第一篇：乙供材料的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理

乙供材料的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理

相對(duì)于“甲供材”來(lái)講，“乙供材”工程就是甲方（基本建設(shè)單位）與乙方（施工單位）在簽訂建筑工程承包合同時(shí)事先約定的，由乙方提供材料和建筑勞務(wù)（即包工包料）的工程。“乙供材”的稅務(wù)問(wèn)題，同樣困擾著理論界和實(shí)務(wù)界。為還原政策全貌，筆者試圖從解讀政策原文出發(fā)，系統(tǒng)剖析乙供材料（設(shè)備）的增值稅或營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題，并就甲、乙雙方的稅務(wù)會(huì)計(jì)事項(xiàng)作出相應(yīng)提示。

乙供材料（設(shè)備）繳納增值稅或者營(yíng)業(yè)稅的現(xiàn)行政策，與其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式密切相關(guān)。按生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式區(qū)分，乙方可分為生產(chǎn)商、經(jīng)銷(xiāo)商和建筑商三類(lèi)。

乙方作為生產(chǎn)商的稅務(wù)問(wèn)題

增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第六條規(guī)定，納稅人的下列混合銷(xiāo)售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算貨物的銷(xiāo)售額和非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額，并根據(jù)其銷(xiāo)售貨物的銷(xiāo)售額計(jì)算繳納增值稅，非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額不繳納增值稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其貨物的銷(xiāo)售額，包括銷(xiāo)售自產(chǎn)貨物并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)的行為。

因此，乙方銷(xiāo)售自產(chǎn)材料（設(shè)備），如銷(xiāo)售鋁合金門(mén)窗等，同時(shí)負(fù)責(zé)安裝的，應(yīng)就鋁合金門(mén)窗的銷(xiāo)售額繳納增值稅并開(kāi)具增值稅發(fā)票，安裝勞務(wù)繳納營(yíng)業(yè)稅并開(kāi)具建筑業(yè)發(fā)票。例1，乙生產(chǎn)企業(yè)（增值稅一般納稅人）承包甲公司綜合樓鋁合金門(mén)窗工程，結(jié)算總價(jià)款722萬(wàn)元（含稅），其中自產(chǎn)鋁合金門(mén)窗款702萬(wàn)元，安裝款20萬(wàn)元。乙方會(huì)計(jì)處理為（單位：萬(wàn)元，下同）：

結(jié)算時(shí)

借：應(yīng)收賬款 722 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——鋁合金門(mén)窗 600 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——安裝 20 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）計(jì)提營(yíng)業(yè)稅金

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 0.6 貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 0.6。甲方會(huì)計(jì)處理為：

借：在建工程（工程施工或開(kāi)發(fā)成本）貸：應(yīng)付賬款 722。乙方作為建筑商的稅務(wù)問(wèn)題

。102 722 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定，納稅人的下列混合銷(xiāo)售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和貨物的銷(xiāo)售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物銷(xiāo)售額不繳納營(yíng)業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額，包括提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷(xiāo)售自產(chǎn)貨物的行為。

營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條和增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第六條的規(guī)定是一致的。作為建筑商的乙方在提供建筑業(yè)勞務(wù)時(shí)銷(xiāo)售自產(chǎn)材料（設(shè)備），如安裝同時(shí)銷(xiāo)售自產(chǎn)鋁合金門(mén)窗，應(yīng)就安裝鋁合金門(mén)窗的勞務(wù)繳納營(yíng)業(yè)稅并開(kāi)具建筑業(yè)發(fā)票，鋁合金門(mén)窗的銷(xiāo)售額繳納增值稅并開(kāi)具增值稅發(fā)票。

例2，乙建筑企業(yè)（增值稅一般納稅人）承包甲公司綜合樓鋁合金門(mén)窗工程，結(jié)算總價(jià)款722萬(wàn)元（含稅），其中自產(chǎn)鋁合金門(mén)窗款702萬(wàn)元，安裝款20萬(wàn)元。乙方會(huì)計(jì)處理為：

結(jié)算時(shí)

借：應(yīng)收賬款 722 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——鋁合金門(mén)窗 600 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——安裝 20 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）102。計(jì)提營(yíng)業(yè)稅金

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 0.6 貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 0.6。甲方會(huì)計(jì)處理同例1（下同）。乙方作為經(jīng)銷(xiāo)商的稅務(wù)問(wèn)題

增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第五條規(guī)定，一項(xiàng)銷(xiāo)售行為如果既涉及貨物又涉及非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，為混合銷(xiāo)售行為。除本細(xì)則第六條的規(guī)定外，從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個(gè)體工商戶(hù)的混合銷(xiāo)售行為，視為銷(xiāo)售貨物，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅；其他單位和個(gè)人的混合銷(xiāo)售行為，視為銷(xiāo)售非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，不繳納增值稅。

營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第六條規(guī)定，一項(xiàng)銷(xiāo)售行為如果既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物，為混合銷(xiāo)售行為。除本細(xì)則第七條的規(guī)定外，從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個(gè)體工商戶(hù)的混合銷(xiāo)售行為，視為銷(xiāo)售貨物，不繳納營(yíng)業(yè)稅；其他單位和個(gè)人的混合銷(xiāo)售行為，視為提供應(yīng)稅勞務(wù)，繳納營(yíng)業(yè)稅。

也就是說(shuō)，作為經(jīng)銷(xiāo)商的乙方銷(xiāo)售外購(gòu)材料（設(shè)備）同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)的，應(yīng)當(dāng)一并繳納增值稅并開(kāi)具增值稅發(fā)票。需要注意的是，作為生產(chǎn)商的乙方如果銷(xiāo)售外購(gòu)的材料（設(shè)備）同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)的，應(yīng)當(dāng)一并繳納增值稅并開(kāi)具增值稅發(fā)票；作為建筑商的乙方如果提供建筑業(yè)勞務(wù)同時(shí)銷(xiāo)售外購(gòu)的材料（設(shè)備）的，應(yīng)當(dāng)一并繳納營(yíng)業(yè)稅并開(kāi)具建筑業(yè)發(fā)票。

例3，乙商貿(mào)企業(yè)（增值稅一般納稅人）承包甲公司綜合樓鋁合金門(mén)窗工程，結(jié)算總價(jià)款722萬(wàn)元（含稅），其中鋁合金門(mén)窗款702萬(wàn)元，安裝款20萬(wàn)元。乙方會(huì)計(jì)處理為：

借：應(yīng)收賬款 722 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——鋁合金門(mén)窗 617.09 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）104.91。

生產(chǎn)企業(yè)外購(gòu)材料（設(shè)備）并負(fù)責(zé)安裝，其會(huì)計(jì)處理同例3。例4，乙建筑企業(yè)承包甲公司綜合樓鋁合金門(mén)窗工程，結(jié)算總價(jià)款722萬(wàn)元（含稅），其中外購(gòu)鋁合金門(mén)窗款702萬(wàn)元，安裝款20萬(wàn)元。乙方會(huì)計(jì)處理為：

結(jié)算時(shí)

借：應(yīng)收賬款 722 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——安裝收入722。計(jì)提營(yíng)業(yè)稅金

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 21.66 貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 21.66。

第二篇：2014租賃的會(huì)計(jì)處理以及租賃的稅務(wù)處理

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2014租賃的會(huì)計(jì)處理以及租賃的稅務(wù)處理

租賃一般采用融通設(shè)備使用權(quán)的租賃方式，以達(dá)到融通資產(chǎn)的主要目的。對(duì)出租人來(lái)說(shuō)，它是一種金融投資的新手段，對(duì)承租人來(lái)說(shuō)，它是一種籌措設(shè)備的新方式。那么，它在會(huì)計(jì)處理上和稅務(wù)處理上有哪些不同呢?

租賃的會(huì)計(jì)處理

按照我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，滿(mǎn)足以下一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的租賃屬于融資租賃：

(1)在租賃期屆滿(mǎn)時(shí)，租賃資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人;

(2)承租人有購(gòu)買(mǎi)租賃資產(chǎn)的選擇權(quán)，所訂立的購(gòu)價(jià)預(yù)計(jì)將遠(yuǎn)低于行使選擇權(quán)租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值，因而在租賃開(kāi)始日就可以合理確定承租人將會(huì)行使這種選擇權(quán);

(3)租賃期占租賃資產(chǎn)可使用年限的大部分(通常解釋為等于或大于75%);

(4)租賃開(kāi)始日最低租賃付款額的現(xiàn)值幾乎相當(dāng)于(通常解釋為等于或大于90%)租賃開(kāi)始日租賃資產(chǎn)原賬面價(jià)值;

(5)租賃資產(chǎn)性質(zhì)特殊，如果不做重新改制，只有承租人才能使用。

租賃的稅務(wù)處理

1.我國(guó)所得稅法的有關(guān)規(guī)定

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(1)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費(fèi)支出，按照租賃期限均勻扣除;

(2)以融資租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費(fèi)支出，按照規(guī)定構(gòu)成融資租入固定資產(chǎn)價(jià)值的部分應(yīng)當(dāng)提取折舊費(fèi)用，分期扣除。

2.稅法的分類(lèi)

稅務(wù)上采用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于融資租賃(資本化租賃)和經(jīng)營(yíng)租賃(費(fèi)用化租賃)的分類(lèi)方法和確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。

參考文獻(xiàn)：http:///zckjs/cg/201407/174184.shtml

第三篇：年會(huì)的會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理

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年會(huì)的會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理

土豪年會(huì) 會(huì)計(jì)處理

會(huì)計(jì)人第一反映分錄

借：管理費(fèi)用-福利費(fèi)

貸：現(xiàn)金/銀行存款

然后想想不對(duì)，要受工資薪金14%的限制于是乎

估摸了一下14%內(nèi)的

借：管理費(fèi)用-福利費(fèi)

貸：現(xiàn)金/銀行存款

其他的

借：管理費(fèi)用-會(huì)議費(fèi)/差旅費(fèi)/交通費(fèi)/辦公費(fèi)等

貸：現(xiàn)金/銀行存款

然后想想福利費(fèi)列支不少地方稅局都不讓年會(huì)的支出稅前扣除于是下一個(gè)分錄，全部走會(huì)議費(fèi)列支。

如果做憑證，摘要寫(xiě)年會(huì)晚會(huì)支出，年會(huì)費(fèi)用支出等分錄寫(xiě)的再美，稅局要是稽查不認(rèn)可咋辦?那會(huì)議費(fèi)需要年終工作會(huì)議等。

借：管理費(fèi)用—會(huì)議費(fèi)

貸：銀行存款

附件資料(一般要求，具體稅局為準(zhǔn))：

1--會(huì)議名稱(chēng)、時(shí)間、地點(diǎn)、目的及參加會(huì)議人員花名冊(cè);金財(cái)稅普金網(wǎng) http://004km.cn/

2--會(huì)議材料(會(huì)議議程、討論專(zhuān)件、領(lǐng)導(dǎo)講話(huà));

3---會(huì)議召開(kāi)地酒店(飯店、招待處)出具的服務(wù)業(yè)專(zhuān)用發(fā)票。

會(huì)計(jì)說(shuō)：“這也不讓列那也不讓支出，煩死了。非要我用萬(wàn)能分錄(用其他發(fā)票沖)”

于是會(huì)計(jì)分錄

借：管理費(fèi)用--辦公費(fèi)等

貸：現(xiàn)金/銀行存款

稅局角度認(rèn)為根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》第八條的規(guī)定，你這個(gè)年會(huì)是否和按照生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)，還有認(rèn)為你這個(gè)是否符合稅法上的福利費(fèi)列支范圍等。企業(yè)則認(rèn)為我怎么就與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)了，年會(huì)不是還總結(jié)去年，安排明年的，怎么就與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)了。而且年會(huì)可以說(shuō)是因?yàn)槭且荒甑纳a(chǎn)經(jīng)營(yíng)的總結(jié)和對(duì)下一年員工工作情緒的調(diào)整怎么就無(wú)關(guān)?

土豪年會(huì)可能通過(guò)酒店或者會(huì)議服務(wù)公司來(lái)承辦自己的年會(huì)，那下面看一下某些酒店的經(jīng)營(yíng)范圍吧。

看看某酒店的經(jīng)營(yíng)范圍：

經(jīng)營(yíng)范圍

旅業(yè);會(huì)議中心;足療服務(wù);零售：食品、飲料、煙草制品、糕點(diǎn)、果品、酒;糕點(diǎn)制造?？纯茨硶?huì)議服務(wù)公司經(jīng)營(yíng)范圍：

經(jīng)營(yíng)范圍

展覽展示服務(wù)，會(huì)務(wù)服務(wù)，企業(yè)形象策劃，有關(guān)企業(yè)商務(wù)信息的咨詢(xún)服務(wù)，設(shè)計(jì)、制作、代理、發(fā)布國(guó)內(nèi)外各類(lèi)廣告，展臺(tái)、舞臺(tái)搭建。(法律、行政法規(guī)及國(guó)務(wù)院決定禁止或者規(guī)定須取得許可證后方可經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目除外)2

稅務(wù)要求

2.1《遼寧省大連市國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于明確企業(yè)所得稅若干業(yè)務(wù)問(wèn)題的通知》(大國(guó)稅函〔2009〕37號(hào))第五條規(guī)定，關(guān)于企業(yè)會(huì)議費(fèi)支出稅前扣除真實(shí)性問(wèn)題企業(yè)發(fā)生的與取得收入有關(guān)的合理的會(huì)議費(fèi)支出，應(yīng)按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求，能夠提供證明其真實(shí)性的合法憑證及相關(guān)材料，否則，不得在稅前扣除。會(huì)議費(fèi)證明材料應(yīng)包括：會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、預(yù)算、出席人員、內(nèi)容、目的、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、支付憑證等。

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2.2《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)所得稅若干業(yè)務(wù)問(wèn)題的公告》(河北省地方稅務(wù)局公告2011年第1號(hào))規(guī)定，對(duì)納稅人內(nèi)發(fā)生的會(huì)議費(fèi)，同時(shí)具備以下條件的，可以扣除。

(1)會(huì)議名稱(chēng)、時(shí)間、地點(diǎn)、目的及參加會(huì)議人員花名冊(cè);

(2)會(huì)議材料(會(huì)議議程、討論專(zhuān)件、領(lǐng)導(dǎo)講話(huà));

(3)會(huì)議召開(kāi)地酒店(飯店、招待處)出具的服務(wù)業(yè)專(zhuān)用發(fā)票。

企業(yè)不能提供上述資料的，其發(fā)生的會(huì)議費(fèi)一律不得扣除。

2.3《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法〉的公告》(蘇地稅規(guī)〔2011〕13號(hào))第二十一條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的會(huì)議費(fèi)，以發(fā)票和付款單據(jù)為稅前扣除憑證。企業(yè)應(yīng)保存會(huì)議時(shí)間、會(huì)議地點(diǎn)、會(huì)議對(duì)象、會(huì)議目的、會(huì)議內(nèi)容、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。

參照上述規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的合理會(huì)議餐費(fèi)，應(yīng)列支為會(huì)議費(fèi)在稅前扣除。企業(yè)應(yīng)提供會(huì)議證明材料：會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、預(yù)算、出席人員、內(nèi)容、目的、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、支付憑證等。

2.4會(huì)議費(fèi)應(yīng)該是真實(shí)發(fā)生的，真實(shí)性有兩層涵義，第一，該項(xiàng)支出是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中確已支付，先發(fā)生了費(fèi)用再產(chǎn)生支付的過(guò)程;第二，該項(xiàng)支出是企業(yè)在與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的會(huì)議中產(chǎn)生的，與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)關(guān)的支出無(wú)須列入。

2.5關(guān)于印發(fā)《中央和國(guó)家機(jī)關(guān)會(huì)議費(fèi)管理辦法》的通知(財(cái)行[2013]286號(hào))

會(huì)議費(fèi)不是萬(wàn)能框，什么東西都往里面裝。如果真是實(shí)在工作會(huì)議，那我們按照當(dāng)?shù)氐亩惥謱?duì)會(huì)議列支的要求，準(zhǔn)備好要求的附件和資料，如實(shí)稅前扣除。但是如果這種非會(huì)議，但是又想通過(guò)會(huì)議列支的，雖然我們知道大多數(shù)企業(yè)都這么操作，但是我們也知道風(fēng)險(xiǎn)是存在的，萬(wàn)一稅局某天不高興了，或者某天稅局查你家企業(yè)，本查不到啥東西，剛好看到一個(gè)會(huì)議費(fèi)，于是小題大做?

于是不少企業(yè)根據(jù)稅局的“以票控稅”一般做法和稅局的形式重于實(shí)質(zhì)思維，能把各類(lèi)費(fèi)用列到會(huì)議費(fèi)里面。對(duì)于這類(lèi)手法我只能說(shuō)且做且珍惜。當(dāng)然還有一類(lèi)就是我就是工作會(huì)議加各類(lèi)晚會(huì)HAPPY，全部列支到會(huì)議費(fèi)，然后按照稅局會(huì)議費(fèi)要求準(zhǔn)備原始資料，你稅局如何查。非要我分出來(lái)開(kāi)會(huì)用多少，晚會(huì)用多少?這個(gè)就不好說(shuō)了。

土豪玩法之請(qǐng)明星過(guò)來(lái)演唱

某個(gè)經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)營(yíng)范圍：

章程記載的經(jīng)營(yíng)范圍

文化活動(dòng)策劃;廣告業(yè)務(wù)。演員、演出經(jīng)紀(jì);文藝演出。

稅局：長(zhǎng)豐縣地稅局順利扣繳了臺(tái)灣歌手周杰倫、張韶涵等22人在“中國(guó)安徽(首屆)汽車(chē)音金財(cái)稅普金網(wǎng) http://004km.cn/

樂(lè)文化節(jié)”演出應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅144297。97元。近日，在獲悉周杰倫等明星將來(lái)長(zhǎng)豐演出的信息后，長(zhǎng)豐縣地稅局主動(dòng)聯(lián)系演出活動(dòng)承辦方，向演出單位宣傳演出市場(chǎng)相關(guān)稅收政策，對(duì)個(gè)人所得稅稅額計(jì)算和代扣代繳有關(guān)政策問(wèn)題進(jìn)行講解與輔導(dǎo)，主動(dòng)為其辦理納稅事項(xiàng)。目前，22位演出人員應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅已全部征繳入庫(kù)。

一般企業(yè)會(huì)通過(guò)演藝經(jīng)紀(jì)公司請(qǐng)來(lái)明星，那么公司直接和演藝公司結(jié)算，支付相關(guān)費(fèi)用，演藝公司開(kāi)具發(fā)票給企業(yè)。發(fā)票開(kāi)具內(nèi)容根據(jù)演藝公司的經(jīng)營(yíng)范圍可以開(kāi)具會(huì)議費(fèi)，策劃費(fèi)，活動(dòng)費(fèi)，培訓(xùn)費(fèi)，等等。

如果直接請(qǐng)明星過(guò)來(lái)，如果商談的是稅后工資，那企業(yè)發(fā)票的事情只能是自己準(zhǔn)備資料去稅局代開(kāi)，明星大牌肯定不回去給你代開(kāi)發(fā)票給你。人家談的是稅后工資。當(dāng)然有的企業(yè)說(shuō)我就任性沒(méi)有發(fā)票，我就任性稅前扣除?；蛘咭恍?huì)計(jì)說(shuō)總是拿出做帳的所謂的萬(wàn)能手法，那其他發(fā)票充。

我只能說(shuō)形式上符合了，但是風(fēng)險(xiǎn)自知。如果你的動(dòng)作太大了，比如請(qǐng)空姐來(lái)你們公司了，各地媒體蜂擁而至，當(dāng)?shù)匾饛?qiáng)烈報(bào)道，如同以上兩個(gè)稅局鏈接一樣，稅局就直接殺到你公司，然后說(shuō)稅交了嗎?如實(shí)報(bào)了嗎?你懂的。

屌絲年會(huì)(吃頓家常飯)1 會(huì)計(jì)處理

會(huì)計(jì)第一反映分錄

借：管理費(fèi)用-福利費(fèi)

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一般列支福利費(fèi)，但是在某些稅局如一下稅務(wù)問(wèn)題中，年會(huì)聚餐的費(fèi)用稅務(wù)上認(rèn)為不屬于“福利費(fèi)”不能稅前列支。會(huì)計(jì)分錄你可以做到管理費(fèi)用-福利費(fèi)，但是人家稅局就是不認(rèn)可，匯繳的時(shí)候不讓稅前扣除。

會(huì)計(jì)說(shuō)稅局要是這個(gè)都不讓我列支，我就列招待費(fèi)。就算限額我也要列支出去。

借：管理費(fèi)用-業(yè)務(wù)招待費(fèi)

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另外一個(gè)會(huì)計(jì)說(shuō)你這個(gè)也太傻了，走其他呀。

借：管理費(fèi)用-其他 金財(cái)稅普金網(wǎng) http://004km.cn/

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不好列支福利費(fèi)，通過(guò)其他這個(gè)來(lái)混淆一下?呵呵

個(gè)人看法：

1.老板說(shuō)：“稅局也管的太寬了吧，吃飯都管。再說(shuō)我請(qǐng)員工吃個(gè)飯都不讓我扣除，這是什么道理”

2.會(huì)計(jì)說(shuō)：“老板，你看其他稅局，比如大連國(guó)稅就規(guī)定年終員工聚餐，不讓計(jì)入福利費(fèi)，也看作是與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的，所以不讓稅前扣除” 3

稅務(wù)問(wèn)題：

1問(wèn)：企業(yè)年終員工聚餐發(fā)生的費(fèi)用，可以計(jì)入職工福利費(fèi)進(jìn)行稅前扣除嗎?

1答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》第八條的規(guī)定，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

另外，根據(jù)《關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費(fèi)扣除問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函[2009]3號(hào))文件的規(guī)定，《實(shí)施條例》第四十條規(guī)定的企業(yè)職工福利費(fèi)，包括以下內(nèi)容：

(一)尚未實(shí)行分離辦社會(huì)職能的企業(yè)，其內(nèi)設(shè)福利部門(mén)所發(fā)生的設(shè)備、設(shè)施和人員費(fèi)用，包括職工食堂、職工浴室、理發(fā)室、醫(yī)務(wù)所、托兒所、療養(yǎng)院等集體福利部門(mén)的設(shè)備、設(shè)施及維修保養(yǎng)費(fèi)用和福利部門(mén)工作人員的工資薪金、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金、勞務(wù)費(fèi)等。

(二)為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項(xiàng)補(bǔ)貼和非貨幣性福利，包括企業(yè)向職工發(fā)放的因公外地就醫(yī)費(fèi)用、未實(shí)行醫(yī)療統(tǒng)籌企業(yè)職工醫(yī)療費(fèi)用、職工供養(yǎng)直系親屬醫(yī)療補(bǔ)貼、供暖費(fèi)補(bǔ)貼、職工防暑降溫費(fèi)、職工困難補(bǔ)貼、救濟(jì)費(fèi)、職工食堂經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼、職工交通補(bǔ)貼等。

(三)按照其他規(guī)定發(fā)生的其他職工福利費(fèi)，包括喪葬補(bǔ)助費(fèi)、撫恤費(fèi)、安家費(fèi)、探親假路費(fèi)等。

根據(jù)上述規(guī)定，您提出的職工聚餐費(fèi)支出，不應(yīng)包含在職工福利費(fèi)支出的范圍內(nèi)，所以，不應(yīng)作為稅前福利費(fèi)列支，企業(yè)的職工聚餐費(fèi)用屬于個(gè)人消的，與企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)，不允許稅前扣除。

2問(wèn)：請(qǐng)明確私營(yíng)企業(yè)公司沒(méi)設(shè)食堂等福利部門(mén)，發(fā)生的員工聚餐，中秋抽獎(jiǎng)費(fèi)用能否稅前金財(cái)稅普金網(wǎng) http://004km.cn/

列支，請(qǐng)不要再發(fā)相應(yīng)的規(guī)定，規(guī)定我們也查到了，就是上面寫(xiě)的不夠具體所以才要向稅務(wù)局再次確認(rèn)，謝謝

2答：您好!企業(yè)發(fā)生的職工福利費(fèi)稅前扣除項(xiàng)目，應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費(fèi)扣除問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函【2009】3號(hào))列舉的內(nèi)容執(zhí)行。

企業(yè)員工聚餐費(fèi)用，不在國(guó)稅函【2009】3號(hào)文件列舉的職工福利費(fèi)范疇中，不得稅前扣除。

企業(yè)組織內(nèi)部員工開(kāi)展中秋博餅活動(dòng)發(fā)生的合理的費(fèi)用支出，原則上允許在職工福利費(fèi)中列支，具體事項(xiàng)判別請(qǐng)與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)聯(lián)系進(jìn)行咨詢(xún)。

政治味道的年會(huì)(通過(guò)工會(huì)或黨員活動(dòng)經(jīng)費(fèi))1

會(huì)計(jì)處理

借：管理費(fèi)用—黨員活動(dòng)費(fèi)用/黨的群眾路線(xiàn)費(fèi)用/黨員組織活動(dòng)費(fèi)用。

貸：銀行存款/現(xiàn)金

稅務(wù)要求：

①《中華人民共和國(guó)公司法》第十九條規(guī)定，公司應(yīng)當(dāng)為黨組織的活動(dòng)提供必要條件。

②《中央組織部、財(cái)政部關(guān)于企業(yè)黨組織活動(dòng)經(jīng)費(fèi)問(wèn)題的通知》(89)組通2號(hào)規(guī)定，企業(yè)黨組織活動(dòng)經(jīng)費(fèi)(包括召開(kāi)黨內(nèi)會(huì)議，進(jìn)行黨內(nèi)宣傳教育活動(dòng)和組織活動(dòng)，培訓(xùn)黨員和申請(qǐng)入黨的積極分子，開(kāi)展表彰優(yōu)秀黨員和先進(jìn)黨支部活動(dòng)等費(fèi)用)，應(yīng)按照中央組織部關(guān)于黨費(fèi)用途的規(guī)定，先由留用的黨費(fèi)中開(kāi)支，不足部分從企業(yè)管理費(fèi)中解決。也就是說(shuō)企業(yè)黨組織舉辦活動(dòng)的開(kāi)支，應(yīng)從企業(yè)留用的黨費(fèi)中列支，不足的部分再?gòu)钠髽I(yè)管理費(fèi)中開(kāi)支。

③地方規(guī)定：

⑴2005年11月21日《中共江蘇省委組織部、江蘇省財(cái)政廳、江蘇省國(guó)家稅務(wù)局、江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于非公有制企業(yè)黨組織活動(dòng)經(jīng)費(fèi)問(wèn)題的通知》(蘇組通[2005]54號(hào))文對(duì)非公有制企業(yè)明確規(guī)定，企業(yè)黨組織活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，在企業(yè)管理費(fèi)中列支，據(jù)實(shí)在稅前扣除。貫徹落實(shí)《關(guān)于非公有制企業(yè)黨組織活動(dòng)經(jīng)費(fèi)問(wèn)題的通知》的補(bǔ)充通知，一、非公企業(yè)黨組織開(kāi)展活動(dòng)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用支出，憑真實(shí)合法的憑據(jù)，據(jù)實(shí)在稅前扣除。

⑵《浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)黨建活動(dòng)支出稅前扣除問(wèn)題的通知》(浙地稅函[2007]446號(hào))規(guī)定“企業(yè)為本單位中國(guó)共產(chǎn)黨組織活動(dòng)提供必要條件的支出，允許在發(fā)生據(jù)實(shí)稅前扣除”。金財(cái)稅普金網(wǎng) http://004km.cn/

⑶《遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)企業(yè)所得稅若干業(yè)務(wù)問(wèn)題通知》(遼地稅發(fā)[2010]3號(hào))第四條規(guī)定“私營(yíng)企業(yè)黨組織活動(dòng)經(jīng)費(fèi)憑借合法票據(jù)及相關(guān)手續(xù)據(jù)實(shí)扣除

④最新規(guī)定

組通字[2014]42號(hào)中共中央組織部財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非公有制企業(yè)黨組織工作經(jīng)費(fèi)問(wèn)題的通知。二：根據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》”公司應(yīng)當(dāng)為黨組織的活動(dòng)提供必要條件“規(guī)定和中辦發(fā)〔2012〕11號(hào)文件”建立并落實(shí)稅前列支制度“等要求，非公有制企業(yè)黨組織工作經(jīng)費(fèi)納入企業(yè)管理費(fèi)列支，不超過(guò)職工工資薪金總額1%的部分，可以據(jù)實(shí)在企業(yè)所得稅前扣除。

1.要是企業(yè)一個(gè)黨員都沒(méi)有，全部少先隊(duì)員或者團(tuán)員，或者就是一兩個(gè)黨員就你膽敢用這個(gè)黨員活動(dòng)經(jīng)費(fèi)?哈哈

2.如果說(shuō)你就是撒歡的玩，還要用黨員活動(dòng)經(jīng)費(fèi)來(lái)掩護(hù)腐敗的樣子。還要讓稅局覺(jué)得看到你這個(gè)科目，讓稅官抓頭是調(diào)還是不調(diào)的糾結(jié)樣子。我想別太欺負(fù)稅局，人家也不傻。哈哈

3.老板說(shuō)：”我公司就是70%是黨員，就是每年年末組織黨員活動(dòng)，你看看我們定制了“***公司黨員政治學(xué)習(xí)會(huì)議”調(diào)幅，參加黨員有學(xué)習(xí)記錄，會(huì)有每個(gè)人的黨員學(xué)習(xí)總結(jié)心得等等。稅局不讓稅前扣除?“

4.通過(guò)工會(huì)列支，工會(huì)賬務(wù)體現(xiàn)。

企業(yè)文化建設(shè)的年會(huì)(如企業(yè)戶(hù)外拓展等)

注：看了一個(gè)拓展公司的營(yíng)業(yè)范圍：

章程記載的經(jīng)營(yíng)范圍

企業(yè)管理咨詢(xún)、經(jīng)濟(jì)信息咨詢(xún)，企業(yè)形象設(shè)計(jì)，會(huì)議策劃(以上不含證券、保險(xiǎn)、銀行業(yè)務(wù)、人才中介服務(wù)及其它限制項(xiàng)目);從事廣告業(yè)務(wù)(法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)進(jìn)行廣告經(jīng)營(yíng)審批登記的，另行辦理審批登記后方可經(jīng)營(yíng))。

那么你可能取得拓展公司開(kāi)給你的培訓(xùn)費(fèi)，咨詢(xún)費(fèi)發(fā)票，會(huì)議費(fèi)發(fā)票，廣告費(fèi)發(fā)票等。那么當(dāng)你拿到這些發(fā)票會(huì)計(jì)分錄就出來(lái)了。

會(huì)計(jì)處理：

借：管理費(fèi)用-培訓(xùn)費(fèi)/咨詢(xún)費(fèi)發(fā)票/會(huì)議費(fèi)發(fā)票/廣告費(fèi)/其他 金財(cái)稅普金網(wǎng) http://004km.cn/

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稅務(wù)問(wèn)題：

如果是培訓(xùn)費(fèi)，需要按照不超過(guò)工資薪金總額2。5%的部分準(zhǔn)予扣除，超過(guò)部分準(zhǔn)予結(jié)轉(zhuǎn)以后納稅扣除。

如果是會(huì)議費(fèi)，可以全部扣除，但是需要相關(guān)的附件材料支持。

如果是廣告費(fèi)，則在不超過(guò)當(dāng)年銷(xiāo)售(營(yíng)業(yè))收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除;超過(guò)部分，準(zhǔn)予在以后納稅結(jié)轉(zhuǎn)扣除。” 3

個(gè)人建議：

1.往往拓展公司結(jié)算時(shí)候，會(huì)問(wèn)你需要開(kāi)什么項(xiàng)目的發(fā)票。此時(shí)會(huì)計(jì)人是該開(kāi)什么項(xiàng)目?會(huì)計(jì)說(shuō)：“開(kāi)發(fā)票就能按照發(fā)票項(xiàng)目做帳嗎?你也太單純了，實(shí)質(zhì)重于形式。稅局不認(rèn)可你開(kāi)票內(nèi)容還說(shuō)你違反發(fā)票管理辦法?！?/p>

2.老會(huì)計(jì)說(shuō)：“開(kāi)培訓(xùn)費(fèi)就能計(jì)入職工教育經(jīng)費(fèi)?顯然不是的，企業(yè)職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)列支范圍包括11個(gè)具體項(xiàng)目，能否是培訓(xùn)費(fèi)還是要仔細(xì)看下的?！贝藭r(shí)老板說(shuō)：“我真實(shí)發(fā)生的費(fèi)用，發(fā)票還什么有這么多講究?，我當(dāng)時(shí)叫拓展公司開(kāi)旅游費(fèi)了”。

第四篇：融資租賃的會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理

融資租賃的會(huì)計(jì)處理和稅收政策

一、直接融資租賃.................................................................2

1）出租人會(huì)計(jì)處理........................................................2 2）承租人的會(huì)計(jì)處理....................................................3 3）資產(chǎn)折舊的計(jì)提........................................................4 4）租賃期屆滿(mǎn)時(shí)的處理................................................5

二、經(jīng)營(yíng)租賃.........................................................................5

1）出租人的處理............................................................5 2）承租人的處理............................................................5

三、售后回租.........................................................................6

⒈出售資產(chǎn)......................................................................7 ⒉租回資產(chǎn)......................................................................7

四、稅收政策及優(yōu)惠.............................................................8

1）增值稅........................................................................8 2）印花稅........................................................................9 3）企業(yè)所得稅..............................................................10

融資租賃的會(huì)計(jì)處理和稅收政策

一、直接融資租賃

1）出租人會(huì)計(jì)處理

“營(yíng)改增”后，融資租賃企業(yè)開(kāi)始適用增值稅，購(gòu)買(mǎi)設(shè)備的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額。目前，各融資租賃企業(yè)對(duì)于融資租賃業(yè)務(wù)主流的會(huì)計(jì)核算方法是：購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)時(shí)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額記入“應(yīng)交增值稅——進(jìn)項(xiàng)稅額”科目，租賃開(kāi)始日不確認(rèn)增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額，當(dāng)收到租金時(shí)再確認(rèn)當(dāng)期增值稅。

例題：假設(shè)某融資租賃企業(yè)（適用增值稅稅率17%）購(gòu)入資產(chǎn)的價(jià)值成本為100 0000元，融資租賃合同總額150 0000元(不含稅)，分10年等額償還。不考慮未擔(dān)保余值，租賃期滿(mǎn)后融資資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租方。租賃期間以第一年為例，計(jì)算出實(shí)際利率為8.14%（插值法計(jì)算），第一年末確認(rèn)的融資收益為81400元，融資租賃的會(huì)計(jì)確認(rèn)與計(jì)量如下：

⒈購(gòu)入設(shè)備

借：固定資產(chǎn)-融資租賃資產(chǎn)

100萬(wàn)元 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）17萬(wàn)元 貸：銀行存款

117萬(wàn)元

⒉租出設(shè)備

借：長(zhǎng)期應(yīng)收款——應(yīng)收融資租賃款

150萬(wàn)元 貸：固定資產(chǎn)-融資租賃資產(chǎn)

100萬(wàn)元 未實(shí)現(xiàn)融資收益

50萬(wàn)元 ⒊第一年收取租金，分配未實(shí)現(xiàn)融資收益

借：銀行存款

17.55萬(wàn)元

貸：長(zhǎng)期應(yīng)收款——應(yīng)收融資租賃款15萬(wàn)元

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅中（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）2.55萬(wàn)元 借：未實(shí)現(xiàn)融資收益

8.14萬(wàn)元 貸：租賃收入

8.14萬(wàn)元 ⒋租賃期屆滿(mǎn)

租賃期滿(mǎn)后，租賃資產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租方，出租方不需要做任何處理。

2）承租人的會(huì)計(jì)處理

在租賃期開(kāi)始日，承租人應(yīng)當(dāng)將租賃開(kāi)始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值與最低租賃付款額現(xiàn)值兩者中較低者作為租入資產(chǎn)的入賬價(jià)值，將最低租賃付款額作為長(zhǎng)期應(yīng)付款的入賬價(jià)值，其差額作為未確認(rèn)融資費(fèi)用。

承租人在計(jì)算最低租賃付款額的現(xiàn)值時(shí)，如果知悉出租人的租賃內(nèi)含利率，應(yīng)當(dāng)采用出租人的租賃內(nèi)含利率作為折現(xiàn)率；否則，應(yīng)當(dāng)采用租賃合同規(guī)定的利率作為折現(xiàn)率。如果出租人的租賃內(nèi)含利率和租賃合同規(guī)定的利率均無(wú)法知悉，應(yīng)當(dāng)采用同期銀行貸款利率作為折現(xiàn)率。其中，租賃內(nèi)含利率，是指在租賃開(kāi)始日，使最低租賃收款額的現(xiàn)值與未擔(dān)保余值的現(xiàn)值之和等于租賃資產(chǎn)公允價(jià)值與出租人的初始直接費(fèi)用之和的折現(xiàn)率。

初始直接費(fèi)用是指在租賃談判和簽訂租賃合同的過(guò)程中發(fā)生的可直接歸屬于租賃項(xiàng)目的費(fèi)用。承租人發(fā)生的初始直接費(fèi)用，通常有印花稅、傭金、律師費(fèi)、差旅費(fèi)、談判費(fèi)等。承租人發(fā)生的初始直接費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)計(jì)入租入資產(chǎn)價(jià)值。（實(shí)務(wù)中不好明確確認(rèn)的都計(jì)入了當(dāng)期費(fèi)用）。

承接上面案例 承租人：

第一步：計(jì)算最低租賃付款額＝150000×10＝150 0000(元)； 現(xiàn)值計(jì)算：每期租金150000元的年金現(xiàn)值=150000 × PA（10期，8.14%），現(xiàn)值合計(jì)=100 0187.26，現(xiàn)值大于公允價(jià)值(100 0000)。因此，租賃資產(chǎn)的入賬價(jià)值為100 0000元。

第二步：計(jì)算未確認(rèn)融資費(fèi)用

未確認(rèn)融資費(fèi)用＝最低租賃付款額 — 租賃資產(chǎn)公允價(jià)值＝1500000－1000000＝500000(元)會(huì)計(jì)分錄：

⒈從出租方租入設(shè)備

借：固定資產(chǎn)-融資租賃資產(chǎn)

100萬(wàn)元 未確認(rèn)融資費(fèi)用

50萬(wàn)元

長(zhǎng)期應(yīng)付款-融資租賃進(jìn)項(xiàng)稅額

25.5萬(wàn)元（15*17%*10年）貸：長(zhǎng)期應(yīng)付款

175.55萬(wàn)元 ⒉支付租金，分?jǐn)偞_認(rèn)費(fèi)用

支付第一期租金

借：長(zhǎng)期應(yīng)付款——應(yīng)付融資租賃款

17.55萬(wàn) 貸：銀行存款

17.55萬(wàn)

借：應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅—進(jìn)項(xiàng)稅額

2.55萬(wàn) 貸：長(zhǎng)期應(yīng)付款—融資租賃進(jìn)項(xiàng)稅額

2.55萬(wàn) 借：財(cái)務(wù)費(fèi)用

8.14萬(wàn)元

貸：未確認(rèn)融資費(fèi)用

8.14萬(wàn)元

3）資產(chǎn)折舊的計(jì)提

承租人應(yīng)對(duì)融資租人的固定資產(chǎn)計(jì)提折舊。1.折舊政策

對(duì)于融資租入資產(chǎn)，計(jì)提租賃資產(chǎn)折舊時(shí)，承租人應(yīng)采用與自有應(yīng)折舊資產(chǎn)相一致的折舊政策。同自有應(yīng)折舊資產(chǎn)一樣，租賃資產(chǎn)的折舊方法一般有年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法、年數(shù)總和法等。如果承租人或與其有關(guān)的第三方對(duì)租賃資產(chǎn)余值提供了擔(dān)保，則應(yīng)計(jì)折舊總額為租賃期開(kāi)始日固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值扣除擔(dān)保余值后的的余額；如果承租人或與其有關(guān)的第三方未對(duì)租賃資產(chǎn)余值提供了擔(dān)保，且無(wú)法合理確定租賃屆滿(mǎn)后承租人是否能夠取得租賃資產(chǎn)所有權(quán)，應(yīng)計(jì)折舊總額為租賃期開(kāi)始日固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值。

2.折舊期間

確定租賃資產(chǎn)的折舊期間應(yīng)以租賃合同而定。如果能夠合理確定租賃期屆滿(mǎn)時(shí)承租人將會(huì)取得租賃資產(chǎn)所有權(quán)，即可認(rèn)為承租人擁有該項(xiàng)資產(chǎn)的全部使用壽命，因此應(yīng)以租賃期開(kāi)始日租賃資產(chǎn)的壽命作為折舊期間；如果無(wú)法合理確定租賃期屆滿(mǎn)后承租人是否能夠取得租

賃資產(chǎn)的所有權(quán)，應(yīng)以租賃期與租賃資產(chǎn)壽命兩者中較短者作為折舊期間。

4）租賃期屆滿(mǎn)時(shí)的處理

租賃期屆滿(mǎn)時(shí)，承租人對(duì)租賃資產(chǎn)的處理通常有三種情況：返還、優(yōu)惠續(xù)租和留購(gòu)。1．返還租賃資產(chǎn)

租賃期屆滿(mǎn)，承租人向出租人返還租賃資產(chǎn)時(shí)，通常 借：長(zhǎng)期應(yīng)付款——應(yīng)付融資租賃款 累計(jì)折舊

貸：固定資產(chǎn)——融資租入固定資產(chǎn) 2．優(yōu)惠續(xù)租租賃資產(chǎn)

承租人行使優(yōu)惠續(xù)租選擇權(quán)，應(yīng)視同該項(xiàng)租賃一直存在而作出相應(yīng)的賬務(wù)處理。

如果租賃期屆滿(mǎn)時(shí)沒(méi)有續(xù)租，根據(jù)租賃合同規(guī)定須向出租人支付違約金時(shí)，借：“營(yíng)業(yè)外支出”科目，貸：“銀行存款”等科目。3．留購(gòu)租賃資產(chǎn)

在承租人享有優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)選擇權(quán)的情況下，支付購(gòu)買(mǎi)價(jià)款時(shí)，借記“長(zhǎng)期應(yīng)付款——應(yīng)付融資租賃款”科目，貸記“銀行存款”等科目；同時(shí)，將固定資產(chǎn)從“融資租入固定資產(chǎn)”明細(xì)科目轉(zhuǎn)入有關(guān)明細(xì)科目。

二、經(jīng)營(yíng)租賃

1）出租人的處理

⒈出租人應(yīng)當(dāng)按資產(chǎn)的性質(zhì)，將用作經(jīng)營(yíng)租賃的資產(chǎn)包括在資產(chǎn)負(fù)債表中的相關(guān)項(xiàng)目?jī)?nèi)，比如自用的建筑物用于出租時(shí)，應(yīng)將其從固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)。⒉對(duì)于經(jīng)營(yíng)租賃的租金，出租人應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)各個(gè)期間按照直線(xiàn)法確認(rèn)為當(dāng)期損益；其他方法更為系統(tǒng)合理的，也可以采用其他方法。⒊出租人發(fā)生的初始直接費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益。⒋對(duì)于經(jīng)營(yíng)租賃資產(chǎn)中的固定資產(chǎn)，出租人應(yīng)當(dāng)采用類(lèi)似資產(chǎn)的折舊政策計(jì)提折舊；對(duì)于其他經(jīng)營(yíng)租賃資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)采用系統(tǒng)合理的方法進(jìn)行攤銷(xiāo)。

⒌或有租金應(yīng)當(dāng)在實(shí)際發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。

2）承租人的處理

1.對(duì)經(jīng)營(yíng)租賃的租金，承租人應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)各個(gè)期間按照直線(xiàn)法計(jì)

入相關(guān)資產(chǎn)成本或當(dāng)期損益；其他方法更為系統(tǒng)合理的，也可以采用其他方法。

2.某些情況下，出租人可能對(duì)經(jīng)營(yíng)租賃提供激勵(lì)措施，如免租期、承擔(dān)承租人某些費(fèi)用等。在出租人提供了免租期的情形下，應(yīng)將租金總額在整個(gè)租賃期內(nèi)按直線(xiàn)法或其他合理的方法迚行分?jǐn)偅庾馄趦?nèi)應(yīng)確認(rèn)租金費(fèi)用）；在出租人承擔(dān)了承租人的某些費(fèi)用的情況下，應(yīng)將該費(fèi)用從租金總額中扣除，并將租金余額在租賃期內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)?。⒊承租人發(fā)生的初始直接費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益（管理費(fèi)用）。⒋或有租金應(yīng)當(dāng)在實(shí)際發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益

例如：2015年1月1日，A公司向B公司租入辦公設(shè)備一臺(tái)，租期為3年。設(shè)備原價(jià)為100萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使用年限為10年。租賃合同規(guī)定，租賃期開(kāi)始日(2011年1月1日)A公司向B公司一次性預(yù)付租金150 000元，第一年年末支付租金150 000元，第二年年末支付租金200000元，第三年年末支付租金250000元。租賃期屆滿(mǎn)后B公司收回設(shè)備，三年的租金總額為750 000元。A公司賬務(wù)處理如下： 2015年1月1日：

借：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用

000 貸：銀行存款

000 2015年12月31日：

借：管理費(fèi)用

250 000 貸：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用

000 銀行存款

000 2016年12月31日：

借：管理費(fèi)用

250 000 貸：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用

000 銀行存款

200 000 2017年12月31日：

借：管理費(fèi)用

250 000 貸：銀行存款

250 000

三、售后回租

售后租回交易，是指資產(chǎn)賣(mài)主（承租人）將資產(chǎn)出售后再?gòu)馁I(mǎi)主

（出租人）租回的交易。無(wú)論是承租人還是出租人，均應(yīng)按照租賃準(zhǔn)則的規(guī)定，將售后租回交易認(rèn)定為融資租賃或經(jīng)營(yíng)租賃。

⒈出售資產(chǎn)

（1）出售資產(chǎn)時(shí)

借：累計(jì)折舊

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

固定資產(chǎn)清理

貸：固定資產(chǎn)

（2）收到出售資產(chǎn)價(jià)款時(shí)

借：銀行存款

貸：固定資產(chǎn)清理（貸或借）：遞延收益――未實(shí)現(xiàn)售后租回?fù)p益（沒(méi)證據(jù)證明公允）

（貸或借）：營(yíng)業(yè)外收入或支出（有證據(jù)）

⒉租回資產(chǎn)

（1）租回資產(chǎn)形成一項(xiàng)融資租賃

賣(mài)方（承租人）出售資產(chǎn)時(shí)，不確認(rèn)收益。未實(shí)現(xiàn)售后租回?fù)p益＝售價(jià)-資產(chǎn)賬面價(jià)值

未實(shí)現(xiàn)售后租回?fù)p益的分?jǐn)偅喊丛擁?xiàng)租賃資產(chǎn)的折舊進(jìn)度進(jìn)行分?jǐn)?，即按與該項(xiàng)租賃資產(chǎn)所采用的折舊率相同的比例進(jìn)行分?jǐn)?，調(diào)整各期的折舊費(fèi)用。

①租回資產(chǎn)時(shí)：

借：固定資產(chǎn)——融資租入固定資產(chǎn)

未確認(rèn)融資費(fèi)用

貸：長(zhǎng)期應(yīng)付款——應(yīng)付融資租賃款 ②租回資產(chǎn)以后各期： 支付租金：

借：長(zhǎng)期應(yīng)付款——應(yīng)付融資租賃款

貸：銀行存款 分?jǐn)偽创_認(rèn)融資費(fèi)用：

借：財(cái)務(wù)費(fèi)用

貸：未確認(rèn)融資費(fèi)用 計(jì)提折舊：

借：管理費(fèi)用或制造費(fèi)用等

貸：累計(jì)折舊

分?jǐn)偽磳?shí)現(xiàn)售后租回?fù)p益：

借（或貸）：遞延收益――未實(shí)現(xiàn)售后租回?fù)p益

貸（或借）：管理費(fèi)用或制造費(fèi)用等（2）租回資產(chǎn)形成一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃

1.有確鑿證據(jù)表明售后租回交易是按照公允價(jià)值達(dá)成的，銷(xiāo)售的商品按照售價(jià)確認(rèn)收入，并按照賬面價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)成本，銷(xiāo)售的固定資產(chǎn)按照售價(jià)和固定資產(chǎn)賬面價(jià)值之間差額確認(rèn)營(yíng)業(yè)外支出。

2.沒(méi)有確鑿證據(jù)表明售后租回交易是按照公允價(jià)值達(dá)成的：售價(jià)低于公允價(jià)值的，應(yīng)確認(rèn)當(dāng)期損益。如果損失將由低于市價(jià)的未來(lái)租賃付款額補(bǔ)償?shù)?，?yīng)將其遞延，并按租賃付款比例分?jǐn)傆陬A(yù)計(jì)的資產(chǎn)使用期限內(nèi)。售價(jià)高于公允價(jià)值的，其高出公允價(jià)值的部分應(yīng)予遞延，并在預(yù)計(jì)資產(chǎn)使用期限內(nèi)攤銷(xiāo)。

①租回的資產(chǎn)——不用賬務(wù)處理，只需作備查登記。②租回資產(chǎn)以后各期支付租金時(shí)：

借：管理費(fèi)用或制造費(fèi)用等

貸：銀行存款

分?jǐn)偽磳?shí)現(xiàn)售后租回?fù)p益：

借（或貸）：遞延收益――未實(shí)現(xiàn)售后租回?fù)p益

貸（或借）：管理費(fèi)用或制造費(fèi)用等

四、稅收政策及優(yōu)惠

1）增值稅

1、稅率：

1.提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)（包括有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃和有形動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性租賃），稅率為17%（經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、商務(wù)部批準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人中的一般納稅人提供有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)，對(duì)其增值稅實(shí)際稅負(fù)(用納稅人在一定時(shí)期內(nèi)的實(shí)納稅額占其實(shí)際收益的比率來(lái)表示)超過(guò)3%的部分實(shí)行增值稅即征即退政策。）

2.提供不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為11% 3.提供融資租賃服務(wù)和經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)，稅率為6%

2、銷(xiāo)售額的確定

（1）提供融資租賃服務(wù)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息和車(chē)輛購(gòu)置稅后的余額為銷(xiāo)售額。

（2）提供融資性售后回租服務(wù)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（不含本金），扣除對(duì)外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息后的余額作為銷(xiāo)售額。

（3）試點(diǎn)納稅人根據(jù)2016年4月30日前簽訂的有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，可繼續(xù)按照有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)繳納增值稅?？梢赃x擇以下方法之一計(jì)算銷(xiāo)售額：

①以向承租方收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除向承租方收取的價(jià)款本金，以及對(duì)外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息后的余額為銷(xiāo)售額。

納稅人提供有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，計(jì)算當(dāng)期銷(xiāo)售額時(shí)可以扣除的價(jià)款本金，為書(shū)面合同約定的當(dāng)期應(yīng)當(dāng)收取的本金。無(wú)書(shū)面合同或者書(shū)面合同沒(méi)有約定的，為當(dāng)期實(shí)際收取的本金。試點(diǎn)納稅人提供有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，向承租方收取的有形動(dòng)產(chǎn)價(jià)款本金，不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，可以開(kāi)具普通發(fā)票。②以向承租方收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息后的余額為銷(xiāo)售額。

3、進(jìn)項(xiàng)稅額

適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

4、稅收優(yōu)惠

經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，自2014年1月1日起，租賃企業(yè)一般貿(mào)易項(xiàng)下進(jìn)口飛機(jī)并租給國(guó)內(nèi)航空公司使用的，享受與國(guó)內(nèi)航空公司進(jìn)口飛機(jī)同等稅收優(yōu)惠政策，即進(jìn)口空載重量在25噸以上的飛機(jī)減按5%征收進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅。（財(cái)關(guān)稅【2014】16號(hào)財(cái)政部海關(guān)總署國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于租賃企業(yè)進(jìn)口飛機(jī)有關(guān)稅收政策的通知）

2）印花稅

財(cái)稅[2015]144號(hào)：關(guān)于融資租賃合同有關(guān)印花稅政策的通知

對(duì)開(kāi)展融資租賃業(yè)務(wù)簽訂的融資租賃合同（含融資性售后回租），應(yīng)按合同所載租金總額依照“借款合同”稅目，按萬(wàn)分之零點(diǎn)五的稅率計(jì)稅貼花。

如果一項(xiàng)融資租賃中包含有“供貨合同”、“借款合同”、“租賃合同”等時(shí)，如果這些合同于此項(xiàng)業(yè)務(wù)是相關(guān)的，則統(tǒng)一按“融資租賃合同”繳納印花稅。

在融資性售后回租業(yè)務(wù)中，對(duì)承租人、出租人因出售租賃資產(chǎn)及購(gòu)回租賃資產(chǎn)所簽訂的合同，不征收印花稅。

3）企業(yè)所得稅

企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的需要租入固定資產(chǎn)支付的租賃費(fèi)，按照以下方法扣除：

1.以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費(fèi)支出，按照租賃期限均勻扣除

2.以融資租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費(fèi)支出，按照規(guī)定構(gòu)成融資租入固定資產(chǎn)價(jià)值的部分應(yīng)當(dāng)提取折舊費(fèi)用，分期扣除。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問(wèn)題的公告》(2010年第13號(hào))第二條規(guī)定：根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)所得稅法及有關(guān)收入確定規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租人出售資產(chǎn)的行為，不確認(rèn)為銷(xiāo)售收入，對(duì)融資性租賃的資產(chǎn)，仍按承租人出售前原賬面價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)計(jì)提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用在稅前扣除。稅收優(yōu)惠：

1、加速折舊

2、稅額抵免優(yōu)惠

企業(yè)所得稅法第三十四條所稱(chēng)稅額抵免，是指企業(yè)購(gòu)置并實(shí)際使用《環(huán)境保護(hù)專(zhuān)用設(shè)備企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄》、《節(jié)能節(jié)水專(zhuān)用設(shè)備企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄》、《安全生產(chǎn)專(zhuān)用設(shè)備企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄》規(guī)定的環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水、安全生產(chǎn)等專(zhuān)用設(shè)備的，該專(zhuān)用設(shè)備的投資額的10%可以從企業(yè)當(dāng)年的應(yīng)納稅額中抵免；當(dāng)年不足抵免的，可以在以后5個(gè)納稅結(jié)轉(zhuǎn)抵免。

實(shí)施條例第一百條規(guī)定的購(gòu)置并實(shí)際使用的環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水和安全生產(chǎn)專(zhuān)用設(shè)備，包括承租方企業(yè)以融資租賃方式租入的、并在融資租賃合同中約定租賃期屆滿(mǎn)時(shí)租賃設(shè)備所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租方企業(yè)，且符合規(guī)定條件的上述專(zhuān)用設(shè)備。凡融資租賃期屆滿(mǎn)后租賃設(shè)備所有權(quán)

未轉(zhuǎn)移至承租方企業(yè)的，承租方企業(yè)應(yīng)停止享受抵免企業(yè)所得稅優(yōu)惠，并補(bǔ)繳已經(jīng)抵免的企業(yè)所得稅稅款。（執(zhí)行企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策若干問(wèn)題的通知（財(cái)稅[2009]69號(hào)））

第五篇：回遷房項(xiàng)目的會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理

回遷房項(xiàng)目的會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理

土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的重要組成部分，《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第二十七條規(guī)定，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出是指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。其中，直接以貨幣形式支付的成本支出，會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理基本一致，而以非貨幣性形式支付的拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出，由于其行為的特殊性，會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理有所不同，這種不同直接影響到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的確認(rèn)，我們以案例分析如下。

案例A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地10000㎡，土地成本已發(fā)生貨幣性支出5000萬(wàn)元，其中支付土地價(jià)款3500萬(wàn)元，拆遷貨幣補(bǔ)償1500萬(wàn)元。另外，在本項(xiàng)目中，需要按照1∶1的比例，與拆遷戶(hù)兌現(xiàn)回遷房60套（平均每套150㎡）。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分兩期進(jìn)行建設(shè)。一期項(xiàng)目占地面積6000㎡，二期項(xiàng)目占地面積4000㎡。2009年9月，完成一期12座500套75000㎡樓房建設(shè)，建安成本實(shí)際支出7000萬(wàn)元（基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等暫不計(jì)），一期有回遷房40套，剩余的20套回遷房在二期待建。假設(shè)一期房屋對(duì)外售價(jià)為3000元/㎡。請(qǐng)確定第一期完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本和計(jì)稅成本。

該公司認(rèn)為，第一期竣工12座共500套住房，其中的40套回遷房的建安成本應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟绞Ｓ嗟?60套可售樓房銷(xiāo)售成本中，也就是460套可售樓房要承擔(dān)500套樓房的成本，并且由于一、二期回遷房套數(shù)和面積不等，第一期成本高，第二期成本低，可以有效地減少前期的企業(yè)所得稅支出，獲得遞延納稅的好處。

這種觀(guān)點(diǎn)是否正確呢？我們根據(jù)會(huì)計(jì)核算的基本原則以及國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件分析如下：第一期商品房的會(huì)計(jì)成本

1.土地成本貨幣性支出為3500+1500=5000（萬(wàn)元）借：開(kāi)發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)5000

貸：貨幣資金5000。

2.第一期回遷房40套建造支出（7000÷75000）×40×150=560（萬(wàn)元）

借：開(kāi)發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)560

貸：開(kāi)發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)560。

3.第二期回遷房20套因未實(shí)際發(fā)生，為反映成本的完整性，按照預(yù)算成本或第一期成本預(yù)提入賬（7000÷75000）×20×150=280（萬(wàn)元）

借：開(kāi)發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)280

貸：預(yù)計(jì)成本——建筑安裝工程費(fèi)280。

4.土地成本合計(jì)5000＋560＋280＝5840（萬(wàn)元）

5.第一期分配土地成本5840÷（6000+4000）×6000=3504（萬(wàn)元）

6.單位可售建筑面積土地成本3504÷（75000－40×150）=507.83（元/㎡）

7.單位可售建筑面積建筑成本（7000－560）÷（75000－40×150）=933.33（元/㎡）第一期商品房的計(jì)稅成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中，拆遷補(bǔ)償主要有3種方式：即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合。本案例中包含了產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償兩種方式，作價(jià)補(bǔ)償比較簡(jiǎn)單，產(chǎn)權(quán)調(diào)換則成為計(jì)稅成本確定的難點(diǎn)。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換，屬于房地產(chǎn)企業(yè)以自己的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取被拆遷人的土地使用權(quán)。企業(yè)所得稅稅務(wù)處理上，一般情況下作非貨幣性交易處理，即“以物易物”處理，根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件第七條的規(guī)定，企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?/p>

（一）按本企業(yè)近期或本最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定。

（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定。

（三）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

第一期回遷房視同銷(xiāo)售處理，銷(xiāo)售收入為40×150×3000=1800（萬(wàn)元）。另外，對(duì)于非貨幣交易的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，同時(shí)涉及換入資產(chǎn)（土地）的計(jì)稅成本確認(rèn)問(wèn)題，國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件第三十一條規(guī)定，企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，按下列規(guī)定處理：

1.換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

2.換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

本案例中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)，暫不確認(rèn)計(jì)稅成本，第一期40套回遷房交付后，按照其公允價(jià)值，即視同銷(xiāo)售收入1800萬(wàn)元計(jì)入土地計(jì)稅成本。

第二期20套回遷房因未建造且沒(méi)有公允價(jià)值，不屬于國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件第三十二條規(guī)定的可以預(yù)提的計(jì)稅成本，暫按成本為0計(jì)算。另外，根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件第三十四條的規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。這20套回遷房計(jì)稅成本可以在二期房產(chǎn)中直接列支，以后結(jié)算二期計(jì)稅成本時(shí)，不需要再調(diào)整一期的計(jì)稅成本。

該項(xiàng)目在第一期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，可以計(jì)入的計(jì)稅成本為：3500+1500+1800=6800（萬(wàn)元）。

因?yàn)樵擁?xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，所以土地成本需要按照各期占地面積進(jìn)行分配。第一期分配土地成本6800÷（6000+4000）×6000=4080（萬(wàn)元），單位可售建筑面積土地成本為4080÷75000=544（元/㎡），單位可售建筑面積建筑成本為7000÷75000=933（元/㎡）。

以上計(jì)稅成本高于會(huì)計(jì)入賬成本，形成差異的原因可以歸納為：

1.回遷房視同銷(xiāo)售的處理。

2.以回遷房換取的土地使用權(quán)價(jià)值是否可以預(yù)提入賬的問(wèn)題。假如在分配一期回遷房時(shí)，二期回遷房公允價(jià)值也能夠確定，則根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件第三十一條的規(guī)定，可以將全部回遷房公允價(jià)值計(jì)入換取的土地計(jì)稅成本并再行分配。

回遷房的會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)分析

大綱——

1、案例-會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)分析

2、對(duì)“交換是否具有商業(yè)實(shí)質(zhì)”和“公允價(jià)值的確定”進(jìn)行分析

3、細(xì)節(jié)問(wèn)題的說(shuō)明

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)-非貨幣資產(chǎn)交換》規(guī)定：非貨幣性資產(chǎn)交換，是指交易雙方主要以存貨、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和長(zhǎng)期股權(quán)投資等非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行的交換。該交換不涉及或只涉及少量的貨幣性資產(chǎn)（即補(bǔ)價(jià)）。貨幣性資產(chǎn)，是指企業(yè)持有的貨幣資金和將以固定或可確定的金額收取的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金、銀行存款、應(yīng)收賬款和應(yīng)收票據(jù)以及準(zhǔn)備持有至到期的債券投資等。非貨幣性資產(chǎn)，是指貨幣性資產(chǎn)以外的資產(chǎn)。

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)-非貨幣資產(chǎn)交換》應(yīng)用指南規(guī)定：認(rèn)定涉及少量貨幣性資產(chǎn)的交換為非貨幣性資產(chǎn)交換，通常以補(bǔ)價(jià)占整個(gè)資產(chǎn)交換金額的比例低于25%作為參考。

以非貨幣性形式支付的拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出，盡管其行為具有特殊性，但筆者認(rèn)為其會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理是相互聯(lián)系的，適用上述《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)-非貨幣資產(chǎn)交換》的規(guī)定，且在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本有共同之處，現(xiàn)以案例分析如下

一、案例

A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地10000㎡，土地成本已發(fā)生貨幣性支出5000萬(wàn)元，其中支付土地價(jià)款5000萬(wàn)元；另外，在本項(xiàng)目中，需要按照1∶1的比例，與拆遷戶(hù)兌現(xiàn)回遷房60套（平均每套150㎡）。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分兩期進(jìn)行建設(shè)。一期項(xiàng)目占地面積6000㎡，二期項(xiàng)目占地面積4000㎡。2009年9月，完成一期12座500套75000㎡樓房建設(shè)，建安成本實(shí)際支出7000萬(wàn)元（基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等暫不計(jì)），一期有回遷房40套，剩余的20套回遷房在二期待建。假設(shè)一期房屋對(duì)外售價(jià)為3000元/㎡。請(qǐng)確定第一期完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的會(huì)計(jì)成本和計(jì)稅成本（本例不考慮補(bǔ)價(jià)與相關(guān)稅費(fèi)）。

1、支付土地出讓金與發(fā)生的建筑支出

借：開(kāi)發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

5000萬(wàn)

貸：銀行存款

5000萬(wàn) 借：開(kāi)發(fā)成本-建筑安裝費(fèi)

7000萬(wàn)

貸：銀行存款

7000萬(wàn)

2、第一期回遷房40套與土地成本的賬務(wù)處理

根據(jù)題目所示，其交換行為符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)-非貨幣資產(chǎn)交換》規(guī)定，假設(shè)該交換具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，且換入換出資產(chǎn)的公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量，則“應(yīng)當(dāng)以換出資產(chǎn)的公允價(jià)值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為換入資產(chǎn)的成本”——

換出資產(chǎn) =A公司建造的商品房

換入資產(chǎn) = 被拆遷戶(hù)的房產(chǎn) = 土地征用及拆遷補(bǔ)償需要支出的費(fèi)用 在交付該40套商品房給被拆遷戶(hù)時(shí)，可做如下會(huì)計(jì)處理： 借：開(kāi)發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

1800萬(wàn)

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

1800萬(wàn)（40×150×3000）

3、為反映成本的完整，按照第一期項(xiàng)目銷(xiāo)售單價(jià)預(yù)提土地成本 借：開(kāi)發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

900萬(wàn)

貸：預(yù)計(jì)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

900萬(wàn)（20×150×3000）

4、土地成本合計(jì)：

5000+1800+900=7700萬(wàn)元。

第一期項(xiàng)目應(yīng)分配土地成本：7700÷10000×6000=4620萬(wàn)元 單位可售建筑面積土地成本：4620÷75000=616元/m? 單位可售建筑面積建筑成本：7000÷75000=933.33元/m?

5、第一期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的會(huì)計(jì)成本

借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品-一期

11620萬(wàn) 貸：開(kāi)發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

4620

開(kāi)發(fā)成本-建筑安裝工程費(fèi)

7000

6、結(jié)轉(zhuǎn)換出40套開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本-40套

929.6萬(wàn)

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品-一期

929.6萬(wàn)（11620÷75000×40×150）

7、換入資產(chǎn)計(jì)稅成本的分析

第一期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本是否與會(huì)計(jì)成本一致？答案是肯定的。

以換出商品房的公允價(jià)值來(lái)確定換入資產(chǎn)的計(jì)稅成本，且可按此成本做為企業(yè)所得稅、土地增值稅的扣除項(xiàng)目，理由如下：

第一，以換出商品房的公允價(jià)值來(lái)確定換入土地的計(jì)稅成本可以真實(shí)反映企業(yè)流出資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值； 第二，換入資產(chǎn)的計(jì)稅成本有合法、有效的憑證支撐。

A公司換出的商品房需要開(kāi)具發(fā)票給被拆遷戶(hù)，以A公司開(kāi)具的發(fā)票作為合法有效憑證；

或者，由被拆遷戶(hù)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，開(kāi)具發(fā)票的金額等于A公司換出的商品房公允價(jià)值。

如此，則可以換出商品房的公允價(jià)值來(lái)確定換入資產(chǎn)的計(jì)稅成本，在做企業(yè)所得稅匯算清繳、土地增值稅清算時(shí)可將此成本列為扣除項(xiàng)目。

二、交換是否具有商業(yè)實(shí)質(zhì)與公允價(jià)值概念的分析

對(duì)于“沒(méi)有商業(yè)實(shí)質(zhì)，或換入換出資產(chǎn)的公允價(jià)值不能夠可靠計(jì)量的情況下”的賬務(wù)處理，在對(duì)“什么樣的交換具有商業(yè)實(shí)質(zhì)”與“公允價(jià)值的確認(rèn)”進(jìn)行分析后，筆者得出的結(jié)論是不存在這種情況，理由如下：

1、什么樣的交換具有商業(yè)實(shí)質(zhì)

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7 號(hào)——非貨幣性資產(chǎn)交換》第四條：“滿(mǎn)足下列條件之一的非貨幣性資產(chǎn)交換具有商業(yè)實(shí)質(zhì)：

（一）換入資產(chǎn)的未來(lái)現(xiàn)金流量在風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間和金額方面與換出資產(chǎn)顯著不同。

（二）換入資產(chǎn)與換出資產(chǎn)的預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值不同，且其差額與換入資產(chǎn)和換出資產(chǎn)的公允價(jià)值相比是重大的?！?/p>

由于只有與被拆遷戶(hù)達(dá)成一致情況下，才可以繼續(xù)后面的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售事宜；且一般情況下被拆遷戶(hù)與房地產(chǎn)公司為相互對(duì)立的雙方，因此上述非貨幣性資產(chǎn)交換具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。

2、公允價(jià)值的確定

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》第九章會(huì)計(jì)計(jì)量：第四十二條 會(huì)計(jì)計(jì)量屬性主要包括：(五)公允價(jià)值。在公允價(jià)值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量。

顯然，商品房銷(xiāo)售價(jià)格能夠與市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)聯(lián)系起來(lái)，也可以理解為房開(kāi)公司制定的商品房對(duì)外銷(xiāo)售價(jià)格，因此認(rèn)為該換出資產(chǎn)——商品房的公允價(jià)值是可以確定。

通過(guò)以上分析可以看到，回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換一般情況下是具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，且公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量。

三、細(xì)節(jié)問(wèn)題的說(shuō)明

1、會(huì)計(jì)處理未加入相關(guān)稅費(fèi)

本會(huì)計(jì)處理未加入相關(guān)稅費(fèi)，需要加入相關(guān)稅費(fèi)處理的：

1）營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)附加：銷(xiāo)售房產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)附加的處理可以確定；

2）土地增值稅：因?yàn)轫?xiàng)目沒(méi)有清算，在交換之時(shí)無(wú)法確定單套商品房最終應(yīng)交土地增值稅。

2、回遷房與商品房的交換時(shí)間與交換價(jià)格的確定房屋拆遷的，根據(jù)規(guī)定，拆遷單位需要制定拆遷計(jì)劃和拆遷方案，并與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

本例中，上述非貨幣性資產(chǎn)交換的會(huì)計(jì)處理可以在房屋交付使用或交鑰匙期間同期進(jìn)行，同時(shí)以該時(shí)點(diǎn)商品房的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定換出資產(chǎn)的公允價(jià)值，此方法也可以表明商品所有權(quán)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已轉(zhuǎn)移。

3、第二期土地成本的確定

第二期土地成本的確定，可依照上述方法進(jìn)行：

一般情況下第二期商品房?jī)r(jià)格會(huì)較高于第一期商品房?jī)r(jià)格，在重新確定新的土地成本后，結(jié)轉(zhuǎn)二期商品房主營(yíng)業(yè)務(wù)成本時(shí)，需補(bǔ)結(jié)轉(zhuǎn)一期商品房主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。

二00九年十二月二十二日

注：

本文中案例的內(nèi)容使用了近期《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》一篇標(biāo)題為《回遷房項(xiàng)目的會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理》文章中案例一節(jié)的部分內(nèi)容。

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)：

第三十一條

企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：

（一）企業(yè)、單位以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：

1．換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

回遷房的帳務(wù)處理

我是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),正在辦理拆遷工作,遇到一些問(wèn)題麻煩各位幫解答下,如:原拆遷戶(hù)住房是30平方米,要求回遷房是70平方米.帳務(wù)應(yīng)如何處理?應(yīng)由什么部門(mén)出具手續(xù)?稅金應(yīng)如何交納??? 麻煩各位幫我解答下，謝謝~~ 推薦答案

關(guān)于拆遷后等面積回遷的計(jì)稅規(guī)定是：根據(jù)安徽省地方稅務(wù)局皖地稅〔2000〕44號(hào)文件規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)動(dòng)遷還原房，其償還面積與拆遷面積相等的部分，由當(dāng)?shù)氐囟悪C(jī)關(guān)按同類(lèi)住宅房屋的成本價(jià)格核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅或按當(dāng)?shù)卣?guī)定的成本價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)超出拆遷建筑面積的部分按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取實(shí)物補(bǔ)償時(shí)，必須按照此項(xiàng)規(guī)定進(jìn)行計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。至于采取實(shí)物補(bǔ)償時(shí)會(huì)計(jì)處理，建議會(huì)計(jì)上不作為收入處理。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)處理與稅法規(guī)定不一致時(shí)只要按照稅法規(guī)定計(jì)稅，不是必須按照稅法規(guī)定進(jìn)行財(cái)務(wù)處理。上述采取實(shí)物補(bǔ)償時(shí)，財(cái)務(wù)一般只就收到的超出面積部分價(jià)款和等面積部分結(jié)構(gòu)差價(jià)作收入。例：拆遷一居民100平方米平房，回遷給此居民120平方米樓房。需要收到20平方米超出面積部分房款50000元，100平方米房屋結(jié)構(gòu)差40000元。財(cái)務(wù)處理如下：借：銀行存款（現(xiàn)金）

90000

貸：預(yù)收帳款－面積差收入

50000

預(yù)收帳款－結(jié)構(gòu)差收入

40000 注意，如果需支付拆遷戶(hù)安置等費(fèi)用，則不能直接抵減收入，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。假如上例中，還要支付拆遷戶(hù)安置過(guò)渡費(fèi)10000元，則財(cái)務(wù)處理如下：借：銀行存款（現(xiàn)金）

80000

開(kāi)發(fā)成本－土地拆遷及征用補(bǔ)償費(fèi) 10000

貸：預(yù)收帳款－面積差收入

50000

預(yù)收帳款－結(jié)構(gòu)差收入

40000 計(jì)稅時(shí)，則按此房屋單位成本價(jià)乘以100平方米加上超出面積部分價(jià)款50000元計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。以上回復(fù)供參考。

房企拆遷補(bǔ)償?shù)臅?huì)計(jì)和稅務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)的拆遷補(bǔ)償形式可歸納為兩種，一是貨幣補(bǔ)償，即拆遷人將被拆除房屋的價(jià)值以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人；二是安置房屋補(bǔ)償，即拆遷人以易地建設(shè)或原地建設(shè)的房屋補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對(duì)房屋的所有權(quán)，也就是我們常說(shuō)的“拆一還一”實(shí)物補(bǔ)償形式。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果被拆遷戶(hù)選擇貨幣補(bǔ)償方式，該項(xiàng)支出作為“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的土地成本；如果被拆遷戶(hù)選擇就地安置房屋補(bǔ)償方式，相當(dāng)于被拆遷戶(hù)用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補(bǔ)償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入房屋，要確認(rèn)土地成本中的“拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出”，即以按公允價(jià)值或同期同類(lèi)房屋市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的金額以“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”的形式計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的土地成本。另外，對(duì)補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同對(duì)外銷(xiāo)售，視同銷(xiāo)售收入應(yīng)按其公允價(jià)值或參照同期同類(lèi)房屋的市場(chǎng)價(jià)格確定，同時(shí)應(yīng)按照同期同類(lèi)房屋的成本確認(rèn)視同銷(xiāo)售成本。

【例】A公司2008年5月開(kāi)發(fā)某項(xiàng)目（屬于城中村改造），該項(xiàng)目用地面積21000平方米，住宅建筑面積為31900平方米，可供銷(xiāo)售面積29000平方米，其中用于安置回遷戶(hù)村民的住宅面積為7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由銷(xiāo)售或使用。該項(xiàng)目于2009年5月完工。2009年9月開(kāi)始與被拆遷戶(hù)辦理交接手續(xù)的回遷房面積共7900平方米。2010年1月正式對(duì)外銷(xiāo)售，并于當(dāng)月全部銷(xiāo)售完畢。該公司同期同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格為7000元/平方米，取得銷(xiāo)售收入14770萬(wàn)元。

該項(xiàng)目工程已竣工決算，開(kāi)發(fā)成本為6400萬(wàn)元。其中，土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)為零，前期工程費(fèi)700萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)3200萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1600萬(wàn)元，公共配套設(shè)施費(fèi)200萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)300萬(wàn)元，向某公司借款的利息400萬(wàn)元（假定不超過(guò)金融企業(yè)同類(lèi)同期貸款利率）。

計(jì)算過(guò)程如下。

1.支付建筑施工等其他開(kāi)發(fā)成本6400萬(wàn)元。

2.拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出＝7900×0.7＝5530（萬(wàn)元）。需要注意的是，這里的拆遷補(bǔ)償費(fèi)不能認(rèn)為只是拆遷戶(hù)7900平方米，而是整個(gè)樓盤(pán)的，需要在總可售面積29000平方米中分?jǐn)偂?/p>

視同銷(xiāo)售收入＝7900×0.7＝5530（萬(wàn)元）。

3.單位可售面積計(jì)稅成本＝（6400＋5530）÷29000＝4113.7931（元/平方米）。需要注意的是，這里的29000平方米是作為總可售面積計(jì)算的，不能減去拆遷戶(hù)的7900平方米，即不能以21100平方米作為分母，否則就會(huì)虛增成本。

4.視同銷(xiāo)售成本＝4113.7931×7900＝3249.8965（萬(wàn)元）；

視同銷(xiāo)售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（萬(wàn)元）。會(huì)計(jì)處理如下。

以非貨幣性形式支付的拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出，適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)——非貨幣資產(chǎn)交換》的規(guī)定，回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換，預(yù)計(jì)未來(lái)能帶來(lái)更多現(xiàn)金流，一般情況下是具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，且公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量。

1.在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)，根據(jù)安置時(shí)的同期同類(lèi)價(jià)格，視同銷(xiāo)售的會(huì)計(jì)處理（單位：萬(wàn)元，下同）：

借：開(kāi)發(fā)成本———拆遷補(bǔ)償費(fèi)

5530

貸：應(yīng)付賬款———拆遷補(bǔ)償費(fèi)

5530

借：應(yīng)付賬款———拆遷補(bǔ)償費(fèi)

5530

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

5530

2.房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票5530萬(wàn)元，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)5530萬(wàn)元，結(jié)轉(zhuǎn)成本的會(huì)計(jì)處理：

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

3249.8965

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

3249.8965

稅務(wù)處理如下。

1.企業(yè)所得稅的處理。

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六十六條第三款規(guī)定，通過(guò)捐贈(zèng)、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等方式取得的無(wú)形資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價(jià)值和支付的相關(guān)稅費(fèi)為計(jì)稅基礎(chǔ)?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第七條規(guī)定，企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?/p>

（一）按本企業(yè)近期或本最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定。

（一）按本企業(yè)近期或本最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定。

（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定。

（三）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

因此，A公司2009年9月開(kāi)始與被拆遷戶(hù)辦理交接手續(xù)時(shí)，就要確認(rèn)視同銷(xiāo)售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（萬(wàn)元），繳納企業(yè)所得稅＝2280.1035×25%＝570.0259（萬(wàn)元）。

需要注意的是，這里不能按預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算繳稅，而是要確認(rèn)視同銷(xiāo)售所得計(jì)算繳款。

2.土地增值稅的處理。

國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，按國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

與企業(yè)所得稅不同的是，在與被拆遷戶(hù)辦理交接手續(xù)時(shí)，不需要立即進(jìn)行土地增值稅清算，只需要預(yù)征。假定預(yù)征率為2%，則A公司2009年9月開(kāi)始與被拆遷戶(hù)辦理交接手續(xù)時(shí)，要預(yù)繳土地增值稅＝5530×2%＝110.6（萬(wàn)元）?；剡w房視同銷(xiāo)售所得最后是否作土地增值稅清算，要看樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況。由于該項(xiàng)目已經(jīng)全部銷(xiāo)售完畢，因此土地增值稅必須清算。

該項(xiàng)目土地增值稅清算計(jì)算過(guò)程如下：

不含利息開(kāi)發(fā)成本＝5530＋6400－400＝11530（萬(wàn)元）；

扣除項(xiàng)目金額＝11530×130%＋14770×5.5%＝15801.35（萬(wàn)元）；

增值額＝14770＋5530－15801.35＝4498.65（萬(wàn)元）；

增值率＝4498.65 ÷15801.35＝28.47%，適用稅率30%，速算扣除率為0；

應(yīng)繳土地增值稅＝4498.65 ×30%－0＝1349.595（萬(wàn)元）；

已預(yù)征土地增值稅＝5530×2%＝110.6（萬(wàn)元）；

應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅＝1349.595－110.6＝1238.995（萬(wàn)元）。3.營(yíng)業(yè)稅的處理。

（1）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補(bǔ)償房產(chǎn)時(shí)，營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間目前沒(méi)有明確規(guī)定，一般認(rèn)為拆遷補(bǔ)償?shù)臓I(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間應(yīng)該為補(bǔ)償房產(chǎn)竣工并與被拆遷戶(hù)辦理交接手續(xù)時(shí)。

（2）計(jì)稅依據(jù)。

國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函發(fā)〔1995〕549號(hào)）規(guī)定，對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類(lèi)住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

這里的成本價(jià)如何確定？有的地方認(rèn)為，考慮到被拆遷房產(chǎn)原占有土地，開(kāi)發(fā)商不需對(duì)該土地支付成本，補(bǔ)償房產(chǎn)的成本價(jià)不應(yīng)再計(jì)算土地成本；有的地方則認(rèn)為應(yīng)包括土地成本。筆者的看法是回遷房的成本和正常銷(xiāo)售的商品房一樣，應(yīng)分為土地成本和建筑成本兩個(gè)方面，只不過(guò)這里土地成本是以房換地?fù)Q回來(lái)的，成本價(jià)應(yīng)該包括土地成本。

A公司應(yīng)該在2009年9月與被拆遷戶(hù)辦理交接手續(xù)繳納營(yíng)業(yè)稅＝4113.7931×7900×5%＝1624948.2745（萬(wàn)元）。

（3）開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票問(wèn)題。

A公司如果采用企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，非貨幣性資產(chǎn)交換要確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入5530萬(wàn)元，A公司應(yīng)按銷(xiāo)售價(jià)5530萬(wàn)元開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票；A公司如果采用企業(yè)會(huì)計(jì)制度，非貨幣性資產(chǎn)交換沒(méi)有確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，則A公司應(yīng)該按成本價(jià)3249.8965萬(wàn)元開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，然后視同銷(xiāo)售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（萬(wàn)元）。

需要注意的是，無(wú)論怎么開(kāi)發(fā)票，都不影響償還面積與拆遷建筑面積相等的部分按成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的不同財(cái)稅處理

根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容主要包括：土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)六項(xiàng)。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，在計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本時(shí)，也有基本相同的內(nèi)容，即土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。二者雖表述相同，但在企業(yè)所得稅與土地增值稅中，開(kāi)發(fā)成本的處理仍有區(qū)別。

1.對(duì)土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)處理，二者有區(qū)別。企業(yè)所得稅中，該項(xiàng)費(fèi)用是指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。而在土地增值稅中，此項(xiàng)費(fèi)用包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等，不包含取得土地使用權(quán)所支付的金額。就是說(shuō)，二者差異的項(xiàng)目，在土地增值稅中，都應(yīng)作為取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款處理。

2.對(duì)前期工程費(fèi)的處理，二者一致。企業(yè)所得稅中，前期工程費(fèi)是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用，土地增值稅中的費(fèi)用項(xiàng)目與之相同。因此，二者的業(yè)務(wù)處理沒(méi)有區(qū)別。

3.建筑安裝工程費(fèi)的范圍和內(nèi)容，二者相同。企業(yè)所得稅中，該項(xiàng)費(fèi)用是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。土地增值稅中的建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)、以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。雖然前者特別規(guī)定了建筑費(fèi)用和安裝費(fèi)用，后者特別規(guī)定了承包方式和自營(yíng)方式，但二者的范圍和內(nèi)容完全相同。

4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，都允許在稅前扣除。企業(yè)所得稅中，該項(xiàng)費(fèi)用是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)，土地增值稅中的費(fèi)用項(xiàng)目與之相同。雖然前者強(qiáng)調(diào)是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的費(fèi)用，后者強(qiáng)調(diào)是開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)的費(fèi)用，但無(wú)論哪種，都允許按受益對(duì)象合理分?jǐn)?，在企業(yè)所得稅和土地增值稅稅前扣除。

5.對(duì)公共配套設(shè)施費(fèi)的處理，二者有區(qū)別。企業(yè)所得稅中，該項(xiàng)費(fèi)用是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。在土地增值稅中，還包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。二者的區(qū)別是，企業(yè)所得稅對(duì)此有限制條件，即必須是“獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與”的公共配套設(shè)施費(fèi)，而對(duì)于“營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的”，則應(yīng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其余一律按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

土地增值稅對(duì)上述規(guī)定作了補(bǔ)充，國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

6.對(duì)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的處理，二者有區(qū)別。企業(yè)所得稅中，該項(xiàng)費(fèi)用是指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出，主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。和土地增值稅中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用相比，前者比后者多了工程管理費(fèi)和營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)。稅法規(guī)定，工程管理費(fèi)符合土地增值稅間接費(fèi)用范圍，可以作為扣除項(xiàng)目。而營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)能否作為扣除項(xiàng)目，需要稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步明確。

7.預(yù)提費(fèi)用和利息費(fèi)用的處理，二者有區(qū)別。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第三十二條規(guī)定，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10％。公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。第二十一條規(guī)定，企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。

在土地增值稅清算中，稅法規(guī)定預(yù)提費(fèi)用不得稅前扣除，利息費(fèi)用要單獨(dú)計(jì)算扣除，不能重復(fù)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中。國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）第二十七條要求，在審核利息支出時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注納稅人是否將利息支出從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本調(diào)整至開(kāi)發(fā)費(fèi)用。城市房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)政策實(shí)例分析一城市房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)政策實(shí)例分析一

[案例1]A房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)拍賣(mài)方式受讓取得一塊土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。根據(jù)土地出讓合同的約定，該塊土地為毛地出讓?zhuān)珹企業(yè)負(fù)責(zé)該土地上原有被拆遷戶(hù)的拆遷安置工作。根據(jù)《南京市城市房屋拆遷管理辦法》，A房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)被拆遷戶(hù)實(shí)行貨幣補(bǔ)償，經(jīng)市場(chǎng)評(píng)估，A房地產(chǎn)企業(yè)按5900元/平方米向被拆遷戶(hù)支付貨幣補(bǔ)償，補(bǔ)償面積按照被拆遷戶(hù)原房產(chǎn)證記載的建筑面積計(jì)算。拆遷戶(hù)用取得的貨幣補(bǔ)償直接到市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)商品房，符合條件的可以購(gòu)買(mǎi)政府建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房。

[解析]這是一個(gè)城市房屋拆遷中一個(gè)比較標(biāo)準(zhǔn)的貨幣補(bǔ)償案例.被拆遷戶(hù)給予拆遷戶(hù)貨幣補(bǔ)償，拆遷戶(hù)用取得的貨幣補(bǔ)償直接到市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)新商品房。由于其中涉及的關(guān)系比較簡(jiǎn)單，而且又是貨幣性質(zhì)補(bǔ)償，稅務(wù)處理方法也比較明確。

這里，我們首先來(lái)明確以下幾個(gè)概念。

1、毛地出讓與凈地出讓

“毛地”和“凈地”都是俗稱(chēng)。從形態(tài)上看，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地；凈地指已經(jīng)完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地。

從產(chǎn)權(quán)和法律關(guān)系上看，毛地和凈地有明顯不同。毛地出讓往往是政府出讓土地時(shí)尚未完成國(guó)有土地使用權(quán)收回和拆遷補(bǔ)償工作，涉及多方法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系，需要銜接好國(guó)有土地使用權(quán)收回、補(bǔ)償和出讓等方面的法律關(guān)系；凈地出讓則往往是政府已經(jīng)完成了出讓前的土地使用權(quán)收回和拆遷補(bǔ)償工作，法律關(guān)系相對(duì)簡(jiǎn)單。

毛地出讓涉及的法律關(guān)系復(fù)雜，還涉及到土地使用權(quán)收回、出讓與《房屋拆遷條例》規(guī)定的拆遷程序等銜接問(wèn)題，同時(shí)，出讓后拆遷和開(kāi)發(fā)也往往容易出現(xiàn)糾紛。

毛地出讓的實(shí)施步驟：

毛地出讓?zhuān)枰咨铺幚砗猛恋厥褂脵?quán)收回、拆遷補(bǔ)償和國(guó)有土地使用權(quán)出讓的關(guān)系。一般是按照如下步驟實(shí)施的：

第一，按照《土地管理法》第五十八條和《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條的規(guī)定，由市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)向市、縣人民政府提出收回出讓地塊原國(guó)有土地使用權(quán)并進(jìn)行公開(kāi)出讓的請(qǐng)示，請(qǐng)示中除明確擬出出讓宗地的基本情況、規(guī)劃意見(jiàn)等一般信息外，還要明確因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃需要收回該土地的原土地使用權(quán)并公開(kāi)出讓?zhuān)瑢?duì)原土地使用權(quán)人給予相應(yīng)補(bǔ)償，具體補(bǔ)償安置由受讓人按規(guī)定對(duì)原產(chǎn)權(quán)人拆遷安置實(shí)施，受讓人在繳清土地使用權(quán)出讓金并完成拆遷補(bǔ)償安置工作后（原國(guó)有土地使用權(quán)收回程序完成），方可申請(qǐng)辦理土地登記，取得土地使用權(quán)等具體內(nèi)容。市、縣人民政府的批復(fù)文件同樣要明確上述內(nèi)容，并向社會(huì)公告。

第二，市、縣人民政府批準(zhǔn)出讓后，國(guó)土資源部門(mén)按規(guī)定組織實(shí)施國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓工作，招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓公告、須知等要明確第一步中的相關(guān)要求。招拍掛成交后，國(guó)土資源部門(mén)在與受讓人簽訂的《成交確認(rèn)書(shū)》和《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》中都要明確：已經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)收回該地塊原土地使用權(quán)，對(duì)原土地使用權(quán)人的具體補(bǔ)償安置，由受讓人按照規(guī)定對(duì)原產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置來(lái)落實(shí)，受讓人在繳清土地使用權(quán)出讓金并按規(guī)定完成拆遷補(bǔ)償安置工作后（原國(guó)有土地使用權(quán)收回程序完成），方可申請(qǐng)辦理土地登記，取得土地使用權(quán)。出讓宗地中，原《國(guó)有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》作為拆遷補(bǔ)償安置的憑證，不得再行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

第三，受讓人按照當(dāng)?shù)夭疬w安置辦法和出讓合同約定，完成拆遷安置工作后，市、縣國(guó)土資源部門(mén)收回被拆遷人的《國(guó)有土地使用證》，房屋管理部門(mén)收回原《房屋所有權(quán)證》，受讓人按規(guī)定申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》。

2、貨幣補(bǔ)償

根據(jù)《南京市城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定：貨幣補(bǔ)償金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)（指每平方米建筑面積的價(jià)格，下同）和被拆遷房屋的建筑面積確定。對(duì)大于房屋建筑面積的土地使用面積也應(yīng)進(jìn)行評(píng)估，并計(jì)入貨幣補(bǔ)償金額。房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)的確定，應(yīng)當(dāng)綜合考慮被拆遷房屋所在區(qū)位級(jí)別、用途、建筑結(jié)構(gòu)、成新、樓層、朝向等因素。被拆遷房屋的建筑面積以房屋所有權(quán)證或者其他合法房產(chǎn)憑證的記載為準(zhǔn)。土地使用面積以土地使用權(quán)證或者其他合法土地使用憑證的記載為準(zhǔn)。被拆遷房屋內(nèi)裝飾裝修的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)結(jié)合裝潢材料的價(jià)格、折舊年限等因素另行評(píng)估。

從本案例來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是通過(guò)毛地出讓方式取得土地的，他只有在對(duì)該地塊的被拆遷戶(hù)進(jìn)行拆遷安置和繳納土地出讓金后才可取得該地塊的國(guó)有土地使用證。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)處理問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)的評(píng)估資料向被拆遷戶(hù)支付的貨幣化補(bǔ)償作為拆遷補(bǔ)償費(fèi)按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)入開(kāi)發(fā)直接成本：

借：開(kāi)發(fā)成本-拆遷補(bǔ)償費(fèi)

貸：銀行存款

后附的合法有效的原始憑證包括房地產(chǎn)企業(yè)與被拆遷戶(hù)簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議、支付拆遷補(bǔ)償款時(shí)被拆遷戶(hù)的身份證復(fù)印件以及簽名確認(rèn)資料。

對(duì)這一拆遷補(bǔ)償費(fèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)據(jù)實(shí)進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本并在結(jié)轉(zhuǎn)房屋銷(xiāo)售成本時(shí)在企業(yè)所得稅和土地增值稅時(shí)扣除。

由于實(shí)行的是貨幣補(bǔ)償，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付補(bǔ)償費(fèi)時(shí)不存在營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題。

2、被拆遷戶(hù)的稅務(wù)處理問(wèn)題

對(duì)于被拆遷戶(hù)取得貨幣補(bǔ)償涉及的主要是營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅的問(wèn)題。①營(yíng)業(yè)稅：從我們上面介紹的毛地出讓的程序來(lái)看，在毛地出讓前，國(guó)土部門(mén)已經(jīng)向政府申請(qǐng)收回該地塊的國(guó)土土地使用權(quán)，然后再進(jìn)行土地出讓拍賣(mài)。最終是由中標(biāo)單位根據(jù)土地出讓協(xié)議進(jìn)行拆遷安置和支付土地出讓金后取得該土地的國(guó)有土地使用權(quán)。所以，在拆遷單位進(jìn)行拆遷補(bǔ)償時(shí)，被拆遷戶(hù)的土地的使用權(quán)已經(jīng)收回國(guó)有。從本質(zhì)上來(lái)間，拆遷單位是在替政府支付拆遷補(bǔ)償款：一是補(bǔ)償政府收回國(guó)有土地使用權(quán)給予被拆遷戶(hù)的補(bǔ)償；二是由于國(guó)有土地使用權(quán)已經(jīng)收回，根據(jù)房隨地走的基本原則，對(duì)被拆遷戶(hù)地上的建筑物、附著物給予補(bǔ)償。所以，被拆遷戶(hù)取得的貨幣化拆遷補(bǔ)償同納稅人正常轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和房屋是不一樣的，不應(yīng)該征收營(yíng)業(yè)稅。這一問(wèn)題粵地稅函[1999]295有過(guò)明確表述。

②個(gè)人所得稅 《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》財(cái)稅[2006]45號(hào)文：對(duì)被拆遷入按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。

③企業(yè)所得稅 如果是屬于政策性搬遷，企業(yè)所得稅的處理應(yīng)根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》財(cái)稅[2007]61號(hào)文的規(guī)定處理：

企業(yè)政策性搬遷收入，是指因當(dāng)?shù)卣鞘幸?guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因，搬遷企業(yè)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)從政府取得的搬遷補(bǔ)償收入，以及搬遷企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)（招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等形式）取得的土地轉(zhuǎn)讓收入。

（一）搬遷企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，用企業(yè)搬遷收入購(gòu)置或建造與搬遷前相同或類(lèi)似性質(zhì)、用途的固定資產(chǎn)和土地（以下簡(jiǎn)稱(chēng)重置固定資產(chǎn)），以及進(jìn)行技術(shù)改造或安置職工的，準(zhǔn)予搬遷企業(yè)的搬遷收入扣除重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造和安置職工費(fèi)用，其余額計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

（二）企業(yè)因轉(zhuǎn)換生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方向等原因，沒(méi)有用上述搬遷收入進(jìn)行重置固定資產(chǎn)或技術(shù)改造，而將搬遷收入用于購(gòu)置其他固定資產(chǎn)或進(jìn)行其他技術(shù)改造項(xiàng)目的，可在企業(yè)政策性搬遷收入中將相關(guān)成本扣除，其余額計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

（三）搬遷企業(yè)沒(méi)有重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購(gòu)置其他固定資產(chǎn)的計(jì)劃或立項(xiàng)報(bào)告，應(yīng)將搬遷收入加上各類(lèi)拆遷固定資產(chǎn)的變賣(mài)收入、減除各類(lèi)拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值和處置費(fèi)用后的余額計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

（四）搬遷企業(yè)利用政策性搬遷收入購(gòu)置的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計(jì)算折舊或攤銷(xiāo)，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

（五）搬遷企業(yè)從規(guī)劃搬遷第二年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入暫不計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定扣除相關(guān)成本費(fèi)用后，其余額并入搬遷企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。

對(duì)于非政策性搬遷收入，企業(yè)拆遷補(bǔ)償收入加上各類(lèi)拆遷固定資產(chǎn)的變賣(mài)收入、減除各類(lèi)拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值和處置費(fèi)用后的余額計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

城市房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)政策實(shí)例分析二

[案例2]A房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)出讓方式取得一塊國(guó)有土地并符合該塊土地上的拆遷安置工作根據(jù)土地出讓合同的約定，該房地產(chǎn)企業(yè)在出讓地塊上應(yīng)建設(shè)30萬(wàn)平方的安置房用于和被拆遷戶(hù)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換為方便說(shuō)明，我們以一戶(hù)被拆遷戶(hù)的具體情況來(lái)舉例該被拆遷戶(hù)B（個(gè)人）原有房屋的建筑面積為65平方米經(jīng)市拆遷辦聘請(qǐng)的第三方中介機(jī)構(gòu)根據(jù)南京市城市房屋拆遷管理辦法的規(guī)定進(jìn)行評(píng)估，被拆遷戶(hù)房屋的評(píng)估價(jià)格為4600元/平方米考慮到調(diào)換房屋和被拆遷房屋在結(jié)構(gòu)和配套方面的差異，房地產(chǎn)企業(yè)與該被拆遷戶(hù)達(dá)成拆遷協(xié)議：第一按被拆遷戶(hù)房屋實(shí)際建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；二等面積補(bǔ)償部分，被拆遷戶(hù)應(yīng)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付200元/平方米的結(jié)構(gòu)差價(jià)；三調(diào)換面積低于被拆遷面積的，房地產(chǎn)企業(yè)按4600元/平方米向被拆遷戶(hù)支付拆遷補(bǔ)償；四超面積部分，10平方米以?xún)?nèi)的，被拆遷戶(hù)按5500元/平方米向房地產(chǎn)企業(yè)支付補(bǔ)差款，超過(guò)10平方米的，被拆遷戶(hù)應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)格6100元/平方米向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付價(jià)款最終，該被拆遷戶(hù)B通過(guò)產(chǎn)權(quán)調(diào)換取得了一套80平方米的房屋，根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議規(guī)定，B向房地產(chǎn)企業(yè)A支付了98500元經(jīng)核定，同類(lèi)房屋的建造成本為2100元/平方米（不含地價(jià)），含地價(jià)成本為3600元/平方米

[解析]

根據(jù)南京市城市房屋拆遷管理辦法的規(guī)定，實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償?shù)牟襟E如下：

實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法第二十八條的規(guī)定計(jì)算被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額貨幣補(bǔ)償金額與所調(diào)換的房屋有差價(jià)的，結(jié)清差價(jià)后給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換

拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換

拆遷人超過(guò)約定的過(guò)渡期限未提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的，應(yīng)當(dāng)自逾期之日起，按過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)的月平均數(shù)雙倍支付當(dāng)事人另有約定的，從其約定

辦法第二十八條規(guī)定為：

貨幣補(bǔ)償金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)（指每平方米建筑面積的價(jià)格，下同）和被拆遷房屋的建筑面積確定

房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)由區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)和房屋重置單價(jià)兩部分組成

區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市房屋拆遷管理部門(mén)確定，定期公布

房屋重置單價(jià)的評(píng)估，應(yīng)當(dāng)按照市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市房屋拆遷管理部門(mén)公布的基準(zhǔn)價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)成新用途層次朝向等因素確定

被拆遷房屋的建筑面積以所有權(quán)證或其他合法房產(chǎn)憑證的記載為準(zhǔn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)處理

營(yíng)業(yè)稅

根據(jù)國(guó)稅函[1995]549國(guó)稅函[2007]768號(hào)的文件規(guī)定，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換以取得經(jīng)濟(jì)利益的行為屬于營(yíng)業(yè)稅銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的征稅范圍，應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅

營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的確認(rèn)：

等面積部分：65平方米根據(jù)國(guó)稅函[1995]549號(hào)文的規(guī)定，對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類(lèi)住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅這里對(duì)于成本價(jià)的理解有兩種：一種是不含地價(jià)的工程建造成本即2100元/平方米，二是含地價(jià)的房屋完全成本3600元/平方米從穗地稅發(fā)[2000]79號(hào)的規(guī)定來(lái)看，廣州乃至廣東省對(duì)這個(gè)成本價(jià)的認(rèn)定是房屋的工程建造成本從我們目前的征稅實(shí)踐來(lái)看，大多數(shù)也是采用的不含地價(jià)的工程建造成本作為營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)考慮到等面積部分還有200元/平方米的結(jié)構(gòu)價(jià)差，對(duì)于這個(gè)結(jié)構(gòu)價(jià)差我們認(rèn)為也應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅這樣，等面積部分的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)就是149500元（65×2100+65×200）

超面積部分：根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，10平方米以?xún)?nèi)的，被拆遷戶(hù)按5500元/平方米向房地產(chǎn)企業(yè)支付補(bǔ)差款，超過(guò)10平方米的，被拆遷戶(hù)應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)格6100元/平方米向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付價(jià)款因此，超面積部分的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)為 85500 元（10×5500+5×6100）

總體營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)為235000元，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅11750元

土地增值稅：實(shí)行預(yù)征，計(jì)稅依據(jù)同營(yíng)業(yè)稅，最終按項(xiàng)目進(jìn)行清算應(yīng)預(yù)征土地增值稅2350元（按1%進(jìn)行預(yù)征）

企業(yè)所得稅

該企業(yè)實(shí)際是用房屋這種實(shí)物形式支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)這里關(guān)鍵是對(duì)于實(shí)物補(bǔ)償?shù)钠髽I(yè)所得稅處理問(wèn)題從本質(zhì)上將，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在履行了用房屋去和被拆遷戶(hù)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換完成拆遷任務(wù)后，才能取得國(guó)土土地使用權(quán)因此，從本質(zhì)上來(lái)將，是屬于一種非貨幣交換行為只不過(guò)這部分拆遷費(fèi)不是作為土地的出讓金成本，但仍作為和土地出讓密切相關(guān)的成本進(jìn)入前期的開(kāi)發(fā)成本

根據(jù)企業(yè)所得稅法第二十五條的規(guī)定：企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物財(cái)產(chǎn)勞務(wù)用于捐贈(zèng)償債贊助集資廣告樣品職工福利或者利潤(rùn)分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售貨物轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)

所以，這里對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的在企業(yè)所得稅上應(yīng)作為視同銷(xiāo)售處理這里，關(guān)鍵的問(wèn)題就在于視同銷(xiāo)售價(jià)格確認(rèn)的問(wèn)題

第一種意見(jiàn)：視同銷(xiāo)售的價(jià)格應(yīng)按同類(lèi)同期房屋的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確認(rèn)這里，我們正好可以找到一個(gè)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格，在拆遷補(bǔ)償合同中就有，對(duì)于超過(guò)10平方的部分按市場(chǎng)價(jià)格6100元/平方米因此，房地產(chǎn)企業(yè)用這80平方米的房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，應(yīng)按488000元確認(rèn)企業(yè)所得稅的視同銷(xiāo)售收入

第二種意見(jiàn)：視同銷(xiāo)售價(jià)格和營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)保持一致，按235000元確認(rèn)企業(yè)所得稅視同銷(xiāo)售收入

第三種意見(jiàn)：對(duì)于等面積補(bǔ)償部分，由于在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，我們對(duì)雙方房屋的價(jià)格都是有一個(gè)評(píng)估的，當(dāng)時(shí)被拆遷戶(hù)房屋的評(píng)估價(jià)格為4600元/平方米，考慮到結(jié)構(gòu)價(jià)差，等面積部分也就是4800元/平方米，不超過(guò)10平方部分按5500元/平方米，超過(guò)10平方按6100/平方米，因此，該80平方米房屋的企業(yè)所得稅視同銷(xiāo)售價(jià)格為 397500元（65×4800+10×5500+5×6100）

我們認(rèn)為，第一種意見(jiàn)直接以6100元/平方米作為企業(yè)所得稅視同銷(xiāo)售的價(jià)格是比較草率的做法任何稅種對(duì)于計(jì)稅依據(jù)的確認(rèn)都應(yīng)該秉承一種據(jù)實(shí)征稅的合理原則比如對(duì)于不超過(guò)10個(gè)平方的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確實(shí)只是按5500元/平方米收取價(jià)款，如果我們強(qiáng)制要求按6100元/平方米確認(rèn)收入就沒(méi)有秉承據(jù)實(shí)征稅的基本原則，是不恰當(dāng)?shù)模覍?duì)于等面積部分，被拆遷單位的房屋評(píng)估價(jià)格是4600元/平方米，這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為市場(chǎng)行為中的一個(gè)經(jīng)濟(jì)人，他在房屋建造時(shí)是必須考慮參考這個(gè)價(jià)格的，最終的結(jié)構(gòu)補(bǔ)償也是以這個(gè)為依據(jù)的，因此，對(duì)于等面積部分也按6100元/平方米計(jì)算更不合理

第二種意見(jiàn)，以營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)作為企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)，我們認(rèn)為也不是十分恰當(dāng)由于各個(gè)稅種的指導(dǎo)思想的不一致，導(dǎo)致就具體問(wèn)題，各個(gè)稅種的計(jì)稅依據(jù)的確認(rèn)不一致，這也是非常正常的現(xiàn)象但是對(duì)于等面積部分如果按建造成本2100元/平方米確認(rèn)企業(yè)所得稅視同銷(xiāo)售收入，就失去了企業(yè)所得稅視同銷(xiāo)售這種做法的意義，既然收入等于成本，那還不如直接確認(rèn)成本，何必去虛擬確認(rèn)一個(gè)收入，然后再結(jié)轉(zhuǎn)成本呢，這個(gè)和直接結(jié)轉(zhuǎn)成本的效果是完全一樣的因此，第二種意見(jiàn)也不可取

第三種意見(jiàn)：對(duì)于超面積部分，不足10平方的按5100元/平方米確認(rèn)收入，超過(guò)10平方的按6100元/確認(rèn)收入，這是完全符合實(shí)際的，考慮到房地產(chǎn)企業(yè)和被拆遷單位屬于獨(dú)立無(wú)關(guān)聯(lián)的主體，他們之間的價(jià)格是一個(gè)市場(chǎng)公允價(jià)格的體現(xiàn)，以這個(gè)雙方約定的價(jià)格作為視同銷(xiāo)售的收入是完全合理的而對(duì)于等面積部分，我們依據(jù)被拆遷單位經(jīng)政府認(rèn)可的評(píng)估單位根據(jù)政府規(guī)定評(píng)估的4600元/平方米的價(jià)格加上200元/平方米的結(jié)構(gòu)補(bǔ)差費(fèi)作為視同銷(xiāo)售收入的確認(rèn)價(jià)格也是符合現(xiàn)實(shí)情況的，這個(gè)也是雙方認(rèn)可的一個(gè)補(bǔ)償價(jià)格所以按397500元確認(rèn)這80平方米房屋的企業(yè)所得稅視同銷(xiāo)售收入是較為合理的做法

會(huì)計(jì)處理：

借 開(kāi)發(fā)成本-拆遷補(bǔ)償費(fèi) 397500元

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 397500元 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 288000元

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 288000元（3600×80）

[注意]雖然在征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)，等面積部分是按建造成本確認(rèn)的但在結(jié)轉(zhuǎn)企業(yè)所得稅銷(xiāo)售成本時(shí)，考慮到這部分安置房也是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受讓的土地上建設(shè)的，理應(yīng)分?jǐn)偡康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的土地出讓金否則，所有的土地出讓金就要全部非安置房承擔(dān)，這個(gè)與現(xiàn)實(shí)情況是不符合的但是，這里安置房只要承擔(dān)土地出讓金拆遷安置費(fèi)就只能由非安置房來(lái)承擔(dān)，否則就會(huì)存在循環(huán)計(jì)算成本的問(wèn)題

貸 主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 14100元

貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 11750元（235000×5%）

應(yīng)交土地增值稅 2350元（235000×1%）

[注]根據(jù)財(cái)政部新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解的規(guī)定，目前企業(yè)所得稅視同銷(xiāo)售的會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理已經(jīng)基本保持一致了

以上兩個(gè)案例是對(duì)目前城市房屋拆遷補(bǔ)償中比較常見(jiàn)的案例的稅務(wù)處理進(jìn)行的講解，且這兩個(gè)案例中拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞揭彩欠犀F(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)范性操作，因此，對(duì)于其稅務(wù)處理的方法也很明確產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償向結(jié)合方式的稅務(wù)處理從原理上就是我們上面兩個(gè)案例處理方法的集合，所以我們就無(wú)須舉例說(shuō)明了

這里，我們還是要明確一點(diǎn)，本次教學(xué)案例講解的是城市房屋拆遷中涉及的拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)處理問(wèn)題如果是政府征地房屋的拆遷補(bǔ)償，具體情況就和本案例討論的內(nèi)容不一樣了他們依據(jù)的法律是不一樣的，城市房屋拆遷是依據(jù)的國(guó)務(wù)院的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例，而政府征地房屋拆遷依據(jù)的是土地管理法及相關(guān)法律法規(guī)同時(shí)政府征地拆遷一般是由政府相關(guān)部分負(fù)責(zé)這個(gè)不在我們本次案例的討論范圍