第一篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甲供材料的財(cái)務(wù)和稅務(wù)處理技巧

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甲供材料的財(cái)務(wù)和稅務(wù)處理技巧

以上兩種會(huì)計(jì)處理方法就帶來(lái)的下一步的施工方建筑業(yè)發(fā)票的開(kāi)具問(wèn)題：

1、方式一的發(fā)票開(kāi)具

在該模式下，由于建設(shè)方在發(fā)出材料時(shí)是通過(guò)預(yù)付賬款核算的，沒(méi)有進(jìn)入工程成本，因此，施工方應(yīng)該按1200萬(wàn)開(kāi)具建筑業(yè)發(fā)票，并按1200萬(wàn)繳納營(yíng)業(yè)稅。

2、方式二的發(fā)票開(kāi)具

在該模式下，由于建設(shè)方在發(fā)出材料時(shí)就直接計(jì)入了工程成本，因此，施工方在最終開(kāi)具建筑業(yè)發(fā)票時(shí)，只能按1000萬(wàn)開(kāi)票，如果按1200萬(wàn)開(kāi)票就會(huì)導(dǎo)致200萬(wàn)材料在建設(shè)方重復(fù)入成本的情況。但是根據(jù)營(yíng)業(yè)稅的相關(guān)規(guī)定，無(wú)論施工方是按1000萬(wàn)開(kāi)票還是按1200萬(wàn)開(kāi)票，甲供材都必須要并入施工方的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅，即施工方都必須按1200萬(wàn)元征收營(yíng)業(yè)稅，這個(gè)和方一是一樣的。

（三）稅收風(fēng)險(xiǎn)提示

從理論上而言，對(duì)于施工方，無(wú)論建設(shè)方如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，他的稅收負(fù)擔(dān)是不變的，只不過(guò)是根據(jù)建設(shè)方的會(huì)計(jì)處理的不同，開(kāi)票金額有所不同罷了。但現(xiàn)實(shí)中的情況是，由于營(yíng)業(yè)稅是一個(gè)流轉(zhuǎn)稅，流轉(zhuǎn)稅的可轉(zhuǎn)嫁性決定了施工方所要繳納的營(yíng)業(yè)稅，最終實(shí)際是轉(zhuǎn)嫁到建設(shè)方身上的，至少是部分的轉(zhuǎn)嫁。因此，對(duì)于建設(shè)方而言，他傾向于采用第二種會(huì)計(jì)處理方式，在這種會(huì)計(jì)處理方式下，建設(shè)方直接將甲供材計(jì)入工程成本，這樣就不需要施工方開(kāi)票了。由于稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)管的原因，這部分不開(kāi)票的甲供材，施工方也一般不會(huì)去主動(dòng)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，而且建設(shè)方甚至在進(jìn)行工程預(yù)算確定工程造價(jià)時(shí)，對(duì)這部分甲供材就沒(méi)有提稅并入工程總造價(jià)。從這個(gè)角度考慮，建設(shè)方更傾向于第二種會(huì)計(jì)處理方式。但在這種會(huì)計(jì)處理方式下，施工方承擔(dān)了很大的風(fēng)險(xiǎn)。我們知道。無(wú)論建設(shè)方會(huì)計(jì)處理如何，施工方是甲供材營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人，如果稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，要求施工方補(bǔ)稅的話(huà)，施工方只有繳納，甚至還會(huì)承擔(dān)偷稅而被處罰的風(fēng)險(xiǎn)。無(wú)論和建設(shè)方如何處理，都必須就甲供材繳納營(yíng)業(yè)稅。至于甲供材沒(méi)有提稅的問(wèn)題，施工方應(yīng)自己和建設(shè)方協(xié)商或向相關(guān)工程管理部門(mén)尋求解決方法。

（四）稅務(wù)處理分析

1、方式一的稅務(wù)處理分析

在方式一的情況下，施工企業(yè)按1200萬(wàn)開(kāi)具建筑施工發(fā)票給建設(shè)方，按1200元在賬面上確認(rèn)收入，但對(duì)于200萬(wàn)這部分的甲供材，由于材料是建設(shè)方購(gòu)買(mǎi)提供給施工方的，發(fā)票的抬頭肯定是開(kāi)給建設(shè)方，且在建設(shè)方入賬的，對(duì)于這部分材料，施工企業(yè)無(wú)法取得發(fā)票，也就無(wú)法入成本。對(duì)于這部分，施工企業(yè)在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)如何扣除是一個(gè)大問(wèn)題。為了解決這個(gè)問(wèn)題，就出現(xiàn)了以下兩種處理方法：（1）施工方對(duì)于甲供材發(fā)票入成本的問(wèn)題，由雙方在工程結(jié)束，決算報(bào)告出來(lái)后，施工單位憑工程決算報(bào)告和建設(shè)方提供的購(gòu)買(mǎi)材料的發(fā)票清單計(jì)入施工方工程成本，并允許在稅前扣除。（2）部分國(guó)稅機(jī)關(guān)認(rèn)為這是轉(zhuǎn)售業(yè)務(wù)：即建設(shè)單位外購(gòu)物資轉(zhuǎn)售給施工企業(yè)，施工企業(yè)最后開(kāi)總的發(fā)票向建設(shè)單位結(jié)算，對(duì)建設(shè)單位應(yīng)征收增值稅，至于進(jìn)項(xiàng)稅款當(dāng)然能夠得到抵扣。這樣，施工企業(yè)就能取得材料的發(fā)票了，但是建設(shè)方則必須對(duì)材料的銷(xiāo)售繳納增值稅。我們認(rèn)為，這種處理方法是非常錯(cuò)誤的。建設(shè)單位購(gòu)買(mǎi)的材料給施工方最終還是用于建設(shè)單位自己的工程，實(shí)際上是一種自用行為，不能視為轉(zhuǎn)售業(yè)務(wù)征收增值稅。但是在實(shí)務(wù)中，第一種處理方法往往得不到某些稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可，他們機(jī)械的認(rèn)為只有取得發(fā)票才能入賬，其實(shí)根據(jù)《企業(yè)所得稅扣除管理辦法》規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的相關(guān)成本費(fèi)用只要是真實(shí)的，并取得了合法有效憑證就可以稅前扣除。這里合法有效憑證不是僅指發(fā)票，在這種情況下，施工企業(yè)取得的工程決算報(bào)告和建設(shè)方提供的購(gòu)買(mǎi)材料的發(fā)票清單也應(yīng)視為合法有效憑證，況且是真實(shí)發(fā)生的。為了避免與有些稅務(wù)機(jī)關(guān)不必要的爭(zhēng)議，一些是增值稅一般納稅人的建設(shè)單位，在購(gòu)買(mǎi)材料時(shí)取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，并申報(bào)抵扣，隨后按原價(jià)開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票給施工方，這些沒(méi)有差額也不要繳納增值稅。但在實(shí)務(wù)中，大多數(shù)單位并不愿意按這種方式進(jìn)行處理。

2、方式二的稅務(wù)處理分析

在方式二的情況下，由于建設(shè)方在發(fā)出材料時(shí)是直接計(jì)入了工程成本，因此，施工方在收到材料以及以后將材料用于工程時(shí)就不做任何會(huì)計(jì)處理了。這時(shí)，施工方按1000萬(wàn)開(kāi)票，也就不存在200萬(wàn)甲供材無(wú)法取得發(fā)票入成本的問(wèn)題。同時(shí)，考慮到稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)管不到位的原因，這種會(huì)計(jì)處理方法還能少繳部分甲供材的營(yíng)業(yè)稅，對(duì)兩方都有利。但是，施工方也要知道，這種情況下，自身承擔(dān)了很大的風(fēng)險(xiǎn)，如果稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)了，施工方必須要繳納甲供材營(yíng)業(yè)稅，甚至要按偷稅進(jìn)行處罰，同時(shí)由于甲供材在工程造價(jià)時(shí)沒(méi)有和建設(shè)方按規(guī)定提稅，最終只能是自己承擔(dān)。

（五）結(jié)論

由于目前相關(guān)法律法規(guī)對(duì)于甲供材如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理沒(méi)有明確的規(guī) 定，因此，從某種角度講，以上兩種模式都是可以的。從稅務(wù)機(jī)關(guān)的角度講，他們更傾向于采取第一種模式，這樣能很好的將甲供材納稅收監(jiān)管的范圍。因此，有些稅務(wù)機(jī)關(guān)明確規(guī)定，對(duì)于工程，建設(shè)方不允許直接憑商業(yè)發(fā)票入工程成本，必須取得建筑業(yè)發(fā)票入工程成本。否則按未取得合法有效憑證，這部分成本不能提取折舊在企業(yè)所得稅前扣除。當(dāng)然，這種規(guī)定是否合理有待商榷。但這確實(shí)是一種好的監(jiān)管方法。從企業(yè)的角度而言，如果不考慮稅務(wù)監(jiān)管不到位而產(chǎn)生的避稅問(wèn)題，方式一也是比較好的。因?yàn)?，建設(shè)方在發(fā)出甲供材時(shí)，材料并沒(méi)有立即用于工程，只是從建設(shè)方保管轉(zhuǎn)至施工方保管。從會(huì)計(jì)處理看，如果建設(shè)方將材料發(fā)出時(shí)，就直接計(jì)入工程成本，但實(shí)際上材料還沒(méi)有用于工程或全部用于工程，只是就計(jì)入在建工程會(huì)導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息的失真。而且，如果采用方式二，施工方在收到材料和發(fā)出材料不進(jìn)行如何會(huì)計(jì)處理，不利于在工程中對(duì)甲供材的使用和監(jiān)督管理。因此，方式二既不符合會(huì)計(jì)核算的要求，也滿(mǎn)足不了實(shí)際管理的需要。但考慮稅務(wù)監(jiān)管不到位而產(chǎn)生的避稅問(wèn)題，方式二似乎更優(yōu)。但我們說(shuō)過(guò)了，這種情況下，風(fēng)險(xiǎn)主要是由施工方承擔(dān)了。既然模式一對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)有利，在不考慮稅務(wù)監(jiān)管不到位而產(chǎn)生的避稅問(wèn)題，對(duì)企業(yè)也有利，那么我們就要很好的解決方式一下產(chǎn)生的如何處理施工企業(yè)甲供材入成本的問(wèn)題。

我們認(rèn)為采用施工企業(yè)根據(jù)工程決算報(bào)告和建設(shè)方提供的購(gòu)買(mǎi)材料的發(fā)票清單入成本是完全合情合理，也是合法的，實(shí)務(wù)上大部分稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)這種處理也是非常認(rèn)可的。按轉(zhuǎn)售模式，由建設(shè)方向施工方材料銷(xiāo)售發(fā)票，從原理上講就是錯(cuò)誤的，在實(shí)務(wù)中是不可取的。

第二篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甲供材料的賬務(wù)及稅務(wù)處理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甲供材料的賬務(wù)及稅務(wù)處理

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“甲供材”的概念

所謂“甲供材料”建筑工程，是指由基本建設(shè)單位提供原材料，施工單位僅提供建筑勞務(wù)的工程。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“甲供材”建筑工程，是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下稱(chēng)甲方）提供原材料，施工單位（以下稱(chēng)乙方）僅提供建筑勞務(wù)的工程?！凹坠┎摹碑a(chǎn)生的原因是甲方從材料質(zhì)量和成本效益角度出發(fā)，防止建筑乙方在材料上做文章，擔(dān)心不能確保建筑材料質(zhì)量，影響住房和自身的聲譽(yù)。一般材料占商品房建造成本的30％～40％。

二、“甲供材”的相關(guān)稅收政策規(guī)定

甲供材征稅主要是如何征收營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題?！吨腥A人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局第52號(hào)令）第七條規(guī)定，“納稅人的下列混合銷(xiāo)售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和貨物的銷(xiāo)售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物銷(xiāo)售額不繳納營(yíng)業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額：

（一）提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷(xiāo)售自產(chǎn)貨物的行為；

（二）財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。第十六條規(guī)定，“除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。稅法之所以這樣規(guī)定，主要是防止納稅人將“包工包料”的建筑工程，改為以基本甲方的名義購(gòu)買(mǎi)原材料，從而逃避營(yíng)業(yè)稅收。

《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局第52號(hào)令）沒(méi)有明確規(guī)定裝飾工程中甲供材要不要并入營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅。而根據(jù) 2006年8月17日《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》財(cái)稅

[2006]114號(hào)文的規(guī)定：“納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，按照其向客戶(hù)實(shí)際收取的人工費(fèi)、管理費(fèi)和輔助材料費(fèi)等收入（不含客戶(hù)自行采購(gòu)的材料價(jià)款和設(shè)備價(jià)款）確認(rèn)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額”。上述以清包工形式提供的裝飾勞務(wù)是指，工程所需的主要原材料和設(shè)備由客戶(hù)自行采購(gòu)，納稅人只向客戶(hù)收取人工費(fèi)、管理費(fèi)及輔助材料費(fèi)等費(fèi)用的裝飾勞務(wù)。因此，除了裝飾勞務(wù)以外的“建筑業(yè)”的甲供材（包括甲方提供設(shè)備的情形）需要并入乙方的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅。

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定：條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

（二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

甲供材料，嚴(yán)格意義上講是建筑安裝工程費(fèi)的組成部分。甲供材料關(guān)于扣除項(xiàng)目憑證的確認(rèn)問(wèn)題，《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（瓊地稅發(fā)[2009]104號(hào)）這樣規(guī)定：

（1）對(duì)于包工不包料的建安工程，施工方按提供的建安勞務(wù)金額（不含材料款）開(kāi)具發(fā)票。在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，施工費(fèi)用的扣除憑證以建安發(fā)票為準(zhǔn)，材料和設(shè)備費(fèi)用的扣除憑證以銷(xiāo)售發(fā)票為準(zhǔn)。

（2）對(duì)于包工包料的建安工程，施工方按工程結(jié)算金額（包含材料和設(shè)備價(jià)款）開(kāi)具發(fā)票。在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，建安費(fèi)用的扣除憑證以建安發(fā)票為準(zhǔn)。

參照上述規(guī)定，甲方價(jià)外提供材料，可以視同自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)的增值額扣除項(xiàng)目，在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，可以憑此案料和設(shè)備費(fèi)用的銷(xiāo)售發(fā)票計(jì)算扣除。

具體問(wèn)題分析如下：

1、如果材料由甲方提供施工方應(yīng)如何納稅？是否甲方應(yīng)將提供的甲供材金額報(bào)送給施工方來(lái)合并繳納營(yíng)業(yè)稅？

答：根據(jù)目前新的《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則來(lái)看，對(duì)甲方提供的原材料及其他物資和動(dòng)力，應(yīng)包含在提供建筑勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的納稅人的應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額中。對(duì)甲方是將提供的甲供材金額報(bào)送給施工方還是在合同中已有體現(xiàn)，或是具體是由甲方來(lái)繳納該材料部分營(yíng)業(yè)稅還是由乙方來(lái)合并繳納該材料部分的營(yíng)業(yè)稅，都要看具體的合同簽訂情況，而且目前沒(méi)有明確的操作規(guī)范，應(yīng)咨詢(xún)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)或等待新法規(guī)的明確。

2、施工方應(yīng)如何開(kāi)具發(fā)票給甲方？（發(fā)票額是否包含甲供材？還是只開(kāi)具已提供施工勞務(wù)的金額，而甲方購(gòu)買(mǎi)的材料用銷(xiāo)售方開(kāi)具的發(fā)票入賬？如：施工方提供勞務(wù)1000萬(wàn)，使用甲供材200萬(wàn)，施工方提供的發(fā)票金額應(yīng)為1200萬(wàn)，還是1000萬(wàn)？）

答：對(duì)甲供材方式施工方如何開(kāi)具發(fā)票給甲方，這要看具體的合同文本來(lái)確定。如果合同中規(guī)定材料由甲方自行采購(gòu)并取得抬頭為甲方的發(fā)票，而施工方僅就提供的建筑勞務(wù)部分收取款項(xiàng)，那么此種情況下施工方應(yīng)僅就勞務(wù)部分開(kāi)具建筑業(yè)發(fā)票，而甲方應(yīng)據(jù)購(gòu)買(mǎi)該部分材料而取得的發(fā)票金額列入本企業(yè)的工程成本中，但該部分材料部分也是要繳納營(yíng)業(yè)稅的。如1所說(shuō)，但具體是由甲方來(lái)繳納還是由乙方來(lái)繳納還沒(méi)有明確的操作規(guī)范。

三、甲供材的賬務(wù)處理及其稅務(wù)處理

（一）甲供材的賬務(wù)處理

1、建設(shè)方對(duì)于甲供材的賬務(wù)處理

（1）建設(shè)方（甲方）從市場(chǎng)購(gòu)入材料時(shí)：

借：工程物資 200萬(wàn)元

貸：銀行存款 200萬(wàn)元

這里假設(shè)建設(shè)方（甲方）非增值稅一般納稅人，取得的是普通發(fā)票，然后，該企業(yè)將這200萬(wàn)的材料提供給施工方（乙方）用于工程。

（2）在建設(shè)方（甲方）將材料提供給施工方（乙方）時(shí)：

①方式一：

建設(shè)方發(fā)出材料時(shí)：

借：預(yù)付賬款 200萬(wàn)元

貸：工程物資 200萬(wàn)元

這種會(huì)計(jì)處理的依據(jù)是，根據(jù)國(guó)家關(guān)于工程造價(jià)的相關(guān)規(guī)定，在工程中，無(wú)論材料由誰(shuí)提供，工程總造價(jià)包括全部的材料價(jià)款，且在工程總造價(jià)的核算中，所有的材料都要提稅后

計(jì)入工程總造價(jià)，即工程造價(jià)是含稅價(jià)。在總造價(jià)確認(rèn)的情況下，我們將工程的總造價(jià)作為建設(shè)方應(yīng)該支付給施工方的工程價(jià)款。建設(shè)方在支付現(xiàn)金給施工方時(shí)是做預(yù)付賬款處理，同樣，建設(shè)方將材料給施工方時(shí)（就是我們所說(shuō)的甲供材）也應(yīng)作為預(yù)付賬款處理。只不過(guò)一個(gè)付的是現(xiàn)金，一個(gè)付的是實(shí)物，在不存在其他誤差的情況下，該企業(yè)無(wú)論是支付現(xiàn)金還是實(shí)物，最終預(yù)付賬款總結(jié)算價(jià)款的金額應(yīng)該1200萬(wàn)元。

②方式二：

建設(shè)方發(fā)出材料時(shí)：

借：在建工程200萬(wàn)元

貸：工程物資200萬(wàn)元

這種會(huì)計(jì)處理的依據(jù)是，建設(shè)方認(rèn)為，我買(mǎi)的物資給施工方就是用于我的工程，因此在發(fā)出材料時(shí)直接計(jì)入我的在建工程是符合規(guī)定的。

從相關(guān)的法律法規(guī)看，目前對(duì)于甲供材究竟如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理問(wèn)題，還沒(méi)有非常明確的規(guī)定。在企業(yè)實(shí)務(wù)的會(huì)計(jì)處理中，有些建設(shè)單位發(fā)出甲供材是采取的第一種方法，有些就是采取的第二種方法。因此，從會(huì)計(jì)核算角度而言，只要能為會(huì)計(jì)信息的第三方提供真實(shí)有效的會(huì)計(jì)信息。兩種會(huì)計(jì)處理方法都是可以接受的。

2、施工方對(duì)于甲供材的賬務(wù)處理

（1）方式一的賬務(wù)處理：

①施工方收到材料時(shí)

借：工程物資200萬(wàn)元

貸：預(yù)收賬款200萬(wàn)元

②施工方將工程物資用于工程時(shí)

借：工程施工──合同成本 200萬(wàn)元

貸：工程物資 200萬(wàn)元

③施工方按工程進(jìn)度確認(rèn)合同毛利，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和主營(yíng)業(yè)務(wù)成本：

借：工程施工──合同毛利/主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

（2）方式二的賬務(wù)處理：

由于建設(shè)方在發(fā)出材料時(shí)就直接計(jì)入了工程成本，因此，施工方在收到材料以及以后將材料用于工程時(shí)就不做任何會(huì)計(jì)處理了。

（二）甲供材的發(fā)票開(kāi)具

以上兩種會(huì)計(jì)處理方法就帶來(lái)的下一步的施工方建筑業(yè)發(fā)票的開(kāi)具問(wèn)題：

1、方式一的發(fā)票開(kāi)具

在該模式下，由于建設(shè)方在發(fā)出材料時(shí)是通過(guò)預(yù)付賬款核算的，沒(méi)有進(jìn)入工程成本，因此，施工方應(yīng)該按1200萬(wàn)開(kāi)具建筑業(yè)發(fā)票，并按1200萬(wàn)繳納營(yíng)業(yè)稅。

2、方式二的發(fā)票開(kāi)具

具建筑業(yè)發(fā)票時(shí)，只能按1000萬(wàn)開(kāi)票，如果按1200萬(wàn)開(kāi)票就會(huì)導(dǎo)致200萬(wàn)材料在建設(shè)方重復(fù)入成本的情況。但是根據(jù)營(yíng)業(yè)稅的相關(guān)規(guī)定，無(wú)論施工方是按1000萬(wàn)開(kāi)票還是按1200萬(wàn)開(kāi)票，甲供材都必須要并入施工方的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅，即施工方都必須按1200萬(wàn)元征收營(yíng)業(yè)稅，這個(gè)和方式一是一樣的。

（三）稅收風(fēng)險(xiǎn)提示

從理論上而言，對(duì)于施工方，無(wú)論建設(shè)方如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，他的稅收負(fù)擔(dān)是不變的，只不過(guò)是根據(jù)建設(shè)方的會(huì)計(jì)處理的不同，開(kāi)票金額有所不同罷了。但現(xiàn)實(shí)中的情況是，由于營(yíng)業(yè)稅是一個(gè)流轉(zhuǎn)稅，流轉(zhuǎn)稅的可轉(zhuǎn)嫁性決定了施工方所要繳納的營(yíng)業(yè)稅，最終實(shí)際是轉(zhuǎn)嫁到建設(shè)方身上的，至少是部分的轉(zhuǎn)嫁。因此，對(duì)于建設(shè)方而言，他傾向于采用第二種會(huì)計(jì)處理方式，在這種會(huì)計(jì)處理方式下，建設(shè)方直接將甲供材計(jì)入工程成本，這樣就不需要施工方開(kāi)票了。由于稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)管的原因，這部分不開(kāi)票的甲供材，施工方也一般不會(huì)去主動(dòng)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，而且建設(shè)方甚至在進(jìn)行工程預(yù)算確定工程造價(jià)時(shí)，對(duì)這部分甲供材就沒(méi)有提稅并入工程總造價(jià)。從這個(gè)角度考慮，建設(shè)方更傾向于第二種會(huì)計(jì)處理方式。但在這種會(huì)計(jì)處理方式下，施工方承擔(dān)了很大的風(fēng)險(xiǎn)。我們知道。無(wú)論建設(shè)方會(huì)計(jì)處理如何，施工方是甲供材營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人，如果稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，要求施工方補(bǔ)稅的話(huà)，施工方只有繳納，甚至還會(huì)承擔(dān)偷稅而被處罰的風(fēng)險(xiǎn)。無(wú)論和建設(shè)方如何處理，都必須就甲供材繳納營(yíng)業(yè)稅。至于甲供材沒(méi)有提稅的問(wèn)題，施工方應(yīng)自己和建設(shè)方協(xié)商或向相關(guān)工程管理部門(mén)尋求解決方法。

（四）稅務(wù)處理分析

1、方式一的稅務(wù)處理分析

在方式一的情況下，施工企業(yè)按1200萬(wàn)開(kāi)具建筑施工發(fā)票給建設(shè)方，按1200元在賬面上確認(rèn)收入，但對(duì)于200萬(wàn)這部分的甲供材，由于材料是建設(shè)方購(gòu)買(mǎi)提供給施工方的，發(fā)票的抬頭肯定是開(kāi)給建設(shè)方，且在建設(shè)方入賬的，對(duì)于這部分材料，施工企業(yè)無(wú)法取得發(fā)票，也就無(wú)法入成本。對(duì)于這部分，施工企業(yè)在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)如何扣除是一個(gè)大問(wèn)題。為了解決這個(gè)問(wèn)題，就出現(xiàn)了以下兩種處理方法：

（1）施工方對(duì)于甲供材發(fā)票入成本的問(wèn)題，由雙方在工程結(jié)束，決算報(bào)告出來(lái)后，施工單位憑工程決算報(bào)告和建設(shè)方提供的購(gòu)買(mǎi)材料的發(fā)票清單計(jì)入施工方工程成本，并允許在稅前扣除。

（2）部分國(guó)稅機(jī)關(guān)認(rèn)為這是轉(zhuǎn)售業(yè)務(wù)：即建設(shè)單位外購(gòu)物資轉(zhuǎn)售給施工企業(yè)，施工企業(yè)最后開(kāi)總的發(fā)票向建設(shè)單位結(jié)算，對(duì)建設(shè)單位應(yīng)征收增值稅，至于進(jìn)項(xiàng)稅款當(dāng)然能夠得到抵扣。這樣，施工企業(yè)就能取得材料的發(fā)票了，但是建設(shè)方則必須對(duì)材料的銷(xiāo)售繳納增值稅。我們認(rèn)為，這種處理方法是非常錯(cuò)誤的。建設(shè)單位購(gòu)買(mǎi)的材料給施工方最終還是用于建設(shè)單位自己的工程，實(shí)際上是一種自用行為，不能視為轉(zhuǎn)售業(yè)務(wù)征收增值稅。但是在實(shí)務(wù)中，第一種處理方法往往得不到某些稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可，他們機(jī)械的認(rèn)為只有取得發(fā)票才能入賬，其實(shí)根據(jù)《企業(yè)所得稅扣除管理辦法》規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的相關(guān)成本費(fèi)用只要是真實(shí)的，并取得了合法有效憑證就可以稅前扣除。這里合法有效憑證不是僅指發(fā)票，在這種情況下，施工企業(yè)取得的工程決算報(bào)告和建設(shè)方提供的購(gòu)買(mǎi)材料的發(fā)票清單也應(yīng)視為合法有效憑證，況且是真實(shí)發(fā)生的。為了避免與有些稅務(wù)機(jī)關(guān)不必要的爭(zhēng)議，一些是增值稅一般納稅人的建設(shè)單位，在購(gòu)買(mǎi)材料時(shí)取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，并申報(bào)抵扣，隨后按原價(jià)開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票給施工方，這些沒(méi)有差額也不要繳納增值稅。但在實(shí)務(wù)中，大多數(shù)單位并不愿意按這種方式進(jìn)行處理。

2、方式二的稅務(wù)處理分析

收到材料以及以后將材料用于工程時(shí)就不做任何會(huì)計(jì)處理了。這時(shí)，施工方按1000萬(wàn)開(kāi)票，也就不存在200萬(wàn)甲供材無(wú)法取得發(fā)票入成本的問(wèn)題。同時(shí)，考慮到稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)管不到位的原因，這種會(huì)計(jì)處理方法還能少繳部分甲供材的營(yíng)業(yè)稅，對(duì)兩方都有利。但是，施工方也要知道，這種情況下，自身承擔(dān)了很大的風(fēng)險(xiǎn)，如果稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)了，施工方必須要繳納甲供材營(yíng)業(yè)稅，甚至要按偷稅進(jìn)行處罰，同時(shí)由于甲供材在工程造價(jià)時(shí)沒(méi)有和建設(shè)方按規(guī)定提稅，最終只能是自己承擔(dān)。

需要注意的是，甲供設(shè)備、裝飾勞務(wù)中的甲供材料計(jì)稅方式與上述規(guī)定有所差別。

四、結(jié)論

由于目前相關(guān)法律法規(guī)對(duì)于甲供材如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理沒(méi)有明確的規(guī)定，因此，從某種角度講，以上兩種模式都是可以的。

從稅務(wù)機(jī)關(guān)的角度講，他們更傾向于采取第一種模式，這樣能很好的將甲供材納稅收監(jiān)管的范圍。因此，有些稅務(wù)機(jī)關(guān)明確規(guī)定，對(duì)于工程，建設(shè)方不允許直接憑商業(yè)發(fā)票入工程成本，必須取得建筑業(yè)發(fā)票入工程成本。否則按未取得合法有效憑證，這部分成本不能在企業(yè)所得稅前扣除。當(dāng)然，這種規(guī)定是否合理有待商榷。但這確實(shí)是一種好的監(jiān)管方法。

從企業(yè)的角度而言，如果不考慮稅務(wù)監(jiān)管不到位而產(chǎn)生的避稅問(wèn)題，方式一也是比較好的。因?yàn)?，建設(shè)方在發(fā)出甲供材時(shí)，材料并沒(méi)有立即用于工程，只是從建設(shè)方保管轉(zhuǎn)至施工方保管。從會(huì)計(jì)處理看，如果建設(shè)方將材料發(fā)出時(shí)，就直接計(jì)入工程成本，但實(shí)際上材料還沒(méi)有用于工程或全部用于工程，只是就計(jì)入在建工程會(huì)導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息的失真。而且，如果采用方式二，施工方在收到材料和發(fā)出材料不進(jìn)行任何會(huì)計(jì)處理，不利于在工程中對(duì)甲供材的使用和監(jiān)督管理。因此，方式二既不符合會(huì)計(jì)核算的要求，也滿(mǎn)足不了實(shí)際管理的需要。但考慮稅務(wù)監(jiān)管不到位而產(chǎn)生的避稅問(wèn)題，方式二似乎更優(yōu)。這種情況下，風(fēng)險(xiǎn)主要是由施工方承擔(dān)了。

既然模式一對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)有利，在不考慮稅務(wù)監(jiān)管不到位而產(chǎn)生的避稅問(wèn)題，對(duì)企業(yè)也有利，那么我們就要很好的解決方式一下產(chǎn)生的如何處理施工企業(yè)甲供材入成本的問(wèn)題。我們認(rèn)為采用施工企業(yè)根據(jù)工程決算報(bào)告和建設(shè)方提供的購(gòu)買(mǎi)材料的發(fā)票清單入成本是完全合情合理，也是合法的，實(shí)務(wù)上大部分稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)這種處理也是非常認(rèn)可的。按轉(zhuǎn)售模式，由建設(shè)方向施工方材料銷(xiāo)售發(fā)票，從原理上講就是錯(cuò)誤的，在實(shí)務(wù)中是不可取的?；蛘呶覀円部梢圆扇∑渌绞剑缬山ㄔO(shè)方為施工方提供材料供應(yīng)商，材料供應(yīng)商將材料發(fā)票直接開(kāi)給施工方，這樣既能解決建設(shè)方擔(dān)心材料的質(zhì)量問(wèn)題，又能解決施工方的材料所得稅前無(wú)法扣除的風(fēng)險(xiǎn)

第三篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甲供材料的處理

在對(duì)符合土地增值稅清算條件的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行清算過(guò)程中，涉及房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本、公建配套成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等各種成本費(fèi)用的清理、歸結(jié)及核算，本文擬就房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本中甲供材涉稅事項(xiàng)引發(fā)的相關(guān)稅收問(wèn)題進(jìn)行探討。

一、甲供材征稅的稅收政策依據(jù)

根據(jù)1994年版的《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)實(shí)施細(xì)則）第十八條規(guī)定納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無(wú)論與對(duì)方如何結(jié)算，其營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的價(jià)款在內(nèi)。納稅人從事安裝工程作業(yè)，凡所安裝的設(shè)備價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)包括設(shè)備的價(jià)款在內(nèi)。而2009年版的《實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。而第七條規(guī)定是納稅人的下列混合銷(xiāo)售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和貨物的銷(xiāo)售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物銷(xiāo)售額不繳納營(yíng)業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額：

（一）提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷(xiāo)售自產(chǎn)貨物的行為；

（二）財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。因此我們從新舊營(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則可以看出上述相關(guān)規(guī)定實(shí)質(zhì)是一條反避稅條款。從工程造價(jià)來(lái)講，無(wú)論材料如何核算，工程總造價(jià)中都包含所有的材料價(jià)款。如果材料由施工單位購(gòu)買(mǎi)，就并入營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅，而換了一種方式，將本應(yīng)由施工單位購(gòu)買(mǎi)的工程材料轉(zhuǎn)由建設(shè)單位購(gòu)買(mǎi)，就不要并入營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，將導(dǎo)致國(guó)家稅款的大量流失。材料的購(gòu)買(mǎi)主體雖然發(fā)生了變化，但其經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)和營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)并沒(méi)有發(fā)生相應(yīng)變化，因此我們不能由于企業(yè)運(yùn)作方式的變化而導(dǎo)致國(guó)家稅款的流失。

二、甲供材征稅范圍確定

甲供材是指由基本建設(shè)單位提供原材料，交由施工方施工完成工程作業(yè)。由于1994年版的《實(shí)施細(xì)則》第十八條將設(shè)備包含在營(yíng)業(yè)額內(nèi)作為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)，導(dǎo)致建筑工程中的設(shè)備存在既繳增值稅又繳營(yíng)業(yè)稅的可能性，所以國(guó)家稅務(wù)總局相繼出臺(tái)了國(guó)稅發(fā)【2002】117號(hào)文、財(cái)稅【2003】16號(hào)文和國(guó)稅發(fā)【2006】80號(hào)文，解決五類(lèi)自產(chǎn)貨物

（一）金屬結(jié)構(gòu)件：包括活動(dòng)板房、鋼結(jié)構(gòu)房、鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)品、金屬網(wǎng)架等產(chǎn)品；

（二）鋁合金門(mén)窗；

（三）玻璃幕墻；

（四）機(jī)器設(shè)備、電子通訊設(shè)備；

（五）國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他自產(chǎn)貨物（建筑防水材料）如何征收營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題，從而避免了重復(fù)征稅的弊端。2009年版的《實(shí)施細(xì)則》就是在此基礎(chǔ)上明確了營(yíng)業(yè)稅征稅范圍不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款，也明確了提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷(xiāo)售自產(chǎn)貨物的行為分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和貨物的銷(xiāo)售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物銷(xiāo)售額不繳納營(yíng)業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額，但前提條件是必須具備建設(shè)行政部門(mén)批準(zhǔn)的建筑業(yè)施工（安裝）資質(zhì)。如果沒(méi)有施工（安裝）資質(zhì)，就形成基本建設(shè)單位采購(gòu)除設(shè)備以外的材料交由施工方施工完成工程作業(yè)的甲供材概念。（如圖所示）

建設(shè)方采購(gòu)所有材料 建設(shè)方采購(gòu)非設(shè)備的材料 判斷是否屬于設(shè)備 屬于設(shè)備范圍不征收營(yíng)業(yè)稅 建設(shè)方采購(gòu)非自產(chǎn)自銷(xiāo)企業(yè)的材料

判斷是否自產(chǎn)自銷(xiāo)

建設(shè)方采購(gòu)無(wú)施工資質(zhì)企業(yè)的材料

判斷是否具備建設(shè)行政部門(mén)批準(zhǔn)的建筑業(yè)施工（安裝）資質(zhì)

分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和貨物的銷(xiāo)售額

甲供材（營(yíng)業(yè)稅征收范圍）

三、甲供材征稅金額的確定

一般來(lái)說(shuō)，工程造價(jià)中分別包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)及甲方供應(yīng)的材料。施工方根據(jù)建設(shè)部《清單計(jì)價(jià)規(guī)范》的要求，由甲方自行負(fù)責(zé)采購(gòu)供應(yīng)的材料費(fèi)，投標(biāo)人將“甲供材料”費(fèi)進(jìn)入綜合單價(jià)中計(jì)取相應(yīng)的稅費(fèi)、利潤(rùn)后再將“甲供材料”費(fèi)從綜合單價(jià)中扣除，這種形式的報(bào)價(jià)就包含了甲供材料稅金，在以后的申報(bào)繳納建筑稅金時(shí)，甲方就不再另外支付甲供材料的稅金部分，乙方以后開(kāi)具的建安發(fā)票也會(huì)包含甲供材料稅金在內(nèi)。但在土地增值稅清算過(guò)程中我們發(fā)現(xiàn)一部分施工企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提供的甲供材實(shí)際成本不予認(rèn)可，而是按施工方確定的定額成本進(jìn)入工程造價(jià)成本，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際材料成本與施工方定額成本出現(xiàn)差異，而房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)該成本差異在房屋竣工后直接結(jié)轉(zhuǎn)成本，對(duì)于甲供材材料成本差異也只有在土地增值稅清算過(guò)程中才能發(fā)現(xiàn)。（如圖）

工程建造成本 甲供材成本 施工企業(yè)

人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)

施工企業(yè)

人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)

甲供材材料 成本差異 甲供材定額成本

成本=施工企業(yè)人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)+甲供材定額成本*3.445%

*

建造成本（未繳納營(yíng)業(yè)稅）

四、對(duì)于甲供材征稅問(wèn)題的幾點(diǎn)想法

我們從政策、范圍及計(jì)稅依據(jù)三個(gè)方面分析了甲供材涉及營(yíng)業(yè)稅征收的相關(guān)內(nèi)容，從我們基層稅務(wù)人員實(shí)際對(duì)甲供材稅款的征收、檢查都有相當(dāng)大的困難。第一、對(duì)于提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷(xiāo)售自產(chǎn)貨物的行為分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和貨物的銷(xiāo)售額的前置條件是納稅人必須具備建設(shè)行政部門(mén)批準(zhǔn)的建筑業(yè)施工（安裝）資質(zhì)，房地產(chǎn)企業(yè)以及有工程項(xiàng)目的單位在訂立此類(lèi)合同是是否會(huì)要求提供資質(zhì)，并保存此類(lèi)資質(zhì)；第二、對(duì)于甲供材中材料成本差異產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅有誰(shuí)承擔(dān)問(wèn)題，施工方對(duì)材料成本差異概不認(rèn)賬，他只對(duì)工程決算中的甲供材成本負(fù)責(zé)營(yíng)業(yè)稅，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)材料成本差異的營(yíng)業(yè)稅列支途徑不明，按條例實(shí)施細(xì)則應(yīng)由施工方繳納，但施工方不認(rèn)可，自己通過(guò)營(yíng)業(yè)外支出核算處理，則稅務(wù)機(jī)關(guān)一般會(huì)認(rèn)定為不能稅前扣除，房地產(chǎn)企業(yè)處于兩難境地。綜上所述，我認(rèn)為解決甲供材的稅收問(wèn)題應(yīng)從兩方面入手：

一是從稅收政策角度出發(fā)讓稅法條例明晰化和可操作性。首先是對(duì)2009版《實(shí)施細(xì)則》及其配套的規(guī)范性文件進(jìn)行整理，現(xiàn)在國(guó)家稅務(wù)總局僅通過(guò)國(guó)稅發(fā)[2009]29號(hào)和財(cái)稅[2009]61號(hào)兩個(gè)文件對(duì)營(yíng)業(yè)稅規(guī)范性文件進(jìn)行清理，無(wú)法全面看出政策的連貫性，只有出臺(tái)有針對(duì)性的文件才能使稅務(wù)人員及企業(yè)財(cái)務(wù)人員全面掌握政策；其次是設(shè)備的內(nèi)涵，由于財(cái)稅【2003】16號(hào)文規(guī)定具體設(shè)備名單可有省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實(shí)際情況列舉，這就會(huì)引起一些納稅人在跨省經(jīng)營(yíng)過(guò)程中對(duì)于設(shè)備相關(guān)政策使用上出現(xiàn)稅收爭(zhēng)議，第三是2009版《實(shí)施細(xì)則》第七條中未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額的規(guī)定可操作性不強(qiáng)，由于沒(méi)有相關(guān)的文件規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額無(wú)法確定，也就無(wú)從征收營(yíng)業(yè)稅。只有甲供材的稅收政策明晰化，才會(huì)減少征納雙方對(duì)政策理解的歧義，才會(huì)使政策更具有可操作性。

二是從稅款征收管理檢查角度出發(fā)甲供材的營(yíng)業(yè)稅直接成本化。通過(guò)工程造價(jià)成本分解圖可以看出施工方在甲供建筑材料的稅金成本放入結(jié)算金額中，合并開(kāi)具建安發(fā)票給房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)質(zhì)甲供材的營(yíng)業(yè)稅仍然是由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，只不過(guò)反映方式是以建安發(fā)票進(jìn)入成本核算。因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的甲供材的營(yíng)業(yè)稅征收就只從房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行管理和核算，直接把甲供材的稅金計(jì)入工程成本，既能做到計(jì)稅依據(jù)的清晰化，又能做到操作的簡(jiǎn)單化，從而堵塞稅收漏洞。

第四篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)車(chē)位稅務(wù)處理探討

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)車(chē)位稅務(wù)處理探討[段光勛]

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的車(chē)位，有兩種形式，一種是車(chē)位屬于人防設(shè)施;另一種是地產(chǎn)公司擁有所有權(quán)，但是在銷(xiāo)售時(shí)，只能出售使用權(quán)，因?yàn)楦鶕?jù)建筑法相關(guān)規(guī)定，車(chē)位辦不了房產(chǎn)證（包下地上或地下，各地有一定差異，現(xiàn)在有些省市可以辦理房產(chǎn)證），第二種情況還包括超規(guī)劃，不能辦理產(chǎn)權(quán)。因此，不同形式的車(chē)位，在稅務(wù)處理上，采取不同的核算方式。

一、屬于地下人防工程車(chē)位稅務(wù)處理

地下人防工程，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司經(jīng)常碰到的一個(gè)項(xiàng)目，是房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)人員的一個(gè)重點(diǎn)和難點(diǎn)。

人民防空工程包括為保障戰(zhàn)時(shí)人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)等而單獨(dú)修建的地下防護(hù)建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。（《人民防空法》第十八條。）

對(duì)于開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，人防工程的支出是一種義務(wù)，帶有強(qiáng)制性的特點(diǎn)。根據(jù)《人民防空法》第二十二條規(guī)定：“城市新建民用建筑，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室?！蓖瑫r(shí)，根據(jù)《關(guān)于改變結(jié)合民用建筑修建防空地下室規(guī)定的通知》（人防委字?１９８４?９號(hào)）：“

三、結(jié)合民用建筑修建防空地下室，一律由建設(shè)單位負(fù)責(zé)修建?！?/p>

開(kāi)發(fā)公司可以選擇的只能是修建人防工程，還是繳納異地建設(shè)費(fèi)。根據(jù)《建設(shè)部印發(fā)關(guān)于規(guī)范防空地下室易地建設(shè)收費(fèi)的規(guī)定的通知》（計(jì)價(jià)格?2000?474號(hào)）：“

二、對(duì)按規(guī)定需要同步配套建設(shè)，但確因下列條件限制不能同步配套建設(shè)的，建設(shè)單位可以申請(qǐng)易地建設(shè)?！碑?dāng)然了，如果要修建人防工程的，從節(jié)約成本的角度來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)公司盡量選擇物資掩蔽的地下人防，盡量避免修建人員的地下人防。

在房屋測(cè)量和銷(xiāo)售的時(shí)候，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第九條明確規(guī)定，“作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積?！睆闹锌梢钥闯?，人防工程是不包含在商品房的面積當(dāng)中，當(dāng)然是無(wú)法正常對(duì)外銷(xiāo)售的。

目前，人防工程的所有權(quán)有一定的爭(zhēng)議。通常，有三種意見(jiàn)：

1、國(guó)家所有：根據(jù)《關(guān)于平時(shí)使用人防工程收費(fèi)的暫行規(guī)定》第二條：“人防工程及其設(shè)備設(shè)施是國(guó)家的財(cái)產(chǎn)”，同時(shí)各地方也有相類(lèi)似的規(guī)定，例如《大連市人民防空管理規(guī)定》第二十條：“人民防空工程使用人應(yīng)向人民防空主管部門(mén)申領(lǐng)人防工程使用證，按規(guī)定簽訂使用協(xié)議書(shū)?！痹趯?shí)際操作中。開(kāi)發(fā)商在竣工后也需要將人防工程移交給當(dāng)?shù)氐娜朔啦块T(mén)，當(dāng)然大多數(shù)又簽訂了使用協(xié)議書(shū)，租了回來(lái)。

2、開(kāi)發(fā)單位所有：根據(jù)《人民防空法》第五條：“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！?人防工程沒(méi)有包含在商品房的面積當(dāng)中，也就不歸業(yè)主所有。投資者當(dāng)然就是開(kāi)發(fā)單位了。

3、業(yè)主全體所有：根據(jù)《物權(quán)法》第七十條：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”同時(shí)，由于開(kāi)發(fā)單位通常將人防工程的成本放在了整個(gè)銷(xiāo)售項(xiàng)目的成本當(dāng)中，相當(dāng)于全體業(yè)主購(gòu)買(mǎi)了人防工程的投資。同樣根據(jù)《人民防空法》第五條，應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主所有。

從目前的實(shí)踐來(lái)看，國(guó)家所有說(shuō)占據(jù)主動(dòng)。當(dāng)時(shí)由于防空工程的特殊性，無(wú)論是開(kāi)發(fā)單位和業(yè)主都不可能擁有完全的所有權(quán)，因此傾向于國(guó)家所有，只不過(guò)是由開(kāi)發(fā)單位回租使用而已。下面的相關(guān)稅收都按照國(guó)家所有說(shuō)來(lái)進(jìn)行處理。

1、人防成本所得稅扣除

對(duì)人防工程費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)只有兩種選擇：自建或繳納人防異地建設(shè)費(fèi)，既然繳納人防費(fèi)就可以進(jìn)入成本，那么自建的成本理應(yīng)在所得稅前扣除。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)?2006?31號(hào)）“（1）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。”

人防工程的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、報(bào)竣等工作都需要當(dāng)?shù)氐娜朔啦块T(mén)進(jìn)行監(jiān)督，竣工后無(wú)償移交給人防部門(mén)。在實(shí)際工作中，往往無(wú)法

單獨(dú)核算，需要計(jì)算分?jǐn)側(cè)朔拦こ痰某杀荆瑓R總后并入到整個(gè)項(xiàng)目的公共配套設(shè)施中，在所得稅前進(jìn)行扣除。

2、出租時(shí)的營(yíng)業(yè)稅

人防工程移交后，通常開(kāi)發(fā)單位提出申請(qǐng)，簽訂租賃合同并領(lǐng)取人防工程使用證后，會(huì)將人防工程回租過(guò)來(lái)。這時(shí)候進(jìn)行適當(dāng)改造，大都改造成地下車(chē)庫(kù)，然后對(duì)外轉(zhuǎn)租。因?yàn)樗袡?quán)性國(guó)家，因些只能對(duì)外租賃處理，簽定租賃合同，即使簽訂使用合同，也應(yīng)視同租賃合同處理，大都是一次**納租賃款。

對(duì)于這部分租金的收入，不能按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的稅目來(lái)走，應(yīng)按照租賃業(yè)的稅目來(lái)走。理由如下：

（1）根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)［1995］076號(hào)）“

五、關(guān)于轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)征稅問(wèn)題單位和個(gè)人將承租的場(chǎng)地，物品，設(shè)備等再轉(zhuǎn)租給他人的行為也屬于租賃行為，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅?！?/p>

（2）根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2005]83號(hào)）“

一、對(duì)具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無(wú)論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)－－租賃業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅?！?/p>

營(yíng)業(yè)稅的納稅時(shí)間，由于是一次性收款，根據(jù)《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2003]16號(hào)）“

五、單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓專(zhuān)利權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)和商譽(yù)時(shí)，向?qū)Ψ绞杖〉念A(yù)收性質(zhì)的價(jià)款（包括預(yù)收款、預(yù)付款、預(yù)存費(fèi)用、預(yù)收定金

等，下同），其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間以按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，該項(xiàng)預(yù)收性質(zhì)的價(jià)款被確認(rèn)為收入的時(shí)間為準(zhǔn)。”可以按照會(huì)計(jì)方面的規(guī)定，分期納稅。但由于所得稅方面的要求，以及實(shí)務(wù)中的處理習(xí)慣，還是建議在收到與收款的時(shí)候，一次性繳納營(yíng)業(yè)稅，以避免麻煩。

人防車(chē)位出租，在發(fā)票使用上應(yīng)使用服務(wù)業(yè)發(fā)票，而不是不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。

3、出租時(shí)的所得稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》的相關(guān)規(guī)定，租金收入應(yīng)按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，就是說(shuō)在按照合同規(guī)定收到款項(xiàng)的時(shí)候一次性確認(rèn)為收入。同時(shí)，將支付給人防部門(mén)的租金和改造的費(fèi)用配比扣除。

4、印花稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令[1988]第11號(hào)）財(cái)產(chǎn)租賃合同，按租賃金額千分之一貼花。稅額不足一元的按一元貼花。注意，按照合同總金額一次**納。合同未到期解除合同的，印花稅不作調(diào)整。

5、房產(chǎn)稅

2005年12月31日以前，根據(jù)《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋

和暫行規(guī)定》（財(cái)稅地字[1986]8號(hào)）第十一條：“為鼓勵(lì)利用地下人防設(shè)施，暫不征收房產(chǎn)稅?！?/p>

2006年1月1日起，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅［2005］181號(hào)），明確規(guī)定：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

人防部分由地產(chǎn)公司自己使用，不應(yīng)繳納房產(chǎn)稅，因?yàn)槭堑禺a(chǎn)公司從人防辦承租的，當(dāng)然人防不屬于地產(chǎn)公司資產(chǎn)，在賬上也沒(méi)有體現(xiàn)。如果開(kāi)發(fā)公司將人防部分對(duì)外轉(zhuǎn)租，對(duì)于轉(zhuǎn)租相關(guān)的房產(chǎn)稅，目前國(guó)家沒(méi)有統(tǒng)一明確的政策，各地對(duì)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)征稅規(guī)定各有不同，大約有三種：

（1）、對(duì)于轉(zhuǎn)租收入不征收房產(chǎn)稅；

（2）、發(fā)生轉(zhuǎn)租，由轉(zhuǎn)租人按租金全額收入按綜合稅率繳房產(chǎn)稅；

（3）、發(fā)生轉(zhuǎn)租，由轉(zhuǎn)租人按租金差額收入按12%繳房產(chǎn)稅。

根據(jù)房產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定，以及各地的主流做法，還是認(rèn)為轉(zhuǎn)租不應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅：

（1）、根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定：房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。開(kāi)發(fā)公司

既不是人防工程的所有人或承典人，也不存在產(chǎn)權(quán)未確定的情況，因此不是納房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。

（2）、根據(jù)《上海市地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)租房產(chǎn)的租金收入停止征收房產(chǎn)稅的通知》(滬地稅地?1996?42號(hào))規(guī)定：“房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)類(lèi)稅，不同于流轉(zhuǎn)稅，根據(jù)規(guī)定應(yīng)由房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人或代管人為納稅義務(wù)人?，F(xiàn)對(duì)出租房產(chǎn)已由產(chǎn)權(quán)所有人或代管人按租金收入繳納房產(chǎn)稅，是否要再對(duì)承租人將租入房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)租按收取租金高于原支付租金的差額征收房產(chǎn)稅的問(wèn)題，經(jīng)請(qǐng)示國(guó)家稅務(wù)總局地方稅務(wù)司后，決定本市關(guān)于轉(zhuǎn)租房產(chǎn)按其收取租金高于原支付租金的差額征收房產(chǎn)稅的規(guī)定停止執(zhí)行?！?/p>

（3）、《成都市地稅局關(guān)于房產(chǎn)稅、土地使用稅、耕地占用稅、契稅若干問(wèn)題的解答》(成地稅發(fā)[1994]第8號(hào))規(guī)定，對(duì)轉(zhuǎn)租房屋的轉(zhuǎn)租人，因產(chǎn)權(quán)不屬轉(zhuǎn)租人，對(duì)轉(zhuǎn)租人所得的租金收入，不應(yīng)再征房產(chǎn)稅。

（4）《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》大地稅函［2006］149號(hào)第三條規(guī)定：關(guān)于轉(zhuǎn)租房屋是否征收房產(chǎn)稅問(wèn)題：對(duì)轉(zhuǎn)手出租房屋所取得的租金收入，不繳納房產(chǎn)稅。因此，開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)租不應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅，但建議同當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)系，進(jìn)行確認(rèn)。

6、土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

由于轉(zhuǎn)租人防工程沒(méi)有轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，也沒(méi)有轉(zhuǎn)讓建筑物的所有權(quán)，因此不涉及土地增值稅。

二、擁有所有權(quán)的車(chē)位稅務(wù)處理

對(duì)于由地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)擁有所有權(quán)的車(chē)位，對(duì)外銷(xiāo)售時(shí)不管是否能夠辦理產(chǎn)權(quán)，都應(yīng)按銷(xiāo)售進(jìn)行處理，在發(fā)票使用上應(yīng)開(kāi)具不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，在稅種稅率上跟銷(xiāo)售住宅等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一樣處理。

以上是個(gè)人對(duì)車(chē)位稅務(wù)處理的愚見(jiàn)，希望大家提出寶貴意見(jiàn)，共同談?dòng)憽Ｉ鲜鰞?nèi)容參考了網(wǎng)上相關(guān)資料。

一、地下車(chē)位應(yīng)首先明確：由人防設(shè)施形成的車(chē)位，產(chǎn)權(quán)歸人防部門(mén)，此部分成本應(yīng)從總成本中扣除，分?jǐn)偟戒N(xiāo)售或自用部分的開(kāi)發(fā)成本中，做為公共配套設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)偝鋈?，因此，在?cái)務(wù)帳上不體現(xiàn)這一部分成本。如果將此銷(xiāo)售出去，實(shí)為租賃業(yè)務(wù)，營(yíng)業(yè)稅稅率是5%。但是，人防設(shè)施一般為地產(chǎn)公司從人防辦租賃的，由于人防辦屬于免稅部門(mén)，此項(xiàng)業(yè)務(wù)房產(chǎn)稅上是否為轉(zhuǎn)租行為？存在爭(zhēng)議，各地尚未統(tǒng)一，轉(zhuǎn)租行為，房產(chǎn)稅是免稅的，但問(wèn)題是人防辦是免稅部門(mén)。

二、不論地下及地上車(chē)位如果能夠辦理產(chǎn)權(quán)的，與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品核算

一致。通常情況下對(duì)于車(chē)位，有些地區(qū)只能對(duì)整個(gè)車(chē)位辦理一個(gè)大產(chǎn)權(quán)，但是對(duì)于出售每一個(gè)車(chē)位不能辦理產(chǎn)權(quán)（有的城市可以辦理），如果是這種情況，整個(gè)車(chē)位大產(chǎn)權(quán)歸地產(chǎn)公司，對(duì)外出售的是使用權(quán)，在財(cái)務(wù)上，這部分開(kāi)發(fā)成本應(yīng)做為固定資產(chǎn)核算，出售使用權(quán)時(shí)，適用的營(yíng)業(yè)稅稅目及發(fā)票使用上難以確定，稅率不存在問(wèn)題。土地增值稅不繳納，因?yàn)槌鍪鄣牟皇钱a(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)稅應(yīng)從價(jià)計(jì)征。由于營(yíng)業(yè)稅稅目不知如何確定，發(fā)票的使用上存在問(wèn)題，如果開(kāi)具的是資產(chǎn)類(lèi)發(fā)票，購(gòu)買(mǎi)方如果是企業(yè)將不能予以一次性費(fèi)用化處理，同時(shí)由于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，即使是分期費(fèi)用性處理也存在障礙。

三、對(duì)于地面車(chē)位等不屬于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品及產(chǎn)權(quán)不歸地產(chǎn)公司的資產(chǎn)，面臨的稅務(wù)問(wèn)題，是否應(yīng)界定為租賃行為，實(shí)際上為讓渡資產(chǎn)使用權(quán)而不是提供服務(wù)，個(gè)人認(rèn)為認(rèn)定租賃處理比較公允。當(dāng)然帳外處理這樣的問(wèn)題將不會(huì)存在上述問(wèn)題，特別是出售給個(gè)人的行為。以上僅為個(gè)人觀點(diǎn)！

作者：段光勛

第五篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)收入會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)收入會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)是以房地產(chǎn)為經(jīng)營(yíng)對(duì)象的企業(yè)，房地產(chǎn)主要指房產(chǎn)、地產(chǎn)，都是不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)與一般的工業(yè)企業(yè)相比，具有單位價(jià)值大、投資成本高、開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)等特點(diǎn)。正是由于這些特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)與一般的工業(yè)企業(yè)存在一定的區(qū)別，尤其是在銷(xiāo)售方式上。一般的工業(yè)企業(yè)以現(xiàn)銷(xiāo)、賒銷(xiāo)為主要方式，房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售方式包括現(xiàn)售、預(yù)售、分期收款方式銷(xiāo)售等，其中以預(yù)售方式為主。所謂預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購(gòu)買(mǎi)人，并由購(gòu)買(mǎi)人支付定金或房款的行為。預(yù)售業(yè)務(wù)一般發(fā)生在房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)售商品房許可證之后、房屋竣工之前。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)的處理，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的規(guī)定有所不同，致使房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)在會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理上存在著很大的差異。

一、預(yù)售業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理

根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理為：當(dāng)企業(yè)收到預(yù)售款項(xiàng)時(shí)，由于不符合收入的確認(rèn)原則，所以不確認(rèn)收入，而是作為負(fù)債計(jì)人預(yù)收賬款，待房屋交給購(gòu)買(mǎi)方時(shí)，再確認(rèn)收入。即：收到預(yù)售款項(xiàng)時(shí)，借記“銀行存款”，貸記“預(yù)收賬款；房屋交給購(gòu)買(mǎi)方時(shí)，借記“預(yù)收賬款”，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”。

二、預(yù)售業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理

第一，營(yíng)業(yè)稅的處理。根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。所以當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房屋收到預(yù)收款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)計(jì)算并交納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅，根據(jù)收到的款項(xiàng)金額和稅率相乘即為要交的營(yíng)業(yè)稅，會(huì)計(jì)分錄為：借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)”，同時(shí)根據(jù)計(jì)算出應(yīng)交的城建稅及教育附加，編制會(huì)計(jì)分錄同上。

第二，土地增值稅的處理。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。房地產(chǎn)企業(yè)符合土地增值稅的交納條件，所以在銷(xiāo)售房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)交納土地增值稅。

土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，計(jì)算方法是：應(yīng)納稅額=∑（每級(jí)距的土地增值額×適用稅率）。在實(shí)際工作中，分部計(jì)算比較繁瑣，一般采用速算扣除法計(jì)算，即：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目×適用稅率，其中增值額是銷(xiāo)售房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、其它扣除項(xiàng)目。為了保護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)還可以加計(jì)扣除。若是銷(xiāo)售的舊房，扣除項(xiàng)目指的是舊房的評(píng)估價(jià)格。

由以上土地增值稅的計(jì)算方法來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)要計(jì)算其應(yīng)交的土地增值稅首先要計(jì)算出房地產(chǎn)銷(xiāo)售的增長(zhǎng)額，而計(jì)算增值額要先計(jì)算出該房地產(chǎn)可扣除的成本費(fèi)用等扣除項(xiàng)目。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)，在銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)還沒(méi)竣工，其成本還不能核算出來(lái)，所以其土地增值稅無(wú)法計(jì)算。對(duì)于這種情況，土地增值稅暫行條例有規(guī)定：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。由此看來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)收到預(yù)售款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)按照收到款項(xiàng)和各地規(guī)定的預(yù)征比例計(jì)算應(yīng)預(yù)交的土地增值稅，根據(jù)計(jì)算出的土地增值稅金額借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)”。

第三，所得稅的處理。為了加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題也有特別的規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷(xiāo)售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。

非經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率按以下規(guī)定確定：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的不得低于10%。

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)預(yù)交所得稅的處理，待房屋竣工后再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。

此外，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)預(yù)售業(yè)務(wù)不確認(rèn)收人，而稅法規(guī)定取得預(yù)收款項(xiàng)時(shí)應(yīng)交所得稅，從而產(chǎn)生可抵扣的暫時(shí)性差異。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)，根據(jù)預(yù)收賬款的賬面價(jià)值和計(jì)稅基礎(chǔ)產(chǎn)生的可抵扣暫時(shí)性差異計(jì)算出遞延所得稅資產(chǎn)，借記“遞延所得稅資產(chǎn)”，貸記“所得稅費(fèi)用”，同時(shí)要調(diào)整該的應(yīng)納稅額。