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了政策保證，2006年ＸＸ市房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)呈上升態(tài)勢(shì)，但增幅將有所回落，預(yù)計(jì)房屋銷售價(jià)格上漲在3%左右，房屋租賃價(jià)格上漲在1%左右，土地交易價(jià)格上漲在4%左右。其主要原因有：

一是“政策恐慌期”已經(jīng)過(guò)去，市場(chǎng)逐漸恢復(fù)。不會(huì)有2005年那樣“排山倒?！钡恼叱雠_(tái)，但會(huì)有一些體現(xiàn)節(jié)能、省地意圖和規(guī)范市場(chǎng)秩序的政策、措施出臺(tái)，如控制套型結(jié)構(gòu)，控制高檔商品住房開發(fā)，鼓勵(lì)中低價(jià)位、中小套型住房開發(fā)，推行實(shí)名購(gòu)房制度，限制內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，加強(qiáng)對(duì)中介市場(chǎng)的管理，出臺(tái)住房專項(xiàng)維修基金管理辦法等。除了建設(shè)部外，這些政策、措施可能涉及國(guó)土資源部、稅務(wù)總局、央行和地方政府。雖然“抑制”仍是主調(diào)，但不會(huì)是唯一的聲音，畢竟市場(chǎng)繼續(xù)觀望下去不行。

二是開發(fā)成本處于逐步增加的勢(shì)頭。目前的商品房的質(zhì)量、設(shè)計(jì)、環(huán)境、綠化都比過(guò)去更加完善，同時(shí)建設(shè)和規(guī)劃部門對(duì)商品房開發(fā)房屋占地率、空地面積、綠化面積、房屋的樓層都有明確規(guī)定，使得房地產(chǎn)開發(fā)成本比過(guò)去大幅增加。

三是土地價(jià)格呈剛性上漲，撤遷補(bǔ)償安置費(fèi)用大幅提高，國(guó)土管理逐步嚴(yán)格，開發(fā)用地的土地成本逐年上漲。

四是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)對(duì)鋼材等基礎(chǔ)工業(yè)產(chǎn)品的需求依然強(qiáng)勁。煤、電、油、運(yùn)輸緊張對(duì)價(jià)格上漲形成的壓力難以從根本上綬解，拉動(dòng)建材行業(yè)漲價(jià)是將直接加大房地產(chǎn)建筑成本。

五是與省內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市比較，ＸＸ市的房地產(chǎn)價(jià)格仍然處于中等偏上水平。且ＸＸ市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量仍然比較旺盛，老百姓對(duì)住房消費(fèi)的需求和檔次越來(lái)越高。

六是受二手房?jī)r(jià)格的影響。目前ＸＸ市二手房?jī)r(jià)格一般為700-1000元左右，在二手房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺的情況下，新房?jī)r(jià)格的下降空間也受到了很大的制約。

七是城鎮(zhèn)居民收入的提高以及對(duì)未來(lái)收入增長(zhǎng)有信心，改善現(xiàn)有居住條件已成為居民的迫切愿望。擴(kuò)大居住面積，購(gòu)房、換房將極大推動(dòng)商品房持續(xù)、快速發(fā)展。

綜上所述，ＸＸ市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家宏觀調(diào)控過(guò)程中價(jià)格將變“溫順”，下降的空間十分有限，繼續(xù)大幅上漲的可能性也不大。

第四篇：2007年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2008年展望

2007年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2008年展望

一.2007年商品住宅市場(chǎng)供銷兩旺，房?jī)r(jià)上揚(yáng)快速

2007年成都市區(qū)商品住宅的供應(yīng)量和銷售量均有大幅度增長(zhǎng)。據(jù)成都房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)，2007年1-10月五城區(qū)住宅供應(yīng)量1088.5萬(wàn)平方米，增幅69.5%，同期五城區(qū)住宅銷售量1016.5平方米，增幅58.1%,供銷量增幅都超過(guò)50%，市場(chǎng)的旺盛帶動(dòng)了商品住宅市場(chǎng)規(guī)模的急劇擴(kuò)張。房?jī)r(jià)的增幅則繼續(xù)加快，2003~2006年成都市區(qū)商品住宅價(jià)格年均增長(zhǎng)11.4%，其中市區(qū)2006年商品住宅的價(jià)格增幅為12.9%，而到了2007年1-10月的商品住宅均價(jià)達(dá)到4819元/平米，同比增長(zhǎng)14.2%。

高檔住宅市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前(2007年三季度)成都的高檔公寓平均售價(jià)為7974元/平方米，同比增幅為24.2%，高檔別墅的平均售價(jià)為15923元/平方米,同比增幅達(dá)到29.5%，而高檔住宅的租金也保持著穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。由于成都市場(chǎng)整體供需旺盛，投資需求也持續(xù)釋放，帶動(dòng)了2007年成都高檔住宅房?jī)r(jià)的迅速上升。但在四季度359號(hào)文發(fā)布后在一定程度上抑制了高檔住宅市場(chǎng)的價(jià)格漲幅。觀察近5年來(lái)成都高檔住宅的價(jià)格上漲迅速，當(dāng)前高檔住宅市場(chǎng)仍處于市場(chǎng)初步發(fā)展階段，市場(chǎng)空間仍很大。二.2008年成都住宅市場(chǎng)將更趨謹(jǐn)慎、保守

2008年中央政府的各項(xiàng)調(diào)控政策將相繼實(shí)施效用，對(duì)市場(chǎng)的開發(fā)商、購(gòu)房者和政府部門的考驗(yàn)都很大，預(yù)計(jì)明年的市場(chǎng)將趨向謹(jǐn)慎和保守。幾個(gè)考驗(yàn)因素將左右市場(chǎng)走勢(shì)：

1.近期中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出2008年的貨幣政策將從緊，貨幣放貸的趨緊將會(huì)影響到需求；同時(shí)，去年的5次加息將一次性體現(xiàn)在購(gòu)房人還款壓力上，不僅提高投資者門檻，也開始影響首次置業(yè)者的需求；

3.中央對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和限價(jià)房的關(guān)注將會(huì)帶來(lái)2008年當(dāng)?shù)卣畬?duì)保障性住房供應(yīng)的更大規(guī)模的計(jì)劃和投入，將分流消費(fèi)人群。

4.市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模的迅速擴(kuò)大(2007年前10個(gè)月住宅供應(yīng)增幅近70%)將帶給明年開發(fā)商較大的銷售壓力。

5.成都的外向型市場(chǎng)(外地人購(gòu)房比例約50%)特征，政策的抑制投資需求可能會(huì)影響到整體市場(chǎng)。

三.2008年成都住宅市場(chǎng)雖面臨很多不利變數(shù)，但預(yù)計(jì)明年房?jī)r(jià)依然會(huì)溫和上漲

1.由于成都的經(jīng)濟(jì)發(fā)展面非常好，GDP的高速發(fā)展勢(shì)頭將會(huì)繼續(xù)，第三產(chǎn)業(yè)(如IT、金融業(yè))的巨大發(fā)展也會(huì)提供更多具有較強(qiáng)購(gòu)買力的人群，城鎮(zhèn)居民的收入水平也在較快的增長(zhǎng)。

2.剛性需求仍在增加，成都市政府計(jì)劃每年將把28萬(wàn)農(nóng)民引入城鎮(zhèn)，每年的結(jié)婚人群，高校畢業(yè)人群在增長(zhǎng)。

3.預(yù)計(jì)中央政府在奧運(yùn)會(huì)的重大國(guó)家利好下不會(huì)讓國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生劇烈變化，更可能的是一種溫和的調(diào)整。

4.“新特區(qū)”政策也將繼續(xù)帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期利好刺激。

5.2007年土地價(jià)格是歷年來(lái)上升最快、幅度最大的一年，土地成本的大幅上升也支撐房?jī)r(jià)。

四.優(yōu)質(zhì)商業(yè)租金穩(wěn)步上漲，2008年供應(yīng)量有限

緣于高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和購(gòu)買力水平，成都的消費(fèi)能力逐漸增強(qiáng)，2003年到2007年，成都優(yōu)質(zhì)商業(yè)的租金也保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)。2007年成都優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)的總存量達(dá)到29.5萬(wàn)平方米，比去年增長(zhǎng)55%，新增供應(yīng)量和吸納量均達(dá)到了約10平方米，市場(chǎng)平均空置率僅為5.0%(第四季度)。優(yōu)質(zhì)商業(yè)的平均租金持續(xù)穩(wěn)定上漲。目前優(yōu)質(zhì)商業(yè)首層平均租金三季度達(dá)到44.5元/平方米/天，同比上漲11%。

2007年，成都新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目的代表性項(xiàng)目主要有伊仕丹百貨、美美力誠(chéng)天一店、王府井二期等。而2008年的新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)量將非常有限，因此預(yù)計(jì)2008年的租金也有望穩(wěn)步上升。

五.優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展迅速，市場(chǎng)需求仍旺盛

2007年優(yōu)質(zhì)寫字樓的總存量達(dá)到73萬(wàn)平方米，新增供應(yīng)量約17萬(wàn)平方米，總吸納量約10萬(wàn)平方米?？傮w空置水平為28.4%(三季度)，其中甲級(jí)寫字樓空置率為24.5%，乙級(jí)寫字樓空置率為33.7%。當(dāng)前(三季度)優(yōu)質(zhì)寫字樓的平均租金為每月每平方米89.9元，增幅10.7%,其中甲級(jí)寫字樓的平均租金為105元/平方米.月,乙級(jí)的平均租金為68元/平方米.月。部分高入住率的甲級(jí)寫字樓由于可出租的辦公面積較少而提高租金，乙級(jí)寫字樓租金則保持平穩(wěn)。

2007年，成都新增優(yōu)質(zhì)寫字樓的代表性項(xiàng)目有華敏?翰尊國(guó)際、香格里拉中心。未來(lái)兩年，成都的優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)量較大(兩年共約65萬(wàn)平方米，2008年約有20萬(wàn)平方米供應(yīng))，人民南路沿線和東大街沿線將成為寫字樓的重要發(fā)展軸，南部新區(qū)也將成為優(yōu)質(zhì)寫字樓的一個(gè)重要發(fā)展區(qū)域。

第五篇：今年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和2014年發(fā)展趨勢(shì)

今年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和2014年發(fā)展趨勢(shì)

一、今年市場(chǎng)運(yùn)行情況

2013年即將過(guò)去，根據(jù)今年1-11月份的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)基本可以判斷：全國(guó)全年房地產(chǎn)投資總額突破8萬(wàn)億元，商品房銷售面積突破12億平方米，商品房銷售總額突破7萬(wàn)億元，全國(guó)商品住房均價(jià)突破6千元，土地出讓金在4萬(wàn)億元左右。上述數(shù)據(jù)都是創(chuàng)歷史新高的，表明中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在過(guò)去的一年取得了非常矚目的成就。

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資支撐了全國(guó)固定資產(chǎn)投資。今年房地產(chǎn)開發(fā)投資保持了19%-21%（各月不同）幅度內(nèi)的增幅，而固定資產(chǎn)投資基本保持在20%以上的增幅。房地產(chǎn)開發(fā)投資為穩(wěn)定中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了重要作用。

2.商品房銷售金額增幅高于銷售面積增幅十個(gè)百分點(diǎn)。全年商品房銷售額同比增幅在30%以上，而銷售面積增幅在20%以上，表明商品房的市場(chǎng)價(jià)格在今年仍然保持了較大漲幅。全年市場(chǎng)交易震蕩向上，高點(diǎn)是1月、3月、6月、9月和12月。

3.各地土地交易單價(jià)和總價(jià)不斷突破歷史新高。北京農(nóng)展館附近地塊項(xiàng)目樓面地價(jià)達(dá)到了7.3萬(wàn)元，上海徐家匯一綜合項(xiàng)目以215億元成交。此類案例表明，今年各地推出的土地項(xiàng)目，較以往住宅用地比重更大，區(qū)位優(yōu)勢(shì)更好。土地價(jià)格依然是中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的重要推手。除外部因素外，動(dòng)拆遷成本和時(shí)間的失控是地價(jià)上漲的重要推手。

4.整體處于上升趨勢(shì)下各地的市場(chǎng)差異依然明顯?？傮w看，一二線城市市場(chǎng)較熱，一些三四線城市明顯階段性供大于求。不同區(qū)域、不同城市、不同企業(yè)、不同項(xiàng)目之間冷熱不均的現(xiàn)象較為凸出。

5.保障性安居工程推進(jìn)順利。今年的目標(biāo)任務(wù)是基本建成470萬(wàn)套、新開工630萬(wàn)套，截至11月底已全面完成了這一任務(wù)。

二、今年房地產(chǎn)發(fā)展的主要特點(diǎn)

1.房地產(chǎn)政策調(diào)控出現(xiàn)思路和方法上的重大調(diào)整

2月和3月的國(guó)五條、國(guó)六條已成為十年房地產(chǎn)政策調(diào)控的最高潮和休止符，年末近二十個(gè)城市的房地產(chǎn)調(diào)控新舉措是十年房地產(chǎn)政策調(diào)控的余音回響。幾乎所有的重要會(huì)議和相關(guān)文件都不提“房?jī)r(jià)”和“調(diào)控”，只講保障房的建設(shè)。年末在各地房?jī)r(jià)高企的背景下，黨中央政治局12月3號(hào)會(huì)議提出“做好住房保障和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作”。將“住房保障”放在“市場(chǎng)調(diào)控”前面，提的是“做好”而非“堅(jiān)持”。

所有的信息都表明，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)思路和方法上的重大調(diào)整，主要表現(xiàn)在：國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控主要任務(wù)是總量平衡、結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)、生產(chǎn)力布局優(yōu)化等，不包括房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)控；凡是由市場(chǎng)形成價(jià)格的都交給市場(chǎng)，政府不進(jìn)行不當(dāng)干預(yù)；全國(guó)統(tǒng)一部署的一刀切政策調(diào)控向各個(gè)地方政府切一刀的措施調(diào)控逐步過(guò)渡；用即壓供給也壓需求的辦法逐步轉(zhuǎn)向擴(kuò)大供給，包括土地釋量和融資開閘；加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革；淡化并改變以房?jī)r(jià)為核心的調(diào)控目標(biāo)，將政府工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)向保障房建設(shè)和

分配，劃清政府和市場(chǎng)的職能邊界。

2.大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)逆勢(shì)擴(kuò)張繼續(xù)延續(xù)

中國(guó)大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提高，無(wú)論在投資量、開發(fā)量還是銷售面積和銷售金額，占據(jù)的市場(chǎng)份額繼續(xù)得以提升。萬(wàn)科全年房地產(chǎn)銷售金額可在1800億左右；6家房地產(chǎn)企業(yè)年銷售額超過(guò)1000億；進(jìn)入全國(guó)一百?gòu)?qiáng)、五十強(qiáng)、二十強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)門檻今年又有所提高；一批全國(guó)各地單價(jià)或總價(jià)地王大多是由這些大型企業(yè)創(chuàng)造的。

大型品牌企業(yè)的影響力不僅表現(xiàn)在投資能力和市場(chǎng)占有能力，還表現(xiàn)在開發(fā)理念、產(chǎn)品質(zhì)量、客戶認(rèn)同度、物業(yè)管理水平等方面，其中尤為突出的是融資能力。投資和融資能力已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。海外上市、增發(fā)股票、基金信托、企業(yè)債券等在今年都有了較往年更大的規(guī)模。一批企業(yè)還實(shí)行跨界投資經(jīng)營(yíng)，少數(shù)房企還進(jìn)入了金融銀行業(yè)，真正實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)資本和金融資本的融合。諸如萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、綠地、碧桂園、SOHO等一批大型房企今年還大舉進(jìn)軍海外地產(chǎn)，一時(shí)間風(fēng)生水起。綠地集團(tuán)在美國(guó)、德國(guó)、西班牙、澳大利亞、韓國(guó)、泰國(guó)等都有了成熟項(xiàng)目的投資。國(guó)外投資融資成本低、土地價(jià)格便宜、市場(chǎng)長(zhǎng)期看好、法律政策穩(wěn)定是走出去的重要成因。

3.電子商務(wù)沖擊商業(yè)地產(chǎn)和房屋銷售

中國(guó)消費(fèi)模式和支付方式正在發(fā)生顛覆性的變化，主要表現(xiàn)在：百貨公司日漸式微，大型超市日趨飽和；線性沿街店鋪?zhàn)屛挥诰C合體商圈，體驗(yàn)消費(fèi)擠壓實(shí)物購(gòu)買消費(fèi)；刷卡支付取代現(xiàn)金支付，網(wǎng)上交易笑傲實(shí)體店交易。這些變化對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)店鋪載體的體量、動(dòng)線、結(jié)構(gòu)、區(qū)位、業(yè)態(tài)等產(chǎn)生了直接的沖擊，并由此帶來(lái)了一個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)形、質(zhì)和量的深刻變革。一大批城市已經(jīng)出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)總量的過(guò)剩和大量的閑置，同一區(qū)位的重疊和惡性競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)出租后的二次破壞性改造，傳統(tǒng)商業(yè)功能的衰敗。

盡管有待驗(yàn)證市場(chǎng)的接受度，但是網(wǎng)絡(luò)銷售已經(jīng)突破傳統(tǒng)中介代理銷售房屋的領(lǐng)地。在新房銷售和存量房銷售兩個(gè)領(lǐng)域，房地產(chǎn)電子商務(wù)模式取得了上百億成千億的銷售規(guī)模。有的企業(yè)將網(wǎng)絡(luò)銷售和網(wǎng)絡(luò)金融信貸實(shí)行了戰(zhàn)略合作，推出了“樂(lè)居貸”；有的企業(yè)將中國(guó)網(wǎng)絡(luò)銷售之手伸到了海外，形成了海外和中國(guó)雙向的網(wǎng)絡(luò)銷售服務(wù)。電子商務(wù)銷售房屋的長(zhǎng)處是突破本地銷售開辟了全國(guó)和全球銷售新空間；極大的壓縮了銷售案場(chǎng)載體空間和人力成本；立體形象多角度的反映商品房屋內(nèi)外部及其園區(qū)的視覺(jué)空間；一一展現(xiàn)建材、部品、部件、管線等建筑用料及其品牌；全面匯集房屋開發(fā)和銷售的所有政府批文和法律備件；更加詳盡的介紹銷售樓盤周圍的教育學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)店鋪、交通車站、公園體育場(chǎng)、警署等配套設(shè)施。

三、2014年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

1.經(jīng)濟(jì)改革啟動(dòng)年，房地產(chǎn)政策調(diào)控調(diào)整年

三中全會(huì)的六十條“決定”勾勒出我國(guó)未來(lái)5-10年的施政方針和工作重點(diǎn)，將戰(zhàn)略重點(diǎn)、基本方針、優(yōu)先順序、主攻方向、工作機(jī)制、推進(jìn)方式、時(shí)間表、路線圖一一明示，形成了中國(guó)改革的新藍(lán)圖?！皼Q定”在眾多方面涉及到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向和工作重點(diǎn)，如建立統(tǒng)一開放、競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)體系；

加快房地產(chǎn)稅立法并推進(jìn)適時(shí)改革；改革完善農(nóng)村宅基地制度；創(chuàng)新人口管理加快戶籍制度改革；研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)；探索實(shí)行官邸制；從嚴(yán)合理供給城市建設(shè)用地，提高城市土地利用率；建立公開規(guī)范的住房公積金制度；劃定生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間開發(fā)管制界限，落實(shí)用途管制；建立有效調(diào)節(jié)工業(yè)用地和居住用地合理比價(jià)機(jī)制，提高工業(yè)用地價(jià)格；做好住房保障和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作等。

上述要求實(shí)際上已對(duì)過(guò)去那種圍繞著降低房?jī)r(jià)為核心目標(biāo)的政策調(diào)控模式進(jìn)行了思路和出發(fā)點(diǎn)的再調(diào)整。中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)在六十條“決定”的指引下走向一個(gè)政策、法律更加透明，市場(chǎng)預(yù)期更加明確，產(chǎn)業(yè)發(fā)展更加規(guī)范的新天地。在房?jī)r(jià)漲幅沒(méi)有明顯回落的情況下，限購(gòu)措施還會(huì)維持一段時(shí)間，但控制房?jī)r(jià)的目標(biāo)問(wèn)責(zé)制難以持續(xù)下去。房產(chǎn)稅由于要進(jìn)入人大立法程序，無(wú)論如何一年時(shí)間內(nèi)也無(wú)法推出。保障房的建設(shè)和分配會(huì)繼續(xù)推進(jìn)，但具體政策會(huì)有所調(diào)整。

2.產(chǎn)業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，顛簸前行仍有新機(jī)遇

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)處在轉(zhuǎn)型和改革的新征程中，房地產(chǎn)將繼續(xù)承擔(dān)支柱產(chǎn)業(yè)的地位作用。在中國(guó)老百姓財(cái)產(chǎn)性收入不斷提高的進(jìn)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是我國(guó)老百姓不斷改善自身居住條件的主要平臺(tái)。在高速城鎮(zhèn)化的歷史過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)是每一個(gè)城鎮(zhèn)功能和形態(tài)改善提升的重要推手。

顛簸性前行依然是新一年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展軌跡，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)依然會(huì)有所提升。盡管已經(jīng)出現(xiàn)市場(chǎng)冷暖不均的情況，但大多數(shù)城市發(fā)展的動(dòng)能依然強(qiáng)于衰退的力量。

新一年房地產(chǎn)業(yè)的新機(jī)遇表現(xiàn)下列方面：

在企業(yè)層面主要是混合所有制的推行和股權(quán)、生產(chǎn)資料的兼并收購(gòu)，允許職工個(gè)人持股；降低產(chǎn)業(yè)進(jìn)入門檻，企業(yè)工商登記注冊(cè)制度改革；國(guó)有企業(yè)（包括房企）將逐步實(shí)現(xiàn)上交30%的利潤(rùn)的硬性規(guī)定等。

在資本市場(chǎng)層面主要是房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)融資將獲得更加便利的條件，上市首發(fā)增發(fā)再開閘；不動(dòng)產(chǎn)基金規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大；企業(yè)債券允許入市交易；銀行信貸規(guī)模不會(huì)縮小等。

在稅收層面主要是房地產(chǎn)稅逐步推進(jìn)改革，簡(jiǎn)稅種、調(diào)結(jié)構(gòu)、寬稅基是主基調(diào)；新增房地產(chǎn)稅收決定權(quán)將從政府改為人大；房產(chǎn)稅新一年依然難以推出；房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅改增值稅遲至2015年必然推出。在土地層面主要是農(nóng)村建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)和土地普查結(jié)果耕地遠(yuǎn)超十八億畝的信息，會(huì)改善商品房供地用地的壓力；規(guī)劃和用地控制會(huì)進(jìn)一步遏制諸如小產(chǎn)權(quán)房等各種不規(guī)范的擾亂市場(chǎng)行為。

在城鎮(zhèn)化層面主要是戶籍改革，計(jì)劃生育政策調(diào)整和公共資源的均等化配置將為房地產(chǎn)帶來(lái)全新的市場(chǎng)格局。

在制度層面主要是我們離真正實(shí)現(xiàn)“市場(chǎng)決定資源配置”，“市場(chǎng)決定商品價(jià)格”又前進(jìn)了一大步，至少是在全局改革綱領(lǐng)性文件中予以了確認(rèn)，雖然我們距離“自由選擇消費(fèi)商品和消費(fèi)方式”的目標(biāo)還有較長(zhǎng)的路要走。