第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)成本控制與管理

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理及成本控制

管理和成本控制歷來(lái)是企業(yè)管理的重心，工程項(xiàng)目亦然。對(duì)工程項(xiàng)目的管理及控制主要包括四個(gè)方面：合同控制、預(yù)算廈資金控制、供材管理、工程竣工財(cái)務(wù)決算與后評(píng)價(jià)管理。前三者最終目的是用來(lái)及時(shí)、準(zhǔn)確地反映工程成本的預(yù)算控制及執(zhí)行情況，盡量避免預(yù)算外支出，為進(jìn)一步控制成本提供標(biāo)準(zhǔn)和控制手段。前三者中，以預(yù)算及資金控制為核心，它是項(xiàng)目管理的重中之重。竣工財(cái)務(wù)決算與后評(píng)價(jià)管理是為以后的工程項(xiàng)目管理提供經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，有利于工程項(xiàng)目管理水平的提高。

一、合同控制

合同控制歷來(lái)是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重點(diǎn)，但從以往接觸的企業(yè)來(lái)看，管理效果不佳，主要是缺乏系統(tǒng)的管理手段，合同控制分散在財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)部門之間，合同執(zhí)行過程中，信息溝通渠道不暢，合同信息核對(duì)量大，稍有差異，糾錯(cuò)耗費(fèi)很大精力；對(duì)乙方執(zhí)行合同的情況缺乏統(tǒng)一、有效的評(píng)估手段，造成事實(shí)上不合格的供應(yīng)商長(zhǎng)期參加競(jìng)標(biāo)并成功替代部分更合適的合格供應(yīng)商。而合同控制作為成本和資金控制的基礎(chǔ)，作為招投標(biāo)工作成果的檢驗(yàn)環(huán)節(jié)和支持環(huán)節(jié)，其管理效果對(duì)企業(yè)影響極大。

（一）合同會(huì)簽。

合同控制涉及財(cái)務(wù)、預(yù)算、工程等多個(gè)部門。首先從合同會(huì)簽開始，財(cái)務(wù)在合同會(huì)簽中側(cè)重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時(shí)間的安排，要與公司現(xiàn)有資金和未來(lái)資金計(jì)劃相統(tǒng)一，避免合同管理與資金管理脫節(jié)。采購(gòu)工程師或其他專業(yè)工程師側(cè)重材料設(shè)備的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、到場(chǎng)時(shí)間，或工程進(jìn)度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，避免合同管理與工程管理不協(xié)調(diào)。

（二）建立合同臺(tái)賬并及時(shí)登記。

要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況，將合同分為工程合同、材料合同（包括設(shè)備）兩大類，并建立合同臺(tái)賬，對(duì)合同的履約方式、付款要求、合同總價(jià)的確定（工程審計(jì)值、合同包死價(jià)、單價(jià)包死合同中總

量的確定）、付款情況等進(jìn)行詳細(xì)記錄。

在合同的執(zhí)行過程中，各部門要及時(shí)溝通信息。合同管理部門要向工程部門收集工程合同的執(zhí)行情況、合同的施工進(jìn)度、工程質(zhì)量、有無(wú)違約等信息，向材料部門收集材料的到貨情況、質(zhì)量狀況等信息，并及時(shí)登記合同臺(tái)賬，以便對(duì)施工方、供貨商進(jìn)行評(píng)價(jià)，作為以后業(yè)務(wù)合作決策的參考。合同管理部門也要與財(cái)務(wù)部門及時(shí)溝通，核對(duì)款項(xiàng)支付情況，增強(qiáng)合同控制作用。

（三）編制合同報(bào)表。

合同管理部門要定時(shí)編制合同執(zhí)行情況表，編制合同清單并進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)，從整體方面掌握工程項(xiàng)目的合同執(zhí)行情況。

對(duì)于需要處理大量合同的房地產(chǎn)企業(yè)，引入信息化工具并輔之以配套的管理措施成為一種迫切需求。

二、預(yù)算及資金控制

對(duì)一個(gè)工程項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，成本控制至關(guān)重要。很多企業(yè)在制定預(yù)算時(shí)為達(dá)到項(xiàng)目盡快批準(zhǔn)的目的，盡量降低預(yù)算，結(jié)果在工程施工過程中，預(yù)算起不到控制標(biāo)準(zhǔn)的作用，導(dǎo)致成本失控，資金緊張。參照工程預(yù)算合理地進(jìn)行成本核算和資金管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)工作的重點(diǎn)。因?yàn)楣こ坛杀炯捌滟Y金的支付是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)質(zhì)性核心內(nèi)容，每一項(xiàng)所涉及的金額叉相當(dāng)巨大，故須重點(diǎn)控制。

（一）預(yù)算編制。

工程預(yù)算的編制須結(jié)合預(yù)算工程師、材料工程師及財(cái)務(wù)人員等專業(yè)人員的綜合建議，達(dá)到事前成本控制的目的；工程預(yù)算編制完畢后，公司預(yù)算部門將工程預(yù)算交與財(cái)務(wù)人員，以后的財(cái)務(wù)核算工作也便有了“有的放矢”的目標(biāo)。會(huì)計(jì)科目中成本類明細(xì)科目的設(shè)置應(yīng)盡量與工程預(yù)算主體內(nèi)容相一致，以便日后能與工程成本預(yù)算數(shù)同一口徑進(jìn)行對(duì)比、分析，從而有效實(shí)施事中成本管理和控制；并為事后的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和新開發(fā)

項(xiàng)目的成本管理與控制提供參考和標(biāo)準(zhǔn)。

（二）預(yù)算及資金控制。

在支付工程款項(xiàng)填寫用款單時(shí)，按“工程項(xiàng)目——分部工程——分項(xiàng)工程——單位工程”寫清楚，成本會(huì)計(jì)根據(jù)已有財(cái)務(wù)信息及預(yù)算數(shù)進(jìn)行核對(duì)，能立刻確認(rèn)是否應(yīng)該支付此款項(xiàng)，并將此信息上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)。若付款，則付款后成本會(huì)計(jì)也能準(zhǔn)確地將該款項(xiàng)列轉(zhuǎn)成本核算對(duì)象及其明細(xì)項(xiàng)目。

在工程款的支付過程中，重要的是要有正確的付款流程，該流程的設(shè)計(jì)必須滿足“先產(chǎn)生相關(guān)的信息流，再由信息流決定是否支付資金流”的要求。這是因?yàn)槿魏尾划?dāng)?shù)馁Y金支付行動(dòng)都能使成本管理處于無(wú)序和失控狀態(tài)?？梢圆扇∫韵碌姆绞剑好恳淮胃犊钣晒こ滩块T（或材料部門）、合同管理部門、財(cái)務(wù)部門三方會(huì)簽方可支付，工程部門負(fù)責(zé)審核工程的施工進(jìn)度和質(zhì)量（材料部門負(fù)責(zé)審核材料的數(shù)量和質(zhì)量），合同管理部門負(fù)責(zé)審核款項(xiàng)是否按照合同約定的條款支付，財(cái)務(wù)部門要盯住每一次付款時(shí)點(diǎn)及金額進(jìn)行資金計(jì)劃安排并報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)，這樣使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態(tài)中。

三、供材管理

為了保證工程項(xiàng)目的質(zhì)量及節(jié)約工程成本，現(xiàn)在大多數(shù)工程項(xiàng)目都采用由甲方提供主要材料的方式。但是由于建設(shè)單位在甲方供材方面管理疏散，方法不恰當(dāng)，造成沒能節(jié)約成本反而浪費(fèi)的現(xiàn)象。在甲供材的核算方面，由于材料保管與財(cái)務(wù)部門脫節(jié)，在與施工方的結(jié)算中核對(duì)困難，往往最后不了了之。

（一）材料的采購(gòu)及保管。

首先從材料部門應(yīng)該作好材料的管理，甲供材須根據(jù)工序及施工進(jìn)度安排進(jìn)料，盡量降低存儲(chǔ)成本。在滿足材料合格的前提下，應(yīng)努力爭(zhēng)取最低價(jià)，掌握建材市場(chǎng)價(jià)格變化規(guī)律，制定材料價(jià)格的管理措施。另外，加強(qiáng)甲供材料的現(xiàn)場(chǎng)管理，合理堆放，減少搬運(yùn)及損耗。

（二）材料的領(lǐng)用。

在施工方領(lǐng)料時(shí)，應(yīng)完善手續(xù)。領(lǐng)料單最少應(yīng)一式四聯(lián)，乙方領(lǐng)料人一聯(lián)，乙方財(cái)務(wù)一聯(lián)，甲方材料保管留存一聯(lián)，甲方財(cái)務(wù)記賬一聯(lián)。從甲方倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)料時(shí)，由甲方的負(fù)責(zé)人、甲方材料保管、乙方的負(fù)責(zé)人、乙方領(lǐng)料人同時(shí)在領(lǐng)料單上簽字。由供貨商直接將材料送工地驗(yàn)收的，應(yīng)填制材料直供單，由供貨商、甲方、乙方三方簽字，每方兩聯(lián)，甲方應(yīng)及時(shí)將單據(jù)傳財(cái)務(wù)部門人賬。供貨商應(yīng)持其中一聯(lián)到甲方財(cái)務(wù)部門

進(jìn)行結(jié)算。

（三）甲方供材的核算。

甲方供材的核算涉及與供貨商的材料結(jié)算及與施工方的工程結(jié)算。所以在施工方領(lǐng)用后，財(cái)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)領(lǐng)料單計(jì)人“預(yù)付備料款”或“預(yù)付工程款”，并注明為領(lǐng)用材料，用于何項(xiàng)單位工程。對(duì)材料直供的情

況，要同時(shí)記錄應(yīng)付供貨商的材料款。

（四）甲方供材的核對(duì)。

甲方供材的核對(duì)包括材料管理部門與施工方的領(lǐng)料部門（或財(cái)務(wù)部門）之間的定期對(duì)賬，也包括材料管理部門與財(cái)務(wù)部門的定期對(duì)賬。單據(jù)的及時(shí)傳遞將會(huì)降低核對(duì)的工作量，定期核對(duì)也會(huì)減少工程決算階段的核對(duì)難度，可以更準(zhǔn)確地計(jì)算出甲供材的超欠供數(shù)量及材料差價(jià)，減少在與施工方的結(jié)算中因材料不

清引起的糾纏。

四、工程竣工財(cái)務(wù)決算與后評(píng)價(jià)管理

由于前面基礎(chǔ)工作不完善，就會(huì)增加工程竣工財(cái)務(wù)決算階段的工作量，并且由于工程期長(zhǎng)、人員變更等客觀原因，造成資料不完整，給后期的決算帶來(lái)很大的困難。如果在前期有了良好的合同管理、預(yù)算控制，供材的管理也有條不紊，那么在竣工結(jié)算階段，就可以事半功倍。

（一）工程竣工財(cái)務(wù)決算。

1．工程竣工結(jié)算。與施工方的工程竣工結(jié)算是建設(shè)工程造價(jià)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，是合理確定單位工

程造價(jià)和竣工財(cái)務(wù)決算的前提和保障。

根據(jù)施工合同及有關(guān)文件，核準(zhǔn)工程結(jié)算范圍，核準(zhǔn)甲供材料及分包項(xiàng)目的結(jié)算處理方式。對(duì)于項(xiàng)目未完工程及未做的工作內(nèi)容、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理未確認(rèn)的簽證內(nèi)容、質(zhì)量達(dá)不到要求的項(xiàng)目應(yīng)予剔除；嚴(yán)格審查定額使用是否按合同及政策規(guī)定執(zhí)行；嚴(yán)格審查是否按規(guī)定計(jì)算材料的超欠供及差價(jià)；嚴(yán)格審查費(fèi)用項(xiàng)目?jī)?nèi)

容及其計(jì)取。

2．工程竣工財(cái)務(wù)決算。工程竣工結(jié)算完畢，就可以進(jìn)行財(cái)務(wù)決算工作，確定整個(gè)工程項(xiàng)目造價(jià)。主要工作內(nèi)容就是根據(jù)工程結(jié)算報(bào)告、合同臺(tái)賬將未支付的款項(xiàng)人賬，分析工程管理費(fèi)用支出，編制工程竣工

財(cái)務(wù)決算報(bào)告。

（二）后評(píng)價(jià)。

目前，工程竣工后做后評(píng)價(jià)工作的企業(yè)很少，后評(píng)價(jià)是對(duì)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的一次性綜合性評(píng)價(jià)，也是對(duì)項(xiàng)目預(yù)算控制與管理的總結(jié)。一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)做好兩方面的工作，提高項(xiàng)目的管理水平。

1．建立數(shù)據(jù)庫(kù)。整理、分析項(xiàng)目管理的各項(xiàng)數(shù)據(jù)資料，分析影響工程控制的各項(xiàng)因素，作為日后開展

工程項(xiàng)目管理的參考依據(jù)。

2．總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，改進(jìn)不足。項(xiàng)目竣工后，應(yīng)該認(rèn)真總結(jié)項(xiàng)目管理在不同環(huán)節(jié)間的有效銜接以及項(xiàng)目管理變被動(dòng)為主動(dòng)控制的經(jīng)驗(yàn)，并分析自身在項(xiàng)目全過程的預(yù)算控制與管理中的欠缺，查找原因并在以后的工

作中加以克服。

綜上所述，企業(yè)要針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過程各個(gè)階段的控制與管理的特點(diǎn)，運(yùn)用組織上、經(jīng)濟(jì)上、技術(shù)上的手段與方法，有效地控制工程項(xiàng)目成本，保證項(xiàng)且在滿足需要的情況下，盡可能地減少投入，最大限度地

提高收益。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)成本管理與控制的戰(zhàn)略

房地產(chǎn)開發(fā)成本管理與控制的戰(zhàn)略

一、概述

當(dāng)前，許多房地產(chǎn)只重視建筑產(chǎn)品的成本控制而不考慮市場(chǎng)需要以及建筑產(chǎn)品的投入產(chǎn)出比。另外，許多房地產(chǎn)企業(yè)的事前成本管理薄弱，成本預(yù)測(cè)、成本決策缺乏規(guī)范性、制度性，成本計(jì)劃缺乏科學(xué)性、嚴(yán)肅性，成本管理存在一定的盲目性。同時(shí)許多房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理缺乏現(xiàn)代化的管理手段，成本信息不能反映企業(yè)成本的真實(shí)情況：由于成本核算不規(guī)范造成成本信息嚴(yán)重扭曲，成本信息傳遞渠道不暢造成成本信息丟失，從而導(dǎo)致成本管理偏離了方向。

二、制定項(xiàng)目成本和期間費(fèi)用計(jì)劃

房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理為項(xiàng)目開發(fā)成本和期間費(fèi)用兩部分，成本計(jì)劃應(yīng)分為項(xiàng)目成本計(jì)劃和期間費(fèi)用計(jì)劃。

（1）制定項(xiàng)目成本計(jì)劃。成本計(jì)劃通常經(jīng)過確定總成本目標(biāo)、成本逐層分解、成本估算，再由下而上對(duì)成本進(jìn)行逐層匯集以及成本計(jì)劃對(duì)比分析與處理等過程。

①通過項(xiàng)目的可行性研究和分析論證確定項(xiàng)目的總投資目標(biāo)，項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)后，該項(xiàng)目總投資目標(biāo)可確定為項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)，這種計(jì)劃總成本對(duì)以后每一步設(shè)計(jì)與計(jì)劃起著總控制作用。

②逐層分解總成本計(jì)劃目標(biāo)。通常按項(xiàng)目結(jié)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解，將總成本拆分到各個(gè)成本對(duì)象，作為項(xiàng)目單元設(shè)計(jì)的依據(jù)或限制，對(duì)項(xiàng)目單元的功能、質(zhì)量等起著決定性的作用。在項(xiàng)目總成本分解過程中，應(yīng)注意各成本限額之間的平衡，以保證項(xiàng)目成本在項(xiàng)目?jī)?nèi)的合理配置。這種合理配置是項(xiàng)目系統(tǒng)協(xié)調(diào)與均衡的保證，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體功能目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和工期目標(biāo)之間均衡的保證。

③成本估算。隨著項(xiàng)目的深入、技術(shù)方案和實(shí)施方案的細(xì)化，可以按結(jié)構(gòu)圖對(duì)各個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行成本估算，并以此估計(jì)值和限額值相比，結(jié)合具體情況對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化組合。

④調(diào)整成本計(jì)劃。通常按結(jié)構(gòu)圖由下而上對(duì)成本估算進(jìn)行逐層匯總，并與原成本計(jì)劃目標(biāo)對(duì)比，衡量每一層單元計(jì)劃的符合程度，以此決定對(duì)設(shè)計(jì)與計(jì)劃的修改與補(bǔ)充，形成由下而上的反饋與調(diào)整過程。

（2）項(xiàng)目前期策劃的估算。在這一階段計(jì)劃成本的估算方法：

①歷史數(shù)據(jù)法是采用特定部門（學(xué)會(huì)、政府機(jī)關(guān)）公布的有代表性的項(xiàng)目成本資料進(jìn)行同類項(xiàng)目的成本估算；

②定額資料法是按相應(yīng)設(shè)計(jì)方案的圖紙計(jì)算工作量，套用相應(yīng)定額單價(jià)，結(jié)合規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定的計(jì)劃利潤(rùn)，計(jì)算各種費(fèi)用；

③合同價(jià)法是開發(fā)商在分析許多投標(biāo)書的基礎(chǔ)上，選擇報(bào)價(jià)合理的投標(biāo)人中標(biāo)，雙方有可能再度商討（標(biāo)后談判），修改雙方價(jià)格后形成統(tǒng)一的項(xiàng)目成本，作為合同價(jià)格在雙方簽訂的合同文件中加以確認(rèn)，并作為項(xiàng)目結(jié)算的依據(jù)；④詢價(jià)法是通過對(duì)項(xiàng)目的主要工程進(jìn)行詢價(jià)，或由承包商或供應(yīng)商對(duì)項(xiàng)目提出報(bào)價(jià)，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合調(diào)整而估算的項(xiàng)目成本，并以此作為成本計(jì)劃的依據(jù)。

（3）確定項(xiàng)目的目標(biāo)成本和責(zé)任成本。經(jīng)過不斷調(diào)整的成本計(jì)劃，在不同階段均可作為確定項(xiàng)目目標(biāo)成本的依據(jù)。可在此基礎(chǔ)上經(jīng)過適當(dāng)調(diào)整，確定目標(biāo)成本。或者將這種成本計(jì)劃作為目標(biāo)成本，成為成本控制的依據(jù)。

（4）制定期間費(fèi)用計(jì)劃。在制定期間費(fèi)用計(jì)劃時(shí)要注意以下3點(diǎn)：

①期間費(fèi)用計(jì)劃與可行性研究中估算項(xiàng)目開發(fā)總成本有重復(fù)的地方，但這并不矛盾。

②期間費(fèi)用計(jì)劃要與開發(fā)企業(yè)的規(guī)模、項(xiàng)目銷售完成的進(jìn)度相結(jié)合。③要按企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)際情況，確定恰當(dāng)?shù)臓I(yíng)業(yè)費(fèi)用計(jì)劃和管理費(fèi)用計(jì)劃項(xiàng)目，并將確定的營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用總額在各項(xiàng)目?jī)?nèi)進(jìn)行有效的分解，以提供各項(xiàng)管理活動(dòng)詳盡的費(fèi)用控制目標(biāo)。

三、對(duì)開發(fā)的項(xiàng)目實(shí)行全過程成本控制

對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的每個(gè)階段都實(shí)行成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制是開發(fā)商對(duì)開發(fā)項(xiàng)目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要組成部分，是成本管理活動(dòng)的核心。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制主要有以下幾個(gè)階段：

（1）項(xiàng)目策劃和投資決策階段。在該階段開發(fā)商必須對(duì)可能發(fā)生的成本進(jìn)行總體控制。此階段應(yīng)著重做好三方面的工作：搭建好有各類人員參加的策劃班子，完成投資決策階段的技術(shù)性工作；編制投資估算形成初步的成本計(jì)劃，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目成本分析；在成本分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析。

（2）設(shè)計(jì)階段的成本控制。設(shè)計(jì)階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)中成本管理的重點(diǎn)，其對(duì)工程造價(jià)的影響在75％以上，一般采用限額設(shè)計(jì)方式保證有效的成本管理，并要著重關(guān)注兩個(gè)問題：要以項(xiàng)目可行性研究和策劃階段確定的計(jì)劃成本或目標(biāo)成本作為初步設(shè)計(jì)控制的依據(jù)；初步設(shè)計(jì)要重視方案的選擇，按投資估算進(jìn)一步落實(shí)成本，將施工預(yù)算嚴(yán)格控制在批準(zhǔn)的范圍內(nèi)，并加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理工作。

（3）動(dòng)遷階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)如涉及動(dòng)遷工作，一方面，應(yīng)聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)按政策進(jìn)行評(píng)估，確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和額度，以利于動(dòng)遷職能部門、動(dòng)遷公司和評(píng)估機(jī)構(gòu)三方的相互制約，另一方面，要強(qiáng)化動(dòng)遷收尾的管理和控制。

（4）招投標(biāo)與合同洽商階段的成本控制。這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目的成本管理和結(jié)算。

（5）施工階段的成本控制。主要包括：編制或修訂成本計(jì)劃、編制工作流程、落實(shí)管理人員的職能和任務(wù)；熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，將工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點(diǎn)成本控制對(duì)象；詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)算，復(fù)核工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證；注重合同的修改和補(bǔ)充工作。

（6）結(jié)算階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是大量性、集中性、復(fù)雜性。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客觀上的疏忽應(yīng)建立結(jié)算原則會(huì)議確認(rèn)制、二次復(fù)核制、審計(jì)和獎(jiǎng)懲機(jī)制。

當(dāng)前房地產(chǎn)正處于降溫階段，房地產(chǎn)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中一定要掌握好各階段的成本管理與控制的方法，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)做好周密的預(yù)測(cè)，采取相應(yīng)的對(duì)策，避免盲目投資。對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)要進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，了解需求情況，根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，做到有的放矢。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制

項(xiàng)目管理師PMS系統(tǒng)

**房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制

（一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制

1、各單位新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)必須向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)請(qǐng)示》和詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》，并經(jīng)集團(tuán)立項(xiàng)聽證會(huì)討論通過?！犊尚行匝芯繄?bào)告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：

◆ 成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施；

◆ 投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)體現(xiàn)安排；

◆ 稅務(wù)環(huán)境及其影響；

◆ 資金計(jì)劃；

◆ 《競(jìng)投方案》（僅限招標(biāo)、拍賣項(xiàng)目）；

◆ 投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策；

◆ 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見。

2、《可行性研究報(bào)告》應(yīng)至少在立項(xiàng)聽證會(huì)前提前一周上交集團(tuán)總部。

3、若項(xiàng)目立項(xiàng)后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，并將對(duì)我方構(gòu)成重大不利影響時(shí)，應(yīng)重新向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)申請(qǐng)》。

4、招標(biāo)或拍賣項(xiàng)目的競(jìng)價(jià)不得突破集團(tuán)批準(zhǔn)的最高限價(jià)；合作建房項(xiàng)目要充分考慮地價(jià)款的支付方式及相應(yīng)的資金成本。

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5、招標(biāo)、拍賣合同或合作開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)集團(tuán)總部律師審核后正式簽署。

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇由各開發(fā)單位自行負(fù)責(zé)，但應(yīng)遵循以下原則：

◆ 能由集團(tuán)內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)由集團(tuán)內(nèi)部自行完成；

◆ 需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)采取招標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。

2、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會(huì)”審查，獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。

3、施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》。

4、設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。

（三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制

1、除壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。

2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請(qǐng)招標(biāo)方式進(jìn)行。

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3、應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動(dòng)；對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，提出書面考察意見；對(duì)投標(biāo)情況進(jìn)行評(píng)估，提出書面評(píng)估意見。

4、同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費(fèi)較低的單位。

5、凡投資額超過人民幣1,000萬(wàn)元的工程項(xiàng)目若采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式，應(yīng)事后向集團(tuán)總部提交有關(guān)招標(biāo)、評(píng)標(biāo)等工作的文字備忘。

6、零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報(bào)價(jià)等進(jìn)行選擇。

7、壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價(jià)。

8、施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。

9、應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案，跟蹤評(píng)估其資信、技術(shù)力量等。

10、出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。

（四）施工過程的成本控制

現(xiàn)場(chǎng)簽證

1、現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。

2、現(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對(duì)工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)?，F(xiàn)場(chǎng)簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定。

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3、現(xiàn)場(chǎng)簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。

4、凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的工程項(xiàng)目，在施工過程中不得辦理任何簽證。

5、因業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)填寫《設(shè)計(jì)變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過程中必須對(duì)照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。我方設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限由各開發(fā)單位根據(jù)自身實(shí)際情況確定。

工程質(zhì)量與監(jiān)理

1、項(xiàng)目開工前，原則上應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級(jí)的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無(wú)利益關(guān)系。

2、工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報(bào)告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢部門認(rèn)可的書面處理方案予以落實(shí)。事故報(bào)告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。

3、應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗(yàn)收。隱蔽工程的驗(yàn)收，必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗(yàn)收簽證的，應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。隱蔽工程驗(yàn)收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案。

工程進(jìn)度款

1、原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超過工程造價(jià)的15%，并在工程進(jìn)度款支付到工程造價(jià)50%時(shí)開始抵扣預(yù)付備料款。

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2、工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：

◆ 施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表；

◆ 工程、預(yù)算部門會(huì)同監(jiān)理人員，對(duì)照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料；

◆ 預(yù)算部門整理復(fù)核工程價(jià)值量；

◆ 經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺(tái)帳。

3、應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項(xiàng)的使用提供便利。

4、工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià)85%時(shí)，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)。

（五）工程材料及設(shè)備管理

1、項(xiàng)目開工前，設(shè)計(jì)或工程管理部門應(yīng)及時(shí)列出所需材料及設(shè)備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：

2、甲方能找到一級(jí)建材市場(chǎng)的、有進(jìn)口免稅計(jì)劃指標(biāo)的、有特殊質(zhì)量要求和價(jià)格浮動(dòng)幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實(shí)行甲供或甲定乙供，其余實(shí)行乙供；

3、實(shí)行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購(gòu)保管費(fèi)。

4、應(yīng)按工程實(shí)際進(jìn)度合理安排采購(gòu)數(shù)量和具體進(jìn)貨時(shí)間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。

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5、甲供材料、設(shè)備的采購(gòu)必須進(jìn)行廣泛詢價(jià)，貨比三家，也可在主要設(shè)備和大宗建材采購(gòu)上采用招標(biāo)方式。在質(zhì)量、價(jià)格、供貨時(shí)間均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：

◆ 能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商；

◆ 愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價(jià)的供貨商；

◆ 能夠到現(xiàn)場(chǎng)安裝，接受驗(yàn)收合格后再付款的供貨商；

◆ 售后服務(wù)和信譽(yù)良好的供貨商。

6、工程管理部門對(duì)到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當(dāng)場(chǎng)檢查驗(yàn)收并出具檢驗(yàn)報(bào)告，辦理驗(yàn)收手續(xù)，妥善保管。對(duì)不符合要求的，應(yīng)及時(shí)退貨并通知財(cái)務(wù)部拒絕付款。

7、《采購(gòu)合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時(shí)或質(zhì)量、數(shù)量等問題對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。

8、各單位必須建立健全材料的詢價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購(gòu)全過程的行為。

9、對(duì)于乙供材料和設(shè)備，我方必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型，在預(yù)算人員控制的價(jià)格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進(jìn)行封樣，并盡量采取我方限價(jià)的措施。同時(shí)在材料和設(shè)備進(jìn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)要求出具檢驗(yàn)合格證。

10、材料的代用應(yīng)由工程管理部門書面提出，設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位通過，審算部門同意，領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

11、甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗(yàn)合格證和我方工程管理部門的驗(yàn)收檢驗(yàn)證明以及結(jié)算清單，經(jīng)審算、財(cái)務(wù)部門審核無(wú)誤后，方能辦理結(jié)算。

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（六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制

1、單項(xiàng)工程和項(xiàng)目竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗(yàn)收三個(gè)環(huán)節(jié)才能移交。

2、設(shè)計(jì)、工程、審算、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等，“移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時(shí)簽署。

3、凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗(yàn)合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任。

4、工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時(shí)與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任(包括驗(yàn)收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責(zé)任的約定)及處罰措施等。

5、采取一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)對(duì)保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì)，留足保修費(fèi)用。

6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費(fèi)用，應(yīng)在工程承包合同中便明確有乙方承擔(dān)。

（七）工程結(jié)算管理

工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件：

◆ 符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定；

◆ 具備完整有效的質(zhì)量評(píng)定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料；

◆ 項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備；

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◆ 工程遺留問題已處理完畢；

◆ 施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全。

2、工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證為準(zhǔn)，施工單位提供的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，一般只能作為參考。

3、“點(diǎn)工”必須按照定額價(jià)計(jì)取、結(jié)算。

4、審算部門應(yīng)詳細(xì)核對(duì)工程量，審定價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算工程總造價(jià)，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，也可聘請(qǐng)建行或國(guó)家有關(guān)部門進(jìn)行復(fù)審。

5、編制的預(yù)、結(jié)算書，應(yīng)當(dāng)有工費(fèi)、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算過程及詳細(xì)的編制說(shuō)明，扣清甲供材料款項(xiàng)。

6、審算部門應(yīng)對(duì)主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理，進(jìn)行“三算”對(duì)比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進(jìn)措施和意見。

7、在審算部門提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù)，對(duì)照合同詳細(xì)審核并編制工程財(cái)務(wù)決算書。

（八）其他環(huán)節(jié)的成本控制

1、正式發(fā)售前，應(yīng)組織銷售、設(shè)計(jì)、工程和預(yù)算人員擬訂詳細(xì)的《銷售承諾事項(xiàng)清單》，逐項(xiàng)測(cè)算其建設(shè)成本，并對(duì)照原成本預(yù)算逐項(xiàng)審核；對(duì)學(xué)校、交通、水塔等配套，應(yīng)測(cè)算其運(yùn)行成本，并列入項(xiàng)目完全成本范圍內(nèi)。《銷售承諾事項(xiàng)清單》及有關(guān)成本測(cè)算，須報(bào)各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會(huì)審查通過。

2、銷售過程中為增加“賣點(diǎn)”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)事先編制預(yù)算并

項(xiàng)目管理師PMS系統(tǒng)

報(bào)各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。

3、應(yīng)盡可能縮短項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期，減少期間費(fèi)用。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏；應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時(shí)間，減少利息費(fèi)用等成本。

4、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按回避、競(jìng)爭(zhēng)、平等、服務(wù)、距離、雙贏、公正、團(tuán)隊(duì)合作的原則，正確處理與合作伙伴的關(guān)系。

1.目的

1.1.為進(jìn)一步明確公司各部門及相關(guān)人員和設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位在工程成本控制中的責(zé)任，從而達(dá)到對(duì)工程開發(fā)過程中的成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制的目的，確保各項(xiàng)目工程成本控制在管理公司批準(zhǔn)的目標(biāo)成本范圍內(nèi)。

2.適用范圍

2.1.適用于公司開發(fā)建設(shè)的所有項(xiàng)目。

3.職責(zé)

3.1.規(guī)劃部負(fù)責(zé)施工圖預(yù)算低于目標(biāo)合同價(jià)及設(shè)計(jì)變更費(fèi)用的控制。

3.2.工程部負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)簽證的成本控制。

3.3.成本控制部負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的預(yù)算、結(jié)算及審核現(xiàn)場(chǎng)簽證單及設(shè)計(jì)變更單產(chǎn)生的費(fèi)用，并及時(shí)對(duì)目標(biāo)成本的完成情況提出預(yù)警。

4.程序

4.1.確定目標(biāo)合同價(jià)，目標(biāo)設(shè)計(jì)變更費(fèi)用、目標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用。

項(xiàng)目管理師PMS系統(tǒng)

4.1.1.成本控制部根據(jù)已完成工程及同類工程的數(shù)據(jù)資料提出各項(xiàng)目的目標(biāo)設(shè)計(jì)變更費(fèi)用、目標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用。

4.1.2.成本控制部根據(jù)管理公司批準(zhǔn)的目標(biāo)成本和已定的目標(biāo)設(shè)計(jì)變更費(fèi)用、目標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用確定各分項(xiàng)工程的目標(biāo)合同價(jià)（目標(biāo)合同價(jià)=目標(biāo)成本—目標(biāo)設(shè)計(jì)變更費(fèi)用—目標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用），并編制成表一。

4.1.3.成本委員會(huì)對(duì)表一的各分項(xiàng)工程的目標(biāo)合同價(jià)、目標(biāo)設(shè)計(jì)變更費(fèi)用、目標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用的限額進(jìn)行確認(rèn)，確認(rèn)后的上述費(fèi)用作為各責(zé)任部門成本控制的依據(jù)。

4.2.設(shè)計(jì)階段成本控制

4.2.1.規(guī)劃設(shè)計(jì)部在與設(shè)計(jì)院簽訂委托施工圖設(shè)計(jì)合同時(shí)必須將以下成本控制參數(shù)寫入合同條款中，并明確提出實(shí)現(xiàn)下列目標(biāo)的獎(jiǎng)懲辦法：

每平米鋼筋含量低于目標(biāo)鋼筋含量

每平米砼含量低于目標(biāo)砼含量

項(xiàng)目的施工圖預(yù)算不超過目標(biāo)合同價(jià)

屬設(shè)計(jì)質(zhì)量產(chǎn)生的設(shè)計(jì)變更費(fèi)用不超出目標(biāo)設(shè)計(jì)變更費(fèi)用

4.2.2.施工圖完成后，成本控制部在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成施工圖預(yù)算，如施工圖預(yù)算未超出目標(biāo)合同價(jià)，則按施工圖實(shí)施；如施工圖預(yù)算超出目標(biāo)合同價(jià)，則由規(guī)劃設(shè)計(jì)部組織成本控制部、設(shè)計(jì)院分析超出原因。如屬設(shè)計(jì)問題，由設(shè)計(jì)院修改；如屬設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)太高，則由規(guī)劃設(shè)計(jì)部調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)，使施工圖預(yù)算低于目標(biāo)合同價(jià)。4.3.施工階段成本控制

4.3.1.施工圖確認(rèn)后，由工程部按管理公司招投標(biāo)管理規(guī)定及南昌地產(chǎn)公司招標(biāo)程序組織招標(biāo)工作。

4.3.2.不提倡采用費(fèi)率招標(biāo)，盡可能采取總價(jià)或單價(jià)包干方式。

4.3.3.與中標(biāo)單位簽訂的合同價(jià)不得高于目標(biāo)合同價(jià)。

4.3.4.設(shè)計(jì)變更費(fèi)用的控制

4.3.4.1.規(guī)劃設(shè)計(jì)部是施工圖設(shè)計(jì)變更費(fèi)用控制的責(zé)任部門，規(guī)劃設(shè)計(jì)部各專業(yè)工程師是各專業(yè)設(shè)計(jì)變更控制的責(zé)任人。

4.3.4.2.設(shè)計(jì)變更分為設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)質(zhì)量引起的變更和甲方提出的變更兩類。

4.3.4.3.因設(shè)計(jì)質(zhì)量引起變更時(shí)，設(shè)計(jì)院應(yīng)在施工前十天提出設(shè)計(jì)變更，規(guī)劃部一天內(nèi)確認(rèn)其技術(shù)可行性和合理性；成本控制部2天內(nèi)核算出此次變更產(chǎn)生的費(fèi)用增、減值。

設(shè)計(jì)變更引起的造價(jià)增加：2萬(wàn)元以下需經(jīng)設(shè)計(jì)總監(jiān)批準(zhǔn)；2—5萬(wàn)元以下需經(jīng)總經(jīng)理批

項(xiàng)目管理師PMS系統(tǒng)

準(zhǔn)；5萬(wàn)元以上的需經(jīng)公司技術(shù)質(zhì)量委員會(huì)及成本委員會(huì)批準(zhǔn)后下發(fā)實(shí)施。確因特定原因無(wú)法實(shí)施的，工程部應(yīng)立即反饋給規(guī)劃發(fā)展部及成本控制部。

4.3.4.4.因甲方原因提出變更時(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)部應(yīng)作出設(shè)計(jì)變更方案，經(jīng)成本控制部估價(jià)后，成本增加2萬(wàn)元以下的需經(jīng)設(shè)計(jì)總監(jiān)批準(zhǔn)；2—5萬(wàn)元需經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)；5萬(wàn)元以上的需報(bào)管理公司批準(zhǔn)，批準(zhǔn)后由設(shè)計(jì)院正式出具設(shè)計(jì)變更單下發(fā)實(shí)施。確因特定原因無(wú)法實(shí)施的，工程部應(yīng)立即反饋給規(guī)劃發(fā)展部及成本控制部。

4.3.4.5.規(guī)劃設(shè)計(jì)部每月月中將上月所發(fā)生的設(shè)計(jì)變更費(fèi)用按因設(shè)計(jì)質(zhì)量問題、因甲方提出變更兩類分專業(yè)匯總報(bào)設(shè)計(jì)總監(jiān)、總經(jīng)理及成本委員會(huì)各成員并抄送設(shè)計(jì)院。

4.3.5.現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用的控制

4.3.5.1.工程部是現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用控制的責(zé)任部門，工程部各專業(yè)工程師是各專業(yè)現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用控制的責(zé)任人。

4.3.5.2.工程部在與監(jiān)理公司簽訂合同時(shí)，應(yīng)將現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用不超出目標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用的條款寫入合同中，并明確獎(jiǎng)懲辦法。

4.3.5.3.現(xiàn)場(chǎng)簽證審批權(quán)限：2萬(wàn)元以下的需經(jīng)工程總監(jiān)批準(zhǔn)；2—5萬(wàn)元的需報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)；5萬(wàn)元以上的需報(bào)公司成本委員會(huì)批準(zhǔn)。

4.3.5.4.現(xiàn)場(chǎng)簽證分“正常類”、“特急類”簽證：

“正常類”簽證的辦理應(yīng)遵循先估價(jià)后施工的原則，凡是現(xiàn)場(chǎng)簽證事項(xiàng)一經(jīng)提出十天以后再施工的，都視為正常類簽證，必須先定價(jià)（估價(jià)）后實(shí)施；正常簽證的辦理需在十天內(nèi)完成。

“特急類”簽證的辦理是必須立即執(zhí)行而且延緩實(shí)施會(huì)造成更大損失的簽證。特急類現(xiàn)場(chǎng)簽證的辦理原則是邊施工邊洽談，但必須在開工后十天內(nèi)辦妥全部手續(xù)。

4.3.5.5.工程部每月月中將上月所發(fā)生的現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用按專業(yè)匯總報(bào)工程總監(jiān)、總經(jīng)理及成本委員會(huì)各成員并抄送監(jiān)理公司。

4.4.分項(xiàng)工程完成一月內(nèi)成本控制部應(yīng)將該項(xiàng)工程成本控制情況書面報(bào)告設(shè)計(jì)總監(jiān)、工程總監(jiān)、總經(jīng)理及成本委員會(huì)各成員并抄送設(shè)計(jì)院、監(jiān)理公司。

4.5.工程竣工結(jié)算后成本控制部在一周內(nèi)按土建和安裝工程統(tǒng)計(jì)出分部分項(xiàng)工程單位成本、建筑面積單位成本、可售面積單位成本及總設(shè)計(jì)變更費(fèi)用增加比例、各專業(yè)設(shè)計(jì)變更費(fèi)用增加比例、總現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用增加比例、各專業(yè)現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用增加比例，為后續(xù)工程的成本控制提供依據(jù)。

4.6.成本控制的獎(jiǎng)罰

項(xiàng)目管理師PMS系統(tǒng)

4.6.1.工程竣工結(jié)算完成后，公司根據(jù)整個(gè)工程的成本控制情況，對(duì)成本控制成績(jī)優(yōu)秀的責(zé)任部門和個(gè)人按節(jié)約成本額的5 %提成予以獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)成本超過目標(biāo)成本的責(zé)任部門和個(gè)人按超出額的2%予以處罰，從年終獎(jiǎng)金中扣除。

4.6.2.工程竣工結(jié)算完成后，公司根據(jù)整個(gè)工程的設(shè)計(jì)變更費(fèi)用統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)變更總費(fèi)用低于目標(biāo)設(shè)計(jì)變更費(fèi)用時(shí)，予以設(shè)計(jì)院節(jié)約額的5%的獎(jiǎng)勵(lì)，設(shè)計(jì)變更總費(fèi)用高于目標(biāo)設(shè)計(jì)變更費(fèi)用時(shí)，則予以設(shè)計(jì)院超出金額的5%的罰款，罰款從預(yù)留的設(shè)計(jì)費(fèi)中扣除。

工程竣工結(jié)算完成后，公司根據(jù)整個(gè)工程的現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用統(tǒng)計(jì)，對(duì)非設(shè)計(jì)變更所發(fā)生的現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用低于目標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)簽證總費(fèi)用時(shí)，予以監(jiān)理公司節(jié)約額的5%的獎(jiǎng)勵(lì)；當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用高于目標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)簽證總費(fèi)用時(shí)，予以監(jiān)理公司超出金額的2%的罰款。注：上述比例均為參考數(shù)值。

第四篇：淺談工程管理與成本控制

淺談工程項(xiàng)目管理與成本控制

目前，建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，利潤(rùn)低，如何在市場(chǎng)分得一杯羹，需就得要更加嚴(yán)格的工程管理和成本控制。

項(xiàng)目管理分為九大塊：合同管理、成本管理、技術(shù)管理、質(zhì)量管理、安全管理、進(jìn)度管理、文明施工管理、信息管理、組織與協(xié)調(diào)。

1、合同管理

（1）、施工合同

合同簽訂后，及時(shí)準(zhǔn)確熟悉其各項(xiàng)條款。尤其重點(diǎn)熟悉合同的專用條款。對(duì)專有條款中的工程量計(jì)算、材料認(rèn)價(jià)、定額取費(fèi)、工程款支付、工程變更辦理方式等等涉及經(jīng)濟(jì)條款要格外注意。分析合同中存在不利于項(xiàng)目的條款，而后制定對(duì)策。（2）、總包委托協(xié)議

首先盡量避免發(fā)生總包委托施工事件。如不可避免，積極相應(yīng)對(duì)策，與總包單位就委托事宜協(xié)商，尤其是結(jié)算方式。要求總包單位以書面文字形式委托。（3）、勞務(wù)合同

掌握勞務(wù)合同內(nèi)容。對(duì)勞務(wù)合同中承包范圍、單價(jià)、輔料明細(xì)向管理人員交底。以便管理人員清楚勞務(wù)隊(duì)合同中的責(zé)任與義務(wù)。嚴(yán)格按照合同條款約定內(nèi)容進(jìn)行管理。（4）材料合同

了解材料合同內(nèi)容，掌握合同約定的供貨方式、供貨地點(diǎn)、違約責(zé)任。（5）項(xiàng)目承包協(xié)議

掌握承包協(xié)議內(nèi)容，明確責(zé)任與義務(wù)。向管理人員貫徹工程承包意識(shí)，落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)抵押制。

2、成本管理

（1）工程材料變更

根據(jù)合同約定的承包范圍，組織項(xiàng)目部技術(shù)員和工長(zhǎng)將施工圖中的工程材料規(guī)格型號(hào)提出。從材料市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)幅度、利潤(rùn)率、施工工藝等方面綜合分析材料的風(fēng)險(xiǎn)量。對(duì)價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)大或已經(jīng)上漲的材料做好材料變更基礎(chǔ)工作。提前與甲方工程師和設(shè)計(jì)師進(jìn)行溝通。將原設(shè)計(jì)材料與替換材料從施工工藝、替換后優(yōu)勢(shì)、價(jià)格等方面進(jìn)行對(duì)比。著重突出替換材料的優(yōu)勢(shì)。（2）材料認(rèn)價(jià)

及時(shí)掌握造價(jià)處發(fā)布的市場(chǎng)信息價(jià)，關(guān)注與材料有關(guān)的期貨價(jià)。根據(jù)材料使用經(jīng)驗(yàn)和期貨趨勢(shì)（可借鑒專業(yè)人士分析），判斷材料價(jià)格走勢(shì)。與分公司材料部門加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，共同推薦物資供應(yīng)商。在分公司提供的認(rèn)價(jià)基礎(chǔ)上預(yù)留一定上漲空間，力爭(zhēng)效益最大化。做好甲方、監(jiān)理公關(guān)工作，為認(rèn)價(jià)做好人際工作。（3）材料供貨價(jià)格

材料認(rèn)價(jià)前，全面真實(shí)了解市場(chǎng)價(jià)格行情。摸清材料供貨商底線。為材料讓利談判做好基礎(chǔ)工作。本著公平、公正、公開的態(tài)度協(xié)同物資部做好材料供貨招標(biāo)工作。（4）供貨數(shù)量的確定

施工圖下發(fā)后，積極組織項(xiàng)目技術(shù)人員和工長(zhǎng)分別算量。在項(xiàng)目?jī)?nèi)部之間進(jìn)行核對(duì)，確認(rèn)無(wú)誤后，再與分公司預(yù)算人員進(jìn)行核算。雙方簽字確認(rèn)工程量。以此作為材料合同供貨量。（5）材料簽收

材料到場(chǎng)后，材料員和工長(zhǎng)進(jìn)行點(diǎn)數(shù)，確定材料質(zhì)量后在簽收。簽收必須兩人以上共同簽字確認(rèn)。對(duì)于不合格產(chǎn)品，堅(jiān)決退回。（6）材料樣板制

在進(jìn)行大面積安裝前，嚴(yán)格實(shí)施樣板引入制。樣板安裝后，有工長(zhǎng)、技術(shù)員、施工隊(duì)長(zhǎng)共同驗(yàn)收清點(diǎn)數(shù)量，認(rèn)可后雙方簽字。樣板量作為施工隊(duì)限額領(lǐng)料的重要依據(jù)。對(duì)于超額領(lǐng)料部分，在結(jié)算時(shí)予以扣除。（7）材料發(fā)放

嚴(yán)格落實(shí)分公司材料管理辦法。落實(shí)限額領(lǐng)料制。嚴(yán)格按照項(xiàng)目管理辦法專人領(lǐng)料。由工長(zhǎng)或技術(shù)員開具限額領(lǐng)料單，抓好中間控制和預(yù)控工作，監(jiān)督材料在現(xiàn)場(chǎng)使用情況。（8）材料現(xiàn)場(chǎng)管理

對(duì)料場(chǎng)進(jìn)行分類碼放，懸掛材料標(biāo)示牌。標(biāo)示牌上明確材料名稱、規(guī)格型號(hào)、生產(chǎn)廠家、施工部位。對(duì)于廢料集中存放，并按照分公司廢料管理辦法處理。做好全體參施人員教育工作，提高材料節(jié)約意識(shí)。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)存在材料浪費(fèi)現(xiàn)象，按分公司規(guī)定進(jìn)行處罰。（9）材料計(jì)劃對(duì)比

以供貨量作為計(jì)劃總量。統(tǒng)計(jì)每月材料消耗量，每月累加。以累加量于總控制量對(duì)比，根據(jù)施工部位，分析材料節(jié)超狀態(tài)，分析節(jié)超原因。

（10）人工、機(jī)械管理

組織技術(shù)人員和工長(zhǎng)專業(yè)學(xué)習(xí)，避免因指揮失誤造成人工浪費(fèi)；加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理，強(qiáng)化施工人員質(zhì)量意識(shí)，避免返工現(xiàn)象；合理安排施工，保障材料供應(yīng)，避免窩工；針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)，預(yù)測(cè)非生產(chǎn)用工，預(yù)防措施，盡量減少非生產(chǎn)用工。由于機(jī)械費(fèi)用全部外包給施工隊(duì)，采用人工工日計(jì)費(fèi)方式。對(duì)機(jī)械費(fèi)用的控制主要為控制人工的支出。管理主要對(duì)施工隊(duì)機(jī)械質(zhì)量與安全。機(jī)械進(jìn)場(chǎng)時(shí)項(xiàng)目部技術(shù)人員、安全員對(duì)其機(jī)體質(zhì)量檢查，確定符合公司機(jī)具管理規(guī)定方可進(jìn)場(chǎng)施工。（11）洽商辦理與管理

組織項(xiàng)目管理人員對(duì)合同、協(xié)議學(xué)習(xí)，認(rèn)真分析合同，找出不利條款和有利條款，制定應(yīng)對(duì)措施。洽商語(yǔ)言注意用詞和項(xiàng)量控制。洽商結(jié)算按分公司相關(guān)辦法執(zhí)行。（12）工薪、招待費(fèi)管理

在項(xiàng)目部組建時(shí)，選擇能力較強(qiáng)人員。對(duì)于能兼職的不再設(shè)置管理崗。招待費(fèi)使用嚴(yán)格按照分公司相關(guān)規(guī)定。（13）

收款工作

每月?lián)芸詈?，與總包項(xiàng)目經(jīng)理溝通，及時(shí)催收工程款，減少資金壓力。

（14）

定額學(xué)習(xí)

掌握定額相關(guān)規(guī)定和組價(jià)知識(shí)。避免洽商辦理時(shí)漏項(xiàng)。（15）

結(jié)算工作

無(wú)論是人際方面、資料整理、證據(jù)收集都要夯實(shí)基礎(chǔ)。為結(jié)算工作好基礎(chǔ)工作。

3、技術(shù)質(zhì)量管理

組織技術(shù)人員、工長(zhǎng)學(xué)習(xí)規(guī)范和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，提高自我技術(shù)水平。組織技術(shù)人員有關(guān)材料報(bào)審、認(rèn)價(jià)、洽商辦理等條款學(xué)習(xí)。組織技術(shù)人員學(xué)習(xí)預(yù)算定額，以減少洽商辦理中的漏項(xiàng)。組織技術(shù)人員學(xué)習(xí)工程管理并有條件的實(shí)踐，為公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展作人才鋪墊。落實(shí)技術(shù)資料管理辦法。全面掌握洽商辦理，分析其經(jīng)濟(jì)性。

4、質(zhì)量管理

落實(shí)公司質(zhì)量管理辦法。教育全員質(zhì)量與成本關(guān)系，質(zhì)量與安全關(guān)系，加強(qiáng)全員質(zhì)量意識(shí)。組織制定適合本項(xiàng)目的質(zhì)量控制方案，明確質(zhì)量控制目標(biāo)、控制內(nèi)容、控制方法、控制難點(diǎn)與措施。尤其對(duì)質(zhì)量通病問題加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)檢查和管理。每星期組織技術(shù)人員、工長(zhǎng)、外施隊(duì)長(zhǎng)、班組長(zhǎng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行質(zhì)量大檢查。召開質(zhì)量分析會(huì)，分析質(zhì)量原因，制定整改措施、整改時(shí)間、整改責(zé)任人。依工程進(jìn)度，半月或一個(gè)月進(jìn)行質(zhì)量問題匯總，根據(jù)問題嚴(yán)重程度進(jìn)行處罰。

5、安全管理

堅(jiān)決落實(shí)集團(tuán)現(xiàn)場(chǎng)安全強(qiáng)制規(guī)定、公司安全教育制度、施工安全交底制度。施工人員進(jìn)場(chǎng)，進(jìn)行公司、項(xiàng)目部、班組三級(jí)教育。做到人人有教育，人人有記錄。指導(dǎo)班組長(zhǎng)有針對(duì)性的班前安全教育并記錄留檔。將施工對(duì)安全員、班組長(zhǎng)納入本項(xiàng)目安全管理小組，統(tǒng)一管理。項(xiàng)目安全員和外施隊(duì)安全員每天檢查施工現(xiàn)場(chǎng)安全隱患、施工人員安全防護(hù)措施、特殊施工人員上崗證件與手續(xù)。對(duì)存在的違規(guī)行為進(jìn)行拍照留檔。不定期組織項(xiàng)目管理人員、外施隊(duì)長(zhǎng)、班組長(zhǎng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安全大檢查。召開安全問題通報(bào)會(huì)，將違規(guī)行為與人員予以曝光，并根據(jù)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

6、進(jìn)度管理

根據(jù)總包單位施工總進(jìn)度，制定專業(yè)施工總進(jìn)度計(jì)劃。根據(jù)總包單位月度、周計(jì)劃制定可實(shí)施的專業(yè)周計(jì)劃。堅(jiān)持每天施工現(xiàn)場(chǎng)巡視制，全面掌握現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度。定期將實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行對(duì)比。確定實(shí)際進(jìn)度狀態(tài)，分析進(jìn)度偏差原因，制定進(jìn)度調(diào)整措施。

7、文明施工管理

堅(jiān)決執(zhí)行國(guó)家環(huán)保法律法規(guī)和公司環(huán)保文件規(guī)定。教育施工人員做到文明施工?，F(xiàn)場(chǎng)注意防火?，F(xiàn)場(chǎng)用火，電焊作業(yè)，需開具用火證，備齊防火器具，設(shè)置專門看火人后才能施工。落實(shí)公司消防工作管理規(guī)定。

8、信息管理

完善收發(fā)文件。對(duì)往來(lái)文件做好臺(tái)帳登記工作。對(duì)工程文件及時(shí)上報(bào)分公司有關(guān)部門。利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。

9、組織與協(xié)調(diào)

協(xié)調(diào)好與總包、監(jiān)理、業(yè)主關(guān)系。為施工創(chuàng)造有利的外在條件。協(xié)調(diào)好項(xiàng)目部各項(xiàng)資源，為施工生產(chǎn)做好保障工作。建立健全各項(xiàng)管理組織體系和應(yīng)急方案，保障施工有序進(jìn)行。以上僅從制度和方法層面談?wù)劰こ坦芾砗统杀究刂?。本人認(rèn)為對(duì)工程參與人員的管理是第一要素。在對(duì)人的管理中，項(xiàng)目經(jīng)理是重中之重。項(xiàng)目經(jīng)理作為一個(gè)管理崗位，其思想意識(shí)、職業(yè)道德、管理能力很大程度影響著項(xiàng)目的管理水平和盈利能力。意識(shí)決定行為。如何提高項(xiàng)目經(jīng)理管理意識(shí)和道德水平，除了相關(guān)制度控制，更重要的是自我修養(yǎng)。故在項(xiàng)目經(jīng)理的人選時(shí)，“德”應(yīng)放首位，唯德才適用。

第五篇：班組成本管理與控制

班組成本管理與控制培訓(xùn)提綱

一：班組成本概述

成本的概念與分類：

成本控制的必要性，恒等式解析：利潤(rùn)=收入-成本？

中國(guó)企業(yè)頭上的三座大山與倉(cāng)儲(chǔ)管理系統(tǒng)的緊密關(guān)聯(lián)：

倉(cāng)儲(chǔ)班組成本控制三大指導(dǎo)原則：

現(xiàn)代企業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)班組成本管理與控制的兩大思想基礎(chǔ)：

案例：國(guó)內(nèi)某大型企業(yè)集團(tuán)在倉(cāng)儲(chǔ)班組成本控制方面的培訓(xùn)與指導(dǎo)方法？ 圖表展示班組成本的控制？

二：班組成本管理與控制內(nèi)涵與方法：

班組不變成本：

班組可變成本：

班組成本控制的5種方法：LP管理法；ERP管理法；3A管理法；6西格瑪管理法；標(biāo)準(zhǔn)成本法……

LP管理法在倉(cāng)儲(chǔ)系統(tǒng)中的運(yùn)用:

互動(dòng)案例:運(yùn)用LP指導(dǎo)思想，查找在倉(cāng)儲(chǔ)管理中您的浪費(fèi)現(xiàn)象？以及如何達(dá)到成本管控標(biāo)準(zhǔn)

ERP在成本管控中的作用:

ERP運(yùn)用的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn):

ERP與基礎(chǔ)管理:

3A管理法在倉(cāng)儲(chǔ)班組成本控制中的使用:

重點(diǎn):庫(kù)存成本的控制:

庫(kù)存定義,分類,進(jìn)行庫(kù)存分析的目的:

庫(kù)存成本的構(gòu)成:持有成本、生產(chǎn)準(zhǔn)備成本、訂購(gòu)成本、缺貨成本

庫(kù)存控制的方法：ABC分析法，定量訂貨控制法，定期訂貨控制法，安全庫(kù) 存法

如何加快庫(kù)存的周轉(zhuǎn):

庫(kù)存周轉(zhuǎn)期標(biāo)準(zhǔn)的確定原則:

備品備件的庫(kù)存控制:

建立物流控制關(guān)鍵點(diǎn):

互動(dòng)習(xí)題:庫(kù)存總成本的控制?

三：班組成本管理與控制的保障手段:

成本管理與控制的創(chuàng)新保障工具:SBU

案例:國(guó)內(nèi)某大型企業(yè)集團(tuán)班組成本控制的創(chuàng)新做法—班組經(jīng)營(yíng)體？ 成本管理與控制的基礎(chǔ)保障工具：6S

6S改善在倉(cāng)儲(chǔ)管理中的具體運(yùn)用：定置、定位、目視、顏色、透明、看板 案例：圖片展示某企業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)現(xiàn)場(chǎng)的6S改善效果

成本管理與控制的提升保障工具：PMC

倉(cāng)儲(chǔ)與配送之五定原則

倉(cāng)儲(chǔ)管理的目標(biāo)

企業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)管理面臨的問題

倉(cāng)儲(chǔ)管理的地位和職責(zé)

傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)如何向物流現(xiàn)場(chǎng)管理功能轉(zhuǎn)化

倉(cāng)儲(chǔ)管理業(yè)務(wù)流程

倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)存能力規(guī)劃

貨物編號(hào)與貨位利用

存貨盤點(diǎn)與呆料及其處理

出庫(kù)業(yè)務(wù)控制

物料配送業(yè)務(wù)控制

成本管理與控制的評(píng)價(jià)保障工具：KPI

倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)評(píng)審

倉(cāng)儲(chǔ)管理主要考核技術(shù)指標(biāo)

倉(cāng)儲(chǔ)管理考核指標(biāo)

倉(cāng)儲(chǔ)體系管理與現(xiàn)場(chǎng)管理

成本管理與控制的系統(tǒng)保障工具：班組建設(shè)

班組建設(shè)之觀念創(chuàng)新、組織人事創(chuàng)新、激勵(lì)機(jī)制創(chuàng)新、建設(shè)內(nèi)容創(chuàng)新？ 四：互動(dòng)單元：國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)基層班組在成本管理和控制上的優(yōu)秀做法

授課人：王致遠(yuǎn)老師

特色：理論與案例的結(jié)合，突出適用性和實(shí)務(wù)性，突出手段、技巧和方法！簡(jiǎn)介另附：

2011-5-25