第一篇：棚戶區(qū)改造項(xiàng)目收益?zhèn)倪\(yùn)作與實(shí)施

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目收益?zhèn)倪\(yùn)作與實(shí)施

2015-02-15 17:21:27 來源：《債券》雜志

作者：郭實(shí)

摘要：資金缺口問題是我國棚戶區(qū)改造中面臨的最大障礙。本文通過對棚戶區(qū)改造不同融資模式的分析及比較，提出項(xiàng)目收益?zhèn)沁m合我國棚戶區(qū)改造的有效融資模式，進(jìn)而就項(xiàng)目收益?zhèn)倪\(yùn)作模式進(jìn)行探討。最后，就如何促進(jìn)項(xiàng)目收益?zhèn)耐茝V實(shí)施提出若干建議。

關(guān)鍵詞：棚戶區(qū)改造 項(xiàng)目收益?zhèn)?融資模式 土地一二級聯(lián)動(dòng)開發(fā)收入

棚戶區(qū)改造是我國政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭居住條件而實(shí)施的重大民生工程。2009年，棚戶區(qū)改造正式在全國范圍內(nèi)拉開帷幕1，并被視為“穩(wěn)增長”的重要舉措。今年7月，國家開發(fā)銀行獲批成立專門的住宅金融事業(yè)部并發(fā)行住宅金融債券，向市場投資者籌資，重點(diǎn)用于支持棚改工程。在各級政府的大力推動(dòng)下，棚戶區(qū)改造工程迅速推進(jìn)。據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，2008-2012年間，全國開工改造各類棚戶區(qū)1260萬戶，基本建成各類棚戶區(qū)改造安置住房750萬套，棚改成就顯著。

然而，資金缺口巨大是推進(jìn)棚戶區(qū)改造面臨的最大障礙。近日，國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》（國辦發(fā)﹝2014﹞36號）。根據(jù)該通知，2014年全國計(jì)劃改造各類棚戶區(qū)470萬戶以上。如果按每戶50平方米、建安成本3000元/平方米計(jì)算，僅2014年棚戶區(qū)改造資金的建安成本就將超過7000億元，而財(cái)政部會同住建部下?lián)?014年保障安居工程專項(xiàng)資金僅有1193億元（包括用于公租房、各類棚戶區(qū)改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金等）。即使保障性住房安居工程全額用于棚戶區(qū)改造，加上國開行的千億元貸款，距離470萬套棚戶區(qū)改造所需要的7000億元資金仍存在較大缺口，而這就需要地方政府創(chuàng)新融資模式以拓寬融資渠道。

棚戶區(qū)改造的融資模式分析與比較

（一）傳統(tǒng)融資模式

1.政府直接投資

棚戶區(qū)改造的公共屬性，決定了政府直接投資是支持棚改的重要手段。目前，政府投資棚戶區(qū)改造除通過公共財(cái)務(wù)預(yù)算收入安排資金以外，還通過地方國有資本經(jīng)營預(yù)算、土地出讓金收入等多渠道籌集建設(shè)資金。根據(jù)財(cái)政部統(tǒng)計(jì)，2010-2012年，用于棚戶區(qū)改造的全國公共財(cái)政支出分別為231.25億元、555.12億元和580.08億元；2013年，全國各級財(cái)政補(bǔ)助棚戶區(qū)改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金780.61億元。

2.銀行貸款

除政府投資外，銀行貸款也對棚戶區(qū)改造提供了巨大資金支持。目前，我國的棚戶區(qū)改造可采用的銀行貸款主要有三種模式，分別是商業(yè)銀行貸款、政策性銀行貸款和住房公積金中心政策性貸款。其中，政策性銀行貸款是棚戶區(qū)改造貸款的主力，特別是國家開發(fā)銀行為公租房建設(shè)提供了有力的貸款支持。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2013年底，國開行累計(jì)發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款4077億元，貸款余額2946億元，占全部棚改貸款余額的60%。住房公積金中心政策性貸款是指建設(shè)公司向當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心借款來支持棚戶區(qū)改造。但是，受制于住房公積金的資金規(guī)模較小，其對棚戶區(qū)改造的支持力度不大。

3.企業(yè)債券

企業(yè)債券是支持棚戶區(qū)改造的重要資金來源渠道。為吸納更多的社會資本參與棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，國家發(fā)展改革委發(fā)布多個(gè)文件，支持地方融資平臺公司發(fā)行企業(yè)債券用于棚戶區(qū)改造。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年全國發(fā)行了63只企業(yè)債券專項(xiàng)用于棚戶區(qū)改造，募集資金約527.06億元；2014年上半年，全國已發(fā)行58只企業(yè)債券專項(xiàng)用于棚戶區(qū)改造，募集資金約552.29億元。從當(dāng)前實(shí)踐來看，由于企業(yè)債券發(fā)行額度受發(fā)行主體自身凈資產(chǎn)規(guī)模的限制，通過發(fā)行企業(yè)債券來支持棚戶區(qū)改造很難滿足建設(shè)需要。但從長期看，隨著企業(yè)債發(fā)行方式的改革與優(yōu)化，通過發(fā)行企業(yè)債券來填補(bǔ)保障性住房建設(shè)的資金缺口具有可持續(xù)性。

（二）創(chuàng)新融資模式

1.REITs模式

REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）在20世紀(jì)60年代興起于美國，其本質(zhì)是一種資產(chǎn)證券化，即由信托公司或基金管理公司發(fā)起信托計(jì)劃并通過公募或私募方式面向投資者發(fā)行各種受益憑證（如股票、債券、票據(jù)等），從而籌集資金并投向房地產(chǎn)，其房地產(chǎn)運(yùn)營收入的一部分將作為投資者的回報(bào)。需要強(qiáng)調(diào)，信托計(jì)劃所募集資金主要投向不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，包括直接收購物業(yè)、購買房地產(chǎn)抵押貸款或購買房地產(chǎn)抵押支持證券等，一般采用組合投資，從而分散單一項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.項(xiàng)目收益?zhèn)?/p>

2014年5月，國家發(fā)展改革委辦公廳出臺了《關(guān)于創(chuàng)新企業(yè)債券融資方式扎實(shí)推進(jìn)棚戶區(qū)改造建設(shè)有關(guān)問題的通知》，明確提出要推進(jìn)企業(yè)債券品種創(chuàng)新，研究推出棚戶區(qū)改造項(xiàng)目收益?zhèn)?/p>

項(xiàng)目收益?zhèn)侵敢皂?xiàng)目公司為發(fā)行主體，募集資金直接投入固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，項(xiàng)目運(yùn)營收入進(jìn)入專戶并專項(xiàng)用于債券本息支付的債券。在我國，項(xiàng)目收益?zhèn)瘜儆趧?chuàng)新品種，目前尚無先例，但其運(yùn)作原理與美國的市政收益?zhèn)愃?。具體來說，項(xiàng)目收益?zhèn)瘧?yīng)具有三大特征：一是在發(fā)行主體方面，以承擔(dān)各類固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的項(xiàng)目公司為主；二是在募集資金投向方面，在開展初期應(yīng)主要投向市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及國家產(chǎn)業(yè)政策支持行業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)；三是在償債資金來源方面，以項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為債券還本付息的第一來源，同時(shí)還設(shè)有適當(dāng)?shù)膬?nèi)外部增信。

與一般的企業(yè)債券相比，項(xiàng)目收益?zhèn)淖畲筇攸c(diǎn)在于“融資-投資-項(xiàng)目收入-本息償付”資金流的封閉運(yùn)行，即從募集資金的籌集使用到項(xiàng)目資金回收，再到債券本息的償付，都在一個(gè)閉合的環(huán)境中操作，這既實(shí)現(xiàn)了資金的專款專用，也保證了債券的償付。

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目涉及到土地整理和開發(fā)，會形成一定收益；棚改之后的住宅商業(yè)開發(fā)，也會形成可觀的回報(bào)；同時(shí)，作為重大民生工程，中央及地方政府會對棚戶區(qū)改造給予較大的財(cái)政補(bǔ)貼。這就意味著，棚戶區(qū)改造能夠產(chǎn)生相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流?；诖?，可以依托項(xiàng)目收益?zhèn)瘉碇С峙飸魠^(qū)改造，解決資金短缺問題。

（三）融資模式比較分析

1.傳統(tǒng)模式面臨諸多限制，難以滿足棚改所需資金

在棚戶區(qū)改造的上述三種傳統(tǒng)融資模式中，就政府投資而言，在我國經(jīng)濟(jì)增速回落的背景下，政府財(cái)稅收入增幅也可能會隨之下降，所以對棚改的資金支持力度不可能大幅提升，因此政府籌資將在棚改中更多地發(fā)揮引導(dǎo)作用，并非扮演投資主力的角色。就銀行貸款而言，商業(yè)銀行的逐利性決定其不會大規(guī)模向具有公益屬性的棚戶區(qū)改造提供低息貸款，而且利率市場化也會進(jìn)一步強(qiáng)化其這種行為；而國家開發(fā)銀行作為棚改融資的主力，每年投資規(guī)模也在千億元左右，對有近萬億元資金需求的棚改工程來說，仍然杯水車薪。就企業(yè)債券而言，受地方融資平臺債務(wù)負(fù)擔(dān)較重以及發(fā)債企業(yè)凈資產(chǎn)的約束，企業(yè)債券對棚改的支持力度有限。因此，傳統(tǒng)的融資方式無法滿足我國棚改所需的巨額資金。

2.REITs模式發(fā)展不成熟，難以適應(yīng)棚改項(xiàng)目

對于成熟經(jīng)濟(jì)體來說，REITs是房地產(chǎn)建設(shè)融資的主要模式。但在我國，REITs屬于創(chuàng)新品種，將其應(yīng)用于棚戶區(qū)改造領(lǐng)域，仍然面臨三大問題：一是REITs的配套制度不完善。REITs的發(fā)行、運(yùn)行以及贖回等過程中涉及眾多法律法規(guī)，包括REITs的成立、募集、資產(chǎn)托管、證券交易和轉(zhuǎn)讓等，而這些制度建設(shè)在短期內(nèi)是難以實(shí)現(xiàn)的。二是REITs要求的投資回報(bào)率較高。REITs模式的一大特點(diǎn)是依靠較高的投資回報(bào)率來吸納私人資本，但棚改項(xiàng)目的保本微利特性決定其很難滿足REITs所要求的收益率，所以投資者投資棚改REITs的積極性可能不高。三是REITs以已經(jīng)開始建成運(yùn)營的房地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行收益憑證，無法解決在建項(xiàng)目的資金籌措問題。

3.項(xiàng)目收益?zhèn)沁m合棚改的有效融資模式

依托項(xiàng)目收益?zhèn)瘉碇С峙飸魠^(qū)改造，在很大程度上能夠消除傳統(tǒng)融資方式和REITs模式所面臨的障礙。第一，項(xiàng)目收益?zhèn)梢杂行Ы档偷胤絺鶆?wù)壓力。項(xiàng)目收益?zhèn)倪€款資金主要來源于未來項(xiàng)目收益，而不依托地方財(cái)政，因而不會增加地方債務(wù)壓力。第二，項(xiàng)目收益?zhèn)梢杂行Ц綦x風(fēng)險(xiǎn)。與以融資平臺為發(fā)債主體的企業(yè)債券相比較，項(xiàng)目收益?zhèn)跃哂蟹€(wěn)定收入的棚改項(xiàng)目公司為發(fā)行主體，并實(shí)行嚴(yán)格的賬戶管理，確保募集資金專款專用和項(xiàng)目現(xiàn)金流閉合運(yùn)行，能夠有效隔離融資平臺公司的其他業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第三，項(xiàng)目收益?zhèn)幕I資規(guī)模較大且成本更低。項(xiàng)目收益?zhèn)陌l(fā)行額可以匹配項(xiàng)目總投資，不受企業(yè)凈資產(chǎn)等條件約束；另外，項(xiàng)目收益?zhèn)饕阢y行間市場和交易所市場公開發(fā)行，面向的投資者以商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、證券公司等大型金融機(jī)構(gòu)為主，有較強(qiáng)的流動(dòng)性，債券利率可參考同評級企業(yè)債券，較低的利率水平符合棚改公益屬性的特點(diǎn)。因此，項(xiàng)目收益?zhèn)沁m合我國棚戶區(qū)改造的有效融資模式。

棚改項(xiàng)目收益?zhèn)倪\(yùn)作模式分析

（一）債券發(fā)行主體

在已發(fā)行的以棚改為募投項(xiàng)目的企業(yè)債券中，地方融資平臺是主要發(fā)行主體，這就意味著目前的棚改企業(yè)債券隱含了政府財(cái)政擔(dān)保并加大了地方政府債務(wù)壓力。但是棚改項(xiàng)目收益?zhèn)c現(xiàn)行的棚改企業(yè)債券不同，其以獨(dú)立運(yùn)營的棚改項(xiàng)目公司為發(fā)行人，募集資金專項(xiàng)用于棚改項(xiàng)目，并由項(xiàng)目公司封閉運(yùn)作管理。具體來說，由地方政府或融資平臺設(shè)立專門且獨(dú)立的棚改項(xiàng)目公司作為發(fā)行主體，負(fù)責(zé)棚改項(xiàng)目的投融資及經(jīng)營管理，并以項(xiàng)目收益作為償債基礎(chǔ)。由此可見，棚改項(xiàng)目收益?zhèn)淖畲筇攸c(diǎn)在于實(shí)現(xiàn)了發(fā)行主體與地方融資平臺的主體信用脫鉤。

（二）償債資金來源渠道

項(xiàng)目收益?zhèn)膬攤Y金來源主要是項(xiàng)目自身產(chǎn)生的現(xiàn)金流，所以棚改項(xiàng)目收益?zhèn)惨耘锔捻?xiàng)目所產(chǎn)生的收益為主要償債來源。從已發(fā)行的資金用于棚改項(xiàng)目的企業(yè)債券來看，棚改收入主要來源于三方面，分別是政府回購款、土地一級開發(fā)收入和土地二級開發(fā)收入。

1.政府回購收入（BT收入）

棚改屬于重大民生工程，其公益屬性和公共特征決定了政府應(yīng)在棚改中發(fā)揮主導(dǎo)作用，相應(yīng)的，政府財(cái)政資金也就成為棚改項(xiàng)目的重要收入來源，這種現(xiàn)象在棚改工程推進(jìn)初期尤為明顯。在具體操作中，棚改項(xiàng)目建設(shè)主體與當(dāng)?shù)厝嗣裾炗啞拔写ā眳f(xié)議（即BT協(xié)議），明確規(guī)定地方政府按協(xié)議約定向建設(shè)主體支付回購款，而這部分回購款也就成為棚改項(xiàng)目的收入來源。從已發(fā)行的棚改企業(yè)債券來看，大約有七成左右的債券都以政府回購款作為償債來源。

以政府回購收入作為棚改項(xiàng)目的收入來源，最大的問題是增加了地方政府財(cái)政壓力和債務(wù)負(fù)擔(dān)。創(chuàng)新棚改項(xiàng)目收益?zhèn)康闹痪褪且皂?xiàng)目公司而非地方融資平臺作為債券發(fā)行主體，使地方政府不承擔(dān)棚改債券的直接償還責(zé)任，也不為其提供隱性擔(dān)保。如果繼續(xù)使用BT模式作為棚改項(xiàng)目收益?zhèn)倪€款來源，則違背了債券創(chuàng)新的初衷，即沒有起到緩解地方政府財(cái)政壓力和債務(wù)負(fù)擔(dān)的作用。因此，政府回購收入不適合作為棚改項(xiàng)目收益?zhèn)膬攤鶃碓础?/p>

2.土地一級開發(fā)收入

土地一級開發(fā)收入是棚改項(xiàng)目的另一重要收入來源。就其操作而言，地方政府授權(quán)棚改項(xiàng)目公司承擔(dān)土地一級開發(fā)職責(zé)，承諾待土地開發(fā)整理完成后公開出讓，從而將一定比例的出讓金作為收入支付給項(xiàng)目建設(shè)公司。從已發(fā)行的棚改企業(yè)債券來看，部分債券以土地一級開發(fā)收入作為償債來源。

值得注意的是，在傳統(tǒng)企業(yè)債券中，政府通常會在棚改地塊之外配套給予發(fā)行人土地出讓金的收益權(quán)作為償債保障，這種形式則違背了項(xiàng)目收益?zhèn)摹皟攤鶃碓从陧?xiàng)目自身收益”的初衷。因此，以土地一級開發(fā)收入作為收入來源，出讓金必須來源于棚改地塊本身，但項(xiàng)目地塊的出讓金可能無法很好地覆蓋投資成本。

3.土地一二級聯(lián)動(dòng)開發(fā)收入

對于土地一級開發(fā)資金不足以平衡項(xiàng)目投資的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目來說，政府與項(xiàng)目公司往往采取一二級聯(lián)動(dòng)開發(fā)的合作形式，即政府授予項(xiàng)目公司土地一級開發(fā)的權(quán)利，同時(shí)通過合法合規(guī)的方式，使得項(xiàng)目公司通過公開招拍掛合法獲得土地二級開發(fā)權(quán)。項(xiàng)目投資主體可以進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，待項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目投資主體有權(quán)獲得房產(chǎn)的銷售收入、租金收入以及停車費(fèi)等配套收入，并以該收入作為償債資金來源。從已發(fā)行的棚改企業(yè)債券來看，部分債券以土地一二級聯(lián)動(dòng)開發(fā)收入作為償債來源。

與政府回購收入和土地一級開發(fā)收入相比較，土地一二級聯(lián)動(dòng)開發(fā)收入是棚改項(xiàng)目收益?zhèn)^好的收益來源。一是不增加地方債務(wù)壓力。由于土地一二級聯(lián)動(dòng)開發(fā)收入是棚改建設(shè)企業(yè)經(jīng)營棚改項(xiàng)目的經(jīng)營活動(dòng)收入，不屬于地方政府收入范疇，地方政府也沒有為其提供隱性擔(dān)保，因此不會增加地方財(cái)政壓力和債務(wù)負(fù)擔(dān)。二是項(xiàng)目收益來源明確且多樣化。以項(xiàng)目建成后房屋租售收入償付棚改項(xiàng)目收益?zhèn)鞠ⅲ赏ㄟ^未來租售收益金額分布確定債券本息償還的結(jié)構(gòu)。

（三）債券的交易結(jié)構(gòu)及還款安排

1.交易結(jié)構(gòu)安排

棚改項(xiàng)目收益?zhèn)慕灰字饕譃橐韵虏襟E（見圖1）：

第一步，投資人繳款，主承銷商在扣除承銷費(fèi)用后,將凈額劃入棚改項(xiàng)目公司開立的募集資金賬戶，該賬戶由監(jiān)管銀行監(jiān)管，資金劃出必須用于約定的棚改項(xiàng)目；

第二步，棚改項(xiàng)目產(chǎn)生收入，一部分來源于土地一級開發(fā)收入，另一部分來源于商業(yè)開發(fā)收入；

第三步，棚改項(xiàng)目收入直接劃入由監(jiān)管銀行監(jiān)管的項(xiàng)目收款專用賬戶中，若有剩余則將剩余資金劃入發(fā)行人日常賬戶；

第四步，若棚改項(xiàng)目收入無法覆蓋應(yīng)支付債券本息，可適當(dāng)安排第三方作為外部增信機(jī)構(gòu)，就實(shí)際賬戶金額與應(yīng)付本息的差額部分進(jìn)行補(bǔ)足；

第五步，在債券付息日前，項(xiàng)目公司將付息兌付款項(xiàng)劃入登記托管機(jī)構(gòu)開立的賬戶，完成本息兌付。

2.還款方式設(shè)計(jì)

以土地一二級聯(lián)動(dòng)開發(fā)收入作為償債來源，是棚改項(xiàng)目收益?zhèn)挠行н€款方式。在具體的還款方案設(shè)計(jì)中，應(yīng)重點(diǎn)從三個(gè)方面著手：

一是債券償付周期與項(xiàng)目現(xiàn)金流相匹配。應(yīng)在科學(xué)估算棚改項(xiàng)目未來現(xiàn)金回流的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)債券償付周期，確保棚改項(xiàng)目收入覆蓋債券本息。

二是實(shí)行嚴(yán)格的資金賬戶封閉管理。一方面設(shè)立“募集資金專戶”，確保債券資金專項(xiàng)用于棚改項(xiàng)目；另一方面設(shè)立“項(xiàng)目收款專戶”，專門全額接受棚改項(xiàng)目未來產(chǎn)生的現(xiàn)金收入，并對項(xiàng)目資金流進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控；同時(shí)，還要設(shè)立“償債資金專戶”，使其與“項(xiàng)目收款專戶”對接，保證棚改項(xiàng)目收入優(yōu)先用于債券本息償付。

三是采取差額補(bǔ)償措施，當(dāng)預(yù)計(jì)的項(xiàng)目收入不能完全覆蓋債券本息時(shí)，應(yīng)由第三方就差額部分進(jìn)行及時(shí)補(bǔ)償，確保債券本息按時(shí)償付。這里的第三方機(jī)構(gòu)可以為企業(yè)法人，例如項(xiàng)目公司的母公司、擔(dān)保公司等，也可以為各地為推進(jìn)保障型住房建設(shè)設(shè)立的專項(xiàng)基金。

棚改項(xiàng)目收益?zhèn)耐茝V實(shí)施建議

最后，本文就促進(jìn)棚改項(xiàng)目收益?zhèn)耐茝V實(shí)施提出以下建議：

（一）建議允許棚改項(xiàng)目收益?zhèn)l(fā)行利率超過同期定存利率的40%

《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》第18條規(guī)定，“企業(yè)債券的利率不得高于銀行相同期限居民儲蓄定期存款利率的百分之四十”。然而，棚改項(xiàng)目收益?zhèn)瘜儆趧?chuàng)新品種，在推廣的初期，由于市場認(rèn)可度相對較低，可能會推高棚改項(xiàng)目收益?zhèn)陌l(fā)行利率，并使其超過同期銀行存款利率的1.4倍，從而導(dǎo)致債券發(fā)行失敗。因此，為保證棚改項(xiàng)目收益?zhèn)捻樌茝V與實(shí)施，建議突破《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》，允許棚改項(xiàng)目收益?zhèn)l(fā)行利率不受第18條規(guī)定的限制。

（二）建議允許棚改項(xiàng)目收益?zhèn)技Y金占投資總額的比例最高為80%

根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》（國發(fā)﹝2009﹞27號），保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。就棚改項(xiàng)目而言，鑒于當(dāng)前有限的政府財(cái)力和較大的債務(wù)壓力，政府難以向棚改項(xiàng)目提供大規(guī)模的財(cái)政支持，更多的資金需要從市場籌集。因此，除了20%的最低資本金由政府提供之外，建議剩余80%的資本金可以完全通過棚改項(xiàng)目收益?zhèn)瘉硌a(bǔ)足。

（三）引入專業(yè)咨詢公司及評估公司對項(xiàng)目未來運(yùn)行情況做出可靠評估

與一般的棚改企業(yè)債券不同，棚改項(xiàng)目收益?zhèn)晕磥砼锔捻?xiàng)目收益作為償債來源，并依托項(xiàng)目收入現(xiàn)金流來設(shè)計(jì)債券的發(fā)行額度與償付周期，因此準(zhǔn)確估算棚改項(xiàng)目的未來現(xiàn)金流及收益，對于債券的按時(shí)償付非常關(guān)鍵。目前，棚改項(xiàng)目未來運(yùn)行情況的估算主要由兩類機(jī)構(gòu)來完成，分別是工程咨詢公司和房地產(chǎn)評估公司。其中，工程咨詢公司的主要職責(zé)是評估棚改項(xiàng)目的可行性、工程進(jìn)度、工藝標(biāo)準(zhǔn)、投資金額以及經(jīng)濟(jì)效益；房地產(chǎn)評估公司的主要職責(zé)是評估棚改項(xiàng)目完成后的項(xiàng)目收入。

為促進(jìn)棚改項(xiàng)目收益?zhèn)玫耐茝V應(yīng)用，建議選擇高資質(zhì)的工程咨詢公司和評估公司對棚改項(xiàng)目未來收益做作出可靠評估。其中，工程咨詢公司應(yīng)具有國家發(fā)改委認(rèn)定的甲級資格；評估公司應(yīng)具有證券評估資格，或具有住建部認(rèn)定的房地產(chǎn)估價(jià)一級資質(zhì)，亦或是具有中國土地估價(jià)師協(xié)會認(rèn)定的土地評估A級資信資質(zhì)。

注：

1.2009年，棚戶區(qū)改造首次在中央經(jīng)濟(jì)工作會議中提及，隨后國務(wù)院常務(wù)會議決定啟動(dòng)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作，同時(shí)住建部、發(fā)改委等五部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（建保﹝2009﹞295號）。

作者單位：海通證券股份有限公司債券融資部

責(zé)任編輯：孫惠玲 印穎

第二篇：棚戶區(qū)改造項(xiàng)目申請報(bào)告

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目申請報(bào)告

棚戶區(qū)一般是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)、平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差的居住區(qū)域，或者說是城中村。改造棚戶區(qū)是意義重大的民生項(xiàng)目，那么棚戶區(qū)改造項(xiàng)目申請報(bào)告要怎樣撰寫呢?以下是一篇棚戶區(qū)改造項(xiàng)目申請報(bào)告提綱，以供需要撰寫項(xiàng)目申請報(bào)告的人士參考。

第一章棚戶區(qū)改造項(xiàng)目申請報(bào)告概括

一、項(xiàng)目申報(bào)單位概括。

二、項(xiàng)目概括。

第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析

一、發(fā)展規(guī)劃分析。

二、產(chǎn)業(yè)政策分析。

三、行業(yè)準(zhǔn)入分析。

第三章資源開發(fā)及綜合利用分析

一、資源開發(fā)方案。

二、資源利用方案。

三、資源節(jié)約措施。

第四章節(jié)能方案分析

一、用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范。

二、能耗狀況和能耗指標(biāo)分析。

三、節(jié)能措施和節(jié)能效果分析。

第五章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析

一、項(xiàng)目選址及用地方案。

二、土地利用合理性分析。

三、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案。

第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析

一、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀。

二、生態(tài)環(huán)境影響分析。

三、生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施。

四、地址災(zāi)害影響分析。

五、特殊環(huán)境影響。

第七章經(jīng)濟(jì)影響分析

一、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益或費(fèi)用效果分析。

二、行業(yè)影響分析。

三、區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析。

四、宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析。

第八章社會影響分析

一、社會影響效果分析。

二、社會適應(yīng)性分析。

三、社會風(fēng)險(xiǎn)及對策分析。

第九章棚戶區(qū)改造項(xiàng)目申請報(bào)告附件。

棚戶區(qū)的改造是我國政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項(xiàng)民心工程。尚普咨詢統(tǒng)計(jì)顯示，我國在過去幾年進(jìn)行了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，而這些項(xiàng)目中，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建議書有著非常關(guān)鍵的作用，所以一定要加以重視。

第三篇：棚戶區(qū)改造項(xiàng)目合作意向

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目合作意向 合同編號：

甲方 : 上?，F(xiàn)代房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司

（推行新型城鎮(zhèn)化服務(wù)企業(yè)）法人代表：李鑫全

公司注冊地址： 手機(jī)電話： 郵箱：

乙方：（非營利機(jī)構(gòu)或代甲方公司）法人代表：

公司注冊地址： 聯(lián)系人: 聯(lián)系電話:

一、合作背景

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布：2015年9月底商品房庫存已高達(dá)6.65億㎡，正在建設(shè)的商品房與尚未建設(shè)的商品房用地，待全部竣工后庫存將會高達(dá)到23億㎡。中央不準(zhǔn)將棚改取得的土地再用于商品房開發(fā)。2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會議決定要化解房地產(chǎn)庫存，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，政府保障1億農(nóng)民工都能購買政策性商品房！

（2014～2020）《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》對“城鎮(zhèn)保障性住房”內(nèi)涵作了新的調(diào)整，城鎮(zhèn)保障性住房包括；公租房（含廉租房）、政策性商品房和棚改安置住房。城鎮(zhèn)保障性住房的主力房源是政策性商品房。

國土資源部［2014］61號令已明確。政府要鼓勵(lì)房屋使用者自行開發(fā)與當(dāng)?shù)胤课葜鞴懿块T聯(lián)合成立非營利機(jī)構(gòu)，成為開發(fā)主體，實(shí)現(xiàn)“原地重建”，讓居民共同參與管理、自行過渡，舊房換新房，剩余部分全部納入政策性商品房，提高居民參與棚改積極性。

二、國家成立《住宅銀行》專業(yè)解決保障性住房建設(shè)資金

依據(jù)國務(wù)院〔2015〕37號文規(guī)定，通過開發(fā)性金融銜接棚戶區(qū)改造，開發(fā)銀行可以通過專項(xiàng)過橋貸款對符合條件的實(shí)施主體提供過渡性資金安排。建設(shè)部和農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行發(fā)布〔2015〕137號文，要求各省建設(shè)部門和省農(nóng)發(fā)銀行對接，根據(jù)本省棚改的目標(biāo)，幫助實(shí)施主體落實(shí)建設(shè)資金貸款。貸款銀行規(guī)定必須用項(xiàng)目收益還貸，要求從融資到建設(shè)到回收形成封閉式管理，目前只有與甲方合作才能滿足以上要求，并能實(shí)現(xiàn)當(dāng)年施工、當(dāng)年竣工、當(dāng)年完成提高效率和增加收益形成共贏局面，解決建設(shè)資金與銷售難題。

三、合作基礎(chǔ)

1、甲方是國家重點(diǎn)技術(shù)創(chuàng)新項(xiàng)目研發(fā)承擔(dān)單位，是國家發(fā)明專利的持有人，以先進(jìn)技術(shù)為支撐能促使新型住宅產(chǎn)業(yè)形成增效型發(fā)展，大幅度提高效率和增加效益；創(chuàng)立非營利機(jī)構(gòu)參與保障性住房建設(shè)和運(yùn)營管理的模式，把投資轉(zhuǎn)變成資金流轉(zhuǎn)，同時(shí)創(chuàng)導(dǎo)了BT信托管理模式形成從融資——投資建設(shè)——回收資金封閉式運(yùn)營。確保資金在運(yùn)營管理中的安全。

2、乙方已獲得了 項(xiàng)目已納入全國棚戶區(qū)改造規(guī)劃，占地面積 ㎡,總建筑面積： ㎡, 原計(jì)劃開發(fā)周期為 年（包括施工期限和銷售完畢年限），計(jì)劃建設(shè)項(xiàng)目總投資 萬元。工程造價(jià)折合每平方建筑投資成本約 元。原銷售收入計(jì)劃 萬元。

四、甲、乙雙方的職責(zé)

3、甲方為乙方免費(fèi)提供技術(shù)服務(wù)使用專利技術(shù)、通過住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型發(fā)展提高項(xiàng)目效率和效益。

4、甲方為乙方提供金融服務(wù)，幫助乙方解決開據(jù)業(yè)主工程款支付保函，完成BT項(xiàng)目。

5、甲方為乙方提供公益服務(wù)，把改革紅利捐贈(zèng)給公益基金會，由基金會對購買乙方項(xiàng)目住房有困難的群眾進(jìn)行購房補(bǔ)貼，促進(jìn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售確保收益清債。

6、甲方為乙方提供BT信托模式，實(shí)現(xiàn)從融資——投資建設(shè)——回收資金封閉運(yùn)營滿足用項(xiàng)目收益清債的貸款要求。

7、乙方把本項(xiàng)目的全部資產(chǎn)委托信托公司管理，簽訂信托管理合同，并提交辦理信托所需的一切文件。項(xiàng)目信托期限：按鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)體系的定額工期，加上甲方原計(jì)劃銷售周期確定為委托信托公司管理周期。

8、本項(xiàng)目在金融管理中所發(fā)生的信托費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、咨詢費(fèi)以及設(shè)計(jì)費(fèi)余款都能列入項(xiàng)目建設(shè)成本，乙方應(yīng)出據(jù)委托總承包企業(yè)代為支付函。

9、乙方在信托合同中必須注明: 按國務(wù)院國辦發(fā)〔2010〕4號文的精神，信托受益應(yīng)優(yōu)先清償工程款。由出據(jù)業(yè)主工程款支付保函的金融機(jī)構(gòu)獲得該項(xiàng)目信托資產(chǎn)的優(yōu)先受益人并出據(jù)收益權(quán)確認(rèn)函。

10、乙方在信托合同中必須注明，把BT項(xiàng)目建設(shè)投資的收益人分為兩個(gè)受益人，受益人（1）“深圳現(xiàn)代公益基金會”和受益人（2）總承包企業(yè)，兩個(gè)受益人并列為信托資產(chǎn)優(yōu)先受益人，依據(jù)甲方與基金會簽訂捐贈(zèng)協(xié)議條款規(guī)定，信托公司直接把住房銷售收入的20％轉(zhuǎn)入到受益人（1）信托專戶上。捐贈(zèng)款不影響乙方的利潤和總承包企業(yè)的利潤。（工程款收益中已包含著MB技術(shù)降低投資成本和商業(yè)模式節(jié)省的利潤和利息屬于改革成果，讓購房群眾共享改革發(fā)展成果）

11、乙方在委托設(shè)計(jì)合同中必須注明：采用國家重點(diǎn)技術(shù)創(chuàng)新成果《MB裝配式輕鋼輕混凝土結(jié)構(gòu)》設(shè)計(jì)（發(fā)改辦高技［2013］148號）并滿足《綠色保障性住房技術(shù)導(dǎo)則》（建辦［2014］195號）要求。施工圖紙必須提交一份給甲方審核，經(jīng)審核通過后設(shè)計(jì)有效，在乙方簽署的設(shè)計(jì)合同中必須注明，通不過甲方審核的，乙方有權(quán)拒付增加部分的設(shè)計(jì)費(fèi)。

五、甲、乙雙方收益核定

12、雙方已取得共識：由市場來核定政策性商品房最高限價(jià)扣除建設(shè)投資成本余額均為土地有償使用費(fèi)，由當(dāng)?shù)卣孕袆澽D(zhuǎn)各種稅費(fèi)。

13、為了分清甲、乙雙方各自的收益，乙方獲得項(xiàng)目信托資產(chǎn)的受益權(quán)，信托合同終止時(shí)按受益權(quán)收益面額全額兌現(xiàn)；乙方在簽訂信托合時(shí)應(yīng)確認(rèn)在信托管理期間，甲方為信托資產(chǎn)的運(yùn)營人，提前實(shí)現(xiàn)銷售的收入所產(chǎn)生的信托收益歸甲方所有，由信托公司直接劃轉(zhuǎn)給甲方。

六、其他

14、本意向經(jīng)雙方法人簽字、蓋章后有效，一式三份，甲方一份,乙方二份。意向中未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商后簽訂補(bǔ)充條款，本意向書條款作為后期正式合同的基本條款，正式簽訂合同時(shí)雙方均不得隨意偏離本意向書的基本原則。

甲 方： 上?，F(xiàn)代房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司 法人委托代表：

乙 方： 法人委托代表：

簽約地點(diǎn)：上海 2016年07月 日

第四篇：棚戶區(qū)改造項(xiàng)目申請書

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目申請書

天水市麥積區(qū)建設(shè)局：

擬改造項(xiàng)目位于天水市麥積區(qū)橋南副食品綜合市場，宗地四址“東至鳳凰路、南至盛鑫貿(mào)易公司、西至麥積區(qū)工商分局、北至102號道路”，該宗地占地面積約10畝（項(xiàng)目暫命名為廣豐〃鳳凰公館），該片區(qū)房屋建于1994年，主要以磚混結(jié)構(gòu)為主，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，很多房屋年久失修，線路老化等，隨時(shí)存在巨大的安全隱患。

鑒于以上情況，依據(jù)《關(guān)于印發(fā)天發(fā)改投函字（2011）11號批文、天政辦發(fā)（2012）184號文件》中關(guān)于項(xiàng)目熟化報(bào)批程序的要求，特此申請?jiān)擁?xiàng)目列入天水市棚戶區(qū)改造行列，懇請批準(zhǔn)為盼。

請單位：甘肅廣豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司天水分公司

014年7月14日

第五篇：棚戶區(qū)改造項(xiàng)目匯報(bào)

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)展情況匯報(bào)

根據(jù)省、市兩級政府關(guān)于保障性安居工程住房建設(shè)的工作會議精神，我區(qū)棚改辦對轄區(qū)內(nèi)立項(xiàng)的棚改項(xiàng)目一一進(jìn)行了現(xiàn)場督導(dǎo)及勘察，現(xiàn)將進(jìn)展情況及存在問題匯報(bào)如下：

一、山西省地質(zhì)工程勘察院

經(jīng)了解，企業(yè)規(guī)劃條件及預(yù)留文號都已拿到，正在辦理拆遷許可證，并積極協(xié)調(diào)開發(fā)商同住戶簽訂拆遷協(xié)議，承諾三天內(nèi)完成協(xié)議簽訂，十日內(nèi)開始動(dòng)工。

二、大眾機(jī)械廠

小井峪街17—23號片區(qū)目前拆遷已完成90%，剩余12戶拆遷戶因該片區(qū)的規(guī)劃未審批，拆遷許可證未辦理，影響拆遷進(jìn)程。目前，開工前的進(jìn)場工作已準(zhǔn)備就緒。

小井峪街32號片區(qū)正在辦理規(guī)劃手續(xù)，規(guī)劃辦理完畢后將完善拆遷許可證，即可開始動(dòng)遷。

企業(yè)正積極辦理各方面手續(xù)及動(dòng)工前的各項(xiàng)工作，但無法保證7月底前動(dòng)工。

三、蔬菜公司下元貿(mào)易市場

拆遷工作完畢，施工隊(duì)伍已進(jìn)場，因區(qū)政府2008年進(jìn)行小井峪道路改造拓寬工程，將其市場西部70年代建造的平方宿舍區(qū)進(jìn)行拆遷，拆遷面積為12160平方米，拆遷133戶，但因規(guī)劃有要求，需在原基礎(chǔ)上退讓紅線，所以原定在剩余土地上新建一幢32層的高層點(diǎn)式住宅依據(jù)規(guī)劃只能建到六層樓，無法滿足回遷戶的安置工作，目前，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)正在積極同規(guī)劃局協(xié)商修改規(guī)劃事宜，于8月上旬開工建設(shè)。

三、西山煤電

目前企業(yè)同北寒村商談的一塊140畝的建設(shè)用地已談妥。同時(shí)企業(yè)進(jìn)行編制該項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告和詳細(xì)規(guī)劃，并報(bào)省發(fā)改委審批列入國家拉動(dòng)內(nèi)需項(xiàng)目，規(guī)劃、土地手續(xù)同步辦理，于8月底前開工建設(shè)。

四、和平南路九十二號棚戶區(qū)改造項(xiàng)目

2007年底開工建設(shè)的和平南路九十二號棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，四幢多層住宅竣工已交付288戶回遷戶使用。2008年6月開工建設(shè)的高層住宅，將于2010年9月竣工，到時(shí)將有60套廉租住房及100套回遷房交付使用。目前該項(xiàng)目土地出讓金還有一半未交付，交付完畢，即可辦理相關(guān)手續(xù)。

今年下半年，我區(qū)棚改辦仍然會按省、市兩級政府對保障性安居工程住房建設(shè)的要求，認(rèn)真貫徹，把工作落實(shí)到位，協(xié)助企業(yè)完成好每一項(xiàng)改造項(xiàng)目，真正把這項(xiàng)民心、民生工程做踏實(shí)，做到位。

二00九年七月二十九日